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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計；出新機制；設(shè)計方式

前言：房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計始終是在圍繞市場需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進行控制。

1規(guī)劃的調(diào)查和研究

一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。作為房建設(shè)計者，要做好當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細微變化。

1.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃情況，要與當?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進行開發(fā)，也未必不可，只要踏準了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機。

1.2規(guī)劃必須符合項目定位規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。

2房地產(chǎn)項目規(guī)劃應(yīng)具備的標準

一個項目的成功標準應(yīng)該包括以下幾個方面：

2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個是否經(jīng)濟的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些都是開發(fā)商應(yīng)該重點考慮的問題。房建設(shè)計過程中，對比較復(fù)雜的問題要與設(shè)計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，房建工程師可及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋求解決方案或意見，就設(shè)計規(guī)劃中的關(guān)鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。在中標設(shè)計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區(qū)居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進入，參與性強。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟性，實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個是否經(jīng)濟的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點考慮的。

2.2高水平、善溝通的設(shè)計規(guī)劃對于規(guī)劃設(shè)計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態(tài)、經(jīng)濟、環(huán)境等因素來考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內(nèi)對規(guī)劃設(shè)計可以做出調(diào)整。同時，要相信市場力量會促使開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來。開發(fā)商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

3規(guī)劃出新的機制和設(shè)計方式

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；規(guī)劃設(shè)計

前言：房地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是商業(yè)住宅的開發(fā)，早就已經(jīng)發(fā)展為我國經(jīng)濟發(fā)展中的一個大熱點。對于人民及社會來說開發(fā)商業(yè)住宅是非常有意義的。我們國家的住宅開發(fā)已經(jīng)歷經(jīng)了幾個完全不同的階段，從一開始的福利住宅到現(xiàn)在的商品住房，這個發(fā)展階段和西方國家的住房發(fā)展相比，有著非常大的差異。我們國家真正開始開發(fā)商業(yè)住宅區(qū)是在改革開發(fā)以后，住宅是商品化的產(chǎn)物，由于時間比較短，和西方國家的發(fā)展水平，尤其是房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的美國等國家有著很大的差距。

依據(jù)界定的景觀設(shè)計，居民區(qū)的景觀設(shè)計有兩種類型：第一，在設(shè)計建筑以前就直接參加居民區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)景觀的辦法限定居民區(qū)的規(guī)劃，為以后的建筑設(shè)計、詳細的景觀設(shè)計做到協(xié)調(diào)及統(tǒng)一的作用；第二，是現(xiàn)在比較常見的一種，景觀設(shè)計師在對居民區(qū)進行設(shè)計的時候，建筑和規(guī)劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設(shè)計其發(fā)揮作用。

一、房地產(chǎn)園林規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)狀

伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對生活的要求也就變得越來越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區(qū)園林景觀，因此，園林景觀在房地產(chǎn)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)園林在設(shè)計的時候也已經(jīng)從通過植物營造形式美，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浞康禺a(chǎn)項目特征的綠色生態(tài)景觀，現(xiàn)代園林景觀的作用也產(chǎn)生了質(zhì)的變化，其既可以對人們的休憩需要以及觀賞性進行滿足，還可以對業(yè)主的心里審美進行滿足。現(xiàn)在園林景觀的設(shè)計及規(guī)劃不斷繼承了傳統(tǒng)優(yōu)秀的住宅園林特色，還全面地體現(xiàn)了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)具有的企業(yè)特色。現(xiàn)代園林不僅和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適宜，還對居民的休憩、游玩需要進行了滿足，形成了把現(xiàn)代小區(qū)建筑當作有機載體的生態(tài)化、現(xiàn)代化及人性化房地產(chǎn)園林景觀。

二、我國房地產(chǎn)園林景觀工程規(guī)劃設(shè)計原則

（一）房地產(chǎn)園林景觀的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)規(guī)劃設(shè)計

1.保護自然的原則

最近這幾年，我們國家的房地產(chǎn)建設(shè)很多都是追求速成，移植了大量的樹木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態(tài)環(huán)境，被移植的草坪及樹木的死亡率很高，也就必然不能發(fā)揮房地產(chǎn)園林應(yīng)該具有的生態(tài)功能。因此，要想建設(shè)一個充滿生機、自然色彩并生態(tài)的房地產(chǎn)園林景觀，必須和自然規(guī)律相符合，遵守生態(tài)原則，明白自然景觀的組成要素。同時，由于自然界是一個不斷演變及更新的自然系統(tǒng)，在設(shè)計及規(guī)劃的過程中應(yīng)該充分地對人和自然界之間的關(guān)系進行考慮，盡可能地采用及保留本來的植物及動物實施規(guī)劃及設(shè)計。假如必須引進植物也要根據(jù)當?shù)氐臍夂蛱卣饕约熬坝^環(huán)境，移植合適的植物。只有這樣才能實現(xiàn)生態(tài)協(xié)調(diào)的規(guī)劃設(shè)計理念。

2.可持續(xù)性的原則

可持續(xù)發(fā)展是我們?nèi)祟愃仨氉袷氐牡赖吕砟罴皟r值理論，其本質(zhì)是充分、合理地利用現(xiàn)代科技，盡可能地研發(fā)出綠色資源，優(yōu)化并改善人類的生活環(huán)境，從而促進人和自然和諧、持續(xù)的發(fā)展。在規(guī)劃和設(shè)計房地產(chǎn)園林景觀的過程中也需要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，把生態(tài)環(huán)境的改善及景觀資源的可持續(xù)應(yīng)用作為園林景觀設(shè)計的目標，從而最終實現(xiàn)人類及社會的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)園林景觀規(guī)劃設(shè)計中地域文化的合理應(yīng)用

地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個地方獨具特色的文化背景，同時也記錄了人類的歷史活動以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會價值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結(jié)合，其側(cè)重表現(xiàn)文化價值取向及地域景觀空間。設(shè)計及規(guī)劃房地產(chǎn)項目景觀的時候與文化策略相結(jié)合，從而產(chǎn)生一個具有地域特征的文化景觀，逐步發(fā)展為房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計及規(guī)劃的新方向。

1.設(shè)計的多樣性原則

在設(shè)計地域文化景觀的時候必須注意特定地理環(huán)境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現(xiàn)在園林景觀的特質(zhì)上。在多樣性設(shè)計的過程中必須注意繼承及升華現(xiàn)在的文化遺產(chǎn)，改善、研究及發(fā)展這些文化遺產(chǎn)，只有這樣才可以很好地應(yīng)用在園林景觀的規(guī)劃及設(shè)計里，才可以掌握好地域特點，對景觀的物質(zhì)建設(shè)進行良好地指導(dǎo)，進而豐富住宅小區(qū)的活力，對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)及文化形象進行提升。

2.鄉(xiāng)土性保護的原則

設(shè)計及規(guī)劃房地產(chǎn)園林景觀的過程中，需要充分地保護及重視地區(qū)的鄉(xiāng)土性。所謂的鄉(xiāng)土性保護不是簡單的歷史復(fù)制，而是在繼承傳統(tǒng)的過程中摒棄糟粕，根據(jù)其精華來實施修正，在景觀的規(guī)劃及設(shè)計中應(yīng)用繼承到的具有價值的文化，給現(xiàn)代景觀賦予新的文化內(nèi)涵。

3.園林景觀規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)化原則

科學(xué)地規(guī)劃及設(shè)計房地產(chǎn)園林景觀是園林發(fā)展及建設(shè)的需要，利用科學(xué)、合理的設(shè)計及規(guī)劃，可以全面地體現(xiàn)園林的功能、特色及藝術(shù)性等。我們?yōu)榱俗寛@林景觀的規(guī)劃及設(shè)計更加有科學(xué)性，就需要全面、系統(tǒng)地研究園林景觀學(xué)，極力地培養(yǎng)各種園林設(shè)計及規(guī)劃人才，進而建立和我國國情相符合的房地產(chǎn)園林設(shè)計、規(guī)劃、管理及建設(shè)體系。當然，還要盡可能快的完善園林設(shè)計及規(guī)劃技術(shù)標準，做好各種園林工程的設(shè)計及規(guī)劃內(nèi)容及深度要求，讓園林景觀的設(shè)計規(guī)劃更加有專業(yè)含義。

4.各種園林植物景觀相互配置的原則

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該表現(xiàn)出其中蘊藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)園林的欣賞就是要給人們營造一種隨意、輕松的氣氛，但是設(shè)計房地產(chǎn)園林就必須有條有理、一絲不茍。對于業(yè)主來說，住宅區(qū)園林景觀是一個可供大家使用的公共場所。這種類型的公共場所不僅可以給業(yè)主提供開發(fā)的公共活動場地，還可以對住戶個人的私密空間要求進行滿足。住宅區(qū)的公共場所既可以通過綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻：

【1】杜爽，王.淺議景觀規(guī)劃設(shè)計中的地域文化景觀[J].現(xiàn)代園林論壇，2011（5）：10-13。

第3篇

關(guān)鍵詞：價值工程；房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計

價值工程作為一種前沿的規(guī)劃、管理技術(shù)，有效的滿足了制造業(yè)降低成本、提升企業(yè)利潤價值等需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)進軍新世紀國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)步伐的加快，價值工程也日益滲透到房地產(chǎn)業(yè)的項目規(guī)劃中。對于房地產(chǎn)業(yè)項目規(guī)劃而言，制定一套系統(tǒng)科學(xué)、操作性強的前期規(guī)劃設(shè)計所賦予的實際意義是非常重大的，這對于指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)、增大競爭籌碼、切近市場需求具有重大實用價值。下面本文將在此背景下，具體來分析價值工程下房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的要求、內(nèi)容以及設(shè)計方案優(yōu)化的建議，促進房地產(chǎn)業(yè)項目規(guī)劃能夠更科學(xué)、價值性更高。

一、價值工程理論簡介以及價值工程在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計中的應(yīng)用意義

（一）價值工程理論簡介

價值工程是一種新興的技術(shù)經(jīng)濟方法，它的基本原理，即提升產(chǎn)品或作業(yè)價值的途徑，具體闡述如下：首先，第一途徑是在保持產(chǎn)品或作業(yè)成本不變的情況下，增加或提高產(chǎn)品的功能來滿足消費者的預(yù)期需求；其次，在產(chǎn)品功能不變的情況下降低產(chǎn)品成本，來迎合消費者“物美價廉”消費心理；再次，在前兩條途徑的基礎(chǔ)上增加變量，產(chǎn)品功能與成本實現(xiàn)不均衡增長。即通過提升較低成本來獲得較高額度功能的提升；此外，滿足購買力稍低消費者群的消費需求也是非常重要的一個方面，畢竟絕大多數(shù)消費者的購買力還停留在一般水平，為此，應(yīng)該注重產(chǎn)品成本大幅度降低、產(chǎn)品功能略有下降的情況，適當生產(chǎn)價格低廉的中檔品來獲取較大的經(jīng)濟效益；最后，提升價值最為理想的途徑是生產(chǎn)大規(guī)模“物美價廉”的產(chǎn)品，企業(yè)既能獲取高額利潤，又能節(jié)省生產(chǎn)成本，是本利結(jié)合的最佳點。

（二）價值工程在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計中的應(yīng)用意義

1、可以強化用戶第一的觀念，更好的滿足社會需要。對于交易市場而言，買方市場最終會戰(zhàn)勝賣方市場贏得最后的話語權(quán)，這是我國商品經(jīng)濟高度發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。因此，價值工程理論的運用，可以強化用戶第一的觀念，使得房地產(chǎn)品更好的滿足用戶的功能需求，實現(xiàn)功能與成本的完美結(jié)合。

2、可以有效控制目標成本，實現(xiàn)投資效益最大化。價值工程提升產(chǎn)品價值的最直接途徑是降低目標成本，實踐證明價值工程在控制房地產(chǎn)業(yè)成本方面的作用是巨大的。建筑業(yè)中運用價值工程理論進行建筑業(yè)開發(fā)前的項目前期規(guī)劃建設(shè)，可以有效控制項目投入成本，畢竟，建設(shè)項目成本節(jié)約的最大可能階段就是建設(shè)項目設(shè)計階段。隨著項目額逐漸進展，可以優(yōu)化的目標范圍將越來越小。

3、有助于改變房地產(chǎn)業(yè)投入高、浪費大、質(zhì)量差、造價高的畸形發(fā)展態(tài)勢。提升房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益。投入高、造價高、浪費大、質(zhì)量差是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的頑固難題，價值工程理論的運用可以在一定程度上有效克服這些問題。價值工程可以有效糅合傳統(tǒng)成本管理與質(zhì)量管理的優(yōu)點，使得成本與功能達到最佳結(jié)合點。

二、價值工程下房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計研究的內(nèi)容以及設(shè)計方案優(yōu)化的建議

（一）價值工程下房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計研究的內(nèi)容

首先，是建筑群體組合即是通常所說的建筑平面布局、立面處理等內(nèi)容，它是依據(jù)地面容積率、地面規(guī)模、形狀等來確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個數(shù)等等。它是住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的最主要部分，需要遵循三個原則，功能原則、經(jīng)濟原則、美觀原則。其次，是公共空間規(guī)劃，即對沒有建筑覆蓋的集體公共空間的規(guī)劃，它的規(guī)劃對象有兩部分，一是像圍墻、地面之類的硬性方面，再次是指樹木、草坪等軟性方面。再次是道路規(guī)劃，道路規(guī)劃應(yīng)該在方便原則、安全原則與經(jīng)濟原則的基礎(chǔ)上進行規(guī)劃，設(shè)計一個合理、經(jīng)濟的路網(wǎng)。為此，需要對小區(qū)的地形地貌、氣候、地形規(guī)模、位置、出入口有一個詳細的了解。最后是綠地規(guī)劃，綠地規(guī)劃的對象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分，良好的綠地規(guī)劃有助于創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，因此應(yīng)該堅持方便生活、保證安全、設(shè)計獨特的原則。

（二）價值工程下房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)化的建議

1、增加成本，準確把握功能，滿足用戶需求。在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的過程中，成本與功能之間的關(guān)系是一個非常重要又很難把握的問題，很多房地產(chǎn)開發(fā)存在著高成本、低市場的現(xiàn)象。為此我們要重視購買者關(guān)注的功能，要正確分析功能。可以說，功能分析的準確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)價值回報的大小。實際規(guī)劃中存在著現(xiàn)實成本偏低、功能不夠齊全的現(xiàn)象，因此，我們應(yīng)該加大現(xiàn)實投入成本，注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，保證各項功能的達成，滿足用戶的各項要求。

2、注重環(huán)境設(shè)計，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果。對于環(huán)境工程而言，投入的現(xiàn)實成本偏低，環(huán)境建設(shè)的投入相對來說是比較低的，因而所達到的環(huán)境效果也是很不理想的。當代追求高質(zhì)量環(huán)境的心理還是非常普遍的，但是房地產(chǎn)業(yè)對于環(huán)境工程給予的重視不夠，沒有切合消費者的實際購房需求。為此，應(yīng)該注重環(huán)境設(shè)計，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果，滿足用戶環(huán)保養(yǎng)生心理。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度如此迅猛，如何在價值工程理論下更加準確的進行房地產(chǎn)項目規(guī)劃，使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價格的優(yōu)質(zhì)住宅是一個非常關(guān)鍵的問題。通過上述分析，筆者在對價值工程理論進行簡單闡述的基礎(chǔ)上，進一步分析了房地產(chǎn)項目規(guī)劃的具體內(nèi)容以及設(shè)計方案優(yōu)化的兩點重要建議，以期能夠促進房地產(chǎn)業(yè)真正打造出“以人為本”的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的最大價值。

參考文獻：

[1] 胡傳昶，房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計管理的兩點意見. 產(chǎn)業(yè)觀察，2010～11：90～91

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計要點；管理對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

房地產(chǎn)項目規(guī)劃主要針對人們對住房舒適度需求而進行的科學(xué)、合理的住房規(guī)劃設(shè)計，而房地產(chǎn)項目管理最初用于建筑業(yè)發(fā)展,是一種用于控制進度、成本和規(guī)范的計劃管理方法。項目管理是一種組合的藝術(shù),在規(guī)范的管理流程下,它有效結(jié)合各種系統(tǒng)、資源和人員,在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標下完成相應(yīng)的項目。目前,在房地產(chǎn)市場激烈競爭中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當前房地產(chǎn)企業(yè)一個急需解決的重要問題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強自身市場競爭能力的需要,集團管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。

2、規(guī)劃設(shè)計的要點

2.1、規(guī)劃設(shè)計需以人為本

很多的規(guī)劃設(shè)計如果是在簡單和沒有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進行啟動，這將給業(yè)主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計過程中，調(diào)查研究不夠細致，高檔社區(qū)戶型雖然越造越大，而小區(qū)休閑、健身設(shè)施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經(jīng)濟適用的旗號，壓根不重視公共設(shè)施的配置。甚至還有些小區(qū)在設(shè)計時雖然考慮公共建筑如小學(xué)，而實施時卻因為利潤驅(qū)使將原有的公建變成住宅，造成很多小區(qū)品質(zhì)提升不上去，出現(xiàn)很多實際問題，如“買菜難”、“停車難”的問題。 因此在項目的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)處處體現(xiàn)人性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。

2.2、設(shè)計符合項目定位

項目定位的問題關(guān)系著一個項目的成敗，對規(guī)劃設(shè)計方向進行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計可能會設(shè)計出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個中型的園林景觀設(shè)計方案，設(shè)計了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設(shè)計了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計方案。

2.3、充分考慮開發(fā)商和建筑師的關(guān)系問題

開發(fā)商和建筑師即是“對頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關(guān)系。因為一個建設(shè)項目從開始運作、構(gòu)思到最終的建成、交付使用，往往要經(jīng)過一個非常艱難和充滿各種挑戰(zhàn)的過程，在這個過程中，業(yè)主的要求和建筑師的工作之間肯定會遇到各種問題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數(shù)開發(fā)商專業(yè)化程度并不高，對建筑功能、產(chǎn)品形態(tài)，以及新技術(shù)新材料的了解和把握不夠準確；另一方面，富有專業(yè)經(jīng)驗的建筑師對項目運作、產(chǎn)品策劃、市場營銷等又很陌生，對項目建設(shè)過程的關(guān)注和參與也不夠。容易形成開發(fā)商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節(jié)現(xiàn)象，優(yōu)秀的建筑師應(yīng)該將自己的知識面兩頭延伸，更多關(guān)注一些建筑設(shè)計以外的事情，才能和開發(fā)商有更多的共同語言，才能以更好的溝通達成合作上的默契。而開發(fā)商作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓建筑師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給建筑師來解決。

2.4、規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)“三節(jié)”要求

房地產(chǎn)業(yè)帶動了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發(fā)展，建筑耗材、耗能在整個能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是體現(xiàn)“三節(jié)”要求。規(guī)劃設(shè)計階段是整個項目由計劃到實施的首要階段，此階段對整個工程效益的影響最大，在規(guī)劃中要體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的要求。在居住建筑單體設(shè)計和公共建筑單體設(shè)計中重視建筑造型、外墻外邊線長度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節(jié)約土地的要求。實施中要充分利用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新能源的“四新”體系。

3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理的對策

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜多樣,并隨著國家各種相關(guān)政策、國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢及國民的各種需求不斷變化的一個整體性工程。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理,就是對房地產(chǎn)項目規(guī)劃的全過程進行有效管理。

3.1、房地產(chǎn)項目規(guī)劃需要全面的調(diào)查研究

一個房地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。房地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，以及項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實現(xiàn)投資贏利目標和商品價值的重要階段。這兩方面都需要對市場進行深入細致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)項目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計，離不開全面細致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。

3.2、建立合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系

在房地產(chǎn)項目規(guī)劃過程中，企業(yè)需要配備合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合全過程項目規(guī)劃管理理論，在整個企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，合適的項目管理需要二個體系的支撐，即組織體系、保障體系和監(jiān)控體系。組織缽系應(yīng)該覆蓋調(diào)研、勘察、設(shè)計、修正等方面；保障體系包括過程支持的技術(shù)、設(shè)備、人力資源；后勤部分監(jiān)控體系主要是協(xié)調(diào)、反饋工程項目規(guī)劃過程。在項目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，確保對企業(yè)內(nèi)外部各類信息收集、整理，確保各類知識在項目內(nèi)外部的有效運用、整合和創(chuàng)造。這些組織體系不僅可以在一個項目規(guī)劃中發(fā)揮作用，還可以同時用于多個項目開發(fā)工作。因此，建立合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)運作效率。

3.3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計進度管理

目前，我國的房地產(chǎn)項目在開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)為了規(guī)劃設(shè)計的進度不至于延后，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計的計劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實施的過程中，最開始需要依據(jù)地產(chǎn)項目的總體規(guī)劃，在各個專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定總進度計劃，然后根據(jù)項目的特點，將總進度計劃分解成子進度計劃。在項目的實施過程中，設(shè)計部門的負責(zé)人應(yīng)該根據(jù)需要定期地對各階段工作實際完成情況進行檢查，并且和項目設(shè)計最開始的進度計劃認真的比較并進行詳細的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 確保房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量

房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中往往會忽略設(shè)計過程的質(zhì)量問題，相反，他們會把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發(fā)的項目已經(jīng)到施工這一階段，而在這個時候才發(fā)覺設(shè)計方案有問題，就必然會損害項目的整體投資效益。因此要對項目規(guī)劃質(zhì)量進行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設(shè)計任務(wù)書明確設(shè)計企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控措施,確保規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督評測體系正常運轉(zhuǎn)；(2) 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的內(nèi)部審核制度，所有的施工圖紙在交付施工單位之前，必須經(jīng)過各個專業(yè)的內(nèi)部審核，從而保證施工圖紙的錯誤率發(fā)生在最小范圍之內(nèi)；(3)嚴格執(zhí)行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經(jīng)審查合格之前，嚴禁用于施工。

3.5、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計成本控制

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段所涉及到的成本約占整個項目成本的80%，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)工程項目造價控制與項目全過程管理中必須重點突出規(guī)劃設(shè)計階段的投資控制與管理，規(guī)劃設(shè)計階段才是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個專業(yè)必須制定限額設(shè)計標準，設(shè)計成本須控制在限額范圍內(nèi)；(2)嚴格控制設(shè)計變更的數(shù)量，設(shè)計變更必須經(jīng)過各個部門的審核方可實行，避免不必要的設(shè)計變更的發(fā)生。

3.6、人力資源管理

現(xiàn)代管理學(xué)認為，市場生產(chǎn)經(jīng)營中所要處理的各項工作最終都是要由人來完成，人力資源是完成各項工作的基礎(chǔ)和保證，對于項目規(guī)劃來說更是如此，越是大型的房地產(chǎn)項目就越需要一個強有力的團隊來組織領(lǐng)導(dǎo)和推動，通過合理的調(diào)動人力資源，可以確定項目規(guī)劃管理目標，充分利用人才資源主導(dǎo)規(guī)劃管理進程，調(diào)動工程項目設(shè)計管理人員的智慧和積極性，達到預(yù)期的建設(shè)目標，實現(xiàn)項目的預(yù)期效益。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是一項專業(yè)性很強的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的著重點，按照規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)法律、法規(guī)進行設(shè)計，還需要與本地方的特色進行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理中存在的問題，要及時制定科學(xué)合理的政策方針并切實有效的實行。

參考文獻：

第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計；工程管理；研究

引 言

近年來，隨著我國城市化進程的不斷加快，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目也變得越來越多。同時，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項目的投資效益，并保障了人民的生命財產(chǎn)安全，也對我國的經(jīng)濟發(fā)展起到了良好的推動作用，而房地產(chǎn)工程管理不力則會造成房地產(chǎn)工程項目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經(jīng)濟建設(shè)。在這樣的情況下，如何通過房地產(chǎn)工程管理工作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的有效管理，成為了人們普遍關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理的含義

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設(shè)計管理和設(shè)計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設(shè)計質(zhì)量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使項目前期設(shè)計方案得以明確，在房地產(chǎn)工作中扮演起承轉(zhuǎn)合的重要作用。

二、規(guī)劃設(shè)計管理的目標

開展設(shè)計管理工作之前需要有明確的目標，設(shè)計目標的制定要符合企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，指定長遠的發(fā)展目標之后還需要腳踏實地確立短期內(nèi)的工作目標，當中包含設(shè)計的主體、設(shè)計質(zhì)量、設(shè)計數(shù)量以及企業(yè)獲利的方向等方面，并且分解近期的設(shè)計目標，細分到每個具體的項目當中，對開發(fā)項目的產(chǎn)品定位、市場調(diào)查等制定詳細的設(shè)計計劃。總得來說規(guī)劃設(shè)計管理目標的確定就是依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標，確保任務(wù)的開展是朝著企業(yè)發(fā)展目標前進的，確保每個設(shè)計工作合理、規(guī)范。

三、房地產(chǎn)工程管理的意義及內(nèi)涵

改革開放以來。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)工程投資和固定資產(chǎn)投資在我國良好的市場環(huán)境中取得了巨大的發(fā)展。但是，由于市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了不少的問題。工程項目中弄虛作假、偷工減料，違規(guī)操作等現(xiàn)象層出不窮，不僅僅對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了不利的影響，也嚴重的阻礙了我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，也對人民的生命安全造成了嚴重的威脅。房地產(chǎn)工程管理體系是否健全，工程管理體系水平的高低直接影響到房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、建設(shè)進度以及經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)工程項目管理指的是在房地產(chǎn)工程項目施工的過程中用系統(tǒng)的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，利用有限的資源，在保證工程質(zhì)量的前提下，按時完成計劃任務(wù)，實現(xiàn)固定資產(chǎn)的預(yù)期目標。房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)工程的重要組成部分，涉及到房地產(chǎn)項目的規(guī)劃，房地產(chǎn)項目地址的選擇，以及房地產(chǎn)工程的可行性研究。

對于房地產(chǎn)工程項目而言，進度、質(zhì)量以及費用是房地產(chǎn)在建設(shè)過程中最受到重視的三個要素也是房地產(chǎn)工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優(yōu)劣直接涉及房地產(chǎn)投資者與業(yè)主直接的經(jīng)濟利益。合理的房地產(chǎn)工程項目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設(shè)出質(zhì)量過關(guān)的工程項目，實現(xiàn)開發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。

四、房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產(chǎn)工程管理包含以下四個方面的內(nèi)容，分別是工程建設(shè)方案設(shè)計、工程建設(shè)配合協(xié)作、工程質(zhì)量檢驗監(jiān)督、工程竣工后檢查驗收。

工程建設(shè)設(shè)計方案是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中最重要的技術(shù)文件，對于整個工程項目的進行起到了總體的規(guī)劃作用，并對很多工程項目的細節(jié)內(nèi)容進行了規(guī)劃，工程建設(shè)方案的設(shè)計是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的準備工作，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)所依據(jù)的標尺，其重要性不言而喻。為了保證房地產(chǎn)工程項目的施工質(zhì)量，必須在施工的整個過程中對施工質(zhì)量進行檢查和監(jiān)督，檢查和監(jiān)督的對象包括施工材料的質(zhì)量、施工操作方法是否得當、施工是否符合設(shè)計方案等。在房地產(chǎn)工程施工完成后，要進行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發(fā)出申請后，驗收單位著手進行工程驗收，驗收檢查應(yīng)當和前期報建相統(tǒng)一，確定工程項目是否符合國家相關(guān)標準、是否符合工程設(shè)計方案、是否達到了應(yīng)有的施工質(zhì)量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠?qū)κ┕挝贿M行竣工結(jié)算。

五、房地產(chǎn)工程管理的具體方法

1、加強房地產(chǎn)在設(shè)計階段的造價控制

對房地產(chǎn)進行工程管理主要是為了達到在建設(shè)的過程中實現(xiàn)進度快、質(zhì)量好以及投資省的目標。工程項目的具體設(shè)計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設(shè)過程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計的過程中，專業(yè)的設(shè)計人員的經(jīng)濟觀念意識比較淡薄，在工程設(shè)計的過程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。因此，在進行工程設(shè)計時要對具體的設(shè)計方案有具體的費用限制，使工程的設(shè)計的造價限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過去的盲目的設(shè)計方法。

2、做好利益分配

在房地產(chǎn)的工程管理過程中對一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產(chǎn)工程管理的重要部分。在房地產(chǎn)建設(shè)項目的整個過程之中，主體建筑物的建設(shè)是一個投資高，建設(shè)周期長的主體任務(wù)。建筑產(chǎn)品的形成是開發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結(jié)果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導(dǎo)致了在建設(shè)的過程中出現(xiàn)種種問題，影響到正常的建設(shè)和后期的銷售。

3、強化公司在建設(shè)過程中的監(jiān)督作用

房地產(chǎn)工程是由企業(yè)開發(fā)施工隊伍完成的，在整個建設(shè)過程中必須加強企業(yè)對建設(shè)過程的監(jiān)督。在實際的施工過程中往往存在著，開發(fā)企業(yè)對施工過程監(jiān)管不利的現(xiàn)狀。究其原因主要體現(xiàn)在兩點，首先，開發(fā)企業(yè)派往建設(shè)工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設(shè)工地的技術(shù)人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產(chǎn)工程管理中要加強開發(fā)企業(yè)對施工單位的監(jiān)督確保工程質(zhì)量、建設(shè)進度，維護業(yè)主和企業(yè)之間的利益。

結(jié)語

房地產(chǎn)工程項目的高質(zhì)量管理，只有通過科學(xué)、有效的途徑才能實現(xiàn)。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項目的整個流程中，都應(yīng)當對房地產(chǎn)工程項目的管理工作重視起來，并積極儲備專業(yè)的、負責(zé)的管理人才，采用先進的、高效的管理模式，結(jié)合市場現(xiàn)狀、國家標準、群眾需求，真正將房地產(chǎn)工程管理工作做好、做到位。高質(zhì)量的房地產(chǎn)工程管理工作，不僅可以提升房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量，對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及我國經(jīng)濟的增長也有著重要的推動作用。

參考文獻

[1]陶濤. 房地產(chǎn)工程管理與探討[J]. 電子制作，2015，05：269.

第6篇

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；小區(qū)規(guī)劃；居住環(huán)境

近幾年來，在住宅小區(qū)的建設(shè)中，對住宅小區(qū)的合理規(guī)劃越來越重視。針對近年來國家提出將住宅建設(shè)作為國民經(jīng)濟新的增長點和居民新的消費熱點，并將住房制度由福利型分配轉(zhuǎn)為貨幣型分配，住宅建設(shè)進人由“數(shù)量型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量型”的開發(fā)建設(shè)階段。在居住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計中，積極推進“以人為核心”的設(shè)計觀念和“可持續(xù)發(fā)展”方針，通過規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新活動，創(chuàng)造出具有地方特色，設(shè)備完善和達到21世紀居住標準的居住環(huán)境，從而使中國住宅建筑技術(shù)獲得整體的提高，城市居民對居住環(huán)境要求也隨之日益提高。規(guī)劃設(shè)計出一批居住環(huán)境良好、社區(qū)功能完備，具有當?shù)靥厣母咚疁实木幼⌒^(qū)對我們來說已經(jīng)成為一項急待解決的問題。

1 小區(qū)中空間布局的規(guī)劃

居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動和健身的場地，在設(shè)計上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。樓層上陽臺可以眺望、休息、種植花卉，營造垂直綠化的景色。

2 小區(qū)中交通道路的合理規(guī)劃

住宅小區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住的干擾，保證住的安寧為原則進行布置，以達到通達性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。

住宅小區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級明顯、架構(gòu)清楚，既要與城市公共系統(tǒng)銜接，又要避免城市公交道路穿住區(qū)而過。如果城市規(guī)劃確定公交道路必須穿過住宅小區(qū)時，在可能條件下可設(shè)計地下道路，以防止對住宅小區(qū)的嚴重干擾。小型住宅小區(qū)應(yīng)避免機動車道進入居住區(qū)域。有的住宅小區(qū)建成“無車小區(qū)”，即把機動車道和停車場都設(shè)在地下，機動車從小區(qū)門口進入地下，居民在地下停車場可直接乘電梯到居室，車輛對住宅小區(qū)區(qū)域全無干擾，效果良好，居民滿意。小區(qū)內(nèi)的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通現(xiàn)象可分為動態(tài)與靜態(tài)兩類。動態(tài)交通組織是指機動車行、非機動車行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種車輛存放的安排。

2.1 動態(tài)交通的組織

動態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人行的軌跡，實行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時，道路等級應(yīng)設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。小區(qū)道路根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可分別采用三級或二級路網(wǎng)。小區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道它的線型應(yīng)使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達想去的地方，但不應(yīng)暢通無阻，并需防止外界車輛任意穿行，做到“通而不暢，順而不穿”。

2.2 靜態(tài)交通的組織

私家汽車在小區(qū)的突然增多，引發(fā)出空氣污染、噪聲干擾、交通混亂、景觀惡化，也出現(xiàn)了如何合理存放的問題。目前存車方式有地面存車、室內(nèi)存車、地下存車三種形式。隨著社會發(fā)展，汽車量的增多，小區(qū)內(nèi)汽車存放只靠一種方式是很難解決好的，特別當停車率要求達到33%-50%或更高時，更需兼?zhèn)涠喾N存車方式。在地面停車應(yīng)注意，一是停車場地應(yīng)采用植草磚鋪砌以維持小區(qū)的綠地率；二是每隔3～4輛車距應(yīng)植置大冠喬木以防日曬，而地下存車可作備用，也是可持續(xù)發(fā)展的途徑。

3 小區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的規(guī)劃

在住區(qū)規(guī)劃中要防止盲目提高容積率、只重建房不重環(huán)境的傾向。對住區(qū)空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”原則，在住宅布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴大綠化面積，提高植物的中面系數(shù)(多種樹)和造氧功能。不讓小區(qū)有泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹林和水面，并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹取地。同時要做到處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實防風(fēng)、防塵、防曬措施，改善小氣候，使住區(qū)生態(tài)環(huán)境比原來好得多。生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)保理念、節(jié)能理念，充分利用環(huán)保材料、節(jié)能材料，使用太陽能，節(jié)約用水，垃圾進行無害化處理。

4 小區(qū)中各功分區(qū)能的組合規(guī)劃

居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動和健身的場地，在設(shè)計上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。

總之，未來住宅建設(shè)應(yīng)推進居住小區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。推進住宅小區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的技術(shù)手段是:建立符合住宅小區(qū)產(chǎn)業(yè)化的住宅建筑體系;建立完善的質(zhì)量控制體系;建立完善的質(zhì)量控制體系;建立住宅性能綜合評價體系等，在住宅小區(qū)建設(shè)過程中，以科技進步為核心，從而全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量，改善住宅使用功能和居住環(huán)境。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國城市挽劃法)及建設(shè)部制定的《城市規(guī)劃編制辦法》和相關(guān)的法律、法規(guī)、標準規(guī)范.

[2] 薛慧平,魏征,吳屹東. 居住區(qū)生態(tài)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計[J]. 陜西建筑, 2009,(06) .

第7篇

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略知識管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；信息系統(tǒng)；規(guī)劃設(shè)計

前言：隨著信息時代的到來，我國市場經(jīng)濟已經(jīng)邁入信息化發(fā)展階段，這就要求企業(yè)建立起適應(yīng)信息社會競爭需要的發(fā)展模式。實施戰(zhàn)略知識管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段適應(yīng)社會發(fā)展的需要，同時也是實現(xiàn)企業(yè)信息化建設(shè)的重要途徑，因此基于戰(zhàn)略知識管理對信息系統(tǒng)進行規(guī)劃設(shè)計具有一定的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計的理論框架

（一）戰(zhàn)略知識管理理論。所謂戰(zhàn)略知識管理，主要指的是將企業(yè)內(nèi)部與外部具有價值的知識體系作為最重要的戰(zhàn)略資源，并通過相應(yīng)的策略與方法對戰(zhàn)略知識進行有效管理，從而提高企業(yè)的知識創(chuàng)新能力與核心競爭能力，知識管理戰(zhàn)略的最終目的就是幫助企業(yè)獲得持續(xù)性的競爭優(yōu)勢[1]。現(xiàn)階段國際管理學(xué)家對戰(zhàn)略知識管理理論一般存在兩種理解，一部分學(xué)者認為知識管理戰(zhàn)略是為了兼顧企業(yè)及其全體員工的利益，實現(xiàn)組織的總體戰(zhàn)略以及員工的個人目標戰(zhàn)略相匹配；另一部分學(xué)者則認為戰(zhàn)略知識管理是一種促進企業(yè)革新的戰(zhàn)略，主要通過對新知識的傳播與應(yīng)用實現(xiàn)。

（二）信息構(gòu)建理論。隨著近年來企業(yè)信息資源迅速增長，用戶對信息的需求向個性化方向發(fā)展，因此對企業(yè)信息系統(tǒng)各層面資源進行整合具有一定的必要性。戰(zhàn)略知識管理的核心內(nèi)容在于對戰(zhàn)略知識的創(chuàng)造與應(yīng)用，主要是通過一定的管理手段以及信息技術(shù)營造良性的知識共享環(huán)境。信息構(gòu)建理論主要在于對組織內(nèi)外信息空間的數(shù)字化信息的利用與管理，對于構(gòu)建基于戰(zhàn)略知識管理企業(yè)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)具有必要性。

（三）資源基礎(chǔ)理論。資源基礎(chǔ)理論認為，組織的資源差異會直接導(dǎo)致綜合競爭能力的差異性，換言之企業(yè)的競爭優(yōu)勢取決于其擁有價值資源的質(zhì)量。資源是企業(yè)向社會提供相應(yīng)服務(wù)或產(chǎn)品的過程中，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的各種要素的集合，同時也是企業(yè)創(chuàng)造自身利益的基礎(chǔ)，為了提高自身的績效水平，企業(yè)應(yīng)當對資源進行有效的鑒別與保護，并實現(xiàn)資源優(yōu)化配置[2]。

（四）核心競爭理論。企業(yè)的核心競爭力并不是單一資源的表現(xiàn)，而是知識、技術(shù)、管理文化等綜合能力的組合。核心競爭力在企業(yè)競爭中處于領(lǐng)先地位，可以有效地對企業(yè)其他資源進行支撐，并具有長期性的演化能力。現(xiàn)階段戰(zhàn)略知識作為企業(yè)發(fā)展的重要資源，在很大程度上影響著企業(yè)的核心競爭能力。

二、基于戰(zhàn)略知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計

戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)本質(zhì)上講是一個以人的智能為主導(dǎo)，再輔以信息技術(shù)為手段的人機結(jié)合管理系統(tǒng)，是輔助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略資源管理的信息平臺[3]。

（一）明確管理信息系統(tǒng)的功能定位。基于戰(zhàn)略知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計，首先應(yīng)當明確戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)的管理目標以及實際功能定位。在對信息系統(tǒng)進行規(guī)劃設(shè)計的過程中應(yīng)當對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的知識進行科學(xué)創(chuàng)建以及合理配置。在建立戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)的過程中應(yīng)當兼顧顯性知識與隱性知識，不僅應(yīng)當注重對顯性知識的整合以及共享，還應(yīng)當重視對隱性知識的交流與呈現(xiàn)，注重顯性知識與隱性知識間的潛在聯(lián)系，進而實現(xiàn)隱性知識與顯性知識間的轉(zhuǎn)換。

（二）建立良性的激勵機制。為了保證戰(zhàn)略知識關(guān)系系統(tǒng)運行的持續(xù)性與穩(wěn)定性，應(yīng)當建立良性的激勵機制，并優(yōu)化企業(yè)管理層的管理理念[4]。有效性的戰(zhàn)略知識管理與企業(yè)管理層的合理化管理是密不可分的，因此基于戰(zhàn)略知識管理的企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當采取適當?shù)募钫撸顔T工接受并適應(yīng)企業(yè)知識管理文化。可以積極開辦培訓(xùn)講座與員工培訓(xùn)，并將員工的薪資與戰(zhàn)略知識管理相掛鉤，提升房地產(chǎn)企業(yè)員工對戰(zhàn)略知識管理的熱情，從而有效地推進企業(yè)隱性知識向顯性知識轉(zhuǎn)化。通過建立良性的激勵機制，可以對戰(zhàn)略知識信息管理過程不斷進行優(yōu)化，并加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門間的溝通與協(xié)作，不斷對信息管理文件進行修訂與改善。

（三）構(gòu)建相應(yīng)的戰(zhàn)略知識信息庫。為了保證戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計的合理性，在規(guī)劃設(shè)計過程中應(yīng)當對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)的主要管理對象進行深入分析，并積極構(gòu)建相應(yīng)的規(guī)劃交流平臺與戰(zhàn)略知識信息庫。戰(zhàn)略知識信息庫中主要對顯性知識進行儲存，在構(gòu)建戰(zhàn)略知識信息庫的過程中應(yīng)當注意對戰(zhàn)略知識的遴選進行嚴格把關(guān)，應(yīng)當定期對知識信息庫內(nèi)的知識進行清理，對陳舊性的內(nèi)容應(yīng)當及時進行更新，保障企業(yè)戰(zhàn)略知識的有效性，對戰(zhàn)略知識規(guī)劃交流平臺的構(gòu)建，應(yīng)當基于現(xiàn)代化互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，在構(gòu)建規(guī)劃交流平臺的過程中設(shè)置合理的知識庫檢索與連接功能，為顯性知識與隱性知識間的交流與轉(zhuǎn)換提供便捷的交流平臺。

（四）優(yōu)化戰(zhàn)略知識管理團隊。戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)從構(gòu)建環(huán)節(jié)、運行環(huán)節(jié)到維護環(huán)節(jié)都需要一個專業(yè)性高素質(zhì)的管理團隊進行管理，因此基于知識管理對信息系統(tǒng)進行規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)當對戰(zhàn)略知識管理團隊進行優(yōu)化，全面分析戰(zhàn)略知識管理團隊的結(jié)構(gòu)構(gòu)成，并對相關(guān)戰(zhàn)略知識管理人員進行培訓(xùn)與審核，加強各部門間的溝通與協(xié)作[5]。

首先，應(yīng)當設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組。協(xié)調(diào)管理者不歸屬于某一特定部門，在戰(zhàn)略知識管理過程中他們可以與不同部門的工作人員進行交流，并為各部門的溝通與協(xié)作搭建橋梁。通常來講，協(xié)調(diào)管理小組的學(xué)習(xí)能力較之一般戰(zhàn)略知識管理人員更強，可以有效地對戰(zhàn)略知識進行理解與補充，并對信息系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計提出創(chuàng)造性意見。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組，并積極安排協(xié)調(diào)管理小組出外學(xué)習(xí)，從而培養(yǎng)其專業(yè)素養(yǎng)，推動企業(yè)戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)工作的開展。

其次，應(yīng)當聘請相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威。為了有效地優(yōu)化戰(zhàn)略知識管理團隊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以聘請相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威，利用其豐富的專業(yè)知識，對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)進行優(yōu)化，并對房地產(chǎn)開發(fā)決策進行專業(yè)性的審核。同時，可以加強各個項目公司間相應(yīng)技術(shù)權(quán)威的溝通與交流，實現(xiàn)集團專家資源的共享，從而彌補房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)子公司人才匱乏的狀況。

最后，應(yīng)當加強信息技術(shù)部門建設(shè)。戰(zhàn)略信息管理系統(tǒng)是基于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)構(gòu)建的，因此為了對戰(zhàn)略知識管理團隊進行優(yōu)化，應(yīng)當重視信息技術(shù)在戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)中的基礎(chǔ)地位。在實際管理過程中，應(yīng)當加強信息技術(shù)部門的建設(shè)，不僅應(yīng)當要求其掌握相關(guān)信息技術(shù)知識，還應(yīng)當要求其深入理解各部門用戶的需求，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶需求進行正確表達的基礎(chǔ)上，對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)進行改進。

結(jié)論：

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃是對信息系統(tǒng)建設(shè)的戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略部署進行全局規(guī)劃的戰(zhàn)略指導(dǎo)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體戰(zhàn)略規(guī)劃存在緊密聯(lián)系。現(xiàn)階段我國很大一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于快速擴展的發(fā)展時期，為了有效地防范管理風(fēng)險，構(gòu)建戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)具有一定的必要性。（作者單位：貴州財經(jīng)大學(xué)MBA中心2014秋集中A班學(xué)員）

參考文獻：

[1] 查國平.基于隱性知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計研究[D].華東理工大學(xué)，2010.

[2] 吳世豹.SGT集團信息系統(tǒng)規(guī)劃研究[D].西南交通大學(xué)，2012.

[3] 尹敬剛.信息系統(tǒng)使用對房地產(chǎn)企業(yè)團隊績效的影響研究[D].武漢大學(xué)，2012.

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計；以人為本

Abstract: the design basis of real estate is often according to the construction unit of the project to provide planning design, therefore, project planning and design of the accuracy and precision become preliminary planning and design to all sides. This paper points out that the real estate projects in the planning to adapt to the market development changes demand to meet consumer grade and spending power, in this case design to build more colorful buildings.

Keywords: real estate projects; Planning and design; It is with the person this

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的重要性

1.1規(guī)劃對建筑質(zhì)量的影響

建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進度控制是關(guān)鍵，工程設(shè)計負責(zé)人對項目的成功運作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負責(zé)人進行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進度安排進行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量。

1.2對工程造價的影響

產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計管理和造價控制的指導(dǎo)目標是同一的，都是基于市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，和以項目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計研發(fā)階段的管理過程中，規(guī)劃建筑設(shè)計是將市場需求產(chǎn)品的特征從項目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語言化的描述，形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語言，是項目開發(fā)過程中的關(guān)鍵階段。造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導(dǎo)的項目開發(fā)全過程造價控制，產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段是造價控制力度最強、成本節(jié)約權(quán)數(shù)對大的階段，產(chǎn)品設(shè)計一旦完成，從項目造價形成機制上說，項目成本已經(jīng)基本確定。

產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計管理和造價控制目標的實現(xiàn)，需要兩者相輔相成地互動作用。規(guī)劃建筑設(shè)計是造價控制的計價依據(jù)，同時也是造價控制的對象之一；造價控制是規(guī)劃建筑設(shè)計的成本邊界，也是創(chuàng)造高性價比產(chǎn)品的推進因素。規(guī)劃建筑設(shè)計的管理特征是按基本建設(shè)程序中規(guī)劃建筑設(shè)計程序進行管理，嚴格控制各個設(shè)計階段的工作節(jié)點，優(yōu)化設(shè)計，給予適時評價和反饋，規(guī)劃建筑設(shè)計的規(guī)范管理是造價控制的一個重要方面；造價控制的計價是多次計價方式，其計價階段是跟隨著建筑設(shè)計階段進行的，造價控制節(jié)點就是規(guī)劃建筑設(shè)計控制的節(jié)點，造價控制是針對各個設(shè)計階段過程和成果的控制，控制的目標是設(shè)計的內(nèi)容，導(dǎo)向為基于產(chǎn)品定位的成本目標。兩者分別從造價和設(shè)計的角度在經(jīng)濟成本上和產(chǎn)品形態(tài)上進行同一目標，兩個方面的控制。從本文的分析中可看出兩者相輔相成地互動作用共同實現(xiàn)項目定位的目標是可行的。

產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計管理和造價控制的互動管理機制在實施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程，互動的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開發(fā)過程中執(zhí)行，業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗，不斷完善和修正，在制度上納入到各級管理和業(yè)務(wù)工作中，形成從上至下各級人員的管理共識。

2.房地產(chǎn)項目規(guī)劃應(yīng)具備的標準

2.1首先要滿足感官的舒適性

感官的舒適性包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個是否經(jīng)濟的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些都是開發(fā)商應(yīng)該重點考慮的問題。房建設(shè)計過程中，對比較復(fù)雜的問題要與設(shè)計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，房建工程師可及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋求解決方案或意見，就設(shè)計規(guī)劃中的關(guān)鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。在中標設(shè)計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區(qū)居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進入，參與性強。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟性，實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個是否經(jīng)濟的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點考慮的。

2.2協(xié)調(diào)各方關(guān)系

高水平、善溝通的設(shè)計規(guī)劃對于規(guī)劃設(shè)計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態(tài)、經(jīng)濟、環(huán)境等因素來考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內(nèi)對規(guī)劃設(shè)計可以做出調(diào)整。同時，要相信市場力量會促使開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來。開發(fā)商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

3.規(guī)劃的技巧

3.1以人為本

樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬上百萬買一套住房，你必須對住戶負責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規(guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

3.2擬定規(guī)劃大綱

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定

位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適

中，檔次中等，但如做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，做出幾千

上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，

連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪

宅的景觀設(shè)計!我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)的

運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)費是很有

限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出幾十萬元!誰來承擔(dān)這筆

費用?這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。

3.3選好建筑師

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經(jīng)驗、當面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應(yīng)當給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。

3.4配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃

為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項目前期規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)根據(jù)項目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。

總結(jié)

縱覽世界各國的房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)，就目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目規(guī)劃設(shè)計方面依然需要我們做更為深刻的研究和探討。

參考文獻

[1] GB50180-93，城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范[S].

第9篇

北京工業(yè)大學(xué)校本部位于北京市朝陽區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學(xué)校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業(yè)大學(xué)創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點大學(xué)。目前在校生29418人，教職工3370人。

二、建設(shè)目標

隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財務(wù)、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計算機網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實際機構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用B／S結(jié)構(gòu)，提供良好的維護性和可擴充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標準格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實現(xiàn)校內(nèi)外各部門機構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗證和靈活細致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實現(xiàn)無縫鏈接。

三、建設(shè)原則

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計，同時可根據(jù)實際需要生成打印相應(yīng)報表，在考慮整體設(shè)計過程中應(yīng)遵循以下原則：

1．實用性和可行性

主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統(tǒng)管理。

2．先進性和成熟性

系統(tǒng)設(shè)計既要采用超前思維、先進技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當今的先進技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿Γ鼙ＷC未來若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進性與成熟性并重，并考慮到近年來的應(yīng)用發(fā)展特點，把先進性放在重要位置。

3．開放性與標準化原則

應(yīng)用平臺應(yīng)是一個開放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標準的系統(tǒng)平臺，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

4．可靠性和穩(wěn)定性

在考慮技術(shù)先進性和開放性的同時，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，達到最大的平均無故障時間。

5．可擴充性及易升級性

為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴充性。

6．安全性和保密性

在應(yīng)用平臺設(shè)計中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護和隔離，應(yīng)分別針對不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。

7．可管理性和可維護性

整個應(yīng)用平臺是由多個部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運行維護和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護性。

四、技術(shù)要求

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腂／S結(jié)構(gòu)，適合Unix、Linux、Windows操作系統(tǒng)。

（1）開發(fā)語言：JAVA。開發(fā)技術(shù)采用J2EE（Java2EnterpriseEdition）標準、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對XML的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴性降至最低。

（2）數(shù)據(jù)庫：采用Oracle或SQLServer數(shù)據(jù)庫。

（3）中間件：適應(yīng)WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中間件產(chǎn)品。

（4）服務(wù)器端：Linux或Windows。

（5）客戶端：安裝Windows98以上，IE5．0以上版本瀏覽器。

（6）平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關(guān)接口、開發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門戶平臺、統(tǒng)一身份認證平臺等對接開發(fā)。

（7）擴展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過程中，必然面臨著各類擴展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展、業(yè)務(wù)類型的擴展、集成范圍的擴展等。本項目建成的應(yīng)用平臺模塊間應(yīng)相對獨立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級和改造與其他模塊無關(guān)，并為將來學(xué)校二次開發(fā)提供API等，因而應(yīng)用需極具擴展性。

五、業(yè)務(wù)模塊

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺（以下簡稱平臺）內(nèi)容主要包括：

1．校區(qū)管理

校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。

2．房產(chǎn)管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實現(xiàn)全方位的、分類的精細管理。

要重點實現(xiàn)：

（1）全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。

（2）按照“房屋用途、房屋類型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類統(tǒng)計。

（3）按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個人”分類統(tǒng)計。

（4）按照“自有、外租”的情況分類統(tǒng)計。

（5）動態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時掌握房源和床位變動。

（6）可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。

（7）可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。

（8）自動匯總“一人或一戶多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。

（9）自動動態(tài)提醒“租房合同快到期、已過期”情況。

（10）任選項目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到Excel表和網(wǎng)頁中。

（11）多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢時，有針對性地加入“房產(chǎn)證、住戶身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。

3．土地管理包括土地等級、坐落、使用性質(zhì)、面積、獲得土地證情況等。