時間：2022-05-29 11:30:13
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二、男員工周一到周四必須穿正裝，即西裝或唐裝。特別注意：
西裝后開氣必須剪開，否則有暗袋之嫌；袖口商標必須剪除，否則有民工之嫌；領帶夾必須使用不會褪色的，否則有鄉鎮企業家之嫌；棉毛衫褲不得從袖口或褲腳管露出，否則有體虛腎虧之嫌；唐裝不得使用黑色紗綢材料，否則有漢奸、土匪之嫌；顏色不得使用紅底黑福字，這與我公司行政級別不符。
另：男士被發現前門未關好的，每次罰款五元。
三、女員工周一到周四必須穿套裝，裙子、褲子皆可，但請注意：
服裝尺寸不得過緊，否則關鍵部位曲線過于明顯，將極大影響男員工工作效率，如實在天生身材魔鬼、無法遮掩，將調證券事務部負責向監管機構匯報工作；襯衫紐扣只能解開一到兩個，要解開三個及以上的需報行政管理部和人力資源部會簽，如第一顆紐扣就低于下巴20公分以上的，必須同時系好長不少于100公分、寬不少于80公分的胸巾；裙子長度不得少于20公分(臀部肥大者可酌情增加)，違反者將負責向上級領導和職能機關匯報緊急和疑難事務；暫不規定上限，但走路因穿著裙子而時常摔倒的，自第二月起將以智商過低為由不再續簽勞動合同。
另：女士被發現上衣或裙子拉練、紐扣松開的，每次也罰款五元。
四、周五可以隨便穿著，休閑為主，但以下服裝禁止：軍裝、警服———不管你哪里搞來的，反正不許嚇著其他員工；哈韓哈日的肥褲之類——日語、韓語達到國家專業八級者例外；麻袋片——人力資源部將發放特種生活補貼每月一元；透視裝——為避免公司其他員工用眼過于費勁，請上班時寄放總臺。
五、對發型原則上不做規定，但請注意以下幾項：禿頂者不許涂發蠟；長發者不許在發間伴雜草莖、碎葉等；使用摩絲的不許過量，如果因此導致損壞公司墻面、撞碎玻璃等事故，必須照價賠償。
六、化妝問題：
不得染發！(白發染黑者除外)
不得使用含有進口牛脂、羊毛素等成分的化妝品，安全生產第一！
不得使用假睫毛！否則領導無法從你眼神中判斷你的思想。
不得使用劣質粉底！否則公司電腦鍵盤容易因粉塵引起短路。
不得使用劣質唇膏！要體會清潔阿姨洗茶杯的艱辛。
如果經人力資源部審核確認為恐龍或青蛙的，任何時候均不得化妝！長得難看不是你的錯，但是惡心人就不應該了。
七、儀容：
領導在時應保持微笑！以表示工作愉快、干勁十足。
同事在時應保持微笑！以表示合作順利、互相支持。
上級來時應保持微笑！以免被人看出不耐煩或討厭的情緒。
客戶來時應保持微笑！一直到貨款進帳為止。
財稅審計人員來時應保持微笑！絕對不能顯出心虛。
新聞媒體來時應保持微笑！以顯示公司空前團結和經營良好。
用餐時應神情急促！表示將馬上重新投入工作。
下班時應眉頭緊鎖！表示回家后仍將考慮工作。
一、 加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。
二、 制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆（在這方面還希望公司給與我們業務人員支持）。
三、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化！
2、 在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作；通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況；通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
（一）薪酬滿意度低
西安市平均工資兩千余數，近兩年物價飛漲，西安市的平均工資本身就和物價、房價相比偏低，MC公司的工資對內沒有吸引力，對外不具有競爭性，企業內部的員工大多數對公司薪酬不滿，稍有機會就會另謀高就，除了對公司總經理，以及銷售副總、工程副總、財務副總、技術副總有年薪以外，其他的員工只有基本工資，除此之外是極其微薄的年終獎金，幾百到幾千不等。同時，MC公司員工的工資缺乏外部競爭性，公司的很多崗位因為薪酬過低而長期空缺，對于一些管理崗也不例外，即使有人應征入職，員工離職也比較高。員工在這樣的低薪酬的單位，對公司的認同感和歸屬感也不高。員工總體滿意度不高，有些員工沒有離職，其重要原因是找工作困難，暫時有容身之地。
（二）培訓制度缺失
由于MC房地產公司資金審批嚴格，對于用于企業員工培訓的資金經常吃緊，沒有辦法長期的進行員工培訓，一些重要的培訓，因為資金的問題往往擱淺。MC房地產公司重視短期的效應，由于對未來的不確定性，導致企業不愿意花培訓成本到員工身上，直接招聘專業技術人員以解燃眉之急，但是從長遠來看，企業的損失是注定的。
（三）缺乏企業文化氛圍
企業文化是一個企業的核心和靈魂，MC房地產公司企業的高層管理者不重視企業文化的培養，員工由于長期缺乏共同的信仰和價值觀導致對企業文化的認同度低，一些員工覺得做好本職工作就是在貢獻，忽視了員工之間橫向和縱向協調溝通，甚至有些員工很少或者不習慣不與他人溝通，大家各司其職，導致封閉的企業文化氛圍，企業的凝聚力和向心力減弱。MC房地產公司主要是由于利益的驅使，甚至不關注企業文化的培養和灌輸。
二、西安MC房地產公司人力資源問題解決措施
（一）薪酬措施
對于MC房地產公司的管理人員和部分的專業技術人員可以試運年薪，這樣能夠把企業報酬和經營業績掛鉤，來激勵高層管理者，企業要重視和成人企業家人力資本的重要性，通過適當的方式計算基本年薪和績效年薪。本文年薪計算公式借鑒大企業CEO的年薪計算方法，基本計算公式為基本年薪I=0.4W1+0.6W2）*P1*R1*R2，中Wl代表了西安市平均工資，W2代表了MC房地產公司當年的平均工資水平，P代表了管理者基本年薪系數，R1代表企業規模大小調節系數，R2代表房地產行業邊界系數，其中西安市平均工資權重0.4，MC房地產公司當年的平均工資水平權重0.6.效益年薪的計算公式為K=I*R1p（1+r）*R2，其中r是代表企業的利潤率凈資產率銷售增長率等效益綜合指標，R1代表獎勵薪資水平系數，根據MC房地產公司預先確定的企業家報酬水平確定，其數目大于1，R2代表非財務指標調節系數，是企業調節系數。根據以上的計算公式來計算MC公司高層管理者和部分工程技術人員。
MC房地產公司的銷售人員主要是基本工資加上提成，這個也是業界對銷售人員的基本方法，MC房地產公司對銷售人員傭金分為住宅商品房，經濟適用房和商鋪，對銷售人員的提成是以每月銷售總額的2‰來作為銷售員的個人傭金和考核績效獎勵，對于銷售管理者是3‰，商鋪是在月銷售總額的1.5‰來激勵銷售管理人員，對銷售管理者提成2‰經濟適用房是MC房地產公司開發的一項政策性住房項目，基于時尚需求量大等因素，經濟適用房0.5‰。
（二）培訓措施
第一，培訓要有針對性，企業哪些人需要培訓，在什么時候培訓，通過什么方式、費用等等都是企業進行考慮的，MC房地產公司長期以來忽視新員工入職培訓，員工內部換崗培訓和崗位技能培訓，認為這些通過一段時間的適應就能共掌握，殊不知因此勞動生產率大大降低，很多員工沒有培訓而出現內部不適宜等等，MC房地產公司的公司外部培訓很好，像資格證書培訓、管理人員培訓等不多，除非特別需要或者被動需求，企業沒有主動組織外部培訓。培訓的目的是增加企業員工的知識和見識，改變員工的行為，要是無業績，一切沒改變說明培訓是無效的，因此培新完畢后人力資源管理部門要進行培訓結果的跟蹤和反饋。
第二 有些培訓結果很快就能見效，但是有些培訓結果存在時滯，要經歷一段時間才能在績效中顯示， 企業在進行培訓計劃是要考慮近期目標和長遠目標的有效結合，MC房地產公司要為以后儲備些人才做準備，因為高新項目要開工，城北的項目也在洽談中，一旦要投入生產，需要大量的人力資本投入到其中，現在就做好未雨綢繆的工作。平時企業要組織員工學習，根據員工的興趣愛好，知識結構，經驗等來考慮培訓的內容等。
最后應該看到培新是人力資本的投資，有機會成本和會計成本，因此培訓一定要重實效。
關鍵詞：房地產公司；內控角度；成本控制
一、引言
雖然我國的房地產業起步比較晚，但是隨著我國經濟的快速發展，房地產公司的數量和規模都在不斷的增大。由于外部經濟環境的變化，加上政府對土地的調控，使得房地產公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產公司如果延續粗放的管理模式，不改變思路，不加強內部管控，那么很難在市場中立足。房地產公司只有加強管理，完善內部控制，才能在市場中占據一定的位置，成本管控就是房地產公司管理的重要內容。
二、內控理論闡述
內控就是指企業的內部控制。企業的內部控制主要是對企業經營過程中的經營效率、效果、資產安全、財務報告等相關信息進行控制和管理。企業的內部控制是由企業領導實施，通過內部控制來保證內部相關信息的真實程度，法律法規、資產安全等的合理性。內控是企業管理的重要組成部分，企業通過內部控制可以有效的調節和約束企業的經營，進而對企業的經營管理起到監督控制的作用。就我國房地產公司內部控制的現狀來看，很多公司都沒有將內部控制貫徹落實到企業管理當中。
三、房地產公司成本控制的要點
（一）從產品線考慮，建立產品數據庫并配備相應的集中采
購供應商庫，使產品標準化，固化建造成本國內一部分管理先進的房產公司已初步建立了自己的產品數據庫，在對國內市場進行充分研究的基礎上，對地域（城市）進行精細劃分，規定二級（城市）公司產品的類型、級別，從產品上使成本可控。集中采購獲得與產品相適應的供應商，提供質優價平的商品和服務。以恒大地產為例，已初步建立并完善自己的產品數據庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產品對應的建造成本相對固化、可控。戰略合作伙伴往往只要知道恒大地產在哪里拿地，做什么樣的產品，體量有多大，基本對該項目的投入已心中有數。筆者在與恒大地產的朋友交談時，對方曾表示：“我們現在項目招標很少，因為與我們合作時間長的施工單位很多，有些項目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應商跟進也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準備好了。”建立產品數據庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項目前期準備的時間，減少了大量的溝通成本，實現了房產公司快速周轉的經營訴求。
（二）加強內部管理，控制風險，實現成本管控閉合
1.加強組織結構控制，控制管理成本房地產公司在經營過程中，必須要重視公司的組織結構。健全完善的組織結構能夠在一定程度上加強公司成本控制的效果。首先，應該明確公司內部各部門的職責，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結果，也能保證各部門的核算信息真實全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務相分離的原則，以此來促進各部門之間相互監督，規避部門之間出現串通聯系的現象，從而降低風險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進行改革，很多房地產公司領導由于權限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現象出現。因此，房地產公司要對領導的權利進行合理的控制，比如公司的財務開支，要多方領導逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執行和監督分離，比如將審批權限分散到部門負責人的手上，負責人審批后，再由相關領導進行集體審批，以此來提高審批的質量。2.從風險理論角度控制經營風險站在風險理論角度，房地產公司應該建立起嚴格的內部控制管理制度，通過嚴格的規章制度，可以在很大程度上降低操作風險，也能有效避免由于個別員工的差錯導致公司發生經濟損失。從很多房地產公司破產的案例中可以發現，導致公司破產的原因很大一部分是由于公司員工或者領導操作失誤引起的。房地產公司的經營環境比較復雜，內外部的經營都需要管理控制，在經營過程中需要大量的資金投入，由于房地產項目建設回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環節出現失誤都會給公司造成嚴重的經濟損失。因此，公司內部控制管理制度的建立應該結合經營的特點，比如建立員工行為操作規范機制，對任何一個環節的操作都要進行嚴格的監督管理，以此來避免不必要的風險產生。另外，公司要加強財務方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴格審查，在相關工程完成后，要對原始憑證進行整理歸檔。另外，對于財務賬本、財務報告等重要的財務信息要進行嚴格把關，明確規定財務權限，保證財務資料的安全。嚴格規范了財務工作的嚴謹性、準確性，也能在很大程度上控制經營風險。3.形成閉合的成本管控環，動態跟蹤，實時監控目前，國內先進的房地產公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預算交付前預算結算版交付后評估再拿地版估算。從拿地到項目交付都有相應的目標成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標成本對后一版具有明確的指導作用，后一版目標成本絕對不能超前一版。在此過程中實時監控，以真實的動態成本反映成本變動情況，對超支現象提前預警，并著手優化，使得成本始終可控。項目交付后三個月形成評估報告，集中到數據庫，對下一次同類型產品的投資起一定的指導作用。
（三）重視稅費籌劃，關注溝通成本
1.重視稅費籌劃，可明顯節省成本目前，我國房地產業稅負較高，不計土地成本，應繳納的稅和費將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區間取值較寬）。稅費籌劃早已被很多房產公司重視。一旦產品定位完成，建造成本可以優化節省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費的要求也各不相同。稅費在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費的時點和要求，都需要房地產公司相關部門仔細研究。好的稅費籌劃節省成本的效果明顯。2.關注溝通成本，選用合適的第三方房地產公司經營活動中，有一項成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產公司都要面對的挑戰，拿地立項要開會、招標定標要開會、技術交底要開會、文化學習要開會……實在讓人應接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產公司遠比國內的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項目，要是不選用合適的第三方進行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應商、監理、部門內、平行部門、平臺、集團等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節省溝通成本，從而更快更好的提升企業的競爭力。
四、結語
近年來，雖然我國房地產公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發達國家的房地產公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產公司還是沒有真正認識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產公司的持續穩定發展。因此，房地產公司管理層應該高度重視成本控制，站在內部控制的角度，建立完善有效的內部控制機制，掌握好成本控制的要點，切實做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。
作者:楊華 單位:金成房地產集團有限公司
參考文獻：
[關鍵詞]房地產；內部控制；中小企業
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.001
[中圖分類號]F239.45 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02
隨著我國房地產企業的迅速發展，中小房地產企業也在崛起。由于房地產企業對資金和技術的需求強烈、受國家政策影響較大、項目周期長，為了實現高額利潤，管理者往往對房屋的開發和銷售過分關注，而忽視了內部控制的建立和完善。但房地產企業內部控制制度的建設，對控制企業的經營風險、財務風險和提高企業的管理效率至關重要。
1 S房地產公司內部控制現狀
作為一家由鋼鐵材料公司實行多元化發展而成立的房地產公司，在組織機構（如圖1所示）的設置上，沒有經過系統的規劃，機構設置不科學，沒有結合公司的實際情況，只憑借管理層的主觀意識，在借鑒其他公司機構設置方案的基礎上，設置本公司的相關機構。在組織機構崗位的職責劃分上，由于上級管理者通過口頭介紹或任務分配對工作職責和業務流程具有決定權，難免會出現職責交叉或工作疏漏。在公司的治理結構上，公司的三個自然人股東（總經理、副總經理、售樓處主管）中的一個股東――總經理，其掌握實際控制權，本應由公司股東會進行表決的重大事項均由總經理決定，股東會名存實亡。在公司的內部監督上，該公司沒有設置專門的內部審計機構或由內部審計人員履行監督檢查職能，無法做到事前防御、事中控制，盡管總經理不定期安排人員進行工作檢查，但沒有嚴格的流程規定，很容易出現疏漏。在人力資源政策上，該公司由董事長兼任總經理，副總經理兼任項目部經理，項目部副經理由總經理外甥擔任，售樓處經理由總經理兒子擔任，財務部主管由總經理親戚擔任，出納由總經理外甥女擔任，綜合部經理由當地招聘的退休在家的公職人員擔任，如表1所示。由此可見，該公司沒有建立規范的人力資源管理制度，未設立聘用標準，人員招聘未經過嚴格的招聘程序，公司呈現出典型的家族式管理；公司在職工薪酬的考核標準和辭退福利方面亦沒有明確的標準。
2 S房地產公司內部控制存在的問題
2.1 內部環境不完善
該公司的內部環境主要存在三個問題。第一，治理結構存在缺陷，大股東過于集權。公司的股東會形同虛設，也沒有設立監事會，實際控制人，即總經理集表決權、執行權、監督權于一身，導致公司的經營管理和發展規劃缺乏探討和決策機制，工作執行程序由于監督檢查不到位，容易出現紕漏，大大增加了公司的經營風險。第二，組織機構設置不科學，項目部權力過大。該公司借鑒其他公司的組織機構設置方式，在總經理辦公室下設有綜合部、項目部、售樓部、財務部四個平行機構。由于公司副總經理是專門高薪聘請的具備房地產開發經驗的管理人員，而總經理對房地產的運作流程并不熟悉，因此副總經理擁有很大的決策權，其管理的項目部很少受到制s，過大的權力導致風險加大，容易滋生貪污事件。另外，崗位職責的上傳下達，由于制度不規范導致工作交叉，降低了工作效率，導致資源浪費。第三，人力資源錄用考核缺乏標準，“內部人”過多。公司經營管理的主體是人，人力資源的管理對公司的經營管理、工作質量和效率、顧客維護、聲譽維持等都至關重要。一方面，員工的聘用未經過嚴格的招聘程序，總經理的親屬占據要職，呈現家族式管理，其他員工的招聘也只是通過小型人才市場或門戶網站，人員素質不高，工作效率低下。另一方面，員工薪酬的發放沒有明確的考核標準，總經理私下給親屬發放年終獎，造成員工忠誠度下降、積極性降低。
2.2 風險防范體系缺失
在風險識別、風險評估和風險應對上，S公司對房地產領域的風險認知不足，沒有建立完善的風險防范體系，無法較為準確地進行風險識別和分析，S公司管理層習慣于憑借主觀經驗進行決策制定，在風險發生后不能及時實行補救措施，造成矛盾突出、損失放大，影響了公司的聲譽和項目的運作進度。
2.3 控制活動不健全
內部控制活動一般包括不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統控制、財產保護控制、預算控制、績效考評控制等，該公司的控制活動主要存在以下三個問題。第一，不相容職務未分離，人員職責交叉過多。在職務設置方面，以公司財務部為例，公司的出納人員在負責管理銀行存款結算的同時，又負責銀行賬和公司賬的核對工作。由于公司規模較小，各個部門之間員工經常兼任不同部門的職責，導致人員職責交叉過多。第二，付款審批與授權不明，項目部經理高度集權。S房地產公司除了對費用報銷的審批程序、權限、管理層人員與員工在處理經濟業務過程中的審批權限做出了相關規定外，沒有建立其他的授權審批制度。由于項目部經理由副總經理兼任，總經理對房地產方面的專業能力不足，導致業務執行得不到有效監督。第三，新公司舊習慣，“白條抵庫”現象嚴重。由于部分員工是從原材料公司抽調過去的，原材料公司的“白條抵庫”現象在S房地產公司也開始出現，未對財務活動進行有效控制，增加了公司的運作風險。
2.4 信息與溝通環節薄弱
及時進行信息溝通有助于快速識別風險點并采取有效措施，對提高工作效率、完善公司決策、改善公司制度具有重要意義。S公司沒有建立暢通的信息收集與溝通渠道，難以接觸到內外部良好的經營管理意見和建議，也由于上下級溝通不暢導致責任劃分不清。該公司也會因為溝通不及時影響項目進度，即使組織會議進行了溝通，但很多意見只是懸而未決，形式化嚴重。
2.5 內部監督缺位
該公司未建立規范的監督制度，缺乏監督機制，未設立專門的內部審計機構或審計人員，財務部主任履行審計職責，兩個職責不相容崗位由同一人擔任難以發揮監督職能，不能做到事前預防、事中控制，導致工作效率和效果降低，員工工作懶散、工作態度不端正。
3 S房地產公司存在問題的原因
3.1 管理層對內部控制重視不足，重經營、輕管理
由于絕大多數中小企業沒有內部控制的概念，認為內部控制就是條條框框的規章制度，對實現經營目標沒有任何幫助，所以其只是單純追求利潤最大化，將內部控制的建立停留在表面工作上。實際上，沒有嚴格的內部控制制度，公司在經營管理上的諸多問題，不能被及時發現并加以糾正，長此以往，只會使經營陷入混亂，甚至導致破產。
3.2 公司經營規模較小，受管理成本約束
受公司經營規模的限制和管理成本的約束，公司在機構的設置和人員的安排上難以做到一應俱全，“麻雀雖小，五臟俱全”的安排對起步不久的小公司來說，成本太高，又不能發揮其應有的職能。因此，員工職責交叉的現象比較普遍，出現問題很難找到相關責任人，在職責設置上也無法做到相互牽制。
3.3 家族式管理模式，運行效率低
該公司的財務部主管、項目部副經理、售樓部經理都是總經理的親屬，是一家典型的家族企業，這種企業的通病是對外人疑心重，只相信自己人。這種管理模式導致資源配置達不到最優，檢查監督成本較低，企業自身問題難以被發現，容易出現決策失誤。
3.4 員工業務素質低，內控參與意識不強
該公司員工主要來源于總經理親屬、原公司調用和當地招聘，由于S公司的人員聘用未經過專業化途徑、正規化程序和嚴格化考核，員工素質普遍不高，沒有內控參與的意識。加之公司未組織專業培訓，員工難以把握對自身工作的要求和對公司運營的職責。
4 S房地產公司內部控制問題的解決方案
4.1 完善內部控制環境
首先，其應加強管理層對內部控制的重視。管理層對內部控制的重視程度決定了整個公司對內部控制的態度。管理人員應轉變內部控制與經營目標不相關的態度，認識到內部控制的重要性，帶頭建立并執行內部控制制度，營造高水平的內部控制環境。對于員工，應聘請內部控制專家或學者對其進行培訓，加深其對內部控制的認識，了解內部控制的概念、內涵、作用和目標，從而積極參與內部控制的建設和完善。
其次，其應完善公司的治理結構。公司應充分發揮股東會在經營方針、投資計劃、財務預算、利潤分配等重大事項的表決作用，依法行使企業的經營決策權，同時改變股東會與經理層高度重合的狀況。
最后，其應建立科學的人力資源管理體系。S公司應設置全面的人力資源考核和發展標準，并設立專門的人力資源機構或專門的人力資源負責人，一方面按照完整的程序負責人員招聘，另一方面定期組織員工有針對性地進行培訓，提升員工的工作素質，增強其對企業的責任感和認同感。
4.2 建立風險評估體系
只有建立了風險評估體系，才能對潛在的風險進行識別、分析和應對。對風險進行評估，不僅僅是對公司內部管理的缺陷進行重點關注，還要對房地產領域可能存在的風險制定應對措施，降低公司的經營風險，避免過大的損失。
4.3 設計并實施良好的控制活動
為了對企業的管理活動實施良好的控制，S企業首先應對不相容崗位人員設置進行分離，使不相容崗位相互制約，防止可能出現的問題發生。其次，S企業應規范授權審批制度，明確授權原則和權限劃分的標準，禁止越權審批。最后，對于財務部門，S企業應完善財務會計系統，對會計處理流程進行規范，同時對貨幣資金進行嚴格的控制，完善資金崗位牽制制度和資金審批制度，降低控制風險。
4.4 加強信息與溝通
首先，S企I應暢通內外部信息收集渠道，加強部門與部門之間、員工與員工之間的交流，使管理者及時了解公司有關內部控制、經營管理、決策制定等方面的信息，提高運行效率。其次，S企業應完善溝通機制，例如建立專門的電子郵箱供員工提供建議，設立專門的舉報電話，使公司及時收到員工的意見和建議。
4.5 完善內部監督
為了提高規章制度的執行效果，S公司應不定期指定專門人員對各部門進行監督檢查，以確定制度執行的有效性，還應設立專門的審計部門或指定專門的審計人員對財務部門進行監察，并將審計結果向總經理匯報。
5 結 語
本文在對S房地產公司內部控制現狀、存在的問題及原因進行分析的基礎上，結合S房地產公司的實際情況，提出了相應的解決方案，期望對中小房地產企業內部控制體系的建設和完善提供一些啟發。
主要參考文獻
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[2]秦文曙.房地產內部控制實施現狀及對策[J].當代經濟，2015（24）.
[3]劉樺.淺析房地產內部控制現狀及改善對策[J].財經界：學術版，2014（9）.
【案情簡介】小劉2003年5月在某房地產公司上班至2006年2月13日，公司未與小劉簽訂勞動合同。2003年6月被聘為售房部內勤員，工資實行基礎工資400元+浮動工資100元+崗位津貼50元。2004年3月18日公司安排小劉從事售房業務工作，工資實行基礎工資+崗位工資+效益工資+銷售提成。小劉多次要求公司為其簽訂勞動合同、繳納社會保險，但公司遲遲不予辦理。小劉于2005年12月、2006年1月全額補交了2003年5月至2006年的養老保險及醫療保險費。2006年2月13日公司以沒有新的開發項目為由辭退小劉。小劉要求公司補繳社會保險并支付解除勞動關系的經濟補償金，公司以業務人員工資為提成工資，與小劉不存在勞動關系為由拒絕支付經濟補償金。
【裁決結果】某房地產公司1、支付小劉2003年6月至2006年2月應由公司承擔的養老保險費、醫療保險費；2、支付小劉4年工作期間解除勞動關系的經濟補償金。
【評析】本案爭議的焦點有三：一是某房地產公司與小劉沒有簽訂書面勞動合同，雙方是否存在勞動關系；二是沒有同用人單位簽訂勞動合同的，用人單位是否應該為其繳納社會保險費；三是沒有同用人單位簽訂勞動合同的，用人單位辭退勞動者是否應該支付解除勞動關系的經濟補償金。
勞動和社會保障部《關于確立勞動關系有關事項的通知》（勞社部發[2005]12號）規定：一、用人單位招用勞動者未訂立書面勞動合同，但同時具備下列情形的，勞動關系成立。（一）用人單位和勞動者符合法律法規規定的主體資格；（二）用人單位依據法律制定的各項勞動規章制度適用于勞動者，勞動者受用人單位的勞動管理從事用人單位安排的有報酬的勞動；（三）勞動者提供的勞動是用人單位業務的組成部分......三、用人單位提出終止勞動關系的，應當按照勞動者在本單位工作年限，每滿一年支付一個月工資的經濟補償金。”《新疆維吾爾自治區勞動合同管理辦法》第六條規定：“用人單位必須自招用勞動者之日起與勞動者訂立勞動合同，并應當依法參加社會保險，按規定及時足額繳納社會保險費。”某房地產公司在聘用小劉時，應當按照規定與小劉簽訂勞動合同，并足額繳納社會保險費。小劉雖未與公司簽訂書面勞動合同，但已形成事實勞動關系，小劉未簽訂勞動合同的責任在公司，而公司將小劉辭退后，又以此為由，不補繳社會保險費，此種做法與法律法規相悖，應予糾正。因此，公司應支付小劉終止勞動關系的經濟補償金，并補繳小劉被辭退前公司應當承擔的社會保險費。
欄目責編：知行
二手房中介員工守則如下
1、每天準時到公司(早上：8.20上班，中午11.50—1.00休息時間，下午5.40下班)
2、打開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之樓盤。
3、打開電腦，隨時查閱公司“新間公告”、“員工論壇”等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。
4、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤，增加成交量進而增加業績(及分類廣告)。
5、本分行或本區域若有新收的匙盤，堅持拿匙看房，日積月累，區域內的所有戶型你都會了若指掌。
6、每天必須認真按質清洗十五個盤源。清洗任何盤源必須與業主徹底交流，了解真實情況。
7、洗盤過程中，了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房(每周至少一個)。
8、下決定每天找尋一個新客戶(暫時未需要，但半年內會買的客戶)
9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。
10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。
13、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增
14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，(租客到期完約否?會否另覓新居?會買房否?)做好自己的“客戶回訪“工作。
15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資(收租)
16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。
17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤(簽獨家委托)
18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。
19、業務員應多了解本市及國內房地產之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造“專家“形像。
20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結之所在記下，不要重犯。
21、工作總結(看房總結經驗)，準備第二天工作計劃(客與業主需聯系)
22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。
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滿載著收獲的2019年即將過去，充滿希望的2020年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰與機遇并存，站在新的起點上，讓我們團結起來，把握機遇，攜手并肩，求真務實，銳意進取，大膽創新，迎難而上！小編為大家準備了2021房地產公司年會發言稿范文，希望對大家有所幫助！
2021房地產公司年會發言稿范文一
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天，房地產協會全體成員齊聚一堂，共同回顧不平凡的20xx年，一起展望充滿希望的20xx年。借此機會，我代表市委對大會的勝利召開和當選的新一屆房協領導班子表示熱烈的祝賀，對大家在過去一年為房地產業的加快發展所作出的積極努力表示崇高的敬意！
20xx年，面對復雜嚴峻的經濟形勢和樓市調控政策，房地產開發企業牢牢把握穩中求進、做大總量、提升質量的基調，沉著應對，順應市場規律，大力推進項目建設，積極開展房產營銷，有力促進房地產持續健康發展，取得了顯著成績。全縣房地產開發投資、商品房供應和銷售的增速達到歷史新高。可以說，房地產行業在20xx年打了一個漂亮仗，交了一份令人振奮的答卷。
眾所周知，在經濟趨緊、政策加壓的大背景下，要想保持已有成績實屬不易，要實現高速增長就更加艱難。但過去一年的實踐證明，只要zf部門不斷改善政務服務、優化投資軟環境，及時為項目建設和銷售協調處理實際困難和問題，開發企業守規矩、講誠信，就能夠在復雜嚴峻的形勢下攻堅克難、創新突破。所以，20xx年很不平凡，既為我們今年的發展奠定了堅實基礎，也為我們今年努力實現房地產持續健康發展積累了寶貴經驗。
20xx年，房地產調控趨勢延續，以緩慢調控為主。對房地產市場而言，房地產發展的良好態勢仍將持續，區域城鎮化將為房地產發展提供持久動力。目前，我們的城鎮化率較低，相對全國平均水平差距很大。但是，這種差距也讓我們看到了發展的前景。未來5到10年，我們的城鎮化率必須每年提升2至3個百分點，每年要有10至15萬農民轉化為市民，未來幾年將是我們城鎮化的主升浪潮期。所以，房地產開發企業要順應趨勢，趁潮而上。
下一步，我將繼續堅持生態城市建設目標，加快新型城鎮化建設。隨著多條高速公路的通車，區域通達性大大增強，今年將全力促成城際輕軌開工建設，為我們更好融入核心經濟區和加快城鎮化進程打牢基礎。同時，重點城鎮的發展、城市新區建設、“城中村”改造、大學城建設、古鎮開發等，將有力擴大消費，增加剛性需求。
據初步統計，今年我們在建在售樓盤將達到126個，名義可售房源1000萬平方米，再除去部分企業自持不售的房子，實際可售房源不足800萬平方米。而今年的銷售目標要確保700萬平方米，如果不加大項目建設力度，保證足夠的開工量和預售量，極有可能面臨供應不足的尷尬。所以，20xx年房地產的發展必須要有各開發企業的全力投入。我們將真心實意為企業服好務，協調解決好具體問題，同時也將加大市場監管力度，全力維護良好的市場秩序。
希望房地產協會積極工作，充分發揮在行業自律、行業規范、行業發展等方面的積極作用，在聯系會員、城市營銷、信息服務等方面主動作為。讓我們20xx年，合力共贏，再創佳績，為金堂房地產持續健康發展做出新貢獻！
最后，祝愿大家在20xx年：金蛇飛舞，事業進步，幸福安康！
2021房地產公司年會發言稿范文二
各位同事、各位朋友：
大家晚上好！
今天是我們xx房產20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產公司管理層上臺發言。謝謝大家！
我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經歷風雨，是見不得彩虹的，任何風風雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是?
當然，能一起走到今天，實屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項目現場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發展的突破年，公司戰略目標很是高遠，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進管理人才和行業精英，不斷培養后起之秀，另一方面，將完善公司各項規章制度，確保公司經營規范、科學和人性化相結合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
借此機會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠性發展，同時，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！
2021房地產公司年會發言稿范文三
各位股東、各位員工：
大家好！
在新的一年里，我們要抓住機遇，把握當前房地產發展的良好勢頭，利用項目所處的優勢環境，挖掘資源，整合資源，集中精力打造公司的形象工程。我們要清楚認識到，只有以“品質”作為核心競爭力才能成為末來市場真正的贏家。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年里繼續保持強盛的發展勢頭，實現公司跨越式的發展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴竣考驗。為此，公司特提出20xx年工作計劃如下：
一、加強公司內部管理，提高工作效率
要進一步改革和完善公司的管理體制和經營機制，切實提高員工的思想意識和業務技能水平，挖掘每個員工的潛力，加大企業各項規章制度的貫徹執行及監督檢查的工作力度，加強內部管理及外部溝通協調，使公司日常工作更加有序，更加有效。公司是一個團隊，在這個團隊中，或負責人要承擔好分工協調的任務，發揮各人的優勢，使每個人都能心情愉悅、高效率地工作。而對于團隊中的每一個人來講，要認真對等自己的工作，明白自己在團隊中的位置，清楚自己在工作中的環節作用，與團隊中的人員多交流，多溝通，做好自己的工作，同時協助別人完成工作，營造良好的工作氛圍，只有加強人員間精誠合作，才能提高整個團隊的工作效率。
二、強化工作措施，強力推進項目建設
今年，我們公司要將祥寧項目作為公司的形象工程來打造，全力以赴抓好項目的建設。在加快推進工程進度的同時，要確保工程質和安全，加強項目施工過程各個環節的建設管理，保證項目高質、高效
按計劃推進。一是加強組織協調，指派專人進駐工地，積極加強與設計、施工、監理等單位的協調和配合，及時解決施工過程中出現的問題和困難。二是實行每月調度制度，由工程建設工作領導小組每月開項目調度會，聽取工地負責人匯報工程進度，安排部署下一月工作。三是加強工程建設管理，嚴格執行項目法人責任制、工程監理制、施工合同制、工程質量終身負責等建設管理制度，加強對工程組織、資金、投資、進度和質量管理。四是落實勞動安全防護措施，要求施工單位嚴格遵守工程建設安全生產有關管理規定，嚴格按安全標準組織施工，加強監督檢查，采取必要的安全防護措施，嚴格操作規范，消除事故隱患，確保生產安全。五是實行全過程跟蹤監督，由相關工作人員組成項目建設督查小組，對項目建設的監理、工程質量、工期進度、財務管理等每一個環節實行全過程監督和檢查。六是完善工程建設資料，建設單位、施工單位、監理單位明確專人負責各項資料的收集整理工作，保證資料的真實性、安全性和完整性，并及時歸檔管理。
三、真誠服務，確保完成年度銷售任務演講稿
樓盤銷售中心作為企業的門面，企業的窗口，員工的一言一行代表了一個企業的形象，所以要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上還要加強自己的專業知識和專業技能，廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。一是要針對當前昭平住房市場供求的實際，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙等多種形式進行宣傳，開展各種促銷活動，宣傳小區優越的位置、良好的物業管理及優質的售后服務，提高知名度和美譽度。二是要加強和做好市場調研，制定切實可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊伍，加強營銷及招商人員的業務培訓，加大銷售及招商工作力度，保證項目銷售及招商計劃的順利實現。三是以誠信、熱情、耐心、細致的服務理念展開工作，要對各個客戶及商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實力情況，及時跟蹤做好服務工作，扎實有效推進樓盤銷售工作。
我相信，只要大家帶著激情去工作，帶著愛心去奉獻，在不遠的將來，所有與xx縣xx房地產有限公司共同奮斗過的人，都會帶著驕傲去回味每一個我們共同打拼的日子，自豪的說：我們經歷了xx房地產有限公司從起步邁向騰飛的新航程。
各位股東，各位員工，滿載著收獲的20xx年即將過去，充滿希望的20xx年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰與機遇并存，站在新的起點上，讓我們團結起來，把握機遇、攜手并肩，求真務實，銳意進取，大膽創新，迎難而上，力爭盡快實現公司戰略目標，共創20xx事業新的輝煌！
一、明確一年中工作任務安排
1、在第一季度，熟悉公司的規章制度和基本業務工作。在第一季度，以業務學習為主，由于節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作。同時，理解公司設立合約部工作要求，明確合約部部門職能，清楚合約部工作任務，制定好合約部工作流程。同時本人通過合約部業務的接觸，使我對公司合約部的業務有了更好地了解，以便于工作起來更加得心順手。
2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，建寧路項目和鄭和項目市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，根據公司發展戰略及×××經營管理目標責任書的要求，組織編制部門目標責任制；工作業績考核、專項考核。綜合協調公司內部各部門的合同工作，制訂合約管理制度，負責項目合作商務談判、公司重大合同的起草及商務談判，合同的審查、核查、簽訂、監督執行，處理合同糾紛，合同統計，審核合同付款。法律顧問的聯絡、管理及合同的管理工作，建立合約臺帳。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，市場會給后半年帶來一個良好的開端，此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。
4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加上各項銷售工作開展，我相信工作最繁忙的時間
二、對合同涉及法律事項認真把關
1、要求有關各個部門送一份合同復印件到合約部存檔，比如工程部，銷售部，原部門還是留存自己的合同，拿來復印作為合約部門的臺帳留存。
2、從法律角度審查合同合法性，保障公司合法權益。我們公司的合同都要走流程，我來可以幫助別的部門在OA流程外先審核把握。合同的外在形式主要是合同的表述質量，這些質量基本上與法律規定沒有太大的關系，而是語言文字功底、邏輯推理能力、整體思維能力的綜合體現。它是合同內容的載體和外在體現形式，雖然不是直接的法律問題但同樣會直接產生不利的法律后果。認真審查合同的四個方面的內容：合同主體是否合法，合同形式是否合法，合同內容是否合法、合同訂立程序是否合法。只有合法的合同才能受到法律的保護，才能依法實現自己的目的。如果合同違法，就可能被認定為無效，不但不能達到簽訂合同的預期目的，還可能受到法律的制裁。因此，合同內容是否合法，是企業合同審查中最重要的內容。進行合同內容合法性審查應當重點審查合同內容是否損害國家、集體或第三人的利益；是否有以合法形式掩蓋非法目的的情況，是否損害社會公共利益，是否違反法律法規的規定。這幾種情況是《合同法》明確規定合同無效的情況，也是企業簽訂合同中經常會發生的情況。
3、單位目前在做兩個房地產項目，一個叫建寧路項目，一個叫鄭和項目，都是商業地產加SOHO類型的。建寧路目前還在做地下室工程，鄭和項目已出正負零。都在做內部認購，鄭和明年可能會開盤銷售。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路，爭取把工作業績做到最大化。
三、認真做好媒體投放評估小組工作
我負責該小組的主要工作，積極配合分管領導工作，認真做好具體工作事情，嚴格及時地審核策劃廣告部門在媒體上投放的效果，對與策劃有關的合同簽訂履行的審核，在簽合約付錢的時候，對具體工作內容的考察，了解這個廣告做的是否有意義，到時要形成個投放效果的意見，為領導作決策提供科學準確的意見。
四、制訂學習計劃
房地產市場不停的變化不斷調整經營思路的工作，學習對于負責合約工作的人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力保證。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。有關房地產的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆。
五、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識
公司為我提供了一個適合的職位、一個適宜的環境、一種團結協作的氛圍、一個能吸取、能發揮，能實現自身價值的平臺，我定潔身自愛、從小事做起，向集團的優秀員工和團隊學習，向集團的各級領導學習，做好公司的員工；積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。
