時間：2023-03-02 15:08:23
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一、 公共環境衛生監督工作。
履行衛生檢查制度，發現大廈環境保潔不到位時向外包單位發出《不合格通知書》或《警告通知書》，沒有及時整改者，即將情況向領導匯報。原外包單位(xx清潔服務有限公司)在屢次發出《不合格通知書》及《警告通知書》的情況下，未能整改完成，物業部積極配合管理處于12月1日更換外包清潔單位。新的清潔單位(xx物業管理有限公司)由于人手不足，影響到大廈公共衛生的保潔不到位，管理處于1月1日再次更換清潔外包單位(遠航清潔服務有限公司)。清潔單位的更換過程中，物業部順利地完成交接工作和履行監督工作。
二、 處理投訴意見工作。
三、 檔案管理工作。
四、 工程跟進。
物業部接到業戶關于工程求助或意見時，及時發出《工程單》，同時跟進工程的進程。公共部位的工程項目，由物業部發出《內部協調單》并跟進。物業部在跟進工程進程的過程中需做好業戶的解答工作與回訪，并監督工程部完成進程任務。如未能及時完成工程項目時，即與工程部主管協調，并及時將該情況向領導匯報。七樓外包項目與員工宿舍于2012年1月15日竣工，物業部在此工程項目中起著監督與協調的作用。
五、 部門協調與監督工作。
履行部門監督制度，協調部門之間的工作。部門出現不合格現象時，及時向其部門主管溝通，同時發出有關文件，如果該現象經多次協調無果時，及時向領導匯報。在接到重要任務需要部門之間的配合時，及時發出《部門通知》，例如2012年8月接到臺風“鸚鵡”襲擊大陸的通知時，及時發出《部門通知》以做好各項防范工作。
六、 公文寫作。
在接到通知或節假日來臨時，及時在公告欄中《溫馨提示》、《通知》等公文，以此將管理處的信息傳遞給廣大業戶。
七、 管理費催收工作。
八、 倉庫與廣告位的管理。
物業部負責對倉庫與廣告位的出租、收費等管理工作。
過去的一年里，物業部雖說做出了一點點的成績，卻也犯了不少錯誤。這與本人的經驗及能力有很大的關系。在將來的日子里，我將更加認真地工作，努力提高自己，用謙虛的態度和飽滿的熱情完成物業部的工作。
1．人員變動情況：保安部原編制共計12人(經理1人，主管1人，領班1人，保安員9人)，為加強夜間管理力度和內勤事務的管理，經公司領導批準，2月份入職兩名內保；7月份入職一名文員。本年度保安部先后有6名內保離職。因工作需要，本年度有4名內保調至世寧大廈保安部，先后又有內保8人入職。現保安部人員共計15人，并順利完成了部門內離職及入職人員的交接和培訓工作。
2． 保安部除每月定期召開部門全體會和領班會各1次之外，每月還對車場管理員、外保進行1次業務培訓。4月份進行了1次全體內、外保參加的消防水泵原理的現場講解培訓；9月份對全體內、外保進行了2次質量管理程序文件的培訓；11月份對全體內、外保進行了1次應對突發事件(火警、停電、跑水)程序的培訓。
3． XX年度，公司開始做三標一體質量體系認證工作，保安部按管理公司要求認真落實貫標工作，在三次內審中，保安部對出現的不合格項認真分析，查找原因，從第一次內審的14個不合格項、第二次的3個不合格項直至第三次的1個不合格項，徹底進行了整改，并落實到工作中和每位員工，保安部力爭順利通過內審和外審工作。
4． XX年度保安部已將全部整層客戶單元的使用區域“防火安全協議書”全部簽定完成。并完成大廈內所有客戶檔案的存檔工作。
5． 全面完善大廈內及停車場108個監控點和巡更系統的安裝調試工作，并投入正常使用。
6．保安部在“非典”期間，按照公司和管理處指示嚴格控制大廈進出人員，并做好進入大廈人員測量體溫、檢查客戶卡、來訪人員登記等工作，確保大廈內無一例非典、疑似人員，有效保障了大廈正常運行和工作秩序。
7．保安部對各公司的消防封存鑰匙工作已完成，共有封存鑰匙276把，門禁卡13張。
8．完成XX年施工現場管理和檢查工作，處理施工隊各類違章49起，全年辦理違約金5500元，全面保證了二裝施工期間的治安、防火工作，沒有發生一起治安、冒煙事件。
9．XX年保安部辦理施工人員出入證512個，辦理臨時出入證3052人次，嚴格落實好施工人員及搬家送貨等外來人員憑證進出大廈的管控工作。
10．本年度特別事件記錄共78起，保安部完成各類特別事件的取證、填寫和處理及上報工作，并且將涉及其它部門的特別事件抄送給有關部門，做好內部及各部門的協調工作。
11．本年度共登記撿拾物品55起，其中認領30起，25起無人認領，保安部完成撿拾物品的登記、封存、保管、認領的各項工作。
12．本年度保安部在巡視中發現推銷人員69起，對推銷人員進行教育及登記并讓其寫出保證書，承諾不再來大廈進行推銷。有效的保證了各單元客戶的正常工作秩序。
13．本年度共協助各種會議活動53次，全面保障了會議的正常有序召開；其中10月13日保安部為保障世寧大廈開業而召開的慶典活動，共出動保安人員30余人，圓滿順利的保證了慶典活動的召開。
14．本年度規范了保安部對講機使用的信道及編號工作，保障了各部門之間的正常通訊互不干擾和部門內通訊的規范化，嚴格落實誰使用誰負責的交接制度。
20__年度，物業部在××公司黨政班子領導下，以科學發展觀和構建和諧企業為指導，積極履行物業部的工作職責，認真落實××公司20__年的工作計劃，從保障服務、安全穩定兩大目標出發，抓好物業管理硬件和軟件建設，較好地完成了20__年計劃中的各項任務，取得了較好的成效。
回顧一年來，我們主要做了以下幾項工作：
一、 較好地履行了對基層分部的指導、檢查、監督、服務工作職責
1.×月份，隨著××分部的成立，××公司所轄分部已達×家。由于非經營性資產的特點是范圍廣、數量大、任務重，所以我們面臨著更大的工作難度。對此，物業部班子成員團結一致，發揚拼搏創新精神，知難而進，勤奮工作，深入分部開展調查研究，與基層分部密切協作，相互溝通，積極推進非經營性資產的規范管理，確保了設備設施的正常運轉及各項任務的完成。
2.順利完成了對××分部非經營性資產的接收、指導，配合××分部解決了急待解決的設備設施維修、保養問題，建立了××分部非經營性資產的檔案管理，保證了××分部物業管理工作的有序進行。
3.積極組織落實協調××、××等分部奧運外墻粉刷工作，嚴格審查施工單位，合理安排工作預算，保證了這一政治任務的順利完成。在落實完成這項工作中，我們班子成員深入工地現場，對施工資質和預算嚴格審核，加強工地現場的安全管理，保質保量地完成了這一工作。
4.加強維修項目管理，嚴格審核，在保證工程質量前提下，盡量節約資金。今年××分部的電梯需要維修，××分部的屋面防水需要做。面對以上各項工程，我們一方面堅持申報、核審的工作職責，積極深入各分部現場，在調研的基礎上，提出和選出最優工作方案上報公司總部批準，同時，積極落實各項工作的完成，確保了工作質量。
二、依據“依法治企”原則，充實完善了物業管理制度，進一步推進了物業管理的規范化
1.完成公司非經營性資產的建檔工作，開展了物業管理各項指標的調查、摸底和統一工作。“建檔”工作是中心20__年計劃中的一項重要基礎性工作，對今后開展物業管理有十分重要的意義。它是我們物業部今年工作中的一項重點。從今年上半年起，我們就積極著手進行對基層分部非經營性資產情況收集、匯總，以分部為單位，分門別類登記造冊。下半年，為更好了解每年的物業管理中的各種情況，做到心中有數，為公司領導起到參謀助手的作用，設計了有關表格，下發到分部并匯總整理存檔，現這一工作正在推進中。
2.為了更好地統一管理全中心供暖收費工作，我們統一了收費、支出的標準，進一步嚴格了收費管理工作，實行專人專職負責制，使物業的各項收費進一步規范化。
3.加強了對司爐工的管理，建立司爐工定期培訓考核制度，提高司爐工技術操作水平，確保鍋爐安全運行。20__年，我們進一步強化司爐工的培訓制度，并在形式和內容上力求有所創新，有所突破。
4.開展了技能比賽，促進物業工作人員愛崗敬業。今年夏季，物業部與人事部、保衛部、工會共同舉辦了水暖工、電工的技能競賽活動。為搞好這次競賽活動，我們進行了認真的籌備工作，包括對會議程序、參加人員、試題、場地、設施等進行了精細的安排，并下發了通知。各分部都非常重視，選拔代表開展技術練兵、理論學習等活動。在全體參賽人員共同努力下，勝利召開了技術競賽活動。這次活動進一步促進了學理論、學技術的風氣，對提高人員素質起到了一定作用。
5.舉辦了第三屆鍋爐培訓班，進一步提高了司爐人員專業知識和操作水平，實現了司爐人員培訓的常規化和規范化，在制度上得到了落實和保障。根據20__年的工作計劃，做好司爐工培訓，是20__年冬季鍋爐開始供暖前的一項重要工作，對實現冬季安全供暖有著重要意義。這次培訓活動中心領導高度重視，各有關部門積極配合，特別是請來××鍋檢所專家積極前來授課，各單位負責人和司爐人員積極參加，認真聽課，提高了鍋爐操作水平和安全意識，為保證冬季鍋爐的正常運行，實現安全供暖起到了積極作用。
三、強化了安全管理，確保了設備設施的正常運行，確保了社區的安全
1.發現問題及時處理，不留隱患，把安檢工作落到實處。今年在對××分部的安全檢查中，我們發現其分部的鍋爐房沒有值班紀錄，同時配電室也存在一定的安全隱患。面對這種情況，我們和保衛部門及時提出了整改措施和意見，督促他們抓緊時間解決問題。經過共同的努力，建立了鍋爐值班記錄制度，強了配電室內值班力量，使鍋爐房、配電室管理進一步規范化，消除了事故安全隱患。
2.加強日常和節假日期間的安檢工作，對重點部位的用電、用氣實行嚴格的規范化管理，特別是對外租戶的安全用電問題實行嚴格的管理，發現問題及時處理解決，配合保衛部門對外租戶進行安全防火教育，組織“11.9”防消滅火演練，提高廣大人員處理突發事件的能力。
四、專人收費工作取得明顯成效
1.建立收支 檔案，規范費用收支管理。今年收費管理繼續加強基礎性建檔工作，開展調查摸底核實工作，從產權人、面積、收費標準等方面理順收費檔案，進行登記造冊，對已不符合支付條件的進行了清除，對新增的支付戶進行了造冊登記，一套較科學、全面的管理制度完善建立。
2.統一收費標準，嚴格收支程序。針對各分部收支標準的不統一，為了更好地做好收支費用的管理，我們統一了整個公司的供暖費用收支標準，統一面積、統一價格、統一收支程序。
3.積極上門收取費用，千方百計實現收支目標管理。總的情況是，收入大于費用支出，基本實現了收支平衡，略有節余的目標。
工作體會及經驗
20__年的工作，使我們有三點深刻的體會：
1.做好非經營性資產的管理，必須要有求真務實的工作作風，深入實際，不搞花架子，這是做好物業管理工作的基本前提。
2.高度重視非經營性資產的安檢工作，從硬件和軟件兩方面加強管理，是確保物業設備設施安全運行的基本保障。
3.堅持以法治企，實行規范管理，保證各項制度的真正落實，是做好非經營性資產管理工作的關鍵。
不足及差距：
1.我們的管理規范化還基本上屬于初級化，有待今后進一步加強提高。
2.在物業收費方面，難度大，進展不大，有待今后研究開拓。
2019年是物業公司轉型升級關鍵性的一年，也是物業迅速發展壯大的一年。今年物業管理項目增加到了19個，還專門成立了物業服務有限公司對口半山兩項公寓進行管理。很多項目分散在全國全省各地，不僅業務量急劇加大，財務管理也增加了難度，這就要求對內財物管理水平的要求應不斷提升，對外要應對稅務、審計以及財政等機關的各項檢查，掌握稅收政策及合理應用.。在領導的正確引導和各部門的大力支持下，憑著責任心和敬業精神，工作著重于公司的經營方針、宗旨和效益目標，在管理、核算方面做了應盡的責任。為了總結經驗、發揚成績、克服不足，現將這一年來的工作做如下總結：
一、全年指標完成情
截止到2019年x月底，實現經營收入萬元，實現利潤萬元，預計2019年全年紫元物業將實現經營收入萬元以上，利潤約萬元以上。
二、預算指標的核定
每季度各項目財務負責人認真據實填寫預算和實際差異表，并提供季度財務分析和年度財務分析，為今后收費率季度考核做好扎實的數據基礎。
三、收費率方面
高教后勤方面，各部門配合克服了一系列的困難，特別是對財經大學的收費做了一系列的努力工作，我公司成為財經學院的正式供應商，大大提高了收費的時效性。其余兩所學校的住宿費收取工作順利進行，完成指標任務沒有壓力。
市場物業方面，截止到2019年11月底,對于實施物業管理服務的市場物業管理服務費的綜合收繳率為84.74%，其中當年收費率達到71%，比去年同期增長了5%，歷史欠費收費率達到40.59%，略低于去年同期水平。當年收費率的穩步增長為綜合收費率增長的良性循環奠定了基礎。
四、合同管理方面
本年度對合同管理更強調專人專項細致化管理。針對往年合同登記管理、支付管理和應收款項管理的缺失，我部門在人員到位的情況下實行專人合同管理，及時統計應收應付款項。
五、稅收方面
國家實行營改增以來，我部門對此也做了大量的稅收政策學習工作，并歸納整理有關物業公司的營改增的稅改政策，并發文給各服務處管理人員學習。并積極配合稅務部門使用新的稅收申報軟件。高教后勤減免稅方面，我部門也針對稅務部門做了大量的咨詢和溝通工作，確保能在國稅地稅繼續享受高教后勤的免稅政策，給公司帶來最大化利益。且在現有的經營模式下分析了稅務風險，并及時上報并做出了調整，降低了我公司的稅務風險。
六、學習拓展和資源整合
今年，我部門聯合工程部組織了財務收費系統（高教后勤和市場物業）的相關培訓，并在年末上線使用，將各項目的所有應收款項數據全部量化，新增了線上線下收費模式，引進支付寶和微信目前市場主流支付方式。改變收費模式是為了提高收費率和收費的規范化，使得財務收費工作更方便、快捷、更人性化管理，使得收費率更加透明化，準確性和時效性將大大提高，彌補了人工收費模式的單一性操作。來年我部門將對財務收費模式進一步熟悉、優化，結合運作部和公司的考核要求和實際工作的需求，加強收費系統的管理。希望在數據統計方面依賴與該系統，可以達到精簡人手，減少人工成本的效果。
隨著區塊模式的日益成熟，區域化管理顯得尤為重要。
現將上半年主要工作情況總結如下：
人事行政部
一、上半年工作總結;
1繼續健全公司各項規章制度，進一步提高公司規范化運作水平;
在公司原有制度的基礎上，完善了《12小時工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財、物的管理制度及規范性文件。
1.1自今年起，物業公司所有文件統一由人事行政部負責管理，實現了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對文件流程進行嚴格控制。并通過由人事行政部負責統一發放，加強了內部文件傳閱，及時傳遞信息的效率。
1.2在年初的計劃中，本應在三月對公司的制度及更新的部分進行一次整理和匯編，因各部門業務工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達預計效果。六月，集團人力資源部牽頭進行物業公司制度匯編，對各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規范。并針對目前存在的執行力差、責任心不足、業務處理回應速度緩慢等問題，推出《24小時回復制度》、《小區巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標準》等提高服務水平的相關制度。
2人事管理
2.1人員編制：
隨二期的驗收接管及又一城的介入，根據實際需要，人員編制進行了如下調整：
2.2人員招聘;
物業公司上半年通過報紙、網站、現場招聘會、職業介紹所等渠道，基本完成招聘任務。上半年人員異動情況如下：
備注：六月份因未結束，未納入統計范圍。
2.3人事費用
1-5月人事實發工資總表
2.31《保安員12小時工作制》
在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實施了《保安員12小時工作制》，對保安員的薪資進行了調整。試行兩個月以來，保安員基本能接受該項調整，部門人員流動率未出現異常。基本解決人員不足產生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。
2.32有償服務提成制
隨二期入住率的提高，對有償服務的需求逐步增加。在不增加清潔人員的基礎上，試行安排休息的員工提供有償服務，并在有償服務收費中按....元/小時的標準，作為工資提成給員工。目的是減少加班時長、控制人工成本，同時提高員工工作的積極性。
2.4員工培訓
上半年新員工對《員工手冊》、公司制度培訓的覆蓋率100%，每周各部門開展的業務培訓平均1-2次，組織個別業務部門經理參加陽光團隊的拓展活動。在四月，組織了主管以上的員工前往....參觀，學習別人的管理經驗，找出自身不足。初步建立員工培訓檔案、培訓課程計劃及相關培訓資料等，計劃于下半年具體實施。培訓工作因一直缺乏專管人員，由部門內部兼任開展，存在培訓的內容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓，未建立系統的培訓資料及操作規范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時也為下半年的培訓工作建立了基礎。
2.5推行績效考核
在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級別及相應的工資待遇標準。通過績效考核，調動員工不斷提高工作水平及自身素質的積極性，提供了晉級、調薪的機會。先后實施的績效考核部門有客服中心、車隊。
目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋，推廣績效考核的力度和實效性未達到真正激勵員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：
1)工作目標不明確，未建立實際操作的規范。
2)管理人員流動性大，管理辦法亦經常改變。
3)從建立績效考核標準到考核結果的過程管理不足。
4)員工對績效考核的理解度、認同感有限。
3行政管理
3.1員工餐廳
3.11面對員工反映意見比較集中的員工餐廳，經過多次的意見調查，確定大部分員工的口味，在食品衛生、份量、菜式及用餐時間上，均根據各部門不同班次的需要及員工意見進行了調整。目前，員工滿意度基本達到95%以上。
3.12在五月份員工餐廳收支報告中，已實現包餐費用包含餐廳電費、每月人事費用當月工具、物料采購費用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費用，在員工滿意的基礎上合理降低成本。
3.2倉庫管理
3.21通過制定《物料驗收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗收的環節開始嚴格控制物料的品質，增加了由業務部門派人協助驗貨的環節，減少不合格品的發生。其次，加大倉庫對物料的管理職責，在采購物料的價格、品質上，與歷史價格、原用物料品質進行對比，嚴格把關，不合格的一律予以退貨處理。
3.22為配合財務部做好費用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費用所屬。
3.24增加了樣板房物品的管理，聯合材料部進行了徹底的核對，對遺失、錯帳、損壞等情況進行了清點。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點、交接、存放等工作，彌補了以前樣板房物品清單不完整的現象。在上半年集團財務部聯合進行的資產盤點中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。
3.3車隊管理
3.31根據上半年車隊被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機獎懲條例》，以季度的形式進行考核，并推出安全駕駛獎。對業主提出投訴的司機，給予懲罰，并由司機本人向業主進行解釋和道歉，提高司機對服務規范的重視。
3.32上半年，逐漸有業主提出有償用車服務的需求，有租車及租司機兩種。為規范操作，制訂了有償服務標準，在不影響正常運行的情況下，均滿足業主的需求，服務創收。
3.4采購管理
在上半年的采購工作中，提高采購的計劃性，基本完成各部門的采購工作，及時核價。虛心向業務部門學習商品知識，在大批量不確定質量價格的采購中，聯合業務部門的主管及材料部同時到采購市場定品質及價格標準。完成了上半年工程物料供應商評估，并根據業務部門的推薦，采用了新的物料供應商，在價格上有所降低。
3.5樣板房管理
自一月份起，人事行政部正式接管樣板房，在清潔組操作規范原有的基礎上，重新制定了《樣板房管理制度》及清潔衛生標準，對樣板房的員工按清潔標準進行了全面培訓，將樣板房物品的保管責任落實到個人。接管半年以來，僅遺失兩件小裝飾物件。主動與營銷部門溝通，征詢樣板房需要改進的問題，及時調整，積極配合。
3.6積極配合業務部門
3.61煤氣配送
針對小區煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負責煤氣配送、保安員負責送到業主家中。存在耗費人力、物力及存放煤氣的安全性問題。現與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協議，由煤氣公司負責24小時內直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲備的存放問題，提高服務效率。
3.62小區垃圾清理
原清運方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環衛站進行處理，存在清理不及時、費用偏高的現象。現經過調整，綠化垃圾采取運到三期偏僻地點自然腐化，生活垃圾經過重新協議，基本解決了目前的垃圾清運問題，已達到降低成本的目的。
3.7年度先進員工評選
根據去年員工的實際工作表現，組織了年度先進員工的評選工作，并通過由各部門經理。
參加的專題會議，確定和選出18名年度先進員工，并給予了表彰和獎勵。
3.8組織20xx年年度春茗活動
于4月，組織物業公司的年度春茗活動，總結去年工作中存在的問題，傳達集團二xx年發展綱要的精神，同時明確今年的發展目標。會后，組織了員工卡拉ok及燒烤活動。
二、工作中存在的問題：
1目標管理責任的落實：
目前，各部門僅根據自己的工作計劃開展工作，沒有一個明確、統一的管理目標及責任人的落實。在工作開展的過程中，目標的實現與實際結果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標下達，管理費收費率、員工培訓合格率、滿意度等都未能落實到人。
跟進措施：通過審核部門年度目標，以部門經理簽訂目標管理責任書的形式，明確績效考核指標，及時根據實際情況進行調整，控制日常工作方向的正確性，以達到一個共同的目標。
2管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團隊精神減弱，凝聚力降低。
跟進措施：從基礎建設做起，通過制度的建立，針對事情的處理建立規范的操作模式，不因人而異。加強中層管理人員的培訓，建立領導威信，加強日常管理的規范化，減少隨意性及個性化。
3監督機制未做到細處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區環境巡查等，監督的力度和實效都有待提高。
跟進措施：將巡查、監督工作提升為制度的形式進行落實，將范圍擴大，對投訴處理、服務態度、工作效率、培訓考核、招聘及時率、設備維護等，均作為巡查范圍，提高部門經理對該項工作的重視程度。
4溝通渠道單一：
1)與員工的溝通：
目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調查表及個別員工異動面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實想法，部分工作將失去實效。
跟進措施：建立員工面談機制，在入職、異動面談的基礎上，增加員工定期面談計劃，建立員工面談記錄，定期進行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時解決。
2)與業主的溝通：
在日常的工作中，未建立起物業公司與業主之間一個良好的宣傳渠道，物業公司日常工作的進度，所做的努力，未能使業主了解，得不到業主充分的支持和相互間的協助。
跟進措施：加強社區文化的營造和建設，增設固定的方式，將物業公司最近的工作動向、進度成果、熱點話題、發展商舉措等定時向住戶宣傳。加強相互間的了解，以贏得支持和認可。建立多種直接交流的方式，培養相互間的信任度，為建立良好的小區生活環境這一共同目標出謀劃策。
5員工激勵：
員工中普遍存在干好干壞一個樣的心態，嚴重影響到工作的執行力度和服務水平。
跟進措施：在績效考核工作開展的基礎上，對獲得服務之星的員工給予充分的肯定和表彰。通過照片上墻、業績公布、獎金獎勵、出外旅游等，精神與物質鼓勵相結合的方式，充分激勵全體員工爭當先進，鼓舞士氣。
三、下半年工作計劃：
1制度化管理;
計劃于七月份，在物業公司全面開展規范化操作的活動，將匯編后的制度進行試行并及時對出現的問題跟進修正。建立一套屬于君華物業自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服務質量，將制度從書面形式進入到實際工作中。
2績效考核的推廣：
配合公司人力資源部的工作規劃，七月份組織完成全面績效考核的方案，落實管理目標，通過績效管理，從根本上調動員工的積極性，創造雙贏的局面，推動物業公司的服務和效益。
制訂“服務之星”評選、獎勵方案，充分激勵和認可工作優秀的員工。
3提高員工素質，建立培訓系統管理
制定實施培訓規范及培訓系統資料，通過不同環節培訓，提高全體員工的素質。完善員工培訓檔案，考核、抽查記錄等，將培訓作為各部門一項重要工作。于九月完成新的操作規范、考核標準的第一輪培訓，做到初級培訓、基礎培訓、操作規范培訓覆蓋率100%，培訓合格率95%。
4提高工作效率與工作質量
充分發揮監督機制，有計劃地執行工作巡查制度，重點抓工作的落實與回復。實行普通工作24小時回復制、重點工作12小時回復制及緊急工作2小時回復制。將回復的時效與完成情況作為員工績效考核的重要指標，從而提高整個物業公司的辦事效率。
5建立良好溝通：
5.1組織季刊的文稿，以季度的形式向業主匯報物業公司的工作與成果，小區設備設施的維護狀況及業主關心的熱點話題分析等。
5.2制定與員工溝通面談的計劃，在一定周期內與員工全面溝通，建立員工面談記錄，及時解決員工的生活問題。
6員工活動
為了總結經驗，促使XX年客服部工作能夠再上一個臺階，現將客服部XX年的各方面事宜做以下闡述：
—、回遷戶、占路戶、其他購房戶的收宜
先將截至目前的收房明細整理如下：
XX年3月初至4月初———回遷業主105戶占整個小區總戶數的12%，舊宮占路業主45戶占小區總戶數的5%，回遷、占路戶共計150戶占小區總戶數的17%。
XX年4月初至今———其他購房業主156戶占整個小區總戶數的18%。
入住率：共收房310戶，入住率達36%。
由于我小區的特殊原因造成入住率偏低的現狀，這是改變不了的。客服部工作人員通過這將近一年和現已入住業主的磨合，已經形成較為成熟的管理運作模式，業主對我們的工作也給予了充分的認可。
二、處理報修及時，回訪工作到位
目前是施工方維保期間，需物業聯系施工方給業主維修，但由于種種原因施工方不能及時到位。我物業公司領導果斷決策，施工方不能及時到位的先由我公司人員維修，這樣一來業主的保修就能夠得到及時的處理，客服部就可順利進行下一步的回訪工作。這種果斷決策也得到了廣大業主的贊賞。
三、冬季入戶試暖及發放信箱鑰匙
入冬以來，客服人員協同壁掛爐廠家工作人員入戶試暖，這項工作得到了領導的大力支持。在入戶試暖、發放信箱鑰匙的同時，物業、業主的關系又增進了一步，這為我們明年入戶收費起到了非常有力的推進作用。
四、代辦事宜
代辦電話、寬帶業務：自業主入住以來，已經辦理50余戶報裝電話、寬帶業務。
有線電視報裝：幫助開發收取有線電視初裝費。
產權證辦理：幫助開發聯系舊宮占路業主辦理產權證事宜。
五、保潔
一 熟悉地理位置以及各區域機房，電房設備
初來工程部，對這里的環境，設備都是完全不熟悉，在黎主管耐心指導下 ，經驗通過摸索，思考和總結，再加上黎主管帶領多次到時現場講解，培訓，現在我對這里的地理位置、用電設備、高低壓電路系統、消防系統、生活用水和電梯系統維修養護工作等都一定的了解。
二、做好維修班員工的管理工作、做好上級安排的任務和客服中心的來電報修工作
本人以身作則，要求班員遵紀守法，遵紀公司的規章制度，做到不遲到，不早退，加強班員的責任心培訓，認真做好設備的檢查工作和運行記錄工作。對上級安排的工作，合理安排，調動班員,迅速處理。對客服中心的來電報修，認真聽講，記錄來電的單位，報修內容以及故障的位置等，迅速調動班員迅速處理，對較大的故障或不能處理的問題認真向客戶解釋并上報處理。
三、制定全年的保養工作計劃和保養工作標準
工程部在去年的工作基礎上，分工種制定詳細的設施設備保養計劃，將計劃分解到每個月，制定了詳細的保養工作內容與標準，實施時落實到人，保證了工作的質量和效率。
四、重視設備設施的安全運行和檢查工作，以保障設備設施的安全運行。
工程部一貫將設施設備的安全工作放在首位，每到節假日前一個月都會制定節假日設備設施安全檢查、保養和維修工作會議，制定工作計劃，落實計劃內容、完成時間和責任人，以及檢查時間，明確各項工作重點，事后進性檢查，以確保大廈的設施設備安全運行，在日常工作時，強調維修工作時的安全操作和自我安全防范的意識，杜絕工傷事故的發生
五、安全管理
操作安全：由于部門工作的特殊性，本部門員工經常要接觸用電器具，動電焊，用明火、攀高等作業。為了確保操作者的人身安全，班前會對員工時常進行安全教育，加強部門員工的安全操作意識。在動電、攀高等危險作業時，確保有人在場監護。全年部門人員無安全事故發生。對部門員工進行了設備安全使用常識的培訓，提高了全體員工安全的意識。
設備設施安全：定期對各部設備專項安全檢查，每月對大廈配電井，管道井設備進行安全檢查;按計劃春秋兩季對配電房變壓器、低壓配電柜進行安全檢修、除塵。每逢節假日前都要組織對酒店個部、辦公室進行設施設備安全大檢查。雨季提前對大廈各處作了安全防范，保證大廈在雨季的安全;對重點運行設備進行一日一次的安全巡查，發現事故苗頭，立刻處理。
六、對大廈的設備型號，產地，數量進行詳細記錄
七、部門年工程部完成主要工作項目：
1.完成生活水泵及其控制柜電氣檢修工作。
完成春秋兩季對配電房變壓器及其高低壓母線、瓷瓶除塵以及母排螺栓緊固工作。
3外圍地板磚進行修補。
4公共走道墻面進行修補。
5所有的強電井清理衛生，除塵維護工作。
6所有的公共走道燈進行改造，做節能處理。
7對所有的消防栓進行檢查和貼封條。
8對所有的弱電井清理衛生，除塵維護工作。
9完成對大廈的水、電、氣管線的普查，對辦公樓/住宅樓各樓層配電井接線端子定期進行了全面檢查、緊固，防止事故發生。
10完成了定期對大廈內公共走道照明進行維修和更換。
11完成了對大廈天面，14樓及負二消防風機除銹和翻新工作。
12完成對樓層走火通道的門，閉門器及門鎖的檢查和維修。
13完成配電房低壓配電室年度檢修、除塵維護工作。
14完成了對A辦公樓/B住宅樓電表除塵以及母排螺栓緊固工作。
15完成了對A辦公樓房內/B住宅樓走道的煙感罩摘除和檢查。
16完成了新管理處辦公桌的布線及網線的布置。
17 完成節日對A/B棟大堂的彩燈布置。
18完成對商場6F~1F所有走梯門的固定。
20完成了對A辦公樓/B住宅樓及負一負二的消防電話的測試通話
21對工程遺留存在的問題進行檢查、跟蹤和維修，主要配電房滲水和房內外漏水。
20xx年上半年，經營部全體員工在物業公司的領導下，加強政治理論學習和業務知識學習，不斷創新，努力完成各項任務，現將主要完成的工作、經驗體會及今后工作打算匯報一下：
一、主要完成的工作：
1、完成了東部新城xxx國道供水管道的pe管的投標工作，該工程是XX市第一次大批量使用pe管的工程，影響力巨大。經過兩個月的努力，該工程已基本竣工，并得到監理和甲方的認可，為偉星pe管道在XX市場推廣打下了堅實的基礎。
2、完成了經一路供水管道改造工程的pe管的投標工作，該工程中標價為xx。x萬元，目前合同正在履行中。因為經一路地處市區，在開挖和與駐地單位協調配合上比較困難，所以工程進度緩慢，可能會影響我們的結算。
3、完成了山大新校供水管道pe管的投標工作，工程中標價xx萬元，已履約xx萬元，該工程地處南外環，是市里的重點工程，目前已經打壓實驗，驗收合格，只差一點后來增加的收尾工程。
4、完成了資產評估物業公司的倉庫清點工作。
二、工作中出現的問題及解決辦法：
1、在年初工作中，因為自身業務水平較低、經驗不足，在剛開始的招投標工作中摸不到頭緒，屢次失敗。問題究竟出在哪里?面對多次失敗的教訓，我們查找自身原因、分析工程標書、對比競爭對手，找出了自己的不足。在今后的工作中我們要不斷加強業務學習，提高自身能力，增強企業市場競爭力，在今后的招投標工作中使公司處于不敗之地。
2、不能正確的處理市場信息，具體表現在：
①缺乏把握市場信息的能力，在信息高度發達的現代社會，信息一縱而過，有很多有效的信息在我們身邊流過，但是我們卻沒有抓住;
②缺少處理市場信息的能力，有效的信息是靠把握、分析、處理、提交的，及時掌握了信息，我們又往往缺乏如何判斷信息的正確性;
③缺乏信息交流，使很多有效信息白白流失。在今后的工作中，應采取有效措施，發揮信息的作用，加強處理信息的能力，加強溝通交流，能夠正確判斷信息的準確性。
3、缺乏計劃，缺少保障措施。具體表現在山大新校工程中，因為對工程進度缺乏了解，沒有分清輕重緩急，在安排生產上對計劃的先后沒有做好正確的排序，導致供貨緩慢;在設備維護方面又沒有保障措施，機器壞了沒有配件，影響正常施工，造成不良影響。在今后的工作中，應該加強與業主的溝通，幫助業主分析圖紙，了解工程進度，提前做出規劃，在管件上做出余量計劃。對焊接設備加強維護保養，發現問題及時處理，不留隱患。對于經常損壞的配件，提前做好儲備，要在第一時間維護設備。
三、今后的工作打算：
1、培養市場，加大廣告宣傳，樹立品牌意識。
XX目前正在大搞城市建設，東部新城、西部大學城、市內大面積的管網改造以及分支供水的實施改造都給我們帶來了無限商機。我們要做好市場調查，總結上半年三個工程的經驗教訓，做好客戶的回訪工作，利用偉星管材良好的性能特點，適當的投入一定的廣告宣傳，提高企業知名度，加大營銷力度，進一步的進行推廣。
2、做好售后服務方面的工作，特別是搶修工作。現在市場競爭最激烈的還是服務方面的競爭，一個好的產品的推廣不光是良好的質量，還要有全面的售后服務。很多新興的管材，剛開始打入市場時轟轟烈烈，但是為什么沒過多久就消聲隱跡了呢?就是因為保障措施不到位，服務水平達不到。我們要在維修方面下工夫，對人員進行系統的培訓，購買搶修專用工具，備齊維修管件，真正做到使客戶無后顧之憂。
3、分析競爭對手，加強與競爭對手的溝通，實施合作競爭。
目前，我們最強大的競爭對手是‘四川森普管業’，該公司的＇銷售網絡覆蓋整個山東市場，有著龐大的人際關系網絡，在XX的銷售業績僅次于我們。現在，我們兩家為了爭奪市場份額，都采取了降低價格這一策略，這樣下去只會損失雙方更多的利潤，兩敗具傷。在下半年的工作中，應加強雙方的聯系，互相完善、互相補充、互相利用、共同促進、聯合競爭、利益循環、共享市場。
4、加強部門間的溝通合作。作為經營部門，應該多向兄弟部門學習，加強聯系，共同合作，做好服務工作。為了物業公司共同的目標，各部門應該緊密合作，減少內耗，充分發揮團隊精神，利用集體的力量提高物業公司整體作戰能力。
保潔只不過是物業服務管理行業中的一個行當。它體現著行業單位的態潔形象，同時，也經業主、使用視覺感觀留下第一印象。俗話說：進門看地面，坐下摸板凳。這就是人們審視衛生狀況的習慣心理常態。原創：回顧一下，我們是這樣做的：
一、保潔標準化
在去年的基礎上，在新細化工作內容，嚴格考評大分標準。不同區域，不同部位都有具體的分值考評。這樣，便于操作，利于檢查。
1.按標準培訓，針對崗位輪換和新員工入職較多的實際，實行例會講理論，在崗做示范的方法進行培訓。班長手把手教，熟練工傳、幫、帶，發揮班長的業務技能長，調動熟練工的積極性。這樣做受培訓者也容易接受和掌握，即提高了受培者的技能，有拉近了同事間的距離，一舉兩得，相得益彰。嚴把培訓關，講清操作要領要點，做到眼勤手快（即：眼勤看手快做）；先粗后細，一步到步，人走物清（即：一次做徹底，人走垃圾、雜物、工具全帶走）。
2.按標準去做。分二，責任到人，簽定目標責任書，讓員工胸中有標準，日工作表上排列有順序，操作起來有個準。周師傅就是突出的一位，大廳的玻璃大門，玻璃幕墻潔凈透明，茶幾、沙發一塵不染。袁師傅發揚著精益求精的工作作風，樓層保潔清洗垃圾桶，與男性相比，毫不遜色，保持了主樓衛生潔凈度。
名都大廈現在是裝修期間，在人員少工作量大的情況下，幾位師傅也拿標準來要求自覺，向標準去靠攏，盡量接近和達到標準。對他們的工作，只有這樣來描述：掃地蕩身灰，拖地一身汗。較突出，調人員積極行動，毫無怨言。老范師傅責任的區域是目前最徹底，較潔凈的一塊，從裝修階段而言，是難以見到的標準典范。
3.按標準去查。在檢查工作中，不去過場。杜絕一糊二混，發現問題即使提出，注意預期輕重，盡量不傷和氣，出現反常，多方協助。目的只有一個，標準不放棄。技之一恒的日檢查，是保潔標準化不可缺少的措施，只有這樣，墻上貼的才不會是一紙空文，區的衛生也才能贏得業主和使用人的滿意。
二、創衛嚴要求
創建國家級衛生城市是市委市政府的重大決策，一年來，我們始終繃緊這根弘，從不敢松懈。區內一直保持著良好狀態。
1.上級要求的時間，嚴格執行；按著標準嚴格去做。過去廣場保潔時間是：早城八點到晚上八點。為了創衛，有關部門要求我們必須在六點半之前把衛生做好，然后再整理擺放車輛。在不增加人員的情況下，把兩人同班改為上、下午對班粒長了班時間，達到了創衛的時間要求。誠然，個班時間雖然縮短了，工作量去成倍的增加了。但是，二位師傅二話不說，欣然接受分配。同時標準不降低，偌大廣場很難見到煙帶和果殼紙屑。酷暑里，晴天一身汗，雨天一身水，嚴冬時，頂著星辰來上班，借著路燈掃廣場，迎著寒風回家去，已是晚飯過幾時。天天如此，實在不易，平平凡凡，難能可貴。他倆的敬業境界和吃苦耐勞精神值得我們物業人好好學習。
2.上級要求長效管理，我們至始至終。從認識上講，創衛事關重大，從工作職責來說，我們是主力軍，可以，我們必須接受任務，義不容辭，隨時接受檢查，全力以赴做好創衛工作。用二位師傅的話來說：“檢查時是怎么做，平時也是怎么做”，做到了平時和檢查一個樣。在無數次的檢查驗收明查暗訪過程中，也證明了一點。銀河一塊沒問題，我們能放心。居委會領導如是一說。
三、團結講正氣
在工作的實際中，我們一直提醒和要求大家：不利于團結的話不說（背后不議論別人長短）；不利于團結的話不傳，不做長嘴婆，管好自己的嘴；不利于團結的事不做，尤其是值班期間和交接班過程中，不要小聰明，不敷衍了事，不糊弄同伴，做到上清下接，和諧相處。將正氣，歪風邪氣難存在了；講正氣，減少了猜疑心理。團結出心情團結出精神。拿女同胞的話講：現在我們的心情舒暢，干起活來有盡頭，吃點苦受點累心甘情愿，領導提倡的費品收集全歸公，我們堅決服從，樂意去做。由來已久的慣例被打破，杜絕了任何人私自處理廢品的現象。原創：這樣以來，即減少了互相猜疑和勾心斗角的心理，有增加了收入，雖然是很微不足道，但是，它體現了一種精神和境界，更加重要的是，他促進了團結增強了團隊意識。公司多次的突擊任務都能只之即來，樂意干活，沒有怨言。
四、感慨與無奈
在人們的想象中，做保潔是做普通不過得了，誰都能做，其他啊，能做，不一定會做。按照我們的標準，從不會到會做，總得有個過程，且得用心揣摸。說這些，可能有人會認為保潔有什么門道，別自做清高。感慨：有人不理解保潔。
有些人缺少公德意識，肆意糟蹋環境，車輛隨意停放。對此，個場上的二位師傅深有感觸，對這些人，說也無用，勸而無功，他們反而會說:不給你找點事,你們沒事干。說者輕巧，聽者難受。面對如此遭遇，只能搖頭苦笑，嘆息無奈。
