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第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
第七條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第二章房地產開發用地
第一節土地使用權出讓
第八條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第九條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第十條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。
第十二條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十三條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。
采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
第十四條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十九條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十一條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
第二節土地使用權劃撥
第二十三條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十四條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第三章房地產開發
第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十七條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
第二十九條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第三十條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十一條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
第四章房地產交易
第一節一般規定
第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
第三十四條國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十六條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產轉讓
第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節房地產抵押
第四十七條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十九條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十一條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
第五十二條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節房屋租賃
第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。
第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節中介服務機構
第五十七條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十八條房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。
第五十九條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章房地產權屬登記管理
第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十二條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
第六十三條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
第六章法律責任
第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十五條違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第七十條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十一條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章附則
第一條 為加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）的規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 在本省城市規劃區國有土地范圍內，取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守《房地產管理法》和本辦法。
第三條 縣級以上人民政府房地產管理部門負責本行政區域內房地產業的行業管理，未設房產管理部門的，由建設行政主管部門負責。其主要職權是：
（一）貫徹實施相關的法律、法規和政策，制訂房地產業發展規劃；
（二）指導、管理城鎮國有土地使用權有償轉讓和開發利用工作；
（三）負責房產登記發證、歸口物業管理；
（四）指導房地產開發經營和房屋商品化工作，規范房地產市場；
（五）指導、推進城鎮住宅建設，參與指導城鎮住房制度改革；
（六）依法查處違反房地產業管理規定的行為；
（七）行使法律、法規和本辦法規定的其他職權。
第四條 城市土地資源和地政、地籍工作的統一管理，城市土地的征用、劃撥、出讓和土地使用權的登記發證工作，城市土地權屬糾紛和土地案件的查處，以及本辦法規定的涉及城市土地管理的其他工作，由縣級以上人民政府土地管理部門負責。
第五條 經省人民政府批準，有條件的市、縣可由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作。
第二章 房地產開發用地
第六條 房地產開發用地，可依法通過土地使用權出讓或劃撥取得。
第七條 市、縣土地管理部門依據省人民政府下達的房地產開發用地控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，由城市規劃、建設和房產管理部門簽署意見并經本級人民政府審查同意后，報省人民政府批準，由省土地管理部門下達執行。
第八條 土地使用權出讓必須有明確的建設項目。
對擬出讓的土地，由市、縣城市規劃管理部門審查選址、布局及規劃設計條件，建設行政主管部門確認開發項目和審查開發項目的城市基礎設施配套條件；房產管理部門審查拆遷安置方案和該地塊上房屋產權歸屬。市、縣土地管理部門根據城市規劃、建設、房產管理部門的審查意見，提出土地使用權出讓方案，報經有批準權的人民政府批準后組織實施。
第九條 土地使用權出讓，由市、縣土地管理部門與土地使用者簽訂書面合同。土地使用權出讓合同應符合國家制定的規范文本的要求。
第十條 土地使用權出讓金必須全額上繳財政，列入預算，專項用于城市基礎設施建設和土地開發。
第三章 房地產開發
第十一條 房地產開發項目經批準立項后，建設行政主管部門應當組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套公用設施建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》，作為項目建設的依據。
房地產開發項目，應當通過招標、拍賣等方式確定開發者。
第十二條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地，并按照出讓合同約定的期限完成開發項目建設。
超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可由土地管理部門征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，報經有批準權的人民政府批準，由土地管理部門宣布無償收回土地使用權。因不可抗力造成動工開發遲延的除外。
第十三條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家和省的有關標準和規范，并按質量驗收標準驗收。
房地產開發項目竣工后，由市、縣建設行政主管部門組織城市規劃、土地管理、房產管理、工程質量監督等有關部門和單位進行綜合驗收。經驗收合格后，方可交付使用。
參加開發項目綜合驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。
綜合驗收包括以下內容：
（一）規劃要求是否落實；
（二）基礎設施和配套公用設施是否建設完畢；
（三）單項工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準，質量驗收手續是否完備；
（四）拆遷補償安置方案是否落實；
（五）需要驗收的其他事項。
第十四條 開發企業在工程的開發建設中，必須加強質量管理，建立質量保證體系，保證工程的使用功能符合設計要求，并向用戶提供使用、保養和維修說明。
開發企業必須對其開發的房地產承擔質量責任。因建設質量問題給購買者或使用者造成損失的，負責賠償。
開發企業與勘測、設計、施工等單位之間的質量責任關系，按照有關法律法規的規定執行。
第十五條 設立房地產開發企業，應當按《房地產管理法》規定辦理注冊登記。
房地產開發企業在領取營業執照后的三十日內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申報確定資質等級和業務范圍。
第十六條 各級人民政府應根據社會、經濟發展水平，實施安居工程和經濟適用住宅的建設，鼓勵房地產開發企業開發普通居民住宅，逐步改善居民的居住條件。
第四章 房地產交易
第十七條 房地產可依法轉讓、抵押、租賃。
第十八條 房地產交易，應當由房地產價格評估機構進行價格評估（國家定價的除外）。
房地產交易當事人可依據評估價格協商擬定成交價格。
第十九條 房地產當事人轉讓、抵押房地產或者出租房屋的，在合同簽訂后的三十日內，持合同、土地使用權證、房屋所有權證、當事人的合法證件、價格評估報告等有關文件，到房產管理部門辦理交易登記手續。房產管理部門就地產涉及的權屬問題交由土地管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。
房地產權利人轉讓房地產，應向房產管理部門如實申報成交價。房地產轉讓的成交價格，可在辦理交易登記手續時一同申報。
房產管理部門應及時向有關部門通報房地產交易登記和價格申報的情況。
第二十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，需要辦理土地使用權出讓手續的，在向房產管理部門申請轉讓登記的同時，向土地管理部門申請辦理土地使用權出讓手續。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，轉讓方應按本辦法第十九條的規定辦理手續，并將轉讓房地產所獲收益中的土地收益按國家和省的規定處理。
（一）經城市規劃行政管理部門批準，轉讓的土地用于建設《房地產管理法》第二十三條規定的項目的；
（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；
（三）按照國家和省的住房制度改革有關規定出售公用住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（六）根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的；
（七）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
第二十一條 房地產開發企業預售商品房，必須符合《房地產管理法》的規定，并向市、縣房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。
開發企業與承購人簽訂商品房預售、銷售合同，均須使用國家制定的規范文本。
第二十二條 房地產抵押物由抵押人占管，抵押人在占管期內應當保持抵押物的安全、完好。抵押權人有權按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。
第二十三條 有下列情形之一的房地產可以設定抵押權：
（一）以出讓方式取得的土地使用權；
（二）依法獲得所有權的房屋及其占有范圍內的土地使用權；
（三）依法獲得的房屋期權；
（四）依法可以抵押的其他房地產。
第二十四條 有下列情形之一的房地產不得設定抵押權：
（一）通過劃撥方式取得的土地使用權，未經有批準權的人民政府批準允許轉讓，或者尚未建有地上房屋及其他附屬物的；
（二）文物建筑或有重要紀念意義的其他建筑；
（三）已出租的公有住宅和公益事業用房；
（四）未依法登記領取權屬證書的房地產；
（五）依法列入拆遷范圍的房屋；
（六）依法不得設定抵押權的其他房地產。
第二十五條 有下列情形之一的，抵押權人有權要求處分房地產抵押物：
（一）債務人未依法履行到期債務的；
（二）作為公民的債務人死亡，無人代為履行到期債務的；
（三）抵押人的合法繼承人或者受遺贈人拒不履行到期債務的；
（四）抵押人被宣告解散或破產的；
（五）抵押合同約定的其他情形。
第二十六條 抵押當事人經協商以作價轉讓的方式處分房地產抵押物，抵押當事人無法達成轉讓抵押物協議時，以拍賣方式處分抵押物。
抵押權人處分抵押物前，應當書面通知抵押人。抵押物為共有或者已出租房地產的，還應當同時通知共有人或承租人。
第二十七條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權證的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權屬有爭議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合安全標準的；
（七）已抵押，未經抵押權人同意的；
（八）法律、法規禁止出租的其他情形。
第二十八條 房地產中介服務機構應當按《房地產管理法》規定辦理注冊登記。
房地產價格評估機構在領取營業執照三十日內，應當分別到所在地的市、縣土地管理部門、房產管理部門和物價部門登記備案。
全省房地產價格評估人員專業資格認證工作，由省建設行政主管部門和人事行政主管部門負責。
第五章 房地產權屬登記管理
第二十九條 土地管理部門和房產管理部門依法核發的房地產權屬證書，是房地產權利人依法經營、使用或處分該房地產的唯一合法憑證。
土地使用權證書和房屋所有權證書，分別由省土地管理部門和建設行政主管部門統一印制。
第三十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記，經土地管理部門核實，由本級人民政府頒發土地使用權證書。
第三十一條 在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，在取得商品房竣工驗收證明之日起三個月內，房地產開發企業應當憑土地使用權證書及有關文件向所在地的市、縣房產管理部門申請登記，由市、縣房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
第三十二條 已確認權屬的房地產發生轉讓（買賣、贈與、交換、繼承）、析產和合并或者由企業投資入股、聯營、兼并等變更及現狀變更時，應當向市、縣房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級土地管理部門核實，由本級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
第六章 法律責任
第三十三條 違反本辦法，將未經驗收或驗收不合格的房地產轉讓或交付使用的，由市、縣建設行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，可以并處開發投資額1％至5％的罰款。
第三十四條 違反本辦法，房地產開發企業未到建設行政主管部門確定資質等級和業務范圍，擅自從事房地產開發業務或不按資質等級和業務范圍擅自擴大業務范圍的，由市、縣建設行政主管部門處以開發投資額1％至5％的罰款。
第三十五條 違反本辦法，不申請房地產交易登記，不申報房地產轉讓成交價、瞞報或者作不實申報的，由市、縣房產管理部門責令限期補辦登記手續、申報成交價，可以并處罰款。屬于未申請房地產轉讓、抵押登記的，處以房地產評估價格1％至5％的罰款；屬于未申請房屋租賃登記的，處以月租金十倍以下的罰款；屬于未申報成交價的，處以轉讓房地產評估價格1％至2％的罰款。
第三十六條 違反本辦法，未付清土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或者未按照出讓合同約定進行投資開發，轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處出讓金額5％至10％的罰款。
第三十七條 違反本辦法第二十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處出讓金額5％至10％的罰款。
第三十八條 違反本辦法的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處預售商品房價格1％至2％的罰款。
第三十九條 違反本辦法，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處一萬元至五萬元的罰款。
違反本辦法，取得營業執照后未分別到土地管理部門、房產管理部門和物價部門登記備案的，不得從事房地產中介服務業務，其中介服務業務行為無效。
第四十條 違反本辦法，未進行房地產權屬登記的，分別由市、縣房產管理部門、土地管理部門責令限期補辦登記手續，并處以房地產評估價格5％的罰款。
當事人利用非法手段獲得房地產權屬證書的，由發證機關收回房地產權屬證書或宣布其房地產權屬證書作廢，并處以五千元至一萬元的罰款。造成他人損失的，應負賠償責任。違法印制、仿冒、仿造房地產權屬證書構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十一條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，沒收違法所得，并按照情節，給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。逾期不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附則
第四十三條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本辦法執行。
機關、團體、企業事業單位內部住房制度改革按國務院有關規定執行。
一、案情簡介
原告海南金峰房地產開發澳大利亞公司以下簡稱“金峰公司”于1993年5月18日向定安縣人民政府、原定安縣國土局申請征地建“金峰富豪花園”和度假旅游項目，同年9月23日定安縣人民政府以定府函1993377號文批復，擬同意安排在定安縣仙溝鎮屯坡建設規劃圖中的第17、18號約160畝土地給該公司，作為興建該項目用地。同年9月27日定安縣人民政府辦公室向原告發出第10號“繳款通知”，該通知要求原告按每畝人民幣1000元向縣土地管理局繳納定金。同年10月22日被告定安縣建設與環境資源局?即原定安縣建設委會員、定安縣土地管理局、定安縣環境資源局以下簡稱“定安建環局”完成了原告金峰公司的用地紅線圖，同年11月給原告發了建設用地規劃許可證和用地紅線圖。同年12月29日被告向原告送達用地報告通知書，通知內容為，用地面積160畝，按每畝綜合地價款13000元，預收每畝設施費10000元，土地管理費按地價總3％。測繪確權費133元?，以上合計2211680元。原告根據定安縣人民政府辦公室第10號繳款通知及被告的上述通知，分別于10月30日向原定安縣建設委員會繳交了規劃用地管理費與測繪費15120元、同年11月22日向原定安縣環境資源局繳交了項目報建費及環境質量調查費5000元、同年11月22日向原定安縣土地管理局繳交征地款16萬元、1994年2月16日向原定安縣建設委員會預交基礎設施費50萬元，被告一共收到原告各項款項四筆合計人民幣680120元。后來，原告既再也沒有按被告通知要求付清各項款項，同時也沒有證據證明要求被告辦理相關手續而遭被告拒辦，且雙方也一直沒有簽訂土地出讓合同，被告也尚未為原告辦理土地使用權證書。另是，被告安排給原告的建設用地早在1993年7月25日進行了總體規劃和相關建設，完成了三通一平的基礎設施工作?這是眾所周知的事實，無需舉證?。
后來，由于海南房地產業的急劇下滑，原告再也沒有請求被告辦理相關的用地和建設該項目的手續，被告于2000年5月8日在海南日報上發出通知，限原告及相關單位于2000年5月30日前持有關證據到定安縣國土局處置積壓房地產辦公室辦理相關手續，逾期將按有關規定處理。但原告一直未予理采。2000年12月原告以被告收取其上述款項，從未與原告簽訂土地出讓合同和履行土地出讓行為，雙方的民事法律關系沒有成立，致使原告未能開發該項目為由，向人民法院提起訴訟，請求判令被告雙倍返還定金32萬元、項目報建費及環境質量調查費5000元、基礎設施費50萬元、規劃用地管理費及測繪費15120元，四項共計人民幣840120元，并支付欠款?840120元?的利息441893?63元，同時賠償原告在征地業務活動中各種費用68012元，上述幾項總計1350025?63元。定安縣人民法院以“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”為案由受理了本案。
據上事實，一審法院經審理認為，原告沒有證據證明向被告繳交16萬元屬征地定金，依收據應認定原告向被告所交的16萬元為征地款，故原告請求判令被告雙倍返還定金32萬元不予采納。但被告收到原告四筆款項680120元后，至今尚未與原告簽訂土地使用權出讓合同，原、被告之行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條“土地使用權出讓應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規定，其行為應認定無效。依照《中華人民共和國民法通則》第六十一條一款“民事行為被確認無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方”的規定，判決“被告定安建環局向原告金峰公司返還征地款16萬元、基礎設施費50萬元、項目報建費及環境質量調查費5000元、規劃用地及測繪費15120元，共計人民幣680120元及其銀行利息”。
一審判決后，被告不服，向二審法院提起上訴，主張應適用《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，由金峰公司申請換發用地權益書，并駁回原告的訴訟請求。二審法院經審理，認為原判認定事實清楚，處理結果正確，但上訴人定安建環局與被上訴人金峰公司的土地出讓合同尚未建立，不能適用《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定。雙方的行為權形成一種債的關系，應適用《中華人民共和國民法通則》第108條“債務應當清償。”的規定予以調整，故判決“駁回上訴，維持原判”。
二、問題的提出
本案二級法院對事實認定和處理結果是一致的，但二審法院卻認為一審法院適用法律不當，應予糾正。根據二級法院對本案事實的認定，筆者認為，本案發生在《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前，且雙方實施的行為又未屬于最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》范圍之內，因而有以下二個方面的問題是值得提出共同探討。一是本案案由的確定是否正確。也就是說是一般的“債”的糾紛，還是特殊的房地產糾紛類型的案件。二是本案適用何類法律法規來調整，才能體現法律效果和社會效果的統一。
三、觀點、及其論據
〈一〉關于案由的確定正確與否。民事案件的案由，應該說是案件的定性和屬類。最高人民法院?2000?26號文，關于印發《民事案件案由規定?試行?》的通知中規定“第一審法院立案時可根據當事人的起訴確定案由，當事人起訴的法律關系與實際訴爭的法律關系不符合，結案時以法庭查明的當事人之間實際存在的法律關系作出確定案由的依據。”，根據這一規定，筆者認為，一是案由首先是在立案時根據當事人的起訴而確定，但在審理時發現起訴的法律關系與實際訴爭的法律關系不符時，可按結案時認定的法律關系而另確定。二是案由的確定是按當事人實際訴爭的法律關系而確定的。三是案由的確定與調整該案所適用的法律是相關聯的。但多年來一些審判人員重實體處理，忽視案由的確定，致使在適用法律上出現不當。
1?上述案件的案由，一、二審法院都按立案時確定的“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”來進行審理，一審法院從被告收取原告的上述各類款項是否合法、有否違反國家禁止性規定、是否應予返還來進行審理和適用相關的法律來調整，也就是說原、被告之間繳交和收取上述各費的民事行為是否合法、有效。簡單來說就是一是確認該民事行為是否有效，二是確認應否返還，三是該案不是一般的“債”的關系。因而，一審法院首先認定原、被告之間發生的民事行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理》的規定，確認為無效的民事行為，然后適用《民法通則》第六十一條第一款的規定進行判決，而并非適用處理一般的“債”的糾紛相關法律進行調整。但筆者認為，一審適用上述法律來判決，這與案件的定性?即案由?是不相符的。
2?二審法院對該案審理后認為“雙方的行為僅形成一種債的關系”，并適用調整“債”的關系的相關法律進行判決，這一認定與適用法律雖然一致，但根據案件的事實，該案原、被告之間的民事行為并非“僅形成一種債的關系”。值得注意的是，原告是根據被告的有關通知而向被告繳交上述各費的，如果沒有通知，原告憑什么向被告繳交上述各費呢﹖被告方的繳款通知應認定屬合同的格式條款或要約。并非“合同尚未建立”和“僅形成一種債的關系”。雖然，二審法院所指的“合同尚未建立”是指土地使用權出讓合同，但一審法院也就是按雙方未建立土地使用權出讓合同而認定該民事行為無效的，并適用相關法律來判決。據此，筆者認為，本案原、被告的行為不應是“僅形成一種債的關系”，二審法院適用調整“債”的關系的相關法律來判決，這與案由的確定和本案事實也是不相符的。
3?筆者認為：①根據一、二審法院對本案確定的“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”為案由，那么該案的性質應屬侵權糾紛或者不當得利糾紛之類，而既不是一審法院認定的“無效民事行為”，又不是二審法院認定的“僅形成一種債的關系”。因而一、二審法院判決適用的相關法律與本案的性質是不相關聯的。②根據一、二審法院對本案認定的事實，原告金峰公司為建設“金峰富豪花園”項目，按用地程序向被告一是提交了用地申請手續，二是依被告的“繳款通知”向被告繳納了上述相關款項。定安縣人民政府履行辦理了相關批復，被告定安建環局也履行了批項、測繪、規劃和著手征地等工作，并在該規劃區實現了“三通一平”。根據原、被告雙方已完成的上述行為，本案既不屬侵權行為或不當得利的性質，也不屬于一般的“債”的關系，而應屬于特殊的房地產類型糾紛，它所特殊之處就是雙方尚未簽訂土地使用權出讓合同便履行了上述義務，并且該行為又不屬最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的四十七個問題范圍之內。綜上所述，筆者認為本案案由應確定為“國有土地使用權出讓糾紛”。
〈二〉關于本案的法律適用與社會效果。本案如按“國有土地使用權出讓糾紛”為案由，那么即屬房地產糾紛類型的案件，但本案涉及的國有土地使用權出讓行為發生在《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前，如何正確適用相關法律予以調整，這是關系到如何體現審判的法律效果和社會效果的統一問題。
眾所周知，在《城市房地產管理法》實施前，海南的房地產超常規發展，法律滯后，絕大多數房地產開發經營合同和行為，都存在手續不完善問題。特別是在審判務實中，往往又會出現一些背離法律效果與社會效果的裁判。即，一是片面適用法律、機械套用法律條文或法律沒有明確規定而隨意作出違反立法原意的推定或解釋；二是審判結果激化矛盾，造成社會不穩定的后果；三是片面或表面運用事實，放棄本質分析或對事實和證據的認定，離開兩個基本的原則過分追求細枝末節，導致裁判不公。四是雖然有嚴格的法律證明，但裁判結果脫離實際，造成裁判不可執行。因此，筆者認為，審理這類特殊類型的房地產案件，不能只看形式要件，簡單的行為“雙方的行為是無效民事行為”或認為“雙方僅形成債的關系”而判決地方政府部門還款。處理這一特殊類型的房地產糾紛案件，筆者認為：
城市房地產開發經營管理條例
第一章 總 則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
(一) 有100萬元以上的注冊資本;
(二) 有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
(一) 營業執照復印件;
(二) 企業章程;
(三) 驗資證明;
(四) 企業法定代表人的身份證明;
(五) 專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
(一) 房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
(二) 城市規劃設計條件;
(三) 基礎設施和公共設施的建設要求;
(四) 基礎設施建成后的產權界定;
(五) 項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
(一) 城市規劃設計條件的落實情況;
(二) 城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(三) 單項工程的工程質量驗收情況;
(四) 拆遷安置方案的落實情況。
(五) 物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三) 按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四) 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
(一) 本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;
(二) 營業執照和資質等級證書;
(三) 工程施工合同;
(四) 預售商品房分層平面圖;
(五) 商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商協定;但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價20%以下的罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
一、房地產檔案管理的特點
1.1房地產檔案信息的復雜性特征
房地產檔案信息是房地產產權產籍管理活動中形成的權證、契約、文件、照片、圖紙、表冊等不同形式和不同載體的歷史記錄以及經過再加工后形成的信息產品。房地產信息匯集過程中，設計的房地產平面圖測繪、房地產面積測量、土地界限的認定等均需要規范、嚴謹、技術性的專業要求。
在建立好房地產檔案之后，部分檔案屬性也在不斷變更，如房地產的買賣、繼承、贈與、交換等權屬變更，同時房屋的擴建、翻改、拆遷等也在不斷變化，有很強的動態性特點。房地產檔案隨著產權人的變更而變化，因此需要及時補充和更新材料，以確保房地產檔案的可靠性與真實性。
房地產檔案信息的可靠性與真實性能夠為產權審核和調處糾紛提供明確參考與有力保障。房地產管理部門按照一定的操作要求代表政府行使職能。各程序之間能夠相互制約、相互監督，從而使房地產檔案信息具有真實性與法律性。
另外房地產作為固定資產，無論在單位集體還是在個人財產構成中，都占有重要的財產比例，因此房地產檔案的存儲質量將直接決定產權人房地產檔案的價值和其佐證作用。
1.2房地產檔案的多角度服務特征
隨著房地產二、三級市場的逐次放開，房地產的交易也逐步活躍起來。只有通過對房地產權屬檔案進行查證，才能確保各交易行為的合法有效性。一方面能夠有效為法院解決房地產糾紛服務。隨著房地產事業的發展，各種房地產糾紛案（事）件也呈逐步上升的趨勢。在房地產權屬登記管理過程中形成的權屬檔案能夠有效的保護當事人合法權益；另一方面作為一種永久性的重要信息資源，當地產檔案不僅可以為國家各種住宅建設宏觀決策提供重要的信息數據，同時還可以較為全面的反映出各種權屬房產的結構、戶數、面積等，能夠有效的將各類數據提供給建設部門。
1.3房地產檔案價值的漸進性特征
初始文獻信息的開發能夠通過收集整理房地產檔案原件、復印件形成匯編結果。通過對初始信息的歸納梳理，有利于房地產檔案管理部門的閱覽、證明等，使龐雜的信息數據更為有序集中。
在初始文獻信息的基礎上，對房地產檔案原件需再次進行整理。經整理后的信息檔案能夠提供房地產檔案信息線索，以供查閱房地產檔案信息的來源。經過梳理后的檔案信息，脈絡更為清晰、查找更為便捷、統計更有效率，可以在較短的時間內對較大信息量的房地產檔案信息有大概的了解。
在以上信息梳理的基礎上，可以經過歸納總結和分析研究，概括形成更為濃縮的房地產檔案信息。高度概括的房地產檔案信息不僅具有更強的指導意義，也因其提供的動態性、預測性、評述性內容而具有更高的參考價值。
二、房地產檔案管理的方法
近年來，隨著房地產檔案數量的增長和房地產檔案使用率的不斷增加，房地產檔案管理的重要作用逐步凸顯，如何加強房地產檔案管理成為亟待解決的問題。
2.1提升從業人員與相關人員對房地產檔案管理的重視度
房地產檔案管理科學與否直接影響房地產市場的管理秩序和發展進程。加強房地產檔案管理，能夠充分依托房地產產權的原始依據，合法證明權利人與房屋土地的權力關系，為實施產權管理和產權保障提供可靠的法律依據。因此，為維護房地產權力人的合法權益，各級政府和相關部門從業人員需對房地產管理工作高度重視，并爭取在財力、人力、物力上給予充分的支持。
2.2以制度為準繩規范房地產檔案管理
嚴格的管理制度，是規范當地產檔案管理行為的有效方法。按照房地產檔案管理的工作要求，需要建立于完善立卷歸檔制度、檔案借閱制度、檔案保管制度、檔案統計、鑒定、銷毀制度、檔案利用制度、檔案人員崗位責任制度、檔案信息化管理制度等，以此規范房地產檔案管理的方法和程序。
2.3夯實房地產檔案管理的基礎工作
依據《檔案法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市房地產管理法》等相關規定，做好房地產檔案初始信息收集、多次信息梳理、系統分類歸檔等工作；同時按照收集、整理、歸檔的工作流程，收集整理、歸檔調檔等腰嚴格檢查、認真校對，對原有房地產檔案信息進行徹底清查，以保證初始、基礎信息的連續有效性；依據房地產管理分類的相關規定，制作統一規范的管理標準，建立統一分類、編碼目錄，使檔案編號和登記冊、簿、卡等保持一致。注意檔案排放的有序性，以便于查閱、管理和使用；做好基礎檔案的審核工作，保證房地產檔案的真實性，對各個環節的檔案認真校對，并與原始憑證進行核對。
2.4充實人才隊伍加快房地產檔案的信息化管理
房地產檔案管理工作需要專門的從業人員，需要熟悉檔案管理業務同時，也精通計算機方面的專業知識。因此需要加強房地產檔案管理人員的技能培養，充實現代化檔案管理的專業知識，使房地產檔案管理人員能夠全面系統的掌握檔案管理專業知識，能夠更好的收集檔案、管理檔案和開發利用檔案資源。同時要加強從業人員應用計算機工作的業務能力與水平，以人才為基礎加快建立現代化的檔案管理信息處理系統，從而使房地產檔案的價值得到進一步提升。
2.5建立檔案管理網絡暢通檔案管理渠道
依據《檔案法》集中統一管理原則，房地產檔案管理可施行三級管理制度，采取集中分級管理相結合的辦法，建立檔案管理領導小組，對檔案管理工作進行統籌、組織、管理、協調；同時應有分管檔案工作的負責人，并有負責檔案管理工作的專職從業人員，負責檔案具體的收集、整理、編目、立卷、移交等工作。最后應建立綜合檔案管理室，作為專門的檔案管理部門負責收集、移交和檔案的利用，將檔案管理工作與全面整體管理工作結合起來，提高房地產檔案的利用率和利用價值。
第一條、為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條、本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條、房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條、國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章、房地產開發企業
第五條、設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條、外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條、設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條、房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條、房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章、房地產開發建設
第十條、確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條、確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條、房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條、房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條、房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條、房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條、房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條、房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條、住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條、房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章、房地產經營
第二十條、轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條、房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條、房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條、房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條、房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條、房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條、房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條、商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條、房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條、房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條、房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條、商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條、預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章、法律責任
第三十四條、違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條、違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條、違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條、違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條、違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條、違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十條、國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章、附則
第四十一條、在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四節第五十二條規定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產市場，不僅包括土地使用權出讓、出租，而且應該包括房地產開發、房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產市場中的三級市場。加強對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現在以下三個方面：
首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。
其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。
另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。
房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：
1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。
《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。
新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。
2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。
《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。
3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。
雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。
因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。
4 強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。
一、房地產開發中土地的供給方式(土地資源配置方式)
(一)房地產開發與房地產開發經營
1、房地產開發，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
2、房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當前我國土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。
1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。
4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。
5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。
二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協議出讓
1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。
2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》
3、公開出讓的范圍：政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協議出讓的依據：《協議出讓國有土地使用權規定》國土資源部第6次部務會議通過。
《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，國土資源部。
5、協議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協議方式，主要包括以下情況：
政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。
6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現0地價或者是負地價。
7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補充協議條款，成為土地開發管理的重要手段。
國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補充協議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數的最低值；屬于工業建設項目的，企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發建設面積占動工開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。
9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式。《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規則。
三、土地使用權劃拔
1、劃撥供地范圍：
(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；
(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；
(3)法律、法規規定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業用地可以進行職工集資建房。
四、房地產交易
(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
1、出讓土地房地產的轉讓
(1)出讓土地的凈地轉讓；
(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續、25%的投資、國有土地使用權證)；
(3)出讓土地現房的轉讓。
2、劃撥土地房地產的轉讓
(1)劃拔土地的凈地轉讓；
(2)劃撥土地在建工程轉讓；
(3)劃撥土地房地產的轉讓。
(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。
(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。
五、土地用途的改變
土地分類：現行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業用地。
(一)關于改變土地用途的規定
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”
3、國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”
4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。
(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。
5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。
從上述規定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規劃部門審批同意，即除了規劃部門同意改變規劃外，還要經土地主管部門審批。
(二)由于各地的實務操作不統一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協議出讓國有土地使用權規范》并施行。該《規范》在改變土地用途問題上做出了如下規定：
l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續。
改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。
2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的
劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。
調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：
原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。
附案例：新晨
案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：
1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?
2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?
第一條 為加強城市房地產交易管理，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域國有土地范圍內從事房地產交易，實施房地產交易管理，均應當遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產交易管理，包括對房地產轉讓、房屋租賃、房地產抵押以及房地產中介等房地產交易活動的管理。
第四條 房地產交易應當遵循平等、自愿、誠實信用的原則。
第五條 南京市房產管理局（以下簡稱市房管機關）是本市房地產交易的行政主管部門。重大、復雜的房地產轉讓由市房管機關會同國土部門進行管理。區、縣房產管理部門（以下簡稱區、縣房管機關）按權限分工負責所轄區內的房地產交易管理。
市、縣房地產交易管理機構受市、縣房管機關委托，負責房地產交易的日常管理工作。
國土、建設、規劃、工商、財政、物價、國資等部門應當在各自職責范圍內協同房管機關做好房地產交易管理工作。
第六條 房地產轉讓、抵押、出租的，其房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押、出租。
第二章 一般規定
第七條 從事房地產交易活動、辦理房地產交易手續，當事人應當持有相應的房地產權利證書等合法證件。
第八條 有下列情形之一的房地產，不得進行交易：
（一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（二）共有房地產未經其他共有人書面同意的；
（三）權屬有爭議的；
（四）已批準實施拆遷的；
（五）未經國資部門批準的行政事業單位房地產；
（六）依法收回土地使用權的；
（七）法律、法規規定不得交易的其他情形。
第九條 房管機關辦理房地產交易手續應當自當事人提交申請之日起30日內辦理完畢，對不符合規定條件的，應當自當事人提交申請之日起10日內作出不予受理的答復，并說明理由。
第十條 房地產交易應當使用書面合同。
房地產開發企業、房地產中介機構，不得強制使用其制作的格式合同。
第十一條 辦理房地產交易手續，交易當事人應當如實申報房地產交易價格，并按國家有關規定繳納稅費。
第三章 房地產轉讓
第十二條 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與或下列方式將其房屋所有權、土地使用權轉移給他人的行為：
（一）以房地產投資、入股的；
（二）以土地使用權投資，與他人聯合開發房地產，使房地產權屬發生轉移的；
（三）因房地產權利人合并房地產權屬隨之轉移的；
（四）以房地產抵償債務的；
（五）以產權調換方式安置被拆遷人房屋的；
（六）按房改規定或優惠政策售房及準予再轉讓的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第十三條 房地產轉讓人應當是依法領取房地產權利證書的房地產權利人。
房地產受讓人應當是自然人、法人和依法擁有獨立財產權的其他組織。
第十四條 除法律、法規另有規定外，房地產轉讓合同自當事人簽訂之日起成立。房地產轉讓當事人應自合同簽訂之日起（預售的商品房自竣工合格之日起）30日內，向市、縣房管機關申請辦理過戶登記手續。
房地產的轉讓，以核準的過戶登記為房地產權利的交付。受讓人自核準過戶登記之日起，取得轉讓的房地產權利。
第十五條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于在建房屋工程的，完成房屋開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
第十六條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，由市、縣房管機關審查、報市、縣人民政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續。
有下列情形之一的，可以不辦理土地使用權出讓手續，轉讓方應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或依照市人民政府的規定處理：
（一）經市規劃行政主管部門批準，轉讓后的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定項目的；
（二）轉讓私有住宅的；
（三）按照國家房改規定出售公有住房的；
（四）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（五）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；
（六）市人民政府規定的不需辦理出讓手續的其他情形。
第十七條 房地產開發企業出售其建設的商品房，應當向市、縣房管機關申領商品房預（銷）售許可證，申領商品房預（銷）售許可證應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上；
（四）已確定工程進度和竣工日期；
（五）已與在本市注冊登記的銀行簽訂了預售款監管協議；
（六）已制定房屋使用公約，并與物業管理企業簽訂了前期物業管理合同。
銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規定條件外，還應當持有準予外銷的批準文件。
第十八條 房地產開發企業轉讓已部分預售的在建商品房的，應當書面告知預購人，預購人在被告知后30日內，有權解除合同。
預購人未按前款規定解除合同的，在建商品房的受讓人繼續履行商品房銷售合同。
第十九條 房地產開發企業受讓未竣工的房地產后需銷售的，應當按本辦法第十七條規定申請領取商品房預（銷）售許可證。
第二十條 預售商品房，預售人應當出示商品房預（銷）售許可證，并于合同簽訂后30日內，向市、縣房管機關申請合同備案登記。
第二十一條 預購的商品房在登記備案后竣工前再轉讓的，當事人應當自轉讓合同簽訂后10日內，向市、縣房管機關申請辦理變更備案登記手續。并應當符合下列規定：
（一）未付清購房款的，預購人應征得預售人的書面同意；
（二）已付清購房款的，應由預購人書面靠知預售人。
未按前款規定轉讓的，轉讓合同對預售人無效。
第二十二條 預售人改變已預售商品房的建筑設計，涉及合同約定的預購人權益的，應當征得預購人同意，并與預購人修訂合同有關條款。
預售人擅自改變預售合同約定的商品房式樣、結構、裝修標準，嚴重損害預購人權益的，預購人可以解除合同，并由預售人承擔賠償責任。預購人未解除合同的，可不承擔所購商品房改變后所獲增益部分的價款。
第二十三條 除當事人另有約定外，實際交付的商品房面積與預售合同約定面積不一致的，應當按下列規定處理：
（一）約定的面積與實際交付的面積相差在±1%以內（含本數）的價款，購銷雙方實行多退少補；
（二）實際交付的面積大于合同約定面積的1%（不含本數）的，預購人可不承擔增加面積的價款；
（三）實際交付的面積小于合同約定面積的1%以上（不含本數）的，預售人應當按實際交付的面積結算退還多收的價款；
（四）實際交付的面積小于合同約定面積的5%以上（含本數）的，預購人有權解除合同，并由預售人承擔賠償責任。
實際交付的商品房面積以房屋所有權證的記載為準。
第二十四條 商品房銷售廣告必須載明商品房預（銷）售許可證的批準文號。
第二十五條 建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓。配套使用的房屋附屬設施、附屬設備、共用部位不得單獨分割轉讓，國家另有規定的除外。
第二十六條 房地產轉讓時，轉讓人與他人之間基于相鄰關系而產生的權利、義務，隨房地產轉讓一并轉歸受讓人。
第四章 房屋租賃
第二十七條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
以聯營、承包、入股等名義，提供房屋給他人使用，并收取價金而不承擔經營風險的，視同房屋出租。
第二十八條 有下列情形之一的，須經市、縣房管機關批準：
（一）向境外人員、法人或其他組織出租房屋的；
（二）未建成的商品房預租的；
（三）法律、法規規定的其他情形。
第二十九條 房屋租賃當事人應當自合同簽訂后30日內，向房屋所在地的區、縣房管機關辦理登記備案手續。涉外房屋租賃應當向市、縣房管機關辦理登記備案手續。
經房管機關審核準予登記備案的，發給《房屋租賃證》。未登記備案的，承租人不得對抗第三人。
第三十條 專門從事房屋租賃經營的單位，領取《房屋租賃證》后，還應當向工商管理部門申領取營業執照，方可從事房屋租賃經營活動。
第三十一條 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，應當執行政府制定的租金標準；出租私有房屋和其他出租房屋用于生產、經營活動的，其租金由租賃當事人協商議定。
第三十二條 在房屋租賃期限內，承租人死亡的，其繼承人有權終止合同。公有住宅的承租人死亡時，與其同戶籍同住二年以上的家庭成員履行合同的，可以繼續承租。
第三十三條 租賃期屆滿，承租人應當將房屋交還出租人。出租人默認承租人繼續使用出租房屋并仍收取租金的，視為租賃期限不定合同，當事人可隨時終止合同，但應當給對方必要的準備時間。
第三十四條 除當事人另有約定外，出租人承擔出租房屋的修繕義務，并有權查勘房屋使用狀況。
第三十五條 承租房屋在使用中出現損壞的，承租人應當及時催告出租人，出租人不予維修的，承租人可自行維修，維修費用可以折抵租金。
承租房屋在使用中出現損壞，承租人應當告知而未告知出租人，致出租人不能及時維修房屋而遭受損失的，由承租人承擔責任。
第三十六條 承租人需要拆改、裝修承租房屋或增加附屬設施、設備的，應當征得出租人書面同意。
租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或增加的附屬設施、設備的，應當按所存價值補償承租人；不同意保留的，承租人應當將承租房屋恢復原狀。當事人另有約定的除外。
第三十七條 承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同，造成損失的，由承租人承擔賠償責任：
（一）擅自轉租、轉讓、轉借或調換使用承租房屋的；
（二）擅自改變房屋用途或結構的；
（三）利用承租房屋進行違法活動的；
（四）無正當理由經出租人催告仍拖欠租金累計達六個月以上的；
（五）其他嚴重損害出租人權益的。
第三十八條 出租人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃合同，造成損失的，由出租人承擔賠償責任：
（一）隱瞞產權或房屋瑕疵致使承租人無法使用的；
（二）不及時履行維修義務的；
（三）其他嚴重損害承租人權益的。
第三十九條 在房屋租賃期間，因房屋所有權發生轉移或設定他項權的，原租賃合同對承租人和新的所有權人或他項權人繼續有效。
第四十條 承租人經出租人同意可以在租賃期限內，將其承租的房屋轉租給他人，并可獲得收益。
轉租當事人應當按本辦法第二十九條的規定辦理登記備案手續。
第四十一條 承租人依前條規定將房屋轉租給他人的，其與出租人間的租賃關系繼續有效。
轉租的承租人在轉租期限內，給出租人造成損害的由轉租人負賠償責任。
第四十二條 經房屋所有權人同意，承租人有償轉讓公有房屋使用權的，原租賃關系終止。
第五章 房地產抵押
第四十三條 房地產抵押是指抵押人將其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債權擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權以抵押房地產轉讓所得價款優先受償。
第四十四條 下列房地產不得設定抵押：
（一）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其它社會公益設施；
（二）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物；
（三）已出租給職工的住宅；
（四）法律、法規規定的其他不得抵押的房地產。
第四十五條 房地產抵押當事人應當自合同簽訂后30日內，向市、縣房管機關申請辦理抵押房地產登記。
房地產抵押合同自登記之日起生效。
第四十六條 兩宗以上的房地產為同一債權擔保的，視為同一房地產抵押權。
第四十七條 抵押已出租房屋的，抵押人應當告知抵押權人租賃情況。處分抵押房屋時，租賃合同對于房屋的受讓人仍然有效。
出租已設定抵押的房屋，租賃關系自處分抵押房地產時解除，租賃合同對于抵押權人和房屋的受讓人無效。
第四十八條 按份共有的房地產，抵押人在征得其他共有人書面同意后，可在其應有份額內設定抵押。
第四十九條 共同共有的房地產在房地產抵押期限內，共有人析產的，析產后的各房地產擔保全部債權。
第五十條 以房地產設定最高限額抵押的，可以抵押房地產的價值為預期債權的最高限額。
債權結算后債權數額不及最高限額的，以實際發生的數額為擔保額；超出最高限額的部分不屬擔保范圍。
第五十一條 由銀行代付購房款的預購商品房（包括預購政府優惠出售的房屋）貸款抵押或在建房屋抵押的，抵押當事人應當自抵押合同簽訂后30日內向市、縣房管機關申請辦理抵押預登記。房屋在債務履行期限內竣工的，抵押當事人應當憑預登記證明辦理抵押登記手續。
在預登記期間，抵押權人可要求抵押人再提供其他形式的擔保。
