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第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；質(zhì)量；控制

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項目而成立的團隊，這種思維就應(yīng)該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：

2.1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制。

項目負責人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負責人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負的質(zhì)量責任，項目質(zhì)量才能有保證。

2.2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標進行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

2.3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據(jù)一些經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，設(shè)計前，對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細化，作出審批方案。

3.2 施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項目施工前準備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準確地確定質(zhì)量目標？首先，要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法，編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負責，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結(jié)果負責。

4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進行審查；對進場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行監(jiān)控；組織由設(shè)計單位和施工單位參加設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4.1.4 開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制 項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

推行施工現(xiàn)場技術(shù)負責人技術(shù)管理工作責任制，正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事，有職，有權(quán)、有責。工程開工前，將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細的規(guī)章制度和獎罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點工序施工前，必須對關(guān)鍵的檢查項目進行嚴格的復(fù)核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請監(jiān)理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認真處理，防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設(shè)計和方案進行施工準備工作。做好圖紙會審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認真學(xué)習(xí)。嚴格按施工工藝（或施工程序）施工。根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點，關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點的原則，并設(shè)專人負責。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)，形成一個封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息，客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。

第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)管理；問題；對策

1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 國際經(jīng)濟環(huán)境影響我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2008年美國的房地產(chǎn)金融泡沫的破滅全球經(jīng)濟進入下降通道，外資尋覓新的增長點通過各種方式參與我國房地產(chǎn)投資，致使我國房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩價格高漲危機重重。

1.2 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家嚴格的宏觀調(diào)控

1.2.1 貨幣政策從寬松到從緊

過去國家為支持房地產(chǎn)發(fā)展實行寬松的貨幣政策，隨著房地產(chǎn)市場超常發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理負債水平高，貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)為從緊。

1.2.2 限購限貸高壓不斷

在多輪樓市調(diào)控效果不理想的前提下，政府加大力度通過限購限貸控房價治通脹。

1.2.3 保障房建設(shè)控制總供給

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，政府為民生履責房地產(chǎn)市場供給總量由此增加。

1.2.4 成交量大跌以價換量大勢所趨

據(jù)合房網(wǎng)統(tǒng)計：上半年合肥需求減少2%、投資減少16%，房產(chǎn)市場供應(yīng)充足但銷售面積下跌。房地產(chǎn)商目前最大的難題是如何緩解日趨緊繃的資金壓力，繼綠地率先采取降價策略之后，越來越多的項目開始降價銷售，降價銷售是開發(fā)商快速回籠資金最有效的辦法。

1.3 中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的激烈競爭態(tài)勢

1.3.1 土地市場競爭越拍越高

地方政府債務(wù)的加大進一步推高土地價格上行壓力，因此各地“地王”的頻現(xiàn)，土地成本升高推動房價升高，房地產(chǎn)業(yè)由此產(chǎn)生的泡沫使整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險在上升。

1.3.2 營銷領(lǐng)域競爭愈演愈烈

單一分銷、兩部分銷、多分銷渠道、品牌營銷、差異化營銷等等層出不窮。

1.3.3 資金壓力越來越大

貨幣政策進步一收緊貸款的難度增大，房地產(chǎn)行業(yè)融資難，資金成本隨著加息升級而高企。

1.3.4 人才競爭激烈

人才短缺是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，大型企業(yè)因高速發(fā)展不斷高薪挖人，小企業(yè)很難留住人才，人力成本逐年上升競爭愈演愈烈。

1.3.5 管理模式落后和僵化是企業(yè)成敗的根源

結(jié)構(gòu)同質(zhì)化，重視銷售之道輕視客戶服務(wù)，管理欠科學(xué)化規(guī)范，觀念落后。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中存在的問題

2.1 企業(yè)管理規(guī)?；毣蛔?/p>

2.1.1 市場主體準入門檻不高

房地產(chǎn)市場雖有優(yōu)質(zhì)大型房企萬科、 恒大、保利、綠地等大企業(yè)，但中小企業(yè)數(shù)量多規(guī)模小信譽差實力總體不強，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)約9萬左右，以中小企業(yè)居多，我國法律要求房地產(chǎn)開發(fā)公司最低注冊資本為500萬元人民幣，對資本密集型企業(yè)來說門檻不高。

2.1.2 精細化、產(chǎn)業(yè)化不足

多數(shù)企業(yè)精細化產(chǎn)業(yè)化不足，多為粗放式投機式經(jīng)營，無長遠戰(zhàn)略規(guī)劃。

2.1.3 發(fā)展動力不足

多數(shù)企業(yè)因缺技術(shù)、缺管理、缺品牌、缺持續(xù)的盈利能力，發(fā)展動力不足。

2.2 高負債經(jīng)營，蘊藏巨大金融風(fēng)險

2.2.1 財務(wù)狀況需謹慎

據(jù)調(diào)查多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率高于70%，已經(jīng)超過國際公認的安全標準60%，而且不少企業(yè)甚至高于這一數(shù)據(jù)，財務(wù)安全風(fēng)險極大。

2.2.2 資金壓力大

銀根收縮貸款難籌資市場火熱資金壓力大增，資金成本高、勞動力成本逐年攀升、材料價格不斷上漲，融資是中小企業(yè)發(fā)展以及生存的瓶頸?；谫Y金鏈安全考量以及后期土地儲備需要，降價保量勢必是一種選擇，新的房價拐點可能到來，但形式上也可能表現(xiàn)為暗跌，融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

2.2.3 信貸風(fēng)險、監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)的資金風(fēng)險，主要是銀行業(yè)的信貸風(fēng)險，政府從宏觀角度和全局立場考量調(diào)控勢在必行，藉此降低或化解信貸風(fēng)險。

2.3 企業(yè)品質(zhì)意識不強

設(shè)計理念不新，同質(zhì)化標準化較多表現(xiàn)，差別化個性化和品牌化較少表現(xiàn)，設(shè)計創(chuàng)新有待加強。

2.4 企業(yè)經(jīng)營管理粗放、不規(guī)范

制度建設(shè)、團隊建設(shè) 、流程建設(shè)、績效考核、信息化建設(shè)、內(nèi)部控制水平低，進度控制、投資控制、質(zhì)量控制效率不高。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)誠信問題不容樂觀

涉及質(zhì)量的投訴不斷、捂盤惜售、噪音問題、合同違約、面積縮水、物業(yè)管理混亂總是等業(yè)主投訴政府監(jiān)管然后再處理，房地產(chǎn)企業(yè)誠信問題不容樂觀。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理問題的對策

3.1 通過兼并重組等方式做大規(guī)模，整合行業(yè)優(yōu)勢資源

3.1.1 產(chǎn)業(yè)鏈整合、聯(lián)合開發(fā)、資本重組

加強上下游產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)研、整合產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，做大做強主業(yè)之外吸收上游設(shè)計、監(jiān)理、咨詢以及下游的建筑安裝裝飾的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。恒大集團在本次調(diào)控中彎道超越，2011年銷售僅次于萬科居全國第二，先后收購了如深圳建設(shè)集團在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)，為下一步擴張積聚力量。兼并重組，利用物業(yè)的組合規(guī)避風(fēng)險。適當?shù)募娌⒅亟M、多元化以及轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型就是從過去土地運作為主的環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)向品牌運作的環(huán)節(jié)。商業(yè)模式的創(chuàng)新，開發(fā)商―制造商―投資商，管理是核心。通過兼并重組做到規(guī)模制勝，本輪調(diào)控中國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)由9萬變?yōu)?萬，兼并重組是做大做強提高競爭力的不可或缺的途徑。一如當年的家電業(yè)百花齊放，經(jīng)過若干年的市場洗禮，如今大家知道的也只有為數(shù)不多的幾家品牌。中小房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)該走聯(lián)合開發(fā)、合作經(jīng)營、集中和規(guī)?；缆罚粌H提高其防御風(fēng)險的能力，而且可以借助規(guī)模效益優(yōu)勢，為企業(yè)籌集到更多的開發(fā)資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整合可以通過資產(chǎn)重組，讓一部分有實力的企業(yè)借助資本市場，通過資本運作，以控股方式組建緊密或松散的企業(yè)集團，通過橫向聯(lián)合增強企業(yè)的資金實力，或是通過垂直聯(lián)合來延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，也可以鼓勵有實力的企業(yè)集團采用兼并中小企業(yè)的方式實現(xiàn)規(guī)模效益，獲得由規(guī)模擴大帶來自身成本的降低、共享技術(shù)、管理經(jīng)驗、市場信息等資源，企業(yè)通過發(fā)行公司債券也是一條比較好的途徑，通過透明規(guī)范運作也能提升房地產(chǎn)企業(yè)并購。

3.1.2 主動讓利銷售，回籠資金

加快資金回籠，拓展融資渠道，適當放緩節(jié)奏，理性開發(fā)以待后市，向三四線城市擴張，逆市中尋找新的增長點，更科學(xué)的管理，更人性化的營銷，比如碧桂園率先在全國范圍內(nèi)降價，名利雙收做有責任感的企業(yè)。

3.2 通過項目資本運作吸收社會游資參與，減少負債資金風(fēng)險

3.2.1 對外項目化運作，整合社會資源、合作共贏

成立項目公司，利用各自資金、土地、品牌等優(yōu)勢合作共贏，進一步吸收社會資本參與以達到以小博大共同發(fā)展，減少企業(yè)負債率以及財務(wù)風(fēng)險，通過聯(lián)手、共享品牌，以求利益最大化。

3.2.2 對內(nèi)成本為先，加強管控

學(xué)習(xí)美國西南航空公司以低成本經(jīng)營作為其經(jīng)營戰(zhàn)略和競爭優(yōu)勢,采用高飛機轉(zhuǎn)場率和高負荷工作量來降低成本。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的可據(jù)此在調(diào)查市場需求后設(shè)計標準戶型、批量生產(chǎn)。在住宅市場，不與大公司正面交手，專門尋找被忽略的潛在市場，鎖定客戶群，低成本、高效率運營，開發(fā)適合自己的商業(yè)模式，將房地產(chǎn)實體產(chǎn)品進行系列化、通用化、組合化、模塊化設(shè)計，合理簡化產(chǎn)品與部件品種規(guī)格，通過批量采購降低成本。加強過程控制和決算控制，土地市場加大區(qū)域投資規(guī)模減少轉(zhuǎn)場率節(jié)約管理費用，加快開發(fā)規(guī)模、提高開發(fā)速度。

3.3 重點塑造品質(zhì)，提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力

3.3.1 品質(zhì)內(nèi)涵包括品牌和質(zhì)量

質(zhì)量樹品牌、誠信立偉業(yè)品牌綜合塑造可以通過品牌身份識別、戰(zhàn)略規(guī)劃、個性塑造、定位、核心價值界定、知名度打造、美譽度提升、忠誠度培育、聯(lián)想建設(shè)、延伸、形象更新、國際化、整合傳播、保護與危機管理、體驗等步驟。

3.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造-工程設(shè)計創(chuàng)新

控制設(shè)計進度、加強設(shè)計審查、做好設(shè)計優(yōu)化、施行精品化戰(zhàn)略、標準化戰(zhàn)略，加強設(shè)計創(chuàng)新、注重環(huán)保、節(jié)能減排、智能化的植入，針對2008地震危害加強抗震設(shè)計、提高抗震設(shè)防標準，減少結(jié)構(gòu)性損傷提高建筑設(shè)防等級，設(shè)計理念超前確保設(shè)計的可靠性、先進性、科學(xué)性、合理性。不斷學(xué)習(xí)國外先進的設(shè)計理念、設(shè)計風(fēng)格。融古今中外之長為我所用，考慮結(jié)構(gòu)耐久性加大鋼材含量，社會效益將在更長的時間里顯現(xiàn)，做負責任企業(yè)打造品牌從設(shè)計開始。

3.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量的打造-工程管理創(chuàng)新

優(yōu)選施工隊伍，特別是好的項目經(jīng)理團隊更是重要，加強全過程控制采取旁站、巡視、抽檢等多種方式確保施工工序質(zhì)量，材料設(shè)備加強報驗及見證取樣送檢確保材料質(zhì)量，在人員、材料、機械、施工方法、作業(yè)環(huán)境等方面全程控制，確保工程質(zhì)量始終處于受控狀態(tài)。

3.3.4 房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量的后延-服務(wù)創(chuàng)新

房地產(chǎn)消費是一個連續(xù)的過程，既需要售前宣傳又需要售后服務(wù)，隨著市場競爭的激烈展開和購房者要求不斷提高，延伸產(chǎn)品越來越成為競爭獲勝的重要手段。以房企客服標準化為例，既需要技術(shù)標準，又需要管理標準，還需要工作標準。如對房屋有可能發(fā)生的質(zhì)量缺陷進行處理的技術(shù)規(guī)范，房屋使用維修規(guī)程，對客服及客服提供可能產(chǎn)生的問題進行處置的技術(shù)規(guī)范；房企客服管理通用標準，房企客服三包管理標準，房企客服的客戶管理標準，房企客服評審管理標準；客戶服務(wù)部門職責標準、客服人員素質(zhì)標準、客服人員崗位標準等都需要不斷創(chuàng)新。知名企業(yè)萬科的物業(yè)做得精細扎實、無微不至、服務(wù)貼心。

3.4 管理方法創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理能力

3.4.1 管理方法和管理技術(shù)的創(chuàng)新

管理組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新需全員參與重在基層，把問題和矛盾解決在基礎(chǔ)階段，避免信息傳遞失真、降效。合同管理、采購招標管理、財務(wù)管理、營銷管理、成本管理等等施行標準化管理，利用標準流程、制度建設(shè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫、指標庫、動態(tài)控制及時更新，運用先進的網(wǎng)絡(luò)計劃組織優(yōu)化、不斷創(chuàng)新。

3.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)信息化

房地產(chǎn)企業(yè)借助現(xiàn)代信息技術(shù)的強大功能，通過對企業(yè)內(nèi)外部信息資源的深度開發(fā)和廣泛利用，不斷提高其決策、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理的效率和水平，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)通過實現(xiàn)信息化，可提高其產(chǎn)品的科技含量（如數(shù)字化小區(qū)和數(shù)字家居），增強產(chǎn)品的市場競爭力；可促使房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程和管理流程更加合理，從而增強企業(yè)的應(yīng)變能力；可進一步整合房地產(chǎn)企業(yè)的各項資源或生產(chǎn)要素，使其在一定技術(shù)條件下達到他們最佳結(jié)合，從而大大提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率和管理效率；可使房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用快捷的信息交流平臺跟蹤先進科技成果，從而提高企業(yè)的創(chuàng)新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服務(wù)管理，引入信息化模塊化標準化統(tǒng)一平臺，在吸取一流企業(yè)管理模式、管理經(jīng)驗的前提下優(yōu)化標準規(guī)范管理。房地產(chǎn)信息一體化管理平臺建設(shè)是企業(yè)做大做強后標準化建設(shè)管理的必然之路，它解決了信息孤島效應(yīng)，減少了信息傳遞失真，增加了決策的及時性、準確性。目前在萬科、恒大等知名企業(yè)運用，亟待推廣普及。

3.4.3 建立學(xué)習(xí)型組織，不斷增強創(chuàng)新能力

通過建立 QC小組，專題研究核心技術(shù)問題，解決專項方案，不斷總結(jié)先進生產(chǎn)經(jīng)驗，揚長避短不斷攻關(guān)攻堅，在技術(shù)領(lǐng)域及管理領(lǐng)域不斷提高。

3.4.4 加強人力資源管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力

建立好企業(yè)的培育、引進、留住高水平管理人才和技術(shù)人才機制，一方面設(shè)計合理的薪酬，另外尊重和發(fā)揮個人價值激發(fā)個人潛力以及自由的個人發(fā)展空間可以吸引和留住人才。企業(yè)可以積極與有關(guān)部門、高校、科研院所合作，組織形式多樣的企業(yè)人才培訓(xùn)，提高員工的技能和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為企業(yè)培育一批業(yè)務(wù)、技術(shù)和經(jīng)營管理三結(jié)合的復(fù)合型人才。一方面加強社會招聘選拔一流人才，同時建立激勵與約束機制、施行監(jiān)管分離也很重要。

3.5 建設(shè)和發(fā)展企業(yè)文化

建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文化，以人為本。首先建立企業(yè)文化建設(shè)小組，其次提煉和強化以企業(yè)精神為靈魂的核心價值觀念體系，再導(dǎo)入企業(yè)形象大力發(fā)掘宣傳企業(yè)核心文化。打造適合的企業(yè)文化，營造良好的企業(yè)發(fā)展氛圍，管理層對員工的支持、參與一線員工的工作，團隊合作、無縫配合、高效協(xié)作，加強交流、充分溝通，充分調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性，促進員工和企業(yè)共同發(fā)展。

4 結(jié)束語

面對當前國內(nèi)國際環(huán)境，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢嚴峻，只有加強管理不斷創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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[10]呂萍.《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》[M]，中國人民大學(xué)出版社，2002.4.1

第3篇

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)項目;工程管理;措施

中圖分類號： [F235.91] 文獻標識碼： A

引言

工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中占有很重要的地位。它是一個系統(tǒng)工程，同工程建設(shè)的各方面緊密相關(guān)，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施.在房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程建設(shè)的各個階段，只有運用合理的工程管理手段、管理的職能與科學(xué)的技術(shù)方法，才能在建筑市場競爭中占有一席之地，本文就工程項目管理目前所存在的主要問題及采取的措施作了簡要的闡述，以求達到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)工程管理工作中存在的主要問題

目前建筑工程管理工作中存在很多有待解決的問題。這些問題主要體現(xiàn)在以下的幾個方面：

1.質(zhì)量責任不明確，沒有有效的獎罰制度

工程管理中，沒有明確的確認工作人員的責任，質(zhì)量與責任掛鉤不緊，當出現(xiàn)質(zhì)量問題時，往往找不出其責任人，造成工作人員責任感的淡薄，從而直接影響到工程的總體質(zhì)量。同時，還缺乏健全有效的獎罰制度，功而沒有獎，錯而沒有罰，造成工作人員積極性的降低，從而敷衍了事、潦草施工。只有加強考核，制定嚴明有效的獎罰制度，切實落實該賞的賞，該罰的罰，才能提高員工的積極性，確保工程質(zhì)量。

2.規(guī)定的管理制度難以深入基層

近年，各級建筑有關(guān)部門都加強了對建筑行業(yè)的監(jiān)督檢查力度，同時也出臺了一系列的建筑政策法規(guī)和管理文件來宏觀調(diào)控建筑行業(yè)的體制。但是，這些制定的工程管理制度難以深入，只存在于表面工作中，當工程管理制度文件下發(fā)到各單位以后，沒有運用到工程管理與施工建設(shè)中，而只是在應(yīng)付上級檢查察的時候應(yīng)付一下，沒有起到應(yīng)有的作用。

3.在管理體制中沒有科學(xué)完善的管理部門機構(gòu)與工作人員

為了節(jié)省開支，增加利潤效益，工程管理部門不是精簡機構(gòu)，就是有機構(gòu)而無工作人員形同虛設(shè)，沒有起到調(diào)節(jié)管理工程進度的作用。而且工作人員一人身兼數(shù)職或多人在同一工作崗位上的現(xiàn)象時有發(fā)生。

4.缺乏專業(yè)技術(shù)人員，不注重技術(shù)開發(fā)與科研成果的應(yīng)用

缺乏項目管理軟件的高級管理人才，高素質(zhì)的且能按照國際通行項目程序、管理模式、標準進行項目管理的人才尤其是缺乏，而且科技創(chuàng)新機制不健全。

5.質(zhì)量監(jiān)管核心與機制的不健全

施工工程質(zhì)量監(jiān)督與控制工作是建筑管理工作的一重要內(nèi)容，該工作的實施需要施工、監(jiān)理及質(zhì)檢機構(gòu)三方參與。三者由于利益出發(fā)點的不同，并且三者之間不存在隸屬關(guān)系，這就形成了沒有明確的監(jiān)管工程質(zhì)量的核心機構(gòu)的局面，缺乏明確的質(zhì)量監(jiān)管部門，導(dǎo)致工程管理的混亂，從而為想要提高工程質(zhì)量的安全增加了難度。

二、提高工程管理的措施

1、認真貫徹各項技術(shù)管理制度

貫徹好各項技術(shù)管理制度是搞好技術(shù)管理工作的核心，是科學(xué)地組織企業(yè)各項技術(shù)工作的保證。技術(shù)管理制度的主要內(nèi)容有：(1)編制施工組織設(shè)計與施工場地總平面圖；(2)施工圖的熟悉、閱讀和會審制度；(3)工程技術(shù)變更聯(lián)系單管理制度；(4)施工圖技術(shù)交底制度；(5)材料及半成品試驗、檢驗制度；(6)施工質(zhì)量管理制度；(7)工程質(zhì)量檢驗與評定制度；(8)隱蔽工程的檢查和驗收制度；（9）工程結(jié)構(gòu)的檢查、驗收與竣工驗收制度；（10）工程技術(shù)檔案與竣工圖管理制度。

施工的技術(shù)管理

在工程施工前，設(shè)計單位、建設(shè)單位及監(jiān)理單位要嚴格審查施工設(shè)計圖紙，保證有配套的施工項目的設(shè)計圖紙說明和地質(zhì)勘查資料，施工人員要熟悉施工的圖紙，充分的理解設(shè)計的意圖，并能夠把設(shè)計圖紙當中的內(nèi)容準確無誤的應(yīng)用到施工的現(xiàn)場當中去，同時還要掌握一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)。在施工階段，每一道的工序都要進行及時準確的技術(shù)交底，把有關(guān)的技術(shù)經(jīng)驗反饋到下一步的施工工作中去，不斷的提高土建的專業(yè)施工水平，對于施工過程中的一些比較特殊的環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)安全隱患的部位以及一些特殊的建材進行施工時，對于所采用的新設(shè)備、新工藝更要嚴格的進行技術(shù)交底的工作，確保整個建筑工程施工進度和工程的質(zhì)量。

3.制訂企業(yè)施工標準，逐步完善成套的技術(shù)

這就要求施工企業(yè)制訂企業(yè)的標準，它是落實規(guī)范標準的規(guī)定，是確保工程質(zhì)量，提高投資效益的重要舉措，是施工規(guī)范標準體系改革的重要方面。工程技術(shù)標準分為國家標準、行業(yè)標準、地方標準和企業(yè)標準。他們之間的關(guān)系是國家標準最低，企業(yè)標準最高，嚴格執(zhí)行企業(yè)自身制定的標準，才能保證國家標準的真正貫徹落實。企業(yè)標準有補充標準、產(chǎn)品標準、方法標準、工藝半成品標準、工作標準和生產(chǎn)經(jīng)營活動中的管理標準等。通常施工企業(yè)制定的施工工藝標準都會選擇企業(yè)最優(yōu)的特長或?qū)I(yè)，結(jié)合本企業(yè)的管理水平和技術(shù)水平，制訂出該項的施工工藝或操作標準。

4.激勵、競爭、約束和監(jiān)督四大機制的建立和完善

鼓勵技術(shù)工作人員進行施工的辦法就是給人才加薪，以促進技術(shù)人員的刻苦工作。對施工質(zhì)量進行管理，對施工圖紙進行檢測，以確保準確的進行，并有利于提高競爭力。用相關(guān)的法律法規(guī)進行約束工人的施工狀況，不能出任何差錯。監(jiān)督部門要嚴格按照制度進行監(jiān)督，不對的地方直接指出來進行完善。

三、優(yōu)化方案，提高工程管理質(zhì)量

在工程管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員應(yīng)根據(jù)工程實際，建議設(shè)計單位采取技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的有效設(shè)計方案，對原有的設(shè)計進行優(yōu)化。

某工程項目，設(shè)計單位依據(jù)《巖土工程詳細勘察報告書》對樁基礎(chǔ)進行設(shè)計時，在計算受力時，因不能準確判斷灰?guī)r石埋深，對樁端持力無計算依據(jù)，設(shè)計考慮仍以摩擦為主，樁端持力為輔的計算方法。樁尖持力層為地質(zhì)報告中的勃土層或灰?guī)r層，預(yù)估單樁承載力極限值取值以勃土層以上各土層的摩阻力為主的計算約為1600kN，此時設(shè)計總樁數(shù)為510根，選用直徑為400mm的預(yù)應(yīng)力管樁，有效樁長為27m-28m.

該工程經(jīng)過試樁，在試驗過程中有意選擇近50%以上試驗樁端置于灰?guī)r層上。檢測報告表明，當樁端置于灰?guī)r層上時，試驗樁最大壓力為2OOOkN已大于預(yù)設(shè)靜壓樁機壓力，單樁試驗承載力為2200kN，也大于預(yù)設(shè)最大靜荷，且仍未出現(xiàn)極限沉降跡象，試驗樁長為28m.

針對上述情況，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員為輔的計算方法。經(jīng)計算，最終樁基設(shè)計為:樁長28m，單樁豎向極限承載力標準值為2200kN，樁端持力層為第6層一灰?guī)r層，樁數(shù)減少到301根。

通過對設(shè)計的優(yōu)化，經(jīng)濟效益是明顯的，初步統(tǒng)計減少樁基施工量約5800m，節(jié)約投資約58萬元。工程完工后，經(jīng)過多期的沉降觀測證明:房屋觀測點的最大沉降量為5.Omm，與規(guī)范比較，遠遠小于允許沉降量。

結(jié)語

雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術(shù)管理，培養(yǎng)技術(shù)人才，合理運用管理的職能與科學(xué)的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 問題 對策

隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進，房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮不斷涌動，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸成為我國的支柱企業(yè)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都出現(xiàn)了問題，影響了企業(yè)經(jīng)營的安全性，其中一個重要問題就是財務(wù)管理上的問題。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)管理工作對企業(yè)來說極其重要，因此識別并解決財務(wù)管理中存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說極其重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強財務(wù)管理必要性

房地產(chǎn)開發(fā)公司作為資本密集型企業(yè)，資金鏈是一個決定企業(yè)生死的要素。資金的流動存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機。而且，企業(yè)的資金又不是越多越好，這會降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發(fā)公司了解開發(fā)整個項目的每個環(huán)節(jié)，以便對資金進行有效管理。另外，成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題，如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進行成本控制，對房地產(chǎn)公司及其重要。因此，做好企業(yè)的成本控制和成本管理，對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理中存在的問題

當前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司、尤其是中小型開發(fā)公司，財務(wù)管理都存在著一些問題。

（一）對財務(wù)管理的重視性不高

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司將管理工作的重點集中在經(jīng)濟效益上，對財務(wù)管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務(wù)管理工作在長期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司僅僅將財務(wù)管理定位為記賬等會計類工作，對財務(wù)管理認識不夠。另外，一些公司對開發(fā)項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進行詳細安排，導(dǎo)致整個財務(wù)管理過程的混亂。

（二）財務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建立清晰的財務(wù)目標，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè)，沒有得到有效的實施。

（三）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，財務(wù)管理水平低

當前我國一些房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理人員財務(wù)管理意識淡薄，對財務(wù)管理的認識不夠，且文化程度不高，因此，業(yè)務(wù)技能也不高，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財務(wù)管理知識，在實際工作中只是憑經(jīng)驗和直覺進行管理，這一問題會影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行的安全性和效率。

（四）財務(wù)風(fēng)險大，融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來越嚴格，加上其本來的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來越困難。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理問題的對策

（一）加強對財務(wù)管理的重視程度

房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，加強對財務(wù)管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務(wù)管理人員，嚴格財務(wù)管理人員的招聘，加強對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，為財務(wù)管理工作的順利進行打下堅實的基礎(chǔ)，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發(fā)前期做好可行性分析，運用財務(wù)管理中項目投資分析的知識，對項目開發(fā)的周期、投入、收益等進行詳細分析，以保證后期開發(fā)過程中資金的可控性。

（二）制定科學(xué)規(guī)范的財務(wù)管理制度，并嚴格落到實處

房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項目運行和管理程序，參照本行業(yè)的標桿企業(yè)，建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強財務(wù)人員對管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，并在實際應(yīng)用過程中加強監(jiān)督，保證財務(wù)管理制度的順利實施，起到應(yīng)有的作用。同時，在運行的過程中不斷進行反饋，以及時解決出現(xiàn)的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴格財務(wù)管理人員的招聘，又要注重后期對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，無論是認識上還是技能上。財務(wù)管理人員技能的提高，有助于企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，進而可以順利推進企業(yè)的財務(wù)管理工作，這對整個工程項目的順利進行都很重要。

（四）加強對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員要加強對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認識，并提前做好準備，防止出現(xiàn)資金流斷裂的問題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有：編制現(xiàn)金預(yù)算，加強對應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用，加強對投融資的管理等。對于融資問題，企業(yè)要優(yōu)化融資方式，進行多元化融資。企業(yè)集團還可以在整個企業(yè)建立資金池，將各個項目的資金進行統(tǒng)一管理，對各個項目的資金進行調(diào)劑使用，從而保證整體的穩(wěn)定。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理非常重要，認識并解決這些問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。

參考文獻：

[1]趙雪梅，趙美華.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012

第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目工程管理；常見問題；解決措施

前言：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風(fēng)險極多，是一項十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開發(fā)項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設(shè)計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經(jīng)濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進行監(jiān)督與控制，使其嚴格按照設(shè)計標準與設(shè)計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質(zhì)量進行監(jiān)督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質(zhì)量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項目的實際經(jīng)濟收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理，能夠有效促進房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴格按照設(shè)計標準進行施工，保證施工質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟效益的目的。

在實際房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段，不僅會降低施工的質(zhì)量，也會延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題

（一）項目策劃不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的注重經(jīng)濟效益的提升，更多的注意力集中在開發(fā)地段的周邊環(huán)境與項目工程竣工之后能夠為企業(yè)帶來的商業(yè)價值。房地產(chǎn)施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設(shè)工作，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質(zhì)量嚴重不達標，威脅作業(yè)人員以及未來業(yè)主的人身財產(chǎn)安全。

（二）項目工程施工細節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞

房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進度，忽視了對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中細節(jié)的監(jiān)督與管理，疏于檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中存在較大的質(zhì)量問題，即便監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。

（三）項目工程各個環(huán)節(jié)施工隊伍配合欠缺

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項周期性較長且較為復(fù)雜的工程，許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質(zhì)參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協(xié)調(diào)，就會影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目工程整體的施工質(zhì)量與效率。

（四）項目工程規(guī)章制度沒有落實

為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量，我國出臺了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產(chǎn)施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規(guī)章制度與施工標準，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。

（五）項目工程管理體制不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，科學(xué)合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要一定規(guī)模的工程管理人員對施工的每一個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢必會降低工程管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無法及時發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問題與安全隱患。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理常見問題的解決措施

（一）完善項目施工前項目策劃工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發(fā)商需要結(jié)合實際市場行情，確定最佳的施工區(qū)段，然后根據(jù)消費群體的需求確定主要的設(shè)計風(fēng)格。同時，要積極尋求國家房地產(chǎn)規(guī)劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存，避免發(fā)生遺失等情況影響施工進度。

（二）加大項目工程施工細節(jié)的監(jiān)督與管理力度

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節(jié)的監(jiān)督與管理，及時的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。

（三）加強項目工程各環(huán)節(jié)施工隊伍之間的溝通

在項目工程施工開始之前，設(shè)立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質(zhì)量。只有達成意見的統(tǒng)一之后，才便于施工隊伍協(xié)調(diào)施工工作，提升項目工程施工質(zhì)量。

（四）落實項目工程規(guī)章制度

在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規(guī)章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監(jiān)督與管理，確保項目工程施工的高質(zhì)量高效率開展。

（五）構(gòu)建完善的工程項目管理機制

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，構(gòu)建完善的工程項目管理機制，科學(xué)合理的分配施工作業(yè)人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟效益，應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手，才能逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

結(jié)束語

本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻：

[1]穆桂蘋.房地產(chǎn)工程現(xiàn)場施工管理之我見[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（10）.

[2]夏權(quán)利.房地產(chǎn)開放項目的工程管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012（23）.

第6篇

摘 要 在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理面臨諸多困難。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀入手，簡要分析了當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題．并提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的一些措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 問題 對策

2012年政府把“堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”作為當年的主要任務(wù)，“限價”、“限購”、“限貸”政策繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場正式進入嚴冬，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理核心的財務(wù)管理將面臨嚴峻考驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想生存和發(fā)展，就必須加強自身的財務(wù)管理，來應(yīng)對挑戰(zhàn)，渡過難關(guān)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前財務(wù)管理現(xiàn)狀和存在的主要問題

第一、資金周轉(zhuǎn)率下降，融資困難，財務(wù)風(fēng)險加大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場擴張過度，普遍面臨存貨高企，銷售緩慢，變現(xiàn)能力變差，資金周轉(zhuǎn)率降低；二是融資渠道單一，主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和成本加大；三是企業(yè)內(nèi)資金管理分散，存在某些項目公司資金閑置，而另一些項目公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下，有效的資金管理體系尚未形成。

第二、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出。財務(wù)停留在停留在記賬和編制財務(wù)報表等會計核算方面，出具的財務(wù)決算報告和財務(wù)報表適用于經(jīng)營工作的事后評估，具有滯后性。很多企業(yè)日常管理忽視了財務(wù)管理的核心地位，在項目評價、前期策劃、招投標、合同簽訂、經(jīng)營決策等重要經(jīng)濟業(yè)務(wù)中往往沒有財務(wù)人員的參與，財務(wù)管理事前和事中的預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。

第三、內(nèi)部控制薄弱，財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不健全、不完善，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象；二是費用開支標準混亂，不規(guī)范，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理，隨意性大。

第四、成本管控工作線條較粗，管理責任不明確。缺乏成本的總體控制，無法掌握最新成本動態(tài)，財務(wù)成本控制的底線不明確，目標成本準確性差，成本控制效果不佳，實際成本和費用偏高。全員成本管理意識薄弱，整個開發(fā)過程缺少統(tǒng)籌成本管理，在項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標、簽約、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)沒有及時進行財務(wù)成本的事前預(yù)測和事中控制，在項目完成階段財務(wù)成本核算顯得很被動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理，提高財務(wù)管理效率的措施

（一）加強資金籌措，控制融資成本，加快項目資金流轉(zhuǎn)

面對嚴峻的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和運用“開源節(jié)流、現(xiàn)金為王”的財務(wù)策略，做好現(xiàn)金流向與現(xiàn)金流量的安排，以免發(fā)生資金鏈斷裂，引發(fā)財務(wù)危機。

一是資金的籌措管理方面，要加強企業(yè)的信用管理，拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。成熟的企業(yè)可考慮引進境外機構(gòu)參股，這將使企業(yè)國內(nèi)融資受困的情況下，依然有騰挪空間。

二是加速項目資金周轉(zhuǎn)，應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”，改變過去單純的成本加利潤式或與同區(qū)域項目類比的定價方法，更多考慮市場需求的現(xiàn)實狀況，將產(chǎn)品定位于自住購房者，滿足剛需市場。對于個別拿地成本處于高位的項目，應(yīng)及時認虧，積極實行以價換量、組合優(yōu)惠的方式，縮短項目銷售周期，用單個項目虧損或項目轉(zhuǎn)讓的代價來換回整個企業(yè)資金鏈的安全。

三是加強企業(yè)現(xiàn)金管理，一是做好現(xiàn)金流量預(yù)算，測算合理的現(xiàn)金流量循環(huán)周期，使企業(yè)現(xiàn)金流量保持平衡，二是做好現(xiàn)金收支的動態(tài)監(jiān)控，按月編制資金收支預(yù)算，明確責任，三是合理使用企業(yè)信用，盡可能使應(yīng)收款項與應(yīng)付款項的期限保持一致，防止企業(yè)過度預(yù)支資金。

四是認真研究當前房地產(chǎn)市場，審慎項目投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資選擇和評估時不僅要關(guān)注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。把握好項目開發(fā)節(jié)奏，在項目定位、戶型上下功夫，調(diào)整好開發(fā)項目類型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，謹慎布局，有效使用資金。

（二）完善財務(wù)管理系統(tǒng)，提高財務(wù)管控能力

一是房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當統(tǒng)一會計核算制度，統(tǒng)一科學(xué)設(shè)置會計科目、制訂核算程序和規(guī)則，構(gòu)建核算管理體系，以標準、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)，便于數(shù)據(jù)的對比、分析和考核。

二是建立資金管理中心，對項目資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各項目公司的閑置資金進行內(nèi)部調(diào)劑使用，可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當于獲得無息貸款，提高了資金的整體使用效益。

三是要建立管理會計系統(tǒng),通過設(shè)立成本中心和利潤中心，建立管理會計報告體系，通過財務(wù)管理報告向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，強化考核和監(jiān)督機制。

四是加強財務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當遵循針對性、操作性和強制性原則設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu)，制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，實行財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化。逐步展開財務(wù)收支審計、經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等內(nèi)部審計工作。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業(yè)的財務(wù)管理水平。

（三）組織內(nèi)部授權(quán)管理，實施財務(wù)控制

規(guī)范企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，在人員配置過程中，應(yīng)當遵循不相容職務(wù)相分離的原則，加強各經(jīng)濟職位的業(yè)務(wù)牽制與監(jiān)督。建立和完善明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各級管理人員的權(quán)力與責任,做到責權(quán)對等，明確規(guī)定各項公司業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運營風(fēng)險。

（四）強化成本管理控制

推行全員成本管理體系，抓住項目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行成本優(yōu)化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位，通過控制項目獲取成本，對地塊獲取成本進行準確分析，嚴格控制項目風(fēng)險；二是重視規(guī)劃設(shè)計工作，加強方案優(yōu)化力度，在規(guī)劃設(shè)計階段引入成本控制和成本優(yōu)化機制。通過設(shè)計方案招投標、限額設(shè)計、圖紙會審等來加強設(shè)計造價控制，根據(jù)項目定位和目標成本準確把握規(guī)劃設(shè)計方案；三是做好供方管理，通過競爭性招標和集中采購控制采購成本，做好工程合同的簽訂與執(zhí)行，工程進度和設(shè)計變更簽證，嚴格材料、設(shè)備的定價和采購，控制工程款的撥付；四是做好工程結(jié)算，重點防止重復(fù)計算及收費，落實設(shè)計變更及簽證，核實工程量，審定取費程序和單價套用；五是嚴控工程交付和運營維護費用，降低營銷及管理費用；六是做好財務(wù)費用及稅務(wù)支出籌劃。

（五）推行全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎(chǔ)上應(yīng)建立以項目預(yù)算、資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,將發(fā)生的項目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、報建審批、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃、稅金計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算由開發(fā)企業(yè)在對各責任中心的年度資金需求和收支計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作制定形成。各責任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,根據(jù)企業(yè)開發(fā)流程和開發(fā)計劃編制、匯總和完善本責任中心的項目預(yù)算及資金預(yù)算。每個責任中心通過建立責任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

參考資料：

[1]周彬彬.新形勢下完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的探討.財經(jīng)界.2010(2).

第7篇

關(guān)鍵詞 :設(shè)計策劃、成本控制、設(shè)計質(zhì)量管理、設(shè)計組織、設(shè)計評審機制

與所有的產(chǎn)品開發(fā)過程一樣,房地產(chǎn)項目開發(fā)一般可分為立項決策階段、策劃和設(shè)計階段、施工階段、交付和運營階段。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功,取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施,而策劃和設(shè)計階段是將原則性的宏觀的決策意圖,落實到具體的微觀的設(shè)計圖紙中,從而為施工階段提供依據(jù)性技術(shù)文件的的過程。設(shè)計階段的工作具有承前啟后的作用,既需要向前延伸到宏觀策劃層面,又需要向后延伸到施工圖紙的具體細節(jié)控制,是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)。

1.設(shè)計策劃的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,總是被壓縮開發(fā)周期,很少有企業(yè)潛心研究市場的真正需求、產(chǎn)品的內(nèi)涵和對社會、城市環(huán)境、歷史帶來的影響。也很少有企業(yè)勇于探索和創(chuàng)新。速成的設(shè)計、速成的房地產(chǎn)產(chǎn)品,又怎能成為經(jīng)久傳世之作?市場上已不乏似曾相似的建筑面孔,無非因其地段不同、開發(fā)商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場的火爆過去以后,理性的購房者已日益學(xué)會全面評估產(chǎn)品內(nèi)涵和價值,甚至對開發(fā)企業(yè)的品牌所代表的品質(zhì)高度有清晰的評判。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不重視開發(fā)建設(shè)項目的前期設(shè)計策劃工作,其長期發(fā)展利益必然受到局限。

對于開發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長、社會影響大的綜合性開發(fā)項目而言,開發(fā)商在設(shè)計策劃、設(shè)計管理方面的主導(dǎo)性作用就更為明顯。尤其是商業(yè)綜合性持有型物業(yè)的開發(fā),如果在前期設(shè)計策劃和設(shè)計管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設(shè)計,那么,施工階段、招商階段必然會遇到瓶頸,不得不調(diào)整、變更以適應(yīng)市場。而盲目建成的項目在投入運營后更會自食其果,商業(yè)設(shè)想無法實現(xiàn),商業(yè)利益無法保障,物業(yè)價值得不到提升,從而留下永久遺憾。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設(shè)計策劃階段,應(yīng)該站在城市長期有序發(fā)展的高度,目光放長遠些,在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的標準上投入足夠的精力,避免急功近利的心態(tài),不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè),都應(yīng)將其視為不可逆轉(zhuǎn)的、需持久經(jīng)營和不斷保值增值的物業(yè),才能引導(dǎo)設(shè)計師創(chuàng)作出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準的作品。這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路。

2.設(shè)計策劃的內(nèi)容

建筑設(shè)計,在某種意義上講可等同于建筑產(chǎn)品的研發(fā),它是藝術(shù)創(chuàng)作與科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。它不能用工業(yè)化、工廠化、程序化的過程進行生產(chǎn),對于不同地點、不同使用功能、性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)是不同的。因此需要完整細致的策劃。

以住宅項目為例具體來講,在通過大量的調(diào)研確定了購房客戶目標定位和價格定位的情況下,首先需要研究建筑的功能如何滿足使用者的基本需求,然后還需要研究城市規(guī)劃以及特定的社會歷史文化環(huán)境,調(diào)研生態(tài)環(huán)境,確定建筑形態(tài)、外立面設(shè)計的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向;引導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計創(chuàng)作出富有文化內(nèi)涵的、與城市環(huán)境和諧的優(yōu)秀設(shè)計作品。

對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。前期設(shè)計策劃更為重要。在得到大量市場調(diào)研信息的前提下,需要與相關(guān)部門共同策劃確定商業(yè)開發(fā)策略和目標消費人群,繼而研究業(yè)態(tài)品類、組合關(guān)系和商家定位。在這些研究工作的基礎(chǔ)上,才能對設(shè)計單位提出較為可操作的方案設(shè)計要求。而在方案設(shè)計過程中,從客流、物流動線安排,到店鋪形態(tài)和組合布置、面積分配,到公共空間設(shè)施的策劃,開發(fā)企業(yè)在整個過程中都需要用心策劃,組織和引導(dǎo)設(shè)計單位進行設(shè)計。

隨著低碳、環(huán)保、綠色日益成為時代的主題,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)承擔起社會責任,努力響應(yīng)這一主題,不僅被動地履行各項新規(guī)范規(guī)定的環(huán)保節(jié)能指標義務(wù),而且主動創(chuàng)新,研究提升開發(fā)產(chǎn)品的科技含量,努力實現(xiàn)綠色環(huán)保人居環(huán)境。

3.設(shè)計階段的成本管理和措施

建設(shè)工程造價管理涉及到建設(shè)項目的各個階段和各個環(huán)節(jié),其中,實行以設(shè)計階段為重點的建設(shè)項目全過程投資控制最為關(guān)鍵。成本管理是設(shè)計策劃和管理部門的重要職責之一。

成本管理的過程,首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標,拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項中。然后,根據(jù)分項成本指導(dǎo)設(shè)計策劃,對市場部門或使用和管理部門提出的要求進行全面分析,確定符合成本目標的技術(shù)標準。設(shè)計策劃過程,需自始至終結(jié)合成本的概念,在設(shè)計由淺入深的同時,成本指標由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項清洗和明確。

為了落實成本控制,在各階段設(shè)計中,需精心研究建筑每一個部件的設(shè)計,研究材料和施工條件,進行多方案經(jīng)濟比較,降低每個構(gòu)件的造價。而機電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資,還需要考慮運行費用和設(shè)備維護費用,因而需要進行綜合技術(shù)經(jīng)濟評價,正確處理好技術(shù)先進與經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。另外,還應(yīng)加強各專業(yè)設(shè)計圖紙之間的協(xié)調(diào)性管理,避免因設(shè)計圖紙的不協(xié)調(diào)、不完善帶入施工階段而造成返工。在招標階段,尤其是機電設(shè)備招標階段,設(shè)計策劃管理部門應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進行分級,明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次,將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中,力求保證建筑品質(zhì)的同時做到經(jīng)濟合理。

限額設(shè)計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后,設(shè)計管理部門應(yīng)根據(jù)批準的投資估算限額,提出限額設(shè)計指標。在方案設(shè)計階段,可按可行性研究成本目標的80%提出估算目標;在擴初設(shè)計階段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目標;施工圖設(shè)計階段,可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標;預(yù)留10%供施工過程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計完成后,都應(yīng)確認限額設(shè)計要求是否得到有效落實。

在管理機制上,可考慮加強限額設(shè)計的經(jīng)濟責任制管理,在設(shè)計合同中,制定相應(yīng)的措施條款,凡因設(shè)計單位錯誤、漏項擴大規(guī)?；蛱岣邩藴识鴮?dǎo)致工程靜態(tài)投資超支,可扣減設(shè)計費。對于確有必要調(diào)整預(yù)算指標的情況,須嚴格按權(quán)限進行逐級審批。對于節(jié)約投資限額的給予獎勵,超過投資限額的進行罰款。發(fā)揮設(shè)計人員積極性,鼓勵設(shè)計單位在限額內(nèi)提供最優(yōu)設(shè)計。

4.設(shè)計階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施

4.1設(shè)計質(zhì)量全過程管理的重要性

建筑設(shè)計隨機性大,需要全過程精心策劃和控制,才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣,確切地說是一個目標范圍的界定,符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標準是建筑設(shè)計合格的下限。建筑設(shè)計精品是在設(shè)計運行過程中優(yōu)化取舍,不斷完善完美。因此,設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計的優(yōu)化管理是全方位全過程的動態(tài)管理。靜止的簡單化的“結(jié)果管理”淘汰制,只會浪費時間和造成經(jīng)濟損失。建筑設(shè)計全過程要自始至終,由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理,由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施,由形象思維到邏輯思維,由方案到施工圖,進行細化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動、極具挑戰(zhàn)性的動態(tài)質(zhì)量管理。

4.2設(shè)計組織框架的構(gòu)建

建筑項目設(shè)計管理的首要任務(wù)應(yīng)是項目設(shè)計組織框架的策劃。一個規(guī)模較大的完整的開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計,不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計、給排水設(shè)計、熱能動力設(shè)計、建筑電氣設(shè)計,還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計內(nèi)容,甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計,還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計、景觀綠化設(shè)計、智能化設(shè)計,有的項目還需要專門進行標識系統(tǒng)設(shè)計、建筑立面照明設(shè)計、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計等分工細致、深化的設(shè)計內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確,還需考慮能源科技項目的專項設(shè)計。另外,業(yè)主招標管理部門可能還會對設(shè)計管理部門提出提供各類招標項目技術(shù)規(guī)格說明書、技術(shù)標評審等的招標配合工作要求。因此,在設(shè)計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。

如此繁雜的設(shè)計工作內(nèi)容,沒有一家設(shè)計單位能夠獨立完成。因此,開發(fā)商的設(shè)計策劃和管理部門在設(shè)計策劃的前期階段,必須清晰地確立全部設(shè)計內(nèi)容,將其合理地分解成多個工作包,對每個設(shè)計工作包明確內(nèi)容、要求、目標、時間,并建立這些工作包之間的工作界面和責任關(guān)系,使不同專業(yè)和專長的設(shè)計單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作,圍繞設(shè)計策劃所確定的藝術(shù)主題和技術(shù)標準,最終完成高質(zhì)量的設(shè)計成果。

建筑設(shè)計市場魚龍混雜,層次、水平差異較大。但并不是所有的開發(fā)項目所涉及的所有設(shè)計內(nèi)容都需要由頂級設(shè)計公司來完成。不同的設(shè)計公司擅長的設(shè)計類型也有所不同,例如有些設(shè)計公司擅長大型公共建筑,有些擅長居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計,有些擅長購物中心設(shè)計。因此,對于項目中的每一項設(shè)計內(nèi)容,都需要在龐雜的設(shè)計市場中,挑選資質(zhì)和業(yè)績符合項目要求的設(shè)計公司和設(shè)計團隊,并確定其收費是否在可接受范圍內(nèi),然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設(shè)計工作包。

4.3編制各階段設(shè)計任務(wù)書

開發(fā)項目在前期策劃階段,在商業(yè)策略策劃完成后,設(shè)計策劃部門應(yīng)收集來自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件,收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等方面的基礎(chǔ)資料,結(jié)合商業(yè)策劃要求,編制方案設(shè)計任務(wù)書,將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達給設(shè)計單位,避免讓設(shè)計工作走彎路。在擴初設(shè)計階段,設(shè)計管理部門應(yīng)安排各專業(yè)進行系統(tǒng)和技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對方案設(shè)計內(nèi)容的評審意見,形成策劃設(shè)計要求,編制擴初設(shè)計任務(wù)書。在施工圖設(shè)計階段,結(jié)合擴初設(shè)計評審意見、結(jié)合來自物業(yè)使用部門的對運行管理的具體要求,以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計條件,編制施工圖設(shè)計任務(wù)書,進一步細化業(yè)主在使用功能、交房標準、機電設(shè)備技術(shù)標準、成本限額、設(shè)計成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分階段進行設(shè)計成果評審和確認

設(shè)計工作是一個循序漸進的過程,因此對于各階段設(shè)計成果應(yīng)分別予以評審和確認。在方案設(shè)計階段,應(yīng)對建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設(shè)計要素予以充分討論、評價和確認。

在擴初設(shè)計階段,建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機電各專業(yè)的設(shè)計外,還應(yīng)詳細研究建筑的各個細部和材料,評估和確認所有構(gòu)件的細部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較,確認最經(jīng)濟合理的基礎(chǔ)形式,對建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進行初步控制和確認;機電專業(yè)應(yīng)對各類可選用的機電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟比較和論證,確認系統(tǒng)形式、主要設(shè)備,確認豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。

在施工圖設(shè)計階段,需檢查和評審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實程度,校核各專業(yè)圖紙中對地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況,校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認,方可將其交付給施工和工程管理部門。

4.5設(shè)計工作后評估

設(shè)計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的,必須經(jīng)過招標、施工、運行整個過程后,才真正反映出設(shè)計管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項目竣工交付運行后,對前期設(shè)計策劃和管理工作進行綜合評估,由實際使用施工圖紙和對建筑物運行管理的部門分別進行評價,總結(jié)出設(shè)計策劃管理工作中的經(jīng)驗和教訓(xùn),這樣才能不斷改進不斷提高。

參考文獻:

[1]韓玲.淺析項目建設(shè)過程中的設(shè)計管理.建筑2009(14)32-33

[2]李大偉.業(yè)主對建設(shè)項目的設(shè)計管理措施研究.中國新技術(shù)新產(chǎn)品.2010(1)57

第8篇

關(guān)鍵詞:成本控制房地產(chǎn)項目開發(fā)

房地產(chǎn)項目開發(fā)在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發(fā)全過程，合理控制項目開發(fā)和生產(chǎn)經(jīng)營過程中所耗費的資金，堅持優(yōu)化企業(yè)資源，降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本，從而獲取最大化的企業(yè)經(jīng)濟效益。其中，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制主要涉及到項目規(guī)劃設(shè)計的成本控制、項目開發(fā)的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制和管理存在的問題，再根據(jù)實際情況提出解決的對策。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制存在的問題

(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認識不到位，財務(wù)報告不規(guī)范

在整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，財務(wù)部門所提供的財務(wù)報告，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定科學(xué)合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數(shù)據(jù)依據(jù)。但是，由于財務(wù)報告內(nèi)容本質(zhì)上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業(yè)制定成本控制制度，從而增加房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資成本，進而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營風(fēng)險，嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康的向前發(fā)展。

(二)缺乏科學(xué)的成本控制方法，增加了項目開發(fā)的成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營水平。然而，當前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)之前，尚未全面考察房地產(chǎn)市場，也并沒有對項目開發(fā)的各階段進行具體的成本預(yù)估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中高估或者忽略了當?shù)厝藗兊南M水平，也在一定程度上增加房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本。

(三)缺乏完善的成本控制制度，導(dǎo)致成本控制缺乏制度依據(jù)

當前大部分房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中并未構(gòu)建完善的成本控制制度，成本控制責任落實不到位，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制缺乏制度依據(jù)，難以從根本上控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理策略

(一)正確認識房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念

為了有效提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，充分重視項目開發(fā)準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制管理意識。當項目開發(fā)確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發(fā)的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產(chǎn)項目的成本控制風(fēng)險預(yù)測，全面了解可能影響項目成本控制的風(fēng)險因素，及時采取科學(xué)完善的風(fēng)險控制措施，從而有效提升房地產(chǎn)項目項目成本的可控性。

(二)強化項目成本的整體控制，充分發(fā)揮財務(wù)部門的整體控制作用

為了有效提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務(wù)管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務(wù)人員的職責落實到位，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理在項目開發(fā)過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的前期準備階段中，從獲取土地使用權(quán)、落實資金，到項目的規(guī)劃設(shè)計都應(yīng)該合理控制成本。因此，應(yīng)該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數(shù)據(jù)進行分析，便有效結(jié)合市場發(fā)展趨勢進行準確預(yù)測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發(fā)項目成本控制奠定一定堅實的基礎(chǔ)。同時，還應(yīng)該嚴格根據(jù)目標地塊的特點對開發(fā)項目初步方案進行綜合規(guī)劃，如果方案規(guī)劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調(diào)整土地獲取的策略，以免造成項目開發(fā)后期的成本控制失衡。

(三)綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，提升項目的經(jīng)濟效益

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制中，應(yīng)該不斷加強項目開發(fā)前、項目開發(fā)中和項目竣工階段的成本控制，合理設(shè)置項目開發(fā)各個階段的成本控制方案，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理。其中，針對房地產(chǎn)項目開發(fā)個階段的成本控制應(yīng)該采用科學(xué)合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯(lián)系起來，準確找出項目開發(fā)各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，不斷強化房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。

(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制管理過程中應(yīng)該構(gòu)建完善的成本控制管理機制。首先，應(yīng)該根據(jù)實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的全面性、有效性和科學(xué)性，完善項目管理機制，從而確保房地產(chǎn)項目成本控制順利進行；其次，構(gòu)建完善的項目成本控制管理考核體系，創(chuàng)新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產(chǎn)項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發(fā)整個過程成本控制的連續(xù)性，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟收益創(chuàng)造良好的條件。

三、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務(wù)部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學(xué)等問題，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新成本控制觀念，充分發(fā)揮財務(wù)部門的整體約束作用，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制水平。

參考文獻：

[1]王蕊.房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的成本控制[J].中國招標,2015（10）：23-26

[2]梁沛沛,謝瑞峰.房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段成本控制管理研究——以某房地產(chǎn)公司A項目為例[J].價值工程,2012（24）：54-55

第9篇

關(guān)鍵詞：合約管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

合約管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的重要組成部分，項目在開發(fā)過程中的施工進度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合約的履行來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對具體的項目、項目實施的各個環(huán)節(jié)和全過程進行有效的合約管理，有助于實現(xiàn)企業(yè)的目標，控制成本，獲得良好的收益。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合約管理水平不高、管理機制不健全的現(xiàn)象，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合約管理水平是十分必要的。

一、合約管理的重要性

合約管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有著特殊的地位和作用，國外許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程項目管理公司和工程承包企業(yè)都十分重視合約管理工作。

1、合約確定工程項目的成本、工期和質(zhì)量、功能等目標，規(guī)定著合約雙方責權(quán)利關(guān)系，所以合約管理必然是工程項目管理的核心。

2、房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，企業(yè)之間比拼不單單只是設(shè)計、品牌以及物業(yè)服務(wù)等，作為一個企業(yè)來講最重要的還是利潤，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，做好成本管理至關(guān)重要，而與成本控制密切相關(guān)的，就是合約管理。

3、合約管理貫穿項目的全過程且復(fù)雜。工程項目建設(shè)要經(jīng)歷項目立項、可行性研究、勘察設(shè)計、招投標、工程施工和運營等階段，各個階段都會有不同的企業(yè)參與其中，形成各式各樣的經(jīng)濟關(guān)系。而合約正是維系這種關(guān)系的紐帶，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的過程在本質(zhì)上是一系列合約簽訂和履行的過程，項目管理的過程是以合約管理為中心的過程。

4、合約管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中是最核心、最重要的，尤其在合約的簽訂過程中，必須謹慎，因為合約一旦簽訂，出錯之后將會付出巨大的代價，在合約的履行過程中也必須嚴格按照合約規(guī)定實行，使合約管理和工程管理有效結(jié)合。

二、如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合約管理

加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合約管理，需要從“三個到位”入手，做好全過程的合約管理?！叭齻€到位”即組織到位，制度到位，工作到位。組織到位就是建立起規(guī)范的合約管理機構(gòu)、配備稱職的合約管理人員。制度到位就是建立和完善合約管理相關(guān)制度，規(guī)范管理行為，從制度上保障合約風(fēng)險降低到最低限度。工作到位就是在人員到位和制度到位的前提下，抓好合約過程中各個環(huán)節(jié)的具體工作。全過程的合約管理，就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對合約策劃階段、招標階段、合約實施階段、合約收尾階段等過程進行管理控制，不僅要重視合約履行階段的管理，也要重視合約形成和收尾階段的管理。

1、合約管理組織體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須結(jié)合實際建立完善合約管理的組織機構(gòu)，逐步建立公司、分公司、項目部各層次的合約管理機構(gòu)，形成合約管理的網(wǎng)絡(luò)組織，配置專業(yè)的合約管理人員，負責合約管理的各項工作。針對合約管理人員，需要定期不定期地對其進行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高相關(guān)專業(yè)知識水平。

2、合約管理制度

建立制度的目的是為了維護一種秩序，使企業(yè)形成良好的運行機制。健全的制度是約束組織和組織中個行為的依據(jù)，是管理工作績效的保障。在合約管理過程中的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的、嚴格的、行之有效的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合約管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責清晰。這些管理制度主要包括：招標管理制度、合約審查批準制度、簽證管理制度、付款管理制度、變更管理制度、合約考核制度、合約統(tǒng)計及歸檔制度等。

3、合約策劃

在招標工作開始前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本項目的規(guī)模、工程特點和施工進度計劃的要求，編制合約管理策劃報告，對合約管理進行總體的把握。合約管理策劃內(nèi)容包括合約管理架構(gòu)、招標計劃、時間節(jié)點控制、工程量清單編制原則、工程價款支付方式、成本控制計劃以及合約實施階段的不利因素和應(yīng)對措施等。

4、合約訂立

合約的訂立階段也就是招投標階段，它對合約的整個過程起著決定性的作用，必須得到充分的重視。在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握著主動權(quán)，應(yīng)該充分把握這一權(quán)力，訂立一個對自己有利的合約。首先抓好招標文件的編制，尤其是工程量清單的編制和對工程工期技術(shù)等方面的要求，其次要對投標單位進行詳細的資格審查，選擇有能力的承包商，再次在評標過程中，不能單一的選擇最低價中標，要綜合考慮各個投標單位的報價以及施工技術(shù)等，最后在合約談判階段有意識地研究合約條款中存在的不確定因素，嚴格審查合約中的特殊條款，最大程度預(yù)測和消除施工過程中可能發(fā)生的對業(yè)主不利的索賠因素。

5、合約履行

合約履行過程就是在合約簽訂之后，整個工程施工階段，一直到竣工驗收為止，要使合約順利實施，必須重視合約履行階段的管理。首先，合約管理部門要向工程項目部門要做好合約交底，詳細分析合約內(nèi)容，落實合約責任，預(yù)防合約執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的索賠事件。其次，合約履行階段要做好工程簽證的管理、變更及變更價款的處理、付款的處理和索賠的管理等，形成固定的工作規(guī)范和程序。

6、合約評估

合約評估主要是在合約收尾階段進行的，是合約管理的總結(jié)階段，往往不為人所重視，其實合約后評估工作是件很重要的工作，是對合約好壞、管理得失的評估，可為下一工程項目管理提供可借鑒的經(jīng)驗。合約后評估工作主要是總結(jié)合約執(zhí)行情況，對合約管理好的經(jīng)驗加以總結(jié)推廣，對過時、不符合現(xiàn)行法律法規(guī)，以及不嚴謹、容易被對方索賠的條款要加以改正。

參考文獻：

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[2]成虎:工程合同管理.北京:中國建筑工業(yè)出版社,2005