時間：2023-09-17 14:53:26
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關鍵詞：房地產；風險；防范對策
一、房地產管理所面臨的風險
（一）政策性風險
政策因素在一定程度上對每個行業都會產生影響。房地產也不例外，在房地產投資過程中，房地產投資者收益目標會受到政府的土地供給政策、住房政策、地價政策、價格政策、稅費政策、環境保護政策、金融政策等的巨大影響，從而給投資者帶來風險。但客觀地講，關于房地產業的政策、法律、法規，及各種專項整治措施是最為復雜的，變化也是最頻繁、最難以預見的。
（二）市場供求風險
一般的企業所面臨的市場供求風險主要包括原材料采購供應失控、競爭加劇、市場波動等因素。而對于房地產行業來說，除了上述幾種因素外，還存在房屋銷售價格波動較大的因素所帶來的風險。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，說明商品房供求平衡，對國民經濟的健康發展起著促進作用；空置率在10%-20%之間為危險區，此時就需要房地產商要采取各種手段來增加商品房的銷售量，從而保證房地產市場的正常發展；而空置率在20%以上則為商品房重積壓區，如果這一現象不予以解決，那么國民經濟會受到嚴重影響。
（三）經營風險
房地產投資者將投資購買或修建的房地產出租的經營時，因為經濟活動的波動將會影響其財產收人的可變性，他們也因此會有遭受損失的風險。房地產項目運作周期長，從前期策劃、項目開發到后期管理的環節眾多，尤其是一些關鍵環節，如土地獲取、規劃設計等，對整體運營有著巨大的影響，這對企業的綜合操控能力提出了很高的要求。經濟條件的變化對一些財產的影響經常比對另一些的大，這取決于財產的種類、財產的地理位置和現存的租約等因素。同時，因為需求的變化、人口的變化以及其他原因，國家內許多地區和城市內區域在經濟增長率方面存在差異。所以，受到影響程度較大的那些財產將面臨較高的風險。
（四）決策風險
決策風險包括運營風險、財務風險和人員處置風險。決策風險就是指關系著項目成敗存亡的項目定位過程中潛在的風險。一旦出現意外，將造成無法彌補的損失，其后果是相當嚴重的。項目定位是決策層根據市場調查、經濟技術分析、可行性研究報告做出的，包括項目目標客戶定位、建設環境、品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。若項目定位不準確、盲目開發建設，帶來的后果將不堪設想。這也是開發項目過程中存在的最大風險。所以，一個項目的做與不做、買與不買、怎么去做，都存在著高層管理的決策風險。
二、房地產管理中風險管理的防范對策
（一）完善房地產政策
近些年我國房價在迅猛的上漲，與此同時也制定出了一些房地產政策，而這些政策很明顯都是適應房價和銷售量上漲的情況。而對于房價和銷售量停滯或者下降的情況，根本就適應不了。此時，政府除了加息和上調存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產企業在信貸上給予支持。
（二）完善市場信息的采集和披露體系，提高市場透明度
一個有效的市場離不開市場透明度的提高。全面、透明、可靠的市場信息是政府、房地產企業和消費者等市場參與者各方做出正確判斷和決策的依據。
（三）加強銀行信貸管理，完善房地產金融市場
加強銀行信貸管理，發展信貸資產證券化，分散房地產信貸風險；完善稅費體系，合理稅負。另外，由于房地產跟房地產金融緊密聯系和房地產風險的長期性和復雜性，房地產風險防范應在房地產市場和房地產金融市場兩方面“雙管齊下”。做好房地產金融防范，對房地產健康發展非常有必要。
（四）構建房地產風險管理體系
營造良好的政策和法律環境是建立健全完善的房地產風險管理體系的首要任務。無論是什么規模的企業，建立完善的風險管理體系是保證房地產企業健康發展的重要因素。其次，房地產企業應加強風險意識，搭建符合自身特點的風險管理架構，完善風險信息管理體系，建立科學的風險管理機制。房地產風險管理的框架和流程是根據房地產企業規模和管理模式來決定的。對于大型房地產企業來講，基于企業管理體系下的風險管理系統需要建立。管理者在項目前期首先要把風險清單以及風險準備計劃的編制做好，在組織上設計專門的風險管理崗位，將風險管理覆蓋企業中的每個部門。項目部作為風險管理的一線部門，要實時的檢測項目風險的臨界值，并把結果定期匯報給上級公司。對于下屬基層部門來講，也要對風險報告進行定期的審核；對于中小型房地產企業來講，應該把風險防控意識首先要提高起來，把前期的項目風險管理規劃做好，并在項目績效評估工作當中放入風險的臨界值檢查結果。
三、結語
房地產行業是一個投資大、周期長、涉及因素較多的復雜的系統工程，因此影響其風險因素也較多。項目能否取得預期結果，其具有很大的不確定性。所以，要用不同的方法、從多個角度來對存在的風險進行分析，然后提出一些預防風險的方案。總而言之，房地產風險管理是一個有機整體，必須與各個部門相結合才能很好的控制房地產風險管理。
參考文獻：
[1] 朱亞東. 淺析房地產風險的內容及規避對策[J]. 民營科技, 2010, (07) .
房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動,同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業。房地產的特性決定了它投資數額大,投資周期長,變現能力差,投資過程中既有經營風險、金融財政風險等有形風險,也有如政策變化等無形風險。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風險。房地產經營風險管理是指房地產經營者對所經營的房地產客觀上存在的經營風險的認識、處理與控制,以使風險損失減少到最小程度。由于房地產經營面臨著各種風險,這就要求經營者增強風險意識,加強風險管理,把風險管理作為企業管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設立風險管理機構、培訓和配備專業管理人員以外,還要認真研究各類風險從潛伏到發生和發展的運動規律,對風險的各個環節都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監控。如何有效地分析風險、避免風險事件的發生就成為房地產決策中的首要問題。
2 房地產投資風險
房地產投資風險概括講包括經營風險、財務風險以及市場風險三方面內容。
2.1 經營風險
一般是指房地產投資開發項目經營管理不善而引起預期收入水平不能實現,或不足以補償費用的可能性。一般來說,投資項目越大,對經營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預測了房地產投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產投資造成很大的風險。
2.2 財務風險
一般是在貸款投資房地產時形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產作為抵押物,獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔了一個如果不能按照抵押貨款協議規定的期限還本付息時,其所抵押的房地產就會成為他人財產的風險。不貸款的投資者不會有財務風險,但也難以利用身外資金獲取利益。房地產經營者應充分估計到企業籌資困難度財產狀況不良對企業帶來的有關財務方面的風險。
2.3 市場風險
一般是指由于國家或地區的政治或經濟因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產市場購買力下降,價格跌落的可能性的由于房地產市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時期來看,房地產總體上是處于供不應求的局面。因此,房地產投資的市場風險,常常是比較小的, 但是當一個國家或地壓的經濟不景氣時,由于房地產市場在一定時期內需求會驟然降低,房地產價格也可能會出現急劇下跌的情況。
3 房地產風險管理的策略探討
3.1 加強對經營環境的研究。房地產企業和其它企業一樣總是在一定的環境中開展經營活動的,環境既提供了機會也構成了威脅。企業的經營活動與外部環境的聯系越來越緊密。外部環境的各種因素如經濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業的開發經營產生各種各樣的影響,并且外部環境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產企業的經營者們把自己的企業看成是一個開放的系統,它不斷地與外部環境產生相互的影響和作用。正視環境的影響和作用,把外部環境、內部條件有機結合起來,提出一個適合自己的科學的戰略目標,潛心培養并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導、靈活應變,不斷地隨環境的變化而調整企業的經營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現風險管理的目標定會有大的幫助。
3.2 加強對房地產市場調查與預測。實現從產品觀念到營銷觀念的轉變。房地產企業生產的產品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經濟的發展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現出個性化的特征。面對這些變化,房地產企業要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設計、漂亮的造型、優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說,房子與房子之間沒有什么太大的差距,而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。完整的現代產品概念應該包括核心產品、形式產品、無形產品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房地產品來說,恐怕大文章要做在形式產品和無形產品方面,因為只有這樣,才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費者個性化的需要。現代房地產市場已經告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業內的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。
3.3不斷提高物業管理水平。物業管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產物。它把專業化、社會化和企業化的運作機制引進了我國房地產的管理。物業管理是和房地產綜合開發的現代化生產相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區房地產的經驗證明,一個優良的物業管理不僅是房地產成熟的標志,而且是本身獲得長足、持續發展的強大動力。優良的物業管理有利于樹立開發商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質文明和精神文明需要。隨著市場經濟的發展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業管理所創造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質。同時,也有利于房地產公司的經營與發展,有利于提高房地產企業的檔次,有利于降低風險。所以,房地產企業要克服前幾年隨著房地產業的迅猛發展而出現的“重開發輕管理”“、重銷售利潤而輕售后服務”的思潮給房地產業發展帶來的約束,認真探索一條適合我國國情的物業管理之路 由于我國房地產改革與發展時間很短,物業管理方面的理論和經驗還很缺乏,具體如何做,還要開發企業多實踐、多探索、多借鑒。
關鍵詞：房地產；財務；風險管理；問題；探討
近年來，我國房地產業迅猛發展，為了讓企業的發展更加穩定，對財務風險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產風險管理的調查當中發現，財務管理當中成本管理不夠細致、資金的結構也不太合理、管理人員風險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產的管理工作有阻礙作用，嚴重地影響了房地產業的健康發展，這篇文章主要對房地產業的風險管理當中存在的問題進行探究得出一系列的對應方法。
一、現階段房地產的狀況及財務風險管理問題
在現階段，房地產行業仍在我國國民經濟中占有重要的地位，國家對于房地產行業進行宏觀調控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業資金回籠較慢，導致房地產企業資金緊張，同時形成了極端的發展現象，一些規模比較大的房地產公司融資相對容易，資金越來越集中在少數大房地產企業中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產領域，這就要求房地產管理過程中解決財務風險管理方面的問題。
二、導致房地產管理風險發生的因素
（一）成本控制的能力不夠
房地產企業在項目開發過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細致就會造成財務管理的風險。目前在我國的房地產發展當中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產的成本，造成浪費，同時也增加了房地產的投資風險，會影響房地產的有效發展。
（二）資金結構的不合理
房地產業屬于資金密集型企業，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權、辦理施工手續等投入資金比較大，房地產項目開發的時候需要大量的周轉資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產企業在發展當中，由于資金的結構不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產企業在發展當中有很大的風險，資金的結構不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產工程項目就無法正常運轉，面臨不得不停工的現象，同時會影響項目的開發進程，造成不必要的經濟損失，增加房地產的財務風險。
（三）管理員工的風險意識不強
財務管理人員在房地產的開發管理工作當中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產發展當中，財務管理人員并沒有樹立正確的風險意識，同時管理技能以及相關的知識掌握的還不夠，隨著科學技術的不斷創新，相關部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導致了管理工作質量達不到要求的標準，嚴重阻礙了房地產企業的可持續發展狀況。
三、有效加強房地產風險管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
經過一系列對于房地產的財務風險管理的分析報告顯示，房地產相關企業在發展當中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導致企業在發展的過程當中面臨許多的風險，嚴重影響了企業的發展，面對這種情況，房地產企業應該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進行動態跟蹤并嚴格控制，結合實際情況進行不斷的完善和管理，有效避免出現成本變動異常的情況。
（二）建立多種融資渠道
不合理的資本構成將會嚴重影響房地產企業的發展，房地產項目開發工期無法得到保障。因此，要想使房地產企業可以不斷地持續發展，避免資本結構不合理的現象發生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產企業要結合自身特點，繼續發展多方式的融資渠道，打破傳統融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產企業的發展打下了牢固穩定的基礎。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產資金結構的合理性。
（三）增強財務管理人員的文化素養
當前房地產財務人員的文化素養不夠，將對房地產財務管理工作產生重大影響，甚至影響房地產的健康發展。所以，要全面的提高財務人員的文化素養。首先，要對財務人員進行素質教育，使房地產財務管理人員樹立正確合理的風險意識。在復雜又繁亂的財務工作的過程當中，財務人員要不斷提高自身的財務風險意識，以防止企業的財務風險的發生。其次，開展財務人員的業務培訓。既要重視對財務人員的理論培訓，同時又要重視對財務專業技能的培訓，養成積極學習，不斷提高財務管理人員的文化素養。同時房地產企業的管理層也應該適當學習財務知識，樹立風險觀。保證房地產企業在發展過程中做出正確的發展決策，盡量降低房地產企業的財務風險，為房地產企業的發展奠定一個堅實的基礎。
四、結語
綜上所述，在國家對于房地產市場宏觀調控的環境下，我們要不斷地提高房地產的財務風險意識和防范意識，同時做好一系列應對房地產財務管理風險問題的對策，以積極樂觀的態度去面對房地產管理當中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構成一個全面的房地產財務風險解決體系，從制度上、流程上控制財務風險，保證房地產行業的平穩發展，為我國的經濟建設發揮其重要的作用。
參考文獻
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[關鍵詞]房地產 項目投資 風險管理 必要性 措施
中圖分類號：S24 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地產投資項目風險管理的必要性
（一）有利于保障項目管理的科學性
風險管理主要是利用科學的方法對于項目投資進行準確定位和分析，并對在投資項目中產生的任何可能的風險進行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項目執行過程中的經濟風險、技術風險，能夠有效的保障整個房地產投資項目的管理科學性和合理性，是項目管理重要組成部分。
（二）有利于促進項目建設順利進行
風險管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應對措施，使得整個項目管理過程更具科學性，并且風險管理深入到投資項目的各個領域和各個環節，能夠提高整個企員工的參與度，使其全身心投入到項目決策和管理中，從而保證了促進了項目建設的順利進行，除此之外，風險管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風險帶來的損失，并對于造成損失之后的后續管理工作提供有效措施，保證了管理的延續性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M企業經濟效益提高
房地產投資企業通過風險管理，能夠最大程度上保證安全生產目標的實現，并且最大程度上減少在各個環節產生的費用，有效的減少了費用的支出，增加了企業的經濟效益，與此同時，風險管理能夠時刻警醒了和刺激房地產投資過程中的風險管理意識，從而提高了整個企業的管理效能，從而有效的控制了企業的風險損失，達到了保障和提高企業經濟效益的目的。
二、房地產投資項目風險管理現狀及問題
（一）房地產投資背景
目前，受到國家房地產政策以及房地產市場的影響，房地產投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產投資還是處于發展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產投資市場面臨的背景較為復雜，其主要影響因素表現在以下幾個方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調控對于市場進行調節，旨在幫助引導市場健康發展，從國家對于房地產投資的政策來看，國家對于房地產的投資的擔憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個市場的環境，這對于房地產投資企業來說是重要的政策信號，如果不能夠及時的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產企業很容易受到房地產政策風險的侵擾。投資競爭日益激烈。房地產投資企業的競爭進入白熱化階段，企業的競爭必然帶來企業風險，而企業為了實現發展又不得不去正面面對風險和挑戰，尤其是對于小企業來說，各方面都不成熟，受到風險的打擊壓力大，更需要加強風險管理。
（二）房地產企業的風險管理意識和管理方式問題
房地產企業經過多年的發展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實現成熟，尤其表現在一些中小投資企業中，他們的風險管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業的健康、穩定發展。其問題主要表現在以下幾個方面：風險管理意識問題。房地產企業風險管理意識較為淡薄，一些企業并未建立完善的風險管理制度，并未設立相關崗位和落實各方責任，使得風險管理區域盲目化和松散化，這種風險管理意識的淡薄，是對于提高投資企業風險管理的首要障礙；風險管理方式問題。大部分企業風險管理方式較為單一，尤其在風險評估方面，大部分企業都是依據自身的經驗，對于投資項目進行預判和決策，決策缺乏科學性指導，導致投資項目的風險增大，并未并未形成完善和完備的風險應對和解決措施，使得風險的危害增加，不利于企業的長遠、健康發展。
三、房地產投資項目實例分析
A房地產開發建設公司準備在B市投資一處房地產項目，其中有兩個備選方案供A房地產公司選擇，一處是住宅項目，另一處是商業廣場項目，通過對于兩個項目的風險評價，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個項目的預計經濟指標表。
（一）區域背景和政策背景分析區域背景和政策背景能夠幫助房地產投資項目充分了解當地的社會環境和政策環境，從而有利于進一步做好風險的評估和評價。
（1）區域背景。C小區建設項目位于城市東郊，屬于政府政務新區所在地，其開發和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區的基礎設施不斷完善的基礎上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區的涉及的拆遷戶較少，這對于開發投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業廣場建設項目位于城市中心區域，屬于該城市的老城區改造，人口較為密集，發展商業的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業廣場的建設面積較大，中心區域的地價較高，投資的工期長并且效益回收的時間也較長，這是D商業廣場建設項目面臨的最大困難。
（2）政策背景。近年來，該市通過房地產開發建設獲得了較大的發展，并且隨著工業和商業的逐漸發展，城市化進程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強，對于發展本地區房地產開發抱有很大期望，特別是對于老城區改造項目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區的現代化改造項目建設。
（二）房地產投資能力分析該房地產投資企業屬于外地中型房地產開發企業，并且從以往的投資實踐看，以投資的小區建設見長，對于商業開發項目很少涉足，此次投資項目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態度相對保守，并且要求短期內，小投資，穩收益的原則，所以再結合表1數據以及區域和政策背景，對于C小區建設的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業廣場的建設項目投資，所以從穩妥的角度來說，對于此次投資項目的決策來說，經過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區的建設項目投資。
（三）投資項目風險管理建議
（1）充分重視“風險識別和風險評估”的結合。房地產投資項目涉及多個層面和領域，所以在對風險進行評估時，首先要充分認識和了解存在哪些方面的風險，例如，拆遷風險、金融風險、政策風險以及競爭風險等等，其次要加強風險評估，風險評估主要是對于風險進行全面、準確和系統的分析，幫助房地產投資項目決策者了解投資項目，并在事后對于風險造成的后果進行評估，積累更多的管理經驗。
（2）加強風險應對。特別是針對單個項目的風險時，如何采取有效措施避免和減少風險帶來的危害，對于企業來說也至關重要。企業要充分的重視和發揮管理創新的作用，加強風險應對，提高企業的風險管理能力。
參考文獻
在房地產交易管理中，風險管理一直占據著十分重要的地方，是廣大房地產企業在經營實踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產交易中的風險管理問題。
房地產交易風險管理防范
中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產的價格節節攀升，房地產市場發展迅速。與此同時，在房地產交易的過程中也暴露出一些風險問題。在當地產交易中，如果出現風險問題，不僅會給購房者帶來巨大的經濟損失，也在一定程度上影響了房地產行業的健康發展。對此，應該對這些風險有清醒的認識，并且有效管理風險，才能維護房地產交易市場的健康發展。
一、房地產交易的特點
房地產價格屬于固定資產，其個別性強、差異性大。房地產交易是房地產所有權、土地使用權等相關權益的轉讓過程。不像其他商品，房地產的價值一般無法被衡量，并且房地產交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產交易所涉及到的金額巨大，權益轉讓的手續比較復雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產管理法》等法律來約束和規范房地產交易市場。一般來說，一套商品房從開發商到客戶手中，中間要經歷多個過程及中介，流程的復雜性也滋生了風險。
二、房地產交易中存在的風險
（一）因自然環境變化帶來的交易風險
自然環境風險指的是發生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環境風險。房產與自然環境息息相關，一旦發生自然災害，必然會影響到房地產的交易。如在2011年的日本大地震后，有調查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災、臺風等自然災害有可能會對房地產本身造成一定的影響，給房地產企業帶來不可估量的損失。
（二）因社會環境變化帶來的交易風險
人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產的意愿。在經濟下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經濟形勢也在一定程度上影響到房地產的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產交易的影響不可忽視。
（三）房地產交易中的法律風險
法律風險指的是在房地產交易中因交易主體而發生的法律方面的風險。比如，若對相關法律不熟悉，或是審核不嚴密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產交易前對房產的權利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風險，造成一定的損失。
（四）房地產交易參與者的道德風險
房地產交易的參與者，包括房地產開發商、中介、購房者等都有可能產生道德風險。首先，一些房地產開發商向公眾公布虛假和誘導性的信息，誘導消費者購買房地產。其次，當前房地產中介市場魚龍混雜，一些非專業機構匆匆進入這個市場，卻操作不規范，亂收費，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經賣出的房產再賣給其他消費者。最后，購房者也可能在房地產交易中產生道德風險。
三、房地產交易中的風險防范措施
（一）注重保險的購買和使用
在風險管理中，保險是非常重要的風險管理手段。風險管理的四種方式包括回避風險、預防風險、自留風險和轉移風險，而保險就是轉移風險的方式之一。房地產企業可以在開發房地產的過程中就為房地產購買保險，從而確保在外界環境發生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產行業相關的保險包括房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產財產保險。房地產開發商應根據實際情況，選擇合適的保險進行投保。
（二）健全房地產相關法規
近年來，我國經濟的發展帶動了房地產行業的飛快發展。在一些地區，房地產行業甚至成為了當地的支柱行業。但是由于發展速度太快，相關法律法規并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產交易的風險正是因為法律的不健全而產生的。對此，政府首先要充分重視，發揮自身的主導作用，加快建設相關的法律法規，并督促各級地方政府盡快實施，從而為房地產交易提供相應的法律保障，逐步引導房地產市場走向健康發展的道路。此外，房地產開發商內部也應建立完備的規章制度，當問題和風險發生時，要依照規章制度追究責任，對違規行為嚴厲打擊。
（三）加大誠信宣傳力度
為了加強社會對于房地產交易的道德認識，政府部門可以利用電視、網絡等媒介促進全民樹立起房地產交易的誠信意識，在房地產交易中培養一個良好的分文，從而規范房地產交易。房地產開發商也要加大宣傳力度，在設計廣告時不能夸大其詞。房地產開發商可以加強房地產公益宣傳，培養購房者的風險防范意識，協助政府一道培養整個社會的購房誠信。
（四）增強工作人員的培訓工作
房地產交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產行業的一線工作人員必須具備良好的素質，首先應以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預防風險。因此，要加強工作人員的培訓工作，對其進行法律知識方面的培訓，增強一線人員的法律意識，從而規范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風險的產生。
四、結語
總而言之，在我國社會主義市場經濟制度下，經濟的騰飛帶來房地產市場的飛速發展，取得了相當顯著的成果。然而發展速度太快，市場交易不規范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風險，根據房地產企業的發展實際情況，實施有效的風險管理措施，才能維持房地產行業以及行業內企業的穩定健康發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產集團 財務風險管理 問題 建議
改革開放之后，隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展以及國家對住房政策的宏觀調控，使得房地產集團發展迅速，現在已經成了我國國民經濟的重要組成部分。但是由于房地產集團在項目實施過程中成本投入大、開發周期長，至使有很多房地產企業都過分的依賴銀行的貸款，一旦來自銀行的資金鏈出現斷裂，房地產集團將很難籌資去填補空缺來支撐集團項目的順利進行，這就使得房地產集團財務管理風險性較高。如果不切實解決這個問題，房地產集團就不會獲得快速發展，甚至還會面臨倒閉的風險。所以，房地產企業的當務之急就是做好集團財務管理，采取合理的對策來防范財務風險。
一、房地產集團財務風險的內容
（一）按期償債風險
從目前的情況來看，我國大多的房地產集團的項目開發資金主要由4個部分構成，即集團自有資金、房屋預售資金、銀行借貸和營業性資金等。不過，由于房地產集團的項目開發規模大、涉及的內容比較多、范圍比較廣，再加上集團的自有資金數量比較薄弱，這就使得房地產集團光憑自有資金無法開啟工程建設，所以房地產集團的項目開發資金絕大多數來自銀行的貸款。此外，因為房地產集團的項目開發周期長，使得資金回收慢，加之市場經濟具有不穩定性，造成了房地產集團的利潤期望值存在著較大變動，加大了房地產集團的財務管理風險。一旦房地產集團項目投資開發未能達到預期目的，很有可能就會因為無法償還銀行利息而使銀行中斷對其的貸款，至此，整個項目工程將癱瘓，不僅使房地產集團前期投資打水漂，而且還要償還巨額貸款。
（二）利率變動風險
由于房地產集團的項目開發資金大部分都是依靠外債，因此可以說它是在負債經營。在此期間，高新技術不斷發展，極大的提高了生產效率，因而很有可能出現供給大于需求的現象，從而引起通貨膨脹，造成銀行的貸款利率上漲。于是，房地產集團的應付貸款利息也相應的增多了，在某種程度上可以說增加了房地產集團的項目開發成本，從而減少了集團收益。此外，因為房地產的高投資高回報的特點，部分房地產集團為了獲取更大的利潤，無視投資風險，開始盲目地進行融資活動，例如：抵押集團固定資產來貸款等。雖然在短期內房地產集團是解決了資金短缺問題，但從長遠的角度出發，來自于銀行的高額利息對房地產集團來說始終是一個隱患，它嚴重加大了集團的還債負擔，對于房地產企業的長遠發展是極為不利的。所以說利率變動風險是影響房地產集團發展的關鍵因素，它值得每一家房地產集團的高度重視。
（三）再籌資風險
房地產集團的項目開發是一個漫長的過程，它所需的資金數量相當大，如果集團事先沒有做好財務預算或者財務預算與實際支出相差太大，那么房地產集團就必須再一次籌集資金。由于房地產集團在此之前已經籌集過資金，它的資金負債率相對于與一般的企業來說要高一些，這就大大降低了它的還債能力。同時，也使得銀行等金融機構對其信心不足，而不太愿意再次貸款，這勢必就增加了房地產集團的再籌資難度，即加大了再籌資風險。
二、房地產集團財務風險管理中存在的問題
（一）財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足
目前，房地產集團內部普遍存在的問題之一就是財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足，他們固執的認為只要做好了財務預算，那么財務管理基本上就沒什么問題了。事實上，這種想法是非常錯誤的。其實，只要存在著經濟活動，就必然會有財務風險。房地產集團內部之所以出現財務管理意識淡薄的現象主要是由以下兩個方面的原因造成的。一是財務管理人員素質不高。雖然現在每一家房地產集團的財務人員都是經過嚴格選拔的，他們的會計理論知識都很強，但是實際操作能力和應變能力卻比較弱，這對于財務管理來說是致命的缺陷。還有些房地產集團的財務人員是初出茅廬的大學生，他們在做財務預算的時候過分自信，而忽視了財務風險，使得集團財務管理風險性較高，稍有差池就會給集團帶來巨大的經濟損失。二是房地產企業領導層的不重視。我國的房地產集團大多都是家族式經營模式，最高經營決策權往往都只是掌握在少數人手中，由于他們對財務管理不是很熟，因而片面的只重視銷售成績。這就一來就影響了財務人員的工作行為，至使他們對財務風險認識不足。
（二）集團內部財務監控機制不健全
財務管理是協調和控制房地產集團資金進出的有力工具，若財務預算計算合理，則能使房地產集團避免出現財務危機。話雖如此，但是房地產集團內部財務監控機制仍不健全，在財務管理上顯得非常吃力。這主要體現在2個方面：一是財務管理制度不統一，上級和下級財務部門溝通不暢，從而導致了財務預算失真，嚴重阻礙了房地產企業的發展步伐；二是管理與監督相分離，使得財務工作權責不明，給了不法分子以可趁之機。至此，財務監督機制有形無實，財務管理仍然具有較高風險。
（三）資本方式單一、資本結構不當
房地產集團的資本方式單一，它的資金主要是由自有資產和借貸資產組成，其中來自銀行的借貸資產就占四成以上，如此不協調的資金比例增加了財務管理的風險。通常情況下，房地產集團的自由資金都用作了工程建設的土地成本，至于后期建設費、營銷費等全靠外借資金。當房地產企業外借資金越來越多，也就相當于其資產負債率越來越高，隨之產生的財務風險也就越大。
三、加強房地產集團財務風險管理的建議
（一）提高財務管理人員風險意識
意識決定行為。要想從根本上降低財務風險，最有效的辦法就是提高財務人員的風險意識。首先，房地產集團的領導應該以身作則，重視財務管理，給財務人員樹立一個好榜樣。其次，房地產集團要廣泛選拔優秀財務人員，在正式錄用前設立一定得考核期，看看他們的實際財務管理能力以及對財務風險的認識情況到底如何，然后嚴格依照考核標準實行優勝略汰，這樣就從根本上提高了財務人員的整體財務風險意識。此外，還要對在職人員進行在培訓，不僅要加強他們的專業知識技能，最關鍵的還是要向他們傳輸財務風險意識，讓他們在今后的財務管理中能夠謹慎工作，盡最大努力降低財務風險，確保房地產集團的正常運營。
（二）建立健全的財務風險管理機制
所謂的財務風險管理就是發現、評判、控制和處理風險的過程。房地產集團要想有效規避財務風險，那么就必須建立健全的財務風險管理機制。首先，建立市場監督部門，及時收集和分析信息，然后運用科學的手段制作財務計劃，從而使得財務管理更能適應時代的發展要求。此外，還要監理建立完善的客戶管理制度。由于房地產集團的項目開發資金有一部分來自客戶資金，因而客戶信譽程度的高低直接影響著集團的財務風險，房地產集團有必要在籌集資金前對客戶的信譽做一個全面的評估，這樣才能保證項目工程能夠順利的開展下去。
（三）優化資本結構，降低籌資風險
針對房地產集團資金負債率高的情況，優化其資本結構，是目前降低籌資風險和財務風險管理的最好辦法。只要房地產集團還存在貸款行為，那么就很有可能會因為利率的變化而使其面臨較大的財務風險。可是，如果集團改變了籌資方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等貸款，或者是恰當處理產權和債權的資金比例。這些一來，不但擴大資金來源、增加了資金數量，而且還將財務風險降到了最低。
參考文獻：
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一、投資性房地產財務風險管理體系
資本增值是財務活動的根本目的，防范并控制價值的不穩定（不利結果）是財務風險管理的目標。那么，讓我們先看看投資性房地產的價值之路：經濟趨勢影響現有工商業利潤及個人收入；工商業利潤及個人收入轉而決定其支付租金的能力；租金決定投資性房地產的營業凈收入；最后，營業凈收入決定投資性房地產的市場價值。這樣，現有經濟趨勢的改變對投資性房地產的價值，較之住房價值，會有巨大的近期沖擊，那就是，房地產價值的上漲趨勢或下降趨勢首先發生在與住房市場相對的投資性房地產市場上。由此，投資性房地產對現有經濟趨勢的敏感程度要強于自用房地產，所以，對投資性房地產財務風險管理要充分考慮當前的經濟趨勢，并密切聯系房地產市場景氣循環。
首先，建立風險管理信息系統，以把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。對于企業投資者來說，應廣泛、持續不斷地收集與本企業投資性房地產相關的內部、外部初始信息，包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本一效益原則，但是應該關注有關研究機構的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。
其次，根據收集的風險初始信息，結合具體投資性房地產項目情況，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具手段，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供條件。風險識別，既要正確判斷一項財務活動中存在什么風險，又要找出引起這些風險的原因。識別的方法主要有：①專家預測法，如民主討論法、頭腦風暴法、德爾菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即計算機模擬未來狀態，以直觀的“幕景”（scenarios）描繪所能引起企業風險的各種風險因素及其影響情況，如對一個投資項目的幕景分析，可以告訴決策人員這一項目在最好、最可能和最壞三種情況下的未來情形，并且還可能給出這三種情況下可能發生的事件和風險，以供決策人員參考；③資金分析法，財務管理部門可通過對企業資金及其運動的分析來識別在企業資金各種存在及分布上的風險，以及在某一期間內資金循環周轉方面可能出現的風險。本文將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。
最后，根據風險度量框架的指示，針對租金收入、營業費用和籌資結構建立風險控制系統，將防范放在第一位，綜合采取風險回避、風險分散、風險轉移、風險自擔的控制措施。
二、投資性房地產財務風險度量
財務風險度量，是通過計算相關指標或建立模型對識別出的財務風險從量上進行估計，建立財務預警系統，為風險決策提供科學依據。工欲善其事，必先利其器。度量指標是表現風險程度的基本載體，是建立風險度量框架、指導風險決策的支撐性工具，因此，選擇合適的度量指標就顯得尤為重要。投資性房地產對客觀經濟環境的敏感性，要求投資者能夠使用經濟指標從宏觀上對其財務風險進行把握，同時，財務風險的度量最終應落腳于財務指標的靈活分析與運用，因此，下文將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。
（一）經濟指標
描述房地產市場狀況的經濟指標有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標都可以衡量房地產景氣循環及其周期，而且統計數據也較為容易獲得。
但是，作為投資性房地產財務風險的度量指標，本文認為空置率是最優的量化指標，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩定使用率”。所謂“穩定使用率”，是指項目啟動以后的年度使用率。這是評估項目可行性的一個重要因素。
（二）財務指標
現金，既是資本又是報酬。財務風險管理的出發點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現金來反映。因此，財務風險管理應以現金流量為基礎。
從物業持有者的角度，投資性房地產現金流量分析應采用股權現金流量法。現金流量包括流出量和流入量，投資性房地產的現金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）、投資性房地產的現金流入量（投資回收）包括稅后現金凈流量和稅后處置收入。
三、投資性房地產財務風險控制
由于投資性房地產的特殊性，對于個人投資者和小型散戶投資者來說，財務風險的控制重在防范；對于長期持有物業的房地產開發商來說，可以對物業進行整體經營規劃，其財務風險的控制原則是“防范+控制”。
（一）投資前的準備工作
投資前的準備工作是否充分，直接關系著投資之后房地產的經營狀況，因此，將其作為財務風險控制的基礎內容。投資前的準備工作主要包括兩大方面：判斷投資切入點和做好市場分析。
1.判斷投資切入點。利用所處房地產市場景氣循環階段，判斷投資性房地產的切入點。市場供需平衡與不平衡的現象是市場景氣的兩種表現形式，如此周而復始的重復發生就形成了景氣循環。房地產景氣循環也是由于供給和需求的波動產生的。經濟活動具有周期性，對空間的需求也呈周期性波動。由于建造時滯等原因，供給往往落后于需求的變化，因此，空置率和價格/租金就會產生波動。它們決定了房地產投資的收益率和風險水平，極大地影響著房地產投資在財務上的成功和失敗。
2.做好市場分析。投資應以市場分析為起點。市場分析就是對市場客觀環境、同檔次同類型的投資性房地產的市場需求狀況及競爭對手等情況進行分析。投資性房地產的市場分析是在供需分析和未來市場增長潛力分析的基礎上，確定以下幾個環節：（1）選擇投資類型，（2）市場定位，即確定潛在承租人的水平層次，是面向高端市場，還是面向中低端市場。（3）選址，房地產的地域性及投資的長期性決定了選址的重要性。
關鍵詞：房地產企業 風險管理
房地產業在當前經濟社會發展中起著舉足輕重的作用，與國民經濟高度關聯。2009年，房地產業已占到國內生產總值的6.6%和國內投資總額的四分之一，與房地產直接相關的產業達到60個以上，房地產業的健康發展是整個國民經濟又好又快發展的重要保障，有效的防范、應對和化解房地產行業的風險有助于行業的長期穩定健康成長，有利于中國經濟社會的可持續發展。
近年來，不少企業和個人受利益驅動，忽視行業風險，缺乏對自身優劣勢的權衡，盲目進入房地產業，雖然在此之前房市一路高歌做不好也會賺錢，但步入正常軌道之后，這種現象加劇了房地產行業風險，也給企業自身的發展造成了困惑。目前，房地產已成為中國風險最高的行業之一。
一、房地產企業風險管理的定義和特點
全面風險管理，指企業圍繞總體經營目標，通過在企業管理的各個環節和經營過程中執行風險管理的基本流程，培育良好的風險管理文化，建立健全全面風險管理體系，包括風險管理策略、風險理財措施、風險管理的組織職能體系、風險管理信息系統和內部控制系統，從而為實現風險管理的總體目標提供合理保證的過程和方法。其主要特點為：有別于企業危機管理，預警管理等狹義的風險管理手段和方法，全面風險管理的“全面”體現在以下幾個方面：戰略性、系統性、專業性、全員性。
二、房地產企業面對的主要風險分析
房地產業所面臨的風險是復雜多樣的，其中一些風險與其他行業存在普遍共性，如債務風險、經濟合同風險、信用風險等；有的風險則具有較為顯著的行業特征。
（一）項目風險
項目風險是一種不確定事件或狀況，一旦發生，會對至少一個項目目標產生積極或消極的影響。而對風險的識別是要確定風險管理的目標，如果風險識別做得不清晰、沒有條理，那就會像一個很高明的將軍，即使再高明，也無法讓他去打無目標之仗。風險識別首先是識別風險事件，并進行分類、量化等工作。對于房地產企業，常見的幾種風險為政策風險、決策風險、管理風險，具體表現在：
1、政策風險成為除了自然災害之外的最大風險
政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經濟的關系，要考慮土地利用問題、農業保護問題，還要房價不高，讓老百姓能買得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現政策鬧劇的原因，當然，還有政策的不連續性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于開發商來說，政策應該是一種約束和控制的行為，企業必須要遵守相關的政策法規，同時要制定對于相關法律法規進行補充和操作的部門管理規章制度和規范性文件以及強制性標準等。
2、項目決策風險
房地產項目決策風險，主要體現在項目的定位風險、創新風險等。
（1）項目的定位是決策層根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標客戶定位、產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準確、盲目開始項目建設，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發過程中最大的風險，屬項目的決策性失誤風險，風險事件一旦發生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導致不可挽回的后果。
（2）不同的開發商風險喜好不同，采取的決策不同。有的房地產商喜好追求項目與其他項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，正常地創新本身就是有風險的，更何況是遇到不熟悉的領域，很多情況下創新便成了失敗的同義詞。曾經有個開發商本意為客戶著想，采用輕質板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質板墻前期也進行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質板墻部位出現大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導致向客戶賠款幾百萬。
3、項目資金風險
這是任何項目都要面臨的風險類型，如果項目資金鏈出現問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由于項目的資金絕大多數來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規避這些外部金融風險事件。
4、項目管理風險
房地產管理是在房地產業務流程框架內進行的管理活動、行動決策，這些管理事務本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風險事件。如果管理不到位，帶來的項目質量風險、進度風險、人力風險，還有前面的資金風險，都會因為管理對項目產生致命的傷害。房地產項目的項目特性非常明顯，房地產商應該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。
（1）項目的質量風險：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過驗收而造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題；處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等
（二）政策風險
每個行業在一定程度上都會受到政策因素的影響。但客觀地講，關于房地產業的政策、法律、法規，及各種專項整治措施是最為復雜的，變化也是最頻繁、最難以預見的。
（三）市場風險
對于一般行業而言，市場風險主要包括市場波動、競爭加劇、原材料采購供應失控等因素。除上述狀況外，房地產業所面臨最突出的市場風險是房屋銷售價格巨幅波動。
（四）經營風險
房地產項目運作周期長，從前期策劃、項目開發到后期管理的環節眾多，尤其是一些關鍵環節，如土地獲取、規劃設計等，對整體運營有著“牽一發而動全身”的影響，這對企業的綜合操控能力提出了很高的要求。然而實際情況是，有的企業對土地開發缺乏準確定位和全面規劃，導致項目嚴重偏離市場需求；有的企業在土地獲取過程中盲目跟風，抬高地價，致使產品成本過高，遠遠超出市場承受能力；有的企業在項目施工建設中自身管理能力不足，加上工程發包大部分受總承包方層層分包，造成實際施工隊伍資質不符的嚴重影響。施工進度拖延、建筑質量欠佳、安全事故頻發等問題時有出現，不僅給企業造成巨大損失，也影響到房地產業的健康發展和金融穩定等社會形象。
（四）是資金鏈風險
房地產是資金密集型行業，資金流動量大，運作周期長，對企業的投融資和資金管理能力
【關鍵詞】房地產項目；風險管理
1引言
工程項目的建設是一個周期長、投資規模大、技術要求高、系統復雜的生產消費過程.在該過程中，不確定因素、隨機因素和模糊因素大量存在、并不斷變化，由此而造成的風險直接威脅著工程項目的順利實施和成功完成。而在工程建設中，設備材料又是最基本、最必需的資源之一，其供貨進度、數量和質量對工程建設影響最大，能否保證設備材料“適時、適量、適質、適地、適價”地供應，是能否保證項目建設進度、費用和質量的重要基礎。無論是對于業主還是總承包商來說，一個工程項目進入實質性操作階段以后，都會遇到在工程采購中如何識別、評價和規避采購風險的問題。只有正確地處理好這個問題，才能堅實地邁出工程建設實施的第一步。因此，在工程項目實施過程中，對采購所面臨的各種風險進行管理顯得尤為重要。
2住宅房地產項目風險管理理論
2.1住宅房地產項目風險內涵
房地產項目風險是指由于隨機因素的影響所引起房地產項目投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產項目具有投資周期長、投資額大，影響因素復雜等特性，房地產項目投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素所引起的后果也特別嚴重。房地產投資的特點決定房地產項目風險呈現如下特征：(1)客觀性房地產項目風險是客觀存在的，因為引起房地產項目風險的各種不確定因素是客觀的，無論是自然風險、經濟風險還是政治風險都具有客觀性。(2)多樣性房地產項目過程涉及社會、經濟、技術等方面，與政策法規、金融動向、宏觀經濟形勢、區域供求現狀、產業技術變革、需求消費傾向息息相關，易受各因素波動的影響，不同因素導致的風險也就多種多樣。
2.2住宅房地產項目風險分類
在房地產項目活動中，風險的具體表現有以下幾種形式。
(1)按照風險的來源分類房地產項目風險可以分為國家風險、市場風險、自然風險和公司風險四類。
(2)按照項目的實施階段分類按照項目實施的階段不同，房地產項目風險可以分為項目投資前期風險、項目開發建設風險、項目經營風險和項目管理風險四類。
(3)按照證券投資組合理論和資本資產定價模型理論分類這兩種理論將證券投資的風險歸納為系統風險和非系統風險，借鑒到房地產項目中，也可以將風險劃分為系統風險和非系統風險，結合我國房地產市場狀況，劃分原則是：這種風險是否影響到市場內所有的投資項目，能否設法避免或消除。對整個市場所有投資項目產生影響，本項目無法避免或消除的風險為系統風險；只對市場內個別項目產生影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合方法消除的風險為非系統風險或個別風險。
3住宅房地產項目風險識別與分析
3.1住宅房地產項目風險識別程序與方法(1)項目風險分解項目風險的分解途徑：
①目標：識別影響項目費用、進度、質量和安全目標實現的風險；②時間：識別項目不同進展階段的風險；③結構：按照項目結構組成、相關技術群的關系進行分解；④環境：是指自然環境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環境中一切同項目建設有關的環境。⑤因素：按照項目風險因素分解。
(2)建立初始項目風險清單就是建立項目存在風險的一覽表，由項目風險的編碼、因素、事件、后果構成。
(3)風險識別分析對初始建立的項目風險進行風險因素、風險事件及風險后果分析，剔除一般性風險，保留值得關注并進而作詳細研究對象的風險。風險識別分析的依據是已積累的經驗（數據）及有針對性的風險調查的資料。
(4)確立項目風險清單項目風險清單是進一步進行項目風險分析與評估的基礎。
3.2住宅房地產項目風險分析方法
（1）盈虧平衡分析方法盈虧平衡分析是研究房地產項目在一定時期內開發面積、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關系。各種不確定因素的變化會影響項目的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就決定項目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。
（2）敏感性分析方法通過計算一個或多個不確定性因素的變化導致經濟效果評價指標的變化幅度，判斷項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度。
(3)概率分析方法運用概率來預測不確定性因素和風險因素對項目經濟效果影響進行定量分析，計算數學期望值和方差，確定方案失敗的風險程度，以獲得某種效益或達到某種目標的可能性大小。
結束語
房地產作為一個相關性行業比較多的行業對國民經濟的影響越來越大，作為一個行業收益較大，吸引著廣大投資者投入大量的資金人員，在獲得廣大收益和同時，由于房地產自身的特點，開發周期長、資金量大、專業人士多的特點，具有高風險性，與此同時由于房地產中泡沫成分的存在，國家宏觀財政政策、貨幣政策對房地產市場進行調控，這對于房地產企業經營中的風險增大。在當今市場經濟環境條件下，房地產項目開發面臨著許多不確定性，并且在開發過程中存在著巨大的風險。如何識別和度量房地產項目風險以及如何制定風險應對措施，有效規避投資風險，降低風險損失，提高房地產投資風險管理效率，把握良好的投資機會，獲取預期的經濟收益己成為我們未來所必須考慮的問題。
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