時間：2023-09-11 17:26:29
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關鍵詞：公民權利保障;小產權房;研究
一、小產權房案例分析
深圳是我國的中心城市，該地區一直在不斷改革，力爭走在其他城市前端。深圳小產權房問題也一直存在，小產權房的數量占城市住房總量的55%，該地區小產權房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產權房亂建的現象數不勝數，問題日益突顯，打亂了市場秩序，阻礙了城市經濟的發展。要想實現該地區經濟快速發展，就必須在公民權利保障視角下合理的解決小產權房問題，提高房屋的利用率。
二、小產權房的類型
（1）農村集體用地上修建的小產權房。這種類型的小產權房具有以下特點：一是農民會選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產權房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產權房。目前，政府出讓的小產權房數量也不斷增多，這部分小產權房在修建的過程中沒有按照相關規定進行，房屋不具備任何產權證明。在這樣的情況下，政府依舊對外銷售此類房屋，導致房屋存在糾紛隱患。
三、公民權利保障視角下解決小產權房問題的必要性
（1）社會發展的需求。事實證明，社會公平公正，人民才能幸福生活，國家才能穩步發展。但是，從人們生活現狀來看，很多人根本無力購買房屋。（2）人們生活的需求。對于城市中收入較低的人群來說，因為收入較低，根本無法購買城市住房，只能購買小產權房，如果小產權房可以被法律所認可，這在一定程度維護了購買者的合法權益。
四、公民權利保障視角下小產權房問題解決對策
（1）完善小產權房相關法律法規。目前，我國住房產權相關的法律法規非常少，即便是國家下發相關文件，當地政府也會以各種理由拖延時間。《住宅法》是一部專門解決小產權房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立。《住宅法》的核心內容是幫助人們解決小產權房問題，保障人們的合法權利。該法律是從公民權利出發，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產權。保障公民權利是政府應盡的義務，也是政府必須履行的職責。世界其他國家也在結合實際情況完善本國的法律法規，以保障人們的基本權利。案例：美國是一個民主性國家，美國《住宅法》的核心內容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國陸續頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產權房問題的對策，更好的保障了人們的住房權。（2）建立并完善小產權房保障體系。社會保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識才能不斷增強。要想完善我國社會保障體系，國家必須結合本國小產權房實際情況合理的制定《保障法》，并認識到加強農村保障體系建設的重要性，把農村保障體系建設和城市保障體系建設結合在一起，推動農村地區經濟發展。（3）發揮政府職能。在解決小產權房問題的過程中，政府必須發揮職能，起到一定的引導作用，降低房產糾紛發生的概率。政府應該從公民權利保障視角下來分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權利。
結語：如今，小產權房的數量正在不斷增多，小產權房問題也日益突顯。小產權房問題不僅關系到社會穩定，也關系到城市經濟發展和人們的根本權利。要想合理解決小產權房問題，就必須站在公民的視角下，從人們的利益出發，幫助人們解決住房問題，緩解城市住房壓力，提高房屋的利用率。目前，我國住房產權相關的法律法規非常少，為了更好的解決小產權房問題，國家必須完善小產權房相關法律法規，保障人們的合法權利。除此之外，國家和政府必須建立并完善小產權房保障體系，把農村保障體系建設和城市保障體系建設結合在一起。
一、已開展農戶登記基本情況
全縣共調查測繪農房1089戶，建筑面積22.77萬平方米，登記發證554戶。其中：駟馬鎮當先村調查測繪166戶，建筑面積4.34萬平方米，登記發證78戶；創舉村調查測繪225戶，建筑面積6.32萬平方米，登記發證56戶；五木鄉石馬村調查測繪38戶，建筑面積0.58萬平方米，登記發證36戶；坦溪鎮民興村調查測繪27戶，建筑面積0.60萬平方米，登記發證16戶。
二、工作措施
1、制定工作方案。在縣農村產權改革領導小組領導下，成立農村房屋產權登記辦公室，落實專人，責任到人，制定詳細的工作計劃，制定相關登記表冊，分組、分階段推進房屋登記工作。
2、業務培訓。在縣政務中心的組織下，對相關工作人員、基層干部、業務骨干進行農村房屋產權登記相關法律法規知識、業務技能培訓，使他們熟練掌握了農房登記的相關法律和政策，明確工作任務、操作規程、標準和要求。
3、宣傳發動。在鄉（鎮）村社干部的帶頭組織下，召開了幾個試點村產權登記工作動員會，動員廣大村民積極參與、支持和配合，將相關政策、法律法規傳達到戶，營造了良好的社會輿論氛圍和工作環境。
三、創新及亮點工作
1、起草制定了《縣集體土地上房屋權屬登記實施辦法》和《縣集體土地上房屋產權流轉管理實施細則》，進一步規范和明確了我縣農村房屋登記流轉的操作規范。
2、開展集中和延伸服務。在各鄉、鎮、村便民服務中心開設了代辦點，由代辦點集中預約、收集登記相關資料上報我局，我局派工作人員到村、到戶集中、快速辦理，讓老百姓不出村就能領到產權證書。
3、簡化程序，服務到戶。簡化辦事程序，相關工作人員深入實地逐戶調查、摸底、測繪、收取房屋登記相關資料，現場填寫登記申請表，工作一次到位，避免了多次擾民，真正做到便民、利民、減輕農民負擔。
四、工作中存在的矛盾和需解決的問題
1、工作人員緊張的問題。全縣農房登記發證工作牽涉幅員廣、數量多、條件差，我局在各鄉、鎮無延伸機構，靠現有的工作人員完成這項工作，需要很長一段時間。
2、部門之間協調不到位的問題。各相關部門工作不協調、不配合，各吹各的號，各唱各的調，致使我局登記發證工作面臨很多困難。
3、鄉、鎮村干部不積極、不主動的問題。很多鄉鎮村干部對產權制度改革認識不到位，態度不明確，存在不主動、不積極、不配合現象。
4、有部分權利人在外務工，對農村產權制度改革不知曉，無法申請，提供相關登記資料，存在集體經濟組織外成員建房、買房現象，無法進行確權登記。
5、解決經費的問題。為確實保護權利人的合法權益，保證產權登記的合法性、有效性，房屋測繪需委托專業的測繪機構進行測繪，要完成全縣農房登記測繪需很大一筆測繪費，工作人員下鄉的工作經費、產權登記的證書工本費等。
五、推進全縣農村產權制度改革的建議
1、以村、社為單位，召開村民大會，動員村民積極參與、配合，運用廣播、電視等多種形式開展宣傳，將相關政策、法律、法規傳達到戶，營造良好的輿論氛圍和外部環境。
乙方(女方)： 身份證號：
甲、乙雙方于 年 月 日登記結婚，具有合法夫妻關系。根據《婚姻法》第十九條及相關法律法規之規定，現雙方經友好協商，對婚內財產的歸屬達成一致，特簽訂本協議以便共同遵守。
一、雙方于 年 月 日購買的位于 市 的房屋(以下簡稱“該房屋”)，系乙方父母出資人民幣 圓整所購買，現房屋產權登記人為甲方。該房屋(包括但不限于婚姻關系存續期間所償還的全部房屋貸款部分)及房內全部物品、設施歸乙方個人所有，不作為雙方的夫妻共同財產。
二、乙方父母出資用于購買該房屋的全部款項共計人民幣 元(包括支付購房首付款及剩余部分)，系乙方父母贈與乙方個人的財產，歸乙方個人所有，不作為雙方的夫妻共同財產。
三、甲、乙雙方已完全理解本協議全部內容之含義，自愿按本協議約定全面履行。
四、本協議一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。
五、本協議自甲、乙雙方簽字之日起生效。
六、本協議未盡事宜，甲乙雙方可另行協商簽署補充協議，補充協議需經甲乙雙方簽字后生效。(以下無正文)
[論文關鍵詞]單位集資房 權屬 糾紛 權益保障
近年來，我國房地產市場呈現出迅速繁榮發展的趨勢，商品房的價格持續攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權屬不明而產生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實施了《中華人民共和國物權法》，進一步確保了公民的不動產合法權益。
一、單位集資房的權屬
（一）興建單位集資房的主要土地來源
國有土地使用權的設立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。
通過劃撥方式取得的土地使用權，除法律、法規另有規定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權出讓金，同時，除符合法律規定外，也不得轉讓、出租和抵押。
（二）單位集資房的房屋所有權歸屬
單位集資房是在特定的歷史下產生的特定的產權形式，我國傳統的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權利？筆者認為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產權或有限產權。所謂部分產權或有限產權是與所有權相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權。有限的收益和處分權主要表現為對集資房屋除享有占有、使用權外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進行分配。
職工以市場價購買的單位集資房，產權完全歸個人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價款取得住房的完全產權。對這類住房可以依法進入市場流通，在按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
職工以成本價購買的住房，職工一方面支付了成本價格，另一方面又享受了一定的優惠，因此產權歸個人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進入市場。職工出售房屋所得，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
職工以標準價購買的住房，只能享受部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。產權比例按照售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。
二、單位集資房在建設和交易過程中產生的糾紛類型
（一）單位與單位之間的糾紛
單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實際操作過程中，如果仔細審視單位自建房的主體，就會發現能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業或國有企業，而“其他單位”雖然有優惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發”、“委托代建”、“團購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導致了單位與單位之間公平競爭機會的淪喪，不僅引發單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。
（二）單位與職工之間的糾紛
在實踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規范，大多未經過政府房改辦批準，即將職工集資款自行購地建房的現象，然而實質上卻是變相進行房地產開發經營。其所購的土地因未取得使用權就用于建房，致使土地權屬有爭議，建房用地不能落實，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠離市區，不具備開發建設條件，集資款已用于購地，土地卻不能規劃分割給集資人進行開發建設，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權益無法得到切實有效的保障，從而糾紛不斷。
（三）職工與職工之間的糾紛
按照國家的政策原意，單位集資房屬于經濟適用房范疇，應該是面向中低收入的職工，建筑標準較低，但是單位集資房的建筑標準往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據職務級別等來進行分配，職務高者可以享受建更大房子的特權，這樣一來，集資房也成為了領導者為個人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。
（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛
房屋價格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價興嘆，然而單位集資房的價格較于商品房價格則優惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標買賣的市場需求，在利益的驅使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證的集資房對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定。協議書里多約定了附條的權利義務，一般約定由轉讓人在取得房屋產權后向買受人履行交付房屋及協助辦理產權手續等義務。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產權一般要經過一段過渡時期，有的長達數年，這就導致了職工購房權益保障的不穩定性。再加上房價持續飛漲，出賣房屋時的價格與取得產權時的房屋價值往往產生較大的落差，出于利益驅使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應房屋產權證書的房地產禁止轉讓、未辦理相應原產權轉移登記手續、未經單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉賣、轉讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權人同意屬擅自轉讓等理由主張合同無效，要求實際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務。由于實際購房人不能接受房屋轉讓方退房或是拒不履行合同約定的義務的主張，特別是當房屋轉讓協議是在親友之間簽訂、投資機會稍縱即逝時便更是如此，實際購房人一般都會要求繼續履行合同，從而產生職工與第三方的買賣糾紛.
三、單位集資房產生糾紛的原因分析
（一）單位集資房產權是有缺陷的物權
房屋產權從其法律性質來看是物權，即民事主體依法對特定的物進行管領、支配并享受物之利益的排他性權利。因此，首先，房屋產權是一種絕對權或對世權，即以不特定的任何人為義務主體的民事權利；其次，房屋產權以特定的、獨立的、有形的物為客體；再次，房屋產權以對物進行支配并享受其利益為內容；最后，房屋產權具有排他性等物權的基本特征。但是單位集資房的產權在房改的過程中基于歷史和現實的因由，不是完全的物權，存在著顯在和潛在的缺陷。
（二）單位集資房的產權主體多元化
按民法經典理論，一般來說，物權包含的所有權、債權講求一物一權，產權人的確定應該是十分明晰的。要么就是一人獨享的排他性的獨占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數人因買賣、轉讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產權，不會出現產權人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個人各享有部分產權，其產權帶有極大的不確定性，使得產權人缺乏統一的意志、利益和行為，物權的獨立性、完整性和支配性難以實現。
（三）單位集資房在產權的處分和交易方面備受限制
這主要是指產權在交換過程中受到的不同于一般房屋產權交易的限制。房改房產權交易的限制主要是由政策加以規定的， 例如售房價格遠低于普通商品房，享受多種優惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴格的限制等。并且，單位集資房產權在享有所有權的出售、轉讓、租賃、繼承、贈予權益時附加了許多限制條件， 在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限制產權人自由處分的權利。例如， 單位集資房出售單位具有優先購買權等。
（四）單位集資房購房對象的特殊性導致糾紛的產生
與現行有關貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應為：該單位中住房面積尚未達到職工購房補貼面積標準的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應予優先照顧。就參與單位集資建房的項目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實施單位集資建房項目的單位則應切實做好相關的組織工作，并代辦立項、規劃、土地劃撥審批和方案申報等項手續，以保證其順利實施。
但是在實踐中，由于房價持續飛漲，單位集資建房的價格相較于商品房的價格較低，大有優惠的差價存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅使下，將購買單位集資房的指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證時對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定，此時在客觀事實上便產生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實際出資購買該集資房的購房者，即“實際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實際購房人簽訂看所謂的《房屋轉讓協議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進入市場交易之時，再進行過戶。然而，這種交易行為在我國現行法律法規中仍屬于灰色地帶，各項法律法規對此類行為是否合法并未作出明確規定。
四、如何有效地保障購房者權益
（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產權歸屬
為了切實保障單位在集資房購房者的利益，應清理“部分產權”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的住房，本著自愿的原則，按成本價補足房價款及利息后轉化為完全產權，購房者愿意將“部分產權”轉化為完全產權的，應按當時的成本價應補價款，同時還須加上補足的利息部分，一并交給原補貼單位，由該單位出具證明并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。如果購房者在購房時，已按成本價交足房款，仍按“部分產權”或“有限產權”登記的，亦應經原售房單位出具有關證明，經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。第二，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的，購房者不愿補足價款及利息轉化為完全產權的，應對已登記的內容進行清理，由售房單位出具相關證明，按當時成本價確定購房者交納價款在房價中所占的比例和售房單位應占的比例部分，并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理確定部分產權手續。
（二）單位集資房的購房“指標”不能隨意買賣
買賣雙方在取得房屋產權前所簽的雖是《房屋轉讓協議》，但買賣的卻是集資房“指標”，當然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉讓協議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為在訂立協議時集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉讓方尚未實際取得房屋所有權，所以該協議轉讓的標的實質上是單位集資建房的資格權利或為單位集資房的請求權，是一種債權。同時因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉讓的。因此，若雙方發生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權轉讓糾紛，而是集資建房資格轉讓協議糾紛。協議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項“根據合同性質不得轉讓”的規定，而判定無效。這對單位集資房的實際購房人是非常不利的，所以，應當嚴格限制單位集資房購房“指標”的買賣。與此同時，作為購房者有必要隨時關注關于單位集資房政策的變化。
（三）盡快制定相關法律、法規對單位集資建房予以規制
由于我國目前關于單位集資建房無相應的法律、法規予以規制，經常出現尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業，即使按照現在的優惠政策集資建房，從運作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權力通吃”在當今社會生活中表現得尤為突出，如一部分黨政機關和事業單位，利用自己的影響或“實力”，違反規定，爭取到“集資合作建房”的政策，結果導致困難職工雖享有集資建房方面的優惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經享受過房改購房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉賣牟利，影響了房地產市場的健康發展。因而， 立法機關應盡快制定相關法律、法規，對單位集資建房予以規范和調整，對于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業的無房職工或房屋面積不達標的職工安居樂業，使房地產市場公平有序健康地向前發展。
一、充分認識新時期房產檔案工作的自身特點
房產檔案管理工作的特點主要有以下六個方面：一是較強的專業性和技術性。房產檔案工作涉及相關專業性知識多、業務性范圍廣、專業俗語多。二是真實性。房產檔案記錄在產權審核和糾紛中起到憑證作用，記錄情況與房產實物相吻合，必須體現其真實情況。三是動態性。隨著房屋的損壞、產權交易等權屬轉移不斷發生改變，房屋權屬具有明顯的動態性。四是完整性。房產檔案的完整性體現在房地結合，即房屋的產權和房屋的土地使用權是一體的，是不能分隔開的。五是價值性。在房地產市場交易的過程中，房屋產權體現了它的經濟價值。六是房屋產權檔案登記是受法律保護的，具有法律的執行力。
二、及時更新房產檔案工作者的知識結構
隨著房產檔案數字化、信息化管理體系的建立，房產檔案信息的數據處理更加高效及時，要求檔案管理工作人員不僅要掌握一般性檔案管理知識，而且要求熟練掌握計算機操作、網絡應用、軟件記錄、信息處理、打印等新技術、新業務。這就要求他們通過不斷的專業知識學習和積累，及時更新自己的知識庫，以滿足不斷發展的工作崗位要求。
三、創新房產檔案目標管理體制
要做好新時期房產檔案工作，必?規范各項規章制度，依據我國現行相關法律法規來指導各項工作的順利開展。《中華人民共和國檔案法》是檔案管理工作的基本法律，我們要嚴格執行，遵法守法，結合單位工作實際，不斷完善管理規章，規范檔案管理細則。創新是完善檔案管理工作的動力，在嚴格遵守有關法律、法規的前提下，在管理機制上也要進行大膽創新，積極引入目標管理；創新管理內容，科學細化管理目標，重點把關房產檔案信息的采集、存貯和開發利用；創新檔案管理系統流程，科學規范采集、整理、鑒別、利用、保存等全過程。
四、建立科學的數字化房產檔案管理體系
積極推進產權檔案管理信息化體系建設，建立科學的數字化房產檔案管理體系。檔案信息化建設就是綜合利用計算機技術、互聯網技術、多媒體、檔案查詢等現代高科技手段對檔案信息資源進行科學歸納、加工和處理，實現檔案信息資源的社會化開發和利用。信息化建設中應該注重房產檔案管理自身的內在規律和特點，利用計算機、打印機、數碼處理等現代化信息設備，實現房產檔案信息處理自動化、數字化、智能化，全面提高檔案管理工作的實效性。
委托代收貨款協議書范文1委托方(簡稱甲方)：
身份證號： 聯系電話：
受托方(簡稱乙方)：
甲、乙雙方按照誠實守信原則，依照相關法律法規的相關規定，經友好協商就甲方委托乙
1、甲方委托乙方代收煙臺開發區磁山溫泉小鎮·頤生苑 號房辦理產權證的相關費用 元(大寫 )。
代收款項如下：
*契稅：
1) 首套房90平米以下，按總房款的1%計算;
2) 首套房90平米至144平米，按總房款的1.5%計算;
3)首套房144平米以上或非首套房，按總房款的3%計算。
*公共維修基金：
七層以下帶電梯及小高層(十二層以下)66元/㎡。
*產權登記費：80元。
*工本費：一本免費，每增加一本加10元。
2、甲方所委托乙方代收款項為國家政策性收費，甲方許諾以上代收費用按即時政策規定多退少補。
3、甲方保證據實提報房屋套數，按照相應契稅比例委托乙方代收此項費用，甲方承擔因謊報房屋套數而導致的一些后果和責任。
4、乙方代收款項后，向甲方提供相應代收款依據的單據，并由乙方將所代收款項統一繳納至相關政府行政部門，代為辦理房屋產權證的相關手續，待取得產權證后，乙方向甲方提供政府行政部門開具的發票，同時收回代收款收據，按行政部門提供的發票金額多退少補。
5、乙方接受甲方委托的時間為自雙方簽訂本協議起至辦理出房屋產權證止。
6、本協議一式三份，雙方簽字蓋章后生效，甲方一份、乙方兩份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托代收貨款協議書范文2委托方：(以下簡稱甲方)
受托方： (以下簡稱乙方)
甲乙雙方按照誠實信用原則，依據《律師法》、《民法通則》和《合同法》及其它法律、法規的有關規定，經友好協商就甲方委托乙方收款事宜達成以下條款，共同遵照執行：
第一章委托事項
第一條甲方委托乙方的事項為：委托收款。
甲方委托乙方采取合法手段及措施，代為收取甲方在生產經營過程中的酒款委托期限自
第二章 保證與承諾
第二條甲方保證：
1、其委托乙方的收款事項不得違犯國家相關法律法規，不得侵害他人的合法權益;
2、向乙方提供委托收款真實、全面的背景情況，以及有效的線索;
3、積極配合乙方的工作，根據乙方的需要及時提供相關信息資料及支持幫助。
第三條乙方保證：
1、自本協議簽訂日起，在委托收款取得實質性進展時應及時向甲方通報;
2、對甲方委托的委托收款及在調查過程中知悉的甲方的商業秘密進行保密。
3、乙方所代為收取的甲方賬款均應在收到后的五(5)個工作日內轉入甲方賬戶，甲方賬戶為：
第四章 合同生效及解除
第四條本協議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。
第五條如出現下列情況，乙方有權單方面解除本協議：
1、甲方違反其在第二章中的保證與承諾，使本協議無法或難以繼續履行;
2、甲方委托的委托收款難以確認。
第六條如出現下列情形時，甲方有權單方面解除本協議：乙方違反其在第三章中的保證與承諾，使本協議無法或難以繼續履行;
第五章 違約條款
第七條如任一方(“違約方”)違反本協議規定的義務，違約方在收到另一方(“守約方”)要求糾正其違約行為的書面通知之日，應立即停止其違約行為，并在十(10)日內賠償守約方因此受到的所有損失。如違約方繼續進行違約行為或不履行其義務，守約方除就其所有損失而獲得違約方賠償外，亦有權單方面終止本協議。
第八條 因不可抗力致本協議無法履行的，雙方都不承擔責任。
第六章 爭議解決
第九條 如果甲乙雙方就本合同發生糾紛應協商解決，協商不成任何一方均有權向申請仲裁或提起訴訟。
第七章 其它
第十條 本協議未盡事宜，由甲乙雙方協商解決。
第十一條 本協議一式兩份，雙方各執一份，具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托代收貨款協議書范文3物業管理公司下屬的__________管理處(乙方)長期向住戶(甲方)提供物業管理的各項服務。為方便甲、乙雙方管理費及水、電費的收付結算，經協商達成如下協議：
一、由甲方在乙方指定銀行__________開立帳號或活期存折。乙方向甲方提供提供收款依據的單據，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉至乙方帳號。
二、甲方應付乙方管理費等不得拒付。甲方帳號無款支付時，應主動將款項轉到開戶銀行，每月_____日前乙方將繳費通知單送至甲方信箱，_______日為銀行劃款時間，到期若無款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應收費用總額的_____‰收取滯納金，繼續拖欠付款將按照《物業管理條例》的規定采取相應措施。
三、乙方有義務接受甲方的查詢和咨詢，結算中若有差錯出現，由乙方負責處理在下月劃款中退款或補差。
四、本協議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復核章(并留一份)后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執一份。
五、本協議簽訂后，從_____年_____月份起正式銀行托收，以前費用需交現金或支票。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
買房付了定金，賣家卻不賣了
問：五個月前，我和房主張彥簽訂了《定金協議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當天，張彥把房及有關資料給我，我也將45萬元支付給張彥。
可是現在張彥書面通知中介公司轉告我，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護自身權益？是履行《定金協議》，還是繼續簽訂并履行《房屋買賣合同》？
答：該《定金協議》雖名稱是定金合同，但此《定金協議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效。
在實際生活中，看待合同的性質不僅看合同的名稱，還應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。此外，《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規定了買賣合同雙方，應本著誠實信用原則來履行合同。
究竟由誰掌握生育的權利？
問：我今年25歲，去年年初結婚了。婚后，公公婆婆經常催促我們早點生小孩。可我覺得自己還年輕，加上工作還不太穩定，就勸父母不要心急。老公當時也很支持我。
一個多月前，我發現自己意外懷孕了。如果現在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個人的收入根本不夠養活一家幾口，所以我想做人工流產。可這時候老公突然不同意了，很嚴肅地跟我提出“生育權”，說男方也有這個權利。我想知道生育權到底掌握在誰手里？
答：根據婚姻法相關法律法規，婦女有按照國家有關規定生育子女的權利，也有不生育的自由，即婦女享有不生育權。如果妻子不愿意生育，丈夫不能強制實現自己的生育權。
【關鍵詞】房產登記；作用；前景
房屋它指的是依附于土地上面所建立的各類建筑物的統稱，它同樣也是屬于不動產，具有不動產的一些特征，它是同時也是我國法律所比較關注的對象。為了保障房屋所有權人的基本權力，房屋登記制度被大眾所熟知，這種制度在明確產權關系和明晰產權方面都具有重要功用。不過當前我國的房屋登記制度仍舊是處在發展階段，還不夠完善，要想確保這項制度能夠長期有效的發揮作用，就需要進一步對房屋登記進行的相關改革。
一、現階段房屋登記制度存在的問題
（一）缺少專門的法律依據
我國目前的房屋登記管理制度明顯有行政管理的走向，但是現階段國家仍然沒有制定出一套專門約束房屋登記的登記法。雖然現有的法律法規中會涉及到一定對管理工作方面的約束，但是里面的規范內容比較零散而且對行為并沒有直接性的要求。還有甚者不同的管理法律法規中，關于房屋的管理規范中存在一些沖突，其中還存在很多的不合理的法規制度，為進行科學合理的房屋登記管理提供了障礙。
（二）管理機關不夠明晰
在我國，很多地方對房地產業的管理職責還并沒有明確劃分，管理部門比較繁多，一般情況是有房屋和土地管理部門協同管理，在對房屋的產權問題進行登記的時候還需要到土地管理機關以及房屋管理機關，降低了登記管理工作的效率也違背了制度設立的初衷。同時進行多個部門的房屋登記還會造成房屋管理所依據的法律不統一，容易引發不同部門管理方法的沖突；另一方面進行多部門登記容易使得權責出現交叉，當部門和部門之間存在利益交叉的時候，就會很容易出現沖突。
（三）城鄉管理中存在差異性
隨著我國農村和房地產有關的經濟交易活動的日益頻繁，城鄉之間進行的房屋登記也逐漸的出現差距。通常來講我國農村的房地產登記工作都是由鄉鎮上面的土地管理機關進行的，缺少專門的管理機構，但是城市里面的房屋登記工作就會有專門的機關負責，這樣就會使得房屋登記工作方面存在嚴重的不協調，容易加劇城鄉之間的差異。
二、房屋登記的作用
（一）房產產權的確認職能
房屋登記簿上會載有明確的房屋所有權權所屬問題，并且房屋登記簿還具有法律的一般效力，它明確賦予了房屋所有人對房屋的支配權力[1]。在房屋登記制度下，被被登記入房屋登記簿的房屋就相應的具備了法律效力，得到了法律的確認，當房屋的產權問題受到危害時可以依靠法制的利用對自己的權利加以保護，從而排除其他一切人的侵害行為。房屋登記制度中的房屋產權確認制度是房屋登記制度能夠得以運行的基礎，它提供房屋產權的明晰關系，為以后進行房屋管理工作提供了基礎，并且隨著經濟發展房屋的所有權和使用權之間的分離已經變得越來越普遍，基于這些形勢通過房屋產權登記制度對房屋的具體情況加以登記就成為了一種必然需求。
（二）房地產權利變動公式職能
這種職能是指當房屋登記的權力發生或者是將要發生變化時，房屋登記的相關職能和部門就會發揮作用，并且有義務將房屋的具體情況向社會公開。這項職能同樣也是房屋登記制度中最為重要作用，如果房屋的權力在進行公示之后，房屋的權力就會立即發生變化。要想能夠確保房屋公示職能的順利實施，是需要登記并且向社會每一個人來說明房屋的具體利害關系，當產權被公示過以后，能夠促進房屋的安全性。當房屋沒有交易完成，或者是其他的一些情況當權利人以及名義人的權力發生抗衡的時候，為了減少有關糾紛情形發生的可能性，對每一棟房屋的物理變動，都需要進行仔細的產權變更說明。
（三）房屋登記管理作用
這種管理也被人稱為房屋產權的管理，當對房屋進行登記記錄的時候，房屋登記的申請人和管理機構就形成了一種管理和被管理的關系。之所以房屋登記制度具有管理方面的職能是因為它的管理職能作用主要體現在良好方面：第一個方面對房屋的產籍加強了管理。通過產權登記制度，每一個被登記的房屋都相應的被賦予了產籍管理的職能[2]；另一個方面所提及的就是審查監督的職能，通過對房屋產權的核查，能夠第一時間對發生的情況進行了解，加強了對房屋安全性以及穩定性的管理工作。
三、房產登記制度的未來發展走向
我國現階段的房屋登記制度依舊是處在計劃經濟向市場經濟轉型的重要階段，很多的法律法律都還不夠健全，并且我國的房屋登記制度不夠完善。為了更高要求的符合國家的需要，房屋制度需要再進行一次大規模的改革的變更。筆者認為要想實現房屋登記制度的設計初衷，房屋登記制度的設計改革具體如文所述。
（一）利用房地管理制度合一的房屋登記體制
我國當期建筑行業發展的勢頭比較大，在對這些房屋進行房屋登記管理的時候，仍是沒有完全邁向市場經濟體制，仍舊保留了一定的計劃經濟體制形態所具有的特點。隨著我國開放程度變得越來越大，在行政管理方面，國家和政府的要求也就變得更高，原本的管理體制已經很難當前的經濟形勢。我國現階段的房產登記立法過程中，仍然是把行政管理作為主要手段，但是卻缺少相應的法律規范作為依據，所以在進行立法的過程中一定要注重市場所需求的效率和手段，并提供相應的法律依據，建立科學完整的制度體制。
（二）統一城鄉的管理機關
為了能夠切實加強對農村土地房屋的管理并且減少和城市房屋產權管理工作之間的差距，在進行管理的時候會逐步設立統一的管理機關，最終實現房屋登記的規范化和統一化。我國對城市的房屋產權管理存在明確的法律規定，里面明確說明了縣級以上的人民政府土地管理機關為房屋登記機關，履行相應的登記管理職責，不過這些規章制度只是適用于城市規劃區以內的國有土地管理范圍。在農村施行房屋登記的時候缺乏相應的標準依據，很難和城市的管理登記有一個統一的標準，不利于進行數據之間的比較[3]。所以在進行管理的時候一定要設立一個機關對房屋進行權屬的登記，而不是根據土地所有權的性質來進行劃分，然后分屬于不同的管理機關。
（三）房屋登記相關法律法規趨于完善
房屋的產權登記本身就是一項非常嚴肅的法律行為，它需要相應的法律保障，如果工作人員在登記的過程中沒有法律的約束而出現填寫的內容不真實，會嚴重損害所有人的利益。但是目前我國在房屋登記制度中缺乏約束性的法律法規，所以關立法機關制定約束制度成為了當前非常重要的事情。只有制定了相應的約束性制度，才能夠強化登記人員的法律意識，減少登記工作時的錯誤，進而確保登記的質量。
結語：
綜上所述國家政府為了明晰房屋的產權問題，制定了房屋登記制度，房屋登記制度就是指法定的行政機關根據申請人的申請，就申請人對房屋所享有的權力進行的審核并且在房屋登記冊上的登記。房屋登記制度它存在很多的職能作用，主要體現在三個方面確認職能、公示職能以及管理職能，但是它目前仍然存在一定的問題，需要制定的相關人員不斷進行改革和完善。
參考文獻：
[1]白晉峰. 淺析我國房產登記制度[J]. 現代商業，2013，06：114.
第一條為完善住房公積金制度,規范住房公積金提取管理,維護住房公積金繳存者的合法權益,根據國務院《住房公積金管理條例》和《青島市住房公積金管理實施辦法》的規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于青島市轄區范圍內職工及其直系親屬提取住房公積金的管理。
第三條本辦法所稱直系親屬是指職工本人的配偶、父母和子女。
第四條本辦法所稱房屋產權證是指區(市)級以上房屋產權主管部門發放的房屋所有權證或房地產權證。
第五條青島市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金管理中心)負責住房公積金提取的審核、管理工作。
第二章提取條件
第六條職工有下列情形之一的，可以提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額：
(一)購買、建造、翻建、大修具有產權的自住住房的；
(二)離休、退休和達到法定退休年齡的；
(三)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；
(四)出境定居的；
(五)償還購房貸款本息的；
(六)房租超出家庭工資收入的規定比例的；
(七)享受城市居民最低生活保障的；
(八)職工死亡或者被宣告死亡的；
(九)農村進城務工人員與單位解除勞動關系的；
(十)與單位終止勞動關系未再就業3年以上(含3年)的。
第七條職工購買、建造、翻建、大修具有產權的自住住房的，在提取本人的住房公積金賬戶存儲余額不足時，可以提取其直系親屬的住房公積金賬戶存儲余額。
第八條職工償還購房貸款的，只能提取職工本人及其配偶的住房公積金賬戶存儲余額。
第九條房租超出家庭工資收入的規定比例的，在提取職工本人的住房公積金賬戶存儲余額不足時，可以提取其直系親屬的住房公積金賬戶存儲余額。
第三章提取證明材料
第十條職工提取住房公積金，應提供提取人的身份證復印件、青島市住房公積金提取憑證，并應根據不同的提取情況分別提供以下證明材料：
(一)職工購買、建造、翻建、大修具有產權的自住住房的，應提供下列材料：
1.職工購買具有產權的自住住房的，應提供購房合同原件和相關的購房付款證明原件或提供房屋產權證原件。
(1)購買商品房未辦妥房屋產權證的，應提供《商品房銷售合同》原件和全額購房發票原件；已辦妥房屋產權證的，應提供房屋產權證原件。
(2)購買二手房未辦妥房屋產權證的，應提供《房屋買賣契約》原件或《青島市已購公有住房出售合同》原件和契稅完稅憑證原件；已辦妥房屋產權證的，應提供過戶后的房屋產權證原件。
(3)根據房改政策有關規定購買已租住公有住房未辦妥房屋產權證的，應提供《公有住房買賣合同》原件和全額繳款憑證原件；已辦妥房屋產權證的，應提供房屋產權證原件。
(4)購買拆遷安置住房的，應提供拆遷安置補償協議原件和補繳差價發票原件。
2.職工建造、翻建具有產權的自住住房的，應提供規劃行政主管部門批準的建設工程規劃許可證、房屋產權人與施工單位簽定的建筑工程施工合同、工程決算和付款發票原件(翻建還應提供原房屋產權證原件)；農村進城務工人員在戶口所在地建造、翻建自住住房的，應提供集體土地建設用地使用證原件或房屋所有權證原件。
3.職工大修具有產權的自住住房的，應提供房地產行政主管部門的有關質量監督機構辦理的質量監督手續證明(建設部頒發的《城市房屋修繕管理規定》)、房屋產權人與施工單位簽定的建筑工程施工合同、工程決算、付款發票及原房屋產權證原件。
4.職工購買、建造、翻建、大修具有產權的自住住房的，其直系親屬提取住房公積金賬戶存儲余額時，除提供購買、建造、翻建、大修住房的有關證明外，還應提供其相互關系的證明文件。屬于夫妻關系或同一戶口的直系親屬，應提供結婚證原件或戶口簿原件；不屬于同一戶口的直系親屬應提供提取人戶籍管理部門出具的直系親屬關系證明原件。
(二)職工離、退休的，應提供離、退休證原件。未取得離、退休證的，應提供區(市)級以上勞動、人事部門審批的離、退休手續原件。
(三)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的，應提供勞動鑒定委員會出具的完全喪失勞動能力鑒定結論通知書原件、與單位終止勞動關系的證明原件。
(四)職工出境定居的，應提供其移民批準文件原件或定居國(地區)長期居住證明原件。
(五)職工償還住房公積金貸款的，應提供住房借款合同原件；償還商業性住房貸款或組合貸款的，應提供住房借款合同原件和銀行出具的還款憑證原件。
職工提前償還部分(或全部)購房貸款的，應提供借款合同原件、市公積金管理中心或銀行出具的提前還款憑證原件。
其配偶提取住房公積金賬戶存儲余額，除提供上述證明材料外，還應提供結婚證原件或同住戶口簿原件。
(六)職工租住公房交納房租超過家庭工資收入規定比例的，應提供戶口簿原件、房管部門出具的租住公房房租計租表原件和承租人及其同住直系親屬單位出具的年工資收入證明原件，失業人員應提供失業證原件。
其直系親屬提取住房公積金賬戶存儲余額，除提供上述證明材料外，還應提供其相互關系的證明文件。屬于夫妻關系或同一戶口的直系親屬，應提供結婚證原件或戶口簿原件；不屬于同一戶口的直系親屬應提供提取人戶籍管理部門出具的直系親屬關系證明原件。
(七)享受城市居民最低生活保障的，應提供城市居民最低生活保障證原件。
(八)職工死亡或者被宣告死亡的，合法繼承人或受遺贈人提取其住房公積金賬戶存儲余額，應提供合法繼承人或受遺贈人的身份證原件及復印件、經公證的公積金繼承書或遺贈書原件及復印件。有多個繼承人或受遺贈人的，還應提供經公證的其他繼承人或受遺贈人的授權委托書原件及復印件。對繼承或遺贈有爭議的，還應提供法院的判決書、裁定書或調解書等法律文件原件及復印件。
(九)農村進城務工人員與單位解除勞動關系的，應提供與單位解除勞動關系證明原件。
(十)與單位終止勞動關系未再就業3年以上(含3年)的，應提供失業證原件。
第四章提取額度
第十一條職工購買、建造、翻建、大修具有產權的自住住房的，職工本人及其直系親屬可提取最后一次付款發票所載明日期或房產證發證日期當月的住房公積金賬戶存儲余額，但職工本人及其直系親屬合計提取金額不得超過實際發生的住房支出。
第十二條職工償還購房貸款的，職工本人及其配偶在償還購房貸款期間可提取住房公積金賬戶內的存儲余額，但夫妻雙方合計提取金額不得超過年度實際償還的貸款本息總額。若職工本人及其配偶在還款期間有年度未提取住房公積金的，則在本年提取時可累加提取以前年度可提取但未提取的住房公積金存儲余額。
職工提前償還部分(或全部)購房貸款的，職工本人及其配偶可提取提前還款憑證所載明日期當月的住房公積金賬戶存儲余額，但夫妻雙方合計提取金額不得超過提前還款金額。
職工未按借款合同約定按期償還住房公積金貸款的，職工本人及其配偶不得提取住房公積金賬戶存儲余額。
第十三條職工租住公房交納房租超過家庭工資收入規定比例提取住房公積金的，職工本人及其直系親屬合計提取金額不得超過該家庭當年實際交納的房租超過家庭工資收入規定比例的部分。
第十四條依照本辦法第六條第(二)、第(三)、第(四)、第(七)、第(八)、第(九)、第(十)項規定，提取職工本人住房公積金賬戶內的全部存儲余額，同時注銷職工住房公積金賬戶。
第五章提取程序
第十五條在一個會計年度內，每位職工的住房公積金賬戶最多允許提取兩次住房公積金。提取兩次后符合銷戶支取的，可以辦理銷戶支取。
第十六條職工提取住房公積金賬戶存儲余額，應向單位提出申請，所在單位應當予以核實，并由單位經辦人代職工統一辦理住房公積金提取手續。
第十七條凡符合提取住房公積金條件的職工,應由單位經辦人持職工身份證復印件及相關提取證明材料、填寫青島市住房公積金提取憑證，向市公積金管理中心申請提取住房公積金。單位經辦人在辦理住房公積金提取業務時，應出示本人身份證原件。
第十八條市公積金管理中心應當自受理申請之日起3日內作出準予提取或者不準提取的決定，并通知單位經辦人；準予提取的，在青島市住房公積金提取憑證上加蓋業務章，單位經辦人到受托銀行的住房公積金存取專柜辦理提取手續，領取銀行存折。
第十九條單位經辦人將銀行存折交給職工，職工憑存折和身份證原件到受托銀行提取住房公積金。
第六章監督
