時間：2023-02-20 00:06:53
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副題:賀新春，慶店慶，來者有驚喜!
活動時間：20XX年X月17日-X月26日
驚喜一：年三十，發紅包，20XX元大紅包等著你!(原元旦活動)
活動內容：即日起-X月X日，凡一次性在本商場購物滿18元的顧客可獲抽獎券一張，專柜滿36元送一張，依此類推，多買多送，并把副券投入抽獎箱內，本商場將在年三十晚(即X月X日晚)七點三十分在超惠大舞臺進行抽獎，20XX元大紅包等你拿.獎項設置：
鼠年最牛獎：1名 獎 超惠百貨20XX元大紅包一個!
鼠年大發獎：2名 獎 超惠百貨888元大紅包一個!
鼠年一路發：3名 獎 超惠百貨168元大紅包一個!
鼠年小發獎：88名 獎 超惠百貨8元小紅包一個!
注:以上紅包金額均為現金購物券，可在本商場超市區當現金使用.
驚喜二、輝煌5周年，有買還有送!
X月17日，凡一次性在本商場購物滿28元以上者，均可憑電腦小票到一樓服務臺免費領取"355ml"可樂一罐，單張小票限送一罐，小票另還可參加抽彩電活動! 費用預估:350罐/天*1.8元=630元
驚喜三、虎氣沖天迎新年、賀年糖果任你抓
活動時間：X月X日至X月X日(共8天)
每天上午10：00至晚上20：00
活動內容：凡在本商場超市區一次性購物滿28元的顧客，憑單張電腦小票即可到本商場大門動現場"免費抓糖果一把"。
活動細則：
1、限超市區購物者參與，專柜無效;
2、單張電腦小票最多可抓三次;電腦小票當天有效，小票金額不可累計;
3、抓取糖果時只能用一只手，用兩只手所抓取的無效。
采購部：負責散裝糖果、餅干、果凍的籌備或聯系供應商贊助。
企劃部：負責活動的宣傳與監督及數量的預算。
營運部：負責活動商品的調撥與發放。
防損部：負責活動現場的秩序維持。
預算： 預計一天需120斤糖果，八天需960斤糖果，
每斤4元左右*960斤=3840元左右
驚喜四：出門恭喜又發財、吉祥利是到手來
活動時間：X月26日(即大年初一)
活動內容：凡光臨本商場的前168名顧客，即可獲得由本商場送出的"吉祥如意"大利是一封。大年初一商場門口兩側各站9名迎賓小姐迎賓，開門前放禮炮以示吉詳，開
門紅利是由店長或其它高層領導親自派發。
企劃部：負責活動的宣傳與監督及數量的預算。
財務部：負責提前做好現金調撥并把現金裝入利是封，每封2元;
防損部：負責活動現場的秩序維持和禮炮鳴放。
預算： "吉祥如意"紅包168個，企劃部原已有。
共168*2元=336元
驚喜五：購物你若在超惠、紅包拿到笑呵呵
活動時間：X月26日至X月28日(年初一到年初三)
首創置業在香港聯交所主板上市后，到今年3月以來，其股價在H股指數下跌8％、恒指下跌17％的情況下，始終穩定在2.6港元一線。據悉，國際著名的基金摩根大通持有首創置業近1億多股，約占其H股18％、總股本6％。
據了解，首創置業此次通過A股發行所募集的資金將用做發展及興建北京市西城區京都商業中心的4棟樓以及位于北京市朝陽區呼家樓商務居住綜合區，擬投入的募集資金分別為人民幣5.8億元及人民幣16.4億元。此外，還將集資所得人民幣7億元用做收購若干北京房地產項目。如有剩余資金，將被用于該公司的營運資金。
據了解，京都商業中心的4棟樓計劃發展為輔有商業設施公寓。項目的總建筑面積約為176000平方米，總投資額估計約為人民幣10億元。呼家樓商務居住綜合區為寫字樓、公寓和商業，總建筑面積約為459500平方米，總投資額估計約為人民幣29.4億元。根據首創置業的規劃，呼家樓項目一期的第1座辦公大樓將開發成為一幢總樓面面積約8萬平方米的寫字樓，于建成后，首創置業將持有部分樓面面積做出租用途。項目中總樓面面積達1萬平方米的地下商場也將由該集團長期持有。這部分樓面將給首創置業帶來持續穩定的收入。
——題記
自“三八”活動結束后，負責營運的黃生就開始對我溫和起來。這多少讓我有些不可思議。在我的意識里黃生就從來沒有對我好過，雖然我只是他公司的一個普通職員。如果一個老板對下面的員工不好的話，我覺得這里面肯定有問題。不僅僅是語言上的溝通，而最大的玄虛可能就是來自身份和地位。因此，我和黃生之間的雇傭關系也包含這些可以理解但不能接受的因素。事實雖然這樣，我也無可奈何，盡量壓抑著心情給他辦事。黃生對我突然好起來是在3月中旬活動結束后。在員工例會上，黃生一改平時嚴肅，用一種極其夸張的口氣表揚我在“三八”活動中的貢獻，并向全體員工宣布對我調薪。黃生說這些話的時候，同事都用一種異樣的目光看著我。就在這一轉念，我突然有一種辭職的念頭。
我是在去年12月份進入這家購物中心的。我應聘的是企劃主管，負責賣場的布置，市場調查及活動策劃。當時黃生給我的待遇遠遠不能滿足我提出的要求。在這個爭議上，我一直不能松口。值到后來負責招商的廖生出面，看了我的資料和簡歷后，才同意我提出的待遇。這件事很讓黃生惱火，鬧到了董事會，堅決反對我的待遇。鬧了一陣后就不了了之。自此，黃生就開始在工作上找我的麻煩，比如每月的活動，我做出的策劃方案出臺，交給他批準，都是被改得零亂不堪，一些重要性必須要做的建議也都被糊涂地刪去。所以過去的幾期海報，銷售都是反應平淡。營業額不能提高。我作為企劃部的帶頭人，對銷售不能提升也有不可追究的責任。后來，我向上面董事會反映了我在工作上與黃生的代溝，說前期準備都缺少籌備，等等。黃生雖然投股極少，但也是董事會成員，與私與利，我覺得沒有必要因為一些微妙的事而把兩人的關系弄到堪愚的地步。而且，從現實角度看，我也是替他做事。董事會聽了我的報告后，也非常重視我的建議，經過商量，就把活動的決定權交給我。黃生知道后，更是惱怒不己。有一段時間，我一直在想一個問題：就是因為我的待遇，就非得給我難堪？我對公司這樣做，也是想做出成績。黃生為什么就不能理解？
為了策劃“三八”，我花費了大量時間上網找資料，并對周邊進行市調，征得同行的建議，才整理出一系列的活動方案。海報出來后，人氣大升，因為有幾項活動力度較大，三八當天，前來購物的顧客更是人山人海，營業額一路飄升。在賣場，黃生看到那種火暴場面，喜悅之情，不勝言表。一些決定性的事項也全部吩咐給我。而我，卻是分不離身，只好安排我的助手只做，比如到廣告公司做海報寫真。等等。空前絕后的場境過去之后，接著就是死一般的寂靜。“三八”活動一結束后，購物熱潮也隨之減淡。
黃生在大會上給我的承諾，我從來就沒有放在心上。因為在我的骨子里，要對我好的人不是黃生，而且，他突然改變往日態度，讓我一時難以接受。我之所以一而再，再而三地留此工作，有一半因素是為了李生給我的真誠。是他給了我一次鍛煉和成長機會。現在這個時候選擇辭職，于情于義，已對得住任何人。包括厭惡我的黃生。
辭職書放到黃生辦公桌上的時候，黃生給我的眼神仍然是開會時的那種溫和。黃生說，我已準備給你提薪了，為什么想走？我說我說不出理由，因為個人的因素想另起發展。黃生不說話了，用深沉的目光對視我，然后長嘆：我一直欣賞你的才華，只可惜你是真的誤會我了。以前在工作上我對你的確是阻擋不少，是因為觀點不同，因此才會有許多分歧。這一點，我必須承認。但是如果你僅僅是因為這個要走的話，我覺得你是在逃避自己。你沒有勇氣面對工作中的挫折及困難。當初我之所以不能滿足你的要求，是因為在過去的企劃部，從來就沒有出現過一進來就拿那么高的工資。我想先是試用你一段時間，然后根據你的表現再給你定薪。你應該知道，如果你真的做的很好，我給你的薪水絕對不會低于你所提出的。辭職書你先收回去，考慮好了再給我回復。如果你真的想走，我也不會阻攔。
最終，辭職書我沒有交上去。黃生的話不是沒有道理，他既然如此挑明細節，我也沒有必要再胡扯下去。工作歸工作。何況和黃生的關系并沒有扯到那么遠。
很快，夏天來臨。因為工作量加大，我向黃生申請需要增加人手。黃生二話不說，指示人力資源部到人才市場招了一個年輕女孩做我的助手。以前的助手因為工作需要，3月底被委派到東莞市長安分店負責企劃。
女孩叫北北，長的眉輕目秀。身材高佻。北北是學廣告設計的，她給我看她的作品的時候，渾身表現的氣質是真正來自內心的涵養。我有點可惜地說，你做設計出身，來這里做實在是大材小用。她臉微微一紅，輕輕說，主管，我剛剛從學校畢業，沒有什么經驗，以后請多多指教。我笑了：以后沒人的時候，別叫我主管，我姓李，叫我老李就好了。我應該比你大。
有了北北，我的工作量也的確減少，一些設計也用不著我去籌備，沒有等到我提出，北北就把早已做出的效果圖拿出來，只等我批復。沒有事的時候，北北總會跟著我出去做市調，學如何根據賣場的擺設，商品的銷量，周邊的環境，當地顧客的消費觀念做活動策劃。每每我做海報之前，我總會把活動的具體方案一一告訴她，教她如何在活動中提升商品的銷量。并怎樣根據季節，假日作出詳細的規劃。北北心神領會，以后的幾期小海報，北北竟能勉強做來，雖然銷量沒有提升多少，主要是有些商品已到淡季。跟活動無法鉆邊。北北有些內疚，說是不是活動沒有創意？我呵呵一笑：既然你知道了，這就說明你在進步，活動主要表現在力度和創新。你要用大眾的眼光來對待消費觀念。海報的內容要有條有序，章次分明。并根據商場的實際情況作出新的思路。這個思路的前提必須是圍繞整個商場的運作程序。不能夸大其詞。每一期海報第一點要做到的是對商場負責，不能虧損過大。費用問題能節約就盡量節約。最主要的是對顧客負責。從這一點上出發，你就不覺得策劃有多難了。北北說，難怪每期活動你總是有有那么多點子，原來你對這一行有這么深的了解。我說，這沒有什么，比起人家沃爾瑪，就差得遠了。其實這些你也可以領會。只是，我沒有告訴她，我在成人學院一直主修的是企業策劃。有了三年的學習，當然就具備一些活動的前提。
對于北北，我自她進來就一手一手地教她。包括一些POP的書寫及賣場的布置。北北每次看我如此苦口婆心地教她，總是心存感激。提出要請我消夜。我說沒有這個必要。你能做出一期成功方案，比什么都來得重要。自以后，北北就更加虛心請教。對我的生活也關心起來。每天一上班，總是泡一杯熱茶到我桌上。更多的時候，就是打來早餐。以至于下面的美工開玩笑說，主管，你真是艷福不淺。玩笑多了，我也開始有意躲避北北。但北北似乎沒有意識到這一點。依然對我關懷無微不至。也許是我誤解她的好意了，她這樣的主動，可能就是出于我在工作上對她的幫助。我這樣想，就再也沒有躲避她了。
有一次，北北趁辦公室沒人，輕輕地問了我一句：主管，怎么從來就沒有看到你女朋友來看過你？我一楞，隨之一笑：她在上海工作，當然不可能趕過來看我。北北“哦”了一聲，表情黯然。我不是傻子，她的表情我不可能不能理會，但我當做沒看到。一整天，北北做事都魂不思守。
4月底的時候，遠在珠海的小干給我打來電話，說有新店開張，要求我去幫他忙。小干是我在成文學院培訓時認識的好朋友，因為都是學策劃出身，所以彼此很談得來。平時無論在那里，都有很深的交往。小干說要我去珠海幫他忙，我自是不能推卻。我向黃生以家里有事為由請假，黃生問我，五一馬上到了，活動需要提前準備了，你請假我不反對，但是你必須得把方案寫出來。我說沒有問題。當晚，我連夜整理，硬是出了一份策劃報告。第二天，交給北北的時候，一再囑咐，要慎重對待。
我到達珠海第5天的時候，北北就給我打來電話。北北說，你趕快過來，我這邊頂不住了。北北一掛電話，我連忙向朋友道別，連夜趕回了深圳。我到深圳時間是在凌晨2點。北北和一個守夜的防損員在廣場等我。我說，這么熱的天，你不去休息在這里等我，有必要嗎？北北一臉委屈。沒有說話。旁邊的防損說，她下班一直就在這里等你。
北北說，海報在最后的一項活動中，忘記把活動的解釋說明上去，一致有許多顧客都上辦公室討個說法。我沒有責怪北北。事實上，事情已到這個地步，再多怨言又能起什么作用。第二天一上班，我直接找到黃生，向他說明是我一時的疏忽，才至于事情弄到如此田步。黃生沒有說什么。最后，才好緩緩地用一種極其嚴肅的口氣說，你也不必多說，這次活動董事會非常重視，現在你也看到了。這都是我們不想要的結果。所以，在你們兩人之間，無論是誰的錯，我必須得辭退一個。我的意思不是說你做的不好。因為我作為營運方面的負責人，必須得向上面有個交代。明白我的意思嗎？我說，黃總，你不用多說。我知道你的意思。我下午做好交接工作，時間上應該是可以的。黃生說，你想自己攬責任？我微微一笑，逕自走出辦公室。
旅行社成立之初，我們便確立了一切從游客利益出發，“無投訴、零缺陷，打造旅游綠色通道”的理念。起點高、嚴要求，要做到讓游客全程滿意，樹立良好的旅游形象，需要從房、餐、門、車、導服各個環節入手，首先我們做了以下工作：
一. 立足長遠，把工作落到實處，從細節上做文章。
保證高標準嚴要求，從根本上做到讓游客滿意為宗旨的服務理念，“無投訴，零缺陷，打造旅游綠色通道”不是空洞的，是每一個游客都能感受到的，不把“游客是上帝”作為口號，而是真正的讓游客找到做上帝的感覺，進而樹立品牌，樹形象，擴大影響。目前，我社有業務人員8名。計調2名，固定團隊導游員4名，全體人員牢固樹立不給威海旅游摸黑，不給威海丟臉的思想，各盡其責。
二．抓思想教育，業務培訓經常化。
導游是旅游的靈魂。導游在整個旅游過程中的作用不可低估。經過培訓考核確立自己的固定導游隊伍。從思想上業務上嚴格要求，使大家意識到自己的責任重大。每年抓淡季組織導游員進行政策法規，景點的講解的培訓，在培訓的過程中大量的引用我社導游員旺季帶團中所遇到的大大小小問題，深入剖析問題根源，并本著合理合法的原則。因為做為一名合格導游員在帶領好客人進行觀光游覽的同時，還要合理的適當的激發客人的消費動機，從而促進我市經濟的發展，拉動我市綠色gdp增長。針對組團社，導游員更是代表著地接社的形象與接待能力，強化導游員對《旅行社管理概論》的學習其意義在于使導游員了解旅行社經營過程中各部門工作內容，充分認清地接社、賓館、酒店、以及組團社之間的利害關系及利益分配，使得導游員在工作過程中，在滿足對客人服務同時，能夠配合好所在旅行社各部門的工作，更能照顧到組團社的利益，全陪的利益，從而使自身的工作能夠順利展開。
與我社合作的賓館、酒店、都經過我們實地考察，讓游客真正感受到通道的舒適、溫暖與暢通。落實財物制度，不過分給賓館，餐廳壓價，不欠合作單位一分錢。樹立了在協作單位中的良好形象，為游客提供綠色優質服務。
三．充分利用網絡媒體，積極開展電子商務。
隨著通訊和計算機技術的發展，因特網的不斷普及，使旅游信息的流轉不再受時間、空間的限制，旅游資源的經營者和最終的旅游消費者之間能夠建立起更直接的關系。
我國網民人數的增加為計算機網絡信息交流的普及和廣泛應用奠定了基礎。作為旅游業三大支柱之一的旅行社擔負著組合旅游產品、并直接向旅游消費者推介和銷售的職能，同時又擔負著向旅游產品供應企業及時反饋旅游市場需求的功能。旅行社的這一中介地位決定其收集信息、傳遞信息、綜合利用信息的重要性。因特網將旅行社推向變革的大潮之中。因特網所引發的學習革命必將會對旅行社產生巨大的沖擊：一方面，旅行社可以從網上輕而易舉地獲得超大量的信息，可加強旅行社與旅游供應商和旅游者之間的聯系，也可使旅行社的傳統經營運作方式信息化、簡單化、科學化，促進旅行社經營管理現代化；另一方面，因特網也會把旅游供應商和旅游消費者聚集在一起，互通信息，以致拋開旅行社中介機構，不必依靠旅行社所提供的信息，就可以直接進行買賣活動，旅行社傳統的市場將被其他類型的競爭者分割。因此，因特網的運用，既給旅行社的業務發展創造了更多的機會，又使旅行社的傳統經營方式受到了極大的挑戰。
同樣是在2004年，已經逐漸擴展到全國的萬達廣場開始從商業廣場向城市綜合體的形態過渡，作為培訓的一部分，萬達會定期組織員工到香港太古廣場參觀。在深圳，華潤集團開出了很可能是當時中國內地水準最高的商業綜合體萬象城，參照對象是太古廣場和太古又一城。
直到2012年，當隋頌偉離開北京三里屯Village，南下接替郝繼霖成為太古匯第二任負責人時，才算是這個項目籌備期正式結束的標志。“坦白講，十年并不是我們覺得做一個項目需要花費的時間，”太古地產中國區行政總裁白德利（Guy Bradley）說，“十年太長了。”
在太古，讓前期團隊完成開拓任務，然后讓善于經營的團隊整體接手，是多年來形成的一條規矩。只是誰也沒曾預料過，太古進入中國內地市場的第一步，也是它們試圖打造的旗艦項目，會讓人等如此之久。
1972年成立的太古地產隸屬于老牌四大英資洋行之一的太古集團，在香港它最著名的項目包括了太古廣場、港島東以及已經出售的又一城，它們不僅僅是購物中心，而是含寫字樓、酒店、公寓甚至住宅等多業態在內的綜合體。香港有限的土地和它本身長期持有的運營模式讓太古并不像傳統地產商那樣依賴于銷售。從2002年至今，每年它來自各類物業的租金收入占營業總額保持在6成以上，除了2003年到2005年外的其余年份，比例都高于85%。
相比于香港其他地產商如新世界、和記黃埔、恒隆等，直到太古匯出現之前，太古一直難以找到合適的機會進入內地。從2001年3月第一次簽署投資意向算起，太古匯到2011年才正式開業—那還只是購物中心和寫字樓部分；到今年1月，文華東方酒店開業，而項目整體規劃中的文化中心目前還處于內部裝修階段。
這個總面積約35.8萬平方米的綜合于廣州的天河東路，周圍沿著約2.8公里長的天河路興建的商業區被統稱為天河商圈。這是廣州最為繁華、購物中心最為集中的區域。十年之中，廣州像中國其他的大城市一樣，成為商業地產蓬勃發展的土壤。一份由德勤和中國連鎖經營協會的報告顯示，這方面的年投資增速從2008年的15%提高到2010年的30%，其中購物中心正在以每年300家的速度增長。大量地產商涌入到這波潮流中，共同推動起驚人的發展。
也是在這十年中，太古地產在北京三里屯聯合收購并改造了一個舊項目，誕生了三里屯Village。他們也嘗試和內地開發商合作，在北京、成都和上海開始籌建另外三個商業項目。
相比這種高速節奏，太古匯的這十年也讓人們對太古的評價兩極化。一邊是“動作太慢”、“錯過黃金機會”之類的不看好，另一邊則稱贊它“充滿著英國紳士般的優雅和緩慢”。只是作為一家貢獻過不止一個商業項目范本的公司，人們還是對它有所期待。
廣州開始并不是最好的選擇。
回到2000年，太古匯所在的這片土地當時屬于廣州日報報業集團所有，后者計劃在這里興建新的總部大樓以及廣州市圖書館和市民文化廣場。這個主打文化的項目得到了當時市政府的明確支持。但廣日集團很快發現，這樣一個項目必然需要一些商業開發和運作來獲得收入，比如增加一個商場，他們開始尋找合作者。幫助廣日集團和太古地產搭線的是珠江恒昌，這家地產顧問公司的創始人之一是香港測量師界知名的廖勝昌。
太古地產顯然對這個機會感興趣，但同時也很謹慎。現任世聯地產首席技術官的黎振偉當時是珠江恒昌總經理，他告訴《第一財經周刊》，“實際上廣州并非太古當時的首選，論投資環境和增長前景，他們都認為上海是最適合的，最具國際性；第二是深圳，離香港近；第三個才是廣州。”
跳過前兩個選擇直接來到廣州，這個項目跟它的發展目標是不是吻合，太古都需要想想。他們付給珠江恒昌一筆可觀的咨詢費，讓其提交一份具體報告，同時還找了另外一家英國顧問機構做相同的事情。
兩個月后的結果是，珠江恒昌從宏觀數據到具體的商場品類分布論證了項目可行，當時天河區是廣州規劃的新中心，而整個廣州也缺乏一個高端商業體。但英國機構持相反態度。太古對雙方報告的每個數據進行了重審，最終的決策花了一個半月，他們認可珠江恒昌對本地的了解并決定合作，但提出整個項目得由太古來運營。這個要求后來得到了滿足，正式簽約已是一年后的2002年4月，太古地產與廣日集團分別持股55%和45%，項目命名為“太古匯-廣州報業文化廣場”，初定2006年前后落成。
在那之后，太古就意識到事情一直在變。開始一段時間是與廣日就設計方案的談判，隨后廣日內部發生人動，然后是SARS。到2004年，太古找到淡馬錫基金，將總投資增加到46億元并增持股權到97%，地塊也正式歸到了太古名下。這年年底，太古才得以辦完用地手續，宣布動工。這時，最初的文化項目已經變為了高端商業綜合體，太古需要之前的所有設計。他們找到了美國知名的建筑設計師事務所Arquitectonica，后者認為，這個項目能在2008年落成。
在失去廣日的協作之后，太古匯真正成為太古在內地第一個自己發展的物業項目，他們也開始獨立學習如何在中國內地做生意。這種適應一定程度上導致了接下來幾年里工程進度緩慢，因為對多年積累的商業經驗和行事準則的堅持，太古承擔了更多的時間成本。
與廣州地鐵公司之間的分歧是一個典型的例子。
“最早做定位時，太古看重這個項目并非它靠近體育中心或附近商圈，它最看重的是這里的地鐵，”黎振偉說。當時廣州市規劃將在2005年開通地鐵3號線，它將南北貫穿廣州的新中軸線，而這個項目正好位于其中的石牌橋站。不過，等到太古匯2005年動工時，地鐵公司只給他們留了一個出口，這對太古來說難以接受—他們在香港的所有類似項目都是基于“地鐵上蓋物業”，講求四通八達，拿共七層的又一城來說，其中就有三層可通向地鐵，一層接駁公交站。
“太古當時堅持做一個商場必須有多個地鐵接駁口，不斷跟政府要求，也沒有走其他的途徑。”一名不愿透露姓名的廣州地產界人士回憶說，“太古知道要做好必須具備的條件是什么，所以他們就是堅持。”
關于地鐵出口的談判一直持續到2008年年底，廣州地鐵公司終于同意了改動，太古匯獲得了兩個直通石牌橋站的出口，并且還被允許修建一條300米的隧道連接到最近的地鐵1號線體育中心站—直到那一刻，太古匯才進入實質開發階段。
“政府對地鐵其實也有很多實際考慮，特別是地鐵站已經營運的情況下，任何新的接駁施工都可能會對地鐵安全造成影響。而太古當時做的就是不斷去跟主管部門解釋這個設計對整個街區的幫助，包括太古匯的結構能夠連接周邊很多地方，如何把人流疏導到地下，減少路面上的人和車的數目，如何提供方便性并鼓勵更多人使用地鐵。”香港梁黃顧建筑師事務所廣州分公司董事陳曉告訴《第一財經周刊》。梁黃顧從2008年起擔任太古匯項目的執行建筑師。
太古同時主動將太古匯停車場接入廣州交通信息系統，告訴開往天河的車輛太古匯還有多少空車位—盡管它總共只有860多個車位，但這是當時周邊停車場都沒有提供的。“這種互動是太古去獲得各方面支持的一個方式。”陳曉說，在香港，太古為此會將旁邊的商鋪買下自營或重建，甚至自己掏錢在周邊修路。
與此同時，太古匯的設計一直在進行當中。雖然仍舊是定位高端綜合體，但此時外部環境跟2001年時早已不同。廣州已在2004年出現了第一個高檔購物商場麗柏廣場，它位于越秀區，并引進了LV、Hermès、Prada、Dior等國際品牌。
為了能夠驗證設計效果，2006年，太古開始在廣州東北角的龍洞租下一個地方，在那做一些跟實際大小一樣的樣板模型，包括商場外墻、中庭、商鋪結構、地板選料、燈光顏色等。“大型商業項目時不時會這么做，但太古的量要大得多。太古不會冒險，寧愿事先做好每一步監控，在前期就能控制最后的成品。”陳曉說。
他舉了商場各層樓板的鏤空橢圓為例。這些橢圓形狀不一，斜度和弧度也不同，設計中要為它們貼上木皮，從選材、施工工藝到木板間縫隙的寬窄，他們都試了很多種。“從圖紙或電腦模型看缺乏現場感，你大致上能感受到那種氣氛，但并不是很準確，特別是一些細節，”陳曉說，“真實的模型能夠盡早發現問題，包括施工的成本還有其他你想不到的問題。”
這種風格使得盡管太古匯在2010年初已經封頂，但對外亮相還要再多等一年。郝繼霖后來把太古匯稱為是太古在香港三個綜合體項目后的第四代產品，那時候三里屯Village南北區均已開業，但因為是舊項目收購，在設計上太古可發揮的空間并不大。不過，在這個耗時長久的項目上，前三個項目積累起來的經驗仍然留下明顯痕跡，其中最密集的體現就是購物商場。
太古對購物中心的理解是，盡管人們的購物習慣在變，但沒有改變的一點是，體驗依然是最重要的，即使最終消費者沒有購物，他們依舊看重逛商場的過程和感受。最終的價值都在于“客戶的重復”。
無論是對地鐵入口的爭取還是別的方面，太古都在試圖朝著這個目標做事。比如對停車場來說，除了車位數量，還有對車位大小和停車場環境的要求。太古匯在設計時還引入了一個智能系統，能引導你找到空的停車位，還能在購物后幫助你回到車位。當時在廣州只有花城匯也用了這個系統，都由香港的“蘭桂坊之父”盛智文運營。
進入商場之后，太古慣用的、也為后來很多內地開發商效仿的方法就是更多地引入自然光，它能在減少壓迫感的同時制造出一種“行街鋪”的感覺，并且節能。太古匯的外墻和頂層采用了大量的多層玻璃，有三個大門入口都設計成玻璃盒子的形狀，在設計中還要考慮到陽光的線路，只能照到地面而不會影響到商鋪。太古匯商場共有5層，其中兩層在地下，為了讓自然光能到達那里，太古匯在中間每層都貫通了7到8個鏤空橢圓形，這也與太古匯對動線的設計有關。動線引導著顧客流向—顧客往往是被動的，這對商鋪來說至關重要。
太古匯選擇了一個東西向長南北向窄的十字動線，這很大程度上跟它的地形相關。雖然各層不盡相同，但總體上大部分的商鋪分布在東西向達300米的長線上，一些大牌和面積大的店則擺到南北短線。這條長線并非筆直，而是有點彎曲。“如果望過去太長會讓顧客有一種太累的感覺，而且這種處理也突出了商鋪。”太古匯公關經理陳潤生說。它的另外一個特點是走廊面積很大，長線走道有12米寬，并且沒有柱子，那些橢圓大部分也位于長線上。在太古眼中，這種開闊帶來的舒適感和商鋪的可見度讓他們愿意犧牲空間的利用率。
這些被稱為平面動線，而在垂直動線上，太古匯僅設置了一部升降電梯，而大量使用扶手電梯。還有一個是外部動線，交通接入是一部分，另外一個重要部分是整個綜合體的內部連通。在香港，太古廣場曾做過統計，商場的顧客更主要的是鄰近的25萬白領，其中有很大的一個群體每星期會來三次，每次消費2000元。
但無論是燈光、動線還是交通等的設計，它們除了制造舒適感之外，太古最終的目的之一就是要創造出更多的“地面層”或者“一樓”—在傳統商場中，一樓往往意味著最多的人流，最好的鋪位以及最高的租金，之后越往上租金越低。運營者需要想方設法為其他樓層增值，而太古的做法是，以太古匯最低的負二層為例，“它直通地鐵和公交，使人流下車就可以到達，而自然采光使得人們在負二的中庭往上望時，不會有一種在地下的感覺。”隋頌偉說。又拿太古匯的頂層即地面三樓來說，太古在這里建造了一個8000平方米的露天平臺花園—足足有一個足球場那么大，從二樓或者是地面都可以直接上到這個平臺，同時它連通著旁邊兩棟寫字樓。功能上這里是消防失火時的疏散平臺，但同時它也是最初市民廣場概念的一個延續，太古希望把它做成“CBD中的空中花園”。
就像這樣，更多的“一樓”能夠吸引更多租戶。實際上太古的招商已經要比許多同行輕松，2001年他們將在廣州開一家高端商場的消息傳出時，許多國際品牌已經躍躍欲試，但等到正式的公開招商已是2009年。
一個高端商場最開始都得先搞定LV這樣的大牌，當它們有意向的時候，其他的品牌就會跟進。但即使和多年合作的LV，太古前前后后從討論到落實也要花上一年多時間。太古將面向天河路的兩間大鋪給了LV和Prada，分別位于南門入口的兩邊。其中雙方要協商的一個是外立面，太古的要求是要干凈利落，他們采用了低調的轉石墻來融入周邊街區，沒有任何廣告，而這兩家品牌則希望采用展示個性的櫥窗玻璃。各個環節的人，建筑師包括商務都要一起開會討論，“互相遷就”。
南門原本是一個正方體玻璃盒子，但LV和Prada覺得租的地方這么大—LV店面有兩層，一共1800平方米，是它在內地最大的店面—提出需要一個更大的門面，而當時一樓已經差不多建好了，在溝通后太古最終答應縮短玻璃盒子的寬度，這意味著得重新設計。
“太古先有大概的想法，也已經考慮了里面要有些什么商鋪怎么分布，然后租戶來看，是否有意向，又打算怎么修改。通常說是先招商再設計會比較好，但事情未必都這么簡單。”陳曉說。
在大牌之外，太古對品牌組合也有自己的想法，更多時候是按照自己的需求去招商。比如為了引進水果撈，擴大了后者的面積并降低了租金，而一些品牌即使愿意支付高租金進駐，如果不符合要求也只能繼續排隊。而一旦合作，“從櫥窗的設計，甚至餐飲的菜單，我們事先都會看過，都會去了解并提意見。”隋頌偉說。
2011年9月23日，太古匯商場正式開業，這時候它的地下兩層已試營業了4個月。在總共亮相的180多個品牌中，至少有70個品牌是首次到廣州。郝繼霖終于松了口氣，10年前他被派來廣州建立辦事處，組建團隊，然后跟這里的政府、社區、合作伙伴以及各類租戶打了10年交道。“實際上郝繼霖有壓力，當時太古上一任老板支持他花這么長時間，但后來的高層覺得這個項目拖了太久，報表上不好看，壓力很大。太古并非完美，它也有內部要面對的問題。”上述廣州地產界人士說。
郝繼霖留給隋頌偉一個不錯的開局。今年2月交接時，太古匯商場的出租率已經是99%，寫字樓也租出了一半。“我的任務就是保障營運正常，不出什么大的問題。”隋頌偉說，此前他是三里屯Village北區負責人。
現在隋頌偉每天會去巡三次場，他要求團隊的人要同所有租戶保持緊密溝通，一個月起碼要跟一個租戶見一次面。太古匯現在租金采取“底租+提成”的方式，這樣一方面跟租戶一起承擔風險，另一方面也可以了解到租戶真實的銷售狀況并幫忙改進。如果長期低迷，那么就需要尋找新的品牌來代替，“市場轉變很快，我們的團隊需要經常打開眼睛和耳朵，去考慮什么時候什么品牌進來會有新鮮感，更豐富，顧客也會覺得這更好。”隋頌偉說。
隋頌偉還要求屬下要從租戶那了解清楚顧客的購物模式，比如他們從哪里來，是本地人還是周邊城市還是外省人。人們對太古匯一個最常見的懷疑是，講求實惠的廣州人已經習慣也更愿意去香港買同樣一款奢侈品，太古匯如何去應對這個問題。而太古和這些品牌的一個回應是推出一些特別版，只在一個區域甚至只在這家門店里銷售。
但隋頌偉覺得更能吸引人們來購物的還應該是體驗，而不僅僅是價格。前期的設計已經打下根基，而到運營階段太古則在推廣活動上花心思，除展覽之外，平臺花園常常有音樂演出，比如圣誕的時候是兒童合唱團來中庭唱詩。“當顧客第一步進到商場，就感覺到以往不會出現的感覺，特別一點，這就是我們做活動想要的。”隋頌偉說。太古匯的一個統計是，去年12月活動期間客流量同比增長了40%。
而說到帶來人流，對太古匯來說一個意外則是“方所”。郝繼霖最初邀請“例外”的創始人毛繼鴻過來開一家服裝店，正好那個時候毛繼鴻想做一種書店的新形式，便跟郝繼霖要了2000平方米。但直到太古匯開業那天，方所還沒有交出最終的設計圖紙。那時候，連郝繼霖在內，人們根本不知道方所是什么。直到2011年年底開出來之后，它幾乎成為了太古匯的一個景點。
方所幾乎每周都會請一些文化界的名人來做講座，通常是兩三百人擠在方所的一條過道里，但有些嘉賓人氣太高，顧客會把方所圍得密不透風。去年有一次是柴靜，后來由于隊伍太長，太古匯不得不停止了方所附近的所有扶手電梯，而一些商鋪因為這些人擋住了他們的門面甚至報了警。“它的書店、餐廳、超市、活動都跟廣州現有的商家不一樣，在這些方面太古有自己的追求，”黎振偉評價說。
在一份2012年全國購物商場的銷售排名中，廣州的正佳廣場和天河城分別以60億元和55億元的銷售額排在第二和第四名，它們都同在天河商圈里。目前無法從公開數據中找到太古匯的銷售額，但從長期來看，這對太古匯來說是一個好消息。
“這十年也讓我們學習了在中國做項目必須要了解的東西，然后也更加了解廣州這個市場。北京頤堤港項目用了4年半開業，從10年到4年半是個巨大的進步，成都也是，如果按現在的時間表看，將會比頤堤港花費的時間短。”白德利對《第一財經周刊》說。
營運是公司經營發展的生命線，后勤部作為營業保障部門，在20**年進一步強化了以營業為中心的服務理想，加強與前勤營業部門的溝通協調，主動獲得服務需求信息，提升員工的服務意識，做好多項基礎運行保障的同時，進一步提高后勤服務質量，為公司整體運營服務的提升做出貢獻。
1、進一步加強物業設施維修維護，提高服務設施運行標準。
20**年，后勤部對**兩店實行統一管理目標，在工作標準和規范方面實現統一管理。在基礎設施維護方面，**年對所有設施設備進行普查，重新建立健全了設備檔案，統一編制了設備保養計劃，并實行跟蹤檢查進度，保障設備設施的穩定運行；對于涉及物業運行的意外事件，建立了意外事件報告總結制度，要求意外事件發生時，填寫《意外事件處理報告單》，對事故處理過程、事故發生原因、進一步的糾正預防措施均做了相應的要求，以此減少了同樣問題的重復發生；實現多級巡視制度，包括經理級員工開店前巡視、物業管理員巡視，領導抽查巡視，聯合檢查巡視等，保障物業問題及時發現和處理。20**年截止目前，**兩店通過巡視發現物業維護各類問題近35000個，均得到及時的處理，保持了較好的物業運行標準。在做好日常運行維護的同時，后勤部20**年截止目前共組織完成改造施工項目247項，其中長春店108項，沈陽店39項，滿足公司經營發展的需求。
2、強化環境秩序管理，營造清新舒適的購物環境。
良好的環境秩序是對顧客服務最直接的體現。因此，后勤部始終把環境秩序建設作為日常工作的重點來抓。20**年，主要從以下幾方面加強了工作：一是加強衛生保潔工作，對的廣場磚實行定期清理污漬，重要部位每天用清水沖刷，在風沙較大的季節，對重點情節區域采取灑水的方式降塵，同時增加了日常保潔清掃循環密度，將保潔承擔范圍一直馬路上，盡可能減少周邊環境對商場衛生的影響；二是積極改進保潔方法，全面提高室內保潔質量。保潔部門對地面理石、墻面、高空等需清潔部位，積極探索保潔保養的方法，對重點保潔部位增加維護頻率，并實行保潔質量定期和不定時抽查，對于保潔工具的要求保持干凈清潔，確保了保潔質量保到質的提高；三是重視賣場溫度調節，控制適宜溫度。為較好的控制賣場溫度，后勤部在商場各部位安裝溫度計，每天上、下午兩次對溫度進行檢查，對溫度出現偏差區域進行及時調整，保障了賣場溫度始終保持恒溫，誤差不超多±1°C，確保為顧客提供清潔舒適的購物環境。
3、主動加強服務，提高員工的服務意識。
20**年后勤部提出“一站式”服務的工作要求，對于到后勤部辦理業務的供應商實行全天候服務；同時，對工作業務不做崗位分工，真正實現了“首問負責制”，所有后勤文職人員都能辦理所有業務，來后勤部辦理業務的客戶不用等候，即有人全程能夠辦理完成；實行服務投訴電話公示，主動接受服務監督。為全面提高服務質量，后勤部還制定了《維修投訴電話管理辦法》，對24小時維修電話進行錄音，及時反饋處理結果，對各部門后勤服務需求實行跟蹤制度，由物業管理員及時現場了解服務效果及服務滿意度，及時總結和處理服務中的問題；通過參加營業例會及時獲得服務信息，使后勤部第一時間了解服務需求，及時予以配合和處理；在每個公司特定活動中，后勤部都要組織召開服務配合協調會，研究服務細節，確保后勤服務配合工作保障到位，保證后勤服務工作的圓滿完成。
4、加強對供應商專柜的現場管理，推行有償維修服務。
20**年，后勤部將專柜的設施管理納入物業服務管理范圍中，對專柜賣區實行每天巡視制度，對于需要維修維護的項目，及時通知專柜整改，對于不能按要求整改的，由后勤部按有償維修方式進行及時處理，促進賣場整體運行環境的提升；在對供應商專柜的維修中，后勤部堅持“服務為本”的主導思想，對于能提供材料的專柜實行免費維修，對于我方提供材料的不收取人工費用，受到了供應商的歡迎。在做好專柜賣場服務的同時，后勤部同時加強對專柜后區的管理工作，實行定期對專柜庫房進行檢查巡視，及時發現和處理安全隱患，避免了安全問題的發生。
二、加強基礎工作建設，強化管理的創新實踐，促進后勤物業整體管理水平的提升。
管理是服務的基礎，科學有序的管理是保持服務持續有效的前提條件。20**年，后勤部在總結08年管理工作的基礎上，進一步加強了基礎工作建設，有效提高內部管理理運行水平，促進了各項工作的整體提升。
1、突出工作重點，落實管理目標責任制。
為促進后勤各項工作有的放矢的開展。**年初，后勤部組織召開了**年的工作安排布置會議，提出了以“成本、效率、服務”為工作主線確立各部門的管理目標。后勤部在認真總結08年工作的問題的基礎上，對各部門下達的工作目標共涉及26項工作，目標或指標60項；并同時提出了落實的措施和方法、實施計劃和目標考核的辦法。以此，明確了后勤各部門全年的工作方向。在工作目標的實現方面，后勤部實行每月檢查跟蹤落實情況，將落實工作目標的手段和措施列入各部門每月的工作計劃，年底實行工作目標完成情況考評，將考評結果列入各部門管理人員的年終績效。在工作目標落實過程中后勤部共重新建立和完善工作制度15項，有力地促進了管理水平的整體提升。
2、完善基礎運行工作，推行目視化管理。
在08年房間管理普及的基礎上，**年后勤部進一步強化了后勤設備設施的運行管理，推行管理目視化，即要求所有涉及后勤物業運行的指示、數據、部位實行全面標識管理。**年，后勤部共制作各項目標化標志共600余項，內容涵蓋了所有的房間和運行設備，使設備運行的信息更加透明化，有效減少運行操作失誤的發生。
3、建立工作檢查體系，提升全員工作監督意識。
管理工作存在的偶然性和不確定性，一般來說，管理者只能通過檢查來監督管理的運行情況，但后勤部管理范圍較大，容易出現問題的部位也較多，如何能有效地保證后勤各系統穩定運行是后勤服務落實的關鍵。為加強工作的檢查監督，讓工作檢查監督工作至上而下成為一個整體。后勤部在20**年推出了《建立后勤檢查監督體系的管理辦法》，中心內容是層層履行檢查職能，把隨機不確定的檢查監督變成可量化的檢查職責的落實，層層明確檢查范圍、檢查內容、檢查方法、檢查標準及檢查周期；同時重視檢查監督職責是否有效得到落實，強調現場檢查，通過強有力的檢查監督體系促進工作的落實。
4、加強工作總結，促進管理提升。
為及時總結工作中的問題，后勤部在20**年實行每月工作總結制。為了更好總結工作，后勤部制定了每月工作總結表，對總結工作內容進行了明確，保證總結的全面性，便于及時發現問題和解決問題；為避免各部門工作過程中出現的對上級過度依賴，提高自我提升意識，后勤部還要求各部門在日常管理工作中加強工作創新，要求各部門每半月對管理提升情況進行總結，以報告形式報給部領導審閱，有效地促進各部門的自我管理提升意識，避免了管理停留在原來的水平。
5、加強工時工效管理，建立員工約束和激勵機制。
后勤部是集團人員最多的部門，同時員工的整體素質不高，大多數員工屬于基層服務人員。如何更好地加強管理，有效提高員工主動工作意識，是后勤部面臨的主要問題。針對員工工作的實際情況，后勤部20**年對各部門工時工效管理專門制定管理目標，要求各部門對所有崗位的有效工作時間進行階段性的跟蹤、統計和分析，以此提出崗位工作內容的調整和提升有效工時的辦法，各部門經過幾個月的跟蹤分析，均采取了不同程度的提高工時的措施，取得了一定的效果。如工務部實行有效工時考核制度，將單純值班，侯工、路途，領取材料等時間等不列入工時，并確定一般操作工作的通用工時標準及每月標準工時，把工時考核同員工績效掛鉤，促進了員工對工作的重視，實現了員工從等待派工到自己主動尋找工作機會的轉變。
三、堅持安全第一的思想，安全管理和細節服務并重，為營業提供安全運行和服務的保障。
公司的消防安全工作一直是后勤部工作的重中之重。20**年，后勤部對保安部提出了“完善基礎、注重細節、服務到位、保障運行”的工作要求，進一步要求從保安隊伍建設、內部管理、對外形象等方面提高公司安全運行管理水平。
1、加強全員安全教育，提高員工的安全意識。
員工是工作的最終執行和落實者，讓全員掌握安全知識，提高安全意識是公司整體安全運行的保障。為此，20**年，后勤部進一步加強了對員工安全知識的培訓，主要從以下主要環節入手：一是把好入職上崗關，協調人力資源部在新員工入職培訓時，增加安全知識內容的培訓，使新員工上崗前了解掌握基本的安全知識；二是加強員工工作過程中的消防知識抽查，在其他部門的配合下，截止日前，保安部20**年共抽查員工安全知識掌握情況100余次，抽查人數近2000人次，進一步增進了員工了解掌握安全知識。三是加強消防安全演練，20**年，**兩店每周均進行兩次消防疏散演練，在演練前進行消防知識講解，將消防管理工作貫穿于員工工作過程中。
2、加強消防系統的運行維護，保證系統穩定運行。
消防自動控制系統是消防安全技術防范的基本保證。20**，后勤部進一步加強消防系統的維修維護工作，要求系統問題維修不過夜，保證了消防系統的穩定運行。在具體工作中，后勤部強化以下三方面的工作：一是消防設施設備保養的標準化。針對各類消防設施設備，在年初確定保養標準和保養檢測周期，同時加強問題的整改跟蹤和驗收檢查，確保所有設施設備處于良好狀態；二是對可移動消防設備進行特殊資產管理，保證“可使用、不遺失”的管理要求；三是完善報修流程，實行維護和監督分開，促進整改跟蹤，**兩店截止日前先后發生20次消防報警故障，均在規定時間內得到解決。
3、加強安全檢查，及時消除事故隱患。
后勤部每年要求組織4次專項安全隱患檢查，通過已完成的三次安全檢查，**兩店共發現安全隱患達460項，其中長春店311項，沈陽店149項，所有的問題均已在規定期限內整改完畢；在落實部門安全檢查的同時，日常的巡視檢查也是非常重要的工作內容，后勤部20**年對安全檢查項目進行了分類，根據工作重點不同，實行日檢、周檢、月檢、隨機檢查等不同的檢查類別，使工作檢查的針對性更強；對于重點部位的消防安全工作，實行專人盯防，最大強度的避免了安全事故的發生。通過一年的努力，**年全年**兩店均未發生火險事故，保證了商場的安全運行。
4、強化治安綜合治理，為營業創造有利的服務環境。
在重視消防安全管理的同時，后勤部也加強了公司內部安全治理工作。20**年，在治安工作中，后勤部主要從以下三方面入手：一是加強與營業部門協調，打擊盜竊商品的行為及協助處理顧客糾紛，截止日前，**兩店共接警155次，直接抓獲到商場的各類犯罪嫌疑人20人次，受到顧客和供應商的好評，全年保安部20人次受到集團的表彰獎勵。二是與收銀等部門協調，打擊“倒卡“行為，截止日前，后勤部采取直接盯防等方式確認并采取措施處理倒卡人員9人次，基本杜絕了倒卡人員在我商場內公開從事倒卡活動。
四、重視員工持續培訓工作，努力提高后勤員工的整體素質，加強后勤員工隊伍建設。
針對后勤部員工結構中基層服務人員偏多，整體文化素質偏低的實際狀況，20**年，后勤部有針對性的開展員工培訓工作，從提升員工崗位勝任能力入手，加強員工的服務意識，流程意識，團隊意識，形象意識，在整體打造適應公司發展的后勤服務團隊。
1、加大崗位訓練力度，尤其是各種緊急情況的處理的演練。
20**年，后勤部在每周兩次消防疏散演練的基礎上，將日常的員工崗位訓練擴大到停電、停水、特殊天氣、跑水、設備停運、重大治安事件處理等多方面。每月都進行就循環演練。在演練過程中，強調各部門各崗位的相互協調配合。同時，通過每次演練調整工作標準，及時發現問題，提升了員工處理緊急情況的能力；**年后勤部**兩店先后進行各類緊急情況演練70余次，每次演練場形成演練報告，對演練實際情況進行分析，總結經驗和不足，從而也提升了員工配合協調處理工作的能力。
2、強調服務標準化，提高員工的現場服務能力。
在公司營業過程中，后勤員工不可避免地直接面對顧客，因此，后勤部在教育員工如何在工作過程中減少對顧客的干擾和影響外，更進一步重視如何能更好地為顧客顧客提供直接的服務。在20**年，后勤部組織了員工對所有商場品牌，業種位置進行培訓，要求員工在需要時能迅速到達指定位置，同時，在顧客咨詢時能準確為顧客提供服務。通過培訓，日前后勤員工中大部分能熟記品牌及業種位置，為處理工作及為顧客提供服務提供了便利的條件；在直接面對顧客的崗位，后勤部還強調服務的標準化，避免不同人員服務出現差異，保持了服務的一致性。
3、強化員工的禮貌禮儀考核，提升員工對外形象。
后勤部從以下幾方面加強了后勤員工禮貌禮儀工作：一是從坐、立、行等基礎方面規范員工行為，檢查督促員工養成良好的習慣；二是從著裝儀表上加強日常檢查監督，強調崗前正容。工人在完成工作任務后迅速更換臟的工裝，確保在新工作任務時干凈著裝；三是加強特殊員工的日常崗位訓練，保安部每天早上長期堅持進行員工隊列訓練，使保安員形成了較好的行為習慣。
4、細化工作標準，推行員工崗位工作量化考核工作。
為了使員工進一步對自己的工作職責更加清晰。后勤部在準確規定各崗位工作職責的基礎，對崗位實際工作內容進一步細化，確定工作每個環節和內容的細化工作標準，形成崗位工作量化考核表。日前，后勤部從經理到一般員工均完成了崗位工作量化考核表的制定，使員工工作考核有據可依，基本達到“細化、量化、清晰化“的管理目標。
五、做好內部服務，履行后勤保障職能，為員工創造良好的工作環境。
后勤部在做好營業運行服務的同時，按照集團提倡員工員工之間及部門之間服務的理念，努力做好對內的服務，積極發揮后勤保障功能，為員工在公司工作創造良好的工作環境。
1、把好員工餐廳質量關，提高員工滿意度。
辦好餐廳一直是后勤工作中的難點之一，如何讓大多數員工在公司就餐放心滿意是后勤部反復研究的課題。20**年，員工餐廳進一步在菜品花樣上下功夫，每天菜品增加到6個，員工基本可實行自助就餐，自由加餐，確保員工可選擇到相對喜歡的菜肴；同時，20**年，員工餐廳還多渠道收集員工對于就餐滿意度的信息，根據員工滿意情況適時調整菜品出品，盡可能確保餐品符合大多數員工的口味；為滿足員工就餐多樣化的需求，餐廳在**年還推出面條、蓋澆飯，及商務套餐等品種；也受到員工的歡迎。同時，也為今后餐廳經營管理方式的調整提供經驗。
2、加強更衣室的管理，為員工提供安全干凈的活動空間。
更衣室每天都有幾千人上下班在此更衣，安全、衛生問題是更衣室管理面臨的難題，以前也不時出現物品失竊的事件。為此，20**年后勤部門組織開會研究更衣室管理問題，對更衣室管理工作提出新的標準：一是理順更衣室進出的流程，加強安全管理；二是實行更衣室集中時段開放制，既方便員工又便于管理；三是加強對臨時進出更衣室員工的服務，通過以上措施，使更衣室的安全問題得到了控制，**年基本未發生更衣安全事故。在更衣室衛生方面，后勤部做到及時打掃，每天檢查，保證更衣室始終保持衛生干凈的狀態。
3、主動為營業部門服務，滿足員工的服務要求。
為保證員工良好的工作環境，后勤部定期安排人員對員工工作場所進行不定期巡視，及時了解員工工作環境設施設備運轉的情況，在供暖、供水等特殊時期后勤部安排專人到工作場所檢查，及時進行調節和處理。在其他部門有后勤服務需求的情況下，后勤部積極安排好工作，第一時間解決問題；同時，后勤部各層面人員通過各種渠道，主要向營業部門征求服務需求，主動做好服務工作，有力地幫助其他部門解決了工作之憂。
六、加強資產采購管理工作，樹立成本控制觀念，節能降耗工作再上升臺階。
后勤部是公司運行費用使用最大的部門，加強費用控制，履行節能降耗是后勤工作的重點之一，20**年，后勤部重點在以下幾方面做好費用控制，降低成本的工作。
1、做好閑置資產管理，提高資產利用率。
經過多年的經營，后勤庫房積累了一定數量的閑置資產。為了更好地做好資產管理工作，20**年，后勤部組織了閑置資產大盤點工作，對閑置資產重新進行了分類、評估，并對部分資產進行維修維護；同時，對部分可利用資產進行了重點登記，以方便資產的調撥。在采購需求執行前，實行資產管理員審核先行審核制度，確認是否有可替代閑置資產后再確定是否執行采購，最大限度利用閑置資產。如今年對超市提報采購消磁板的過程中，后勤部從閑置資產中調撥出來進行改造維修，滿足了超市的需求，節約采購資金4萬余元。今年以來，后勤部協調部門之間調撥資產100多次，**兩店資產調撥12次，**哈之間調撥資產達30余次，提高了資產的利用率。
2、嚴格執行采購程序，加強采購管理監督。
在采購控制管理方面，后勤部始終堅持常用物資的采購通過招標確定供應商的制度。年初，組織了后勤、財務、總辦等部門召開采購招標評定會，現場確定合作供應商；其次加強采購價格的監督，對于市場價格波動大的產品實行定期走訪市場，隨機抽查供應商報價等辦法，確保采購價格的合理性；同時，對于市場價格周期波動加大的采購采購審核過程中要求提供比較供應商，以保證以就低價格采購，加強監督。
3、加強能源運行控制，節能降耗效果顯著。
節能降耗工作是后勤部非常關注的重點工作之一，**年后勤部更是把節能降耗工作考核的指標之一，要求各部門制定節能降耗的具體措施和計劃。后勤部主要采取了以下的節能降耗措施：一是對所有能源消耗設備設施進行普查，重新確定運行時間周期及頻率；二是對能源使用消耗的場所加強能源消耗控制，如辦公室、值班室、庫房等實行巡視管理，督促各部門在管理好能源消耗設備，避免不必要的能源消耗；三是提高全員的節約意識，及時發現和制止能源浪費的問題，通過以下措施的實施，**年，節能降耗工作取得較好的效果，截止日前沈陽店電費與計劃相比節約133.7萬元，長春店節約電費達86.6萬元。
4、加強費用使用分析，及時調整費用控制辦法。
后勤部每月對主要費用支出項目均進行費用分析，包括：餐廳費用使用分析，電費、水費、燃氣費等費用支出分析。對計劃執行情況及兩店運行費用情況進行綜合對比，分析差異與變化原因，提出下階段應采取的費用控制措施和辦法，通過逐月的費用分析報告，確保部領導及時掌握費用的使用情況及效果，及時采取調整措施，使費用使用能始終控制在合理和預期的范圍內。
七、總結項目籌建經驗，組織人力資源，積極籌備**新項目。
20**年，**項目進入了籌備的關鍵時期，針對項目工程全面啟動的實際情況，后勤部挑選人員組成前期籌備組進駐**，使后勤管理工作在工程建設期間提前介入，為后續物業管理打下良好的基礎。
1、總結沈陽籌建的經驗教訓，規避籌建過程中的管理問題。
為避免籌備過程中出現的問題，后勤籌備組首先了解了沈陽店籌建期間在各個時間和環節工作出現了哪些非預期的情況和管理問題，結合**的實際情況逐項分析，采取相應措施以避免問題在**項目上重復發生；其次，安排工程籌建主要跟進人員加強與**兩門店的溝通，了解**兩店后勤管理的運行狀況，吸取好的經驗，想辦法在現階段解決問題和不足。
2、搭建人員架構，充分跟進現場。
為在施工期間了解各系統的實際情況、監督工程質量和進度，后勤部**籌建組根據工程進展情況，分批次提出人力資源需求計劃，截止日前，電氣、暖通、設備各系統均已完成部分技術工人的招聘，分系統跟進工程項目，確保工地現場問題及時發現及反饋。日前，后勤籌備組現場已達20人，確保了工程各部位施工的全面介入。
3、配合施工單位辦理各項審批手續，為項目施工和推進創造條件。
今年**籌建以來，為保證項目的順利推進，以施工方為主一直積極辦理各項項目審批手續，在此過程中，工程籌建處指定專人配合，在圖紙校改、相關數據信息資料提供方面給予協助，同時，積極協調解決項目審批手續辦理人員交通費用等方面問題，推進了各項工作的進程。
4、強化內業管理工作，加強文件資料的整理歸檔，為后續物業管理積累基礎信息。
自**項目籌建以來，已形成大量設計圖紙、工程合同及各類商務信息文件。為加強文件資料管理，今年后勤部招聘了檔案管理員，對所有信息資料文件進行重新梳理歸檔，確保文件不流失。同時，根據工程部分設備已進場的現狀，在設備進場開箱時，已對設備型號、數量、相關技術參數、設備隨機工具等進行了填表登記，同時將設備隨機的合格證、檢測報告、相關隨機文件、圖紙的原件或復印件及時收回歸檔，為日后管理積累檔案信息。
八、工作中的問題與**年的工作重點。
后勤部在**年工作中基本已完成了后勤保障的任務，履行了相應職能，通過努力部分內部管理工作得到加強和提升。但工作中暴露出的問題和不足仍不可忽視，也需要今后工作中進一步加以完善和改進。
1、工作落實不徹底，導致工作細節出現紕漏。表現在工作跟進仍然不夠，員工接受工作和領導安排工不清晰；工作范圍有遺漏。雖然部內的要求傳達下去了，但在抽查過程中仍然能發現問題。
2、基層主管的組織管理能力偏弱，基層主管的文化程度偏低，管理經驗不足，導致工作組織沒有章法，內部還在管理混亂或水平偏低的情況。
3、工作效率低，落實工作不及時。員工工作落實還依賴上級的檢查和監督，導致不應出現的問題出現。如：長春店噴淋爆裂問題的重復出現。
4、服務能力欠缺，存在想服務但缺乏服務技巧和服務手段的情況，沒有養成良好的服務習慣，對其他部門的工作不了解也是后勤服務針對性不強的主要原因。
5、對采購產品質量缺少有效的跟蹤和滿意度了解，往往出現問題后才暴露采購產品質量缺陷，也反映了后勤服務的主動性不足。
6、與其他部門還不能做到無縫溝通，存在“上邊熱，下邊冷“的情況，基礎員工基本不溝通或溝通不力，導致工作執行的不協調。
針對以上問題，后勤部將在**年工作中重點加以關注和解決，結合合理細節的問題，后勤部**年總體工作重點如下：
1、建立完善的后勤服務體系，服務的內容要進一步清晰化，服務監督做到立體化，全面提升后勤服務。
2、建立員工的監督考核體系，考核內容進一步量化，確保后勤主要工作管理的目標的實現。同時與公司績效考核有效結合，真正發揮考核對工作的促進作用。
3、進一步修訂和完善工作標準和管理制度，做到涵蓋所有重點的工作，兩店工作手冊實現完全統一。
4、解決效率偏低的問題，將工作安排、工作處理、工作跟蹤、工作回復流程形成閉環。
5、全面提高員工的整體素質，進一步對員工進行登記評定。通過培訓和考核實現優勝劣汰，增加員工自我壓力，促進員工的自我提升完善。
【關鍵詞】商業綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通
一、諾睿德國際商務廣場項目簡介
2013年諾睿德開發集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務廣場，成為年度主打產品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團繼環球貿易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務廣場以人文為項目規劃核心出發點，以國際領先的城市規劃形式――城市綜合體，為凈月商務區與凈月高端住宅區的有機結合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風情步行街、高端配套住宅、小微企業孵化器、精品酒店五大業態，互為補充和配套。諾睿德國際商務廣場聚合城市優質資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現代都市人群對居住以及物質生活的高端需求。
二、開發商街類商業綜合體項目的銷售策劃的四個階段
持續、有計劃的營銷活動是商業經營管理戰略的重要一部分。在具體經營實踐中，商家應制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進行評估和總結，以使計劃更好地執行和完善。
（一）第一個階段是定位策略
一個項目要想引起關注和青睞，關鍵要占領市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內部格局、功能設定、軟性配套服務等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內容，不空口承諾，這樣就能使產品真正具有市場魅力，而不是玩概念。
首先會考慮到綜合體商城在本身區域的發展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區域的競爭環境等等在定位之前都要做分析。看項目本身也要看交通覆蓋的區域、人群是多少，消費力任何等。
做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務廣場項目進行SWOT分析：
1、優勢
本案商業定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經營
不同規模的經營業態，有較強的滿足力。
2、交通優勢
項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。
3、物業管理優勢
發展商自持有物業，標準化管理，高效統一經營、統一管理。同步世界先進
經營理念，展現新型商業氣象。
4、發展優勢
本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，這里集聚了人流優勢、資源優勢、商圈品牌優勢。
5、弱勢
處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。
6、經營優勢
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區域商業經濟的大力發展計劃。諾睿德國際商務廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體。可以充分利用項目周邊的酒店經濟、會展經濟與商務經濟的資源優勢。
（二）第二個階段是項目定位和品牌建立
這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業態規劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內設計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環節。諾睿德國際商務廣場的項目定位和品牌建立如下：
1、風格特色
以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現諾睿德國際商務廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區域全新的消費風格、意境！因此更加重視經營業態的組合搭配及商業推廣策劃。
2、品牌特點
鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌知名度。利用系統的商業地產品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
所有的商家品牌及業態組合，必須體現出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。
（三）第三個階段是開業推廣期
包括開業前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據這些來設計不同的推廣手段。同時要針對開業主題活動來進行設計。
另外還有一系列的開業推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發公關和媒體關注。
從傳統的價格戰到文化營銷為主線，這是國內價格戰以后人們的普遍共識，由于現代MALL購物中心的定位與傳統超市和百貨的單一業態相比，休閑娛樂、健康養生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術表演節目，豐富人們的業余生活，提高城市居民的生活質量。諾睿德國際商務廣場的社區文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業文化與特區移民文化、海洋文化相結合，反映特區文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。
（四）第四個階段是未來商業運營管理
并不是說推廣使命已經完成了，在這個階段反而要有系統地進行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續保持對這個綜合體商城的喜愛度。
（五）城市綜合體運營管理大部分是以促銷和文化創意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業租賃+經營。
（六）例如萬達購物廣場早期的運營管理模式主要以物業出租和物業管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達購物廣場開業后重點加強了運營管理、建筑設計和信息管理系統，同時注重業態搭配和零售行業基本管理知識培訓。
在營運管理方面，萬達購物廣場重視以商業營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業營運為中心的管理架構和業務流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業管理融合在一起。
可以自信的講，將百貨店的經驗和綜合體商城的特色結合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經驗。
三、商業綜合體招商中的常見誤區
（一）盲目定位，不切合實際
為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。
（二）缺乏整體招商規劃
商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。
（三）單純依靠廣告招商
招商針對的是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。
（四）過分強調市場環境的影響
現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。
（五）缺乏持續經營的商業管理觀念
很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最為關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。
四、開發商街類商業綜合體項目的招商策略
（一）發商街類商業綜合體項目的招商的總體策略
1、不求全面開花，只求重點突破
任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進行優惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進行條件上的優惠，促使其快速進入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進入。
2、不求最高點，只求制高點
諾睿德國際商務廣場是凈月西部新城區最精致的商業廣場，這里的商家業態眾多、配套較齊、服務最優、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區“驚艷”，商業街區綜合業態最多的商業形態。只要占領商業業態中的制高點，領先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業街內消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
諾睿德國際商務廣場是按照現在凈月西部新城區的市場去定位，以求能夠保證順利開業，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態變化中，根據現有市場狀況經濟發展情況及現有人口數來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態，要不斷去修正戰略，慢慢做到興旺發展該商圈。
4、“返租式經營”策略
近年來，“返租式經營”一直是商業地產開發盛行的模式。其實返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發商向購買商鋪的小業主承諾，在一定期限內，由開發商以固定的回報率包租。按現時大多數商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數。開發商迅速回籠資金（當然這樣要求購買者主要是投資客，而非經營者），然后再逐年返還給小業主租金。如果開發商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業市場有足夠的投資信心，所以，如果開發商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內不斷推高商鋪價位。
（二）商業綜合體項目招商的總體思路
1、第一步：招商與住宅緊密粘合
商業地產首先是商業，然后才是地產；商業綜合體的開發難度大，開發風險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業招商運營公司合作，通過與這些專業、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進行炒作與形象推廣積聚人氣，促進招商，因為主力店是一個城市商業綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經營更加穩定，且有利于項目的可持續發展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應該同步進行。因為住宅相對來說容易回現，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業本身的銷售起到承上啟下的作用。
2、第二步：推廣寫字樓與酒店
在完成第一步后，項目的市場影響力應該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結合，先期可以推出部分優惠單元吸引一些品牌企業進來，以“羊群效應”帶動其他企業的跟進。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業態之間有互補性。
3、第三步：商業放在最后推
商業的成功與否關鍵取決于招商及商業氛圍的形成。因而商業應該在其他物業都取得較好業績，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業、酒店的業態互補，并在內部所產生的化學反應對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。
4、確定項目的招商工作程序
（1）全國招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業媒介行業信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。
（2）長春本市招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數量份額應占招商總量的大半數，在保證合適特色商家數量的同時，招商人員應兼顧開發引導的功能，有計劃有步驟地對適合預選商家選定，對理想商家洽談。
策劃工作，應以主力店超市的強勢入住本商務廣場，為諾睿德國際商務廣場帶來全新的理念，全新的內涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環節的實質工作做好鋪墊。
（三）選擇合理的招商時機
1、商業地產招商與銷售
對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。
2、商業地產招商與整個項目建設
由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。
（1）主力店招商時間的確定
由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品――商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。
（2）中小店群招商時間的確定
中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。
（3）制定招商工作進程
（1）第一階段：（籌備預備期）
①諾睿德國際商務廣場項目總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；
②制定業態定位標準；
③擬定初步各業態布局方案；
④擬定與商家合作方式及條件標準。
（2）第二階段：（初選儲備供應商期）
①進入全國招商工作程序；
②進入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；
③諾睿德國際商務廣場項目招商團隊組建，培養團隊協調性磨合；
④招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，編制各業態經營指導方案；
⑤針對本市，將長春市場開發、尋找下級地區的商家資源普查備案；并協調協助開發工作。
⑥本地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；
⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預選商家資源評定分類。
（3）第三階段：（審定確認供應商期）
①確定正式的各業態定位標準和布局執行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經營原則方案；
②確定各業態最終執行的經營工作方案，重點標志性經營商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；
③輔商家洽談合作條件，結果對比擇優；
④評審確認合格商家，簽訂意向合作協議，收取合作預約訂金。
（4）第四階段：（合同申報簽訂期）
根據各項諾睿德國際商務廣場項目籌備工作完成進度情況，對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業正常可行之后，與商家簽訂正式合作協議書。
（5）第五階段：（商戶入場裝修期）
①店鋪設計基本標準設定，規定貫徹；
②與商家協調裝修規范，符合雙方裝修規定要求；
③辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修店鋪；
④做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控制按規劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。
（6）第六階段：（招商持續期）
本階段大部分商戶已經落定，同時將完成一部分商家的后續進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業管理公司監督；根據實際的招商情況，確定部分物業的流向；舉行開場慶典活動的準備。
（四）做好前期規劃，建立完善的商業服務體系
商業綜合體的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目規劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造（外部環境藝術處理、內部氣氛藝術塑造、環境藝術特色設計）、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域設計等，并形成清晰的招商規劃系統。大多商業地產運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業地產開發商規劃不到位。
另外完善的商業服務體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業服務體系包括以下內容：
1、大客戶服務
大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。
將傳統商場總服務臺在MALL中定位為客戶服務中心，下面設有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統隸屬公司CRM系統，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據。
2、客戶投訴處理流程
由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協調供應商服務水平投訴由樓層經理負責處理，嚴重投訴上報公司總經理。
涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經理負責。
3、商業物業管理服務
經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理。日常物業管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務。現代購物中心對物業管理提出了特殊要求：
（1）高標準衛生管理
對現代購物中心要進行高標準衛生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。
（2）綠色裝修的統一管理
對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風格，確保格調高雅。修工作還需要由物業管理公司和運營部門進行協調，減少對其他營業區域的干擾，確保正常營業。
（3）高標準管理各個停車場
鑒于新的物業管理條例對車輛丟失作出規定，物業管理公司責任重大，要確保正中商業廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統和錄像系統對車輛實施嚴格的管理。
（四）成功招商的關鍵在于成功的溝通
商業地產開發與住宅地產開發最大的區別在于服務對象不同：住宅開發主要面對終端用戶群體；而商業地產開發面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構經營者，最重要的是關系商業地產項目持續經營的數以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經營者，換位思維、良好溝通成為招商的關鍵。商業地產項目的招商不應是單純租賃的交易關系，而是需要從經營者的角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。
（五）合理把握贏利模式
選擇商業地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：
一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準。
二是要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是有無運作商業地產的人才團隊，如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。
四是投資回報的期望值要設定好，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據此設定科學合理的贏利模式。
結語
總之，商業綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目銷售策劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域計劃等，并形成清晰的招商規劃系統；在建筑規劃設計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達的“商業訂單模式”，這樣可以降低項目的開發和招商風險。
參考文獻：
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[2]周剛華，錢放，王卉.城市社區商業綜合體開發和運營的影響因素研究[J].中國房地產，2012.22.
最有創意促銷活動方案一
一、 促銷目的
(一) 通過折扣來清理夏裝庫存，利用折扣吸引顧客，配合黃金節日拉動銷售額的同時清理即將換季產品;
(二) 借助國慶節招募新會員，擴展客戶群;
(三) 形像宣傳，提升品牌在目標消費群中的美譽度和暴光率;
二、 促銷主題
迎國慶，傾情回饋新老顧客
三、 促銷時間：
20xx年10月1日―10月5日(共5天)
四、 促銷范圍
全國所有門店
五、 促銷內容
(一) 活動期間，部分商品七折優惠(新品除外);
(二) 凡在活動期間生日的顧客，只要在全國各個門店產生消費(不限制消費金額)，即可憑身份證辦理會員卡一張，并可獲贈一份精美的生日禮品;
注：1、生日以身份證的日期為準;
2、顧客成功辦理會員卡、領取禮品后，需登記入簿，并在消費小票上注明已送，避免重復;
3、建議禮品為飾品或者印有xx公司logo的飾品，如絲巾、首飾、家居裝飾品等;(附圖)
(三) 會員尊享
1、活動期間，會員部分商品可享受七折優惠，新品享受九折優惠;
2、活動期間，會員卡照常積分;
3、活動期間生日的會員顧客，可憑身份證，領取精美生日禮品一份;
注：生日以身份證的日期為準，會員領取禮品后需登記入簿;
六、 活動宣傳配合
(一) 活動pop物料;
(二) 宣傳單張：請配合印刷宣傳單張促進活動力度;
(三) 短信宣傳：20xx年9月30日發送活動通知短信給會員顧客;
(四) 廣播宣傳：制作促銷活動廣播，在活動期間反復播放;
(五) 商場宣傳：20xx年9月30日發送活動短信給商場會員，利用商場客戶資源,開發潛在客戶群;
七、 活動籌備期分工表(略)
八、 費用預估
類別項 目單 價總數量總預算應用區域備 注
禮品
pop
宣傳單張
會員短信
合計
附圖
絲巾：
飾品：
家居飾品：
最有創意促銷活動方案二
一、活動主題：
1.禮動新春賀佳節--來店有喜，買即送拜年禮
2.金豬送福迎財神-滿100省60元、50元、40元、30元、20元
3.金豬送福好運連連--紅火靚禮 滿100六重送
4.金豬報喜刮卡連年--購物滿200元，立丹為您備足精選年貨 過新年
5.立丹新春禮上禮---合家滿堂紅 紅紅火火過新年
6.金豬進門全家旺--立丹迎春特賣會 換季商品低2折起黃金飾品零點利
7.濃情蜜意愛要久久--溫馨戀愛禮 2.14千支玫瑰送給您
二、活動時間：
200*年2月9日(五)-200*年2月25日(日)17天
三、活動內容：
1. 禮動新春賀佳節-來店有喜，買即送拜年禮
1.活動時間： 0*年2月18日(初一)-0*年2月20日(初三)3天
2.活動地點：1-4樓
3.活動內容：
活動期間，凡在本商場1樓-4樓購百貨商品顧客即送拜年禮一份，每日限量派送，先購先送，送完為止。(贈獎地點：大門外贈獎處)
贈品：(新春紅包袋或新春對聯)數量：300份*3天=900份 預算：2.2*900=1980元
2. 金豬送福迎財神-滿100省60元、50元、40元、30元、20元
1.活動時間：0*年2月9日(五)-0*年2月25日(日)17天
2.活動地點：1-4樓
3.活動內容：活動期間，顧客凡購買參加此項活動的商品，單柜消費滿100元以上(含100元)，均在售價基礎上按每100元遞減60元、50元、40元、30元、20元相應價格支付，不足部分不減，單柜可累計。注：部分專柜除外
印刷氣氛牌：3,000張 費用預算：1680元(單色單面)
3.金豬送福好運連連-紅火靚禮 滿100六重送
1.活動時間：0*年2月9日(五)-0*年2月25日(日)17天
2.活動地點：1-4樓
3.活動內容：活動期間，凡在本商場1樓-4樓購物單張票滿100元以上(金額不可累計)可憑售貨單顧客聯(黑聯、黃聯)到大門外贈獎處參與紅火靚禮 六重送的活動，領取相應級數的禮品,顧客朋友在兌換禮品時可按消費金額隨心自由搭配。
紅火靚禮 六重送獎品設置
100元-200元級;送成本價2.5元的禮品(贈品：牙膏、卷筒紙二選一)
201元-300元級;送成本價5元的禮品 (贈品：洗衣粉、洗潔布二選一)
301元-400元級;送成本價7.5元的禮品(贈品：新年鴻運襪、純牛奶二選一)
401元-500元級;送成本價10元的禮品(贈品：精美靠墊、百事可樂2.25升二選一)
501元-600元級;送成本價12.5元的禮品(贈品：套裝烹調碗、精美卷紙一提二選一)
601元-800元級;送成本價15元的禮品(贈品：不銹鋼廚具、精裝中老年核桃粉二選一)
注：(禮品金額設置按每一級別獎品最小金額*2.5%計算所得)
(黃金珠寶、鐘表單張小票滿800元-1600元領第一級禮品，1601元-2400元領第二級禮品，2401元-3200元領第三級禮品依次類推)。
贈品：(見上)數量：400份/天*17天=6800份 合計贈品預算：平均價8.75元/份 *6800份=59500元 每日贈品預算：59500元/17=3500元/天 占每日預估營業額1.6%(按每日營業額220,000元計算)
印刷氣氛牌：2,000張 費用預算：1120元(單色單面)
4.金豬報喜刮卡連年--購物滿200元，........為您備足精選年貨
1.活動時間：0*年2月18日(初一)-0*年2月25日(初八)8天
2.活動地點：1-4樓
3.活動內容：活動期間，凡在本商場1樓-4樓購物單張票滿200元以上可憑售貨單顧客聯(黑聯、黃聯)到大門外贈獎處參與金豬報喜刮刮樂 活動，刮出金豬心動禮品。201抽一張;401抽二張;601抽三張;最多可抽3張，(黃金珠寶、鐘表單張小票滿800元為一張，1600元為二張，依次類推)最多3張。
4.獎項設置：
(一等獎 1名 金豬搶錢 送、 筆記本電腦一臺或臺式家用電腦一臺)
成本金額：3000元*1=3000元
(二等獎 2名 鴻運當頭 送、 名牌數碼相機一臺)
成本金額：1720元*2=3440元
(三等獎 3名 旗開得勝 送、 名牌微波爐一臺)
成本金額：200元*3=600元
(四等獎 16名 合家歡樂 送、 名牌暖被一床)
成本金額：100元*16=1600元
(五等獎 32名 富貴臨門 送、 中式年貨一套含香腸、臘肉、年糕等)
成本金額：55元*32=1760元
(六等獎 64 名 年年有余 送、 高級餐具或牛奶一件)
成本金額：38元*64=2432元
(紀念獎 無獎 歡天喜地 送、 糖果、花生一把抓)
成本金額：1.2元/人*500人/天*8天=4800元/4元(每斤)=1200斤
贈品預算：共計17,632元。每日贈品預算金額：17632/8=2,204元
印刷刮刮卡：10，000張 費用預算：2，800元(四色雙面)
道具預算(裝糖果花生用)：425元
5.新春禮上禮---合家滿堂紅 紅紅火火過新年
1.活動時間：0*年2月18日(初一)-0*年2月19日(初二)2天
2.活動地點：1-4樓
3.活動內容：活動期間，凡在本商場1樓-4樓購物單張票滿200元以上可憑售貨單顧客聯(黑聯、黃聯)到大門外贈獎處紅葡萄酒一瓶，每人限領一瓶。每天50瓶，送完為止。
贈品預算：成本采購價9.5元/瓶*100=950元。每日贈品預算金額：950元/2天=450元
道具預算：紅包裝紙和包裝帶共計200元
6.金豬進門全家旺--春特賣會 換季商品低2折起黃金飾品零點利
1.活動時間：0*年2月9日(五)-0*年2月25日(日)17天
2.活動地點：1-4樓
3.活動內容：活動期間營運部組織大量換季商品大門花車進行新春特賣會商品折扣低至2折起，和組織黃金飾品在(2月18日-2月20日)舉行零點利商品活動。
印刷氣氛牌：1,000張 費用預算：760元(單色單面)
7.濃情蜜意愛要久久--溫馨戀愛禮 2.14千支玫瑰送給您
1.活動時間：0*年2月13日(二)-0*年2月14日(三)2天
2.活動地點：1-4樓
3.活動內容：活動期間1、凡在本商場1樓-4樓購物單張票滿200元以上可憑售貨單顧客聯(黑聯、黃聯)到大門外贈獎處領取禮品(女士領取浪漫玫瑰花2支，男士領取巧克力一塊)。2、真情告白，情歌點播站
讓浪漫的情歌表達你的愛意!用深情優美的旋律打動她的芳心。立丹百貨為您推出情歌點播站，凡在本商場消費購物單張票滿50元的顧客均可為你的心上人點歌一曲。3、情人節期間在本商場消費購物單張票滿100元的顧客可憑收銀小票到一樓總服務臺免費包裝商品。
贈品預算：玫瑰花成本采購價1.4元/支*1000支=1400元，巧克力成本采購價 1元/個*500=500元。每日贈品預算金額：1900元/2天=950元
道具預算：情人節禮品包裝紙和包裝帶共計200元
四1.氣氛布置：
寫真、噴繪：
1.1-4f扶梯頂部橫眉6張、2.側門立柱、側門橫眉各1套、3.門廊旗11張、4.小墻幕1張下面部分、5.大門看板2張、6.大門立柱、大門橫眉各1套、7.廣場上廣告架2幅8.贈獎指示牌子4個
費用預算:6,782 元 雜費：520元
2.印刷類：
1. 印刷氣氛牌6000張、單色單面157g銅板紙，費用預算：3,560元
2.印刷刮刮卡：10，000張 費用預算：2,800元(四色雙面)
3.dm宣傳單：10,000張、正度8開四色雙面128g銅板紙，費用預算：3,960元
印刷費用預算:10,320元
五、宣傳1.17天(廣場廣告架占道費)2,312元/1個
2.2月9日晨報 四分之一套紅 36，600元
案例：
男人天生都有馳騁商場的雄心壯志，內心時常燃燒著一團烈焰，只要一遇到合適的機會都想當家作主成為老板。本期案例的主人公，劉先生今年35歲，目前看中一個兒童游樂場的項目，非常具有盈利價值，下決心準備嘗試做老板。但審慎的劉先生希望在創業之前有全盤的計劃進行預測，包括結合家庭目前的財務狀況如何籌備創業金？如何準確計算盈虧平衡點？運營期間應如何理財？萬一虧錢了應該怎么辦？賺錢了該如何進一步發展？希望理財師能給劉先生一個清晰的建議，好讓他運籌帷幄，放手一搏！
劉先生的家庭狀況：
太太30歲是一名小學老師，5歲的女兒正就讀公辦幼兒園。劉太太月均工資6000元，有社保，住房公積金每月1200元。目前家庭固定資產主要是二套的房產，一套位于海珠區，市值200萬元，目前是自住，另一套位于金沙洲市值120萬元，目前還沒有收樓，買這套房產時借父母20萬元，另外用銀行貸款80萬元。還有一輛廣本小汽車，市值15萬元。而金融資產方面主要是現金及銀行存款20萬元。
游樂場項目情況：
經考察和分析，劉先生選擇在海珠區濱江東路新開一間兒童游樂場，面積500平方米，租金80元/平方米，租期5年。初始投資：兩個月按金8萬元，裝修費預計10萬元，游樂設備購置費約20萬元，其他開辦費約5萬元。運營支出：每月租金4萬元，水電費約1萬元，員工8個工資合計約3萬元，宣傳、辦公等費用約0.5萬元。業務收入：游樂場收費標準為50元/次，發售次卡為800元/20次和3000元/100次；其他沙畫、娛樂機等副業收入預計每月利潤2000元。稅金：定額稅每月1000元。
兒童游樂場創業評估及企業不同時期的理財建議
隨著國內創業環境的日趨完善、創業文化日漸風靡，越來越多有想法、有能力的人開始選擇走上創業的道路，去實現自己的價值。人們之所以選擇自主創業，除了能夠做自己想做的事情而獲得個人的滿足感外，還可以不受他人控制，能夠自由發揮自己的知識、技能和才干；并且創造出來的利潤歸企業所有者擁有；通過創辦企業，能夠確保持續獲得就業機會及收入，不會被迫下崗或強制退休而獲得工作上的安全感。自主創業的人通過成功經營和參加社會活動能夠吸引公眾的注意，獲得一定的社會地位，這使創業者享受到其他人無法得到的快樂和自豪感。
創業就如西游記的故事一樣要取得真經修成正果，路上少不了與各路“妖魔鬼怪”斗智斗勇。同樣創業路上也需要創業者克服各種各樣的困難，最終才能實現自己的夢想。創業需要投入時間與精力，更少不了投入金錢，也可以說是一項投資，審慎地在創業前期做好充分的評估是非常有必要的。財進萬家理財團隊就劉先生的創業評估給出如下的專業建議：
創業資金的籌備
創業的第一步首要是解決資金的問題，劉先生將面臨兩個問題：其一，需要為兒童游樂場準備多少投資款？其二：如何籌集這筆投資款？
兒童游樂場需要準備的投資金額測算如下：前期投入：1）場地按金：兩個月按金4×2=8萬元；2）場地裝修費：預算10萬元；3）設備購置費：預算20萬元；4）其他開辦費：預算5萬元；5）運營流動資金：租金4萬元+人工3萬元+水電1萬元+其它0.5萬元+稅0.1萬元=8.6萬元；以上五項合計：8+10+20+5+8.6×6個月=94.6萬元，共需要準備95萬元的投資款。
測算出需準備的投資款后，接下來就需要結合目前的家庭財務狀況計劃投資款項的籌備方式。
方法一：使用自有資金實現。劉先生家庭的收入、支出與資產、負債表如下：
從收入支出表中可以看到，劉先生家庭目前的收入與支出呈負現金流狀態，現有存款20萬元不宜動用，建議留作家庭應急之用。如果使用自有資金實現，則要變賣資產，現有資產包括金沙洲的投資房賣掉還他人借款及房貸后只余20萬元，款項并不足夠。可以解決的方案是住到金沙洲，賣掉海珠區房產扣除負債實得100萬元，籌備到游樂場的啟動的資金，但這樣在生活的便利上就不如住在海珠區的方便。
方法二是使用住房抵押貸款的方式獲得啟動資金。金沙洲的住房目前已在抵押貸款，只能拿海珠區的房產進行抵押貸款申請短期5年的貸款，貸款基準利率為6.4%還會上浮最少30%，貸款成本8.32%。例：200萬的房產貸100萬元，5年期每月還款20430元，5年需支付的利息是225，800元，攤到5年的經營期內每月增加經營成本3764元。
方法三向他人借款。家庭目前負債100萬元，負債率為28%，如果再借他人100萬元進行創業，家庭負債率上升至56%，超過家庭總資產的50%，還沒有計算利息在內，萬一經營失敗，會導致家庭整體生活質量急速下降，需慎重考慮。
方法四引入合作伙伴投資。如果對該項目評估有十足的把握，自有資金并不足夠時，建議引入合作伙伴，創業的風險相對來說會下降，合作的模式需進行周詳考慮，以免日后產生爭議。在引入對象上要明確是單純的財務支持還是成為事業上的合伙人，明確業務的具體分工，讓出多少比例的股份，股份的定價，評估因此可籌集到多少的款項。
以上四種方法都可以籌集到創業的啟動資金，根據劉先生家庭目前的財務狀況，我們更推薦使用短期住房抵押貸款或引入合伙人之間進行評估，劉先生再自行確定是采納一種還是兩種方式并行來籌集創業的資金。
游樂場的盈虧平衡點測算
計算游樂場的盈虧平衡點主要考慮的因素有幾方面：其一，運營成本計算；其二，業務毛利率估算；其三，保本業務收入估算；其四，保本業務量估算；以上四項還要加上家庭必需收入后才是游樂場真正的盈虧平衡點。
我們按使用抵押貸款來籌集到創業啟動資金的方式先來測算運營成本：1）場地租金：4萬元；2）人工費用：3萬元；3）水電費：1萬元；4）其他運營費用：5000元；5稅費：1000元；6）抵壓貸款利息支出：3764元。合計：89754元。游樂場的經營模式為預售卡，后期不用再支付任何的服務成本，每月所產生的均為費用支出，每次所消費的收入為純的營業收入，因此毛利率為100%。保本業務收入每月為8.98萬元，按一個月30天平均計算每天的保本收入為2993元。表1按現有的游樂場預售卡主營業務評估，表2按加入家庭收入后新增每月4800元，游樂場必須盈虧平衡點測算：
運營期間的理財建議
運營期間劉先生需要做好三方面的工作：1）做好企業現金流的管理；2）做好企業成本費用的控制；3）做好企業虧損及盈利的理財策略。
在當前的經濟環境之下，對創業者來說最重要的就是更有效地使用現金和資本。而現金流量成為衡量企業財務健康狀況的重要標準，進行現金流管理就顯得非常重要，特別這項生意有預收款，極有可能開業期間大家都喜歡嘗新的心態，一下子會賣出很多的預售卡，并能夠很快地回收一大筆資金。但這里的款項很大一部份是未來的營業收入，必須真正搞清楚哪些是流動現金，可以根據使用時間進行充分管理增加財產性收入來源。哪些是真正的營業收入，哪些是費用，每個月能清晰地了解盈虧情況，不盲目擴張花費。可參照右圖表格用于該項目現金流的日常管理。
開辦一個企業不容易，因為市場存在很多的不確定的因素，開源同時也要想辦法節流，把錢花在刀刃上。建議建立專門的支出賬戶，每月將營運的預算款直接劃到該賬戶中；需要現金支付的費用可以提前支取一筆，月底通過打印存折或是對賬單就可清晰知道整個運營支出明細情況，如未能與所設定的計劃相一致時，也能及時找出原因并采取合理措施進行調整。
企業經營有兩個結果，一個是盈利，另一個是虧損，特別是剛開辦的企業由于大家對企業的認知度不高，所以有可能會出現虧損，作為創業者也應該事先做好承受企業虧損的心理準備。例如設定虧損的最大的承受期限是6個月還是1年？如果最終還是虧損怎么辦？是把企業轉手賣掉還是引入新的投資人？如果是引入新的投資人該如何引入？事前未雨綢繆，萬一真到了那一步也不會手足無措！
如果盈利自然就會收獲利潤，這個時候就必需考慮盈利中多少比例的資金分配到企業，為企業日后發展的目標提供支持。企業的經營受到多方面的因素影響，現在盈利不代表永遠會盈利，創業最終的目的是為家人改善生活環境，提高生活品質，所以在盈利中也應該劃分一定比例的資金為家庭提供服務，加快家庭財富的積累，隔離企業與家庭的資產風險。
