時間：2023-06-29 16:33:14
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產財務風險范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
[3]張根龍:關于西安房價的走勢分析及其政策改革[J].西安工業大學學報，2007（1）：30
[4]西安市統計局:西安統計年鑒2007[M].西安：中國統計出版社,2007年
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
房地產企業財務管理的核心是對財務風險進行控制，如何更好的防范財務風險，將是房地產企業面臨的財務管理問題。為更好的防范房地產企業財務風險，必須深入分析房地產企業財務風險的表現形式，從當前房地產財務風險防范的現狀進行研究，對風險防范問題進行評估，充分發揮房地產企業財務風險管理職能，避免企業財務風險危機的產生。
資金鏈困局
財務風險主要是由財務管理過程中各種內外環境因素引起的，此因素具有無法預料和難以控制等特點。財務風險可以導致財務管理偏離預期的目標，從而導致一定的經濟損失，同時對項目額外收益也有一定的影響。
房地產行業具有資金密集性特點，因此相應的經營特點與其他行業存在不同。通過分析可以看出房地產企業面臨的財務風險主要表現為，一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，因此大部分企業在項目開發出去后都處于負債狀態，房地產企業自身所擁有的資金相對較少，所以企業項目開發資金大都是以借貸形式獲取。項目在開發過程中如果資金不能按照預期的規劃回收，企業會產生嚴重的財務風險，無法償還負債。二是房地產企業再籌資風險問題，房地產企業再開發過程中往往是多個項目同步進行，此種情況在一些集團化房地產開發企業表現明顯，企業通過再籌資的方式可以很好的實現項目滾動開發，通過對大型房地產集團公司的資金運轉進行分析，一些企業采取籌資連鎖擔保模式，因此資金在連鎖擔保的情況下運行，一旦某一個鏈條斷裂，會導致整個資金鏈出現嚴重問題，所以房地產財務風險由此產生，對企業會產生嚴重的財務資金問題，此種財務風險會給房地產開發企業帶來致命的打擊。
風險監控
房地產企業在面臨財務風險的時候，只有不斷培養監控和識別風險的能力，才能應對各種財務風險的考驗。只有對各種財務風險前兆掌握清楚，才能準確識別風險，具備控制風險、消除財務風險的的能力。財務風險監控需要一些宏觀策略做指導，才能把各種風險控制到最低限度，從房地產企業的發展特點看，如果出現流動資金減少的狀況，銀行貸款依然，應收賬款相對減少等狀況的發生，說明企業的發展存在安全隱患，發展后勁相對不足，需要轉變企業發展方式才能解決企業財務資金問題，為企業實現可持續發展創造條件。如果企業在發展過程中債務狀況加重，到期還款能力明顯下降，房地產企業在高債務下運轉，財務風險會很快暴露出來。房地產企業財務結構不合理是導致財務風險的另一個原因，企業自身資本與總體資本的比例減少，已經說明企業的財務風險的形成，如果企業不采取相關的策略，財務危機會馬上暴露出來。
從微觀指標角度對房地產企業財務風險進行分析，可以幫助企業有效監控風險，企業收益指標在企業財務風險控制中起到重要作用。如果企業在發展過程中收益下降，并且逐漸呈現虧損現象，充分說明企業離破產已經不遠，雖然在初期可能會出現盈利的現象，但是偶發事件和非主營業務產生的凈資產會出現增加。因此企業會出現經營性盈利而項目經常收益出現虧損的現象，此時企業的財務危機已經形成。如果不采取積極有效的措施，財務風險會產生。財務指標狀況對企業財務風險產生影響，主要是從現金比例和資產負債率兩個方面進行考慮，資產負債率主要是指1元資產中有多少資產是屬于債權人的，如果t通過計算出的比例較低，說明企業資金相對穩定，如果此企業過大，說明企業負債問題較大，企業所隱藏的財務風險亦較大。現金比例主要是從企業所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動負債的比例狀況，通過此方法可以看出企業即刻償還債務的能力。如果通過計算得出企業現金比例越高，說明企業短期內財務風險相對較少。
防范策略
房地產企業財務風險管理策略需要從風險回避角度出發，項目實施過程中如果風險事故出現的可能性較大，或者不可避免的時候，必須主動出擊，減少風險的發生，按照一定的方法和策略對出現的風險進行控制，保證行業穩定健康發展。如果風險已經存在，必須停止正在進行的各種經營活動。但是此時風險已經存在，即使及時停止活動，也會造成一定的經濟損失，因此方法控制具有一定的局限性，必須實時進行財務活動監控，保證各種經營活動符合社會經濟發展的要求，符合市場發展和財務管理的要求，才能有效防范各種財務風險的產生。風險回避策略只有在財務風險較高的情況下才能發揮作用，采取財務回避策略可以保證財務風險的概率處于較低的狀態。
房地產企業在發展過程中需要采取財務風險防范策略，只要通過財務風險防范策略把各種風險控制在發生之前，才能從根本上避免財務風險的發生，對企業健康穩定的發展是非常有利的。風險防范需要認真研究影響風險的各種因素，對每一種因素采取一定的防范措施，才能從總體上避免風險的發生。
財務風險防范策略是企業風險防范最積極最主動的方法。風險隔離是房地產企業避免財務風險的一個重要措施，通過分析把容易產生風險的單位從房地產企業中隔離出來，避免房地產企業與其他企業一樣承受風險，從根本上把房地產企業的財務風險控制到最低限度。應急計劃是避免風險的重要方法，房地產企業在項目實施過程中應該充分考慮各種風險，制定風險產生后的應急計劃，把財務風險產生的損失降低到最低限度。應急計劃主要從兩個方面展開工作，一方面是企業為避免潛在風險而制定的應急計劃措施，另一方面是企業發生風險后，采取相應的應急計劃保證企業充分進行運轉。保險轉嫁也是房地產企業控制財務風險應該采取的一種策略。從保險轉嫁的特點看，實現保險轉嫁才能保證房地產企業風險轉嫁，通過辦理房地產企業財產險達到降低財務風險的目的。
有部分企業在進行項目開發管理過程中，缺乏必要的財務預算管理策略和意識，從而導致房地產項目在土地征用成本、經濟效益、資金運作等方面存在一定的問題，企業運行過程中缺乏細致的財務預算，導致經濟效益回報率下降。因此很多房地產開發商在資金運作上存在盲目性現象，沒有真正從財務管理的戰略高度去分析成本，只有簡單的對項目進行財務核算，沒有進行專門的成本控制管理，所以企業成本投入較大。而真正實現的經濟效益較少，造成投入和產出不平衡。我國房地產企業普遍存在舉債隨意的現象，企業在發展過程中不斷的向單位借款或者通過信貸的手段向銀行貸款，沒有從根本上把企業資金從內部挖掘出來，導致企業的成本負擔不斷加大，項目的投資風險度也在成本增加過程中提升。
房地產企業的資本總數對項目發展產生重要的影響，同時總資本中借人資本與自有資本的比例對項目開發同樣會產生影響，如果二者的比例處于不恰當的狀態，房地產企業的財務風險就會形成。房地產企業在項目開發過程中需要拿地，拿地過程中運用銀行貸款資本和自有資本對企業的影響是不一樣的，如果運用銀
行貸款比例較低，會導致房地產企業的資產負債率增大，因此財務杠桿此時發揮的作用會增強，所以產生的財務風險也會增強。
預警體系
房地產企業在進行項目實施之前，需要認真調研市場，對市場狀況進行深入了解，可以從根本上防范市場風險的產生。房地產企業為保證市場調研工作順利開展，需要成立專門的市場調研機構，成立專門的組織機構，經常深入市場，對市場的各種狀況進行分析研究，對市場的波動和市場容量進行準確評估，把競爭對手和潛在競爭對手的狀況進行深入分析，主要是從優劣兩個方面進行研究思考。只有認真研究市場要素，才能獲取市場的第一手重要資料，為后期財務風險管理奠定基礎。對市場的研究既要看到現在，又要著眼未來，要從市場承受力和容量兩個方面考慮，準確定位投資目標。
【關鍵字】房地產企業；財務風險；形成原因；防范對策
所謂房地產企業的財務風險，是指房地產企業在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業的經濟效益產生的重大影響，房地產行業的財務風險主要是由負債引起的，這成為制約房地產企業發展的重要因素。
一、房地產企業財務風險形成的原因
（一）缺乏完善的財務管理體系
雖然我國的房地產行業發展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產行業的發展前景廣闊，在近幾年來迅速發展起來，這就使得很多開發商一味追求經濟效益，而把財務管理問題置于腦后。由于對財務管理的不重視，很多企業的財務部門都不能認識到財務風險的客觀性，財務管理人員的素質也參差不齊，領導的不重視使得財務部門不能發揮應有的作用，在規章制度方面更是無人問津，導致規章制度不健全，財務管理體系不完善，增加了財務風險的形成。
（二）對財務預算不夠重視
房地產產品的開發需要很長的時間才能完成，從規劃設計開始，要經過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產品開發生產過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應該做好財務預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產企業只想著讓產品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經濟效益等作出詳細的財務預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產品的生產成本，同時增加了財務風險。
（三）資本結構不科學
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業的經濟效益，但是房地產企業往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經濟效益被抵消，并且隨著企業負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業的還債能力不斷降低，財務風險勢必會不斷增加。房地產企業負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產企業的資本結構亟待優化。
（四）融資渠道單一
我國的企業在進行經濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發行債券、企業基金、股權投資、信托融資等等，但是我國房地產企業的融資方式過于單一，主要憑借商業銀行的貸款來籌集資金，滿足企業投資的需要。房地產企業在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業發展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務風險。
二、房地產企業財務風險防范對策
（一）完善部門和制度建設
思想上的重視對行動有直接的指導，房地產企業首先要加強對財務管理的重視，具體做法是完善財務管理機構。從經營者來說，不但要重視財務管理，還要懂得財務管理，并不斷學習有關財務管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領導重視起來，才能對財務管理人員做表率，發揮財務管理部門的作用。其次，建立健全財務管理內控制度，完善的財務管理內控制度不僅能夠保障企業的資金安全，還有利于保障企業經濟活動的順利進行。再次，建立財務風險預警系統，企業不僅要學會風險發生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發生的幾率降到最低。
（二）加強財務預算工作
由于房地產產品的生產周期長，因此財務預算存在很多的不確定因素，財務預算對企業經濟效益的影響也十分明顯，因此，企業應該加強財務預算工作，以財務預算為基礎，對企業資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務部門應該對項目的可行性、設計費用、開發成本、間接費用、借款計劃、經營收入等都列入預算范圍之中，提高財務預算的全面性。在進行資金預算時，財務部門應該根據企業對資金的需求現狀制定明確的財務預算體系。
（三）建立科學的資本結構
資本結構主要由負債的規模和結構組成，因此，科學的資本結構應該包括適度的負債規模和合理的負債結構。房地產企業要想獲得負債經營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產的負債率就越高，如果資產的負債率過高，又會對企業的償債能力帶來影響，因此企業應該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結構來說，長期資產應該有長期負債資金支持，短期資產應該有短期負債資金支持，如果長期資產由短期資金支持，或者短期資產由長期資金支持，那么就會出現不合理的現象，企業的償債能力會受到影響，也將影響正常的經營活動。
（四）明確戰略目標
融資是房地產企業一項重要的經濟活動，房地產的決策能力就是行使企業的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產企業的決策能力對企業融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務風險又有著重要的意義。企業可以建立多元化的戰略目標，對企業財務認真做出可行性分析，企業戰略目標的實現也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產帶來財務杠桿效應，企業應該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產生的風險。
三、總結：
房地產行業屬于我國的新興行業，發展時間短本身就促進了財務風險的形成，加之企業的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務風險成為房地產企業發展的阻礙，因此，房地產企業應該在思想上重視財務風險管理，在制度上健全風險管理和財務預警體系，在手段上宏觀監測和微觀監測相結合，這樣才能有效降低財務風險，促進房地產企業的長遠發展。
參考文獻：
[1]陳志高．最新房地產工程項目財務管理及風險分析與內部會計控制規范實物全書［M］．中國工程建筑出版社，2007．
[2]張艷平，張康．淺談我國房地產企業的財務風險控制［J］.中國商界（下半月），2009，（03）．
[3]陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考[J].中國城市經濟，2008，32(3)：34～35.
[4]朱文莉，耿宏艷 . 上市房地產企業經營風險、財務風險與企業績效關系研究 ［J］． 財會通訊，2011 ( 27) .
關鍵詞：房地產企業 財務風險 防范
隨著我國經濟的高速持續發展，房地產公司的發展態勢呈現出越來越多的變化，已經成為了我國重要的經濟支柱。資金鏈對房地產企業有著無比重要的作用，特別是房地產項目由于本身行業的特殊性，例如開發周期長，不可控因素較多，成本壓力大，偶然性因素多以及投入大等，給財務管理帶來了巨大風險。財務管理直接決定了企業的發展，財務管理貫穿了房地產項目的全過程，因此加強控制公司內部的財務風險成為了財務管理人員面對的重要問題。
一、房地產企業存在的財務風險
目前房地產企業由于缺乏健全的內控制度或沒有認真執行內控制度而出現房地產項目建設辦負責人只重視工程進度而忽視工程建設資金安全的現象，為了加快工程進度，項目建設辦負責人常常會冒風險向承包商大量借款，幾乎完全無視制度的存在。房地產企業會在向承包商大量借款的情況下產生極大的財務風險，比如，如果承包商不講誠信、具有較差的履約能力，那么其從建設單位得到工程借款之后可能會將這些款項用于支付非本項目的各種費用等，從而對房地產企業的資金管理帶來嚴重的不良影響。自籌資金、國債資金等是房地產企業的主要資金來源，其中向銀行借款籌集是大部分的款源，而統借統還的管理方式是一些地方管理銀行借款資金的主要方式，它使各工程建設資金及時用到各工程項目得到切實的保證，但是由于一些項目建設辦的財務人員沒有成本核算意識，在申請資金的過程中經常一次性大量或頻繁申請，無視本項目對資金的實際需求，資金到位后，又沒有進行及時的計量結算，因此在建設項目的銀行賬戶上沉積了大量的工程建設資金，大量的資金在較長的沉積時間的影響下被閑置，這一方面使籌資部門籌集工程建設資金的壓力增加，另一方面也使貸款利息支出無法被項目取得的存款利息收入所抵銷，從而造成房地產企業資金無法很好地發揮其使用效益的后果。
二、房地產企業財務風險的防范對策
（一）明確財務風險理念， 加強對風險隱患的防范
首先，房地產企業財務管理者要提高財務的風險意識，財務風險的客觀性及重要性，要求財務管理者要不斷地更新理念，透過現象分清財務風險的本質所在，了解其存在規律， 以最佳的管理方法來規避財務風險， 將其風險隱患消除在萌芽階段。其次，加大風險管理文化培養的力度，明確風險管理理念，將這種理念滲透到企業文化的建設當中，不斷增強職工的風險意識， 進而轉化為員工共同的認知及自覺的行動， 推動房地產企業建立系統化、規范化、及高效化的風險管理體制。再次，企業管理者不能盲目地追求經濟利益而不考慮風險， 更不能害怕風險， 必須牢牢掌握規避風險的方法，加強承受風險的能力，正確處理財務風險問題。最后，財務管理者在工作過程中要不斷地增強風險意識， 通過制定正確的會計政策并不斷完善會計策略來處理企業財務在現階段及將來可能遇到的風險，將風險防范意識貫徹在財務管理工作的細節中。
（二）建立健全風險管理體系
首先，房地產企業財務管理人員對銀行系統化的兼顧管理，強化監督，提升審計水平。企業應該建立健全風險管理體系，重視風險管理在房地產業務中的管理作用，加強企業的內部控制，完善風險機構，在企業的內部管理中，提高管理人員的水平。此外，要根據實際來參考外部風險管理專家的建議和意見。企業要設立自己單獨的審計機構，不斷提高和完善自身的審計能力，提高審計的準確度。相關部門要充分利用審計結果，提高企業的風險管理水平。
（三）加強監督管理，建立有效的績效評價體系
從房地產建設項目立項開始，包括可行性調查，工程概算，工程建設以及竣工等環節都要有相應的評估體系，還要考核項目工程的數量完成率和資金完成率等。確保項目決策的前瞻性和可行性，對于房地產建設項目，財務管理要做好相關的市場調研，確保資金準備充足，項目概算合理，對項目進行財務方面的可行性分析，并且提供足夠的理論依據；認真審核投資方案，從源頭防止項目的虧損。確保房地產投資項目資金的落實，項目的建設資金主要來源于項目資本金和借入資金，要審核自有資本金的到位情況；審核銀行是否出具貸款意向書；審核招商引資的資金是否到位，是否符合工程建設計劃；還要審核是否和年度預算、投資計劃相符合。在確保資金到位后，要注意審核相關的出資合同是否和工程計劃匹配，做好工程計劃和預案。只有在確定了資金和計劃的落實后，才能進行開工建設。
三、結束語
房地產企業財務風險是客觀存在的，財務風險發生的時間和概率都是不確定的，如果不及時采取措施對風險進行處理，就會導致企業承受更大的損失。因此，房地產企業只有采取有效的控制措施防范財務風險發生，不斷提高企業財務風險控制管理水平，這樣才能提高房地產企業經濟效益和社會效益，保證房地產企業健康良好發展。
參考文獻：
[1]張娟.房地產企業財務風險防范研究[J].中國鄉鎮企業會計，2011（9）：105-106
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；風險防范
序言
隨著我國經濟的快速發展，房地產行業也迅速發展，近幾年，國家公布“國六條”“國十條”等文件對房地產行業進行一系列宏觀經濟調控。房地產行業本身具有高風險，高稅負，高杠桿的特點，大部分房地產企業忽視財務管理的重要性，導致了較高的財務風險，嚴重影響了企業的持續發展。所以，提高房地產企業的財務管理地位和能力已經是亟不可待的事情，是企業維持核心競爭力的重要保證。
一、我國房地產企業財務風險現狀
1.負債水平過高及資本結構不合理導致的財務風險
償債能力是償還到期債務（含本金和利息）的能力。很多房地產企業的開發資金是由自有資金、預售款、銀行借款組成，但企業自有資金所占比重一般很低，開發資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產企業一般都是負債經營，那么這就加大了負債水平，資產負債結構不合理。
2.利率和通貨膨脹風險
金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，因而有發生投資虧損的風險。通貨膨脹風險也叫購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風險。由于房地產投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風險。
3.現金流不穩定帶來的財務風險
現金流是企業的血液，公司運營時刻離不開現金。由于房地產企業投入高、投資回收期長的特點，勢必對現金要求較高，房地產企業的現金流多數呈現不穩定狀態。
4.投資回收風險
投資回收風險是指投資回收過程中存在的資金回收在時間和數額上的不確定性。國際上普遍認為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據中國土地掛牌網的一項統計，2010年4月我國內地一線城市房屋空置率高達40%，遠超國際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時間帶來很大的不確定性，況且近期內地房價劇烈波動，投資收回的金額也存在很大風險。
5.政府宏觀調控帶來的風險
國家出臺的房地產市場的宏觀調控政策，包括金融貨幣、土地供應、稅收和保障性住房建設等方面。這些政策一方面可以調節房地產行業穩定、健康的發展，另一方面也會給房地產企業帶來一定財務風險。
6.財務管理機制不健全及缺乏財務人才引發的風險
由于改革開放后我國房地產行業才逐漸起步，雖發展迅猛但不夠成熟，很多公司財務管理機制不夠健全。主要表現在財務內部控制不健全、缺少財務管理預算制度、內部審計機制不健全等。
二、房地產企業財務風險分析
財務風險在不同的理財環境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要在籌資、投入、生產、分配四個節點上停留，集聚著四種風險。企業財務風險按其在資本運動各環節節點的實物載體上所積聚的風險性質分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。
（一）融資風險分析
融資活動是一個企業生產經營活動的起點，是企業根據生產經營、對外投資及調整資本結構的需要。如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。我國房地產企業的融資風險主要表現在債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。
（二）投資風險分析
投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始，就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性，而且受規劃限制樓層高度，周邊環境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。
在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險，能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說，房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風險之一。
（三）投資回收風險分析
房地產企業資金回收風險的生產主要受外部因素和內部因素的影響：（1）外部因素主要表現為企業所處的大環境，即國家宏觀經濟政策和財政金融政策的影響。（2）內部因素主要表現于管理層對于企業資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產開發企業開發經營計劃推進，資金動作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業回收資金創造良好的條件。
（四）收益分配風險分析
收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。由于我國房地產開發企業以民營企業為主，它們基本上都由兩個或兩個以上的自然人投資入股組建的有限責任公司，它們絕大多數為項目型公司，往往沒有系統的企業發展戰略。所以，房地產開發企業也沒有系統的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風險，導致風險的主要原因：（1）利潤分配隨意性大。獲取利潤后，如何分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時進行分配往往基于投資人對房地產市場未來走勢的判斷，而不是根據企業的融資需求、資本結構及企業內、外部關系人的要求等來確定利潤分配策略。（2）利潤分配程序不規范。許多房地產開發企業為了減輕稅負，不是按照公司法及會計制度規定的程序進行利潤分配，而是在產品開發過程中將部分利潤轉嫁到各種成本費用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉移出去。（3）利潤分配時間不連續。從房地產開發企業利潤的形成可知，其利潤的形成時間上具有間歇性，從而導致其利潤分配的不連續性。它們往往數年不進行利潤分配，或者不按規定程序進行利潤分配，其利潤分配金額波動很大。
（五）宏觀經濟政策調控下的財務風險分析
近年來，伴隨著房地產經濟的強勁增長勢頭，國家和地方的各類宏觀調控之聲一直如影相隨。國家出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控政策，主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調控房地產市場。
1.金融宏觀調控政策
近幾年某些城市房地產價格上漲過快，為了防范金融風險和維持房地產市場健康有序的發展，政府加強了對房地產金融的管理，在涉及開發企業、消費者、個人貸款利率等各方面出臺了一系列調控措施，力度之大前所未有。在金融環境發生變化的情況下，房地產企業對銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強對資金籌集和運用的決策能力，找到新的資金運作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。
2.土地宏觀調控政策
土地是房地產開發最重要的生產要素之一，也是房地產產品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預算管理并實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證。該政策不僅規范了拿地程序，還大大打擊部分開發商蓄意囤積土地行為。
3.稅收宏觀調控政策
房地產稅又稱不動產稅或財產稅，主要針對土地、房屋等不動產而課征的稅種。為了讓稅收政策對房地產業起到一定的調控作用，國家根據房地產業經濟運行情況陸續出臺了一系列的房地產稅收調控政策。
（六）現行企業財務管理機制的財務風險分析
1.財務管理意識薄弱
我國的房地產企業，特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。
2.對預算管理職能重視不足
很多房地產企業要么未建立預算管理制度，要么未從征地成本、資金運作、投資回報率等方面作細致的財務分析，未將實際情況與企業管理相結合，僅僅只是將預算停留在具體數字和表格層面上，預算管理職能未得到充分發揮。在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，由此增加了企業的財務風險。
3.內部財務監控機制不健全
內部財務監控是企業財務管理系統中一個非常重要而且相當獨特的系統，中國房地產企業大多沒有建立內部財務監控機制，即使有，其財務監督制度執行也不嚴格，特別是有的企業管理與監督合而為一，缺乏資產損失責任追究制度，對財經紀律置若罔聞，難以進行有效的約束，由此增加了財務風險。
4.資金管理低效
大多數房產企業未制定嚴格的資金管理制度，對資金使用缺少計劃、安排，資金充裕時隨意開支，資金緊缺時容易因無法應付經營所需資金而陷入財務危機。
5.成本費用控制不嚴
很多房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，進而增加了企業的財務風險。
三、完善房地產企業財務風險防范的措施
（一）加強財務管理觀念和作用
1.強化財務管理地位
首先，財務管理部門應參與到房地產企業的經營活動當中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業務和財務考慮問題的角度不同，財務從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經有關部門論證，決定項目可行性，共同進行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風險。其次，財務管理者不能局限于對財務報表的分析，必須了解企業各個部門的有關情況，以拓展財務分析的領域。財務管理者必須經常和部門經理、采購人員、顧客以及供應商接觸，以更深入地了解行業知識。
2.提高房地產企業管理者和財務人員的素質和能力
首先，要提高房地產企業管理者的財務管理水平。具體的可使決策者通過學習和培訓對資產負債表、損益表和現金流量表有科學的認識，改變其依靠經驗或主觀進行決策的習慣，使其能夠客觀的根據企業自身情況和外部環境做出決策，從而降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對財務人員的管理和培訓。吸收具有較高專業素質的財務人員參與到企業財務活動中來，加強對企業現有財務人員的專業知識和相關政策培訓確保其知識和能力能夠勝任財務工作。
（二）針對國家相關政策的變化，及時調整和轉變財務管理手段，規避財務風險
1.由于土地征用、安置成本及新增建設用地使用費的提高，企業在項目區域選擇上應本著低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業搬遷為主，以現有建設用地為主。
2.避免購置的土地閑置。
3.針對稅收新規定，及時調整和處理三項費用，在規定的時限內結轉費用，避免給企業帶來損失。
4.信貸緊縮政策，加大了企業的資金壓力和舉債成本，企業毛利率水平將呈下降趨勢，企業必須適時改變盈利模式，以穩健發展為原則，開發市場需求量大的中低價位、中小戶型的商品房，從多中求利。
（三）從企業整體出發，對開發項目進行可行性論證
針對房地產企業的行業特征及產品特點，在項目開發前，應從企業整體效益出發，通過成本性態分析法對開發項目進行可行性研究。對于房地產行業而言，項目開發的勝敗需要結合多個方面的要素進行考慮，企業內外部任何一個環節的疏漏都可能導致整個項目的失敗，因此，在房地產開發過程中進行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環節，能夠有效地預測到項目的潛在風險，并針對風險要素及時調整項目方案，從源頭上阻止財務風險的發生，提高項目的成功率。
（四）構建多元化的籌資渠道
房地產企業的項目開發過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務十分繁重。為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，最佳的方法就是對房地產項目進行組合式投資，以便有效的協調各方面的風險，使企業獲得相對穩定的收益。因此，企業要建立多元化的籌資渠道：發展銀行貸款以外的其他金融業務，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業匯票等結算方式；積極進入資本市場，通過發行股票、債券等籌集經營資金；以自然人或企業發起方式，定向募集民間游資；主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業的實力。積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。房地產企業應充分利用這些新的融資策略，募集發展所需的巨額資金。這樣一來，房地產企業通過融資渠道多元化可以不斷的優化資產結構，充分發揮負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內，從而實現企業的長期穩定發展。
（五）加強全面成本管理
以成本管理為核心理念的基礎管理，是企業走向成功的基石，企業管理者只有認識到這一點，企業的發展才能夠更加堅實，企業的步伐才能夠邁得更大。
房地產企業在進行成本管理時：一則要制定成本預算目標。二則要對成本費用進行正確的歸集和核算，正確計算開發項目中發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等；三則要對成本進行深入的分析，在核算的基礎上，對成本指標的完成情況進行考核，根據存在的找出改進成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎數據的收集和整理。企業決策者要有計劃地培養內部管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環節上都要要求員工既從自我做起，節約成本，又注重成本相關數據的記錄、保存和傳遞，為財務部門準確地進行成本測算打好基礎。同時，還要提高成本核算人員的素質。
（六）建立財務內部控制制度
在復雜多變的經濟政策環境下，房地產開發企業必須不斷增強自身的抗風險能力，強化風險管理，并建立一套完善的財務內部控制制度，以便能夠有效控制財務風險，提高企業財務管理水平。具體到實踐中，房地產企業應主要從以下兩個方面入手：一方面，要建立全面的內部控制制度。內部控制應針對現金流量管理這一財務管理的核心問題進行，財務部門和人員要密切關注企業現金流量的變化，保障現金流量的相對平衡，確保現金流動暢通，從源頭上防范財務風險。還可以根據企業實際情況編制現金預算，并及時根據內外部各類因素的變化做出適時必要的調整，從而合理控制好現金的收入和支出。另一方面，要加強對成本費用的管控。對于房地產開發過程中涉及的成本和費用，財務部門必須有一套全面的控制制度來進行管理和約束，從預測、計劃到控制分析的全過程，財務部門都必須嚴格做好，以便確保每一個環節的工作質量，有效防范財務風險。
參考文獻
[1]王忠森.芻議如何加強房地產企業的財務管理[J].現代商業,2010.
[2]周彬彬.新形勢下完善房地產企業財務管理體系的探討[J].財會園地,2009.
[3]劉超.新形勢下房地產企業財務管理控制的探析[J].管理縱橫,2009.
[4]魏巍.我國房地產企業風險管理現狀及對策研究[J].現代商業,2009(24).
[5]吳耿成.我國房地產企業的財務風險及其防范措施[J].財經論壇,2010(3).
[6]于月超.我國房地產企業風險管理與研究[J].會計之友,2010(8).
[7]周俊峰.我國房地產企業財務風險及其防范研究[高校教師碩士學位論文][D].湖南大學,2008-10-20.
［關鍵詞］房地產企業；財務風險；防范措施
［中圖分類號］F293.33［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02
1 房地產企業財務風險的特點
第一,房地產企業現金流量巨大。與其他一般企業相比較,房地產企業在開發項目時,投資規模巨大,一個項目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產企業在項目實施過程中，現金的流入與流出總額和規模都呈現出其他企業無法比擬的特點。
第二,現金流分布不均。房地產企業在開發房地產項目的過程中,現金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現現金流出的高峰與低谷,而且現金的流入也因房地產企業銷售策略與銷售周期的安排而出現不均勻的分布態勢。
第三,資金周轉期較長且流向復雜。房地產企業在開發投資項目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業,房地產企業在開發經營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達數年,而對于企業來說,資金具有很強的時間價值,房地產企業在項目前期的現金流出必然會導致企業資金成本大幅度增加,而較長的開發周期會給企業帶來更大的財務風險。與此同時,在整個房地產項目開發的過程中,房地產開發產品的生產組織要比一般產品組織復雜很多,其內部項目信息、物資流動、資金都呈現網狀形態,而且在此過程中,牽涉的協調單位眾多,這就勢必影響企業的資金流向,導致房地產企業資金流向復雜。
第四,現金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產企業的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產企業生產開發的必備生產資料,直接決定了房屋的價格,而我國實行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關土地的政策、法規與調控政策都會對房地產企業現金流造成巨大的影響,而且,由于房地產行業屬于資金密集型行業,房地產企業的生產與開發不能完全依靠企業的自有資金去運轉,因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規,所以房地產企業的現金流受國家宏觀政策影響較大。
2 房地產企業財務風險成因分析
2.1 房地產企業的資本結構不合理
房地產企業資本結構不合理是產生財務風險的根本原因。一方面,房地產企業過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業收益,由于隨著房地產企業負責比重的不斷增加,其利息負擔也在不斷加重,那么房地產企業的還債能力也在不斷地降低,而房地產企業承擔的財務風險卻在不斷地加大,此時房地產的投資者和債權人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應的補償,這樣就會提高房地產企業綜合資本成本。另一方面,房地產企業負債籌資的資本的成本低于企業以其他方式籌資的成本,但是房地產企業不能僅用單項資本成本的高低作為其衡量標準。它必須要以總資本成本最低作為其負債水平才較為合理。所以,房地產企業要通過不斷優化企業資本結構,降低其財務風險,最終達到企業利益最大化這一目標。
2.2 房地產企業財務管理環境的復雜多樣性
房地產企業的內部財務管理環境相對比較復雜,而且目前我國房地產企業內部的財務關系混亂也增加了房地產企業財務風險的重要原因之一。房地產企業內部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權責明確。造成資金利用率低下,嚴重影響資金的安全性,而財務管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據其主觀判斷進行財務預測、決策,使房地產企業財務風險不斷增加。
2.3 房地產企業融資渠道過于單一
企業融資可以通過銀行貸款、發行企業債券、基金、信托融資、股權投資等,但是,就目前而言,我國房地產企業融資主要是依靠商業銀行貸款來維持企業投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產在融資方面缺乏科學有效的法律體系,影響了我國房地產融資渠道的開展,導致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風險分擔體系,進而造成了我國房地產企業融資困難。由于我國房地產企業主要依靠銀行進行融資,導致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產企業的財務風險。
2.4 房產開發企業風險意識淡薄
我國的房地產行業較國外房地產行業起步較晚,但是由于我國良好的發展政策和市場經濟的迅猛發展,我國房地產業在這期間內迅速發展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產企業忽視了我國房地產行業所存在的風險,對企業管理松懈,許多房地產企業的管理人員對財務風險的客觀性認識不足,進而導致房地產企業財務風險不斷增加。事實上,房地產企業只要存在生產和財務活動,就一定會產生相應的財務風險。
2.5 宏觀經濟環境及政策調控因素
我國的整體經濟仍然處在上升趨勢當中,但是隨著近年來我國房地產經濟的強勁增長勢頭,國家和地方的有關房地產的各類宏觀調控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控政策,主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調控房地產市場。在這種不利的宏觀經濟及政策的環境中,由于房地產企業與宏觀經濟環境政策密切聯系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產企業的財務風險。
3 房地產企業應對財務風險的防范措施
3.1 加強房地產企業的財務管理能力建設
加強房地產企業的財務管理能力建設主要可以從三個方面進行。
第一,加強房地產企業的基本決策能力。房地產企業的財務管理主要是圍繞企業資金運動而進行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產企業的基本決策能力的主要內容就是行使以上企業基本的職責,進而滿足資金使用者的需要能力。建設的重點在于滿足企業的預算和現金流所需的資金,實施恰當、有效的風險控制,確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當、有效的監督與控制,不斷地提高房地產企業決策者的財務管理素質。
第二,加強房地產企業的戰略匹配能力。企業戰略可以分為多元化戰略、一體化戰略、防御戰略和強化戰略,企業的財務可行性分析是房地產企業戰略中重要的環節,執行房地產企業戰略需要企業從外部籌集大量資金,而負債籌資能為房地產企業帶來財務杠桿效應,因此房地產企業財務策劃要以增減加財務杠桿效益為出發點,采用積極的籌資策略,大量提高債務比重,加強資金管理,降低資金成本,減少籌資風險。
第三,提高財務信息的整合能力。財務信息的整合能力是指將房地產企業的財務工作與其他經營部門等非財務部門的工作通過信息平臺進行結合,共享信息,在實現房地產企業目標的過程中形成合力,共同提高企業績效。
第四,提高房地產企業的持續改進能力。財務管理的持續改進能力使房地產企業的財務管理工作進行資源配置的最優方法的探索,從而持續改進企業的財務業績。
3.2 完善房地產企業的內部控制制度
房地產企業的內部控制是其自動預警和維護系統。因此,應當在房地產企業各有關部門間,建立嚴格的房地產企業內部控制程序與相互制約措施,同時在企業內部實行重大事項報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發生,特別是在資金調度、資產處置、提供擔保、銷售結算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務人員、保管人員與經辦人員之間的工作程序和職責權限,從而有效規避因管理松懈或內部控制不嚴給企業造成的財務風險。
3.3 完善房地產企業的資金管理系統
完善房地產企業資金管理系統,就必須首先將房地產企業的資金管理納入全面預算管理體系,通過與責任中心預算和項目預算相結合的資金預算方式,實現企業對資金需求較準確的預測和動態調度,進而降低房地產企業的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產企業內資金預算的實際執行情況分析,對其資金使用進行及時反饋與修正。
參考文獻:
［1］ 陳舒航,基于模糊綜合評價的房地產企業財務風險研究［J］.財務與金融,2010(4).
［2］ 朱文莉,耿宏艷.上市房地產企業經營風險、財務風險與企業績效關系研究［J］.財會通訊,2011(27).
［3］ 周霞,陳光明.后金融危機時代房地產企業財務風險控制分析［J］.會計之友,2012(1).
關鍵詞：房地產企業；財務風險；防范方法
房地產企業財務風險指的是由于財務出現惡化導致房地產開發企業的投資和報酬不能夠全部收回的可能性。因此，在房地產開發企業所面臨的風險當中，財務風險屬于非系統性的風險。所以，針對防范房地產企業財務風險的方法進行分析有著一定的現實意義。
一、形成房地產開發企業財務風險的主要原因
1.企業資本結構比例分配的不合理
通常房地產開發企業擁有的自有資金是無法充分滿足項目運作需求的，絕大多數房地產企業都是通過吸引外來資金來維持項目的運作。到目前為止很多房地產開發企業都是通過使用自由資金征地建設，在生產房地產產品時則將土地抵押給銀行進行融資，通常借入資本占據的比例非常大，這就導致資產負債率的提高，而隨著財務杠桿利益的增大，財務風險也會相應提高。
2.企業不夠重視現金的流量
根據相關調查發現，很多房地產開發企業都屬于民營經濟，在現金流量管理方面給予的重視程度不夠，如果經濟效益較好，只會盲目地擴充規模，這就給風險控制帶來了更大的難度。大多數房地產企業無法持續發展下去，就是因為資金管理不夠到位，盲目地擴大生產規模，導致現金流量的管理失去控制。
3.成本費用的管理控制力度不夠
通常房地產開發企業的投資項目周期相對較長，在進行成本控制的過程中會面臨較大的風險，從投資項目前期所做的預算開始，一直到最終的核算都是相互貫通聯系的。一部分房地產開發企業一味地強調工程項目開發的進度和建設質量，在成本管理上不夠重視，財務部門不能及時地得到第一線成本管理資料，造成實際成本和預算之間產生過大的偏差，財務無法掌握成本，二者斷檔現象嚴重，因此大大降低了企業的預期經濟效益。
二、防范措施
1.進一步優化企業的資本結構
房地產開發企業一定要確保其資金結構的合理性，充分考慮企業具有的償債能力，根據企業的實際情況進行籌資建設，將負債經營控制在合理的范圍內。在進行傳統融資的過程中，多元化發展融資渠道，合理利用外來資金，控制資本權益比率，盡可能地降低企業的資產負債率，通過優化資本結構來緩解籌資壓力，進一步降低企業的財務風險。首先要加強對預收房款以及銀行回款等的管理力度，有效減少中間費用，以盡可能快得速度回收資金；其次可以發行股票、債券，通過合作開發等方式來有效地擴充資金，逐漸吸引更多的外部投資者，開拓更多的融資渠道，促進房地產開發企業的持續發展，進一步優化企業結構，降低財務風險。
2.做好財務預算工作
房地產開發企業在開展財務工作的時候一定要充分考慮項目工程的預算以及資本預算，合理安排資金的取得和投放，合理分配各種經營成果。在進行項目預算時，財務部分需要在建設前期做好可行性研究分析，合理規劃項目設計費用，控制項目開發成本以及產生的間接費用等，從整體上對經營收入以及借款等內容進行預算，做好財務預算工作，為投資決策提供更多的參考信息，避免決策失誤給房地產開發企業帶來嚴重的損失。在進行資金預算的過程中，財務部門需要根據企業的實際運作狀況，合理規劃資金的需求和使用，完善財務預算指標體系。與此同時還應該提高管理力度，在預算分析時要將月度分析、季度考核以及年度總評有機聯系起來，做好定期檢查工作，定量約束企業各種經濟行為，充分發揮預算工作的監督作用。
3.做好資金流動性方面的管理工作
房地產開發企業投資項目的運行周期比較長，往往會在較長的一段時間里才可以完成，周期以內對資金的占用量是相當大的，這就要求資金鏈條能夠充分的高度運轉，一旦中間某個環節的資金流轉受到阻礙，會直接導致整個鏈條運轉出現問題，情況嚴重的話會直接拖垮企業。所以，一定要重視對資金的管理，通過制定完善的資金使用計劃，確保房地產企業在日常經營過程中對資金占用的合理性，將資金盡可能的運用到最佳位置。房地產企業在資金支出方面數額龐大，因此在財務收支上一定要進行嚴格地監控，做好各種資金的調度工作，盡可能的滿足項目工程在施工過程中的運營以及營銷需求。此外，企業還應該做好應收賬款的回收工作，合理調整企業的庫存結構，進一步壓縮存貨對資金的占用率，提高房地產企業的支付能力，維持企業良好的信譽度，為下次融資奠定良好的基礎。
4.提高企業處理風險的能力
到目前為止，房地產市場中仍然有很大的風險存在，這就要求房地產企業能夠提前做好設計和應對措施。例如一些房地產企業逐漸形成集團化，某些地區還成立了聯盟房地產企業，這就在一定程度上有效化解了這一地區房地產企業的風險問題，提高了資金的周轉速度，可以在各種風險形成之后，將資金的利用盡可能的最大化。不過由于各個企業所做的預案有所差別，大多都是基于自己的實際運營狀況進行規劃的，如果能做好有效防止風險的進一步惡化工作就是比較成功的了。
三、結語
總而言之，房地產開發企業在不斷追求經濟效益的過程中會面臨非常大的風險，企業一定要重視發展中遇到的各種風險問題，通過不斷地壓縮項目和人員，完善各項管理來應對各種風險。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業 財務風險
一、我國房地產企業存在的財務風險
財務風險是指在各項財務活動中，企業因受內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內實際財務結果與預期發生偏離從而蒙受損失的可能性。而房地產企業的財務風險，是指在房地產投資過程中，由于財務狀況不良導致可能無法得到應有報酬的風險。目前我國房地產企業的財務風險主要表現在如下幾種形式：
（一）土地閑置成本升高，開發企業資金不足
房地產企業預售資金能否及時回籠，是其持續投資的重要保證。房地產企業在取得土地的過程中，除支付高價土地購買金額外還需投入資金到前期開發中。根據規定，房地產企業開發非經濟適用房項目的預售收入預計計稅毛利率不得低于20%，使得原本資金就緊張的房地產企業要拿出更多的錢來預繳企業所得稅。尤其是目前大部分房地產企業均需依靠貸款滾動開發資金，如其銷售困難、資金回籠不及時，而貸款又面臨著還未投入開發建設就要被預征的情況，則壓力極大。同時，國土部的《關于促進節約集約用地的通知》規定：土地閑置兩年將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。如果執行該規定，那些通過高價取得大量土地的房地產企業將面臨更大的財務風險。
（二）成交量萎縮、經營凈現金流量為負數
隨著國家各種調控措施的不斷出臺，雖然房價暴漲得以遏制，但同時房地產的成交量也大量萎縮。從中國房地產信息集團聯合中國房地產測評中心的《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》中可以看出，大型房地產企業排名前20位中，前6個月全年銷售目標完成了50%以上的僅恒大地產一家，全年銷售目標完成了40%的也僅有三、四家房地產企業。另外，金地、保利、龍湖、恒盛2010年上半年銷售量分別為53.76億元、217.55億元、104.8億元、41.68億元，分別完成銷售目標的25.6%、43.5%、42.2%、28%。成交量萎縮使商品房空置率猛增，資金無法及時回籠，從而形成風險。
而上市公司2011年年報也顯示，房地產板塊的現金流量狀況十分堪憂。1712家上市公司中現金流量最低的10家，6家為房地產公司。其中，招商地產上半年經營活動產生的現金流量凈額為—30.25億元，同比下降51.36%；上海新梅上半年經營活動產生的現金流量凈額為—4.19億元，而上年同期為3.51億元。這說明受國家宏觀調控政策的影響，部分中小型房地產企業在國家政策調控、銀行信貸資金緊縮、市場需求量大幅萎縮等多種因素下面臨著資金鏈斷裂的風險。
（三）資產負債率較高，資本結構欠佳
企業的融資渠道有內部融資和外部融資兩種。目前我國房地產企業的融資渠道較單一，以外部融資為主，尤其是以銀行借貸資金為主要手段，只有2%的資金是來自直接融資，這樣一來，對企業生死存亡起著至關重要作用的資金來源即為銀行資金。根據有關報道，截止2011年底，我國銀行金融機構房地產貸款余額高達10.73億元，中國房地產測評中心的《2011年房地產上市公司測評研究報告》顯示，以萬科、中國海外發展、恒大地產、金地集團、招商地產等為代表的一線上市房地產企業資產負債率比往年都有所增加，其中萬科、保利、恒大、綠城國際資產負債率均超過70%，綠城中國更高達88%。而我國房地產企業的平均資本負債率警戒線標準為50%—60%，遠超該標準。
二、防范和控制財務風險建議
（一）加強風險管理，抓好內控建設
房地產企業應完善內部控制制度，明確各部門職責，理順財務關系，以加強防范風險的能力。要樹立員工的風險意識，調動全體員工積極參與到財務管理的整個活動中來。房地產企業控制財務風險的首要任務和目標是化解風險，建立財務風險控制系統。具體可以從以下幾方面來實施：
完善公司治理結構和監督體系。公司能否正常運轉、持續健康成長，其前提條件是建立有效的治理結構，這也是保證內部會計控制制度組織實施的基礎。企業應設立內部審計、稽核等監督部門，以健全監控體系。
繼續抓好內部控制建設。在構建規范化內部控制體系過程中，企業應在專家的指導下進行業務流程梳理、崗位權責的分配、流程圖的制作等一系列系統化、程序化的管控活動，保證工作環節和業務的步驟都有據可依，有章可循。
實施過程的控制和責任應強化，在各個工作環節關鍵節點之中設置控制風險點和管控重點。
（二）強化資金管理，提高資金使用效率
加強預算管理。房地產企業可以采取以項目預算和資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式，年度責任預算可以使房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃于目標層層分解至各責任中心，保證公司預算總目標順利實現。房地產企業全面預算的編制過程需要全員參與，上下級反復溝通。為有效的控制預算外支出，應緊密結合預算執行控制與業務授權體系的內容，以提高企業對資金的管控能力。
加速資金周轉，提高資金的使用效率。房地產企業為把閑置資金合理利用起來，應全面考慮工程物資的統一調度，并實行橫向融通，以減少物資積壓，加快資金周轉速度。特別是要從以下幾方面對應收賬款的加強管理：建立穩定的信用政策；確定客戶的資信等級，評估企業的償債能力；確定合理的應收賬款比例；建立銷售回款責任制。大型房地產企業可以采取用少量資金促進多個項目進行的滾動開發形式，以緩解銀行借貸資金緊縮的壓力，提高資金使用率。
（三）確定合理的資本結構，降低資產負債率
積極開拓新的融資渠道。宏觀環境的壓力加劇了房地產企業資金緊張的局面，企業為了保證資金的供應和降低融資成本應積極拓展融資渠道。可以采取階段性股權融資、股權收購、房地產投資銀行、開發商貼息委托貸款等方式來拓寬融資渠道。
確定并保持適當的資產負債率。企業應該慎重考慮負債風險和收益關系，確定合理的資產負債率。可以從以下兩方面考慮負債經營：確定戰略方向，保證資金的有效利用。企業應根據所處的內部和外部環境條件，在充分考慮企業長期發展中環境因素變化對企業經營活動影響的基礎上，確定企業發展目標和方向，并予以實施。只有經營方向明確，房地產企業才不會盲目的投資和擴張，使資金需求壓力在一定程度上得到緩解。負債要適度。企業應在自身的風險承受范圍內確定適當的資產負債率，由于償還債務最直接的保障是股東權益，所以負債的額度與權益資本的規模不應相差過大。并且，負債結構要合理安排，企業應合理搭配長短期負債規模和比例。結合自身情況，對增長速度進行合理規劃，避免因短期利益喪失成長的能力。
三、結束語
受國內宏觀政策調整和國際經濟變動的雙重影響，目前，財務風險隱患是房地產企業生存發展中迫切需要解決的現實問題。本文分析了房地產企業財務風險，并提出改進建議。企業應通過完善內部控制，提高資金使用效率，降低資產負債率等多種形式不斷提高對抗對風險的能力，以保證其健康、持續的發展。
參考文獻：
[1]吳狄城.我國房地產企業的財務風險及其防范措施[J].市場周刊（理論研究），2010（3）
[2]張笑杰.房地產企業財務風險的特點與防范[J].現代經濟信息，2010（5）
[3]邢莉.淺析房地產企業財務風險及其防范機制[J].財經界，2010（5）
