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一、我國房地產企業資產規模估算步驟
估算我國房地產企業資產規模的基本步驟是：
1 根據2004－2008年的數據，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產企業總數。
2 利用2004年的數據推算2009年各級或各類(房地產中介服務企業按投資來源進行分類)房地產企業數量。首先統計2004年各級房地產企業數量并計算各級企業數量占企業總數的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產企業總數乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產企業數量。
3 利用2004年房地產企業平均資產值、2004年和2009年房地產上市公司平均資產值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產企業的平均資產值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業數量與步驟3估算出的各級或各類企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年房地產企業的總資產值。
二、我國房地產企業資產規模估算
1 我國房地產開發企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產開發企業總數
根據2004－2008年房地產開發企業總數，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業總數的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產開發企業總數A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數值代入式(1)，可計算得出2009年房地產開發企業總數是96679。
(2)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業數量
2004年各資質等級房地產開發企業數量及其占企業總數比例Xi，如表2所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產開發企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的房地產開發企業數量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業平均資產值
首先，計算2004年各資質等級企業與一級企業平均資產值的比值Pi，如表4所示。
其次，計算2004年一級房地產開發企業與房地產上市公司平均資產值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產上市公司的平均資產值是91.36億元。假設Q不變，用這個平均資產值與Q相乘，得出2009年一級房地產開發企業的平均資產值是34.72億元。
最后，假設Pi不變，用2009年一級房地產開發企業的平均資產值與Pi相乘，推算出2009年各資質等級房地產開發企業的平均資產值，如表6所示。
(4)計算2009年我國房地產開發企業總資產值
將表3的各資質等級企業的數量與表6中各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國房地產開發企業總資產值，如表7所示。
2 我國物業管理企業總資產值估算
(1)估算2009年我國物業管理企業總數
根據2004－2008年物業管理企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業管理企業總數的公式同式(1)。同理，根據表8的數值，可推算出2009年物業管理企業總數是65087個。
(2)推算2009年我國各資質等級物業管理企業數量
2004年各資質等級物業管理企業數量及其占企業總數比例Xi，如表9所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年物業管理企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的物業管理企業數量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質等級物業管理企業平均資產值
2004年各資質等級物業管理企業平均資產值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業管理企業資產規模的主要指標。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業管理企業資產年均增速M。
由相關研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設M不變，用2004年各資質等級物業管理企業平均資產值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質等級物業管理企業的平均資產值，如表12所示。
(4)計算2009年我國物業管理企業總資產值
將表10的各資質等級企業的數量與表12的各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國物業管理企業總資產值，如表13所示。
3 我國房地產中介服務企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產中介服務企業總數
根據2004－2008年房地產中介服務企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產中介服務企業總數的公式同式(1)。同理，根據表14的數值，可計算得出2009年房地產中介服務企業總數是63640個。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業數量
2004年各投資來源房地產中介服務企業數量及其占企業總數比例Xi，如表15所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產中介服務企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產中介服務企業數量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業平均資產值
2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產中介服務企業資產規模的重要指標。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產中介服務企業資產年均增速N。
由《2009中國房地產百強企業研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設N不變，用2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值和房地產中介服務企業資產年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產中介服務企業的平均資產值，如表18所示。
(4)計算2009年我國房地產中介服務企業總資產值
將表16中的各投資來源企業的數量與表18的各投資來源企業的平均資產值分別相乘，得到2009年我國房地產中介服務企業總資產值，如表19所示。
三、我國房地產企業資產規模估算
【關鍵詞】建筑項目;設計參數;工程造價;模型;估算
對建筑工程項目的造價進行科學合理的預測，是控制工程成本的重要手段，目標在于實現工程的經濟性。而造價估算工作，需要分析諸多的造價影響因素。這其中，工程設計是不可忽視的一個方面。通過分析工程設計與造價之間的關系，能夠促使設計師在建筑設計過程中加入工程經濟性的考慮，從而通過造價的預測來為方案決策提供科學的依據。
一、工程造價估算的重要性
對于一項工程項目而言，造價是整個建設之中始終貫穿的因素之一。工程建設具有周期長、規模大、施工復雜等特點，因此具有很大的不確定性，在這種情況下就會導致項目價格經常發生變化。對工程造價進行合理的估算，一方面是工程可行性研究的組成部分，另一方面有利于工程施工的順利開展。因此，造價估算在項目建設中具有重要的作用，具體包括以下幾點：
（一）指導投資決策
就目前經濟發展情況來說，我國的市場競爭非常激烈，快速準確的對工程造價進行估算，成為建筑投資方首要考慮的問題。工程造價決定了工程項目的投資費用，對工程造價進行估算，能夠清晰地看到工程建設所需要的資金，以及經濟利潤收益。投資方看到這些數據信息，才能夠進行投資決策。
（二）控制工程成本
對工程造價進行估算，是工程項目必須進行的一項工作，因為估算結果將會作為控制工程成本的依據。在成本控制上，主要體現在以下兩個方面：第一，對于投資方而言，根據施工的不同階段，對成本進行估算從而進一步控制，最后在工程決算中確定工程項目的最終成本。第二，站在施工方的角度考慮，以工程造價的估算為依據，指導成本控制措施，從而實現以最低的成本獲取最大的經濟利益的目標。只有這樣，才能促進施工企業的長久發展。
（三）籌集工程資金
估算工程造價，同時也是投資方進行資金籌集的重要根據。只有保證估算方法的高效性，才能準確計算出工程項目建設的所需資金，從而提供給投資方一個資金額度。另外，如果是向金融機構進行貸款，這些機構也會對工程造價進行估算，從而評估該項目的償還能力。
二、工程造價的估算模型
（一）定額法
定額法，簡單來說就是對分部工程、分項工程的單價和工程量進行估算，然后通過乘積來估算工程造價。定額法的估算分為三個步驟：第一步，了解工程總體情況，分析工程項目的結構和特征，使用定額法估算工程投資情況。第二步，以估算指標為依據，對工程建設的直接成本、間接成本、利潤、稅收等情況進行計算。第三步，對各項成本進行匯總處理，從而得到總的工程項目造價估算。我國建筑領域大多采用定額法進行造價的估算，它以各個地區的生產水平和工作生產率為基礎進行計算，因此能夠反映出一個地區的經濟情況和主要特點。
定額法的優點在于：第一，采用定額法估算工程成本，能夠較為準確的反映出當地的經濟發展水平，能夠明確平均勞動生產率，這對于造價的宏觀調控具有重要的作用。第二，定額法進行成本估算時操作簡單，對于編制人員而言要求并不高，不需要具有豐富的知識結構就能夠完成工作。定額法的缺點在于：第一，存在一定的滯后性，對于最新的科學技術成果并不能及時的反映出來。第二，定額法在計算過程中用到的造價是國家或地方統一規定的，對于投標競爭而言是不利的。第三，通過定額法估算工程造價，并不能反映工程的進度和質量目標。
（二）實物法
實物法，主要是計算施工中各種資源的消耗和單價來估算工程造價，基本思路也是分為三個步驟：第一步，對分部工程、分項工程中用到的人工、材料、機械費用和單價進行計算，從而確定出直接成本。第二步，將施工中的管理費和財務費，作為間接成本。第三步，將直接成本和間接成本匯總，從而得到工程總造價。
實物法和定額法相比，主要的優點在于能夠根據市場的情況隨時變動，能夠根據工程中實際的情況確定各種資源的利用。因此，實物法可以反映出市場變化和技術管理水平，更加合理、更加準確。但是，它的缺點在于：第一，該方法對造價估算的過程比較繁雜，工作量過多，對工作人員的要求也比較高。第二，實物法操作的基礎是需要很多的工程資料，這對投資決策和可行性研究而言是不利的。介于以上兩點，實物法并沒有真正得到普及使用。
（三）回歸分析法
回歸分析法，是根據工程建設中的歷史數據，通過統計學的方法進行加工整理，從而得出和變量之間的關系，以此來預測工程造價在未來一段時間內的發展變化。現如今，越來越多的學者參與到這一方法之中，因此回歸分析法在不斷地完善。
回歸分析法的模型表達是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），這其中，nj指代回歸系數，xnj指代工程變量，n指代殘余平方和最小擬合系數。相關調查研究顯示，線性回歸方法結合解釋模型，能夠使工程造價估算更加準確，使誤差控制在5%以內。不過，使用回歸分析法，需要對工程樣本進行分析，因此，準確率在很大程度上取決于樣本的規模大小，以及和真實工程的相似程度。
（四）模糊數學法
模糊數學法，指的是找到一項與待建工程類似的已建工程，通過模糊數學理論確定出兩項工程之間的相似程度，建立數學模型后估算出工程的造價。主要分為四個步驟完成：第一步，建立數學模型，對工程造價進行估算。第二步，確定模糊關系的系數。第三步，計算加權海明貼工程進度。第四步，對工程造價進行估算。
這其中，加權海明貼工程進度的計算是最為重要的環節，選擇的樣本越合理，其最終估算的造價才能越精確。實踐證明，樣本相似程度選擇好，合理確定評估系數，就能夠將造價的估算準確度控制在5%以內。
（五）灰色預測法
灰色系統是指信息內容部分已知、部分未知，基于灰色理論的方程模型被稱為GM模型，通過應用GM模型進行預測就是灰色預測。具體來說，使用灰色預測法在估算工程造價，需要找出一項類似于待建工程的已建工程，分析兩個工程之間的灰色聯系，從而使用已建工程的造價資料來預測待建工程的造價。其步驟分為四步：第一步，確定系統的主導因素和關聯因素。第二步，分別對主導因素和關聯因素建立GM模型。第三步，從GM模型出發，建立系統方程。第四步，對系統方程求解，對計算結果進行累計還原，從而得到預測值。
灰色預測法是一種新型的造價估算方法，顯著的特點是簡便、快速。但是，由于影響造價的因素有很多，所以對不同因素進行預測其結果是不同的。為了提高預測的準確性，就應該對預測因素進行合理優化。
（六）人工神經網絡法
人工神經網絡模型是一種非線性自適應的動態網絡系統，它是由數量較多、較簡單的神經元連接形成的，這一系統的應用始于上個世紀90年代。使用這種方法來估算工程造價，主要分為三個步驟，即模塊建立、模塊訓練、模塊測試。在模塊的建立中，要確定造價的影響因素，對數據進行分析，選擇網絡結構和內部規則等。網絡結構體系由輸入層、輸出層、隱含層組成，造價影響因素在輸入層的幫助下進入結構體系之中，隱含層對信息進行特征的提取，最后在輸出層的作用下進行匯總，從而得到造價的估算值。訓練模塊主要負責數據的收集，以及制定網絡學習準則。測試模塊能夠將預算造價和實際造價相對比，從而評價預測精度。人工神經網絡法的優點在于適應性強、學習能力強，造價估算的準確度高。但是缺點是在運行過程中可能會陷入局部極小點，從而增大了誤差。
三、設計參數分析下的造價估算模型的應用
（一）模型的建立
所謂結構模型，就是利用有向連接圖來表明系統不同環節之間的聯系，從而建立一個幾何體的系統模型。模型建立的過程中，會涉及到ISM（解釋結構模型）技術，它是建立結構模型最為常用的方法。應用ISM，主要的優點在于能夠把復雜的系統分解成為數量較多的子系統，然后在經驗值和計算機的幫助下，將系統構建成為多級遞階的結構。
另外，在研究建筑設計參數和造價之間的關系時，各個參數之間的制約和影響比較繁雜，且不同的參數對工程造價的影響程度和側重點也是不同的，因此，在研究過程中可以加入ISM技術，它能夠深入分析參數變化對造價造成的影響。綜上，對工程造價進行估算時，想要提高估算的效率和準確度，可以選用層級較高的設計參數，同時選用指標估算、神經網絡的方式。
（二）模型的運算
運用ISM模型對設計參數分析的步驟如下：第一步，確定研究系統，對系統中各種元素之間的關系進行梳理;第二步，制作網絡圖，能夠表達出各種元素之間的關系。這其中，邏輯關系的建立十分重要，在不同的邏輯關系下能夠得出不同的關系網絡圖。因此，制定網絡圖的前提是分析各項設計參數之間的相互影響關系。這個過程中，不僅要用到數學知識，同時還要涉及到結構工程、建筑學、建筑配套系統等學科，以及相對豐富的項目經驗。第三步，在各種要素的關系網絡圖基礎上，建立系統要素的鄰接矩陣。第四步，以鄰接矩陣為依據，通過計算得到可達矩陣。第五步，對可達矩陣進行層級劃分，具體來說，這個矩陣中的元素列向量包含的元素個數是不相同的，以包含數量為劃分依據，含量最多的就排列在矩陣的最左邊，含量少的排列在右邊，依次排列。第六步，對各元素之間的層級關系、相互制約和影響進行分析，從而得出元素之間的關系結構圖，并且實現抽象圖和影響關系之間的相互轉化。
（三）模型的分析
在該模型中，由于參數的設計比較多，因此其中一項參數發生變化，就有可能引起其它參數發生變化，并最終影響到工程造價的估算。舉例來說，在墻體設計上，外墻造價在總墻體造價上占據很大的比例，但是墻體的設計往往會受到其它因素的影響和制約，例如裝修、通風、電力等。因此，如果只把外墻作為主要的設計參數來控制造價，就是不合理的。
通過ISM的分析，設計參數層級越高，對造價的影響就越大。在設計參數系統中，建筑規模是第一層級，對項目進行決策時，就可以依據建筑規模進行估算。隨著設計方案的進一步發展，建筑的形狀、結構、層數等各種元素，都是估算體系中的一部分。只有將所有影響因素都考慮在內，才能夠提高估算的準確性。以ISM模型中前4個層級為例，通過建立估算模型，來對設計參數進行量化處理：
（四）基于ISM的多元線性回歸估算分析
將ISM技術和多元回歸分析結合在一起來應用，通過快速估算模型的建立，能夠將造價估算誤差控制在5%以內。因此，該種方法的造價估算準確率遠遠高于其它方式的估算。因此我們可以得出結論，將ISM模型和多元回歸結合在一起，能夠在造價估算中發揮較好的作用。
應用這種方法進行造價估算工作時，如果誤差比較大，就應該對設計參數之間的關系進行分析與研究。建立多元回歸分析模型時要注意：第一，自變量的選擇，應該是數量比較多的設計參數;第二，要收集到盡量多的工程造價信息。
結語
綜上所述，通過本文分析我們可以看出，為了提高工程造價估算的準確性，在工作中應該使用科學、客觀的方法，并且保證模型的高效性、數據的準確性。在建筑設計參數分析模型之下進行造價估算的方法，經過實踐證明具有很好地成本控制效果，能夠最大程度上節約資源，因此使用價值顯著，滿足建筑行業的發展規律，從而促進我國建筑行業的穩定、健康、可持續發展。
參考文獻
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關鍵詞：建設項目；工程造價；控制；分析
Abstract: In this paper, the author introduces the construction project decision-making phase cost control content, and analyzes its investment evaluation.
Key words: construction project; project cost; control; analyze
中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
工程造價的確定與控制貫穿于項目建設全過程，但決策階段各項技術經濟決策，對該項目的工程造價有重大影響，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的高低。因此，決策階段是決定工程造價的基礎階段，直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的確定與控制是否科學、合理的問題。
1 建設項目決策階段造價控制的內容
工程建設投資控制是指在整個項目實施階段開展管理活動，力求使項目在滿足質量和進度的前提下，保證項目投資目標的實現。投資目標是隨著建設實踐不斷深入而分階段設置的，在施工階段主要是以設計預算為依據的建安工程承包合同為目標控制建安工程投資，在這一階段節約投資的可能性已經很小，但浪費投資的可能性卻很大，因而要對施工階段投資控制給予足夠的重視。在施工過程中僅靠控制工程款的支付是不夠的，而應根據施工階段復雜多變的特點，從經濟、技術、合同、信息等方面采用控制措施。
1.1 認真做好可行性研究報告
可行性研究，是對建設項目在技術上、工程上、經濟上是否合理和可行進行全面分析、論證，提出評價；是確定建設項目和編制設計文件的主要依據。因此，它的質量、深度、投資估算的準確性，對建設項目投資起著舉足輕重的作用 國家規定，初步設計總概算和可行性研究報告的投資估算，出入不大于 10%，否則，要對擬建項目重新決策。
1.2 全面細致編制投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對建設項目的投資數額進行的估計，它是項目決策的重要依據之一。在整個投資決策過程中，要對建設工程造價進行估算，在此基礎上研究是否建設，因此投資估算要保證必要的準確性，如果誤差太大，必將導致決策的失誤。準確、全面地估算建設項目的工程造價，是項目可行性研究乃至整個建設項目投資決策階段造價管理的重要任務。
1.3 做好項目決策前的準備工作
要做好項目的投資預測，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質情況、主要材料設備的價格資料、大宗材料的采購地以及現有已建類似工程資料，對于做經濟評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。
1.4 建立財務評價指標體系
財務評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發行的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，據以判別項目的財務可行性，它是項目可行性研究的核心內容，其評價結論是項目取舍的重要決策依據。
1.5 科學選優
立項批準之后，需要在可行性研究的基礎上，對擬建項目的多個解決方案進行全面的技術經濟論證、評價和優選。目前，通常的做法是采用專家論證和招投標方式，力求客觀、準確地匯集與項目執行有關的基本數據資料，請有經驗的專家根據規定的條件對各種技術方案進行評價，從正反兩個方面提出意見， 為決策者選擇及實施方案提供多方面的建議。
2 建設項目決策階段的投資估算
2.1 投資估算的內容
建設工程項目估算的內容，從構成來講應包括該項目從籌建、設計、施工，直至竣工投產所需的全部費用，分為建設投資估算和流動資金估算兩部分。估算工作按投資決策過程的進展相應的分為三個階段，即投資機會研究與項目建議書階段的投資估算、初步可行性研究階段的投資估算和詳細可行性研究階段的投資估算。在不同的階段，工作深度不同，估算的準確程度也不一樣。
2.1.1 投資機會研究與項目建議書階段的投資估算這一階段主要是選擇有利的投資機會，提出投資建議，該階段的工作可大致分為兩個步驟：
第一個步驟可稱為毛估階段，它屬于項目規劃的投資估算。估算的目的僅在于判斷一個項目是否值得進一步研究。由于資料的綜合性很強，因此，估算的工作量小，時間和費用均消耗少，但誤差率較大，允許在 30%以上。第二個步驟可稱為粗估階段。它屬于項目建議書階段的投資估算。在此階段，有了初步的流程圖、主要設備的生產能力，并已確定了項目的地理位置。粗估的目的主要是判斷一個項目是否可行，指導進一步的研究。此階段的誤差率仍允許達 30%。
2.1.2 初步可行性研究階段的投資估算
這一階段是介于投資機會研究和詳細可行性之間的階段，此時要進一步明確項目的可行性，以及設備、材料的規格、設備的生產能力、工廠的總平面圖、公用設施的初步配置等。 進而確定項目是否進行詳細可行性研究，并為下一步的研究和投資計劃奠定基礎，這種估算的誤差率為 20%。
2.1.3 詳細可行性研究階段的投資估算
詳細可行性研究階段又可稱為最終可行性研究階段。在此階段，項目已經進行了較詳細的技術經濟分析，決定了項目是否可行，并比選出最佳投資方案，估算的投資額比較準確， 可據此進行項目的籌資。這種估算的誤差率范圍為±10%。
2.2 投資估算的作用
各個階段的估算有著各自的作用。項目建議書階段的投資估算，是項目主管部門審批項目建議書的依據之一，并對項目的規劃、規模起參考作用。項目可行性研究階段的投資估算，是項目投資決策的重要依據，是研究分析項目投資經濟效果的重要條件，一旦可行性研究報告被批準，其投資估算額即成為建設項目投資的最高限額；工程項目的估算不僅對其設計概算起到控制作用， 還是項目籌措資金及制訂建設貸款計劃、 核算建設項目固定資產投資需要額及編制固定資產投資計劃的重要依據。在工程設計招標中，估算是優選設計單位和設計方案，衡量設計方案的經濟合理的重要依據。估算也是設計者控制設計方案，實行工程限額設計的論據。
總之，投資決策過程，是一個由淺入深、不斷深化的過程，依次分為若干階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度不同。另外由于在項目建設各階段中，造價形式之間都存在著前者控制后者，后者補充前者這樣的相互關系。按照“前者控制后者”的制約關系，意味著投資估算作為限額目標對其后面的各種形式造價起著制約作用。合理地計算投資估算，才能保證其他階段的造價被控制在合理范圍，使投資控制目標能夠實現。
3 結束語
建設項目投資失控是我國固定投資領域普遍存在的現象。建設工程消耗大量的工料機資源，它投資大、建設周期長、綜合性強，關系到建設各方的經濟利益，對國民經濟的影響重大。目前，在我國工程建設領域，存在著技術與經濟相分離的狀況。我國大多數工程技術人員往往把工程造價看成是財務、概預算人員的職責，認為與己無關。在項目實施過程中，工程技術人員往往只注重工程質量控制及工程進度控制，忽略對建設項目的投資進行控制。 如果技術人員忽視工程造價，管工程造價的人員不懂得與工程造價相關的工程技術知識，工程造價就難以合理地確定和有效地控制。
參考文獻：
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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
引言
我國工程建設項目中，概算超估算、預算超概算、結算超預算的“三超”現象較為普遍，導致建設成本不斷增加，投資難以控制。如何將投入的資金在項目中合理的分配，使其能以最經濟的方式獲得最大的經濟效益和社會效益，這就是工程造價控制要解決的問題，工程設計階段是工程項目建設進入實施階段的開始，它對項目的質量、工期和成本控制起著決定性的作用。設計階段在整個工程建設中的重要性和目前我國設計管理的現狀表明，加強對設計管理的理論和方法的研究不僅具有理論上的價值，而且更具有現實意義。限額設計按照批準的設計務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，使各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。
1 設計階段造價控制重要性
工程設計是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術與經濟的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。由于設計階段是項目要實施而未實施階段，調整、改動都比較容易，為了避免不必要的修改，減少設計變更造成的工程造價的增加，應該把在沒用開工之前，把好設計關。根據我國目前的實際情況，建設項目的設計階段分三個階段：即“方案設計階段”、“初步設計階段”、“施工圖設計階段”。在設計階段，通過設計使項目的規模、標準、功能、結構、組成、構造等各方面都確定下來，從而也確定了它的基本工程價值。隨著階段性設計工作的進展，工程項目構成姿態一步步地明確，可以優化的空間越來越小，優化的限制條件卻越來越多，各階段性工作對工程造價的影響逐步下降。設計在技術上是否可行、工藝是否先進、經濟是否合理、設備是否配套、結構是否安全可靠等，都將決定著工程項目建成后的安全、造價、使用價值和功能。設計管理是建設項目全過程管理的重要組成部分，對整個項目的造價控制、質量控制和進度控制起著關鍵性作用，是將建設項目各要素置于事前控制的必要途徑，因此，加強設計階段造價控制方法的研究就變得非常迫切和重要。
2 限額設計在設計階段的實施步驟
限額設計的控制對象是影響工程設計的投資的項目。在設計階段對項目進行投資分解和工程量控制是實行限額設計的最有效途徑和主要方法，通過層層限額設計來實現對項目投資限額的動態控制與管理。實施限額設計的第一步是合理確定限額設計總值。由于可行性研究報告是確定總投資額的重要依據，所以，應以經過批準的投資估算作為限額設計總值。在實施限額設計過程中，則依據縱向和橫向兩方面的手段加以控制。在設計過程中工程造價控制理論及方法縱向控制即從可行性研究、初步勘察、初步設計、詳細勘察、技術設計直到施工圖和設計變更整個過程中，將限額設計貫穿到整個設計階段，而在每一階段又貫穿于各專業的每一道工序，步步為營，層層控制，改變和克服各個環節相互脫節的現象，最終保證限額設計目標的實現。
設計階段限額設計方法可以按照以下步驟來進行：
2.1 合理確定設計限額總值
項目建議書或可行性報告的投資估算，是控制工程造價的重要依據和前提因此，設計階段投資控制中應嚴把設計限額總值這一關。具體應注意以下幾方面：
2.1.1 在投資估算中實事求是的反映設計內容。隨著投資主體多元化格局的形成，企業越來越多地成為投資主體，為爭上項目而人為壓低投資估算或故意漏項少算的現象有所增加。設計單位是可行性研究或設計任務書的重要決策者和參與者，因此，設計單位應充分認識到估算工的重要性，尊重科學、尊重實際、維護投資估算的嚴肅性。
2.1.2 提高投資估算的質量，保證投資估算的準確度
由于工程條件和資料的不同，投資估算的準確度可能波動較大，但無論如應該滿足其準確度的要求。各主管部門應結合各專業特點，對建設項目設計任書的深度從技術、經濟兩方面科學論證設計方案，合理考慮影響工程造價的動因素，切實編好投資估算，認真審查投資估算。
2.2 運用價值工程進行設計限額的分配
通過價值工程的功能分析，對建設項目各組成部分的功能加以量化，確定出其功能評價系數，以此作為設計限額分配時供參考的技術參數，從而最終求出分配到各專業、各單位工程的設計限額值。該方法的目的是使分配到各組成部分的成本比例與其功能的重要程度所比例相近，即V=F／C=I，從而更大程度地達到項目各組成部分投資比例的合性。由于直接按功能評價系數確定的成本比例是建立在全壽命周期費用基礎上的，即該成本中包含了建造成本和后期運營成本，因此還不能直接按功能目標成本比例來分配設計限額。這樣，就需要分析類似工程的經驗數據將功能目標成本中的運營成本因素扣除，最后得到項目各組成部分占總造價的比例，設計限額總值就按照該比例進行分配。
2.3 繪制施工圖和編制、審查施工圖預算工程建設項目中，依照合同要求，在繪制施工圖和編制、審查施工圖預算過程，各專業施工圖設計說明書，主要技術經濟指標，總平面設計，豎向設計，交通組織，各專業平面圖、立面圖、剖面圖、系統圖、詳圖，計算書，施工圖預算。在進行限額設計方案時，首先應審核投資估算技術經濟分析是否超過投資限額，對不合理之處進行方案設計修改，同時，對投資估算與投資目標逐項比較修正投資估算，以檢查有無偏差，并分析投資偏差原因。在次基礎上提出改進意見改進設計方案。當改進設計方案認可后，再次審核改進后的設計，進行方案和投資估算，重新作投資估算，以確定投資目標調整方案，提出投資目標。直到按調整方案，分解投資目標，最終確定資金支出計劃編制資金支出計劃控制總進度計劃。
【關鍵詞】技術經濟；風險規避；決策階段
1 電力工程技術經濟特點概述
為了對決策階段的技術經濟進行分析，本文給出了如下6個電力工程技術經濟特點：
①在決策階段所呈現出來的技術經濟文件，都是行業性標準化文件，有著自身的定額。
②電力工程有著技術專業性和工程條件的復雜性，正是這些工程復雜度，決定了各個工程的報價預算有自身特點，造成了參考性較低的特點。
③在最終方案評選過程中，通常以輸變電工程整體為單位，進行綜合經濟評價比較。
④由于工程本體費用所占的比例逐年減少，造成外界因素對工程造價影響越來越嚴重。
⑤項目投資回收期長。
⑥通常參照歷史類似規模工程相應的指標設立。研究指出，電力工程的可行性研究和經濟技術分析，還要貫徹、執行國家的技術、產業的相關政策，嚴格執行有關法律、法規以及專業設計規程，在現行國家標準、電力行業標準的范疇內進行。
2 電力工程決策階段及技術經濟分析原理
2.1 電力工程投資決策分析
通常行業的投資決策，是由項目可行性研究和對可行性研究進行審計兩個部分組成，前者的目的是進行方案的設計優化，后者的目的是根據審計結果提出決策。一般工程類投資決策過程，如圖1所示。由圖1中一般工程類投資決策流程可知，在電力工程投資決策階段，工程造價管理的主要內容包括：①需要確定影響電力工程項目投資決策的主要因素②對電力工程決策階段的投資進行估算。③針對電力工程項目決策階段進行經濟分析，分析內容包括基本要求和財務評價，在基本要求中，用到的技術經濟方法有動態分析、定量分析、全過程分析、宏觀效益分析、價值分析和預測分析；在財務評價中，可能用
到的技術經濟方法有盈利能力分析、外匯效果分析和償債能力分析等。④對所研究的電力工程項目的社會效益和國民經濟進行評價。⑤對電力工程項目決策階段的風險管理提出預案。
2.2 技術經濟分析原理
在電力工程決策階段的投資估算中，需要運用技術經濟的方法進行分析，其估算項目從籌建施工到建成投產所需要全部建設的資金總額。工程項目的投資估算內容，主要有固定資產估算和鋪底流動資金估算，而固定資金又由靜態部分和動態部分兩個環節構成，其中，靜態部分包括設備和工具的購置費、基本預備費和工程建筑的其他費用；動態部分包括在電力工程項目建設過程中的漲價預備費和貸款利息。鋪底流動資金的計算如下：流動資金=流動資產-流動負債（1）式（1）中，流動資產等于應收賬款、存貨、現金和預付賬款的總和，流動資金本年增加額等于本年流動資金與上年流動資金的差值，各項流動資金平均占用額等于周轉額與周轉次數的比值。固定資產的動態部分相對靜態部分是一個較小的量，因此，在電力工程決策階段的固定資產估算中，主要針對靜態部分進行估算，通常采用單位生產能力估算法和生產能力指數法：
（2）
其中，單位生產能力估算法主要用于新建項目或裝置的估算，而生產能力指數法適用于只了解工藝流程及規模時未知詳細的工程設計資料，通常承包商采用生產能力指數法，進行固定資產靜態部分的估算。對于流動資金的投資估算方法，主要有分項詳細估算法和擴大指標估算法，其中，分項詳細估算法在式（1）已經做了解釋，擴大指標估算法如下：年流動資金額=年費用基數×各類流動資金率（3）財務評價的基本步驟：①進行財務基礎資料預測，編輯財務評價的輔助報表。②編輯和評估財務評價的基本報表。③計算財務評價的各項指標，分析項目的財務可行性。
3 電力工程可研決策階段投資風險分析及基本策略
3.1 投資風險分析
隨著我國電力體制的改革，電力行業對政府的依賴性逐漸減弱，市場將會發揮越來越大的作用，對投資人來說，是機遇與風險并存的。因此，需要投資人對電力工程項目的投資更加理性，在考慮效益的基礎上，還要考慮到風險虧損，而在風險虧損的分析中，離不開技術經濟理論的支持，運用該理論可以有效避免不必要的虧損，為其所代表的企業競爭力和抗風險能力的提升做出貢獻。為了對電力工程可研決策提供合理的風險規避措施，首先，需要了解風險因素，本節針對內部風險和外部風險進行分析，以期為規避措施的提出奠定基礎。①內部風險：該類風險主要包括工程建設、產品購買者的信用、運行維護和合作伙伴的信用等，若想避免這些風險，投資人可自行搞好工程建設與運行維護，選擇信用好的合作伙伴并注重開發信用好的購買客戶，因此，該類風險是可控制與轉移的風險大類別。②外部風險：該類風險包括的內容主要是匯率變動、產品銷售、融資成本、財務結構燃料供應、法律變更和環境保護等，由于這些風險是項目外部的類別，即市場風險，在實際的決策分析中，某些市場風險是可以通過商務合同轉移的，也有一些風險是難以規避的。因此，為了在全新的市場競爭中獲得成功，需要對風險進行技術經濟分析，在分析結果的基礎上規避風險，以期為電力工程項目的獲利做出積極響應。
3.2 基本策略
由于在電力工程可研決策階段的技術分析中，存在如表1的五類常見錯誤，需要對其進行基本策略的約束，為電力工程提供更為規范和準確的依據。誤，為做好電力工程可研決策，需要遵循一定的基本策略：①嚴格招投標程序，確保選出優秀的承包商。②從觀念上提高對技術經濟分析的重視程度。③建立電力工程數據庫和信息網絡平臺。
4 結語
通過本文的論述，得出技術經濟在電力工程的可研決策階段，有著重要的應用價值，可以通過量化的方式，為工程決策的風險規避提供積極的建議。
參考文獻：
[1]陳阿丹.電力工程在可研決策階段的技術經濟分析[J].中國高新技術企業，2013，（19）：120-121.
[2]王婷，華志武.基于全生命周期造價管理的電力工程項目造價管理[J].中國管理信息化，2009，12（7）：80-81.
[3]印璽.電力工程造價控制方法研究[J].現代商貿工業，2011，（18）：183-184.
[4]劉剛，王學申.電力技術及電力系統規劃探究―――以智能電網為例[J].中國科技信息，2011，（9）：60，69.
關鍵詞：財務評價可行性研究
房地產投資可行性研究是在項目投資決策前，對擬開發項目的經濟合理性、適用性、技術先進性、建設的必要性和可行性進行全面分析和綜合評價，針對擬投資項目該如何投資建設，得出較科學的意見，為項目投資決策提供科學的依據。而財務評價是項目可行性研究中的重要一環。投資項目旨在最大限度地獲得經濟效益和社會效益，財務評價正是通過對項目的投資估算、市場需求和營銷環境進行分析，從財務角度預測項目未來可能產生的投資回報和經濟效益，為項目的可行性研究提供依據和支撐，為投資決策提供幫助。進行房地產項目財務評價，首先要估算出項目的投資成本、收入、稅金和利潤等基礎數據，然后據此計算出相應的技術經濟指標，對照有關標準，判斷項目是否可行或從中選擇最佳方案。
以某房地產公司擬投資建設青年公寓項目為例,簡要介紹財務評價的基本方法和步驟。
1 基礎數據準備和估算在進行項目財務評價前應對必要的數據進行實地的收集整理，對需要用到的各類參數可采用同行業或相關的行業數據進行估計。
1.1 項目總收入估算根據項目所處的地理位置、交通條件、物業檔次、周圍環境等，和對本項目附近地區的具有競爭性發展項目的銷售情況進行個案分析，得出住宅均價為4500元/平方米。項目總銷售收入為3.67億元（詳見表1-1“經營收入估算表”）
表1-1經營收入估算表
［關鍵詞］自來水；經濟分析；經濟投資
［中圖分類號］F275［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2011）41-0133-01
1 項目的投資估算
要得到項目的總投資,首先通過客戶服務中心對新增用水量做出估算,根據公司現有的供水能力。結合鐵西區的總體城市規劃和供水規劃,經公司有關技術部門的仔細論證,制訂一個建設方案。假設通過技術論證現擬建一個10萬立方米/日的水廠。建設方案確定后,馬上組織基建部門、生產技術部門、管網部門、財務部門等根據水廠的規模和《給水排水工程概預算與經濟評價手冊》及建設部有關對設計費、監理費等的相關費用的規定各自分別提供土地征用畝數、工程施工費用、設備購置費、設備安裝費、勘察設計費等基礎數據,再利用這些基礎數據結合企業現有的資金能力對項目的投資做出投資估算表。
筆者認為投資估算要從4部分反映投資內容：①工程費用；②其他費用(含項目前期費用及施工過程發生的零星費用,一般按國家審計署對基建項目管理準則中允許列支的項目來列支)；③建設期借款利息；④不可預見費。在這里要特別指出“不可預見費”這一項,有很多人可能不理解這一項指什么,甚至有人還會覺得這是虛增投資。通過多年的工作經驗,筆者認為在做投資估算時必須要新增這個項目。因為一個大型的供水項目的建設從它的立項到建成這一過程往往需要兩年以上的時間,有的項目時間會更長。在此期間,由于國家整體經濟的快速發展,物價指數不斷的高升,使得按現行的市場價格估算的工程費用存在一定的不確定性,如果在項目投資估算期就能把這些不確定因素對項目的投資影響加以適當的量化,就可以在一定程度上避免由此造成的資金籌措不及時延誤工程順利實施的現象。
2 關于項目資金的籌措
項目的總投資有了,就要根據企業現有的自有資金情況對項目的資金來源進行計劃。這一環節主要完成兩項計劃：一是籌措計劃,二是使用計劃。
2.1 工程資金籌措計劃
在制訂籌措計劃時有很多同志僅從簡單的銀行存款賬戶上看有多少錢來決定項目的資金籌措,這種方式是不可取的,不能僅用例如利潤總額、折舊總額、流動資產額等這些絕對數指標來分析,這些數值只能反映企業一個時點上的財務現狀,而不能反映出企業的融資、籌資能力。一定要用資產負債率、流動比率、流動資產周轉率、總資產增長率等幾個經濟指標結合來分析,這些指標才能反映出企業的償債能力、營運能力和發展能力,才能讓決策者對籌資方式給出正確的決定。對于尚是國有獨資的且是微利保本的公益性企業自來水公司而言,申請國家政策性的資金支持是大型基建項目投資的主要籌資渠道。當企業的資產負債率在60％以內(國際上一般認為60％較好,歐美國家的資產負債率在55％左右,日本韓國在75％左右,根據《投資學》的論斷一個企業在更新改造和擴大規模階段要適當地提高資產負債率,讓公司可更多地利用負債使企業享受到財務杠桿效應),在進行基礎設施投資時可以主要考慮銀行借款和發行債券的籌資方式。這兩種籌資方式雖然會使公司的資產負債率上升,但只要在60％以內的資產負債率水平則符合公司長期借款的要求,且承擔的利息費用還可以為公司帶來納稅利益。但若公司已是股份有限上市公司則在考慮籌資方案時就要增加考慮是增發股票或發行可轉換債券等方式。各種籌資方式均有其優缺點,我們須根據項目本身的情況結合企業的現狀充分分析得失后作出決定。
2.2 投資使用計劃
根據基建部門提供的工程建設進度,編制每年投資使用計劃表合理安排資金結構,避免由于建設進度與資金籌措時間不一致而造成資金的積壓和借款數量的短期大幅上升,使得公司資產負債率快速上升,從而引起商業銀行對公司財務狀況的警覺,導致公司信用等級的下降,影響公司今后的融資。
3 有效控制工程造價的措施
3.1 決策階段
在投資決策階段合理選擇建設地點,科學確定建設標準水平,做好投資估算的審查工作,對其完整性、準確性,進行公正地評價。作為投資方要注意加強管理意識,盡全力把建設自來水工程投資控制在批準可投資限額以內,在建設過程中要采用一定的方法和措施,把工程造價可發生額控制在合理的范圍和核定的造價限額以內,在建設過程中要合理使用人力、物力、財力,從而取得最大的經濟投資效益。
3.2 設計階段
在設計階段用價值工程控制造價,并不是認為工程造價越低越好,而應把工程的功能和造價兩個方面結合起來進行分析,提高它們之間的比值。制定設計獎懲制度,對節約成本的設計人員應給予比例分成,鼓勵節約設計者,追尋最佳設計方案。進行設計招標,加入競爭機制,這樣可以控制不思成本,任意加大安全系數的現象發生,可以優先選出安全、實用、經濟合理的最佳設計方案。
3.3 施工階段
盲目施工也會造成工程造價的提高。工程施工應首先編制施工進度表,加強施工網絡計劃管理。在施工過程中應盡量避免窩工、浪費工時的現象,對各個工種要做到及時調配,做好主要材料的儲存、保管,防止不必要的損失、浪費,專人專管出入存賬。加強設計變更的管理。設計變更盡量提前,變更發生得越早,損失越小,尤其對影響工程造價的重大變更,更要用先算賬后變更的方法解決,使工程造價得到有效控制。加強材料設備的采購供應,控制住材料的價格。材料費用是構成工程造價的主要因素,由此可見,選用材料是否經濟合理,對降低造價起著十分關鍵的作用。為此,在滿足材料合格的前提下,應努力爭取最低價,掌握材料市場價格變化規律,建立一個能及時反饋、靈活可靠、四通八達的信息網絡。對資金占用額大、采購較困難的材料,提前做好材料供應計劃,掌握市場行情,爭取在材料價格波動的低谷時購進材料。
加強工程變更價款的控制管理。在工程項目實施過程中,引起設計變更的原因是：①由于勘測設計工作不細,以致在施工過程中,發現招標文件中沒有考慮其估算不準確的工程量,因而不得不改變施工項目,或增減工程量；②由于自然或社會原因引起的停工或工期延長,工程變更有可能會使項目投資超出原來的預算投資。索賠的控制管理。索賠在工程承包中經常發生,由于施工條件,氣候的變化,施工進度的變化,以及合同條款、索賠規范、標準文件和施工圖紙的變更,差異延誤等因素的影響,使工程承包中,不可避免地出現索賠,而導致工程投資發生變化,所以要嚴格控制。
參考文獻:
［1］劉秋常.建設項目投資控制［M］.北京：中國水利水電出版社,2007
