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第1篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 必要性 策略

一、引言

伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅速。但是房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,稅收是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業(yè)成本,如何進(jìn)行科學(xué)有效的稅收籌劃引起了廣大房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注,因此,本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題展開論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性分析

(一)涉及稅種范圍較廣,在開發(fā)成本中所占比例較大

就我國(guó)當(dāng)前的稅收體制來(lái)看,涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常多,房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人難以在短時(shí)間內(nèi)使我國(guó)的稅收體制發(fā)生變化,面對(duì)各項(xiàng)繁多的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)只能通過科學(xué)有效的稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕。只有這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的起步較晚,因此,我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策法規(guī)也相對(duì)不是十分健全,這在一定程度上為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠抓住我國(guó)當(dāng)前稅收政策的不完善之處,將會(huì)極大的提高其進(jìn)行稅收籌劃的水平。

(三)我國(guó)稅收環(huán)境不斷改善

伴隨著我國(guó)稅收法制的不斷健全,我國(guó)正在逐步走向依法治稅的新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國(guó)當(dāng)前各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)提供了良好的基礎(chǔ),也為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的稅收籌劃措施的實(shí)現(xiàn)提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國(guó)當(dāng)前的稅收制度來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅種主要有以下八個(gè)類別:營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及印花稅。其中,營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進(jìn)行分別論述與分析:

(一)營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的一個(gè)主要稅種,房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃策略應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行:

首先,有效運(yùn)用企業(yè)相關(guān)合同。由于房地產(chǎn)企業(yè)同建筑施工單位之間簽訂的合同性質(zhì)不同,因此也會(huì)產(chǎn)生不同的稅收結(jié)果。如果簽訂的是服務(wù)業(yè)的合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率則為3%。這一差異為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業(yè)有一個(gè)在2010年進(jìn)行的建筑項(xiàng)目,工程價(jià)款為2000萬(wàn)元,但是由于某種原因需將該項(xiàng)目全部外包給乙建筑單位實(shí)施,甲企業(yè)負(fù)責(zé)其技術(shù)咨詢服務(wù),乙企業(yè)支付給甲企業(yè)200萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)。基于這一事實(shí),在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時(shí)候,倘若簽訂的是技術(shù)服務(wù)性質(zhì)的合同,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為200*5%=10萬(wàn)元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額則為200*3%=6萬(wàn)元。

其次,科學(xué)確定納稅主體。我國(guó)稅法明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)一并計(jì)入該房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算繳納。然而,我國(guó)稅法對(duì)服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)卻沒有類似規(guī)定。這樣一來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)置專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi),以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業(yè)開發(fā)了兩處商品房,并且已經(jīng)全部售出,這兩處商品房的物業(yè)管理費(fèi)按照每平方米1元錢的標(biāo)準(zhǔn)收取。甲企業(yè)將物業(yè)費(fèi)放到了“其他業(yè)務(wù)收入”科目中進(jìn)行核算。2009年全年收入共計(jì)200萬(wàn)元,在此基礎(chǔ)上按照代收款項(xiàng)的3%收取手續(xù)費(fèi),手續(xù)費(fèi)共計(jì)6萬(wàn)元。基于這一現(xiàn)實(shí),如果甲企業(yè)不設(shè)置獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè),那么代收款項(xiàng)及手續(xù)費(fèi)都應(yīng)當(dāng)合并計(jì)入甲企業(yè)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅,甲企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為(200+6)*5%=10.3萬(wàn)元;如果甲企業(yè)設(shè)置了專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司的話,那么該物業(yè)公司只需就手續(xù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅即可,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為6*5%=0.3萬(wàn)元。

(二)土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。對(duì)土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實(shí)行的是累進(jìn)稅制,只要稅基發(fā)生變化,就會(huì)對(duì)納稅額產(chǎn)生明顯的影響。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定:“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。”這樣就有可能出現(xiàn)因增值額僅稍高于起征點(diǎn)就造成稅負(fù)大幅度增加,導(dǎo)致稅后收入降低的現(xiàn)象出現(xiàn),這也就是稅收籌劃要研究的重要環(huán)節(jié)。

稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。例如,房地產(chǎn)企業(yè)自身?yè)碛幸粔K土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

(三)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的,依照房產(chǎn)原值,一次減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù),按照1.2%的稅率計(jì)算征稅;從租計(jì)征的,以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),按12%的稅率計(jì)征。房產(chǎn)稅存在兩種計(jì)征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

(四)企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一個(gè)稅種,對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響是十分巨大的。所以,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃是整個(gè)企業(yè)稅收籌劃鏈條中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從分析影響應(yīng)納稅所得額的因素入手探討企業(yè)所得稅的稅收籌劃策略。

企業(yè)所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說(shuō)涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、及時(shí)、靈活地計(jì)提存貨準(zhǔn)備金、選擇不同的存貨計(jì)價(jià)方法等等,同其他企業(yè)的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過上述幾個(gè)部分的分析論述,可以看到,運(yùn)用一定的稅收籌劃措施能夠科學(xué)、合法、有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅款,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金,最大限度的擴(kuò)展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間,為房地產(chǎn)企業(yè)日后的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

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[3]周天海.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收特點(diǎn)與籌劃措施[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2010;4

第2篇

（西安市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)二公司，陜西 西安 710003）

[摘要]隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也得到了很大了發(fā)展，近年來(lái)，房?jī)r(jià)突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重是一個(gè)重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)要點(diǎn)。

[

關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)；企業(yè)納稅；企業(yè)稅；稅率

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們住房需求的提高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大了發(fā)展，近年來(lái)，房?jī)r(jià)突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長(zhǎng)以外等因素，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重也是一個(gè)重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。

1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概念

土地增值稅（land appreciation tax ），是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

我國(guó)土地增值稅自從開始征收到現(xiàn)在，雖然總額不是很大，但是增長(zhǎng)的速度卻是非常之快。據(jù)有關(guān)資料調(diào)查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國(guó)土地增值稅的平均增長(zhǎng)速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時(shí)間里，我國(guó)土地增值稅收入就從原來(lái)的231 億增長(zhǎng)到537 億元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當(dāng)前大環(huán)境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個(gè)人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績(jī)和效益考慮，所以在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對(duì)過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局相繼出臺(tái)了一些相關(guān)的稅收政策，使得與房地產(chǎn)企業(yè)相互配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，許多原來(lái)合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

（1） 眾所周知，過去我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是采用設(shè)立項(xiàng)目公司方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，為了達(dá)到躲避稅收目的，往往采用土地進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)。但是自我國(guó)于2006 年3 月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21 號(hào)）法規(guī)，其中就有明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

（2） 第二個(gè)普遍運(yùn)用的籌劃方式就是一些房地產(chǎn)單位利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除的方式減少土地增值額。我國(guó)于2009年了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)），根據(jù)規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

（3） 第三類房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發(fā)的一部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于商業(yè)型地產(chǎn)之后，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)通過關(guān)系辦到自己名下，從而達(dá)到免交土地增值稅目的。但是隨著我國(guó)法律不斷完善，我國(guó)于2006年又頻法了相應(yīng)的法規(guī)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31 號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展

在我國(guó)，企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對(duì)稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認(rèn)識(shí)，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對(duì)一些概念的理解也有不同的看法和觀點(diǎn)。同時(shí)，我國(guó)企業(yè)層次不均，企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平也不一樣，這些因素都使我國(guó)企業(yè)稅收的籌劃發(fā)展受到嚴(yán)重制約。所以，在一定程度上影響了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和完善，國(guó)家稅后體系的日趨完善，企業(yè)稅收籌劃有了越來(lái)越重要的地位。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，稅收的現(xiàn)金流及稅收成本很大程度上影響到企業(yè)的利潤(rùn)，稅收籌劃也成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容之一。另外隨著跨國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入中國(guó)市場(chǎng)，這給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀(jì)初更是發(fā)展迅速。

在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)水平的不斷提升，這為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)很好的一個(gè)機(jī)會(huì)。另一方面，在我國(guó)大環(huán)境的影響下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控也使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)暴利的年代已經(jīng)一去不返了，所以運(yùn)用稅收籌劃科學(xué)合法的降低稅收負(fù)擔(dān)，，通過科學(xué)的稅收籌劃避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。

4進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策

4.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀

將稅收籌劃認(rèn)識(shí)貫徹到整個(gè)公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產(chǎn)企業(yè)納稅應(yīng)是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的一項(xiàng)決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在做決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，千萬(wàn)不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時(shí)，企業(yè)管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，而且還要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。

4.2加強(qiáng)稅務(wù)學(xué)習(xí)、做好培訓(xùn)

企業(yè)在發(fā)展過程中，我們知道在大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關(guān)系。在現(xiàn)代企業(yè)中，有一大部分員工對(duì)稅法是有些了解的。可絕大多數(shù)企業(yè)職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業(yè)要定期的對(duì)員工進(jìn)行稅法宣傳和稅務(wù)培訓(xùn)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，通常我們對(duì)職工進(jìn)行培訓(xùn)要經(jīng)過這三個(gè)方面：（1）針對(duì)全體財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行定期的稅法培訓(xùn)，一般每季度進(jìn)行一次，不斷更新稅法知識(shí)（2）針對(duì)企業(yè)管理層的稅法培訓(xùn)，一般每年進(jìn)行兩到三次，強(qiáng)化管理層的稅務(wù)理念；（3）針對(duì)企業(yè)全體員工的不定期的稅法知識(shí)普及培訓(xùn)。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務(wù)管理人員或者財(cái)務(wù)人員的事，而需要企業(yè)全體員工共同遵守，同時(shí)需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務(wù)籌劃。

4.3樹立依法納稅理念

以法律為準(zhǔn)繩。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在國(guó)家法律條文的允許下結(jié)合相關(guān)稅收法規(guī)政策根據(jù)自身的情況進(jìn)行合理籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，注重稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規(guī)的前提條件下，要通過對(duì)自身經(jīng)營(yíng)方式和投資方式等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，一般在企業(yè)納稅行為發(fā)生之前進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，正確計(jì)算稅額以及合理規(guī)劃完稅期間，以達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化企業(yè)，強(qiáng)化稅收籌劃不是進(jìn)行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復(fù)繳稅，進(jìn)而達(dá)到合理避稅的程度。

5房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及土地增值稅籌劃的重要意義

因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愵~較大，如果不能合理規(guī)劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價(jià)格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規(guī)劃繳稅期間，企業(yè)將會(huì)負(fù)擔(dān)很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來(lái)，國(guó)家為控制地價(jià)過高、投資過熱、房?jī)r(jià)瘋漲等問題，相繼出現(xiàn)了一些宏觀調(diào)控的政策，在這樣的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂已經(jīng)破產(chǎn)，產(chǎn)生了許多新的爛尾樓項(xiàng)目，形成了許多呆壞賬，給社會(huì)帶來(lái)了一些新的不安定因素。那么如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)熱情，使得房地產(chǎn)企業(yè)即能增加利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，又能依法納稅，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，使得企業(yè)良性發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。

參考文獻(xiàn)：

第3篇

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2016）05-67 -02

作為我國(guó)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)將助力我國(guó)供給側(cè)改革，在“營(yíng)改增”試點(diǎn)過渡期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)必須抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，把握“營(yíng)改增”改革的契機(jī)，在進(jìn)行管理變革、提升企業(yè)管理水平的同時(shí)，通過合理的稅收安排降低企業(yè)的稅收成本，如此，才能順應(yīng)政策變革，在國(guó)家結(jié)構(gòu)改革的洪流中不被淘汰。

一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策規(guī)定

為進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國(guó)自2016年5月1日起，全面實(shí)施“營(yíng)改增”，一是將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。二是在之前已將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎(chǔ)上，允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣，加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

在該政策背景下，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自建不動(dòng)產(chǎn)新老項(xiàng)目的計(jì)稅方法

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅方法

此外：1. 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

以上規(guī)定給房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃空間，由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較大，故暫不考慮房地產(chǎn)企業(yè)以小規(guī)模納稅人身份繳納增值稅情形。“營(yíng)改增”中房地產(chǎn)企業(yè)可以按照一般納稅人納稅，抵扣進(jìn)項(xiàng)，可以選擇銷售自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)，也可根據(jù)過渡期稅收政策適用差異選擇新老項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：

二、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的稅負(fù)比較分析

案例一：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發(fā)，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據(jù)近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價(jià)款，成本狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，擬建造該普通商品住宅預(yù)計(jì)收入總額為A萬(wàn)元，土地價(jià)款為B萬(wàn)，進(jìn)項(xiàng)稅額為C萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)，假設(shè)該企業(yè)資金充足，該企業(yè)怎樣做可減低稅負(fù)？

1.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后，即適用房地產(chǎn)新項(xiàng)目的稅收政策，適用一般計(jì)稅法。

該房地產(chǎn)企業(yè)銷售該普通住宅應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬(wàn)元）

2.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，即適用房地產(chǎn)老項(xiàng)目的稅收政策，可選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法或一般計(jì)稅法。

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=A*5%（萬(wàn)元）

（2）一般計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬(wàn)元）

當(dāng)（A-B）*11% - C > A*5%，即當(dāng)A>（11B+100C）/6時(shí)，若該企業(yè)現(xiàn)金流充足，不考慮預(yù)繳稅款的資金壓力，則選用老項(xiàng)目下的簡(jiǎn)易計(jì)稅法，企業(yè)增值稅稅負(fù)較輕，選用一般計(jì)稅法稅負(fù)較重。故在企業(yè)現(xiàn)金流充足情況下，企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產(chǎn)項(xiàng)目合同開工日期可定在2016年4月30日前。

當(dāng)A

企業(yè)應(yīng)綜合考慮現(xiàn)金流及抵扣額，稅負(fù)效應(yīng)做出合理決策。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不同方式取得的不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)比較分析

案例二：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發(fā)，預(yù)計(jì)銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預(yù)計(jì)收入總額均為A萬(wàn)元，自行建造房產(chǎn)的土地價(jià)款為B萬(wàn)元，非自建方式取得的房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)款為C萬(wàn)元，假設(shè)兩種方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)均為D，若該企業(yè)資金充足，不考慮其他稅費(fèi)，兩幢樓盤的應(yīng)交增值稅額為：

1.自建

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=A*5%（萬(wàn)元）

（2）一般計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）

2.非自建

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=（A-C）*5%（萬(wàn)元）

（2）一般計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）

所以，一般計(jì)稅法下，該房地產(chǎn)企業(yè)銷售4月30日前取得的自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)相同。而簡(jiǎn)易計(jì)稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)較小。

案例三：

若某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無(wú)論取得自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)，都適用一般計(jì)稅法。

應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）

當(dāng)A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時(shí)，選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法銷售4月30日前取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)比銷售5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)后小。

綜上，在自建和非自建方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)較優(yōu)。

從以上分析比較中可看出，房地產(chǎn)企業(yè)利用新老項(xiàng)目的不同計(jì)稅方法及不同銷售方式取得的不動(dòng)產(chǎn)政策進(jìn)行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關(guān)系。根據(jù)全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策規(guī)定“允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這一政策，結(jié)合“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策實(shí)施前后的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及適用政策，合理安排采購(gòu)業(yè)務(wù)，減少“營(yíng)改增”前的不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)業(yè)務(wù)，采用“先租后買”的方式，將采購(gòu)業(yè)務(wù)推至“營(yíng)改增”后，利用融資租賃實(shí)現(xiàn)利息支出進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；通過適當(dāng)提高開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大園林綠化范圍等方式擴(kuò)大扣除項(xiàng)目基數(shù)，從而減低企業(yè)稅負(fù)。

上述案例分析只是在當(dāng)前全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)背景下運(yùn)用稅制改革過渡期的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所做的簡(jiǎn)單稅收籌劃。如果考慮企業(yè)的現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)狀況，應(yīng)充分運(yùn)用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)”；“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅"等稅收政策。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計(jì)稅法銷售自建房產(chǎn)的預(yù)繳稅款壓力相對(duì)較小，特別是采取預(yù)售房款方式，可有效延繳稅款，發(fā)揮資金的時(shí)間價(jià)值。

總之，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，合理合法增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負(fù)平衡，利用“營(yíng)改增”過渡期稅收政策的籌劃點(diǎn)進(jìn)行有效籌劃，促進(jìn)企業(yè)整體稅負(fù)最小化。

三、結(jié)論與建議

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策，充分利用稅制改革帶來(lái)的機(jī)遇，有針對(duì)性的進(jìn)行相關(guān)稅收籌劃，把握不同時(shí)期的稅收籌劃要點(diǎn)，提前做好稅收安排和業(yè)務(wù)規(guī)劃，減低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅[2016]36號(hào)）[Z].2016.

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點(diǎn)

（一）概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會(huì)制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策與安排的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價(jià)格等方法達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（二）特點(diǎn)：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，之所以能夠做出繳納低稅負(fù)的決策是因?yàn)榧{稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財(cái)務(wù)知識(shí)的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有計(jì)劃地進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)稅負(fù)相對(duì)最輕和經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)是在這個(gè)目標(biāo)的延伸。

4、多維性。從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對(duì)資金、成本和利潤(rùn)這三要素進(jìn)行細(xì)致合理的分析，制定出正確的財(cái)務(wù)決策，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資行為合理、合法，財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時(shí)，企業(yè)精打細(xì)算、為了節(jié)約支出、減少浪費(fèi)也不能一味地考慮稅收負(fù)擔(dān)的降低，而忽略因該籌劃方案的實(shí)施引發(fā)的其他費(fèi)用的增加或收入的減少。企業(yè)要達(dá)到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會(huì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的較長(zhǎng)期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時(shí)間性差異，因此在進(jìn)行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時(shí)，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風(fēng)險(xiǎn)和資金的時(shí)間價(jià)值。最后，還應(yīng)得到國(guó)家和政府反而支持，因?yàn)槎惙ㄊ瞧髽I(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國(guó)家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會(huì)涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達(dá)有十余項(xiàng)之多。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財(cái)稅政策法規(guī)

國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財(cái)稅政策、法規(guī)以及越來(lái)越繁雜的稅收政策體系、越來(lái)越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來(lái)越嚴(yán)格的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問題變得越來(lái)越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國(guó)家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行稅收籌劃，從而降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽(yù)，并對(duì)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)百害而無(wú)一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

（一）政府機(jī)關(guān)部門的決策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬?duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不只是稅務(wù)部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負(fù)擔(dān)的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化這一層面來(lái)理解，雖然說(shuō)這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個(gè)關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計(jì)和整體權(quán)衡。任何一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，還要兼顧經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與各方的課稅情況及其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)新發(fā)生的額外的費(fèi)用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項(xiàng)成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財(cái)務(wù)利益換取稅收負(fù)擔(dān)的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強(qiáng)的適應(yīng)性，因人、因時(shí)、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。企業(yè)會(huì)計(jì)制度制定的根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的著眼點(diǎn)在于對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求、對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同。二不同是因?yàn)闀?huì)計(jì)主體可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者在謀劃各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊(cè)地點(diǎn)、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營(yíng)階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時(shí)，還應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)籌資成本的最小化。認(rèn)真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類型房產(chǎn)適用一個(gè)增值率和稅率，從而達(dá)到降低整個(gè)連體樓的土地增值稅稅負(fù)目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨(dú)立核算的二級(jí)法人機(jī)構(gòu)去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費(fèi)用從應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)涉及各種學(xué)科的高智商活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有選擇的引進(jìn)既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出謀劃策。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)強(qiáng)力增長(zhǎng)點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯。面對(duì)房?jī)r(jià)在蟄伏一段時(shí)間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對(duì)象，本文希望通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、經(jīng)營(yíng)管理水平，以便有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

第5篇

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)事前控制要點(diǎn)

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)間流程主要包括：土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項(xiàng)目清算六大環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在有各種稅收問題及風(fēng)險(xiǎn)，只是程度不同而已。據(jù)筆者的實(shí)踐來(lái)看，至少涉及以下多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

1.在土地取得環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）傭金等支出沒有取得正規(guī)發(fā)票，導(dǎo)致利潤(rùn)虛增，稅負(fù)加大；（2）沒有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天申報(bào)契稅；（3）虛增拆遷安置費(fèi)，中介費(fèi)逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（4）以收購(gòu)股權(quán)方式取得土地使用權(quán)時(shí)，溢價(jià)部分無(wú)法列支土地成本。

2.在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮財(cái)稅因素對(duì)成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；（2）虛開規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）境外的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒有代扣代繳稅金。

3.在融資環(huán)節(jié)存在6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）向非金融機(jī)構(gòu)（包括企業(yè)和個(gè)人）融入的高息資金利息支出無(wú)法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無(wú)法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實(shí)債”形式支付的利息，往往無(wú)法取得合法入賬的憑據(jù)；（3）可控資金不夠支付利息或其他開支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務(wù)未履行；（5）與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)支付利息，存在偷逃稅金問題；（6）借給自然人股東超過1年以上的借款，存在初認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。

4.在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；（2）為少繳稅，實(shí)際發(fā)生的工程支出，但不索要發(fā)票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規(guī)定時(shí)間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得預(yù)售收入（包括定金）沒有按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅；（2）沒有按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）預(yù)售合同沒有足額及時(shí)繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽(yáng)合同，未如實(shí)申報(bào)收入；（5）售后返租時(shí)，按返租后金額確認(rèn)收入納稅，對(duì)小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報(bào)納稅，或未按市場(chǎng)公允價(jià)申報(bào)納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報(bào)納稅；（8）裝修收入沒有申報(bào)納稅；（9）賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯偏低。

6.在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購(gòu)買虛假發(fā)票虛增成本；（3）企業(yè)高管的個(gè)人收入沒有全額繳納個(gè)人所得稅；（4）關(guān)聯(lián)方交易定價(jià)不合理等。

二、規(guī)避房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的途徑

一般來(lái)說(shuō)，公司所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)對(duì)公司稅收工作產(chǎn)生影響。稅務(wù)工作有兩個(gè)過程，即稅收產(chǎn)生的過程和稅收繳納的過程。很多企業(yè)重視稅收繳納的過程而忽視稅收發(fā)生的過程。結(jié)果，往往是到需要繳納幾千萬(wàn)元稅款，或者在稅收出現(xiàn)問題可能被稅務(wù)處罰的時(shí)候，才開始重視稅務(wù)工作并要求財(cái)務(wù)人員想辦法。可問題是，稅收發(fā)生的過程在前，稅收繳納過程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。

那么，有沒有一條既能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體系統(tǒng)的稅收籌劃。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項(xiàng)目開始之前，決策者通過精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，并獲取“節(jié)稅”收益。因此，最佳的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，即在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)負(fù)責(zé)人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時(shí)修建在主體建筑之外，規(guī)劃時(shí)不同的選擇將導(dǎo)致不同的稅負(fù)。如果選擇臨時(shí)建在外面，項(xiàng)目結(jié)束予以拆除，樣板房的修建裝飾費(fèi)用在財(cái)務(wù)上應(yīng)計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費(fèi)用可以計(jì)入到開發(fā)費(fèi)用中。這兩種做法，費(fèi)用雖然都可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除，但營(yíng)銷費(fèi)用不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，而開發(fā)費(fèi)用則可以扣除。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、裝修、營(yíng)銷等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各個(gè)環(huán)節(jié)，提前進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)開始之前，需要重點(diǎn)關(guān)注的籌劃節(jié)點(diǎn)有很多。如在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、合作開發(fā)等，不同的拿地方式稅負(fù)差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問題，回遷、貨幣補(bǔ)償還是土地置換，都是涉及稅務(wù)成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類型的選擇，以及住宅、商業(yè)等項(xiàng)目如何配置，才能做到財(cái)稅成本最優(yōu)。

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往很長(zhǎng)，不少項(xiàng)目有一期、二期、三期之分，從成立公司項(xiàng)目立項(xiàng)開始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長(zhǎng)。時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)初哪怕一個(gè)小小的錯(cuò)誤決定，可能會(huì)釀成一個(gè)大的稅務(wù)問題。因此，事前的合理安排對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)

第6篇

【關(guān)鍵詞】　房地產(chǎn)企業(yè)；　稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；　實(shí)證分析

國(guó)家稅務(wù)總局于2009年5月了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，國(guó)家稅務(wù)總局首次在正式文件中提到“企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)概念。該指引目的是提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，引導(dǎo)大企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。隨著住房消費(fèi)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注度越來(lái)越高，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管（尤其是稅收監(jiān)管）日益規(guī)范和嚴(yán)格。根據(jù)《2012年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)》（稽便函[2012]1號(hào)），房地產(chǎn)業(yè)仍然是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為唯一一個(gè)自2002年起連續(xù)多年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)。由于政府稅收監(jiān)管力度的增強(qiáng)，且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)較多，其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增大。基于上述背景，本文依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論與財(cái)務(wù)分析理論，分稅種分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的相關(guān)性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)界定

澳大利亞的Michael　Carmody（2003）認(rèn)為，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)源于企業(yè)內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部因素的控制，實(shí)現(xiàn)合法納稅、避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅檢查并力圖承擔(dān)最低稅負(fù)。Donald-T.Nicolaisen（2003）認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是指企業(yè)通過合理安排企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，充分利用稅收優(yōu)惠政策，承擔(dān)最低的稅負(fù)水平，獲得最大的稅收利益，同時(shí)并不引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注。COSO在《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統(tǒng)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理模式和框架，即控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息溝通和監(jiān)控，這五個(gè)部分實(shí)際上構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部控制制度，為企業(yè)有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供制度支持。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指稅務(wù)責(zé)任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠性、企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及稅收法規(guī)的遵循等相關(guān)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規(guī)定而可能導(dǎo)致的未來(lái)利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認(rèn)為稅收籌劃（稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理）是納稅人在遵守國(guó)家法律、政策的前提下，通過對(duì)籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)開展以納稅事項(xiàng)為主的籌劃，以獲取稅收利益。

根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本界定，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅活動(dòng)中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準(zhǔn)確有效遵守稅收法規(guī)，最終導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的可能損失，包括：房地產(chǎn)企業(yè)未完全遵守稅收法律法規(guī)，而被發(fā)現(xiàn)其存在偷逃稅的可能性，從而引發(fā)補(bǔ)稅、罰款的處罰，或者納稅時(shí)依據(jù)的稅法不準(zhǔn)確、沒有充分運(yùn)用相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策而承擔(dān)較多的納稅責(zé)任，或者沒有進(jìn)行有效合理的納稅籌劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多繳稅，即存在稅收違法風(fēng)險(xiǎn)和稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)兩種形式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析

（一）主要稅種選擇

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。其中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個(gè)稅種。表1反映了房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的稅負(fù)構(gòu)成以及稅收負(fù)擔(dān)率。雖然個(gè)人所得稅額也比較大，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是稅負(fù)的承擔(dān)者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅進(jìn)行分析。

（二）評(píng)估指標(biāo)的建立

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《納稅評(píng)估管理辦法》通知相關(guān)規(guī)定、稅法相關(guān)規(guī)定及數(shù)據(jù)可獲得性，選取營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率（TRB）、土地增值稅稅負(fù)率（TRL）和企業(yè)所得稅稅負(fù)率（TRI）作為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個(gè)稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，其指標(biāo)如下：

指標(biāo)一：TRB=BT/IN×100%

指標(biāo)二：TRL=LVAT/TP×100%

指標(biāo)三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%

其中，BT是本期營(yíng)業(yè)稅，用財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露的營(yíng)業(yè)稅金及附加下的營(yíng)業(yè)稅表示；IN是本期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的銷售收入，用利潤(rùn)表中的本期營(yíng)業(yè)收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露的營(yíng)業(yè)稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤(rùn)總額，用利潤(rùn)表中利潤(rùn)總額表示；ITE是本期所得稅費(fèi)用，用利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費(fèi)用，DITL是本期遞延所得稅負(fù)債變動(dòng)額，DITA是本期遞延所得稅資產(chǎn)變動(dòng)額，分別用資產(chǎn)負(fù)債表中遞延所得稅負(fù)債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產(chǎn)期末余額與其期初余額的差表示。

（三）樣本的選取

本文以湘財(cái)金禾投資軟件劃分的行業(yè)板塊標(biāo)準(zhǔn)，從127家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數(shù)據(jù)有缺失的公司；2.利潤(rùn)總額小于零（即虧損）的公司；3.資產(chǎn)負(fù)債率大于1的極端值，選取了70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司作為實(shí)證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報(bào)告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個(gè)年度的財(cái)務(wù)報(bào)告。根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)附注中選取整理相關(guān)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算三個(gè)稅種的稅負(fù)率，進(jìn)而計(jì)算各樣本公司三個(gè)稅種的稅負(fù)差異率以評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中，稅負(fù)差異率=（企業(yè)評(píng)估的稅負(fù)率-行業(yè)上一年稅負(fù)率）/行業(yè)上一年稅負(fù)率×100%。一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過各行業(yè)上一年的各種稅收、相關(guān)的收入和利潤(rùn)測(cè)算各行業(yè)的稅負(fù)率，測(cè)算結(jié)果僅供內(nèi)部使用，很少予以對(duì)外公布。因此，本文采用類似稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)算行業(yè)稅負(fù)率的方法，測(cè)算出房地產(chǎn)業(yè)三個(gè)稅種稅負(fù)率（見表2）。采用稅負(fù)對(duì)比法，測(cè)算各樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率（見表3）。

（四）主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)果分析

企業(yè)稅負(fù)差異率大于零，意味著評(píng)估的該企業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率高于行業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率，企業(yè)可能未能準(zhǔn)確理解、掌握、運(yùn)用稅收法規(guī)，或者可能沒有利用好應(yīng)有的稅收優(yōu)惠政策，或者沒進(jìn)行合理的納稅籌劃而面臨承擔(dān)較大稅款負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)稅負(fù)差異率小于零，意味著評(píng)估的該企業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率低于行業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率，企業(yè)可能面臨因違反稅法的規(guī)定，或利用了不應(yīng)利用的稅收優(yōu)惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務(wù)機(jī)關(guān)罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)某一稅種稅負(fù)差異率絕對(duì)值越大，其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，并且根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，公司稅負(fù)差異率的絕對(duì)值大于等于30%時(shí)，對(duì)應(yīng)稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。表3中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果可分別用

圖1、圖2和圖3表示。

根據(jù)表3中房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，我們可通過統(tǒng)計(jì)各個(gè)稅負(fù)差異率區(qū)間上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占整個(gè)樣本的比重，分析得出整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別見表4、表5和表6。

首先，從圖1和表4可知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率小于零，其中小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率小于-30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，并且僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)業(yè)稅違法風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)涉及營(yíng)業(yè)稅的事項(xiàng)相對(duì)單一，主要涉及銷售不動(dòng)產(chǎn)而繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率一般為5%，意味著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算和申報(bào)相對(duì)簡(jiǎn)單，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。由于房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售款后，即應(yīng)按收到的房款繳納營(yíng)業(yè)稅，而現(xiàn)實(shí)中小部分房地產(chǎn)企業(yè)收到房款時(shí)可能因未及時(shí)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)業(yè)稅違法風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負(fù)差異率大于30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，土地增值稅是我國(guó)唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種，計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，并且有關(guān)土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的規(guī)定比較多而嚴(yán)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項(xiàng)目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，從圖3和表6可知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為68.57%，2011年為70%）企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率大于零，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率大于30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)比較淡薄，企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)較低，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)很可能出現(xiàn)少計(jì)稅前扣除項(xiàng)目或多計(jì)收入，因而多繳企業(yè)所得稅。因此我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上分析知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅收違法風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的實(shí)證分析

我們一般通過分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和投資報(bào)酬率來(lái)判斷企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力以及盈利能力。筆者考慮到企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力可能會(huì)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一定的影響，能在一定程度上反映企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)收益率作為解釋變量對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證回歸分析。

（一）模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文借鑒譚光榮等《汽車制造業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證分析》一文中用實(shí)際稅負(fù)率來(lái)衡量稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平，以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模作為解釋變量。具體回歸模型如下：

其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數(shù)據(jù)回歸的系數(shù)估計(jì)值，ξit為誤差項(xiàng)。其中，Rtax為房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表所得稅費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加之和與營(yíng)業(yè)收入之比表示；β0為常數(shù)，為縱截距；RAL為資產(chǎn)負(fù)債率，用資產(chǎn)負(fù)債表期末負(fù)債總額與期末資產(chǎn)總額的比值表示；RAT為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，用利潤(rùn)表中當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)負(fù)債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；ROA為總資產(chǎn)收益率，用利潤(rùn)表中當(dāng)期凈利潤(rùn)與資產(chǎn)負(fù)債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；SIZE系企業(yè)規(guī)模，用資產(chǎn)負(fù)債表中的期末資產(chǎn)總額表示，ξit為隨機(jī)誤差項(xiàng)，表示模型設(shè)定、數(shù)值觀測(cè)等隨機(jī)因素對(duì)被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數(shù)據(jù)為有效樣本，運(yùn)用Stata11.0進(jìn)行回歸分析。

（二）實(shí)證結(jié)果

本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸分析。本文試圖通過變量之間差異的比較分析，測(cè)出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與四個(gè)解釋變量之間的相關(guān)性。回歸結(jié)果如表7所示。

1.模型1的回歸結(jié)果

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率（RAL）存在正相關(guān)。回歸顯示，解釋變量資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)數(shù)的系數(shù)0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對(duì)應(yīng)p值為0.124）。這說(shuō)明房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，即企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力高低對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響不大。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)的財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)杠桿水平，并且負(fù)債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發(fā)揮作用，當(dāng)負(fù)債資本成本大于投資收益率時(shí)會(huì)減少企業(yè)價(jià)值，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，負(fù)債費(fèi)用一般需要資本化，對(duì)企業(yè)當(dāng)期稅負(fù)率影響不大，進(jìn)而對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響不大。

（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）存在非常顯著的負(fù)相關(guān)。此解釋變量對(duì)數(shù)的系數(shù)為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快慢影響企業(yè)收益，一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變快時(shí)企業(yè)收入多而固定成本費(fèi)用并未增加，稅負(fù)率會(huì)相應(yīng)降低，對(duì)應(yīng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，所以其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關(guān)，即總資產(chǎn)收益率越大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。解釋變量總資產(chǎn)收益率對(duì)數(shù)的系數(shù)0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。正滿足高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔(dān)較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。總資產(chǎn)收益率反映企業(yè)盈利能力，當(dāng)企業(yè)獲利能力增加時(shí)，相對(duì)固定的抵稅金額都無(wú)法與當(dāng)期所得等比例增加，會(huì)有較高的稅負(fù)率，稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。此外，ROA高的企業(yè)，征稅當(dāng)局的監(jiān)督強(qiáng)度越大。

（4）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關(guān)，即企業(yè)規(guī)模越大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。解釋變量企業(yè)規(guī)模對(duì)數(shù)的系數(shù)為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對(duì)應(yīng)p值為0.006）。企業(yè)規(guī)模變大時(shí)，財(cái)務(wù)事項(xiàng)增加，核算難度增加，申報(bào)的稅務(wù)資料不夠準(zhǔn)確，對(duì)應(yīng)的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加。

2.刪掉變量資產(chǎn)負(fù)債率（RAL）后的模型2的回歸結(jié)果

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）仍存在非常顯著的負(fù)相關(guān)。此解釋變量對(duì)數(shù)的系數(shù)為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進(jìn)一步驗(yàn)證總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是負(fù)相關(guān)。

（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關(guān)。解釋變量總資產(chǎn)收益率的系數(shù)0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進(jìn)一步說(shuō)明總資產(chǎn)收益率與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)。

（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關(guān)。解釋變量企業(yè)規(guī)模的系數(shù)為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結(jié)果較接近，進(jìn)一步說(shuō)明企業(yè)規(guī)模與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)。

（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

把模型1中的資產(chǎn)負(fù)債率變量去掉后得到模型2，實(shí)際上是通過換取解釋變量檢驗(yàn)其他解釋變量與被解釋變量之間相關(guān)性的穩(wěn)定關(guān)系。通過模型1和模型2的比較發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)總額與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在穩(wěn)定的相關(guān)性，只是顯著性有微小變動(dòng)。具體結(jié)果見表7。

（四）實(shí)證結(jié)論

通過多元回歸分析知，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，因?yàn)樨?fù)債的抵稅效果并非總是有效，當(dāng)收益率低于債務(wù)資本成本時(shí)，負(fù)債不再具有抵稅作用；而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，且分別是顯著負(fù)相關(guān)、顯著正相關(guān)和顯著正相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變小、總資產(chǎn)收益率變大，而稅負(fù)率變小，或者總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變大、總資產(chǎn)收益率變小，而稅負(fù)率變大，都說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，前者可能存在稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，后者可能面臨稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。RAT、ROA與Rtax變動(dòng)步伐越不一致，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。

四、結(jié)論

通過分析房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可知，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，而絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可重點(diǎn)預(yù)防土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個(gè)稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)預(yù)防企業(yè)整體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如注重會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、合理性，保證納稅申報(bào)時(shí)可扣除項(xiàng)目金額真實(shí)合理存在，同時(shí)準(zhǔn)備充足的資料證明企業(yè)建設(shè)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅符合要求，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算；注意企業(yè)所得稅納稅所得額的調(diào)整。回歸分析表明，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模相關(guān)，且分別是顯著負(fù)相關(guān)、顯著正相關(guān)和顯著正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過比較分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和稅負(fù)率的變動(dòng)方向、變動(dòng)步伐來(lái)識(shí)別、評(píng)估企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)總資產(chǎn)收益率較大時(shí)，說(shuō)明企業(yè)可能存在較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這恰好符合風(fēng)險(xiǎn)—收益對(duì)等原則，高收益，高風(fēng)險(xiǎn)。我們可通過提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如增加銷售收入或減少資產(chǎn)投資。

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第7篇

關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 差異性

一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標(biāo)的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設(shè)中，按客戶（建設(shè)單位）的施工圖紙實(shí)施建設(shè)。不承擔(dān)設(shè)計(jì)不合理的責(zé)任，也不面對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)品。

與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，多出設(shè)計(jì)、銷售兩個(gè)部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

舉個(gè)例子：收入水平不同的消費(fèi)群體，在面對(duì)高層、洋房、別墅這三個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)，其購(gòu)買能力及購(gòu)買意愿有著質(zhì)的區(qū)別。

項(xiàng)目產(chǎn)品定位決定了項(xiàng)目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標(biāo)準(zhǔn)，工程成本的差異可能會(huì)較大。這也讓房產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制更加復(fù)雜。

為了做好項(xiàng)目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入細(xì)致地開展項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研，力求使項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求相吻合，做到項(xiàng)目成本與售價(jià)相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場(chǎng)。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務(wù)公司、材料及設(shè)備供應(yīng)商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設(shè)單位（包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設(shè)備供應(yīng)商，下游企業(yè)有營(yíng)銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化，下游關(guān)系日趨完善。在整個(gè)投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。資源整合包括內(nèi)外兩個(gè)方面。對(duì)外，企業(yè)在融資、拿地、建設(shè)、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個(gè)部門、各類供應(yīng)商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門（人員）設(shè)置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對(duì)土地供應(yīng)、貸款利率、各種稅費(fèi)、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。

而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點(diǎn)，靠自有工人、設(shè)備、按進(jìn)度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務(wù)、提升自身技術(shù)實(shí)力等。

四、納稅主體

由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動(dòng)性大、施工生產(chǎn)分散、地點(diǎn)不固定等特點(diǎn)。在“營(yíng)改增“前，國(guó)家征管營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)是建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。對(duì)于簡(jiǎn)易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時(shí)，需開具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點(diǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個(gè)人所得稅等。這讓長(zhǎng)期從事建筑施工行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，在納稅中認(rèn)為稅收主體是“項(xiàng)目”，日常工作中更關(guān)注“項(xiàng)目”的開票金額、收入、回款。

在“營(yíng)改增”后，由于增值稅的特點(diǎn)，國(guó)家征管增值稅的納稅地點(diǎn)是個(gè)‘混合體’，即按照一定比例的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”前，是地方稅收的重要來(lái)源，各地稅務(wù)局為了完成地方稅收任務(wù)，往往要求在土地所在地成立房a開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當(dāng)?shù)乩U納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報(bào)中關(guān)注企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用。

五、適用稅收征管文件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)，是專門針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)，是針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項(xiàng)文件。這兩個(gè)稅收文件與國(guó)家其他稅收文件有很大差異。

而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國(guó)家增值稅、企業(yè)所得稅文件。

六、稅種與稅負(fù)

建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個(gè)土地增值稅。

土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認(rèn)可的）成本的比例，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項(xiàng)目利潤(rùn)。

兩個(gè)行業(yè)在國(guó)家稅收稅種上的差異，以及高稅負(fù)的稅種，加上房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導(dǎo)致兩個(gè)行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負(fù)上有著很大差異。

七、稅務(wù)籌劃的作用

稅務(wù)籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過對(duì)納稅主體經(jīng)營(yíng)、投資活動(dòng)的涉稅事項(xiàng)，進(jìn)行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達(dá)到減輕稅負(fù)目的的活動(dòng)。

由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負(fù)不高。對(duì)于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務(wù)管理部門批準(zhǔn)，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計(jì)算上，在（稅法準(zhǔn)予的）扣除項(xiàng)目金額上，有專項(xiàng)規(guī)定，加之實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)間距較大，再加上前期毛利率較高，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注稅收籌劃。

在關(guān)注時(shí)間上，往往在項(xiàng)目拿地之前，就結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)各稅種進(jìn)行測(cè)算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點(diǎn)。

八、經(jīng)濟(jì)合同類型

建筑施工企業(yè)的合同類型相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)上是與業(yè)主簽訂的合同，對(duì)下是建筑勞務(wù)施工合同、分包合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同， 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設(shè)計(jì)合同、（甲供材/設(shè)備）采購(gòu)合同、建筑施工合同、營(yíng)銷合同、商品房銷售（預(yù)售）合同、物業(yè)服務(wù)合同、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理合同、融資合同、咨詢服務(wù)合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務(wù)界定上，涉及不同的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)管理要求。

九、營(yíng)銷推廣費(fèi)用

在建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)賬面，較少看到有大額營(yíng)銷費(fèi)用。當(dāng)然，有些建筑施工企業(yè)通過分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項(xiàng)目的“關(guān)系人”分享了項(xiàng)目收益。

而房產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷推廣費(fèi)用可以說(shuō)是金~大，種類全。隨著房產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分工細(xì)化，形式日趨多樣，營(yíng)銷費(fèi)用的構(gòu)成越加豐富。對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的規(guī)劃、監(jiān)督、費(fèi)效評(píng)估等，是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個(gè)重要組成部分。

十、財(cái)務(wù)核算方面

（一）財(cái)務(wù)核算的集中程度

由于施工企業(yè)的流動(dòng)性大，地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，為了讓會(huì)計(jì)核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效果，多采用分級(jí)核算、分級(jí)管理的辦法。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預(yù)繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。

（二）成本的計(jì)劃與控制方式

建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計(jì)算法”，單獨(dú)核算每項(xiàng)工程的成本，形成預(yù)算成本。在成本控制中，將實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比、分析、考核。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開發(fā)地塊來(lái)建項(xiàng)目，往往項(xiàng)目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用 “項(xiàng)目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，對(duì)各構(gòu)成要素進(jìn)行分析，要素?cái)?shù)量很多，且相互關(guān)聯(lián)。當(dāng)某一項(xiàng)成本要素發(fā)生變化時(shí)，需要系統(tǒng)、全面地對(duì)其他成本要素進(jìn)行測(cè)算。比如：項(xiàng)目搶工產(chǎn)生的搶工費(fèi)會(huì)加大項(xiàng)目的工程成本，此時(shí)應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目提前銷售對(duì)降低財(cái)務(wù)成本的有利影響；項(xiàng)目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點(diǎn)附近時(shí)，要測(cè)算稅負(fù)與售價(jià)的敏感性。

（三）經(jīng)營(yíng)成果的確認(rèn)方式

由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長(zhǎng)，為正確反映各項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)成果，核實(shí)墊付資金，要分階段進(jìn)行工程成本核算、工程價(jià)款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認(rèn)成本、收入、利潤(rùn)，并與建設(shè)單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，大多與國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)保持一致，依據(jù)2009年第多少號(hào)文件，在簽訂《商品房預(yù)售合同》后，按取得的預(yù)售收入，繳納增值稅、預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達(dá)到“完工條件”時(shí)，確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]綠城房產(chǎn)建筑管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)GCS――項(xiàng)目全成本管理手冊(cè)

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本管理 成本控制

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和企業(yè)改革不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，以低成本運(yùn)營(yíng)來(lái)保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。

一、強(qiáng)化成本管控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的積極意義

第一，設(shè)定的利潤(rùn)目標(biāo)，只有通過成本管控這一手段才能實(shí)現(xiàn)，如果成本管控不到位，利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就無(wú)從談起。只有加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的成本管控才能實(shí)現(xiàn)自身的利潤(rùn)目標(biāo)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是收入抵扣成本、稅金、費(fèi)用以后的結(jié)余。從這個(gè)利潤(rùn)的公式，我們可以看到，在收入保持不變的前提下，壓縮成本是確保利潤(rùn)空間的有效手段。只有確保一定的利潤(rùn)空間才能確保房產(chǎn)企業(yè)有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身所房地產(chǎn)企業(yè)自身所設(shè)定的利潤(rùn)目標(biāo)，只有通過成本管控這一手段才能實(shí)現(xiàn)，如果成本管控不到位，利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就無(wú)從談起。

第二，只有加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的成本管控才能有效增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力并最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2OlO年5月31日公布的 國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2OlO年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的知）中，“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài)，充分的說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控的決心與力度。今年以來(lái)金融機(jī)構(gòu)頻頻頒布一些信貸制約措施，因此，可以肯定的說(shuō)房產(chǎn)價(jià)格的適度回調(diào)

是在所難免的。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，加強(qiáng)成本管控才能從根本上提升房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力只有競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)了，房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額才會(huì)進(jìn)一步的擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、

健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化成本管控的對(duì)策與建議

房地產(chǎn)要做好成本控制，首先要樹立“全成本觀”，只有圍繞成本的全生命周期進(jìn)行精細(xì)管控，方能真正從各個(gè)環(huán)節(jié)管控成本，真正做到在滿足產(chǎn)品品質(zhì)前提下的處處節(jié)流。成本管理必須是基于“全成本視野”，即將整個(gè)成本的范圍劃分為控設(shè)計(jì)、控開發(fā)成本和控開發(fā)費(fèi)用。

（一）控設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是實(shí)現(xiàn)成本“事前控制”的關(guān)鍵，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)占建筑工程總成本僅僅1.5%-3%，卻直接決定了整個(gè)項(xiàng)目成本的70%甚至更多，因此專門針對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行成本視角的管控系統(tǒng)往往是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理要點(diǎn)也是難點(diǎn)所在。房地產(chǎn)企業(yè)首先需要明確產(chǎn)品限額設(shè)計(jì)的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，指標(biāo)的數(shù)據(jù)化、明晰化往往能夠使得成本、設(shè)計(jì)及其他相關(guān)部門統(tǒng)一語(yǔ)言，實(shí)現(xiàn)成本、設(shè)計(jì)深度溝通和有效協(xié)同。另一方面關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本身也是抓大放小、聚焦重點(diǎn)，相對(duì)容易推行和落地。其次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)明確的關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)分階段進(jìn)行落實(shí)和監(jiān)控，在設(shè)計(jì)過程中選擇合適設(shè)計(jì)單位并充分溝通和嚴(yán)格管控與評(píng)估，最終確保設(shè)計(jì)能夠按照關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)。

（二）控開發(fā)成本

控制開發(fā)成本重點(diǎn)體現(xiàn)在目標(biāo)成本的漸進(jìn)明細(xì)的多版本管控、采購(gòu)與供方的精細(xì)管控、合約執(zhí)行的過程控制以及景觀裝修成本的控制。具體從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管控：

1、建立目標(biāo)成本

目標(biāo)成本管理是成本控制的基礎(chǔ)。目標(biāo)成本是地產(chǎn)企業(yè)基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)。從測(cè)算成本開始，在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)相應(yīng)完成后，最終確定該項(xiàng)目的目標(biāo)成本。

目標(biāo)成本具體在什么階段確定根據(jù)每個(gè)公司的管理水平而定。一般而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在施工圖紙出來(lái)之后確定目標(biāo)成本；但一些管理水平比較高的企業(yè)也將目標(biāo)成本的確定前置到了擴(kuò)初階段甚至是方案階段，并在不同階段形成不同的版本。

2、通過合約規(guī)劃將目標(biāo)成本分解

合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自下而上、逐級(jí)分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過程的合同簽訂及執(zhí)行。

通過合約規(guī)劃，在項(xiàng)目啟動(dòng)階段預(yù)計(jì)項(xiàng)目在開發(fā)過程中會(huì)發(fā)生多少合同大類和每類合同所發(fā)生的金額，后期在合同簽訂時(shí)，與合約規(guī)劃金額進(jìn)行對(duì)應(yīng)，就能及時(shí)反映項(xiàng)目成本是否和目標(biāo)成本有偏差。此時(shí)，成本控制載體由對(duì)明細(xì)費(fèi)項(xiàng)的控制轉(zhuǎn)為對(duì)合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)合同的控制，合約規(guī)劃成為連接目標(biāo)成本和合同執(zhí)行的樞紐。在做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用不明確，可以引入規(guī)劃余量的概念，作為費(fèi)項(xiàng)的蓄水池，可以隨時(shí)在受控或經(jīng)過審批的情況下用于其他金額不足的合同。

3、通過月度資金計(jì)劃進(jìn)行成本資金控制

地產(chǎn)企業(yè)月度資金計(jì)劃的范圍主要包含項(xiàng)目成本類的資金計(jì)劃，即合同付款及其他費(fèi)用計(jì)劃。合同付款分為計(jì)劃內(nèi)付款和計(jì)劃外付款。付款計(jì)劃走月度資金計(jì)劃，即計(jì)劃內(nèi)付款；付款計(jì)劃沒有走月度資金計(jì)劃，直接走付款審批流程的就是計(jì)劃外付款。

月度資金計(jì)劃是成本實(shí)際支付的控制前提，只有和實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作相關(guān)聯(lián)并經(jīng)過確認(rèn)的付款計(jì)劃，才會(huì)形成月度資金計(jì)劃，經(jīng)過對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金進(jìn)行有效預(yù)估和合理按排之后才能實(shí)際支付。月度資金計(jì)劃是成本資金控制的關(guān)鍵。

4、通過動(dòng)態(tài)成本執(zhí)行對(duì)目標(biāo)成本控制進(jìn)行預(yù)警和強(qiáng)控

為了對(duì)動(dòng)態(tài)成本的執(zhí)行與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控并干預(yù)，需要從總量上將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本基準(zhǔn)值進(jìn)行對(duì)比，并在目標(biāo)成本級(jí)別上設(shè)定預(yù)警指標(biāo)和強(qiáng)控指標(biāo)。預(yù)警指標(biāo)是指，當(dāng)該級(jí)別動(dòng)態(tài)成本超過目標(biāo)成本預(yù)警指標(biāo)一定范圍（比如2%或者某個(gè)具體金額）時(shí)，需要向相關(guān)負(fù)責(zé)人（比如項(xiàng)目成本經(jīng)理）發(fā)出報(bào)警，但可以繼續(xù)簽訂合同。強(qiáng)控指標(biāo)是指該級(jí)別動(dòng)態(tài)成本超過目標(biāo)成本強(qiáng)控指標(biāo)（比如3%或者某個(gè)具體金額）時(shí)，需向個(gè)關(guān)負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）發(fā)出報(bào)警，并且經(jīng)過審批流程調(diào)整目標(biāo)成本后，方可繼續(xù)簽訂合同。

企業(yè)一般可以采用絕對(duì)值和相對(duì)值兩種維度對(duì)成本超額進(jìn)行雙重監(jiān)控。通過預(yù)警或強(qiáng)控手段，項(xiàng)目各項(xiàng)成本管控就有了一道“高壓線”。

5、做好成本月度回顧是成本管理保障

成本月度回顧是成本控制的重要保障。成本經(jīng)理在月度總結(jié)回顧時(shí)，需要思考如下幾個(gè)重要方向：動(dòng)態(tài)成本有沒有超標(biāo)？未來(lái)發(fā)生的合約規(guī)劃有沒有問題？已經(jīng)發(fā)生的合同成本會(huì)不會(huì)變化？成本需不需要追加？

每月成本匯報(bào)前，合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對(duì)未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對(duì)已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項(xiàng)目成本經(jīng)理審核，確保當(dāng)期實(shí)施的合同所發(fā)生的金額、變更及簽證以及預(yù)估變更和待發(fā)生的合約規(guī)劃，必須及時(shí)反映在《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本匯總表》中。

成本經(jīng)理每月最后一個(gè)工作日前，編制《項(xiàng)目成本月度回顧報(bào)告》，并將分析報(bào)告向公司管理層匯報(bào)，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立相關(guān)審批流程，報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批確定。成本回顧時(shí)，對(duì)比、考核均以最新經(jīng)過調(diào)整審批的目標(biāo)成本為基準(zhǔn)值。

（三）控開發(fā)費(fèi)用

控開發(fā)費(fèi)用也是全面成本管控的一個(gè)體現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要針對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)三大環(huán)節(jié)進(jìn)行管控。

營(yíng)銷費(fèi)用占比銷售額2%到5%甚至更多，但很多時(shí)候營(yíng)銷費(fèi)用尤其是營(yíng)銷推廣費(fèi)用都存在很大程度的浪費(fèi)，比如從所周知的廣告投放中50%都是浪費(fèi)的，營(yíng)銷費(fèi)用管控中，可能需要針對(duì)銷售傭金完善制度，做好規(guī)范精細(xì)的管控，針對(duì)因?yàn)橘u場(chǎng)營(yíng)造面修建的售樓處、樣板間及展示區(qū)費(fèi)用進(jìn)行控制，而針對(duì)營(yíng)銷推廣費(fèi)用則需要通過注入到訪成交率、單位到訪交成本、單位成交成本等量化的推廣效果指標(biāo)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷推廣費(fèi)用每分錢都花得更合理、更有效果。

財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)強(qiáng)度、縮短開發(fā)周期、降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。

第9篇

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本；建安成本；資金成本；管理費(fèi)用；施工招標(biāo)

一、事前成本控制

成本的事前控制主要進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃即制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本。它對(duì)企業(yè)成本控制的整體效果起著重要的作用，可以為成本費(fèi)用管理工作提供明確的奮斗目標(biāo)，增強(qiáng)預(yù)見性，減少盲目性，從而有利于企業(yè)建立成本費(fèi)用管理責(zé)任制和實(shí)行目標(biāo)管理。事前控制主要包括項(xiàng)目決策階段成本預(yù)算和設(shè)計(jì)階段的成本控制。

1.首先建立可操作的成本控制依據(jù)，在項(xiàng)目決策階段編制成本預(yù)算，為投資決策提供經(jīng)濟(jì)效益分析，并作為后續(xù)各項(xiàng)工作的成本控制目標(biāo)。成本管理的本質(zhì)是人，在確定成本控制目標(biāo)后，應(yīng)把總目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每一部門的每一個(gè)人，通過每個(gè)指標(biāo)的完成來(lái)保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本估算要求房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門包括產(chǎn)品開發(fā)部（提品定位）、工程部（提供建設(shè)周期及主要施工方法）、設(shè)計(jì)部（提品設(shè)計(jì)資料）、成本部（提供建安成本估算）、財(cái)務(wù)部（測(cè)算財(cái)務(wù)、管理、稅金等稅費(fèi)，項(xiàng)目稅收籌劃等）、營(yíng)銷部（測(cè)算營(yíng)銷費(fèi)用及銷售價(jià)格、進(jìn)度）等參與，盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、建安成本、資金成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等可能發(fā)生于項(xiàng)目開發(fā)全過程中的費(fèi)用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2.做好設(shè)計(jì)階段的成本管理與投資控制堅(jiān)持限額設(shè)計(jì)。

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程建安成本，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程建安成本。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程建安成本控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。首先應(yīng)選擇綜合素質(zhì)高的優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性。應(yīng)組織對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估，在保證工程建安成本不變的情況下提高功能，或在建安成本支出相對(duì)增加的基礎(chǔ)上，大大增強(qiáng)工程的有關(guān)功能，從而提升設(shè)計(jì)質(zhì)量，將功能和造價(jià)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。在符合功能條件的基礎(chǔ)上，減少成本支出。其次，需加大對(duì)圖紙進(jìn)行審核的力度。號(hào)召企業(yè)有關(guān)部門認(rèn)真地對(duì)工程圖進(jìn)行審核，對(duì)設(shè)計(jì)方提出相應(yīng)的意見建議，防止返工，導(dǎo)致出現(xiàn)資金浪費(fèi)的情況。

二、事中成本控制

主要是指從施工招標(biāo)直至項(xiàng)目建設(shè)完成階段的成本控制，包括施工招標(biāo)階段、施工階段的成本控制。

1.招標(biāo)過程中的成本控制。

這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)主要是承包單位的選擇、招標(biāo)文件的編制、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)和施工合同簽訂。

（1）確定合理招標(biāo)范圍，采用總價(jià)包干形式，有利于造價(jià)的控制。應(yīng)重視招標(biāo)范圍的確定。確定招標(biāo)范圍是招標(biāo)活動(dòng)中較為復(fù)雜的一項(xiàng)工作，應(yīng)當(dāng)綜合考慮招標(biāo)項(xiàng)目的專業(yè)要求、管理要求、對(duì)工程投資的影響、各分項(xiàng)工程的銜接、專業(yè)分包項(xiàng)目、甲供材料設(shè)備等因素，權(quán)衡利弊，科學(xué)合理地確定招標(biāo)范圍，減少交叉、重復(fù)工作。

（2）最大程度上選用信用情況比較好、施工時(shí)間短、技術(shù)力量雄厚、建設(shè)質(zhì)量比較好、造價(jià)切合實(shí)際的施工企業(yè)。所以，要加大對(duì)投標(biāo)者項(xiàng)目管理層的多方位深層次考察的力度，從而從中選擇能力比較高的人以及項(xiàng)目管理層進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，保證項(xiàng)目質(zhì)量。如果條件允許，最大程度地建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。

（3）確定切合實(shí)際的低價(jià)中標(biāo)，防止投標(biāo)方出現(xiàn)不能覆蓋成本的惡性競(jìng)標(biāo)行為。唯有對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行全面深入的了解，并在相互信任的基礎(chǔ)上，方可實(shí)施低價(jià)中標(biāo)方案，在中標(biāo)的基礎(chǔ)上，不可再進(jìn)行壓價(jià)。原因是，從長(zhǎng)期角度來(lái)看，低價(jià)中標(biāo)對(duì)管理、造價(jià)等方面的控制，都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

（4）對(duì)承包協(xié)議進(jìn)行簽署過程中，需充分考慮建筑領(lǐng)域的實(shí)際情況，以及相關(guān)規(guī)范，對(duì)施工過程也許會(huì)出現(xiàn)的職責(zé)模糊、扯皮、對(duì)造價(jià)產(chǎn)生不利影響等事項(xiàng)做好提前謀劃，從而對(duì)雙方履行合同提供強(qiáng)有力的保障。

（5）在完成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定工程擔(dān)保等方面的控制性方案，從而讓風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)移與分散，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制的切實(shí)可行的一種方法。

（6）材料設(shè)備采購(gòu)分3種方式：甲供、乙供、甲定乙供，應(yīng)綜合考慮供方的內(nèi)部和外部條件以及資金、質(zhì)量、管理、技術(shù)條件，并非甲供材越多越好。應(yīng)盡可能地爭(zhēng)取采取戰(zhàn)略采購(gòu)方式，既可以降低成本、提升效率、統(tǒng)一品牌、保證品質(zhì)，同時(shí)提升了企業(yè)的品牌影響力。

2.施工過程中的成本控制。

在施工過程中，因?yàn)樘幱谠O(shè)計(jì)階段之后，工程量已經(jīng)確定，同時(shí)招標(biāo)已結(jié)合，并簽署了相關(guān)承包協(xié)議。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，施工階段對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生的影響比較低，占總工程造價(jià)不到1/10的比例。不過，在此過程中，會(huì)投入額度不菲的建設(shè)經(jīng)費(fèi)，出現(xiàn)浪費(fèi)投資的概率比較高。綜上所述，對(duì)施工階段的成本進(jìn)行控制時(shí)，一個(gè)最為關(guān)鍵的事項(xiàng)是，對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、供貨等進(jìn)行動(dòng)態(tài)式管理，從而避免出現(xiàn)投資浪費(fèi)的行為。

（1）進(jìn)一步增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工作者的成本控制思想，將工管及成本控制思想融入到項(xiàng)目施工的所有環(huán)節(jié)，擬定成本計(jì)劃，以及制定具體的作業(yè)步驟，確保達(dá)到經(jīng)濟(jì)最優(yōu)的目的。

（2）最大程度上避免對(duì)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行變更。項(xiàng)目施工時(shí)，出現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行變更的原因多種多樣。如，設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，實(shí)際情況與設(shè)計(jì)圖紙存在較大差異；供貨原料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等。怎樣降低變更的概率？第一步，需進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，擴(kuò)大建設(shè)范疇，非特殊情況不能對(duì)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行變更。第二，對(duì)確有必須進(jìn)行變更的項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎處理，對(duì)與投資相關(guān)的設(shè)計(jì)變量，一定要得到設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方三方簽字才行。與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本管理機(jī)構(gòu)一定要安排專職工作者到施工一線辦公，動(dòng)態(tài)了解工程造價(jià)的實(shí)際情況。

（3）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行嚴(yán)格控制。進(jìn)一步完善現(xiàn)場(chǎng)簽證有關(guān)管理規(guī)定，對(duì)不同部門的職責(zé)予以確定，從而做到相互約束，實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范、有序的管理。在工程施工時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可或缺的常項(xiàng)工作之一，大部分項(xiàng)目因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)簽證的控制不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致出現(xiàn)了許多麻煩，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)虧損。加大簽證的管理力度，第一步，就是技術(shù)工作者一定要與經(jīng)濟(jì)管理者進(jìn)行良好地溝通聯(lián)系，一方面確保“隨到隨簽”，另一方面必須明確：一定要對(duì)簽證進(jìn)行量化管理，簽證中的所有字跡、字母一定要能夠看得清楚，且不能出現(xiàn)錯(cuò)誤；簽證的內(nèi)容一定要和實(shí)際相一致，且不可越權(quán)簽證。

（4）選定一個(gè)時(shí)間把工程實(shí)際造價(jià)和預(yù)算價(jià)格作出對(duì)比，對(duì)兩者的差異進(jìn)行分析，對(duì)潛在的成本增加進(jìn)行預(yù)警，同時(shí)制定相應(yīng)的策略進(jìn)行調(diào)整。

三、事后成本控制

重點(diǎn)是對(duì)工程完工結(jié)算時(shí)期的成本進(jìn)行控制，對(duì)成本后項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

1.竣工結(jié)算階段的成本控制

（1）這個(gè)階段對(duì)成本進(jìn)行控制，難度最大的地方是，相關(guān)資料是不是全面、及時(shí)及有沒有錯(cuò)誤。就工程結(jié)算成本控制而言，其重點(diǎn)是對(duì)承包方呈報(bào)的結(jié)算文件進(jìn)行審核，對(duì)出現(xiàn)的差價(jià)作出調(diào)整處理，以及對(duì)變更簽證的資金支出進(jìn)行控制，對(duì)違反合同規(guī)定及進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償?shù)茸鞒隹刂啤?/p>

（2）對(duì)結(jié)算進(jìn)行再次審核，以及對(duì)工程最后階段的費(fèi)用進(jìn)行會(huì)簽，通過這樣的方式保證結(jié)算質(zhì)量。授權(quán)富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性強(qiáng)、信用度高的工程造價(jià)單位對(duì)工程初審資料進(jìn)行復(fù)核，從而進(jìn)一步確保結(jié)算具有較好的質(zhì)量。

（3）認(rèn)真貫徹落實(shí)合同及有關(guān)制度性文件，對(duì)技術(shù)、工期獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰等方面的費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的確定。

2.對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本后評(píng)估。

制定項(xiàng)目成本后評(píng)估機(jī)制，進(jìn)一步建立健全信息化管理體系。既能夠總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，又能夠獲取部分富有參考價(jià)值的指標(biāo)、技術(shù)性數(shù)據(jù)，為未來(lái)進(jìn)行同類項(xiàng)目研發(fā)時(shí)，對(duì)起始階段的進(jìn)行成本評(píng)估與控制提供翔實(shí)的數(shù)據(jù)參考。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化成本意識(shí)，建立完善的成本管理體系，建立成本控制的運(yùn)行機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，健全全過程、全面的動(dòng)態(tài)成本管理，使成本管理成為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理績(jī)效評(píng)價(jià)的客觀、公正的標(biāo)尺，從而促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升，使企業(yè)獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展能力。

參考文獻(xiàn)