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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 上市公司 非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見 影響因素

一、文獻(xiàn)綜述及問題提出

（一）文獻(xiàn)綜述

國外對非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計(jì)單位的規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、其對會計(jì)師事務(wù)所的重要性、會計(jì)師事務(wù)所的規(guī)模和審計(jì)收費(fèi)的角度進(jìn)行研究。Mc Keown（2005）的研究結(jié)果表明：客戶的資產(chǎn)規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經(jīng)營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現(xiàn)，那些處于財(cái)務(wù)困境的上市公司更容易得到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務(wù)所對陷入財(cái)務(wù)困境的審計(jì)客戶更容易出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。Teoh 和 Lim（2005）認(rèn)為審計(jì)費(fèi)用顯著影響審計(jì)的獨(dú)立性。

國內(nèi)對非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究時(shí)間較短，研究的重點(diǎn)為被審計(jì)單位本身的特征，如公司治理、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)盈余管理與審計(jì)意見的關(guān)系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質(zhì)量優(yōu)劣與審計(jì)意見顯著相關(guān)。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計(jì)意見產(chǎn)生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經(jīng)營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現(xiàn)，被審計(jì)單位盈余管理水平與收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的概率呈正相關(guān)關(guān)系。

綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對于非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究有以下特點(diǎn)：（1）主要從公司治理、被審計(jì)單位財(cái)務(wù)狀況和事務(wù)所三個(gè)方面進(jìn)行研究；（2）大多數(shù)研究是對上市公司總體或制造業(yè)進(jìn)行研究，對某些行業(yè)的特殊性考慮不足。

（二）問題的提出

本文通過對2005-2012年我國滬深A(yù)股上市公司審計(jì)意見類型的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的影響因素是必要的。

二、實(shí)證研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè)

本文的研究對象側(cè)重房地產(chǎn)行業(yè)，因此主要從被審計(jì)單位方面提出假設(shè)進(jìn)行研究，而對事務(wù)所方面的影響因素進(jìn)行控制，假設(shè)如下：

公司治理方面：

第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)告的可能性越大，從而導(dǎo)致注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性也越大。獨(dú)立董事的力量越強(qiáng)，對上市公司經(jīng)營業(yè)績的監(jiān)督能力也就越強(qiáng)。因此，這里預(yù)期獨(dú)立董事比例對非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響系數(shù)的符號為負(fù)。

H1：第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

H2：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

財(cái)務(wù)狀況方面：

H3：流動比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負(fù)債率較高的特點(diǎn)，而流動比率是短期償債能力指標(biāo)，流動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越小。

H4：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

資產(chǎn)償債率越高，企業(yè)的長期償債能力越差，被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越大。

H5：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)經(jīng)營狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就會越小。

H6：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力越好，被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越小。

H7：成本收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是高收入高利潤行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越大。

H8：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，預(yù)收款項(xiàng)比較多且容易通過長期掛賬達(dá)到非法目的，因此預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越大。

H9：其他應(yīng)付款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)行業(yè)存在著通過其他應(yīng)付款這一會計(jì)科目進(jìn)行虛假按揭融資情況，因此，其他應(yīng)付款收入比越高的企業(yè)被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越高。

H10：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著利用非經(jīng)營損益操縱利潤的情況，因此非經(jīng)營損益與凈利潤之比越高的企業(yè)被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越大。

H11：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)可能人為調(diào)節(jié)某些利潤較大的項(xiàng)目，以達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。實(shí)際所得稅是當(dāng)期所得稅（稅率25%）經(jīng)遞延所得稅調(diào)整后的稅，當(dāng)實(shí)際所得稅率大于 25%時(shí)，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性更大。

（二） 變量選擇與模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b為隨機(jī)干擾項(xiàng)。

（三）樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文以2005-2012年滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)上市公司（剔除ST股）作為樣本，財(cái)務(wù)指標(biāo)及審計(jì)意見相關(guān)信息來自國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫。本文選擇的數(shù)據(jù)分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。

三、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析

由描述性統(tǒng)計(jì)分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2005-2012年993個(gè)樣本中普遍存在著一股獨(dú)大的情況；資產(chǎn)負(fù)債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個(gè)別公司的資產(chǎn)負(fù)債率太高，受個(gè)別極大值拉升的緣故；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、預(yù)收款項(xiàng)收入比和其他應(yīng)收款收入比均值也明顯偏高，受個(gè)別極大值拉升作用明顯；非經(jīng)營損益與凈利潤之比均值為0.623，標(biāo)準(zhǔn)差為6.217，說明樣本公司中非經(jīng)營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實(shí)際所得稅率均值為0.325，標(biāo)準(zhǔn)差為1.277，說明樣本公司中實(shí)際所得稅率普遍高于一般稅率。

（二）Pearson相關(guān)性分析

相關(guān)性分析主要是研究變量之間的關(guān)聯(lián)密切程度，通常情況下，如果相關(guān)系數(shù)大于0.8或小于-0.8，并且同時(shí)在統(tǒng)計(jì)學(xué)上具有顯著性，那么可以認(rèn)為變量間存在嚴(yán)重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。

如表3所示，有相關(guān)性的變量間相關(guān)性系數(shù)絕對值小于0.8，可以認(rèn)為有相關(guān)性的變量間不存在多重共線性問題。

（三）Logistic回歸分析

根據(jù)上頁表4的模型估計(jì)結(jié)果，本如下分析：

1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，說明在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中股權(quán)集中造成的一股獨(dú)大現(xiàn)象不利于提高財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量。

2.獨(dú)立董事比例：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，符號與預(yù)期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨(dú)立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門強(qiáng)制要求的，上市公司本身也許并沒有設(shè)置獨(dú)立董事的要求，獨(dú)立董事不過是上市公司為了應(yīng)付監(jiān)管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護(hù)中小投資者利益的作用。

3.流動比率：流動比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，與預(yù)期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的主要影響因素。

4.資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，長期償債能力可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要影響因素。

5.凈資產(chǎn)收益率：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著負(fù)相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，凈資產(chǎn)收益率是盈利能力指標(biāo)，盈利能力越強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：相關(guān)性不明顯。

7.營業(yè)成本率：營業(yè)成本率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，與預(yù)期符號相符，但是影響并不顯著，營業(yè)成本率并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要因素。

8.預(yù)收款項(xiàng)收入比：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，即預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預(yù)期符號不符，可能的原因是預(yù)收款項(xiàng)比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售業(yè)績較好，經(jīng)營能力強(qiáng)，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

9.其他應(yīng)收款收入比：其他應(yīng)收款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，影響并不顯著，與預(yù)期符號不符，可能的原因是其他應(yīng)收款比重越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

10. 非經(jīng)營損益與凈利潤之比：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要影響因素。

11.實(shí)際所得稅率：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，且在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依法納稅意識比較強(qiáng)，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性比較小。

控制變量非本文研究重點(diǎn)，不做詳細(xì)分析。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

1.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)的影響因素中，第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，獨(dú)立董事比例對非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的影響不顯著。

2.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)狀況的影響因素中，資產(chǎn)負(fù)債率、非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，凈資產(chǎn)收益率、預(yù)收款項(xiàng)收入比、實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著負(fù)相關(guān)，其他指標(biāo)影響不顯著。

（二）建議

本文的研究對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、注冊會計(jì)師、財(cái)務(wù)報(bào)告使用者、社會公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關(guān)者都具有一定的意義。在上述分析的基礎(chǔ)上，筆者提出如下建議：（1）房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)。目前在公司管理層控制的董事會中，獨(dú)立董事基本上是由董事會自己聘請的。應(yīng)該通過由一個(gè)獨(dú)立于上市公司管理層的第三方來指定獨(dú)立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨(dú)立董事聘任制度。（2）降低注冊會計(jì)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的因素比較多，注冊會計(jì)師要謹(jǐn)慎接受業(yè)務(wù)委托，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）改善投資者的投資決策。根據(jù)本文總結(jié)出來的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素，一般投資者可以預(yù)測公司將來的審計(jì)意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強(qiáng)化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的因素來幫助他們判斷審計(jì)意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X

參考文獻(xiàn)：

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5.張俊瑞，董南雁.公司治理與審計(jì)意見：來自中國上市公司的證據(jù)[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2006，（11） .

第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；現(xiàn)狀；對策

[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0145-02

1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

1.1內(nèi)部控制制度的含義

廣義的內(nèi)部控制制度主要說的是經(jīng)濟(jì)單位以及各個(gè)組織在經(jīng)濟(jì)活動中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)形式以及職責(zé)分工制度。其主要目的是為了有效改善經(jīng)營管理辦法，提升經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部控制制度是在經(jīng)營管理需求上面建立的，并伴隨著經(jīng)營管理的需要不斷完善其發(fā)展。最早控制活動的核心內(nèi)容是保護(hù)財(cái)產(chǎn)的安全完整，保障會計(jì)信息的質(zhì)量，其側(cè)重點(diǎn)主要在于錢物分管，一定要不斷加強(qiáng)手續(xù)管理，并嚴(yán)格審核各個(gè)方面的內(nèi)容。隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，才會逐步形成現(xiàn)代內(nèi)部控制管理系統(tǒng)。

1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立的重要性

內(nèi)部控制制度能夠有效提升企業(yè)管理水平，是不斷提升企業(yè)競爭力的重要手段，假使不重視內(nèi)部控制制度的完善，就一定會影響房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意義十分重大。

首先，健全內(nèi)部控制制度能夠有效保障企業(yè)在競爭環(huán)境中保持健康規(guī)范的經(jīng)營方式，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其開發(fā)時(shí)間較長，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對其實(shí)施有效的內(nèi)部控制程序，使其能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)督，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，繼而降低運(yùn)營成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；其次，健全內(nèi)部控制制度有利于企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，能夠監(jiān)督考核企業(yè)各個(gè)部門的工作，真實(shí)反映工作實(shí)際情況，繼而充分發(fā)揮企業(yè)整體性同時(shí)保障經(jīng)營效率提升，保障企業(yè)能夠順利完成既定的經(jīng)營管理目標(biāo)。

2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題

2.1企業(yè)對內(nèi)部控制制度認(rèn)識不足、執(zhí)行力度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，想要建立、完善內(nèi)控制度需要花費(fèi)大量的人力、物力，并且不能夠有效產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，就算是間接效益也需要很長一段時(shí)間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立產(chǎn)生誤解，以為實(shí)施內(nèi)部控制制度一定程度上會降低工作效率，分散、制約管理層的權(quán)利，使其不愿意或者是不積極推動內(nèi)部控制制度的實(shí)施，使其內(nèi)部控制流于表面形式，降低了企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力與管理水平。

2.2企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督力

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制失效是一種較為普遍的現(xiàn)象，難以管理與監(jiān)督提供較為有效、可供參考的資料，致使監(jiān)督失去控制，致使經(jīng)濟(jì)效率低下。雖然我國形成了包括政府監(jiān)督與社會監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但是建立的監(jiān)督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國企業(yè)的各項(xiàng)監(jiān)督功能較差，標(biāo)準(zhǔn)制定不夠統(tǒng)一，其實(shí)行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監(jiān)督管理系統(tǒng)。監(jiān)督工作也沒有按照預(yù)期目標(biāo)實(shí)行，弱化問題較為嚴(yán)重。另外，外部環(huán)境較差以及不正當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)競爭也促使監(jiān)督效果不能夠真正發(fā)揮作用。

2.3內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，對內(nèi)部控制認(rèn)知不足

因?yàn)閮?nèi)部控制是不能夠直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的，并且間接效益也需要較長時(shí)間才能夠體現(xiàn)出來，需要設(shè)置很多人員崗位，并制定大量的規(guī)章制度，并且一定要增設(shè)辦事環(huán)節(jié)以及程序。導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)業(yè)主將主要精力放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)以及銷售上面，繼而忽視了內(nèi)部控制制度的建立。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往對于市場競爭環(huán)境中一些外部因素考慮較多，但對本身因?yàn)閮?nèi)部控制帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的很少，特別是對盲目擴(kuò)張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

3.1完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

一定要加大力度進(jìn)行宣傳，提升管理人員的內(nèi)部控制意識。注重內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施，保障企業(yè)中每個(gè)崗位以及人員、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都能夠按照一定的規(guī)章制度處理工作。真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項(xiàng)長期任務(wù)來執(zhí)行。有效發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會的作用，積極建立完善董事會的建設(shè)，只有這樣，當(dāng)董事會擁有足夠權(quán)限的時(shí)候，才能夠?qū)ζ溥m當(dāng)進(jìn)行管理，并履行相應(yīng)的監(jiān)控、引導(dǎo)、監(jiān)督的責(zé)任。另外，要不斷加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，一般情況下，企業(yè)員工的道德思想素質(zhì)被認(rèn)為是內(nèi)控環(huán)境的重要因素之一，正直誠實(shí)的品格、高尚的敬業(yè)精神對企業(yè)內(nèi)部控制會產(chǎn)生非常重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動性較大，管理者尤其需要重視內(nèi)部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內(nèi)部控制制度，并穩(wěn)步經(jīng)營，實(shí)施科學(xué)管理。

3.2建立外部約束機(jī)制

內(nèi)部控制因?yàn)橹贫缺旧硪约罢J(rèn)為因素的制約，存在一定的局限性，企業(yè)在發(fā)展過程中能夠建立完善內(nèi)部控制制度，仍舊依賴于外部監(jiān)督機(jī)制。只有有效地做到內(nèi)外結(jié)合，才能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平，并且還能夠不斷提升房地產(chǎn)紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制管理現(xiàn)狀，為了有效加強(qiáng)、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，可以采取下述辦法：首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作，用職業(yè)經(jīng)理人代替不稱職的管理人員，并實(shí)施有效的激勵機(jī)制；其次，充分調(diào)動人員的積極性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)；再次，有效拓展房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，鼓勵其在資本市場進(jìn)行融資活動，發(fā)展正常的經(jīng)營管理模式，采取善意的收購合并模式，使其能夠形成良性競爭機(jī)制，不斷強(qiáng)化內(nèi)部檢查機(jī)制。

3.3健全風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)評估說的是識別、分析、評估風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)過程，是實(shí)施內(nèi)部控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)前期發(fā)展過程中需要的投資較多，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)不能夠全憑管理層的經(jīng)驗(yàn)判斷就斷定其過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識，吸納一些專業(yè)的管理人才組成相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分析團(tuán)隊(duì)，并嚴(yán)格按照規(guī)章制度，及時(shí)分辨、有效分析相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，并合理確定風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)范圍之內(nèi)，避免企業(yè)管理人員因?yàn)閭€(gè)人對風(fēng)險(xiǎn)的判斷，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

3.4完善成本控制

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的核心內(nèi)容是對成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內(nèi)部控制制度上面才能夠?qū)嵭小，F(xiàn)代企業(yè)的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術(shù)水平的辦法有效改善生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結(jié)合起來，就是現(xiàn)代成本控制。

3.5完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制通常情況下是通過內(nèi)部審計(jì)來實(shí)現(xiàn)的。所以，房地產(chǎn)行業(yè)一定要不斷加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)與審計(jì)人員的獨(dú)立性，簡單來說，就是在董事會下面設(shè)置一個(gè)相對獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，對企業(yè)的內(nèi)部情況獨(dú)立行使審計(jì)與監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)部門對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的問題應(yīng)該直接向董事會、監(jiān)事會報(bào)告，并且還應(yīng)該設(shè)置專職的內(nèi)部審計(jì)人員，嚴(yán)禁財(cái)務(wù)會計(jì)人員兼職內(nèi)部審計(jì)工作，使其能夠真正做到職務(wù)分離，保障審計(jì)人員能夠發(fā)揮自己真正作用，保持自身獨(dú)立性。其次，內(nèi)部審計(jì)部門需要有相應(yīng)的權(quán)限與智能，保障審計(jì)部門能夠在企業(yè)日常經(jīng)營過程中發(fā)揮其應(yīng)有的作用，保障其能夠真正發(fā)揮監(jiān)督作用。

3.6完善考核評價(jià)制度

考察企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制制度是否有效的關(guān)鍵是完善考核評價(jià)制度。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制定了較為完整的內(nèi)部控制制度。但是卻忽視了怎樣執(zhí)行以及怎么判斷執(zhí)行的效果，最終導(dǎo)致內(nèi)部控制制度執(zhí)行力度不夠。就此，企業(yè)一定要建立完善內(nèi)部控制考核、評價(jià)制度，定期對企業(yè)各項(xiàng)管理活動進(jìn)行評價(jià)、考核，并對其中存在的問題提出改進(jìn)意見，有效提升內(nèi)部控制的水平。

4結(jié)論

現(xiàn)階段，內(nèi)部控制已經(jīng)成為衡量現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理的一項(xiàng)重要標(biāo)志，按照房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)來講，實(shí)事求是地建立自我調(diào)整、檢查以及制約的內(nèi)部控制制度，是房地產(chǎn)企業(yè)組織管理的客觀要求，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中順利運(yùn)行的根本保障，使其能夠在競爭激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預(yù)交所得稅；會計(jì)處理

一、企業(yè)所得稅概述

企業(yè)所得稅簡單來說企業(yè)在法律規(guī)定下對合法收入所繳納的稅務(wù)，是國家財(cái)政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務(wù)，通常來說其稅收有一定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超出規(guī)定的收入部分時(shí)需要繳納稅務(wù)。在我國企業(yè)所得稅主要面對的對象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應(yīng)該履行的義務(wù)，具有一定的強(qiáng)制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。

二、會計(jì)處理對稅收的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中對于核算開發(fā)成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進(jìn)行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關(guān)規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關(guān)系始終存在于開發(fā)過程的之中，也就是說樓盤成本計(jì)入成本開銷之中，計(jì)入所得稅之中，當(dāng)實(shí)際樓盤成本超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應(yīng)地繳納所得稅。

三、預(yù)交所得稅會計(jì)處理的意義

稅收是國家財(cái)政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應(yīng)該堅(jiān)持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對企業(yè)所得稅等實(shí)行預(yù)征制來維持穩(wěn)定財(cái)政收入，以保證全社會的收支平衡，維護(hù)社會的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開發(fā)周期與收入來源，也就是漫長的開發(fā)周期與分散的收入來源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過預(yù)交所得稅會計(jì)處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實(shí)際獲得的收入做出正確的預(yù)測，便于企業(yè)做好收入利潤的分配。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)交所得稅存在問題

1.提前確認(rèn)與預(yù)交、虛交稅款

一般情況下國家會對各地方政府、稅務(wù)部門要求在稅收方面有一定的目標(biāo)任務(wù)，當(dāng)沒有達(dá)到目標(biāo)任務(wù)時(shí)，會與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關(guān)規(guī)定稅款需要入庫的時(shí)間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導(dǎo)致繳納稅款時(shí)出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交所得稅方面也會出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。

2.延時(shí)納稅

房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業(yè)使用的一種少交預(yù)交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規(guī)定的時(shí)間對經(jīng)營收入進(jìn)行按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項(xiàng)預(yù)收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實(shí)際日期內(nèi)進(jìn)行。

3.通過“往來科目”偷逃稅款

按照相關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務(wù)以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業(yè)務(wù)，為一時(shí)之便，在其它應(yīng)付款中融入按揭款項(xiàng)之中，不再是預(yù)售收入的內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)偷逃稅款。

五、相關(guān)審計(jì)對策

1.提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)

審計(jì)人員是會計(jì)處理的主要工作人員，其業(yè)務(wù)水平素質(zhì)對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入具有重要的掌控作用。有時(shí)審計(jì)人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業(yè)與國家的利益造成了不利影響。為此提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)無論是對預(yù)交所得稅的會計(jì)處理，還是對企業(yè)的其它日常經(jīng)營項(xiàng)目的事務(wù)處理，都有著極其重要的作用。

2.充分利用綜合信息

通過稅收政務(wù)系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對同一企業(yè)納稅對象進(jìn)行對歷年來的數(shù)據(jù)展開對比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問題。加強(qiáng)外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問題。如在交易中心進(jìn)行調(diào)查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進(jìn)行實(shí)地查看，以多種方式了解、采集與之相關(guān)的開發(fā)建設(shè)真實(shí)信息。

3.開展審計(jì)實(shí)踐

（1）加強(qiáng)實(shí)物信息核查

實(shí)物信息核查堅(jiān)持重點(diǎn)抓住“四個(gè)環(huán)節(jié)”的原則，這四個(gè)環(huán)節(jié)分別是項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)面積與地點(diǎn)、單位價(jià)格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實(shí)物信息核查的有力證據(jù)。

（2）明確提升選案環(huán)節(jié)針對性

對于避免預(yù)交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個(gè)月的稅收作為對比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進(jìn)行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個(gè)月份當(dāng)中針對同一種稅款企業(yè)只進(jìn)行一次的申報(bào)繳納，當(dāng)出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實(shí)現(xiàn)象的存在。

六、結(jié)論

綜上所述，本文從五個(gè)方面對房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會計(jì)處理展開了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時(shí)多樣性也決定了在預(yù)交企業(yè)所得稅的時(shí)候出現(xiàn)了各種問題。對于存在的問題相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務(wù)部門有全面的認(rèn)識，要加以采取有效的措施進(jìn)行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財(cái)政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當(dāng)中，以維護(hù)社會秩序的和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇

隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成了我國企業(yè)的主體，其發(fā)展?fàn)顩r對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都有著十分重要的意義。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作力度，使經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)中存在的問題得到有效解決，以規(guī)范房地產(chǎn)內(nèi)部工作秩序。筆者從三個(gè)方面切實(shí)分析了解決與加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作質(zhì)量的有效措施，具體內(nèi)容如下。

1.制定行之有效的審計(jì)方案。

經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的時(shí)效性強(qiáng)、任務(wù)重、要求高、難度大，為了保證審計(jì)工作制度，必須做好前期準(zhǔn)備工作，制定切實(shí)可行的審計(jì)方案。經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作組根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)特點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，確定審計(jì)方案的總體內(nèi)容。然后，廣泛收集和閱讀房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料、內(nèi)部控制制度、會議記錄綱要，通過調(diào)查房產(chǎn)、土地、車輛等方面信息，認(rèn)真分析領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、收入支出的變動情況以把握房地產(chǎn)公司的運(yùn)營情況，進(jìn)而全面了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍、核算形式、內(nèi)部控制制度，以及領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間的重大經(jīng)濟(jì)決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的執(zhí)行方案。除了以上內(nèi)容外，前期工作中還要認(rèn)真了解相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)規(guī)范確定經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)內(nèi)容、范圍，以確保經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)方案的權(quán)威性，并使其得到嚴(yán)格執(zhí)行。

2.深入挖掘?qū)徲?jì)內(nèi)容。

抓住主要業(yè)務(wù)、重要領(lǐng)域、重點(diǎn)科目開展審計(jì)，深度挖掘經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為銷售、出租房產(chǎn)；重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)的辦理、開發(fā)模式、財(cái)務(wù)核算、實(shí)物資產(chǎn)狀況和重大投資收益；重點(diǎn)科目是營業(yè)收入、營業(yè)成本、預(yù)收收款等。為了保證經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作的質(zhì)量，要對以下內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的審查和監(jiān)督。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)是否完備。

檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有“五證”，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預(yù)售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計(jì)程序符合規(guī)定。

2.2售房相關(guān)的預(yù)收帳款是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著國資委對利潤總額、資產(chǎn)保值增值等指標(biāo)考核上的壓力，為了應(yīng)對這些要求，往往對預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)、金額進(jìn)行人為操縱，要對此進(jìn)行嚴(yán)格的審核。如，現(xiàn)場盤點(diǎn)房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預(yù)收賬款清單有無延期或提前預(yù)收等。

2.3成本費(fèi)用歸集是否準(zhǔn)確。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本主要為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)建設(shè)期間間接支出的費(fèi)用。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少企業(yè)所得稅和土地增值稅，隨意計(jì)提后續(xù)成本費(fèi)用，要求審計(jì)人員對策進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)。例如，道路建設(shè)、環(huán)境綠化等成本費(fèi)用的支出往往要根據(jù)合同內(nèi)容預(yù)提，可是由于缺少適用的參照標(biāo)準(zhǔn)，這部分成本費(fèi)用往往無法預(yù)計(jì)，這就成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高后續(xù)費(fèi)用支出的依據(jù)，針對類似的不良狀況，審計(jì)人員必須嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行審查。

2.4現(xiàn)場盤查實(shí)物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)有資金、存貨及其他固定資產(chǎn)。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)置等，以及出租房和周轉(zhuǎn)房等。固定資產(chǎn)，就是企業(yè)自用或出租的房產(chǎn)、車輛、辦公設(shè)備等。由于范圍廣、內(nèi)容多，要求審計(jì)人員以認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度實(shí)施審計(jì)工作?，F(xiàn)金審查是經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的重要內(nèi)容，為了保證審計(jì)質(zhì)量，可以采用突擊性盤點(diǎn)來進(jìn)行審計(jì)，利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否有未入帳的現(xiàn)金以及銀行存折等，為發(fā)現(xiàn)“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計(jì)評價(jià)，突出效益評價(jià)內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任的審計(jì)評價(jià)主要包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理責(zé)任以及社會效益等幾項(xiàng)內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)集中在完成稅前利潤、資產(chǎn)收益率、國有資產(chǎn)保值增值率等國資委任務(wù)指標(biāo)情；管理責(zé)任主要是內(nèi)部控制的完善與管理情況，如代建項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量以及成本管理等；社會效益主要指所建項(xiàng)目是否實(shí)現(xiàn)了社會的預(yù)期，如用戶對代建的學(xué)校、醫(yī)院、回遷房等工程是否滿意。為了對領(lǐng)導(dǎo)干部在任職期間所有行為、業(yè)績等做出客觀的判斷，審計(jì)人員必須客觀制作審計(jì)報(bào)告，并在報(bào)告中突出效益評價(jià)，為房地產(chǎn)企業(yè)整改提供依據(jù)。

二、結(jié)語

第5篇

跨界達(dá)人

“在通過CPA考試后，我陸續(xù)取得了中國注冊評估師、注冊稅務(wù)師、證券特許注冊會計(jì)師執(zhí)業(yè)資格以及高級會計(jì)師職稱。”章華早先在德勤從事審計(jì)工作時(shí)接觸了眾多行業(yè)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)是一個(gè)“高收益且低風(fēng)險(xiǎn)”的行業(yè)。“房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作周期短，投資收益也很可觀。”章華表示，“審計(jì)的工作也促使我形成了風(fēng)險(xiǎn)管控及收益預(yù)測模型?！?/p>

于是，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生濃厚興趣的章華開始轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)，先后在復(fù)地集團(tuán)、藍(lán)光集團(tuán)擔(dān)任投融資及運(yùn)營方面的高管。自2006年以來，章華更是堅(jiān)定地看好房地產(chǎn)基金的發(fā)展。

“我在復(fù)星系內(nèi)工作了八年，曾擔(dān)任過復(fù)地集團(tuán)北方地區(qū)副總經(jīng)理、集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)、復(fù)星集團(tuán)北京總部財(cái)務(wù)總監(jiān)等多個(gè)職位。”章華回憶起自己在復(fù)星系中的經(jīng)歷，“當(dāng)時(shí)的重點(diǎn)工作是運(yùn)營、財(cái)務(wù)、資金、上市和發(fā)行公司債等工作，幾乎見證了整個(gè)復(fù)星集團(tuán)的超高速成長期，也在郭廣昌等復(fù)星創(chuàng)始人身上學(xué)到了很多?！?/p>

在復(fù)地工作期間，章華于2003年發(fā)起設(shè)立了國內(nèi)第一支房地產(chǎn)信托。雖然時(shí)間已過去了近10年，但章華認(rèn)為當(dāng)初的方案中有很多內(nèi)容到今天依然“很創(chuàng)新”，比如由信托的單一項(xiàng)目開始推廣到資金與多項(xiàng)目對接，由債權(quán)方式深化到股權(quán)方式等。

“這其實(shí)就是房地產(chǎn)基金的雛形了，而那時(shí)是2006年，而2011年才被稱為中國房地產(chǎn)基金元年。”章華說，“因此我感到自豪。也正因?yàn)橛羞@樣的認(rèn)知與經(jīng)歷，我才有了與上市公司榮盛發(fā)展共同組建基金的合作，以及團(tuán)隊(duì)與中信證券和東方資產(chǎn)管理公司的合作?！?/p>

會翻越也要會靜心

章華業(yè)余時(shí)間很喜歡爬山，將爬山視作一種鍛煉身體也鍛煉意志的活動。而從事房地產(chǎn)基金也像爬山一樣，既要去翻越一個(gè)又一個(gè)的險(xiǎn)峰，又要學(xué)會靜心去感受風(fēng)景的美麗。

章華認(rèn)為，初創(chuàng)時(shí)期的房地產(chǎn)基金總是問題和困難最多，而克服這些困難，首先要建設(shè)一支強(qiáng)大的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)要選擇高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?！翱傮w來說，優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)和投資能力以及專業(yè)完善的管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)基金募集和投資成功的關(guān)鍵?！?/p>

第6篇

政策拐點(diǎn)　未來政策仍將從緊

從經(jīng)濟(jì)工作會議后，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)做出了密集的調(diào)整動作：部分取消二手房交易的優(yōu)惠、提出遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭等，現(xiàn)在國家又提出了加強(qiáng)土地出讓收支的管理。因此，可以看出國家對當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的不滿以及解決市場存在問題的迫切性。

自2007年底起，為刺激我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家及各級政府相繼出臺了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策。這些寬松政策刺激了房地產(chǎn)市場的快速回暖及發(fā)展，但在回暖中也出現(xiàn)了老問題，房價(jià)過快上漲又成為市場健康發(fā)展的阻礙。從經(jīng)濟(jì)工作會議后，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的密集調(diào)控表明：前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策將逐步收緊，未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業(yè)又將進(jìn)人政策從緊期。

《通知》能夠抑制開發(fā)商的拿地沖動，但沒從根本解決問題?！　笆状卫U納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50％”將對開發(fā)商的資金實(shí)力提出嚴(yán)重考驗(yàn)，能夠抑制開發(fā)商的拿地沖動。當(dāng)前我國房價(jià)過快上漲的動力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素?！锻ㄖ吠ㄟ^提高首次繳納比例來調(diào)控開發(fā)商的拿地行為，加大了行業(yè)的資金進(jìn)入壁壘及開發(fā)商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。

但是《通知》沒從根本解決我國地價(jià)高企的問題。由于當(dāng)前我國土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方財(cái)政所有，因此地方政府推高地價(jià)的意愿較為強(qiáng)烈。而《通知》僅從土地受讓人角度進(jìn)行調(diào)控，因此雖能抑制開發(fā)商拿地的沖動降低地價(jià)，但效果將不夠強(qiáng)烈。土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方政府管理，其結(jié)果將是地方政府推高地價(jià)和房價(jià)的意愿較強(qiáng)，推動經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和保障性住房的意愿較弱。中央和地方政府問的關(guān)系將是博弈而非合作。

行業(yè)吸引力下降　慎配個(gè)股

政策從緊，行業(yè)投資吸引力大幅下降。自從國務(wù)院常務(wù)會議把遏制部分城市房價(jià)過快上漲作為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重點(diǎn)后。房地產(chǎn)行業(yè)的頭頂上就懸著達(dá)摩之劍。隨著未來一系列政策的落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)寬松的政策氛圍將不再。劍落風(fēng)云起，房地產(chǎn)行業(yè)將重現(xiàn)上一輪調(diào)控對行業(yè)的負(fù)面影響。

第7篇

摘 要 本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性，提出了有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策，希望為我國房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢下完善內(nèi)部控制體制建設(shè)提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè) 內(nèi)部控制 必要性 對策

當(dāng)前，隨著國家管控力度加大和行業(yè)競爭日趨激烈，我國房地產(chǎn)業(yè)步入了微利時(shí)代。這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，迅速成為了國家經(jīng)濟(jì)的重要成分?？v觀我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，其中內(nèi)部的控制是非常重要的。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到重視，一時(shí)間企業(yè)內(nèi)部控制也成為了熱門話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，不但數(shù)量眾多，而且涉及資金龐大，被譽(yù)為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)才能帶動發(fā)展，為國家創(chuàng)造更多的財(cái)富價(jià)值。為了保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善其內(nèi)部控制機(jī)制是很有必要的，這樣可以提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能，降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本，以最小的耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭實(shí)力。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，建設(shè)有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟(jì)杠桿、價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡；此外房地產(chǎn)經(jīng)營成果不僅受經(jīng)濟(jì)變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數(shù)較多。加上融資環(huán)境惡化，政策環(huán)境嚴(yán)厲，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項(xiàng)目成本不斷上升。

（二）有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，因此對從業(yè)人員、資金投入、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理以及相關(guān)機(jī)構(gòu)配置都隨之進(jìn)一步發(fā)展，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡。

二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）強(qiáng)化對內(nèi)部控制的認(rèn)識。對內(nèi)部控制建設(shè)認(rèn)識的缺失是我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱的根本原因。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的重要時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認(rèn)識到企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)的重要作用。針對這種情況，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化認(rèn)識。一方面需要企業(yè)的管理者認(rèn)識到內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)的重要作用，帶頭執(zhí)行企業(yè)的內(nèi)部控制措施。另一方面還需要企業(yè)加強(qiáng)相關(guān)的培訓(xùn)和教育，通過培訓(xùn)教育讓企業(yè)的所有員工了解到內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)長期發(fā)展的重要作用，引導(dǎo)所有員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)過程中。

（二）完善規(guī)章制度建設(shè)，合理設(shè)置崗位。完善的規(guī)章制度建設(shè)以及合理的崗位設(shè)置是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的是外部市場的擴(kuò)大，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將管理的重點(diǎn)放在內(nèi)部體制建設(shè)，這就會導(dǎo)致企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)薄弱，內(nèi)部崗位設(shè)置不合理，嚴(yán)重的影響了企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善規(guī)章制度建設(shè)，利用完整的內(nèi)部規(guī)章制度來約束員工的行為，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理。另外，企業(yè)還需要依據(jù)權(quán)責(zé)對等以及不相容崗位分離的原則合理的設(shè)置內(nèi)部崗位，防止部分員工擁有超過其職責(zé)的權(quán)限，保證企業(yè)內(nèi)部的相互制約平衡。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，健全企業(yè)績效考核體系。完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制的保證。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在快速的發(fā)展過程中并沒有完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制，很多的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督工作都由財(cái)務(wù)部門完成，內(nèi)部審計(jì)工作的主管人員甚至直接由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門主管人員兼任，不能嚴(yán)格的執(zhí)行內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督職能。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督部門，定期對各分子公司的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，維護(hù)股東的利益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善績效考核機(jī)制，利用健全的績效考核體制引導(dǎo)員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)之中。

（四）完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分。構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)的重要目的，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在的問題，需要具體從以下三個(gè)方面完善。第一，在保證發(fā)展速度的同時(shí)兼顧企業(yè)財(cái)務(wù)安全。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)處速發(fā)展時(shí)期，企業(yè)發(fā)展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業(yè)需要在保證發(fā)展速度的同時(shí)考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)安全，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前采取可行性的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第三，完善企業(yè)內(nèi)部信息溝通交流機(jī)制，建立完善的信息平臺，讓企業(yè)的管理者能夠及時(shí)的與員工溝通，防止信息失誤風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）建立健全信息溝通系統(tǒng)。建立健全信息溝通系統(tǒng)對提高內(nèi)控制度的效率和效果作用很大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息溝通體系在需要的時(shí)候識別和獲取需要的信息，進(jìn)行有效的溝通，使內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利的建立并落實(shí)。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立包括集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)企業(yè)之間重要經(jīng)營活動的信息溝通系統(tǒng)，進(jìn)行集約化的管理，開展集成化、智能化、價(jià)值化以及網(wǎng)路化的管理新模式，使集團(tuán)公司內(nèi)外部各個(gè)分子公司和各個(gè)部分之間實(shí)現(xiàn)有效的溝通，信息順利傳遞。同時(shí)房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內(nèi)部控制中發(fā)現(xiàn)的問題能及時(shí)的反饋到集團(tuán)公司，及時(shí)的采取相應(yīng)的健全措施。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在飛速發(fā)展著，當(dāng)然在這個(gè)過程中也遇到了很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)要想很好地解決這些問題，就應(yīng)該重視內(nèi)部控制建設(shè)的有效性。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的改革發(fā)展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的重視內(nèi)部控制問題，也應(yīng)該積極的研究如何提高內(nèi)部控制的有效性。只有提高了內(nèi)部控制管理水平，才能更好地面對房地產(chǎn)企業(yè)未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜汝芳.試論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立.商業(yè)經(jīng)濟(jì).2011（11）.

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收流失 措施 逃稅漏稅

目前我國經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)躍居世界第二位，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。近年來，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展異常迅猛，成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，并且對我國的財(cái)政稅收起著很大的貢獻(xiàn)。但由于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)政稅收政策還不完善，總是存在著偷稅漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。這種稅收流失現(xiàn)狀對我國當(dāng)前的發(fā)展十分不利。因此本文根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失的現(xiàn)狀，探討了治理房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失的措施和方法，國家財(cái)政稅收部門應(yīng)采取有效的措施，減少房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失的現(xiàn)象發(fā)生。

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失的現(xiàn)狀

（1）在我國的基層房地產(chǎn)行業(yè)中存在這種現(xiàn)象，基層政府部門在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)有專門的項(xiàng)目指揮部門或城建公司，通常都是政府人員組成。從表面上看由這些指揮部門或城建公司對當(dāng)?shù)赝恋剡M(jìn)行征集或轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目指揮部門在房地產(chǎn)初期負(fù)責(zé)土地的操作事宜，由于實(shí)際上是政府操作，因此在征收稅收時(shí)會存在不能快速地代扣稅款，擅自減少稅率或者根本不收稅收等，指揮部門還會以招商引資的名義與土地購買大戶協(xié)商，存在各種暗箱操作的現(xiàn)象，在多種利益條件下，指揮部門將實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)低于同類市場價(jià)格，這樣對地方稅收造成了很大的損失。

（2）房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，故意將公司房源以超低于同期商品房市場價(jià)的價(jià)格或成本價(jià)賣給公司職工，在這個(gè)轉(zhuǎn)賣過程中由于不辦理“三證”，因此這個(gè)過程不受任何部門約束，因此在這個(gè)過程中就逃脫了商品房市場價(jià)和賣給員工之間形成的差價(jià)造成的公司營業(yè)額的提高，但這部分使房地產(chǎn)商偷逃了營業(yè)稅的征收。而由于目前商品房市場銷售火爆，員工可以很輕易的以較高的價(jià)格將商品房賣出，因此員工也逃脫了在商品房交易過程中的轉(zhuǎn)讓收益所必須要交納的個(gè)人所得稅。這種方法隨著目前國家在房地產(chǎn)行業(yè)施行限購令以來有所緩解。但在限購令出臺之前還是存在這種現(xiàn)象。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算不規(guī)范，偷逃所得稅。通常情況下，房產(chǎn)商從項(xiàng)目開發(fā)、工程施工、竣工到樓盤銷售等有很多的環(huán)節(jié)，因此造成工程結(jié)算較為復(fù)雜，有些房地產(chǎn)商故意拖延工程結(jié)算期限，一般房地產(chǎn)商的房產(chǎn)項(xiàng)目都是幾個(gè)一起進(jìn)行，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目完成之后房地產(chǎn)商就會把上一個(gè)項(xiàng)目中的利潤投入到下一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，通常造成結(jié)算周期延長。并且我國企業(yè)稅收制度是以年度為單位，因此房產(chǎn)商的結(jié)算周期就會延長，這實(shí)際上就導(dǎo)致了少申報(bào)企業(yè)所得稅或造成了企業(yè)收入與項(xiàng)目支出不對等，造成稅收流失的現(xiàn)象。

（4）在我國現(xiàn)行的二手房交易中涉及的稅收制度規(guī)定：個(gè)人將購買不足5年的普通住房對外銷售，應(yīng)全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅。根據(jù)這種制度，轉(zhuǎn)讓方就利用這一時(shí)間差來逃稅，買賣雙方可以通過簽訂一份書面協(xié)議就可以進(jìn)行二手房交易，等買房住滿5年之后再通賣方一起辦理過戶手續(xù)，這樣的話就逃脫了營業(yè)稅的征收。還有就算買方購買了沒到5年得普通住房，要求辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)等，通常都是提供給房產(chǎn)局一份價(jià)格明顯縮水的報(bào)價(jià)，使房產(chǎn)稅收部門征收的營業(yè)稅也有所降低，造成了稅收流失的現(xiàn)象。

2 房地產(chǎn)業(yè)稅收流失治理對策

根據(jù)以上所介紹的我國目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收流失的現(xiàn)狀，國家財(cái)政稅收、審計(jì)及相關(guān)財(cái)政部門應(yīng)制定有效的措施，相互之間信息共享，加強(qiáng)和完善我國房地產(chǎn)稅收征收的方法，堅(jiān)決抵制稅收流失的現(xiàn)象發(fā)生。

2.1加大對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管力度，防止稅款流失

（1）加強(qiáng)稅務(wù)稽查力度，嚴(yán)肅稅收法紀(jì)。稅收稽查人員應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、施工許可證、征用土地面積、商品房預(yù)售許可證、房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目投資總額等情況有應(yīng)非常了解。督查房地產(chǎn)企業(yè)每年都要做一次稅收自查，稅收稽查人員及相關(guān)部門根據(jù)自身了解的房產(chǎn)企業(yè)資料對自查內(nèi)容仔細(xì)分析，嚴(yán)查是否有偷稅漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。另外稽查人員還要不定期的對某些有逃稅漏稅前科或有重點(diǎn)嫌疑對象的企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)稽查，加大對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查力度。

（2）財(cái)政稅收部門應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商及其項(xiàng)目具體情況制定詳細(xì)的檔案，跟蹤房地企業(yè)的房產(chǎn)項(xiàng)目的承建、施工、竣工以及房產(chǎn)銷售等情況，并按照實(shí)際情況記錄在檔案中，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)督能力。另外還要督促房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)月都要上報(bào)銷售合同、發(fā)票清單、存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表等一些涉及到稅收的資料，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的承建、施工、竣工以及房產(chǎn)銷售等情況，加大對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)督力度。

2.2全面實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管，建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管

目前我國對房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅收種類較多，稅務(wù)部門在征稅使難度較大，對稅源的控制和管理有著許多的不足之處。但是，稅務(wù)部門在對房地產(chǎn)企業(yè)征收不同的稅種時(shí)所依據(jù)的資料基本上一樣，因此稅務(wù)部門可以通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅源的管理和控制，可以很好的減少稅收流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作形成一體化管理，要實(shí)現(xiàn)這一步通常情況下要采取下列措施：

（1）財(cái)政稅收部門應(yīng)加快建設(shè)與土地管理、房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃管理等相關(guān)行政之間信息共享平臺，能夠全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的涉及到稅收的相關(guān)資料。

（2）稅收部門應(yīng)統(tǒng)一要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳房地產(chǎn)交易企業(yè)所得稅和土地增值稅，到房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤銷售完畢之后再對房產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

（3）稅收部門應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤實(shí)行定向稅收管理制度，即對樓盤每一棟商品房的交易建立臺賬，詳細(xì)標(biāo)明該棟商品房的詳細(xì)地址，對其樓盤交易進(jìn)行跟蹤管理，防止房地產(chǎn)企業(yè)通過暗箱操作偷逃稅款。

（4）稅收部門在對商品房交易過戶進(jìn)行稅收審核時(shí)，稽查人員應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)必須征的相關(guān)稅收情況進(jìn)行詳細(xì)核查，對沒有繳清稅款的不予辦理過戶，直到房地產(chǎn)商繳清稅款方可辦理。

（5）政府應(yīng)組織建立房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)涵蓋了商品房交易過戶過程中的稅收受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明等與稅收相關(guān)的內(nèi)容。對整個(gè)稅收征管流程實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦理，對房地產(chǎn)交易的各種稅源可以進(jìn)行有效地控制。

2.3加強(qiáng)部門協(xié)作,提高征管效率

（1）稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)行政部門的配合，防止漏征的現(xiàn)象發(fā)生，要從一開始就控制房地產(chǎn)企業(yè)的信息，防止新辦房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏征現(xiàn)象。政府各個(gè)行政職能部門應(yīng)對那些沒有繳納稅務(wù)證明的房地產(chǎn)企業(yè)，不予辦理房地產(chǎn)立項(xiàng)，不允許房地產(chǎn)項(xiàng)目施工，還應(yīng)要求銀行等金融機(jī)構(gòu)不予辦理開戶或貸款事宜。相關(guān)部門只有憑借房產(chǎn)企業(yè)納稅證明才能給予辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，如此以來，就可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)積極繳納稅收。

（2）國稅部門和地方稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)之間的協(xié)作，目前我國房地產(chǎn)稅收中規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅應(yīng)在國稅部門繳納，而營業(yè)稅則去地方稅務(wù)部門繳納。因此特別是對于一些新成立的房地產(chǎn)企業(yè)，國稅和地稅部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作，防止因職能屬性不同而造成房地產(chǎn)企業(yè)的稅收流失形象發(fā)生。

3 全文小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收流失現(xiàn)象必須要得到各個(gè)稅收部門的重視，加強(qiáng)對稅收流失的治理，采取行之有效的措施，政府各個(gè)職能部門通力協(xié)作，改善我國目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失的現(xiàn)狀，使我國稅收工作達(dá)到一個(gè)新的高度。

參考文獻(xiàn)：

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[3]張雙蘭.淺議我國房地產(chǎn)稅收制度的改革[J]．財(cái)會研究，2007(7).

第9篇

一、基于成本限制的監(jiān)管部門收益最大化問題

人總是面臨權(quán)衡取舍的，而會計(jì)規(guī)則的監(jiān)管部門在監(jiān)管問題上也同樣面臨著決策問題。一方面如果政府監(jiān)管部門進(jìn)行重點(diǎn)審查的范圍小，很顯然就不能發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)的造假行為，從而減少了監(jiān)管部門所獲得的懲罰收入帶來的凈收益；另外一方面監(jiān)管需要成本，如果重點(diǎn)監(jiān)管的范圍很大的話，耗費(fèi)的成本也相當(dāng)高。在成本因素限制下，重點(diǎn)監(jiān)管范圍可以通過下面這樣一個(gè)模型確定：

考慮這樣一個(gè)模型：

1、假設(shè)市場上共有n家房地產(chǎn)企業(yè)，在一定期限內(nèi)（如一年）違規(guī)的企業(yè)數(shù)m是一個(gè)離散隨機(jī)變量，各房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)規(guī)則執(zhí)行者違規(guī)是相互獨(dú)立的，其中有m家違規(guī)的概率是P（m），且P（m）=1（假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)數(shù)目m近似的服從possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由歷史數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)分析出來）。

2、假定會計(jì)規(guī)則違規(guī)者違背會計(jì)規(guī)則的行為，只要監(jiān)管部門通過追加監(jiān)管力度進(jìn)行監(jiān)管就能查出來。監(jiān)管部門查處一家違規(guī)能夠帶來的罰款凈收益為r，監(jiān)管部門成本為c。

在固定周期內(nèi)，為監(jiān)管部門決定一個(gè)監(jiān)管數(shù)量Q使得監(jiān)管部門的期望收益最大。當(dāng)Q≥m時(shí)，來自m家房地產(chǎn)企業(yè)的罰款凈收益為mr；而剩余的（Q－m）家，監(jiān)管部門耗用的成本為（Q－m）c。此時(shí)獲利期望為：

mr-c（Q-m）P（m）

當(dāng)Q＜m時(shí)，獲得來自監(jiān)管的Q家房地產(chǎn)企業(yè)的罰款收益為Qr。此時(shí)的獲利期望為：rQP（m）

所以監(jiān)管部門的總獲利期望為：

C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），這就是典型的“報(bào)童問題”。

采用邊際分析法：

C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）

＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）

=rP（m）-P（m）

=r1-P（m）-cP（m）

=r1-P（m）

顯然，C（Q）與1-P（m）同號，且關(guān)于Q嚴(yán)格單調(diào)下降。

由于P（m）=1，所以，當(dāng)Q?邛n時(shí)，C（Q）?邛－c＜0。

c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），與1-P（0）同號，當(dāng)P（0）＜時(shí)，c（0）＞0。隨著Q的增大，C（Q）從正值逐漸減小到負(fù)值。

設(shè)Q＝Q*時(shí)，c（Q*）=，則對于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，從而，P（m）＜＜P（m）（1）

又因?yàn)閙～b（n，Pi），所以（1）式可以換算成：

＜

＜（2）

通過查possion分布累計(jì)概率值表，即可確定最優(yōu)的Q。因此，監(jiān)管部門選擇監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目在這個(gè)范圍內(nèi)能達(dá)到收益最大化，也就是說，在這個(gè)范圍內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)審查最有成效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管建議

受到成本等因素的限制，監(jiān)管部門在監(jiān)管過程中不可能面面俱到。那么，監(jiān)管部門在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些問題呢？

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)也使得房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真現(xiàn)象甚為嚴(yán)重。首先，房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，標(biāo)的大，開發(fā)、銷售、結(jié)算的周期都比較長，成本的發(fā)生是一個(gè)延續(xù)性的過程，時(shí)間跨度非常大。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的核算比較困難，難以以一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金一般都是以銀行貸款──間接融資為主。為了獲得貸款，房地產(chǎn)企業(yè)就必須使企業(yè)財(cái)務(wù)狀況保持良好，因此，對財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行包裝也就成了理所當(dāng)然；再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的稅金種類多，計(jì)算復(fù)雜，因此，偷逃稅金方法也多種多樣。比如，通過把一些應(yīng)稅商品房變成免（減）稅“政策房”偷逃營業(yè)稅，將《房屋租賃合同》變更為《倉儲合同》以偷逃房產(chǎn)稅，對簽訂的各種經(jīng)濟(jì)合同不按規(guī)定繳納印花稅，等等。郯城縣審計(jì)局2005年審計(jì)公告2號文件顯示：錦業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未提供賬簿資料；龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司少提企業(yè)所得稅10.8萬元、土地增值稅6.7萬元、印花稅1.2萬元。萬泰房地產(chǎn)有限公司賬面反映多交稅款為當(dāng)年多交的營業(yè)稅24.5萬元、城建稅1.2萬元、教育費(fèi)附加0.7萬元、土地增值稅1.8萬元，共計(jì)28.2萬元。因此，在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的過程中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)問題：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算涉及到土地購置成本、土地開發(fā)成本、房屋建筑安裝工程成本、配套設(shè)施、“三費(fèi)”及開發(fā)期間的稅費(fèi)等，而且各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，不確定性因素大。同一項(xiàng)目含有很多不同功能的建筑物，這些不同的建筑物在成本攤銷問題上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差異，簡單的把成本按照比例攤銷的話就不能真實(shí)的反映各建筑物的成本，也不符合會計(jì)上的配比原則。只有按不同的功能對象確定其成本才有利于保證會計(jì)信息的可靠性。不過，在這一點(diǎn)上，新準(zhǔn)則有了很大進(jìn)展，強(qiáng)調(diào)了會計(jì)信息的可靠性，即要求投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值必須在其公允價(jià)值能夠取得并能可靠計(jì)量時(shí)才允許采用公允價(jià)值計(jì)量屬性。此外，由于房地產(chǎn)配套設(shè)施的建設(shè)可以與土地開發(fā)同步進(jìn)行和不同步進(jìn)行，許多企業(yè)將尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施隨意分?jǐn)偟缴唐贩块_發(fā)成本中。實(shí)際上，對于這些配套設(shè)施的開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該分清受益對象來進(jìn)行會計(jì)核算。對于未開發(fā)完成的應(yīng)該采用預(yù)提方法將其費(fèi)用預(yù)估到開發(fā)產(chǎn)品的成本中，在項(xiàng)目開發(fā)完成后，應(yīng)按照預(yù)估數(shù)與實(shí)際數(shù)差額按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

（二）房地產(chǎn)銷售收入的確定。一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，其收入體現(xiàn)形式頗多。有自行開發(fā)自行銷售的收入，有代建工程收入，出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入，等等。許多房地產(chǎn)企業(yè)就將此收入移花接木到彼收入上借以調(diào)節(jié)利潤；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的方法，從而造成收款期與房屋交付期不一致，這就給企業(yè)有空可鉆。比如，有的企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目比較集中的情況下，就將已經(jīng)辦理了竣工驗(yàn)收手續(xù)但尚未交付的房地產(chǎn)確認(rèn)為收入。筆者認(rèn)為，不應(yīng)該以銷售收入的手續(xù)是否完成為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而更應(yīng)該關(guān)注交易在實(shí)質(zhì)上是否已經(jīng)完成。比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上是否轉(zhuǎn)移，供需雙方就已銷售的產(chǎn)品是否不存在重大異議為準(zhǔn)等。

（三）稅金是否遺漏和金額是否合理。房地產(chǎn)企業(yè)一直是全國各地拖欠稅收“黑名單”中的大戶，金額龐大。避稅也是房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真的主要原因之一。國稅局在2003年頒發(fā)的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入按15%的利潤率征收企業(yè)所得稅”也一直未得以落實(shí)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種主要有印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。印花稅是房地產(chǎn)企業(yè)存在問題較多的一個(gè)稅種，其中以購銷合同的稅基問題最為嚴(yán)重，很多企業(yè)對于在開發(fā)項(xiàng)目末期用于工程安裝的電梯購買合同，小區(qū)內(nèi)健康器材等配套設(shè)施的合同視而不見。在對房產(chǎn)稅進(jìn)行審查的過程中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)長期未賣房的現(xiàn)實(shí)狀況，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)將房產(chǎn)出租但仍然掛在存貨賬而偷逃稅款。此外，還要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否通過出差補(bǔ)貼變相提高福利以偷逃個(gè)人所得稅，以及將應(yīng)稅收入長期掛在“預(yù)收賬款”賬戶不予結(jié)轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”偷逃營業(yè)稅和所得稅等情況。在很大一個(gè)程度上，會計(jì)人員處于主體行為，但是這都不是會計(jì)人員主觀意愿所為，而只是迫于領(lǐng)導(dǎo)的要求。就因?yàn)檫@樣一種違背原則的要求不僅給會計(jì)人員造成了很大的心理負(fù)罪感，侵犯了所有者的權(quán)益，也給國家?guī)硪欢ǖ奈：?，使國家稅收流失?/p>

（四）加大力度審查原始憑證。原始憑證故意失真幾乎是所有企業(yè)都存在的問題。假發(fā)票漫天飛更是給原始憑證故意失真創(chuàng)造了條件。讓眾多投資者怦然心動，打造出巨額利潤的銀廣夏就是最好的寫照，無視會計(jì)上對原始發(fā)票真實(shí)可靠的要求，原始憑證的填制要規(guī)范、數(shù)字要準(zhǔn)確更不用說，其控股公司天津廣夏居然偽造了從原料購進(jìn)到生產(chǎn)、銷售、出口的全部單據(jù)。

三、結(jié)束語