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德國是現在世界上搞好住房制度建設和住房市場發展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房制度是一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的市場化的住房制度。
現在，德國住房制度已經成為一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的租售并舉，居住與投資兼容發展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國住房市場是一種在整個住房市場中住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比的住房市場結構。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比，住房租賃市場發達，占有十分突出的地位。為什么現在住房租賃市場還如此之發達?這是由于在現代市場經濟發展條件下，住房租賃市場的存在和發展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經濟負擔，買不起房，而必須租房居往；現在城市中總還存在一部分流動人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長期具有一定流動性，暫時不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時買不起住房，需要不定期地租房居往。
現在我國住房市場結構與德國和其他市場經濟發達國家住房市場結構還存在較大的差別。據《建設部2005年城鎮房屋概況統計公報》，2005年底，我國全國城鎮私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國城鎮戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國城鎮居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設部2005年城鎮房屋概況統計公報》)
據此計算，目前，在我國全國租賃住房市場占比為18.38％。當然，如果我們從實際情況看，我國還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計算的住房租賃市場的實際占比，應比全國租賃住房在住房市場中占比僅為18.38％會要大些。
但是，我們從另一些具體數據看，我國的住房租賃率也還是較低的。據有關資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。2004年，有關部門對我國城市居民住宅狀況的調查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。
從現實情況來看，在目前和今后長時期內，我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大，住房租賃市場發展潛力也十分巨大。我國經濟社會發展，城市化水平不斷提高，城市經濟的發展，產業整合能力的進一步加強，吸引和消化就業能力的加大，必然促進城市大量新的就業人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求；同時，從總體上來說，當前我國城市居民的住房面積和住房質量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。
為適應住房需求的急劇增加，我國房地產開發投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實現，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對租房消費將形成巨大需求。
與此同時，我國已經實行住房分配貨幣化制度的實行，這又將促進廣大中小收八家庭對住房租賃市場有效需求的形成。這是因為：一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場上存在著大量的對住房的消費需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，又使住房消費成為可能。從我國住房市場發展現狀與走勢來看，更需要加快發展住房租賃市場。從我國住房市場發展現狀來看，較長時期以來，我國住房市場在租售市場結構制度安排上存在“重買輕租”，對住房租賃市場的培育和發展未引起足夠的重視，現在我國住房租賃市場的發展已不符合經濟發展和居民現有的收入水平的客觀需要。
二、德國與中國的住房租賃市場政策
德國在發展住房租賃市場中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應穩定。現在德國租賃住房供應來源廣泛，種類構成多樣。德國住房租賃市場租賃住房供應來源和構成是：在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險公司出租住房，3％為專業建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。
德國地方政府還以法律、規定等手段或方式保障租賃住房供應穩定。德國法律規定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國地方政府還規定房屋開發商必須提供房產開發總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規定房屋開發商必須專門建低收入家庭出租房。
德國在發展住房租賃市場中，政府和銀行大力扶植和鼓勵私人和房地產開發商投資建造出租出售住房。德國地方政府以稅收減免和生產者補貼等形式大力扶植和鼓勵住房開發商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯邦德國住房補貼中稅收減免占50％，生產者補貼占21％。德國還對住房合作社出租房屋政府實行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息住房貸款扶植私人和住房開發商投資建造出租住房。德國地方政府還設有住房屋建設基金，以低息貸款或無息貸款等政策性優惠貸款方式，鼓勵扶植開發商和私人商實驗新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。
德國在發展住房租賃市場中，還特別重視加強租賃市場法制建設和管理，保障租房者合法權益，穩定租房租金，防止住房租賃非法投機。德國重視加強租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國重視加強維護住房租賃市場秩序，制定了維護住房租賃市場秩序的有關法律。法律明確規定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機。和德國發展住房租賃市場比較，目前我國在發展住房租賃市場中，法律還有保障租賃住房供應方面的專門規定。地方政府也還有規定房屋開發商必須提供房產開發總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場供應房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場供應房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場。
由于我國公房租賃的租金仍然執行政府規定的價格，遠遠低于市場租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國公房租賃并不利于住房市場的健康發展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結果，并不是資助最低收入戶住房，不能達到救助最低收入人群中無房戶的住房社會保障功能。
現在我國也少有房地產開發商開發租賃住房。主要是由于開發租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規模小的房地產企業缺乏足夠的資本金，不能承受；同時，住房租賃市場不成熟，市場空間狹小。這也是一個重要原因。其次、目前，我國在發展住房租賃市場中，在對開發商開發租賃住房來源的政策扶植方面，現行的政策大都是鼓勵住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵住房出租的稅收和財政補貼政策。我國現行的住房租賃的營業稅、增值稅、契稅等稅費加在一起要占到總費用的1/3以上，這很不利于開發商投資租賃房。第三、目前我國在發展住房租賃市場中，法制尚不健全，對市場的監督管理現規制也不健全，監督管理尚較乏力。
目前我國發展住房租賃市場還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規定，物業公司只能經營產權房的管理，不得專門從事租賃房的經營，銀行不得混業經營，尤其不能像國外那樣經營不動產，也經營住房租賃。我國還未制定比較完備的保障租房者合法權益的住房法律，也還有完善規范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機的制度安排。目前我國房地產方面的法律規范基本上都是針對產權房的各種法律關系的調節，對租賃方則沒有系統完整的法律法規條文，租賃各方的利益紛爭判決缺乏法律依據和保障。
三、德國與中國的社會福利住房和廉租住房
德國在發展住房租賃市場中，特別注重發展保障最低收入者住房的社會福利住房。德國社會福利住房是一種政府規劃用地，由發展商開發，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補貼給開發企業的住房制度。在德國，每個公民都享有住房權并對低收入者實行住房保障制度。對于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會福利房。社會福利房是供低收入者購買或租賃，法定的低于一般商品房市場價的廉價房或廉租房。購買或租賃社會福利房的必須是法定的低收入者。現在，科隆市的社會福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100萬人口，有10萬人享受住房福利補貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。
德國社會福利房制度作為保障最低收入者住房的社會福利住房制度類似我國廉租房制度。我國建立廉租房制度是1998年就提出來開始建立的，建立三年多來，據建設部2006年3月底通報的全國城鎮廉租住房制度建設和實施情況顯示，截至2005年底，全國291個地級以上城市中已有221個城市在2005年年底前實施了廉租住房制度，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。
目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補貼、實物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國廉租住房制度覆蓋面尚小；廉租住房制度還很不完善；還沒有建立穩定的廉租住房資金來源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個十分普遍的嚴重問題。
四、加快培育和發展中國住房租賃市場的政策建議
1、加大住房市場結構調整力度，促進住房租賃市場加快發展
加快培育和發展我國住房租賃市場，首先應逐步把我國的住房制度建設成一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的租售并舉，居住與投資兼容發展的住房市場制度。各級政府不再經營房地產生產經營，房地產業要堅持走政府宏觀調控下的市場化發展道路。
當前和今后一個相當長的時期內，政府應進一步通過完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發展規劃對住房發展進行宏觀調控管理，加大住房市場結構調整力度，完善住房租賃市場體系，增加保障型租賃住房供應，營造有利于住房租賃市場發展的制度政策環境，規范發展住房租賃市場服務，完善住房租賃市場相關政策法規，加強住房租賃市場的監管，進一步促進我國住房租賃市場加快發展，從而進一步促進我國房地產業持續、平穩、健康發展和我國住房保障制度的完善和發展。
2、提倡住房合理消費，鼓勵廣大中低收入家庭分流租房市場
較長期以來，由于各地政府來也比較偏重于住房銷售市場的發展，住房租賃市場的發展相對滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級政府部門首先應轉變觀念，大力提倡與鼓勵中低收入家庭從購房市場中分流到租房市場來。對租房仍有經濟困難中低收入家庭可實行租房困難直補政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場按租房市價自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補到戶。
3、鼓勵、扶持房地產開發商和私人投資經營租賃住房
當前和今后一個相當長的時期內，拓展私人出租房源和房地產企業開發商品住宅出租房源，應成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現實選擇。
目前我國住房租賃市場開拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來居民在房地產市場購房出租、以租養房、待機出售已經成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實施、產權明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產的發展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時，隨著家庭人口結構的變化，部分家庭也會出現空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場的發展，二手房市場中還會分流出部分閑置私房進入租賃市場，形成一部分出租房源。
由于私房出租，私人投資經營租賃住房是以應享受住房保障的中低收入家庭為服務對象，其工作能有效地促進住房保障體系的完善和發展，承擔了部分社會責任，因此應該享受到必要的稅收減免和信貸優惠政策。政府可對出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優惠政策，扶持和鼓勵私房出租，扶持私人投資經營租賃住房。對中擋(中等質量和面積住房)私房租賃應采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵優惠政策；對低擋(低等質量和小面積住房)私房租賃應采取免稅和無息貸款扶持和鼓勵優惠政策。也可采取對私房出租實行退稅政策，以鼓勵更多中小面積房屋用于出租，滿足市場需求。
為了鼓勵，扶持私人投資經營租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會范圍的，帶有一定社會公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專業化、集約化住房租賃服務，除高效率的開展租賃供需配對的基本工作外，還可承擔房屋維修、治安管理等綜合服務與管理職能。
為了加快培育和發展我國住房租賃市場，當前和今后一個相當長的時期內，政府都特別應大力鼓勵和扶持房地產開發商投資經營租賃住房。一是可以通過政策規定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產開發企業在其投資開發的商品房中開發一定比例的租賃住房；由于投資經營租賃住房的房地產開發企業，同樣是以應享受住房保障的中低收入家庭為服務對象，其工作也能有效地促進住房保障體系的完善和發展，它們也承擔了部分社會責任，因此也應該享受到一定必要的財政補貼、稅收減免優惠政策和信貸優惠政策；由于房地產開發商投資經營租賃住房投資回報慢，政府部門可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發展商今后如果把房子賣掉，可按約定要求規定補足其土地出讓金；政府對房地產開發企業投資開發租賃住房的商品房也可以給予適當的地價補貼；政府可鼓勵銀行為開發建設租賃住房的企業提供長期貸款，降低資金使用成本；政府可進一步調整出租普通住房的稅收政策。通過合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費用，增加租賃住房的供應；政府可通過金融、稅收支持，吸引社會閑置資金進入住房市場，以租賃經營為目的投資于商品住宅建設，增加住房租賃市場的有效供給；二是應鼓勵和扶持房地產開發商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區，通過拆除重建更新，原小區居民可原地回搬，減少動遷難度。并根據原多層住宅容積率較低的優勢，適當增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當的財政補貼、稅收減免優惠政策和信貸優惠政策，鼓勵和扶持房地產開發商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應鼓勵和扶持房地產開發商與企業聯手開發租賃房源。現有不少企業將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產企業改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當的財政補貼、稅收減免優惠政策和信貸優惠政策，鼓勵和扶持房地產開發商與企業聯手開發租賃房，增加租賃房源。特別是對房地產開發商與企業聯手開發租賃房源，政府應使其從單位房屋出租的稅收降低到個人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產開發商與企業聯手開發租賃房源的積極性。
4、加強租賃市場法制建設和監督管理。
為了加快培育和發展我國住房租賃市場，當前和今后一個相當長的時期內，還應進一步完善住房租賃市場相關政策法規，加強租賃市監督管理，保障租房者合法權益，穩定租房租金，防止住房租賃非法投機。
首先應進一步完善住房租賃市場相關政策法規。當前，進一步加強完善房屋租賃市場相關政策法規，應盡快出臺專門的房地產租賃、房地產租賃中介方面的法律法規：其次應進一步加大對住房租賃市場的監督管理力度。一是應構建房屋租賃交易網絡平臺，加強對住房租賃的信息工作的監督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導租金制度。為專營房屋租賃居間、的各類房地產經紀機構和租賃當事人提供參考，通過指導租金加強市場的預警預報，確保住房租賃市場的健康發展；三是應加強住房租賃市場中介企業的監督管理。應倡導誠信中介。加強規范中介走規模化、正規化道路。政府、行業主管部門應建立中介企業信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規范操作的企業，凈化中介市場。
5、采取得力措施，積極推進廉租住房制度建設
由于當前我國有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶“租房難”已成為十分普遍而嚴重的社會向題。首先應集中解決有效房源不足，無房的廉租戶“租房難”問題。由于現在我國廉租住房制度建設還處于起步階段，廉租住房制度建設有的地方才剛起步不久，其制度建設尚很不規范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問題，應強化各級政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實科學發展觀，構建社會主義和諧社會的一項重要工作任務，高度重視解決無房的廉租戶“租房難”問題，認真落實廉租住房制度建設的目標責任；解決有這一問題的關鍵是要開拓廉租房房源。為要擴大廉租房房源，一方面政府應落實以財政預算安排為主多渠道籌措資金的規定，建立穩定規范的資金來源制度，確保必要的財政預算資金及時到位。另一方面還應開拓新的租住房建設資金來源。一是應該從政府賣土地的收入中來，也就是應將政府高價拍賣土地的部分收入，補貼到廉租房的建設上。各地應堅決執行2006年“國六條”規定，將這筆錢部分用于廉租房的建設。二是還可允許部分住房公積金資金進入。各地有關部門聚集起來的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購房外，也可以拿出部分公積金贊助當地的房管部門建造一些廉價實用住房，政府部門對這些住房的建設還應給予適當的各種稅收和配套費的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險資金和房地開發商資金等社會資金和民間資金進入，但這些資金界人政府須也要有相應的財稅、信貸等優惠政策鼓勵扶持資金投入者。
[論文摘要] 隨著歸集規模的擴大，住房公積金業務本身潛藏的風險日益彰顯。本文深入分析中國現行住房公積金制度逐漸顯露出一些問題，并提出相應的對策，以使住房公積金制度真正成為我國政策性住房金融體系最有效的組成部分。
一、引言
住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它作為中國房地產金融政策的主體，開辟了除原有的國家、企業投資之外的一條長期、穩定地解決城鎮居民住房問題的資金來源渠道。然而，隨著歸集規模的擴大，住房公積金業務本身潛藏的風險日益彰顯。
二、中國現行住房公積金制度存在的問題
1.歸集層面上存在的問題
我國大部分城鎮地區和企事業單位已經基本上建立了住房公積金制度，特別是在東部沿海地區，住房公積金的覆蓋面已達到職工人數的90%以上，單位和職工公積金繳交率占職工工資基數的7%左右。但是，在占全國2/3面積的中西部地區，城鎮住房公積金的覆蓋面仍只有50%～70%，公積金繳交率也較低，有的還不足5%這一規定比例，造成這一狀況的主要原因是歸集手段軟弱。在實際執行過程中，鄉鎮企業和私營企業、外商投資企業大多沒有實行住房公積金制度。在中西部地區甚至連部分國有企業、事業單位和行政機關都沒有實行住房公積金制度。這些單位的領導在執行住房公積金方面采取消極的態度，如有些單位既不代扣職工應繳納的住房公積金，更不繳納單位應負擔的住房公積金，而且提出各種理由，推卸其社會責任；有些單位打著執行住房公積金制度的名義，從職工工資中住房公積金后卻不上繳，而是留在單位周轉使用，這些行為實際上嚴重侵犯了職工的財產權；還有一些單位遲延繳納住房公積金，直接影響了職工個人的住房公積金存款利息收入。
2.運作層面上存在的問題
住房公積金制度的建立本來是為了加快形成城市住房基金，加快解決城市居民尤其是中低收入居民的住房問題。但運作結果卻是不公平的。中低收入居民借不到、還不起住房公積金委托貸款，實際上得到貸款資助的以中高收入職工為主。許多中低收入居民，不僅沒有從公積金制度中獲得相應的支持，還由于公積金制度的強制性的低收益性，而無法獲得達到市場平均水平的資金回報率。
3.風險層面上存在的問題
按照我國現行《信房公積金管理條例》的規定，住房公積金管理中心“負責公積金的歸集、保值和增值，具體金融業務（貸款、結算、開立賬戶、繳存和歸還）委托銀行辦理”。但是，按照中國人民銀行頒布的《貸款通則》，銀行作為“受托人只收手續費，不承擔貸款風險”。由此可知，已歸集的住房公積金由住房公積金管理中心具體運作，既然住房公積金管理中心是公積金資金的經營運作主體，那么資金運作的風險理應由住房公積金管理中心來承擔。但按現行政策，住房公積金管理中心可能難擔其任。
信用風險是金融活動中最基本的風險，具有綜合性、傳遞性、擴散性和突發性。住房公積金貸款面向個人，涉及面廣，在尚無個人信用檔案可查的情況下，要逐個準確調查確定借款人信用等級幾乎是不可能的事情，通常的做法是以借款人單位收入證明作為其是否有能力履約的主要依據，考察是只是某一時期的靜態收入水平。市場是多變的，個人收入常有起伏，某一時期的收入狀況也并不能完全反映一個人的信用狀況，以此作為信用依據，隱含的風險極大。
三、完善住房公積金制度的對策
1.強化住房公積金歸集手段
發展住房公積金事業，不僅關系到職工合法權益，更關系到國家加快住房建設和擴大內需戰略決策的實施，因此要依照《住房公積金管理條例》加強依法征管。一是加大《住房公積金管理條例》的宣傳力度，大力宣傳建立住房公積金制度的優越性，在輿論上廣東省造聲勢，使國家這一房改政策深入千家萬戶，家喻戶曉，充分調動單位和廣大職工繳交住房公積金的自覺性和積極性；二是財政、審計部門要加強配合，加大監管檢查力度，重點解雇住房公積金覆蓋面小的問題，強化歸集手段，使各企業單位的領導充分認識繳交住房公積金和繳納職工養老保險金的同等重要性。三是依照《條例》規定，對拒不執行國家房改政策，擅自不實行住房公積金制度，拖欠、挪用公積金的單位，特別是只重個人政績不為職工履行義務的單位負責人，要追究其行政責任，并實施相應的經濟處罰，以維護職工應享有的合法權益。
2.促進中低收入居民住房保障
(1)建立立體式的住房金融體系。在住房公積金貸款的使用上，必須要求限量使用，每筆貸款上限不應定得太高，以保持住房公積金貸款在使用上的公平性。合同儲蓄模式體現多存多貸的原則，適于在中、低收入居民中開展。(2)完善專門針對低收入階層居民的住房供給制度。經濟適用房的推出，確實在客觀上起到了平抑房價，促進中低收入階層居民住房條件改善的作用。但由于相關制度在具體執行當中缺乏監督和管理，經濟適用房已經成為不少高收入居民購買第二、第三套住房的重要對象。為此，政府應完善居民收入的核查制度嚴格各類住房的購買條件，提高政府有限財力的作用成效。(3)實行經濟適用房的政府回購制度。
3.將住房公積金管理中心改制成真正的政策性金融機構
借鑒新加坡經驗，把住房公積金管理中心改制為真正的政策性住房金融機構。該制度的特點是：由政府的信譽擔保，為政府的住宅政策目標服務；是一種以資金有條件讓渡（本息加流）為特征的融資活動，從而與財政資金運作相區別；享有政府的政策優惠，如給予利息補貼或稅收減免等，從而不同于一般的商業性金融。這種定位清晰能承擔風險的獨立的金融實體主要負責公積金的保值、增值、公積金的賬戶管理、政策性的貨幣補貼和政策性的保險等工作，而且也是規范我國住房公積金的會計、審計、信息披露、內部風險管理和外部監督機制的基礎。
4.建立個人信用檔案
目前，各商業銀行和個人資信評級機構的評估標準自成體系，相互間可比性不強，不同的評估機構做出的評估結果有時大相徑庭，難以客觀地反映出個人信用的真實情況。建立個人信用檔案涉及兩方面工作：第一，完善相關法規；第二，建立科學、嚴謹、統一的評估指標體系。個人的信用資料散布在政府、公用事業、銀行、商家、保險等多家機構，如何真實、完整、連續、公開地取得相關數據，合法使用信用資料，同時又保護個人的隱私權，需要相關法律法規的保證，而評估指標體系是信用體系的核心，統一評估體系是信用社會化的需要。
5.建立和完善住房公積金兩級監督機制
現行機制下，對住房公積金的監督如前所述流于形式，要進一步有效解決對住房公積金的監督問題，在成立真正的政策性住房金融機構后，撤銷住房公積金管理委員會，同時成立獨立的住房政策性金融機構，徹底改變當前的住房公積金監管體制下的缺位現象。該監管機構可以直接隸屬于國務院的監管機構，對住房政策性金融機構進行垂直監督管理，不受地方政府的約束。政策性住房金融機構必須定期公布住房公積金及住房信貸等業務的運作情況，如每季度公布一次公積金經營運作的情況。同時，住房銀行監管機構每半年公面對住房銀行運作的監督報告。在此基礎上審計部門對住房政策性金融機構和監督機構的工作進行監督。審計部門每年也要公開對這兩個機構的審計報告。
四、結語
應該看到，我國住房公積金制度在過去十幾年的運作中，盡管存在許多問題，但其對解決城市居民的住房問題所起的作用，還是功不可沒。因此，要解決城市住房問題，建立有效的住房金融體系，就必須從住房公積金制度改革入手，真正實現住房公積金建立的目標。
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關鍵詞：磚混結構 房屋 溫度裂縫 防治
中圖分類號：TV543+.6 文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract: the temperature cracks the brick structure of the house is the common faults, how to effectively prevent and control more temperature crack is to be desired. This paper analyzes the structure of the brick houses in the cause of the temperature cracks, and puts forward the prevention and control measures.
Keywords: brickconcrete building temperature crack control
磚混結構房屋因其取材方便、施工簡便、造價便宜、抗震性好，尤其是能快速解決城市住房緊張問題，一直以來都是我國住宅房屋的主流。但在使用過程中，磚混結構的房屋常常很容易產生裂縫。裂縫輕者影響房屋美觀，重者影響其安全使用。房屋裂縫形成的因素很多，諸如施工質量、施工季節、材料性能、使用條件以及氣溫變化、工程地質條件等因素都可引起房屋裂縫，但歸納起來房屋裂縫的產生不外乎以下幾種情況：沉降引起的裂縫，施工質量引起的裂縫，溫度產生的裂縫。其中以溫度產生的裂縫所占比重大，危害性強，有關調查結果顯示：大約有90％的房屋頂層墻體、屋面裂縫均屬于溫度產生的裂縫。如何防治房屋溫度裂縫，在房建行業內一直是倍受關注的話題，本文擬就房屋溫度裂縫的原因與防治談一點看法。從住宅工程現澆樓板裂縫發生的部位分析，最常見、最普遍和數量最多的是房屋四周陽角處（含平面形狀突變的凹口房屋陽角處）的房間在離開陽角1米左右，即在樓板的分離式配筋的負彎矩筋以及角部放射筋未端或外側發生45度左右的樓地面斜角裂縫，此通病在現澆樓板的任何一種類型的建筑中都普遍存在。其原因主要是砼的收縮特性和溫差雙重作用所引起的，并且愈靠近屋面處的樓層裂縫往往愈大。從設計角度看，現行設計規范側重于按強度考慮，未充分按溫差和混凝土收縮特性等多種因素作綜合考慮，配筋量因而達不到要求。而房屋的四周陽角由于受到縱、橫二個方向剪力墻或剛度相對較大的樓面梁約束，限制了樓面板砼的自由變形，因此在溫差和砼收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負彎矩筋和放射筋的未端結束處）首先開裂，產生45度左右的斜角裂縫。雖然樓地面斜角裂縫對結構安全使用沒有影響，但在有水源等特殊情況下會發生滲漏缺陷，容易引起住戶投訴，是裂縫防治的重點。
1磚混結構房屋溫度裂縫概念
磚混結構房屋溫度裂縫是指由于溫度的變化引起材料熱脹冷縮，當約束條件下溫度變形引起的溫度應力足夠大時房屋各部位產生的裂縫。溫度裂縫主要包括：屋面板下面的外墻水平裂縫和外墻陽角的包角裂縫，水平包角裂縫，內外縱墻和根墻的"八"字形裂縫，門窗洞邊的水平裂縫、斜裂縫。房屋溫度裂縫有大有小，所處部位也各有不同，有規則的，也有不規則的，是造成墻體早期裂縫的主要原因。這些裂縫一般經過一個冬夏之后才逐漸穩定，不再繼續發展，裂縫的寬度隨著溫度變化而略有變化。一般來說，溫度裂縫的危害不是很大，但對房屋的耐久性、整體性和外觀影響較大，在有水源等特殊情況下會發生滲漏缺陷，遇到地震或水平荷載作用時有可能導致房屋破壞。
2磚混結構房屋溫度裂縫的原因分析
磚混結構頂層墻體產生裂縫，是由于屋面長時間受陽光輻射，其溫度較墻體高出許多，在炎熱的夏季，屋面溫度是墻體溫度的兩倍左右，且在相同的溫度條件下，鋼筋混凝土的線膨脹系數是磚砌體線膨脹系數的兩倍，這就使屋蓋變形要比墻體大得多屋蓋在變形過程中，產生了很大的推力，作用在墻體頂端的水平推力使墻體與屋蓋的接觸面受剪，剪力與屋蓋、挑檐或女兒墻的垂直壓力構成墻體雙向壓力，當主拉應力大于墻體的抗拉強度時，墻體就會出現裂縫。沿墻體分布的剪應力大致為兩端最大中部為零，由于端部的正應力較小，其主拉應力接近于剪應力，則可能引起斜裂縫，在窗口、門口處由于應力集中，易產生裂縫，由于屋蓋對圈梁的推擠作用，圈梁下的磚砌體易出現水平裂縫。
2.1由結構設計原因引起裂縫
（1）磚混房屋長度過長，如有的住宅5個甚至6個單元連在一起，總長超過溫度變形允許長度。規范規定總長度60 cm，應設伸縮縫，有的房屋超過較多而未設，也未采取其他措施。
（2）構造柱是增強建筑物整體性，抵抗地震作用的重要構造措施，過去不少設計，構造柱的設置只考慮符合抗震規范，不考慮實際已存在的溫度應力，認為溫度應力在規范上未明確規定計算方法，不考慮也不能算是設計錯誤。未對建筑物端部裂縫多發區予以重點加強，構造柱的布置有的較稀，每隔兩三道內橫墻才設一個構造柱，靠近建筑物端部往往也是一視同仁。
（3）不少磚混房屋習慣于采用屋頂鋼筋混凝土大挑檐，有的挑檐上翻很高，為平衡懸挑荷重，有些設計人員常采用在室內屋蓋部分也要澆一部分現澆屋蓋板，在二者之間緊密連接的是外縱墻兼作抗扭用的圈梁，圈梁又往往與墻同寬，高度為整個窗上墻高度，這樣外挑檐、圈梁及現澆屋蓋部分共同組成剛度較大的現澆連續板，遇溫差變化，產生的溫度應力較高，導致墻體不能承受而開裂。
（4）采用磚、砂漿強度等級越到屋頂越低，有些建筑物底部幾層采用MU10機磚、M7.5混合砂漿，而到頂屋則為MU7.5機磚M2.5混合砂漿，有的甚至更低，設計人員習慣從強度上考慮，對溫度應力引起的抗剪強度及變形則考慮較少。
2.2由施工原因引起的裂縫屋面保溫層做法不滿足規范要求，采用爐渣作保溫層實際厚度較薄，雖能基本滿足冬季不結露的要求，但其隔熱性能較差，致使溫度變化對頂層結構產生較大的溫度變形和溫度應力，繼而產生溫度裂縫。施工中偷工減料，粗制濫造，砌筑質量差，干磚上墻，砂漿飽滿度不滿足要求等。
3磚混結構房屋溫度裂縫的預防措施
3.1施工季節、時段的選擇要適宜要盡量避開冬季，如確實無法避開，砂漿標號應比常溫下的提高一級，從而提高磚砌體強度。屋蓋的施工應避開高溫季節施工屋頂層，選擇年平均氣溫時完成，如不能選擇合適施工時段，則應在頂層結構施工結束后，及時做好屋面保溫層，使其處在正常溫度環境中，減緩頂層混凝土遇冷收縮遇熱膨脹活動。
3.2嚴格控制混凝土施工根據混凝土強度等級和質量檢驗以及混凝土和易性的要求，精確選擇配合比。嚴格控制水灰和水泥用量。選擇級配良好的石子，減小空隙率和砂率以減少收縮量，提高混凝土抗裂強度。在混凝土澆搗前，應先將基層和模板澆水濕透，避免過多吸收水分，澆搗過程中應盡量做到既振搗充分又避免過搗。混凝土樓板澆筑完畢后，表面刮抹應限制到最小程度，盡量不要在混凝土表面撒干水泥刮抹，并加強混凝土早期養護。樓板澆筑后，對板面應及時用材料覆蓋、保溫，認真養護，防止強風和烈日曝曬。
3.3重視屋頂保溫隔熱層設計及施工質量要通過設置通風透氣層、反輻射隔熱層，加強屋面板保溫隔熱層設置，使之有效降低溫差，切實起到保溫隔熱的作用。保溫隔熱層的材質及施工必須符合規范要求。在設計中盡可能選擇坡屋頂，或采用有檁屋蓋或瓦材屋蓋;在屋蓋與墻體間設置滑動層，比如瀝青油氈、滑石粉、白鐵皮等，以減小溫度變化時屋蓋對墻體的推動力，防止墻體產生溫度裂縫。
3.4充分利用鋼筋的有效保護作用鋼筋在樓面混凝土板中的抗拉受力，起著抵抗外荷載所產生的彎矩和防止混凝土收縮作用，必須認真對待鋼筋網的設置。建議在房屋四角檐口下的墻體配筋轉角鋼筋，在柱與墻體設拉錨筋，以防止女兒墻及外墻陽角處的包角裂縫;在房屋兩端單元1個~2個開間的內外縱墻窗臺下二皮磚處，應設2Φ6鋼筋磚砌體，并在窗戶兩邊緣設置構造立柱，立柱上下兩端與樓層、屋頂層圈梁連接，防止窗戶斜裂縫，對角裂縫產生;對于長高比較大的房屋，房屋外縱墻門窗的洞口處磚砌體抗拉、抗剪強度較弱，應在房屋頂層窗臺下二皮磚處設置2Φ6鋼筋磚砌體，防止外縱墻出現“八”字形水平裂縫;對于空間寬敞高大的房屋，尤其是窗口寬度大于1.5m時，應在窗臺下二皮磚處設置2Φ6鋼筋磚砌體，防止窗臺下出現水平裂縫。嚴格按照《砌體結構設計規范》要求在建筑物墻體的適當部位設置控制縫。控制縫設置要精心選擇，一般應在墻的高度突變處、墻的厚度突變處、不大于離相交墻或轉角墻允許接縫距離之半處、在門、窗洞口的一側或兩側。對3層以下的房屋，應沿房屋墻體的全高設置豎向控制縫;對大于3層的房屋，可僅在建筑物1-2層和頂層墻體的上述位置設置豎向控制縫。控制縫在樓、屋蓋處可不貫通，但在該部位應設置假縫，以控制可預料的裂縫，隱式控制縫要與墻體的灰縫相一致，控制縫的寬度不大于12mm，控制縫內應用彈性密封材料，如聚硫化物、聚氨酯或硅樹脂等填縫。
4磚混結構房屋溫度裂縫的治理
在發現溫度裂縫時，不要急于修復，應觀察到裂縫穩定后，根據具體情況采取措施，若發現屋面保溫層末達到熱工要求和節能標準時，首先應重新改做屋面保溫隔熱層，以防止裂縫繼續活動。
4.1裂縫細小，對房屋正常使用影響不大，可暫不處理；
4.2裂縫雖細小，但已造成墻面、屋面、樓面的滲水，或對鋼筋混凝土內的鋼筋保護的需要，可采用嵌補密封或壓力灌漿進行處理；
4.3對于裂縫較大、較多又貫穿墻體，不僅影響美觀和正常使用，還對房屋的剛度和抗震性能有較大的影響，這種情況下可在裂縫墻體兩側用4Φ6×200或Φ6×500鋼筋網片，并用Φ6×500的鋼筋穿墻將兩鋼筋網片拉緊固定后，外抹水泥砂漿或噴射混凝土以補強加固。
［參考文獻］
[1]肖亞明.砌體結構裂縫與控制問題研究綜述[C].第三屆全國工程學術會議論文集,1994.
論文關鍵詞：現代企業教育；現代企業制度；現代企業教育制度
一、問題的提出
現代企業教育是指企業以現代人力資源開發理論為指導、在市場環境中為應付日趨激烈的競爭而采取面向企業全體員工開展形式多樣、有針對性的有效培訓，使企業員工的思想意識、行為模式和知識技能等綜合素養均得到提高和完善的活動。
現代企業教育與傳統企業教育之間存在著較大的區別：在對象上，現代企業教育面向企業全體員工，以全體員工素質的普遍提高換取企業的全面進步，而傳統企業教育則存在很大的局限睦；在形式上，現代企業教育長、短期結合，學歷教育與非學歷教育并舉，企業內部正規培訓與企業外部的非正規培訓并重，而傳統企業教育則形式較為單一；在內容上，現代企業教育面向市場、立足企業員工增強能力、完善自我的實際，因此，它尊重員工不同的學習背景和智力、非智力等因素的差異，教育內容既買用又豐富多彩，而傳統企業教育則顯得較為空泛；在方法上，現代企業教育采用個別化教育思想，針對每個員工的不同條件，因材施教，而傳統企業教育則多采用集中灌輸的粗放式教育方法；在手段上，現代企業教育力求充分運用多媒體及虛擬現實等高科技成果來提高企業教育活動的效率，而傳統企業教育的手段則較為落后。
當今世界經濟一體化、貿易全球化的進程正在加速，綜合國力的競爭愈演愈烈，而國力的競爭說到底是國與國之間企業實力的較量，歸根結底是企業人才綜合素質的競爭，企業教育已真正成為企業發展的“百年大計”。
20年的改革開放已使我國社會經濟生活悄然發生著深刻變化，然而，處于風口浪尖的國企改革卻使企業教育陷入困境。
首先，國企領導思想觀念較為保守落后，致使企業教育在整個企業管理過程中處于從屬地位。大多數效益較差的國企領導的經營思想仍停留在傳統的產品經濟時代，只重生產，不重開發，看不到產品生產與人才培養之間的相互關系，更不能深刻認識到企業教育在企業改革的發展過程中所起到的基礎性“增量”作用。
其次，長期的計劃經濟體制造成企業教育與企業發展脫節，企業教育的真實價值不能實現。在計劃經濟體制下，企業教育只是企業生產管理過程中的一個附屬環節，企業粗放式的生產經營方式導致對企業人才素質提高的嚴重忽視，企業教育在此氛圍中茍延殘喘，消極被動，不能積極主動為企業發展分憂解愁，很多國有企業甚至把企業的教育培訓任務當成是例行公事式的行政命令程序，既不考慮完成教育培訓任務的質量，也不考查企業員工對企業教育的實際需求，致使企業教育喪失了其生存發展的內在動力，也斷送了企業對企業教育的支持基礎。
第三，企業教育管理的內外環境并未得到顯著改善。有效的法律環境是企業教育生存發展的基礎。盡管近些年我國已陸續頒布了<勞動法>、<職業教育法>等法律文件，對勞動者的素質鑒定和技術業務培訓做了強制性法律規定，但由于沒有相應的“企業教育法”，當國企發展困難重重之時，就易使經營者在主觀上有意無意地“弱化”企業教育。
二、國有企業教育發展機遇與挑戰并存
國有企業教育的發展不能夠離開國有企業發展的現實“土壤”。黨的“十四大”明確提出我國經濟體制改革的目標是建立現代企業制度，為國有企業走出困境標明了航道。現代企業制度是以公司制度為主體的市場經濟體制，其基本特征是產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學。建立現代企業制度的核心是建立現代企業的產權制度、組織制度以及管理制度。伴隨著國有現代企業制度的建立，國有企業教育發展重現生機。
現代企業制度首先明確了法人的主體地位，使企業教育在企業發展過程中的作用凸顯。在計劃經濟時代，國有企業法人“虛位”，企業經營好壞與企業經營者的實際利益沒有太大關系，導致企業經營者外無壓力、內無動力，隨處可見企業經營者的短期行為，自然對具有效益顯示滯后特點的企業教育在企業發展中到底起何等作用不感興趣。一旦企業經營確立了法人主體，經營者當然會使出渾身解術考慮企業未來長遠的發展。當經營者拋棄短期行為、審慎思量自身的根本利益的時候，他會領悟到企業的百年大計還是以企業教育為本，謀求企業持續發展就成為企業教育發展的內在巨大動力。
現代企業制度是以人為本的經濟制度，企業發展必須建立在不斷提高勞動者素質的基礎之上。以人為本，一方面要求企業的一切經營行為都圍繞消費者的利益、以滿足消費者不斷增長變化的需求為出發點，更為重要的是企業發展將愈發依賴企業全體員工的聰明才智。據統計：1996年我國國有工業企業員工60％以上為初中及以下文化程度，大多數青年員工只有初級技術，與此同時，企業員工的政治思想、職業道德和管理水平等都亟待提高。顯然，擁有這樣素質的員工隊伍是很難在激烈的市場競爭中絕處逢生的，加強企業教育、造就高素質的企業員工隊伍就成為當務之急。以人為本，還要求現代企業不只是把企業員工單純看作是勞動者，而應該盡力提供良好的條件，滿足他們求知、探索、自我實現的各種合理需要，使他們成長為身心健康、全面發展的企業建設人才，而企業員工的全面發展更是企業自身持續發展的重要保障。基于企業員工較高層次的心理需求，培養全面發展的企業建設者，又為興企業教育提供了一個嶄新舞臺。
現代企業制度是以知識創新為特征的企業制度，管理創新、技術創新將成為企業發展生生不息的主旋律。經歷20年的改革開放，我國經濟正在完成由粗放型量化增長向集約型質量增長的觀念轉變，更加注重經濟發展與社會環境、自然生態之間的協調統一，企業生存更加依賴于技術進步和科學管理所創造的高質量、高性能、高附加值產品；同時，隨著我國產業結構的不斷調整和升級換代，經濟結構正在向更高級、更優化方向邁進，產業結構的優化調整必然引起就業結構的相應變化，對從業人員提出了更高要求，也為企業教育尋求更為廣闊的發展空間指明了道路。然而，目前我國國有企業員工中所擁有的科學管理知識卻極為有限。據統計：盡管在國有大中型企業的高級管理層人員中具有大學本科以上文化程度的已占77．2％，但其中只有1．4％的人員所學專業為經濟管理或企業管理，為此，在國有企業的各級備類員工中普及并提高管理科學知識，就成為企業教育發展的新的有力支點。
應當看到國有現代企業制度的逐步建立，確實為企業教育創造了難得的發展機遇，企業教育的需求和企業教育大發展可能的實現方式都是前所未有的。但如同國有現代企業制度的建立充滿艱辛困苦、步履蹣跚一樣，企業教育在新形勢的更高要求中是輝煌的期盼，更是挑戰的顛峰，我們期待著企業教育新世紀曙光的到來。
三、面向市場建立現代企業教育制度
毫無疑問，建立國有現代企業教育制度是國有企業教育抓住機遇、迎接挑戰的根本出路。
現代企業教育制度是指具有依法自主辦學的實體，具備依托企業、服務企業、輻射社會并且機制靈活、功能完備、管理科學特點的企業教育制度。
依托企業即指企業教育的發生、發展都受制于企業的發展。在我國的現實國情下不能將企業教育完全推向市場，既不能把企業教育“企業化”，成為脫離企業“母體”、自負盈虧的辦學主體。更不能將企業教育“產業化”，成為謀求物質利益最大化的純粹的經濟行為。
服務企業即指企業教育的宗旨是全心全意為企業發展培養規格齊全、質量上乘的各類建設人才。企業教育行為的起點和歸宿是企業的發展，企業教育必須與企業發展貼緊、貼近、貼實。企業教育也只有在服務企業的過程中得到發展壯大。
輻射社會即指企業教育作為社會大系統的一個組成成員，不能自我封閉，游離于社會環境之外，而應與社會的發展協調一致，樹立回報社會、關注社會冷暖、為社會經濟發展提供力所能及幫助的崇高意識，這樣，其發展才能得到廣泛的社會支持。
機制靈活是指企業教育要建立較為完善的有效激勵和制約機制，高效運行的企業教育機構。能對影響企業教育發展的內外因素做出敏銳反應的決策體制，適應社會經濟波動發展的收縮自如的應變預警防護體系。機制靈活也是指在企業教育的運轉中做到“剛性”制度與“柔性”操作的完美統一。
功能完備是指企業教育能夠為企業發展培養人才提供質地精良、模式多樣、特色鮮明的教育途徑。現代企業教育再也不是過去脫離企業發展實際、整齊劃一、一成不變、讓人生厭的老框框，而是從企業的現實出發，以企業員工的求知需求為中心展開的個性色彩濃烈、不斷調整變化、長短結合、脫產與在職形式并存的“點菜”式綜合性教育。
科學管理是指企業教育活動的實施以現代企業教育管理的科學理論為指導，深刻認識企業教育的本質屬性．深入探索企業教育的規律．圍繞穩步提高企業教育質量和效益這個核心，密規劃、設計涉及企業教育的各個環節，積極開發針對性強、表現形式多樣、類型廣泛的課程體系，研制能夠極大提高企業教育教學效率的現代化教學手段，制定企業教育行為有效規范的質量監控和評估方案，使企業教育永葆青春與活力。
總之，現代企業教育制度是以人才培養的市場為導向、以個體化的終身教育為理念、以滿足企業和企業員工身心全面健康發展為目標的企業教育制度。
建立現代企業教育制度就要以人才培養的市場為導向，即企業教育行為的起點和歸宿都是為企業培養適用人才。企業員工已經具備的知識技能與產品升級換代、產業結構調整以及新技術、新工藝的運用等對企業員工素質提出的更高要求之間存在的差距，就是企業教育賴以為生的重要市場。“差距”時時都有，因此，企業教育的市場將永遠不會消亡。與此同時，以人才培養的市場為導向還意味著企業教育要更加關注企業教育的人文價值，關心企業員工自身的全面發展，并在服務并滿足企業員工綜合素質提高的過程中求得發展。
建立現代企業教育制度就要加強企業教育的法制建設。企業教育立法是現代企業教育行為規范的總和。沒有規矩不成方圓。盡管這些年我國相繼頒布實施了《中華人民共和國教育法》、《中華人民共和國職業教育法》、《中華人民共和國勞動法>等，它們均有涉及企業教育的法律條款，但這些只言片語客觀上對處于特殊低迷時期、情況異常復雜的企業教育來說是杯水車薪的。盡快出臺“企業教育法”，就能從根本上杜絕長官意志的人為干擾，減輕由于企業效益波動可能對企業教育帶來的負面震蕩，真正建立起企業主要領導直接負責的企業教育組織管理體制、有約束力的企業教育資金投入機制，這樣就能確保企業教育按照法制化軌道發展。
關鍵詞：房屋建筑；工程質量；監督管理
1 房屋建筑工程質量監督管理存在的問題
1.1招標、投標的監督管理存在的問題
我國建筑法明確指出，要想進行工程建設項目，就必須要先實行招標和投標工作。但是由于人們受到計劃經濟的長期影響，人們的思想觀念還比較傳統，根本趕不上時代的步伐，大部人房屋建筑工程人員只考慮自身的個人經濟利益，所以對建筑法所提出的制度大多都是上有政策下有對策的態度，這樣既擾亂了建筑工程的秩序，同時也給房屋的質量造成了很大的隱患。建筑法所規定的公開招標，大多房屋建筑工程人員根本不按規定，而是采取私下議標的方式。更有甚者，為了能把建筑工程項目承包給某個房屋建筑施工隊，物業主就利用他們便利的自身條件，他們就私下進行商談。這不僅給腐敗分子提供了可乘之機，而且還給監督管理工作帶來許多不必要的麻煩，相互之間的經濟糾紛也愈演愈烈。
1.2房屋建筑設計質量存在的問題
眾所周知，建筑設計的質量直接影響著建筑工程的質量。錯誤設計、漏洞設計、都是建筑設計上普遍存在的問題，這些嚴重的問題直接危及著建筑結構的安全。所以在遇到重大的建筑工程項目建設時，從建筑設計階段就應該開始加強監督管理工作，監督管理公司要從建筑方案設計到建筑施工圖設計進行全面的監督。但是對一般的建筑工程項目的建設，監理工程師也不容忽視，要重點加強建筑施工圖設計的上報工作，要詳細的查看各個環節的建筑工作，更要對建筑工程計算進行進一步的復核。對審核出的問題要及時上報給業主或有關的設計單位，由他們再做進一步的審核和研究。
1.3房屋建筑施工階段存在的問題
現在的房屋建筑施工隊伍絕大多數人員都來自農村，這些人根本沒有經過嚴格的建筑工程專業的培訓工作，技術方面的技能也相當有限，更嚴重的是談們大多都缺乏責任心，違規操作的現象更是屢次發生。很多建筑工程質量所出現的問題都是由于這些農村建筑施工人員的低下的素質造成的。究其根本原因這都是有的建筑施工單位僅僅只考慮自身的經濟利益，還有外部給他們的壓力造成的，這就造成了房屋建筑時的偷工減料，不顧施工質量的嚴重現象。還有的房屋建筑工程隊伍自身施工技術本來就比較低，而且還沒有什么技術裝備，質保體系也相對的很不完善，建筑隊伍組織措施也不行，最重要的技術質量監督管理人員和等級工數量根本也達不到要求，僅僅是依靠某個建筑公司承包建筑工程建設，建筑公司對他們的監督管理工作也不到位，建筑工程的質量根本也沒有保障。
1.4房屋建筑材料的監督管理存在的問題
房屋建筑材料是建筑工程施工的必要的物質保障，建筑材料的質量是建筑工程質量的基礎保障。房屋建筑材料這些質量方面的問題，往往是造成房屋建筑質量不達標的根本原因，所以有關部門必須加強這方面的監督和管理工作。
2 房屋建筑工程質量的監督管理對策
2.1完善房屋建筑工程質量監督管理檢驗部門
現在關于房屋建筑工程質量的監督管理政策和法律法規已基本健全。根據房屋建筑工程相應的法律法規的相應要求和制度，有關部門要建立起可行的監督管理體系，以確保房屋建筑工程全過程的合格要求質量。完善監督管理檢驗部門，認真加強和開展房屋建筑工程質量的監督管理檢測工作，在房屋建筑工程質量監督管理檢測工作中占有非常重要的地位。現在，我國很多建筑部門的監督管理檢測工作基礎還相對的很薄弱，檢測機構不健全，檢測人員整體技術和素質還達不到相應的工作要求，檢測儀器的精度也相當的低，有些小的建筑工程隊根本就沒有相應的檢測手段，根本就沒有辦法對建筑材料進行嚴格檢測，為了有效地加強工程質量檢測，最近幾年，很多地方都建立起了建筑工程材料檢測部門，也建立了房屋建筑工程質量監督站開始進行房屋建筑工程的檢測和監督管理相互配合，全面開展監督管理檢測工作。
2.2嚴格重視房屋建筑工程材料質量的監督管理
各種房屋建筑工程材料在施工前必須經過嚴格的監督管理檢測程序，確定建筑材料的質量性能完全符合國家規定的質量要求后才能投入建筑使用。由于建筑材料比較混亂，偽劣的建筑材料不斷地流入建筑材料市場，這就給建筑材料的監督管理檢測工作帶來了相應的檢測難度。所以有關部門必須連同建筑施工企業，加強對建筑材料質量的監督管理和檢測控制，打擊偽劣建筑材料流入市場，一經發現要及時通知建筑施工企業和有關部門，對達不到要求的偽劣建筑材料產品進行銷毀，保證建筑材料合格性，使建筑工程質量不受影響。
2.3加強房屋建筑工程施工的監督管理
在加強房屋建筑工程施工的監督和管理時，相應的部門一定要從建筑工程的實際出發，對建筑工程項目進行全面的分析和綜合考慮，因為建筑施工的質量控制與施工技術因素息息相關，因此有關部門要重視施工新技術、新工藝的先進性和適用性。在建筑施工的過程中要建立符合國家技術標準的建筑工藝流程、建筑質量標準和建筑操作規程，建立嚴格的監督管理工作，不斷地培訓和加強施工人員技術和工藝要求，確保建筑工程質量。
首先介紹了住房抵押貸款證券化的相關理論基礎，對其概念、原理、參與者和運作流程進行了簡要闡述。其次深入探討了美國的次貸危機，主要闡述了次貸危機產生的相關機制、發展歷程和內在原因。然后討論我國在次貸危機背景下繼續開展住房抵押貸款證券化的意義，分析了我國當前開展住房抵押貸款證券化的潛在風險，并利用credit poirtfolio view經濟計量模型對我國住房抵押貸款證券化的信用風險進行實證研究。最后通過借鑒次貸危機的經驗和教訓，針對我國實際情況，提出了我國今后開展住房抵押貸款證券化并規避危機的相關建議和策略。
一. 緒論
1研究背景與意義
2國內外研究現狀
3基本框架與思路
二. 住房抵押貸款證券化概述
1住房抵押貸款證券化的理論基礎
2住房抵押貸款證券化的運作機制
三. 美國次貸危機的歷程與成因
1美國次貸危機產生的相關機制
2美國次貸危機的發展歷程
3美國次貸危機發生的內在原因
四.我國開展住房抵押貸款證券化的意義及風險
1我國住房抵押貸款證券化的發展狀況
2我國開展住房抵押貸款證券化的意義
3我國開展住房抵押貸款證券化的風險研究
五.國開展住房抵押貸款證券化的策略
1加強商業銀行個人住房抵押貸款風險管理
2建立健全相關法律制度
3建立健全信用評級體系
4建立完善的證券定價機制
5擴大投資者范圍
由中國高等院校房地產學者聯誼會、《經濟研究》編輯部和浙江工業大學經貿管理學院聯合主辦的“2010年中國房地產學術研討會暨高校房地產學者聯誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬教授主持，浙江工業大學副校長陳杰教授、《經濟研究》編輯部常務副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國社科院經濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產市場的關系。清華大學水利土木學院副院長、房地產研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學不動產鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產”主題報告，圍繞城市化的內涵、趨勢，城市化與房地產發展的戰略重點和主要任務介紹了研究成果。同濟大學施建剛教授作了“以房價為核心的房地產市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學社會科學學部副主任、房地產研究中心主任賈生華教授作了“房地產市場調控政策動態與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調控中的“限購令”、“房產稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學艾建國教授作了“對完善經濟適用房制度的思考”主題報告，對經濟適用房制度中存在的問題作了總結，并提出政策建議。南京大學高波教授作了“關于房地產稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產稅帶來的預期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業大學經貿管理學院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設管理問題、進入退出機制做了精彩演講。
本次大會共有來自清華大學、中國人民大學、北京大學、復旦大學、浙江大學、同濟大學、中央財經大學、上海財經大學等全國50余所高校、100多位學者集聚一堂，對提交的100多篇學術論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產與宏觀經濟”、“房地產價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產金融”、“房地產開發與物業管理”、“房地產學科探討與其他”。在學術論文研討之外，大會還對房地產教育與教學問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產投資與經營”、“房地產經濟學”、“房地產估價”等課題教學中的經驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優秀論文，并頒發了榮譽證書和獎金。
關鍵詞：廉租住房，融資體系，對策
1.廉租住房制度概況
1.1廉租住房定義
根據我國1999年頒布的《城鎮廉租住房管理辦法》第二條規定:城鎮廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口(本市非農業常住戶口)的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。但是隨著我國廉租住房制度在全國范圍內的推廣實施，在實踐中配租方式及配租標準等逐漸產生了一些新的內容，結合我國廉租住房保障制度的發展現狀，廉租住房是指政府在住房領域實施社會保障職能，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，提供租金補貼或者以低廉租金進行實物配租的具有社會保障性質的普通住宅。論文大全。
1.2廉租住房制度與傳統福利分房體制的主要區別
我國政府在進行住房體制改革之前，住房制度采用的是社會福利分房，社會福利分房是指由政府無償劃撥土地，并由政府或單位出資建設公房，在職工申請住房的基礎上，分配給職工居住，收取象征性房租的福利制度。我國政府現行所采用的廉租住房制度與傳統的福利分房體制具有較大的區別，主要體現在以下兩個方面:
1.2.1保障的主體不同
傳統的社會福利分房所保障的對象是全國企事業單位職工:現行的廉租住房制度所保障的對象是符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，是一種真下意義上的社會保障制度，這樣可以使政府將有限的財力用于解決最需要提高住房條件的住房弱勢群體，從而提高住房保障的社會效益。
1.2.2 保障的時限不同
獲得廉租住房的保障對象對廉租住房的使用期限是暫時的，當保障對象家庭生活水平達到規定的標準時，就必須退出保障體系，因此廉租住房制度是一種動態的住房保障機制。
1.3廉租住房制度主要內容
廉租住房制度是一項系統的社會保障制度，根據現行廉租住房管理辦法，結合我國廉租住房政策在全國各城市開展的實踐，該項制度主要包括以下幾方面重點內容：
1.3.1租房的保障對象
我國廉租住房制度的保障對象是符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，并且接受保障的對象必須具有非農業戶口的常住居民。同時保障對象標準界定的標準必須同當地經濟發展狀況相適應。根據己開展廉租住房建設城市的經驗，如北京、上海、廣州等城市目前一般將住房困難家庭的標準確定為人均住房面積低于7平方米并且享受低保6月以上的“雙困”家庭。
1.3.2租房的補貼標準
廉租住房補貼標準的制定必須結合我國各城市經濟發展狀況。幫助低收入家庭解決住房問題是中央和地方各級政府一項長期的重要任務，在以存量住房改革為切入點、全面啟動住宅市場的過程中，只有妥善處理好這一問題，才能保證房改的順利進行和社會穩定，一是要適當的確定低收入家庭的標準，標準太高會使下部分應該給予住房幫助的家庭被排斥在外，標準木低則會加大政府補貼金額，從而增加政府負擔;二是要合理確定補貼標準，標準太低將不會對低收入者帶來實質性幫助，標準過高會影響普通家庭參與房改的積極性。
1.3.3租房的保障方式
廉租住房保障方式目前主要包括租賃補貼、實物配租及租金核減，在具體的實施過程中本著租賃補貼為主實物配租及租金核減為輔的方式進行，其中實物配租方式主要面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其它急需救助的家庭。
1.3.4租房建設的資金來源
根據我國現行相關規定:廉租住房資金的來源，實行財政預算安排為主,多種渠道籌措的原則，
1.3.5租房運作的保障機制
廉租住房制度是我國在住房保障領域的一項嘗試，它的有效運作依賴一系列制度機制，以維護社會保障的公正性。
2.我國廉租住房建設資金供需的特點
廉租住房是我國政府為城鎮住房弱勢群體提供的一種補居住用房，同政府其他基礎或公益性項目相比，其建設資金供需狀況具有其自身的特點，主要表現在以下幾個方面:
(1)廉租住房建設資金需求量大。雖然我國經濟在近十年來一直保持了健康、穩定、高速的增長，但是在我國城鎮中的低收入群體依然存在。
(2)廉租住房建設資金的使用不是以經濟效益為目標。論文大全。我國廉租住房制度的保障方式在具體的實施過程中本著租賃補貼為主，實物配租及租金核減為輔的方式進行。
(3)廉租住房融資模式單一。從已開展廉租住房試點的城市看，目前的資金來源渠道包括:住房公積金增值收益、財政預算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。
3.征收住宅保障稅為廉租住房建設融資的政策建議
通過征收住宅保障稅為廉租住房建設融資是解決)廉租住房融資模式單一的有效方式。住房保障稅作為我國城鎮中廉租住房問題的一項新稅種，它的實施必將對我國社會經濟生活產生一定的影響，為了最大可能發揮該稅種的積極作用，盡量減少該稅種所帶來的消極影響，在具體實施時應注意以下問題:
3.1住房保障稅的實施要與地區經濟發展水平相適應
住房保障稅的實施要與地區經濟發展水平相適應包括兩方面的含義:一是住房保障稅在進行征稅額度的確定時要結合當地的經濟發展水平，結合當地人民生活水平，根據我國對廉租住房保障資金來源的規定，各地在進行廉租住房建設時，資金來源主要依靠各城市通過財政列支，因此各城市在確定住房保障稅額度時，要正確處理好公平與效率關系，制定出適合本地區的住房保障稅稅制，確保住房保障稅在實施時，政府作為組織者能良性運作稅款的征收及廉租住房制度的建設，廉租對象能真正從住房困難中解脫出來，同時盡最大可能減小因征稅對納稅人的消極影響，最終實現納稅人、政府、廉租對象三者心理上的總體均衡，達到社會福利的最大化;二是在確定本地區住房保障稅征收總量時，要較為準確的統計出需補助的家庭總戶數，對于廉租對象的保障標準要結合本地區的經濟發展水平，本著“雪中送炭”的原則確定補助標準，而不能采用“錦上添花”的方式。
3.2稅收資金的規范化管理，實現保障資金專款專用
住房保障稅是政府通過法規強制征收的，按照國家規定的范圍及標準收繳，并由政府進行運作，為了保障資金最終合理的運用，應該將所征收的稅金納入住房保障財政專戶，由政府規定的廉租住房管理部門運作，實行收支兩條線。
3.3加強稅收征管的工作，保障住房保障稅的順利實施
首先要加強執法，偷稅屬于一種違法行為，對違法行為予以強硬的法律約束，不僅可以有效制止違法犯罪，還可以使合法行為得到鼓勵和發展。因此在住房保障稅實施時，需加強稅收法制建設，提高稅務人員的政治素質和業務素質，切實做到以法治稅，有法必依，違法必究。其次要加重對偷稅行為的經濟處罰和刑事處罰。在這一方面，可以借鑒一些西方發達國家實行的輕稅重罰的做法。再次，降低稅收征管成本。論文大全。盡可能消除納稅人之間的稅負不公平;設計納稅人主動納稅的激勵相容機制，完善稅收制度，合理設計和安排企業行為的環境空間，使其既符合政府的稅收征管目標，又能使企業在不偷稅的情況下實現其經營目標，從而引導企業守法納稅。
參考文獻
[1]陳立軍. 如何科學劃分廉租住房保障范圍[J].中國房地產, 2006,(02) .
[2]歐陽東. 支持廉租住房保障:更好地解決最低收入居民家庭的住房問題(專題三)[J].城鄉建設, 2004,(04) .
關鍵詞：企業;職工福利費;財稅
2009年11月12日，財政部《關于企業加強職工福利費財務管理的通知》（財企〔2009〕242 號），從加強企業職工福利費財務管理、維護正常收入分配秩序出發，對企業職工福利費的范圍及賬務處理等作了進一步明確。但是早在2009年1月4日，國家稅務總局就在《關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）對企業職工福利費的稅務處理進行了明確規范。財務和稅務對企業職工福利費的處理存在哪些差異？筆者對財企〔2009〕242號文和國稅函〔2009〕3號文進行了對比分析，歸納出以下幾點差異，供讀者參考。
一、企業為職工提供的交通、住房和通信補貼的財稅處理差異分析
財企〔2009〕242號文規定企業職工福利費核算范圍要比國稅函〔2009〕3號文規定的范圍寬廣。財企〔2009〕242號文規定：職工療養費用、未辦職工食堂統一供應午餐支出、集體宿舍設備、設施折舊、維修保養費用以及集體宿舍工作人員的工資、社會保險費、住房公積金、勞務費等人工費用、離退休人員統籌外費用，應在應付職工薪酬—應付職工福利費科目核算，而國稅函〔2009〕3號文所列舉的職工福利費核算內容未包括以上內容。關于企業為職工衛生保健、生活、住房等所發放的各項補貼和非貨幣利，財企〔2009〕242號文規定：企業提供的交通、住房、通信待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理；尚未實行貨幣化改革的，企業發生的相關支出作為職工福利費管理，但根據國家有關企業住房制度改革政策的統一規定，不得再為職工購建住房。目前眾多專家學者認為財企〔2009〕242號文把企業為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應當納入職工工資總額，計征個人所得稅。筆者認為上述觀點是錯誤的，雖然財企〔2009〕242號文把企業職工交通、住房、通信補貼計入職工工資總額，但是國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規定企業為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。根據財企〔2009〕242號文同時規定企業在計算應納稅所得額時，企業職工福利費財務管理同稅收法律、行政法規的規定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規的規定計算納稅。既然國稅函〔2009〕3 號文規定上述補貼屬于職工福利費范疇，那么上述補貼就不應該再計入職工工資總額計征個人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發放1400元的交通、通信補貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關的會計分錄為：
1.計提工資福利費時，應借記“管理費用—工資”，貸記“應付職工薪酬—應付工資”，金額640000元。
2.發放工資補貼，應借記“應付職工薪酬—應付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業所得稅匯算清繳時，應把每人每月1400元的交通、通信補貼計140000元從應付職工薪酬—應付工資科目中剔除，算入應付職工福利費使用額度，同時企業在計算個人所得稅時要剔除每月1400元的交通、通信補貼。
二、企業為職工發放的節日補助的財稅處理差異分析
目前眾多企業在節假日給員工發放各項補助，包括購物券、物品、現金等補助，財企〔2009〕242號文對此做出明確規定，即企業給職工發放的節日補助、未統一供餐而按月發放的午餐費補貼，應當納入工資總額管理。而國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規定企業為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。企業給職工發放的節假日各項補助應該屬于國稅函〔2009〕3號文規定的生活上的補助，另外從財企〔2009〕242號文第五項規定中看出財政部在同一文中對職工補助的財務處理存在自相矛盾，財企〔2009〕242號文第五項規定：企業職工福利一般應以貨幣形式為主。國家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃氣等企業，將本企業產品和服務作為職工福利的，應當按商業化原則實行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費或者低價使用。從中可以看出財企〔2009〕242號文是認可企業給予職工各項實物補助作為福利費處理的，退一步想，連日常生活的各項補助都認可是福利費，更何況是節假日呢？因此，筆者認為企業在節假日給員工發放各項補助，包括購物券、物品、現金等補助，應采取國稅函〔2009〕3號文規定做福利費處理。
三、企業職工福利費核算規定上的差異分析
國稅函〔2009〕3號文對福利費核算規定：企業發生的職工福利費，應該單獨設置賬冊，進行準確核算。沒有單獨設置賬冊準確核算的，稅務機關應責令企業在規定的期限內進行改正。逾期仍未改正的，稅務機關可對企業發生的職工福利費進行合理的核定。財企〔2009〕242號文對福利費核算規定要比國稅函〔2009〕3號詳細得多，包括制度健全、標準合理、管理科學、核算規范、準確披露等。
四、結束語
本文根據自身經營，結合具體情況論述了企業職工福利費財稅處理的差異問題，希望此文可以為有需要的企業提供一點幫助，也可以促進自身工作的進步，文中不妥之處，還望指出。
參考文獻:
[1]婁根杰:淺談職工福利費財稅差異對企業的影響[期刊論文]-商情2009(14).
