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關鍵詞：宗地面積 建筑占地面積宗地圖界址
中圖分類號：G255.4文章編碼
一、前言
宗地圖是表示地物的平面位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，主要服務于土地管理，用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖。宗地圖是在分幅地籍圖的基礎上編制而成，當沒有建立基本地籍圖的成果資料時，也可按宗地施測宗地圖，應該說地籍測量包含宗地測量，宗地測量是地籍測量最主要部分。在《地籍調查規程》TD/T 1001—2012中對宗地圖作了詳細的描述，并附有樣圖，但作為測繪單位在實踐工作中碰到的諸多問題有各式各樣的理解與不同的認知，本文就建設工程宗地圖制作中的宗地面積與建筑占地面積兩點內容的展開探討。
宗地面積
宗地面積是指一宗地權屬界址線范圍內的土地面積。因此，土地權屬界址一旦確定，土地面積亦隨之確定。界址是指宗地四周的權屬界線，即界址點連線構成的折線或曲線。在權屬調查時，沿明顯界標物（如圍墻、籬笆等）的界址線，應標明其位置，如界標物的中心、外側或內側。它是標定宗地權屬界線的重要標志。在進行宗地權屬調查時，對照原勘測定界圖。在《地籍調查規程》4.3.e）中說明公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮、村）內部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。按此理解為宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊，是一塊有確定邊界、有確定權屬的土地。
工作中常遇到權屬界線難確定的情況有：
1：對超出（原勘測定界圖用地范圍線）的權屬界線，實際占用的土地邊界線的不計入宗地面積，圖上用工作界線符號表示并計算面積。
2：權屬界線超出建筑紅線而未出原勘測定界圖用地范圍線，或當宗地圖與紅線圖有區別時，以最終簽訂合同時所附宗地圖為準。因紅線圖是宗地圖制作及合同簽訂前的一個中間過程。
3：在權屬界線（原勘測定界圖用地范圍線）內，除了固定建筑外沒有其它明顯界標物（如圍墻、籬笆等）的界址線用地，現狀實為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地。甚至有的上面為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地，其下為地下停車場、防空地下室等此類在權屬界線最難確定，爭議頗多。有按建筑占地來確定權屬界線，也有按綠化帶、構筑物等來確定。對照《地籍調查規程》4.3.e）：公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮、村）內部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。本人建議參照勘測定界圖用地范圍線內按明顯界標物以最大面積圈定，得以保障建設單位的權益；實地除了建筑物占地外確無法判定權屬界線的按建筑物占地劃定。
第3種情況在城市管理中也帶來了爭議，前不久《溫州市民停車被罰50元不服處罰告城管》一文中雙方各執一詞，就車停原屬于鹿城區文化中心地塊用地范圍之內，當事人何先生說是綠化帶以內的地方屬于鹿城文化中心地塊，而城管方面回應稱，何先生所稱區域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制辦公室浙府法函［2009］99號《復函》的中第二點定義，屬于人行道范疇。本人特地趕到溫州實地看了鹿城區文化中心地塊，卻實如何先生所說是綠化帶外還有人行道與行樹，行樹就依著路牙，應為道路綠化，人行道以內的綠化帶如為鹿城文化中心用地范圍，綠化帶視為鹿城文化中心構筑物，以保障建設單位的權益，以綠化帶為明顯界標物劃為鹿城文化中心宗地權屬界線。目前，法院已經受理此案，將擇日開庭審理此案。法院的審理將為我們往后碰到此類問題更全面釋解《地籍調查規程》，更符合現實社會發展。
建筑占地面積
TD/T 1001—2012《地籍調查規程》A2.2條16里的建筑占地面積為宗地內建筑物基底占地面積。關于基底面積的具體測量計算方法國家還沒有專門的規范。實際操作中建筑基底面積是按建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構水平投影面積。它一般的計算規則是：獨立的建筑，按外墻墻體的水平面積計算；室外有頂蓋、有立柱的走廊、門廊、門廳等按立柱外邊線水平面積計算；有立柱或墻體落地的凸陽臺、凹陽臺、平臺均按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算；懸挑不落地的陽臺（不論凹凸）、平臺、過道等，均不計算。這就與規劃驗收的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2005）竣工圖及有關資料的建筑占地面積計算有不同，《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2005）是以勒腳以上外墻結構外邊線計算。勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個外墻結構，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分。用于房屋產權登記的《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》3.12條房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度。
按《地籍調查規程》來分建筑占地面積應為豎直墻的地面肉眼看見扣除勒腳墻體加厚的部份，而規劃驗收以實測占地建筑面積除去墻面抹灰、鑲貼塊料、裝飾性幕墻等裝飾面來分。到底采用那種方案較為實用，較為真實地在實際中運用，是持久性爭議的話題。一般來說，采用整個建筑物豎直向地面投影范圍部份的計算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度，一些建設項目審批時還是按照規劃師以勒腳以上外墻結構外邊線計算，這樣外墻裝飾貼面、外墻保溫層、飄窗凸窗等可以不計入面積。
總結
宗地圖內容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細、確切、明了地反映出土地的位置、數量、用途以及地上物等現狀情況。宗地圖是土地證上的附圖，圖中數據都是實量得到或實測得到的，精度高且可靠，它通過具有法律手續的土地登記過程的認可，與土地權利證書一起成為土地登記內容的法定依據，使土地所有者或使用者對土地的使用或擁有感到可靠的法律保證。界址線走向清楚，坐標正確無誤，面積準確，四至關系明確，各項注記正確齊全，比例尺適當，是處理土地權屬問題的具有法律效力的圖件。
參考文獻：
1）《地籍調查規程》TD/T1001—2012
2）《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353—2005
3）《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》浙建房[2007]51號
4）百度百科《地籍圖》、《宗地圖》
【關鍵詞】規劃管理；建筑密度；問題探究
建筑密度是衡量城市居住環境和建設單位經濟利益的重要指標，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動空間、綠地結構等，同時也會關系到消防條件、采光通風和居住環境的優劣狀態，對建設和經濟成本造成一定的影響，尤其是針對居住區開發建設項目是敏感指標、硬性指標，所以建筑密度指標的核算工作值得高度重視。規劃和建設管理部門只有處理好環境、效益、建筑密度等之間的關系，才可能促進城市的合理發展、切實改善居民的生活質量。
1 建筑密度核算的意義
在《城市規劃基本術語標準》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例（%）”，為了避免出現漏算、錯算等問題的發生，在進行規劃和管理的實踐中，對于一些建筑物（構筑物）的建筑密度計算需要進行有效合理的分析和判斷，從而提高建筑密度核算的準確性。由于建筑密度的大小和核算的質量會關系到居民的生活需求，影響著建筑企業的經濟利益和城市的主體形象等，規劃和管理部門對于土地開發強度的指標審查工作尤為關注，所以高度重視建筑密度的核算問題，也將是未來城市建設和發展亟需解決的重要問題。
2 永久性頂蓋和無維護結構的貨棚、加油站等構筑物的建筑密度核算
建筑密度的含義中涉及到永久性頂蓋無維護結構的車棚和加油站等方面，該類建筑因為底部面積只計算支撐結構和基底柱的面積跟基地面積的比率，很少影響到建筑密度的大小，所以將其完全作為建筑密度來計算，不符合科學的建筑密度計算。因此，永久性頂蓋無維護結構的貨棚、車棚和加油站按照水平投影的面積來進行建筑密度的核算，將會失去建筑密度計算的意義，不符合建筑密度規定的開發效益。所以這些永久性頂蓋和無維護結構的貨棚、加油站等構筑物的建筑面積在計算建筑密度時不與其圍合的基地面積等同。
要想合理、有效的將永久性車棚、貨棚和加油站等計算在建筑密度內，首先要確定該建筑或者構筑物在整個建筑內所占的有效面積和空間影響度，按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）中對永久性車棚、貨棚、加油站等無維護的構筑物面積做出了規定，均按照其頂蓋水平投影面積的一半計算，這樣既滿足了建筑密度的核算要求，又不影響建筑面積的核算，通過對這些建筑和構筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑單位和城市環境建設均取得了成效。
3 地下室、半地下室地塊的建筑密度核算
《城市規劃管理技術規定》中提出居住區綠地率≥30%，其中包括了宅旁綠地、公共綠地、道路綠地和配套公建所述綠地等，同時也包含了地下或者半地下室屋頂綠地和滿足當地植物綠化覆土要求的綠地等。地下室一般是指房間地平面的高度低于室外地平面房間凈高的1/2以上的，而半地下室則是指房間地平面高度低于該房間凈高的1/3，但不超過1/2的。所以如果半地下室和地下室的頂板面低于室外地面，且能夠滿足綠化的覆土要求，此設置目的是為了滿足和方便居民的出入等，但其視覺和空間環境的感受并沒有受到影響，所以該部分不應計入到建筑密度的核算范圍中，仍按照綠地率計算；如果此時半地下室和地下室的頂板面高出室外地面90cm時，且滿足綠化覆土的要求，則為了方便居民出入考慮將其1/2面積計入到建筑密度核算中，因為該結構對人的視覺感受和空間環境造成一定的影響；如果半地下室、地下室的頂板面高出室外的尺寸大于90cm時，嚴重的影響到了人的視覺感受和空間環境，所以將半地下室、地下室和基地面積均應計算在建筑密度中，綠地率中不需要將開發商植入的綠化面積重復計算，僅僅是為了滿足商品房的銷售。
4 室外樓梯、自動扶梯、自動人行道等地塊建筑密度核算
建筑施工中室外樓梯可以分為存在永久性頂蓋的室外樓梯和不存在永久性頂蓋的室外樓梯兩種類型，其中針對永久性頂蓋的室外樓梯可以按照《建筑面積計算規定》3.0.17條規定的進行計算，也就是將存在永久性頂蓋的室外樓梯按照建筑物自然層水平投影面積的一半納入到建筑面積的核算中。 對于不存在永久性頂蓋的室外樓梯其建筑密度核算需要按照《建筑面積計算規范》3.0.24條規定的進行計算，也就是對于沒有永久性頂蓋的室外樓梯、架空走廊、用于消防和檢修的室外樓梯等均不計算在建筑面積中。因為這些無永久性頂蓋的建筑和構筑物的通透性較好、沒有永久性頂蓋、對空間環境影響較小，所以不計算其建筑密度。
自動扶梯和自動人行道建筑密度的計算需要合理的分析其結構形式和狀態，其中自動人行道和室內的自動扶梯等已經被納入到建筑密度核算中，但如果是室外的自動人行道和自動扶梯均需要按照《建筑面積計算規范》中的規定進行計算，因為自動扶梯和自動人行道等沒有將建筑面積計算在內，且對建筑空間環境和人的視覺范圍沒有產生太大影響，所以將這部分區域作為場地道路用地的范圍，暫不計算在建筑密度范圍中。
5 結論
社會經濟的快速發展和城市環境的大力建設，改善城市建筑面貌的同時也影響了居民的生活質量，眾所周知建筑密度是衡量城市居住環境和建設單位經濟利益的重要指標，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動空間、綠地結構等，同時也關系著消防條件、采光通風和居住環境的優劣狀態，對建設和經濟成本會造成一定的影響，而建筑密度的核算關系著建筑物空間的大小、尺寸、綠化、采光、通風、環境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（構筑物）的面積計算缺失影響到建筑密度計算的準確性，建筑密度的準確性在一定程度上會影響到居民的生活質量，所以需要高度重視建筑密度的核算工作。因此筆者建議對于建筑密度的定性和定位需要作出細致的規定，通過合理計算建筑密度、有效把握建筑居住環境、合理搭配建筑物（構筑物）結構來提高規劃和管理水平，有利于保障普通民眾的切身利益、促進城市的和諧發展。
參考文獻：
[1]周儉，梁潔，陳飛.歷史保護區保護規劃的實踐研究――上海歷史文化風貌區保護規劃編制的探索[J].城市規劃學刊，2012（04）.
[2]宋迎春，曹亞美.關于規劃管理中建筑密度有關問題的思考[J].江蘇城市規劃，2008（03）.
[3]張愷.城市歷史風貌區控制性詳細規劃編制研究――以“鎮江古城風貌區控制性詳細規劃”為例[J].城市規劃，2011（11）.
0引言
房屋面積測算的主要任務包含成套房屋建筑面積測算、共有建筑面積的測算、分攤。目前各地方房屋面積測算執行的主要標準為《房產測量規范》GB/T17986.1-2000和地方性的計算細則。本文總結多年來面積測算實際工作經驗，在《房產測量規范》相關規定的前提下，對房屋共有面積的理解，給出合理的共有建筑面積分攤方案，對房產測繪工作起到指導性作用。
1 共有建筑面積計算與分攤現有依據
《房產測量規范》中對共有建筑面積的內容、計算方法和分攤方法做出了簡單的規定，隨著房地產的發展，新型的建筑設計不斷出現，特別是綜合性建筑設計，現有的計算依據已不能滿足要求。規范中明確房屋面積計算基本單位為“幢”，分攤計算按住宅、商住和多功能綜合樓分別處理，但并沒有對“幢”給出界定標準，共有建筑面積如何劃分沒有明確的規定，即如何界定幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積、層共有建筑面積等。加之我國南北建筑差異巨大，理解不盡相同，同一建筑物的分攤方法不同，得出不同的計算結果。下面以一棟具有代表性的商住樓，用不同的分攤方法進行計算，對計算結果進行分析，給出科學的貼近實際使用功能的共有建筑面積分攤計算方法。
2 案例計算分析
2.1案例說明：該樓為6層商住樓，由主樓和1層裙房組成，主樓1層和裙房均為商業用房，1層樓梯間與商業用房不通，裙房與主樓由伸縮縫分開。應用面積計算軟件繪制的分層分戶圖如下：
2.2 共有建筑面積分攤計算：
方案一：主樓和裙房按一幢計算，一層樓梯間面積全部分攤給住宅（俗稱誰使用誰分攤），外墻作為幢共有面積分攤。
方案二：主樓和裙房按一幢計算，一層樓梯間由一層商業和住宅共同分攤（誰受益誰分攤，同時兼顧連帶關系的原則），二層以上樓梯間由住宅分攤，外墻作為幢共有面積。
方案三：主樓和裙房按二個計算單元計算，一層樓梯間由主樓一層商業和住宅共同分攤（誰受益誰分攤，同時兼顧連帶關系的原則），二層以上樓梯間由住宅分攤；主樓外墻由主樓共同分攤；裙房作為獨立計算單元計算，只分攤自己的外墻面積。
2.3 數據分析
從上表數據統計看出，三種不同分攤方案，各類房屋分攤系數差異較大，最終計算的建筑面積不同。
分攤計算結果顯示，方案一住宅的分攤系數最大，是因為一層的樓梯間面積28.22O全部分攤給了住宅，商業僅分攤了外墻面積。方案二的分攤方案考慮了上述問題的存在，但忽略了幢的劃分是否合理，裙房和主樓為相同的功能區，與住宅共同分攤28.22O樓梯間。方案三的分攤就很好的解決了幢（計算單元）、功能區和誰受益誰分攤兼顧連帶責任，共同承擔的原則。從計算資料也反映出計算結果與總建筑面積的一致性，如裙房分攤后的建筑面積（99.70+78.86+79.95）=258.51O與總建筑面積相等，說明分攤前后的總建筑面積一致。
3 幢的劃分
幢系指一座獨立的，具有不同結構和不同層數的房屋。實際分攤計算中，可按下列劃分：
a）結構和功能不同的房屋，可分別設幢；
b）底部一層或幾層為獨立使用的整體，上部為多個塔樓組成的房屋，可按一幢處理，但塔樓應按多個功能區處理；若底部具有獨立的權屬分割界線，且可獨立使用，與相應的塔樓對應，可分別設幢；
c）僅地下室（半地下室）相連，地上為多幢獨立的房屋，按多幢處理，地下室可獨立設幢；
d）僅以連廊相連的房屋，按多幢處理。
4 共有建筑面積的計算與分攤
共有建筑面積根據其服務對象可分為幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積、層共有建筑面積和其它共有建筑面積；按分攤與否分為可分攤的共有公共面積和不可分攤的共有公共面積。
4.1 可分攤的共有建筑面積
a） 一般包括：幢內的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設施用房、值班警衛室等，以及其它在功能上為整幢、功能區、某一層或幾層服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
b） 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積扣除套內墻體以外的剩余墻體的建筑面積。
c） 幢內共有的突出屋面的水箱間、電梯機房、樓梯間等共有建筑面積。
4.2 不可分攤的共有建筑面積
a） 獨立使用的地下室、半地下室、變配電房、水泵房、車棚、車庫等；建在幢內或幢外為他幢和多幢服務的警衛室、管理用房、公共設施用房等。
b） 專用于人防工程的地下室，以及為人防地下室服務的公共設施。
c） 層高在2.20 m（含2.2 0m）以上的技術（結構）轉換層、避難層（室）、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共空間部分建筑面積。
d） 住宅區內的消防通道、獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積。
e） 無明確使用功能的、空置的備用設備用房。
總結：
科學的嚴謹的技術操作規范是面積計算的有力保證，本文是近十年來沈陽市房產測量實際工作的經驗總結，為沈陽市的房產面積測量工作提供依據，并制定地區性操作細則以作為規范的補充。文中有不當之處，望界內同仁批評指正。
參考文獻：
[1] 《房產測量規范》GB/T17986.1-2000
[2] 呂永江 《房產測量規范與房地產測繪技術》―房產測量規范有關技術說明
為進一步加快綠色陳堡建設步伐，充分調動全鎮上下綠化造林的積極性，確保完成今冬明春綠化造林工作目標任務，特制定2010年度全鎮綠化造林工作考核意見。
一、考核范圍
今冬明春所栽植的造林苗木，新拓植桑園、果園等經濟林木；為林業生產提供苗木的育苗基地。考核以畝為單位，以行政村為考核對象。
二、考核內容
1、宣傳發動（10分）
召開黨員、干部、議事代表會議和廣播會，發放林業綠化技術資料，做到家喻戶曉。無會議記錄扣5分，無資料發放扣3分，未召開廣播會扣2分，扣完為止。
2、林地落實（20分）
突出以沿路、沿河、沿莊、沿圩等宜林、可林林地為規劃建設重點，依法確定林木所有權、林地使用權和林業經營權，及時做好林農的定權發證工作，承包合同規范。高標準建設農田林網工程。今年綠化造林的獎勵政策是：對按要求新增成片林面積的每畝補助200元（含樹苗款）；對圩堤、道路栽植意楊的每株補助2元；對機耕大道、生產河道、村莊綠化栽植常綠樹的每株補助2元，對示范區造林開溝的每米補助1元。樹苗由鎮農技中心統一組織。每少落實林網面積10%扣2分，每少落實成片造林面積10%扣3分，扣完為止。
3、開挖樹塘（30分）
本月中下旬全面按照“四大一深”的技術要求開挖好樹塘、水溝，按照目標任務和序時進度每少挖樹塘10%扣3分，扣完為止。
4、栽植管理（40分）
本月底、12月初（葉落后土壤封凍前）全面動手栽植，做到一栽就管，澆水、扶正、踩實、涂白，確保成活率95%以上，保存率90%以上，每少栽任務10%扣4分，管理有一項不到位扣2分，扣完為止。
三、考核辦法
1、綠化造林原則上以鎮動員，以片作戰，以路作戰，以圩作戰，以河作戰，以村推進，確保按時按質完成目標任務。
2、路、圩、河拓寬的新增造林面積以邊行樹木各向外加2米計算寬度；大田造林面積以田埂為界計算長度和寬度，其他林地參照計算。少于兩排且行距不足2米的不作為新增造林面積計算，四旁植樹每300株折算林地1畝。
3、考核驗收時間初定于11月下旬組織開塘驗收，12月下旬組織植樹驗收，明年5月底前后進行成活率和保存率驗收。造林補助資金在2010年底前按最終核實驗收面積兌現到位。
以今秋冬明春各行政村新栽植的成片林、苗木基地、特色經濟林果等為范圍，以鎮黨委、政府下達的任務數為依據，以造林成活率、保存率為基礎，全鎮新增成片造林752.7畝，其中綠色通道工程成片造林302.7畝，苗木、特色經濟林果成片造林450畝。
二、考核內容
（一）全鎮所有各村、責任區林業綠化按照鎮交目標任務在11月中下旬開好塘，12月上中旬完成栽植任務的70%以上，明年清明節前全部完成。
（二）完成鎮交任務數100%為基準，少完成一個百分點扣一分，90%以下不予考核。完成栽植任務的得80分；統一訂購供苗，落實開塘栽植達標的得10分；落實長效管護措施的得10分。
（三）對完不成任務或少完成任務除經濟扣罰外，對村負責人進行責任談話，直到補植完成任務為止。
（四）依法確定“林木所有權、林地使用權和林業經營權”，土地流轉合同、綠化承包合同規范，林業管護實行“一票否決”責任制，無責任制落實及部分責任制落實視同未植樹。
三、獎勵政策
（一）對新增的花卉苗木、特色經濟林果產業面積，給予每畝每年補助400元（連續三年）。
（二）對按標準新增的成片林面積每畝一次性補助200元。
（三）對圩堤、道路栽植意楊樹苗（3.5米以上）的每株補助3元。
（四）對重點造林工程開挖導滲溝的每米補助2元（按單邊計算）。樹苗由鎮農業服務中心（林業站）統一組織，把好質量關。
（五）對公路、河道、村莊綠化苗木株價在20元以下的補助75%，21-30元的補助65%，31-40元的補助55%，41-50元的補助50%，51-60元的補助45%。每株最高補助標準不超過40元。
四、考核辦法
（一）林地面積。路、圩、河拓寬的新增造林面積以邊行樹木向外加2米計算寬度，大田造林面積以田埂為界計算長度和寬度，其它林地參照計算；少于兩排且行距不足2米的不作為新增造林面積計算。
【關鍵詞】工程規劃；指標核算；工程測量；方法
工程規劃指標核算具備一定社會意義，因此國家也出臺了相應的法律法規，用于規范工程規劃指標核算，其中具有代表性的即是《房產測量規范》，然而即便有此規范為指導，在實際操作中，還是會出現各種各樣的問題，影響測量結果。基于此，本文旨在探討令開放商與住房消費者均滿意的工程規劃指標核算方法，希望能為相關領域的發展做出貢獻。
1 工程規劃進行指標核算的意義
工程規劃指標核算是采集和表述工程及工程用地相關信息，利用測繪儀器、測繪方法及手段來測定工程、土地等基本狀況的工作。其意義主要表現在一下幾方面上：
首先，工程規劃指標核算是保證工程和工程用地相關信息客觀準確的制約機制和手段，也是工程權屬、工程管理中一項基礎性、前期性的工作，是工程建設的重要信息指標。它能夠有效提高工程管理的科學性、合理性及準確性，對穩定建筑市場秩序起到至關重要的作用。
其次，工程規劃指標核算是處理相關產權問題，如登記、轉移、處理糾紛等的依據。通過指標核算，我們能夠得到一個形象、準確的圖示信息，可以將產權屬界定要素清晰地表現出來，從而提供關乎產權的任何信息。
再次，指標核算結果具有法律效應，能夠為產權人提供法律方面的保護。工程規劃指標核算結果是由房產管理相關部門發證確認的，其效力受法律保障，在處理產權糾紛時，能夠最大限度地維護購房者的利益。從另一方面講，該法律效力同時能夠為處理違章建筑、違章占地等問題提供最有效的憑據。
最后，指標核算結果能對城市規劃、城市建設等多領域的工作提供重要的指導依據。工程規劃指標核算按照國家標準，對住房的環境條件、權屬狀況等做出了全面的描述。可見，工程規劃指標核算是指導城市土地資源開發及規劃建設管理等必不可少的資料之一。
2 工程規劃指標核算的方法分析
工程規劃指標核算的任務就是對工程本身及工程相關建筑物和構筑物進行測量調查和繪圖工作；對工程現場人為的、天然的荷載物進行測量調查和繪圖工作；對工程的權屬、位置、數量、質量及利用情況等進行測定、調查、繪圖等；并以此為依據，對工程測繪結果進行成本核算。目前我國工程規劃指標核算的主要方法如下：
2.1 基本方法分析
工程規劃指標核算歸根究底，還是屬于面積測算，其基本方法很多，一般按照數據來源將其分為解析法和圖解法，這里主要研究解析法。
所謂解析法，是指根據實際測量數據，如邊角關系、坐標數據等，進而求得相關面積值。面積計算方法具體包括幾何圖形法和界址點坐標法，前者適用范圍廣，主要是由于大部分房屋、用地均是由幾何圖形工程的，后者則適用于形狀復雜的面積計算。
基于其直接關乎到購房者的實際利益，中央及地方政府相繼出臺了多項相關標準及規定，如《建筑工程建筑面積計算規范》《重慶市城市規劃管理技術規定》《計容建筑面積計算規定》等文件。
2.2 當前工程規劃指標核算還存在的問題分析
（1）政府壟斷機制導致工程規劃指標核算缺乏市場競爭
雖然指標核算并不是一個新話題，但適用于工程規劃，或者說特指房地產的指標核算，還處于初級階段，并未成熟，市場尚未開放。換句話說，無論要求進行工程指標核算的是開發商還是房產購買者，所能委托的機構都是政府規定機構，這就留下了公平不再的可能，難以得到最終認可。
（2）部分指標核算人員技術水平不達標、儀器及測繪過程不合理
一方面，某些房地產測量公司下屬職員中，專業的測繪人員數量較少，測量隊伍往往只能由一位當地測繪部門員工帶頭，領導剛畢業的學生開展工作，較之完成工作，更像是在完成一項實習，這樣的組合在實際工作時，往往會出現各種測繪問題，影響最終測繪質量。另一方面，各地所采用的測繪軟硬件質量參差不齊，且尚未建立一套完整且科學合理的測算系統，所以各公司的結果往往并不一致，說服力不足。
（3）其他方面的問題
從其他方面看，目前工程規劃指標核算可能還存在諸如市場惡性競爭、市場信息不對稱、監督機制不完善等一系列問題，嚴重影響了市場的發展。
2.3 工程規劃指標核算實際測繪中存在的具體問題探討
建筑工程銷售面積之所以成為了目前行業內的重點關注話題，直接原因還是由于實際交易中存在不少計量核算不規范的情況。近年來，銷售面積一直困擾著開放商及住房購買者雙方，為了有效解決這些問題，筆者重點列出了幾點具體的測繪問題，及相應的解決方法，如下：
（1）突出墻面的面積核算
在諸多高層建筑中，獨立承重結構柱必不可少，對于該部分面積的處理，一般我們是將其計入該柱平面所在的套內建筑面積中，但考慮到該柱并非一戶專用，因此，此方法也有所不妥。所以，我們應該依照《房產測量規范》，將其分攤至整棟房屋。
（2）伸縮縫的面積核算
對于伸縮縫，由于其相對面積并不大，單獨計算通行部分并不合理，面積界定結果往往并不準確，難以有效計算，所以，筆者建議，通行伸縮縫應計算建筑面積，沒有通行的部分，則由空間全樓均分。
（3）小區的有關面積核算
由于目前的住房以小區型為主，其中的容積率、綠地率、建筑密度、車位、間距等均直接影響這小區住戶的經濟效益，故對這部分的核算應該重點研究。
首先，容積率是總建筑面積與整個項目的用地面積之比，而當對應建筑物層高大于8m后，則應對該層面積加倍計算，這主要是因為容積率反應的是居民居住的舒適度。所以對其的準確計算，還是回到了對其中建筑總面積的計算，因此房屋面積測繪還是其重點。
其次，綠地率的值主要通過綠地面積與土地面積之比得出。部分房地產開發商偷換概念，將其與綠化覆蓋率劃等號，這就直接對購房者的經濟效益造成了影響。對此，我們應該做嚴格區分：綠化覆蓋率的描述對象主要是綠化垂直投影面積的大小，且在計算綠地率時，不得計入宅旁綠地中距外墻1.5m、道路邊線1m內的綠地、地下車庫或者化糞池中的綠地等多種難以使住戶受益的綠地。
其他需要嚴格注意的重點，還包括建筑密度的計算必須包括附屬建筑物在內、住在車位配比需要嚴格按照0.8個/100m2建筑面積配備等。
3 結束語
工程規劃指標核算從方法上看，屬于測繪工作的一類；從工作內容上看，主要包括地籍測量和房產測量；從特點上看，即具備測繪工作的技術性，又具備一定的法律強制性；從價值上看，核算結果直接影響著開發商和住房消費者的經濟利益。正因為其具備如此積極的意義，我們才應該對其工作方法做更深入的研究，力求保證核算結果準確無誤。
參考文獻：
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[2]趙海云，王文彬，余瑩.房產面積產權屬性及其實現[J].測繪通報，2013（09）.
[3]胡秀英.房產測繪市場的規范及房產測繪機構風險防范[J].山西建筑，2013（33）.
2005年7月1日建設部施行的《建筑工程建筑面積計算規范》(后文簡稱《規范》)為各類建筑物的面積計算提供了明確的細則。規劃管理部門的傳統做法是遵照《規范》，采用CAD命令逐個提取各建筑物面積，隨后統計得到各分棟建筑物以及項目內所有建筑物的總面積，從而根據建筑物的面積信息計算出項目內建筑物的建筑密度、容積率、綠地率，最后與規劃審批數據進行比較，得到最終的規劃驗收檢測報告。這種方法能滿足小型、簡單建筑的需求，但對于較大型的規劃驗收項目，該方法容易出現遺漏，出錯概率大，一旦出現錯誤，所有規劃驗收結果需要全部重新核實、計算，容易引起人工疲勞。此外，手工制作各類規劃驗收總結報表，耗時耗力，工作效率低，與當前的信息化管理時局不符。針對這種情況，國內已有不少學者做了相關方面的研究工作，如采用VBA語言開發建筑測量報表輸出軟件［2］以及實現竣工測量面積計算自動化［3］，將三維仿真技術運用于竣工測量［4］，運用VB實現地下管線竣工測量內外業一體化［5］，基于CAD平臺開發出增量更新的竣工測量數據處理系統［6］等。筆者也以通用的AutoCAD軟件為平臺，采用當今流行的C#和小型桌面Access數據庫技術二次開發了房屋竣工規劃驗收軟件，不僅能夠將竣工房屋面積、建筑高度等數據自動存入數據庫，同時可以實現規劃驗收當中建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、總建筑面積、總用地面積、用地性質等指標同規劃審批數據的自動對比，最后輸出分棟房屋和規劃總平面對比Word報表，提高了工作效率，降低了出錯幾率。
2房屋竣工規劃驗收軟件設計與實現
2.1總體框架
房屋規劃驗收軟件總體框架主要可以分為項目管理、規劃審批數據入庫、規劃驗收數據入庫、數據編輯(查詢、刪除)、報告、工具6個模塊。
2.2軟件設計及實現
(1)系統流程
該軟件設計側重于規劃驗收建筑物面積的提取以及規劃驗收指標的對比計算。首先在南方CASS軟件中根據房屋存在多少種樓層平面布置依次分圖層繪制相應的房屋建筑圖，接著依次錄入規劃審批、規劃檢測數據，最終生成各棟房屋及規劃總平面對比報表，如圖2所示。(2)系統設計與實現①數據庫表結構設計根據系統數據處理流程，共設計了4張數據表，分別為“DDGH”、“DDJC”、“DDJCZ”、“Building_sty”。“DDGH”數據表存儲分棟房屋規劃審批數據，包含(樓棟號－主鍵、建筑朝向、建筑面積、建筑性質、建筑層數、建筑高度、北、東、南、西)10個字段;由于規劃檢測數據的特殊性———每棟房屋可能包含多種樓層平面布置，特設計兩張數據表分別存放有關數據，“DDJCZ”包含(樓棟號、建筑朝向、建筑性質、建筑層數、建筑高度、北、東、南、西)9個字段，而“DDJC”包含(ID－主鍵、建筑類型、建筑物面積、面積計算系數、數量、起止樓層、“是否基底?”、“是否參與容積率?”、合計建筑面積、所屬樓棟號)10個字段，“DDGH”、“DDJCZ”與“DDJC”3張表通過“樓棟號”字段進行聯系。為積累建筑物面積計算方式，系統還設計了“Building_sty”數據表，包含(X_Data，面積計算系數、“是否參與容積率?”、“是否基底?”、建筑類型)4個字段，X_Data為主鍵，通過獲取南方Cass軟件各類地物編碼得到，關鍵代碼如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;ObjectpXDataType;ObjectpXDatavlaue;returnLine．GetXData("SOUTH"，outpXDataType，outpXDat-avlaue);獲取南方CASS軟件地物編碼②規劃審批數據入庫規劃審批數據由單棟房屋和建設用地規劃審批數據組成:A單棟房屋審批數據包括建筑性質、層數、面積、朝向、高度、離界距離等基本信息;B建設用地規劃審批數據包括建筑所處位置的用地性質、用地面積、代征用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率等重要指標。通過該模塊可以自動獲取封閉用地范圍內的面積以及建筑的離界距離，同時將圖3中數據存入上述“DDGH”數據表，圖4所示的建設用地規劃審批數據存入項目日志文件中。圖3單棟房屋規劃審批數據圖4建設用地規劃審批數據③規劃驗收數據入庫通過該模塊可以實現竣工建筑物的建筑面積以及項目內綠地面積自動入庫。根據《規范》要求，對于不同類型的建筑，面積計算系數及計算方法也不一樣［7］，例如半封閉陽臺面積計算一半，地下室不參與容積率的計算，只有建筑物的基底才能參與建筑密度的計算等。利用這個模塊，采用人機交互方式可以實現建筑朝向、性質、層數、高度、離界距離與建筑面積、綠地面積分別存入“DDJCZ”與“DDJC”數據表中。系統自動提取南方CASS中各類建筑的地物編碼，例如砼房屋，CASS編碼為141111，根據地物編碼自動匹配“Building_sty”數據表中已有建筑物的計算方式，如計算系數，“是否基底?”，“是否參與容積率?”等，然后在圖5右半欄顯示系統現存的計算方式，如果與現狀不相符，可以人工修改計算系數等數據。如果遇到新型疑難建筑，系統能將該類型建筑的CASS編碼自動存入“Building_sty”數據表，便于下次遇到同類型建筑時，系統可以自動進行判別，積累數據。除此之外，該模塊可以自動改變已入庫圖形的顏色，增大與未入庫建筑物顏色的反差度，大大降低數據二次錄入的錯誤幾率，如圖6所示，核心代碼如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;returnLine．ConstantWidth=0．1;//改變入庫圖形線寬returnLine．color=ACAD_COLOR．acCyan;;//改變入庫圖形顏色textBox6_Area．Text=returnLine．Area．ToString("0．00");//獲取建筑面積圖6改變已入庫圖形顏色④數據查詢刪除模塊對于大型房屋建筑的規劃竣工驗收，數據錄入錯誤難以避免，通過該模塊可以實現規劃審批與規劃驗收數據的查詢與刪除。圖7建筑物規劃驗收數據查詢⑤報表生成模塊制作房屋規劃驗收的各類總結對比報表也較為繁瑣，通過該模塊可以實現項目內部目前建筑密度、容積率、綠地率等指標自動計算，同時實現各類規劃驗收數據與規劃審批數據的自動對比且生成Word對比報表。對于單棟房屋，系統首先根據“樓棟號”字段讀取“DDGH”中的審批數據(建筑朝向、建筑性質、建筑層數、建筑高度、建筑面積、離界距離)，同理從“DDJCZ”表中提取規劃驗收數據(建筑性質、層數、朝向、高度、離界距離)，然后根據“DDJCZ”表中“樓棟號”字段從“DDJC”表中提取相同“樓棟號”對應的記錄，同時計算出各分棟建筑的總建筑面積，最后分類比較規劃審批與驗收數據，生成如下表1的備注欄。
對于項目總體，首先從項目日志文件中提取該項目對應的規劃審批數據(總片面布局、用地性質、總用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、立面造型、配套設施)以及規劃驗收數據(總片面布局、用地性質、總用地面積、立面造型、配套設施)，然后從“DDJC”表中讀取所有建筑物的屬性數據，根據每條記錄的性質(是否基底?、是否參與容積率?，建筑面積)，疊加得到該項目的總建筑面積，總綠地面積，總基底面積，根據式(1)計算得到目前該項目的容積率，綠地率，建筑密度，最后同規劃審批數據比較，生成如下表2對應的備注欄。容積率=地上總建筑面積總用地面積－代征用地面積建筑密度=總基底面積總用地面積－代征用地面積綠地率=總綠地面積總用地面積－代征用地面積(1)⑥工具模塊微軟的Excel軟件具有強大的計算功能，在工程應用中較為普遍。該模塊可以將房屋規劃驗收數據輸出成Excel表格形式。不僅如此，通過該模塊可以自動實現建筑物角點坐標的自動標注，并將其輸出成Word報表形式。
3實例驗證
該規劃驗收項目內部建筑物包括半封閉陽臺、地下室、通道、綠化設施等情況。根據該項目內E、F兩棟建筑物的具體特點，首先在CASS軟件中建立－1(地下室)，1－2，2－3，3－6，6－7層5個圖層，并在5個圖層中繪制相應層數的建筑物。根據半封閉陽臺的面積只計算1/2，地下室不參與建筑密度與容積率的計算等《規范》規定的準則，通過該“房屋竣工規劃驗收軟件”計算，生成了項目內分棟房屋以及規劃總平面對比表。
4結論
關鍵詞：精準度、可靠性、嚴謹、責任
中圖分類號： TS958 文獻標識碼： A
房屋建筑面積測算是房產測繪的主要任務之一，其主要內容是測定房產權界、房屋的建筑面積、坐落位置形式、房屋的層次、結構、分戶的建筑面積以及共用面積分攤等基礎數據。這些數據經房地產發證機關確認后，作為核發房屋所有權證的測繪資料及所有權證的附圖，是核定產權、頒發權證、保障房地產占有和使用者的合法權益的重要依據。
房屋建筑面積測算是一項十分細致而復雜的工作。測算成果的正確與否，涉及到千家萬戶的切身利益。從事房產測繪的技術人員必須認真負責地做好房屋建筑面積的測算工作，確保房屋建筑面積測算成果的可靠性。
首先就測量階段的工作來簡單闡述一下怎樣才能減少誤差，提高房屋建筑面積測量的精準度。
第一，施測前測量人員必須嚴格做好房屋和房屋用地調查工作。根椐GB/17986-2000《房產測量規范》附錄：“房屋調查表”和“房屋用地調查表”規定的格式和內容進行細致的調查和登記。對房屋坐落、產權主、產別、層數（房屋的層數是指房屋的自然層數）、所在層次、建筑結構、建成年份（房屋建成年份是指房屋實際竣工年份，拆除翻建的，應以翻建竣工年份為準。一幢房屋有兩種以上建成年份的，應分別注明）、用途（房屋用途是房屋的實際用途。一幢房屋有兩種以上的用途，應分別調查注明）、占地面積、使用面積、建筑面積、墻體歸屬（房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，分別注明自有墻、共有墻的借墻等三類）、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，一一逐項調查落實，現場記錄下來。另外還要對房屋用地坐落、產權性質、土地等級、稅費、用地人、用地單位所有制性質、土地使用權來源、四至、界標、土地用地用途、用地面積和用地糾紛以及其他情況做如實詳細的記錄，認真準確地繪制好房屋用地范圍示意圖。
第二，施測時測量人員要對測站周圍地形的特點、測繪范圍、跑尺路線的分工等問題應有統一的部屬，在測繪過程中司尺員和記錄員要配合默契。司尺員在跑尺過程中，除預定的分工路線跑尺外，還應有其本身的主動靈活性，務使測繪方便為宜。
第三，測量人員必須正確掌握常用測量儀器的使用方法和精準的讀數方式。在使用卷尺測量時要使卷尺的零刻度對準被測物的一端，在同一高度緊靠被測物體進行測量，讀數時視線垂直于被測物體末端所對的刻度線；使用手持式激光測距儀時測距儀的零端點要緊貼被測邊長的起點，激光束應投射到位于被測邊末端的目標板上，并使光束兩端在同一水平面。要十分注意使激光束與墻面（或被測物）垂直，測量出被測物之間的平距。邊長測量結果取位至0.01m，任何邊長都應獨立測量兩次，兩次測量的的差值應小于其被測長度值的0.05%，取兩次測量的中數作為最后測量結果。
測量人員務必嚴格按照房屋建筑面積測量方法進行操作，把好測量關，盡量減小在測量過程中產生的誤差，從而提高房屋面積測量的精準度。
其次,在房屋建筑面積計算這一重要環節中，計算人員一定要確保建筑面積的精準度。從業人員要嚴格遵循我國現行的《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2000）的規定，把握好原則，理應計算建筑面積的計算建筑面積，該計算一半面積的計算一半面積,應計入分攤的就計入分攤面積。
房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的的水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。根據計算建筑面積的有關規定和規則，能計算建筑面積的房屋原則上應具備下面五個普遍性的條件：應具有上蓋、應有圍護物、結構牢固，屬永久性的建筑物、層高在2.20m或2.20m以上、可作為人們生產生活的場所。計算人員要牢牢謹記這五個必要條件，搞清楚面積計算的范圍，以求不犯原則性錯誤。
房屋的尺寸應包括標準厚度的一般抹灰層（一般按0.02m厚度計算），但不包括鑲貼塊材、裝飾面等藝術形式及凸出墻面的墻裙、附墻垛、煙囪、垃圾道等構配件尺寸。
上蓋是必要條件，例如：陽臺、架空通廊、走廊等，都應有頂蓋才能算建筑面積，無頂蓋的不能計算建筑面積（室外樓梯除外，它是按各層水平投影面積的一半來計算面積的）。
層高2.20m是一個界線，高于2.20m（包含2.20m）以上的自然層或房子才參加面積計算，否則不計算面積。（測量時應特別小心謹慎地進行觀測，此時的測量參照點不宜少于4對，并使得上下4對參照點構成四邊形，以保證測量成果的準確可靠。）
具有永久性。永久性是指在建筑紅線控制范圍內的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如鋼、鋼筋混凝土、水泥、磚、木、石等材料）構筑的，使用期限在半年以上的各種構造物建設的永久性建筑工程。一般地說，使用年限（期限）在25年以上，即可認為是永久性的房屋。
共有共用建筑面積及其分攤也是房產測繪中重要且復雜的一項工作，在計算分攤時一定要認真仔細，盡量減少紕漏，提高面積計算的精準度。
一般以幢為基礎對共有建筑面積進行可分攤和不可分攤的劃分。
可以分攤的共有建筑面積：共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；共有的樓梯間、電梯間；為本幛服務的變電室、水泵房、設備間、值班警衛室；為本幢服務的公共用房、管理用房；共有的電梯機房、水箱間、避險間；共有的室外樓梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積等。
不應分攤的建筑面積：作為人防工程的建筑面積（大多高層建筑都設有人防工程，測繪人員一定要認真勘察現場，結合圖紙，并和開發商仔細溝通，以免多算面積和面積計算不準確）；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用作公共事業的市政建設的建筑物。
隨著時代的變遷，現代房屋設計功能綜合多樣化，格局布置新穎、復雜，增大了房屋面積計算的難度。這時從業人員更要認真仔細，增強責任心，對工作持有嚴謹細致的態度。詳細查閱圖紙，平面圖、立面圖、詳圖結合著看，前后把圖紙看透。熟練掌握規范規定，弄清楚面積該算不該算，全算還是算一半，分攤還是不分攤。在進行分攤計算時嚴格按照計算規則進行分攤計算。應按照誰受益（占有、使用）誰分攤的原則，對各共有建筑面積，按照各自的功能和服務對象分別進行各級分攤，并執行按比例分攤的原則，由上而下依次進行，先分攤幢，然后分攤功能區，再分攤層，最后把共有建筑面積分攤至套或戶。
另外測量人員還要盡量減少預測和實測造成的面積差異。測繪人員和建設開發單位要及時溝通，做好變更測繪。嚴謹把握我們測繪成果的精準度，以減少房屋買售兩方之間矛盾和糾紛。
隨著房地產業的飛速發展，商品房面積的精準性關系到廣大人民群眾的根本利益，房產測繪的結果與開發商和購房者的利益密切相關，只有在正確測繪的前提下，才能達到銷售與購買雙方共同滿意的目的，房產測繪一旦出現偏差，很容易引起購房糾紛，影響房地產市場健康發展，因此對于房產面積進行準確的測繪，能夠最大限度地避免購房糾紛的發生，對維護社會穩定具有重要意義。
做為房產測繪從業人員我們必須愛崗敬業，誠實守信，辦事公道，刻苦學習，勤奮鉆研，掌握現代科學知識和技能。保證房產測算成果的精準度，為廣大群眾提供準確的房產面積。做好開發單位和購房老百姓間的媒介工作，有效地推動房產測繪行業的健康發展。
參考文獻:
1、陳清華.淺析房產測量中的邊長丈量精度[J].測繪通報，2001（8）。
［關鍵詞］建筑工程 消耗量定額 消耗定額分析
隨著我國加入世界貿易組織（WTO），我國經濟日益融入全球市場，行業壁壘逐漸下降。建筑市場將進一步對外開放，國外建筑業和投資項目越來越多地進入國內市場。2003年國家了《建筑工程工程量清單計價規范》（GB 50500―2003以下簡稱：“清單計價規范”），就是為了與國際慣例逐漸接軌，適應加入世界貿易組織（WTO）的需要，同時要求2003年7月1日執行“清單計價規范”。目前，很多國外企業以及國內企業，其招投標所采用的正是現行的國家“清單計價規范”，這是入世的要求。迫切需求與“清單計價規范”配套的消耗量定額。
現在簡單談一下建筑工程消耗量定額的概念、作用、特征、分類及與舊定額的差別。
一、概念
建筑工程消耗定額，是指在正常的施工條件下，為了完成質量合格的單位建筑工程產品，所必須消耗的人工、材料（或構配件）、機械臺班的數量標準。
二、作用
建筑工程消耗定額，在我國工程建設中具有十分重要的地位和作用，主要表現在以下幾個方面：
1．是總結先進生產方法的手段。
2．是確定工程造成的依據和評價設計方案經濟合理性的尺度。
3．是施工企業編制工程計劃，組織和管理施工的重要依據。
4．是施工企業和項目都實行經濟責任制的重要依據。
此外，建筑工程消耗量定額還有利于建筑市場公平競爭，有利于完善市場的信息系統，既是投資決策依據又是價格決策依據，具有節約社會勞動和提高生產效率的作用。
三、特征
1．科學性
建筑工程消耗量定額是應用科學的方法，在認真研究客觀規律的基礎上，通過長期觀察、測定、總結生產實踐和廣泛收集資料的基礎上制定的，具有科學性。
2．系統性
定額各項目之間都存在著有機的聯系，相互協調，相互補充。
3．時效性
消耗量定額反映了一定時期內的生產技術與管理水平。隨著生產力水平的不斷發展，工人的勞動生產率和技術裝備水平會不斷地提高，各種資源的消耗量也會有所下降。因此，必須及時地、不斷地修改與調整定額，以保持其與實際生產力水平相一致。
4．指導性
定額的指導性，是指地區定額具有一定的指導作用。地區定額體現了一定時期內該地區平均的生產力水平，是確定建筑產品地區平均價格的重要依據，具有適用性和指導性。
四、分類
1．按生產要素分
生產活動包括勞動者、勞動手段、勞動對象三個不可缺少的要素。勞動者是指生產活動中各專業工種的工人，勞動手段是指使用的生產工具和機械設備，勞動對象是指原材料、半成品和構配件。按照這三要素分類可分為勞動定額、機械臺班消耗定額、材料消耗定額。
2．按專業分類
按專業分類，可分為：建筑工程消耗量定額、裝飾裝修工程消耗量定額、安裝工程消耗量定額、市政工程消耗量定額、園林綠化工程消耗量定額。建筑工程消耗量定額是指建筑工程人工、材料及機械的消耗量標準；裝飾裝修工程消耗量定額是指建筑裝飾裝修工程人工、材料及機械的消耗量標準；安裝工程消耗量定額是指安裝工程人工、材料及機械的消耗量標準；市政工程消耗量定額是指市政工程人工、材料及機械的消耗量標準；園林綠化工程消耗量定額是指園林綠化工程人工、材料及機械的消耗量標準。
3．按編制單位及使用范圍分類
建筑工程消耗量定額按編制單位及使用范圍分類有：全國消耗量定額、地區消耗量定額及企業消耗量定額。全國消耗量定額是指國家主管部門編制，作為各地區編制消耗量定額依據的消耗量定額，如《全國統一建筑工程基礎定額》、《全國統一建筑裝飾裝修工程消耗量定額》；地區消耗量定額是指由地區建設行政主管部門根據合理的施工組織設計，按照正常施工條件下制定的，生產分項工程合格單位產品所需人工、材料、機械臺班的社會平均消耗定額，它是編制投標控制價或標底的依據，在施工企業沒有本企業定額的情況下也可以作為投標的參考依據；企業消耗量定額是指施工企業根據本企業的施工技術和管理水平，以及有關工程造價資料制定的，供本企業內部管理及投標使用的人工、材料和機械消耗量定額。
五、與舊定額的差別
1．建筑面積的計算不一樣，新的建筑裝飾裝修工程消耗量定額的建筑面積計算必須按建設部2005年4月15日第326號公告《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353―2005）規定執行。
2．機械挖運土方，舊定額為汽車運輸5公里起步，現消耗量定額改為不同的裝載機械配備不同的自卸汽車，以1公里起步每增加1公里進行調整。
3．垂直運輸工程原“98定額”是包含在各有關定額子目中，現消耗量定額則把其單列出作為非實體的措施項目，建筑物的垂直運輸費按建筑面積套定額計算。
4．腳手架工程分為建筑工程腳手架和裝飾裝修工程腳手架，但裝飾裝修工程腳手架必須是單獨裝飾裝修時才能采用，否則乃按建筑工程消耗量定額執行。
5．鋼筋混凝土工程變化較大，原“98定額”中鋼筋混凝土工程包括了模板、混凝土、和鋼筋，現在消耗量定額將其分為：（1）模板作為一個非實體性的措施項目工程分項單列，進行工程量計算。（2）鋼筋新舊定額的計算方式基本一致，但消耗量定額是套用定額直接計算，而不是鋼筋調整。（3）混凝土，將混凝土拌制和澆搗劃分出來，拌制的工程量既是澆搗的工程量加澆搗、運輸等各種損耗，在工程計價軟件中自動完成。
6．高層建筑增加費即建筑物超高增加費，該費用的計算方式變化較大，改變了“98定額”按建筑面積計算的方法。現消耗量定額計算其工程量則是按：建筑物±0.00以上，扣除垂直運輸、各項腳手架、定額中的水平運輸子目、各類構件的水平運輸機械以外的全部工程項目的人工費和機械費乘以降效率。
7．建筑物超高加壓水泵問題，原“98定額”是在高層建筑增加費中綜合考慮，現消耗量定額則將其單列出來，按建筑面積計算。
8．材料二次搬運費，原“98定額”是在費率中綜合考慮，現消耗量定額則將其單列出來，根據實際情況參照使用。
9．裝飾裝修消耗量定額中增加了成品保護分項工程，實際施工中未進行覆蓋保護裝飾面的，不得計算成品保護費。
10．國家《清單計價規范》將降水、排水、廠區、生活區道路、車間鐵路、停車坪、球場、地坪等列為市政工程的項目，室外鋪裝列為園林綠化定額，本建筑工程消耗量定額不再包含該部分內容。
消耗量定額的實施，是建立了一個適應市場經濟的工程造價的計價方法，創造了一個與國際慣例接軌的市場競爭環境，提高了建設各方主體參與國際化競爭的能力，有利于對外開放和交流，有利于在復雜激烈的競爭中站住腳和發展好。
參考文獻：
［1］馬楠、韓景瑋?建設工程造價管理［M］?清華大學出版社，2006
