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第1篇

兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) | 女| 25歲（1986年9月10日）

居住地：深圳

電　話：138********（手機(jī)）

E-mail：

最近工作 [2 年4個(gè)月]

公　司：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

職　位：營(yíng)銷(xiāo)主管

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

專(zhuān)　業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

學(xué)　校：深圳大學(xué)

自我評(píng)價(jià)

為人處事認(rèn)真踏實(shí)，有很強(qiáng)的責(zé)任心；有團(tuán)隊(duì)合作精神，有激情，有較強(qiáng)的組織與溝通能力；有一線施工現(xiàn)場(chǎng)工作經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)海外大型項(xiàng)目的預(yù)算及成本管控工作，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

求職意向

到崗時(shí)間： 一個(gè)月內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

目標(biāo)地點(diǎn)： 深圳

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 部門(mén)主管

工作經(jīng)驗(yàn)

2009/8—至今：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司[ 2年4個(gè)月]

所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

營(yíng)銷(xiāo)部 營(yíng)銷(xiāo)主管

1.在《XX別苑》項(xiàng)目擔(dān)任營(yíng)銷(xiāo)主管工作，主要負(fù)責(zé)：

2.案場(chǎng)管理，保證案場(chǎng)流程規(guī)范，監(jiān)督案場(chǎng)制度的執(zhí)行，負(fù)責(zé)幫助銷(xiāo)售人員解決銷(xiāo)售過(guò)程中的各種疑難問(wèn)題；

3.負(fù)責(zé)人員招聘、確定崗位分配及管理；

4.組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，銷(xiāo)售資料、說(shuō)辭的匯總、整合、制定；

5.參與定期營(yíng)銷(xiāo)方案的制定、參與產(chǎn)品定價(jià)方案的討論、制定；

6.負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續(xù)、入住流程、房產(chǎn)證下發(fā)手續(xù)等）負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員考核工作；

7.負(fù)責(zé)成交、交款、催款工作的統(tǒng)計(jì)，與各有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)相關(guān)工作，制作報(bào)表；

8.所帶團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷(xiāo)售任務(wù)。

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2008/7--2009 /7：XX物業(yè)有限公司 [ 1年]

所屬行業(yè)： 物業(yè)管理/商業(yè)中心

商業(yè)物業(yè)管理（客戶(hù)服務(wù)、行政管理） 物業(yè)管理經(jīng)理/主管

1、負(fù)責(zé)商鋪的日常管理、協(xié)調(diào)處理投訴及安排協(xié)調(diào)維修工作；

2、協(xié)助開(kāi)發(fā)商商業(yè)管理部門(mén)對(duì)業(yè)主、包租商鋪、租賃商戶(hù)的梳理管理工作；

3、協(xié)助開(kāi)發(fā)商商業(yè)管理部門(mén)操作商鋪招商工作；

4、協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)對(duì)于商業(yè)街及商業(yè)綜合體的行政管理規(guī)范；

5、參與協(xié)調(diào)和執(zhí)行各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的參觀及考察工作；

6、監(jiān)管小區(qū)會(huì)所工作。

教育經(jīng)歷

2004/9--2008 /7 深圳大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 本科

證 書(shū)

2007/7 國(guó)家注冊(cè)二級(jí)建造師

2007/6 國(guó)家造價(jià)員資格證

2006/12 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)

2005/12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)管理；分析

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以?xún)?yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿(mǎn)意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿(mǎn)意的產(chǎn)品和服務(wù)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的開(kāi)發(fā)和管理模式從而滿(mǎn)足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實(shí)現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。

1 土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格正在以超越房?jī)r(jià)的速度急劇增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，土地政策對(duì)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來(lái)越嚴(yán)格，土地政策對(duì)企業(yè)拿地的影響越來(lái)越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時(shí)跟進(jìn)來(lái)應(yīng)對(duì)這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國(guó)有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無(wú)情地檢驗(yàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。

2 項(xiàng)目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過(guò)目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過(guò)程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。只有認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實(shí)施現(xiàn)代化管理過(guò)程中，離不開(kāi)基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類(lèi)定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無(wú)論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開(kāi)這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門(mén)的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

3 物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶(hù)提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)管理都是由專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān)，而我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。在這樣的境況下，對(duì)有志于塑立品牌、開(kāi)拓市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既擁有了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿(mǎn)意作為經(jīng)營(yíng)管理中的行為準(zhǔn)則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶(hù)部接受住戶(hù)的咨詢(xún)、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，保安部提供一天24的安全服務(wù)，綠化保潔部門(mén)保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶(hù)交流，節(jié)假日的問(wèn)候或禮品，舉辦住戶(hù)共同參加的文藝晚會(huì)）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要內(nèi)容，是為客戶(hù)提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿(mǎn)足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的需求。

4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿(mǎn)足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉惠敏，韓傳峰, 陳偉.大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理[J]. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2011，（09）.

[2] 李娜，劉守濤. 循環(huán)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)[J].上海房地, 2010，（04）.

第3篇

關(guān)鍵詞：土地政策；信貸政策；房產(chǎn)稅；業(yè)態(tài)定位；發(fā)展機(jī)會(huì)；項(xiàng)目融資；精細(xì)化管理；創(chuàng)新

一、土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格正在以超越房?jī)r(jià)的速度急劇增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，土地政策對(duì)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來(lái)越嚴(yán)格，土地政策對(duì)企業(yè)拿地的影響越來(lái)越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時(shí)跟進(jìn)來(lái)應(yīng)對(duì)這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國(guó)有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無(wú)情地檢驗(yàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。

二、項(xiàng)目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過(guò)目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過(guò)程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。

只有認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實(shí)施現(xiàn)代化管理過(guò)程中，離不開(kāi)基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類(lèi)定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無(wú)論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開(kāi)這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門(mén)的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

三、項(xiàng)目管理應(yīng)回避的風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，保證項(xiàng)目目的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過(guò)程要注意回避以下風(fēng)險(xiǎn)。

1 項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)和投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的指導(dǎo)項(xiàng)目決策。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾是對(duì)企業(yè)資金籌措和融資能力過(guò)高地估計(jì)，沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)，成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控等突發(fā)性事件的原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)。

2項(xiàng)目建設(shè)的創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)控大環(huán)境的來(lái)臨，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過(guò)去任何時(shí)候都顯得更加重要，有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤(rùn)，獲得既定利益是非常有必要的這種情形下，為了服務(wù)目的追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的差異性，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的創(chuàng)新也是極具風(fēng)險(xiǎn)的更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。政策風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的盲目性過(guò)程失誤。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律和法規(guī)，掌握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

四、提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)，科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理

要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用信息管理的方法，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。同時(shí)，要求項(xiàng)目體每一位管理人員，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)。可以說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開(kāi)展。

五、項(xiàng)目融資與產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的環(huán)境要素、自身的特點(diǎn)和需求以及市場(chǎng)規(guī)則擬定符合企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。融資方式很多，對(duì)于項(xiàng)目性非金融機(jī)構(gòu)貸款，可以采用私募股權(quán)基金。私募股權(quán)基金一般是指從事私人股權(quán)（非上市公司股權(quán)）投資的基金。私募股權(quán)基金在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有積極作用，對(duì)于急需發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、各類(lèi)消費(fèi)品制造業(yè)和消費(fèi)服務(wù)業(yè)大都以中小企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)為主，而現(xiàn)有的金融體系卻沒(méi)有為他們提供相應(yīng)的融資渠道，因此，這個(gè)領(lǐng)域就成為私募股權(quán)基金大有作為的領(lǐng)域。而房地產(chǎn)信托REITS（房地產(chǎn)投資信托基金），也開(kāi)始走入人們的視野，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可以上市流通。

如何有效避免區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品雷同，尋求差異化的產(chǎn)品供應(yīng)策略并滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)需求，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)行為時(shí)首先要解決的問(wèn)題。住宅需求的變化，充分而細(xì)致地劃分市場(chǎng)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。住宅的不動(dòng)產(chǎn)屬性，決定了產(chǎn)品供應(yīng)在規(guī)劃時(shí)就必須符合區(qū)域人文及歷史條件、充分考慮周邊現(xiàn)存物業(yè)形態(tài)、迎合區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣。

六、對(duì)房產(chǎn)稅政策解讀和對(duì)二、三線城市的展望

第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)管理；價(jià)格決定；構(gòu)成；分類(lèi)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)是價(jià)值，其構(gòu)成表現(xiàn)為土地，建筑物等貨幣表現(xiàn)形式。現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格受市場(chǎng)需求和供給的共同作用而形成。市場(chǎng)供求關(guān)系的影響具有一定的波動(dòng)性。房地產(chǎn)作為實(shí)物、權(quán)益與區(qū)位的綜合體，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，必須重視對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格特征、價(jià)格決定、價(jià)格構(gòu)成和價(jià)格分類(lèi)的研究。

1、房地產(chǎn)價(jià)格的特征

1.1地域性

房地產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)，其固定不變的區(qū)位是決定價(jià)格的一個(gè)根本因素。房地產(chǎn)地域性的特征不但使其外部效應(yīng)表現(xiàn)得更為突出，使房地產(chǎn)市場(chǎng)隱含一定的地域性壟斷。

1.2異質(zhì)性

房地產(chǎn)由于其區(qū)位、自然、經(jīng)濟(jì)的差異和建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝修、設(shè)備等方面的差別，強(qiáng)化了其異質(zhì)性。房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性主要表現(xiàn)為位置固定性、質(zhì)量差異性及面積有限性等特征，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上不能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一價(jià)格。

1.3趨升性

房地產(chǎn)價(jià)格一般具有趨升性。長(zhǎng)期來(lái)看，由于房屋使用功能的永久性與居住需求的不變性導(dǎo)致房地產(chǎn)具有增值、保值性。房地產(chǎn)商品的相對(duì)稀缺、土地供給缺乏彈性、城市人口的增加、生活方式改善、消費(fèi)者收入水平提高及技術(shù)持續(xù)進(jìn)步等多種因素決定房地產(chǎn)價(jià)格的趨升性不可避免。

1.4權(quán)益性

房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際是一種權(quán)益價(jià)格。由于價(jià)格是對(duì)依附于房地產(chǎn)上的權(quán)利的衡量，實(shí)物狀況相同的同一宗房地產(chǎn)按其不同的權(quán)益要求而可以具有不同的價(jià)格。

1.5政策性

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，其市場(chǎng)發(fā)展形態(tài)和價(jià)格水平受到政府政策的重要影響。土地市場(chǎng)受政府的嚴(yán)格把控，土地的權(quán)屬性質(zhì)、稀缺性以及耕地保護(hù)的必要性決定了政府一定要直接參與土地資源的配置。政府的各類(lèi)土地利用規(guī)劃以及相關(guān)土地保護(hù)政策都會(huì)對(duì)區(qū)域土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響。國(guó)家和地方各種宏觀經(jīng)濟(jì)政策及房地產(chǎn)業(yè)本身的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。

1.6多樣性

房地產(chǎn)價(jià)格既可以用買(mǎi)賣(mài)價(jià)格即出售價(jià)格表示，也可以用一定期間的收益，即租賃價(jià)格表示。租金代表一定期間的收益，將收益以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，就可能得到買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。

2、房地產(chǎn)價(jià)格的決定

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商品的價(jià)格及變化趨勢(shì)由供給與需求共同決定；反之，房地產(chǎn)商品的價(jià)格水平及變化又引導(dǎo)供求數(shù)量的調(diào)整。房地產(chǎn)供給是指在一定市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)的生產(chǎn)者或持有者愿意并能夠提供給市場(chǎng)的房地產(chǎn)數(shù)量，它反映出市場(chǎng)條件與生產(chǎn)者或持有者供應(yīng)意愿之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。這里的市場(chǎng)條件包括房地產(chǎn)價(jià)格、需求者收入水平、相關(guān)商品的價(jià)格，建材、家具等互補(bǔ)品、消費(fèi)者偏好、廠商營(yíng)銷(xiāo)手段和價(jià)格預(yù)期等。在房地產(chǎn)供小于求時(shí)，形成賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格上升，供給增加，需求出現(xiàn)減少，實(shí)現(xiàn)均衡。反之亦然，市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的結(jié)果是最終趨向于市場(chǎng)均衡。

3、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價(jià)格主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)兩大部分構(gòu)成。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售房屋的過(guò)程中發(fā)生的士地取得、建筑安裝、市政配套、營(yíng)銷(xiāo)管理等各種支付。利潤(rùn)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入中扣除成本和稅金以后的余額，利潤(rùn)總額往往由營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資收益和營(yíng)業(yè)外收支差額三部分構(gòu)成。開(kāi)發(fā)成本是決定開(kāi)發(fā)企業(yè)回報(bào)以及下一生產(chǎn)周期房地產(chǎn)供應(yīng)的重要因素。只有房地產(chǎn)價(jià)格等于或大于開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商才能補(bǔ)償耗費(fèi)的資金，開(kāi)發(fā)活動(dòng)才能夠持續(xù)下去。開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成是以生產(chǎn)費(fèi)用為理論基礎(chǔ)的成本價(jià)格的組合，它與市場(chǎng)價(jià)格有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)涉及較多環(huán)節(jié)，所以開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成包含較多內(nèi)容。以住宅開(kāi)發(fā)為例，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)核算看，主要包含以下幾部分。

（1）土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。由于土地自然供給有限，經(jīng)濟(jì)供給缺乏彈性，土地費(fèi)用在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比例有逐步上升的趨勢(shì)。

（2）前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，即房屋建筑安裝造價(jià)，它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例較大。市政公共設(shè)施費(fèi)用。

（3）管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等，一般在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例較小。

（4）貸款利息。貸款利息的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小以及融資額度的多少等因素具有密切關(guān)系，其所占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

（5）稅費(fèi)。包含稅收和行政性費(fèi)用兩部分。

4、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)

房地產(chǎn)與一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊運(yùn)行規(guī)律，決定了房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)形式具有多樣性。不同的分類(lèi)方式以及不同的價(jià)格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分類(lèi)：

（1）成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。

（2）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府確定價(jià)。

（3）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格。

（4）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格。

（5）總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。

（6）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格。

（7）買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、抵押價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格。

（8）現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格。

（9）起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。

（10）保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。

參考文獻(xiàn)

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[2]朱丹.地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系不同觀點(diǎn)分析.商情，012年

[3]王麗玫，李廣輝.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析.廊坊師范學(xué)院學(xué)報(bào)：自然科學(xué)版，2008年

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營(yíng)；經(jīng)濟(jì)雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過(guò)政府長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平不斷進(jìn)步，經(jīng)營(yíng)方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)管理思路和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場(chǎng)中生存下來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價(jià)值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中要充分利用其雙重性的特點(diǎn)，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，使之能夠在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）雙重管理

1.價(jià)值鏈管理

企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造來(lái)源于一系列經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)活動(dòng)，包括設(shè)計(jì)、采購(gòu)、生產(chǎn)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)等，不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之間的有機(jī)聯(lián)系就是企業(yè)的價(jià)值鏈，價(jià)值鏈中所有能夠創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)稱(chēng)為價(jià)值活動(dòng)，企業(yè)的價(jià)值鏈和價(jià)值活動(dòng)客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實(shí)施方式以及價(jià)值活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果，基于價(jià)值鏈的管理就是對(duì)企業(yè)所有價(jià)值活動(dòng)的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)活動(dòng)成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價(jià)值鏈上任何環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會(huì)影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實(shí)，也就是對(duì)價(jià)值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營(yíng)水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價(jià)值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計(jì)分卡管理工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革不斷深化，政府政策的不斷出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，生存和滅亡成為了每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需的重要突破口，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)最強(qiáng)有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過(guò)分依賴(lài)政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競(jìng)爭(zhēng)和淘汰機(jī)制，對(duì)行業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實(shí)是必要的，能夠刺激其主動(dòng)找尋適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展策略，進(jìn)行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)

每一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中都會(huì)表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過(guò)程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價(jià)值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會(huì)造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會(huì)造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問(wèn)題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢(shì)短時(shí)間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營(yíng)管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進(jìn)行雙重管理工作時(shí)也暴露出了一定的問(wèn)題，表現(xiàn)為實(shí)際操作中指定指標(biāo)計(jì)劃完成不理想時(shí)考核難以進(jìn)行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問(wèn)題。

（一）國(guó)際平衡計(jì)分卡的應(yīng)用

不同時(shí)期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)自身的發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計(jì)分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來(lái)說(shuō)十分適用。

1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定

平衡計(jì)分卡能夠同時(shí)設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈管理更加傾向于對(duì)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計(jì)分卡同時(shí)設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的雙重管理

平衡計(jì)分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時(shí)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績(jī)效考核中占有同樣的比重。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率、利潤(rùn)率等內(nèi)容，非財(cái)務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶(hù)滿(mǎn)意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對(duì)盈利的過(guò)分追求，對(duì)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。

3.結(jié)果性和驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)

這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實(shí)現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)則用于了解策略實(shí)行過(guò)程中發(fā)生的變化對(duì)最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計(jì)分卡對(duì)驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)最終結(jié)果的預(yù)見(jiàn)性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠預(yù)見(jiàn)性的進(jìn)行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）雙重內(nèi)部控制

1.不相容職務(wù)分離

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴(yán)格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價(jià)值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機(jī)制，形成完善嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財(cái)務(wù)管理工作入手，形成嚴(yán)格的會(huì)計(jì)人員崗位責(zé)任制，明確不同會(huì)計(jì)崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購(gòu)、驗(yàn)收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開(kāi)具和收款職務(wù)之間相互分離，同時(shí)明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開(kāi)發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負(fù)責(zé)部門(mén)之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過(guò)程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)周期行業(yè)，需要通過(guò)對(duì)資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過(guò)提高資金的有效性來(lái)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來(lái)縮短預(yù)售時(shí)間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流等敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測(cè)來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)中可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項(xiàng)要行使報(bào)告和集體決策制度，減少?zèng)Q策失誤和舞弊行為風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要形成財(cái)務(wù)預(yù)警的短期和長(zhǎng)期預(yù)警機(jī)制，將不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為遠(yuǎn)期和當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，選擇不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的不利影響程度和規(guī)模。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價(jià)值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動(dòng)，采用平衡計(jì)分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，改善盈利能力，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國(guó)人民大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

第6篇

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)；管理；建議

房地產(chǎn)的發(fā)展空間大，各個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)，都想在這個(gè)前景很好的產(chǎn)業(yè)中分一杯羹，因此也使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得激烈。很多的房地產(chǎn)企業(yè)由于屬與對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管理，而使競(jìng)爭(zhēng)力減弱，最終被是市場(chǎng)淘汰。而還在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)就要引以為戒，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，可將企業(yè)打造成一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，在人力資源上，要優(yōu)化其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，吸引更多的人才來(lái)到企業(yè)，在企業(yè)財(cái)務(wù)上，控制財(cái)務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)的發(fā)展上，制定與企業(yè)相符合的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。下面從多個(gè)角度探析房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。

1 以可持續(xù)發(fā)展理論為指導(dǎo)

1.1 將所有與房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益提高，尤其是環(huán)境效益。針對(duì)房地產(chǎn)而言的環(huán)境效益是指，在項(xiàng)目確定以及開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，保證可利用的資源能夠發(fā)揮最大的價(jià)值。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候，都要考慮環(huán)境的因素，以環(huán)境的承載力為依托，開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候，要檢查發(fā)展戰(zhàn)略，做到合理循環(huán)的利用資源，重視資源的開(kāi)發(fā)與利用，而且還要在利用之后，保護(hù)其資源。在建設(shè)中可能會(huì)給環(huán)境造成污染，但是一定要做到，將污染降到最低，以免項(xiàng)目建設(shè)破壞當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境。如果在建設(shè)中干擾了當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，該項(xiàng)目的效益也受到損傷，為了使項(xiàng)目能夠更好地服務(wù)社會(huì)，就要保證項(xiàng)目具有環(huán)境效益。

1.2 房地產(chǎn)事業(yè)能為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造利益，因此在建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，要保證該項(xiàng)目具有與經(jīng)濟(jì)效益。所有的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，都是為了獲得較高的效益，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，運(yùn)用科學(xué)的管理手段，并且使用先進(jìn)的技術(shù)才能保證項(xiàng)目的效率提高。因?yàn)榭茖W(xué)的管理與技術(shù)能夠?qū)⑴c房地產(chǎn)有關(guān)的資源合理利用，還能將污染與浪費(fèi)減少，從而廢棄物也降低。如果在項(xiàng)目建設(shè)上使用科學(xué)的管理和技術(shù)就能使項(xiàng)目的質(zhì)量有了科學(xué)的保證，而且還能將項(xiàng)目的成本降低，更能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利益，最終實(shí)現(xiàn)多贏。

1.3 房地產(chǎn)在建設(shè)中可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，除此之外，還能創(chuàng)造社會(huì)效益。房地產(chǎn)的社會(huì)效益一般都是指項(xiàng)目在建設(shè)結(jié)束后的效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目在結(jié)束后，供人們使用，如果一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠能夠讓人們的生活水平以及文化能力提高，使人類(lèi)與社會(huì)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，那么這個(gè)就屬于項(xiàng)目的社會(huì)效益。人們的需要是當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展要求，但是不能損害后人的利益，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也是如此，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)的直接目的，而社會(huì)的效益確實(shí)每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都要遵守的最后目標(biāo)。

2 引進(jìn)人才

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)完成的工程，而開(kāi)發(fā)的過(guò)程其實(shí)就是將所有的資源整合，而這個(gè)整合還要有一定的意義。保證所有參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資源都能夠有效的利用，這樣才能使一個(gè)項(xiàng)目成功。在這個(gè)整合的過(guò)程中，從項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃、對(duì)項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)到工程的正式施工最后到項(xiàng)目銷(xiāo)售都不能缺少人才。如果沒(méi)有了人才，上述的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能失去準(zhǔn)確性。特別是在調(diào)研方面，對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確估計(jì)，才能科學(xué)的開(kāi)展建設(shè)。如果在這一階段市場(chǎng)已經(jīng)飽和，不需要更多的房屋，那么在繼續(xù)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)于企業(yè)發(fā)展不利。在設(shè)計(jì)以及施工中如果缺少了人才，設(shè)計(jì)的方案中會(huì)有很多錯(cuò)誤，以至于后期的施工無(wú)法進(jìn)行，而施工缺少人才，工程的質(zhì)量就沒(méi)有保證，可見(jiàn)人才的重要性。因此當(dāng)今時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要想發(fā)展，就要更加重視人才。可以把引進(jìn)人才的目標(biāo)，放在高端人才上。很多的人才是因?yàn)闆](méi)有機(jī)會(huì)才不能發(fā)揮才能，因此房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)人才的時(shí)候，要給予機(jī)會(huì)。我國(guó)有很多高校都在培養(yǎng)與房地產(chǎn)有關(guān)的人才，因此企業(yè)在管理人才上，可以與各大高校合作，可以在學(xué)校實(shí)施定點(diǎn)培養(yǎng)的計(jì)劃，在學(xué)生完成學(xué)業(yè)之后，可以直接到企業(yè)上班，這種做法，一方面，解決了學(xué)生的就業(yè)問(wèn)題，一方面企業(yè)也不需要花太多的時(shí)間去尋找人才。

3 注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)在不斷的發(fā)展中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)正在不斷的提升，尤其是在全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就必須注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。而全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，全球的房地產(chǎn)行業(yè)都經(jīng)過(guò)了大的洗滌，很多房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善而倒閉，實(shí)則就是企業(yè)爆發(fā)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策得到了復(fù)蘇，房地產(chǎn)泡沫得到了有效的抑制，但是加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制同樣重要。因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境是變幻莫測(cè)，所以在財(cái)務(wù)管理中，首先就必須企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的開(kāi)展，從傳統(tǒng)的事后控制轉(zhuǎn)移到事前控制上來(lái)，這就需要在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中樹(shù)立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；其次就是在工程項(xiàng)目加強(qiáng)成本的控制，盡可能地對(duì)現(xiàn)有的施工工藝進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善，切實(shí)加強(qiáng)新工藝技術(shù)的應(yīng)用，并緊密結(jié)合項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行可行性論證，才能更好地促進(jìn)整個(gè)工程安全高效的完成；最后就是在整個(gè)項(xiàng)目完成之后，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)其的維護(hù)管理，切實(shí)提高自身抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4 加快企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

隨著全球一體化進(jìn)程的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)也是前所未有，雖然機(jī)遇往往與挑戰(zhàn)并存，但是在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展的唯一出路就轉(zhuǎn)型升級(jí)，而這就需要企業(yè)加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對(duì)現(xiàn)有的發(fā)展戰(zhàn)略及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，并在不斷的發(fā)展中促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，才能更好地成為行業(yè)的佼佼者。在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中，經(jīng)營(yíng)管理是戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)之根本，所以在做好上述工作的同時(shí)，還應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中切實(shí)注重市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改進(jìn)和規(guī)范，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。著力構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理模式，不斷提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)注重企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新和發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)新形勢(shì)下如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行探討具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。因而作為新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須充分意識(shí)到可持續(xù)發(fā)展在整個(gè)企業(yè)發(fā)展中的作用，并在整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理全程以可持續(xù)發(fā)展理念為指導(dǎo)，致力于自身人才競(jìng)爭(zhēng)力的提升，注重財(cái)務(wù)管理的同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]喬敏.新形勢(shì)下的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理[J].經(jīng)濟(jì)師，2014，7：285+289.

第7篇

1.1地理位置的不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進(jìn)行運(yùn)作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)首先考慮該項(xiàng)目的地理位置是否符合企業(yè)運(yùn)作所需要的交通、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)和文化等需求。

1.2項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點(diǎn)決定了企業(yè)在投資過(guò)程中必須承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，具體體現(xiàn)在以下2點(diǎn)：①由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，所以，可能會(huì)受到一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)需求和國(guó)家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動(dòng)性，在很大程度上使其在競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)局面。

1.3投資建設(shè)的成本高

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開(kāi)發(fā)成本比較大，如果沒(méi)有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)比較高，如果企業(yè)沒(méi)有堅(jiān)固的基礎(chǔ)，就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項(xiàng)建筑工程的建成不僅需要花費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，現(xiàn)代建筑越來(lái)越趨向于美觀時(shí)尚，同時(shí)，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長(zhǎng)了房地長(zhǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。

1.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多

目前，在我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門(mén)與其他的社會(huì)管理部門(mén)相聯(lián)系，比如交通管理部門(mén)、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門(mén)、城市規(guī)劃管理部門(mén)和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)等。企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須協(xié)調(diào)處理與各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6項(xiàng)目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設(shè)計(jì)圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個(gè)過(guò)程的時(shí)間是非常長(zhǎng)的。由于各個(gè)環(huán)節(jié)都是獨(dú)立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成了一定的消極影響。

1.7受?chē)?guó)家政策因素的影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)作為全國(guó)企業(yè)中的一份子，其運(yùn)作狀態(tài)必然受?chē)?guó)家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時(shí)何地，都要嚴(yán)格遵守國(guó)家經(jīng)濟(jì)、法律制度，將國(guó)家利益放在首要地位。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題

2.1缺乏項(xiàng)目建設(shè)的成本管理意識(shí)

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對(duì)項(xiàng)目造價(jià)成本的預(yù)算。俗話說(shuō)，“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一樣的，如果管理者在事前沒(méi)有一個(gè)明確的預(yù)算成本作為約束，就很有可能會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中出現(xiàn)鋪張浪費(fèi)的情況，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。

2.2企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點(diǎn)在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進(jìn)而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。

2.3缺乏對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的分析和總結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面的影響，很容易在競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)，摒棄劣勢(shì)。

2.4沒(méi)有準(zhǔn)確掌握各方面的動(dòng)態(tài)信息

企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時(shí)俱進(jìn)。所謂“與時(shí)俱進(jìn)”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境等，及時(shí)了解各方面的信息動(dòng)態(tài)。從目前的發(fā)展情況來(lái)看，許多企業(yè)并未準(zhǔn)確掌握信息的動(dòng)態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動(dòng)的地位。

3經(jīng)營(yíng)管理的原則

3.1堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來(lái)》報(bào)告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿(mǎn)足其需求的權(quán)力為前提來(lái)滿(mǎn)足當(dāng)代人自身的需求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又要注重該項(xiàng)目的環(huán)境效益、社會(huì)效益，不能以損害環(huán)境和社會(huì)的長(zhǎng)久利益為前提來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。

3.2堅(jiān)持創(chuàng)新性原則

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展必不可少的推動(dòng)力，小至個(gè)人、家庭，大到社會(huì)、國(guó)家，各個(gè)社會(huì)角色和群體無(wú)不需要?jiǎng)?chuàng)新。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

3.3堅(jiān)持科學(xué)定位的原則

市場(chǎng)是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)因素，任何企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位之前都必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應(yīng)對(duì)變化莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境，中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場(chǎng)的分析和定位，盡量在掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場(chǎng)劃分為多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，從細(xì)分市場(chǎng)中選擇一個(gè)或多個(gè)作為自己的目標(biāo)市場(chǎng)。只有這樣，才能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.4堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合相結(jié)合原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個(gè)內(nèi)部信息管理系統(tǒng)，安排專(zhuān)業(yè)的內(nèi)部信息管理人員負(fù)責(zé)掌控企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的所有數(shù)據(jù)和信息，并根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息的反饋及時(shí)調(diào)整企業(yè)的開(kāi)發(fā)和管理策略，對(duì)影響企業(yè)運(yùn)作的環(huán)境因素進(jìn)行優(yōu)化、組合、調(diào)配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經(jīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

4經(jīng)營(yíng)管理的方法

4.1培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應(yīng)

企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質(zhì)的人才作為支撐。對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識(shí)、能獨(dú)立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應(yīng)加大對(duì)企業(yè)職工的考核力度，經(jīng)常召開(kāi)職工教育大會(huì)，提高職工的自我角色意識(shí)，同時(shí)，還應(yīng)該建立和完善職工培訓(xùn)制度，定期對(duì)職工的工作能力和素質(zhì)進(jìn)行培訓(xùn)。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工。

4.2加強(qiáng)對(duì)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的控制

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了擴(kuò)大或占領(lǐng)市場(chǎng)而做出的一切決策所形成的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)按照來(lái)源的不同，主要可以分為企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)；按照內(nèi)容的不同，可分為投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是不可能避免的，我們只能盡量降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。要做到這點(diǎn)，企業(yè)就必須建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制體系，形成一個(gè)專(zhuān)業(yè)的防范風(fēng)險(xiǎn)的體系。

4.3適應(yīng)新形勢(shì)，實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標(biāo)決策方面實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)而提高目標(biāo)定位的準(zhǔn)確性和決策的規(guī)范性，實(shí)施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念。

5結(jié)束語(yǔ)

第8篇

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。

第四條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案制度，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求信息和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況及誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)情況。

第六條省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市和縣(市)人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)以及發(fā)展和改革、規(guī)劃、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)，按照規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的管理工作。

第七條縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和本省有

關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度、業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度的情況實(shí)施監(jiān)督。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第八條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行注冊(cè)登記。工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到工商行政管理部門(mén)的征求意見(jiàn)函之日起5個(gè)工作日內(nèi)，出具書(shū)面意見(jiàn)。

第九條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)注冊(cè)資本金在五百萬(wàn)元以上；

(二)有四名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員，一名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)人員。

第十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，

持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：

(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

(二)企業(yè)章程；

(三)驗(yàn)資證明；

(四)法定代表人的身份證明；

(五)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同；

(六)企業(yè)辦公用房的房屋所有權(quán)證明或者房屋租賃合同。

第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定和管理，依照國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。

未取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得越級(jí)承攬項(xiàng)目：

(一)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模不予限制；

(二)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)二十五萬(wàn)平方米；

(三)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)十五萬(wàn)平方米；

(四)四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)十萬(wàn)平方米。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、

土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況，會(huì)同有關(guān)部門(mén)編制本行政

區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。并根據(jù)批準(zhǔn)后的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，會(huì)同規(guī)劃、土地等行政主管部門(mén)，擬定本行政

區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，按照規(guī)定的程序組織實(shí)施。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須自取得土地使用權(quán)之日起15日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的下列事項(xiàng)如實(shí)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：

(一)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

(二)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

(三)資本金到位和開(kāi)發(fā)建設(shè)投資完成情況；

(四)拆遷補(bǔ)償安置情況；

(五)開(kāi)工日期和建設(shè)進(jìn)度情況；

(六)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)記錄的其他事項(xiàng)。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。并專(zhuān)項(xiàng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，不得擅自變更項(xiàng)目和用地的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)。確需變更的，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

第十七條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到綜合驗(yàn)收申請(qǐng)之日起日內(nèi)，組織規(guī)劃、市政、電力等部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期進(jìn)行綜合驗(yàn)收。未經(jīng)綜合驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第十八條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，其籌集的資本金占項(xiàng)目剩余投資總額的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托合同。合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。

第二十條商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或者按建筑面積計(jì)價(jià)。商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第二十一條計(jì)算商品房的面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)公布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及其他有關(guān)規(guī)定。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得預(yù)售商品房。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購(gòu)買(mǎi)人出示商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的批準(zhǔn)文號(hào)。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得的款項(xiàng)，必須按規(guī)定用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。

第二十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購(gòu)買(mǎi)人出示下列文件：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)；

(三)土地使用權(quán)證書(shū)；

(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(五)竣工驗(yàn)收的備案證明。

第二十六條銷(xiāo)售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案及住宅小區(qū)各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積、用地面積和承諾事項(xiàng)，在項(xiàng)目所在地或者銷(xiāo)售地點(diǎn)進(jìn)行公示，并不得對(duì)商品房的質(zhì)量、面積、性能和周?chē)h(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第二十七條銷(xiāo)售商品房設(shè)有樣板房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付商品房的質(zhì)量、設(shè)施、裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第二十八條銷(xiāo)售商品房時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)推薦使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本簽訂書(shū)面合同。

第二十九條商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)0題1的2，3房4地5產(chǎn)6開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并具體載明使用注意事項(xiàng)。

第三十條在商品房保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?qū)ι唐贩窟M(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)。經(jīng)檢測(cè)確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房，其檢測(cè)費(fèi)用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)；經(jīng)檢測(cè)確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的，其檢測(cè)費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。

第五章法律責(zé)任

第三十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，對(duì)有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過(guò)三萬(wàn)元；對(duì)沒(méi)有違法所得的，處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第三十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)的工作人員違反本規(guī)定，有下列行為之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定核發(fā)資質(zhì)證書(shū)的；

(二)向不具備商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預(yù)售許可證明的；

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成功經(jīng)營(yíng)；管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也異軍突起，發(fā)展速度驚人，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量急劇增加，帶來(lái)了負(fù)面的影響，也就是現(xiàn)在社會(huì)上存在的供大于求的現(xiàn)象，也催生了激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著人們的生活水平的提高，對(duì)住房提出了更高的要求，以品牌經(jīng)營(yíng)為核心，房地產(chǎn)企業(yè)如果想保持自己在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，必須有成功經(jīng)營(yíng)模式，現(xiàn)在的普遍的成功經(jīng)營(yíng)模式是：以品牌經(jīng)營(yíng)為核心，以科學(xué)先進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部管理和外包管理為基本素質(zhì),應(yīng)具備房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目管理和物業(yè)管理三大技能,謀求在建項(xiàng)目數(shù)量和管理能力的平衡、品牌發(fā)展和業(yè)務(wù)擴(kuò)展的平衡、企業(yè)文化建設(shè)的平衡以及企業(yè)知名度和企業(yè)美譽(yù)度的平衡。怎樣打造房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)模式呢？它現(xiàn)在成為房地產(chǎn)企業(yè)研究的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。

1.淺析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，而企業(yè)管理體制改革的速度跟不上，于是導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)管理上出現(xiàn)諸多問(wèn)題。以前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，房地產(chǎn)企業(yè)管理模式單一，現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，更是凸顯了房地產(chǎn)企業(yè)的管理問(wèn)題。例如，房地產(chǎn)企業(yè)很少注重房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系的設(shè)立，企業(yè)不注重品牌意識(shí)，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的人員技術(shù)水平跟不上發(fā)展步伐，在確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前未進(jìn)行科學(xué)研究等。眾所周知，經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)企業(yè)的主導(dǎo)者，它決定未來(lái)企業(yè)的發(fā)展與衰落。這些管理問(wèn)題直接遏制著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，如何打造房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)模式是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的話題之一。

2.剖析如何打造中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)管理模式

2.1房地產(chǎn)企業(yè)須將品牌經(jīng)營(yíng)作為管理核心

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越激烈，商品住房的種類(lèi)也五花八門(mén)。近年來(lái)，人們的生活水平得到了極大地提高，對(duì)住房也有自己的要求。所以這引起了很多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，開(kāi)始重視自己的品牌建設(shè)，主要圍繞人們的大眾需要進(jìn)行建設(shè)，來(lái)吸引更多的客戶(hù)，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已將品牌經(jīng)營(yíng)作為管理核心，打造企業(yè)品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略決策。21世紀(jì)，一個(gè)信息時(shí)代，現(xiàn)在人們都注重品牌的知名度，形成了品牌效應(yīng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在開(kāi)展自己的品牌經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。舉一個(gè)真實(shí)的例子：資金宏厚的萬(wàn)科地產(chǎn)集團(tuán)，在全國(guó)的市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)地調(diào)研，經(jīng)過(guò)整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的研究，最終以“建筑無(wú)限生活”為主題，作為自己的品牌口號(hào)，并為自己的品牌舉辦相關(guān)會(huì)及設(shè)計(jì)廣告等，這極大地提高了萬(wàn)科地產(chǎn)的知名度，也使萬(wàn)科地產(chǎn)成為中國(guó)第一個(gè)國(guó)家認(rèn)定的房地產(chǎn)類(lèi)的馳名商標(biāo)。當(dāng)企業(yè)的品牌已經(jīng)在消費(fèi)者中有好的口碑時(shí)，這就可是使自己的品牌得到擴(kuò)展，比如說(shuō)企業(yè)推出了新產(chǎn)品，由于品牌效應(yīng)，可以減少新產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這就是品牌帶來(lái)的無(wú)形且巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著品牌效應(yīng)的作用越來(lái)越大，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷加大投資品牌經(jīng)營(yíng)的研究，在保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)占有的份額。有些中小企業(yè)沒(méi)注重品牌經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在已紛紛退出市場(chǎng)。現(xiàn)在的知名度高的房地產(chǎn)企業(yè)已深深獲得消費(fèi)者的信任，這就讓他們考慮的時(shí)間變短，直接能夠做出購(gòu)買(mǎi)決定，無(wú)形中帶來(lái)了更大的經(jīng)濟(jì)利益。從表面上看，品牌經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上的投資看不到實(shí)際的收益，但是在無(wú)形中，已給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)數(shù)以?xún)|計(jì)的回報(bào)。除此更有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指定擴(kuò)張戰(zhàn)略，有品牌的知名度作為保障，企業(yè)能進(jìn)行開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

總而言之，品牌策略是房地產(chǎn)企業(yè)的重要發(fā)展戰(zhàn)略，而品牌經(jīng)營(yíng)更是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，它直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的未來(lái)。

2.2探究房地產(chǎn)企業(yè)重視內(nèi)部管理和外包管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)除了主要實(shí)施品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略外，還應(yīng)關(guān)注內(nèi)部管理和外包管理。首先說(shuō)下內(nèi)部管理，內(nèi)部管理是企業(yè)的素質(zhì)之一。管理企業(yè)的員工是內(nèi)部管理的基本工作，再次基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)做好標(biāo)準(zhǔn)化管理和保證項(xiàng)目的質(zhì)量。俗話說(shuō)：“無(wú)規(guī)矩不成方圓”，管理工作必須有自己的組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度，同時(shí)形成自己的企業(yè)文化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得良好的健康發(fā)展，必須有自己特色的內(nèi)部管理體系，這是房地產(chǎn)企業(yè)成功的不可或缺因素之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的保證是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，制定的企業(yè)制度是為了達(dá)到更高的工作效率，還能夠?qū)T工凝聚在一起，一起為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。而外包管理，它是另一個(gè)基本素質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)投標(biāo)項(xiàng)目之后，并不是自己去開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理、監(jiān)督等，而是采取外包的形式，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)去選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、施工單位等，來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)自己的項(xiàng)目，這樣能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)內(nèi)部資金能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣的話，企業(yè)可以將自己的資金投入新的項(xiàng)目，使自己的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力更壯大，所以外包管理是房地產(chǎn)企業(yè)的基本元素之一。

2.3分析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目管理和物業(yè)管理是房地產(chǎn)成功的不可缺少的技能

如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的能力，那么這個(gè)企業(yè)將不會(huì)得到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，前期需要有預(yù)期的銷(xiāo)售計(jì)劃，也就是營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。如果進(jìn)行盲目地開(kāi)發(fā)，而不研究后期的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，這將會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。所以在做營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，需要考慮這幾個(gè)元素。首先要做好市場(chǎng)調(diào)研，了解現(xiàn)在消費(fèi)者的需求；其次要和一些專(zhuān)業(yè)的廣告設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合作，達(dá)成理念意向。項(xiàng)目管理房地產(chǎn)企業(yè)就成立的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司賦予的職能，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)成功時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的分公司來(lái)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，這就關(guān)系到企業(yè)的后期獲得的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)要組建技術(shù)水平高的團(tuán)隊(duì)來(lái)保證項(xiàng)目的質(zhì)量和銷(xiāo)售額，所以項(xiàng)目管理是企業(yè)的重要技能之一。物業(yè)管理是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程別是售后的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作，物業(yè)管理公司的出現(xiàn)有兩種形式，一種是房地產(chǎn)企業(yè)承包給別的公司，另外是從事項(xiàng)目管理的公司轉(zhuǎn)變而成，現(xiàn)在由于承包給別的公司出現(xiàn)管理人員素質(zhì)低下，經(jīng)常與業(yè)主鬧糾紛，損害企業(yè)的形象，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建自己的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，在物業(yè)建成后移交給物業(yè)公司過(guò)渡管理，待物業(yè)業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模可按相關(guān)規(guī)定由業(yè)主自治或選聘其他物業(yè)公司進(jìn)行管理，這樣既能迅速解決物業(yè)交接初期的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商因各種原因產(chǎn)生摩擦，又能輔助企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)。

3.深度解析房地產(chǎn)成功的保障因素

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目越多，就要分配資源進(jìn)行管理項(xiàng)目，這兩者之間的調(diào)度是考核房地產(chǎn)的管理能力指標(biāo)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多時(shí)，如果管理能力不足，則會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量的下降，也嚴(yán)重威脅了企業(yè)的發(fā)展。所以要科學(xué)地調(diào)整項(xiàng)目數(shù)量和管理能力的關(guān)系。另外，投資在品牌經(jīng)營(yíng)的力度不要過(guò)大，否則業(yè)務(wù)拓展有限，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上的浪費(fèi)。在打造自己的品牌時(shí)，除了擴(kuò)大知名度外，一定通過(guò)質(zhì)量保證，來(lái)提高企業(yè)的美譽(yù)度，這才是房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障。因此知名度、美譽(yù)度這兩個(gè)因素需要與企業(yè)并存。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，但是正是由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶來(lái)了供大于求的現(xiàn)象，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)是否健康發(fā)展直接影響我國(guó)的經(jīng)濟(jì)，可見(jiàn)其地位的重要性。現(xiàn)在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式仍面臨著嚴(yán)峻的問(wèn)題，必須要運(yùn)用成功的經(jīng)營(yíng)管理模式，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上旺盛競(jìng)爭(zhēng)力，讓房地產(chǎn)企業(yè)走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)：