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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)；說(shuō)課；職業(yè)教育

說(shuō)課是教師面對(duì)同行和專家，以先進(jìn)的教育理論為指導(dǎo)，將自己對(duì)課程標(biāo)準(zhǔn)、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計(jì)和安排、學(xué)習(xí)方式的選擇和實(shí)踐等一系列教學(xué)元素的確立及其理論依據(jù)進(jìn)行闡述的一種教學(xué)研究活動(dòng)。實(shí)踐證明，說(shuō)課活動(dòng)有效地調(diào)動(dòng)了教師投身教學(xué)改革，學(xué)習(xí)教育理論，鉆研課堂教學(xué)的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學(xué)者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學(xué)的特點(diǎn)，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對(duì)象的一次說(shuō)課。

一、說(shuō)課程目標(biāo)

1．課程性質(zhì)

在確定課程目標(biāo)前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個(gè)方面的作用，一是通過(guò)它的學(xué)習(xí)為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時(shí)起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀(jì)、評(píng)估和營(yíng)銷串聯(lián)起來(lái)，讓學(xué)生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)法律意識(shí)，為學(xué)生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2．課程目標(biāo)

對(duì)課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標(biāo)。該課程要求為學(xué)生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向，因此幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時(shí)，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學(xué)生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。

知法、用法和守法是課程目標(biāo)的三個(gè)層次。知法為知識(shí)目標(biāo)，讓學(xué)生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標(biāo)，讓學(xué)生能夠運(yùn)用法律知識(shí)分析解決問(wèn)題。守法為情感價(jià)值觀目標(biāo)，讓學(xué)生將法律意識(shí)轉(zhuǎn)化為自覺(jué)行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。

二、說(shuō)學(xué)情及學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)

1．學(xué)情分析

《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開(kāi)設(shè)在大一的第一二學(xué)期，總課時(shí)為72個(gè)。該課程面對(duì)的是大一的學(xué)生，學(xué)情分析重點(diǎn)放在知識(shí)結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)方法上。大一的學(xué)生，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)了解相對(duì)較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識(shí)的時(shí)候，注意知識(shí)的銜接，對(duì)相關(guān)概念做適當(dāng)?shù)慕忉尯完U述，幫助學(xué)生建立感性和理性的認(rèn)識(shí)。在學(xué)習(xí)方法上，大一的學(xué)生學(xué)習(xí)較主動(dòng)，但文化基礎(chǔ)薄弱，學(xué)習(xí)的自主性較差，因此教師在上課的時(shí)候應(yīng)注重培養(yǎng)學(xué)生正確的學(xué)習(xí)方法。正所謂，授人以魚(yú)，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學(xué)生知道怎么學(xué)，比學(xué)什么更重要，學(xué)習(xí)方法的好壞，直接影響到學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)。

2．學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)

根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點(diǎn)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生三種學(xué)習(xí)方法，自主學(xué)習(xí)法、合作學(xué)習(xí)法和反思學(xué)習(xí)法。

房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)法。我國(guó)以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長(zhǎng)，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實(shí)踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國(guó)家將它作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項(xiàng)目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機(jī)，為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學(xué)生養(yǎng)成自主學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)，適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。自主學(xué)習(xí)法的培養(yǎng)，是通過(guò)在課堂上以學(xué)生為主，根據(jù)課程目標(biāo)，設(shè)置思考題，促使學(xué)生獨(dú)立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學(xué)生在業(yè)余時(shí)間自學(xué)。

房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實(shí)踐性強(qiáng)，需要培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項(xiàng)目調(diào)查常常涉及多個(gè)知識(shí)點(diǎn)，比如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型的調(diào)研，就會(huì)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識(shí)，綜合實(shí)踐性強(qiáng)，單個(gè)學(xué)生完成學(xué)習(xí)任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生以小組為單位共同完成學(xué)生任務(wù)。在這個(gè)過(guò)程中，教師和學(xué)生，學(xué)生和學(xué)生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。

反思學(xué)習(xí)法促進(jìn)自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)的效率。根據(jù)原認(rèn)知理論，通過(guò)培養(yǎng)學(xué)生的反思學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生選擇能達(dá)到目標(biāo)的最適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)，檢測(cè)達(dá)到目標(biāo)的情況，必要時(shí)采取補(bǔ)救措施，總結(jié)達(dá)到目標(biāo)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整自己的學(xué)習(xí)方法，提高學(xué)習(xí)效率。

三、說(shuō)課程內(nèi)容

根據(jù)教學(xué)目標(biāo)，結(jié)合學(xué)情分析，確定課程內(nèi)容。教學(xué)目標(biāo)要求學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向。

根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學(xué)資源。教學(xué)資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻(xiàn)資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認(rèn)識(shí)；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴(kuò)展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁(yè)）

（上接第20頁(yè)）

四、說(shuō)教學(xué)設(shè)計(jì)

1．課程設(shè)計(jì)理念

課程設(shè)計(jì)的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學(xué)與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學(xué)生為中心，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。

2．課程設(shè)計(jì)思路

與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細(xì)化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學(xué)。激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，通過(guò)導(dǎo)入案例引出法律法規(guī)，再進(jìn)行知識(shí)應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達(dá)到能力的培養(yǎng)的目的。在這個(gè)過(guò)程中，讓學(xué)生能夠知法、用法和守法的目的。

3．說(shuō)教學(xué)方法

怎樣展開(kāi)法律法規(guī)這就涉及到教師的教學(xué)方法。本門課教師主要的采用的教學(xué)方法是啟發(fā)式教學(xué)和案例教學(xué)啟發(fā)式教學(xué)主要有兩種形式，問(wèn)題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問(wèn)題設(shè)置即將問(wèn)題擺在學(xué)生面前，通過(guò)問(wèn)題的分析，引出法律法規(guī)。現(xiàn)代教學(xué)論研究指出，感知不是學(xué)習(xí)產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學(xué)習(xí)的根本原因是問(wèn)題。問(wèn)題能夠激發(fā)學(xué)生求知欲，激發(fā)學(xué)生活躍的思考；沒(méi)有問(wèn)題學(xué)生就感覺(jué)不到問(wèn)題的存在，也就不會(huì)去思考。現(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學(xué)生面前，通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型的時(shí)候，以學(xué)校附近某樓盤為例，通過(guò)分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型法律法規(guī)，讓學(xué)生得到了感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)也將理論聯(lián)系實(shí)踐。

案例教學(xué)在法律法規(guī)教學(xué)中應(yīng)用較為普遍，本門課也以案例教學(xué)為主要教學(xué)方法，通過(guò)組織學(xué)生對(duì)案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動(dòng)，教給學(xué)生分析和解決問(wèn)題的方法，進(jìn)而提高分析和解決問(wèn)題的能力。作者將案例分為導(dǎo)入型案例和分析型案例。導(dǎo)入型案例與該節(jié)知識(shí)緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學(xué)生有直觀的認(rèn)識(shí)。比如在講解房地產(chǎn)估價(jià)公司時(shí)，以某房地產(chǎn)估價(jià)公司的視頻介紹為導(dǎo)入，讓學(xué)生建立感性的認(rèn)識(shí)。分析型案例，主要是讓學(xué)生利用所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)時(shí)，學(xué)生對(duì)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)感性認(rèn)識(shí)少，認(rèn)識(shí)不深刻，通過(guò)視頻的方式讓學(xué)生運(yùn)用理論知識(shí)，解決問(wèn)題，幫助學(xué)生加深認(rèn)識(shí)，激發(fā)學(xué)生的興趣。

五、課程評(píng)價(jià)

有效的評(píng)價(jià)能夠及時(shí)了解教學(xué)狀況，也是教師反思和改進(jìn)教學(xué)的有力手段。本門課主要通過(guò)形成性評(píng)價(jià)和終結(jié)性評(píng)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。形成性評(píng)價(jià)包括：（1）學(xué)習(xí)參與度，（2）學(xué)生知法、用法的能力，（3）學(xué)生之間的自評(píng)和互評(píng)。終結(jié)性評(píng)價(jià)即為期末考試測(cè)評(píng)。

【參考文獻(xiàn)】

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第2篇

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來(lái)越大

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國(guó)大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營(yíng)總收入9137億元，利潤(rùn)總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長(zhǎng)23.9%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%。這些數(shù)字說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他大部分行業(yè)。可以說(shuō)房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房?jī)r(jià)問(wèn)題是房產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題

住房不是簡(jiǎn)單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國(guó)的房?jī)r(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場(chǎng)之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場(chǎng)，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場(chǎng)必然出現(xiàn)了問(wèn)題，盡管對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭(zhēng)議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問(wèn)題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房?jī)r(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

二、房?jī)r(jià)居高不下的原因分析

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國(guó)居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1978年至2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國(guó)家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國(guó)家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過(guò)收入30％的家庭，即存在過(guò)度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國(guó)主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購(gòu)房者月供占到月收入的50％以上，已超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來(lái)源于銀行的貸款。與國(guó)際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題也在于沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清楚定位。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為。可以說(shuō)，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)椋纬删哂兄袊?guó)特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是看作消費(fèi)品市場(chǎng)或是看作投資品市場(chǎng)。如果中國(guó)也以國(guó)際慣例把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資品市場(chǎng)而不是消費(fèi)品，那么無(wú)論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，房?jī)r(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國(guó)家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房?jī)r(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房?jī)r(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來(lái)。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場(chǎng)交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門收集市場(chǎng)的不誠(chéng)信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來(lái)源。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊波:《影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國(guó)物價(jià)2008.

第3篇

從法律角度來(lái)看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財(cái)產(chǎn)的不同，可以劃分為資金信托/有價(jià)證券信托/動(dòng)產(chǎn)信托/不動(dòng)產(chǎn)信托/其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。而法律上的不動(dòng)產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)信托，而實(shí)質(zhì)上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴(yán)謹(jǐn)，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個(gè)突出特點(diǎn)，就是信托資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。筆者認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來(lái)界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制。“兩規(guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)。”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）。”

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開(kāi)創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺(jué)或不自覺(jué)的打法律球。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份）”的限制。

第二，信托計(jì)劃雖不公開(kāi)承諾保底，但是往往通過(guò)一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書(shū)第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足。”

第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%.

法律保護(hù)的缺失

由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場(chǎng)初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán)，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒(méi)有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實(shí)證中尚未體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無(wú)疑將影響投資者的決策。對(duì)于非專業(yè)知識(shí)的投資者來(lái)講，極可能基于對(duì)“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策-購(gòu)買該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時(shí)，委托人的權(quán)利如何救濟(jì)？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分，并由中國(guó)人民銀行取消高級(jí)管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任。”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第二十一條：“信托投資公司違反本辦法規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行按照《金融違法行為處罰辦法》及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停或者直至取消其辦理資金信托業(yè)務(wù)的資格。對(duì)有關(guān)的高級(jí)管理人員，中國(guó)人民銀行可以取消其一定期限直至終身的任職資格；對(duì)直接責(zé)任人員，取消其信托從業(yè)資格。”

第4篇

從法律角度來(lái)看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財(cái)產(chǎn)的不同，可以劃分為資金信托/有價(jià)證券信托/動(dòng)產(chǎn)信托/不動(dòng)產(chǎn)信托/其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。而法律上的不動(dòng)產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)信托，而實(shí)質(zhì)上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴(yán)謹(jǐn)，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個(gè)突出特點(diǎn)，就是信托資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。筆者認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來(lái)界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制。“兩規(guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)。”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）。”

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開(kāi)創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺(jué)或不自覺(jué)的打法律擦邊球。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份）”的限制。

第二，信托計(jì)劃雖不公開(kāi)承諾保底，但是往往通過(guò)一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書(shū)第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足。”

第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%.

法律保護(hù)的缺失

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；法律規(guī)制

房地產(chǎn)問(wèn)題是社會(huì)各界十分關(guān)注的熱點(diǎn)，國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中，如何進(jìn)行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強(qiáng)化國(guó)家責(zé)任，完善各項(xiàng)財(cái)稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問(wèn)題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國(guó)家政策的導(dǎo)向，“去庫(kù)存，去杠桿”政策的實(shí)施，一二線城市房?jī)r(jià)只增不減，二線城市房產(chǎn)庫(kù)存仍然是無(wú)人問(wèn)津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問(wèn)題：

（一）主要城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快

2003年以來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升，全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)上漲多呈提速態(tài)勢(shì)，雖然2015年中央出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房?jī)r(jià)仍是普通民眾無(wú)法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房?jī)r(jià)，拖欠偷逃稅款等行為時(shí)有曝光。所有這些無(wú)不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，無(wú)不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益和國(guó)家利益的侵害。由此可見(jiàn)，健全市場(chǎng)監(jiān)管制度，落實(shí)監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。

（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有建立起一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的價(jià)格信息平臺(tái)，市場(chǎng)參與者無(wú)法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門信息不對(duì)稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場(chǎng)參與者在獲得信息的過(guò)程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問(wèn)題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制存在的問(wèn)題

（一）權(quán)力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計(jì)劃、投資、金融、財(cái)政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計(jì)上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對(duì)宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實(shí)踐上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時(shí)均需要以對(duì)方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實(shí)踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實(shí)施規(guī)定。無(wú)論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場(chǎng)根本問(wèn)題，在實(shí)施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會(huì)為人所詬病。其中以限購(gòu)令的爭(zhēng)議最大。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的對(duì)策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的一個(gè)主要特征就是金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行是我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金對(duì)銀行貸款有很高程度的依賴性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中，y行很難監(jiān)控借款人對(duì)貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。一旦風(fēng)險(xiǎn)失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險(xiǎn)兩大方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺(tái)起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體相應(yīng)作出調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，建議通過(guò)合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價(jià)格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及全社會(huì)和每個(gè)人的根本利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時(shí)，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，盡管國(guó)家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，但在此過(guò)程中，也暴露了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中許多亟待解決的法律問(wèn)題，國(guó)家如何對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制略盡綿薄。

參考文獻(xiàn)：

第6篇

【關(guān)鍵詞】黑龍江省；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展規(guī)律；可持續(xù)發(fā)展；宏觀調(diào)控

前言

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃興起，在解決人們住房需求的基礎(chǔ)上，正發(fā)揮著對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越重要的作用，并已經(jīng)成為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、整合社會(huì)整體產(chǎn)業(yè)鏈條、促進(jìn)生產(chǎn)交換的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。但是同時(shí)我們也應(yīng)該看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在帶來(lái)勃勃生機(jī)的同時(shí)，也在部分區(qū)域形成了泡沫，造成了一定的負(fù)面影響，因此，在國(guó)家和政府的層面上，近些年出臺(tái)了很多調(diào)控政策，這些政策有的不能夠起到設(shè)計(jì)的效果，有的效果并不明顯，客觀地看，這些政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的忽視是效果不佳的真正原因。為了擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析和研究。黑龍江省是老工業(yè)大省，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于起步較晚，加之我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，導(dǎo)致出現(xiàn)了各種特有的情況和問(wèn)題，這使得研究者必須立足黑龍江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史和經(jīng)驗(yàn)，以科學(xué)的態(tài)度和方法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行客觀地了解，進(jìn)而掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，使其更好地為法治我省經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。應(yīng)該立足于黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，在說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作用的前提下，對(duì)我省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律展開(kāi)深入地討論和思考，確定影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要要素，探尋應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律促進(jìn)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，以便為黑龍江省房地產(chǎn)政策決策者更好地運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，做好抑制房?jī)r(jià)泡沫、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)全省經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展，就會(huì)帶動(dòng)家電行業(yè)、建材行業(yè)、裝飾裝修等等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，這樣的帶動(dòng)效應(yīng)可以拉動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大內(nèi)需的作用

通過(guò)房地產(chǎn)的消費(fèi)，可以帶動(dòng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的內(nèi)需，內(nèi)需的增加有利于房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)量鏈條上拉動(dòng)了我省經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大就業(yè)的作用

房地產(chǎn)業(yè)是人員密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)我省就業(yè)情況有了很大的緩解作用。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)人口，使我省的就業(yè)形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

2、影響黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的主要要素

2.1 省內(nèi)GDP的影響

黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)性，他們可以互相影響。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，人們的收入也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，在這種狀況下，人們的物質(zhì)需求也會(huì)有所上升，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的促進(jìn)作用，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。所以國(guó)民生產(chǎn)總值和房?jī)r(jià)是正相關(guān)的關(guān)系。

2.2 利率的影響

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，無(wú)論是利用房地產(chǎn)投機(jī)還是投資，都是需要大量的資金投入的，當(dāng)銀行的利率下降時(shí)，大量的企業(yè)或者是個(gè)人就會(huì)貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。反之，利率上漲，就會(huì)出現(xiàn)相反的狀況。所以說(shuō)利率的變化和房?jī)r(jià)是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2.3 居民消費(fèi)水平的影響

居民消費(fèi)水平提高也會(huì)在房屋上的投入也就會(huì)有所增長(zhǎng)，在消費(fèi)水平達(dá)到一定層次的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲也可以在居民的消費(fèi)能力范圍之內(nèi)。所以說(shuō)消費(fèi)水平和房?jī)r(jià)之間是正相關(guān)的關(guān)系。

2.4 貨幣供給量的影響。

當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度增加，會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，貸款難度減小，就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上升。也就是說(shuō)如果央行實(shí)行從緊的貨幣政策，則房?jī)r(jià)會(huì)下跌；反之，則房?jī)r(jià)就上升。

3、促進(jìn)黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的運(yùn)用

要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率。作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)。

3.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的理性化，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之。

3.3調(diào)整現(xiàn)有土地政策

避免以前出現(xiàn)的房地產(chǎn)交易暗箱操作的行為，保證交易的公開(kāi)公平性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的發(fā)展。

4、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)于黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)有著巨大的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為我省優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高生產(chǎn)能力的重要手段，因此，有必要對(duì)黑龍江省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行了解和掌握。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)告訴我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以在客觀上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，但同時(shí)過(guò)快的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生我省房地產(chǎn)和其他行業(yè)的泡沫，這充分顯示了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩面性，所以，我們應(yīng)該通過(guò)政府的宏觀調(diào)控手段，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終處于合理、科學(xué)和有序的狀態(tài)下。由于我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的資料相對(duì)匱乏，這必然會(huì)導(dǎo)致認(rèn)知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的困難性，希望同仁能夠認(rèn)清這一實(shí)際情況，在對(duì)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行深入了解和科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，形成更為全面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律認(rèn)知，以便指導(dǎo)實(shí)際的各項(xiàng)工作。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展規(guī)律；分析；探討

目前，隨著社會(huì)的發(fā)展和人們對(duì)生活要求的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中的地位越來(lái)越重要，同時(shí)，對(duì)我國(guó)財(cái)政政策也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，因此，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

首先，房地產(chǎn)消費(fèi)帶動(dòng)生活消費(fèi)。在居民的生活消費(fèi)中，住房消費(fèi)作為其中的一種綜合性消費(fèi)，是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要方面，一方面，房地產(chǎn)消費(fèi)與人們衣、食、住、行有著密切的關(guān)系，涉及到人們生活的

各個(gè)方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，對(duì)我國(guó)居民的生活消費(fèi)起到了巨大的帶動(dòng)作用，從某種角度上來(lái)講，消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，因此，房地產(chǎn)消費(fèi)，必然會(huì)促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)，從而有效地帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快迅發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)我國(guó)其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中，需要其他部門為其提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，這就要求房地產(chǎn)部門與其他行業(yè)部門加強(qiáng)配合，尤其是對(duì)于一些機(jī)械部門、建材部門、設(shè)備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動(dòng)力等等，房地產(chǎn)部門都與這個(gè)行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必然會(huì)拉動(dòng)這些部門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當(dāng)前我國(guó)普遍存在的就業(yè)難的問(wèn)題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其促進(jìn)就業(yè)的增長(zhǎng)，具體來(lái)講，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，通過(guò)帶動(dòng)其他相關(guān)部門的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了其他部門的就業(yè)機(jī)率的增加；其二，根據(jù)相關(guān)的資料調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，刺激了我國(guó)其他部門的發(fā)展，使得就業(yè)人數(shù)大大增加，有效地解決了我國(guó)的就業(yè)難的問(wèn)題。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其從一個(gè)萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大，這整個(gè)的過(guò)程中是具有極大波動(dòng)性的，而不是平穩(wěn)的，根據(jù)其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個(gè)過(guò)程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開(kāi)始到現(xiàn)在為止。

從這幾個(gè)階段的發(fā)展?fàn)顩r以及表現(xiàn)形式來(lái)分析，其存在的規(guī)律主要是：波動(dòng)幅度在減小，周期的長(zhǎng)度在增加，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，除了會(huì)延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會(huì)呈現(xiàn)出波浪式的周期變動(dòng)，而且這種變化會(huì)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個(gè)周期，在這個(gè)周期發(fā)展的過(guò)程中，其產(chǎn)生了不少的社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，國(guó)家和政府也不斷地出臺(tái)一些政策對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題進(jìn)行了宏觀調(diào)控，進(jìn)而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱問(wèn)題。

三、我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)的影響分析

首先，利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關(guān)系，所以，一旦利率下降，就會(huì)使得貸款成本得以減少，同時(shí)，還款難度也會(huì)相應(yīng)的減小，因此，在這個(gè)發(fā)展的過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。而當(dāng)利率上升時(shí)，情況則正好相反。所以，總體來(lái)講，兩都呈現(xiàn)一個(gè)反比關(guān)系。

其次，消費(fèi)水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，消費(fèi)水平也會(huì)隨之發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房?jī)r(jià)在不斷的上漲，可是對(duì)于居民來(lái)講，其仍然有能力去購(gòu)買。而且如果居民的消費(fèi)水平越高，那么其可接受的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)也會(huì)相應(yīng)的提高。因此，從這個(gè)角度上來(lái)講，房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)水平呈現(xiàn)有著重要關(guān)系。

第三，國(guó)民生產(chǎn)總值的影響。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對(duì)未來(lái)也有了更高的期望，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)步上升，進(jìn)而促進(jìn)國(guó)民生產(chǎn)總值的提升，形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展。

四、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有效措施

1.做出科學(xué)有效的規(guī)劃，提高資源利用率

首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實(shí)現(xiàn)政策上的集約型管理，其次，要加強(qiáng)對(duì)空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的高度協(xié)調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.合理有效的調(diào)整土地政策，避免高房?jī)r(jià)問(wèn)題的發(fā)生

在我國(guó)原有的土地政策的指導(dǎo)下，使得房?jī)r(jià)的不斷攀升，因此，一些開(kāi)發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質(zhì)量無(wú)法得到保障，因此，在進(jìn)行土地拍賣時(shí)，一方面，要考慮到價(jià)格的問(wèn)題，另一方面，還要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的考慮和評(píng)定，有效地避免一些投機(jī)行為的發(fā)生。因此，我國(guó)政府要采取有效手段，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)情況，綜合考慮，加強(qiáng)對(duì)土地政策的改革，適當(dāng)調(diào)整征收方式。

3.科學(xué)制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

政府要結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，制定和出臺(tái)一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關(guān)注，確保政府的宏觀調(diào)控，其次，規(guī)范化投資結(jié)構(gòu)，保證其科學(xué)化、合理化以及理性化。第三，相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，在滿足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)的政策，從而合理拉動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)張。

總結(jié)：

總而言之，在當(dāng)前這個(gè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位逐漸突顯，因此，其作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須要加強(qiáng)對(duì)其相關(guān)規(guī)律的分析和研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并解決問(wèn)題，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。所以，從這個(gè)角度來(lái)分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻(xiàn)

[1]邢燕.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[J].現(xiàn)代商業(yè)研究，2010.6.

第8篇

我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)化包括兩個(gè)方面，一是供給的市場(chǎng)化，二是需求的市場(chǎng)化，只有這兩個(gè)方面都市場(chǎng)化了，才是真正的市場(chǎng)化。按現(xiàn)狀，我國(guó)的房地產(chǎn)在需求面上表現(xiàn)為過(guò)度市場(chǎng)化，房地產(chǎn)的供給并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，商品房沒(méi)有任何替代品，因而定價(jià)權(quán)當(dāng)然掌控在供給者手中。由此，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)。或者說(shuō)，是房地產(chǎn)業(yè)供給的壟斷和需求的過(guò)度市場(chǎng)化引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)已成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重危害著實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全，將可能導(dǎo)致金融危機(jī)的局部性或全局性爆發(fā)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的法治化，建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的基本制度、配套制度、監(jiān)管制度和與之相適應(yīng)的財(cái)稅制度已成為我國(guó)建設(shè)健康的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的緊迫需要。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說(shuō)：“發(fā)生金融危機(jī)不是幻象，而是現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)。”房地產(chǎn)業(yè)與銀行的密切關(guān)系主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)六成。因此，在政府的干預(yù)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)進(jìn)行了調(diào)整。若不作出調(diào)整，既有可能阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的解放，又會(huì)為金融危機(jī)埋下禍根。為長(zhǎng)效管控起見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融安全亟待法治化。

二、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系存在的問(wèn)題及可資借鑒之處

（一）我國(guó)目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等，也有散見(jiàn)于《民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個(gè)完整的體系。

1.國(guó)家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配。現(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國(guó)家既是土地所有者，又是社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，行政部門制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對(duì)有關(guān)的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國(guó)家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。

2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面。目前，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系缺少“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，門類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的法律、法規(guī)和規(guī)章來(lái)加以規(guī)范，房地產(chǎn)立法內(nèi)容的不全面會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)制的不完善。

3.房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后。立法部門往往根據(jù)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需要和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)”形成法律制度，導(dǎo)致法律規(guī)定不恰當(dāng)、法律表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)，法律作用難發(fā)揮。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡(jiǎn)單，缺乏可直接操作的規(guī)范。國(guó)家政策時(shí)常起著法的作用，降低了法制適用的效力。

（二）英美國(guó)家、我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)法律體系可借鑒的地方

英美國(guó)家和香港特別行政區(qū)已經(jīng)形成一整套較為完備的房地產(chǎn)法律體系，可供我國(guó)借鑒。英國(guó)是較早制定住房法規(guī)的國(guó)家，有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)、條令最常見(jiàn)的有50多種。英國(guó)還建立了先審查后開(kāi)發(fā)的土地許可制度，土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易明顯受城市規(guī)劃的約束和指導(dǎo)，非常重視環(huán)境保護(hù)和土地的有效利用，房地產(chǎn)交易若違反城市規(guī)劃法，將被視為無(wú)效。美國(guó)憲法規(guī)定，使用土地必須給予土地所有者必要的補(bǔ)償。美國(guó)房地產(chǎn)交易法規(guī)幾乎涉及有關(guān)土地、房產(chǎn)、金融等所有方面。美國(guó)法律要求必須保持土地在科學(xué)、歷史、生態(tài)、環(huán)境、水資源、風(fēng)景等方面的價(jià)值和質(zhì)量。違反法律規(guī)定利用、占有、開(kāi)發(fā)公有土地，破壞公有土地的環(huán)境質(zhì)量，將受到處罰。我國(guó)香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)法律體系，包括房地產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定、城市規(guī)劃和建筑物方面的技術(shù)立法，以及房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)司法審裁等各方面的法律。從土地開(kāi)發(fā)到建筑工程，乃至房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)爭(zhēng)議的解決等，都有章可循，有法可依，比

較系統(tǒng)、完善。歸納起來(lái)，英美國(guó)家和我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續(xù)發(fā)展思想。房地產(chǎn)法律體系注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，注重國(guó)家利益和個(gè)人利益關(guān)系，注重人與自然的和諧關(guān)系，注重加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)與城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)之間的配合。

2.改變立法思維模式。房地產(chǎn)法律體系要以保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主，改變以行政部門為主的管理模式。

3.注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配合。房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、使用時(shí)，必須遵循原則性規(guī)定和一般法律制度，房地產(chǎn)的立法還應(yīng)考慮其他法律的制約因素。

三、加快我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)步伐

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系尚不健全，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、健全房地產(chǎn)法律體系是立法部門應(yīng)該重視的一項(xiàng)重要工作，只有通過(guò)制度改革和建設(shè)，才能使其走向法治化的發(fā)展軌道。

（一）相關(guān)制度的建設(shè)

1.基本制度。公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護(hù)；公民購(gòu)買住房應(yīng)享有消費(fèi)者的一切權(quán)利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉(zhuǎn)讓所得稅等。

2.公示制度。出臺(tái)公務(wù)員(包括其他公職人員)財(cái)產(chǎn)申報(bào)和公示制度。

3.稅制制度。健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財(cái)政體制，增強(qiáng)基層政府提供公共服務(wù)的能力。

（二）相關(guān)法律的建設(shè)

1.加強(qiáng)對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)力度。我國(guó)現(xiàn)行《憲法》沒(méi)有明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容，有關(guān)民事法律規(guī)范在公民居住權(quán)保護(hù)方面存在著缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中人們的居住權(quán)無(wú)法得到公平的保護(hù)。應(yīng)在憲法層面明確保護(hù)公民的居住權(quán)，使居住權(quán)不再被定位為純粹的私權(quán)，應(yīng)將居住權(quán)“社會(huì)化”或“公益化”。

2.完善和制定可操作法規(guī)。近些年我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了質(zhì)的飛躍，社會(huì)結(jié)構(gòu)日益呈現(xiàn)出多元化色彩，使得房地產(chǎn)法律關(guān)系日益復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的法律調(diào)整手段更加精細(xì)化、專業(yè)化，注重調(diào)控的有效性。因此，完善現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)及相關(guān)稅法，增加法律對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的針對(duì)性和可操作性，顯得十分迫切。

第9篇

關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}；對(duì)策；房地產(chǎn)管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

我國(guó)由于國(guó)情比較特殊，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題不單單是純粹的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了無(wú)法推脫的社會(huì)責(zé)任。因此，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對(duì)我國(guó)民生大事而言至關(guān)重要。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在很嚴(yán)重的問(wèn)題，我國(guó)也加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度也比任何時(shí)期都強(qiáng)，然而卻沒(méi)有太顯著的成效。

一、我國(guó)房地產(chǎn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）、目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近期，我國(guó)多次制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都是盡可能快速地使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到平衡，盡可能抑制房?jī)r(jià)的快速增漲，實(shí)現(xiàn)每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對(duì)我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理中仍存在一些問(wèn)題上的認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)期規(guī)劃不是很清晰的問(wèn)題，甚至對(duì)房地產(chǎn)管理存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)和比較片面的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致制定的政策目標(biāo)根本無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)施。

與此同時(shí)，我國(guó)制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路應(yīng)該是不一樣的，兩者有時(shí)甚至是背道而馳的。我國(guó)制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策缺乏合理性和不連續(xù)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)隨著政策浮動(dòng)搖擺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)作，而政策中存在的一些問(wèn)題也給一些投資者帶來(lái)了一些機(jī)會(huì)，投資者大量投資房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)秩序。例如經(jīng)濟(jì)適用房政策和住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路和目標(biāo)不清晰的典型代表。

（二）、機(jī)制不完善，管理流于形式

在很多年前，我國(guó)就開(kāi)始了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)。尤其是近期，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時(shí)間內(nèi)，政府就推行了很多政策，但是都沒(méi)有太大的效果。大多數(shù)政策都只是單純地流于形式，根本就沒(méi)有加強(qiáng)執(zhí)行制度，導(dǎo)致大多數(shù)政策都只是走走過(guò)場(chǎng)，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭(zhēng)議，沒(méi)有太強(qiáng)的操作性，難以實(shí)施。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理政策大多都是選用了自上而下的模式進(jìn)行實(shí)施，中央政府和地方政府管理、監(jiān)督等職能并沒(méi)有明確劃分和定位，最終致使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有低成本、高收入的特點(diǎn)，是地方政府經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源，地方政府受利益驅(qū)使，就會(huì)抬高房?jī)r(jià)，地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相互合作，內(nèi)部之間的交易就會(huì)十分便捷，頻頻發(fā)生，致使宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失去控制力，打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。很明顯，如果房地產(chǎn)行業(yè)中現(xiàn)象沒(méi)有真正的打破，就會(huì)導(dǎo)致我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理越來(lái)越難，國(guó)家宏觀政策根本無(wú)法執(zhí)行，只是單純地走走過(guò)場(chǎng)，流于形式，難以發(fā)揮應(yīng)有的效果，何談加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一說(shuō)。除此之外，金融、土地和地方政府等各個(gè)環(huán)節(jié)如果有一方?jīng)]有正常運(yùn)行，或是脫離運(yùn)行軌道，就會(huì)致使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（三）、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

對(duì)全球地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行相應(yīng)的分析，不難看出房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的完善是保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)作的基本，十分重要。在我國(guó)，房地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展的開(kāi)始時(shí)期，房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)仍不是十分完善，需要加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)該是一個(gè)全面系統(tǒng)的完整體系，完整體系應(yīng)該包含初期的研發(fā)工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國(guó)當(dāng)前并沒(méi)有一個(gè)可以全面管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的完整房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系。顯然，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有法律法規(guī)根本無(wú)法滿足我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀，導(dǎo)致房地長(zhǎng)行業(yè)中的漏洞越來(lái)越多。除此之外，我國(guó)當(dāng)前還是大多憑借政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的管理，大多數(shù)文件仍是以國(guó)務(wù)院或者是以國(guó)家部委辦的名義進(jìn)行頒布推行的，致使法律法規(guī)缺失了普遍性、適用性和嚴(yán)肅性。就算是在一定程度上已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)也未必符合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前情況，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)掛上了有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的惡名，使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了嚴(yán)重的惡性循環(huán)中，又由于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律法規(guī)沒(méi)有很到位的推行，致使法律法規(guī)的有效性大大降低。

二、根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在問(wèn)題采取的相應(yīng)解決方法

（一）、制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

現(xiàn)如今，我國(guó)正處于體制改革不斷深入的重要時(shí)刻，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向也處于調(diào)整狀態(tài)，“轉(zhuǎn)型”和“發(fā)展”是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主方向和目標(biāo)。想要解決人們的居住條件，了解房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展在某種意義上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的背景下，了解并掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體思路，在追逐短期利益的同時(shí)也應(yīng)該制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民居住需求以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和有利發(fā)展。以全面了解、研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)為基礎(chǔ)，并制定中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展計(jì)劃，只有這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況將宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)劃分為短期和中期目標(biāo)進(jìn)行實(shí)施，有利于了解關(guān)系復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并根據(jù)相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出對(duì)應(yīng)的解決措施。例如，在我國(guó)人多地寡的現(xiàn)狀下，結(jié)合短期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該重點(diǎn)劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能并清晰界定房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于那些有能力購(gòu)房的居民，政府應(yīng)該大力保護(hù)這些居民的權(quán)益；對(duì)于受經(jīng)濟(jì)利益趨勢(shì)，炒房的投資商，政府應(yīng)該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。

（二）、建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位

現(xiàn)如今，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很多深層問(wèn)題沒(méi)有得到合理的解決，有時(shí)完全憑借行政命令調(diào)控根本無(wú)法有力的解決。對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母锟梢杂行У亟鉀Q我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問(wèn)題以及不良現(xiàn)象。要勇于面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問(wèn)題，充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能，適時(shí)進(jìn)行干預(yù)，從而建立起一個(gè)合理且有效的運(yùn)行管理機(jī)制，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）、完善相關(guān)法律法規(guī)體系

房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，目前，想要使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)作，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系后，還需要建立一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)法律體系，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范，管理起來(lái)也更加的合理合法。第一步，對(duì)政府的經(jīng)濟(jì)管理職能制定相應(yīng)法律來(lái)制約，以確保政府無(wú)法過(guò)多地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能。第二步，憑借相應(yīng)的房地產(chǎn)法律法規(guī)全面地保障我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立并且實(shí)施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，并適時(shí)適量頒布一些法律法規(guī)執(zhí)行規(guī)定，從而利于《房地產(chǎn)法》的頒布，將房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到最終的售后全部納入到正規(guī)的法律管理體系中，最終使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、合理。

總結(jié)：

綜上所述，想要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，就需要根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)管理中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析和總結(jié)，再根據(jù)這些所存在的問(wèn)題，制定出長(zhǎng)遠(yuǎn)的管理計(jì)劃，并完善房地產(chǎn)管理機(jī)制與相關(guān)的法律法規(guī)體系，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):