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[關鍵詞]房地產評估；房地產估價
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地產評估的概念
房地產評估包含房地產價值評估、房地產工程質量評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估等。但是目前房地產評估主要指的是針對房地產價值的評估，即房地產估價。房地產估價是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格進行估算和判定的活動。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性和復雜性等特點，是科學、藝術和經驗三者的結合。
二、我國房地產評估行業發展現狀
我國的房地產評估行業已經經歷了30多年的發展和創新過程，通過國家各級房地產的主管部門、各評估機構以及估價人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產估價師執業資格制度，經過注冊的房地產評估機構也逐漸步入正軌，整個評估行業都處在健康發展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產評估的相關法律和規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了評估的相關法律法規和規范性文件；其次，基本建立了房地產估價師執業資格制度并制定了房地產評估的技術規范，通過統一評估程序和技術方法，來保證評估結果的客觀、公正和合理；第三，房地產評估的服務領域逐步擴大，在房地產評估機構發展初期，主要服務內容局限于房地產交易管理，以防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，目前房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展中發揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設、房地產開發、土地管理、司法、保險、投資等領域提供評估、咨詢等各方面服務。
三、我國房地產評估行業中存在的問題
（一）立法滯后
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產評估機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產評估法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產評估制度的法定地位，但關于房地產評估的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏手畏腳，無法充分發揮其能動作用，其評估結果也就難以得到社會的認可。同時這也導致了對房地產中介業務缺乏有效監督的局面。
（二）從業人員素質參差不齊
房地產評估不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產評估結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產評估的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。而且房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能充分體現估價師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵估價師為提高業務水平和提升執業資格而繼續學習和深造。
（三）社會公信力不高
房地產評估行業發展較好的國家，不僅有健全的法律法規，相關的行業協會也發揮著重要的監督和規范作用。但我國由于房地產評估行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
四、對我國房地產評估行業發展的建議
（一）建立健全房地產評估行業的法律法規
有法可依是房地產評估行業存在和發展的保證。國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《房地產估價法》。該法應綜合現有法律法規的各方面規定和要求，完善以下幾個方面：一是強化行業標準，制定和強制推行技術規范和規程，對違反相關法律法規的估價人員要嚴懲不貸；二是在收費標準方面應做適當調整，對總額小的項目應再細分檔次并適當提高收費標準，否則面廣量大的小額估價項目因收費少而導致無人承接，對總額大的項目也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長壓價競爭和給回扣現象；三是制定房地產評估行業職業道德標準，房地產估價師守則等規定，規范評估機構和評估師的行為，通過推動房地產評估行業的法制建設，實施詳細的規章制度，使房地產評估機構在執業過程中，有法可依，有據可查，有章可循。
（二）加強房地產評估執業人員的資格認證工作
為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，沒有起到其應有的作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。
（三）全面推進房地產評估行業誠信體系建設
房地產評估行業的誠信體系建設十分重要。目前我國房地產估價行業普遍存在的各種不誠信行為是社會對估價行業評價較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設需要投入大量的人力、財力，沒有直接的經濟回報，但它具有巨大的社會效應，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價，名譽掃地，直至清出行業、繩之以法，就可以達到使房地產估價師和房地產評估機構都能夠重視信譽，因而社會對估價行業有較好的評價和較高的信任度，從而才能更好地發展房地產估價業。全面推進房地產評估行業誠信體系的建設，需要充分發揮房地產評估行業協會在行業自律中的作用。首先，要結合房地產評估業務發展的實際需要，完善行業操作規程，制定行業服務標準，協助政府部門做好房地產評估信用檔案。目前，注冊房地產估價師信用檔案、一級房地產評估機構信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產評估機構信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實行誠信預警機制和失信懲戒機制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導評估機構和估價師遵守評估法律法規和技術規范，營造依法評估、獨立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續教育，把評估行業培育成學習型行業，不僅要進行多級估價師的升級教育，也要進行同級執業資格的維持教育，打破終身制，實行動態管理。不僅要重視業務素質教育，更要重視職業道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產評估專業人員專業技術水平外，還應對其進行行業的紀律教育和職業道德教育，使他們在內心深處樹立起抵制各種不良現象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調處，認真做好對違反職業道德和行業規則行為的處理，維護行業形象。
【關鍵詞】房地產評估行業問題 對策
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A
房地產估價是房地產中介行業的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經濟的發展而逐漸壯大,房地產估價在我國從正式出現到現在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發展,但目前我國房地產估價行業還不完全適應房地產市場快速發展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業的進一步發展。
房地產評估行業發展現狀
1、制定了房地產評估的有關法律規章
國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產評估行業及估價師的地位，完善了評估行業的相法律法規和規范性文件。
2、形成了統一開放的房地產評估市場和行業自律標準
從2000 年6 月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產評估機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產評估行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
3、房地產評估服務領域逐步擴大
在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
房地產評估行業存在的問題
1、房地產評估機構的產權問題不明確
我國的房地產評估機構和工作人員沒有實現真正意義上的脫鉤。估價機構的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業務來源依舊是原來的業務部門，與原來的主管部門依舊有著聯系。現實社會中，房地產估計機構幾乎全部是有限責任公司，因為，只有這樣，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任。我國的房地產評估機構的經營效率低，主要的原因就是受有限責任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責。這樣就導致了當地產評估機構的運營效率不高。
2、相關法律制度不健全
我國房地產評估產業雖然呈現快速發展的趨勢，但是仍舊處于發展的初級階段。很多評估機構是由政府房地產評估機構所改制而來，它們借助政府的關系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業務。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規范。在房地產評估的各項法律法規中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產，也沒有相應的針對性強的技術標準和規范。
3、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
(1)估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。
(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于巾級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。
(3)估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。
4、社會公信力不高
由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
促進我國房地產估價行業發展的對策
1、加強市場環境監管
采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。通過整頓和加強有關部門的監管，為房地產評估市場創造一個公平和良好的競爭環境。維護房地產評估活動的獨立性，保證房地產評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結果的龔振興和獨立性。努力完善房地產評估市場的監管規則，針對違規的行為，制定相應的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構，取消其房地產評估資格，并追究相關人員的法律責任。
2、完善法律法規體系建設
為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。
3、加強房地產評估執業人員的資格認證工作
為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，估價師的掛靠現象非常普遍，沒有起到其應有的制約作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。
4、推進信用體系建設
目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
總結
我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。
參考文獻
今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會、中國資產評估協會、中國土地估價師協會，以及世界估價組織協會在這里舉辦主題為“估價專業的地方化與全球化”的國際估價論壇。在此，我謹代表中華人民共和國建設部，向各位中外來賓表示誠摯的歡迎！對論壇的召開表示熱烈的祝賀！
當今世界，隨著現代經濟和科技水平的高速發展，經濟全球化已經成為世界經濟發展的必然趨勢，這將對各行各業產生廣泛而深遠的影響，既為我們提供了前所未有的發展機遇，又為我們提出前所未有的挑戰。估價行業作為現代服務業的重要組成部分，其重要服務對象----投資者、金融機構等的跨國、跨地區活動日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區的估價服務。這一方面會促使估價理念、估價術語及其內涵、估價方法、估價結果表述等在不同國家和地區之間趨同，另一方面需要估價師熟悉當地的相關制度政策，遵守當地對人員資格、機構資質等的要求。特別是房地產估價，由于房地產的不可移動特性，決定了它是一個地區性市場，不僅受到當地消費習俗等的影響，更受到當地政策、制度等的影響。本次論壇以“估價專業的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準確認識估價專業的全球化和地方化，對于正確處理估價專業全球化與地方化的關系，對于妥善對待不同國家和地區估價行業組織、估價機構以及估價師之間的競爭與合作，從而促進不同國家和地區之間估價行業的共同進步與和諧發展，特別是促進以服務地區性市場為主的房地產估價行業的發展，具有十分重要的意義。
女士們、先生們：
自20世紀80年代以來，中國房地產估價行業快速發展，估價業務數量持續增長，估價法律法規不斷完善，估價標準體系逐步健全，估價技術方法日趨成熟，估價專業隊伍日益壯大，估價執業行為更加規范，估價服務質量明顯提高，估價行業的社會影響顯著提升。逐步建立起了政府監管、行業自律、社會監督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監管有力的房地產估價市場。房地產估價在維護房地產市場秩序、保護房地產權利人的合法權益、防范金融風險、增進社會和諧等方面發揮著獨特的作用。
中國十分重視發展房地產估價行業。目前，全國有房地產估價機構近4500家，從業人員25萬余人，有35036人取得了房地產估價師執業資格，其中注冊執業的30274人。房地產估價業務包括了為房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等提供專業意見，同時積極探索估價業務的進一步深化和科學合理的拓展。
中國十分重視房地產估價法律法規制度建設。《城市房地產管理法》明確規定“國家實行房地產價格評估制度”、“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。根據這一法定制度，建設部相繼頒布了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等一系列規章和規范性文件，健全了房地產估價法規體系,使之更具操作性。
中國的房地產估價實行嚴格的市場準入制度。按照《行政許可法》規定，房地產估價師執業資格注冊和房地產估價機構資質核準均被確定為政府行政許可事項。從事房地產估價活動的人員必須取得房地產估價師執業資格并經注冊后方可執業。從事房地產估價活動的機構必須取得房地產估價機構資質后方可依法承擔房地產估價業務。同時，通過建立健全相關的法律法規，充分發揮房地產估價行業組織的作用，加強了對房地產估價業務的監管，保證了房地產估價市場的良好秩序。
中國十分重視房地產估價標準體系建設，*年頒發了國家標準《房地產估價規范》，此后還了《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產估價服務的專業水平和公信力。
今后，我們將繼續完善的法制環境、優質的政府服務、規范的市場秩序，積極扶持海內外房地產估價機構做優、做強、做大，鞏固和進一步拓展房地產估價市場。
女士們、先生們：
中國政府鼓勵內地房地產估價界與國際、國外及中國香港、澳門和臺灣地區同行進行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發達國家和地區的先進經驗，進一步完善中國房地產估價法律法規體系，規范房地產估價市場秩序，加強對房地產估價市場日常監管，提高房地產估價人員的敬業精神、專業水平和職業道德水準。*年，在《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》（CEPA）框架下，內地房地產估價師與香港測量師（產業）率先實現了資格互認。*年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會成為國際測量師聯合會全權會員。今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會攜手中國內地同行，與世界估價組織協會聯合舉辦本次論壇是中國房地產估價行業積極開展國際交流、加強相互合作、促進共同發展的又一體現。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動。
女士們、先生們：
處理好估價專業的地方化與全球化，有許多理論和實踐問題需要深入研究和探討。希望參加此次論壇的海內外專家學者、專業人士、與會代表，深入開展討論，廣泛交流意見，一同為估價行業創造和諧、共贏、美好的明天。
關鍵詞：房地產 評估產業現狀趨勢
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
房地產評估作為一個新興的行業在國家的支持下快速發展起來。房地產評估師的考試制度和資格認證制度為房地產評估行業的發展奠定了堅實的法律基礎，盡管房地產估價行業得以迅速發展，但是房地產交易錯綜復雜，中國房地產估價方面的不足越來越明顯。
一、我國房地產評估行業發展現狀
房地產評估行業在我國從正式出現到現在只不過十幾年的時間，但是房地產評估行業卻取得了很大的發展，不管從數量上、質量上、行業自律上、相應法律法規的配套上，還是與發達國家該行業的對比上，都有了實質上的提高。但是，畢竟該行業在我國的發展歷史還不長，不管在理論方面，還是在實踐工作的積累方面都存在種種的問題，這些問題阻礙了我國房地產評估行業的進一步發展。房地產評估行業發展主要存在以下幾個問題：
1我國房地產評估行業管理體制不適合行業健康發展
目前國外和港臺房地產評估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國為代表的政府獨立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實行政府部門與行業協會組織既定分工，均對房地產評估行業進行管理，但以政府為主進行管理，代表國家是德國；第三種是以行業自律為主的管理體制，主要代表國家或地區是英國和我國的香港特別行政區。我國目前的房地產評估行業管理體制是“政府主管、協會自律管理”。政府扮演了相當重要的角色，行業自律是政府推動下的行業的自律，而不是自發的行業自律。國外及我國港臺地區的管理模式是以人員管理為主，是通過約束評估人員的行為來約束評估機構的行為的；而我國是以機構管理為主，寄希望通過約束評估機構的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂，評估人員和評估機構為了爭奪客戶，而無原則的一味滿足客戶的需求，嚴重影響了估價行業的形象，并且導致了行業間的惡性競爭。據調查，十年前評估收費一般為國家收費標準的80%，但近年來，已經降低到國家標準的20~30%，甚至更低。
2法律法規體系不健全，且現有法規涉及范圍狹小，限制房地產評估業的發展
當前我國雖然已經形成了以《城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規章組成，以房地產估價機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產估價法律法規體系。現存法制體系對估價機構、估價人員的管理進行了規定，但相關的實施細則還沒有，針對征稅評估、企業改制評估、拍賣評估等不同用途的評估相關規定也沒有。另外，我國現有的評估行業的法規在評估技術活動的制度上，僅限于房地產價格的經濟性鑒定制度，房地產原評估制度，或者房地產評估報告的規則，即只注重約束房地產評估人員進行房地產經濟性鑒證的行為，這實際上是從本質上把我國房地產評估業限制在一個比較狹小的執業范圍。
3在評估機構和從業人員準入制度上存在問題
國外和我國港臺地區對評估人員的準入制度要求非常的嚴格，并且對這些制度執行也相當的有力。因為房地產評估行業是一個專業性要求相當的高，對于估價師的綜合素質要求相當高的一個行業。而我國雖然也在人員準入上有些進入壁壘，但是相對來講要求不夠高，執行力度也不夠，這造成了我國評估人員整體專業性不強，整體素質不高，不能滿足評估行業的要求。
4房地產評估方法，沒有考慮外部性對房地產價值影響的問題
我國房地產評估機構在市場競爭中目前還處于劣勢，房地產評估行業還很不規范，這就使得房地產評估機構沒有大量的財力和精力去提高房地產評估方法，去仔細地研究現有的評估方法。當前房地產評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法，其次還有假設開發法、殘余法、利潤法、分配法等，這些方法其實都是三個主要方法的派生。基本的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。為了房地產評估的結果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產評估的內部性和外部性。
二、促進我國房地產評估行業健康發展的對策建議
1完善我國房地產評估行業管理體制
中國要找到一種好的管理體制，需要結合中國的歷史情況和我國房地產評估起源和發展的歷史情況，建立中國特色的管理體制，從而充分發揮管理的作用。
2改變現有的管理模式，推進以人員管理為主的管理模式
目前，我國實行的是通過管理機構來管理人員，實踐證明這是一種低效率的管理模式，通過上文的分析和國際上的情況來看，把房地產評估管理模式轉為以人員管理為主，通過加大評估人員的責任，來規范評估人員的行為，并進而規范評估機構的行為，從而達到規范整個評估行業目的。
3完善法律法規體系的建立，并且法律法規的建設要有利于房地產評估業的長遠發展
當前我國的房地產評估行業的各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布相關的一些法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。
4提高房地產評估從業人員的準入壁壘，并且要嚴格執行準入方面的制度
現在我國的房地產評估從業人員的準入限制還比較低，準入要求應該更加的嚴格，從源頭控制好房地產評估師的質量。具體措施有：第一，提高報考的學歷要求，房地產評估師應該有相當高的綜合素質，那么要進入該行業，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格注冊制度，目前我國的注冊制度相對來說還是比較高的，但是執行的力度不夠，沒有起到注冊制度應該起的作用，所以要嚴格注冊制度；第三，提高考試的難度等，如擴大相關知識的考試，實行定量錄取等。
5借鑒和引入國際先進的經驗和管理理念
在國外和港臺地區，房地產評估行業已經相當成熟了，并且也在經濟活動中發揮了應有的作用。結合他們的成功經驗和我國的具體國情是我國房地產評估行業得以發展的可行路線。為此，我國房地產評估業應盡快與國際接軌，發揮其應該發揮的作用，為我國的經濟發展作出貢獻。
結束語
隨著住房制度改革的進一步深化，帶動了房地產業的快速發展，使房地產業成為國民經濟發展的重要支柱產業。由于房地產市場與房地產估價服務緊密相連，房地產業的迅速發展為房地產估價行業自身發展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求。但是從現階段我國房地產估價行業的發展狀況來看，估價的發展不能完全適應房地產市場發展的要求，還存在一些迫切需要解決的問題，需要認真研究并提出解決方案。
參考文獻
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關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討
一、地產評估行業發展現狀
房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。
(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。
(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
二、房地產評估的常用方法
根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。
(2)市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：
待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：
①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：
①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：
其中，V為待估房地產的價格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產的使用年限。
對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。
三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。
(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。
估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。
四、促進我國房地產評估行業發展的對策
（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。
（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。
（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。
Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.
關鍵詞： 房地產評估；問題；對策
Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）30-0015-03
0 引言
我國房地產估價行業經過二十幾年的發展，從無到有，現在已經成為了一個富有生命力的行業。目前，全國共有五萬多人取得房地產估價師執業資格，四萬六千多人成為注冊房地產估價師，房地產估價機構五千五百多家，行業規模逐年擴大。房地產評估公司的業務范圍也從單一的房地產交易評估發展到涉及房地產抵押、保險、征收、司法訴訟及企業的合資、股份制改組、破產清算、土地拍賣、城市基準地價等各項經濟活動，這使得房地產評估行業在我國市場經濟中的重要作用越來越明顯。在這二十幾年里，房地產估價行業為我國的經濟發展做了不少的貢獻，但是因為我國房地產估價行業起步晚及我國的特殊國情等原因，致使我國的房地產估價行業還存在不少問題有待解決。
1 當前我國房地產估價模型
我國房地產估價中基本的三大估價方法依次是市場比較法、收益法、成本法。
市場比較法是指選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據期間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法[1]。市場比較法的計算公式為估價對象價格=可比實例價格×交易日期修正系數×交易情況修正系數×房地產個別因素修正系數×房地產區域因素修正系數。
收益法是指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產價格，A：房地產年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。
成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。成本法的基本公式為估價對象價值=建筑物價值+土地價值。
2 當前房地產評估行業問題
2.1 相關的法律法規不健全
在我國評估行業、會計行業及律師行業被稱為三大經濟鑒證類中介服務行業，會計行業早在1994年1月1日就頒布了《注冊會計師法》，律師行業也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國外，韓國有《財產鑒定評價法》、美國有《不動產評估改革法 》、日本有《不動產鑒定評價法》等。但是，至今我國的估價行業還沒有一部專門關于估價行業的法律，目前，我國只有一部《城市房地產管理法》，其中只僅僅規定了實行房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度，雖然房地產估價行業又以這部法律為基礎，分別確立了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》、《房地產估價規范》等具體的規范制度[2]，但這些規范制度只是對估價人員和房地產估價機構的管理進行了簡單的規定，而沒有制定出具體的實施細則，對不同估價目的的房地產評估都沒有明確的針對性，如征稅評估、企業改制評估。
2.2 房地產評估從業人員素質有待提高
隨著我國房地產行業的飛速發展，工程造價與房地產估價行業都快速發展起來，我國很多高等院校都增設了工程造價這個專業，充分保障了工程造價行業對該類人才的需求，但是，現在依然只有少數的高等院校開設了房地產估價這個專業，我國教育在房地產評估人員教育方面缺乏專門的、針對性的培養教育，致使房地產估價行業專業性人才缺失，人才的短缺導致現在房地產估價行業從業人員很大一部分是非房地產估價專業畢業的大學生。此外，現在我國注冊建造師有注冊一級建造師和注冊二級建造師、會計行業有初級會計師、中級會計師和高級會計師等多個級別，而注冊房地產估價師的級別設置單一，只有注冊房地產估價師一個級別，這使得注冊房地產估價師不會不斷地進行專業方面的學習和深造。另外，現在的注冊房地產估價師的繼續教育制度是必修課學時需要參加繼續教育培訓取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學時通過參加網絡繼續教育方式取得，但是我國注冊房地產估價師的繼續教育的管理力度不足，導致房地產估價師的繼續教育已經流于形式，現在普遍存在由一些房地產評估機構里面的行政人員和業務員代替房地產估價師參加繼續教育的現象。以上的現狀都使得房地產估價從業人員的素質參差不齊，素質有待提高。
2.3 房地產評估行業監管力度不夠
雖然房地產估價學會的確制定了相關操作規范和原則，但是缺少實質性的約束力。由于房地產估價行業的監管力度不夠，導致當前在房地產評估產業中存在著很多亂象，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價、惡性競爭等，此外，還導致了普遍存在一些非估價行業從業人員考取了注冊房地產估價師資格證書之后把證書掛靠到估價機構的現象，致使目前有很多房地產估價機構里面的專職注冊房地產估價師屈指可數。
2.4 評估機構之間存在惡性競爭
房地產估價行業監管力度的不夠，也直接導致了評估機構之間普遍存在惡性競爭的現象。估價機構為了獲取評估業務，競相提高向客戶經理的回扣比例。房地產估價行業的惡性競爭不僅表現在回扣比例上面，而且早已滲透到評估結果上面。估價機構為了獲取業務，迎合客戶的要求，故意調高或者調低評估結果價格，使估價結果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評估機構為了獲取估價業務資源則通過一定途徑來取得政府相關部門、金融機構和某些大型企業的指定，這種現象是滋生商業賄賂的溫床，導致目前我國房地產估價行業商業賄賂的普遍存在。
3 評估行業的問題對社會的危害
房地產評估行業的從業人員素質參差不齊、商業賄賂等一系列問題直接導致了房地產估價機構出具的評估報告質量差，使房地產估價行業的社會公信力越來越差。
當以房地產抵押價值評估為估價目的時，會由于評估報告質量差，使房地產評估結果嚴重偏高，這樣會嚴重擾亂正常的金融借貸秩序，增加金融機構的房地產信貸風險，導致銀行資金嚴重受損，造成金融機構無法收回借款本金及相應利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長，其中有很大一部分原因是因為房地產評估機構對抵押貸款的房地產評估結果嚴重偏高造成的。
當以征地和房屋征收補償估價為估價目的時，會由于評估報告質量差，導致房地產評估結果嚴重偏高，從而使國家資產受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評估過程中，出具的房地產評估結果嚴重偏高，給國家造成經濟損失兩百多萬元。根據對湖南大部分房地產評估公司的調查顯示，這樣的現象普遍存在。
在房地產課稅估價、土地使用權出讓價格評估和國有企業改制的房地產評估中，都存在由于評估從業人員業務技術差或者商業賄賂，導致出具的房地產估價報告結果嚴重偏低的現象，最終造成國有資產流失。
這種由于評估從業人員業務技術差或者故意高估和低評，都會使各類經濟活動受到嚴重的危害，導致公平、合理、公正的喪失，使合法權益無法得到保障。
4 解決房地產估價行業問題的對策
4.1 建立健全的房地產估價相關法律法規
健全和完善的評估法律法規體系是房地產評估行業順利和有序發展的必要保障。我國應該借鑒國外與港臺等房地產估價行業已經很成熟的地方，在我國《城市房地產管理法》中提到的關于房地產評估的規定基礎之上，提出專門一部針對我國房地產估價現狀的《房地產估價法》。在《房地產估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對惡性競爭和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進評估行業健康有序地競爭和提高房地產估價師的風險意識和責任感。同時，房地產估價學會應該在《房地產估價法》的指導下，根據當地的房地產評估行業的具體情況提出一些更加具體、更加實際的規章制度。例如：制定涉及到征稅、企業改制等評估的具體實施細則。使中國房地產估價行業真正實現法制化，做到真正的有法可依。
4.2 提升房地產評估人員素質
要想提高房地產評估人員的素質，首先應該解決估價行業后備人才短缺的現狀，國家應該提倡高等院校增設專門針對房地產估價的專業，從而緩解和解決估價人才短缺的問題。其次，應該借鑒會計行業，推行房地產估價師分級管理，即初級房地產估價師、中級房地產估價師、高級房地產估價師，并且房地產估價師級別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價從業人員會不斷的提升自己的技術水平。此外，應該加強注冊房地產估價師繼續教育的管理力度，嚴肅查處由行政人員和業務員代替參加繼續教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產估價行業從業人員的素質，為估價報告的質量提供最根本的保障。
4.3 加強房地產評估行業監管力度
2012年6月20日，為了加強土地估價的監督管理，國土資源部就頒布了《關于實行電子化備案完善土地估價報告備案制度的通知》，文件規定自從2012年7月1日起，土地估價中介機構完成的土地估價報告一律實行電子化備案，而且會定期組織行業協會和有關專家對備案的土地估價報告進行抽查評議，抽查結果直接與評估機構資質和信用評定掛鉤。
目前，房地產估價行業還沒有制定電子化備案制度。為了加強房地產評估行業監管力度，住房和城鄉建設部應該借鑒國土資源部開發房地產估價報告備案管理系統，并且對系統進行改進創新，系統創新的主要內容：估價機構出具估價報告之前，負責該估價項目的注冊房地產估價師通過機構密碼狗進入估價機構主系統，然后再通過個人指紋識別系統方式登錄房地產估價報告備案管理系統，將該項目的估價報告上傳到備案管理系統里面，最后打印估價報告封頁附到估價報告首頁。同樣也定期組織房地產估價學會和有關專家對備案的房地產估價報告進行抽查評議，抽查結果直接與評估機構資質和信用評定掛鉤。此外，運用這個備案管理系統還可以有效地防止非房地產估價行業從業人員利用自己考取的注冊房地產估價師資格證書進行掛靠，從而保證評估報告是由評估報告里面載明的房地產估價師本人撰寫，這樣就會大幅提高房地產估價報告的質量水平。
5 實例分析
本次評估的估價目的是為金融機構確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價對象為長沙市芙蓉區車站北路某房地產，建筑面積為117.29m2，規劃用途為住宅。價值時點為2015年5月30號。因為該估價對象在價值時點的近期有較多的類似房地產的交易，所以采取市場比較法對該估價對象的價值進行求取。在該估價對象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實例，可比案例的掛牌價格與日期如表2所示。
①交易情況修正：所選三個案例均為掛牌價格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；
②交易日期修正：比較案例均為價值時點近期房地產市場成交價格，據調查，近期長沙市房地產價格變化較小，故交易日期修正值為100/100；
③房地產狀況修正如表3。
故案例A的比準單價=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準單價=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準單價=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）
由于三個案例經過修正后價格相差不大，所以取比準價格的算術平均值作為估價對象的評估單價為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價對象單價為6769元/m2。估價對象總價為：6769×117.29=79.39萬元。
根據對該案例的分析可以總結出應用市場比較法進行房地產評估時存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時故意選擇價格偏高的案例，以達到提高評估結果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進行房地產狀況修正時，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評估結果的問題。第三：在選取可比案例時，估價人員以為選取成交價格案例與掛牌價格案例沒有區別，并且為了避免調查真實成交價格的工作，故在二手房交易網上選擇掛牌價格案例，從而導致評估結果不準確。針對第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產估價從業人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產估價從業人員的綜合素質與修養來解決，提高估價從業人員的技術水平，杜絕因為技術水平的缺陷而在選取可比案例時的錯誤選取行為。此外，可以采取房地產估價報告備案管理系統，加強監督力度，在抽查評議時，重點針對這三類問題進行檢查，讓估價機構更加重視估價報告的質量，從而解決這三類問題。通過實例分析，證實文章提出的對策具有可行性，可以解決目前房地產估價行業的問題。
6 總結
為了我國房地產估價行業有一個健康平穩可持續的發展，必須要有行政主管部門、房地產估價學會、房地產估價機構、房地產估價從業人員的共同努力來促進相應對策的實施，唯有如此房地產估價行業才可以為整個社會經濟的發展注入新鮮的血液。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產經營與估價；說課；職業教育
說課是教師面對同行和專家，以先進的教育理論為指導，將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設計和安排、學習方式的選擇和實踐等一系列教學元素的確立及其理論依據進行闡述的一種教學研究活動。實踐證明，說課活動有效地調動了教師投身教學改革，學習教育理論，鉆研課堂教學的積極性，是提高教師素質，培養造就研究型、學者型青年教研究師的最好途徑。本文結合高等職業教學的特點，是對房地產經營與估價專業的“房地產法律法規”課程為對象的一次說課。
一、說課程目標
1．課程性質
在確定課程目標前，首先分析課程的性質。根據房地產經營與估價人才培養方案，《房地產法律法規》課程的性質是專業基礎課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學習為專業課打下基礎，同時起到鏈條的作用，將房地產經營與估價專業的三大技能：經紀、評估和營銷串聯起來，讓學生從宏觀上把握專業內容。二是培養學生房地產法律意識，為學生的職業發展打下基礎。
2．課程目標
對課程性質和人才培養方案的分析確定課程目標。該課程要求為學生的專業課和職業發展打下基礎，因此需要幫助學生建立房地產法律法規體系。結合人才培養方案，房地產經營與估價專業是以房地產中介服務為導向，因此幫助學生建立房地產法律法規體系的同時，突出以房地產中介服務為核心，從而讓學生能夠知法、用法和守法，成為房地產從業的高素質人才。
知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標，讓學生能夠掌握相關法律法規。用法為能力目標，讓學生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標，讓學生將法律意識轉化為自覺行使權利和履行義務的法律行為。
二、說學情及學習方法指導
1．學情分析
《房地產法律法規》課程開設在大一的第一二學期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學生，學情分析重點放在知識結構和學習方法上。大一的學生，對房地產專業知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關知識的時候，注意知識的銜接，對相關概念做適當的解釋和闡述，幫助學生建立感性和理性的認識。在學習方法上，大一的學生學習較主動，但文化基礎薄弱，學習的自主性較差，因此教師在上課的時候應注重培養學生正確的學習方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學生知道怎么學，比學什么更重要，學習方法的好壞，直接影響到學生的學習成績。
2．學習方法指導
根據《房地產法律法規》的特點重點培養學生三種學習方法，自主學習法、合作學習法和反思學習法。
房地產法律法規變化多，更新快，需要培養學生自主學習法。我國以商品房為主的房地產行業的發展歷程不長，但發展速度快，很多法律法規都是在實踐中不斷完善。房地產行業由于關系到民生，國家將它作為宏觀調控的重點對象，因此房地產相關的法律法規變化多，更新快。比如房地產開發企業的資本金制度，即投資項目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調整到30%，再調整到35%，由于08年的全球金融危機，為了加快經濟復蘇，國家將資本金比例調回30%。這就要求學生養成自主學習的習慣，不斷更新相關法律法規的知識，適應社會的發展。自主學習法的培養，是通過在課堂上以學生為主，根據課程目標，設置思考題，促使學生獨立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學生在業余時間自學。
房地產法律法規的綜合實踐性強，需要培養學生合作學習法。房地產法律法規案例或者項目調查常常涉及多個知識點，比如對房地產開發類型的調研，就會涉及到房地產開發公司，房地產開發樓盤，房地產開發資質等相關知識，綜合實踐性強，單個學生完成學習任務比較困難，因此培養學生合作學習法，讓學生以小組為單位共同完成學生任務。在這個過程中，教師和學生，學生和學生之間形成積極交流信息的合作關系，調動學生學習的積極性。
反思學習法促進自主學習和合作學習的效率。根據原認知理論，通過培養學生的反思學習法，讓學生選擇能達到目標的最適當的學習，檢測達到目標的情況，必要時采取補救措施，總結達到目標的成功經驗和失敗教訓，及時調整自己的學習方法，提高學習效率。
三、說課程內容
根據教學目標，結合學情分析，確定課程內容。教學目標要求學生建立房地產法律法規體系，突出房地產中介服務，因此課程內容上涵蓋房地產開發主要環節，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產開發、房地產市場，到物業管理，并以房地產中介服務為導向。
根據課程內容，從而組織教學資源。教學資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內容最主要的資源，課程內容的實現離不開教材。根據課程內容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產法律法規》，它也是高職高專房地產類規劃教材。其他資源包括（1）文獻資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網絡資源，提供課程擴展材料。（下轉第104頁）
（上接第20頁）
四、說教學設計
1．課程設計理念
課程設計的理念是與專業能力結合，縮短教學與專業的距離；以能力培養為中心，應用為目的；以學生為中心，激發學生學習興趣。
2．課程設計思路
與專業能力相結合，即根據房地產中介服務技能細化出具體能力，以該能力培養為核心，組織教學。激發學生學習興趣，通過導入案例引出法律法規，再進行知識應用，最后總結和反思，達到能力的培養的目的。在這個過程中，讓學生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說教學方法
怎樣展開法律法規這就涉及到教師的教學方法。本門課教師主要的采用的教學方法是啟發式教學和案例教學啟發式教學主要有兩種形式，問題設置和現狀分析。問題設置即將問題擺在學生面前，通過問題的分析，引出法律法規。現代教學論研究指出，感知不是學習產生的根本原因，產生學習的根本原因是問題。問題能夠激發學生求知欲，激發學生活躍的思考；沒有問題學生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考。現狀分析即將現狀擺在學生面前，通過對現狀的分析引出法律法規。比如在講解房地產開發類型的時候，以學校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設單位，引出房地產開發類型法律法規，讓學生得到了感性認識，同時也將理論聯系實踐。
案例教學在法律法規教學中應用較為普遍，本門課也以案例教學為主要教學方法，通過組織學生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調查等活動，教給學生分析和解決問題的方法，進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導入型案例和分析型案例。導入型案例與該節知識緊密聯系，或者能夠幫助學生有直觀的認識。比如在講解房地產估價公司時，以某房地產估價公司的視頻介紹為導入，讓學生建立感性的認識。分析型案例，主要是讓學生利用所學的知識進行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉讓實質時，學生對轉讓實質感性認識少，認識不深刻，通過視頻的方式讓學生運用理論知識，解決問題，幫助學生加深認識，激發學生的興趣。
五、課程評價
有效的評價能夠及時了解教學狀況，也是教師反思和改進教學的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結性評價來實現。形成性評價包括：（1）學習參與度，（2）學生知法、用法的能力，（3）學生之間的自評和互評。終結性評價即為期末考試測評。
【參考文獻】
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關鍵詞：以房養老;可行性;老齡化
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11007802
1引言
近年來, 隨著經濟的快速增長、科學技術的進步，人民醫療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應當開拓養老金的來源渠道,放寬養老思路,使養老方式呈現多元化發展。 “以房養老”模式起源于荷蘭,發展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經成為全世界老年人改變傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。
2以房養老模式的含義和特征
2.1以房養老模式的含義
以房養老模式,是指以產權獨立的房產為標的,在不必出售房產所有權和繼續保留住房使用權的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產以反抵押的形式向保險公司辦理住房養老保險,再由保險公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養老金,從而解決養老問題的一種養老模式。
2.2以房養老模式的特征
（1）投保人資格規定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標準的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。
（2）完善的房地產市場。在美國由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房貸款抵押公司共同組成房地產二級市場,與聯邦住房管理局和聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證“以房養老”模式的低風險和高回報。房地產市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。
（3）保險公司的配合。保險公司作為市場經濟條件下新興的金融機構,作為“以房養老”模式中重要的經濟主體, 可以發揮其自身獨特的優勢深化改革、創新經營,將保險資金用于配合住房養老保險,實現新的投資渠道,提高經濟效益。
（4）政策和法規環境的保障。“以房養老”模式的實施涉及資產評估、保險公司、社會養老保障等諸多主體,運行機制和具體操作復雜繁瑣,需要制定出相關政策和法律法規來約束市場秩序。因此,一個國家法規環境的狀況也直接關系到“以房養老”模式的正常運行。
3以房養老模式在我國的可行性分析
3.1傳統文化差異是巨大阻力
我國傳統的養老模式是養兒防老、家庭養老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮也普遍采用社會統籌養老和單位養老,儲蓄存款、商業保險和依靠政府最低生活保障等方式來養老。由于獨生子女政策的實行,“四二一”家庭結構在城鎮已經成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養老問題也成為了兒女們沉重的負擔。 “以房養老”模式的實施,意味著兒女們將不再有老人房產的繼承權,中國傳統的養老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現。因此,基于我國現實國情上的傳統思想文化差異是“以房養老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。
3.2房價走勢未料阻礙模式推行
近幾年來,我國房地產投資規模不斷擴大、房價猛增,成為社會投資的熱點。與此同時,房地產風險系數也不斷加大,房地產開發融資結構中仍有50%來源于銀行貸款。有關數據表明:截至2005年末不良貸款余額已達1093億元,房地產市場風險集中于銀行系統的問題成為隱患。據統計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達15.9%;北京已連續14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達9.5%。房價的變動為房產評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。
3.3我國農村人口比例大是現實國情
國家統計局2007年9月26號的報告《從十六大到十七大經濟社會發展回顧系列報告之七:城市社會經濟全面協調發展》指出:黨的十六大以來,我國城市規模不斷擴大,城市經濟發展實力明顯增強。2006年,全國城鎮人口達5.77億,城鎮化水平達43.92%,預計到2015年城鎮人口將達到8億。就目前而言,我國仍然是農村人口居多的發展中國家,人們受地域環境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認知能力差,使得 “以房養老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。
3.4政府扶持不足不利于模式實施
“以房養老”模式是一項創新的養老模式,社會效益明顯,對養老事業的發展和社會穩定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風險。模式運作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應當積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應當制定相關法律法規、嚴格進行監管、規范市場秩序。
3.5我國房地產估價行業正處改革階段
房地產價格評估制度是國家法定制度,在房地產買賣、抵押、房屋捭補償標準確定等方面發揮著重要作用。 目前，我國共有房地產估價師3.5萬人，房地產估價機構3500家，全行業從業人員25萬人。針對房地產估價行業存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實估價報告、轉借資質等突出問題，建設部先后出臺了部門規章《房地產估價機構管理辦法》和《注冊房地產估價師管理辦法》，下發了《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監管、行業自律和社會監督相結合的行業管理模式。房地產估價行業監管制度日趨完善，對規范房地產估價機構和房地產估價師行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益和“以房養老”模式的順利推行將發揮重要作用。
4結語
雖然“以房養老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養老模式并參考國外推行該模式的經驗,也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養老”模式的國家,無一例外都是經濟發達、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養老”模式在我國還有很長的路要走。
參考文獻
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為適應房地產業發展的需要，加強房地產中介服務管理，規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章規定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發，請認真貫徹執行。執行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業處。
二OO二年三月五日
附件河南省城市房地產中介服務管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條、在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章、中介服務人員資格管理
第四條、從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條、從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條、房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條、國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條、嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條、房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章、中介服務機構管理
第十條、房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條、設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條、房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條、房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條、房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條、設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條、房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條、房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章、中介業務管理
第十八條、房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條、房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條、房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條、房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條、房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條、房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條、由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條、房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條、房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章、附則
第二十七條、省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條、本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發新的資質證書后，方可繼續從事房地產中介服務業務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業務。
