時間：2023-06-16 16:44:25
引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇商業(yè)管理合同范本范例。如需獲取更多原創(chuàng)內容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。
物業(yè)管理方（以下簡稱甲方）：
用戶方（以下簡稱乙方）：
乙方系 一期小區(qū)商業(yè)街 號用戶（房屋座落圖詳見附件1）， 甲方系該小區(qū)商業(yè)街的物業(yè)管理及服務單位。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)之規(guī)定，雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎上，就其物業(yè)管理及服務的相關事宜，達成如下協(xié)議：
甲方提供物業(yè)管理服務項目
負責提供小區(qū)商業(yè)街所有公共區(qū)域（走廊及休息亭）的衛(wèi)生保潔。
負責保障小區(qū)商業(yè)街每日二十四小時供電、供水（如遇供電局停電，自來水公司停水及設備維修保養(yǎng)除外）。
負責小區(qū)所有公共區(qū)域的花卉及植物擺放。
請用戶于每日20：30將室內垃圾用塑料袋封好，放置指定位置。乙方若需要丟誒其房屋室內進行保潔，可向甲方辦理有償服務的相關手續(xù)。
為給乙方提供各種需要和方便，甲方將提供室內保修服務、商業(yè)服務和其他有償服務，本著“服務為主，適當收費”的原則，其收費標準以在甲方管理服務部的公榜為準。如乙方的室內保修事項為原裝設備質量問題，則不收取任何費用。
為便于乙方與甲方公司聯(lián)系有關事宜，物業(yè)管理公司的服務咨詢電話：********
甲方應承擔的管理事項
1、 負責本小區(qū)公共次序的維護和管理，乙方房屋室內的自有財產(chǎn)等，由乙方自行保管并投保，如遺失或被盜，甲方管理公司將配合公安部門進行調查和處理。負責辦理乙方經(jīng)營及管理人員出入本小區(qū)的有效證件。
2、 凡乙方大件辦公室用品，如：辦公桌椅、復印機、電腦、保險柜及其他貴重物品等，如需搬出商業(yè)街或大型搬遷，應由乙方詳細填寫物品清單，并由乙方負責人簽名，然后到甲方管理服務部辦理審核批準手續(xù)，否則，甲方管理公司保安員有權拒絕放行。
三、 乙方承擔的物業(yè)管理費的繳納及付款方式
1、 乙方的用房面積為 平方米，乙方每月的物業(yè)管理綜合服務費為 元/平方米，每月總計 元，由乙方從簽定本協(xié)議，按先收費原則，每壹年繳納一次。
2、 乙方房屋的室內用水、用電費用甲方收取押金1000元，甲方一方雙方于每月20日抄錄該房屋電表、水表實際讀數(shù)后，由乙方按實際使用讀數(shù)，于當月10日前向甲方繳納。本物業(yè)定于2003年10月30 日正式移交，此時間以前甲方原則上同意乙方先行使用，但甲方不承擔乙方在未正式移交前進行使用而可能帶來的任何責任（無論物業(yè)方是否許可），乙方提前使用則應先征得物業(yè)管理公司認可并正常繳納物業(yè)管理費用。
3、乙方在小區(qū)停車場停車，應繳納車位使用費，甲方依照市物價局批準的收費標準進行收費。為方便用戶，甲方可以按月、季度、年度辦理車位使用證。
4、乙方所有對甲方的應繳納費用，可用現(xiàn)金、支票等方式的繳納。以支票的方式的付款，應以其付款到達甲方帳戶的時間為準。
用戶的配合事項
1、 為了維護商業(yè)街的整體形象，乙方未經(jīng)物業(yè)公司許可不得在店外經(jīng)營及電外擺放物品。如確有需要則應在物業(yè)公司許可的情況下有償限時使用。店門一律內開，同時，本小區(qū)商業(yè)街內實行招牌的統(tǒng)一管理，乙方設立招牌應在指定區(qū)域，并征得物業(yè)公司同意，否則物業(yè)公司有權制止。
2、 乙方應注意愛護本小區(qū)商業(yè)街公共區(qū)域的清潔和衛(wèi)生，不得隨意吐痰，扔煙頭、紙等雜物，并嚴禁發(fā)出影響其他用戶的噪音，如裝修噪音、高聲喧嘩、播放音樂等，否則，將視情況進行處理或處罰。
3、若乙方需對房屋室內進行二次裝修，乙方應將裝修方案及圖紙報甲方審批，如無大的修改，甲方應在接到裝修方案及圖紙后三個工作日內審批完畢。二次裝修施工單位，不論是甲方推薦還是乙自帶（選），進場施工前，均須與甲方簽定《二次裝修管理服務協(xié)議》（另見），并交納一定數(shù)額的二次裝修管理服務費。所有裝修施工材料及施工人員，一律按甲方指定的時間及路線出入小區(qū)商業(yè)街。
為配合管理，乙方應將緊急聯(lián)系方式提供甲方，以便非正常辦公時間異常情況的緊急聯(lián)絡。
根據(jù)《消防法》的規(guī)定和本小區(qū)商業(yè)街轄區(qū)消防主管單位的要求，
乙方應明確本單位的消防負責人，并簽定《武漢金色港灣商業(yè)街防火安全責任書》。
其他事項
1、本協(xié)議涉及的店面系小區(qū)內經(jīng)營店面，在經(jīng)營范圍上將會受到限制，乙方對此有充分的認識，原則上以提供社區(qū)服務為主，甲方鼓勵經(jīng)營休閑類經(jīng)營項目（無污染項目），各店面經(jīng)營應遵守國家相關法律法規(guī)并服從
工商、城管等部門的管理。本小區(qū)商業(yè)街詳細地址為：武漢市龍陽大道236號。
2、 乙方所購店面中有部分店面系甲方提前出租，并簽有出租合同，
乙方同意保持該合同之延續(xù)性，依據(jù)原出租合同2___年x月__日以后的租金收入權益將由乙方擁有，原出租合同中租賃期滿時間為2___年x月__日，原租戶的權益應得到保證（原出租合同見附件2）。
為便于聯(lián)系，乙方應指定本單位一聯(lián)系人，專門負責辦理有償服務的有關事宜。
本協(xié)議于甲方和乙方雙方簽字蓋章之日起生效。
本協(xié)議未盡事宜，甲方和乙方應盡量協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可向本小區(qū)商業(yè)街所在地人民法院解決。
本協(xié)議一式兩份，甲方和乙方雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。
乙方（蓋章）： 甲方（蓋章）：
代表（簽字）： 代表（簽字）：
［關鍵詞］產(chǎn)權式酒店；誠信；品牌
改革開放三十多年來,我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展,到2008年人均gdp達到3313美元,酒店行業(yè)也得到迅猛發(fā)展,一些新型的酒店如雨后春筍般崛起,其中由國外引進的產(chǎn)權式酒店在這近十年來得到一定程度的發(fā)展并在國內占據(jù)重要的一席之地。
1 產(chǎn)權式酒店的概念
1.1 產(chǎn)權式酒店的實質
“產(chǎn)權式酒店”這一概念起源于20世紀70年代歐美發(fā)達國家,由“時權酒店”(time share hotel）演變而來。所謂“產(chǎn)權式酒店”就是由個人或集團投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權,即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權出售給投資者,每一間客房都各擁有獨立的產(chǎn)權。投資者將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲得該物業(yè)的增值,同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。
今天的產(chǎn)權式酒店可分為三大類：時權酒店、退休住宅型酒店、有限自用投資型酒店。
1.2 具有中國特色的產(chǎn)權酒店
由于產(chǎn)權式酒店是“舶來品”,所以一定程度上在我國遭遇到水土不服的現(xiàn)象,直到2001年,它才真正作為一種旅游與房地產(chǎn)相結合的物業(yè)開發(fā)模式風靡全國。在人們的眼中,它是一種全新的房地產(chǎn)投資業(yè)態(tài),兼具地產(chǎn)投資、酒店經(jīng)營投資、休閑產(chǎn)業(yè)投資特性的投資方式。
2 產(chǎn)權式酒店在中國發(fā)展所遭遇到的難題
產(chǎn)權式酒店作為一種純粹的投資方式,這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資,40％是企業(yè)集團購買。對產(chǎn)權式酒店的客戶群體進行分析,目前購買者同樣也兼具消費者、投資者雙重個性。作為消費者,客戶享受旅游度假的服務,享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者,客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。因此,產(chǎn)權式酒店對于投資者而言看似一塊誘人的“香餑餑”,但從全國范圍來看,特別是近幾年,雖然很多大城市和旅游景區(qū)的產(chǎn)權式酒店如雨后春筍般涌現(xiàn),并伴隨著高預期收益的承諾,但它們的實際銷售卻遇到了瓶頸,停滯不前。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)有其一系列的原因；一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金,目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟,國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受；四是我國有關于產(chǎn)權式酒店的法律法規(guī)還不健全；五是銷售價格偏高等。
由于產(chǎn)權式酒店是一種先付款后消費的產(chǎn)品,購買者的權益(使用、繼承、饋贈和轉讓)的保障成為國內產(chǎn)權式酒店最突出的問題和矛盾,而這主要來源于消費者對產(chǎn)權式酒店的誠信危機。
3 誠信危機造成的根源
產(chǎn)權式酒店的誠信危機主要來自以下兩方面。
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)商的誠信危機
酒店的誠信危機主要來自開發(fā)商方面。有一部分的開發(fā)商的動機不純,如為了融資和銷售爛尾樓而故意夸大其利潤率。在國內還存在的一種普遍現(xiàn)象是開發(fā)商只重視開發(fā)和銷售而忽略管理,致使酒店經(jīng)營不善,投資者的收益達不到預期的希望。
3.2 委托酒店管理方的誠信危機
產(chǎn)權式酒店的贏利能力主要依靠酒店經(jīng)營管理水平。購買產(chǎn)權式酒店后委托管理的管理公司是否足夠的誠信也非常的重要。管理方在對業(yè)主擁有的閑置客房進行經(jīng)營管理時采取各種方法調整客房經(jīng)營收入,服務項目收入以及管理成本的控制等都面臨誠信危機。
4 樹立品牌——雙贏的選擇
品牌作為酒店市場競爭的高層次手段,對其發(fā)展起著至關重要的作用。通過樹立好的產(chǎn)權式酒店品牌使得在市場競爭中處于有利地位。
對房地產(chǎn)商而言,品牌以其知名度、美譽度、滿意度和忠誠度得到投資者和消費者的接納和認可,大幅度推動銷售,加強產(chǎn)品開發(fā)發(fā)展和與各方面合作者的談判能力等,從而得到更大的發(fā)展。
對投資者而言,促使其實現(xiàn)高收益和休閑娛樂的期望。
5 如何樹立好的品牌形象
一個品牌具有其獨特品質和影響力,它包括獨特、品位、質量、行業(yè)影響力和社會影響力及商標；無形品牌的創(chuàng)造是依靠每位員工在塑造品牌的過程中建立的。品牌作為內涵,國內的酒店和管理公司都需要這樣一個持續(xù)的能力,使自己的服務和產(chǎn)品不斷提升,不斷創(chuàng)新,只有形成這種機制我們才能夠發(fā)展。
首先,房地產(chǎn)開發(fā)商要加強對自身的管理:對開發(fā)項目進行科學評估和論證,開發(fā)結構合理,注重酒店的長期收益;開發(fā)商在追求利益的同時也要保障消費者和投資者的利益。在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目上能否選擇產(chǎn)權式酒店模式,必須進行科學評估和論證。評估和論證主要包括地區(qū)宏觀環(huán)境和項目環(huán)境這兩大方面的內容。
地區(qū)宏觀環(huán)境,房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展都與地區(qū)宏觀環(huán)境及其經(jīng)濟發(fā)展水平直接相關。宏觀環(huán)境包括：自然地理環(huán)境,歷史人文環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境。自然地理環(huán)境影響人流、物流、信息流和自然風光的可觀賞性、可體驗性；歷史人文環(huán)境對于思想觀念、思維方式、生活習慣的形成以及文化的傳承有著重要的、獨特的、不可替代的作用；社會經(jīng)濟環(huán)境是商品社會發(fā)展的基礎,社會的繁榮穩(wěn)定,居民收入的增加是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件,經(jīng)濟水平高低和經(jīng)濟發(fā)展的快慢,決定著人們的消費水平和人員流動的數(shù)量、速度,直接影響著酒店業(yè)需求數(shù)量和水平。因此,對宏觀環(huán)境的評估是確定房地產(chǎn)開發(fā)模式的基礎。
對宏觀環(huán)境的評估,主要有以下幾項重要內容。
當?shù)氐闹饕纳鐣?jīng)濟指標。主要包括：人口情況(常住人口和流動人口),gdp總量,財政收入,人均可支配收入,社會消費品零售總額等年度完成情況及其增長；當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),特色行業(yè)和產(chǎn)品情況；在全國、全省的地理位置及其優(yōu)劣勢,水、陸、空交通情況；當?shù)刈匀痪坝^、歷史遺存、人文特色。如著名旅游景點、歷史文物、特色民俗、民風及其開發(fā)程度、旅游收入等；經(jīng)濟政策,發(fā)展規(guī)劃,政府效率,企業(yè)環(huán)境。
項目環(huán)境,項目環(huán)境評估是評估項目所在地、所在位置是否適合做產(chǎn)權式酒店項目。該評估是在以上評估認為在該城市或地區(qū)可以搞酒店項目的前提下對具體地點是否適合做產(chǎn)權式酒店項目的評估。其具體內容包括:項目所在位置所處區(qū)域,在本地的地位及其詳細規(guī)劃；項目及其周邊的道路情況；項目位置的人流、交通情況；項目所在地的市政公用設施配套情況；項目周邊的機關、單位、社區(qū)情況；項目周邊的酒店業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)狀況；項目周邊的房地產(chǎn)競爭項目情況。
5.1 禁止為了銷售業(yè)績亂開空頭支票
在產(chǎn)權酒店的廣告宣傳資料中,開發(fā)商一般都明示了令人心動的投資回報和承諾,但大多數(shù)情況是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的,在實際當中往往無法達到。虛高回報率的炒作,不僅使得開發(fā)商信譽受到影響,而且加大了投資者的風險,長期下去會得不償失,被市場和消費者所拋棄。因此,一定要根據(jù)旅游的季節(jié)性,周邊環(huán)境,所處地段，主要酒店的位置、規(guī)模、數(shù)量、檔次、住房率、價格，消費群體等各種綜合環(huán)境如實計算出其酒店經(jīng)營管理公司預期的入住率,從而慎重確定投資回報。
5.2 硬件設施的保障
根據(jù)產(chǎn)權式酒店的業(yè)內人士介紹,酒店要想有贏利的空間,與酒店的規(guī)模、檔次、硬件設施的規(guī)范化投入和周邊配套設施都有很大的關系。酒店對自身的裝修檔次和規(guī)模等方面都有嚴格的把關。產(chǎn)權式酒店檔次定位很關鍵,一般旅游休閑客人喜歡3星級、4星級的酒店。多增添開放式娛樂設施開展多元化經(jīng)營和盡一切可能滿足客人需要現(xiàn)在逐漸也已成為產(chǎn)權式酒店的必要競爭條件之一。
5.3 開發(fā)商設身處地為投資者著想
產(chǎn)權式酒店是新生事物,投資人認購并不是很積極,大都持觀望態(tài)度,要接受它尚需時日。因此開發(fā)商進行正確的引導,并積極培育消費市場和綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢為消費者提供額外利益和優(yōu)惠。首先,應積極運用房地產(chǎn)行業(yè)的一些運作模式為消費者提供銀行按揭投資計劃。其次,對產(chǎn)權式酒店進行一系列的改革使之適合中國的國情以及中國市場的需要。如可以考慮在產(chǎn)品的設計,價格優(yōu)惠方面以及針對職工的年休假制度制定與之相符合的措施等。
5.4 開發(fā)商充分考慮產(chǎn)權式酒店的退出機制
產(chǎn)權式酒店投資屬于固定資產(chǎn)投資,開發(fā)商可替投資者考慮其變現(xiàn)能力如何,如變現(xiàn)和轉讓等。并對各種退出機制進行分析,避免投資失敗。
無論是以商業(yè)管理公司名義與酒店管理公司簽訂委托協(xié)議還是由投資者直接與酒店管理公司簽訂協(xié)議,產(chǎn)權式酒店項目的成功與否關鍵是酒店管理公司的品牌和能力,選擇優(yōu)秀的酒店管理公司項目就成功了一半。好品牌的酒店管理公司的管理模式和營銷方法會很大程度提高酒店的收益率,正是鑒于此,房地產(chǎn)商選擇了著名的酒店管理公司,如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城酒店等,基本上都兌現(xiàn)了酒店銷售前的預期投資高回報率。
委托酒店管理公司方面樹立品牌形象,購房者在簽訂購買產(chǎn)權酒店合同的同時,要與酒店經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合同,以委托的形式,把自己購買的具有產(chǎn)權的酒店客房交給專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理。
第一,酒店管理公司要能夠做到行業(yè)自律,采取統(tǒng)一的合同范本；在獨立進行經(jīng)營時,聘請注冊會計事務所審核財務報表,并使它的財務經(jīng)營方面透明化。
第二,管理方可幫助業(yè)主自動成立業(yè)主委員會監(jiān)督經(jīng)營,使業(yè)主委員會擁有和可以實行一定的權利,尤其關注與業(yè)主的溝通問題,與業(yè)主的互動應該在減低投資風險方面會有一定的積極作用。
第三,在對業(yè)主的利潤分配方面,根據(jù)每間客房的樓層、朝向、面積等不同的情況進行合理的分配；酒店的重新裝修、物業(yè)、水電等方面的費用對業(yè)主盡量做到公開化。
第四,創(chuàng)建國內移動服務產(chǎn)權式酒店,積極加入知名的國內度假交換網(wǎng)絡或積極加入分時度假交換體系，與同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合。
6 產(chǎn)權式酒店要集團化發(fā)展,品牌化經(jīng)營
占主導地位的大公司對市場有更好的吸引力和競爭力,因此,集團化成為酒店業(yè)獲取消費者認可的最有效的方式。運用好的促銷手段、示范方式培育市場、培育消費者,建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度,加強經(jīng)營獲利能力及運作的透明度以及在經(jīng)營規(guī)模、管理手段、營銷模式等方面上集團化產(chǎn)權酒店比單個產(chǎn)權酒店發(fā)展具有絕對的優(yōu)勢,也是單個產(chǎn)權式酒店以品牌為導向下大工夫塑造酒店整體形象,走集團化道路的必然趨勢。
參考文獻：
［1］劉趙平.分時度假產(chǎn)權酒店［m］.北京：中國旅游出版社,2002.
［2］楊戈,陳勝.透視中國產(chǎn)權酒店的發(fā)展［j］.銷售與市場,2002.
［3］王熙蘭.我國產(chǎn)權式酒店與分時度假現(xiàn)象的幾點思考［j］.經(jīng)濟與社會發(fā)展,2004.
［4］詹芬萍.產(chǎn)權酒店——中國酒店業(yè)拓展的新領域［j］.北京第二外國語學院學報,2004.
步行街商業(yè)策劃書一
項目運作策略及構思
(一)、項目運作策略
1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一經(jīng)營權
在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。
2、定向招租，龍頭店鋪帶動
在一定區(qū)域內，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調研反映的結果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。
3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍
降低商鋪租金，或實行三個月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。
4、以點帶面，吸引人氣
在商業(yè)街內布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。
(二)、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃
項目定位
觀瀾區(qū)域首個特色風情商業(yè)街
定位詮釋：
觀瀾區(qū)域突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。
首個突出首個，突出在創(chuàng)意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業(yè)街。
特色風情觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。
1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃
通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結合項目皇家英里路的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。
酒吧街特點
此區(qū)域內有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了皇家英里路這一定位。
特色餐飲街特點
特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。
家電體驗街特點
近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導，購物避免了盲目性。
服裝服飾、體育用品街特點
商業(yè)街內部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。
2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃
二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。
項目執(zhí)行案
(一)、成立項目運作小組
為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施， 需構建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務機構，需要有完善的人才架構與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構如下：
(二)、收集資料
建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。
與管理處聯(lián)絡，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人：)
與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權關系。(執(zhí)行人：)
與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集項目工程結構圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。(執(zhí)行人：)
通過訪談及抽樣調查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人：**、)
(三)、召開業(yè)主懇談會
除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。
根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關信息，開展洽談工作。(執(zhí)行人：**、)
擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。(執(zhí)行人：項目部)
(四)、條件的確定
為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定期限，租金支付方式等條款，確定條件。
對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調研，了解該片區(qū)消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息。 (執(zhí)行人：**、)
采用市場比較法，根據(jù)市場調研數(shù)據(jù)，結合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。(執(zhí)行人：項目部)
擬定協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業(yè)主支付或免除相應的租金沖抵。(執(zhí)行人：項目部)
簽訂協(xié)議，取得統(tǒng)一經(jīng)營權。
步行街商業(yè)策劃書二
*廣場步行街商業(yè)策劃書前言**廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
一、背景分析
一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有鉆石級市口的商業(yè)街，當前緣何一時難熱?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準病灶對癥下藥。據(jù)考察和分析，**一期商業(yè)步行街主要存在先天與后天兩方面原因。
(一)、商街設計先天不足
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼**街、**路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾眼球、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的旱式噴泉、簡易花壇，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、假山成了絆腳石。步行街南入口處的假山景觀，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的絆腳石。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。
3、內外街連接通道商用功能缺失。**街通往內街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，**一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的幽巷，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、**街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃后天失調
1、**廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的靈魂，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。**廣場商業(yè)街最早定位是**街(很好)，后來又定位于***很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以**廣場步行街(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上我是誰、我為誰服務的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、**廣場是一處很好的市民廣場，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的廣場文化，例如象***路、***廣場、***步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，**廣場的磁場效應不佳，所以商街難熱。
3、打造商街，服務缺位。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的老皇歷。事實上，經(jīng)營**廣場商業(yè)街，物業(yè)管理代替不了商業(yè)管理，商業(yè)街由冷到熱需要專業(yè)策劃管理機構來操盤運作，此所謂泛商業(yè)地產(chǎn)運作。**廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶婚姻自主，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象炒作，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位
廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：**廣場時尚麗人街
2、概念：**廣場**街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的***。
3、廣告語：**廣場/時尚麗人街與**相約，與**同行
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
**廣場時尚麗人街的招商，屬于突破困局的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)、招商公告我們計劃于4月中旬在《**晚報》、**電視臺招商公告，突出介紹**廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息會該招商信息會擬于4月20日在毗鄰的**飯店舉行，出席的商戶為**及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及**國貿(mào)市場有意入駐**廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將的主要信息是：
1、**廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;
2、*****街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源**一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息會和對外招商公告之前，須由**房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使**一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關租金政策**一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主招商前，必須做好兩項重要工作：
第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明**一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開天價。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。
第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。
當前，**一期店鋪比較合適的租金是：外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將放水養(yǎng)魚，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳;
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場時尚秀活動;
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調工商、稅務部門，給予**廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商街硬件改造建議
1、**北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、**一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨**街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
