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第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)報(bào)表；報(bào)表分析；特殊性

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是財(cái)務(wù)信息的的需求者通過財(cái)務(wù)報(bào)表了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況的有效途徑，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力，盈利能力及發(fā)展能力等方面。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析理論基于普通的企業(yè)設(shè)計(jì)出了一系列指標(biāo)來衡量企業(yè)的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財(cái)務(wù)報(bào)表的分析可以對(duì)企業(yè)的上述能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，以獲取自己需要的信息。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)特征顯著區(qū)別于其他一般企業(yè)，決定了其財(cái)務(wù)核算具有特殊性，因此在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)，必須考慮其特殊性。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及其對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營(yíng)存在兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，即經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性和經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性，這兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不同于一般的其他企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是房產(chǎn)，房產(chǎn)需要較長(zhǎng)的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，一般一個(gè)項(xiàng)目從開始購(gòu)置土地到最后完工銷售需要數(shù)年的時(shí)間。而企業(yè)會(huì)計(jì)的核算一般是以一年為周期來進(jìn)行的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期小于一年的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)周期并不會(huì)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生影響，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段對(duì)會(huì)計(jì)核算會(huì)產(chǎn)生顯著的影響。首先，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，收入的確認(rèn)是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷售并實(shí)際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認(rèn)為收入，并按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認(rèn)為當(dāng)期的成本。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益只有等到項(xiàng)目建成并完成銷售以后才能夠得以確認(rèn)，收益的確認(rèn)與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收益無法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售更多地采用預(yù)售的方式來進(jìn)行，但是按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法規(guī)，預(yù)售方式下的產(chǎn)品銷售并沒有將產(chǎn)權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移，因此在預(yù)售時(shí)并不能確認(rèn)銷售收入，企業(yè)預(yù)售得到的收入一般作為預(yù)收賬款處理。但實(shí)際企業(yè)在預(yù)售時(shí)產(chǎn)品相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者，預(yù)售時(shí)企業(yè)取得的收入已經(jīng)相對(duì)確定，未來只存在很小的風(fēng)險(xiǎn)，因此這樣的處理會(huì)低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預(yù)收賬款。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)價(jià)格受到多種因素的影響，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益具有很大的不確定性。同時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量方法和會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。作為在建中的房地產(chǎn)工程及完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)一般企業(yè)來講是以固定資產(chǎn)的形式列報(bào)于資產(chǎn)負(fù)債表中，其價(jià)值計(jì)量一般采用歷史成本法，因此其市場(chǎng)價(jià)值的變化對(duì)其會(huì)計(jì)期間的收益并不會(huì)產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的易變性對(duì)一般企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其在建的工程和完工的項(xiàng)目均作為企業(yè)的存貨計(jì)入流動(dòng)資產(chǎn)，存貨計(jì)價(jià)方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計(jì)價(jià)方法會(huì)得出不同的期末資產(chǎn)價(jià)值，并對(duì)當(dāng)期的損益產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)價(jià)格的易變性和存貨計(jì)價(jià)方法選擇的靈活性會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)收益的波動(dòng)性，并且其可靠性也會(huì)受到影響，這會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的難度。

除了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有的周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)性外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品還具有產(chǎn)品成本核算的統(tǒng)一性和產(chǎn)品銷售的分割性。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一般是以套為單位對(duì)外進(jìn)行銷售，但房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般是以工程項(xiàng)目整體進(jìn)行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產(chǎn)的銷售過程中必然會(huì)造成成本和售價(jià)的不配比。由于房產(chǎn)的售價(jià)與其樓層、朝向、戶型均有很大的關(guān)系，因此每套房產(chǎn)的單位售價(jià)可能存在很大的差異，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)按照相同的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，使得銷售取得的收入與其成本并不能實(shí)現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會(huì)受到很大的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表構(gòu)造了一系列指標(biāo)對(duì)企業(yè)的盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力進(jìn)行分析，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于受其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的影響，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析存在一定的局限性。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映其利用資產(chǎn)不斷創(chuàng)造價(jià)值的能力，而這種能力是通過收入減去相應(yīng)的成本費(fèi)用后的余額即利潤(rùn)來表現(xiàn)的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價(jià)值的創(chuàng)造在各個(gè)會(huì)計(jì)期間保持相對(duì)的平衡，因此利用利潤(rùn)指標(biāo)基本可以反映出企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)于會(huì)計(jì)周期，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造在不斷地進(jìn)行，但其收入與成本的確認(rèn)具有階段性，因此利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。除了收入與成本確認(rèn)的階段性對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計(jì)入各套房屋，而為整個(gè)產(chǎn)品完工和銷售而支付的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用也以會(huì)計(jì)期間計(jì)入各期，造成成本、費(fèi)用與收入的不配比，這會(huì)進(jìn)一步扭曲利潤(rùn)指標(biāo)，影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷。

2.2 房地產(chǎn)預(yù)售制度下企業(yè)大量預(yù)收賬款的存在，導(dǎo)致報(bào)表反映的企業(yè)償債能力不實(shí)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售實(shí)行預(yù)售制度，企業(yè)在預(yù)售時(shí)一般會(huì)按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價(jià)款，但按照收入的確認(rèn)原則，只有等到房地產(chǎn)開發(fā)完成并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)才能確認(rèn)銷售收入，在此之前，預(yù)售取得的收入以預(yù)收賬款的形式存在。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期相當(dāng)長(zhǎng)，因此預(yù)收賬款的掛賬時(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年。從性質(zhì)上來說，預(yù)收賬款是企業(yè)的負(fù)債，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，其在簽訂完預(yù)售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對(duì)確定，根據(jù)項(xiàng)目的完工程度應(yīng)該將相應(yīng)的預(yù)收賬款確認(rèn)為收入，并結(jié)轉(zhuǎn)完工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實(shí)際已經(jīng)完工履約部分，同時(shí)也包含企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)的利潤(rùn)而增加的所有者權(quán)益部分。所以直接按照企業(yè)報(bào)表資料分析企業(yè)償債能力會(huì)因高估企業(yè)負(fù)債而影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。

2.3 企業(yè)開發(fā)成本計(jì)價(jià)不準(zhǔn)確，造成資產(chǎn)賬實(shí)不符。企業(yè)的開發(fā)成本的計(jì)價(jià)主要采用歷史成本法，但由于在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)其各種資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，導(dǎo)致以歷史成本計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)，尤其是對(duì)土地成本的核算，賬面價(jià)值會(huì)與其實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生較大的差額。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，有相當(dāng)部分的開發(fā)成本由施工單位墊付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)入工程成本的支出也會(huì)與在建項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會(huì)影響報(bào)表使用都對(duì)資產(chǎn)項(xiàng)目的判斷。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限性的分析，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法進(jìn)行改進(jìn)，以正確判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于報(bào)表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，由于其報(bào)表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對(duì)企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實(shí)。而包括財(cái)務(wù)報(bào)表附注在內(nèi)的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)利用表外信息，充分考慮會(huì)計(jì)方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和收益的計(jì)量產(chǎn)生的影響。

3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析并做出調(diào)整。鑒于會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束而可靠性受到影響，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)對(duì)其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時(shí)，將對(duì)屬于已實(shí)現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，合理估計(jì)企業(yè)的負(fù)債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)項(xiàng)目，正確判斷企業(yè)的償債能力。

3.3 重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析。與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表項(xiàng)目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講現(xiàn)金流量的獲得相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)對(duì)其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對(duì)現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭公民.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的幾個(gè)問題［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．

[2]金珊.談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性［J］．財(cái)會(huì)月刊，2003(A12)：20-21．

第2篇

一、會(huì)計(jì)信息的模糊性

客觀世界的不確定性分成兩種：隨機(jī)性和模糊性。會(huì)計(jì)作為以提供財(cái)務(wù)信息為主的人造的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)，在生成會(huì)計(jì)信息的過程中充斥著這兩種不確定性。現(xiàn)有的文獻(xiàn)較多的是討論會(huì)計(jì)的隨機(jī)性，并針對(duì)隨機(jī)性引入了概率，而對(duì)會(huì)計(jì)模糊性的認(rèn)識(shí)則不夠。盡管會(huì)計(jì)中許多程序和方法都體現(xiàn)了人們追求精確性的思想，如復(fù)式記賬、財(cái)產(chǎn)清查，但這種精確性是相對(duì)的，包含著大量的模糊判斷。會(huì)計(jì)在確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告環(huán)節(jié)充斥了大量的模糊判斷。

二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析與模糊數(shù)學(xué)方法

1.基本思路

經(jīng)典的集合論認(rèn)為，一個(gè)元素要么屬于某個(gè)集合，要么不屬于某個(gè)集合，沒有介于二者之間的其他情況。查德則設(shè)法用一個(gè)隸屬度(即隸屬于某個(gè)集合的程度)的概念，來描述那些處在“屬于”和“不屬于”之間的模糊事物，并記為μA (X)。當(dāng)μA (X)取“0”時(shí)，就是“不屬于”集合，當(dāng)μA (X)取“1”時(shí)，就是“屬于”集合，這時(shí)的集合A就是一個(gè)經(jīng)典集合。當(dāng)μA (X) 取“0-1”之間的小數(shù)時(shí)，A就成為一個(gè)模糊集合。如0.9表示隸屬于集合A的程度比較高，而0.1則表示隸屬于集合A的程度比較低。這樣，對(duì)那些模糊事物的性狀就有了一種可靠的定量分析方法，也為財(cái)務(wù)報(bào)表分析開辟了一條新的思路。

2.指標(biāo)體系

要有效地評(píng)估企業(yè)的某項(xiàng)能力，如償債能力、盈利能力等等，就必須設(shè)計(jì)一套指標(biāo)體系。該套指標(biāo)體系要能很好地反映企業(yè)的該項(xiàng)能力，并能將不同企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的特殊性與普遍性很好地結(jié)合起來。

3.評(píng)估模型

運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)中的隸屬度進(jìn)行測(cè)量。調(diào)查了解各項(xiàng)實(shí)際指標(biāo)的后進(jìn)水平點(diǎn)(低值)和先進(jìn)水平點(diǎn)(高值)，并將后進(jìn)水平點(diǎn)設(shè)定為“0”，先進(jìn)水平點(diǎn)設(shè)定為“1”，建立起區(qū)間[0，1]，然后，分別將各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際數(shù)據(jù)映射到對(duì)應(yīng)的[0，1]區(qū)間上，得到各項(xiàng)實(shí)際指標(biāo)的隸屬度。

為了簡(jiǎn)化運(yùn)算過程，我們通過簡(jiǎn)單的線性插值法來求得各項(xiàng)指標(biāo)在[0，1]區(qū)間上的隸屬度。根據(jù)平面上的兩點(diǎn)決定一條直線，設(shè)后進(jìn)水平點(diǎn)的坐標(biāo)為(x1，y1)，先進(jìn)水平點(diǎn)的坐標(biāo)為(x2，y2)，則能夠建立直線方程式：

(x-x1)/(x2-x1)=(y-y1)/(y2-y1) (1)

在(1)式中，已經(jīng)規(guī)定y1=0，y2=1，(1)式可以整理簡(jiǎn)化為(2)式：

y=(x-x1)/(x2-x1) (2)

利用公式(2)，近似地求出各項(xiàng)指標(biāo)的隸屬度。

事實(shí)上，由于各項(xiàng)實(shí)際指標(biāo)的重要程度并不完全一樣，所以還必須給出它們的隸屬度在分配上的不同權(quán)重。權(quán)重也是一個(gè)模糊集合問題，具有多種不同的計(jì)算方法，如冪法(也稱幾何平均法)較科學(xué)但計(jì)算較復(fù)雜，主觀概率設(shè)定法計(jì)算過于粗糙等。為了兼顧科學(xué)和簡(jiǎn)便，在這里，設(shè)計(jì)了一種“排序打分法”。具體做法是，邀請(qǐng)若干專家，讓他們根據(jù)自己的理解和判斷，對(duì)各項(xiàng)實(shí)際指標(biāo)從重要到次要進(jìn)行排序打分。最重要的指標(biāo)打10分，次重要的指標(biāo)打9分，以此類推，排在最后的一項(xiàng)指標(biāo)打1分，隨即得出每位專家對(duì)各項(xiàng)實(shí)際指標(biāo)的打分總和為相同的常數(shù)，之后再將各項(xiàng)具體指標(biāo)的得分分別求和，并分別除以上述打分總和專家人數(shù)的乘積，得到各項(xiàng)實(shí)際指標(biāo)的權(quán)重：

n

∑Qi=1 (3)

i=1

在此基礎(chǔ)上，建立財(cái)務(wù)報(bào)表分析的評(píng)估模型：

P=f(xμ1 ，xμ2，xμ3,……xμn) (4)

則企業(yè)某項(xiàng)能力指數(shù)：

n

Pz=∑μiQi (5)

i=1

其中，μi為某項(xiàng)指標(biāo)的隸屬度，Qi為某項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，Pz為各項(xiàng)指標(biāo)隸屬度的加權(quán)平均值。考慮到人們?cè)u(píng)判的習(xí)慣，采用百分制將企業(yè)的能力指數(shù)Pz擴(kuò)大100倍，得出：

企業(yè)某項(xiàng)能力分值：P1=100Pz (6)

三、模糊數(shù)學(xué)方法在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中的實(shí)際運(yùn)用

為了使財(cái)務(wù)報(bào)表分析更有效，我們以同行業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表作為分析的對(duì)象，以企業(yè)的盈利能力為例。考慮到數(shù)據(jù)的可采集性，我們?cè)谏钲谧C券交易所上公開上市的地產(chǎn)類企業(yè)2000年年報(bào)作為分析的對(duì)象。考慮到地產(chǎn)類企業(yè)受地區(qū)因素影響較大，故以地產(chǎn)類企業(yè)中控股股東為北京地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)為例，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)法為這些企業(yè)的盈利能力打分。經(jīng)整理，在深圳證券交易所公開上市控股股東為北京地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)共7家，如下：

股票代碼 公司名稱 控股股東

0931 中關(guān)村 北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司

0046 光彩建設(shè) 光彩建設(shè)投資集團(tuán)有限人公司

0608 陽(yáng)光股份 北京陽(yáng)光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司

0505 珠江控股 北京萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司

0540 世紀(jì)中天 北京世紀(jì)興業(yè)投資公司

0656 重慶東源 泛華工程有限公司

0402 金融街 北京金融街建設(shè)集團(tuán)

1.建立評(píng)估指標(biāo)體系

我們提出了5個(gè)評(píng)估企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，如下：每股收益(A)、每股凈資產(chǎn)(B)、凈資產(chǎn)收益率(C)、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率(D)、股東權(quán)益比率(E)。

2.采集相關(guān)數(shù)據(jù)

根據(jù)巨潮咨詢網(wǎng)提供的資料，采集、計(jì)算出有關(guān)數(shù)據(jù)，見表1、表2：

表1 2000年評(píng)估企業(yè)盈利能力指標(biāo)

股票代碼 A B C D E

0931 0.24 2.51 9.39 17.43 25.64

0046 0.19 2.71 6.82 28.07 42.56

0608 0.4 2.22 18.11 24.86 38.85

0505 0.17 1.23 13.53 -7.89 57.67

0540 1.19 2.26 52.89 33.17 40.07

0656 0.01 1.41 0.81 14.16 41.46

0402 0.32 1.6 19.9 32.93 33.64

深交所地產(chǎn) 0.17 2.15 7.87 23.24 38.82

類平均指標(biāo)

表2 2000年評(píng)估企業(yè)盈利能力的對(duì)比指標(biāo)

A B C D E

低值 高值 低值 高值 低值 高值 低值 高值 低值 高值

0.01 1.19 1.23 2.71 0.81 52.89 -7.89 33.17 25.64 57.67

0656 0540 0505 0046 0656 0540 0505 0540 0931 0505

3.計(jì)算隸屬度

根據(jù)公式(2)，分別計(jì)算出各項(xiàng)實(shí)際指標(biāo)的隸屬度，見表3：

表3 評(píng)估企業(yè)盈利能力指標(biāo)的隸屬度

股票代碼 A B C D E

0931 0.1949 0.8649 0.1647 0.6167 0

0046 0.1525 1 0.1154 0.8758 0.5283

0608 0.3305 0.6689 0.3322 0.7976 0.4124

0505 0.1356 0 0.2442 0 1

0540 1 0.6959 1 1 0.4505

0656 0 0.1216 0 0.537 0.4939

0402 0.2627 0.25 0.3666 0.9942 0.2498

深交所地產(chǎn) 0.1356 0.6216 0.1356 0.7582 0.4115

類平均指標(biāo)

4.計(jì)算權(quán)重

根據(jù)排序打分法及公式(3)，我們邀5位專家對(duì)上述5項(xiàng)實(shí)際指標(biāo)打分，分別計(jì)算出各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，見表4：

表4 評(píng)估企業(yè)盈利能力指標(biāo)的權(quán)重

A B C D E

0.414 0.055 0.287 0.205 0.039

5.計(jì)算企業(yè)的盈利能力分值

根據(jù)公式(4)、(5)、(6)，計(jì)算出不同企業(yè)在行業(yè)中的盈利能力分值，如下：

中關(guān)村(0931)：30.2 光彩建設(shè)(0046)：35.14

陽(yáng)光股份(0608)：44.85 珠江控股(0505)：16.52

世紀(jì)中天(0540)：96.18 重慶東源(0656)：13.6

金融街(0402)：44.13 深交所地產(chǎn)類平均指標(biāo)的分值：30.17

從以上企業(yè)盈利能力分值可以清晰地看出，世紀(jì)中天的盈利能力最佳，而重慶東源、珠江控股的盈利能力較差，其余北京地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力均要高于同行業(yè)的平均盈利能力。此外，還可以將模糊數(shù)學(xué)方法運(yùn)用于財(cái)務(wù)報(bào)表分析的趨勢(shì)分析，為企業(yè)的不同時(shí)期打分。如果將該評(píng)估方法設(shè)計(jì)成電腦軟件上機(jī)運(yùn)算，則由此得出的分值比簡(jiǎn)單的指標(biāo)更能清晰地反映企業(yè)的某項(xiàng)能力。模糊數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用，使財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法體系更完整、報(bào)表分析更清晰。

第3篇

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，作為商業(yè)語言的會(huì)計(jì)也得到了完善，財(cái)務(wù)報(bào)表是商業(yè)語言的成果，可以反映企業(yè)在一定時(shí)期的經(jīng)濟(jì)情況，企業(yè)利益的關(guān)聯(lián)方也加大了對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重視程度，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析的目的在于為管理者進(jìn)行決策提供依據(jù)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)起到了很大的作用。本文從財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要作用出發(fā)，分析了商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中存在的問題，并提出了幾點(diǎn)構(gòu)建商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系構(gòu)建的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：

商業(yè)企業(yè)；財(cái)務(wù)報(bào)表分析；體系；構(gòu)建

隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，越來越多的企業(yè)管理者加大了對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重視程度，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)合理的分析對(duì)企業(yè)來說是十分重要的，重要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)上：做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，可以正確評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)狀況、盈利能力和現(xiàn)金流量情況，分析未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)察預(yù)算完成情況，考核管理層和精力的業(yè)績(jī)，有利于建立健全科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制。財(cái)務(wù)報(bào)表分析已經(jīng)成了企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理中必不可少的工具。

一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的必要性

財(cái)務(wù)報(bào)表分析有助于與企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的各種機(jī)構(gòu)和使用者能夠了解企業(yè)的過去，現(xiàn)在以及持續(xù)獲得盈利和產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力。有利于信息使用者估計(jì)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，做正確判斷和決策。使利益相關(guān)者得到更真實(shí)、更深更透徹的企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的信息；會(huì)計(jì)報(bào)表分析有利于減少財(cái)務(wù)造假操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象，有利于減少各期報(bào)表信息的不連續(xù)和不可比，增強(qiáng)外部使用人對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的信息解讀能力，衡量其潛在貸款能力，以及證實(shí)或否定早期的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。企業(yè)可以通過對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，就可以更好的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量情況、盈利能力進(jìn)行正確的評(píng)價(jià)，對(duì)未來可能發(fā)生的收益和風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)；監(jiān)察預(yù)算完成情況，考核管理層和精力的業(yè)績(jī)，有利于建立健全科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制。財(cái)務(wù)報(bào)表分析已經(jīng)成了企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理中必不可少的工具。

二、商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中存在的問題

（一）缺乏對(duì)表外因素的分析在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方面大部分商業(yè)企業(yè)往往會(huì)忽視對(duì)表外因素的分析，也就是缺乏對(duì)非財(cái)務(wù)因素的分析，從目前情況來看我國(guó)商業(yè)企業(yè)眾多，商業(yè)企業(yè)之間的規(guī)模也存在著一定的差距，其中大型商業(yè)企業(yè)為國(guó)有企業(yè)、大型外資企業(yè)所把持，民營(yíng)企業(yè)主要占據(jù)了本地化、零星市場(chǎng)，非財(cái)務(wù)信息是與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理無關(guān)的財(cái)務(wù)信息，我國(guó)大多數(shù)的企業(yè)主要的還是對(duì)財(cái)務(wù)信息披露為主，很少對(duì)非財(cái)務(wù)信息進(jìn)行披露，例如企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)分析、戰(zhàn)略分析等信息經(jīng)常被忽略，然而這些信息對(duì)企業(yè)來說的作用卻很大，對(duì)投資者進(jìn)行決策有著直接的影響，但是我國(guó)一部分的企業(yè)對(duì)非財(cái)務(wù)信息的披露還不夠。如果商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析如果缺乏對(duì)表外因素的分析，就會(huì)影響到?jīng)Q策信息的真實(shí)性。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法不足對(duì)商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的分析方法還沿用的是傳統(tǒng)的因素分析法和比率分析法，從實(shí)際情況來看傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法還存著一定的問題。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法已經(jīng)不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，不能更好的滿足企業(yè)決策者的需要，商業(yè)企業(yè)的實(shí)質(zhì)是賺取購(gòu)銷差價(jià)，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的產(chǎn)物，工業(yè)企業(yè)是通過生產(chǎn)和銷售來獲取利潤(rùn)，商業(yè)企業(yè)所提供的產(chǎn)品就是提供的服務(wù)，因此在財(cái)務(wù)報(bào)表分析不能夠很好的反映出商業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)。雖然賺取差價(jià)是商業(yè)企業(yè)共同的特點(diǎn)，但是不同商業(yè)企業(yè)存在著不同的經(jīng)營(yíng)模式，這就要求我們選擇不同的財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如以批發(fā)為主的商業(yè)企業(yè)，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)收賬款就會(huì)很高。因此商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析要充分考慮到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，并采用不同的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（三）財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)缺乏現(xiàn)金流量的分析商業(yè)企業(yè)對(duì)資金周轉(zhuǎn)的要求很高，在財(cái)務(wù)分析方面比較集中于因素分析、比較分析等，這幾種方法的指標(biāo)大多數(shù)都集中在會(huì)計(jì)利潤(rùn)方面上，缺乏對(duì)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)的分析，這就導(dǎo)致了商業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不能很好的反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。商業(yè)企業(yè)在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，對(duì)利潤(rùn)的操作往往是通過盈余管理來完成，可以更好的滿足企業(yè)管理者的意愿，但是現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)人為操作性較差，企業(yè)管理者可以通過對(duì)現(xiàn)金流量表的分析，更好的了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系的構(gòu)建

（一）重視對(duì)表外因素的分析從財(cái)務(wù)報(bào)表分析的實(shí)踐來看，將財(cái)務(wù)因素與表外因素相結(jié)合更能夠很好的反映出企業(yè)的綜合實(shí)力，因此商業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)非財(cái)務(wù)信息的分析，其中非財(cái)務(wù)信息應(yīng)該包括：（1）關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益性質(zhì)的說明，如資產(chǎn)是否自有、是否抵押，負(fù)債存在的不確定性等；（2）關(guān)于會(huì)計(jì)政策及其變更的說明；（3）有關(guān)股東、管理人員的信息。如董事、管理人員酬金，大股東及關(guān)聯(lián)方等；（4）關(guān)于前瞻性信息，如企業(yè)可能面臨的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，管理部門的計(jì)劃等；（5）管理部門的分析，如經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)發(fā)生變化的原因及趨勢(shì)特征等。我們可以通過表外因素，對(duì)商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、投資、籌資活動(dòng)做出一個(gè)初步的判斷，為財(cái)務(wù)報(bào)表分析指明一個(gè)方向，此外表外因素的收集需要商業(yè)企業(yè)各個(gè)部門之間的配合，這才能在表外因素中提取更有用的指標(biāo)。

（二）改進(jìn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法從實(shí)際情況來看傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，在商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法中現(xiàn)金流的分析起到了重要性的作用，因此商業(yè)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析的時(shí)候要建立以“現(xiàn)金流”為核心的分析體系，將以“財(cái)務(wù)指標(biāo)為主體”和“財(cái)務(wù)報(bào)表為主體”的財(cái)務(wù)報(bào)表系統(tǒng)進(jìn)行提煉，主要體現(xiàn)“現(xiàn)金流”的內(nèi)容，建立以“現(xiàn)金流”為中心的指標(biāo)體系，例如可以通過投資資金流動(dòng)分析、貨幣資金應(yīng)用效率分析等對(duì)大型批發(fā)零售行業(yè)進(jìn)行分析。同時(shí)由于商業(yè)企業(yè)規(guī)模上存在一定的差距，因此在選用財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的時(shí)候要充分結(jié)合商業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況，并不能生搬硬套各項(xiàng)指標(biāo)。我們也可以將成本納入杜邦分析體系當(dāng)中去，這樣可以對(duì)杜邦分析公式中的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率產(chǎn)生一定的影響。

（三）加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量表的分析對(duì)現(xiàn)金流量表的分析可以了解商業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和償債能力，商業(yè)企業(yè)由于獲取的利潤(rùn)較低，在資金周轉(zhuǎn)方面需要大量資金，并且資金周轉(zhuǎn)較快，因此要將資金周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流回收期作為考核的重要依據(jù)，主要對(duì)商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的現(xiàn)金流、籌資過程中的現(xiàn)金流以及投資過程中的現(xiàn)金流進(jìn)行分析，這樣可以使企業(yè)管理者更好的把握資金周轉(zhuǎn)速度和營(yíng)銷模式，例如如果一個(gè)大型批發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)、籌資現(xiàn)金流量為正數(shù)、投資現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，那么就意味著存在著較大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資和經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流并不能滿足資金周轉(zhuǎn)的需要，如果該企業(yè)處于正常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，就說明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中存在著問題，需要企業(yè)管理者及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題所在，調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，協(xié)調(diào)好供應(yīng)商、客戶之間的關(guān)系，提高資金的周轉(zhuǎn)效率。

四、總結(jié)

綜上所述，科學(xué)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析對(duì)商業(yè)企業(yè)的發(fā)展可以起到促進(jìn)作用，因此商業(yè)企業(yè)要提高度財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系構(gòu)建的重視程度，要認(rèn)識(shí)到本企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析過程中存在的問題，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況采取科學(xué)合理的措施不斷完善財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系，提高商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系水平，促進(jìn)商業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李明利.基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系的研究[D].山東建筑大學(xué)，2011.

[2]賀雪榮.中小型企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析系統(tǒng)的構(gòu)建與實(shí)現(xiàn)[D].湖南大學(xué)，2012.

第4篇

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析；資產(chǎn)負(fù)債；經(jīng)營(yíng)成果；現(xiàn)金流量；對(duì)策

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的變化

自2016年5月1日起推行全面“營(yíng)改增”以來，房地產(chǎn)業(yè)受到的最大影響無疑是重復(fù)征稅的問題得到解決，并且，在“營(yíng)改增”政策中，有兩大亮點(diǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)、稅務(wù)制度息息相關(guān)：一是允許開發(fā)商將銷售項(xiàng)目取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地成本的差額作為銷售額；二是不動(dòng)產(chǎn)可以分2年納入一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

理論上來講，這一政策傳遞出房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)整體傾向于減輕趨勢(shì)的信息，同時(shí)也進(jìn)一步對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)流程、財(cái)務(wù)核算產(chǎn)生了積極影響，從宏觀來看，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，為商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存化提供了保障。但與此同時(shí)，“營(yíng)改增”政策也不可避免的帶給房地產(chǎn)業(yè)一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。首當(dāng)其沖的就是企業(yè)的財(cái)務(wù)核算流程會(huì)因政策的變動(dòng)而面對(duì)諸多現(xiàn)實(shí)問題，財(cái)務(wù)工作者面臨的問題也同樣具有多樣性，主要涵蓋了新舊稅制的接洽、稅收政策的改變、一系列業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等。其次，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，上下游企業(yè)的銜接容易出現(xiàn)疏漏，很有可能出現(xiàn)開發(fā)成本或難以取得增值稅專用發(fā)票，建筑業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等問題都有可能導(dǎo)致該行業(yè)稅負(fù)增加。這些都使房地產(chǎn)業(yè)面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

企業(yè)稅負(fù)是“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最直接的影響對(duì)象，而企業(yè)的稅負(fù)又與利潤(rùn)有著緊密的聯(lián)系，無論是稅負(fù)還是利潤(rùn)均是企業(yè)關(guān)鍵性的經(jīng)營(yíng)性財(cái)務(wù)指標(biāo)。透過財(cái)務(wù)報(bào)表，我們可以對(duì)這些指標(biāo)的變化有一個(gè)清晰的了解。另外，指標(biāo)的改變對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)也有著深遠(yuǎn)的影響。舉個(gè)例子來說，企業(yè)可以通過分析近階段的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，盡可能的挖掘出可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而在后續(xù)的工作中采取強(qiáng)有力的管控措施，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃中，以便確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的順利性與有效性。由此可見，應(yīng)以房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)為視角，對(duì)“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的影響進(jìn)行分析，接下來，筆者就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有代表性的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。

（一）資產(chǎn)負(fù)債分析

一般來講，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)所占的比重較大，因此，當(dāng)企業(yè)的固定資產(chǎn)發(fā)生變化，企業(yè)資產(chǎn)總額也可能會(huì)受到較大影響，從而出現(xiàn)顯著改變，進(jìn)而影響到企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)變動(dòng)。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，在“營(yíng)改增”之前一直存在著顯著的重復(fù)征稅問題。這主要是因?yàn)椋m用于營(yíng)業(yè)稅的房地產(chǎn)業(yè)上游企業(yè)（如建筑安裝業(yè)），其在施工階段所購(gòu)買的材料中已包含了增值稅，但這一購(gòu)進(jìn)增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額無法在之后的銷售或者出租環(huán)節(jié)抵扣，而是作為成本中存在于之后的房地產(chǎn)價(jià)格中，在房地產(chǎn)銷售或者出租時(shí)被再次征收營(yíng)業(yè)稅。而在“營(yíng)改增”之后，在購(gòu)入固定資產(chǎn)的過程中，可以以其獲取的相應(yīng)增值稅專用發(fā)票為依據(jù)來扣減進(jìn)項(xiàng)稅額，使固定資產(chǎn)入賬價(jià)值得以降低，進(jìn)而讓企業(yè)總資產(chǎn)處于顯著下滑的態(tài)勢(shì)。倘若在企業(yè)負(fù)債處于平穩(wěn)狀態(tài)的基礎(chǔ)上，企業(yè)資產(chǎn)總額出現(xiàn)下滑，那么企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率就會(huì)相應(yīng)的有所提升，這樣一來，企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就更大。

從房地產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率來看，基本符合上述所分析的客觀規(guī)律，但保利地產(chǎn)和華夏幸福兩家企業(yè)卻出現(xiàn)了截然相反的結(jié)果。因此，選取這兩家公司資產(chǎn)負(fù)債表中變動(dòng)較大的項(xiàng)目進(jìn)行下一步分析，項(xiàng)目包括：長(zhǎng)期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。對(duì)這些項(xiàng)目變動(dòng)率的對(duì)比如表2。

從表2來看，長(zhǎng)期股權(quán)投資和無形資產(chǎn)的變動(dòng)率遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)變動(dòng)率，導(dǎo)致這兩家公司與預(yù)測(cè)的情況不相符。由此可以看出，雖然“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有上升的趨勢(shì)，但具體落實(shí)到每一個(gè)企業(yè)，還需要針對(duì)不同的企業(yè)情況做進(jìn)一步分析。

（二）經(jīng)營(yíng)成果分析

從稅收角度而言，在實(shí)行了“營(yíng)改增”之后，包含在收入中的增值稅額在房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入時(shí)被剔除，因此，受稅收成本上升影響，同未改革之前相比，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入降低了。其次，營(yíng)業(yè)成本的上升也是房地產(chǎn)業(yè)的普遍趨勢(shì)，建筑業(yè)作為房地產(chǎn)鏈條前端的一員，其納稅機(jī)制同樣由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其承擔(dān)的稅負(fù)比之前高，根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，無疑也會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)增加。營(yíng)業(yè)收入的減少，營(yíng)業(yè)成本的增加，造成房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)下降。

但實(shí)際分析10家房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)后，大部分企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)狀況還是比較樂觀的，這主要是由于2016年初起全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)同比普漲態(tài)勢(shì)。以碧桂園為例，2016年碧桂園毛利同比增長(zhǎng)率為9.58%，從其合同銷售額來看，2016上半年同比增長(zhǎng)130%，廣東、江蘇兩個(gè)地區(qū)為成交量較高的兩個(gè)地區(qū)，東莞、南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)30%以上，這使得碧桂園營(yíng)業(yè)利潤(rùn)有大幅度的增加。

綜上，雖然房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)會(huì)受稅收制度改革影響而有一定幅度的下降，但其整體利潤(rùn)還受到房屋銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等多因素影響，具體情況還需要具體分析。

（三）現(xiàn)金流量分析

第5篇

房地產(chǎn)業(yè)存在的融資問題

1．短期借貸偏多。對(duì)于企業(yè)而言，為保持穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)均衡地安排長(zhǎng)短期負(fù)債，保持適當(dāng)?shù)谋壤詽M足對(duì)不同用途資金的需求，保證資金有效周轉(zhuǎn)同時(shí)合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)是一開發(fā)周期較長(zhǎng)的行業(yè)，其需要長(zhǎng)期的、巨額的資金支出，但由于我國(guó)商業(yè)銀行結(jié)構(gòu)不夠完善及房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，導(dǎo)致其較難獲得銀行長(zhǎng)期信貸支持，使其長(zhǎng)期融資能力有限，從而產(chǎn)生流動(dòng)負(fù)債比例偏高的現(xiàn)象，這種狀況與其行業(yè)周期的長(zhǎng)期性不相適應(yīng)，加大了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2．外源融資比例較高。根據(jù)優(yōu)序融資理論的觀點(diǎn)，企業(yè)融資首選留存收益融資，即內(nèi)源融資，其次是負(fù)債融資，最次是股權(quán)融資。而根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，留存收益占總?cè)谫Y的規(guī)模偏低，外源融資，特別是負(fù)債融資所占比例偏高，房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中，除去企業(yè)自有資金及定金和預(yù)收款后，國(guó)內(nèi)貸款是其主要外部資金來源，債券、信托等資金所占的比例非常小。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中若負(fù)債比例過大（即過度負(fù)債經(jīng)營(yíng)），生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中一旦有銷售不暢、存貨積壓的現(xiàn)象，都會(huì)引起資金成本大幅度增加，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其對(duì)于資金使用周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，更會(huì)使其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。3．上市融資較為困難。股權(quán)融資具有增加企業(yè)財(cái)務(wù)靈活性，保持企業(yè)債務(wù)融資能力，增強(qiáng)企業(yè)投資擴(kuò)充能力，提升企業(yè)知名度，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的效用，而且隨著金融業(yè)的愈來愈市場(chǎng)化，上市融資已成為各房地產(chǎn)企業(yè)融資的工具。但是，上市的條件極為苛刻，很大一批企業(yè)達(dá)不到要求，并且申請(qǐng)上市的時(shí)間跨度很大，成功后企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，企業(yè)還存有稀釋股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)報(bào)表的披露，將使企業(yè)面臨商業(yè)秘密泄露的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的較少。4．股權(quán)集中度偏高。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)高度集中，大股東掌控管理層的情形頻繁發(fā)生，公司治理有等于無，而中小股東大多具有搭順風(fēng)車的心理，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不甚關(guān)心。因此，大股東與公司管理層形成共同利益體，共同控制企業(yè)，管理層多借助于財(cái)務(wù)杠桿使大股東獲取非法利益，以致中小股東利益經(jīng)常受損，導(dǎo)致其不得不轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)，投機(jī)市場(chǎng)扭曲了股票價(jià)格信息，對(duì)企業(yè)的融資行為難以形成有效的約束。企業(yè)的投資、融資難以形成有效的約束機(jī)制。

改善房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對(duì)策

1．發(fā)展債券市場(chǎng)，提高長(zhǎng)期負(fù)債比例。對(duì)于資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其長(zhǎng)期資產(chǎn)（固定資產(chǎn)和長(zhǎng)期投資等）應(yīng)由權(quán)益資金和長(zhǎng)期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)（流動(dòng)資產(chǎn)）由短期負(fù)債資金支持。如果長(zhǎng)期負(fù)債和權(quán)益資金之和小于長(zhǎng)期資金需求，即以部分短期負(fù)債支持了部分長(zhǎng)期資產(chǎn)，那么一旦企業(yè)面臨短期債務(wù)償還壓力時(shí)，勢(shì)必會(huì)影響正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此，企業(yè)應(yīng)從發(fā)展債券融資入手，加大長(zhǎng)期負(fù)債融資的比例。發(fā)展債券市場(chǎng)，首先應(yīng)完善債券信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)效力，其次完善債券方面的法律、法規(guī)，依靠硬性規(guī)定來促進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展，最后應(yīng)適量減少對(duì)債券發(fā)行的規(guī)定條件，使企業(yè)在債券的發(fā)行價(jià)格和發(fā)行數(shù)量方面有充分的自主性，同時(shí)也應(yīng)增加企業(yè)債券的流動(dòng)性，使債券市場(chǎng)得到充分的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債比率。2．保持合理的負(fù)債比率，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)具有極易受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響的特點(diǎn)，且國(guó)家政策是不可預(yù)測(cè)的、不可逆轉(zhuǎn)的，因此，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率過高的企業(yè)而言，很可能出現(xiàn)融資困難，甚至是資金鏈的斷裂的危險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比率過低的問題，國(guó)家可以考慮調(diào)整金融工具使用方面的政策，優(yōu)先使用能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效益的金融工具，從而幫助企業(yè)改善融資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。合理的資產(chǎn)負(fù)債率能使企業(yè)在國(guó)家實(shí)施緊縮調(diào)控政策的情況下，盡量減小自身融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能促使管理層關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，加強(qiáng)了借貸還本付息的對(duì)其的壓力。此外，企業(yè)還應(yīng)積極開拓多元化融資渠道，安排合理的資金融資結(jié)構(gòu)，最大可能的分散融資風(fēng)險(xiǎn)。3．充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)杠桿的作用。財(cái)務(wù)杠桿在融資決策中具有極其重要的作用，企業(yè)應(yīng)重視并合理利用財(cái)務(wù)杠桿這一工具，提高投資回報(bào)率，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)其管理層，尤其是財(cái)務(wù)層面的管理人員對(duì)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的深度認(rèn)識(shí)，促使其正確、準(zhǔn)確地運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的基礎(chǔ)之上，利用財(cái)務(wù)杠桿來擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，打造企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位，做到融資行為與企業(yè)的實(shí)際盈利能力和債券的融資成本相匹配，能保持合理的債權(quán)與股權(quán)融資關(guān)系，根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)資金結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，完善公司財(cái)務(wù)體系，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額，在看到財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)使用債務(wù)融資的負(fù)效應(yīng)的同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力、增加企業(yè)價(jià)值。4．優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)股權(quán)分置改革，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的股票流通，形成合理的利潤(rùn)分配機(jī)制，完善其股權(quán)結(jié)構(gòu)，建立完善的產(chǎn)權(quán)制度和內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，有健全的發(fā)展機(jī)制，積極分離企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，最大程度上減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)和控制，防止出現(xiàn)大股東掌控管理層，從而利用財(cái)務(wù)杠桿的作用獲取利益、損害中小股東利益的情況，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以科學(xué)的管理理念和管理制度對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理，促進(jìn)合理的法人治理結(jié)構(gòu)的形成，同時(shí)還應(yīng)通過一切有力途徑加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，增強(qiáng)管理者的決策及執(zhí)行能力。

本文作者：焦晨璐工作單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生院

第6篇

摘 要 本文從目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的背景入手，利用房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析了當(dāng)前房地產(chǎn)也面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量大、回收期長(zhǎng)以及變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了該行業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并尋求有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已成為一個(gè)亟待解決的問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

以下分析中主要選取四個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)：萬科、招商、保利、金地。

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不低（見表1）。

從四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)。保利地產(chǎn)三季度末的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%。甚至有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。

1．速動(dòng)比率明顯降低，短期償債壓力大

從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動(dòng)比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業(yè)在經(jīng)歷了大幅拿地、迅速擴(kuò)張之后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力，均需要加強(qiáng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。尤其是招商地產(chǎn)，三季度的速動(dòng)比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產(chǎn)急需提高資金的運(yùn)營(yíng)能力，減少短期償債壓力。

2．資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，長(zhǎng)期償債令人擔(dān)憂

從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年三季度的資產(chǎn)負(fù)債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團(tuán)，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為39億元，較年初增加254.55%；長(zhǎng)期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍為負(fù)。

（二）盈利能力分析

1．營(yíng)業(yè)收入增加，但仍難抗行業(yè)大勢(shì)

從上表中可以看出，四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比普遍增長(zhǎng)，但仍難抗行業(yè)大勢(shì)，紛紛調(diào)減銷售。報(bào)告期內(nèi)萬科業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，前三季度營(yíng)業(yè)收入為141.73億元，同比增長(zhǎng)59.04%，其中第三季度的營(yíng)業(yè)收入為52.87億元，同比增長(zhǎng)71.04%。保利地產(chǎn)2008年前三季度的營(yíng)業(yè)收入為39.09億元，同比增長(zhǎng)71.22%。但僅從第三季度的營(yíng)業(yè)收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營(yíng)業(yè)收入為13.12億元，同比降低27.53%。

2．利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩

萬科第三季度凈利潤(rùn)為2.15億元，同比下降13.42%。對(duì)于第三季度凈利潤(rùn)的下降，萬科的解釋是手計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價(jià)，導(dǎo)致了利潤(rùn)下跌。

而保利地產(chǎn)2008年前三季度的凈利潤(rùn)均有大幅增長(zhǎng)，高達(dá)12.67億元，同比增長(zhǎng)125.38%，但僅從第三季度的凈利潤(rùn)來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集團(tuán)前三季度的凈利潤(rùn)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)分別為7.02%。從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤(rùn)為1.10億元，同比下降10%。

招商地產(chǎn)前三季度的凈利潤(rùn)也呈下降趨勢(shì)，降幅19.05%，僅從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)大幅提升，達(dá)1.7億元，同比增長(zhǎng)170.26%，而其凈利潤(rùn)并不是來自于主業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是由于遠(yuǎn)期外匯買賣合同的公允價(jià)值增加所致。季報(bào)顯示，招商第三季度公允價(jià)值變動(dòng)收益為1.11億元，同比大幅增長(zhǎng)667.44%。

（三）資產(chǎn)管理能力分析

1．存貨激活，存貨周轉(zhuǎn)率下降

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。但四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已經(jīng)跌破0.4這一安全值。

其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價(jià)的金地集團(tuán)，存貨也達(dá)到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。

招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計(jì)劃銷售目標(biāo)為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場(chǎng)嚴(yán)重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。

即便是龍頭企業(yè)萬科，2008年三季度的存貨也已高達(dá)873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，這些存貨的消化還需要近2年的時(shí)間。

2．現(xiàn)金流持續(xù)惡化，資金壓力大

存貨的大量積壓，嚴(yán)重的制約了經(jīng)營(yíng)性資金的流動(dòng)性，目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流來彌補(bǔ)的。萬科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-19.89億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則更低，達(dá)-21.3億元。保利地產(chǎn)更為嚴(yán)重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長(zhǎng)，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-81.76億元，同比減少67.67%。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1．建立多元化的融資渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債率。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發(fā)等這些傳統(tǒng)融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權(quán)投資來擴(kuò)充自有資金；或者可以利用房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項(xiàng)目決策論證。

3．建立適應(yīng)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略。各房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活組合營(yíng)銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用，創(chuàng)新營(yíng)銷策略，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)。

4．進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)監(jiān)督。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

5．加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)。

6．確定財(cái)務(wù)成本管理戰(zhàn)略、加強(qiáng)內(nèi)部控制、建立健全策劃監(jiān)督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績(jī)效。

參考文獻(xiàn)：

第7篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);特征指標(biāo)

進(jìn)入本世紀(jì)以來,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期,在發(fā)展過程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤(rùn)高等特點(diǎn),但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,從中國(guó)具體國(guó)情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征,進(jìn)而采取措施來避免、減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的理論和實(shí)踐的研究則顯得尤為必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念

目前理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解,大體上有廣義和狹義兩種:

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的,具體來說指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性,通常也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來源有兩個(gè)方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個(gè)人借入。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中,可以完全用自有資本來經(jīng)營(yíng),即企業(yè)全部負(fù)債為零。但是,這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)盈利機(jī)會(huì)的減少和發(fā)展的緩慢。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中,負(fù)債經(jīng)營(yíng)在企業(yè)中是普遍存在的。

廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種無法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在,及財(cái)務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個(gè)因素。其次,企業(yè)的其它風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響最終也會(huì)通過財(cái)務(wù)成果得到反映。所以說,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的集中體現(xiàn)。

通過比較我們可以看出,廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念更為符合人們對(duì)財(cái)務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是有著廣泛外延的一個(gè)概念,而不僅是籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涵義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善和財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報(bào)酬無法全部收回的可能。基于定義,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)涵蓋投資風(fēng)險(xiǎn),籌資風(fēng)險(xiǎn),償債風(fēng)險(xiǎn)及營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

(1)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。決策過程中,往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不對(duì)稱及決策者決策能力等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為兩個(gè)階段:

第一階段,企業(yè)要支付取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開始,就會(huì)面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進(jìn)行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng),一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng),在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導(dǎo)致企業(yè)不堪重負(fù),從而造成項(xiàng)目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。

第二階段是指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),能否正確預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來說,房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

(2)償債風(fēng)險(xiǎn)成因分析

舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資,需要大量的資金參與投入運(yùn)作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬,沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后,又沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款,影響了整體的收益目標(biāo)。加之,在償債順序上,籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重,償債風(fēng)險(xiǎn)增大。

(3)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①籌資規(guī)模策略不當(dāng)。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會(huì)形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模大小來確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機(jī)會(huì),或者使已投資在建的項(xiàng)目停工,企業(yè)無法獲取預(yù)期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運(yùn)用和支配這些資金,就會(huì)造成資金閑置,不但不會(huì)增加企業(yè)的獲利,反而會(huì)加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

②資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當(dāng)對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會(huì)給企業(yè)帶來現(xiàn)時(shí)的和潛在的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

(4)營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①經(jīng)營(yíng)各部門協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個(gè)相互交織的運(yùn)動(dòng)過程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動(dòng)過程出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如,對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié),任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò),都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

②對(duì)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理。沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械某杀竟芾韮?yōu)勢(shì)。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙,使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬,致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用,致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料,導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預(yù)期收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)分析

(1)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的篩選

本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬國(guó)測(cè)評(píng)結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國(guó)滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司。考慮到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報(bào)。本文以房地產(chǎn)類收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。又因?yàn)槭曛蟹康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)動(dòng)態(tài)變動(dòng),所以對(duì)102家上市公司按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選,結(jié)果如下圖1所示。

然后對(duì)圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進(jìn)行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準(zhǔn)貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準(zhǔn)貸款利率為準(zhǔn)。如下圖2所示。

由篩選結(jié)果可得到歷年符合標(biāo)準(zhǔn)公司數(shù)如表1。

(2)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)分析

為了能準(zhǔn)確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱,基于指標(biāo)構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計(jì)研究變量時(shí),借鑒了我國(guó)財(cái)政部等四部委聯(lián)合頒布的“國(guó)有資本績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,以及財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn),根據(jù)1996年財(cái)政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)來源:中國(guó)人民銀行網(wǎng)

因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個(gè)綜合整體,所以在以上財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)原則的指導(dǎo)下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、運(yùn)管能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標(biāo)如下:

①主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率。該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤(rùn)是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷售收入的同時(shí),必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤(rùn)才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在十年中,通過分析該指標(biāo)的升降變動(dòng),企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí),反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大,需加以警戒。同時(shí)企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí),應(yīng)注意改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理,提高盈利水平。

分析該指標(biāo)的同時(shí),結(jié)合了國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),企業(yè)所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等具體條件進(jìn)行客觀判定,另外企業(yè)一定時(shí)期實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)應(yīng)該與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標(biāo)等進(jìn)行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況所面臨的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平,并確定一定的比例標(biāo)準(zhǔn),給予一定的波動(dòng)范圍,如果超出其波動(dòng)范圍,就應(yīng)及時(shí)進(jìn)行控制。所以偏離行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過Y主營(yíng)偏離率,如表2所示。

②資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。

從十年趨勢(shì)分析來看,有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率(46.64%-54.41%),遠(yuǎn)低于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率(47.72%-62.87%)整體水平。對(duì)其從以下三個(gè)角度進(jìn)行分析:

從股東的角度看,由于企業(yè)通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤(rùn)率是否超過借人款項(xiàng)的利率,即借入資本的代價(jià)。在企業(yè)全部資本利潤(rùn)率超過因借款而支付的利息率時(shí),股東所得到的利潤(rùn)就會(huì)加大;相反,如果運(yùn)用全部資本所得的利潤(rùn)率低于借款利息率,則對(duì)股東不利,因?yàn)榻枞胭Y本的一部分利息要用股東所得的利潤(rùn)份額來彌補(bǔ)。因此,從股東的立場(chǎng)看,在全部資本利潤(rùn)率高于借款利息率時(shí),負(fù)債比例越大越好,否則相反。

從經(jīng)營(yíng)者的立場(chǎng)看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認(rèn)為是不保險(xiǎn)的,企業(yè)就借不到錢。如果企業(yè)不進(jìn)行舉債,或負(fù)債比例很小,說明企業(yè)畏縮不前,對(duì)前途信心不足,利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力很差。因此,借款比率越大(當(dāng)然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。

從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),全面考慮,再利用資產(chǎn)負(fù)債制定借入資本決策時(shí),必須充分估計(jì)可能增加的風(fēng)險(xiǎn),在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。

所以,如果資產(chǎn)負(fù)債率過低,也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平時(shí),企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率向下偏離不能低于Y負(fù)債偏離率;高于行業(yè)水平時(shí),不能低于Y負(fù)債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。

③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率

從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢(shì)來看,可以分析企業(yè)未來短時(shí)間內(nèi)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。自1999年以來,有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來的,體現(xiàn)公司長(zhǎng)期償債能力。所以資產(chǎn)負(fù)債率不高原因,在這里可以得到進(jìn)一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。

④管理費(fèi)用率。管理費(fèi)用率是指管理費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費(fèi)用的有效性。由于管理費(fèi)用中固定費(fèi)用的比重較大,因此,管理費(fèi)用在絕對(duì)規(guī)模上會(huì)保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定的情況下,管理費(fèi)用率也應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動(dòng)。在這種前提下,如果管理費(fèi)用率升高,通常表明由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費(fèi)用支出的有效性降低了,否則相反。

管理費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。

⑤營(yíng)業(yè)費(fèi)用率是指營(yíng)業(yè)費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營(yíng)業(yè)費(fèi)用的有效性,及其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變動(dòng)的相關(guān)性。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營(yíng)業(yè)費(fèi)用的投入是相對(duì)有效的,其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變動(dòng)是相關(guān)的。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加嚴(yán)峻,也可能反映企業(yè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用(如展覽費(fèi)和廣告費(fèi)的投入等)支付的浪費(fèi)和無效。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營(yíng)業(yè)偏離率,如表6所示。

通過以上有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)的分析,我們可以看出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)艱巨而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)是一種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制。只要企業(yè)通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

[1]單敏.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F276.6 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）009-000-02

一、相關(guān)理論

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)與總資產(chǎn)、各項(xiàng)資產(chǎn)之間的關(guān)系，它體現(xiàn)為各項(xiàng)資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中的價(jià)值比重，以及各項(xiàng)資產(chǎn)相互間比例關(guān)系。最優(yōu)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指最佳的資產(chǎn)組合形式，用以衡量企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否最合理的標(biāo)準(zhǔn)主要有：

1.綜合的資產(chǎn)成本最低。

即企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)能夠滿足開發(fā)經(jīng)營(yíng)及償還債務(wù)的需要，而且資產(chǎn)能夠做到物盡其能，財(cái)盡其用為最佳。

2.資金要充分，能確保企業(yè)長(zhǎng)短期經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要。

3.公司股票價(jià)值上升，股東財(cái)富最大，企業(yè)總價(jià)值最大。

4.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。

二、引言及文獻(xiàn)回顧

高層首次提出房地產(chǎn)去庫(kù)存化，房地產(chǎn)的江湖有了全新的變局，10月23日，國(guó)務(wù)院總理曾指出，“以往我們長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)去庫(kù)存問題也沒有解決”。10月10日，提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展”。去庫(kù)存，實(shí)際上涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理問題。

我國(guó)學(xué)者也早已發(fā)現(xiàn)這一問題，徐矗2011）研究發(fā)現(xiàn)：在各行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)比例最低，而且逐年降低；對(duì)外投資屬于中等，存貨比例在各行業(yè)中屬于最高，而且逐漸增高；應(yīng)收項(xiàng)目比重最低且逐漸降低；貨幣資金處在中等。康雅君（2009）將資產(chǎn)分為收益性資產(chǎn)、保值性資產(chǎn)、支出性資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收益性資產(chǎn)占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性資產(chǎn)波動(dòng)較大，而支出性資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)最低，五年均在20%以下。

企業(yè)所在行業(yè)不同，資源配置會(huì)有不同的側(cè)重點(diǎn)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)往往存在重大差異，所以排除行業(yè)因素之外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理也是不爭(zhēng)的事實(shí)。黃B、黃妮（2012）提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在自由現(xiàn)金流過度投資問題，而且銀行借款也不能抑制房地產(chǎn)企業(yè)的過度投資。白彥煒（2011）發(fā)現(xiàn)大部分房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于保守，流動(dòng)資產(chǎn)比例較高，其中，貨幣資金比例較高而應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)比例和存貨比例則相對(duì)較低。固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等非流動(dòng)資產(chǎn)的比例偏低，且存在資產(chǎn)總體規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)行業(yè)與老百姓的生活息息相關(guān)，“居者有其屋”是中國(guó)人千百年來的夢(mèng)想，現(xiàn)在除了老百姓的剛性需求，還慢慢演變成一種投資融資的手段，因此房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題關(guān)系國(guó)泰民安，意義重大，房地產(chǎn)行業(yè)如何優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是值得深思的問題。

李婷（2008）利用實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)建筑業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比重越高，企業(yè)績(jī)效水平越低。她認(rèn)為流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在一定程度上相對(duì)過高，對(duì)企業(yè)收益的貢獻(xiàn)不大，應(yīng)降低流動(dòng)資產(chǎn)比重。固定資產(chǎn)的比重較小，利用效率較低，她認(rèn)為該行業(yè)應(yīng)該加大固定資產(chǎn)投資額。她還發(fā)現(xiàn)存貨比率對(duì)企業(yè)績(jī)效產(chǎn)生了負(fù)面影響，說明該行業(yè)上市公司的存貨量過多，存貨的周轉(zhuǎn)率不高，應(yīng)該適當(dāng)?shù)臏p少庫(kù)存，減少資產(chǎn)的占用。

何珍（2008）從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的定義出發(fā)，分析了企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益以及流動(dòng)性的影響，指出企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的工作主要在于調(diào)整固定資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的比例，并由此將固流比例劃分為適中型、保守型和風(fēng)險(xiǎn)型，但并沒有說明何種企業(yè)應(yīng)該采用何種固流比例。

白彥煒（2011）根據(jù)邊際報(bào)酬遞減規(guī)律理論，認(rèn)為企業(yè)的各項(xiàng)具體資產(chǎn)之間存在著一個(gè)合理的比例結(jié)構(gòu)，任何一項(xiàng)具體資產(chǎn)過多或者過少都會(huì)造成資源的浪費(fèi)或者缺乏，只有合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)才能使總資產(chǎn)的效率達(dá)到最大，所以他提出各項(xiàng)資產(chǎn)比例與總資產(chǎn)報(bào)酬率呈開口向下的拋物線型相關(guān)關(guān)系，各最佳資產(chǎn)比例應(yīng)位于拋物線最高點(diǎn)。

三、根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀

本人利用80家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表，通過簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)處理得出各資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例如圖所示：

從圖表中我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)

1.流動(dòng)資產(chǎn)比例高（88.7%），非流動(dòng)資產(chǎn)比例低（11.3%）

表現(xiàn)最突出的應(yīng)該就是流動(dòng)資產(chǎn)比例了，占總資產(chǎn)的88.7%，而僅存貨就占流動(dòng)資產(chǎn)的74.2%。非流動(dòng)資產(chǎn)包括長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等等僅占總資產(chǎn)的11.3%。說明企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較保守，這或許與房地產(chǎn)特殊的行業(yè)背景及風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，但流動(dòng)資產(chǎn)過高，企業(yè)資產(chǎn)的資本成本隨著增高，資產(chǎn)的利用效率不高，造成企業(yè)盈利率相對(duì)降低，所以企業(yè)應(yīng)保持合理的流動(dòng)資產(chǎn)比例。

2.存貨比例高（65.8%）

其次應(yīng)該就是存貨比例了，達(dá)到了總資產(chǎn)的65.8%。房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的存貨具有一定的特殊性，生產(chǎn)形式比較單一，生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，所以會(huì)有很多在產(chǎn)品、半成品和產(chǎn)成品，所以房地產(chǎn)公司的存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中最多，甚至在總資產(chǎn)中也是最多的。

3.貨幣資金比例高（11.3%）

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品是房屋，相對(duì)于制造業(yè)、服務(wù)業(yè)或者零售業(yè)而言，其開發(fā)成本比較高，例如，開發(fā)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先在準(zhǔn)備階段，需要支付土地出讓金、土地增值稅，而且可能需要支付拆遷安置費(fèi)用，其次在建造過程中，需要支付施工人員工資和各種物料費(fèi)用、管理費(fèi)用，而且在項(xiàng)目建成后，還要進(jìn)行配套設(shè)施的建設(shè)，同時(shí)需要進(jìn)行廣告宣傳等。房地產(chǎn)行業(yè)不僅周期長(zhǎng)，而且需要的資金量非常大，所以房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。

4.應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)比例高（5.3%）

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，難免會(huì)跟建筑材料等供應(yīng)商形成長(zhǎng)期合作關(guān)系，為了維護(hù)這種供應(yīng)商關(guān)系，獲得更加低廉的成本，公司可能會(huì)預(yù)付一部分款項(xiàng)形成預(yù)付賬款，而在房地產(chǎn)銷售過程中，尤其是預(yù)售，為了刺激銷售會(huì)形成對(duì)客戶的應(yīng)收賬款，這些都是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)實(shí)力的手段。

5.固定資產(chǎn)比例低（1.6%）

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)過程主要是房地產(chǎn)開發(fā)，不同于制造企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商不管是自己開發(fā)，還是和建筑公司合作，都不會(huì)擁有太多固定資產(chǎn)。

6.無形資產(chǎn)比例低（0.04%）

房地產(chǎn)行業(yè)研發(fā)生產(chǎn)技術(shù)比較少，大部分的無形資產(chǎn)主要以品牌的形式存在。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有完全重視品牌的塑造，因此房地產(chǎn)上市公司的無形資產(chǎn)比例都比較低，甚至有很多上市公司根本不存在任何無形資產(chǎn)。

四、相關(guān)對(duì)策及建議

1.房地產(chǎn)業(yè)上市公司應(yīng)該適當(dāng)控制流動(dòng)資產(chǎn)水平

房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入資金大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比較大，因此采取保守型資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是非常合理的。但流動(dòng)資產(chǎn)的比例過大，會(huì)帶來資金機(jī)會(huì)成本的浪費(fèi)，從而損失了資產(chǎn)很大部分的盈利性，以此需要將過高的流動(dòng)資產(chǎn)比例適當(dāng)調(diào)低，盡量做到風(fēng)險(xiǎn)性和贏利性的平衡雙贏。

2.提高應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)速度

大部分房地產(chǎn)業(yè)上市公司的信用政策是比較保守的，應(yīng)注重應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)收現(xiàn)的控制，建立良好的款項(xiàng)催收政策，降低壞賬損失率，提高應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)速度。

3.降價(jià)促銷及政策支持，加快存貨周轉(zhuǎn)

存貨是企業(yè)最主要的盈利來源，企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取的利潤(rùn)都是通過存貨的銷售來產(chǎn)生的，因此對(duì)于存貨的管理是提高企業(yè)盈利能力最直接也最關(guān)鍵的步驟。但是過多的存貨會(huì)占用大量的資金，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最重要的一個(gè)事情就是存貨變現(xiàn)，為了避免資金鏈斷裂，或者項(xiàng)目問題的出現(xiàn)，盡量不要造成存貨積壓。所以房地產(chǎn)業(yè)的存貨應(yīng)該維持一個(gè)合適的比例。然而我國(guó)存貨比例連年上漲，今年的10月份庫(kù)存銷售比已經(jīng)達(dá)到了72.32%，尤其是三四線城市大量的樓房空置，俗稱“鬼屋”。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)整體下滑的時(shí)期應(yīng)注重存貨資產(chǎn)的可流動(dòng)性，所以國(guó)家應(yīng)輔之相關(guān)政策，公司也應(yīng)降價(jià)銷售，努力去庫(kù)存，加快存貨周轉(zhuǎn)。

4.房地產(chǎn)業(yè)上市公司應(yīng)當(dāng)重視固定資產(chǎn)的作用

固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，一般認(rèn)為固定資產(chǎn)的水平?jīng)Q定了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的能力，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)比例相對(duì)過少，提高其在總資產(chǎn)中的比例水平，盡可能發(fā)揮其對(duì)企業(yè)盈利能力的貢獻(xiàn)。

5.加大無形資產(chǎn)投入，充分發(fā)揮無形資產(chǎn)價(jià)值

通過強(qiáng)勢(shì)品牌建設(shè)，施行人才經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，深化房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)，積極追求品牌輸出，通過無形資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理獲取更多經(jīng)濟(jì)收入，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)從粗放式經(jīng)營(yíng)模式向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式的根本轉(zhuǎn)變。

參考文獻(xiàn)：

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[2]黃B，黃妮.過度投資、債務(wù)結(jié)構(gòu)與治理效應(yīng)――來自中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].會(huì)計(jì)研究，2012，09：67-72+97.

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第9篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)；納稅成本；財(cái)務(wù)管理

一、納稅成本與企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)系討論

1.納稅成本的理論與現(xiàn)實(shí)意義

企業(yè)的根本目的是生存、發(fā)展、獲利，在為社會(huì)提供物資精神產(chǎn)品的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與擴(kuò)張。利潤(rùn)的高低受收入與成本決定的制約，而成本主要是由生產(chǎn)成本與稅務(wù)成本構(gòu)成。生產(chǎn)成本降低的對(duì)面就可能是管理成本與技術(shù)成本的提高，且在一定時(shí)期達(dá)到一定程度后較難找到降低空間，繼而投資者與經(jīng)營(yíng)者就把主要的目光轉(zhuǎn)向降低稅務(wù)成本，將其作為重要的渠道來開辟。

當(dāng)前在理論界與實(shí)務(wù)界，對(duì)于企業(yè)的生產(chǎn)成本(這里廣義的成本，也包括企業(yè)的期間費(fèi)用)都非常重視，往往也考慮了若干經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的手段來進(jìn)行成本降低與費(fèi)用節(jié)約，而較多地對(duì)于納稅成本持消極對(duì)待的態(tài)度，如本能地想到逃稅、推遲納稅，最多在態(tài)度上想到合理避稅等方面，但都不系統(tǒng)化，在思路上呈現(xiàn)出短期性、片面性等特點(diǎn)。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)管理與納稅成本控制的關(guān)系

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是隨著社會(huì)進(jìn)步的發(fā)展而不斷發(fā)展變化的。財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)從片面追求企業(yè)利潤(rùn)最大化，發(fā)展到企業(yè)價(jià)值最大化，再到如今的追求企業(yè)利益相關(guān)者價(jià)值最大化，經(jīng)歷了一個(gè)從管理科學(xué)和財(cái)經(jīng)科學(xué)進(jìn)步的過程，也反映了人類對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終的歸宿是要為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，而并不在于虛無的“利潤(rùn)表”中所體現(xiàn)的“利潤(rùn)”數(shù)據(jù)。做好了納稅成本控制，一方面可以衡量企業(yè)的正常稅負(fù)，評(píng)價(jià)企業(yè)的社會(huì)貢獻(xiàn)與社會(huì)責(zé)任，另一方面由于納稅的對(duì)象是國(guó)家，同為企業(yè)的利益相關(guān)者，并且納稅具有強(qiáng)制性與不對(duì)等性。只有做好企業(yè)的納稅成本控制，才可能達(dá)到企業(yè)所有者、國(guó)家等多方面企業(yè)相關(guān)者的價(jià)值最大化，才能最終確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、企業(yè)對(duì)于納稅成本的認(rèn)識(shí)及控制方式存在誤區(qū)

1.未能正確認(rèn)識(shí)到納稅成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理組成部分

就一般企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理一般包括資金管理、內(nèi)部控制、財(cái)會(huì)核算、成本管理等方面，而對(duì)于納稅方面，往往處于消極應(yīng)付狀態(tài)，也沒有將納稅管理提升到一個(gè)高度。從企業(yè)財(cái)務(wù)管理的角度來考慮，較多的企業(yè)也設(shè)置了稅務(wù)專員或者稅務(wù)部門，但其主要工作任務(wù)就是與稅務(wù)局“協(xié)調(diào)關(guān)系”，或者是達(dá)到一定程度的納稅延遲，或者在某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)方面，通過與稅務(wù)局的政策討論，達(dá)到一定的納稅降低。雖然從形式上，也可以為企業(yè)節(jié)約相應(yīng)的成本，緩解現(xiàn)金流壓力，但并沒有將納稅成本控制提升到與企業(yè)資金管理、生產(chǎn)成本控制相當(dāng)?shù)乃剑沟闷髽I(yè)的納稅管理并沒有一個(gè)長(zhǎng)期的從屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的戰(zhàn)略部署。

2.以稅收籌劃或降低稅負(fù)作為納稅成本管理的唯一途徑

當(dāng)前，較多的企業(yè)都比較重視納稅籌劃，以期為企業(yè)帶來稅負(fù)降低。節(jié)稅是從納稅人角度進(jìn)行的界定，側(cè)重點(diǎn)在于減輕稅收負(fù)擔(dān)；而避稅則是從政府角度定義，側(cè)重點(diǎn)在于回避納稅義務(wù)。由于征納雙方立場(chǎng)不同，納稅人從個(gè)體利益最大化出發(fā)，在降低稅收成本(包括稅收負(fù)擔(dān)和違法造成的稅收處罰)而進(jìn)行籌劃的過程中會(huì)盡量利用現(xiàn)行稅法，當(dāng)然不排斥鉆法律漏洞；而稅務(wù)當(dāng)局為保證國(guó)家財(cái)政收入，貫徹立法精神，必然反對(duì)納稅人避稅的行為。但這種反對(duì)僅限于道義上的譴責(zé)。只要沒有通過法定程序完善稅法，就不能禁止納稅人在利益驅(qū)動(dòng)下開展此類活動(dòng)。正是基于這一考慮，較多的納稅人往往沒有從企業(yè)財(cái)務(wù)管理整體目標(biāo)――企業(yè)價(jià)值最大化的角度出發(fā)，專注一時(shí)一事的稅負(fù)降低，卻為企業(yè)帶來了納稅風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

3.納稅成本管理與偷稅、逃稅等不法行為混同

一些企業(yè)不僅往往沒有形成健康的納稅成本管理觀念，除了正常意義上的納稅籌劃外，卻往往把納稅成本管理與偷稅、逃稅混同起來。認(rèn)為只要達(dá)到了稅負(fù)降低或者稅負(fù)推遲，就達(dá)到了納稅成本管理的目的。殊不知，任何成本管理，都是在法律許可的前提下的正常的經(jīng)濟(jì)行為，納稅成本管理，也必須在法律法規(guī)與財(cái)稅法規(guī)的許可下進(jìn)行。當(dāng)前，一些企業(yè)過分偏重納稅籌劃給公司帶來的收益，忽視籌劃成本，使納稅人眼睛僅僅盯向納稅籌劃的獲得性，忽略了其成本付出和籌劃風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)比較典型的例子就是以前房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地后，其契稅繳納金額高達(dá)數(shù)千萬元，甚至上億。為了“節(jié)稅”，某些地產(chǎn)企業(yè)就通過“籌劃”，也政府簽訂“陰陽(yáng)合同”，降低土地成交標(biāo)的金額，以達(dá)到減稅的目的。這種行為，往往不是真正意義的籌劃，一般會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)定為“偷稅”，給企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。又如，某些企業(yè)由于簽批流程麻煩，或者一時(shí)的現(xiàn)金流短缺，對(duì)于代扣代繳境外所得稅不按時(shí)申報(bào)，又不主動(dòng)承擔(dān)滯納金，看起來一時(shí)形成了現(xiàn)金節(jié)約，但也造成了稅收風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給企業(yè)帶來潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，正確權(quán)衡成本和收益之間的關(guān)系，才能實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的終極目標(biāo)。

三、企業(yè)改進(jìn)納稅成本管理的思路

1.企業(yè)要提高對(duì)于納稅成本管理的認(rèn)識(shí)

稅負(fù)歸宿是稅負(fù)運(yùn)動(dòng)的終點(diǎn)或最終歸著點(diǎn)。從政府征稅至稅負(fù)歸宿是一個(gè)從起點(diǎn)到終點(diǎn)的稅負(fù)運(yùn)動(dòng)過程：政府向納稅人征稅，我們稱為稅負(fù)運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)分析，稅負(fù)最終是必須轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的。但是由于競(jìng)爭(zhēng)與可替代產(chǎn)品的存在，往往稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是不完整的，這個(gè)“稅負(fù)差價(jià)”就是由企業(yè)額外承擔(dān)的納稅成本。另一個(gè)角度，企業(yè)如果要轉(zhuǎn)移稅負(fù)，必然增加流動(dòng)資金占用，削弱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值是不利的。因此，要對(duì)稅負(fù)歸宿的進(jìn)行分析，在通過經(jīng)濟(jì)學(xué)供求關(guān)系、資金流轉(zhuǎn)、稅費(fèi)增加(如：營(yíng)業(yè)稅金及附加)對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析由此引起的連鎖影響，逐步在將納稅分析納稅財(cái)務(wù)分析，如逐步選擇分析商品稅、要素稅和公司所得稅的稅負(fù)歸宿，分析對(duì)企業(yè)預(yù)算完成的影響，從而歸集到企業(yè)凈利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上來。

2.以企業(yè)的納稅籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制為核心構(gòu)建企業(yè)納稅成本管理體系

降低稅務(wù)成本的籌劃即納稅籌劃，主要是站在納稅人角度而言，進(jìn)行納稅籌劃的主要目的是通過不違法的、合理的方式以規(guī)避或減輕自身稅負(fù)、防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，以及使自身的合法權(quán)益得到充分保障。納稅籌劃主要包括避稅、節(jié)稅與轉(zhuǎn)稅三種籌劃形式。納稅籌劃不僅能減輕企業(yè)的稅負(fù)，還有其他積極的意義。納稅籌劃不但可以減少納稅人稅收成本、實(shí)現(xiàn)節(jié)稅功能，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱(顯性背后的隱性陷阱)。稅法陷阱是稅法漏洞的對(duì)稱。稅法漏洞的存在，給納稅人提供了避稅的機(jī)會(huì)；而稅法陷阱的存在，又讓納稅人不得不小心，否則會(huì)落入稅務(wù)當(dāng)局設(shè)置的看似漏洞，實(shí)為陷阱的圈套(這也是政府反避稅的措施之一)。納稅人一旦落入稅法陷阱，就要繳納更多的稅款，影響納稅人正常的收益。納稅籌劃可防止納稅人陷入稅法陷阱，不繳不該繳付的稅款，有利于納稅人財(cái)務(wù)利益最大化。

3.以企業(yè)納稅評(píng)估作為納稅成本管理的比對(duì)手段

為了正確掌握企業(yè)的納稅基本狀況，完成財(cái)政收入任務(wù)，同時(shí)也從宏觀上把握企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)部門近年來引入了納稅評(píng)估制度。稅務(wù)部門是財(cái)務(wù)報(bào)表主要使用人之一，通過財(cái)務(wù)分析了解企業(yè)納稅情況、遵守稅收法規(guī)的情況。但是，財(cái)務(wù)報(bào)表分析是認(rèn)識(shí)過程，通過分析通常只能發(fā)現(xiàn)問題而不能提供解決問題的方法，只能作出評(píng)價(jià)而不能改善企業(yè)的納稅狀況，而納稅評(píng)估恰恰就是利用財(cái)務(wù)報(bào)表分析的結(jié)果，進(jìn)一步運(yùn)用約談舉證、實(shí)地核查等手段，確定納稅人納稅申報(bào)中存在的問題及原因。納稅評(píng)估實(shí)際上替企業(yè)把住了財(cái)務(wù)關(guān)，對(duì)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有不可替代的作用。如，某冶煉公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)按業(yè)務(wù)部門分別計(jì)入制造費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、福利費(fèi)等科目，使賬簿上業(yè)務(wù)招待費(fèi)明細(xì)科目反映的招待費(fèi)很小，但實(shí)際發(fā)生數(shù)額并不少，致使業(yè)務(wù)招待費(fèi)管理松弛，存在一定的管理方面的漏洞，容易造成業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支大手大腳現(xiàn)象。稅收管理員在納稅評(píng)估后建議，業(yè)務(wù)招待費(fèi)可實(shí)行定額管理，對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)部門規(guī)定不同的使用定額，平時(shí)由各業(yè)務(wù)部門在定額范圍內(nèi)開支，月末報(bào)財(cái)務(wù)部門集中統(tǒng)一核算，并進(jìn)行監(jiān)督。

四、結(jié)　論

企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者在財(cái)務(wù)管理中要合理考慮納稅成本因素，既要合理節(jié)稅，又要注重企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。通過企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系與稅務(wù)管理水平的提高，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中納稅成本與生產(chǎn)成本并列的意識(shí)，樹立納稅新觀念，幫助企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益相關(guān)者價(jià)值最大化的目的。

參考文獻(xiàn)：

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