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統計分析方法是指使用統計方法對要分析的對象進行定性和定量分析，從而得出想要的數據。統計分析方法具有目的性、數據性以及時效性等特點，即統計分析必然會有一定的目的并且涉及到大量的數據信息，這些信息具有一定的時間限制，而統計分析就是要對這些數據信息進行整理和綜合。常用的統計分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數量關系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡單到復雜、從表面到內部等，所以在對研究對象進行分析時使分析結果更加客觀和可靠。數量關系分析法是指應用統計學的方法根據經濟情況對研究對象進行分析，常用的方法包括對比分析法、綜合評價分析法、平衡分析法、因素分析法和相關分析法等。
二、構建房地產開發水平的不同指標
構建房地產開發水平的不同指標包括房地產開發的總體評價體系和評價指標的選擇原則兩方面。（一）房地產開發的總體評價體系。房地產開發的總體評價體系有很多典型的指標，其中包括規模性指標、潛在性指標和盈利性指標等。規模性指標包括房地產開發企業的數量、從業人數、開發企業的總資產、開發企業的投資總額、企業的年營業收入和銷售總面積等六個方面。潛在性指標包括未竣工的房屋總面積、開發企業的土地儲備面積、住宅的出售價值、年均銷售增長率和年經營收入增長率等五個方面。盈利性指標包括房地產開發的凈利潤、總利潤、總資產回報率和凈利潤率等四個方面。這些指標都是對房地產開發水平的總體評價的重要依據，對于統計分析的進行也有著重要意義。（二）評價指標的選擇原則。評價指標的選擇應該滿足以下原則，評價體系的科學性、系統性、可比性、及時性、靈敏性以及可操作性。每個原則的具體內容都不一樣，但是都非常重要，評價指標的選擇應該嚴格按照這些原則進行選擇，這樣構建起來的評價體系才會更加完善。1.評價體系的科學性。由于房地產產業綜合評價指標數量太多，有些指標反映同一方面，房地產開發部門要想構建科學的評價體系，就要對各種各樣的指標進行篩選，保證留下的指標的完整和全面。每個指標所代表的意義都不相同，房地產開發部門應該明確每個指標的意義，使用適當的方法測定方法來獲取相應的數據信息，保證數據信息的正確性。做到真實地反映我國各個地區的房地產開發水平。科學的評價體系不僅能很好地對房地產開發水平進行綜合評價還能對房地產產業以后的開發具有一定的參考價值。2.評價體系的系統性。房地產開發部門要想構建比較系統的評價體系，就要使各個部門之間要有層次感，比如從小的產業慢慢發展壯大，層層遞進，使部門有序的運行。爭取做到使每個指標既能獨立地反映一定的情況又能相互之間產生聯系進而反應整體的情況，使之共同作用從而成為一個系統的整體。由于各個指標的量綱單位不同，所以無法進行直接的評價，需要先消除量綱單位對評價的影響，將原始數據標準化。3.評價體系的可比性。房地產開發部門構建房地產開發水平評價體系就是為了比較我國不同地區房地產開發水平的差異，從而分析出各個地區房地產開發過程中遇到的問題。房地產開發部門根據所遇到的問題結合房地產開發的實際情況提出一系列的解決辦法，并且為產業未來的發展制定一系列的政策，加快產業的發展進步。因此，房地產開發水平評價體系應該具有可比性。4.評價體系的及時性、靈敏性。房地產開發部門要想構建及時靈敏的房地產開發水平評價體系，就要人員及時的反映指標數據的改變并且不斷進行數據的更新，否則陳舊的數據不但不能反映出房地產開發水平還會對房地產產業未來的發展方向產生不好的影響。及時的評價體系對未來信息有一定的預測、估計作用，而且對各指標對綜合評價的反映都比較靈敏。如果不能及時的更新數據，那么房地產產業對未來一段時間的預測、估計作用都會產生偏差，更不用說各個指標對綜合評價的靈敏度也會大幅度降低。5.評價體系的可操作性。房地產開發部門要想構建可操作的房地產開發水平評價體系，就要使有關的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產開發的相關數據都要盡可能的準確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產開發的有關產業也要學會利用已有的數據使操作盡可能的簡單一些。房地產產業的可操作性相比其他幾個原則來說要容易很多，因此，實施起來也會更加的便捷、快速。
三、房地產開發的水平的綜合評價指數
房地產開發的水平的綜合評價指數包括綜合評價數據的選擇和計算綜合評價指數兩方面。（一）綜合評價數據的選擇。不同的地區房地產開發水平不同，通過統計學的方法來計算得出綜合評價指數，綜合評價指數能清晰地反映出房地產綜發水合開平的不同。想要計算綜合評價指數就要先學會選擇綜合評價數據，而房地產產業所需要的數據必須能夠清晰明了的顯示出房地產產業所要的信息，數據齊全了才能進一步計算綜合評價指數。所以綜合評價數據的選擇對于房地產產業的發展進步也是非常重要的。而且綜合評價指數能夠從不同的角度、不同的方面對房地產開發的水平進行總的評價。因此，能用綜合評價指數來判斷房地產開發水平的高低。（二）計算綜合評價指數。綜合評價指數的計算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權線性合法，一般是使用加權線性合法結合統計學軟件系統對數據信息進行計算整合后得出相應的結果。在綜合評價時當指標之間相關系數都很大時加權就不起什么作用了，各種不同的加權實際上沒什么區別，但是當有些指標之間的相關系數不是很大時就需要進行加權求和。因此，就可以看出加權線性合法不適用所有的綜合評價指數的計算，在計算綜合評價指數之前要選對方法對于計算綜合評價指數是非常必要的。
四、結束語
改革開放以后，我國房地產產業迅速發展能最大限度地滿足人們需求的同時，也要求我們更加重視房地產產業的開發，及時發現房地產產業開發過程中出現的問題，并提出解決問題的方法，有利于房地產產業的發展進步，給房地產產業指出一個更好的路途，更大限度地滿足人們的需求。因此重視房地產產業的開發就成為了每一個地區經濟發展的重中之重。
作者:鄒永敏 單位:衡陽市人民政府城市建設綜合開發管理辦公室
參考文獻：
[1]何有世，徐文芹.因子分析法在工業企業經濟效益綜合評價中的應用，數理統計與管理，2003，22（01）.
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【關鍵詞】城市規劃；房地產開發；可持續發展
1 城市規劃與房地產開發內在聯系
城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發，或轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。
2 城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
2.1 城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為.開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。
2.2 城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內.獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
2.3 城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。
3 市規劃與房地產開發的關系
3.1 城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用
我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。
3.2 城市規劃指導和促進房地產開發
建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。
3.3 城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段
房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。且規劃設計也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。
4 我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
4.1 過度開發
在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
4.2 開發的隨意性
在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
4.3 對公共開發的冷落
公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資.
我國房地產開發與城市協調發展采取的措施城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。
4.3.1 城市規劃應加強對房地產開發的管理
首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。
第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
4.3.2 規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃不斷作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。
4.3.3 與房地產開發管理相適應的新的規劃方法
控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經驗。它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。
關鍵詞：城市規劃；房地產開發；分析
一、城市規劃與房地產開發內在聯系
從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。
房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市代的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現也來的。可見，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系。
二、城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為.開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。
城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內.獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。
三、市規劃與房地產開發的關系
首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。且規劃設計也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發經營者增強城市規劃意識，了解物業開發所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術，做到在城市規劃的指導下更有效地從事開發工作。
四、我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
（一）過度開發
在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
（二）開發的隨意性
在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
（三）對公共開發的冷落
（四）確實主動投資的積極性
公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。
五、我國房地產開發與城市協調發展應采取的措施
城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
（一）市規劃應加強對房地產開發的管理
首先，必須增強規劃的超前意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。
（二）規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。
（三）與房地產開發管理相適應的新的規劃方法
控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
六、結論
城市規劃與房地產開發可以理解為城市建設的不同階段，房地產開發要服從城市規劃，同時將開發過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規劃部門；城市規劃要加強對房地產開發的管理，適應房地產開發的發展，使規劃易于實施。總之，城市規劃與房地產開發要相互了解，協調互動，以實現城市開發建設的良性循環。
參考文獻：
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[2]胡序威；有關城市化與城鎮體系規劃的若干思考[J]；城市規劃；2000年01期
【關鍵詞】城市規劃；房地產；關系
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
一、前言
文章對城市規劃與房地產開發的矛盾和房地產開發與城市協調發展進行了分析說明，同時結合自身實踐經驗和相關理論知識，對城市規劃與房地開發中需要注意的問題強調。
二、城市規劃與房地產開發的矛盾
城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為。開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。兩者的出發點不同導致城市規劃與房地產之間產生的必然的矛盾：城市規劃在尋求城市發展的整體最優模式，立足于長遠考慮。而房地產開發的投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內。獲得最大利潤，市場經濟成為衡量項目可行性的重要依據。房地產開發更加著重于經濟開發，有利于城市的經濟發展。以上的根本矛盾導致了現代城市建設中經常發生的一些問題。
1.工業城市規劃必須有超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
2.開發方則應在委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計規劃總體意圖的建筑藝術。加強自己身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經濟效益，而不顧社會效益。
3.在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，這導致了規劃部門對城市建設的一些被動。規劃行政主管部門職能的更應該強調主觀能動性，在控制性指標范圍內適當的來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，也賦予開發方更大的設計方面的自由度，同時又符合規劃要求，更好的吸引投資。
4.房地產開發要服從城市規劃，同時將開發過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規劃部門，雙方共同協調解決問題。
三、房地產開發與城市協調發展
采取的措施城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
1.市規劃應加強對房地產開發的管理。首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2.規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃不斷作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。與房地產開發管理相適應的新的規劃方法控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經驗。它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
四、城市規劃與房地開發中需要注意的問題
1.對舊城的改造問題
中國是一個古老的國度，中國的城市也大都是具有多年悠久歷史的古城。因此，中國城市絕不可能像華盛頓的建設一樣，現有圖紙后有城市。所以，中國城市規劃的重點應放在對舊城的改造上。舊城改造的最大優點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎上解決人們日益增長的房屋需要。城市開發房地產實在不是一件容易的事情，既要充分利用僅有的空間又不能破壞城市本身的景致，同時還要盡量照顧房地產的開發能與城市的整體風貌相一致，所以對舊城的改造上被作為首選。
2.對耕地占有面積的控制
我國正在面臨著一場土地危機，而這種危機還可能因為房地產開發的失控而加劇。客觀地說，既要加快房地產業的發展，又要不占用耕地，是辦不到的，現在問題是要怎樣采取措施把因房地產開發而占用的耕地控制在最小的限度之內。這個限度的確定必須考慮現有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預測以及其他建設可能占用耕地等多種因素。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓的用擴占新地特別是耕地辦法去發展城市的路子，那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應當是過分膨脹現有大城市，而應當發展鄉鎮小城市，走真正符合中國國情的房地產開發的道路。
3.對生態環境的保護
城市的房地產開發，與生態環境的保護和改善，本來應當是而且可能是互相統一的，但是現在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設施不配套等多種原因，而加劇了城市生態環境的惡化，現在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態環境有關的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質標準、噪聲限制、現有綠地面積的保護等，只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的，我們應當從全民族的長遠利益出發，大力樹立我國公民和法人的環境權利意識，提高執法機關環境執法自覺性，以便形成一個任何嚴重影響環境的工程項目不能建設即使已經建設的也要強令撤除的法律機制。
五、結束語
城市規劃與房地開發中的矛盾是長期存在的。我們已經多去找兩者存在矛盾的平衡點，這樣對矛盾的緩解和解決具有重要意義。
參考文獻：
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城市規劃即為：研究城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規劃的任務是根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，布置城市體系；確定城市性質、規模和布局；統一規劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協調地發展，使城市的發展建設獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。
房地產開發一般則指房地產開發企業以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。
2城市規劃與房地產開發的行為特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；要建設好城市，必須有一個統一的、科學的城市規劃，并嚴格按照規劃來進行建設。城市規劃是一項政策性、科學性、區域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發展方向、規模和布局，作好環境預測和評價，協調各方面在發展中的關系，統籌安排各項建設，使整個城市的建設和發展，達到技術先進、經濟合理、“骨、肉”協調、壞境優美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創造良好條件。
而房地產開發是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為。房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
3城市規劃與房地產開發的矛盾
城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為。開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。
兩者的出發點不同導致城市規劃與房地產之間產生的必然的矛盾：城市規劃在尋求城市發展的整體最優模式，立足于長遠考慮。而房地產開發的投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內。獲得最大利潤，市場經濟成為衡量項目可行性的重要依據。房地產開發更加著重于經濟開發，有利于城市的經濟發展。
以上的根本矛盾導致了現代城市建設中經常發生的一些問題。比如，對公共開發的冷落，公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發。由于缺少直接的經濟利益，很少有人參與建設。而商品房樓盤則存在過度開發現象，開發方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。那么如何協調發展兩者之間的矛盾，協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展是我們重點思考的問題。
3.1城市規劃必須有超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
3.2開發方則應在委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計規劃總體意圖的建筑藝術。加強自己身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經濟效益，而不顧社會效益。
3.3在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，這導致了規劃部門對城市建設的一些被動。規劃行政主管部門職能的更應該強調主觀能動性，在控制性指標范圍內適當的來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，也賦予開發方更大的設計方面的自由度，同時又符合規劃要求，更好的吸引投資。
3.4房地產開發要服從城市規劃，同時將開發過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規劃部門，雙方共同協調解決問題。
4城市規劃與房地產開發的統一目標
1 房地產開發成本的組成
所謂成本控制，就是在房地產開發過程中對所消耗的各種資源和開支，進行控制和調整，及時糾正發生的偏差，使各項費用控制在計劃范圍內，以保證成本目標的實現。
房地產開發的成本主要有以下方面組成：
1.1 土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
1.2 前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
1.3 建筑安裝工程費
建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
1.4 市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項所占比例較大，我國一般在20%～30%左右。
1.5 管理費用
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%
1.6 貸款利息
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
1.7 稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%～25%左右。
1.8 其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
2 房地產開發的程序
房地產開發的程序：項目可行性研究――獲取土地使用費――工程施工規劃設計與方案報批――項目融資――工程施工――市場營銷與物業管理
3 成本控制體系模式
所謂的成本控制體系就是在成本控制中，有相關的工作程序、工作依據和確立實施成本控制的部門和人員的責任，沒有這個控制體系，成本控制會處于混亂無序狀況，就程序和各部門的責任來說：a）工程技術部是整個工程項目施工技術和進度的負責部門，應在保證質量、按期完成任務的前提下盡可能采取先進技術，以降低工程成本；b）經營部主管合同實施和合同管理工作，負責工程進度款的申報和催款工作，處理施工賠償問題，經濟部應注重加強合同預算管理，增創工程預算收入；c）財務部主管工程項目的財務工作，應隨時分析項目的財務收支情況，合理調度資金。
對于規模較小的公司一般采用常規單一項目模式，基于這樣的模式建立成本控制體系。
常規單一項目模式
常規情況下單一項目操作的房地產企業的架構圖，屬于職能式的組織機構形式，有的公司將前期開發部的職能并入工程部，不另設前期開發部。在這種類型的項目操作模式中，工程部的職能是顯而易見的，必須兼備材料供應（含甲供材料，甲控乙供等材料供應模式）施工招投標、現場技術及事務協調、圖紙會審和方案優化、預決算、施工簽證等多項職能，甚至要包攬前期手續和施工過程中一些配套手續的辦理。公司人員一般為10至15人，部門基本設置是以一名經理和一至二名職員組成的，這種運作模式的優點是人員精煉、辦事效率高，指揮及時，但缺點是隨意性大，過分依賴個人素質而非制度，因而難以規范化和專業化，在降低管理費的同時無法保工程質量和成本的有效控制證，往往得不償失，同時對企業管理者的知識面和能力往往要求過高，需要由其處理大量的各種事務，因而容易形成管理漏洞。職能值得其他缺陷可能會由于人數和企業規模較小，手續簡單等原因規避。
4 建立成本控制體系
4.1 構建成本控制體系的思路
建立成本管理體系就是要以定額成本管理為基礎，運用過程方法和系統的管理方法，對定額成本管理的全過程進行識別，并把各個過程作為系統進行管理，以實現全員、全過程、全方位的控制。
由于國內的地產業現在還不成熟，有很多標準都還沒統一的規范。為了和其他單位協調的方便，一般都以定額為標準進行統一核算。但是定額更新的速度比較慢，許多定額也比較老化，但是建筑材料市場價格變化的比較快，這樣核算出的造價偏差會比較大。由于工藝的改進合適用了機械設備等，而實際的工程量比一般定額上給出的工程量要小的多，這樣實際核算出的造價就和實際造價相差不多，只要最后計算出材料偏差，找出材料差價，根據合同規定，對施工方彌補其差額部分或是退回多余部分。
4.2 構建成本控制體系的方法
主要采用定額成本管理，就是通過測定單位承擔的各項職能需要消耗的資源數量標準，并用貨幣單位表示，再按特定的形式下達實施，然后進行考核并落實獎懲的經營管理方法。具體講就是將材料費、辦公費和其它費用捆在一起，實行總成本考核控制。總成本一分為二，一部分為日常費用，另一部分為機動費用(包括不可預測的費用和大型材料費用)。定額成本項目指工資、原材料、配件、修理費、水電費、管理費等。
5 成本控制的途徑
房地產項目是開發是智力密集型活動，項目成本的控制既離不開參與開發過程的每一位員工，又有賴于公司機制的改進和完善。如何結合房地產公司的職能部門設置，建立相關的運作機制和激勵機制，將成為成本控制實施的核心工作。
5.1 提高員工的成本意識
成本控制是一項有組織的活動，成本控制的每一環節都是由人來實施和控制的。參與控制的員工素質是極其重要的，員工素質高低都將直接影響成本控制的好壞，在某種程度上，成本控制效果的好壞是企業文化層次高低的折射與反饋。因此增加企業凝聚力，弘揚企業文化，提高公司員工的參與管理意識和專業素質將是實施好成本控制的有效方式。
5.2 設置合理的項目管理架構
關鍵詞：城市規劃,房地產開發,科學發展觀, 可持續發展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。
1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響
1.1 城市建設用地的開發強度
受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。
1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制
近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。
1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響
一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。
從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。
1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導
主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規劃和房地產開發的關系
1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。
2)城市規劃影響房地產開發的效益。
影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。
3)城市規劃指導和促進房地產開發。
由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。
4）從城市規劃的不同分類
對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2 城市規劃和房地產開發的協調發展
2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理
必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2. 2 房地產開發要符合城市規劃
房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進城市運作
現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展
將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。
2. 5 城市規劃應具有彈性
現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。
結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。
參考文獻：
【關鍵詞】城市規劃；房地產開發項目；風險
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
前言
文章對城市規劃與房地產開發的概念進行了介紹，并對城市規劃和房地產開發之間的關系進行了闡述，通過分析城市規劃建設中房地產開發項目的風險，對城市規劃建設中房地產開發項目的風險控制措施進行了探討。
二、城市規劃與房地產開發的概念
1.城市規劃的概念
通過城市空間布局、空間發展的合理組織,創造良好的城市生活和生產環境,滿足社會經濟發展需要的技術手段。在現有城市管理體制條件下,城市規劃的編制、實施和管理,一般由規劃設計院和規劃管理局來完成。而它們是政府的職能部門,歸根結蒂規劃的權力集中在市政府。所以就其性質而言,城市規劃是一種政府行為。這一行為結果要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權利,創造優美的城市環境。
2.房地產開發
是指按照城市規劃和社會經濟發展的需要,對土地和地上建筑物、構筑物及城市基礎設施等進行開發建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。其內容包括:從立項、規劃設計、征地拆遷、土地開發、房屋建造、工程峻工驗收、經營銷售、交付使用直至物業管理的全過程。房地產開發的形式有多種:按開發的對象(客體)而言,可分為土地開發、房屋開發和房地產綜合開發;按開發的主體而言,有獨資、合資、個人三種開發形式;按開發的區域劃分,有新區開發和舊區(舊城區更新改造)開發;按開發的規模劃分,有單項開發和成片集中開發。無論哪種開發形式,房地產開發都是具有高投入、高風險、高回報的行業。
三、城市規劃和房地產開發之間的關系城市規劃通過制定出相應方案來對城市用地進行合理有序的規劃控制，而房地產開發是用多種原料來把土地變成一個個房屋、建筑的過程，這兩者是城市建設的不同階段，都是為城市服務、滿足人們需要。但是城市規劃是“領頭人”，它指導控制著房地產的開發，城市規劃所設計的方案都是為房地產開發準備的，是要房地產開發來實現的，所以二者之間密不可分，并且相互聯系、相互作用著。房地產行業算是一種城市形態的行業，它的興起、發展都離不開城市地域，它在人口密集的城市中，是隨著工業、城市化的迅速發展而發展的，所以城市的發展程度決定了房地產行業的發展。但我國的房地產行業起步比較晚，基礎性也較差，與城市的發展不太協調。體現在長期的滯后、短期的過熱，即使經過了一些措施的調整，但還是存在著一些不協調的問題，如何才能讓城市規劃和房地產開發協調發展，就成了人們最關注、最急切解決的問題。
從實現方法來看,城市規劃確定城市發展的目標和方向,是一種目的行為;而房地產開發則是實現城市規劃的手段之一,也是最經濟最快速的一種手段。因此可以說二者之間的關系是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期、目的與手段、指導與被指導的關系。這是正常的,客觀存在同一事物——城市建設內部矛盾相反相成的兩個方面。一般來說宏觀、全局、長遠的利益應擺在首要位置,但局部、微觀、短期的利益也要兼顧。沒有局部也就沒有整體,沒有短期行為無以達到長期目標;沒有微觀的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀的判斷發展。只有前者兼顧后者,后者服從前者,實現共同目標——符合科學規劃的建設項目得以完滿實施取得全社會的三大效益時,政府則獲得最佳政績,開發商獲得最佳業績。如果矛盾的兩方面只有斗爭性,缺乏同一性,就會給城市建設與發展帶來麻煩,最終吃虧的是全體社會,當然也包括政府一部分人與開發商。
城市規劃建設中房地產開發項目的風險與矛盾
1.城市規劃建設中房地產開發項目的風險
（一）開發規模過大，空置房過多。目前各大城市都在忙于新區開發、設大學城、經濟技術開發區等，使得各區的商品房數量急劇上升，同時由于基礎設施很難跟上以及房價的過高與消費水平的不足，而造成各大城市商品房空置率達15%，已達國際公認的警戒線水平。
（二）房地產片面追求高額利潤和容積率。房產開發商以底容積率獲取土地使用權后，通過各種渠道，再把容積率提高，加大開發強度，從中獲取高額利潤。近年來，部分房地產項目能夠從環境入手，營造高水平的居住環境，取得了較好的綜合效益，但存在的問題是過分注重整體風貌上的高、大、洋和歐陸風格，沒有地域環境入手，營造適合本城市自然環境和文化環境。
2.城市規劃建設中房地產開發項目的矛盾 在市場經濟的作用下，城市規劃部門同房地產開發商之間存在著很大的價值差異，考慮的側重點是不同的，有時候雙方甚至會形成完全的對立。房地產開發存在著很大的風險，而且利潤非常的豐厚，所以，房地產開發商所追求的就是收益的最大化，如果說房地產開發的項目沒有利潤或者說只有很少的利潤，開發商是不會考慮去投資的，而相反的，如果說房地產開發商認為項目投資非常有利可圖，為了追求利益，就算是社會和環境效益非常差，甚至有損城市的整體利益，開發商也在所不惜，城市規劃所要強調的是社會、經濟以及環境之間的協調和發展，如果說它們之間發生矛盾，城市規劃部門通常會首先考慮到社會和環境的效益，而將經濟效益放到最后一項考慮。這是由于雙方之間的價值觀不同，所以導致，城市規劃部門和房地產開發商之間經常發生矛盾和沖突，而最后的結果就是，政府為了不失去投資項目，不損害開發商的利益，最終被迫修改城市規劃方案，來滿足房地產開發商的要求。這樣的做法不但嚴重影響了政府對泛地產合理開發的引導作用，而且也迫使政府成為了開發商的利用工具。
五、城市規劃建設中房地產開發項目的風險控制措施
如果過分強調長遠利益、會失去經濟發展的機會，過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益，那么如何協調發展兩者之間的矛盾，協調長遠利益與短期利益的關系、使城市規劃與房地產開發的短期活動來實現，城市得以穩步、協調的發展應了在以下幾方面加強和改進：
1.城市規劃必須有前瞻意識。一個城市成功的規劃設計，應在十年、二十年甚至五十年滿足城市的使用功能、滿足城市發展的需要，成功的規劃設計還能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資.方向、策略，促進房地產業健康發展。
2.房地產開發一定要符合城市規劃設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計規劃總體意圖的建筑藝術。加強自身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經濟效益 ,而不顧社會效益。
3.最大限度地發揮規劃行政主管部門的主觀能動性，在市場經濟中，由被動變主動。城市規劃在城市發展過程中不具有開發的決定權，而只具有否決權，這導致了規劃部門對城市建設的一些被動。在控制性指標范圍內適當地來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。控制性詳規的各項控制指標有一定的彈性和靈活性，也賦予開發方更人的設計方面的自由度，同時又符合現劃要求，更好地吸引投資。
六、結束語
城市規劃建設中房地產開發項目應該具有前瞻性，不能過分的考慮短期利益，同時保持與城市規劃設計相同的步調，這樣才能有效的對城市規劃建設中房地產開發項目的風險進行控制控制。
參考文獻：
[1] 代亞輝、韓斌等.淺談城市規劃與房地產開發的協調發展.山西建筑.2012第6期
緊盯目標管好計劃做好激勵和考核
作為休息的員工很榮幸有機會參加運營部的培訓，從而加深對于房地產運營的理解。粗淺翻閱了《房地產項目運營最佳實踐》看到房地產項目運營管理定義：聚焦房地產項目開發的全生命周期，從項目進度、質量、成本和現金流4條主線實現對整個項目的全面管理、覆蓋項目發展、規劃設計、項目建設和銷售及服務等項目運營管理重要階段，從而實現對整個項目規范化、流程化和精細化的全方位運營管理。
項目開發前期，首先公司各部門制定了各項節點計劃，而前期重要節點都在開發部居多，我深深感覺到為了項目順利推進運營部每天跟進計劃實施情況，負責好計劃目標的跟蹤、預警、糾偏與協調。俗話說沒有規矩不成方圓；重賞之下必有勇夫；在我們這種快周轉的房地產開發公司必須建立標準化流程體系，健全公司的管理制度，讓各部門在運營部的監管下一環扣一環通力協作完成每個節點工作，拿下公司制定的激勵獎金，齊心協力充分發揮團隊的凝聚力和戰斗力！在集團運營嚴格管控的體制下，往往制定考核目標在項目上實際操作難度及大，所以項目上的運營部同事需要全方位了解城市公司各項目的經營情況，除了認真配合當個集團運營指標的搬運工還需要有極強的溝通協調能力，向集團運營領導匯報各項目的實際情況，合理協調集團下達的各種指標。對于城市公司協助城市總嚴格把控指標完成情況，全力發揮出項目上各部門的潛能，讓城市公司在可控范圍內正常運轉再積極拓展新的優質項目，為促進集團進軍全國房產百強澎湃前行！
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