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【關鍵詞】 房地產開發企業 內部控制 問題 對策
近年來我國的房地產企業保持了良好的發展勢頭，但在快速發展過程中也暴露了種種問題，尤其是內部控制方面的問題更是迫在眉睫。本文通過對房地產開發企業主要風險進行了分析，針對我國目前房地產開發企業內部控制的現狀和出現的問題，提出加強房地產開發企業內部控制的對策，為房地產行業在完善內部控制以及防范市場風險提供思路。
1. 房地產開發企業主要風險分析
我國房地產開發企業承擔的風險有自然風險、社會風險、經濟和市場風險、技術風險、企業內部風險、法律風險等。由于我國的政治經濟環境穩定，社會安定團結，故對房地產經營管理影響最大的國家政治變動對我國的房地產開發企業而言影響有限，社會風險也不會對其產生深遠的影響。而由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險；由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的風險；由科學技術的進步引起的風險；由房地產經營管理企業內部管理水平等問題，形成經營管理風險等風險因素影響我國房地產開發企業。
2. 房地產開發企業內部控制存在的問題
2.1資金成本控制的風險意識淡漠
商品房價格漲速過快，空置率不容樂觀。在商品房價格上漲的同時，其空置面積也不斷增加截止到2009年10月末，全國商品房空置面積達 1.33億平方米。截至 2010年6月末，全國商品房待售面積共計19182萬平方米，即接近2億平方米的商品房建筑完畢之后無法投入銷售使用。可見，房價的激增和商品房空置率的增長共同加重了房地產行業的資金負擔，直接促成了房地產開發企業的資金風險。
2.2內部控制體系和監督機制不健全
目前，多數房地產開發企業的內部控制制度不夠全面，在控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。例如沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業各個業務領域和各個操作環節，使企業會計工作秩序混亂、核算不實而造成會計信息失真現象極為嚴重。
由于很多企業的內審部門并未單獨分立出來，嚴重缺乏應有的獨立性特征。并且在審計的過程中，重點是在會計賬目核對，帳帳是否相符層面，較少涉及審計企業的內部風險控制制度是否規范，是否需要完善以及各部門是否能夠依照職能高效率完成任務，內審的監督機制作用并未發揮出來。
2.3監督職能弱化，內部審計形同虛設
目前有很多房地產開發企業監督評審主要依靠內審部門來實現，而有些企業的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。另外，在內審的職能上，很多企業的內部審計工作僅僅是審核會計帳目，而在內部稽查、評價內部控制制度是否完善和企業內各組織機構執行指定職能的效率等方面，卻未能充分發揮應有的作用。在崗位設置上為節省人工費用，實行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構成內部牽制；在貨幣資金管理、實物監控、投資和資產處置等方面，沒有制定成文的內控制度。
3. 加強房地產開發企業內部控制的對策
3.1完善內部控制制度
強化和完善內部會計控制機制。需要完善財務會計系統，并將其與監督系統區分開來。即，將財務會計系統中的所有真實發生并記錄的經濟業務，要在則一務會計報告中做出適當的分類，另外，重大的經濟業務要進行必要的詳細描述；衡量經濟業務的價值，在財務會計報告中準確記錄其貨幣價值；準確確定經濟業務發生的期間，不影響財務報告的基礎上，將其記錄在適當的會計期間；在財務會計報告中適當地表達經濟業務，并按要求披露相關事項等職能，與監督系統中的審計、稽核等職能區分開來，建立完善的內部監督部門，并賦予其應有的職權。
3.2完善業內部控制操作過程
改善房地產開發企業的治理結構。房地產企業要優化管理、正確實施內部會計控制，更要健全公司的治理結構，這是是內部控制系統構建的基礎。建立和完善內部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設立專門的內部審計、稽核等監督部門，并確定其獨立性，行使相應的監督權。要以制度約束人，強化責任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。
3.3建立內部財務風險控制的信息系統
信息系統收集、生成、傳遞的信息在內容、時效性、準確性、可靠性、可用性等方面保證信息的質量。信息溝通在房地產開發企業風險控制的作用機制如圖1所示：
在風險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業所需要的各種相關財務指標，計算出采購預算；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業過程的操作風險；信息系統能夠定期生成集中開發企業執行情況的報告，向管理層和董事會報告，風險管理部門也能通過信息系統查詢財務風險控制情況，及時了解開發企業的進度，提出相應的意見。
參考文獻：
[1] 昊國春.淺述內部控制制度[J].技術經濟與管理研究.2003（l）.
關鍵詞：財務風險 房地產 控制方法 生成機制
前言
我國房地產在20世紀80年代興起，經過了將近30年的發展歷程，其自身的整體實力逐步加強，更為重要的是為我國國民經濟的發展做出了重要的貢獻。現今情況下的中國房地產企業也面臨著一系列的問題，有些房地產企業負債率很高，這樣一來對房地產企業來說承擔著重要的財務風險。這個問題成為了房地產企業不能不解決的重要問題。他直接制約著一些房地產企業的發展。
一.房地產企業財務風險的基本內容
房地產企業的財務風險是指該企業在財務管理中所面臨的風險。其形成的原因是指房地產企業在財務管理策略中不穩定性的因素產生的[2]。房地產企業財務活動的主要內容是對財務風險進行控制。房地產企業在發展過程中會進行資金籌措的等融資活動，這是房地產企業發展的起點，但是這個過程中由于對財務的管理不當，會使房地產企業帶來極大的財務風險，產生房地產的融資風險。融資風險的產生是有眾多原因的，其中包括國家經濟環境的變化、國際金融市場的變化、資本市場供求的 變化等等原因，這就加劇了融資風險的不可測性。當然如果進行管理項目的投資不當時，也會出現投資風險，這也是財務風險的一部分。同時在房地產企業日常的經驗活動中，如果沒有進行很好的處理，也會出現日常性財務風險，這個是由日常財務管理引起的。當然還有流動性財務風險等等各種各樣的財務風險存在。
二、房地產企業財務風險生成的機理
（一）越來越惡劣的房地產融資環境
從2009年開始到現今，受國家政策的影響，各大、中、小型銀行開始對房地產企業進行貸款限制，這樣導致房地產企業從銀行獲得金融支持的力度越來越小，房地產企業也不斷的面臨著發展的困難[3]。有可靠數字統計，在2011年的時候，全國房地產企業一共貸款了7000多億元，同比僅僅只增長大約為7%。比較前五年的增長率大為下跌了20%。但是當年房地產投資增加依然保持著高速增長的狀態，同比增加有大約30%，投資額已經達到了房地產企業向銀行貸款的3倍以上。這是一個很可怕的數字，房地產投資不斷上升，但是房地產企業向銀行的貸款確大幅度減少，可以通過這些數據想到，房地產企業面臨了多大的資金困難。從2011年開始，銀監會開始不斷的出臺一些政策要求嚴抓房地產企業的貸款風險，嚴格限制房地產企業從違法途徑吸收資金，貸款的防范政策不斷加強等等，這些都致使房地產企業的融資環境不斷惡劣[4]。從國家政策來看，房地產企業主要從國家貸款的方式，已經不復存在了，房地產企業只有不斷的擴展自己的融資渠道，才能改變融資困境。
（二）房地產企業道德風險的加大
對房地產企業道德風險的理解，主要是講在房地產企業的經濟活動中，當事人可能由于手中有權力和資源，所以按照自己的意愿從事一些能對自己產生好處，但是不利于別人或者團體的行為。房地產企業中存在著委托，這是產生道德風險的一個源頭，如果房地產企業不能發現其中的問題，那么就會錯誤的進行策略規劃，進行錯誤的投資，這樣一來就會產生財務風險。因此房地產企業有必要加強道德風險的控制。
（三）籌措資金的風險性加大
房地產企業在面臨發展時，會大力的利用各種途徑籌集資金，進行大膽的借貸。房地產企業一般會利用財務杠桿進行資金流通規劃，但是如果這個杠桿利用不當，資本結構調節不合理，那么房地產企業極有可能出現資金流動不暢，甚至不能籌備借貸資金的利息，這樣籌資風險就出現了。這個風險是房地產企業面臨的主要風險。房地產企業可以通過財務杠桿來增加負債，調整資本結構。這樣會增加普通股盈余變異性越大，在面臨普通股盈余變異性越大的情況下，財務風險就越來越大。
三、房地產企業財務風險控制的方法
（一）房地產企業該提高財務風險的控制意識
房地產企業在幾十年的發展過程中，開始趨向成熟，而且房地產企業對我國經濟建設產生了重要的作用，也是地方城市發展的主要經濟動力。面對這樣的形勢，一些房地產企業認為在未來很長的一段時期內，房地產企業不會出現大的波動，更不可能出現崩盤的情況。而且房地產企業的融資也是主要從銀行和民間進行融資，這樣一來，致使房地產企業更沒有財務風險意思。但是在中國國情下，房地產不能過快的發展，這樣對中國經濟也不利，中國政府不會置之不理，因此房地產企業老板，應該看到這一點，加強財務風險的控制意識。
（二）平衡引導資金
在房地產企業的財務風險中，資金鏈接風險是重要的內容。大多數房地產企業發生財務危機可能都是因為資金鏈接上出了問題，因為房地產企業是資金密集型企業，缺乏資金的支持，房地產企業就沒有了基礎和發展的動力[5]。但是非理智的快速擴張在一些房地產企業中還是大量存在的，可是如果一旦失去控制，資金鏈接供應不上來，那么就會帶來致命性的打擊，使房地產企業短期內崩潰。因此房地產企業應該更加注意資金風險鏈接的控制力度。
四、結語
中國還處在改革的時期，發展房地產行業依舊是大勢所趨，但是要讓房地產行業健康的發展，就要正確的引導房地產企業進行財務風險的控制。只要這樣房地產企業才會正常的成長起來。
參考文獻：
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[3] 高昂.我國房地產業上市公司財務預警模型適用性研究及其實證分析[D]. 華東師范大學.2010
岳陽市民間融資發展的基本情況
總體來看，2009年以來，岳陽市民間融資中介機構數量和民間融資規模發展速度較快。從數量上看，據政府金融主管部門和工商部門提供的數據統計，到2013年3月末，岳陽市工商注冊、帶有或投資或擔保或融資或咨詢字樣的公司有630家，其中，資本在500萬元以上的267家。從規模上看，據政府金融主管部門測算，3月末，岳陽市民間借貸規模約在200億元以上，至少為同期銀行貸款618億元的32.4%。人民銀行對30家民間融資樣本監測企業數據顯示，一季度30家企業共借入資金5640萬元，其中，民間融資2228萬元，占借入資金39.50%，二者數據比較接近。
從趨勢看，短期轄內民間借貸增速趨緩，一季度監測企業民間融資總額增速較去年四季度回落13.44個百分點。但從中長期看，由于資金供需失衡短期難以改觀，預計民間融資仍將保持較高增速。在問及今年一季度企業資金總體狀況時，30家樣本監測企業有15家反映“一般化”，11家反映“偏緊”，4家反映“較寬松”，這表明大部分企業資金依然偏緊。在問及對二季度資金預期時，30家企業中，仍然有10家預測趨緊，只有5家預計較寬松，顯示企業對下季度資金狀況依然不太樂觀。
當前民間融資市場的主要特點
與以往相比，今年一季度，岳陽市民間借貸呈現如下新特點：
民間借貸行為謹慎，風險防范意識有所增強。調查顯示，受中小企業主“跑路”、民間借貸糾紛的影響，民間借貸參與活躍程度有所下降，社會資金流向銀行趨勢明顯。市級9份銀行家問卷結果顯示，目前居民儲蓄意愿增強。2013年3月末，岳陽市銀行業各項存款增加104億元，其中，居民儲蓄存款增加109億元，增速為14.65%，同比提高1.2個百分點；受經濟景氣的影響，對公存款有所降低。居民存款大幅上升的背后，卻是民間籌資出現多年來從未有過的困難。30戶樣本監測企業中，50%企業主表示在進行民間融資時采用了正式合同，40%企業主表示采用了第三方擔保方式，口頭承諾或簡易借條即可成交的情況逐漸減少，部分樣本企業融資金額較大時甚至被要求提供固定資產作抵押。
融資期限進一步向短期集中。調查顯示，80%的參與者認為，長期借出款項風險較大，更趨向于短期放款，借款主要是補充流動資金，期限基本上在一年以內，平均期限為125天，較去年四季度的平均期限縮短15天。一季度民間融資月均利率15.023‰。但受“過橋資金”等急需短期資金利潤較高、期限較短的影響，10天以內民間借貸利率最高。調查顯示，岳陽市有息民間借貸最高利率為10天以內，最低為日利率1%，最高為日利率5%，一般維持在2%～3%水平，高出監測月均利率40倍以上，最高的達100倍。
民間借貸資金乘數效應明顯。較之于以前的民間借貸一對一、面對面的直接融資行為，目前大部分民間借貸更像一種多層次間接融資行為。調查表明，大額的民間借貸資金大部分通過中介“中轉”和利率疊加，有的甚至通過中介人轉手二三個來回，融資中介的“影子銀行”特征明顯。
當前民間融資市場的主要風險
銀行可能成為民間借貸風險的轉移地。30戶樣本監測企業問卷調查表明，今年一季度，民間融資的放款資金中有33%來自銀行貸款，比上季增加了9個百分點，民間借貸與銀行貸款的關聯度進一步上升。與岳陽9家市級銀行業金融機構負責人的座談中，有6家表示對民間借貸或可能引發的不良貸款驟增表示擔憂。政府金融主管部門、金融監管部門對民間借貸引起轄區內不良貸款額、不良貸款率“雙升”壓力增大。事實也證明了這一點。據汨羅市政府金融管理部門提供的消息，因資金鏈斷裂，該市某企業主投案自首，涉案資金達10億元以上，涉及到三家銀行近6000萬元貸款，其中，拖欠一家銀行5300多萬元，占該行貸款余額25%。
房地產行業成為民間融資的新聚點。目前，全國房地產行業受宏觀調控政策的影響，銀行業機構審慎對待房地產行業貸款，逐步壓縮或退出房地產信貸領域。年初，國務院頒布了房地產調控“新國五條”，進一步調控房地產價格，房地產行業資金供應將進一步緊張。截至3月末，轄內房地產貸款余額為74.7億元，增速為4.2%。據岳陽市房地產信息網提供的數據：2013年一季度，全市房地產開發投資同比增長5.7%；而銷售商品房套數、面積、金額，同比分別下降8.5%、9.9%、7.5%。相比之下，房地產企業資金短缺壓力增加。在銀行融資無法解決的情況下，房地產企業特別是規模較小的房地產企業便加速了民間融資進程，部分企業尤其是靠民間融資成長起來的中小企業資金鏈持續緊繃。30戶樣本企業監測數據表明，一季度民間借貸資金有30%左右用于房地產項目投資，比上季增加了8個百分點。
民間借貸中介機構或成為高危區。由于借貸中介市場不成熟，加之受高額利差的影響，部分中介機構誤導性宣傳，使投資者誤認為這些機構就是一種新型“銀行機構”，錯位經營、賬外經營、超業務范圍開展一些非法金融活動，有的非法吸收存款或變相集資，發放信用借款，甚至發放高利貸。由于借貸中介的資金是面向社會募集的，大多涉及到二至三個層級，風險集中度高，容易形成整體性聯帶事故。一旦資金無法歸還或挪作他用，出現“一筆資金收不回——中介資金斷裂——關聯企業或個人資金斷裂”的惡性循環，很有可能引發。據岳陽市金融管理部門提供的數據，2012年12月，岳陽轄內就發生一起投資公司股東涉嫌詐騙2000多萬元的社會事件。
餐飲娛樂行業或成為民間融資斷裂的引爆點。近年來，轄內餐飲娛樂行業發展迅速。由于餐飲娛樂企業規模不大，可抵押物不足、經營風險大等行業特征，很難在銀行獲得信貸支持。特別是規模較小的中檔餐飲娛樂企業主要通過民間借貸融資。據對岳陽城區5家小型餐館的走訪，其資金來源中有30%來源于民間借貸。特別是受厲行節約、反對浪費政策的影響，高端政務、商務接待明顯減少，消費者消費漸趨理性，一些餐飲企業幾乎陷入停滯。岳陽市統計局數據顯示，1～3月份，全市限額以上單位餐飲收入同比增長7.7%，比去年同期下降7.2%，低于全市社會消費品零售總額增速3.6個百分點。餐飲娛樂行業經營狀況低迷，加之成本高企，很有可能出現資金斷裂而無法按期歸還民間借貸。
民間融資偏離實體經濟空心化。從近期岳陽轄內出現的幾起民間借貸事件來看，沒有特定的行業特征。直接原因不是借款人的生產經營問題，而是由于參與賭博和地下“”、借高利貸投資或者自身參與高利貸等高風險項目，出現資金鏈斷裂而引發。據汨羅市金融管理部門提供的數據，某投資管理有限公司股東向社會以每月2～6分的利息借款2095.5萬元，有近1600萬元用于參與地下“”、賭博及個人消費。由于部分民間借貸偏離實體經濟甚至空心化，給民間借貸正常發展帶來了諸多不確定性，或有可能引發民間借貸市場的“寒冬”，造成民間融資“停擺”，最終傳導到實體經濟，造成嚴重影響。
民間借貸糾紛呈上升趨勢。當地多家民間融資中介機構預測：民間借貸市場違約風險將繼續保持較高水平。問卷表明，由于民間借貸增速回落，特別是放貸方對資金損失預期的上升，導致其在資金不能按期回收時，展期意愿下降，往往訴諸法院予以解決。在座談中也予以了印證。2011年初至2013年一季度，轄內民間借貸涉訴案件每年增幅在25%以上，涉訴金額從幾萬元、幾十萬元上升到幾百萬元。以汨羅市長樂法庭為例，2012年民間借貸受案數比2010年增加了60%。
政策建議
民間融資的存在有其一定的歷史性、合理性和必然性，但同時由于借貸雙方信息不對稱、利率高企、運行不規范、監管真空、中小企業融資難等多重因素影響，對經濟金融發展和社會穩定產生了較為嚴重的影響。調查認為，各級政府加強對民間融資的引導，是促進民間融資有序持續發展的一劑良藥。
岳陽轄內湘陰縣已經開始的探索和實踐也說明了這一點。湘陰縣政府出臺了《湘陰縣民間融資中介機構管理暫行辦法》，建立了分管副縣長為召集人，以金融辦、人民銀行、銀監部門、金融機構、司法各部門單位、工商、統計、財稅、宣傳、物價等為成員單位的聯席會議制度，組建民間融資登記服務中心，讓縣級規模以上工業企業、各金融機構、民間融資中介機構同在“誠信協會”平臺上對接，賦予縣金融辦對轄內民間融資中介機構行使包括公司備案登記、機構管理、日常監管和業務管理職能，賦予當地人民銀行行使統計檢查職能和會同工商部門年審職能，當地人民銀行實行月度統計與監測后，通過窗口指導引導民間融資的流向、流量和利率，借助行政合力促進民間融資行為的規范發展。從目前實踐進展來看，當地政府及其相關部門基本摸清了民間融資中介機構的數量、規模、流向和利率，規范了融資中介機構業務報表報送，加強了人員和業務管理，切實提高了政府對民間融資的風險管控能力。
針對目前民間融資中存在的風險狀況，當務之急，建議各政府從以下方面加強對民間融資的引導：
建立適應民間融資發展的“社區金融”模式，讓民間融資從“地下”走到“地上”。一是通過必要的整合過程，成立“區域性投資公司”，或者區域性投資基金，如產業投資基金、行業投資基金和風險投資基金，讓民間金融浮出水面，以合法的身份更好地支持區域性經濟發展。二是成立“理財服務所”。對集中在一定區域內但財務管理松散的行業或中小企業實行會計，由地方財政部門派出會計人員實行統一做賬，解決財務不透明、稅收流失等問題。三是成立“信用服務所”。行業協會從會員單位按資產一定比例募集擔保基金，存入開戶銀行，依法或經過合法約定，對會員提供企業信用征信、評估評級、信用管理、信用培訓等各項服務，最后形成企業信用報告，切實解決銀行貸款擔保難問題。
制定適合民間融資市場的監管機制，規范民間金融市場。一是針對目前民間融資現狀及特征，出臺相應的法律，明確民間融資監管部門，引導其回到正常的法律規范軌道上來，如明確其借貸最高額、利率等。二是要加強對民間融資風險的監測，盡快建立民間融資信息采集機制，定期收集有關數據，重點監測民間資金規模、來源、區域分布、市場利率、流動性狀況、信用程度、風險狀況等，分析民間融資對宏觀經濟和微觀經濟可能產生的影響，并據此實施調節，同時建立對民間融資的風險防范機制，包括建立大額民間融資保險制度和擔保制度等，防范民間融資風險對社會穩定和整個金融體系安全帶來的沖擊。三是依照法律處置民間融資風險，針對出了問題找政府“兜底”的行政主導特點，要遵循“誰家的孩子誰家抱”的原則，由法院依照相關法律處置債權債務糾紛，政府并無承擔民間融資損失補償的義務。四是逐步將民間融資主體納入人民銀行征信系統，結合現有的中小企業信用信息采集方式，采取政府主導，人民銀行、工商、民間借貸中介機構、信用擔保公司等部門單位聯動，為民間融資主體建立包括登記注冊、財務、購銷等信息在內的信用檔案，為民間借貸雙方提供征信記錄查詢服務，降低信用風險。
引導民間資本投資的合理流向，防止民間融資背離國家的宏觀調控政策和產業發展方向。要拓寬民間資本的投資渠道。要鼓勵和引導民間資本以股本參股、債權分紅、租賃承包、兼并收購等多形式投向高新技術、醫療衛生、教育文化、公共事業、農業產業化建設等項目，放寬對民間投資的產業準入條件，增加民間投資的項目選擇范圍。要積極開展產品創新，開發民間融資的替代產品，如推出個人委托貸款業務等。銀行可根據委托人確定的對象、用途、期限、利率等代為發放、監督使用協助收回貸款。通過個人委托貸款業務，資金出借者不但風險更小，同時也可作為個人理財的渠道之一，銀行為委托人提供更多的投資理財機會，最終使民間融資由地下操作變為規范的市場融資行為。
關鍵詞：“營改增”；房地產企業；納稅籌劃策略
一、“營改增”稅制改革簡介
稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業稅又構成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉稅。2011年，國家稅務總局與財政部經國務院批準，聯合下發了關于我國營業稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業以及現代服務業為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業、郵電通信業、以及部分現代服務業的增值稅改革，2016年，我國房地產業、建筑業、金融業和生活服務業也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。
二、“營改增”稅制改革前我國房地產企業納稅情況分析
營業稅改增值稅之前，我國房地產企業涉及的稅種包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅、房產稅、印花稅、企業所得稅等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成了稅制改革前房地產企業的主要稅種。“營改增”稅制改革實施前，房地產企業商品房銷售時按照售價的5%繳納銷售不動產的營業稅；房地產開發企業土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目包括因取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據增值額占扣除項目的比例確定增值率，并以此計算應繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產開發企業土地增值稅的關鍵。企業所得稅是房地產開發企業主要稅負之一。除小微型房地產企業適用20%的企業所得稅外，房地產企業所得稅稅率一般為25%。房地產企業所得稅的稅負輕重取決于開發利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負上具有一定的趨同性。
三、“營改增”稅制改革對我國房地產企業納稅情況的影響
1.對營業稅及增值稅的影響。
我國對房地產行業實施“營改增”稅制改革后，房地產行業將邁入繳納增值稅時期。目前，對房地產開發企業增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產業的增值稅稅率預計為11%，并可按照增值稅相關條例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業稅時期工程材料成本中負擔增值稅后又重復征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據相關數據統計，一線城市的房地產開發項目成本一半左右是由地價款構成的，且很難取得可抵扣的增值稅進項稅專用發票；二是其他房地產開發成本如拆遷補償費、市政大配套費及其他行政事業性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用發票，使得增值稅稅負過重。
2.對土地增值稅的影響。
“營改增”稅制改革對房地產開發企業土地增值稅的主要影響體現在已繳納的增值稅上。由于繳納營業稅時期銷售不動產的營業稅為5%，且為價內稅，對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預計變為11%，且增值稅為價外稅，在計算增值額時，已繳納的增值稅不可作為抵扣項目，則會很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復征稅的稅種值得探討。
3.對企業所得稅的影響。
在房地產企業實施“營改增”后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業所得稅前扣除，使企業實際稅負變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產企業的稅后所得影響較大。
四、“營改增”稅制改革背景下房地產企業納稅籌劃策略分析
1.積極反映，爭取稅收政策支持。
由于房地產開發企業相關成本中相當大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發票，導致成本中已負擔且本不應該影響損益的進項稅不能抵扣，增大了企業稅負，因此，對于房地產行業“營改增”具體事項的相關稅務建議、訴求應盡快通過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產企業中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收費，一般只能取得相關政府部門的行政專用收據或其他收據，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規定一個合理的進項稅抵扣率，即政府可以允許房地產企業憑財政部門開具的土地出讓金專用收據等作為抵扣憑證，類似企業購進農產品可以抵扣13%的進項稅額，如果這部分進項稅無法抵扣，企業稅收負擔將會大幅上升；還應考慮房地產業的上下游稅率，最好規定一致或相近，以減輕企業納稅負擔，實現稅制改革的初衷即結構性減稅的目標。此外，由于房地產企業開發周期長的特性，增值稅進項稅的認證期是否在現行政策的基礎上適當延長。
2.政策籌劃，爭取財政資金支持。
由于“營改增”政策實施后將對我國房地產開發企業帶來較大的影響，由于房地產企業的行業狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當一部分企業帶來較沉重的稅收負擔。為了實現改革的平穩過渡，據統計，相當一部分省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產企業，應積極利用相關資金扶持政策，并根據自身情況進行政策籌劃，以享受相關的政策資金支持，減輕企業的稅收壓力。
3.找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險一是：如不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是：如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此類事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。
4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各行業納稅義務發生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業要求的有效籌劃方案，有效降低企業稅負。
五、結語
“營改增”后，房地產企業在合理利用政策的同時，在實際操作中應根據具體業務綜合考慮各種因素的影響，找準切入點合理制定稅務籌劃策略。
參考文獻：
[1]張怡然.我國房地產企業納稅問題分析.東北財經大學學報[J].2015.01.
1.開發階段的問題
第一，房地產項目的核算對象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產行業同其他制造業有著很大的不同，產品形態并非是一成不變，同一個項目的產品在成本構成方面多種多樣，這就導致成本歸屬以及分攤的方法也缺乏固定的標準。由于土地開發成本以及配套設施方面的建設成本屬于間接費用，需要根據成本會計方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計，從而無法盡快獲取成本核算依據，導致成本核算同實際的施工進度存在偏差。在實施工程建設的過程當中，工程的完成量以及實際總預算之間往往存在比較大的差異，如果無法及時地更新，容易導致房地產企業成本核算的時候難以取得可靠依據。第三，預算機制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產開發的項目往往周期比較長，市場價格出現的變動對于總成本的影響非常大，因此總成本預算事先預估的難度比較大。同時房地產項目的前期占用資金規模比較大，為節約資金的成本同時控制經營的風險，房地產企業往往出于謹慎方面的考慮而高估前期成本，導致項目成本的波動幅度比較嚴重。另一方面是預算指標的不夠合理或者是下達不夠及時，導致項目總預算同現場工程的施工進度難以配比，房地產企業的成本控制也缺乏可靠的依據，從而無法戰爭落到實處。
2.銷售階段的問題
第一，預售階段作為回籠項目資金的過程，房地產企業雖收到部分預售款項，不過房地產項目的主要風險以及報酬還沒有轉移，無法確認收入同時結轉成本轉。這時房地產項目開發沒有結束，成本仍然不斷累計，處于歸集分配的過程當中。房地產企業為快速地回籠資金，在預售階段往往面臨著銷售費用以及營業費用急劇上升的問題。第二，稅收政策對于銷售階段的成本核算影響。部分地區要求房地產企業在預收款環節就要繳納一定稅款，例如營業稅以及城建稅等，甚至一些地區要求房地產企業根據預售款項的比例來預征所得稅以及土地增值稅，等到項目清算的時候多退少補。因此根據收入配比的原則，預售款沒有確認收入，同時繳納稅款難以同收入配比的，無法及時反映房地產企業的經營成果。第三，借款費用在停止資本化后對房地產企業的影響。根據會計準則的相關規定，在企業資產達到預訂使用狀態以及銷售狀態的時候，借款費需要停止資本化。不過在具體業務當中如何確定可使用狀態仍然存在問題。第四，銷售收入確認以及成本結算方面的影響。房地產項目的收入確認方式主要依據產品風險以及報酬轉移與否，目前為止大部分的房地產企業在業主入伙的時候才可以確認收入實現。房地產企業確認收入的時候項目開發還沒有結束，并且工程也沒有決算，導致企業只能預估成本的結轉，無法及時反映房地產項目的經營成果。
二、加強房地產成本核算與成本控制的措施
1.合理設立成本項目
房地產企業應當合理劃分成本項目，從而客觀反映項目的成本結構，也有利于探討控制成本的措施。現行房地產企業會計制度明確規定，開發成本是一級成本核算科目，房地產企業需要在這一科目之下，根據自身經營特點以及管理要求，來進一步選擇成本項目，同時據此落實明細核算。在確定成本項目的過程中，房地產企業的成本項目要避免太多，對那些發生次數比較少甚至是單筆費用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費用開支，可以考慮設置專門的配套費用科目加以核算。對于那些金額較大同時持續發生的費用，則需要設立單獨的科目核算，例如土地費用以及土建費用等，如果屬于發包合同還需要根據合同要求來做好明細核算，從而隨時了解施工進度以及付款情況，為房地產企業的竣工決算提供依據。
2.加強間接費用核算
房地產企業間接費用內容主要有財務費用、管理費用以及銷售費用。根據現行的房地產企業會計制度相關規定，這些費用都需要當作期間費用，計入當期的損益。不過這樣一來就無法滿足配比性的原則。例如項目貸款利息以及前期銷售的費用，數額較大并且受益的對象非常明確，在受益對象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會形成相應的虛假財務成果，無法真實反映房地產企業的經營狀況。所以對那些受益對象非常明確銷售費用以及貸款利息費用需要當作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產這一科目下設置明細專戶核算，后者則列入到開發成本并當作成本項目的重要組成部分。
3.完善項目竣工決算
發展房地產投資信托的意義重大
央行的121號文件使人們重新審視中國的房地產融資機制，而眾多房產商對銀行嚴格房貸政策的惶恐更是突出反映了中國房地產融資渠道脆弱的現狀。構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發展一個亟待解決的問題，而房地產信托投資的設立和發展則將大大推動這一進程。當前形勢下，我國發展房地產投資信托具有非常重要的意義。
其一，房地產投資信托有利于完善中國房地產金融架構作為具有金融機構特征的房地產投資信托，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充。房地產投資信托在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場發展的重要手段。房地產投資信托直接把市場資金吸引到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信托將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
其二，房地產投資信托可降低整個金融體系的風險目前中國仍然以間接融資為主，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。房地產投資信托將從三個方面減緩銀行體系的風險：直接減少了房地產貸款集中在銀行體系的風險；居民用銀行存款購買基金后，將間接緩解銀行系統日益增加的存差的壓力；由房地產投資信托創生的銀行網點售賣、資金結算、托管等等中間業務將為銀行體系帶來無風險收益。盡管房地產投資信托發行初期可能分流部分儲蓄存款，如果通過適當的途徑，完全可以引導這些市場資金回流銀行體系。
其三，房地產投資信托可滿足社會大眾資本的投資需求從目前我國的金融體制看，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。雖然現在社會上運行著一些私募基金，但是由于我國相關的產業投資基金法律尚未出臺，使得這些私募基金缺乏法律保護，運作不規范，而且投資方向單一，難以有效地避免市場系統風險，造成這些私募基金風險極大，因此社會大眾資本急需拓寬投資渠道。而房地產開發投資規模大、資金周期長及專業性等特點使得大眾投資者難以直接介入。所以，房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本介入房地產業提供了有利條件。
發展房地產投資信托障礙重重
房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產業的發展，對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是，由于我國相關的法律法規還不完善，再加上房地產投資信托乃至整個產業投資基金在我國都是一個新生事物，所以在我國發展房地產投資信托還存在許多障礙。
法律體系缺失目前我國信托業主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的規定來開展業務，即通常所說的“一法兩規”。這只是一個框架性的法律文件，缺乏相關規范各種房地產信托經營業務的政策、法規及實施細則。關于房地產投資信托如何具有運作、房地產信托經營業務的稅收制度等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題沒有明確的規定，在一定程度上妨礙了房地產投資信托的發展。
稅收激勵缺位目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定，缺少對房地產投資信托的稅收激勵政策。美國房地產投資信托得以發展的根本原因在于房地產投資信托基金能享受稅收優惠。首先，房地產投資信托作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規定，房地產投資信托投資的房地產資產屬于免稅資產。在上世紀八十年代末期，隨著稅法條款的逐步嚴格，房地產投資信托稅收優惠的優點逐漸顯示出來，使其得以長足發展。由此可見，我國要發展房地產投資信托并在將來發展房地產投資信托基金，借鑒美國的稅收優惠政策是有必要的。
流動性問題房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。
根據我國的《信托法》規定，信托產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，從而導致信托產品的公認程度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多，如果要轉讓，成本很高。目前信托公司發行信托產品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，因為現行法律規定信托公司發行資金信托產品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動性較差。
此外，房地產信托產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所，缺少轉讓平臺，投資者欲轉讓所持信托產品，只能私下協商轉讓價格，交易成本高，且不安全。
風險問題房地產投資信托之所以受到追捧，主要是因為其較高的預期收益和較短的投資周期。據不完全統計，目前市場上發行的房地產信托產品期限大多為1到3年，預期年收益率普遍在6%以上，最高的超過10%。高收益必然蘊含著高風險，對投資者來說，房地產信托的主要風險來自于賠償風險、項目風險、操作風險、利率風險以及信息不對稱風險，具體來說：
賠償風險 按照央行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據信托文件的約定管理、運用信托資金導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產承擔；信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司只負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發生的風險，則完全要由投資人承擔。
項目風險 單個項目的風險往往很難評估預測，而信托公司發行信托產品時又往往有意無意地多介紹項目贏利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。雖然房地產公司在推銷自己的信托產品時，都會提出一個眩目的收益率供投資者參考，但這些收益率都是預期的，而不是承諾的。房地產信托收益較高，但風險也很大，一方面是來自房地產行業本身的風險，整個行業存在一定風險；另一方面來自具體的項目，如果這個項目做得不好，市場定位不準確，將來銷售就成問題，投資者的收益就得不到保障。
操作風險 信托公司的實際操作難度較大。我國目前的《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃“合同不超過200份、認購起點不低于5萬元”對于個人投資者而言，并不容易接受。而信托產品的銷售，不能公開宣傳、不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。
利率風險 利率特別是無風險國債利率體現了投資的機會成本，如果無風險的利率水平發生變化，那么投資的機會成本也隨之發生變化，假設收益不變的話，其風險水平就會變化。如果利率的變化超出預先的考慮范圍，那么就會產生所謂的利率風險。如果信托計劃沒有考慮利率風險的事先安排，就有可能使委托人的資產價值受損。事實上，利率風險是一種系統性風險，投資者只有通過外在的對沖工具如遠期合約鎖定利率來規避利率風險。
信息不對稱風險 信息不對稱條件下可能產生兩種問題：一種是“逆向選擇”問題；另一種是“道德風險”問題。在信托公司（受托人）尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質的項目可能會比優質項目提供更高的預期收益率，從而使得優質項目逐漸退出了這個市場，這是信托公司與項目提供者之間的“逆向選擇”問題。在委托人（投資者）與受托人（信托公司）之間也存在著“逆向選擇”，即劣質的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優質信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優質信托公司驅逐出這個市場。
如何發展我國的房地產投資信托
其一，營造必要的法律環境這主要是給房地產投資信托提供一個規范的發展框架和法律環境，房地產投資信托孕育于成熟的市場經濟體制，只有具備了規范的市場運行機制和完備的法律體系，才能確保這一金融工具的正常運行。而且法律制定要細化、完備化，這樣才能保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，推進房地產投資信托健康、理性地發展。
針對我國目前實際情況，應制定相關的法律法規(包括《房地產法》、《信托法》、《投資公司法》、《投資顧問法》和《房地產證券交易法》等法律)，進一步完善《公司法》，建立完備的法律體系，規范和約束房地產投資信托的發展。建立對房地產投資信托的嚴格管理，在資產負債結構、業務種類、資金投向、利潤分配等方面對其加強限定。一方面，要防止它與銀行等房地產金融機構的過度競爭；另一方面要鼓勵其資金運用，實行專業化投資組合，并保護投資者的利益。
其二，培養機構投資者房地產投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監督機構以及具體運行操作機構。借鑒美國經驗，并結合我國現實的金融體制，我國應建立由銀行房地產信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構，并由證監會進行監管。美國房地產投資信托基金的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金。
其三，完善信托投資公司法人治理、內控制度作為我國房地產投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國的信托業雖然經過了五次整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱的問題，很多公司股東關聯交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內控制度建設，規范信托投資公司受托行為，為房地產信托創造合格的受托人。這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。
其四，制定稅收優惠政策以鼓勵房地產投資信托的發展設計合理稅收體制是房地產投資信托發展的關鍵。在國外，80%的房地產投資靠稅務驅動，20%靠投資理念驅動。房地產投資信托雖然有一個集中的經營管理組織，但它不具有自我積累、自主發展的能力，按企業的標準納稅，顯然不合情理。在西方房地產投資信托產生與發展的一百多年里，納稅問題一直是人們爭論的焦點，最后，免稅成為各國房地產投資信托普遍性的做法。在我國，隨著稅收制度的規范，若房地產投資信托得到稅收優惠的支持，將會有良好的發展前景。由于房地產投資信托對于我國房地產業的發展，甚至對整個國民經濟的運行都起著積極的推動作用。
其五，規范房地產投資信托的業務范圍目前房地產投資信托應當限定以房地產的開發、購置、出租管理等權益型投資作為主要經營業務；其資產結構、收入結構、收益分配等方面，有關監管部門和機構應作出明確的規定。
美國稅法規定，房地產投資信托只能進行房地產和房地產抵押貸款的被動管理，不能直接參與經營。政府一方面大力扶持其發展、規范其運作、用其發展和穩定房地產市場，另一方面又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其干涉其他實體經營。這一點，對我國發展房地產投資信托具有借鑒意義。
關鍵詞：融資性擔保行業；風險特征；風險防范
一、江蘇省融資性擔保行業主要風險特征
（一）資金方面
資本金不實，資金鏈脆弱，代償能力急速下降。我省融資性擔保機構的監管從2011年正式開始，之前成立的民營擔保機構驗資后資本金短期內便離開公司賬戶屢見不鮮，擔保公司通過應收賬款、委托貸款或其他投資等方式變相抽逃資本金，資本金不實這一歷史遺留問題面對目前的監管仍無法整改到位。宿遷地區民營類擔保機構通過收取客戶保證金用作存出保證金、且存入保證金不在賬面顯現的事實已不容爭辯，融資性擔保業務在達到一定的規模后，這一舉措不僅使得擔保公司的資金運用符合監管部門的要求，更達到了不需要自有資金就能正常運營擔保業務的目的。而在實體經濟不景氣、房地產行業調控政策持續加碼引起產業鏈上多個行業滑坡、商業銀行信貸政策收緊的外部運營環境下，抽離出來用于經營“資金業務”的資金回收難的局面日益加劇。
由此，資本金不實、挪用客戶保證金、資金業務安全性和流動性差的三種經營現狀觸碰，極易引發資金鏈斷裂風險。
挪用或占用擔保客戶保證金比較普遍。目前，融資性擔保機構基本未設立存入保證金賬戶，更談不上專戶管理、專款專用，而是將其作為存出保證金使用，更有甚者高于存出保證金比例收取存入保證金來將多余部分用作高息資金業務，或者截留客戶銀行貸款，向客戶承諾高額回報，并由擔保公司提供相應擔保來經營資金業務。在目前的宏觀環境下，極易導致資金鏈斷裂引發擠兌風險，不僅使得擔保客戶面臨損失，也使得融資性擔保業務面臨巨大風險敞口。
擔保客戶保證金未設專戶管理是融資性擔保機構變相抽逃資本金的主要手段，已演變成行業普遍的經營模式，而面對現行收取客戶保證金的監管要求，大部分擔保機構將竭力通過關聯賬戶隱匿該部分資金。
民營類擔保機構資金運用普遍不規范，賬面資金日均比例不達標，月末應付監管資金回籠現象比較明顯。部分民營類擔保機構由于其本身股東實力有限，股東實體企業對資金的需求量較大，從對賬單顯示，有擔保公司貨幣類資金流回股東的現象，也有部分擔保公司閑置資金日常主要用于短期對外拆借或者提供客戶續貸過橋資金（該現象發生頻繁），這類擔保公司評級現場一般也不能提供完整的評級周期內所有資金憑證以及網銀明細作為評級支撐，日常賬目比較混亂，銀行詢證函不能出具，信用評級配合度較差，整體資金使用情況難以做出準確判斷。
（二）業務方面
代償率、墊資率急速上升，以委托貸款等方式掩蓋代償風險。區域內實體經濟的不景氣、民間資金業務風險、及因信用擔保產生的傳導性還貸風險使得融資性擔保機構在保客戶逾期率、代償率、墊資率激增，據不完全統計，2011年宿遷地區擔保行業顯性代償額達到2010年同期的2倍，與此同時當期代償率也同比增加。有的擔保公司面對經營中出現的代償不是按規定履行正常的代償手續，而是通過發放委托貸款置換銀行貸款來變相掩蓋代償風險。
主要合作金融機構商業銀行縮減與融資性擔保機構的合作規模，銀保合作門檻普遍抬高。通過這一輪經濟周期的考察，擔保機構的風險點突出，商業銀行對擔保行業重新審視，調整內部評價體系，欲通過嚴格考察篩選合作方；部分商業銀行已暫停或逐步縮減與民營擔保機構的業務合作，甚至出現提前收貸現象，恰適中小企業普遍資金鏈偏緊，代償墊資問題突出；存款準備金率下調后，2012年1季度偏緊的信貸規模在第2季度得到適當放松，未來擔保業務實現增量發展仍存在不確定性。
業務經營不規范、主營業務偏離擔保。由于過去行業缺乏有效監管和制度規范，部分擔保機構違背審慎經營的原則，只顧追求短期利益，忽視基礎建設和長遠發展，脫離主業。有的名為“擔保”，實則高息攬存或非法集資來放高利貸以及從事與擔保無關的高風險業務，有的僅為關聯公司套取銀行資金提供方便，有的甚至采用欺騙手段騙取銀行貸款。很多擔保公司以擔保業務為名，實際從事資金業務，偏離了為中小企業融資服務的初衷，這同時也加大了中小企業的融資成本。
鋼貿類擔保機構生存困難。2011年第三季度起商業銀行開始主動減緩與鋼貿類擔保機構的合作，至2012年第一季度，此類銀保合作全面收縮，加之受房地產行業調控的影響，鋼貿企業經營業績迅速下滑、營運資金緊張，鋼貿類擔保機構在保客戶逾期違約率上升，其信用等級整體下滑，實際控制人未來經營信心驟降，2010年下半年成立的鋼貿類擔保機構大部分因無法開展業務而停止運營，欲保留公司、安全通過年檢來等待外部環境好轉。
（三）內控體系
缺少專業人才、風險控制能力薄弱、對銀行依賴度高。部分融資性擔保機構從業人員素質不高，缺乏必要的從業經驗、專業知識和操作技能，同時大部分擔保機構創新能力不足，業務模式單一，對銀行依賴性過強。擔保公司內部風險控制能力仍需加強，多家擔保公司存在業務與風險部門重合現象，甚至一些擔保公未建立風險準備金制度，風險防范和控制能力需要進一步加強。
二、監管部門監管建議
建議監管部門可以從規范擔保機構運營、降低擔保機構風險、幫助擔保機構實現可持續經營方面進行相關研究。
禁止擔保機構開展違規高風險業務。省內部分擔保機構從事吸收存款、發放高利貸等業務，此類業務風險度極高，波及面廣，影響壞，也導致企業融資負擔加重。建議監管部門嚴格禁止擔保機構從事違規高風險業務，規范行業運營，降低行業的擔保業務風險，實現行業合規、健康發展。
規范擔保資金運用。區域內部分擔保機構存在資本金不實、資金鏈脆弱、挪用或占用擔保客戶保證金、賬面資金日均比例不達標等現象，建議監管部門對擔保機構存入保證金及其他債務來源進行監管和規范，擔保機構收取的客戶保證金應當在賬面反映，同時繼續加強對擔保機構資金運用的監管與規范，降低擔保機構資金運用風險。
關鍵詞：建筑裝飾；園林綠化；城鎮化
一、建筑裝飾及園林綠化行業概述
建筑裝飾主要是為了保護建筑物的主體結構、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑裝飾材料對建筑物內外表面及空間進行各種處理的過程。根據建筑物使用性質不同，建筑裝飾可分為公共建筑裝飾、住宅建筑裝飾和幕墻工程三大部分。我國的建筑裝飾行業起步于20世紀80年代中期，從不被重視的傳統小行業，飛躍發展成為年產值超過2.6萬億元的大行業，與土木建筑業、設備安裝業并列為建筑業的三大支柱產業。
園林綠化是在一定的地域運用工程技術和手段，通過改造地形、種植樹木花草、營造建筑和布置園路等途徑，創造美的自然環境和游憩境域的過程。根據投資主體的不同，園林綠化行業可分為地產園林和公共市政園林。1992年，國務院頒布《城市綠化條例》，園林綠化行業步入法制化發展道路，對園林綠化行業的快速、健康發展產生了重要的促進作用。伴隨著我國國民經濟的持續快速發展以及對環境保護的重視程度越來越高，園林綠化產業發展表現出良好的發展態勢。
二、建筑裝飾及園林綠化行業發展狀況
（一）行業發展迅速，市場規模不斷擴張
在國民經濟持續增長、城鎮化進程快速推進等因素的帶動下，我國建筑裝飾及園林綠化行業取得了快速穩定的發展。根據《中國建筑裝飾行業年鑒》和《2012年中國建筑裝飾行業發展報告》，我國建筑裝飾行業2012年的總產值約為2.63萬億元，較2003年的8,500億元增長了209.41%，年均復合增長率達到13.47%，保持快速的增長。公共建筑裝飾和住宅建筑裝飾均表現出強勁的發展態勢。2003~2012年，我國公共建筑裝飾市場總產值由3,825億元增加到1.41萬億元，年均復合增長率為15.60%。同期，住宅建筑裝飾市場總產值由4,675億元增加到1.22萬億元，年均復合增長率為11.25%。而根據國家統計局公布的數據，2002年我國地產園林投資規模為119億元，2011年增加到485億元，年均復合增長率達到16%；城市環境綠化建設投資從2002年的240億元增長到2011年的1546億元，年均復合增長率達到25%。
（二）行業前景看好，有望保持快速增長
在國民經濟持續增長、城鎮化建設穩步推進和居民消費水平持續提高的推動下，我國的建筑裝飾及園林綠化行業未來發展前景廣闊。2011年10月，中國建筑裝飾協會明確提出“十二五”期間建筑裝飾行業規模的發展目標：2015年建筑裝飾行業總產值爭取達到3.8萬億元，較2010年增長81%，年均復合增長率約為12.60%。其中，公共建筑裝飾爭取達到2.6萬億元，較2010年增長136%，年均復合增長率約為18.74%；住宅建筑裝飾爭取達到1.2萬億元，較2010年增長26.30%，年均復合增長率約為4.78%。繼十七大之后，十報告再次著重論及“生態文明建設”，并將其上升到更高的戰略層面，中國特色社會主義事業總體布局由經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設“四位一體”拓展為包括生態文明建設的“五位一體”。園林綠化行業具有美化生態系統、優化人類生活環境、減輕環境污染壓力的重要作用，是“生態文明建設”的排頭兵。未來隨著生態文明建設的大力推進，園林綠化行業將迎來前所未有的發展機遇。
三、建筑裝飾及園林綠化行業的驅動因素
（一）經濟、社會的發展和投資的增長
根據黨的十提出的2020年實現全面建成小康社會的目標，我國到2020年將實現國內生產總值比2010年翻一番，未來10年，我國GDP年均增長率將不低于7.2%。當前，中國正處于城鎮化、工業化加速發展時期，投資是推動中國經濟增長的重要力量。因此，受益于宏觀經濟增長的拉動、固定資產投資、城鎮化進程加快以及新農村建設的推進，我國建筑裝飾行業、園林綠化行業將在未來較長時期內保持持續發展的態勢。
（二）多層次法律法規體系逐步完善
在建筑裝飾行業、園林綠化行業快速發展的同時，規范行業發展的一系列法律法規、技術規范和標準陸續制定并出臺實施。以《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國消防法》等法律為基礎，以《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《建筑企業資質管理規定》《建筑施工企業安全生產許可證管理條例》《城市綠化條例》《城市綠線管理辦法》等法規為主要內容，以《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》《住宅裝飾裝修工程施工規范》《玻璃幕墻工程技術規范》及《建筑裝飾裝修工程設計與施工資質標準》《建筑幕墻工程設計與施工資質標準》《國家園林城市標準》《工程設計資質標準》《城市園林綠化企業資質等級標準》等規范、標準為有效補充的多層次法律法規體系已逐步完善，為規范裝飾裝修市場秩序、促進建筑裝飾行業持續發展奠定了基礎。
（三）新技術的推廣和應用
2003年9月，中國建筑裝飾協會《關于建筑裝飾行業科技進步的若干意見》，列出了包括幕墻施工技術、木制品工廠化生產及安裝技術、計算機應用技術等10余項新的施工技術作為示范、推廣的重點技術，新的施工技術的應用提高了建筑裝飾工程的質量、施工效率及建筑裝飾企業的管理效率，推動了建筑裝飾行業的整體發展。
四、建筑裝飾及園林綠化行業面臨的主要風險
（一）宏觀經濟波動風險
建筑裝飾及園林綠化行業的發展狀況與國家的經濟發展水平密切相關，宏觀經濟增長的周期性波動對行業發展狀況有較大影響。國家宏觀調控政策和行業產業政策的變化會對市政及基礎設施建設、房地產開發以及商業投資活動等造成直接影響，從而對建筑裝飾及園林綠化行業的業務需求和業務結構帶來較大影響。
（二）房地產調控政策風險
近年來，為了調整房市結構、防止房價上漲過快，擠壓房市泡沫以避免出現大的資產泡沫化，國家采取了金融、稅收、行政等一系列手段對房地產行業進行宏觀調控。但是，我國政府對房地產的持續調控，主要是調整住房供應結構，并不會影響房地產業作為國民經濟支柱產業的重要地位。如果政府未來繼續出臺更為嚴厲的房地產調控政策，則可能會在業務訂單量、施工進度及客戶回款等方面對建筑裝飾和園林綠化業務帶來不利影響。
關鍵詞：民航企業 財務杠桿測算 經營杠桿 企業風險分析 案例分析
一、引言
眾所周知，民航業一直是高負債、高收入的行業，高負債高財務杠桿也是民航企業首選的融資和經營方式。然而，2008年金融危機后，全球經濟低迷，原油價格上漲，客運物流需求增速緩慢等都嚴重影響了民航業的復興。因此，認清金融危機后的經濟形勢和行業發展情況，認清高負債高財務杠桿所帶來的收益和隱患，重新調整企業資本結構，有效使用財務杠桿并做好風險防范，對民航企業的長遠發展至關重要。本文以海南航空為例，通過分析其2008-2013年年度財務報告相關數據，測算金融危機后海南航空的財務杠桿收益，即財務杠桿有效運用的程度，同時結合經營杠桿，指明企業面臨的主要風險和問題，提出風險防范的幾點建議，以期為民航企業運用財務杠桿帶來一些啟發。
二、理論與分析
財務杠桿是因為企業固定性財務費用產生的，只要企業向外部舉債，就會有財務杠桿存在。然而，財務杠桿是一把“雙刃劍”，也就是說企業經營必須滿足一定的條件，財務杠桿才能發揮正效應，帶來超額收益（即超出無債經營情況下權益資本收益的部分），反之則會造成企業更嚴重的損失（即超出無債經營情況下權益資本損失的部分）。財務杠桿收益（或損失）可以通過計算得出，即財務杠桿收益=（企業投資報酬率-負債利息率）×產權比率×（1-t）。
由財務杠桿收益（或損失）的計算公式可以看出，財務杠桿收益的大小主要是由企業投資報酬率、負債利息率和產權比率三個因素決定，而正負則是由投資報酬率和負債利息率決定。也就是說，當企業投資報酬率大于負債利息率時，舉債經營所獲得的收益在彌補利息支出后仍有剩余，可以用來增加權益資本收益，此時財務杠桿發揮正效應，財務杠桿收益為正。反之，舉債經營所獲得的收益不足以彌補利息支出，甚至還要以權益資本收益的一部分來支付利息時，財務杠桿則會發揮負效應，造成企業虧損。而當投資報酬率為負時，財務杠桿無意義（財務杠桿發揮效應的前提是EBIT>0，即投資報酬率
只要存在負債，企業就會面臨因無法償清債務而破產的風險，也就是財務風險。而當財務杠桿發揮負效應，即出現財務杠桿損失時，就會加劇這一風險，并且企業的償債能力越差，財務杠桿系數越高，面臨的財務風險就越大。企業舉債經營時所面臨的風險往往并非財務杠桿單獨作用產生的，財務杠桿會與經營杠桿共同作用產生總杠桿效應，一起影響企業收益和風險。
簡單來說，經營杠桿是由于固定成本的存在使銷售額較小的波動引起EBIT的較大波動。經營杠桿可以用經營杠桿系數來衡量，經營杠桿系數越高企業面臨的經營風險越大。經營杠桿系數大小主要由銷售量、銷售單價、單位變動成本和固定成本這四個因素影響和決定。一般來說，其他因素不變，銷售量越高，經營杠桿系數和經營風險越小；商品為彈性商品時，銷售單價越高，經營杠桿系數和經營風險越小；其他因素不變，單位變動成本越高，經營杠桿系數和經營風險越大；同理，固定成本越高，經營杠桿系數和經營風險越大。
在一定的時期內，一定的成本結構和資本結構下，財務杠桿和經營杠桿會共同發生作用，即總杠桿效應，在總杠桿的作用下，銷售額較小的變動會引起每股收益較大的變動。總杠桿系數是財務杠桿系數與經營杠桿系數的乘積，總杠桿系數越大，企業面臨的總體風險就越大。
三、案例與分析
（一）案例描述
中國海南航空股份有限公司建于1993年，是我國第一家A股和B股同時上市的航空公司，內地唯一的SKYTRAX五星航空公司。經過二十年的發展，其總資產由創業初期的1 000萬元發展為如今的1 000多億元，增長了1萬多倍，并將業務延伸至物流、酒店、保險等領域。然而，海南航空飛速發展的背后也背負著巨額負債，其債務總額逐年上升，2008年到2011年企業的資產負債率均保持在80%以上，近兩年才有所回落，但仍高于南方航空和國航同期負債率。金融危機之后，海南航空作為海航集團旗下最具競爭力的企業越來越受到集團重視，近年來不斷被卷入紛繁復雜的關聯交易之中，逐漸成為集團進行資源整合的一個平臺，無形之中加劇了企業風險。基于此，本文以海南航空為例，對金融危機后民航企業財務杠桿測算與風險進行分析。
截至2013年12月31日，海南航空的注冊資本為 121.82 億元，第一大股東大新華航空股份有限公司持股比例28.18%，第二大股東海口美蘭國際機場有限責任公司持股比例7.08%（大新華航空和美蘭國際機場均隸屬海航集團）。2013年12月31日海南航空凈資產為255.24億元，總資產為1 032.82億元，年營業收入為302.31億元，利潤總額為26.73億元。2011-2013年的總資產收益率分別為3.49%、2.10%、2.04%，凈資產收益率分別為19.45%、8.14%、8.26%。
（二）財務杠桿收益測算與風險分析
首先看表1、表2中2009年和2010年的財務數據。2009-2010年海南航空的企業投資報酬率均大于負債利息率，因此財務杠桿均發揮正效應，財務杠桿收益為2.79%和14.78%，企業每股收益為0.09元和0.74元，同比增長分別為123%和722%。這除了當年處置資產導致的營業外收入增加以及使用以前年度未確認的遞延所得稅資產的可抵扣差異外，財務杠桿所發揮的正效應也是不容忽視的。
再來看2008年的財務數據。2008年由于金融危機，民航業遭受巨大損失，海南航空也不例外，息稅前利潤為-1.67億元，投資報酬率為-0.35%。此時雖然計算財務杠桿沒有意義，但是我們仍可以看出財務杠桿收益為負，由于債務利息的支出，使得1.67億元息稅前虧損變成了15.78億元的稅后巨虧，可見此時企業舉債完全加劇了財務危機，且負債越多損失越嚴重。
最后來看海南航空2008-2013年的流動比率和資產負債率。除2008年外，企業的流動比率均保持在50%以上，未降到警戒線之下，說明短期資產對短期負債的償還能力尚可。但資產負債率在2012年之前均高達80%以上，2012年由于非公開定向增發，2013年由于公積金轉股增發，資產負債率有一定回落，但仍位于70%的安全警戒線以上，長期償債能力較低。從圖1可以看出，金融危機后以2010年為分界點，前后期間海南航空凈利潤增減變動幅度大，到2013年又有小幅度回升，這說明負債比重高雖然可以給企業帶來財務杠桿收益和稅盾優勢，卻大大降低了財務的安全性和盈利的穩定性，加劇了破產風險，不利于吸引潛在投資者，也不利于企業的長遠發展。
（三）與經營杠桿的共同作用
2008年的金融危機使海南航空甚至整個民航業都遭受了巨額損失，這除了高負債加劇了財務杠桿虧損和財務風險外，當年全球旅游、物流等行業萎靡，航空運輸需求量減少，客座率大幅下降等導致的經營失敗，也是造成航空業短期內一蹶不振的重要原因。
再來看表3中的數據。我們知道，當財務杠桿發揮正效應，即取得財務杠桿收益時，每股收益以財務杠桿系數數倍上漲（與相同情況下的無杠桿企業相比），因此財務杠桿收益與每股收益的變化情況應當一致。但從表3的數據可以看出，多數期間，每股收益同比增長或減少的幅度要大于財務杠桿收益同比增長或減少的幅度，甚至變化方向完全相反，也就是說，導致每股收益大幅變動的除了財務杠桿還有其他因素，即前文所提到的經營杠桿效應。海南航空表示，金融危機之后隨著全球經濟低迷復蘇，國際油價波動上升，國內通貨膨脹日益加劇，高鐵等各種新興交通方式沖擊著民航業的發展，導致我國民航業效益上漲緩慢，客運增速波動放緩，物流行情不容樂觀。而且航運產品是一種高彈性商品，比如機票，其降價銷售必然會引起銷售量的大幅上漲，因此如前所述，民航企業主營產品銷售單價的降低反而會造成經營杠桿系數和經營風險增加。另外受到國際經濟形勢的影響，航空產品和服務的固定成本及單位變動成本也有較大幅度的提高，比如原油價格和燃油費上漲，這些都加劇了原有的經營風險。
此外，前文提到海南航空所屬的海航集團，奉行一種“八爪魚”式的并購擴張運作模式，并將海南航空這個行業內頗具競爭力的企業作為新的資源整合的平臺，2008年以來，海南航空被頻繁卷入集團內部各類關聯交易，很多交易無形中增加了企業經營風險。如2010年底，海航集團以“為了平衡航空業務的強周期風險，在航空業低迷時對沖損失”為由令海南航空巨額收購關聯地產――海南國際旅游島開發項目，這次關聯交易名曰給海南航空輸血，開展業務多元化，實則是集團為涉足地產業而進行的資產整合。海南航空在自身資金鏈緊繃、債臺高筑的情況下進行此次關聯交易并非明智之舉。一來投資非主營業務的房地產業，會進一步導致航空運輸業資金緊缺，增加原有的財務風險；二來房地產行業投資多、周轉慢、資金回收不易，經營風險高，一旦投資失敗會造成巨額損失，連累海南航空自身業績，加劇企業破產風險。
四、結論與政策性建議
通過對海南航空2008年至2012年年度財務報告相關數據進行分析，可以得到如下結論：
1.財務杠桿發揮正效應（即投資報酬率>負債利息率>0）時可以為企業帶來財務杠桿收益，在不考慮其他因素的情況下使每股收益數倍增長；但當企業EBIT為負或財務杠桿發揮負效應（即投資報酬率
2.財務杠桿會與經營杠桿發生共同作用（即總杠桿效應）影響每股收益的變動。財務杠桿正效應可能被經營杠桿負效應抵消而出現每股收益下降的情況，或者在經濟低迷時期，二者同時發揮負效應，使企業風險進一步加劇。企業必須綜合考慮這兩類杠桿所導致的風險問題。
3.通常來講，企業風險是不可避免的，但可以通過分析風險及其影響因素，采取有效措施防范風險，并將危害降至最低。
本文從影響杠桿的因素出發，針對海南航空出現的具體問題提出如下風險防范政策性建議：
首先，要改善資本結構，降低負債利息率，增強長期償債能力。對此，海南航空已經采取了應對措施，例如非公開發行股票、公積金轉增股本等，此外還可以通過固定資產折舊、無形資產攤銷、留存收益計提等來增加內生現金流，穩固企業的財務基礎。然而，要改變航空業高負債的現狀，絕非一朝一夕所能實現，需要一個漫長的努力過程。
其次，要提高資源的使用效率、資金利用率和投資報酬率。應該重新對資產價值進行評估，提高資產特別是新增固定資產的使用效率和現金流創造能力，對于劣質資產要及時處置以盡快回收資金。面對當前航空業經營萎靡和風險增加的嚴峻形勢，要妥善制定利潤目標和銷售目標，以銷定產，不要盲目增租增購固定資產，以此降低經營風險。最重要的是，海南航空應當妥善處理集團內部關聯方交易問題。作為高負債的民航企業，產業高度多元化并非明智之舉，但相關產業多元化卻可以作為企業的一個發展方向，例如對機場、基地或旅行社等領域的投入，這有利于構建產業鏈，強化整合效應，實現資源共享。但對于非相關產業的關聯交易企業應當提高警惕，識別潛在的經營風險和財務風險，積極與集團溝通協商，努力謀求自主發展。
此外，要加強與政府的合作，達到雙贏的目的。這是海南航空在高負債率的情況下得以生存的重要經驗。地方政府為了拉動地區經濟發展往往會提供優惠政策來吸引一些大型企業，海南航空應當抓住這一機遇，加強與政府的合作，取得政策上的支持，提高自身競爭力。
最后，要建立風險預警系統和儲備金制度，防患于未然。可以通過杠桿系數、資產負債率、投資報酬率、債務利息率、銷售增長率、利潤增長率等財務指標的統計，觀測財務風險和經營風險，確定風險警戒線。如果預計面臨的風險過高而短期內又難以采取有效措施，可以在效益好的經營期間提取一定的風險準備金，隨時做好應對風險的準備。
參考文獻：
1.袁春麗.財務杠桿與財務風險防范[J].企業管理，2012，（11）：100-101.
