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第二條在本省行政區域內從事房地產經紀活動的單位及個人，應當遵守本辦法。
第三條房地產經紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，取得房地產經紀機構備案證書，從事房地產經紀活動的公司、合伙企業、個人獨資企業等經濟組織。
本辦法所稱的房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息、咨詢服務、進行房地產策劃和居間業務的經營活動。
房地產，是指以委托人的名義，在委托協議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金的行為。
房地產居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。
房地產策劃，是指向委托人提供房地產行業的市場調研、方案策劃、投資管理、產品營銷和項目運營并收取擁金的行為。
第四條省建設行政主管部門負責指導全省房地產經紀機構和房地產經紀人員的管理工作。
各市（州）、縣（市）房地產行政主管部門負責指導本行政區域內的房地產經紀機構和房地產經紀人員的管理工作。
第五條房地產經紀機構（含分支機構，下同）應當自領取營業執照之日起30日內，到工商登記所在地的市、縣房地產管理部門和省建設行政主管部門備案，取得省建設行政主管部門頒發的《吉林省房地產經紀機構備案證書》后，方可執業。
第六條備案機關應當及時將已備案的房地產經紀機構的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產經紀人員等信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇。
第七條房地產經紀人員分為房地產經紀人和房地產經紀人協理。
房地產經紀人員，須取得相應的執業資格證書，注冊合格后，持證上崗。
第八條房地產經紀機構分為一、二、三級三個等級。
（一）一級房地產經紀機構條件：
1.機構名稱有房地產經紀字樣；
2.從事房地產經紀活動連續5年以上，且取得二級房地產經紀機構等級2年以上；
3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣100萬元以上；
4.有7名以上專職注冊房地產經紀人，8名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于5人，持有房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于12人；
5.有固定的經營服務場所；
6.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
7.房地產經紀合同規范。
（二）二級房地產經紀機構條件：
1.機構名稱有房地產經紀字樣；
2.從事房地產經紀活動連續3年以上，且取得三級房地產經紀機構等級3年以上；
3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣50萬元以上；
4.有5名以上專職注冊房地產經紀人，6名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于3人，持有房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于10人；
5.有固定的經營服務場所；
6.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
7.房地產經紀合同規范。
（三）三級房地產經紀機構條件：
1.機構名稱有房地產經紀字樣；
2.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣10萬元以上；
3.有2名以上專職注冊房地產經紀人，3名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于1人，持房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于5人；
4.有固定的經營服務場所；
5.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
第九條房地產經紀機構申請備案，應提交下列資料：
（一）房地產經紀機構備案登記表（一式三份）；
（二）營業執照正、副本復印件；
（三）法定代表人任職文件；
（四）房地產經紀人員注冊證書及聘任合同；
（五）企業章程及內部管理制度；
（六）已簽訂的房地產經紀合同1份。
第十條房地產經紀機構從業限制
（一）一級房地產經紀機構可從事房地產項目營銷策劃、房屋銷售、居間等活動，提供房地產咨詢及代辦手續等所有房地產經營活動。
（二）二級房地產經紀機構可從事除房地產項目營銷策劃以外的所有房地產經營活動。
（三）三級房地產經紀機構可從事除房地產項目營銷策劃、房地產以外的所有房地產經營活動。
第十一條省建設行政主管部門應當建立和完善房地產經紀機構信用檔案，房地產經紀機構應當按季度上報更新企業業績等信息。
第十二條房地產經紀機構或房地產經紀人員發生變動，應及時辦理變更備案手續；遺失證件的需在吉林省建設廳網站聲明30日后，方可申請補發。
第十三條房地產經紀機構從事經營活動，按國家計委、建設部《關于房地產中介服務收費的通知》和其他有關規定標準收取費用，并接受房地產行政主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。
第十四條房地產經紀機構承辦經紀業務，應與委托人簽訂書面合同。
房地產經紀機構未經委托人書面同意，不得轉讓受委托的經紀業務。
第十五條房地產經紀機構與當事人簽訂房地產經紀合同前，應當明示房地產經紀合同示范文本，供當事人選用。房地產經紀合同中應當約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產經紀合同應當有執行該業務的注冊房地產經紀人員的簽名。
第十六條房地產經紀人員在執行業務時應當嚴格執行《房地產經紀執業規則》，主動向當事人出示房地產經紀人注冊證書或者房地產經紀人協理證書。房地產經紀機構與委托人簽訂委托合同后，方可對外相應的房源、客源信息。
第十七條注冊房地產經紀人員只能受聘于一個經紀機構，并以該機構的名義從事房地產經紀活動。
第十八條房地產經紀人員與委托人有利害關系的，委托人有權要求其回避。
第十九條房地產經紀機構開展業務，應當建立風險資金、業務資料檔案和業務臺賬，房地產經紀人員要將執業證書編號和身份證號在機構顯著位置公示，并寫入房地產經紀合同中。
第二十條房地產經紀機構各類房地產廣告，應載明經紀機構的名稱、房地產經紀機構備案證書編號。
第二十一條房地產經紀機構及經紀人員，在房地產經紀活動中禁止有下列行為：
（一）涂改、倒賣、出租、出借或者其他形式非法轉讓房地產經紀機構備案證書或房地產經紀人員注冊證書；
（二）轉讓未經委托人書面同意的經紀業務；
（三）索取、收受經紀合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，泄露委托人商業秘密牟取其他不正當利益；
（四）提高或者壓低經紀活動收費標準；
（五）允許他人以自己的名義從事房地產經紀活動；
（六）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（七）同時在兩個或兩個以上經紀機構執行業務；
（八）虛假信息和未經核實的信息；
（九）簽署損害委托人利益的合同；
（十）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第二十二條房地產經紀機構違法違規從事房地產經紀活動的，由違法違規行為發生地的縣級以上房地產行政主管部門依照建設部《城市房地產中介服務管理規定》和其他法律、法規、規定進行處罰，并可由省建設行政主管部門向社會公布房地產經紀機構不良記錄。
關鍵詞：房地產經紀 行業管理 法規
2011年1月20日,住建部、國家發改委和人社部等三部門聯合出臺《房地產經紀管理辦法》（以下簡稱《辦法》），自2011年4月1日起施行。
一、《辦法》出臺的現實意義
(一)《辦法》出臺是國家對房地產經紀行業地位的肯定
《辦法》的出臺，應該說是國家承認房地產經紀行業地位的表現。我國房地產經紀行業經過近20年的發展，已具較大規模并有不斷發展壯大的趨勢：1.房地產經紀機構數量龐大、從業人數多。據不完全統計，目前全國房地產經紀機構(含分支機構)達5萬余家，從事房地產經紀活動的人員已超過100萬；2.經紀業務量大。房地產經紀業務包括一手樓租售的業務和二手樓租售的居間業務，而且北京、上海、廣州、深圳等城市的二手樓交易量(套數)已超過一手樓的交易量，二手樓又具有交易分散的特點，更加離不開經紀服務。我國目前大部分城市的二手房交易，有50%是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。
(二)《辦法》出臺表明國家規范房地產經紀行為的決心
我國房地產經紀行業的現狀不盡如人意：1.部分從業人員素質差、缺乏職業道德；2.房地產經紀機構的業務程序缺乏統一規范、內部管理混亂；3.由于政策法規不健全，無論是政府的行政監管，還是行業組織的自律性監管，都存在缺乏監管力度的問題。《辦法》的出臺表明國家不能容忍房地產經紀行業的混亂狀態再延續下去，決心嚴厲打擊非法中介、規范房地產經紀行為，推動整個房地產經紀業規范、健康發展。
(三)《辦法》出臺是落實國家房地產市場調控的一項重要舉措
國家提出“堅決遏制部分城市房價過快上漲”的房地產市場調控目標，而房地產經紀業直接參與房地產交易活動，會由于房地產經紀機構和人員的違法違規行為為本已高漲的房價推波助瀾，抵消國家房地產市場調控政策的效力。因此，《辦法》的出臺是落實房地產調控的一項重要措施。
二、《辦法》的主要內容解讀
(一)完善監管機制，形成行政管理合力
由于一些地方性法規規定由房地產行政主管部門負責房地產經紀管理工作，實踐中形成房管部門“孤軍作戰”，力不從心。《辦法》規定建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門按照職責分工，分別負責房地產經紀活動的監督和管理，并規定政府三部門要建立房地產經紀機構和人員信息共享制度，建設（房地產）主管部門要定期將備案的經紀機構情況通報同級價格和人社主管部門。政府三個密切相關主管部門進行監督信息共享、協同管理、形成管理合力，這樣的房地產經紀監管機制更完善、更加合理。
(二)體現政府寓服務于管理的新理念
為改變過去行業管理中政府重管理輕服務的問題，在規范房地產經紀行業過程中，政府應該扮演什么樣的角色？《辦法》給出的答案是行業監管者與公共服務提供者的雙重角色。公共服務體現在，《辦法》要求建設（房地產）主管部門構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺，向備案的房地產經紀機構提供經紀機構備案信息公示、房地產交易與登記信息查詢、房地產交易合同網上簽訂、房地產經紀信用檔案公示等公共服務。
(三)房地產經紀監督管理手段多樣性
政府對房地產經紀行業監督管理手段的多樣性體現在：一是監管過程的方式和措施多樣性。《辦法》提出建設（房地產）主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對經紀機構和人員進行監督。二是監管結果的公開性。《辦法》提出建設（房地產）主管部門要建立房地產經紀信用檔案（不良信用記錄由日常監督檢查中發現的經紀機構和人員的違法違規行為、經查實的被投訴舉報的記錄等信息構成），并向社會公示，供消費者在選擇經紀服務時作參考。公開信用檔案本身就是一種有效的監管手段。
(四)明確房地產經紀行業協會的職責和任務
《辦法》明確提出房地產經紀行業協會的職責是自律管理、反映行業的意見和建議、促進行業發展和提高人員素質。今后，行業協會應認真履行自身的職責，重點要強化新人入職前的教育培訓和在職人員的繼續教育培訓工作，大力提高從業人員的業務素質和職業道德素質。《辦法》還提出了行業協會的三大任務：一是制定從業規程；二是建立和完善資信評價體系；三是建立房源、客源信息共享系統。
(五)建立房地產經紀機構備案與備案信息公開制度
目前部分房地產經紀機構沒有備案，分支機構沒有備案的更多，許多經紀機構是屬下部分分支機構有備案、部分沒有備案。監管部門對沒有備案的不能及時有效地實施管理。往往問題就出在沒有備案的機構。針對這個問題，《辦法》要求房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到建設（房地產）主管部門辦理備案；變更或終止的，應辦理備案變更或注銷手續；主管部門應將經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示，接受消費者監督。《辦法》還規定經備案的經紀機構才能取得網上簽約資格，從而推動備案制度的實施。
(六) 重申房地產經紀人員實行職業資格制度
2001年12月原建設部、人事部聯合頒布的《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》明確：國家對房地產經紀人員實行職業資格制度。但至今該項制度執行的力度不夠，如協理資格的考試在許多省份還未開展起來，許多城市無資格證上崗的現象較普遍，因而經紀服務質量難以保證。《辦法》重申：房地產經紀人員包括房地產經紀人和房地產經紀人協理兩類；房地產經紀人資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，每年舉行一次；協理資格實行全國統一大綱、省級命題并組織考試的制度，省考試可每年多次。通過嚴格考試、注冊管理，提高房地產經紀人員的職業水平。
(七)簽訂勞動合同，穩定職工隊伍
當前的房地產經紀人員隊伍中未與房地產經紀機構簽訂勞動合同的現象比較普遍，一些城市存在著“兼職經紀人”、“無底薪提成經紀人”等等。這些人不愿意跟公司簽訂勞動合同，流動性大，經紀機構無法對其進行約束和管理；也有一些經紀機構為逃避責任不愿與員工簽訂勞動合同。《辦法》規定：房地產經紀機構和分支機構與其招用的經紀人員，應當按照《勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。通過勞動合同確定經紀機構和經紀人員的權利義務關系，一方面能夠保障經紀人員的合法權益，讓員工安心工作；另一方面保證員工合同期內只在一家經紀機構執業，減少員工的流動性，從而穩定經紀機構的職工隊伍。
(八)規范房地產經紀業務流程中的各種行為
針對房地產經紀業務中的各種不規范行為，《辦法》對房地產經紀業務流程中各個階段的行為作了規范。業務準備階段的規范：1.房地產經紀的內涵。房地產經紀特指房地產居間和等服務并收取傭金的行為，不包括房地產行紀行為。2.經紀業務承接與報酬收取主體。由經紀機構統一承接業務和收取報酬，分支機構以設立該分支機構的經紀機構名義承攬業務，經紀人員不得以個人名義承接業務和收取費用。3.經營場所信息公示制度。公示的內容包括營業執照和備案證明文件，服務項目、內容、標準，業務流程，收費項目、依據、標準，交易資金監管方式，信用檔案查詢方式、投訴電話及價格舉報電話，合同示范文本等。
業務承攬階段的規范：1.經紀合同形式。經紀機構接受委托提供經紀服務的，應當簽訂書面經紀合同；建設（房地產）主管部門或行業組織可制定經紀合同示范文本，供當事人選用。2.代辦服務。經紀機構提供代辦貸款、代辦產權登記等其他服務，要另加收費用的，需經委托人同意另行簽訂合同。3.經紀合同簽署。要加蓋經紀機構印章，并由經手的1名房地產經紀人或者2名房地產經紀人協理簽名。4.書面告知制度。簽訂經紀合同前，經紀機構應向委托人說明經紀合同和買賣合同（或租賃合同）的相關內容，并書面告知容易產生糾紛的有關事項（如是否與委托房屋有利害關系等），書面告知材料需經委托人簽名確認。
業務履行階段的規范：1.房源信息。經紀機構接受放盤，需編制房屋狀況說明書，經委托人書面同意后，方可對外房源信息。2.客源信息收集。經紀機構接受買方或承租方委托，應查看委托人身份證明等資料。3.交易資金監管制度。由經紀機構代收代付交易資金的，應當通過經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉資金，并要經過資金支付方和經紀機構簽字和蓋章。
業務收尾階段的規范：1.明碼標價制度。不得收取任何未予標明的費用，不得進行價格欺詐。2.傭金收取。未完成經紀合同約定事項或者服務未達到經紀合同約定標準的，不得收取傭金。3.業務記錄制度。經紀機構要建立業務記錄制度，如實記錄業務情況，經紀合同的保存期不少于5年。
(九)強化對房地產經紀違法行為的處罰和責任追究
針對房地產經紀違法違規行為突出問題，《辦法》強化了對房地產經紀違法行為的處罰和責任追究。如《辦法》規定了10項房地產經紀禁止行為，并作出了相應的處罰規定。其中，對于“操縱市場價格”和“賺取差價”，由價格主管部門責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款，情節嚴重的依法給予停業整頓等行政處罰；對于“誘騙消費者交易或強制交易”、“泄露或不當使用委托人的個人信息或商業秘密”、“協助簽訂陰陽合同”、“分割出租”、“挪用交易資金”、“承購（租）自己提供經紀服務的房屋”、“為不能交易的房屋提供經紀服務”等，由建設（房地產）主管部門責令限期改正、記入信用檔案，對經紀人員處以1萬元罰款，對經紀機構取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。
參 考 文 獻：
[1]房地產經紀管理辦法 [EB/OL].news.省略/poli
關鍵詞：房地產經紀服務合同；違規操作；糾紛預防
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地產經紀服務合同的概念及簽訂意義
房地產經紀服務合同是房地產經紀機構或房地產經紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產交易的經紀服務而與委托人協商訂立的協議。根據房地產經紀服務類型的不同，房地產經紀服務合同包括出售、出租、承購、承租四種服務合同。
簽訂房地產經紀服務合同是房地產經紀服務的關鍵環節，也是房地產經紀機構進行經紀服務和解決雙方糾紛的法律依據。因此雙方在簽訂經紀服務合同時，應遵照誠信原則，遵守行業規則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》等相關法律法規的規定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產實體商品市場交易秩序的穩定。但是在實務操作過程中，由于各種因素的影響，房地產經紀服務合同在簽訂和履行過程中往往會出現不少問題，導致合同履行困難，雙方權益難以保障。
2 房地產經紀服務合同常見問題
2.1 審查環節紕漏
對委托人的資料審查是簽訂房地產經紀服務合同的必要前置工作，也是規范房地產經紀業務的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產經紀機構和經紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調查核實，導致在日后服務過程中出現諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導致以下幾種問題：
（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產經紀機構簽訂經紀服務合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導致在房地產經紀機構為委托人提供房源信息后，委托人與業主私下成交，損害經紀人的合法權益。
（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環境等信息審查不嚴，此種情況往往會導致后期交易談判時難度加大。
（3）房源產權資料審核不嚴造成合同不能繼續履行。房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權證明并不一定能清晰、完整地顯示現實產權狀態，但部分經紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導致合同簽訂后不能繼續履行。
2.2 合同內容違規
房地產經紀服務合同是明確房地產經紀機構和委托人權利義務關系的協議，合同中應當明確雙方的權利義務以及雙方達成的約定。合同內容違規主要體現在下面幾個方面：
（1）合同約定雙方權利義務不對等。
房地產經紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關系不對等，對委托人不利或對委托人造成損害。如加大委托人的義務，排除委托人的權利，從而減少自己的義務，降低自身風險。
（2）經紀服務合同的主要條款欠缺。
長期以來，房地產經紀機構在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業格式合同文本。合同格式比較粗糙，內容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權利義務主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發生。
另外，由于目前管理部門對房地產經紀收費所指定的標準并無相對應的服務標準，因傭金標準和服務標準沒有相應的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現象時有發生，而且房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀服務合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務標準條款，損害委托方的合法權益。
2.3 房地產經紀人違規操作
雖然《房地產經紀管理辦法》和《房地產經紀執業規則》都對房地產經紀從業人員的執業行為進行約束，而且各地房地產經紀協會對經紀人員提出了明確的職業道德要求，但是房地產經紀人員的違規操作行為時有發生，主要表現在以下幾個方面：
（1）房地產經紀人員不當承諾或以個人名義承攬業務。
有些房地產經紀人員在承攬經紀業務的過程中，為了吸引客戶承接業務，往往在簽約前未充分履行告知責任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務條款“縮水”。 部分經紀人員因利益驅使，私下與委托人簽訂經紀服務合同，一旦遇到執行困難，撒手不管，造成糾紛。
（2）房地產經紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系。
在房地產買賣，特別是在存量房買賣中，一般應采用居間形式，房地產經紀人員承擔買賣雙方的委托。根據合同法，在居間合同中，房地產經紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。但實際操作中，房地產經紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系，一些房地產經紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續。
（3）房地產經紀人員用房地產交易行為替代經紀服務行為。
房地產經紀人員利用自己的職業便利將房地產買賣合同內容與經紀服務合同內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變為房地產權利的直接處分活動。房地產經紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。
3 房地產經紀業務糾紛預防
3.1 統一并嚴格使用相關合同文本
為了減少房地產糾紛，我國房地產管理部門和房地產經紀行業組織制定了房地產經紀服務合同示范文本。中國房地產估價師與房地產經紀人學會于2006年了一套《房地產經紀業務合同推薦文本》，為房地產經紀業務提供了參考，但在實際操作中，房地產經紀機構往往使用自制合同文本而導致糾紛不斷發生，因此，應該由政府管理部門或上級主管單位統一規定合法有效的合同文本，各房地產經紀機構必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業從業人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。
3.2 完善培訓體系，加強經紀人員職業素質教育
《房地產經紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規定了房地產經紀機構從業房地產經紀人員數量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業能力及職業道德欠缺造成的糾紛。但是因經紀人員職業素質不高而導致的糾紛時常發生，當事人的權益往往受到房產經紀機構和經紀從業人員的侵犯。職業素質教育包括職業道德教育、專業能力教育和法律知識教育。企業內部應建立完善的培訓體系，定期開展業務技能培訓、職業道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產經紀從業人員的職業素質，促使其更快成長，規范其業務行為。
3.3 完善立法建設，加大懲罰力度
一方面，我國目前對房地產經紀市場進行規制的規范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產經紀市場的統一規范管理，立法機關應逐步完善并制定更高層級的法律法規，加強對房地產經紀市場的立法規制。
另一方面，雖然《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》對房產經紀機構和房地產經紀人員的執業行為進行了規制，規定了相應的民事責任、行政責任、刑事責任，能夠在一定程度上對房地產經紀市場起到規范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導致個別房產經紀機構和房產經紀人員違規操作的重要原因，因此在完善相關房地產經紀法律法規時，應加大對違規行為懲罰力度的規定。
3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業管理機制
明確各職能部門的責任和員工的崗位分工是企業高效運轉的前提之一，建立流程化、標準化的企業管理機制，使每個崗位都有規范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業保持高效、持續、穩定的運行。同時，使業務開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業按照既定路線，實現自己的戰略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態，從而有利于業務的開展，減少服務過程中糾紛的發生。
同時，隨著公司所處的發展階段的不同，企業的管理機制要適時適應企業經營環境的變化，有效融入公司戰略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業管理機制，才能不斷提升服務質量。
3.5 加強房地產經紀機構誠信體系建設
房地產經紀機構在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經過房地產經紀機構交易的，但一些經紀機構在服務過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經紀人員素質良莠不齊、規章制度不健全，少數機構仍有違規收費現象，有的合同以及補充協議雙方責任含糊，而且社會上沒有營業執照和登記備案的中介機構仍然存在等。因此，為規范房地產交易市場，避免和減少房地產經紀服務糾紛，政府部門應該建立中介信用檔案，嚴抓房地產經紀機構的誠信體系建設工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經紀機構嚴懲不貸。重點抓好機構運行和房源客源信息的規范性管理、合同規范文本推廣使用管理、經紀人員的執（從）業證書使用管理等。不誠信的經紀機構將被拉入“黑名單”，不守規的經紀機構執（從）業人員將及時清理出經紀人隊伍。
參考文獻
[摘 要]隨著我國房地產市場機制的建立與完善,房地產經紀在房地產交易中扮演著十分重要的角色,房地產經紀行業的良性運轉有助于房地產市場的持續發展。目前,從業人員素質低下、誠信機制不完善、服務水平較低成為制約房地產經紀行業發展的主要障礙。本文通過發放調查問卷,實地調查了北京市消費者對房地產經紀行業服務水平的評價,并運用SPSS軟件進行了數據分析,最后提出改進房地產經紀行業服務水平的對策建議。
[關鍵詞]北京 房地產經紀 服務水平 對策
一、引言
房地產具有價值量大、產權多樣、交易程序復雜、信息不對稱等特性,在交易過程中離不開專業的中介服務。優質的房地產經紀服務有利于住房二級市場的發展、有利于提高房地產市場效率、有利于維護房地產交易安全。近幾年來,房地產經紀機構和從業人員隊伍迅速壯大,但是仍然出現從業人員素質參差不齊、專業人才匱乏、缺乏必要的理論知識和實踐經驗、沒有經過專門職業道德教育和專業技能培訓等問題,這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質,乃至服務意識等方面都與發達國家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產經紀行業的服務水平、規范發展房地產經紀行業,以引導居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,促進房地產市場持續健康發展。
二、北京房地產經紀行業服務水平現狀調查
1. 房地產經紀行業的總體看法
調查顯示,有47%的消費者沒有接受過房地產經紀服務,有53%的消費者通過房地產經紀機構幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費者在房地產經紀機構的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費者提到曾經遇到過不誠信的房地產經紀機構,由此對房地產經紀機構印象很差。而當問到今后若有房產交易時,是否會選擇房地產經紀機構提供服務時,只有58%的消費者回答“會”。
2.房地產經紀機構的評價
(1)不選擇房地產經紀服務的原因
第一,收取傭金高。有61%的消費者認為房地產經紀人收取的費用偏高。目前北京房地產經紀行業的收費標準為:從事房屋租賃的,傭金為一個月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價格的1%-3%,多數情況為3%。發達國家除美國的傭金率為5%-7%之外,其他國家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房價收入比遠遠高于發達國家,導致消費者負擔的傭金水平相對要高。
第二,服務不完善。有49%的消費者認為房地產經紀行業的服務質量、服務內容不合理,難以滿足消費者的需求。與許多國家的房地產經紀人相比,我國房地產經紀人承擔的責任和義務相距甚遠。例如,我國房地產經紀人僅僅提供居間和代辦服務,而美國的房地產經紀人服務內容還包括合理確定房價、住宅勘查、責任保險等許多專業服務,我國房地產經紀人的收費標準與所提供的服務嚴重不匹配。
第三,缺乏誠信。調查中只有12%的消費者認為房地產經紀機構是講究誠信的,這主要是由于一些中小型房地產經紀公司常采用虛假信息、收取不合理費用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經紀公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個行業的發展。
(2)選擇房地產經紀機構的依據
從調查數據來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據,分別占22.7%和20.9%;其次是“服務質量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規模”,分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環境”,分別占2.3%和1.8%。
3.房地產經紀人的評價
(1)信息告知
88%的消費者認為房地產經紀人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費者認為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費者認為信息告知是比較及時的;59%的消費者認為所提供的房源信息是令人滿意的。
(2)服務態度
73%的消費者認為房地產經紀人的服務態度令人滿意,表明目前北京房地產經紀人還是比較積極的為顧客提供服務。39%的消費者認為是在房地產經紀人幫助下安全的完成了交易,14%的消費者認為未能提供滿意的服務。
(3)專業水平
70%的消費者認為房地產經紀人的服務熱情,但是專業水平不高,有16%的消費者認為服務素質差、職業技能低,只有14%的消費者認為服務熱情并專業,比較滿意。房地產經紀人的職業道德、業務素質、專業技能等還需要有較大的提高。
三、影響房地產經紀行業服務水平的原因分析
1.法制建設明顯滯后
1994年出臺的《城市房地產管理法》,明確了房地產中介機構的法律地位,為發展和管理房地產經紀行業提供了法律依據。隨后,有關部門又先后了《城市房地產中介服務管理規定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法規文件,對房地產經紀服務作了原則性規定,但沒有突出房地產經紀行業的特殊性,缺乏明確具體的實施細則,可操作性不強。加上專門法律法規的缺失,還沒有建立起系統的行業法律法規體系。
2.行政管理職責不明確
房地產業的快速發展帶動了經紀業的高速發展,但是市場的調控機制(包括法律體系、管理制度)還不能適應行業發展的需要。在法律法規不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實施許可以外,還承攬了諸多行業自律管理的事務。由于政府在行業自律管理上處于時間上、空間上和專業上的信息不對稱地位,以致管理難以到位、難見成效。
3.行業準入門檻低
由于房地產經紀市場準入條件寬松,北京房地產經紀機構大多規模較小,而且一些房地產中介機構的工作人員都沒有專業資質。難以為客戶提供準確、滿意的專業服務。整個行業的科技含量較低,影響了客戶對經紀行業提品的信賴度。
4.行業監管體系不完善
當前行業監管體系不完善主要表現在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產管理部門,物價及稅務等部門)之間缺少具體的橫向聯系,政出多頭、管理脫節。二是房地產經紀行業組織作用沒有充分發揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規確立行業組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業組織具體管理職責的劃分。三是房地產經紀人員職業資格制度的落實不到位。因此,在房地產經紀行業準入門檻低,對房地產經紀機構和房地產經紀人誠信制度建立不完善的情況下,難以對其進行有效的管理。
四、提升房地產經紀行業服務水平的對策建議
1.完善相關法律制度
首先,應盡快出臺《房地產經紀管理辦法》,確定房地產經紀市場運行規則,規范從業行為,界定房地產經紀機構與經紀人的權利、義務與責任,明確規定房地產經紀機構的信息公示和告知義務等。其次,健全房地產經紀人的市場準入及退出、獎懲、繼續教育、個人負責制度,加強房地產從業人員素質建設。再次,完善房地產經紀服務收費管理。按服務種類、內容和階段制定服務收費標準。最后,制定房地產經紀合同示范文本。房地產經紀人承辦經紀業務,應采用房地產管理部門、工商管理部門共同制定的房地產經紀合同示范文本,并附執行該項經紀業務的房地產經紀執行人簽名。此外,還應建立營業保證金制度或執業保險制度,保護消費者合法權益。
2.加強房地產經紀行業誠信建設
首先,可以由中國房地產估價師與房地產經紀人學會,建立全國統一的房地產經紀機構和經紀人資信評價體系,在全行業開展房地產經紀機構和經紀人評價。其次,完善房地產經紀機構和經紀人信用檔案系統,提供公開查詢業務,使房地產經紀機構和經紀人的不良記錄公開透明,接受社會監督。最后,加強行業自律,行業組織要制定房地產經紀人執業規則、示范合同文本、服務質量標準、職業道德規范和繼續教育制度,全面提高房地產經紀人的業務素質。
3.加強房地產經紀信息管理
房地產管理部門應當建立并完善房地產交易信息系統,充分整合信息資源,通過信息技術手段,提高信息交換、權屬查詢、合同簽訂直至產權登記整個流程的交易效率,簡化交易程序,實現政府對房地產經紀行業的有效監管。通過該系統實現查詢交易房地產的權屬狀況、統一交易信息平臺、網上簽訂交易合同、網上合同即時備案、自動統計經紀機構和人員的業績、產權登記部門共享合同數據等。
4.明確相關管理職責
實行既統一又分工、協調銜接的房地產經紀市場監管主體制度,劃清管理職能,理清管理關系。由工商行政管理部門按照對一般企業管理的要求,對房地產經紀機構進行工商登記。房地產經紀機構經營中存在的問題,由房地產管理部門及時發現,并通報工商行政管理部門處理。房地產經紀人資格取得由人事管理部門、房地產管理部門共同負責。房地產經紀人員注冊登記管理由房地產經紀行業組織負責,接受主管部門監督。房地產經紀行業組織要發揮在行業誠信建設方面的重要作用,積極探索房地產經紀人執業資格注冊與房地產經紀行業自律管理相結合的管理模式。
5.提高從業人員素質
一是加強從業人員的資質管理,創設執業資格制度,對學歷、實踐年限、業務知識等都要作具體規定。二是擴充從業人員的專業知識,通過定期和不定期的組織培訓,增加從業人員在房地產經紀、房地產估價、房地產投資分析、房地產營銷策劃、法律咨詢等方面的專業知識。三是規范從業人員行為,這就需要充分發揮行業協會的重要作用,建立經紀人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對從業人員行為進行約束和規范。
我國房地產經紀行業己經有了一個良好的開端,房地產經紀機構須對消費者行為給予高度重視,應該根據消費者的需求特點,致力于高效的專業化服務,建立企業的誠信機制并設計合理的收費標準,注重規模建設、合理布局,全面提高企業的市場競爭力,不斷提升整個經紀服務行業的質量。
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按照省廳下發的《關于轉發建設部<關于進一步加強房地產經紀管理的緊急通知>的通知》文件精神，我局精心布署，狠抓落實，與市工商部門聯合下發了《關于開展房地產經紀市場檢查工作的通知》（宿建發[2008]6號），于元月7-10日在全市范圍內開展房地產經紀市場檢查工作。為細化經紀市場管理，我局又出臺了《關于推行使用<房地產買賣中介合同>（推薦文本）和<房地產委托出售合同（推薦文本）>的通知》（宿建發[2008]2號）、《關于開展房地產經紀機構備案工作的通知》（宿建發[2008]3號）和《關于進一步加強房地產經紀機構管理的通知》（宿建發[2008]4號）三份文件加強對房地產經紀市場的指導管理工作。
一、工作情況
（一）精心布署，成立專門檢查小組
為順利開展檢查工作，市建設局、市工商局相關責任處室成立了**市房地產經紀市場秩序專項檢查工作小組。由市建設局副局長陳恒同志任組長，市工商局副局長穆海兵任副組長，檢查小組成員：夏輝（市房地產管理處主任）、張治國（市房地產管理處副主任）、牛先義（市工商局市場處副主任科員）。各縣建設局在接到市建設局文件后，也積極開展經紀檢查工作，分別成立了檢查領導小組，專項負責房地產經紀檢查工作。
（二）明確工作重點，有序開展檢查工作
為建立主體誠信、行為規范、監管有力的房地產經紀市場秩序，我市在《關于進一步加強房地產經紀機構管理的通知》中明確規定，在全市范圍內全面推行房地產經紀機構備案公示制度，要求房地產經紀機構自領取營業執照之日起30日內，到建設局房管處登記備案，并嚴格實行房地產紀紀人員的職業資格制度，加強紀紀人員注冊管理，和繼續教育制度，提高經紀人員整體素質。在此次經紀市場檢查中，把紀紀合同、經紀行為等作為重點檢查內容，首先從工商營業執照著手，由工商部門按照營業執照登記的經營范圍提供房地產經紀機構的名單、聯系方式和地址，在全市范圍內全面開展房地產經紀機構檢查工作。同時，對房地產經紀人員進行梳理，進一步規范經紀人員的執業行為。在檢查抽查階段，主要針對自查過程中發現的房地產經紀未將營業執照、經紀人員的姓名和聯系方式公示等問題和近期業務擴張較快的20家房地產經紀機構進行抽查。
（三）查實查細查到位、檢查工作成效顯著
自查和抽查結合的方式，強化了檢查力度，7-10日，由各縣區建設局牽頭，工商局配合共同開展對本轄區內房地產經紀機構的檢查工作，同時要求各房地產經紀機構開展自查工作。12-14日，市檢查工作小組對各縣（區）的檢查情況進行抽查，強化檢查效果，并通過檢查規范了全市房地產經紀機構的經營行為，取得了較好的成績。在自查過程中，沭陽縣檢查對檢查中發現的經紀機構人員無證從事經紀業務的情況要求經紀機構立即整改，春節前必須完成；泗陽縣檢查組在檢查過程中發現5家企業未領取營業執照，3家企業未到房地產主管部門備案，1家企業未使用示范文本，1家企業公布房源信息不規范；泗洪縣檢查組對3家存在違規操作、影響較大的經紀機構進行調查，責令停止違規行為。在抽查階段，市檢查組只要針對自查過程中發現的未領取營業執照、不公示經紀人員姓名和聯系方式以及近期業務擴張較快的20家企業進行了抽查，并要求按照建設部門和工商部門的規定，限期整改到位。
二、存在問題
在此次房地產經紀機構檢查中發現，我市的房地產經紀機構和經紀人員基本上能做到規范行為，合法經營，但也還存在一些問題，表現在：一是房地產經紀機構多為外地的分支機構，未在我市注冊工商營業執照就從事房地產經紀業務；二是房地產經紀機構從業人員持證上崗率不高；三是部分經紀機構操作不規范;四是目前尚無規范管理，處罰的規章、規范性文件，給規范管理帶來了十分巨大的困難。
三、下一步工作計劃
（一）規范行為，建立長效管理機制。為了加強我市房地產經紀市場日常監管，我局建立房地產經紀市場長效管理機制。一方面對房地產經紀市場實行不定期檢查制度，對紀紀機構、經紀人員、經紀合同等加強日常檢查。另一方面抓好源頭管理工作。進一步加強房地產經紀機構備案制度，要求在**范圍內，開展房地產經紀業務的企業和個人，必須到建設局房管處備案，否則不予辦理產權手續；
（二）通力合作，加強部門協作。房地產經紀機構管理涉及到工商、物價等多個部門，我局將在營業執照、合同管理、價格收費等方面與各部門緊密聯系、溝通協調、通力合作，共同規范我市房地產經紀市場。
根據《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》（北京市人民政府令〔1995〕第12號）中第三條規定和市領導的指示精神，市局決定于12月30日前對區、縣房地產管理機關未設立基層管理機構的農村地區，由區、縣房地產管理機關委托鄉、鎮人民政府外來人口管理工作領導小組辦公室，負責對外地來京人員出租房屋進行管理、監督和檢查。
委托管理的主要內容和要求：
一、依照《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》全面加強對本地區出租房屋的管理工作；
二、建章建制，配備經過區、縣房地局專業培訓的專職管理人員；
三、負責本地區向外地來京人員租賃房屋的調查摸底工作；
四、負責受理和審查出租人申請房屋租賃的有關證件和證明材料，并對出租房屋進行現場勘察；
五、負責辦理《房屋租賃合同》的登記備案手續；
Abstract： The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So， there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM， the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage， and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.
P鍵詞： 江蘇省房地產經紀；解釋結構模型；監管
Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0204-03
0 引言
由于我國的房地產中介服務業起步較晚，整體發展水平與國際先進水平的差距很大。我國房地產經紀服務市場存在種種問題。一些學者研究指出當前我國各地房地產經紀行業普遍存在如房地產經紀機構良莠不齊、經紀從業人員素質較低、經紀機構經營行為不規范、經紀機構的規模較小、實力偏弱、公司內部信息資源封閉、業務范圍較窄和業務內容同質化嚴重等問題[1]。
江蘇省積極引進創新技術和產業，一直走在國內先進的行列，但是由于我國房地產經紀服務行業總體起步較晚，江蘇省的經紀服務市場也存在各種亟待解決的問題。目前江蘇省從業人數十多萬，而其中很小一部分具有從業資格。
從業的機構魚龍混雜，正規又具有規模的經紀機構屈指可數，大多數中介沒有經過注冊和備案就開始經營。從業者私下跑單、虛假房源等誠信缺失現象嚴重。房源信息更新速度慢，虛假房源多等問題屢見不鮮。韓丹，肖立指出南京房地產中介行業發展中同樣也存在發展無序，企業生存率低，經營失信，社會信譽度低，企業規模較小，抗風險能力差，市場準入低，從業人員素質參差不齊，法律法規尚須完善，行業監管和自律不力，信息化程度低等問題[2]。
一些學者通過對江蘇省其他地市研究發現江蘇省房地產經紀行為中還存在著部分房地產經紀機構和經紀人員政策法規意識不強、經紀行為不規范、違反職業道德，如：炒賣房號、不能轉讓的房產；亂收費，不明示服務收費標準和服務項目，以各種理由收取溢價或通過合同約定將溢價部分作為中介費；為承攬客戶、壓降傭金、進行不正當競爭；虛假信息，隱瞞真實情況欺騙客戶或與一方當事人串通損害另一方當事人利益；挪用、侵占客戶的房地產交易資金；利用信息優勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出賺取差價；利用客戶大多缺乏專業知識的弱點，制定有失公平公正的合同文本侵害交易雙方的利益，或設定有利于自己的合同條款以轉嫁自身的風險，慫恿或唆使消費者簽訂“陰陽合同”等種種問題[3]。
已有大量學者對房地產經紀服務市場的的不規范行為進行研究并提出對策建議。但是極少有學者對房地產經紀服務市場不規范的根本因素進行分析。本文運用解釋結構模型對江蘇省房地產經紀服務不規范的成因進行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業協會的房地產經紀監管提供建議，同時對促進江蘇省房地產經紀服務行業健康有序發展具有重大意義。
1 解釋結構模型簡介
解釋結構模型（ISM）是一個系統，用于將復雜的系統分解成若干個子系統，特別適合于系統分析眾多的變量和復雜的關系，它通過一系列的縮減和計算最終形成一個多級的層次結構模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀的具有良好結構關系的模型。
模型分析步驟：
①確定關鍵問題和影響關鍵問題的因素；
②列出各因子的相關性，并根據相關關系建立可達矩陣；
③對可達矩陣進行分解，建立結構模型；
④根據結構模型建立解釋結構模型。
2 基于解釋結構模型的房地產經紀服務市場不規范因素分析
房地產經紀活動對于聯接、溝通房地產買賣雙方的聯系，促進房地產市場的交易活動以及活躍房地產市場發揮著極其重要的作用。然而目前江蘇省房地產經紀市場出現了種種不誠信、不道德等問題，江蘇省房地產經紀市場急需規范行為，強化管理、優化服務。
2.1 影響房地產經紀市場規范性的關鍵因素
通過對江蘇省房地產經紀市場的現狀分析，共找出了影響江蘇省房地產經紀市場規范的十二條關鍵因素如表1所示。
2.2 確定各個導致因素的相關性并建立可達矩陣
在該系統中，11個因素可能會相互影響，這種影響關系用鄰接矩陣A表示。矩陣的元素aij=1表示因素Si對Sj有直接影響，aij=0表示因素Si對Sj無影響，如表2所示。
鄰接矩陣反映了要素之間的直接關系，然而要素之間不僅存在直接關系，還存在間接關系，間接關系可以用可達矩陣來反映。如Si對Sj有影響，Sj對Sk有影響，那么Si則對Sk有間接影響。在可達矩陣中，元素aij=1表示因素Si對Sj有直接或間接的影響，否則aij=0，本模型的可達矩陣如表3所示。
2.3 對可達矩陣進行層級劃分得出解釋結構模型
根據求出的可達矩陣，通過運算得出多級階梯結構有向圖，如圖1所示。
根據階梯結構有向圖建立影響江蘇省房地產經紀服務市場穩定的遞階有向層次結構模型如圖2所示。
3 解釋結構模型的結果分析
分析模型可以得出江蘇省房地產經紀服務市場不規范的關鍵因素的關系可以體現為4個層次。箭頭指向的因素為被影響的因素，模型下一層級的因素影響上面層級的因素。S2房地產經紀機構經營失信嚴重、S3機構內部信息共享程度差、S7民眾從經紀機構獲取的房源信息不全面，為第一層級的影響因素，也是影響房地產經紀市場穩定的直接因素；而第二層級的S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小、S5經紀從業人員素質普遍較低、缺乏職業道德、S6從業人員政策法規意識差這三個因素又分別影響第一層級的三個直接因素，為重要的影響因素；S8民眾對房地產經紀行為的投訴和建議渠道不便捷、S9房地產經紀機構的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產經o機構的監督和管理力度不夠、S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準，處于模型的最底層，是影響全局的關鍵因素，也是影響房地產經紀服務市場穩定性的根本因素。而第四層級中的S9房地產經紀機構的備案制度不嚴格也是第三層級S4機構自律性差和第二層級S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小的影響因素，與此同時S10政府以及第三方對房地產經紀機構的監督和管理力度不夠和S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準這兩個因素也分別是S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小、S6從業人員政策法規意識差和S4機構自律性差、S6從業人員政策法規意識差的影響因素。
因此S9房地產經紀機構的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產經紀機構的監督和管理力度不夠、S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準，又構成了影響房地產經紀服務市場的根本要素中的關鍵因素。
4 結論
本文通過解釋結構模型對因素進行遞階層級劃分，從而得出這些影響因素之間的相互作用關系，繼而找出了影響房地產經紀服務市場的穩定性這的關鍵因素和根本因素，為政府規范房地產經紀服務市場的工作提供了理論依據和工作重點參考。下面根據模型分析的結論為江蘇省房地產經紀服務市場的規范化提出以下的建議：
4.1 加強房地產經紀服務市場的備案制度
嚴格房地產經紀服務市場的備案制度，對于沒有達到規定數量合格從業人員和一定規模的機構，政府部門應不予備案，工商管理部門不予頒發營業執照。
4.2 加強房地產經紀服務市場的監管力度
加強房地產經紀服務市場的監管力度，政府主管部門在加強監管的同時也應促進房地產經紀行業協會的組織建設，推動房地產經紀監管向行業協會監管為主導的模式。政府主管部門要進一步明確自身與行業協會組織的監管職責。政府主管部門應將監管重點放在市場準入和資格審核方面，而其他方面的監管職能應主要由行業協會承擔。
4.3 制定房地產經紀服務市場服務標準
結合江蘇省的實際情況，構建江蘇省房地產經紀服務標準體系。對房地產經紀從業人員和機構的資格、服務內容和服務的標準給與明確界定。由政府監督行業協會貫徹實行。
4.4 完善房地產經紀服務的投訴和建議渠道
4.4.1 建立房地產經紀信息共享網站
首先，隨著互聯網的普及，政府主管部門或者行業協會可以建立專門的房地產經紀信息共享網站。在其中設立房屋買賣知識專區、專家在線解答專區、房源信息專區、投訴建議和評價專區、房地產經紀機構信息專區以及執業人員的誠信信息檔案系統等。
設立公正的交易平臺，房屋買賣必須通過公正第三方交易平臺公平交易。鼓勵上傳房源信息，房源交易成功后交易平臺對房源上傳者和交易促成者分別給予一定比例的獎勵。這便就可以解決信息不對稱房源壟斷等一系列不利于經紀市場健康發展的問題。
4.4.2 構建房地產經紀服務市場公信力平臺
江蘇省政府應該構建公信力平臺，開通用于親民問政和提供公共服務的政務微信公賬號，便于民政交流，政府微信平臺應設立房地產經紀服務專區，公眾可以通過政府微信向相關部門反應和舉報違反規范化規定的經紀機構或執業人員，政府相關部門通過政府微信可以了解市場不法行為[4]，及時制定和完善相關法律法規對市場的不健康現象進行糾正改善。
這樣一來通過“指尖的互動”便可以實現公民和政府對房地產經紀服務市場行為的監督。
4.4.3 建立評價系統和報告制度，由政府推薦優秀機構
對房地產經紀人員加強教育培訓，并對從業人員的誠信以及業務熟練水平建立評價制度，由接受或者咨詢過經紀服務的公眾對服務的執業人員以及機構進行（匿名或者不匿名而管理人員保護評級人員的信息）各個方面的評價，累計評價的得分影響機構和人員的信譽等級。
對于季度評為差的經紀機構，行業協會給予警告和批評教育指正，對于評為差的經紀機構服務人員，由行業協會公布警告，經紀機構給予批評教育。年終評為差的經紀機構，工商管理部門直接吊銷其營業執照，年終評為差的經紀執業人員，吊銷其職業資格證書。
分期的評價結果以及處罰執行情況直接公開在政府的微信平臺以及房地產經紀信息共享網站上，由公正的第三方人員管理核實評價內容的真實性，公眾監督評價結果的公開程度。行業協會分季度向政府相關部門報告行業服務情況。
政府根據報告和政府建立的公眾微信平臺的意見推選出優秀的經紀機構和人員。評價制度和報告制度對于各方了解經紀服務行業的現狀、購房或租房人選擇中介作為參考依據、公眾更好監督房地產經紀機構和執業人員、政府制定指導和監督政策具有十分重大的意義。
參考文獻：
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(一)嚴格執行商品房預售管理和商品房銷售網上管理有關規定。未經預售許可、現售前備案的商品房，房地產開發企業不得進行銷售、收取房價款(包括預收款)，也不得以認購(包括認訂、登記、選號、預約等)或俱樂部會員制等任何名義變相進行銷售、收取預定款性質的任何費用(包括定金、訂金、保證金、誠意金、會員費等)或要求定向存款。房地產開發企業出現上述行為的，房產管理部門按違法預售或違規現售查處，直至取消開發企業資質。
(二)嚴格前期物業管理招投標制度。凡住宅為主物業管理區域內建筑面積在3萬平方米以上等應當采用招投標方式選聘物業管理企業的項目，必須統一進行公開招投標。未通過統一公開招投標方式選聘物業管理企業的，房產部門不頒發商品房預售許可證。
(三)房地產開發企業取得預售許可證后，必須在10日內按照房產信息網上公布的可售房源開始預商品房；逾期不預售的，一經查實，房產管理部門將取消其預售資格，待該項目獲準現售前備案以后重新上網銷售。
(四)實行“實名制”購房，預售登記的商品房在未交付使用及領取房地產權屬證書之前不得轉讓，銷售合同網上登記備案以后不得更名。凡違反上述規定的，一經查實，房產管理部門將不予辦理各類登記手續。
(五)房地產開發企業銷售商品房或房地產經紀機構銷售商品房，必須在售樓場所顯著位置明示房地產開發企業、房地產經紀機構營業執照、商品房預售許可證、房地產經紀機構備案證書、房地產經紀執業人員明示牌等證照，并向購房人出示商品房銷售委托書。凡違反上述規定的，房產管理部門責令限期整改；逾期不改的，房產管理部門將暫停辦理其網上簽約、網上備案等房地產交易手續。
二、加強房地產廣告管理
(六)廣告與單位必須對房地產廣告內容的真實性進行審查，不得、無合法證明、證明不全或內容不實的房地產廣告。商品房預售、出售廣告，必須提供獲準預售許可、現售前備案的證明；存量房出售(租)廣告，必須提供房地產權屬證明。房地產經紀機構所的房地產項目廣告，必須提供業主委托證明。凡違反上述規定的，工商行政管理部門將依法查處。
(七)未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告，不得以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等名目廣告。房地產項目預售、出售廣告，應當具有預售、銷售許可證明。房屋出租應當具有相應的產權證明。對未取得預售許可證預售廣告的、承諾售后包租或返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，由工商、價格、房產管理部門依法查處。
(八)房地產開發企業、房地產經紀機構的各種形式的房地產廣告，其明示或承諾的內容和事項，應當在房地產買賣合同中明確約定。
三、加強房地產展銷活動管理
(九)未經工商行政管理部門登記，不得舉辦任何形式的房地產展銷活動，不得進行房地產展銷活動宣傳和招商，不得房地產展銷活動廣告。對違反上述規定的，工商行政管理部門將依法查處。
(十)嚴格房地產展銷活動許可管理。工商行政管理部門按照與房產管理部門聯合制定的年度房地產展銷活動計劃，負責審查房地產展銷活動舉辦單位資格，合理控制房地產展銷活動數量。
(十一)房地產展銷活動舉辦單位必須在開展前15天，將參展房地產企業和參展房地產項目的清冊送市房產管理部門備案審查。不具備房地產開發資質、未取得房地產中介機構備案證書或有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備銷售條件的房地產項目，不得參加房地產展銷活動。
(十二)工商行政和房產管理部門組織對房地產展銷活動進行聯合檢查，對不符合規定的房地產展銷活動責令舉辦單位限期整改，對在登記中隱瞞真實情況、弄虛作假的，工商行政和房產管理部門將依法查處。
四、加強商品房買賣合同管理
(十三)房地產開發企業以及銷售的房地產經紀機構，應當根據房產信息網上公布的買賣合同格式文本，在平等、自愿、協商一致的基礎上，與購房人簽訂買賣合同，不得免除房地產開發企業以及銷售的房地產經紀機構自己的責任、加重購房人責任或排除購房人合法權利。
(十四)對房地產交易過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，由工商行政等相關管理部門依據各自職責依法予以查處，房產管理部門可暫停辦理其網上簽約、網上備案等房地產交易手續；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權益行為的查處力度；構成犯罪的，移送司法部門處理。
五、加強房地產經紀管理
(十五)凡在我市從事房地產經紀(包括商品房銷售、存量房銷售和租賃居間、)的單位，必須到所在地工商行政管理機關申領營業執照，并在領取營業執照后一個月內到市房產管理部門辦理備案手續。
(十六)房地產經紀機構承辦經紀業務，必須以經紀機構名義與委托人簽訂經紀服務合同。經紀服務合同應當采用房產管理部門制定的房地產經紀服務合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀人的簽名。房地產經紀機構必須在其經營場所顯著位置明示房地產經紀機構營業執照、房地產經紀機構備案證書、房地產經紀執業人員明示牌等證照。房地產經紀機構違反上述規定的，房產管理部門責令限期整改；逾期不改的，房產管理部門將暫停辦理該機構所有出售(租)房屋的交易登記備案手續。
(十七)房地產經紀機構不得銷售(出租)不符合銷售(出租)條件的房屋，不得為不符合銷售(出租)條件的房屋銷售(出租)信息。房地產經紀機構銷售(出租)房屋時，必須向購房(承租)人出示房屋符合銷售(出租)條件的有關證明文件和出售(租)委托書，不得收取傭金以外的其他費用。房地產經紀機構或房地產經紀執業人員違反上述規定的，房產管理部門責令限期整改；逾期不改的，房產管理部門將暫停辦理該機構所有出售(租)房屋的交易登記備案手續；觸犯法律法規的，房產管理部門將依法從嚴查處。
(十八)房地產經紀人不得利用虛假信息或對委托人隱瞞與其合法權益相關的重要事項，誘人簽訂合同，騙取中介費，賺取差價；不得對經紀服務內容和事項作虛假宣傳；不得偽造、涂改交易文件和憑證；不得利用經紀執業之便利，收取中介服務費以外的報酬及牟取其他不正當的利益。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規行為，房產、價格、工商行政管理部門將依據各自職責，依法從嚴查處。
六、加強房屋租賃市場管理
(十九)房產管理部門應當切實加強房屋租賃登記備案管理，鼓勵、扶持信譽好、規模大的房地產中介機構擴展租賃業務，進一步規范中介租賃行為。房產、工商行政等管理部門應當密切加強協作配合，建立健全房屋租賃協管機制。
七、加強房地產價格及收費監管
(二十)價格管理部門應當切實加強對房地產價格及相關收費的監管，嚴格普通商品住宅、經濟適用房價格管理，落實商品房銷售“一價清”和明碼標價制度，依法查處房地產交易過程中各類價格違法違規行為。
八、加強房地產交易管理信息系統建設
(二十一)房產管理部門應當進一步完善商品房銷售網上管理系，加強預售資金監管；加快建立存量房交易網上管理系統，推行存量房供求信息網上公開掛牌、經紀服務與交易合同網上簽約備案制度，實行交易資金托管。
(二十二)建立房地產交易誠信機制。房產管理部門應當進一步完善房地產信用檔案體系，應用網絡信息技術，對房地產交易信息以及房地產開發企業、房地產經紀機構和房地產經紀人的誠信行為進行實時監管，發現違法違規問題及時記入誠信檔案，作為年度考核資質資格及年檢的依據。
九、完善房地產市場信息披露制度
(二十三)房產管理部門應當進一步完善房地產市場信息系統服務功能，在強化市場監測分析、掌握市場發展動態的同時，準確、及時地向社會公布市場信息。新聞媒體應當堅持正確的輿論導向，強化對房地產市場調控政策的宣傳，引導房地產企業和廣大市民樹立正確的住房投資消費觀念，促進房地產市場理性發展。
(二十四)房產、價格、工商行政管理部門應當在加大房地聲交易違法違規行為查處力度的同時，通過新聞媒體和互聯網等大眾傳媒披露典型案件，并通過本部門網站及時將房地產企業和房地產經紀人的不良行為向全社會公開。
十、暢通舉報投訴渠道，建立工作聯動機制
[關鍵詞] 房地產經紀 經紀人員 職業資格 制度
2001年12月18日國家人事部、建設部聯合發出關于印發《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（以下稱《暫行規定》）和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》的通知（人發［2001］128號），標志著我國房地產經紀人員職業資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產經紀人員的監管、提高了房地產經紀從業人員的職業水平，對規范房地產經紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。
一、我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題
從目前來看，我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題可分為以下兩大類：
1.房地產經紀人員職業資格制度執行不到位
（1）房地產經紀人員職業資格考試制度執行不到位。《暫行規定》規定房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。前者實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續開始舉行當地的房地產經紀人協理從業資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當地的協理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協理級的資格考試，但沒有采用由建設部擬定、由人事部審定的全國統一的協理資格考試大綱，且各地所發資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產經紀人崗位證書》、《房地產中介服務人員資格證書》、《房地產經紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產經紀人員資格考試，未經過專門培訓和考試的人員素質低，所提供的服務質量不高。
（2）房地產經紀人員職業資格注冊制度執行不到位。按《暫行規定》，取得房地產經紀人或協理職業資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續；在注冊有效期內，變更執業或從業機構者，應當及時辦理變更手續；再次注冊者，須提供接受繼續教育和參加業務培訓的證明。現時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續，未取得《注冊證》而從事經紀業務；變更執業或從業機構者未及時辦理變更手續；繼續教育和業務培訓工作不規范，參加人數少，尤其是協理級的繼續教育工作在多數地方還未開展起來。
（3）房地產經紀人員職業資格證書使用制度執行不到位。按《城市房地產中介服務管理規定》（1996年1月18日建設部令第50號），設立房地產中介服務機構須有規定數量的房地產經紀人。嚴禁轉讓《房地產經紀人資格證》。但由于近年來房地產經紀服務市場十分繁榮，房地產經紀機構迅速擴張，并爭相開設分行、連鎖店，產生了對經紀人員職業資格證書的大量需求，從而出現了出租、轉借房地產經紀人員職業資格證書的交易市場。
2.房地產經紀人員職業資格制度不完善
我國房地產經紀人員職業資格制度不完善表現在如下方面：
（1）考試次數少。我國房地產經紀人執業資格考試每年舉行一次，舉辦房地產經紀人協理從業資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數少，有志于從事房地產經紀行業的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓和考試，也不能滿足房地產經紀服務市場對受過專業培訓并持證的、具有較高房地產經紀專業水平人員的大量需求。同時這也是造成現實中不少人員無證上崗的一個原因。
據香港地產監管局網站（省略.hk），2008年香港地產資格（相當于房地產經紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業員資格（相當于協理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規定。香港對資深從業人員、新加坡對高校相關專業畢業生，都是豁免其資格考試而由管理機構直接認定其執業資格。我國每年都有一大批房地產類專業的大專、本科畢業生涌向就業市場，他們若要直接從事房地產經紀業務，也首先必須與非房地產類專業的畢業生，甚至與高中畢業生一樣參加培訓、考試以取得資格證。而培訓和考試的內容基本上又是他們在高校中學過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業成本。同時也顯現出我國房地產經紀專業人才培養的低效率。
（3）沒有房地產經紀人員職業資格終止的規定。在國外及我國港臺地區，暫停或吊銷職業資格，作為對職業資格持有者違法違規的處罰。如美國商業職業法典10176項和10177項中列舉了各種有關房地產經紀人和銷售員（相當于我國的協理級）執照暫停或吊銷的規定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執照、違反道德規范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監督責任等。其中“未負起監督責任”是指經紀人對其屬下的銷售員負有監督的責任，如果因為監督不嚴而導致客戶受到嚴重損失時，則經紀人負有連帶責任，經紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執照（作為房地產經紀人員執業資格的證明）。而我國的《暫行規定》第二十五條規定：“房地產經紀人有權指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務”，但沒有相應的罰則條款。
二、對健全和完善我國房地產經紀人員職業資格制度的建議
筆者對上述我國房地產經紀人員職業資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關部門參考。
1.加強對房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設
房地產經紀人員職業資格監管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構成完整的職業資格制度。而監管制度又是其他各項子制度得以貫徹執行的保證。美國有專門規范房地產經紀人資格的法律，即各州的執照法，且是規范經紀業最嚴密的法令。該法的目的是通過規定發給經紀人執照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產經紀業的一定的專業服務水準，從而使消費者免受不良經紀人之害，同時也保護持照經紀人免受不正當的競爭。又如香港的《地產條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產經紀業管理條例》，都對本地區房地產經紀人員職業資格管理和房地產經紀服務市場的監管起到很好的作用。
目前，我國涉及房地產經紀人員職業資格監管方面的立法，有建設部制定頒布的《城市房地產中介服務管理規定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經紀人管理辦法》。地方性的法規、規章雖然部分省、市都有，但各地不統一。這樣，一方面全國性的法律法規不健全，另一方面各地的法規、規章又缺乏權威性，全國房地產經紀服務市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設。筆者建議我國制定房地產經紀專門法律法規：《中華人民共和國房地產經紀管理法》或《房地產經紀管理條例》（由國務院頒發）。立法中要把對房地產經紀人員職業資格的監管作為重點和核心內容，改變過去側重對房地產經紀機構的監管的做法。
2.全面落實房地產經紀人協理考試、注冊制度
協理級層次的人員數量比經紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業問題，但也不能因為職業素質差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業人員的職業素質。建議國務院規定各省、自治區、直轄市舉行房地產經紀人協理級資格考試的最遲開始時間。建議除統一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。
嚴格執行注冊制度，未按規定辦理注冊手續的人員不得以房地產經紀人協理的名義開展經紀業務。再次注冊者，必須提交接受繼續教育和參加業務培訓的證明。政府主管部門或行業組織應向他們提供繼續教育的機會，如舉辦培訓班、研討會、學術講座、網絡在線課程等。要量化繼續教育條件，建議借鑒發達國家的做法，用學時數或參加學術活動的小時數來衡量。協理級資格注冊的有效期，有的地方規定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協理級人員的職業變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。
3.增加房地產經紀人員職業資格考試的次數
為解決持證人數少和加快房地產經紀專業人才的培養，建議房地產經紀人執業資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設部、人事部在每年初提前預公告。建議房地產經紀人協理從業資格考試定為每年2～4次，各省份根據當地房地產經紀服務市場對人才的需求情況靈活調整考試次數，具體考試時間由各省份建設部門、人事部門在每年初提前預公告。
4.增加對高校房地產類專業畢業生豁免資格考試的規定
為培養專家型的房地產經紀人才，提高人才培養的效率，建議規定：對房地產類專業的畢業生，如《房地產經營與估價》專業（專科）、《房地產經營管理》專業（本科）、《工程管理》專業房地產方向（本科）、《工商管理》專業房地產方向（本科）等畢業生可以不參加房地產經紀人協理從業資格考試，在房地產經紀機構見習滿一年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續教育的證明，可直接向管理部門申請，經審核后領取《房地產經紀人執業資格證書》。
而對各專業的房地產研究方向的碩士、博士，規定其在房地產經紀機構見習滿半年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領取《房地產經紀人執業資格證書》。
5.明確規定房地產經紀人員職業資格終止的情形
法律法規要明確規定暫停使用資格證書（即職業資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業資格的永久終止）的具體情形，以便各監管部門依法對違法違規人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。
加大對房地產經紀人員的監管和處罰力度。建議有關法律法規增加房地產經紀人對房地產經紀人協理違法負有連帶責任的條款，建立房地產經紀人負責制度。這樣房地產經紀人協理就必須接受來自政府的監管和來自所在經紀機構的房地產經紀人的監管，這種分層次的監管方式，既保證了政府對市場的有效監管，又減少了政府的管理負擔。對參與出租、轉借職業資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。
參考文獻:
