時間：2022-08-03 18:34:39
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產金融論文范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.
[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2005，01.
[3]張元再,柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.
[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創新研究[M].北京：北京大學出版社，2001.
【關鍵詞】利率上升房地產價格直接影響間接影響
2007年3月18日，中國人民銀行將金融機構一年期及以上存貸款利率全部上調0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續的提高利率的舉措，有人說是針對房地產市場，有人說其初衷并不是針對房地產市場，其實對廣大購房自用者、投機者、房產商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。
一、利率上升對房地產價格的直接影響
房地產價格是房地產市場運行情況的集中表現，用于房地產開發的主要資金多數來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產開發的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節作用。
1、利率上升通過抑制房地產投資影響房價。（1）導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產投資的機會成本，從而最終抑制房地產投資。（2）抑制房地產投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，但增加的貸款數額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經濟適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產價格的預期發生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續加息的預期對房地產泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產投資的話，會導致房地產的大量空置，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價的變動。對開發商而言，貸款利率的上升使開發商面臨市場風險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產投資的融資成本提高，相當于投資利潤的下降。這樣很可能導致投資者轉移投資方向，減少其對房地產的投資。其次，利率上升導致民眾對房地產的購買力下降，使得房地產市場的有效需求下降，進而引發房地產價格的下跌，導致房地產開發企業無法及時回籠資金，增加其開發成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產行業開始新一輪的結構改革和調整。
2、利率上升通過房地產開發商行為選擇影響房價。受房地產開發商行為選擇的影響，利率上升后會出現截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產開發商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能：一種是房地產開發商自己承擔。這樣，財務成本的增加可能迫使開發商考慮縮短房地產開發的周轉期，通過增快房地產的變現速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發商自己承擔增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產的周轉速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產閑置，開發商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發商利潤降低，部分開發商退出該行業。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者，并通過提高房地產價格轉移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產價格不但不會下降，反而會持續上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產的購買需求，從而致使房地產價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產關聯度高的企業——土地、建材行業等費用提高，房地產成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。
不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產開發的融資成本上升，房地產開發商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數量型策略，將使房地產供給增加，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發成本很難直接傳導到房價上。但對中國現階段的房地產市場來說，此種情形出現的可能性不大。相反，房地產開發商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內會持續上漲。二、利率上升對房地產價格的間接影響
利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業界的流入。
1、利率上升通過外匯市場進而影響房價。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。當代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動極為敏感，這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經濟狀況好，能創造更多投資機會，且有較高的收益。國外投資者會預期人民幣持續升值，大量短期投機性資金將涌入我國，而房地產市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產市場，加大了對房產的需求預期，使房產的需求曲線向外移動。有關資料表明，當房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對國內房地產行業產生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續升值或者保持升值的良好預期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產市場，推動我國房地產價格的上漲。
房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.
[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2005，01.
[3]張元再,柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.
[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創新研究[M].北京：北京大學出版社，2001.
關鍵詞：金融市場，住宅融資，預測
近年來中國房地產金融得到了較快的發展，隨著宏觀經濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產金融將會延續當前迅速發展的態勢。
一、三大因素支撐中國房地產金融迅速發展
1、持續穩定的住宅投資形成房地產金融增長的堅實基礎
我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。
反觀中國住宅投資占固定資產投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內其在GDP中的份額仍會保持穩定。持續穩定的住宅投資需求形成房地產金融發展的穩固基礎，并將催生巨大的房地產金融增長空間。
2、房地產信貸增長空間大，持續時間長
伴隨著各國住房產業發展和住房問題的解決，各國房地產信貸規模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產信貸15年內增長6.7倍，年均增長23.6%。
按照國際經驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產金融仍會得到持續發展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產金融仍然繼續發展，90年代房地產信貸數量甚至超過80年代。
近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業開發信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(企業+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。
3、房地產證券金融的發展潛力廣闊，結構豐富
金融深化最重要的特征之一就是傳統信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發達國家的銀行信貸資產／證券資產的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。
近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現在有價證券和銀行信貸比值的持續上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發達國家相比，證券融資仍有較大的發展潛力。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內證券發展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。
從發達國家經驗看，房地產信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創MBS，揭開了資產證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。
近年來，歐洲的證券化發展呈現高速增長的局面。1986、1987兩年發行的資產支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發行量369億歐元，比上年全年發行量增長了18%。
日本的證券化在96年以后得以迅速發展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發行量達到3.2萬億日圓。目前，商業銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規模為2000億日元，占計劃發行債券的36%。
澳大利亞房地產信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。
房地產證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產金融的品種和結構。房地產資產證券的發行和流通，使房地產金融業務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現、承兌、有價證券的發行與交易及各類中間業務等多項業務活動。
房地產資產證券的發行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協會。商業銀行、人壽保險公司，甚至聯邦機構和個人都可據此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。
很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產信托(REITs)公司數量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。
中國的房地產資產證券化程度還非常低，以房地產開發資金為例，傳統外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產股票外，債券、抵押債權、地產信托都處于探索和萌芽階段，未來的發展潛力較大。
二、房地產金融發展空間
各國房地產金融主要有兩部分組成：房地產信貸資產和房地產證券資產，我們的發展空間預測也分為兩個部分：房地產信貸資產空間和房地產證券資產空間，二者之和為房地產金融發展空間。
1、房地產信貸發展空間預測
各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產信貸／GDP比率大約在13%。
盡管中國的房地產金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。
據測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。
2、房地產證券資產發展空間預測
我國2002年整個經濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數字為參考，保守估計未來房地產證券資產存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數1：1.3，作為我們樂觀估計房地產證券資產存量的參考值。
由于很難得到房地產證券資產的數據，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產證券存量資產的價值為8655億元(2004年房地產總貸款23800／2.75，實際的數字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產證券資產51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產證券資產達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。
3、我國房地產金融資產發展空間
綜合信貸資產和證券資產，我國房地產金融存量資產到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產低于GDP的25%，未來房地產金融發展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統的信貸融資，但占據主流地位的仍然是信貸金融。
三、結論和啟示
我國房地產金融發展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。
房地產金融的發展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發展空間需要相應的金融政策予以制度保障，才能促使房地產金融持續、健康、穩定的發展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產信貸年增長應達到12.6%，樂觀估計年均增長應達到16.5%；到2020年我國房地產金融資產保守估計相當于GDP的40%；樂觀估計相當于GDP的88%，可以為我們在審視房地產金融風險和評估房地產金融政策時提供多維的視角。
關鍵詞：金融市場，住宅融資，預測
近年來中國房地產金融得到了較快的發展，隨著宏觀經濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產金融將會延續當前迅速發展的態勢。
一、三大因素支撐中國房地產金融迅速發展
1、持續穩定的住宅投資形成房地產金融增長的堅實基礎
我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。
反觀中國住宅投資占固定資產投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內其在GDP中的份額仍會保持穩定。持續穩定的住宅投資需求形成房地產金融發展的穩固基礎，并將催生巨大的房地產金融增長空間。
2、房地產信貸增長空間大，持續時間長
伴隨著各國住房產業發展和住房問題的解決，各國房地產信貸規模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產信貸15年內增長6.7倍，年均增長23.6%。
按照國際經驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產金融仍會得到持續發展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產金融仍然繼續發展，90年代房地產信貸數量甚至超過80年代。
近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業開發信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(企業+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。
3、房地產證券金融的發展潛力廣闊，結構豐富
金融深化最重要的特征之一就是傳統信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發達國家的銀行信貸資產／證券資產的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。
近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現在有價證券和銀行信貸比值的持續上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發達國家相比，證券融資仍有較大的發展潛力。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內證券發展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。
從發達國家經驗看，房地產信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創MBS，揭開了資產證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。
近年來，歐洲的證券化發展呈現高速增長的局面。1986、1987兩年發行的資產支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發行量369億歐元，比上年全年發行量增長了18%。
日本的證券化在96年以后得以迅速發展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發行量達到3.2萬億日圓。目前，商業銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規模為2000億日元，占計劃發行債券的36%。
澳大利亞房地產信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。
房地產證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產金融的品種和結構。房地產資產證券的發行和流通，使房地產金融業務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現、承兌、有價證券的發行與交易及各類中間業務等多項業務活動。
房地產資產證券的發行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協會。商業銀行、人壽保險公司，甚至聯邦機構和個人都可據此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。
很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產信托(REITs)公司數量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。
中國的房地產資產證券化程度還非常低，以房地產開發資金為例，傳統外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產股票外，債券、抵押債權、地產信托都處于探索和萌芽階段，未來的發展潛力較大。
二、房地產金融發展空間
各國房地產金融主要有兩部分組成：房地產信貸資產和房地產證券資產，我們的發展空間預測也分為兩個部分：房地產信貸資產空間和房地產證券資產空間，二者之和為房地產金融發展空間。
1、房地產信貸發展空間預測
各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產信貸／GDP比率大約在13%。
盡管中國的房地產金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。
據測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。
2、房地產證券資產發展空間預測
我國2002年整個經濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數字為參考，保守估計未來房地產證券資產存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數1：1.3，作為我們樂觀估計房地產證券資產存量的參考值。
由于很難得到房地產證券資產的數據，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產證券存量資產的價值為8655億元(2004年房地產總貸款23800／2.75，實際的數字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產證券資產51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產證券資產達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。
3、我國房地產金融資產發展空間
綜合信貸資產和證券資產，我國房地產金融存量資產到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產低于GDP的25%，未來房地產金融發展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統的信貸融資，但占據主流地位的仍然是信貸金融。
三、結論和啟示
我國房地產金融發展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。
房地產金融的發展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發展空間需要相應的金融政策予以制度保障，才能促使房地產金融持續、健康、穩定的發展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產信貸年增長應達到12.6%，樂觀估計年均增長應達到16.5%；到2020年我國房地產金融資產保守估計相當于GDP的40%；樂觀估計相當于GDP的88%，可以為我們在審視房地產金融風險和評估房地產金融政策時提供多維的視角。
在我國的產業結構中，由于房地產屬于核心地位，并且此行業會帶動周邊其它產業的發展，還對我國銀行金融體系有很大的影響，其中房地產泡沫對銀行金融風險出現的概率影響極大，嚴重會直接干擾到我國銀行金融體系而造成整個體系無法正常的運行。特別是房地產泡沫消失的時候，房地產作為財富標志，其價值不斷減少，會大大降低人們的消費能力而造成建筑業不景氣，從而使銀行金融風險增大。目前銀行熱衷于擴充信貸，之所以金融風險會集中在銀行，其主要原因有：
(一)信息不對稱房地產市場信息的不完全
缺乏相對應的分析系統。若想精準的計算房地產、項目的貼現值就必須要依賴于租金、貼現比率、預期通貨膨脹、貶值預算等指標，但是這些指標很難得到證實，且存在信息不充分的情況，就算是在市場最好的階段，銀行也無法準確估計出房地產的具體價值，而造成當前的抵押物經常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當時市場價值及過去價值，并非變現價值，變現價值與市場價值差距較大，所以銀行很可能會低估房地產貸款風險。
(二)風險短視問題
由于房地產的周期相對比較長，極易造成短視的問題。目前房地產市場不斷興旺，尤其是在價格持續上漲多年以后，房地產的還款以及貸款回報都十分良好，會使大部分人認為市場還會保持良好狀態。價格的不斷攀升也造成了貸款額與價值比率的不斷下降，從而出現低估了房產風險現象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產品超過貸款額，銀行基本不會注意其它細節問題。大的經濟問題很少發生，從而導致銀行低估沖擊風險發生的概率，根據目前現有的經驗情況，銀行高層普遍會認為沖擊發生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關注樂觀預期信息而忽略了早期警告信號，從而造成金融風險。
(三)監督管理不完善
當銀行金融自由逐漸成為促進經濟發展宏觀政策的時候，管理部門或許會對應用高風險的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來，對于銀行來說，高風險策略會在一定程度上對銀行產生利益，利益的增長掩蓋了銀行風險。銀行部門的不斷發展與壯大，成為推動經濟增長的主要動力，管理部門的責任就變得更大。從利益的角度來說，監管部門采取拖延糾正的措施也許會是更好的選擇，但是今天的損失會在未來某一天變成現實，到那時就會產生更大的影響。
二、銀行金融對房地產泡沫的風險防范措施
房地產泡沫短期內會對銀行金融造成很大影響，如果不能進行及時解決，很有可能會出現更大的問題，甚至是爆發金融危機，與此同時，銀行的政策也會對房產泡沫產生短期影響，因此，短時間內銀行金融風險與價格泡沫會形成一定循環關系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產安全管理體系，同時需要銀行和政府才采取一定措施。
(一)完善健全的金融市場房地產
想要持續健康的發展，首先需要建立完善發達的金融市場。在金融市場相對比較發達的情況下，房地產出現投機行為相對比較少，有利于房地產行業的穩定、健康發展。此外，完善的金融市場對分散風險具有一定作用，減少房產泡沫給銀行金融帶來的影響。
(二)拓寬金融渠道，分散風險
拓展房產企業融資的渠道，將金融風險分散開，中國房地產融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產市場承擔了較高的風險，所以，要降低房地產市場的風險必經之路是拓展房地產融資渠道，將金融風險合理的分散，讓更多民眾和機構能夠參與房地產投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時收益更多，鼓勵房地產業建立基金制，上市融資，不單單擴大了融資渠道而且分散了房地產風險。
(三)加強政府宏觀調控，建立泡沫預警機制
為了降低房地產出現泡沫問題，相關部門應該制定完善的泡沫預警機制。通過對經濟波動規律的觀察以及宏觀形勢的研究，能夠確切的發現房地產行業的發展趨勢指標，并且對這些指標進行監控，以便于可以最大限度的發現市場動態。依據各界人士的研究結果表明：指標選擇大致上看可以分為房屋需求指標、房屋價格指標以及供給指標等三類，其中每一大類又分為許多具體指標，通過對這些指標的測算，可以發現房地產出現泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調控提供了有力依據。如果數據表明發展過熱，有關部門可以及時進行調控并發出警告，制定一定的政策，提高對投資者的教育力度，穩定市場情緒，改變以往的預期，從而化解泡沫風險。
(四)防止房地產出現投機行為房產價格上漲的最主要原因
就是房地產進行投機炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應該依據國家的法律政策，建立完善的信貸標準，并且根據家庭的實際情況，包括人口數、購買面積、購買套數等進行差異化標準，在滿足居民基本住房需求的同時也應該控制購房數量，避免出現金融風險。銀行與有關部門應該對房地產貸款資金流向進行密切關注，并依據具體實際情況，做出合理的調控，禁止出現炒賣期房現象，防止出現房地產投機行為。
(五)擴大物質財富標志組成擴大
物質財富標志組成，需要銀行等有關部門創造和開發更多的基金與債券等信用產品，并且促使這些產品都可以成為物質財富標志，以此來替代房產標志，最大程度促使房產回歸原有的居住價值。
(六)調整房產需求和供給結構需要
市場以及政府發揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎之上，努力對房產的供給與需求進行合理的調整與優化供應結構，促使人們可以在投資購房和需求購房等方面獲得最大收益。
(七)完善銀行內部機制
由于房地產是一項風險性比較高、收益也比較好的行業，因此就需要銀行在房地產進行信貸業務的時候把握好尺度，對自身行為進行規范，建設完善的內部機制，強化銀行管理制度。一方面，建立相對比較完善的個人信用制度，建設個人信用體系，提高個人信用評估環境以及風險識別機制，主要包含：個人信用監控、個人信用登記、風險管理制度、評估制度以及預警制度，通過建立這些制度，真實的反應信用情況，以便于銀行查詢，對貸款人的情況進行正確判斷，緩解銀行風險。另一方面，對房地產的貸款資格進行嚴格評審。在對房地產開發企業辦理貸款時，需要對企業貸款資格進行嚴格審查，對需要貸款的項目進行嚴格調查，包含企業的財務情況、信用記錄、開發資格等。與此同時，也應該關注企業與借款人的關聯交易，避免出現控股公司轉移經濟，挪用借款等問題。并且對擁有不良記錄、存在管理問題以及開發經驗相對比較薄弱的企業，進行嚴格控制發貸金額。
(八)注重措施靈活性與綜合控制與監管
現階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產中證券化資產逐漸擁有主導地位，銀行金融形勢逐漸更新與變化，促使金融市場逐漸變得復雜化，所以就需要我們不斷加強管理監督機制，并且對房地產行業進行綜合調控，改變經濟結構，最大限度促進經濟增長。對于不同的金融情況與地產需求應該采取不同措施，亦或是對于不同時期不同地區的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風險以及房產泡沫。
(九)完善和規范中介服務
對房地產金融服務進行完善與規范，推動房地產市場信心化發展以及中介服務的誠信體系建設，因此，可以建立相應的評估體系、信用評級、地產保險、貸款咨詢等機構，從而為了增加房地產信息透明化提供一定的基礎。除此之外，培育一定的金融機制和房地產金融渠道也是其解決房地產過度依賴銀行貸款的問題、發展地產融資以及分擔銀行和房地產風險的主要內容。所以，就需要我們不斷進行調控與改革。打破壟斷現象、發揮市場配置作用，最大限度的分散風險。一旦房產市場出現問題時，例如過熱問題，相關部門就可以通過降低貸款額度、提高利率以及購房首付等政策來進行宏觀調控，從而約束地產行業的擴大速度與規模。
三、結束語
［摘要］近幾年來，房地產持續升溫，國家出臺了一系列宏觀經濟調控政策對其進行調控，對構建和諧的房地產行業起到了非常重要的作用。文章從理論出發，結合當前政策，詳細分析了國家經濟政策對房地產行業的影響。
［關鍵詞］經濟政策房地產宏觀調控影響
近幾年，隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續攀升，房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產業在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明，我國房地產開發企業絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產業發展模式，一方面讓房地產市場風險日益集中到商業銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業的泡沫成分。
一、金融政策對房地產業影響分析
1）對房地產企業的影響
加息會增加房地產企業的融資成本，但對于不同的房地產企業來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經營業績較差的房地產企業，加息后企業的經營要面臨強大的壓力。
2）對消費者的影響
加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續加息，而央行的連續加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。
3）對房價的影響
房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。
1、存款準備金率政策
根據經濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數減小，商業銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業銀行的數據顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產企業的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。
1） 積極影響
上調存款準備金率是直接作用于商業銀行的政策措施，對減少商業銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5％能夠誘發商業銀行加大前期房地產調控政策的執行力度，控制房地產開發和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。
2）消極影響
調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產企業的貸款，就可能給國際上的一些投資家帶來機會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整
我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發生改變。而我國房地產業是一個資金密集型的產業,因此人民幣匯率的變動將會我國地產業的發展產生多方面的影響。
1）對房地產業發展資金的影響
匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。
2）對房價的影響
供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產．等待人民幣的升值預期的實現，達到獲利得目的。
3）對房地產自身價值的影響
在當前．我國房地產業尤其是大規模開發的高端房產，其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發生變化時，對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發生變化，從對擁有者會而產生額外的盈利。
3、稅收政策
清算土地增值稅給開發商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。
4、調整住房貸款政策
這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有：規定金融機構房地產貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。
二、房地產企業應對對策
1、轉換市場機制，開拓資金資源渠道
資金是房地產開發的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業對資金的需求，房地產開發企業可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。
2、走聯合開發，合作經營，集中和規模化道路
房地產業作為一個高投入，高風險的行業，特別需要房地產開發企業進行規模化、集團化經營，以提高其抗風險的能力。
3、改善經營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力
房地產企業需要完善內部機制，規范企業的經營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規劃，提高企業開發效率，提高創新能力，把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業”上來。
參考文獻：
［1］朱崇實. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,
[關鍵詞]房地產市場財富效應行為金融學
消費函數理論從經濟學角度解釋了房地產、股票等財富與消費的關系。然而，很多經濟現象無法僅僅從經濟學自身角度得到解釋，比如房價上漲往往得不到基本經濟面的支持，股價上漲嚴重脫離公司價值。行為金融學將心理學、決策科學與金融學、古典經濟學結合起來分析金融市場，克服了傳統經濟學研究方法的一些弊端。行為金融學能夠很好的從消費者主觀因素和心理因素，對房價變動影響消費的財富效應進行解釋。
一、預期理論
與理性人假說不同，西蒙（Simon，1955）認識到人類理性的有限性和判斷決策的主觀偏差。基于此，特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman，1979)對馮.諾依曼（VonNeuman）和摩根斯特恩（Morgenstern，1944）年提出的期望效用理論進行了修改，提出新的決策理論——預期理論。預期理論用值函數v(x)和決策權重函數π(p)代替了期望效用理論中的效用函數u(x)和概率P。
期望效用理論的最優決策函數為：
maxE(A)
S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1)
預期理論的最優決策函數為：
maxE(A)
S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)
式(1)，(2)中，E(A)為效用值；
u(x)為效用函數，P為概率；
v(x)是決策者對x的心理效用函數；
π(p)是決策者對客觀概率的權重函數；
值函數v(x)的特征在于，在獲利區值函數為凹函數，即當x＞0，v″(x)≤0；在損失區值函數為凸函數，即x＜0，v″(x)≥0。值函數如圖1。
值函數的特征解釋了房地產價格變動正負效應對消費、國民經濟的影響。消費的增加或減少不完全取決于當期財
富價值，還取決于對未來財富增加的預期。當房地產價格持續上升時，人們基于過去價格的上漲產生房價進一步上漲的預期，未來收益的增加將刺激現期消費支出的增加。而房價下跌會加重他們的悲觀情緒，從而減少當期消費。預期理論的值函數特征更能解釋房地產價格上漲和下跌對消費的不同影響，即房價上漲的正財富效應小于房價下跌的負財富效應。特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman）把房價正負財富效應的非對稱性歸因于，人們對于虧損的沮喪程度往往超過同等盈利帶來的快樂。
二、財富幻覺和影子財富
美國經濟學家歐文·費雪(IrvingFisher，1928)提出貨幣幻覺，指出人們只是對貨幣的名義價值作出反映，而忽視其實際購買力變化的一種心理錯覺。人們往往根據名義貨幣額的增加而增加消費支出，從而產生財富效應。房地產具有居住和投資的雙重屬性，當房屋被用于投資時，房屋具有虛擬性質。房屋的預期價值就是“影子財富”，當預期房價進一步上升時，投資者的這種財富就增加。但只有將房屋變現后，才能得到實際上的財富。影子財富與實際財富的差額稱作“財富幻覺”。根據行為金融學理論，消費者的消費支出不僅僅取決于勞動收入水平或一般物價水平，還取決于對資產增值的預期。而貨幣、股票和房地產是居民最重要的三種資產（托賓Tobin，2000）。因此，房地產資產增值的預期越高，則影子財富或財富幻覺就越多，當期消費支出就越多，消費的增加刺激需求的增長，房價上漲的預期進一步增強。反之，在經濟蕭條時，房價預期下跌，居民的影子財富縮水，由于財富幻覺的作用，居民消費支出減少，消費的減少導致經濟的進一步衰退，房價下跌的預期進一步增強。
圖2形象的描繪了財富幻覺對消費支出的影響。假設供給曲線S固定，初始的需求曲線為D0，相應的價格水平為P0，消費為Q0。當國家實行寬松的貨幣政策時，比如降低利率，或者直接增加銀行信貸，消費曲線外移至D1，此時消費為Q1。需求曲線的外移使得一般物價水平增加，同時增強房地產價格上漲的預期，已擁有住房者或者投資者的住房價值將增加，基于財富幻覺，需求曲線再次外移至D2，相應的消費為Q2。則(Q2-Q1)為財富幻覺引起的消費增加額。
同樣的方法可以用來分析房地產價格降低引起的財富縮水的幻覺導致的消費減少（如圖3）。房價的降低通過財富幻覺引起消費降低(Y1-Y2)。
三、過度反應、過度自信
“過度反應”描述的是投資者對信息理解和反映上出現非理性偏差，從而產生對信息權衡過重，行為過激的現象。德邦特（Debondt）和塞勒（Thaler，1985)系統地提出了“過度反應”假說，認為“過度反應”是和貝葉斯規則“恰當反應”相對而言的。針對貝葉斯規則中投資者完全理性，對信息理解的一致性、無偏性，“過度反應”認為投資者投資行為的非理性，對信息反應情緒化，易產生過度反應，導致估價的過高或過低。卡尼曼（Kahneman）和特維斯基（Tversky，1974）提出代表性啟發式思維對過度反應進行了解釋，當一客體具有的顯著性特征可以代表或類似所想象的某一范疇的特征時，則它易被判斷屬于該范疇，人們過分強調了這種顯著特征的重要性，而忽視了它屬于其他潛在范疇的可能性，從而導致反應過度。
“過度自信”是指人們對自己的能力和對未來的預期能力表現出過分的自信。丹尼爾（Daniel）、郝舒拉發（Hirshleifer）和薩博拉曼亞（Subrahmanyam，1998)將過度自信的投資者定義為高估他的私人信號而不是公開信號的精確性。根據本（Ben，1965）的歸因理論，人們傾向于把過去的成功歸功于自己的能力，而把失敗歸罪于外界因素。當市場走勢與投資者的私人信息一致時，投資者的信心將會膨脹，而當市場走勢與投資者的私人信息矛盾時，投資者的信心并不是等量地減少，因為他們傾向于將這種結果歸因于客觀原因。
當房地產價格的上漲與投資者的私人信息吻合時，往往導致投資者的信心膨脹，因為過去房價的走勢進一步提高了房價上漲的預期。投資者的過度自信以及過度反應往往把房地產名義財富增長當作實際增長，把房地產財富增長當作永久收入增長，從而擴大消費支出。
四、從眾心理
心理學實驗表明，人們不能做出完全獨立的判斷，當大部分人都做出相同判斷時，行為主體認為這個結論很可能是正確的，所以也做出相同的判斷①。這種行為稱為從眾行為，或羊群行為。凱恩斯（Keynes，1934）在指出：投資收益日復一日的波動中，顯然存在著某種莫名的群體偏激，甚至是一種荒謬的情緒在影響整個市場的行為。費斯汀格（Festinger，1957）在描述從眾行為時指出，當遇到沖突時，我們的思想會潛意識地剔除那些與整體關聯性最弱的看法，不自覺地尋求平衡。
在房價的持續上漲或下跌過程中，如果多數投資者是理性的，彼此相互獨立，那么正確或錯誤的思想對房價造成的影響將可能彼此相互抵消，其結果不會導致房價的暴漲暴跌。然而更經常的情況是，大多數投資者在房價持續上漲或下跌過程中失去理性，有限的能力和特定的行為極易產生盲目的從眾行為，導致過度狂熱或恐慌情緒，從而追漲或殺跌。從眾行為還可能導致消費領域的財富效應，房價的上漲使住房投資者的收益增加，從而增加消費支出。根據位置消費理論，人們不僅追求絕對消費量的大小，更注重自己的相對消費地位，住房投資者由于房價上漲增加消費支出往往影響其他消費者的消費行為②，即使他們的收入沒有增加，從而產生正的財富效應。當房價下跌時，投資住房者消費支出的減少可能引起其他消費者消費支出的減少，從而產生負的財富效應。
行為金融學從上述角度分析了我國房地產市場財富效應的主觀因素和心理因素，這只是解釋我國房地產財富效應的視角之一。應該看到，影響我國房地產市場財富效應的因素是多方面的，比如房地產市場規模、房地產市場投資者結構、房地產市場的相關制度。完善房地產市場相關政策，保持房地產市場的健康發展，有利于人們對房地產投資收益的合理預期，從而持續發揮房地產財富效應對消費、經濟的積極作用。
[參考文獻]
[1]Simon.Abehavioralmodelofrationalchoice[J].QuarterlyJounalofEconomics,1955,69(1):99-118.
[2]蔣勝,黃迪.從行為金融學角度詮釋股市財富效應[J].云南財貿學院學報.2004(2),43-47
[3]臧旭恒，中國消費函數分析[M].上海人民出版社，1994.56-90
[4]孫敬水.計量經濟學[M].清華大學出版社2006.332-337,340，344-345
事實證明，我國1992年至1994年、1999年至2001年這兩個時間段內，房地產業對國民經濟的推動作用舉足輕重。根據建設部測算，1998年住宅建設和房地產投資至少拉動國民經濟增長1.5個百分點，1999年也在1個百分點以上。在發達國家GDP比重中，房地產增加值都在10％左右，而我國2001年GDP比重中，房地產增加值僅為3％左右。因此只要國民經濟持續、快速、健康發展，房地產業必將進一步發展。正常的合乎價值規律的房地產升溫是好事，但不可否認，這其中有偏離價值規律的不正常升溫，這一現象應當引起我們的關注和警惕。
一、房地產虛熱易發生泡沫累
在迅速升溫的房地產業中有一種值得關注的虛熱現象，并正在累聚風險。這主要表現為一是商品房搶購者中有相當一部分投資者正在變成投機者。從杭州樓盤開買看，一些大老板特別是溫州、臺州一些個私老板，不看價格、不看結構、不看朝向，往往一出手就是一個樓層全拿下。等一段時間后，他們再高價拋出，而真正需要居住的購房者買不到商品房，或買不起商品房。一位溫州商人在杭州一次性買下30套商品房，僅一年就賺了600多萬元。這種投機者一多，表面上看商品房不斷地賣出去，而需求仍然沒有減少，容易造成需求趨旺及價格飛漲的假象，使得樓市越來越偏離市場需求。杭州市離西湖稍近的地段早兩年前每平方米8000元左右，現在漲到每平方米10000元以上，臺州市商業街6年前以立地4層35萬元價格買入的營業房，現已上漲1至2倍。這些投機炒房者被杭州市民稱為炒樓花，雖然被一些人看作是致富捷徑，但也存在風險，高價拋不出去，就有可能成為“房東”。二是商品房空置總量和空置率高得驚人。在一些房地產異常升溫的城市，往往可以看到這樣的現象，一邊是高樓大廈空著，一邊是市民擁擠在陳舊狹小的民房里。據國家統計局統計顯示，2002年上半年，房地產投資增幅達32.9％，遠遠高出銷售增幅，其中10多個省高出20％以上。這導致了商品房空置率繼續上升。到去年7月止，我國商品房空置總量已達1.2億平方米，按一套100平方米算，大約有1000萬套商品房閑置，其中有一半是空置了一年，占壓資金超過2500億元。三是價格飛漲偏離價值規律。有些地方的圈地已經失去理智，杭州近郊地塊已經從幾年前的每畝5萬元拍賣到了如今的300萬元一畝。就是杭州市的商品房房價，據杭州市房地產交易市場直接負責商品房交易備案和登記的部門提供的統計表明，2002年與2001年相比，新建商品房的平均漲幅在12.19％，二手房均價漲幅為31％，這超出了經濟增長速度和市民承受能力。四是房地產開發商自有資金嚴重不足。目前浙江大部分房地產開發商靠銀行貸款圈地，自有資金不足，銀行貸款占很大部分，有的高達70％，，一旦商品房滯銷，房地產企業將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。
