時間：2023-07-17 16:28:50
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近年來，我國房地產市場轉向繁榮，房產交易日趨活躍，更出現了像轉讓房屋定購指標這樣的新型交易方式。盡管多數單位規定內部銷售的房屋不能對外轉讓，但是買賣購房指標的情況還是屢見不鮮。那么這種買賣合同的 法律 性質和效力如何認定？
【要點提示】
定向購買商品房指標轉讓合同實質上是對房屋預期定購資格的轉讓，是一種權利的轉讓，這種權利屬于可期待物權的范疇。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉讓，法律、行政法規沒有強制性規定，故定向購買商品房指標轉讓合同應屬有效，且應當得到全面履行。
【案情】
原告：張某。
被告：熊某。
張某和熊某均是××市××區××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開發商開發的××小區定向購買商品房的認購權。4月，二人達成協議，熊某將認購該小區××號房屋的指標轉讓給張某，轉讓價格為1萬元。熊某收取張某1萬元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購房款由張某以熊某的名義直接交納。”之后張某便以熊某的名義分別交納了購房定金7萬元。2005年1月，熊某和張某共同到場選定了以熊某名義定購的房屋。張某以熊某的名義與開發商簽訂《商品房買賣合同》、《補充協議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達成了購房指標轉讓費增加1.5萬元的協議，但未即時結清。
2006年下半年，根據當時的有關規定，允許購房戶交納一定費用后辦理購房合同的更名手續。因熊某認為張某未支付剩余的1.5萬元指標轉讓費，拒絕履行更名手續。此后雙方的更名手續一直未辦妥，××號房屋一直未交付給張某。
張某遂起訴熊某，請求確認其與熊某之間的購房指標轉讓合同有效，并判令熊某將××小區××號房屋交付給張某。
【審判】
××市××區人民法院經審理認為：
本案系房屋定購指標轉讓糾紛，訴爭定購指標指向的房屋是××市××區××單位統一委托開發定向銷售的房屋。房屋定購指標轉讓是什么法律性質的轉讓，轉讓是否有效，成為本案爭議焦點。熊某基于××單位職工的特定身份，有權取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時，她與張某之間的購房指標轉讓實質是對其預期定購房屋資格的轉讓，是一種權利的轉讓。事后，購房戶與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，實際取得了購買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉讓指標，張某也實際支付了轉讓費，并以熊某的名義向開發商交納了購房款，雙方的指標轉讓合同已實際履行。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉讓，我國現行法律、行政法規未作強制性規定。本案中，張某與熊某關于房屋定購資格轉讓的意思表示真實，開發商也以允許交納過戶費用辦理房屋更名手續的方式，對此種轉讓予以認可。因此，張某和熊某之間的定向購買商品房指標轉讓合同有效，張某和熊某均應按合同履行義務。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規定，參照湖南省高級人民法院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》第三條的規定，判決：一、確認張某和熊某之間關于轉讓房屋認購指標的協議有效；二、熊某在判決生效后十日內，配合張某辦理房屋的更名過戶手續，相關費用由張某負擔；三、張某在判決生效后十日內，支付給熊某購房指標轉讓費1.5萬元；四、駁回張某的其他訴訟請求。
熊某不服原審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。
××市中級人民法院查明的事實與原審查明基本一致。
××市中級人民法院經審理認為：
雙方當事人爭議的焦點在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區××單位職工的特定身份，有權取得購買單位委托開發定向銷售房屋的資格，其將購買資格轉讓給張某，實質上是一種權利的轉讓。該轉讓行為系雙方真實意思表示，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形，應認定為有效合同。故對熊某的上訴理由不予支持。據此，二審判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案的處理主要涉及以下 法律 問題：1、定向購買商品房指標轉讓合同的法律性質是什么；2、定向購買商品房指標轉讓合同是否有效。
一、定向購買商品房指標轉讓合同的法律性質是什么
理論界及實務界對此有兩種觀點：一種觀點認為，轉讓定向購買商品房指標是轉讓人將其對房屋的權利和交付房款的義務概括轉讓給受讓人，屬于合同權利義務的概括轉讓。筆者認為這種觀點值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購買指標，但若其未與開發商簽訂購房合同，就不能產生任何有關定購房屋的權利義務關系，又如何將其讓與給他人？
另一種觀點認為，定向購買商品房指標轉讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標的并非房屋本身，而是定購房屋的指標，合同所轉讓的是一種定購房屋的資格。筆者同意這種觀點。比如說在本案例中，張某與熊某訂立口頭協議之時，張某對××號房屋的權利尚停留在一種資格權利上，張某不能立即、現實地取得所欲定購的房屋的所有權，但他卻獲得了對未來取得××號房屋所有權的合理期待。這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立 經濟 價值的財產利益，已經達到了權利的標準，在法理上應歸為一種可期待物權，屬于債權的范疇。
二、定向購買商品房指標轉讓合同是否有效。
對此主要有兩種觀點。一種觀點認為定向購買商品房指標轉讓合同無效，主要理由是：1、未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定了“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”。2、轉讓房屋定購指標違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項和七部委于2004年通過的《經濟適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規定。3、定購特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯的，轉讓房屋定購指標將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會使指標擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國家相關稅法規定。
另一種觀點則認為房屋定購指標轉讓合同有效，主要理由是：1、雙方簽訂房屋定購指標轉讓合同，是彼此真實意思表示。2、房屋定購指標轉讓行為并未違反法律、行政法規的強制性規定，沒有《合同法》第五十二條規定的合同無效情形。3、房屋定購指標轉讓行為并沒有損害第三人的利益，也沒有損害國家和社會公共利益。
筆者認為，定向購買商品房指標轉讓合同應屬有效。目前司法實踐中也越來越多的采納了這一觀點。主要理由有：
1．從法律規定看，對于基于特定身份取得的定購資格的轉讓，我國法律、行政法規并未做強制性規定。此外，因定向購買商品房指標轉讓合同的標的是房屋定購指標而不是房屋本身，所以并不適用《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓”的規定。
2．從理論上講，在民法上，奉行“法無禁止即自由”的原則。“法無禁止即自由”強調私人的權利和自由不受隨意干預，強調私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現是私法自治。“私法自治給個人提供一種受法律保護的自由，使個人獲得自主決定的可能性。”私法自治是私法主體按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過自由、平等地協商，決定他們之間的權利義務關系。在法律沒有明確禁止的情況下，私權主體當事人之間通過平等協商確立的利益關系應當得到尊重，而不應受到干預和限制。因而在不違反法律強制性規范和公序良俗的前提下轉讓房屋定購指標，也是有著法理基礎的自由。
3．從社會價值取向來看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒有任何事實、證據證明該協議侵害了他人和社會的利益。若冒然認定該協議無效，勢必會助長一種隨意毀約、違背誠實信用原則的不良社會風氣，更有悖于我國《合同法》維護交易穩定和維護經濟秩序的立法目的。
【經驗借鑒】
定向購買商品房指標轉讓合同在實際履行過程中，因缺乏足夠的法律依據，很容易引起糾紛，引發一些法律問題。像本案中因熊某認為張某未支付剩余的指標轉讓費，就拒絕繼續履行更名手續，導致張某支付了二十多萬元購房款卻一直無法取得房屋。因此，筆者建議轉讓定向購買商品房指標一定要簽訂書面合同。合同應當規定轉讓費的數額、支付期限和方式，以及轉讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式。此外還應注明：“本房屋由乙××出資購買，房屋所有權歸乙××，與甲××無關。”只有這樣，當實際購房人與登記購房人發生產權爭議時，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實，應予糾正。否則，如果不重視書面證據的收集和保存，轉讓人一旦反悔，否認轉讓房屋定購指標之事而主張自己就是合法的產權人，受讓人將無法取得房屋產權，而只能以事實上的借款關系要求轉讓人返還購房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購房款由自己實際支付，則其要求轉讓人返還購房款的請求也可能成為泡影。
此外，若指標轉讓人在取得房屋產權后拒絕過戶給受讓人，對受讓人應怎樣予以救濟？筆者就此對辦理定購房屋更名過戶手續提一些建議。筆者認為在房屋定購指標轉讓合同有效并已經實際履行，而房屋登記不實的情況下，可以適用我國《物權法》和《城市房地產管理法》規定的更正登記和異議登記制度，來糾正房屋登記簿的不實記載，實現對受讓人的權利救濟。
《物權法》第106條規定了善意取得制度的構成要件：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權,（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。在此，《物權法》規定了所有權的一般情況下的追及效力，同時也明確了善意取得制度的三大構成要件，三個要件欠缺任何一個都不能構成善意取得。
善意取得制度的關鍵在于嚴格遵循法律規定的三個要件。首先，受讓人必須是善意的。其次，受讓人受讓房屋時，必須以合理的價格轉讓。從這里可以得出這樣一個結論，那就是如贈與這樣的無償轉讓行為無適用善意取得制度之余地。再次，轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。房屋的轉讓依照法律規定應當登記方能發生效力。也就是說，房屋的轉移登記為房屋善意取得的第三個要件。
二、有關“善意受讓人”中的“善意”
受讓人善意是善意取得制度至關重要的一點。善意，即非惡意，而惡意是指知道或者由于重大過失而不知出讓人不是所有權人的情況。據此，筆者認為所謂善意是指受讓人在受讓不動產時不知或者不應當知道轉讓人為無權處分人，也就是此時受讓人有合理的理由相信轉讓人即為不動產所有權人。受讓人基于某種合理的信賴取得物的所有權應得到法律的保護，這正是善意取得制度的價值所在。這里的合理信賴涉及到了物權的公示公信原則。所謂公示公信原則，在不動產為登記，房屋受讓人基于房產登記管理部門的登記簿和房屋產權證書之內容即可合理地信賴無處分權人，這就是物權公示公信原則的作用。
受讓人受讓不動產時如非善意則該轉讓行為有可能構成惡意串通的無效民事行為。惡意串通的民事行為是指行為人雙方為牟取不正當利益，互相勾結串通而實施的有損于國家、集體或者第三人利益的民事行為。實際生活中經常會出現“一房二賣”之情形。例如甲和乙簽訂商品房買賣合同，約定將房屋賣與乙，但在辦理登記手續之前，甲又與丙惡意串通，將房屋又賣與丙。在此，即使房屋轉讓人以合理價格為轉讓行為，受讓人將該房屋登記于自己名下，仍無適用不動產善意取得之余地。
三、有關房屋善意取得中的證據及證明
根據《民事訴訟法》第63條之規定，民事訴訟中的證據包括書證、物證、視聽資料、證人證言、當事人的陳述、鑒定結論和勘驗筆錄七種。在房屋善意取得中可能涉及到的證據包括房屋買賣合同的文本、房屋產權證書的文本、房屋爭議當事人的相關陳述、房屋買賣價款支付的收據等。
無獨有偶，在昆明也產生了相類似的案例，李女士在2000年春節向一家房地產開發公司購買了一套頂層復式樓，入住之后李女士一家發現原來自家的屋頂平臺已經被開發商當作屋頂花園轉讓給了鄰居。由于屋頂多次漏水，李女士又無法進入鄰居已購得的屋頂，李女士遂向法院起訴，要求開發商收回公共屋頂。與前一案例相似的是，最終雙方經過法庭調解，李女士與開發商達成了調解換房協議。
與上述兩件案件相似的糾紛越來越多的涌現于全國各地，據《廈門日報》2002年7月11日報道，該市房地產糾紛中有關開發商出售屋頂平臺（曬臺或露臺）的約占全部房地產糾紛的30%.而我國現行法律、法規、司法解釋對此卻無明確規定。因此，法院在受理此類型的案件之后往往采取多溝通、多疏道矛盾的方式促進當事人之間的調解。筆者認為，隨著我國房地產經濟的縱深發展，針對屋頂平臺的權屬、轉讓等法律問題，應通過具體明確的法律規定加以規范。
一、 正視屋頂平臺的使用價值，肯定屋頂花園的存在意義
屋頂平臺或稱曬臺、露臺，是指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護無頂蓋的臺面。從所有權的角度分析，異產毗連房屋（指結構相連或具有共有的房屋）的毗連部分，往往既是某個業主享有專有所有權的建筑單元的一個組成部分，同時也是與其他業主共有的一部分。這個毗連部分同時具有專有及共有的屬性。屋頂平臺，它不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”，而且平臺上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業主共同所有的屬性。從結構上分析，屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護構件，起著覆蓋，遮風擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂平臺在風力等自然力的作用下，還具備一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺是整棟房屋的屋頂，對整棟房屋的消防疏通起著十分關鍵的作用，是必須的消防安全通道。由于屋頂平臺的位置特性，具備空曠、陽光充足等特點，又是種植花草植物的極佳地點。
既然屋頂平臺具備以上功能和作用，是否屋頂平臺就不能通過某一種法律途徑使之變為某一權利人的專用屋頂花園呢？學術界對此頗有爭議，筆者認為：在合理的范圍內，將屋頂花園的一部分讓與某一特定權利人以做屋頂花園之用，符合國際慣例和社會公益，應當予以支持。如日本東京，由于人口稠密，綠化不足，政府即專門制定規范性文件鼓勵和規范屋頂花園的建設。又如我國首都北京，為籌辦2008年北京奧運會，特地將新建大型城市屋頂花園作為一項綠化指標來實施。屋頂花園作為城市中的一道風景，如因房屋平臺的法律性質定位不清而禁止或限止建設，則是因噎廢食的短期行為。
二、 屋頂平臺專用于屋頂花園建設的法律障礙。
由于我國現行法律、法規以及其他規范性文件均未明確規定屋頂平臺的歸屬權問題，給屋頂平臺的法律處理帶來了一系列的問題。首先，屋頂平臺沒有計入整棟房屋的建筑面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結構牢固，層高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房購銷面積計算及公共建筑面積分攤規則》第八條關于公用建筑面積組成部分也不包括屋頂平臺。也就是說，根據我國現行建筑規范，屋頂是不計入整棟房屋的建筑面積的，更不可能計入分攤面積。其次，屋頂平臺不能以公示形式進行權利登記。根據我國《房地產管理法》的規定，《房屋所有權證》是確定不動產所有權的唯一合法憑證。屋頂平臺雖然具備不動產的屬性，且具備多種使用價值，但房屋主管部門是斷不會為屋頂平臺頒發權證的。基于以上兩點，我們得出的推論是：屋頂平臺的面積不在建筑面積之內，屋頂平臺沒有法律意義上的所有權。而事實卻是，屋頂平臺是可以丈量，具備多種實用功能的實實在在的面積，屋頂平臺的客觀存在本身就說明了屋頂平臺不應當是無主物。從現行法律、法規看，承認屋頂平臺確屬共用面積的規范性文件有兩個：一是1992年6月15日建設部的《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》，一是1998年11月9日建設部的《住宅共用部位公共設施設備維修基金管理辦法》，而承認屋頂具備產權的規范性文件至今仍是空白。隨著商品房市場的不斷開發和發展，對于屋頂平臺的規范不應僅僅停留在“誰維修”“誰維護”的淺層基礎之上，更應著眼于現實與將來對屋頂的開發和利用。當前，不少房地產開發商往往采取兩種方式來攫取“屋頂平臺”這桶金，一是借屋頂平臺設置廣告位出租，一是變相提高頂層房屋價格，以“買屋頂送屋頂花園”實施屋頂平臺的使用權轉讓。這些開發商的做法顯然違反了1992年7月國家物價局、建設部、財政部、中國人民銀行聯合的《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條關于住宅價格構成的規定，且實際侵害了全體業主的經濟利益。
然而屋頂平臺專用于屋頂花園無非是兩種，或是全體業主委托物業管理公司統一建設、維護，或是某一特有權利人單獨享有這項權利和承擔這項義務。筆者認為，以上兩種途徑均是適當之道，可因時、因勢而定。但本文暫不就委托管理的法律關系進行闡述，僅就某一特定權利人獲得屋頂平臺特定權利問題進行探討，即：某一特定權利人獲得屋頂平臺特有權利，必須產生一種轉讓法律關系。要建立屋頂平臺的合法轉讓機制，就必須要從法律的高度認可它的法律地位以及權利性質。屋頂平臺專有權利轉讓，需要解決的法律問題包括：
1、法律規范確認屋頂平臺的使用權是一項合法權利，并可以依法進行轉讓。
2、法律規范對屋頂平臺使用權加以必要的限制。包括屋頂平臺之上不可搭建違章建筑，屋頂平臺需滿足消防安全之需要，屋頂平臺的專用屬性等。
3、法律規范確認屋頂平臺有償轉讓法律關系的對價雙方主體。即屋頂平臺有償轉讓的一方當事人為屋頂平臺權利的受讓人，另一方當事人應為房屋的全體業主，房地產開發商不可將出讓屋頂平臺所獲的收入納入已身利潤。
4、法律規范確認有權全體業主出讓屋頂平臺的主體。經業主會授權委托，物業管理公司可以代表全體業主與購買人訂立《屋頂花園使用權轉讓合同》。
5、法律規范確定出讓屋頂平臺的業主表決機制。
三、有關屋頂平臺轉讓的法律建議
1、修改現行建設規范，承認屋頂平臺屬于具備價值的實用面積
盡管在學術界已經普遍承認了屋頂平臺的實用屬性，但由于我國現行建設規范依然停留在依據傳統的建筑面積折算房屋面積，忽視了屋頂平臺的價值定位，給屋頂平臺的法律屬性造成了前提性真空。因此，建議在建設規范中將屋頂平臺納入實用面積，并在規劃、報建、房屋勘測，以及確定房屋面積的過程中對該面積加以確認。
2、從法律的高度確認屋頂平臺的所有權人。
從所有權的角度出發，商品房在未經出售之前，房屋歸房地產開發商所有；出售之后，歸房屋受讓的業主所有。由此，屋頂平臺的原始所有權人應以此而推，即商品房在未經出售之前，屋頂平臺的所有權人為開發商；商品房在出售之后，屋頂平臺的所有權人為全體業主。全體業主可以通過某種形式的表決，將屋頂平臺的使用權出讓給某一特定權利人，受讓后，該權利人可以依法享有屋頂平臺的使用權。既然我國實行了不動產權利登記制度，就完全有必要對屋頂平臺這項不動產的所有權和使用權加以登記確認，以確保屋頂平臺所有權人和使用權人的合法利益。
3、關于屋頂平臺使用權人的權利限制。
（1） 關于屋頂平臺所有權的禁止性規范。
A 、八層以上且未裝乙級以上防火門的樓棟必須保障主樓梯與屋頂直接相通。屋頂平臺所有權人必須留足面積以供消防安全之用。
B、不得在權利面積內建筑不合符城市規劃的違章建筑物。
C、不得對房屋頂層進行損壞性裝修。
D、未經許可，不得擅自使用屋頂平臺作廣告的經營性使用。
（2） 建議在屋頂平臺作權屬登記時明確屋頂平臺的專用屬性。屋頂平臺轉讓之時，轉讓雙方可約定屋頂平臺專為屋頂花園之用。
4、關于轉讓
（1） 屋頂平臺使用權可以依法轉讓給某一特定權利人的時間限制：
現在許多開發商往往在與購房人訂立《商品房買賣合同》的過程中要求購房人放棄屋頂平臺的使用權。且多使用格式條款實施。而后，開發商再將屋頂平臺變相轉讓獲利。筆者認為，屋頂平臺作為一項不動產，其物權必然將歸屬于購買了房屋的全體業主。開發商以格式條款要求購房人放棄屋頂平臺權利，實質上就是在攫取業主的經濟權利。該行為顯失公平，不可支持。
既然屋頂平臺的物權將屬于購買房屋的業主，開發商在未獲得業主的普遍許可的前提下是無權出讓屋頂平臺使用權的。只有當業主以某種形式普遍許可了這種轉讓的情況下方可實施轉讓行為。而需獲得“普遍許可”，必要的前提是已購買房屋的業主占房屋全體業主的絕對多數，已購買房屋的業主有足夠的表決權代表全體業主作出決議。即商品房已經完成超過全部面積50%的銷售量，且已購買房屋的業主形成有效表決同意出讓屋頂平臺之后，方可進行屋頂平臺的轉讓。
（2） 轉讓方式：
一旦業主形成同意出讓屋頂平臺的決議，業主即可授權物業管理公司代為出讓屋頂平臺的使用權。購買者首先必須具備業主身份，方可有權購買。如欲購買房屋平臺的業主眾多，應在出售時按照公平競價原則進行，價高者獲得屋頂平臺的使用權。購買人在訂立合同、支付價款之后，可獲得房屋產權主管部門的權利確認。
（3） 屋頂平臺使用權轉讓金的歸屬及處理：
法律是社會關系的穩定器，法律安定是社會秩序安定的保障。在小產權房屋問題上，相關法律、政策及解釋的不確定性是公眾面前的最大問題。前段時間，小產權房屋轉正問題初見曙光，城鄉建設部和地方政府不斷釋放小產權轉正的信號，一些法院也傾向于從寬解釋小產權的法律地位。深圳市頒布的《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》則大幅提升了小產權轉正的社會預期。然而，國土資源部官員在幾天后的簡短表態，徹底擊碎了小產權房屋購買者的轉正美夢，似乎一夜之間又回到了從前。不斷變化的政策和政策解釋，無疑加劇了小產權房屋購買者的擔憂，沒有購買小產權房屋的人們則竊喜沒有掉入小產權的陷阱。
但如果完全把小產權政策的頻繁變化歸咎于城鄉建設部或行政機關的執法活動，無疑是不甚公平的。我國法律法規其實從未公開承認小產權的大門，行政機關作為法律的執行者應該嚴格執行法律，不能逾越法律規定承認小產權的地位。在這個意義上，小產權房屋地位的不確定主要是立法而非執法問題。當然，行政執法機關的執法活動存在失誤，相關執法活動時緊時松，讓人不知所從。嚴格地說，行政機關執法只是實現法治的手段之一，即使行政機關沒有執法，也絕不說明大家可以背離法律規定，私下進行小產權房的建設和交易。然而，我們至今也沒有充分的理由說明小產權房在倫理上缺乏正當性。
我國農村土地大都屬于村民集體所有而不是國家所有。如果要求先完成對集體土地的征收，再由國家將土地出讓給開發商，這就意味著國家最終通過征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉讓給開發商違反了法律規定，在倫理上卻又難以指責。法律規定與社會正當性之間存在明顯的沖突，這才是降低執法效果的根源。在法律沒有得到修改時，如果行政機關明確確認小產權的法律地位，允許或者放任小產權房屋交易，這才是更可怕的問題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒有辦法根治小產權房屋的問題。
無論民眾如何評價，立法者在小產權房屋的轉正問題上始終猶豫不決。有的學者認為，貿然轉正小產權房屋將帶來一系列難以估量的復雜社會問題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國家無法有效實施城鄉發展規劃，還將失去出讓土地使用權帶來的巨大收益。有的學者更是提出，禁止小產權轉正有助于維護農民對自有住宅的所有權，初步解決了返鄉農民居無定所問題，有效地對抗了金融危機帶來的沖擊，如此等等。然而，我們也不應忽視相反的意見。
這些反對意見或可歸結為，既然農村土地屬于村民集體所有，既然農民擁有住宅的所有權，也當然有權對外轉讓房屋。農民是否居無定所不該成為國家優先考慮的問題，小產權轉正也未必當然沖擊18億畝耕地的紅線政策。這種相反意見無疑合乎于民事權利自由處分的原則，也得到了許多人尤其是小產權房屋購買者的支持。在現有政策和尊重民事權利自由處分原則之間，提出更有智慧、更加靈活的立法解決方案，是打破小產權僵局的重要視角。如果說小產權問題是我國獨有的問題，破解這一難題既要借鑒國外經驗，也要重視發掘我國傳統上的習慣法資源。
關鍵詞：機關合一；兩證合一
我國現行的法律規范在界定土地使用權與土地上所蓋的房屋之間的關系時，采用房屋的所有產權與該房屋占用土地的使用權權利人一致的原則，也就是說土地是任何房產的基礎，是土地上建筑物的本質組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才擁有該土地。因此，房屋產權的取得，必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上，房屋與該房屋所占用的土地不等分離，當然，法律、法規另有規定的除外。
《城市房屋權屬登記管理辦法》規定“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致原則”。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條第1款也規定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。”這也就是說，只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一，“房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨”。
土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割，有土地使用權的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權的建筑物。
房屋所有權人與土地使用權人主體一致原則必然要求轉讓房屋所有權的同時也要轉讓土地使用權；轉讓土地使用權的同時也要轉讓土地之上的房屋所有權。《城市房地產管理法》第31條確立了房地一同轉讓的基本原則：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有嗪頭課菡加梅段內的土地使用權同時轉讓、抵押。”
房屋和土地不可分離，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一，在實行房地所有權一體化的國家中，房屋和土地存在一個所有權，這樣避免了因房地產權的分離而導致的麻煩和不便，是一種非常簡便的不動產權利安排。在我國由于土地所有制的原因，不可能實現房地所有權一體化，成為一個所有權，但是，我們法律規定房屋和土地不可分離，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一，這無疑也能夠達到同樣的效果。因此我們法律規定房屋和土地不可分離，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一規則，實際上相當于其他國家將房地視為一個物成立一個所有權一樣的效果。只不過我們國家不是房屋和土地的統一，而是房屋和土地使用權的統一，正如其他國家房屋以土地為基礎一樣，我國房屋以土地使用權為基礎。我國法律規定了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。并由此創立了土地使用權隨房屋的變更而變更和房屋隨土地使用權的變更而變更兩個總體原則。這兩個原則正如在其他國家土地和房屋一同化、一個所有權的原則一樣，同樣易為人們理解和接受。
關鍵詞：預售商品房合同轉讓;降低風險;法律規制
隨著我國社會和經濟的快速發展，房地產業較之前有了長足的進步。近年來，房地產市場一直是社會的熱門行業，不僅是因為商品住房是每位居民生活的必備剛需，更大程度上是由于商品住房的價格高燒不退，一直維持在一個較高的水平，似乎是在不斷挑戰國民購買力的最高上限。房屋預售制度作為商品房銷售的一種方式，能夠在一定程度上幫助居民解決購買力不足的問題，但是涉及到預售的房屋是否可以轉讓這一問題，學界的看法則不盡相同。一部分學者認為，預售商品住房的轉讓問題同我國現有的產權制度是存在沖突的，因為預購人并沒有取的商品住房的所有權，房屋預售登記也并非一種所有權變更的公示制度而且，房屋預售合同的轉讓行為一定程度上也加劇了房地產市場上投機性“炒房”出現的風險。實際上，對預售商品房合同轉讓進行法理分析，預售商品房合同轉讓制度是存在一定合理性的，但是這種轉讓制度并非是無條件的，需要國家出臺專門的法律法規對其進行規制。
一、房屋預售合同轉讓的法理分析
（一）房屋預售及轉讓的定義
我們日常生活中所說的“商品房預售”，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。這種商品房預售方式首創于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。①因其可以有效地解決房地產開發企業先期資金投入的問題，因而是目前應用比較廣泛的一種交易形式。而學界和現實生活中熱議的所謂預購房屋再轉讓，指預購人將購買的預售商品房在尚未取得權屬證書之前，與買受人簽訂轉讓合同，待預購人取得房產證后再將該房轉移過戶于買受人。
根據房屋預售轉讓的定義我們可以得知，當預購人對于預購的房屋進行轉讓時，預購人必須要與買受人簽訂轉讓合同，這在一些市場經濟發達的西方國家已經成為了一種共識，在探究我國法律應當對預售的房屋合同轉讓是否應當贊同以及如何對其進行規制的問題時，房屋預售合同轉讓的性質和內容就應當是我們必須要了解的。
（二）房屋預售合同轉讓的性質及內容
1、學理性質及內容
學界對于商品房預售合同轉讓的性質基本沒有爭論，一致認為商品房預售合同轉讓是合同的轉讓，根據合同法的相關理論，合同的轉讓包括合同權利的轉讓、合同義務的轉讓以及合同權利與義務的概括轉讓。具體到預售合同轉讓中就是：如果出讓人已全部履行了預售合同的義務（ 主要是支付房款的義務） ，其將請求開發商在竣工后轉移房屋所有權的債權轉讓給受讓人，屬于債權讓與。如果出讓人尚未完全履行預售合同的義務，其將請求開發商在竣工后轉移房屋所有權的債權和支付房款的債務一并轉讓給受讓人，屬于合同權利義務的概括移轉。②
不同類型的合同轉讓，法律對其生效的規定也是不一樣的，如果合同的轉讓增加了第三方的風險或者交易負擔，那么在合同轉讓過程中就有必要要求征得第三方的同意，也就是說如果在預售合同轉讓過程中，屬于義務或者權利、義務的概括轉讓，那么預購方和買受方就有必要征得房屋出賣方的同意。
2、 現實層面上的性質
學理上的預售合同轉讓性質是通過法理對權利、義務關系進行的界定。而該制度的現實層面上的性質則是：在商品房預售合同轉讓的過程中，預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權，其轉讓的只是將來取得房屋所有權的期待權利”。③預售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產，還未到房產管理部門辦理房產登記，預購人并沒有獲得商品房產權，即沒有取得商品房所有權，而是在商品房竣工并辦理房產登記后，根據預購合同享有要求開發商辦理產權轉移，將房產過戶到預購方的權利。因此，預購時預購方只獲得了期待將來取得產權的權利。
二、當前我國法律對于預售合同轉讓規制不足
（一）國家層面法律對于預售合同轉讓規制的缺失
1、全國性的法律并沒有明確規定
當前，我國國家層面的法律對于涉及商品住房預售合同轉讓的規定僅僅在《城市房地產管理法》有所體現，該法第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這一原則性的規定較為模糊，國務院至今也沒有出臺與此相對應的法規、部門規章等法律文件，這就直接導致了對于預售合同轉讓持不同態度的兩派對此做出了意見相左的解釋。
2、國務院作為被委托立法機關并沒有出臺相應的法律文件
雖然國務院受國家立法機關委托對預售合同轉讓的合法性出臺法律進行規制，但是國務院并沒有“完成特定任務”。有學者認為，既然是委任性條款，就隱含了允許轉讓的意思，國務院需要做的工作就是在法律允許的前提下規定具體細則。④但是，有的學者則認為其中雖然是委托性條款，但是并不能說明就一定包含了“允許轉讓”的意思，因為其中還包括了授予了國務院“是否同意預售合同轉讓”的權限。由于《城市房地產管理法》規制的不足，再加上國務院并未出臺相應的文件，就使得預售合同轉讓這一問題在我國目前的國家層面現行法上屬于無解狀態。
（二）地方立法對于預售合同轉讓制度規制的混亂
由于國家在全國性立法方面對該行為的合法性并未做出確切的規定，未禁止也未允許，便使得各個地方的地方性法規對該行為有了不同的處理方式，全國各地的規定不統一，比較雜亂。
目前關于預售商品房再轉讓行為，我國地方法規各有不同，有的允許，有的禁止，有的并未加以規定，如深圳特區的《深圳經濟特區房地產轉讓條例》對此行為并未加以規定，而北京市、上海市對此行為持允許態度，援引北京市規定：《北京市城市房地產轉讓管理辦法》 第44條規定：“預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意;（二） 已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后 15 日內依照本辦法第40條的規定到原登記機關申請變更預售合同登記備案。 ”⑤
三、商品房預售合同轉讓的合理性分析
（一）實踐價值層面分析
當然，合理的商品房預售合同轉讓并非是沒有條件的，通過法律規制以后的預售合同轉讓及時成熟市場經濟的要求，也是穩定房地產市場必要的手段。
從一般的經濟學意義上來看，商品房預售合同具有較大的經濟價值，實質上是一種商品。如果政府限制或禁止商品房預售合同的轉讓，其效用就會損失，這一社會資源的配置就會是無效率的。從對于房地產業的具體意義上來看，允許商品房預售合同的轉讓，可以為房地產開發商籌集資金，分擔風險，可以增加政府的稅收，可以使買房者獲得投資收益。如果我們無視以上實踐中的需求，以野蠻的“一刀切”的方式禁止商品房預售合同的轉讓，只會產生禁而不止的結果，產生新的問題。大量規避法律的現象會層出不窮，例如房地產開發商私下為轉讓者更改姓名并從中收取“更名費”，造成當事人偷稅漏稅，嚴重擾亂房地產市場秩序。
（二）法理規范層面分析
1、 合同法上的規定
上文提到房屋預售合同轉讓的性質屬于合同的轉讓，這一點我國學界并無異議。我國《合同法》規定合同可以轉讓，合同轉讓按照所轉讓的內容的不同可以分為：合同權利的轉讓、合同義務的移轉、合同權利和義務的概括轉讓。商品房預售合同經登記備案后賦予預購人優先權和期待利益，但并不妨礙其實質仍為債權合同，商品房預售合同只要符合法定條件就應該可以轉讓。
2、預售合同的轉讓同我國現行產權制度并不沖突
再轉讓并非是預售商品房的原始買賣， 而是由第三人從預購人處繼受取得其權利義務， 預購人為轉讓行為屬于合同的變更轉讓，不應受到預售商品房的主體資格限制;目前我國全國性的法律并沒有對預售商品房再轉讓行為明確作出禁止規定，且部分地區的房地產管理辦法中是允許的，單純地禁止預售商品房再轉讓也從某種程度上抑制了商品房的交易，不利于商品房資源的充分利用，更是與我國民法之鼓勵交易、維護經濟運轉目的相左。允許預售商品房自由轉讓，是商品房作為商品本身的要求，也是活躍、發展、繁榮房地產市場的要求。⑥
四、關于對商品房預售合同轉讓制度的完善
允許預售商品房再轉讓不是無條件的，不加以條件的限制只會使得轉讓沒有安全性可言，更會危及房地產市場的健康穩定運行;同時還要構建預售合同轉讓的登記機制，設立合理的預售商品房再轉讓條件，既可以保障房地產市場買賣交易的安全與效率，又可以給予各個市場主體充分的意思自治權利;此外，還要在國家法律層面明確肯定商品房預售合同轉讓制度，使得對于房地產市場的管理更加有法可依。
（一）明確可以轉讓的合同條件
1、 原預售合同合法有效、無瑕疵
原預售合同作為再轉讓行為的法律基礎，如果預售合同的效力出現問題，則會影響之后的再轉讓行為之效力認定。預售合同不僅在內容上要不能違反法律的強行性規定，還必須在形式上符合法律要求，比如必須經過預售登記備案以證明預售人符合要求、預售合同無瑕疵等。⑦
2、 未出現合同不得轉讓的法定情形
（1） 因合同性質不得讓與的，如讓與會使給付內容完全變更的情形，則該轉讓無效;（2）按照當事人約定不得讓與的，如預售合同中預售人與預購人約定了預售商品房不的再轉讓，預購人應就此遵守約定;（3）依照法律規定不得讓與的，則該轉讓無效。
（二）預售房屋合同轉讓的法律規范完善
1、立法層面確立預售房的再轉讓制度
這里所說的確立是指在全國性法律之中予以確立，而非將預售商品房再轉讓制度體現于雜亂的地方性房地產條例和辦法當中，這是對該行為的一個定性，也可以防止由于法律的模糊和不確定性而產生的產權、轉讓糾紛。我國目前的《城市房地產管理法》第四十六條的規定將具體明細的規定交由國務院來制定。因此國務院有必要對于該行為制定專門的具體法規，或者由其相關部門制定部門規章，對全國的房地產市場進行統一的規范管理。否則，目前全國各地的房地產規定不統一，不利于全國房地產市場的建立和統一管理。
2、 立法層面明確轉讓的程序和條件
本身，預售合同轉讓制度就是為了繁榮市場經濟、保證房地產交易的安全、便捷而確立的，因此設計程序之時可以考慮簡化原程序，將預購人的解除登記步驟和第三人與開發商辦理預售登記手續步驟合并為一步。
具體可以考慮為以下步驟：首先，預購人應與第三人簽訂預售商品房再轉讓合同，合同應該采取書面形式，內容符合法律規定，明確再轉讓合同的一般條款。其次，預購人與第三人應視原預售合同的履行情況取得預售人同意或者通知預售人知曉，同時應該與預售人完成預售合同的變更手續，預購人退出原預售合同，第三人進入原合同成為新的合同當事人，與預售人形成新的商品房預售關系，制定新的商品房預售合同。最后，轉讓過程中要求預購人 、第三人與預售人應當在完成預售合同變更手續的一定期限內到房地產管理部門辦理變更登記。明確辦理變更登記所應攜帶的材料;預留的期限不宜太長，但也要考慮到三方時間的協調，給出適當的時間，具體期限可以參考目前各地的地方條例、辦法;確定各級房地產管理部門辦理變更登記的管轄范圍，建議由預售商品房所在地的房地產管理部門管轄變更登記。
總結
當然，允許和鼓勵預售商品房再轉讓并不是沒有條件的，只有合法、有效、無瑕疵的商品房預售合同才能成為預售商品房再轉讓的對象，即，想要達到設計這個制度的初衷， 就必須設立嚴格的控制條件，遏制惡意的再轉讓行為，防止不良債權債務的發生。建議將預售商品房再轉讓制度的條件明確為預售合同的合法、有效、無瑕疵，并且當事人之間并無不可再轉讓的約定;同時對于再轉讓合同效力的認定可以根據預購人對預售合同的履行程度不同大體分為三種情況;對于再轉讓的登記變更手續辦理程序，建議分為三個步驟，即訂立再轉讓合同、變更原預售合同和辦理預售變更登記，以簡化原先較為復雜的預售合同變更程序。可以說，只要制度設計嚴謹合理、程序得當、監督到位，在全國性法律中確立預售商品房再轉讓制度卻對是對民法領域中意思自治原則的尊重和良好體現，其不僅可以促進商品房的充分利用和流轉，活躍商品房市場，也可以為預售人、預購人和第三人的交易提供便利程序，同時將簡化原先較為冗雜的預售合同變更登記程序，減輕房地產登記部門的工作任務，這對于全國房地產市場統一高效的管理具有重要意義。（作者單位：河北經貿大學法學院）
本課題為“2015年度河北經貿大學碩士研究生創新計劃項目”
參考文獻：
[1]雷蘭，預售商品房再轉讓制度中相關法律問題研究[J].法律適用，2006，（ 11）
[2]趙英偉，商品房預售合同轉讓法律性質及條件研究[J]，法學論壇，2000（5）
[3]符啟林，商品房預售法律制度研究[M]，北京：中國政法大學出版社，2002：92-93.
[4]萬卉，商品房預售制度的若干法律問題研究[M]，上海：上海社會科學院法學研究所，2008：33。
[5]李竺蕓，預售商品房再轉讓行為研究，寧德師范學院學報[J]，2012（3）
[6]王龍玉，論商品房預售合同轉讓的法律規制[J]，黑龍江政法干部管理學院學報[J]，2013（2）
注解：
①雷蘭，預售商品房再轉讓制度中相關法律問題研究，載于《法律適用》，2006年第11期
②趙英偉，商品房預售合同轉讓法律性質及條件研究，載于《法學論壇》，2000年第5期
③符啟林，商品房預售法律制度研究[M]，北京： 中國政法大學出版社，2002年版，第92-93頁
④雷蘭，預售商品房再轉讓制度中相關法律問題研究，載于《法律適用》，2006年第11期
⑤萬卉：《商品房預售制度的若干法律問題研究》，上海：上海社會科學院法學研究所，2008年版，第33頁。
農村房屋轉讓協議書范文1甲方
乙方
為加大抵債資產處置變現力度，甲乙雙方就抵債房屋轉讓事宜，經過充分協商，達成如下協議：
一、根據 人民法院 執字( )第 號民事裁定書，甲方依法取得原屬 所有的位于xx縣 的 房屋一處，共 層每層 間，共計 間。
二、為盡快處置變現抵債資產，甲方將上述抵債房屋轉讓給乙方。
三、轉讓財產的范圍，以 人民法院 執字( )第 號民事裁定書所列財產為準。
四、轉讓價格為人民幣 元(大寫 元整)。
五、轉讓價款，乙方在 年 月 日前，以現金形式支付給甲方;甲方收到轉讓價款后，向乙方出具收款收據。
六、甲方在收到乙方繳納價款后5日內，將轉讓房屋交付乙方使用。
七、甲方交付轉讓房屋時，應同時向乙方交付 人民法院 執字( )第 號民事裁定書和甲方獲得的抵債房屋的產權登記證件及附屬資料。
八、轉讓房屋由乙方負責辦理過戶手續，所支出的稅款、行政事業收費和服務性收費，均由乙方承擔。
九、乙方辦理轉讓房屋過戶手續時，甲方應當積極協助，提供便利。
十、因抵債房屋產權發生糾紛致使乙方無法辦理過戶手續的，由甲方負責處理并承擔相應法律責任。
十一、乙方超過約定期限支付價款的，應按照未支付價款金額的20%向甲方支付違約金。
十二、甲方超過約定期限向乙方交付房屋的，應按照收取價款金額的20%向甲方支付違約金。
十三、本協議履行期間，任何一方未經對方書面同意，不得擅自變更或者解除本協議。
十四、本合同未盡事宜，由雙方協商予以補充，補充協議作為本合同的組成部分。
十五、如因本協議履行發生糾紛，由甲乙雙方協商予以解決，協商不成或者不愿協商的，任何一方均可向甲方住所地人民法院提起訴訟。
十六、本合同自雙方當事人簽字蓋章之日起生效。
十七、本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，報甲方主管部門xx縣農村信用聯社備案一份，各份具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農村房屋轉讓協議書范文2轉讓方： (以下簡稱甲方)，
身份證號：
受讓方： (以下簡稱乙方)，
身份證號：
甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。
第二條 甲方所售房屋位于 。
第三條 房屋價格
甲乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣大寫 。
第四條 付款方式 簽約本協議后乙方一次性付完全給甲方 。
第五條 乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。
第六條 該房屋毀損、滅失的風險自簽約之日起轉移給乙方。
第七條 如國家征地，土地賠償,住房面積賠償及地上物賠償等均歸乙方所有，與甲方無關;
第八條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;
第九條 本合同甲、乙雙方共同遵守，如果違約，由違約方承擔違約的法律責任及所造成的經濟損失;
第十條 簽約后該房屋與甲方再無任何責任關系，一切均由乙方處理。
第十一條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十二條 本合同一式二份，甲、乙方各執一份。
甲 方(簽字)：住 址：
乙 方(簽字)：
住 址：
公證人(簽字)：
簽訂日期：
農村房屋轉讓協議書范文3甲方： 身份證號：
乙方：
根據相關法律、法規，甲乙雙方本著自愿平等、公平誠信等原則，就土地使用權及房屋轉讓相關事項經協商一致，訂立本協議，以期共同遵守。
一、地塊及房屋基本情況:
現甲方自愿將位于 房屋及土地面積為__________畝轉讓給乙方。
二、轉讓價款
甲乙雙方對上述房屋及土地協議總價格為人民幣 ，(大寫： )。該款乙方已于 年 月 日支付給甲方定金30000元整(大寫叁萬元整)，剩余房款總計人民幣 ，(大寫： )，該款乙方應在交房之日一次性支付給甲方。
三、甲乙雙方權利和義務
甲方應在雙方簽訂本協議之日將該房屋騰空，并交付給乙方使用。
乙方自交納全額購房款項之日起，就享有該房屋及土地的居住權和使用權。乙方對于交易房屋及土地的權屬狀況完全了解并接受。
四、雙方權利和義務
該土地及房屋如遇征用拆遷，對于補償等事項，所有權利由乙方獨自享受，甲方無權干涉，由此產生的一切收益歸乙方： 身份證號：(即地上附著物，房屋、院壩及土地的補償款等)乙方所有。
五、其他
本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，未盡事宜雙方以補充協議約定，補充協議與本協議有同等法律效力。
本協議自甲、乙雙方簽字后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
受讓方（以下簡稱乙方）姓名 身份證號：
公證人：姓名： 身份證號：
現在平等，自愿的基礎上，經協商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下協議書條款，以資共同遵守：
一、轉讓房屋的基本情況 ：
轉讓房屋（以下簡稱該房屋）位于________________，建筑面積____平方米（包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施）
二、 轉讓價格 ：
雙方商定該房屋轉讓價格為（人民幣）________元整，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 ：
雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時，乙方應支付購房款（人民幣）________ 元，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應向乙方出具收據。
四、房屋交付：
甲方應于本協議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權、共同所有權和其他權利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權利的，上述權利歸乙方所有。
甲方應當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權，在房屋所有權證書因國家相關法律的規定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權。
甲方應于本協議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區坡心鎮人民政府簽訂的住房協議書原件轉交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協議書中住戶方權利完全過渡給乙方。
五、甲方的承諾保證：
甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。
甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本協議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業管理費等及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。
六、本協議書未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本協議書具有同等法律效力。
七、本協議書除協議條款和法律規定以外，若變更或解除協議內容必須經雙方協商一致，若一方擅自變更或解除協議造成經濟損失的，由責任方負全部責任。
八、本協議書一式二份，甲、乙雙方各執一份，協議書從雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方： 公證人：
論文關鍵詞 農村房屋買賣合同 宅基地 集體經濟組織 法律效力
一、農村房屋買賣合同糾紛的現狀
隨著社會主義市場經濟的不斷發展，城鄉之間的交流進一步加深，相對優厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農民進城務工，進入城市的農民迫切需要處置其原有的農村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農村房屋居住；另外，城鎮居民也出于各種原因打算在農村買房，農村房屋買賣興旺起來。
由于我國農村土地的集體所有屬性，農民建造農村住房所需土地（即宅基地）需要經過所在村許可，而轉讓宅基地需要經過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關系至今沒有位階較高的規范性法律文件予以調整，農村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導。近年來，法院受理的農村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經成為法院司法實踐中亟待解決的問題。
二、農村房屋買賣合同的法律效力分析
（一）農村房屋買賣合同的效力
1.認為農村房屋買賣合同無效
理由是：
（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：每一戶農村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區規定的標準。
（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不能轉讓用于非農業建設。如果允許買賣農村房屋，就將房屋項下的宅基地使用權也一并出賣了，這是不符合第63條的規定的。
（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規定：改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。《土地管理法實施條例》第6條規定：轉讓地上的建筑物致使其土地使用權轉移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機關進行土地所有權、使用權的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。
（4）《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條規定：農民不能向城市居民出賣農村房屋，城市居民也不能占用農民集體土地來建造房屋，有關部門不能為其發放土地使用證和房產證。
2.認為農村房屋買賣合同有效
理由是：
（1）《憲法》規定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權利，都必須履行法律規定的平等的義務，承擔平等的法律責任。法律不會因為買賣雙方當事人是農村村民、城市居民、本村人、外地人而區分對待。
（2）《關于對社員宅基地問題做一些補充規定的通知》第2項規定：社員有買賣房屋的權利。在房屋出賣后，其宅基地使用權就轉移給了買受人，但宅基地的所有權仍然歸集體所有。這一規定，明確了農民有權利買賣農村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權隨之一并轉移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8號批復認為按約定交付房款并且管理房屋的農村房屋買賣合同有效。
（二）農村房屋買賣合同效力的法律分析
1.農村村民買賣農村房屋的法律效力
（1）同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權利的影響較少，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規定人們對自己所有的房屋享有所有權，有權自行處分、轉讓。《物權法》第30條、第64條規定：農村村民對自己合法建造的房屋享有所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農村房屋買賣，并且在多部法律、法規中都規定了農村村民可以買賣自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規定了農村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。
（2）不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經濟組織之間的農村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農民集體所有的，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的特權，不能轉讓。處分了農村房屋的同時就會也處分了農村宅基地，這會損害農村集體經濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農村集體經濟組織的成員，無權享受該村的宅基地使用權，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農民異地購買農村房屋。國家政策只是禁止將農村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規定不能出賣給不同集體經濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農民在購買房屋的同時取得宅基地使用權。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農村房屋時無法取得宅基地使用權，也不會影響農村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋，有利于農村的社會經濟發展。綜上，不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。
2.城鎮居民購買農村房屋的法律效力
（1）城鎮居民購買農村房屋的一般法律效力。我國法律、法規對于農村房屋能否轉讓給城市居民處于不明確狀態。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮居民購買農村房屋，因此，在法無明文規定的情況下，城鎮居民購買農村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農村房屋買賣涉及到農村集體土地的所有權和使用權，而農村集體土地權利具有身份性，限于農村集體經濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉讓，城鎮居民購買農村房屋從而導致宅基地使用權被轉讓，這種現象應受到嚴格限制。綜上，城鎮居民購買農村房屋合同在原則上是無效的。
（2）城鎮居民購買農村房屋合同有效的特殊情形。城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同有效。
第一，買受人是城鎮居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農村集體經濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農村集體經濟組織也同意該房屋買賣合同的，農村房屋買賣合同有效。
第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮居民之前，該房屋的宅基地已經因為征收而變為國有土地，原是農民身份的出賣人隨之變為城鎮居民，宅基地的性質已經發生了變化，農村房屋買賣合同有效。
第三，城鎮居民在購買了農村房屋之后，已經將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當地農村集體經濟組織、成為農民的，農村房屋買賣合同有效。
第四，城鎮居民在購買了農村房屋之后，如果所購買房屋已經經過有關機關批準，獲得當地農村集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續，并且取得了合法權屬證書的，農村房屋買賣合同有效。
三、完善農村宅基地、房屋交易制度及認定農村房屋買賣合同效力的措施
（一）加強有關農村宅基地使用權流轉的立法，促進農村房屋買賣的交易穩定
應加強農村宅基地的立法體系建設，盡快出臺關于農村宅基地流轉等問題的位階較高的規范性法律文件，形成較規范的農村宅基地使用權管理制度，從而保障農村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩定農村房屋買賣市場。
（二）讓農村宅基地使用權進入交易市場，公開、公平、公正交易
建立新的流轉模式，在農村宅基地集體所有的基礎上，取消原有的限制流轉的規定，對建造合法、手續齊全的農村宅基地及其上的房屋，頒發權屬證書，讓農村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統一的農村房屋交易市場。
（三）建立農村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內的宅基地有償使用制度
宅基地具有一定的福利性質，本集體經濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉讓。要在立法中明文規定轉讓農村宅基地使用權應繳納的使用費或補償金，并且根據宅基地的位置、流轉對象等不同因素，確定所應繳納的使用費或補償金的數額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權，以避免浪費土地。
（四）關于認定農村宅基地進入交易市場公開流轉后的農村房屋買賣合同的效力
應當從法律法規、國家政策、該房屋項下的土地使用權性質、出賣人的現有居住條件、房屋交付的實際情況、房屋的增值情況等方面進行認真仔細的研究。此外還應充分考慮認定此類農村房屋買賣合同無效會對雙方當事人產生怎樣的利益影響，尤其是出賣人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買受人因房屋的貶值而受到的損失，來認定此類農村房屋買賣合同的效力。
