時間：2023-10-09 10:52:50
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2.1.1REITs的概念
關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs)2的概念，根據(jù)已有資料可以分為兩大類：一類是側(cè)重于指產(chǎn)品，認為REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將投資不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。另一類是指機構(gòu)，REIT在美國也是一種機構(gòu)，可以采取公司、信托或協(xié)會的組織形式，在納稅時視同國內(nèi)法人。REIT作為一種機構(gòu)，可以發(fā)行權(quán)益證券籌集權(quán)益資本，也可以發(fā)行各種債務(wù)證券負債經(jīng)營，評級機構(gòu)對REIT及其發(fā)行的債務(wù)進行評級[17]。本文在探討我國發(fā)展REITs的策略時，主要將REITs視為一種產(chǎn)品加以討論。
2.1.2REITs的相關(guān)主體
REITs一般有以下四方基本當事人。
1．基金管理人（發(fā)起人）管理人是具體對基金財產(chǎn)進行投資運作的機構(gòu)，負責基金的設(shè)立、募集、投資和管理等。大多數(shù)REITs是由某個組織或某個機構(gòu)發(fā)起的。發(fā)起人通常包括基金管理公司、資產(chǎn)管理機構(gòu)、信托機構(gòu)、房地產(chǎn)公司等。
2．投資者(委托人、受益人)投資者購買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規(guī)定的權(quán)利并承擔一定的義務(wù)。如果是公司型基金，投資者因購買公司股份而成為公司股東，享受股東應(yīng)有的一切權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。
3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財產(chǎn)存放在獨立的保管機構(gòu)處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機構(gòu)作為資產(chǎn)的名義持有人，即受托人，負責資產(chǎn)的保管、2房地產(chǎn)投資信托基金,在美國等大多數(shù)國家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡稱REIT.只是在英國和亞洲一些國家才稱之為房地產(chǎn)投資基金(PropertyInvestmentFund,簡稱PIF)。-7-過戶與收益的收取。
4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購買，而是通過基金承銷人進行買賣活動的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔任[18]。
2.1.3REITs的類型
1．根據(jù)REITs投資對象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs
（1）股票型（權(quán)益型）REITs股票型REITs主要投資房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)，其投資者取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)，依靠擁有和經(jīng)營不動產(chǎn)帶來收益。
（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)，主要依靠利息取得收入。
（3）混合型REITs混合型REITs既投資購買物業(yè)，又發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，收入也來自租金收入或地產(chǎn)增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業(yè)增值空間的同時也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。早期的房地產(chǎn)投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入，但隨后抵押型信托發(fā)展較快，曾一度超過股票型信托。近些年來，混合型信托也有一定的發(fā)展。目前，無論是數(shù)量還是市值,股票型REITs占絕對主導(dǎo)地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。
2．根據(jù)REITs能否被投資人贖回，可以分為開放式REITs和封閉式REITs
（1）封閉式REITs封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REITs以凈值進行交易。同時,為保障投資人的權(quán)益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時其基金份額上市交易要符合REITs專項法的一系列規(guī)定和交易所上市交易規(guī)則規(guī)定的上市條件。封閉式REITs的規(guī)模一般不發(fā)生變化，但是如果在基金募集說明書中注明遇到新的投資機會可以選擇發(fā)行新的基金單位，則基金可在適當條件下可以擴大規(guī)-8-模。事實上，不少房地產(chǎn)投資基金在募集說明書中都會附有這樣的選擇權(quán)，以省去每次發(fā)行新基金時審批的麻煩和注冊所需的成本[19]。（2）開放式REITs開放式REITs的發(fā)行規(guī)模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權(quán)證。此類基金資產(chǎn)應(yīng)當保持一定比例的現(xiàn)金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項。相關(guān)贖回的程序按照REITs專項法的規(guī)定,如基金合同另有規(guī)定的,則要按照其規(guī)定。
3．根據(jù)REITs組織結(jié)構(gòu)的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs
(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標的的信托契約的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證。此類基金依據(jù)信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構(gòu)成，依據(jù)《信托契約》運營。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產(chǎn)的投資內(nèi)容向受托者發(fā)出運用指示。
（2）公司型REITs公司型REITs是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構(gòu)造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當事人組成。這四方當事人間存在兩層互動的法律關(guān)系:一是發(fā)生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關(guān)系,兩者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由《公司法》予以調(diào)整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發(fā)生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關(guān)系,三方當事人的關(guān)系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關(guān)系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國，自九十年代以來，借用高科技風(fēng)險投資的合伙制成為美國房地產(chǎn)投資信托的主流。此外，根據(jù)REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。
2.1.4REITs的運營結(jié)構(gòu)-9-契約型REITs的運營結(jié)構(gòu)相對比較簡單，亞洲國家大多發(fā)展契約型REITs3，其結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1契約型REITs的運營結(jié)構(gòu)美國的REITs一般為公司形式，在發(fā)展過程中，逐步與其它房地產(chǎn)企業(yè)組成合伙企業(yè)，并出現(xiàn)了聯(lián)合經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟的現(xiàn)象，運營模式開始多樣化和復(fù)雜化，先后演變出多種結(jié)構(gòu)。
（1）傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)，UPREIT和DOWNREIT傳統(tǒng)REITs的資產(chǎn)管理和運作、房地產(chǎn)租賃服務(wù)、向承租人收取租金等活動一般外包給獨立的合約方進行。此時，房地產(chǎn)基金公司和管理公司屬于兩個不同的概念。房地產(chǎn)投資基金直接擁有資產(chǎn)、而不是通過經(jīng)營性合伙企業(yè)間接擁有資產(chǎn)[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對傳統(tǒng)REIT的組織結(jié)構(gòu)進行了創(chuàng)新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個實體組成：REIT和合營合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發(fā)行所有權(quán)股份。REIT對公眾發(fā)行股票，用其所籌集的資金購買物業(yè)和OP公司的股權(quán)（通常是控股），通過OP間接地擁有其物業(yè)。經(jīng)營合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業(yè)轉(zhuǎn)換成REIT之前物業(yè)持有人）為其提供給REIT的房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)行OP股份。這種UPREIT結(jié)構(gòu)通過允許經(jīng)營合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉(zhuǎn)換的稅收收益達到最大，因此促進了房地產(chǎn)的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產(chǎn)投資信托基金迅速達到公開上市融資的規(guī)模，從而使房地產(chǎn)投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關(guān)于亞洲國家的REITs發(fā)展情況，下文會詳細介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結(jié)構(gòu)演變而來，它同樣允許REIT通過發(fā)行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎(chǔ)上，購置房地產(chǎn)。不同的是，一家DOWNREIT可以同時擁有多重合伙關(guān)系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產(chǎn)。因為DOWNREIT可以和每一宗所購置的房地產(chǎn)形成合伙關(guān)系，所以這種結(jié)構(gòu)比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結(jié)構(gòu)（Stapledstockstructure）在合股結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托基金中，房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)營運公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時持有并不控股的運營公司的股份，兩公司具有相同的所有權(quán)。REIT通過募集設(shè)立，且房地產(chǎn)運營公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產(chǎn)投資基金具有以下優(yōu)勢。第一、合股房地產(chǎn)投資信托基金通過房地產(chǎn)投資基金運營公司股東的同一性規(guī)避法律限制，同時可以獲得經(jīng)營受限房地產(chǎn)的營運優(yōu)勢。第二、運營公司和房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營目標趨同，有利于減少兩個公司在公司目標上的利益沖突。第三、房地產(chǎn)投資信托基金把持有的房地產(chǎn)出租給運營公司經(jīng)營，運營公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優(yōu)惠。1984年的美國聯(lián)邦4C類公司是美國的一種有限責任公司，納稅主體是公司而不是股東。現(xiàn)金REIT股份UPREIT經(jīng)營合伙公司（OP）現(xiàn)金和/或REIT股份OP單元股份物業(yè)市場開發(fā)商投資者物業(yè)所有者現(xiàn)金和/或OP單元股份股票市場機構(gòu)投資者個人投資者-11-立法已經(jīng)禁止新設(shè)這種結(jié)構(gòu)的REITs。
（3）紙夾結(jié)構(gòu)（Paperclipped）“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)十分相似，兩者都是由REITs和其運營公司組成，“紙夾”結(jié)構(gòu)的特點在于投資者可以單獨買賣REITs或其運營公司的股份。因此，這種結(jié)構(gòu)可以獲得“合股”結(jié)構(gòu)REITs全部優(yōu)點，同時可以有效地避免1998年立法對“合股”結(jié)構(gòu)獲得稅收優(yōu)惠的限制。“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)的主要差別在于其各實體之間的聯(lián)系比較松散。近年來，“紙夾”結(jié)構(gòu)REITs在美國得到了很好的發(fā)展，許多“合股”結(jié)構(gòu)REITs正在向“紙夾”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變[23]。
2.1.5REITs的相關(guān)特點
1．產(chǎn)品的收益特征REITs投資最大的優(yōu)點是高分紅，有著定期的股息收益。根據(jù)美國法律，REITs必須把至少90%的應(yīng)課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數(shù)公用股4.45%和標準普爾500指數(shù)1.79%[24]。此外，從歷史數(shù)據(jù)來看，與美國的主要股票指數(shù)相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標準普爾500指數(shù)），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業(yè)指數(shù)），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達克綜合指數(shù)）在過去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標，是Russell3000指數(shù)中最小2000家企業(yè)股價表現(xiàn)的指數(shù)。-12-圖3REITs與主要股票指數(shù)的收益比較2．產(chǎn)品的風(fēng)險特征REITs與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，因此有相對較低的波動性，風(fēng)險較小。表1顯示了美國股權(quán)類房地產(chǎn)信托投資收益與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)6，從70年代開始到2005年，REITs與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)性在逐步降低。表1股權(quán)類REITs與市場的相關(guān)系數(shù)市場指數(shù)1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據(jù)資產(chǎn)組合理論7，在資產(chǎn)組合中加入相關(guān)系數(shù)低的資產(chǎn)能有效分散風(fēng)險，6關(guān)于“相關(guān)系數(shù)”，將會在下文“資產(chǎn)組合理論”中加以說明。7美國股權(quán)類REITs指數(shù)和其它指數(shù)收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現(xiàn)在機會集8上就是使市場有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動。圖4顯示了REITs對市場有效邊界的優(yōu)化[26]。246810121416180510152025風(fēng)險（平均每年標準差）％均收益率年說明：T-Bills(短期債券)—30天美國國債；Bonds（長期債券）—20年期美國政府債券；LargeStocks（大盤股）—標準普爾500指數(shù)；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠東地區(qū)國際指數(shù)；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數(shù)。圖4REITs對市場有效邊界的優(yōu)化3．產(chǎn)品的保值特征因為REITs的價值基礎(chǔ)為房地產(chǎn)，這使得REITs在通貨膨脹時期具有保值功能。當通貨膨脹上升，物價上漲，房地產(chǎn)物業(yè)的價值升值就很快，REITs的資產(chǎn)價值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。
4．產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠特征對于REITs的投資者而言，稅收優(yōu)惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預(yù)期報酬率和風(fēng)險組成的對應(yīng)點就會變化，連接這些點所形成的曲線稱為機會集。相關(guān)系數(shù)越小，機會集曲線越彎曲，風(fēng)險分散效應(yīng)越強。完全正相關(guān)的投資組合，不具有分散化效應(yīng)，其機會集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項資產(chǎn)組合不含REITs的多項資產(chǎn)組合含有REITs和不含REITs的資產(chǎn)組合的有效邊界（1972-2005年）-14-
2.2相關(guān)理論
2.2.1金融創(chuàng)新理論
根據(jù)熊彼特的“創(chuàng)新”理論，金融創(chuàng)新是在金融領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)濟主體為適應(yīng)實體經(jīng)濟的發(fā)展要求和為了追求利潤機會而進行的新的生產(chǎn)函數(shù)的創(chuàng)新活動，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付清算方式以及新的金融組織機構(gòu)與管理方法等內(nèi)容。REITs是在社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，在房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求超過自身資金積累的能力，而以銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)又不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金的規(guī)模和期限結(jié)構(gòu)需求的情況下，隨著新的融資方式的出現(xiàn)和資本市場的深入發(fā)展而產(chǎn)生的。同時也是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域為滿足投資者對資金增值和分散投資風(fēng)險的需要而進行的金融創(chuàng)新行為。作為一種新的金融組織機構(gòu)和金融工具，REITs也為儲蓄轉(zhuǎn)化為投資提供了一種新的機制。
2.2.2資產(chǎn)組合理論
資產(chǎn)組合理論是關(guān)于風(fēng)險控制和增加收益的理論，應(yīng)用標準差和期望值進行資產(chǎn)組合配置，以期望在風(fēng)險程度一定的條件下實現(xiàn)期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達到風(fēng)險程度最小。其核心思想是通過資產(chǎn)的重新組合來實現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組，是從資產(chǎn)收益角度對投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流進行分析。資產(chǎn)組合的收益率：兩種或兩種以上資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率（報酬率）是單個資產(chǎn)收益的加權(quán)平均數(shù)，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產(chǎn)的預(yù)期收益率；jA是第j種資產(chǎn)在全部資產(chǎn)中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產(chǎn)組合的風(fēng)險用標準差表示，組合的標準差不僅取決于是單個資產(chǎn)的標準差，還取決于各個資產(chǎn)之間的相關(guān)系數(shù)。標準差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例；jkδ是兩種資產(chǎn)收益率的協(xié)方差；jkρ是兩種資產(chǎn)收益率的預(yù)期相關(guān)系數(shù)。在資產(chǎn)組合中加入-15-相關(guān)度低的產(chǎn)品，即jkρ較小的產(chǎn)品，則pδ就會變小，風(fēng)險降低[27]。單一的房地產(chǎn)投資資金量巨大，風(fēng)險集中，而通過資產(chǎn)組合，特設(shè)機構(gòu)將具有某種特質(zhì)并在地域分布呈現(xiàn)出一定多樣性的資產(chǎn)組合起來以分散風(fēng)險，并能夠根據(jù)資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)，利用各種模型較為準確地確定房地產(chǎn)投資信托基金的收益率。
2.2.3委托理論
委托理論的主要觀點認為：委托關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)模化大生產(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。一方面生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進一步細化，權(quán)利的所有者由于知識、能力和精力的原因而不能行使所有的權(quán)利；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權(quán)利。但在委托的關(guān)系中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求自己財富的最大化，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費和閑暇時間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突[28]。委托理論的核心是如何通過形成激勵與約束機制對人進行有效的監(jiān)督，是從道德的角度對現(xiàn)金流進行分析的。信托基金的運作是通過供需雙方之間的中介者進行的，而不是由供需雙方直接見面協(xié)商完成。在信托這種多邊的經(jīng)濟關(guān)系中，受托人(中介者)起著關(guān)鍵性作用。委托人往往面臨著信息不對稱的風(fēng)險，容易出現(xiàn)道德風(fēng)險和逆向選擇，使成本增加。為了減少風(fēng)險，取得最大化效益，就應(yīng)該從解決問題的思路出發(fā)，設(shè)計合理的報酬函數(shù)機制(如業(yè)績評價體系)、尋找以最小的成本構(gòu)造可觀察的合同關(guān)系等辦法對人進行監(jiān)督，激勵人采取合作行為，以保證委托人的利益不受到侵害。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 路徑選擇
房地產(chǎn)投資信托基金 (簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險,大大促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
本文將結(jié)合我國實際國情,對我國未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景
房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區(qū)的REITs市場也在快速發(fā)展過程之中。
我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰(zhàn)后,中國各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價格也一落千丈,從而使當時的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國發(fā)展起來。我國的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財產(chǎn)的運用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢,這主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財工具,顯然有利于實現(xiàn)中小投資者的投資理財愿望。
2.REITs具有較高的流動性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產(chǎn)物業(yè)的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規(guī)定十分相似,但亞洲各國和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。
首先,美國由于最早獨立發(fā)展REITs,面對這種全新的投資理財產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時候不斷的出臺新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對REITs的規(guī)制。而亞洲各國和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國家的優(yōu)勢,可以借鑒美國發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗,從一開始就進行專門的統(tǒng)一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。
2.我國發(fā)展REITs的路徑選擇
我國應(yīng)當充分利用后發(fā)展國家的優(yōu)勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。
首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現(xiàn)在的情況,對于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。
其次,制定REITs專項法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進行修訂,一方面立法成本很高,費時費力,另一方面現(xiàn)有法律都進行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國家的優(yōu)勢。
某單位員工老王，年齡40開外，一輩子都依靠著自己那點兒工資生活，所以到現(xiàn)在一家三代、五口人還擠在不足40平的筒子樓里，不論生活還是孩子學(xué)習(xí)都極不方便，眼看著一幢幢高樓拔地而起，可怎么就是沒有自己的家，老王十分著急。再看看自己的那點積蓄，新房是買不起的，那就買一套合適點的二手房吧。
經(jīng)過一陣精挑細選，老王終于找到了比較中意的房子，而且和房主也談好了價錢，全家人就盼望著早點拿鑰匙搬家了。可接下來老王又遇到了難心的事，原來是在房產(chǎn)證辦理過戶手續(xù)和付房款上出了問題，房主堅持先付款后再辦理過戶手續(xù)，而老王又擔心房款付后房主不辦妥房產(chǎn)證過戶，自己竹籃打水一場空。怎么辦？這可急壞了老王。他思索良久，要是有一個我們雙方都信得過的第三方就好辦了，讓他來幫我們完成交易不就行了嘛，可到哪里去找這個中介呢？老王隨手翻開從“房產(chǎn)交易會”上拿到的宣傳頁，突然眼前一亮，“中國建設(shè)銀行百易安一交易資金托管服務(wù)”一行字吸引了他。老王迫不及待地閱讀起里面的內(nèi)容：針對我國信用體系尚不健全，很多交易因交易雙方之間缺乏信任而難以實現(xiàn)的情況，建設(shè)銀行首家獲得人民銀行批準，向全社會推出為交易雙方搭建信用橋梁、具有廣泛應(yīng)用領(lǐng)域的創(chuàng)新金融服務(wù)――“百易安一交易資金托管服務(wù)”。買方不必再擔心付款后因賣方違約而得不到交易合同中約定的貨物或服務(wù)，建設(shè)銀行交易資金托管服務(wù)使買方能在交易合同約定條件實現(xiàn)后再安心付款：賣方不必再擔心提供貨物或服務(wù)后因買方違約而錢貨兩空，建設(shè)銀行交易資金托管服務(wù)使賣方能夠在轉(zhuǎn)讓交易合同約定貨物或服務(wù)的同時收款。此業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)交易資金托管服務(wù)，建設(shè)銀行根據(jù)協(xié)議和房地產(chǎn)買賣雙方的指令，完成房款與房產(chǎn)證的交換：商品貿(mào)易交易資金托管服務(wù)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易資金托管服務(wù)：留學(xué)和移民中介交易資金托管服務(wù)等。看到這兒，老王心想：這就是由建設(shè)銀行充當買賣雙方的中介機構(gòu)，幫助買賣雙方完成房產(chǎn)交易呀。他感到分外欣喜，懸著的心終于踏實了。
老王立即與房主聯(lián)系，一起來到建設(shè)銀行的理財中心，這里的客戶經(jīng)理熱情地接待了他們，并耐心、細致地講解了“百易安一交易資金托管服務(wù)”的特點和具體操作流程。老王和房主經(jīng)過協(xié)商，一致認為建設(shè)銀行作為中國四大國有商業(yè)銀行之一，擁有雄厚的資金實力、完善的金融服務(wù)和卓越的社會信譽，這筆交易由建設(shè)銀行提供信用中介最安全、最可靠。加之，辦理手續(xù)非常簡便，于是他們當即就向銀行提出了申請。建設(shè)銀行的經(jīng)辦部門與他們雙方共同簽訂了《交易資金托管協(xié)議》，老王按照協(xié)議規(guī)定開立了交易資金托管賬戶并存入了購房款，房主則安安心心地去房地產(chǎn)交易中心辦理了房產(chǎn)證的過戶手續(xù)。十幾天后，房主將辦妥的房產(chǎn)證交給了建設(shè)銀行，買賣雙方在授權(quán)交換通知書上簽字授權(quán)后，經(jīng)辦行一邊將購房款劃到房主指定的賬戶內(nèi)，一邊將房產(chǎn)證提交給了老王。當老王拿到房產(chǎn)證后，心里別提多激動了，他緊緊地握著銀行客戶經(jīng)理的手，說道：“你們可給我?guī)土舜竺Γ ?/p>
現(xiàn)在，老王一家在明亮寬敞的新家住了快一年了，他經(jīng)常感嘆：現(xiàn)在的社會進步飛快，只要市場有需求，就會有相應(yīng)的創(chuàng)新服務(wù)；老百姓的生活總是能夠得到及時的幫助。
現(xiàn)在全國的存量房交易資金監(jiān)管模式較多，監(jiān)管主體和托管形式不一。從監(jiān)管主體來看，主要有三種，即房產(chǎn)管理部門、專業(yè)中介機構(gòu)和銀行。從監(jiān)管的形式來看，主要有自愿監(jiān)管和強制監(jiān)管兩種。從監(jiān)管的資金構(gòu)成情況來看，主要有部分資金監(jiān)管和全額資金監(jiān)管兩種模式。
從監(jiān)管的效果和監(jiān)管拓展情況來看，比較成功的主要是兩種模式，以天津市為代表的成立專門的監(jiān)管機構(gòu)為主體的監(jiān)管模式和以蘇州市為代表的房產(chǎn)登記部門為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式。
二、存量房交易資金監(jiān)管新模式
（一）監(jiān)管原則
1.宗旨便民，服務(wù)高效。新的資金監(jiān)管模式不僅是為了防止中介機構(gòu)挪用客戶資金，更是為打造一個交易誠信平臺，減少交易雙方在交易過程中的后顧之憂，所以該項工作已經(jīng)不再是原來意義上的監(jiān)管，更多的是體現(xiàn)一種全新的服務(wù)。資金監(jiān)管服務(wù)旨在以不較大改變買賣雙方交易方式、不增加交易雙方經(jīng)濟負擔為原則。
2.自愿原則。主要體現(xiàn)為四個方面：一是商業(yè)銀行自愿選擇是否參與；二是交易雙方自愿選擇是否托管；三是經(jīng)紀機構(gòu)自愿選擇是否參與；四是交易雙方自愿選擇托管資金組成部分。
（二）監(jiān)管新模式
1.政府監(jiān)管，銀行托管。房管部門或?qū)ｉT監(jiān)管機構(gòu)接受政府委托，開發(fā)資金監(jiān)管平臺，同各商業(yè)銀行進行聯(lián)網(wǎng)，實時監(jiān)控各商業(yè)銀行的托管專戶和托管子賬戶，對整個資金監(jiān)管服務(wù)進行全程監(jiān)控。
2.錢隨房走，房隨錢走。為保證托管資金的安全和銀行利益，通過資金監(jiān)管平臺和房屋登記機構(gòu)的登記系統(tǒng)進行實時對接，在系統(tǒng)中設(shè)置各環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系。由系統(tǒng)自動控制各流程，資金的存入、劃付和劃轉(zhuǎn)以流程的環(huán)節(jié)作為前提，流程環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)以資金存入、劃付和劃轉(zhuǎn)為前提，形成了流程環(huán)節(jié)和資金流轉(zhuǎn)互為前提的唯一途徑。一旦簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，以合同的方式確保流程的有效運轉(zhuǎn)，任何人不得對流程進行干擾，確保資金的安全，也確保了各商業(yè)銀行的利益。
3.一手交房，一手交錢。房屋權(quán)屬證書領(lǐng)取的情況下，交易雙方真正具備交房條件，買方取得房屋所有權(quán)證，房屋登記機構(gòu)通知托管銀行將托管資金及時劃轉(zhuǎn)給賣方。在實際操作過程中，經(jīng)紀機構(gòu)也可以通過登記機構(gòu)的托管系統(tǒng)平臺進行本經(jīng)紀機構(gòu)托管案例的查詢。如果某一案例的交易登記流程已經(jīng)進入“繕證”環(huán)節(jié)，也就意味著托管銀行已經(jīng)將賣方的原貸款償還，買方的按揭貸款也已經(jīng)發(fā)放。該條件下，交易雙方即可以提前辦理交房手續(xù)。
三、資金監(jiān)管服務(wù)模式還應(yīng)考慮的問題
（一）利息問題
在現(xiàn)有資金監(jiān)管服務(wù)模式下，商業(yè)銀行作為托管人，并且以銀行的內(nèi)部賬戶作為托管專戶。托管專戶的性質(zhì)決定其賬戶為內(nèi)部權(quán)益類賬戶，而不是負債類賬戶，所以不能計提利息。那么，由此產(chǎn)生了兩個問題：1.作為賣方來說，原來可以直接收取的房款，因為納入資金監(jiān)管服務(wù)，損失了該筆資金利息收入；2.作為托管銀行來說，雖然不用支付托管資金的利息，但專戶性質(zhì)決定了其同樣不能作為存款指標來考核，怎樣提高各商業(yè)銀行的積極性，這都是需要解決的問題。
（二）還貸問題
關(guān)鍵詞：國有托管企業(yè) 企業(yè)托管中心 “瑕疵”資產(chǎn) 權(quán)屬
國有托管企業(yè)是指國企改制后，被國家以各種方式托管經(jīng)營的困難企業(yè)、關(guān)停企業(yè)、殼企業(yè)等各類已退出市場的劣勢企業(yè)，又稱改制遺留企業(yè)。這些企業(yè)的歷史遺留問題經(jīng)過30多年的積累，已成為國企改革的難點。為避免因沒有或無法妥善解決劣勢國企改革問題，引發(fā)職工群體上訪和社會不穩(wěn)定等現(xiàn)象發(fā)生，全國各地都在不斷創(chuàng)新管理模式以解決這些問題，企業(yè)托管中心就是其中一種管理模式。
青島市政府借鑒成功的管理經(jīng)驗，設(shè)立市屬單位——青島市企業(yè)托管中心，實行“托管中心—托管組”雙層組織構(gòu)架，企業(yè)托管中心對托管企業(yè)的財務(wù)收支、資產(chǎn)處置、破產(chǎn)清算、關(guān)閉注銷、留守人員進行統(tǒng)一管理，負責托管的全局性工作；托管組受托管中心的委托，負責幾個或數(shù)個企業(yè)的托管工作，具體承擔資產(chǎn)債務(wù)處置、退休內(nèi)退人員管理、司法應(yīng)訴及企業(yè)銷號等事務(wù)性工作。[1]讓新舊企業(yè)徹底脫離關(guān)系，使新組建的企業(yè)既不背任何包袱，充分發(fā)揮托管中心在國有企業(yè)改革中的減震器、穩(wěn)壓器和助推器作用。
一、青島市國有托管企業(yè)存量資產(chǎn)現(xiàn)狀
目前，國有托管企業(yè)剩余存量資產(chǎn)大部分為賬面價值高于實際價值的不良資產(chǎn)。主要包括：各類長期難以收回的應(yīng)收債權(quán)、股權(quán)、廢舊機器設(shè)備、土地和房產(chǎn)等資產(chǎn)。
這些資產(chǎn)根據(jù)盤活的難易程度可分為兩類，一類是“純凈”資產(chǎn)，這類屬于權(quán)屬清晰的可利用資產(chǎn)，如廢舊機器設(shè)備、閑置的房屋等，通過市場化運作后，基本上都能通過出租、出售等方式盤活變現(xiàn)，可以挽回部分損失，基本能保證國有資產(chǎn)的保值增值。另一類是“瑕疵”資產(chǎn)，這類屬于權(quán)屬不清、責任主體不明確，現(xiàn)行政策法規(guī)環(huán)境下難以處置的資產(chǎn)，主要是指長期難以收回的債權(quán)、股權(quán)，盤活變現(xiàn)難的土地和房屋建筑物。
由于歷史原因，“瑕疵”資產(chǎn)的管理涉及到各方面的利益，關(guān)系錯綜復(fù)雜，很容易造成社會的不穩(wěn)定，所以盤活難度很大，有些資產(chǎn)在保全上都存在問題，更別說是保值增值了，很容易造成國有資產(chǎn)流失。正因如此，“瑕疵”資產(chǎn)的管理才成為托管企業(yè)工作的重點。
二、“瑕疵”資產(chǎn)管理的瓶頸問題
（一）權(quán)屬不清是“瑕疵”資產(chǎn)管理最大的“瑕疵”
這個問題突出體現(xiàn)在房產(chǎn)、土地類資產(chǎn)上，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
1、證件（房產(chǎn)證或土地證）缺失，法律權(quán)屬不清
這種現(xiàn)象的主要成因如下：因當時政府機構(gòu)不健全、職能不完善，造成部分建設(shè)項目竣工驗收、土地使用權(quán)等手續(xù)不完整；有些從國有企業(yè)分離出來的企業(yè)所使用的房產(chǎn)土地、有的企業(yè)實際占有使用主管部門的房產(chǎn)土地，或主管部門實際占有使用企業(yè)的房產(chǎn)土地，當時都未進行規(guī)范的資產(chǎn)權(quán)證變更；部分企業(yè)存在劃撥土地、購買集體無產(chǎn)權(quán)證的土地、購買或自建的自管房，由于各種原因未按規(guī)定辦理土地證或房產(chǎn)證，或在辦理過程中手續(xù)不齊全，后來又由于原開發(fā)建設(shè)單位已破產(chǎn)注銷或長期關(guān)停，幾十年來無法辦理房屋土地的權(quán)屬登記。[2]以上狀況導(dǎo)致這類資產(chǎn)的國有性質(zhì)被抹煞，部分資產(chǎn)甚至被社會上的有關(guān)人員無償占用，長期不能收回。
2、資產(chǎn)的責任主體不明確，管理權(quán)屬不清
這種現(xiàn)象的主要成因如下：部分國有企業(yè)在改制時，被民營企業(yè)收購，部分廠房土地兩證齊全，但沒有辦理規(guī)范的交接手續(xù)，也沒有相關(guān)的出讓證明或權(quán)屬轉(zhuǎn)移文件，致使這些房產(chǎn)、土地一直被改制后的民營企業(yè)無償使用；還有部分房產(chǎn)由下屬單位承建，建成后，資金未及時結(jié)算，資產(chǎn)長期賬外管理，時間跨度較大，加之主管人員變化頻繁、企業(yè)破產(chǎn)倒閉，造成情況不明、責任不清。[2]以上問題導(dǎo)致了該類資產(chǎn)的管理難以到位。
（二）處置難是“瑕疵”資產(chǎn)管理的突出瓶頸
“瑕疵”資產(chǎn)由于其本身的特點，在管理上比普通資產(chǎn)要更加復(fù)雜，成效甚微，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、資產(chǎn)貶值嚴重，賬實不符，導(dǎo)致處置時估價難，要求高
原部分國有企業(yè)的會計核算手續(xù)不全，對國撥地、購入集體無證土地、自管房等資產(chǎn)沒有入賬處理；在企業(yè)破產(chǎn)清算時，由于形勢混亂，人心不穩(wěn)，導(dǎo)致房產(chǎn)及土地使用權(quán)也未評估、房產(chǎn)移交其他部門管理未做賬務(wù)處理；會計賬簿被查封、賬目不清；機器設(shè)備等資產(chǎn)年久失修，貶值嚴重；相關(guān)企業(yè)間的債權(quán)債務(wù)權(quán)屬不清等問題普遍存在，所以，會計信息不能真實反映企業(yè)剩余存量資產(chǎn)的價值。處置這類資產(chǎn)時面臨著財產(chǎn)直接支配權(quán)小、市場操作性差、缺乏基礎(chǔ)資料、不確定性因素多的現(xiàn)實狀況，所以估價難度大，以非公開市場價值為基礎(chǔ)進行評估時，內(nèi)在的風(fēng)險性與緊迫的時效性對評估提出了很高的要求。
2、現(xiàn)行法規(guī)政策與歷史遺留問題的沖突，致使資產(chǎn)處置難，風(fēng)險高
一方面現(xiàn)有的政策法規(guī)已根據(jù)經(jīng)濟形勢進行了修訂，不適宜解決歷史遺留問題，如果以現(xiàn)行的政策法規(guī)來處置這些帶有歷史遺留問題的剩余資產(chǎn)，在投資主體資格、轉(zhuǎn)讓交易方式、投資審批、稅收政策、外匯管理等方面受到現(xiàn)有政策法規(guī)的制約，給處置操作帶來一系列政策和技術(shù)問題。[3]另一方面，我國尚未建立有效的“瑕疵”資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（或投資）市場和有效的交易機制，資本市場上專業(yè)運作的社會中介機構(gòu)嚴重缺位，感興趣的投資者很少，公開市場拍賣幾乎找不到買家。在這種情況下處置這些特殊資產(chǎn)不違規(guī)則違法，交易雙方的風(fēng)險極高，所以，公開處置的成功率幾乎為零。
（三）留守組或托管組工作效率低加劇了“瑕疵” 資產(chǎn)管理的難度
這些“瑕疵”資產(chǎn)長期得不到合理解決、管理難、處置難是普遍存在的問題，這就使得托管組的工作人員形成了思維定勢，養(yǎng)成了“拖、等、靠”的心理，僅局限于“看住”這些資產(chǎn)，缺乏工作動力，托管工作進展緩慢。每年托管企業(yè)在這些資產(chǎn)的維護、訴訟等方面的各項費用支出有增無減，大大增加了政府的負擔。
三、攻克“瑕疵”資產(chǎn)管理瓶頸的思路
（一）轉(zhuǎn)變思路，站在歷史的角度，實事求是解決歷史問題
托管企業(yè)剩余資產(chǎn)的瑕疵，大多是由于當時經(jīng)濟發(fā)展的需要和政策的局限等歷史原因造成的，如果按照現(xiàn)在的政策法規(guī)，必須補辦相關(guān)的驗收竣工等手續(xù)并繳納高額的稅費、過戶費才能辦理相關(guān)的房產(chǎn)證、土地證，對于這些關(guān)停企業(yè)、破產(chǎn)企業(yè)來說是完全不可能的，而且這些房屋已居住使用了若干年，已能充分證明其可使用性，所以，我們必須轉(zhuǎn)變思路，具體問題具體分析，用歷史的眼光來尋求解決問題的途徑，不能以現(xiàn)在的政策規(guī)范過去的問題，否則，就犯了形式主義的錯誤。
（二）尋求政策法規(guī)支持，利用社會合力突破管理瓶頸
筆者認為，突破瓶頸的關(guān)鍵是解決房產(chǎn)土地類資產(chǎn)的權(quán)屬問題，這就需要以政府為主導(dǎo)，成立專門機構(gòu)，修訂政策法規(guī)，徹底解決疑難房產(chǎn)土地的權(quán)證問題。[4] 具體可從以下幾個方面入手。
1、建議靈活運用政府職能，青島市政府牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同行政
一方面，從規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、稅務(wù)等部門抽調(diào)人員成立歷史遺留疑難房屋土地確權(quán)小組，常設(shè)辦公室專門處理這類問題，避免政府部門之間，政府部門與托管企業(yè)之間互相推諉。另一方面，加強歷史遺留土地房屋政策研究，由規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、稅務(wù)等部門共同研究制定專門文件，本著化繁為簡、利國利民的原則，分類劃定遺留疑難房屋土地確權(quán)的范圍、時間、手續(xù)、稅費標準，以及確權(quán)辦證的主管部門，以盡快理清權(quán)屬關(guān)系。
2、順應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律，加快國有劣勢企業(yè)退出市場的步伐
青島市企業(yè)托管中心接管了100多家殼企業(yè)，按照現(xiàn)行《企業(yè)破產(chǎn)法》，有些殼企業(yè)既無資產(chǎn)，又無人員，已具備破產(chǎn)或注銷條件，但由于這些企業(yè)屬于國有企業(yè)，政府出于宏觀考慮，不允許這些企業(yè)破產(chǎn)或注銷，使得這些“殼”一直存放了幾十年，在工商、稅務(wù)及托管中心都由專人進行管理，造成人力財力浪費。所以，建議遵循市場經(jīng)濟優(yōu)勝劣汰的規(guī)律，青島市政府聯(lián)合稅務(wù)、工商等部門制定有針對性的政策文件，對符合條件的殼企業(yè)申請破產(chǎn)或注銷，使之真正意義的退出市場，收回殼企業(yè)剩余資產(chǎn)的管理權(quán)，交由青島市企業(yè)托管中心管理。
3、學(xué)習(xí)借鑒其他地區(qū)的成功經(jīng)驗，加大處理房屋土地遺留問題的力度
可規(guī)定凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的所有歷史遺留未確權(quán)房屋土地，包括遺留企業(yè)職工的個人未確權(quán)集體住房；過去開發(fā)商違規(guī)建設(shè)，現(xiàn)在該開發(fā)建設(shè)企業(yè)已破產(chǎn)注銷，導(dǎo)致商品房無單位所有權(quán)人來申報房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的，都列入研究解決的范圍。而且要切實保證遺留企業(yè)職工的合法權(quán)益，開通綠色通道優(yōu)先為其辦理房產(chǎn)證，以確保社會穩(wěn)定。[5]
4、嚴格落實《企業(yè)國有資產(chǎn)法》，用法律保護國有資產(chǎn)[6]
針對部分被社會人員無償占用的未確權(quán)的國有資產(chǎn)，托管中心及托管企業(yè)多次交涉無效，甚至相關(guān)工作人員會受到人身威脅，情況惡劣。司法部門應(yīng)嚴格落實《企業(yè)國有資產(chǎn)法》，明確這些資產(chǎn)的國有性質(zhì)，收回管理權(quán)和使用權(quán)，爭取在資產(chǎn)確權(quán)前，由公安、工商等部門協(xié)助企業(yè)托管中心和托管企業(yè)收回被無償占用的國有資產(chǎn)，防止國有資產(chǎn)繼續(xù)流失，促進國有資產(chǎn)保值增值。同時，司法部門應(yīng)嚴厲懲罰相關(guān)不法人員，保護相關(guān)工作人員的安全。
（三）實行資產(chǎn)清查專項審計，摸清托管企業(yè)家底，落實剩余資產(chǎn)真實價值
針對托管企業(yè)賬務(wù)混亂，賬實不符的現(xiàn)狀，青島市企業(yè)托管中心組織相關(guān)部門，聘請社會審計機構(gòu)，對托管企業(yè)實施了一次大規(guī)模的資產(chǎn)清查專項審計，重新核定了賬面價值，共查出不良資產(chǎn)約計18.98億元，剔除不良資產(chǎn)后，其凈資產(chǎn)金額約為-24億元，可謂負債累累。同時，企業(yè)托管中心還派資產(chǎn)管理人員深入到托管企業(yè)內(nèi)部，由托管企業(yè)的工作人員陪同，一起實地查看現(xiàn)有的實物資產(chǎn)，并做好登記，建立第一手實物資產(chǎn)資料，了解剩余資產(chǎn)的具體情況，而且還發(fā)現(xiàn)了一些賬外資產(chǎn)，防止了國有資產(chǎn)的流失。通過此項措施，明確了實物資產(chǎn)的賬面數(shù)和實際數(shù)，為資產(chǎn)管理工作奠定了基礎(chǔ)。
（四）制定獎勵政策，全民參與資產(chǎn)盤活工作，深入挖掘資產(chǎn)潛力
為盡快盤活、變現(xiàn)托管企業(yè)現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，使之保值增值，以處理托管企業(yè)的遺留職工問題，青島市企業(yè)托管中心制定了國有資產(chǎn)保全、盤活獎勵辦法，以充分調(diào)動所屬單位工作人員的積極性，對合理開發(fā)利用廢舊閑置資產(chǎn)、清收債權(quán)、股權(quán)等不良資產(chǎn)、挖掘潛在國有資產(chǎn)、收回被非法占用的國有資產(chǎn)、合法合規(guī)處置“瑕疵”資產(chǎn)等的單位或個人給予獎勵，提高托管組的工作效率，既能保全國有資產(chǎn)，又可以加快“瑕疵”資產(chǎn)處置的步伐，為盡快解決歷史遺留問題提供資金保障。
四、結(jié)語
“瑕疵”資產(chǎn)的管理是一項政策性強、涉及面廣、操作技巧復(fù)雜的工作，僅靠企業(yè)托管中心的力量是無法完成的，必須依靠地方政府和中央政府的大力支持，才能及早處理國企改制的歷史遺留問題，最大限度的保護人民群眾的利益，防止國有資產(chǎn)流失，使國企改革無后顧之憂，向更深層次推進。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]保險資金；不動產(chǎn)；投資；風(fēng)險
保險資金的運用是保險公司將積聚的保險資金部分地用于投資，使保險資金保值增值的經(jīng)營活動，是與保險公司收益密切相關(guān)的重要環(huán)節(jié)。由于我國的保險行業(yè)起步較晚，加之保險公司和被保險人權(quán)利義務(wù)在執(zhí)行時間上的不確定性，保險公司對保險資金的運用存在很大的經(jīng)營性風(fēng)險，因此，我國保險資金的運用一直受到較為嚴格的管控。作為一種全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，保險資金不動產(chǎn)投資的風(fēng)險管理已成為業(yè)內(nèi)和理論界爭論和探索的前沿熱點問題，本文將對作為保險資金不動產(chǎn)投資的主要風(fēng)險及如何防范進行深入研究。
一、保險資金不動產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險
（一）融資性售后包租風(fēng)險
近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時承諾在未來一段時間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時是否獲得產(chǎn)權(quán)。對于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險公司投資不動產(chǎn)后委托開發(fā)商進行經(jīng)營管理，則必須以獲得真實產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎(chǔ)上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手，并對其進行全面、嚴格的法律盡職調(diào)查，從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險。
（二）違約風(fēng)險
一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設(shè)標準的違約風(fēng)險。此外，保險公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經(jīng)營收益，降導(dǎo)致保險資金收益受損。對于上述違約風(fēng)險，保險公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購房款僅能用于標的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質(zhì)押擔保或保證擔保等。
（三）委托風(fēng)險
1、資金運用風(fēng)險。該模式中，保險公司對購置房產(chǎn)進行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對房產(chǎn)進行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關(guān)財務(wù)報告；三是委派財務(wù)人員負責監(jiān)督項目資金的運用情況。
2、物業(yè)管理風(fēng)險。委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達到合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責，保險公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險公司的時點，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當年的租金水平達到一個預(yù)設(shè)值，該值由保險公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。
二、保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險管理
房地產(chǎn)項目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動，將對保險公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機構(gòu)也應(yīng)加強對保險商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整；同時，保險公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風(fēng)險管理機制
（一）內(nèi)部風(fēng)險控制體系
保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運用風(fēng)險控制指引》的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。
（二）外部監(jiān)管機制
在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機制和風(fēng)險控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產(chǎn)投資。
2、審核環(huán)節(jié)：在審核環(huán)節(jié)中，看購房者是否有購房資格，這是需要特別注意的，若是沒有提前審核，到后期出現(xiàn)無購買資格的話，會變得畢竟麻煩。而賣房子需要對房屋進行核對，務(wù)必保證房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)清晰，并且不存在任何抵押的情況。
3、網(wǎng)簽：有些地方在進行二手房買賣時，會強制性要求進行網(wǎng)上簽約，這主要是為了防止出現(xiàn)“一房二賣”的想象，這對購房者帶來了很好的保障。一旦網(wǎng)上簽約成功之后，該房源就會被記錄，無法在進行第二次出售了，也讓整個房產(chǎn)交易變得更透徹。
4、資金監(jiān)管：在購買二手房時，需要將購房資金交給銀行進行托管，等到交易完成時，在將資金達到對方的賬戶中。具體操作流程如下，賣房者先在銀行開個賬戶，然后由購房者將購房資金打入該賬號，再由銀行進行凍結(jié)，等到房子交易完成之后，銀行在將其解凍。
5、繳稅過戶：二手房在進行交易期間，會產(chǎn)生稅費，這時必須由買、賣雙方到地稅局進行稅費的交付。在進行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，即將房產(chǎn)從賣房者中轉(zhuǎn)移到買房者中。這樣，整個二手房買賣就算完成了。
6、領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書：在二手房過戶完成之后，買房者就稱為該房子的產(chǎn)權(quán)人，就可以帶上本人的身份證去領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書了，這樣房子就是屬于買房者本人了。
一、統(tǒng)一前后評估工作的變化
柏林位于歐洲的中心位置,統(tǒng)一后的柏林更是東西歐的樞紐。具有重要的政治、經(jīng)濟意義。
1.合并前東、西柏林的情況。東德國家雇傭的評估師不是按照市場價格進行評估工作的,而是根據(jù)國家的規(guī)定進行工作。他們不需要調(diào)查房地產(chǎn)的市場價格,只要按規(guī)定進行計算即可,如城近郊1馬克/平方米;市中心20馬克/平方米;可建私家花園的10馬克/平方米;市中心有些地方無地價,因國家所有不許買賣。1990年在東德出現(xiàn)了合資經(jīng)濟,東德的評估人員才根據(jù)市場來進行評估。但由于金融部。經(jīng)濟部在評估方面具有決定權(quán),且部內(nèi)官員對市場一點不但,他們認為將不同因素發(fā)展到數(shù)百個,就是市場化了,所以東德評估人員根據(jù)市場進行評估也只不過是根據(jù)金融部、經(jīng)濟部規(guī)定的若干因素進行。這種做法有可能導(dǎo)致評估值與市場價值背道而馳。西德評估人員與東德的做法是不同的,市場是西德評估人員評估工作中所遵循的準則。按西方價值觀念評估一塊地,土地用途是標準,隨意性較大的因素并不是評估標準。西德的評估界建立了良己的一套規(guī)則,使用三種不同的評估方式(比較法、重置成本法、收益還原法)。
2.東、西柏林合并后的評估經(jīng)驗。實施西德的評估方法,東德的金融部、經(jīng)濟部意識到了這點,并根據(jù)東德的特點逐步引入,西德的評估師在東德的評估工作中一直以努力找到東、西德兩邊具有可比性的地段,主要因素是地區(qū)大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用權(quán)的安全性等。如果選出這些可比性因素,西德的評估師基本上用比較法就可以評估土地的價值了。這個方法就是東、西德統(tǒng)一后唯一可行的評估地價的方法。德國的不動產(chǎn)透明度很高,每一塊出售的土地都登記在冊,且每塊土地的買賣都必須由公證人報告國家,每年在雜志上定期刊登有關(guān)數(shù)據(jù)。公眾可以看到每塊地段的具體數(shù)據(jù)并根據(jù)此進行投資。在統(tǒng)一后的十年中,東德已經(jīng)逐漸形成一個有供有求的市場,評估師現(xiàn)在也可以找到這些有關(guān)的數(shù)據(jù)進行評估。
二、評估職業(yè)的工作準則
德國的評估工作是獨立于政府之外的。評估職業(yè)者在評估工作中只對自己負責,并不考慮政府、委托人及個人的經(jīng)濟利益。評估職業(yè)者評估出的土地
價格不需政府進行確認(但法院只承認評估師簽字的評估報告)。如當事人因某種經(jīng)濟行為發(fā)現(xiàn)評估結(jié)果有誤,可以向法院起訴。評估職業(yè)者自己對評估結(jié)果負責30年(法律規(guī)定),評估錯誤時先用該項目的保險合同的賠償金賠付,不夠再用私人財產(chǎn)負責,公司內(nèi)的所有評估師都負有連帶責任。
在評估職業(yè)者進行評估的時候,政府無權(quán)干涉評估職業(yè)者的工作,即使評估結(jié)果有損于政府的利益。政府對土地價格也有自己的規(guī)定,但土地價格并不是由政府制定的,而是政府委托專業(yè)人士制定再通過法律確認的。受政府雇傭,對于評估師來說是一種很高的榮譽。
三、評估工作在市場經(jīng)濟中的作用
在德國,私有財產(chǎn)是一切發(fā)展的基石,產(chǎn)業(yè)主要保護自己的財產(chǎn),與租戶不同。經(jīng)濟改革30%是關(guān)于私有財產(chǎn)的內(nèi)容,最大的業(yè)主是國家。國家通過出售一部分地產(chǎn),獲得了一部分收入,使經(jīng)濟得到了一定的發(fā)展,并且通過出售地產(chǎn)將外流的資金吸引回來。為了更好地激活房地產(chǎn)市場,必須有明確的房地產(chǎn)價格,使投資者可依據(jù)其選擇。購買房地產(chǎn)。西德的評估師根據(jù)市場和城市規(guī)劃等,把城市進行對比,抓住優(yōu)勢,研究如何設(shè)計城市功能,然后確定某一地區(qū)如何利用及容積率,并繪制出城市的地價國。地價目中包含三種數(shù)據(jù)(l)用途,(2)容積率,(3)價格(每平方米)。每個投資者都可以根據(jù)地價圖計算房地產(chǎn)的價格、建設(shè)規(guī)模、投資收益等。利用地價圖,德國創(chuàng)造了一個模式,城市可以自己決定走什么樣的發(fā)展道路。地價圖已完全被市場接受,且在市場中通行。每年將會繪制一張新的地價圖,當估價師按經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)地價圖與實際不符時,或國家需要時,政府通過購買可以得到此圖。地價圖對于國家來說,可以幫助政府測算稅收,目前在德國,政府都是依據(jù)地價圖來征收地產(chǎn)稅。對于投資人來說,人們往往根據(jù)此圖進行成萬上億的投資,但投機幾乎成了不可能。
四、國有資產(chǎn)在市場經(jīng)濟下的轉(zhuǎn)變歷程
原東德的國有企業(yè)均由托管局負責將其盡快私有化。托管局是聯(lián)邦政府下一個企業(yè),管理原東德的國有資產(chǎn),評估這些不動產(chǎn),并努力將其賣出。托管局下設(shè)的房地產(chǎn)管理部門負責房地產(chǎn)的評估工作。房地產(chǎn)管理部門雇傭自由評估師對不動產(chǎn)進行評估、同時雇傭一些評估師成立評委會,負責制定托管局的評估政策且對評估結(jié)果進行審核。評委會由15到20個來自各行各業(yè)的專業(yè)人士組成,每屆任期四年,其工作完全獨立,不受托管局的干擾。評委們并不放棄原有的工作,在托管局也僅是獲得象征性的車馬費。在國有資產(chǎn)評估中主要采用收益還原法,因為托管的房地產(chǎn)除住宅外均是希望得到收益的。目前托管局在新的聯(lián)邦州有10個分理機構(gòu),在柏林布蘭登堡地區(qū)有3個。托管局只負責管理、出售經(jīng)營的房屋,監(jiān)督管理者,一是調(diào)查管理者執(zhí)行情況;二是管理者每季度上報環(huán)境報告,每季度報告中包括垃圾處理問題,每年上報一次危險品的情況。管理人與托管局有合同,個人負責。托管局出售不動產(chǎn)的原則有兩點:(l)買主得到一定優(yōu)惠;(2)買主與托管局合力清理不動產(chǎn),但托管局不為此付支付清理費,因在售價中不包括清理費用。土地的評估資用由產(chǎn)權(quán)人支付。
五、考察體會及工作建議
(一)房產(chǎn)稅調(diào)整為不動產(chǎn)稅,按市場價值征稅,更符合經(jīng)濟規(guī)律,有利于市場經(jīng)濟的正常運行。
在德國,房屋、土地是分開征稅的,屬財產(chǎn)稅的征收范圍,但其均是以市場價格即評估價格作為計稅依據(jù)的,使得稅收工作與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相連。
目前,在我國房產(chǎn)稅的政策規(guī)定中,房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是納稅人房地產(chǎn)的賬面原值或租金收入。由于納稅人獲得房地產(chǎn)的時間、形式不同,其賬面原值的內(nèi)容差異也較大,且隨市場經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)價值也是隨時變動的,賬面原值已不能及時反映房地產(chǎn)的真正價值。計稅依據(jù)的差異導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收管理工作無法真正體現(xiàn)財產(chǎn)稅的性質(zhì),并對市場經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)生了一定的負作用。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)已是擁有者的財產(chǎn),且賬面原值又不能真實、準確的反映出房地產(chǎn)的價值,在以市場經(jīng)濟和公平稅賦為原則的前提下,建議有關(guān)部門對房產(chǎn)稅政策進行調(diào)整,將房產(chǎn)稅調(diào)整為不動產(chǎn)稅,明確以不動產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù),以保證我國稅收工作與市場經(jīng)濟發(fā)展相銜接,促進市場經(jīng)濟的順利發(fā)展。
(二)成立專門的評估委員會,定期繪制全市房產(chǎn)稅計稅依據(jù)圖,體現(xiàn)公平稅賦的原則,便于征收管理。
目前,房產(chǎn)稅、城房稅的計稅依據(jù)包括房產(chǎn)原值(含評估值)、稅務(wù)機關(guān)估值。對于納稅人按規(guī)定進行評估并相應(yīng)調(diào)整會計賬目的,可將其評估值視作房產(chǎn)原值。由于目前本市評估行業(yè)尚屬一個新興的行業(yè),并不規(guī)范,在評估時根據(jù)納稅人評估目的的不同評估結(jié)果也是多種多樣的。納稅人用以調(diào)整會計賬目的評估值也是各種各樣的。對于沒有房產(chǎn)原值且納稅人未進行評估的不動產(chǎn),可由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)管理部門制定的評估標準進行評估。但房地產(chǎn)管理部門評估標準制定時間較早,評估標準過低,已無法適應(yīng)現(xiàn)在的市場經(jīng)濟。鑒于以上原因,建議可以比照德國托管局的做法,雇傭社會上各行業(yè)中專業(yè)評估人員組成評估委員會。評估委員會在獨立工作的原則下,按照市場經(jīng)濟的條件,定期繪制全市房產(chǎn)
受托人姓名、身份證號、住址
座落于 的房屋系本人與 名下房產(chǎn)，房屋所有權(quán)證號碼為 。現(xiàn)因，特委托 作為本人的人，代為辦理與上述房產(chǎn)出售相關(guān)的一切手續(xù)，受托人具體權(quán)限及范圍如下：
1、有權(quán)代為出售上述房產(chǎn)，簽署售房合同及與購房相關(guān)的文件，有權(quán)辦理相關(guān)合同備案登記、公證事宜。
2、協(xié)助買方辦理上述房產(chǎn)在房產(chǎn)交易中心、土地管理部門的權(quán)屬登記、過戶手續(xù)并繳納相關(guān)費用。
3、協(xié)助買方辦理銀行貸款的一切手續(xù)，包括但不限于受托人有權(quán)在借款合同、資金托管及解凍等與貸款有關(guān)的文書上簽字。
4、有權(quán)代為收取售房款。
5、辦理上述房產(chǎn)內(nèi)的水、電、閉路電視、煤氣等相關(guān)設(shè)施過戶有關(guān)的一切手續(xù)。
受托人在辦理上述事項所做的一切行為，視同本人所為；因此所簽署的相關(guān)文件及支付的相關(guān)費用，本人均予以承認并承擔相應(yīng)的法律責任。
本委托書在本人簽字之日起生效，同時在本人書面通知福建省直單位住房公積金中心和建行福建省分行本委托失效之前一直有效
