引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計及變更管理本身所具有的特殊性，在建設(shè)項目的設(shè)計及變更運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何控制設(shè)計及變更過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目成功的關(guān)鍵。文章結(jié)合實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與變更管理的相關(guān)內(nèi)容做出了自己的分析，希望能在實際項目中有所用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 項目設(shè)計 變更管理

中圖分類號：F281文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

由于我國房地產(chǎn)開發(fā)項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質(zhì)良莠不齊等原因，造成我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理并不科學(xué)合理。而設(shè)計階段又在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與變更管理具有實際意義。

1、設(shè)計變更概述

設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達(dá)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改，是工程變更的一部分，因而它也關(guān)系到工程施工的進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制。加強(qiáng)設(shè)計變更的管理，規(guī)范各參與單位的行為，是確保工程質(zhì)量和工期控制工程造價的重要環(huán)節(jié)。

設(shè)計變更的控制設(shè)計變更既可能帶來對建設(shè)單位或開發(fā)商有利的結(jié)果，如減少了建設(shè)成本，也有可能帶來對業(yè)主不利的結(jié)果，如成本的超支。在實際工程中發(fā)生設(shè)計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：

1.1公司領(lǐng)導(dǎo)要求的變更：領(lǐng)導(dǎo)對于設(shè)計有了新的要求，想法，這是可能性之一，還有一種情形是領(lǐng)導(dǎo)換屆后新領(lǐng)導(dǎo)對于原有領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)計要求并不贊成，要求改變。

1.2設(shè)計院要求的變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），這是由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，所導(dǎo)致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。

1.3施工單位要求的變更：施工單位因材料設(shè)備的使用問題而提出的設(shè)計變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。

1.4、設(shè)計變更現(xiàn)狀

開發(fā)期間將面臨眾多不確定風(fēng)險，如國家稅收政策，信貸政策，房地產(chǎn)政策，市場變化等等。上述不確定因素將對項目開發(fā)成本，進(jìn)程和質(zhì)量都帶來較大影響，為了應(yīng)對上述風(fēng)險，投資方將會做出符合自身利益的調(diào)整，對目標(biāo)適當(dāng)修正，其中重要方法就是設(shè)計修改，通過對項目定位，功能，規(guī)模和實施時間等方面的修正來達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。

目前關(guān)于設(shè)計變更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，無法確定設(shè)計變更管理的主要對象和目標(biāo)，或者有明確設(shè)計變更管理的目標(biāo)，但是缺乏具體的對策和方法，難以達(dá)到項目確定的計劃和目標(biāo)。

1.5設(shè)計變更分類

設(shè)計變更的分類多種多樣，如按發(fā)出形式分為口頭的、書面的。按載體形式可分為圖紙變更、設(shè)計變更單、工程聯(lián)系單、工作聯(lián)系單、會議紀(jì)要、會審紀(jì)要、圖紙交底、往來函件等。如按設(shè)計變更產(chǎn)生的原因可分為設(shè)計因素引起的設(shè)計變更，市場、政策性變化引起的設(shè)計變更，建設(shè)方調(diào)整引起的設(shè)計變更及不可預(yù)見因素引起的設(shè)計變更。（如表2）

2、設(shè)計變更的簽發(fā)原則

2.1確屬原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可。

2.2一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益( 質(zhì)量、工期、造價) 與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。

（1）工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。

（2）設(shè)計變更應(yīng)簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等。

5、影響設(shè)計變更的因素

5.1設(shè)計因素。設(shè)計因素指設(shè)計院的施工圖設(shè)計因素，包括結(jié)構(gòu)、建筑、水、電氣及各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合，包括自身設(shè)計缺陷、不合理、設(shè)計錯誤等。由于施工圖設(shè)計經(jīng)驗欠缺引起的設(shè)計變更在整個項目開發(fā)中從數(shù)量上來說占多數(shù)，主要以會議紀(jì)要、圖紙會審、施工單位的工程聯(lián)系單的形式出現(xiàn)，數(shù)量多、項目雜，而且主要集中在地下室及上部主體施工階段，但其對總成本的影響卻不大。

5.2市場、政策因素。市場因素指房地產(chǎn)銷售市場或建筑人工、材料、機(jī)械供應(yīng)市場發(fā)生的變動迫使進(jìn)行設(shè)計變更。

5.3建設(shè)方的管理、協(xié)調(diào)因素。目前國內(nèi)設(shè)計很少有總承包設(shè)計，一般建筑院只負(fù)責(zé)主體的建筑、結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計，專業(yè)工程，如鋼結(jié)構(gòu)、智能化、鋁合金、幕墻、精裝修等由專業(yè)的設(shè)計公司承擔(dān)；此時，建設(shè)方應(yīng)有較強(qiáng)的管理、協(xié)調(diào)能力，對于不同專業(yè)的專項工程應(yīng)及時委托設(shè)計，對于需要進(jìn)行確認(rèn)后方能進(jìn)一步設(shè)計的條件應(yīng)及時予以確認(rèn)，以便及時出施工圖，有充足的時間進(jìn)行招標(biāo)、合同簽訂，避免遺留太多的滯后設(shè)計演變成設(shè)計變更。

6、簽發(fā)設(shè)計變更的程序

由于簽發(fā)設(shè)計變更將對項目開發(fā)的建造成本，開發(fā)進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生重要影響，所以公司在簽發(fā)設(shè)計變更方面具有規(guī)范化的流程：

7、設(shè)計變更控制

7.1減少設(shè)計變更的次數(shù)。最關(guān)鍵的是將發(fā)生變更的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到設(shè)計的輸入階段，就是要做好前面所說的設(shè)計任務(wù)書的編制、設(shè)計過程的控制和設(shè)計成果的評審這三項基本工作。

7.2嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生。對于設(shè)計變更，應(yīng)堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術(shù)上驗證可行與否，再從成本上驗證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項目負(fù)責(zé)人一定的權(quán)利來進(jìn)行此工作，以提高工作效率。

7.3根據(jù)項目特性及企業(yè)的分包體系、習(xí)慣，在施工合同中事先詳細(xì)列出所有必須設(shè)計的項目、總承包范圍、專項分包范圍、最遲設(shè)計完成時間、設(shè)計中必須確定的要素、招標(biāo)時間、合同簽訂時間等，切不可因時間緊而把該在合同簽訂前完成的工作以暫定的形式后推，導(dǎo)致后期產(chǎn)生大量設(shè)計變更。

7.4建立設(shè)計變更的評估生效機(jī)制。建立設(shè)計變更生效前的評估機(jī)制及強(qiáng)制生效方式，即所有變更均需先做內(nèi)部造價、工期、可行性評估，再以某種事先約定的方式發(fā)出、生效，沒有通過內(nèi)部評估的不發(fā)出，發(fā)出以統(tǒng)一的簽字、蓋章方式生效，徹底改變設(shè)計變更事出多門的狀況。

8、設(shè)計變更對成本的影響

8.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的大致構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本大致可分為土地、前期、設(shè)計、建造、配套、后期、管理、營銷、財務(wù)、稅費(fèi)等幾類。其中，除了土地成本受區(qū)域因素影響比較大外，其他成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例相對固定，現(xiàn)以某開發(fā)公司某一樓面地價3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、銷售均價13920元/平方米的實際項目為例，其成本構(gòu)成見圖1。

圖一

8.2設(shè)計變更對成本影響。施工合同簽訂前項目建造成本相對可控、可調(diào)，且不會造成太多的無效成本，要減少設(shè)計變更對項目成本、工期的影響就是在保持項目統(tǒng)一定位設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的前提下盡量將設(shè)計前置，減少后期設(shè)計變更的產(chǎn)生，減少無效成本的產(chǎn)生。例如，某項目外墻原招標(biāo)時暫定為涂料，施工中根據(jù)周邊樓盤的情況決定改為外墻面磚，建設(shè)方對其外墻面磚主材進(jìn)行招標(biāo)確定了品牌、供貨價，并準(zhǔn)備以指定品牌、價格形式作為設(shè)計變更與施工方確認(rèn)簽證，施工方提出不僅應(yīng)當(dāng)確認(rèn)此單價，原合同中的外墻人工單價、腳手架、總工期均應(yīng)調(diào)整，有部分前期招標(biāo)約定、乘機(jī)高價索賠的傾向，如果合同簽訂前就按照外墻面磚飾面設(shè)計、招標(biāo)、簽訂合同，則不會產(chǎn)生這么多項的索賠，導(dǎo)致無效成本增加。

【參考文獻(xiàn)】

[ 1] 丁士昭. 建設(shè)工程項目管理[M ]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004.

[ 2] 陸克華, 張小宏. 工程咨詢設(shè)計實務(wù)[M ]. 北京: 中國計劃出版社, 2005.

[ 3] 李明堂. 工程造價計價與控制[M ]. 北京: 中國計劃出版社, 2005.

[ 4] 李中富. 建筑施工組織與管理[M ]. 北京: 機(jī)械工業(yè)出版社, 2005

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計階段；成本控制

方案設(shè)計階段

方案的優(yōu)選是方案設(shè)計階段主要的任務(wù)，對建設(shè)場地進(jìn)行選擇、對建筑設(shè)計進(jìn)行選擇、對工程總平面設(shè)置進(jìn)行選擇等，在對這些方面在進(jìn)行選擇時要要充分考慮建設(shè)工程投資效果的提高問題，在多方案中選擇最優(yōu)方案，確保經(jīng)濟(jì)更加合理、技術(shù)更加先進(jìn)，并且在選擇時要對項目全壽命周期費(fèi)用加以考慮。總而言之，在選擇最優(yōu)方案時應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行考慮：（1）設(shè)計構(gòu)思要具有超前性，使其項目更具好的賣點(diǎn)，并且花費(fèi)一定的時間為房地產(chǎn)項目塑造良好的形象；（2）將建筑風(fēng)格要策劃好，所策劃的建筑風(fēng)格一定要具有其自身的特色，能夠體現(xiàn)一定的民族性、藝術(shù)性和時代性，具有這樣的個性有利于樓盤的銷售，節(jié)省了一定的銷售成本，但同時還應(yīng)該對建筑風(fēng)格的投入的增加與其對項目價值提升之間的關(guān)系進(jìn)行充分考慮，選擇的建筑風(fēng)格一定是性價比較高的；（3）對建筑平面進(jìn)行合理布置，房地產(chǎn)市場需求中一個重要的影響因素就是建筑平面布置和戶型，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該對建筑物的性質(zhì)、客戶的活動特點(diǎn)、用途進(jìn)行充分考慮，從而實現(xiàn)建筑的合理布局，既要將面積利用率提高起來，又要合理布置其使用功能。對于住宅的平面布置，可以盡量使外墻周長和建筑面積之比縮小，在確保建筑功能和質(zhì)量的情況下，加大建筑進(jìn)深對成本的降低有很大幫助。

建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計階段

結(jié)構(gòu)是建筑的骨架，結(jié)構(gòu)成本占整個住宅房地產(chǎn)項目成本的比重較大，所以也應(yīng)注重房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)構(gòu)設(shè)計中的成本控制。首先應(yīng)根據(jù)建筑層數(shù)和使用功能選擇合理的結(jié)構(gòu)體系，一般鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)三者的成本依次降低。建筑的基礎(chǔ)選型對造價影響也很大，應(yīng)根據(jù)工程的實際地質(zhì)情況和真實的地勘資料，選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式，既要保證建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，還應(yīng)認(rèn)真選擇持力層，避免在施工中出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。在有的結(jié)構(gòu)設(shè)計中，部分設(shè)計人員對配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計算而統(tǒng)一配筋，以減少其設(shè)計計算工作量，這樣必將會造成浪費(fèi)，因此要對標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截圖及配筋圖進(jìn)行優(yōu)化，應(yīng)控制好梁的配筋方式對成本的影響;還應(yīng)合理布置剪力墻，太長或太短都會增加成本。基礎(chǔ)與地下室的設(shè)計，應(yīng)考慮滿足建筑物整體性的要求，還應(yīng)盡量滿足便于施工、降低造價的因素。通常一層地下室面積對應(yīng)的是底板和頂板共兩層板的費(fèi)用，而兩層地下室面積對應(yīng)的是底板、中間樓板和頂板共三層板的費(fèi)用，因此在不考慮對側(cè)壁、土方量及支護(hù)的影響的情況下采用兩層地下室更省錢。對于轉(zhuǎn)換層，應(yīng)根據(jù)所屬地區(qū)震級、使用功能、樓層高度、結(jié)構(gòu)布置情況和施工難易程度來靈活選擇其型式，如梁式、箱形、實體板式、桁架等；并合理選擇轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的模板支撐方案、鋼筋的連接和綁扎方式，這樣能有效地達(dá)到控制成本的目的。

水電設(shè)計階段

水電安裝設(shè)計與建設(shè)成本密切相關(guān)，如果沒有處理好水電安裝設(shè)計，那么建設(shè)成本很有可能增加，還有可能對后期的物業(yè)管理留下隱患，因此，對房地產(chǎn)項目中的水電設(shè)計環(huán)節(jié)中的成本控制一定不能忽視掉。一般情況下，對于高層住宅低區(qū)而言，在給排水設(shè)計時盡量采用市政管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，但是有些高層建筑的外網(wǎng)壓力不足，此時可在底層設(shè)調(diào)節(jié)水箱的變頻供水設(shè)備加壓供水，這種方式不僅對建筑面積起到很好的節(jié)省作用，而且還對運(yùn)行的電耗起著節(jié)約作用，并且還可減少全自動系統(tǒng)的運(yùn)行管理費(fèi)用，整個系統(tǒng)深受廣大用戶的親睞。在建筑排水管網(wǎng)系統(tǒng)中，應(yīng)將排水標(biāo)高控制好，避免返工現(xiàn)象發(fā)生；應(yīng)該精確計算室外排水坡度，對埋深進(jìn)行控制，從而使得工程量得以減少。在電氣設(shè)計方面，供電電源及電壓的選擇應(yīng)滿足供電可靠性的要求，根據(jù)負(fù)荷大小及當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)條件來設(shè)置電源數(shù)量，一般高層建筑至少應(yīng)有兩個獨(dú)立電源。電氣設(shè)計還要注意機(jī)械設(shè)備的選型，如中央空調(diào)及電梯等，它們既影響到前期一次投入，還影響到后期的運(yùn)營成本，所以應(yīng)按照先進(jìn)性、合理性、適用性和經(jīng)濟(jì)性的原則來選擇電氣設(shè)備。水電安裝設(shè)計還應(yīng)考慮到與其他專業(yè)的協(xié)調(diào)和配合,避免重復(fù)施工或增加施工的難度。審圖過程中要核實設(shè)備和主要材料有無缺、漏、錯，對其可行性進(jìn)行把關(guān)，應(yīng)考慮能夠方便施工、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量、降低能耗，并對設(shè)計方提出合理地建議和意見。

環(huán)境設(shè)計

隨著人們生活水平的不斷提高，人們對于工作和生活的環(huán)境要求越來越高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)時環(huán)境設(shè)計也是非常重要的，好的環(huán)境設(shè)計的樓盤能夠吸引更多的消費(fèi)者，可以看出，目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境設(shè)計朝著公園化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計過程中，應(yīng)充分利用現(xiàn)有地形進(jìn)行建筑布局，盡量做到依山勢形成半坡建筑，依水勢形成泊岸建筑，這樣既減少土地平整費(fèi)用和減少土方的二次搬運(yùn)費(fèi)用，還能最大限度地保持建筑原貌，使得景觀設(shè)計更加親近自然，取得最佳的景觀效果。水景設(shè)計盡量保持原生態(tài)水系，盡量減少人工水景，以減少不必要的開支。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計還要對天氣氣候條件進(jìn)行充分考慮，從而以此為據(jù)選擇出最合適的建筑體形。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊旭輝. 淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本控制[J]建筑設(shè)計管理, 2010,(02) .

第3篇

【關(guān)鍵詞】成本優(yōu)化：設(shè)計優(yōu)化：探討

【 abstract 】 along with the real estate market increasingly fierce competition and the change of policy, the domestic real estate enterprise internal management gradually from extensive to present a technology-orientation, fine management mode change trend of development. In recent years, in all the attention in the planning, building perfect professional design management at the same time. Strengthening of the structure and other professional engineering and technical work management. Improve the management work of the systematic design. Make a design technology management more comprehensive, professional, fine, overall enhancement of the estate enterprise competitiveness.

【 key words 】 cost optimization: design optimization: to explore

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、指導(dǎo)思想

房地產(chǎn)項目優(yōu)化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理”的原則下．結(jié)合理論、技術(shù)、經(jīng)驗、科技等，對工程設(shè)計、施工技術(shù)方案的可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行比較、分析和判斷，以求得工程成本經(jīng)濟(jì)合理，對社會技術(shù)資源進(jìn)行溝通、整合、利用。在結(jié)構(gòu)設(shè)計過程中，大力提倡和推廣結(jié)構(gòu)工作性能設(shè)計新理念．加深對現(xiàn)行國家及地方規(guī)范條文理解和消化，用活規(guī)范條款。做好與建筑專業(yè)配合工作，積極參與項目設(shè)計各階段控制工作，把設(shè)計各階段的事前、事中、事后技術(shù)管理與工程成本控制落實到實處規(guī)劃方案階段積極主動參與規(guī)劃方案設(shè)計階段的技術(shù)管理，在為營銷、規(guī)劃、建筑服務(wù)的同時．對工程成本加以控制．從結(jié)構(gòu)專業(yè)角度對方案提出建議下面從本人參與順德深業(yè)城項目管理總結(jié)的經(jīng)驗談?wù)劊O(shè)計優(yōu)化在房產(chǎn)成本控制中的重要性。

［例1］深業(yè)城項目7#，8#三十層，建筑方案，在高寬比、錯層等方面超過國家結(jié)構(gòu)規(guī)范相關(guān)規(guī)定，必須首先做結(jié)構(gòu)整體模型振動的試驗，分析試驗結(jié)果后才能確定結(jié)構(gòu)設(shè)計上的非常技術(shù)措施，最后還要通過專家委員會的評審。這樣必然會增加項目開發(fā)時間及工程成本。結(jié)構(gòu)專業(yè)提出上述意見后，營銷和設(shè)計經(jīng)過綜合考慮，最后對規(guī)劃、建筑方案進(jìn)行修改，項目開發(fā)時間和工程設(shè)計成本得到控制。

［順德深業(yè)城一期地下室5萬平方米，由于規(guī)劃設(shè)計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，設(shè)計院結(jié)構(gòu)工程師為了建筑師日后隨意布置消防通道而將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進(jìn)行地下室結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)計（每平方米2噸消防車荷載），此做法使地下室及基礎(chǔ)工程設(shè)計成本大為增加。公司審圖時發(fā)現(xiàn)了此問題，建議建筑專業(yè)首先布置消防車通道，結(jié)構(gòu)專業(yè)再重新進(jìn)行地下室和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計，避免了多花冤枉錢。另外一個項目正好相反，也是5萬平方米地下室，規(guī)劃方案將消防車通道完全布置在社區(qū)地下室上，結(jié)構(gòu)專業(yè)看圖后，提出完全可以結(jié)合社區(qū)外市政道路而不必在社區(qū)地下室頂板上設(shè)置消防車通道，建筑專業(yè)接受此建議，減少了地下室結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)計工程成本。

現(xiàn)階段，國內(nèi)設(shè)計單位對樁基礎(chǔ)承載力取值多是參考地勘單位提出的建議值，再根據(jù)土壤物理指標(biāo)進(jìn)行理論計算而確定。多數(shù)情況下，設(shè)計單位確定樁承載力設(shè)計值比較保守，取值偏低，普遍存在樁基承載力強(qiáng)度沒有得到充分利用、樁基礎(chǔ)工程設(shè)計成本偏高現(xiàn)象。順德深業(yè)城樁基設(shè)計中，應(yīng)該推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設(shè)計值，從結(jié)果來看，這種設(shè)計值普遍比以理論計算確定的設(shè)計值高出20％以上，相應(yīng)減少樁基礎(chǔ)工程成本支出20％以上。設(shè)計院選用靜壓Φ500，H=125,預(yù)應(yīng)力管樁，按地質(zhì)報告，樁承載力設(shè)計值定為180噸，按5%數(shù)量現(xiàn)場試樁，樁承載力設(shè)計值定提高為250噸比以理論計算確定設(shè)計值180噸提高了38％，在樁布置采用靈活方法，同時選用Φ500，H=100, 樁承載力設(shè)計值定為180噸，用兩種樁型根據(jù)軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費(fèi)，經(jīng)濟(jì)配樁，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。

由于目前地下室面積偏大、使得工程成本偏高，所以對地下室的設(shè)計進(jìn)行了重點(diǎn)技術(shù)分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現(xiàn)了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間；佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設(shè)計院設(shè)計成果進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，工程設(shè)計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；深圳某公司2．5萬平方米人防地下室，從結(jié)構(gòu)設(shè)計角度優(yōu)化設(shè)計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。

小區(qū)地下室的頂板上都會放置1米多厚覆土以便綠化。對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值，經(jīng)過受力分析，建議在進(jìn)行地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴(kuò)散作用，消防車荷載取值比“規(guī)范”值小于覆土厚度的倍數(shù)，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎(chǔ)工程設(shè)計成本，此建議已在許多項目的地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計得以應(yīng)用。由于消防車荷載比較大，對此折減后取得比較好經(jīng)濟(jì)效益。

二、上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理

上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，因此，對此結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結(jié)構(gòu)設(shè)計是否經(jīng)濟(jì)合理很大程度依賴于設(shè)計單位結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)專業(yè)水準(zhǔn)、責(zé)任心和心態(tài)，從理論上講他們有義務(wù)為業(yè)主負(fù)責(zé)，但在實際工作中，他們只對《規(guī)范》負(fù)責(zé)而沒有對設(shè)計的經(jīng)濟(jì)合理性負(fù)責(zé)，甚至有意無意加大鋼筋用量和混凝土強(qiáng)度等級。因此，如何使設(shè)計單位結(jié)構(gòu)工程師既要保證結(jié)構(gòu)安全、品質(zhì)，又要保證工程設(shè)計成本控制在一個合理范圍內(nèi)，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計技術(shù)管理人員職責(zé)所在。

公司加強(qiáng)上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理工作，取得了一定成效

一期在初步設(shè)計中，13層、25層高塔樓用鋼量預(yù)估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術(shù)管理參與下，甲方給出定額設(shè)計，設(shè)計單位對原結(jié)構(gòu)設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整后，使標(biāo)準(zhǔn)層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿意結(jié)果。。

三、現(xiàn)場工程技術(shù)管理

深圳某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設(shè)計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負(fù)摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進(jìn)行加固處理。經(jīng)過對幾個回填土地基處理方案可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行比較，確定采用碎石樁處理方案。設(shè)計公司進(jìn)行施工圖設(shè)計，施工圖中的碎石樁數(shù)目為2051根，公司獨(dú)自對此方案進(jìn)行優(yōu)化，碎石樁數(shù)目減至332根，僅為設(shè)計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進(jìn)度。

某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環(huán)繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離在2米左右，地下室開挖前對會所支護(hù)就顯得極為重要。施工單位設(shè)計支護(hù)方案為直徑800毫米聯(lián)排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。公司考慮由于土質(zhì)較差，對樁的堪固作用不會太大，對該方案提出在聯(lián)排灌注樁上部加設(shè)壓頂梁以保證聯(lián)排灌注樁共同工作，同時在娛樂中心3個側(cè)面壓頂梁之間設(shè)置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點(diǎn)，如此，支護(hù)方案由灌注樁平面懸臂結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成受力性能更好的空間剛架結(jié)構(gòu)。施工單位采納公司意見，對原設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化，確保娛樂中心在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。

某公司項目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。在這4950平方米地塊上的地質(zhì)情況極其復(fù)雜：上部土層液化嚴(yán)重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規(guī)律。目前，16棟建筑分別采用了預(yù)制管樁、沖孔灌注樁、夯擴(kuò)樁以及由伐板、夯擴(kuò)樁、攪拌處理的復(fù)合地基3種基礎(chǔ)組合，共計4種基礎(chǔ)形式。如此復(fù)雜的地質(zhì)情況和采用多達(dá)4種的基礎(chǔ)類型，在開發(fā)中史無前例，技術(shù)管理難度可想而知。

某項目一期有8棟100米高層建筑，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)。1700多根樁施工完成后，在工程樁檢測中發(fā)現(xiàn)樁基承載力僅為設(shè)計特征值的一半，經(jīng)復(fù)壓樁基承載力可達(dá)設(shè)計特征值80％。設(shè)計公司采用補(bǔ)樁方案進(jìn)行處理，第一輪補(bǔ)樁設(shè)計方案每棟樓需補(bǔ)近90根樁，公司對此提出不同意見，經(jīng)過技術(shù)交流溝通，設(shè)計公司對補(bǔ)樁方案進(jìn)行重新設(shè)計，最后確定補(bǔ)樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補(bǔ)樁總數(shù)減少320根。

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目設(shè)計管理；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的起步時間較晚，在上世紀(jì)90年代才開始初步建立相關(guān)的制度，21世紀(jì)初經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產(chǎn)質(zhì)量問題近年來逐漸受到重視，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段進(jìn)行相應(yīng)的管理優(yōu)化，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量的控制便有著重要的積極意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制也就是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，對于設(shè)計階段中的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計方案、施工圖等進(jìn)行相應(yīng)的管理，依照質(zhì)量控制的理論和方法，建立起在設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制的機(jī)制。例如在設(shè)計階段中，依照我國相關(guān)的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定合理的質(zhì)量參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在建筑材料選擇、抗震等級、防火設(shè)施等方面進(jìn)行規(guī)范，防止在設(shè)計階段出現(xiàn)質(zhì)量問題[1]。同時，如果在設(shè)計過程中出現(xiàn)了設(shè)計信息變更，例如建設(shè)單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目在要求方面發(fā)生了變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段是保障建設(shè)質(zhì)量的重要階段，在設(shè)計階段中出現(xiàn)的質(zhì)量問題所造成的影響也最大。因而在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中進(jìn)行質(zhì)量控制，也需要充分考慮施工情況和設(shè)計要求。

二、在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進(jìn)行質(zhì)量控制的意義

自我國改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，為推動我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)也起到了重要作用。然而應(yīng)當(dāng)看到，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，其中房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量問題最為突出。近年來我國也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量事故，如何在房地產(chǎn)建設(shè)中進(jìn)行完善的質(zhì)量控制，保障其建設(shè)質(zhì)量便是重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，能夠建立起完善的質(zhì)量控制機(jī)制，從而保障設(shè)計方案的合理性和質(zhì)量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制，在設(shè)計過程中進(jìn)行質(zhì)量控制，其主要價值在于通過反復(fù)的設(shè)計論證，保證設(shè)計方案能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)要求以及我國在建筑方面的相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制中存在的問題

1.缺乏針對設(shè)計人員明確的責(zé)任制度

首先，在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制中，還沒有建立起較為明確的責(zé)任制度，一些關(guān)于質(zhì)量控制的責(zé)任制度較為籠統(tǒng)，缺乏實際指導(dǎo)意義。例如房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中，缺乏對于設(shè)計人員職責(zé)的較好明確，一旦在建設(shè)過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往無法明確追究設(shè)計單位和設(shè)計人員的責(zé)任。同時，在設(shè)計階段，對于設(shè)計單位和設(shè)計人員的相關(guān)責(zé)任也沒有進(jìn)行明確[3]。缺乏明確的責(zé)任制度使得在房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制中，雖然制定了相關(guān)質(zhì)量控制制度，但是設(shè)計人員在工作中由于缺乏相關(guān)的約束，沒有較好的責(zé)任感和使命感。

2.設(shè)計單位缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制

缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中，沒有在質(zhì)量控制機(jī)制中建立起相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，缺乏對于質(zhì)量控制措施的監(jiān)督和約束。缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制并不僅僅體現(xiàn)在設(shè)計單位自身缺乏較好的監(jiān)督機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中，建設(shè)單位和相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門也沒有充分參與設(shè)計過程中，缺乏對于設(shè)計單位的較好監(jiān)督。另一方面，缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制還表現(xiàn)在對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的設(shè)計管理方面，沒有形成對設(shè)計方案合理性、科學(xué)性的審核和監(jiān)督，對質(zhì)量控制機(jī)制的完善會造成一定的不利影響。

3.缺乏在設(shè)計過程中較好的計劃控制應(yīng)用

在質(zhì)量控制方法方面，對于計劃控制的應(yīng)用一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中的一個難點(diǎn)，也是弱點(diǎn)。計劃控制主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過制定完善的質(zhì)量控制計劃，分階段的檢驗計劃實施情況，并且進(jìn)行評價，為后續(xù)建設(shè)提供相應(yīng)的建議[4]。而當(dāng)前在計劃控制應(yīng)用方面還存在很大的不足，相關(guān)質(zhì)量控制計劃方案的制定缺乏合理性，在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調(diào)查和評估。同時，在各階段的質(zhì)量控制計劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當(dāng)前在質(zhì)量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制，忽略了在決策階段和設(shè)計階段的質(zhì)量控制計劃。特別是在設(shè)計階段中，往往設(shè)計單位并沒有制定相應(yīng)的質(zhì)量控制計劃，設(shè)計方案變動較大，一旦發(fā)生變更，就會影響到質(zhì)量控制計劃，因而很多設(shè)計單位也并不重視制質(zhì)量控制計劃的制定。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施

1.制定明確的責(zé)任制度

首先，責(zé)任制度作為在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中關(guān)于質(zhì)量控制的重要內(nèi)容和途徑，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮出其應(yīng)有作用。要對于相關(guān)的責(zé)任制度進(jìn)行細(xì)化，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的設(shè)計階段的特點(diǎn)，制定相關(guān)的責(zé)任制度。特別是在責(zé)任制度的制定中，對于設(shè)計單位的責(zé)任要予以明確。通過建立這種明確的責(zé)任制度，對設(shè)計人員的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，提高其責(zé)任心和使命感，促使設(shè)計人員能夠在設(shè)計工作中自覺進(jìn)行質(zhì)量控制。責(zé)任制度應(yīng)當(dāng)細(xì)化到個人，例如在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中，對于設(shè)計圖紙的信息完善性和合理性應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確，特別是對于一些重點(diǎn)質(zhì)量控制數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化，參照我國的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高設(shè)計圖紙的規(guī)范性。

2.建立完善的監(jiān)督機(jī)制

建立完善的監(jiān)督機(jī)制主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計單位中建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，例如圖紙審核機(jī)制，由不同的設(shè)計負(fù)責(zé)人對設(shè)計圖紙進(jìn)行多次審核，針對質(zhì)量控制要點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)審核。通過設(shè)計單位自身的約束機(jī)制，對于設(shè)計人員的工作態(tài)度、工作方法等進(jìn)行控制，并且應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對設(shè)計人員的培訓(xùn)，提高其職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平。另一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計過程中引入外部監(jiān)督機(jī)制，使得建設(shè)單位和相關(guān)監(jiān)理部門也能參與到設(shè)計過程中，對于設(shè)計方案的合理性和質(zhì)量控制措施進(jìn)行監(jiān)督。

3.充分應(yīng)用計劃分析進(jìn)行質(zhì)量控制

質(zhì)量控制方法方面，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中針對不同的房地產(chǎn)項目建設(shè)特點(diǎn)和不同的環(huán)節(jié)階段，選擇適宜的質(zhì)量控制方法，并且應(yīng)當(dāng)在設(shè)計方案中明確相關(guān)的質(zhì)量控制方法，以此確保質(zhì)量控制措施的實施。充分應(yīng)用計劃分析的相關(guān)方法和理論，制定完善的質(zhì)量控制計劃。對質(zhì)量控制計劃進(jìn)行細(xì)化，劃分為若各個質(zhì)量控制階段，設(shè)置階段性的計劃目標(biāo)。依照質(zhì)量控制計劃，設(shè)計相應(yīng)的計劃考核機(jī)制，定期對質(zhì)量控制計劃的實施情況進(jìn)行考核。同時，在計劃的制定中，為了確保質(zhì)量控制計劃的可實施性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的調(diào)查評估，針對設(shè)計方案的質(zhì)量要求，確定各個階段的質(zhì)量控制目標(biāo)。如果在設(shè)計過程中出現(xiàn)了設(shè)計要求變更或者設(shè)計圖紙變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量論證，評估設(shè)計變更是否會影響到整體設(shè)計方案的質(zhì)量控制，在發(fā)生變更后，及時更正質(zhì)量控制計劃。

結(jié)論

在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進(jìn)行質(zhì)量控制，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，這對于保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量有著重要作用。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制中，還存在著一些問題，如設(shè)計人員責(zé)任制度不明確、設(shè)計單位缺乏監(jiān)督機(jī)制、缺乏設(shè)計階段較好的質(zhì)量控制計劃應(yīng)用等等。因而應(yīng)當(dāng)積極針對這些問題進(jìn)行解決，以此優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]岳婷. 房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量控制淺析[J]. 東方企業(yè)文化,2014,01:334.

[2]李忠富,張亞妮. 跨區(qū)域多項目的房地產(chǎn)項目設(shè)計管理研究[J]. 土木工程與管理學(xué)報,2013,02:74-79.

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計；各階段；管理措施

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展理論不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時必須考慮項目全壽命周期的理念，走可持續(xù)發(fā)展的道路。全壽命周期管理理論的一個重要的方面就是設(shè)計階段的管理。進(jìn)行設(shè)計階段管理可以有效避免房屋的設(shè)計、布局不合理，科技含量低等問題。進(jìn)行設(shè)計階段管理還是控制房地

產(chǎn)項目投資、進(jìn)度、質(zhì)量的有效手段。因此，從設(shè)計階段入手，進(jìn)行設(shè)計階段管理，是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的重要措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段管理的重要性

建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項目的設(shè)計運(yùn)作過程中,房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入,如何控制設(shè)計過程,充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性,是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進(jìn)行工程項目施工。(有些項目需做擴(kuò)初設(shè)計,并報批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同,其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書,方案招標(biāo),方案評審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計院),出方案報建文本,進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo),內(nèi)部評審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違,要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo),要么設(shè)計進(jìn)度一拖再拖,延誤了建設(shè)工期。

因此,在方案設(shè)計階段,強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成,在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作,在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策,保證設(shè)計進(jìn)程的順利推進(jìn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計各階段的管理措施

1、 啟動階段

設(shè)計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準(zhǔn)的原因，市場需求、營運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產(chǎn)項目，啟動階段更多的是明確項目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計部門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。以住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

2、方案設(shè)計階段

在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準(zhǔn)確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊成員和項目干系人共享。在方案設(shè)計階段也要對項目風(fēng)險進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的項目風(fēng)險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費(fèi)。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細(xì)交待。

建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計負(fù)責(zé)人對項目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目部門對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設(shè)計運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時間的緊迫性將會限制設(shè)計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設(shè)計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。

總之, 在當(dāng)前不斷規(guī)范和理性的消費(fèi)市場機(jī)制下, 一個好的房地產(chǎn)項目, 更應(yīng)充分注重項目的前期規(guī)劃設(shè)計管理工作, 不能僅僅依賴于設(shè)計師的獨(dú)立設(shè)計過程, 而應(yīng)體現(xiàn)強(qiáng)有力的管理手段, 對設(shè)計工作進(jìn)行必要的指導(dǎo)、監(jiān)督和把握, 對設(shè)計師加強(qiáng)選用和培訓(xùn), 從而, 為項目的整體運(yùn)作提供有力的保證。

第6篇

關(guān)鍵詞：成本控制　管理

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設(shè)行為，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)從立項、策劃、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費(fèi)用。

合理有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設(shè)計階段、項目發(fā)包階段和實施階段，可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。項目開發(fā)建設(shè)的各個階段成本控制各有其特點(diǎn)，根據(jù)各階段成本所起的作用和重要程度做好對最關(guān)鍵設(shè)計階段成本的有效控制。

設(shè)計階段的成本控制實際上是一個價值工程問題，其研究確切地說是一項價值研究而不是控制研究

成本控制在設(shè)計階段（包括選材用料）占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實施階段）占30～20％。所以認(rèn)為項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接、最重要的環(huán)節(jié)。

設(shè)計階段一般可分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項指標(biāo)都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。整個設(shè)計階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在具體設(shè)計階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：

1.項目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確開發(fā)項目的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性”間的關(guān)系，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。依據(jù)設(shè)計部提供的招標(biāo)方案，進(jìn)行成本估算，經(jīng)分析、比較后對設(shè)計各方案中公建配套工程面積指標(biāo)及形式、各種類型住宅所占比例、與項目市場定位相對應(yīng)的各類建筑及環(huán)境的檔次等影響成本較大的部分提出成本控制建議，并將建議反饋給設(shè)計單位，方案設(shè)計完成后，成本負(fù)責(zé)人依據(jù)設(shè)計部提供的方案在一個月內(nèi)進(jìn)行建安成本匡算，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程需做專項成本分

2　初設(shè)計階段：

初步設(shè)計完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認(rèn)真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設(shè)計方。這一階段十分重要，著重應(yīng)審查的是設(shè)計方案是否達(dá)到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從　“以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工；其次，對修改后的設(shè)計方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對照，這樣做的目的是避免超預(yù)算設(shè)計。成本管理部門根據(jù)初設(shè)計方案完成并提交后一個半月內(nèi)成本負(fù)責(zé)人組織編制項目成本概算，概算依據(jù)初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費(fèi)計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。主要對擴(kuò)初設(shè)計階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議。

3.　施工圖設(shè)計階段，這是控制工程成本最主要的環(huán)節(jié)。設(shè)計過程中，有些設(shè)計人員只注重設(shè)計質(zhì)量及設(shè)計期限，沒有更多的考慮設(shè)計對工程建設(shè)成本的重大影響。依據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)、施工圖設(shè)計任務(wù)書發(fā)展成本控制目標(biāo)進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善；針對各分項工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型。限制和控制對工程造價影響大的內(nèi)容，實施限額設(shè)計，在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，優(yōu)化設(shè)計，控制單方鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計變更費(fèi)用限額指標(biāo)等對工程造價影響大的內(nèi)容。由其要注意以下幾點(diǎn)：

3.1建筑結(jié)構(gòu)形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點(diǎn)盡量采用成本較低的結(jié)構(gòu)形式。通過進(jìn)行全面測算比較后選擇混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。建筑、裝修工程：該部分質(zhì)量及效果對售樓影響較大，影響成本的主要因素為材料選型，而且要避免重復(fù)設(shè)計和施工，減少設(shè)計變更及補(bǔ)充設(shè)計，重點(diǎn)對住宅外墻磚、鋁合金門窗、標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室裝修、防水工程等制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；

3.2基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、基礎(chǔ)形式、埋置深度，避免在施工時出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。A、土方工程：爭取設(shè)計一次到位，減少動土次數(shù)，重點(diǎn)控制挖運(yùn)方數(shù)量；B、擋土支護(hù)工程：結(jié)構(gòu)做多個方案比選，優(yōu)化設(shè)計，給出擋土支護(hù)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；C、樁基工程：該工程特點(diǎn)是不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，一定要做幾個樁基形式的方案比選后，再制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值

3.3結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。結(jié)構(gòu)工程是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要控制鋼筋、混凝土含量的限額設(shè)計值。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計算，統(tǒng)一配筋；比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，設(shè)計統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費(fèi)的。

第7篇

【關(guān)鍵詞】實例；房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理；問題；措施

中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

隨著市場競爭的激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨巨大的挑戰(zhàn)，做好項目的設(shè)計和管理才能贏得市場，在設(shè)計開發(fā)過程中，要根據(jù)實際情況，有效保證工程的質(zhì)量。

二、案例分析

過去幾十年國家規(guī)定，一般工程設(shè)計中不允許采用銅芯線。上世紀(jì)90年代后，行業(yè)內(nèi)的有關(guān)技術(shù)交流中，普遍認(rèn)為鋁芯線的缺點(diǎn)太多，而忽略了它的優(yōu)點(diǎn)。特別是近年來在工程設(shè)計中(除室外高壓架空線外)，基本不采用鋁芯電纜。過去較早的一些住宅建設(shè)中，照明回路采用2.5mm2的鋁芯線，讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此，現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定住宅內(nèi)部不允許采用鋁芯線。

我國是一個缺銅的國家，大部分銅需要進(jìn)口。根據(jù)現(xiàn)行國家規(guī)范，對于室外供電干線還沒有不允許采用鋁芯線的規(guī)定。為節(jié)約投資，方便工程安裝，2006年我們將某住宅小區(qū)截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區(qū)各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求，適當(dāng)加大了鋁芯電纜的截面，安裝連接時采用銅鋁過渡接線鼻子，避免了銅鋁直接接觸產(chǎn)生的弊端。經(jīng)計算，改用較大的鋁芯電纜截面，能使線路電能損耗和電壓損失均比原設(shè)計采用銅芯時小，且熱穩(wěn)定效驗也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕，施工安裝方便，更主要的是經(jīng)濟(jì)效益顯著。通過對某住宅小區(qū)共8幢的高層住宅供電干線進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：采用銅芯電纜時材料總費(fèi)用為153萬元，改用鋁芯電纜后材料總費(fèi)用為28萬元。節(jié)約電纜材料費(fèi)投資125萬元，兩方案的投資費(fèi)用比為5.5：1。

對該住宅小區(qū)交付使用后進(jìn)行跟蹤檢查，鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個經(jīng)驗：“根據(jù)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實力和負(fù)荷的重要性，適當(dāng)采用鋁芯電纜；特別是負(fù)荷分散的住宅小區(qū)、二(或三)級負(fù)荷的供電干線，以及臨時電源供電適當(dāng)采用鋁芯電纜；此舉措對節(jié)約投資、方便安裝均有重要作用”。

結(jié)合這個案例，我們對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理進(jìn)行分析。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理

1、設(shè)計過程控制

設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)工程在設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮：

（1）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計開始實施前，設(shè)計部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

（2）日常跟蹤。在設(shè)計過程中，設(shè)計部門應(yīng)有專人及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。

（3）過程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。

2、設(shè)計成果評審

設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點(diǎn)：

（1）評審會的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕辉O(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。

（2）參與部門充分。一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。

（3）參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。

（4）評審紀(jì)要。評審紀(jì)要的嚴(yán)肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。

3、設(shè)計變更控制

設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

（1）公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。

（2）營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進(jìn)行變更。

（3）施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。

（4）設(shè)計院要求變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，導(dǎo)致施工圖錯、漏、碰、缺、問題百出。

設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進(jìn)行控制。

（1）減少設(shè)計變更次數(shù)。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗，做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。

（2）嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生。設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計變更的權(quán)限進(jìn)行操作。

（3）設(shè)計單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)設(shè)計單位的設(shè)計水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，大型設(shè)計院設(shè)計水平高，設(shè)計質(zhì)量更為可靠，但價格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計院設(shè)計水平偏低，設(shè)計質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計單位，不要盲目的追求大型設(shè)計院，也不要一味的追求節(jié)約成本。

（4）設(shè)計先行科學(xué)合理安排設(shè)計工期。設(shè)計工作往往是前松后緊，概念方案設(shè)計久拖不決，施工圖設(shè)計夜以繼日、疲于奔命，影響了圖紙設(shè)計質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理

1、完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。

2、加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作

招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價格的同時，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。

3、建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項目前期的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計概算。設(shè)計過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計變更等變化時，工程概預(yù)算也需及時調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生。竣工結(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因為竣工結(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。

4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系

安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。

5、利用計劃分析控制設(shè)計管理的質(zhì)量

通過分析的方式對房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個方面的控制內(nèi)容：

（1）設(shè)計部門定期檢查項目開發(fā)設(shè)計的進(jìn)度，分析設(shè)計中不符合實際的點(diǎn)，提出改進(jìn)措施，并保障其實施到位；

（2）根據(jù)房地產(chǎn)的實際設(shè)計體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對設(shè)計體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計師，書寫設(shè)計日志，預(yù)留設(shè)計質(zhì)量信息；

（3）規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項目設(shè)計時，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；

（4）保障項目開發(fā)設(shè)計一次性通過，避免日后設(shè)計不合理的變更，其對質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；

（5）房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的過程中，合理加入材料購置的設(shè)計，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長，出現(xiàn)計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計質(zhì)量控制；

（6）實現(xiàn)設(shè)計與控制的結(jié)合，提高項目開發(fā)設(shè)計的控制力，實現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。

五、結(jié)束語

通過長期的實踐積累，我們能夠了解到設(shè)計和管理對于房地產(chǎn)項目的影響是巨大的，只有做好設(shè)計與工程管理，才能保證項目的質(zhì)量，并得到市場認(rèn)可，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風(fēng),2013(04).

第8篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；質(zhì)量管理；產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)

隨著國家國民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對社會基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設(shè)計管理，并在設(shè)計、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢下，加強(qiáng)房產(chǎn)項目的設(shè)計管理所具備的指導(dǎo)意義與實用價值非常重大。

1 房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值

建筑項目設(shè)計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工。(有些項目需做擴(kuò)初設(shè)計，并報批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計院)，出方案報建文本，進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2 強(qiáng)化質(zhì)量管理

工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計方案。當(dāng)然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機(jī)構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機(jī)構(gòu)的實力強(qiáng)大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進(jìn)行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往需要一個反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設(shè)計人員及有關(guān)部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計，以此才能使得項目最終的設(shè)計方案符合多數(shù)人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段，與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時的溝通交流能夠促進(jìn)項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設(shè)計公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進(jìn)行各項作業(yè)。

除此之外，在項目方案設(shè)計過程中，還要對建筑項目進(jìn)行有效的風(fēng)險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風(fēng)險做法。另外，如果對設(shè)計公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險，導(dǎo)致最終實際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項目風(fēng)險有關(guān)的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。

3 做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點(diǎn)就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后，首要做的工作就是對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4 結(jié)語：

總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此，項目設(shè)計管理階段，務(wù)必要確立好時間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]史賢戈. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 科技資訊, 2008,(23)

[2]吳狄川. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 中國高新技術(shù)企業(yè), 2008,(10)

[3]代 楊, 孫 慧, 賈 博, 趙麗英. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 科技風(fēng), 2010,(18)

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 工程項目 設(shè)計管理

1、前言

目前，隨著我國房地產(chǎn)市場競爭的日漸激烈，其市場制度和運(yùn)行都逐漸的走向完善和成熟，人們的購房觀念和行為也日益趨向于理性。在這種房市背景下，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高開發(fā)項目的科學(xué)性和合理性，強(qiáng)化工程項目開發(fā)的設(shè)計和策劃水平，從而更好的促進(jìn)房產(chǎn)項目的宣傳和營銷。設(shè)計管理工作貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，從項目的前期定位到最后移交到物業(yè)公司管理，其間設(shè)計管理工作都是至關(guān)重要的，是項目成功與否的關(guān)鍵因素。

2、房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與現(xiàn)狀普遍存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對與設(shè)計相關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、設(shè)計咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、報批和設(shè)計變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。設(shè)計管理既要解決設(shè)計方面技術(shù)問題，又要把規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀等設(shè)計單位整合起來，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而且設(shè)計管理工作的對象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門，所以不但要對合同方協(xié)調(diào)管理，也需上下協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。

房產(chǎn)企業(yè)的項目管理人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等發(fā)揮著十分重要的作用，與項目定位、以及后來的規(guī)范施工等階段密切相連。在項目設(shè)計階段中，在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員的介入下，能夠使項目設(shè)計得到更好的指導(dǎo)性建議，保證項目投資目標(biāo)、成本及進(jìn)度得到有效控制，從而更加利于項目開發(fā)走向成功。

在過往開發(fā)項目的設(shè)計管理經(jīng)驗中，也發(fā)現(xiàn)存在不少問題。一方面，目前市場上的設(shè)計單位水平良莠不齊，設(shè)計人員經(jīng)驗水平不足，并同時跟進(jìn)多個項目投入力度不夠，人員流動性大，難以完整跟進(jìn)整個項目的所有設(shè)計階段。另一方面，甲方項目前期定位不明確、決策搖擺不定，甲方內(nèi)部意見不統(tǒng)一，或設(shè)計任務(wù)書要求不全，不夠詳細(xì)，容易導(dǎo)致設(shè)計反復(fù)修改，增加了工程成本延誤工期，都是現(xiàn)時設(shè)計管理中普遍存在的現(xiàn)狀。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的幾點(diǎn)措施

（1）管理者明確設(shè)計要求。設(shè)計任務(wù)書編制是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書主要應(yīng)包括企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議等；初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書主要應(yīng)包括前面的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。

在方案階段，作為設(shè)計管理決策者要明確項目定位方向，作為指導(dǎo)整個項目開發(fā)的目標(biāo)。在項目前期先明確好投資成本、建筑風(fēng)格意向、開發(fā)周期等關(guān)鍵性因素，把握好大方向，避免在設(shè)計過程中反復(fù)調(diào)整而造成的工期及成本增加。以本人參建的東方新天地商業(yè)項目為例，項目位于佛山城區(qū)核心的蓮升片區(qū)，是廣府文化發(fā)源地、興盛地，作為一個位于歷史文化體驗區(qū)中的商業(yè)綜合體，該項目在開發(fā)前期就十分明確地定位為具有嶺南特色的明末清初風(fēng)格建筑。在這個指導(dǎo)思想下，每個階段的工作都圍繞這個主題進(jìn)行深化、細(xì)化。作為工程管理者，在開發(fā)前期明確好設(shè)計要點(diǎn)要求，與設(shè)計單位共同探討設(shè)計方案，在綜合意見上決策精準(zhǔn)果斷，在細(xì)節(jié)處理上謹(jǐn)慎推敲，避免了方案的反復(fù)調(diào)整，有效地縮短了開發(fā)周期，各方面達(dá)到了理想的預(yù)期效果。

（2）做好協(xié)調(diào)管理工作。一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點(diǎn)就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等方面做出重要鋪墊。因此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。

首先，當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后，首要工作就是對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計單位對項目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，避免因圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實際施工情況的出入程度。例如要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得到有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審查，如果核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

（3）重視審批過程中的溝通管理。設(shè)計報批不僅是批準(zhǔn)的問題，還是時間上、經(jīng)濟(jì)上的問題，更要認(rèn)識到設(shè)計報批是將設(shè)計目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。設(shè)計管理人員要學(xué)會與規(guī)劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協(xié)調(diào)。

關(guān)乎設(shè)計的報批事項，要做到在設(shè)計過程中就保持與政府主管部門的溝通，設(shè)計管理人員要及時跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過合法的正當(dāng)途徑將企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計意圖準(zhǔn)確的反映給他們，去積極協(xié)商和溝通。比如關(guān)于小區(qū)入口位置、與市政管網(wǎng)接口位置、建筑外立面效果等均可以根據(jù)企業(yè)對項目的要求結(jié)合造價因素爭取有利的審批結(jié)果。包括也可以根據(jù)市場、相關(guān)政策、項目具體實際對于規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)申請調(diào)整。

（4）加強(qiáng)設(shè)計的整合管理。建筑設(shè)計單位缺乏專項設(shè)計的能力，幕墻、景觀、智能化、精裝修等都需要二次設(shè)計。人防、供電、供水、環(huán)保等處于半市場化狀態(tài)，這些專業(yè)在建設(shè)流程上一般都滯后于施工圖設(shè)計。對于一個項目而言，需要補(bǔ)充完善的設(shè)計內(nèi)容還有很多。對于設(shè)計管理人員來說，多線的并行操作和資源整合力就是設(shè)計管理好壞的重要素質(zhì)。這需要設(shè)計管理人員內(nèi)部和外部的資源進(jìn)行有效的整合，每個分項做到不矛盾不沖突，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。例如，在方案到施工階段，讓景觀、智能化、精裝修等專業(yè)設(shè)計施工單位就參與其中，避免后期的修改調(diào)整，電梯、空調(diào)等設(shè)備專業(yè)提前采購招標(biāo)，在施工圖設(shè)計前確定技術(shù)參數(shù)，做好不同工種不同專業(yè)的交叉銜接，從而提高管理質(zhì)量，有效提升工作效率。

4、結(jié)語

設(shè)計工作在房地產(chǎn)目開發(fā)過程中有著十分重要的意義和作用，項目設(shè)計的好，就能夠有效的降低房地產(chǎn)項目工程的造價，提高房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的科學(xué)性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。因此，各房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)必須要加強(qiáng)對設(shè)計管理工作的關(guān)注和重視，加強(qiáng)對它在資金、人員、技術(shù)等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產(chǎn)設(shè)計管理體系，進(jìn)一步促進(jìn)和推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效、長久、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曾倩慧，論房地產(chǎn)項目開發(fā)的設(shè)計管理[J]，中華民居，2013（03）

[2]甘元彥，房地產(chǎn)設(shè)計管理探索[J]，合作經(jīng)濟(jì)與科技，2014（19）