時間：2022-07-26 05:00:29
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一、當前房地產市場運行情況
年，我市認真貫徹落實國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（〔〕1號）文件精神，通過加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產增幅總體趨于平穩(wěn)，但房價上漲過快的問題表現仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。
（一）房地產開發(fā)企業(yè)信心增強，投資及銷售漲幅較大
截止年10月底，我市完成房地產開發(fā)投資達6.8億元，商品房開發(fā)面積達65.35萬㎡，開發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現投資額和開發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發(fā)量較小，每年年度規(guī)模控制在10萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產開發(fā)有限責任公司和迅達集團枝江置業(yè)公司在成功開發(fā)北奧茗苑和領秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權，新建中央山水和領秀之江二期2個樓盤，項目規(guī)模均達45萬㎡，市場需求旺盛，開發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強。
（二）商品住房購銷兩旺，呈現供不應求的局面
據調查，近幾年我市城區(qū)開發(fā)的樓盤已全部售完。年城區(qū)新開工建設的四個項目，建筑面積65.38萬㎡，已超過前8年的總和，到目前為止年辦理預售許可證的商品住房也已銷售一空，出現了通宵排隊爭購商品住房的局面。年新開發(fā)的商品房符合預售條件的面積達26萬㎡，盡管預售面積增大，但由于受前幾年開發(fā)面積小的影響，供不應求的矛盾仍然存在。
（三）市場需求強勁，房價增長較快
由于商品住房供需矛盾突出，年城區(qū)商品住房均價從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達36.4%；年城區(qū)商品住房均價達到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房價增幅呈直線上升趨勢，極大刺激了消費者買漲不買跌的非理性購房欲望，加上一部分居民購房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房價的上漲，盡管全國大中城市房價從下半年開始下跌，但我市房價下跌目前還未出現，年總體房價仍呈上漲趨勢。
（四）二手房市場日趨規(guī)范，交易市場十分活躍
由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農村相當一部分回鄉(xiāng)大學生在城區(qū)購房成家立業(yè)的需求增大，加之商品住房銷售旺盛，價格攀升，有效帶動了全市二手房市場，年辦理房屋所有權轉移登記1500多件，交易面積達18萬㎡，均價達1960元/㎡。
（五）住房供應結構不盡合理，部分“新生代”購房壓力增大
在商品住房供應量不斷增加和二手房市場日益活躍的同時，中低價位普通商品住房和經濟適用房供應明顯不足。就我市而言，近幾年新開發(fā)的商品住房戶均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應結構看，中小套型普通商品住房的供應量明顯不足。經濟適用住房除湖北化肥和61699部隊解決職工住房困難投資建設外，政府2000年以后近十年沒有投資建設一個經濟適用房項目，導致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購房壓力增大。按現行的市場價格，一個年輕的機關工作人員一年的總收入1.8萬元左右，只能購7㎡的商品住房，房價收入比明顯失調。
二、房價上漲的主要原因
（一）城區(qū)商品住房開發(fā)項目及銷售價格情況
（二）房價上漲的原因分析
1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時間用于城區(qū)商品住房建設用地面積為129630㎡，共六個開發(fā)項目，規(guī)劃建筑面積36.35萬㎡，建設總套數為2624套，而五年的實際需求量為5000套以上，供不應求矛盾非常突出。二是住房供應結構不合理。從近幾年的商品住房建設情況看，基本上是以中、高檔、大戶型商品住房為主，中小戶型的普通商品住房和經濟適用房供應量偏少，難于滿足各收入層次的住房需求。在沒有相關政策扶持的情況下，開發(fā)商不愿意承擔經濟適用房和中低價位普通商品房的建設。而政府由于“經營城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設用地，盡可能地用于中高檔商品房的開發(fā)，以期做大土地出讓收入，增強城市建設投資能力。在加大商品住房市場開發(fā)的同時，由于供應體系不完善，導致供求結構失衡。
2、需求方面。一是宏觀政策的助推。隨著國民經濟的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進住房制度改革、加快房地產業(yè)發(fā)展、鼓勵居民住房消費以及加快城鎮(zhèn)化進程等政策作用下，居民住房消費保持了強勁的增長勢頭，由此推動了房價快速上漲。二是投資置業(yè)理念的變化。當前全球金融危機、銀行利率較低、股市低迷且風險大，對中高收入群體來說，購置房產已成為一種保值增值的投資取向，進一步擴大了住房需求。三是城市發(fā)展的需要。近幾年來為改善城市面貌，加快城市基礎設施建設和舊城改造，拆遷規(guī)模越來越大，貨幣補償和產權置換政策使相當一部分被拆遷戶進入市場選購新房，由此引發(fā)被動型購房需求不斷擴大。四是在大中城市投機炒作等因素的影響下，提高了居民對房價持續(xù)上漲的心理預期，進城農民工購房、部分居民為“新生代”購房成家做準備提前進入樓市消費，進一步加劇了供求矛盾。
3、成本方面。一是房地產開發(fā)用地實行招拍掛后，地價快速上漲。我市城區(qū)土地購置費用占房地產開發(fā)成本的比例已從過去的25%左右上升到目前的35%左右，特別是黃金地段的土地，價格越拍越高，最高達170萬元/畝，當市場處于供不應求的時候，當期地價也轉到樓盤價格上，由消費者買單，從而為開發(fā)商獲取最大利潤創(chuàng)造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區(qū)一類地段“北奧茗苑”房地產開發(fā)項目拆遷為例，拆遷補償基準價格由起初1400元/㎡上調至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來越大，不僅導致二手房交易價格急劇上漲，同時也影響到新建商品住房價格的大幅攀升。三是商品住房內在品質提升，規(guī)劃設計、居住環(huán)境、配套設施等，均不同程度的增加了建設成本。由于建筑材料和建筑勞務工資漲價以及品質改善等因素，高層建筑的建筑安裝費用已達到1400元/㎡左右。
4、市場預期。房地產價格的長期走勢取決于市場供求，一定時期內，市場信心對其價格的影響也愈顯明顯。在經濟和社會快速發(fā)展的關鍵時期，國家一系列宏觀經濟政策的出臺，為房地產業(yè)發(fā)展提供了良好的預期。土地資源的稀缺導致地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種必然。而近幾年房地產價格快速上升的事實，進一步強化了這種認識，極大地影響著消費者的心理預期，促使其購房消費，造成部分住房需求的提前釋放。
三、落實房價調控目標的措施
年我市從以下八個方面落實調控措施，確保完成房價調控目標。一是合理控制房價，嚴格落實房價控制目標。枝江房價控制在全市國民生產總值增長幅度（16%）內，對開盤均價超過增長幅度的，會同市物價部門進行查處。二是嚴格執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度。銷售商品房除收取房款外，只能收取辦證費、契稅、公共維修基金及前期物管費用。三是嚴格落實商品房銷售明碼標價制度。在項目開盤時，實行一房一價，對開發(fā)商因市場原因需漲價實行報批制度。四是嚴格加強商品房預售管理。所有項目必須辦理《商品房預售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時，強化預售資金監(jiān)管，對開發(fā)企業(yè)35%預售資金進行重點監(jiān)管，實行專戶儲存，專款專用。五是嚴格執(zhí)行商品房開發(fā)信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺開辟專欄一周一，同時公布投訴舉報電話，強化群眾監(jiān)管。六是加強房地產市場秩序專項整治。對房地產市場違規(guī)的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴格商品房公共維修資金歸集使用管理。對公共維修資金繳交標準進行了調整，同時強化了征管措施。八是加快保障性住房建設步伐，切實解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達我市保障性住房建設任務。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發(fā)放租賃補貼200戶，新建經濟適用房120套，城市棚戶區(qū)改造800戶。
四、抑制房價過快上漲的對策及建議
針對目前房地產市場存在的供求失衡、結構性矛盾等因素導致房價過快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進一步加強調控，以確保房價基本穩(wěn)定。
（一）科學謀劃普通商品住房規(guī)模，加大保障性住房建設力度。要不斷增加普通商品住房建設規(guī)模和供應量，切實滿足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設力度，使中低收入家庭能夠購買經濟適用房、承租廉租房和公租房。進一步發(fā)揮經濟適用房“雙控”（房價、地價）和普通商品房在平抑房價、改善供應結構中的作用，合理控制房價，嚴格落實房價控制目標。
（二）合理安排開發(fā)計劃，增加房源有效供給。在優(yōu)先滿足經濟適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設用地的同時，根據市場需求，及時調整房地產開發(fā)用地供應結構和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產開發(fā)項目用地。切實加強對土地市場的監(jiān)管，盤活存量土地，制止土地炒買炒賣行為，對房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛方式取得的土地存在的囤積現象，相關部門要通過法律、稅收、行政等手段予以調控，督促企業(yè)盡早開工。按照我市“十二五”房地產發(fā)展規(guī)劃，落實年度開發(fā)計劃，年度房地產開發(fā)總量控制在15萬㎡左右，調控和把握開發(fā)的速度和節(jié)奏，防止不切實際開發(fā)造成的資源浪費和市場風險。
（三）建立多層次供應體系，切實解決不同收入群體住房困難問題。根據不同的住房需求，合理引導住房消費，采取多種形式、多種途徑建立住房供應體系，切實解決不同收入層次城鎮(zhèn)居民的住房問題。一是適當擴大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶和低收入家庭無房戶的住房問題；二是適度規(guī)模的建設經濟適用房，解決中低收入家庭的住房困難問題；三是加大普通商品住房的建設力度，采取單位團購或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專生的住房困難問題。四是加大公租房建設力度，落實公租房建設用地，采取多種形式建設公共租賃住房，解決中低收入城鎮(zhèn)居民和農民工進城的住房問題。
部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業(yè)之一的房產業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從XX年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
XX年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而XX—XX每畝均價為207.4萬元，XX年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據調查，XX年上半年榆林城區(qū)房地產企業(yè)未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從XX到XX年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，XX年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從XX年—XX年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
房地產市場調查報告范本
關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等8個相關
部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合 2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業(yè)之一的房產業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據調查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產企業(yè)未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產開發(fā)的前期準備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標的實施，榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業(yè)對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產業(yè)對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業(yè)對就業(yè)增長、相關產業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產的幾點建議
促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業(yè)的調控和監(jiān)管。房地產業(yè)的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業(yè)中的政府職責，對于促進房地產業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規(guī)劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業(yè)的健康發(fā)展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業(yè)的健康發(fā)展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質開發(fā)企業(yè)31個，四級資質開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產開發(fā)企業(yè)僅占總房地產開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進一步規(guī)范房地產市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處小產權房違法用地、違法建筑行為。小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產。在國家未出臺小產權房處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業(yè)為代表的第三產業(yè)的強勢增長也功不可沒。據統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發(fā)展。榆林房地產開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發(fā)品質要求的提高，房地產企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到以產品為中心向以消費者為中心轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。據有關統(tǒng)計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據不完全統(tǒng)計，我市共向房地產企業(yè)征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔，增大房地產企業(yè)的投資動力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
對*的631家房地產企業(yè)發(fā)放問卷，全部收回有效問卷631份。現將情況分述如下：
一、調查情況
第一部分政策調查
針對國家九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，被調查的房地產企業(yè)普遍認為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規(guī)范市場，促進房地產健康發(fā)展將會起到積極的作用，但也有部分企業(yè)認為該《意見》對于區(qū)域市場是否都適用，有待商榷。各地經濟發(fā)展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產市場區(qū)域發(fā)展不均衡的現狀，是制定政策和執(zhí)行政策中必須要慎重考慮的。*房地產市場近幾年發(fā)展較快，不管是從房地產投資規(guī)模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看，*房地產市場從總體上看是健康的，發(fā)展是平穩(wěn)的，作為省會市，在全國比較而言，*房地產價格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執(zhí)行應當因地制宜，不能一刀切。應該根據各地具體情況，進行有效的調控，否則，就是“空調”。
（一）《意見》中明確指出“要重點發(fā)展?jié)M足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”得到了大多數企業(yè)的贊同。92.2%的被調查企業(yè)認為該項措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項措施明確指出了“調整住房供應結構”及“重點發(fā)展?jié)M足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調整住房結構，引導合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。
（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應如何落實被調查的房地產企業(yè)中有68.3%在認為應該按照項目和區(qū)域結合調整；16.8%的企業(yè)認為應該按照區(qū)域實施調整；12%的企業(yè)認為應該按照項目實施調整，2.7%的企業(yè)認為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業(yè)表示，房地產行業(yè)有很強的地域性，由于經濟發(fā)展水平的差異，每個城市的房地產市場都有自己的特點，用同一標準對全國各地的房地產行業(yè)進行調控，肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區(qū)房地產行業(yè)的發(fā)展要求。
（三）《意見》中指出“為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴格房地產開發(fā)信貸條件，對引導和規(guī)范房地產市場方面，有53.3%的被調查房地產企業(yè)認為有一定作用，認為能起到積極作用的占33.4%，認為很難評價到的占10.1%，認為沒有影響的占3.2%。
（四）《意見》中指出“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調查企業(yè)認為可以在房地產開發(fā)中起到調節(jié)作用，認為作用不大的占18.2%，認為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調查企業(yè)普遍認為此項措施的實施能切合市場需求，規(guī)范房地產行業(yè)一些不規(guī)范的行為，可以調節(jié)對閑置土地處罰力度的實施，加強和引導促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，對穩(wěn)定住房價格能起到很大的作用。
（五）《意見》中指出“加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管”；“切實整治房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為”。這兩項措施，對于引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，25.7%的被調查企業(yè)認為能夠起到很大作用，67.2%的認為能夠起到一定的作用，認為作用不大的占6.2%。
（六）《意見》中指出：“完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度”；“統(tǒng)計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息”。對于這項措施，82.57%的被調查企業(yè)認為十分必要，認為可有可無的占11.25%，認為沒有必要的占2.38%，認為不清楚的占3.49%。
第二部分房地產開發(fā)投資狀況調查
（七）認為本地區(qū)房地產開發(fā)投資規(guī)模對本地區(qū)經濟發(fā)展的影響程度較大的房地產企業(yè)占71.95%，認為一般的占25.52%，認為作用不大的占2.38%。
（八）認為本地區(qū)房地產開發(fā)投資規(guī)模適中的房地產開發(fā)企業(yè)占76.23%，認為開發(fā)投資規(guī)模偏大的企業(yè)占13.47%，認為開發(fā)投資規(guī)模偏小的企業(yè)占9.98%。
（九）對本地區(qū)房地產開發(fā)投資前景的判斷結果是樂觀的企業(yè)占59.59%，判斷結果是一般的企業(yè)占35.18%，判斷結果是不樂觀的企業(yè)占4.75%。
（十）認為影響本地區(qū)房地產開發(fā)投資的主要因素在被調查企業(yè)的認識上有較大的差異。有22.55%的企業(yè)認為首要影響因素是房地產市場需求情況，第二是有17.48%的企業(yè)認為是本地區(qū)經濟發(fā)展形勢的影響，第三是有17.43%的企業(yè)認為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業(yè)認為是房地產業(yè)宏觀調控政策的影響，第五是有14.49%的企業(yè)認為是國家宏觀經濟政策的影響，第六是有8.55%的企業(yè)認為是企業(yè)資金狀況的影響。
（十一）認為本公司未來兩年內房地產開發(fā)投資規(guī)模將加大的企業(yè)占58.32%，認為本公司未來兩年內房地產開發(fā)投資規(guī)模將不變的企業(yè)占33.28%，認為本公司未來兩年內房地產開發(fā)投資規(guī)模將縮小的企業(yè)占7.77%。
（十二）認為本地區(qū)個人購房能力一般的開發(fā)企業(yè)占61.97%，認為本地區(qū)個人購房能力較強的開發(fā)企業(yè)占29.32%，認為本地區(qū)個人購房能力不強的開發(fā)企業(yè)占8.24%。
（十三）房地產開發(fā)企業(yè)認為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素，占25.25%，居第二位的是區(qū)位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設計因素、物業(yè)管理因素和工程質量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。
（十四）商品房空置對企業(yè)生產經營的影響，認為空置房會造成企業(yè)經營困難的居第一位，占45.48%，認為空置房對企業(yè)生產經營有些影響的居第二位，占44.53%，認為影響不大的占5.23%。
（十五）房地產公司認為未來兩年房地產開發(fā)投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個人按揭貸款，占10.12%。
（十六）房地產公司未來兩年房地產開發(fā)的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業(yè)用房，占23.91%；第三是建經濟適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業(yè)投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。
（十七）房地產公司認為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設計不合理，占11.51%；第四是小區(qū)周邊環(huán)境原因，占11.15%。
（十八）房地產公司認為目前本地區(qū)商品房銷售價格是適中的占43.58%，認為商品房銷售價格偏高的占38.67%；認為商品房銷售價格過高的占10.14%；認為商品房銷售價格偏低的占6.81%。
（十九）在不到一年的時間，國家針對房地產行業(yè)連續(xù)兩次出臺調控措施，對市場產生較大影響，企業(yè)對房地產市場發(fā)展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢，認為漲幅回落趨穩(wěn)的占68.94%，19.02%被調查企業(yè)認為繼續(xù)快速上漲，認為價格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調查企業(yè)普遍認為，盡管從總體上看*房地產市場發(fā)展是健康的，房價相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。
第三部分房地產開發(fā)土地市場調查
（二十）房地產公司認為我市土地供應不足的占50.4%，認為土地供應量不好說的占22.98%；認為土地供應適量的占21.*%；認為土地供應過量的占3.49%。
（二十一）房地產公司認為我市目前的土地供應區(qū)域結構是“結構不盡合理，發(fā)展失衡”，占45.8%，認為土地供應區(qū)域結構“結構合理，發(fā)展平衡”的占37.56%。
（二十二）今后我市應在中心城區(qū)的哪個區(qū)域或哪個行政區(qū)域增加土地供應量，房地產公司首選是西區(qū)，占19.97%，其次是東區(qū)，占14.1%；第三是鄭東新區(qū)，占10.46%；第四是南區(qū)，占8.72%；第五是北區(qū)等。有65.93%的房地產公司認為我市應該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產公司認為我市應該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產公司認為我市應該保持現狀。調查的大部分房地產公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。
（二十三）房地產公司準備進行房地產開發(fā)的首選區(qū)域是東區(qū)，占14.58%，其次是在西區(qū)開發(fā)，占11.41%，第三是在北區(qū)開發(fā)，占11.09%。
第四部分住宅套型調查
結合“[20*]37號”套型面積控制規(guī)定，房地產公司認為符合我市實際的、適合三口之家現在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是：
*
二、房地產市場需要關注的幾個問題
*市房地產業(yè)整體上保持著快速、協(xié)調、健康的發(fā)展態(tài)勢，但在初級發(fā)展階段中仍存在以下幾個方面的問題：
1、普通商品住房和經濟適用住房供應仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價格上漲相對較快，表明普通商品住房和經濟適用住房市場供應量相對不足。同時，受市場供求關系的影響，控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。
2、商業(yè)營業(yè)用房空置面積繼續(xù)擴大。上半年，*市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計空置面積45.2萬平方米。商業(yè)營業(yè)用房空置的繼續(xù)增加，應引起有關方面的密切關注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展和*市商品房市場供需結構的合理。
3、房地產市場信息公開工作仍需加強，引導企業(yè)合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發(fā)揮。上半年*市房地產市場存在著企業(yè)投資不盡合理，消費者觀望等待，甚至出現不切實際的過度消費、超前消費等現象，急需加強引導。
4、房地產企業(yè)競爭實力不強。在目前*市有開發(fā)量的有200余家房地產企業(yè)，其余企業(yè)沒有開發(fā)量。在700多家房地產開發(fā)企業(yè)中，其中一級開發(fā)資質的有4家，二級以上資質的有47家；二級以上資質企業(yè)僅占8%左右。因此，本地開發(fā)企業(yè)整體上規(guī)模小，品牌意識不強，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風險的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實力強的企業(yè)和企業(yè)集團尚未形成。
5、房地產經營不規(guī)范行為現象存在。在房地產開發(fā)、市場交易、物業(yè)管理、中介服務、租賃管理等環(huán)節(jié)還存在著一些不規(guī)范行為，一定程度阻礙了市場的健康發(fā)展，還需要進一步加大監(jiān)管力度。
6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進程的加快、城鎮(zhèn)人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。
三、今后房地產發(fā)展的幾點建議
1、建議對土地資源應進行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區(qū)土地供應緊張且價格高，建議政府應加快環(huán)線以外市政配套建設，拉大城市框架，應控制未來土地價格的上漲。
針對土地供應區(qū)域位置不均衡，建議側重加大東區(qū)和西區(qū)土地供應量，在西區(qū)和南區(qū)多開發(fā)適合中低階層人員的住房。
2、積極引導商品房開發(fā)結構，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。調查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經濟適用房建設，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。要按照國家的宏觀調控政策的要求，在土地供應、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發(fā)傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。
3、采取有效舉措，抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發(fā)出不同檔次、價位的商品房；多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實穩(wěn)定好住房價格，應制定具體措施限制“炒房”現象，加大對開發(fā)商和中介機構的管理，對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。
4、合理引導住房消費。要建立健全完善的房地產市場信息體系，增大商品房開發(fā)硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發(fā)的近期與遠期規(guī)劃，便于居民合理規(guī)劃住房消費。
一、林木種苗生產的基本情況
全市共有苗圃1829處，育苗總面積9.94萬畝。其中今年新育6.97萬畝，可供今冬明春造林用苗7132.1萬株。按所有制劃分：國有苗圃12處，育苗面積2264畝，占全市育苗面積的2%，產苗量659萬株，占全市總產苗量的2.7%；集體苗圃28處，育苗面積3135畝，占全市育苗面積的3.2%，產苗量811.4萬株，占全市總產苗量的3.3%；個體苗圃1789 處，育苗面積94075畝，占全市育苗面積的94.6%，產苗量22932萬株，占全市產苗量的93.6%。
二、林木種苗生產的主要特點
（一）呈基地化、規(guī)模化、產業(yè)化趨勢。國家對生態(tài)環(huán)境建設的高度重視和產業(yè)政策的調整，加之西北及京津地區(qū)大規(guī)模植樹造林活動，有力地拉動了廊坊市林木種苗產業(yè)的發(fā)展。各地緊緊抓住苗木緊缺、種苗價格上揚的契機，結合農業(yè)結構調整，大力發(fā)展苗木產業(yè)，全市苗木生產呈現基地化、規(guī)模化、產業(yè)化發(fā)展趨勢。截止目前，全市共有百畝以上苗圃205 個，50畝以上苗圃380個，20畝以上苗圃1283個。其中，個體私營育苗已成為廊坊市育苗產業(yè)的一支生力軍。安次區(qū)葛漁城鎮(zhèn)村成立了苗木公司，實行公司加農戶的生產經營模式，產、供、銷一條龍，在6688畝土地上發(fā)展林地面積達5800畝，其中苗圃面積2000畝，不但摘掉了貧窮落后的帽子，還成了遠近聞名的用材林苗木生產基地。永清縣個體茶莊老板王剛今春投資150多萬元承包曹家務鄉(xiāng)沙荒土地1000畝，采用先進的噴灌技術，聘請有育苗經驗的專業(yè)技術人員指導生產，發(fā)展速生楊新品種，成為全市個體育苗的排頭兵。
（二）高標準組織生產。一是各大苗圃水電基本配套，噴灌、滴灌等先進節(jié)水技術被應用到生產中。二是通訊設備被普遍利用，育苗戶能夠迅速、便捷地獲取市場信息。少數育苗大戶還購買了計算機，自費上網，及時掌握了各類苗木購銷信息和先進的育苗技術，站在了市場的前沿。三是高科技育苗手段得到應用，組培育苗、容器育苗、全光霧扦插育苗等育苗新技術已在重點苗圃引進應用。市農林局中韓示范農場投資400萬元人民幣，初步建成了河北省占地面積最大的現代化溫室大棚，實現了苗木生產自動化、規(guī)模化。
（三）育苗品種良種化。去冬今春以來，廊坊市大部分苗農認識到林木良種的市場優(yōu)勢，并采取多種渠道，積極到科研院所及種源基地采購種條（苗）。特別是隨著去冬今春楊樹第四代良種的問世，種條的采購戰(zhàn)、價格戰(zhàn)到了白熱化程度。由于種源緊張，原來幾角錢一根的種條到育苗季節(jié)竟達到了幾元，甚至十幾元一根。在廊坊楊持續(xù)幾年“火爆”的基礎上，歐美楊107、108、84K、中林2000系列楊再度為苗木市場加溫。今春苗圃調查數據顯示，我市發(fā)展歐美107楊11823畝，歐美108楊1785畝，84K楊735畝，廊坊楊、中林46楊共38878畝。全市名特優(yōu)新良種率達到了95%以上，創(chuàng)歷史最高記錄，基本形成了以歐美楊107、108、84K楊等第四代速生楊品種為新秀，鄉(xiāng)土品種為主力的良性苗木市場結構。
（四）經營形式靈活多樣。我市苗圃經營主要有以下幾種形式：①國有育苗。國有苗圃依然起著龍頭示范作用，它們充分利用自身的資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、信息優(yōu)勢，在新品種引進、新技術推廣等方面繼續(xù)發(fā)揮著骨干作用。②鄉(xiāng)村集體苗圃。這部分苗圃主要是村集體育苗，所占比例不大。其主要經營方式是集體統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出地、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售，優(yōu)點是充分發(fā)揮了集體優(yōu)勢，可以集中人力、物力，壯大集體經濟。缺點是責、權、利不明確，成本高，浪費大，效益較低。③個體育苗。個體育苗又分為兩種形式：一是個人獨資育苗，通過投標競買、開發(fā)沙荒、租賃土地等形式，利用興辦其它產業(yè)盈利資金投入育苗生產。二是股份制育苗。通過技術入股、資金入股、土地入股等形式，按照股份制形式育苗。這種方式彌補了個人在資金、技術、信息等方面的不足，集中力量，共同興辦，收益按股分紅。從經營體制看，廊坊市已初步形成了以國有苗圃為龍頭，鄉(xiāng)村集體苗圃為骨干，個體育苗為主體，國家、集體、個人、合營一齊上，多種所有制并存的市、縣、鄉(xiāng)、村四級育苗網絡。
三、存在的主要問題
（一）種苗生產與造林用苗不相適應。最突出的問題是產種（條）率高于產苗率。由于良種種條價格較高，群眾急功近利思想嚴重，造成大部分苗圃的育苗方式是以產種條為主，一二級良種壯苗供不應求，徑苗木緊缺。
（二）種苗質量監(jiān)督管理與種苗市場不相適應，亂引、濫繁現象嚴重。由于種苗質量監(jiān)督檢驗機構不健全，一些良種沒有經過鑒定就流入了市場，造成了以假亂真、以次充好現象嚴重，給未來的苗木銷售造成困難，同時也會影響到植樹造林的質量和效益。
（三）國有苗圃示范帶動作用差。由于國有苗圃管理體制僵化，加之長期投入不足、基礎設施落后、人員素質不高，面對日趨激烈的市場競爭，難以發(fā)揮龍頭和骨干帶動作用。
（四）苗木品種缺乏競爭力。由于用材林、防護林苗木育苗方法相對簡單，苗木成活率高，見效快，成為了農村大部分群眾繁育的首選品種。但用材林苗木的應用對象主要是本地農村和周邊地區(qū)，不適宜大批量長途運輸，給苗木的銷售帶來了很大局限性。同時，由于樹種單純，也容易導致大面積的病蟲害發(fā)生。
（五）育苗常規(guī)技術普及率低，苗圃集約化程度不高。今年新發(fā)展的私營苗圃，經營人員原來從事的行業(yè)較雜，大部分沒有育苗經驗，加上又沒有聘請專業(yè)技術人員指導，技術應用不到位，管理粗放，出苗率及好苗率均較低。
四、我市苗木產業(yè)發(fā)展的方向和布局。
針對全市種苗發(fā)展現狀、特點及存在問題，在深入分析研究的基礎上，提出全市種苗工作指導思想、發(fā)展目標和總體布局。
（一）指導思想。以全面提高種苗質量為中心，進一步優(yōu)化布局，大力加強基礎設施建設，貫徹落實《種子法》，強化種苗市場管理，搞好良繁體系、市場信息體系、質量監(jiān)督檢驗體系建設。充分發(fā)揮國有苗圃的龍頭和示范帶動作用，推進苗木生產的現代化、基地化和產業(yè)化，為全市及京津市場林業(yè)建設和綠化要求提供數量充足、品種對路、質量優(yōu)良的種苗。
（二）發(fā)展目標。到2005年，苗圃種植面積達到1.3萬公頃，年產苗木9000萬株，基地供種率達到90%以上，苗木合格率達到95%以上，良種使用率達到100%，商品苗率達到80%以上，出圃苗木合格率達到90%以上，年創(chuàng)產值2億元以上，逐步建立起比較完備的苗木繁育體系、科技支撐體系和市場服務體系。
（三）總體布局。根據全市各地自然條件、社會條件和綠化美化的市場需求，因地制宜發(fā)展苗木生產，將全市劃分為三大種苗生產區(qū)：北部三河、大廠、香河三個市縣，土質比較好，毗鄰京津，應建立名優(yōu)苗木基地、高效設施林業(yè)苗圃基地，滿足當地及京津綠化需求；中部廣陽、安次、永清、固安四個區(qū)縣，由于沙荒地和沙質土壤比較多，土壤較薄，本區(qū)域綠化任務較大，應以發(fā)展用材綠化苗木和經濟林苗木基地為主；南部霸州、文安、大城三個市縣，該地區(qū)地勢比較低洼，偏鹽堿土壤較多，應大力加強用材林、牧草、紫穗槐等苗木基地建設。
五、采取的主要對策措施
（一）加大宣傳力度，搞好行業(yè)服務。各級林業(yè)部門要站在市場前沿，學習和掌握先進育苗技術，廣泛收集各類種苗信息，通過舉辦各種技術培訓或電視講座，將新信息、新技術送到田間地頭和老百姓家中。市縣兩級林業(yè)部門要積極搞好林木種苗業(yè)的宏觀管理和行業(yè)服務，在調查研究的基礎上，進行科學規(guī)劃，制定出中、長期育苗規(guī)劃實施方案，做好苗木的宏觀調控，為造林綠化工作把好第一道關。
（二）以國有苗圃帶動輻射為動力，實現質量和效益雙提高。面對種苗市場“千帆競發(fā)”的局面，國有苗圃要依靠自己的技術優(yōu)勢、基礎設施優(yōu)勢和信息優(yōu)勢，發(fā)揮“龍頭”作用，與粗放性生產的育苗戶結成利益共同體，利益共享、風險共擔，走“公司+農戶”的聯(lián)合路子，實現集團式發(fā)展和低成本擴張。
（三）搞好良繁和信息體系建設。一是盡快確立市級林木良種繁育基地，并為其掛市里統(tǒng)一印制的“市級林木良種繁育基地”標志牌，在新品種引進、技術服務、信息服務等方面給予優(yōu)先扶持。二是各區(qū)市縣也要在市級評選的基礎上，確定縣級林木良種繁育基地，從而形成市縣兩級林木良種繁育體系，以加快全市林木良種繁育步伐，充分發(fā)揮基地的示范帶動作用。三是在抓好安次區(qū)葛漁城、固安南王起營、香河農業(yè)開發(fā)區(qū)、三河農業(yè)高新技術園區(qū)的同時，全面提升我市育苗的總體水平。四是建立種苗信息網絡，實現資源共享、信息共享，配合省種苗站建成上下一體信息暢通的網絡體系，做到種苗生產和造林綠化的有機結合。
（一）登記情況：
20*年我市涉外房地產企業(yè)正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項目開發(fā)和銷售完結，有兩家企業(yè)停止經營，另外又有新注冊的企業(yè)兩家。故20*年登記戶數仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業(yè)。
（二）經濟稅源及入庫稅收收入：
20*年我市涉外房地產企業(yè)實現銷售收入3721萬元。20*年實現銷售收入574萬元。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業(yè)稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業(yè)稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業(yè)稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業(yè)稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。
二、××市涉外房地產企業(yè)趨勢分析：
從調查分析的情況來看，我市房地產行業(yè)，尤其是涉外房地產行業(yè)發(fā)展呈以下幾個趨勢：
（一）在新一輪國家宏觀調控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產行業(yè)融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產市場帶來較大沖擊，產生“急剎車”效應。
（二）隨著經濟的持續(xù)快速增長，房地產行業(yè)投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。
（三）私有制股份制房地產公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產企業(yè)的經濟性質以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產企業(yè)的80%左右。涉外房地產企業(yè)中更是100%的為私有性質，且銷售和財務人員多為家族成員，納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
（四）市區(qū)內房地產開發(fā)的重心轉移。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發(fā)相關政策的不斷規(guī)范，我是原有易開發(fā)資源逐漸萎縮。新項目開發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區(qū)邊緣城郊結合部，或地價相對便宜、房地產業(yè)尚在起步階段的的縣級區(qū)域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。
三、涉外房地產企業(yè)在稅收管理上存在的問題：根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產企業(yè)20*年度和20*年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）因房地產企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項目”公司，規(guī)模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關停狀態(tài)。新增房產項目不多，部分在建房產項目還因受挫而停工。如招商國際房產公司就已處于停產狀態(tài)而無稅可交。
（二）納稅主觀方面的因素：不少企業(yè)存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發(fā)等手段增加稅務人員核算難度，達到少繳或不繳相關稅款的目的。
（三）納稅客觀方面的因素：企業(yè)帳務混亂。該行業(yè)大部分是私營經濟性質，帳務設置不規(guī)范，沒有專門的稅收會計。雖然設置了帳務，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷售（預售）收入費用等進行了登記，而沒有系統(tǒng)地核算和調整。另外，財務憑據以白條居多，甚至僅憑經理的一張便條就予以開支。帳務處理上的極不規(guī)范，使得稅務檢查有一定難度。
四、關于房地產稅收征管方面的幾點建議。
(一)進一步規(guī)范企業(yè)財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。
(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發(fā)企業(yè)的現實情況，特別對房地產開發(fā)企業(yè)使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領、用、存制度。
(三)完善對預收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發(fā)項目底數和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。
一、存在問題
（一）財務核算不規(guī)范
一些房地產企業(yè)建賬不規(guī)范，未按財務會計制度規(guī)定建立健全財務核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預收帳款處理，不按規(guī)定開具房地產銷售發(fā)票，以自制或購買的收款收據收取售房款隱瞞收入，造成預售款不申報或者滯后申報，占壓稅款；商品房出租收入，不申報營業(yè)稅和房產稅；房地產開發(fā)企業(yè)在預付施工企業(yè)工程款時未按規(guī)定及時取得發(fā)票，這嚴重影響了工程成本的及時結轉。
（二）行業(yè)稅收管理措施不到位。
1、企業(yè)所得稅征收方式問題
目前對企業(yè)所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業(yè)稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財務核算狀況發(fā)生變化后仍未進行變更，導致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時，其企業(yè)所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個納稅年度未變，但其日常申報時又是核定應稅所得率征收，且實際上其財務制度往往又不健全或無法進行查賬。
2、土地增值稅清算問題
我市很大一部分房地產企業(yè)認定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進行清算。按照規(guī)定房地產全部竣工決算、銷售完畢要進行土地增值稅清算，有的房地產開發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。對清算要求賬務核算健全、嚴格按項目進行賬務處理，結轉成本核算收入，而企業(yè)往往不能及時結轉成本，提供扣除項目的依據不足，計算程序復雜，稅務部門大多按核定征收率進行預征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。
3、稅款所屬期問題
稽查部門在檢查時，發(fā)現往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應有的處罰。這種情況在檢查房地產企業(yè)中經常發(fā)生，因行業(yè)特點或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務機關在年關所謂的調庫）導致納稅人當年實現的稅款到次年繳納，在納稅申報時又以次年的所屬期申報且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區(qū)分又不好延伸檢查，對往年實現到次年繳納的稅款很難準確進行處理，導致房地產企業(yè)存在違法事實但難以進行處罰的矛盾被動局面。
4、印花稅漏申報問題
印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發(fā)現絕大部分企業(yè)都存在漏征行為，好多企業(yè)對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運輸合同、加工承攬合同等不知道要申報繳納印花稅，主要原因是財務人員對印花稅的計算申報從思想上不夠重視，往往只關注營業(yè)稅等正常稅收申報，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財務人員對印花稅的有關具體規(guī)定也不甚了解。
二、加強房地產業(yè)稅收征管的建議
1、提前介入房地產企業(yè)稅收管理
在房地產企業(yè)稅收專項檢查中，許多企業(yè)漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產稅收管理滯后分不開的。我們對房地產企業(yè)的稅收管理往往是從銷售環(huán)節(jié)才介入，原因是與政府有關部門信息不溝通，導致稅務部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產企業(yè)從立項開始就產生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規(guī)劃設計等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權要繳納土地使用稅。另外，要加強對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習慣從而提高遵從度。
2、實行房地產專業(yè)化管理
要規(guī)范房地產業(yè)的日常稅收管理，強化項目跟蹤和后續(xù)管理，建立房地產開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。要實行項目管理，建立房地產開發(fā)項目稅收管理臺帳要加強納稅輔導，要加大對項目的巡查巡管力度，，房地產企業(yè)預收定金、預收房款時必須開具正式發(fā)票，對商品房出租的，要督促企業(yè)并入收入納稅，加強對地下室、車庫發(fā)票的控管，實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發(fā)商索取不動產銷售發(fā)票。項目結束后及時對其進行土地增值稅清算，對賬務不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應進一步發(fā)文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。
3、加強房地產業(yè)納稅申報的管理
不能把房地產業(yè)作為稅款調劑的“蓄水池”，而應當要求企業(yè)正常納稅申報，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報，以免影響稅務檢查對已交稅款的確認，即使要調劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報入庫，建議市局加大對房地產業(yè)納稅申報的督促督查力度，對隨意調劑稅款的，要依法從嚴處理。另外，對企業(yè)有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續(xù)，沒有履行手續(xù)的，一律按規(guī)定加收滯納金。
4．加強對企業(yè)所得稅的管理
要加強對房地產行業(yè)成本核算的審查。對在成本核算時，不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關聯(lián)關系轉移利潤，通過虛開建安發(fā)票加大建安工程造價的，要從嚴查處。要加強企業(yè)所得稅法及其實施條例的學習，加強企業(yè)所得稅匯算清繳的業(yè)務培訓和相關報表填寫的輔導。要重視對企業(yè)所得稅征收方式的認定，企業(yè)所得稅征收方式應一年一定。
5．加強對分紅收入個人所得稅的控管
要加強對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商個人股東利潤分配個人所得稅的征管，這是監(jiān)控難點，也是稅源重點，要力爭取得征管突破。鼓勵公民對稅收違法行為的舉報，建議修改舉報案件管理辦法，除給實名舉報者給予獎勵外，對匿名舉報查證屬實的，也要給予適當的獎勵。
一、我縣房地產市場發(fā)展的現狀
(一)房地產市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低于XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經歷了XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。
XX年全縣房地產開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
(二)房地產市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據，有利于調控市場，規(guī)范交易行為，實現房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【XX】37號文件已經要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[XX]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。
6、各部門加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù)，導致一宗土地出現兩套
20__年，是營山房地產中介服務業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產中介協(xié)會等，近70二手房交易通過中介來完成。但中介服務中的非法經營、不誠信經營現象仍較突出，我們應采取措施來規(guī)范房地產中介服務市場。本文通過對營山房地產中介服務市場情況的調查，從行業(yè)現狀、存在的問題及采取措施三個方面來探索如何規(guī)范房地產中介服務。一、營山縣房地產中介服務業(yè)發(fā)展概況
據資料介紹，今年營山房地產中介服務業(yè)發(fā)展較快。
房地產中介機構數量增多，新設房地產評估機構1家，新設房地產經紀機構3家，評估機構發(fā)展到5家，經紀機構發(fā)展到8家。二是從事房地產中介業(yè)務，應當具有相應的執(zhí)業(yè)資格，營山連續(xù)組織了兩期房地產經紀人協(xié)理資格培訓，宣傳中介執(zhí)業(yè)資格考試，其中18人參加了全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試，23人參加了全國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產經紀人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試。目前，營山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國房地產估價師5人，全國房地產經紀人3人，房地產經紀人協(xié)理17人。5月18日，營山縣房地產中介協(xié)會正式成立，該協(xié)會分房地產評估和房地產經紀兩個分會，協(xié)會會員單位已經發(fā)展到12個。11月5日，營山房地產中介協(xié)會的所有會員單位使用協(xié)會統(tǒng)一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產中介公司自制的服務合同自動失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務合同并可向中介協(xié)會投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規(guī)中介，也能找到適合自己的房子。中介服務由不規(guī)范到逐步規(guī)范，人們對中介服務行業(yè)也由不信任轉為比較信任，中介服務的社會認同度正日益提高。在房地產交易中，通過中介服務公司成交的占主流，今年營山縣二手房交易的70是通過中介成交的。
二、營山縣房地產中介服務業(yè)存在的主要問題
營山縣房地產中介服務市場的非法經營現象嚴重，有的中介公司只有營業(yè)執(zhí)照，沒有達到設立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經營、非法經營現象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業(yè)執(zhí)照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。
大多數經紀公司只有一個店鋪，信息量少，經紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產買賣和租賃信息業(yè)務，對于大中型業(yè)務無能為力，管理手段、管理意識滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業(yè)知識面窄，不會填寫經紀合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進行交流的良好語言表達能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶串通，業(yè)務成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經紀公司的聲譽，同時還會使客戶的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經紀公司不滿，出現跳槽、流動和大量信息資源流失的現象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶簽單，出現低成本、低效率和低質量的經紀業(yè)務。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當，無法兌現，或因操作不規(guī)范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶經中介公司掌握信息后，為逃避中介服務費而發(fā)生“跳單”行為，中介服務方面的糾紛時有發(fā)生，房地產中介行業(yè)急需建立誠信機制。部分評估機構采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價格等方式惡意承攬業(yè)務，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風險。評估機構之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。
近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產公司銷售樓盤，房地產公司屬房地產中介服務機構，應具備相應的執(zhí)業(yè)資格并到房地產主管部門備案，接受行業(yè)管理。事實上，很少有公司主動到房管部門備案，因房地產發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產市場健康發(fā)展帶來不利影響。
三、營山縣房地產中介服務業(yè)的規(guī)范化措施
針對營山縣房地產中介服務市場存在的主要問題，20__年，我建議將從以下幾個方面加強對房地產中介服務的規(guī)范管理。
加大對非法中介服務機構的清理整頓。根據《營山縣人民政府關于加強和改進出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強對房地產中介服務機構的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產中介服務機構。無照經營、無證執(zhí)業(yè)的中介服務機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務人員執(zhí)業(yè)資格培訓和繼續(xù)教育。繼續(xù)做好房地產經紀人協(xié)理、房地產經紀人、房地產估價師的培訓和考試工作，通過繼續(xù)教育、日常業(yè)務培訓，提高房地產中介服務人員的執(zhí)業(yè)技能和服務水平。
對會員單位使用經紀服務合同示范文本的情況進行檢查，規(guī)范經紀服務行為，加大打擊“歪中介”、“黑中介”的力度。為避免中介服務行業(yè)出現惡性競爭，鼓勵中介企業(yè)做大做強，將依據中介企業(yè)的設立時間、注冊資金 、執(zhí)業(yè)人員狀況等對經紀機構實行等級管理，實現優(yōu)勝劣汰。
針對中介行業(yè)存在的信用問題，中介協(xié)會將研討制定行業(yè)自律規(guī)則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對房地產機構實行備案管理，人員必須具有中介服務執(zhí)業(yè)資格。
