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［關鍵詞］水務項目投資；水務產業；財務測算
1水務產業發展現狀及水務項目的特點
隨著我國經濟的快速發展，城市現代化建設取得了巨大的成效，而水務產業發展是我國城市建設發展的重點內容之一，但是我國的水務設施，尤其是供水設施的供需矛盾日益突出，在建設和維護方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務發展的主要障礙。首先，我國水務產業的發展表現出投資主體多元化的特點，近些年來，隨著外資和社會資金的注入，我國水務產業的傳統政府單一投資結構已經發生了改變。其次，運營主體多元化。針對水務產業的發展，原先為單一政府所屬事業單位進行經營管理，發展至今，其經營主體已經由事業單位逐漸向企業轉變，而且相應的競爭機制也已被引進。再者，經營模式也逐漸向多元化發展，與傳統的經營模式相比，市場化對我國水務產業的經營發展表現出了更大的影響。在水務產業市場化推進的過程中，整個產業的投融資結構已經發生了明顯的變化，在傳統水務產業的發展過程中，主要是以政府主導進行的公益性投資，但是，隨著社會資本的注入，其投資模式已逐漸轉變為以社會資本為主導的市場收益性投資。
2水務項目投資分析的內容及要點
投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對其目標項目進行全面分析，具體對技術、市場、社會、經濟等方面的內容進行科學評價，從而為投資者的投資活動提供主要判斷依據，具體而言，水務項目投資包括以下幾方面的內容.
2.1地區社會經濟狀況
在水務項目投資過程中，投資者需要對所在地區的宏觀經濟發展狀況進行進行分析，并對當地產業結構以及產業特色加以分析，然后對與水務項目開展的工業發展情況進行調查，通過多個方面內容的調查分析，促使投資者對地區社會宏觀經濟狀況有一個整體的了解。
2.2項目建設的必要性
投資活動的主要目的是獲得一定的經濟收益，所以，在水務項目投資過程中，需要根據自身的實際需要對項目建設的必要性進行衡量。具體而言，首先，投資者需要對目標地區的水資源供需情況、水資源結構以及當地的水質有一個全面的了解。其次，投資者還需要分析目標地區存在的供水矛盾以及產生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應深入了解當地民眾以及政府對水務項目建設所持有的態度。通過對這些因素的綜合了解，作為其判斷水務項目建設的必要性。
2.3項目建設規模與建設內容
項目建設規模決定了投資者所需投入資金的總量，而項目建設的內容決定了其投資的方向，所以在水務項目投資中，必須考慮到項目建設的規模以及建設內容。投資者應根據我國的相關規定以及投資可行性分析報告，對項目的建設規模及建設內容進行描述。通常情況下，在水務項目建設過程中，水源、水廠以及網管工程等部分的規模較大，所以，投資者必須對這些部分進行重點考慮和分析。
2.4供水設施與供水市場現狀
在水務項目投資過程中，調查項目所在的區域現有各個供水主體包括多個方面，如供水規模、供水量以及售水量、水源地水質量等，通過對供水設施的調查分析，可以對目標地區供水能力有一個全面的了解。而對當地供水市場的了解，可以根據當地供水市場發展情況對其投資活動進行適當的調整。
2.5水價分析及預測
在水務項目投資中，投資者必須對目標地區水價變化情況有一個全面的了解，以此來判斷其投資活動是否會獲得收益，通常情況下，如果目標地區水價變動較大，則會存在較大的投資風險，所以投資者應該對其投資活動進行慎重考慮。另外，投資人員還應對目標地區的水價變化趨勢有一定的了解，并做出科學的預測，如果地區水價發展變化趨勢能夠為投資者帶來一定的投資收益，則可以考慮進行投資活動，反之，如果地區水價發展變化趨勢不符合投資者的期望值，那么可以對其業務投資進行適當的控制。
2.6投資概算與投資數據校核
在水務投資過程中，對于投資者而言，其可以根據相關水務單位提供的業務數據以及相關投資數據，并根據自身的實際需求進行有針對性的校驗，具體校驗過程中，可以采用定額以及當地造價信息庫數據進行測算，并且采用經驗數據進行詳細對比，在校驗過程中，投資數據應盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗的準確性。
3水務項目財務測算的多角度、多方案對比分析
在水務項目投資過程中，如果財務測算制訂方案的結論的可行性較大，則需要對思考問題的角度進行適當的改變，也可以對一些邊界條件進行適當的改變，進行補充測算，進行多角度對比分析。第一，投資者需要根據工程投資和目標地區水價變化情況對資本金回報率進行測算。通常情況下，地方政府或者企業投資者針對水務項目進行招商引資時，水務項目的可行性研究和初步設計已經完成，針對水務項目的招商引資范圍已經進行了明確的界定，針對所要投資的水務項目所用資金數額以及整個工程項目規模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對其投資回報率進行測算，在測算過程中應以先前的水價以及水價歷史變化作為重要依據。第二，根據工程投資和資本金回報率反算銷售水價，如果測算結果顯示所進行的項目投資活動不可行，則需要對其原因進行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價比較低，對于投資者而言，在水務投資過程中，水價是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應該根據原先設定的基準收益率，反算銷售水價，并通過這種方式，清楚的預測到在何種情形下投資者才能取得投資回報，而且這一測算思路還可以為地方政府穩定水價提供有力的依據。
4水務項目投資由“不可行”轉變為“可行”的方法和策略
在水務投資過程中，對于大多數水務項目而言，在現有工程方案、建設規模、投資額以及水價等邊界條件不變的情況下，單靠水務項目本身盈利往往滿足不了投資者的回報要求。為此，將水務項目投資由“不可行”轉變為“可行”，可以通過以下幾方面進行。第一，我國很多地區的供水規劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據工程建設總體規模和建設方案，對投資方案進行進一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對水務投資項目，政府應該進一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設、配水管網工程建設等方面。另外，針對水務項目投資活動的進行，政府應該對企業投資者進行適當的資金補償，例如，地方政府可根據當地銷售水量以及當前水價，以現金或者土地的形式對投資者進行補償，進而有效推動水務投資項目的進行。
5結語
水務項目投資在地區經濟建設發展中發揮了重要的作用，在水務項目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標地區社會經濟狀況、項目建設的必要性、項目建設規模與建設內容、水價分析及預測等。在水務項目投資中，投資者還應多角度進行財務測算，并進行方案對比，以確保投資的準確合理性。
主要參考文獻
［1］華堅,魏森.中國上市水務公司新型投資模式的選擇［J］.水電能源科學,2013(2).
［2］林惠昇.水務項目投資分析報告撰寫精要［J］.經營管理者,2012(1).
［3］鞏福棟.淺談水務投資的財務分析［J］.現代物業：中旬刊,2011(6).
［4］公峰濤.水務行業投資風險及對策研究［J］.經濟師,2007(12).
［5］國家發展改革委,建設部.建設項目經濟評價方法與參數［S］.2006
［6］尤荻.TOT項目風險集成管理模式研究［J］.項目管理技術,2011(1).
[關鍵詞]水務項目投資；水務產業；財務測算
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069
[中圖分類號]F283 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-0-02
1 水務產業發展現狀及水務項目的特點
隨著我國經濟的快速發展，城市現代化建設取得了巨大的成效，而水務產業發展是我國城市建設發展的重點內容之一，但是我國的水務設施，尤其是供水設施的供需矛盾日益突出，在建設和維護方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務發展的主要障礙。首先，我國水務產業的發展表現出投資主體多元化的特點，近些年來，隨著外資和社會資金的注入，我國水務產業的傳統政府單一投資結構已經發生了改變。其次，運營主體多元化。針對水務產業的發展，原先為單一政府所屬事業單位進行經營管理，發展至今，其經營主體已經由事業單位逐漸向企業轉變，而且相應的競爭機制也已被引進。再者，經營模式也逐漸向多元化發展，與傳統的經營模式相比，市場化對我國水務產業的經營發展表現出了更大的影響。在水務產業市場化推進的過程中，整個產業的投融資結構已經發生了明顯的變化，在傳統水務產業的發展過程中，主要是以政府主導進行的公益性投資，但是，隨著社會資本的注入，其投資模式已逐漸轉變為以社會資本為主導的市場收益性投資。
2 水務項目投資分析的內容及要點
投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對其目標項目進行全面分析，具體對技術、市場、社會、經濟等方面的內容進行科學評價，從而為投資者的投資活動提供主要判斷依據，具體而言，水務項目投資包括以下幾方面的內容。
2.1 地區社會經濟狀況
在水務項目投資過程中，投資者需要對所在地區的宏觀經濟發展狀況進行進行分析，并對當地產業結構以及產業特色加以分析，然后對與水務項目開展的工業發展情況進行調查，通過多個方面內容的調查分析，促使投資者對地區社會宏觀經濟狀況有一個整體的了解。
2.2 項目建設的必要性
投資活動的主要目的是獲得一定的經濟收益，所以，在水務項目投資過程中，需要根據自身的實際需要對項目建設的必要性進行衡量。具體而言，首先，投資者需要對目標地區的水資源供需情況、水資源結構以及當地的水質有一個全面的了解。其次，投資者還需要分析目標地區存在的供水矛盾以及產生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應深入了解當地民眾以及政府對水務項目建設所持有的態度。通過對這些因素的綜合了解，作為其判斷水務項目建設的必要性。
2.3 目建設規模與建設內容
項目建設規模決定了投資者所需投入資金的總量，而項目建設的內容決定了其投資的方向，所以在水務項目投資中，必須考慮到項目建設的規模以及建設內容。投資者應根據我國的相關規定以及投資可行性分析報告，對項目的建設規模及建設內容進行描述。通常情況下，在水務項目建設過程中，水源、水廠以及網管工程等部分的規模較大，所以，投資者必須對這些部分進行重點考慮和分析。
2.4 供水設施與供水市場現狀
在水務項目投資過程中，調查項目所在的區域現有各個供水主體包括多個方面，如供水規模、供水量以及售水量、水源地水質量等，通過對供水設施的調查分析，可以對目標地區供水能力有一個全面的了解。而對當地供水市場的了解，可以根據當地供水市場發展情況對其投資活動進行適當的調整。
2.5 水價分析及預測
在水務項目投資中，投資者必須對目標地區水價變化情況有一個全面的了解，以此來判斷其投資活動是否會獲得收益，通常情況下，如果目標地區水價變動較大，則會存在較大的投資風險，所以投資者應該對其投資活動進行慎重考慮。另外，投資人員還應對目標地區的水價變化趨勢有一定的了解，并做出科學的預測，如果地區水價發展變化趨勢能夠為投資者帶來一定的投資收益，則可以考慮進行投資活動，反之，如果地區水價發展變化趨勢不符合投資者的期望值，那么可以對其業務投資進行適當的控制。
2.6 投資概算與投資數據校核
在水務投資過程中，對于投資者而言，其可以根據相關水務單位提供的業務數據以及相關投資數據，并根據自身的實際需求進行有針對性的校驗，具體校驗過程中，可以采用定額以及當地造價信息庫數據進行測算，并且采用經驗數據進行詳細對比，在校驗過程中，投資數據應盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗的準確性。
3 水務項目財務測算的多角度、多方案對比分析
在水務項目投資過程中，如果財務測算制訂方案的結論的可行性較大，則需要對思考問題的角度進行適當的改變，也可以對一些邊界條件進行適當的改變，進行補充測算，進行多角度對比分析。
第一，投資者需要根據工程投資和目標地區水價變化情況對資本金回報率進行測算。通常情況下，地方政府或者企業投資者針對水務項目進行招商引資時，水務項目的可行性研究和初步設計已經完成，針對水務項目的招商引資范圍已經進行了明確的界定，針對所要投資的水務項目所用資金數額以及整個工程項目規模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對其投資回報率進行測算，在測算過程中應以先前的水價以及水價歷史變化作為重要依據。第二，根據工程投資和資本金回報率反算銷售水價，如果測算結果顯示所進行的項目投資活動不可行，則需要對其原因進行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價比較低，對于投資者而言，在水務投資過程中，水價是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應該根據原先設定的基準收益率，反算銷售水價，并通過這種方式，清楚的預測到在何種情形下投資者才能取得投資回報，而且這一測算思路還可以為地方政府穩定水價提供有力的依據。
4 水務項目投資由“不可行”轉變為“可行”的方法和策略
在水務投資過程中，對于大多數水務項目而言，在現有工程方案、建設規模、投資額以及水價等邊界條件不變的情況下，單靠水務項目本身盈利往往滿足不了投資者的回報要求。為此，將水務項目投資由“不可行”轉變為“可行”，可以通過以下幾方面進行。第一，我國很多地區的供水規劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據工程建設總體規模和建設方案，對投資方案進行進一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對水務投資項目，政府應該進一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設、配水管網工程建設等方面。另外，針對水務項目投資活動的進行，政府應該對企業投資者進行適當的資金補償，例如，地方政府可根據當地銷售水量以及當前水價，以現金或者土地的形式對投資者進行補償，進而有效推動水務投資項目的進行。
5 結 語
水務項目投資在地區經濟建設發展中發揮了重要的作用，在水務項目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標地區社會經濟狀況、項目建設的必要性、項目建設規模與建設內容、水價分析及預測等。在水務項目投資中，投資者還應多角度進行財務測算，并進行方案對比，以確保投資的準確合理性。
主要參考文獻
[1]華堅，魏森.中國上市水務公司新型投資模式的選擇[J].水電能源科學，2013（2）.
[2]林惠N.水務項目投資分析報告撰寫精要[J].經營管理者，2012（1）.
[3]鞏福棟.淺談水務投資的財務分析[J].現代物業：中旬刊，2011（6）.
[4]公峰濤.水務行業投資風險及對策研究[J].經濟師，2007（12）.
[5]國家發展改革委，建設部.建設項目經濟評價方法與參數[S].2006
關鍵詞 投資風險 計量方法 階段性
一、引言
近20年來國際金融市場的發展使行業內的競爭加劇，現代金融理論、金融工程技術和計算機技術的發展為金融投資帶來了更多的可能性。目前關于投資風險的計量有很多指標，包括以投資收益率的方差、標準差為基礎的計量方法；以Hurst指數計量的風險指標代表的非線性計算方法；以收益率的下方風險為基礎的計量指標，包括Var、LPM等等。投資除了存在系統性的市場風險之外，主要面對的風險就是價格波動的風險，這種因為價格波動而帶來損失的可能性就是我們所說的投資風險。運用統計學的方法對投資風險進行計量通常運用的是均值方差，用于指導投資者關注風險，把握投資時機。
二、投資風險概述
投資風險管理經歷了60年代的資產負債模式到80年代的資本協議約束模式，到現代的全面風險管理模式，經過金融危機的洗禮，各國領導吸取經驗教訓，認識到金融危機中最大的教訓就是監管責任的不到位，美國監管部門對于金融投資機構的管理有欠缺，因此誕生了新的衍生工具，從管理思想到風險管理定價模型到市場風險與信用風險的相關關系等內容確定了投資風險的測算和管理方法。通過一系列的模型定出最終收益與風險的相關關系，給出相應的評級，為投資者提供投資參考。市場定價模型考慮的因素包含市場的所有因素，例如基礎資產、交易對手金融違約風險等，也為信用資產的歸類給出了相關性指導。構建了風險管理的識別和量化體系，實施新資本協議的目標來指導提高風險管理水平。建立有效的風險評估模型，控制操作風險，運用巴塞爾規定的基本指標法和標準法以及高級計量法，對相關數據進行測量。
三、投資風險統計學特征
（一）偏差的好壞
當收益率波動向下時，低于投資者預期，就是一種壞的偏差，反之投資收益率向上波動，可能高于投資者預期時就是一種好的偏差，通常情況，對于多頭投資者而言，投資風險就是壞的偏差。對于空頭投資者而言則情況相反。觀察收益率曲線的波動情況和總體走勢能夠幫助投資者對風險形成預期，以及判斷市場情緒。
（二）投資風險的期望特性
對于投資者來說，投資風險與投資期望是相對的，當實際獲得的投資收益高于投資者的原始期望值時，有利于投資者建立信心，與此同時，投資期望值越高，投資風險就越大，此時投資者將舍棄低盈利機會，增加融資，用于投資更高風險高收益的項目，其期望值也同時增加。因此，對于投資風險的分析一定是建立在投資期望的基礎上的。通常投資都有一定的周期，根據投資周期的階段性，能夠運用統計學方法對投資風險進行計量，運用均值―方差量化投資者實際收益情況，通過統計分布情況分析投資的好壞。在投資實踐中通常選擇無風險收益率作為期望收益率，并且將低于無風險收益率的投資視為發生投資風險，若是針對個人投資者的研究則需要依據個人投資者的投資期望來進行測算。
（三）投資風險的時間特性
設定不同的統計周期對投資風險進行測量，其風險程度會有所差異。時間單位屬于月、季、年以上的投資為長線投資，時間以日、周為單位為短線投資。投資風險的時間特性與不同時間段的投資收益相關聯，因此描述投資風險時應當以時間為基礎，敘述為月投資風險、季投資風險和年投資風險。
四、基于均值-方差模型的風險計量方法
均值―方差模型是統計學的基本計量方法，在馬科維茲之后的研究集中于期望收益率曲線向下趨勢的風險研究，并且建立了計量風險的通用公示：
定義：W為未來的財富值；
f（W）表示財富值的概率密度；
F（W）表示財富值的積累概率密度；
U表示財富的期望值；
得到的計算公示如下：
第一，方差
第二，半方差
第三，絕對離差
第四，財富值低于期望的概率
將以上公示進行合并得到如下公示：
將W固定于U上之后，得到專門用于計量Downside Risk的a-t兩參數模型，也就是現在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：
上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情況只討論a取值為0，1，2的情況；當a=0時，LPM0 表示低于期望的概率水平；當a=1時，LPM1表示低于期望的收益率與期望值之間的偏差；當a=0時，LPM2 表示低于期望的收益率與期望之差的平方的平均可能性。
五、期望-半方差風險計量模型
2000年之后學術界開始重新審視半方差的計量方法，并給出了一個新的計算方法，如表1所示：
表1 基于均值的半方差計算方法
Year Return R
1990 10%
1991 -5% -5% 25% 625%
1992 30%
1993 15% 15% 5% 25%
1994 20%
Σ=100% Σ=650%
μ=20% SV=650%/5=130%
半方差計量方法具有以下幾個特點：
首先，半方差的運用并不常見，投資者對這種方法不熟悉。
其次，投資經理在實踐中需要考慮投資成敗問題，如果運用半方差計量需要承擔較高的風險，一旦失敗會帶來相關法律問題。
再者，馬科維茲憑借資產選擇論開創了均值―方差的先河，并因此獲得了諾貝爾經濟學獎，因此對風險計量方法的革新造成了一定的阻礙。
最后，目前還沒有基于半方差方法的投資模型，無法充分發揮半方差方法的優越性。
在Downside Risk的理念指導下，20世紀90年代經濟學界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并運用到投資風險計算當中。經過一段時間的組合與實踐應用，將Var定義為在一定置信區間的損失最大可能性，其計算采用收益率的聯合正態分布，在此基礎上進行參數假設的設定。然而，Var存在較大的缺陷，主要表現在，只計算左尾尖的大小而非全部下行風險；只考慮了投資安全問題，沒有考慮上行趨勢帶來收益的可能性，因此只適用于評估資本充足性。
六、兩階段計量方法檢驗
檢驗投資風險計量（下轉第頁）（上接第頁）方法與現實情況是否相符，需要將模型測算的數據與實際情況進行對比。為此，本文選擇了上證指數5年來的損失計算數據，統計了以周為周期的統計期間收益率的變化情況，以收益率低于無風險收益率的數據作為投資風險點，然后計算其差值再加上1，以此類推計算了50個交易周的幾何平均值，得到了全年每周的損失可能性。（表2）
通過上述檢驗，SV值的每周可能損失相關系數為0.994，由此可以推斷其風險表達效果，基本一致；每周可能損失值的方差相關性只有0.463，方差基本不能表達每周可能的損失。加入資本因素的半方差方法與計算可能損失值的幾何均值方法，復雜程度相似，但是準確性有所差距。
七、結語
在測算投資風險的時候，應當把風險定義在收益率的均值偏差基礎上，更能反映現實情況，根據投資風險的特性，通過改進半方差計量方法，加入資本因素，運用現代計算機技術，使計算結果更客觀，計算方法更簡潔，通過本文的討論發現，幾何均值的標準是最準確的檢驗方法。我國的無風險利率處在近20年以來的低位，投資風險較大，在進行投資組合與風險管理中要利用上述風險評估模型，進行合理有效的評估，同時有關部門應當合理引導投資機構，增加對投資機構的指導，以及對投資者的風險提示，改進凈資本、風險資本準備計算公式，加強資本質量和風險計量的針對性；完善杠桿率指標，提高風險覆蓋的完備性；強化全面風險管理要求，提升風險管理水平，從而促進投資市場的健康可持續發展，順應我國經濟發展的大潮流。
（作者單位為中海石油財務有限責任公司）
參考文獻
[1] 潘立生，楊曉.非效率投資計量模型有效性檢驗――基于經濟周期階段性研究[J].合肥工業大學學報（社會科學版），2014（1）：9-17.
關鍵詞:案例教學法 房地產投資課程 教學方法 高等職業 教學改革
根據國家中長期教育改革和發展規劃綱要，教育要培養勇于探索的創新精神和善于解決問題的實踐能力的人才。傳統的教學方法已不適應人才培養的要求。為此，教學方法改革成為教育改革的重要組成部分。各種教學方法層出不窮，極大地促進了教學質量不斷提高的要求。本文將探討案例教學法在房地產投資分析課程中運用的可行性。
1.案例教學法概述
所謂案例教學法，是指教師在教學過程中，把教學內容編成案例形式，吸引學生積極參與、主動思考，通過師生共同探討，學生撰寫案例分析報告，教師歸納總結的過程，激發學生的創造性思維，從而提高學生發現問題、分析問題和解決問題能力的一種教學方法。
案例教學法是20世紀初，由美國哈佛大學創造的，并經過后人不斷總結和完善，形成的一種獨特的教學方法，在當今世界的教育和培訓中受到重視和廣泛的應用。我國于20世紀90年代開始引入案例教學，并已在醫學、法律和工商管理等專業得到普及。
案例教學法有一個基本的假設前提，即學生能夠通過對案例過程的研究與發現來進行學習，在必要的時候回憶出并應用這些知識與技能。因此，案例教學法非常適合于開發分析、綜合及評估能力等高技能，提高學生承擔具有不確定結果風險的能力。
案例教學的特點，1）鼓勵學生積極參與、主動思考，充分調動學生的學習積極性和創造性。學生通過課前對案例內容的充分準備、課堂討論的積極投入以及課后練習的認真完成，養成了自我學習的習慣，鍛煉了理解能力和判斷能力。
2）引導學生變注重知識學習為注重能力培養。案例教學，通過撰寫案例分析報告，要求學生去尋找解決問題的可行方法。使學生懂得，現實生活中，那些復雜、重大問題的解決方法，往往沒有“標準答案”，只有可行方案的優劣。從而使學生在學習過程中，提高了解決問題的實際能力。
3）更加重視雙向交流。在案例教學中，學生拿到案例后，先要進行消化，然后查閱各種他認為必要的理論知識．這無形中加深了對知識的理解，而且是主動進行的。捕捉這些理論知識后，他還要經過縝密地思考，提出解決問題的方案，同時，要求教師給予引導，促使教師加深思考，根據不同學生的不同理解補充新的教學內容。雙向的教學形式對教師也提出了更高的要求。
2.房地產投資分析課程應用案例教學法的可行性
房地產業作為國民經濟支柱產業，越來越得到高校的重視，房地產投資分析課程是高職院校房地產類和工程管理類等專業的核心課程之一，也是其他專業很好的拓展課程。
所謂房地產投資分析，就是房地產項目在投資活動之前，由房地產投資者或委托的專業人員，以房地產投資項目的經濟運行方面為重點，進行科學的預測分析和評價論證的過程。目的是研究房地產投資項目的財務可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學的依據。
房地產投資分析過程一般包括：1）房地產市場調研與預測；2）房地產投資項目建設方案的選擇；3）基礎數據的估算；4）資金籌措和融資方案的選擇；5）財務分析；6）不確定性分析和風險分析；7）決策分析。這就要求分析人員對分析項目要采用定性分析與定量分析相結合、統計分析與預測分析相結合、靜態分析與動態分析相結合的分析方法來進行。
房地產投資分析的特點就是分析、判斷、綜合決策的過程，房地產投資分析的成果，就是投資分析報告。實際的房地產投資分析報告編制，都是借助計算機軟件系統計算完成。因此，房地產投資分析課程雖然具有很強的理論性，但具有更強的綜合性和實踐性，其課程教學只有與具體實踐案例相結合，才能達到理想的教學目標。
在傳統的教學方法中，教師通過講授的方式，將認為重要的房地產投資分析知識傳授給學生。要知道，房地產開發、置業投資具有的復雜性，決定了房地產投資分析需要多學科的專門知識非常多。講授大量的知識，學生在短時間內難以消化吸收。相互獨立的學科知識，也使學生難以激發學習興趣，從而使房地產投資分析課程可能成為空洞的理論知識，進一步影響學生的分析能力、判斷能力和決策能力的培養與提高。
與傳統教學方式不同，在房地產投資分析課程中運用案例教學法，可大大激發學生的創造性思維、 提高學生學習的領悟力。通過真實案例的分析、判斷和撰寫過程，不僅提高了學生分析問題、解決問題能力，而且，在解決問題過程中，增強了學生對學科知識的理解和具體運用。
當前，房地產行業成為全社會關注的熱點，國家對房地產投資的調控，也使得房地產投資分析變得更加復雜。通過將社會熱點中真實案例引入的教學中去，不僅能激發學生強烈的學習興趣，培養學生獨立判斷房地產發展趨勢的基本能力，而且，在學習過程中，可將案例所涉及到的相關政策知識、規劃設計知識、工程技術知識、經濟管理知識、金融與投資知識、市場營銷知識、財政稅收知識、法律知識等各學科知識融會貫通，達到了舉一反三的效果。
房地產投資分析課程的章節內容，大部分是按能力應用的過程編排，可以形成相應的案例。因此，在課程教學中使用案例教學法是可行的。
3.案例教學法的具體應用
一般而言，案例教學法的應用策略是靈活的，只要遵循教學目標就行。實際教學過程，要搞好房地產投資分析課程的案例教學，則應注意幾個環節
1)案例準備
教師在選擇案例時，一定要精心準備，合理設計教案。房地產投資分析的案例非常多，能夠引起學生興趣的是貼近生活，新穎的案例。而房地產投資由于受時間和地域的限制。書本上的案例和外地的案例沒有多上分析的價值。因此，選擇所在地剛剛發生的典型案例，能夠首先吸引住學生的興趣。只要學生感興趣，就會主動尋找案例所要解決問題的途徑和方法。如房地產交易章節稅費的內容，如按傳統教學方法講解，房地產交易過程涉及的稅費有10多個，各種稅費的適用條件和計費標準各不相同，且學生沒有感性認識，講解起來非常枯燥，學生不愿意聽，達不到教學目的。設計為案例教學法后，可以讓學生上網搜索近期網上交易的案例，并模擬進行成交。學生就會興趣大增，主動搜索成交后實際應繳納的各種稅費。
2）案例問題的設計
案例給出的問題，應緊扣教學主要目標，結合學生的認知水平設計。問題太難，學生現有能力解決不了，就會產生厭惡情緒。但又不能太簡單，學生不需要討論和教師引導，就可以完成，同樣會降低學生興趣，從而失去對知識的渴望和最求。所以，提出的問題，應能給學生思考的空間，并利用書本的知識，經過努力探索，相互交流，并在老師的引導下得到解決。這樣，有助于訓練學生的輻射思維能力。同樣以交易稅費案例為例，如果不加區別的選擇案例，在交易過程中商鋪的案例就有可能會發生土地增值稅繳納項目。由于土地增值稅的計算非常復雜，讓對稅收還不太了解的同學通過一個案例來掌握，有些困難。所以，應選擇免繳增值稅的案例。案例也不能規定的太死。如納稅基數的確定，由學生根據市場狀況，判斷成交價格。這樣學生對當地房地產市場價格就會有更深刻的認識，增強對房地產市場的判斷能力。至于成交價格能否作為納稅基數，則由教師在討論中引導。
3）案例討論
案例討論是一種有效的的學習方式。案例教學法所給的案例大都沒有標準答案，而只有可行或優劣之分。通過討論，激發學生的想象力。但由于受教學課時限制和班級人數較多的影響，討論應分組開展。各組應選出負責人，負責組織本組的討論。由于不同組員對于同一個問題有著不同的意見和看法，通過小組協商、討論，就可以使原來多種相互矛盾的意見逐漸變得一致。小組成員在共享集體思維成果的基礎上達到對所學理論知識更深一層的理解。小組討論的成果，應形成案例報告。如在房地產開發投資一章的案例中，可選擇近期拍賣出讓的土地作為案例。政府會給出待出讓用地規劃的規劃指標和建設條件。實際工作中，潛在購地著都是要經過房地產投資分析來確定可以接受的最高土地出讓價。學生對這類案例可以充分想象，只有通過討論才能探討出未來的建設方案，并對容積率指標、建筑密度指標等有更深刻的認識。而配套配建公共租賃住房的要求，是教材中所沒有的，又是影響房地產投資分析的總要因素。
4）總結
案例教學中，總結是非常總要的。案例討論結束后， 每個小組派代表將自己的案例成果報告向全班匯報，這樣有利于各組之間的學習交流。匯報后，教師應對討論中出現的普遍問題和重點問題進行總結，并發表自己的意見，對有異議的問題，鼓勵學生課后深入思考，求得新知。對發表錯誤意見的同學，也應給予鼓勵，并加以引導。
4.結語
案例教學法是房地產投資分析課程教學的一種可行方法，但并不是說，它就沒有缺點，其他教學法就不合適。研究編制一個好的案例有時需要較長時間，并且需要教師具有較高的技能和經驗，使得案例教學法受到一定限制。教學方法的改革，是為了更好地培養社會需要的具有創新精神和能夠解決問題的實際實踐性能力的人才。教學方法應該與教師的特長相結合。圍繞教學大綱，只要能夠達到教學目的，教學效果好的方法，都應該鼓勵。教師應在教學實踐中努力探索，勇于改革，不斷創新和完善各種教學方法，取長補短，只有這樣，才能不斷提高教學質量，為祖國社會主義現代化建設事業培養更過優秀的建設人才。
參考文獻
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層次分析法；房地產投資；多方案；比較
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產行業呈現出強勢擴張的發展趨勢，在房地產成為我國國民經濟主要支柱產業的今天，房地產行業更是出現了發展過熱的現象。房地產投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導致了伴隨而來的高風險。因此，如何科學合理地進行投資方案的選擇，成為降低風險、提高房地產投資項目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結合的方法，它根據要達到的總目標，將復雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關系進行分層組合，構造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標的相對重要權值的確定或相對優劣次序的排定即為要解決的問題。
二、層次分析法在房地產投資項目多方案選擇中的應用
1.建立分析指標的原則有：準確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。
2.評選指標的確定：影響房地產投資決策因素的復雜多樣性決定了確定比選指標的重要性，結合房地產項目特點和實際情況，將評選指標定為以下五類：
（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發行股票、債券、銀行貸款等傳統融資方式，還是杠桿租賃、生產貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發商的實力和投資的償還能力。
（2）投資效果：房地產開發項目，像生產用樓、住宅公寓、教學樓、娛樂商業樓等，由于投資類型的不同，投資產生的效果也會有所差別。在各項靜動態的投資財務指標中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務凈現值以及會對投資收益產生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標。
（3）經濟政治環境：任何房地產投資項目都不可能避開所處的宏觀經濟政治環境的影響。對房地產投資影響較大的因素有：房地產開發的產業政策、國家及地方的金融政策、房地產產業周期及房地產項目所在地的經濟發展水平等。
（4）項目環境：房地產投資項目所在地周邊環境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區，項目才能達到最佳收益。房地產開發商重點考慮的因素是：商業繁榮程度、交通便利程度、基礎配套設施、城市土地規劃限制、土地使用權限等。
（5）投資規模：在房地產開發過程中投入資金的總額稱為房地產投資規模。通常情況下，項目的邊際投資現值等于其所獲得的邊際收益現值時的投資規模為最佳投資規模。
表1房地產開發項目比較指標體系表
3.確定各指標權重：根據上表確定的指標層次，通過專家打分確定各指標1-9標度。
4.構造判斷矩陣并進行一致性檢驗：確定各指標權重后可構造指標判斷矩陣，利用和積法計算指標Si的最大特征值max及其對應的特征向量wi，并根據公式= ，= 檢驗一致性。
5.進行層次單排序及目標總排序，確定最優方案。
三、結論
層次分析法是進行房地產開發項目的方案比選中是一個簡便實用的方法。基于層次分析法的房地產項目多方案比較體系可以有效地控制項目風險、提高決策科學性，從而推動我國房地產行業的高效化、正規化發展。
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[2]劉秋雁.房地產投資分析[M].大連：東北財經大學出版社,2003.
關鍵詞：房地產投資風險；指標體系；層次分析法
中圖分類號：F715文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502
1房地產投資風險的概述
1.1房地產投資風險
房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。
1.2房地產投資風險因素分析
影響房地產投資的風險因素很多,一般情況下，將房地產投資中存在的風險劃分為系統風險和非系統風險。對市場內所有投資項目產生影響,投資者無法避免或消除的風險稱為系統風險，也稱不可避免風險。主要包括：市場供求風險、利率風險、通貨膨脹風險、變現性風險、周期性風險、政治風險和政策性風險；而只對個別項目產生影響,可以由投資者設法避免或消除的風險統稱為非系統風險，也稱個別風險。主要包括：經營管理風險、財務風險和其它個別風險（自然風險、近鄰地區環境變化風險等都屬于個別風險）。
2房地產投資風險評價體系
2.1指標體系建立的原則
指標體系,是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成科學的、完整的總體。對房地產投資風險評價指標體系的設計原則主要有：科學性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統性、完備性和簡明性。
2.2評價指標體系的構建
在分析房地產投資風險影響因素的基礎上,根據指標體系構建的原則,構建房地產投資風險的評價指標層次體系,包括:目標層、準則層和指標層。結合眾多學者在房地產投資風險評價指標體系方面的研究,以房地產投資風險影響因素為主要依據,建立房地產投資風險層次模型,如圖1所示。
3房地產投資風險評價
3.1層次分析法概述
層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學家,匹茲堡大學的薩迪生教授于20世紀70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標復雜問題的定性與定量相結合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優化方法,根據問題的性質和需要達到的目標，能把復雜系統中的各種因素劃分為相互聯系的有序層次,形成多層次的分析結構,把多層次多指標的權重賦值簡化為各指標重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標進行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標重要性次序的組合權重值，以此作為評價和方案選擇的依據。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數學化，簡化了工作量計算，進行房地產投資風險綜合評價的關鍵就是要確定后通過其權數將不同質的多個指標合成一個能夠反映房地產投資風險綜合評價指標決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產投資風險可得到比較滿意的結果。對圖1層次結構的房地產投資風險評價指標體系,本文采用層次分析法進行反映各風險影響因素在房地產投資風險綜合評價中相對重要性的權數,然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據。評價過程可以用圖2簡單表示:
B =A*R
3.2層次結構模型的建立
利用層次分析法進行房地產投資系統風險分析時, 最重要的一步是進行投資風險辨識, 并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。
3. 3層次分析法計算步驟
層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產開發投資過程中的客觀系統風險為評價目標,將目標的要求逐級分解到具體指標,根據指標因素內涵大小和指標間相關程度,劃分為目標層,準則層和指標層三級；（2）評語集的建立：從各種風險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風險,較高風險,中等風險,較低風險,低風險}；（3）指標集的建立：需建立的有：主因素(即準則層)指標集及相應的權重集。子因素（即子準則層）指標集及相應的權重集；（4）確定權重集：評價指標的權重可以表征評價指標的相對重要性大小，權重的合理與否直接影響著綜合評價的結果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結果：項目投資風險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標上的綜合表現越佳，從而項目總的投資風險越高，反之亦然。
4實例研究
深圳某公司由于規模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應求。因此，公司決定擬開發一中高檔住宅小區作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進行房地產風險分析時, 邀請了有關專家數十名, 根據具體情況從投資風險角度確定其是否應該進行開發投資。經房地產投資專家確定，該項目的投資風險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現性風險、周期性風險、政治風險、自然風險、經營管理風險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產投資的風險進行層次分析。
(1)確定評語集。
評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風險， 較高風險， 一般風險， 較低風險， 低風險)= (100， 90， 70， 50， 30)。
(2)確定因素集。
主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統風險,非系統風險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。
(3)確定權重集。
由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。
(4)確定評判隸屬矩陣。
采用專家調查法，選取相關專家進行評價打分，并對所得數據進行統計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。
(6)評價結果。
規定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結果V的值介于30和100之間越接近100投資風險越高，越接近30投資風險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結果可以看出，該開發項目投資風險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應分數區間70～90，更接近于一般風險。因此,該投資項目風險屬于中等,可以選擇進行投資。
5結論
房地產作為一種投資工具，其風險性越來越多地得到普遍的關注。利用層次分析評價模型具有科學性、先進性及可操作性強等特點對投資風險進行了綜合評價，從而避免了現有房地產投資風險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應用中所得的評價結果與常規分析的結果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。
參考文獻
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摘 要 對煤炭企業大型設備投資用經濟學投資決策方法進行分析。
關鍵詞 可行性分析 投資決策方法 報酬率 回收期 內部報酬率
煤炭行業是粗放型經濟,行業的特點促使業內人士對煤炭企業大型設備的投資決策缺乏分析。煤炭企業經常發生大型設備的購置、租賃。在進行決策時應當進行可行性分析。
一、投資決策方法
下面介紹一下在暫不考慮風險情況下的三種常用投資決策方法。
1．平均報酬率法
平均報酬率法是一種會計方法，即計算一個投資項目每一特定時期內稅后平均利潤與每一特定時期內平均投資額的比，用公式表示為：
∑π／n
ARR＝ --------
∑I／n
ARR（average rate of return）是平均報酬率，π是各特定時期內的稅后利潤，而I是各特定時期內的投資，n是投資期，一般為年數。假如，平均報酬率ARR大于市場的利息率，這項投資就是可行的。若一筆資金同時有好幾個投資機會，則應選擇平均報酬率最高的項目。
2．內部報酬率法
內部報酬率IRR(internal rate of return)是針對外部的市場利息率而言的，它指能使預期毛利潤的折現值正好等于投入資金的報酬率。只有當內部報酬率大于市場利息率時，企業進行投資是合理的。這個差值越大，企業投資越有利。例如，企業考慮一項投資，原始的投資金額為C，這項投資能有n年的效益。每年的毛利潤是R，而n 年，這投資項目還有殘值J，則
n RJ
C＝∑ -------＋-------
t=1 (1+r)t (1+r)n
使等式成立的r就是內部報酬率IRR。內部報酬率法考慮了資金的時間價值，是比較科學的評價方法，問題在于R的預期值是否符合實際。
3．凈現值法
凈現值法是將預期的毛利潤按市場利息率折成現值，與投資的成本C作比較。
nRJ
V＝∑ ------- + -------
t=1 (1+i)t (1+i)n
若V>C，投資是值得進行的。和內部報酬率法相比，兩種方法所得的結論是一致的，r>i時，必定V>C，值得投資；而當r
二、倉礦公司1129工作面三種投產方式費用情況
2006年7月份，倉礦公司1129工作面正式投入生產。采用的是輕型放頂煤采煤工藝。這里暫以此為例對其進行投資可行性分析。
目前，我國回采工作面采用著炮采、普采和綜采三種回采工藝。
1129工作面，三種采煤工藝均有可行性。由于普采工藝數據難于掌握，本文只對炮采與兩種輕放采煤工藝進行對比研究。輕放采煤存在著兩種可行性：租賃350型采煤機和購置350型采煤機。
現把1129工作面的三種投資方案的月份各項費用支出列表如下：
1129工作面可采儲量42萬噸。
投資方案 炮采 租賃采煤機輕放 購置采煤機輕放
初期一次性投資（萬元） 563.33 563.33 723.33
月租或折舊（萬元） 2.09 1.62
租賃費用 單體 數量（顆） 1100 200 200
價款（萬元） 3.1 0.56 0.56
Π型鋼租賃費（萬元） 0.63
支架租賃費用（萬元） 1.2 1.2
材料費（萬元） 8 8 8
工資 工數（人） 220 128 128
工資總額（萬元） 51.43 29.92 29.92
電費及其它生產性支出（萬元） 58.4 58.4 58.4
月費用總額（萬元） 121.56 100.17 99.7
收入 效率（噸/工/天） 2 22 22
月產量（噸） 10560 67584 67584
月銷售收入（萬元） 179.52 1148.93 1148.93
可采期（月） 12 8 8
毛利潤（萬元） 57.96 1048.76 1049.23
三、三種投資方案應用不同投資分析方法進行比較分析
1129工作面用炮采工藝，可采期為12個月；投入綜機輕放則只有8個月可采期。本文在投資分析過程中，以月為期間單位。在下列分析中，以炮采方式采煤的投資方案設為“方案一”；租賃采煤機輕放的投資方案設為“方案二”；購置采煤機輕放的投資方案設為“方案三”。
1．采用平均報酬率法對三種投資方案進行評價
方案一：
57.96×(1-30%)×12/12
ARR1 = ---------------------- = 33.38%
121.56×12/12
方案二：
1048.75×(1-30%)×8/8
ARR2 = -------------------- = 732.81%
100.18×8/8
方案三：
1048.75×(1-30%)×8/8
ARR2 = -------------------- = 736.26%
99.71×8/8
據此方法分析的結果來看，方案一、方案二、方案三均有可行性，方案三優于方案一和方案二。
2．采用內部報酬率法對三種投資方案進行評價
方案一：
12 57.96
563.33 = ∑ ---------
t=1 (1+r1)t
r1=0.02
方案二：
8 1048.75
563.33 = ∑ ---------
t=1 (1+r2)t
r2=0.082
方案三：
8 1049.22+1.62
723.33 = ∑ ------------
t=1 (1+r2)t
r3=0.084
據此方法分析的結果來看，方案三較優于方案二、方案一。
3．采用凈現值法對三種投資方案進行評價
方案一：
1257.96
V1= ∑ ------------- = 55.32
t=1 (1+0.06%)t
方案二：
81048.75
V2= ∑ ------------- = 1026.13
t=1 (1+0.06%)t
方案三：
8 1049.22+1.62147.04
V3= ∑ ------------- + ------------ =1174.75
t=1 (1+0.06%)t (1+0.06%)5
據此方法分析的結果來看，方案三較優于方案二、方案一。
由上述分析可知，在1129工作面采用購置采煤機進行輕型放頂采煤工藝是較合理的。
四、投資決策方法在其它設備投資中應用時應注意的問題
［關鍵詞］房地產 投資基金 SWOT法
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
一、當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險：
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000―2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
二、房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會閑散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
1．房地產投資基金的優勢分析（S）
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性。房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性。它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大，交易成本高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小。它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此，它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
2．房地產投資基金的劣勢（W）
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3． 房地產投資基金的機會（O）
（1）投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目（比如城市基礎設施建設）、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
（2）市場分析。目前，我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
（3）需求分析。目前，我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
4． 房地產投資基金的風險分析（T）
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
三、發展房地產投資信托基金的政策建議
1.我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2.在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3.創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
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