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1 引言
在改革開放后的30多年里，一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”即所謂的城中村。以武漢市為例，根據(jù)武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖(1997-2010年)》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個城中村。鑒于城中村的眾多弊端，國內(nèi)很多城市已經(jīng)展開了對城中村的改造。
公共租賃住房是指是以滿足城市住房困難家庭的基本住房需要為目標(biāo)，政府提供政策支持、執(zhí)行政府公共租賃住房政策、納入公共租賃住房管理體系，限定保障面積、供應(yīng)對象、租金水平，實行統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)、分類補貼、租補分離、可租可售的辦法，面向城鎮(zhèn)住房困難家庭出租或出售的保障性住房。公共租賃住房保障模式標(biāo)志著我國住房保障制度的巨大進步。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。目前許多城市都在積極發(fā)展公共租賃住房保障模式。
基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)是指將城中村房屋按照公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行集體改造后納入公共租賃住房房源體系進行統(tǒng)一管理。同時，符合公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)的原有城中村房屋和已經(jīng)改造后的還建房直接納入公共租賃住房房源。政府或公共租賃住房運營公司采用專門機構(gòu)對原有城中村住房進行評估，按照公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定需要改造的房屋以及合格的房屋，進而將其納入公共租賃住房管理體系。
城中村改造與公共租賃住房建設(shè)二者存在密切的聯(lián)系。由于特定人群的存在與較低的租金，城中村出租房有巨大的市場剛性需求。城中村租賃市場具有必要性，城中村租住居民一般為城市低收入人群、外來進城務(wù)工人員（大部分是農(nóng)民工）以及部分收入不高的剛畢業(yè)大學(xué)生，城中村租賃市場承擔(dān)著這部分人群的過渡性住房需求。隨著我國住房保障制度的發(fā)展，這部分人群逐步被納入到我國的住房保障體系中來，成為了公共租賃住房主要的保障對象。可以說，城中村在一定程度上發(fā)揮著保障住房的作用，但存在著租住水平較差，租金不合理等問題。因此，將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)結(jié)合起來是十分可行的。將城中村改造后房屋統(tǒng)一納入到公租房管理體系中來，可以擴大公租房來源，可以使城中村租賃市場得到合理有效利用。如果改造和管理適當(dāng)，可以實現(xiàn)各方共贏的局面。
2 將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合的現(xiàn)實必要性
2.1 有利于公共租賃住房建設(shè)的順利進行
住房建設(shè)必須以土地為依托和載體，大量建設(shè)公共租賃住房，需要的土地資源巨大。但目前我國許多城市存在土地供應(yīng)緊缺的情況，特別是近些年一些城市的開發(fā)使得土地資源處于十分匱乏的狀況。如果將公共租賃住房建設(shè)在中心城區(qū)，則中心城區(qū)土地資源的稀缺必然造成其建設(shè)成本大的問題，進而會導(dǎo)致后期租金高，將違背公共租賃住房的住房保障性質(zhì)。如果將公共租賃住房建設(shè)在城市邊緣地帶和郊區(qū)，雖然這些地方地價相對較低，土地資源也較豐富，但是這些地方，道路、管網(wǎng)、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活、醫(yī)療、文化、教育配套服務(wù)相對滯后，既會影響公共租賃住房項目的建設(shè)進度和按期交付，也會無形中增加保障對象的生活成本，比如時間成本等，在一定程度上也會限制了保障對象的工作機會。因此保障對象可能不愿意入住，會造成“區(qū)位供需矛盾”，這也將違背公共租賃住房建設(shè)的初衷。目前就有部分地方出現(xiàn)了因公共租賃住房位置較偏而導(dǎo)致保障對象放棄入住的情況。可以看到，許多城中村地理位置優(yōu)越，分布在市中心，生活配套設(shè)施齊全，交通較便利。將公共租賃住房建設(shè)在這些地區(qū)，在一定程度上可以解決某些公共租賃住房因為土地成本過高而建在交通不便利的地方的問題，有效地降低和節(jié)約了公共租賃住房保障對象的日常生活成本和工作成本。同時，使城市土地得到充分合理使用，有效的解決公共租賃住房建設(shè)中存在的土地制約因素。
除了土地資源，要完成公共租賃住房的前期建設(shè)，所需資金量十分巨大。目前，公共租賃住房建設(shè)的資金來源目前主要為地方政府。雖然國家政策鼓勵社會資本參與到公共租賃住房建設(shè)當(dāng)中來，但由于公共租賃住房投資回報周期長、回報率低，利潤率不高，還存在一定的風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)不愿意投資，沒有積極性。在向銀行融資方面，公共租賃住房未來運營成本和維護成本會很高，能否收回本金是個問題，投資風(fēng)險較大，導(dǎo)致銀行不愿意投資。因此，資金短缺也是制約公租房發(fā)展的因素之一。相比新建公共租賃住房以及以其它方式收購房源，對城中村進行改造可以說是成本較低的方式。
此外，將公共租賃住房集中建設(shè)在某些區(qū)域還可能存在著另一個問題：即出現(xiàn)所謂的平民窟，造成保障對象的心態(tài)不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租賃住房房源分布在成熟生活小區(qū)，集中和分散適度，可以避免貧民窟現(xiàn)象的出現(xiàn)，可以平衡保障對象和周圍居民的社會心態(tài)和社會反差，從而極大地化解社會矛盾。
總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)具有現(xiàn)實必要性，可以有效的解決公租房房源不足、選址不當(dāng)、資金土地匱乏等問題。
2.2 有利于城中村改造的順利進行
目前我國許多城市的城中村存在種種弊端，對其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在種種困境，包括政府缺乏改造動力、村民利益協(xié)調(diào)困難等。將城中村與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以更有效的激勵各方對其進行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益沖突，有利于城中村改造的順利進行。
由于城市化進程的各不相同，各地城中村存在的問題也有所不同。大體來說，我國城中村存在的主要問題有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的違章建筑。用地不合理造成了土地資源的浪費。出現(xiàn)大量超出城建、國土部門要求底線的建筑，這些建筑存在著極大的安全隱患。其次是環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等。此外，城中村還存在著社會問題突出、治安很差的現(xiàn)象。因此，人們通常用“臟、雜、亂”來形容城中村，有人甚至稱其為“城市的毒瘤”，對城中村改造具有迫切性。
由于特定人群的存在，城中村租賃市場的存在具有合理性。然而城中村租賃市場住宅租賃存在嚴(yán)峻矛盾和不規(guī)范，亟待完善。城中村租房市場缺乏規(guī)范的管理，租賃行為一般用口頭協(xié)議或非正式的私人合同完成。存在大量隱性的租賃行為，由于管理力量的薄弱和地方實際情況的制約使得政府難以介入進行管理，從而導(dǎo)致租賃各方都很難得到相關(guān)權(quán)益保障。此外，城中村租賃市場一般與城市中開放的房地產(chǎn)市場脫節(jié)，成為一個個封閉租賃系統(tǒng)，經(jīng)營風(fēng)險很大。因此，城中村租賃市場亟需政府的介入，對其規(guī)范化進行監(jiān)督管理，從而使租賃各方權(quán)利得到保障，促進城中村租賃市場的健康發(fā)展。
總之，由于城中村存在的種種弊端以及其租賃市場的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素，各方利益難以協(xié)調(diào)。由于制度困境、管理困境等方面的制約，各方缺乏對其改造的動力。將城中村改造后納入公共租賃住房統(tǒng)一管理體系，有利于政府介入城中村原有混亂的住房市場，對其進行監(jiān)督管理，可以規(guī)范城中村原有的租賃住房市場。
2.3 有利于社會資源的節(jié)約
目前，在我國，城中村改造和公共租賃住房建設(shè)都具有迫切性。將二者聯(lián)系起來可以實現(xiàn)社會資源的節(jié)約。城中村改造需要較多的資金投入，公共租賃住房建設(shè)需要巨大的資金和土地投入。將二者相結(jié)合，城中村改造所需要的資金與公共租賃住房建設(shè)所需要的資金可以系統(tǒng)使用。公共租賃住房建設(shè)所需要的土地正好可以實現(xiàn)對城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與公共租賃住房的要求相結(jié)合。同時，城中村租賃市場需要政府的介入管理，將其改造后統(tǒng)一納入到公租房管理體系可以有效的節(jié)約政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)可以使社會資源得到合理使用。
2.4 將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合的可行性分析
目前城中村改造存在的最大困境在于利益的難以協(xié)調(diào)，政府、村民等各方都缺乏對其進行改造的激勵機制。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以給各方提供激勵機制。
城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以抓住村民的利益支點和根源。對目前城中村民而言，其大部分收入來源就是租金，將其房屋改造成公共租賃住房之后，其依然可以得到持續(xù)穩(wěn)定房租收益，其利益支點沒有改變。此外，隨著公共租賃住房的大量投訴市場，必會對原有的租賃市場產(chǎn)生一定的沖擊，特別是城中村這種原有保障對象聚居地。城中村租賃市場租金下降是必然趨勢，且可能出現(xiàn)需求短缺的情況，即村民需要承擔(dān)一定的空置風(fēng)險，對原有以租金為生的村民是十分不利的。而將城中村房源納入公共租賃住房房源可以確保房屋的出租率，可以使原有居民依然獲得相對穩(wěn)定的租金收入。除了可以得到持續(xù)穩(wěn)定的租金收益以外，改造后村民可以獲得更好的居住環(huán)境，周邊配套設(shè)勢必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民勢必愿意接受將其房屋進行改造后作為公共租賃住房使用。
就政府而言城中村的改造可以與城市建設(shè)相結(jié)合。既解決了保障住房房源短缺問題，又在一定程度上解決了亟待解決的城中村改造問題。就落實保障型住房政策而言，政策落實速度快，政策推行成本小，節(jié)約大量政策資金；政策運行費用低，政策效應(yīng)高，兼顧多方主體利益，政策性租金補貼引導(dǎo)效應(yīng)大。減少了土地、資金投入，合理的管理機制還可以節(jié)省后期公共租賃住房管理成本。因此，政府也有激勵機制將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合。
總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)，一方面可以使得村民有長期租房收益保障，解除他們城中村拆遷改造的后顧之憂，同時獲得更好的居住環(huán)境等；另一方面滿足了外來務(wù)工人員和一部分城市常住居民的租房居住需求，彌補了市政建設(shè)的不足，同時符合了城市的發(fā)展要求，此外，還可以使政府更好的履行住房保障的職責(zé)，緩解政府公共租賃住房房源不足的困境。因此可以達到各方共贏局面，具有較強的可行性。
3 結(jié)語
城中村改造與公共租賃住房建設(shè)二者存在密切的聯(lián)系。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)結(jié)合起來具有較大的現(xiàn)實意義。同時，基于城中村改造的公租房建設(shè)可以給各方主體提供相應(yīng)的利益機制，因此具有可行性。對城中村實施改造中，政府要合理規(guī)范的使用土地，保證房屋質(zhì)量，維持房屋的可持續(xù)發(fā)展性。此外，改造過程中要做好原有村民和租戶的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，幫助其解決再就業(yè)等問題。政府應(yīng)當(dāng)對城中村原住居民以及租戶提供給全面的社會保障。總之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素。同時，公共租賃住房的運作涉及到建設(shè)、分配、使用、管理及監(jiān)督等一系列工作。因此，城中村改造與公共租賃住房建設(shè)這兩個問題都比較復(fù)雜，將二者相結(jié)合也涉及到很多方面，本文只是對基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)做了一個初步的探究，相關(guān)的土地權(quán)限、運營模式、管理體制等方面都有待做出進一步的研究。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：城中村;改造模式;城市化進程
中圖分類號：C916 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）34-0087-03
目前，城中村已經(jīng)成為各大城市的城市化進程中普遍存在的難題，有的人甚至稱其為“毒瘤”。本文通過對城中村問題及改造模式進行分析與對比，希望能夠為城中村的改造提供一點參考意見。
一、城中村的含義及其特征
歷年來，社會各界對城中村的界定都有不同的看法，網(wǎng)絡(luò)上流行廣義和狹義的說法，狹義的是指“農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為‘都市里的村莊’。”廣義上指“在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。”總的來說，廣義的城中村太過籠統(tǒng)，那么，學(xué)術(shù)界對城中村更為專業(yè)的界定又是怎樣的呢？
（一）城中村的含義
在學(xué)術(shù)界，對城中村的界定其實并沒有統(tǒng)一的定義。郭松海等學(xué)者認為，城中村是指城鄉(xiāng)接合部，處于城市規(guī)劃區(qū)或者是建成區(qū)內(nèi)，或因村莊征地拆遷難度大而游離于土地產(chǎn)權(quán)變動之外，成為城市中的“孤島”[1]。謝志巋先生對城中村的定義是，在快速的城市化過程中，由于新的分工與產(chǎn)業(yè)布局等原因，導(dǎo)致就地保留農(nóng)村村民居住地、人口、社會關(guān)系等，以地緣、血緣關(guān)系為基礎(chǔ)形成的社區(qū)，而不是像城市一樣以業(yè)緣、契約關(guān)系等為基礎(chǔ)[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變時，由于各種各樣的原因，在轉(zhuǎn)變時進行得不完全，從而成為一種亦城亦村的聚居場所[3]。翁志超先生對城中村的界定與謝志奎先生大同小異，他認為，城中村的經(jīng)濟形態(tài)由原來的農(nóng)業(yè)變成第二、三產(chǎn)業(yè)，村民對土地的利用不再是耕種作物，而是以收取房屋租金作為收入來源，從而形成的一種特殊社區(qū)[4]。
城中村是在農(nóng)村城市化進程中出現(xiàn)的一個比較新鮮的事物，從簡單一點的角度來看，城中村其實就是被城市包圍的農(nóng)村，既然是農(nóng)村，那么它的行政管理、經(jīng)濟文化以及風(fēng)俗習(xí)慣等就都不屬于城市，或者說與城市不相符，只是受到了城市生活方式的影響，城中村保留了很多農(nóng)村特征，最為明顯的就是農(nóng)村集體所有制，其次是城中村村民文化素質(zhì)、思維方式仍與城市居民存在一定的差距。
（二）城中村的特征
對城中村的含義論述了這么多，下面我們通過這些界定再來看看它的特征是什么。
一是空間形態(tài)上，它具有處于城市之中或周邊的特征;二是經(jīng)濟形態(tài)上，城中村不再以農(nóng)業(yè)為主，而以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主;三是文化形態(tài)上，城中村村民的素質(zhì)具有比城市居民低比農(nóng)村人高的特征;四是人口形態(tài)上，城中村外來務(wù)工人員多，人員混雜;五是建筑形態(tài)上，城中村多以家庭住宅樓為主，具有密度大，容積率高的特征;六是管理形態(tài)上，城中村農(nóng)村管理與城市管理相互制約影響，管理難度大。
二、城中村形成的原因
在學(xué)術(shù)界，對城中村形成的原因多從國家政策和國家與地方的管理以及城鄉(xiāng)二元體制等方面展開，代表人物是王福定，他認為，“城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為城中村形成的社會原因：第一是社會城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu);第二是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾;第三是社會轉(zhuǎn)型過程中的制度真空以及法制法規(guī)滯后和不健全;第四是村落社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強存續(xù);第五是城市管理的疏漏。”[5]
城中村的產(chǎn)生和存在有其多方面的原因，具體表現(xiàn)如下：
1.城鄉(xiāng)二元管理制度。這是城中村形成的較為核心的因素，是高度集中的計劃經(jīng)濟留下的后遺癥，它嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口，實行兩種不同的管理體制。如：戶口遷移、糧食供應(yīng)、就業(yè)安排以及福利保障等方面，結(jié)果也就導(dǎo)致城中村的逐漸成形。
2.統(tǒng)一死板的城市化模式。在城市化過程中，政府為了降低成本，避免處理復(fù)雜的社會管理等問題，故意地避開城中村，使得其成為孤島。另一方面，城市往周邊地區(qū)進行擴張時，通常“只占地，不管人”，使得原來的鄉(xiāng)村土地在變?yōu)槌菂^(qū)之后，村落的人口等各方面仍然停滯在一種渙散的“農(nóng)村狀態(tài)”，沒有將村民一起實現(xiàn)現(xiàn)代化、城市化。
3.村民趨利的心理。城中村村民收入的主要來源是村集體分紅和出租自家房屋收入，他們在時代的發(fā)展中累積了大量的集體財富，村民都能從中獲得豐厚的年終分紅，再加上村民受教育程度普遍偏低，就業(yè)能力較差，而出租房屋又能使他們獲得不菲的收益，因此他們不想也不愿進行改造。
4.社會心理方面。在城中村這個共同體中，中國傳統(tǒng)文化遺留下來的心理認同感發(fā)揮著非常重要的作用。其中的宗族觀念、地緣觀念、安土重遷觀念、對土地的依賴和依戀等中國農(nóng)民傳統(tǒng)的思想觀念，形成了城中村繼續(xù)存在的社會心理條件。
三、城中村改造的必要性與迫切性
對城中村進行改造的必要性與迫切性主要表現(xiàn)在城中村對城市發(fā)展的日漸嚴(yán)重的消極影響上，體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.對城市管理體制的影響。城中村由原來的村落演變而來，從而保存了大量的農(nóng)村建制，實行的仍然是農(nóng)村管理體制，成為一個相對閉塞的小社會。在我國當(dāng)下實行的立法中，村委會與城市居委會所使用的是不同的兩種法律，一個是有社會和經(jīng)濟兩種職能的《村民委員會組織法》，一個是只有社會職能的《城市居民委員會組織法》，因此，它們在管理上有著很大的差別，這也就造成了它們在行政管理制度上的分割模糊以及某些職權(quán)與義務(wù)游弋在法律法規(guī)外，使得城中村的建設(shè)、規(guī)劃以及管理長久地處于蕪雜的狀態(tài)，衛(wèi)生環(huán)境不好，房屋的構(gòu)造不合理，這不僅損壞了城市的整體形象，也減弱了城市的競爭力，同時也降低了城市的整體格調(diào)，影響城市發(fā)展。
2.對城市文化的影響。在我國，由于歷史與現(xiàn)實等原因的影響，城中村的人們教育程度普遍較低，因此素質(zhì)也較低，就業(yè)能力差，在正式的工作上幾乎沒有收入來源，但是，他們擁有村集體所有的土地資源，他們通過修建房屋，再將其出租出去，獲得不菲的租金，再加上村集體的年終分紅，因此，他們幾乎可以不用工作就可以做到衣食無憂甚至是富余，而這樣的素質(zhì)低下與無所事事造就了他們打架斗毆、吸毒賭博等惡劣習(xí)性，成為城市文化的主要污點、死角，阻礙了城市文化和諧健康發(fā)展。
3.對城市建筑的影響。由于城中村村民主要收入來源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途徑，而他們由于城市的包圍，土地資源也是十分有限，只能通過增加房屋密度或私自違章建筑，這樣以“臟亂差”而聞名的建筑對城市建設(shè)只會帶來更多的安全隱患，嚴(yán)重影響城市的美觀，甚至阻礙城市的發(fā)展。
4.對城市土地的影響。這主要表現(xiàn)在農(nóng)村房屋以單家獨戶為主上，造成占地面積大而使用率低，也就是我們通常所說的土地的粗放利用，這是對日益加快的城市化進程中本就稀缺的土地的奢侈浪費。
5.對城市治安的影響。城中村由于租金低廉，吸引了大量外來務(wù)工人員，而這一人群人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，普遍收入較低，素質(zhì)較差，這些人與本地村民一起，形成了城市“黃賭毒”等現(xiàn)象與犯罪分子的滋生地，對城市治安造成巨大危害。
從上面幾點城中村對城市發(fā)展的不利影響來看，對城中村的改造是勢在必行，那么，又如何使得這種勢在必行變成勢在必得呢？這就需要我們根據(jù)理論知識和經(jīng)驗教訓(xùn)對城中村采用不同的改造模式。
四、城中村改造的幾種模式及其利與弊
在探討了上述問題之后，明白了城中村的含義、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下來也就是討論如何進行改造，即改造模式。這些改造模式一般從之前改造成功的城中村經(jīng)驗中進行總結(jié)提取，后來的城中村改造也就可以從中吸取寶貴的經(jīng)驗教訓(xùn)，從而探索出更好更高效的改造道路，少走彎路，加快城市化的進程。
（一）較傳統(tǒng)的三種模式
這三種模式主要是按照對城中村進行改造的主體來分：
1.政府主導(dǎo)模式
顧名思義，政府主導(dǎo)模式就是政府在城中村的改造中擔(dān)任主體，從改造所需的資金;改造的立項;房屋的拆遷;村民的安置;新房的建造、監(jiān)督以及各部門的協(xié)調(diào)等等都由政府來管。以這種模式進行城中村改造的代表城市有杭州、武漢、深圳等。這種模式既有優(yōu)勢也有缺點：
（1）優(yōu)勢：政府作為改造的主體，能夠從全局出發(fā)，協(xié)調(diào)各方面地利益，避免;能綜合環(huán)境、社會與經(jīng)濟等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地資源;政府全心全意為人民的執(zhí)政理念，使其能夠讓村民的經(jīng)濟等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和補償問題;
（2）缺點：除了少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的政府有著雄厚的資金外，大部分的市政府都沒有這種經(jīng)濟能力來支撐完全改造的全部工作;政府的直接干預(yù)和主導(dǎo)，使得村民形成一種“等靠要”的惰性心理，同時，政府的行政強拆也讓部分村民產(chǎn)生抵觸的心理;在整個改造的資金鏈中，某些政府官員由于抵制不了金錢誘惑，貪污受賄，損害村民的利益。
2.開發(fā)商主導(dǎo)模式
開發(fā)商主導(dǎo)模式也被稱為市場化改造模式，這種模式是指，政府只負責(zé)城中村的改造方案，然后由資金雄厚的開發(fā)商獨自完成改造剩下的工作，如拆遷、安置、補償、房屋買賣以及后期維護等等。以開發(fā)商為主導(dǎo)的改造模式的代表城市有珠海、鄭州、昆明等。
（1）優(yōu)勢：開發(fā)商一般都具有雄厚的資金，有效地解決了改造資金的難題;開發(fā)商介入城中村的改造，本來就是符合社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的，有利于促進市場競爭力，加快經(jīng)濟的發(fā)展;政府引入開發(fā)商進行城中村改造，節(jié)約了政府的有限資金，使其投入到更有意義的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，有利于政府服務(wù)的提高;開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗一般都比較豐富，能夠使改造工作高效率地進行。
（2）缺點：開發(fā)商以自身的利益作為出發(fā)點，因此在改造中，為追求自身利益的最大化而較少考慮村民的利益;相對與其他類型的土地資源進行開發(fā)相比，對城中村的改造成本較高，從而導(dǎo)致開發(fā)商為趨更多利而盲目增加建筑密度和容積率，減少公共設(shè)施的配備等，影響城市的整體規(guī)劃;開發(fā)商的信譽往往決定了改造的成敗，而“無商不奸”的特性常常會出現(xiàn)開發(fā)商半路撤資或卷款而逃的現(xiàn)象，使得改造陷入進退兩難的境地。
3.村集體主導(dǎo)模式
在村集體主導(dǎo)這種模式中，政府只在其中擔(dān)當(dāng)了引導(dǎo)的角色，或在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上予以一定的支持，改造資金在村集體經(jīng)濟的基礎(chǔ)之上由村委會引資進行開發(fā)，以及拆遷、補償、安置、剩余房屋的銷售等等問題都由村集體自行完成。這種模式的代表城市有廣州、深圳等。
（1）優(yōu)勢：政府在改造中引導(dǎo)者角色而不直接介入符合政府運作規(guī)律，有利于政府職能更好地發(fā)揮;能夠比較充分地按照村民意志進行改造，極大地調(diào)動了村民參與的積極性，同時也是最大限度地保護了村民的利益。
（2）缺點：村集體臨時組建的改造公司文化素質(zhì)較低，且缺乏相關(guān)的開發(fā)經(jīng)驗與知識;村民之間補償標(biāo)準(zhǔn)的不同容易引起各方矛盾，阻礙改造的進行;大部分村集體的資金還是比較短缺，只有少部分的具有雄厚資金的村集體或規(guī)模較小的村集體能夠完全獨自承擔(dān)改造工作。
以上三種模式各有優(yōu)點也有各自難以克服的缺點，那么，如何尋求一種更為合理有效，各方互利雙贏的模式呢？
（二）新模式
綜合上述三種較為傳統(tǒng)的改造模式的利與弊：政府主導(dǎo)雖能協(xié)調(diào)各方利益，但是缺乏資金，且屬于“越權(quán)”行為;開發(fā)商主導(dǎo)雖然有資金，能加快經(jīng)濟發(fā)展，但是追求利潤最大化的本質(zhì)又損害了村民利益;村集體主導(dǎo)雖保障了村民利益，但是難以建成符合城市整體規(guī)劃的房屋，且資金短缺。以上，這三種模式都會在改造過程中遇到各式各樣的難題，鑒于它們各自的優(yōu)勢與缺點，我們可以取精華去糟粕，構(gòu)建一種新的模式，即“政府引導(dǎo)+開發(fā)商出資+村民參與”的新模式。這種模式能夠取長補短，三方一起建立股份有限公司，更好地實現(xiàn)各方利益的最大化。
在這種新模式中，政府在改造過程中只擔(dān)任引導(dǎo)者和協(xié)調(diào)者的角色以及相關(guān)政策的優(yōu)待或放寬，公開改造方案，并聽取村民以及開發(fā)商的意見進行修改，而不是直接參與改造工作，這樣就避免了政府的“越權(quán)”，防止部分官員的腐敗。另外，在這個模式中，政府還應(yīng)投入一小部分資金用以基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，協(xié)調(diào)經(jīng)濟、社會、環(huán)境等因素，保障改造工作能夠順利進行。
開發(fā)商在新模式中是改造資金的主要承擔(dān)者，也是改造工作的主力，負責(zé)改造的大部分工作，由于開發(fā)商是在政府與村民的協(xié)商之后確定下來的，所以該開發(fā)商能夠在保證政府和保證村民的利益的前提下，爭取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容積率，有效實現(xiàn)三方共贏。
村民在新模式中擔(dān)任的是參與者的角色，在確定改造方案之前，村委會會聽取由村民選出來的村民代表的意見，這樣不僅能夠調(diào)動村民進行改造的積極性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力減少，而且能彌補村集體資金、知識和經(jīng)驗的不足，保障改造工作能夠順利進行。
城中村改造本身就沒有一成不變的模式，它的改造模式是一條不斷探索的道路，新模式不是最完美的，我們只要堅持總結(jié)堅持實踐堅持創(chuàng)新，改造模式會更完美。
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關(guān)鍵詞：城中村 改造再建工程 必要性 管理措施
隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國各個城市都在積極地推動與擴大城市規(guī)模，對此就出現(xiàn)了我國特殊的社會現(xiàn)狀――“城中村”，城中村是城市擴張的必然結(jié)果，其已經(jīng)被城市所包圍，城中村居民屬于農(nóng)民但是其生活習(xí)慣、工作崗位以及思想觀念已經(jīng)全部的融入到城市中。由于城中村的規(guī)劃建設(shè)等沒有統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)果，出現(xiàn)“臟、亂、差”的現(xiàn)象成為必然，其與城市環(huán)境建設(shè)存在巨大反差，因此為了城市環(huán)境的優(yōu)化、解決城市用地緊張問題，城中村改造再建工程是城市建設(shè)的重要內(nèi)容。
1 城中村改造再建的必要性
1.1 實行城中村改造有利于加快城市化進程 城市是一個地區(qū)的中心，其城市環(huán)境對當(dāng)?shù)氐男蜗缶哂兄匾淖饔茫侵写逵捎谄洵h(huán)境差已經(jīng)影響了城市的總體環(huán)境，所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。
1.2 實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力 目前國家實行嚴(yán)格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而城市建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展城市發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟發(fā)展水平。
1.3 實行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量 通過高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和改造，會使原來的城中村融入城市，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享城市發(fā)展帶來的成果。
2 城中村改造再建工程存在的問題
城中村改造再建工程涉及城中村每個公民的切身利益，同時由于城市用地緊張程度越來越明顯，城市房價也越來越高，城市改造再建工程已經(jīng)不再是簡簡單單的工程建設(shè)的問題，其必須要正確的處理許多問題，既有工程建設(shè)管理的問題還有與城中村居民的關(guān)系等等。
2.1 城中村再建工程施工方對再建工程缺乏有效的規(guī)劃，影響再建工程的施工進度 城中村再建工程對于城中村整體利益具有積極地作用，但是在具體的城中村再建工程中由于一部分人他們受到私利的影響或者感到某些不公，他們會不配合再建工程，最常見的現(xiàn)象就是“釘子戶”的出現(xiàn)，可以說造成此種現(xiàn)象發(fā)生的原因是多方面：一是由于城中村居民認為自己的利益沒有得到足夠的滿足，他們預(yù)期的經(jīng)濟利益與實際獲得利益相差甚遠，并且他們的預(yù)期經(jīng)濟效益超出城中村再建工程改建成本預(yù)期的范圍；二是一些施工方在對待改建工程時其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民對待此種方式一般是采取反粗暴的方式，結(jié)果就會導(dǎo)致惡性循環(huán)，最終到時施工時間被無限的延長。
2.2 城中村改造再建工程涉及的成本具有許多預(yù)計性 首先城中村再建工程不僅需要施工管理機構(gòu)，還要成立專門的城中村改造再建動員機構(gòu)，因為城中村再建工程需要拆除一些居民的住宅等，破壞一部分人的個人利益，這些問題解決起來是非常難得，因此需要成立專門的拆遷動員機構(gòu)等，而這些機構(gòu)的成立不僅需要大量的人員還要提供一定的辦公用品、辦公場地等，這些都需要額外的費用，而這些費用具有不可變性；其次城中村再建工程是對城中村舊的農(nóng)村規(guī)劃給予否定，而這些新的規(guī)劃會導(dǎo)致一部分居民的反對，因此為了實現(xiàn)城中村再建工程的順利進行，施工方往往要支付給城中村居民相當(dāng)高的費用，而且這些費用體現(xiàn)在支付居民費用上是不相同的，而且其還包括許多新的成本支出費用；最后城中村成本控制還具有延續(xù)性的不確定性，城中村改建工程并不是簡簡單單的重拆重建，而是改建的工程會改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的生活習(xí)慣以及經(jīng)濟收入等，因此城中村改造再建工程需要解決人們的后續(xù)生活問題，而這些問題的解決都需要資金的，因此施工成本也是沒有辦法預(yù)算的。
2.3 城中村再建改造工程資金來源渠道單一 城中村改造工程需要大量的資金，而依靠政府的資金是很難完成城中村改造工程的，因為城中村再建改造工程不僅需要大量的資金進行工程建設(shè)，還要涉及到房屋安置、貨幣過度等，因此現(xiàn)在的城中村再建工程多數(shù)采取“自籌資金、自主經(jīng)營、自我改造”的思路，由城中村集體或者居民投資，然而此種模式受到集體資產(chǎn)的影響，對此目前城中村改造工程還是集中在以盈利為目的的開發(fā)商投資，由開發(fā)商進行投資并且投資商從中獲得盈利。這樣的資金來源是以損害一部分城中村利益為前提的，并且此種資金來源也主要集中在向銀行機構(gòu)的信貸支持。
3 加強城中村再建工程管理的措施
3.1 合理安排施工方對施工進度的科學(xué)管理 城中村改造再建工程在施工的過程中一定要嚴(yán)格按照工程預(yù)期進行施工，首先施工管理方要協(xié)調(diào)好與施工建設(shè)相關(guān)的人員，為工程施工建設(shè)提供足夠的條件，將施工的硬件設(shè)施提供到位；其次施工方要正確處理與周圍居民的關(guān)系，城中村改造再建工程常常會影響周圍居民生活，因此為了避免發(fā)生擾民時間，影響工程進度，施工管理方一定要做好工程建設(shè)的前期宣傳工作，爭取周圍居民的理解；最后施工管理方要積極的與城中村集體就重大事項進行協(xié)商，將施工建設(shè)過程中的難題給城中村集體進行說明與講解，將一些施工過程中的難題盡早的解決，壓縮再建工程的工期。
3.2 擴大城中村再建工程資金來源渠道 城中村改造再建工程需要大量的資金其單純依靠政府部門的扶持資金或者城中村集體以及個人的投資是很難完成城中村建設(shè)的，因此作為施工方要充分利用行政調(diào)控與市場機制的聯(lián)合作用，采取多種模式下的資金合作運作模式，進而在根本上解決城中村改造再建工程的資金緊張問題，首先鼓勵城中村居民增強對再建工程的認識，提高對工程的投資熱情；其次要積極利用政府扶助平臺吸引政府在政策方面給予支持；最后積極盤活城中村改造再建工程的經(jīng)濟價值，提高金融機構(gòu)對城中村改造再建工程的支持力度，給予其足夠的信貸支持。
3.3 提高城中村改造再建工程的成本控制 首先在進行城中村再建工程前一定要明確改造目標(biāo)，確定改造后的工程用途以及再造規(guī)模等，規(guī)劃好城中村基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是與周圍建筑相適應(yīng)的的配套設(shè)施要進行充分的建設(shè)，對于屬于交通不便的城中村一定要科學(xué)的規(guī)劃好基礎(chǔ)道路設(shè)施；其次在工程設(shè)計中要嚴(yán)格控制成本支出，城中村改造再建項目要聘請具有高資質(zhì)的設(shè)計人員、造價人員等對改造項目進行科學(xué)的分析，通過合理的工程設(shè)計原理，通過改變再建工程的設(shè)計方法，將再建工程的經(jīng)濟效應(yīng)發(fā)揮到最大，爭取做到以最小的費用支出獲得最大的經(jīng)濟效益；最后實行限額設(shè)計制度，城中村改造再建工程應(yīng)該按照設(shè)計書以及投資預(yù)算等進行資金預(yù)算的初步設(shè)計，并且按照初期設(shè)計圖紙等在保證工程的前提下對工程進行層層限額設(shè)計，將工程造價盡量控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。
3.4 以人為本，政策扶持 城中村改造政策要覆蓋拆遷安置、規(guī)劃建設(shè)、社區(qū)管理、集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、社會保障等各個方面。要充分調(diào)動村集體和村民參與改造的積極性，明確村集體和村民既是改造對象，又是改造主體，采取政府提供優(yōu)惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式實施改造。將城中村改造納入農(nóng)村危舊土坯房改造政策，享受相關(guān)補助標(biāo)準(zhǔn)。對城中村改造宅基地集體用地可按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有用地，土地收益按比例向村集體返還，并將政府所得專項用于新村配套建設(shè)和城中村改造的虧損補貼。對城中村的村民轉(zhuǎn)為城市居民后，其就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理，并享受社會保障、職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等待遇。因城中村改造增加的就業(yè)崗位及一些公益性社會崗位，優(yōu)先用于安排原集體經(jīng)濟組織成員。將城中村改造中的村民納入社會保障體系，實行好失地農(nóng)民社會養(yǎng)老保險，使農(nóng)民真正融入城市變?yōu)槭忻瘛?/p>
4 結(jié)束語
總之，城中村改造再建工程涉及的問題比較復(fù)雜，尤其是在施工過程中需要施工管理方采取科學(xué)的管理措施促進城中村改造再建工程施工，合理處理與各種施工方以及居民的關(guān)系，最終提高城中村改造再建工程的質(zhì)量。
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關(guān)鍵詞 鄭州 城中村 城市化 現(xiàn)代化
城市化是生產(chǎn)力提高和社會進步的必然結(jié)果，也是衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟、經(jīng)濟、社會、文化、科技水平的重要標(biāo)志。隨著當(dāng)今世界的迅猛發(fā)展，城市化浪潮也越來越高漲。改革開放三十多年來，我國的城市化建設(shè)取得重大成就。然而，在快速城市化背景下，由于我國的社會保障及城市管理機制不完善，低收入流動人口在城中村集聚，使“城中村”問題成為我國城市化進程中凸顯的一種社會現(xiàn)象。城中村作為“問題村”，它阻礙著城市發(fā)展的現(xiàn)代化進程。
一、“城中村”問題對城市化發(fā)展的影響
城中村，是中國土地二元體制之下城市的特有形態(tài)，是我們城市化進程中的一種特有現(xiàn)象。鄭州市作為河南省城市化建設(shè)中的代表城市，其“城中村”問題尤為突出。近些年來，鄭州市城中村容納的進城務(wù)工人員近百萬，已成為鄭州市城市建設(shè)和發(fā)展中不可忽視的一部分。鄭州市的發(fā)展速度越來越快，土地和樓房價值迅速攀升。
“城中村”作為城市化建設(shè)有的社會現(xiàn)象，是多種因素綜合作用下的產(chǎn)物。而快速城市化背景下，社會保障及城市管理體制不完善是低收入流動人口在城中村集聚的關(guān)鍵。大量低收入流動人口居住于城中村，加劇了城市管理的壓力。同時，“城中村”的存在，造成了城市土地資源的浪費，不利于城市居民素質(zhì)的整體提高，阻礙了城市建設(shè)的合理規(guī)劃與布局，給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護帶來了一定程度上的困難，這不利于城市的現(xiàn)代化發(fā)展。
二、“城中村”改造的必要性和急迫性
“城中村”的特殊地位和存在的諸多問題，成為制約城市化進程進而制約城市發(fā)展的重要障礙。一方面，隨著社會發(fā)展的日益加快，城市化建設(shè)中的問題也日益顯現(xiàn)出來。舊城區(qū)和“城中村”作為城市化建設(shè)中一個日益凸顯的問題，極大的降低了城市居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。另一方面，隨著我國城市階層分化日益顯著，如何解決低收入流動人口的住房問題，已成為維持我國穩(wěn)定發(fā)展最具挑戰(zhàn)的課題之一。
“城中村”作為城市化進程中的產(chǎn)物，該問題的解決必須著眼于城市的現(xiàn)代化進程中，以利于更好的實現(xiàn)我國的城市現(xiàn)代化。
所謂“城中村”，是指在城市里仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)，這些“社區(qū)”在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等諸多方面仍體現(xiàn)出農(nóng)民特征。十以來，政府城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提高的要求，其實質(zhì)核心內(nèi)容是以人為本的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，旨在更好的實現(xiàn)城市居住農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)型。城中村作為二元制下的農(nóng)村戶籍，推動其剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，有利于更好的促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，提升村民的消費需求，從而推動國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。
三、“城中村”改造的措施及策略
城中村居住主體是就業(yè)型貧困人口，是沒有城市戶口的外來農(nóng)民。在未來較長的時期內(nèi)，大量的農(nóng)村人口仍將源源不斷的涌向城市市場。而鄭州市地處中原，交通便利，每天都有大量的流動人口，有巨大的臨時租賃需求。同時，在經(jīng)濟環(huán)境、就業(yè)形勢和相關(guān)政策等因素的綜合作用下，大量的高校畢業(yè)生落腳于城中村，城中村村民為持續(xù)獲取豐厚的租房收益，有效延緩了城中村改造，加劇了城中村的改造難度。
結(jié)合當(dāng)前“城中村”研究，不難發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)者過于關(guān)注“城中村”問題及解決路徑，對其客觀性及正面性認識不足。通過調(diào)查我們得知，城中村居住主體是就業(yè)型貧困人口（其中包括大量的大學(xué)畢業(yè)生），他們大多是沒有城市戶口的外來農(nóng)民。大量低收入流動人口受購買力束縛，被隔離于城市正規(guī)住房供應(yīng)體系之外，逐漸形成居住分異潮。城中村解決了流動人口在城市的基本生存問題，為農(nóng)村剩余勞動力找到了失地后的出路，也為大量的大學(xué)畢業(yè)生提供了暫時的居住產(chǎn)所，在一定程度上緩解了城鄉(xiāng)差距。“城中村”問題的解決，必須著眼于其本身所存在的客觀性和正面性，從而更好的使城市資源得到利用。
結(jié)合以往鄭州市改造城中村的成功案例，筆者為 “城中村”問題的解決提供了以下建議：（1）政府消除“城中村”內(nèi)違章?lián)尳ńㄖ倪呺H利益，使這些違章?lián)尳ńㄖ拇迕袷找孢f減；（2）大力推出高質(zhì)同價乃至低價的廉租房的供應(yīng)，促進住房消費市場化，加快解決低收入流動人口的住房困難；（3）提高城中村居民就業(yè)培訓(xùn)力度，促進其就業(yè)安置，從而減少其對房租本身的過度依賴；（4）把“城中村”改造與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相結(jié)合，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)過熱時，加快城中村的改造步伐，滿足地產(chǎn)行業(yè)的土地需求，從而促進城市化建設(shè)。
城中村改造是社會發(fā)展的必然要求，是城市現(xiàn)代化的必然要求。同樣，農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是工業(yè)化與現(xiàn)代化的必然趨勢。政府在推進城中村問題的解決及改造時，必須本著人本主義與實用主義相結(jié)合的原則，將“城中村”問題的解決著眼于城市的現(xiàn)代化進程中，并將提高人口素質(zhì)、提升城市資源的合理利用、推進城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與維護三者貫穿其中，從而更好的推進“城中村”問題的解決，使其經(jīng)得起歷史和群眾的檢驗。
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關(guān)鍵詞：城中村；控制性；城市設(shè)計；市場化
城中村改造一直是困擾城市發(fā)展的主要問題，隨著近年來區(qū)域和城市整體的快速發(fā)展，城中村成為城市發(fā)展的一個瓶頸。城中村在改造實踐的過程中也面臨著許多諸如產(chǎn)權(quán)不清晰、拆遷補償困難、土地供應(yīng)不足等現(xiàn)實問題，但是在城市化的推進過程中，城中村改造無論從其重要性、必要性、緊迫性來講，都已經(jīng)成為一個十分重要的課題。
2012年底，筆者編制了一項關(guān)于晉北朔州市城市北部的城中村――北旺莊的控制性詳細規(guī)劃，對山西北部小城市的將要納入城市發(fā)展范圍內(nèi)的城中村在編制和管理控制上的方法一些探討，目前隨著筆者參與類似項目的建設(shè)過程中，通過對該類項目理論和案例的研究和初步的心得進行交流，使城中村的控制和發(fā)展走向可持續(xù)發(fā)展的道路。
一、研究背景
隨著朔州市城市建設(shè)的發(fā)展，城區(qū)功能的變遷，過去處于城市北郊的北旺莊村被逐步納入了城區(qū)的范圍，并逐步為城市建成區(qū)所包圍，由此形成了城中村。城中村對城市發(fā)展起到了一定的歷史作用，村民的生活方式雖然受到了城市生活的巨大影響，但仍保持了傳統(tǒng)的生活和交往習(xí)慣。隨著城市化進程的推進和城市的發(fā)展，其所呈現(xiàn)出來的環(huán)境問題、土地資源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居環(huán)境、公共安全、社會治安等方面的負效應(yīng)也正日益顯現(xiàn)和擴大，越來越成為城市健康發(fā)展的瓶頸。因此，改造城中村成為推進城市化進程、建設(shè)現(xiàn)代化城市、營造良好城市發(fā)展環(huán)境的迫切需要。本次規(guī)劃主要針對北旺莊村與城市開發(fā)建設(shè)的矛盾，進一步加快城中村改造進程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環(huán)境，促進城市經(jīng)濟社會持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，特編制朔州市北旺莊村改造控制性詳細規(guī)劃。
二、現(xiàn)狀條件分析
北旺莊村位于朔州市城區(qū)的北部，鄰近城市開發(fā)區(qū)和北部城市副中心等城市重要的經(jīng)濟增長點毗鄰。根據(jù)現(xiàn)狀區(qū)位和規(guī)劃的用地等方面的因素分析，該地區(qū)的區(qū)域位置優(yōu)越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市發(fā)展軸上，是城區(qū)未來發(fā)展和建設(shè)重點區(qū)域。
北旺莊現(xiàn)有村民410戶，其中農(nóng)業(yè)人口為1135人，非農(nóng)業(yè)人口為1854人，村莊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以種植和商業(yè)零售業(yè)為主。建筑以晉北民宅為主，建設(shè)年代為上世紀(jì)50-60年代，地塊部分民宅因年久失修，門面破舊，沿街商店參差不齊，結(jié)構(gòu)不一，影響街景美觀，低層高密度，浪費寶貴的土地資源。
三、規(guī)劃策略
黨的十六大提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展要求，并進一步強調(diào)：“堅持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展。”因此，用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念和方法指導(dǎo)城中村改造規(guī)劃編制有其現(xiàn)時性和緊迫性，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉(xiāng)發(fā)展中的各種利益關(guān)系。
規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃協(xié)調(diào)城中村區(qū)域與城市拓展之間的關(guān)系，整合區(qū)域內(nèi)土地資源，提出適宜的空間發(fā)展模式，合理配置公共資源，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化與公共服務(wù)均等化，改善區(qū)域物質(zhì)空間環(huán)境，體現(xiàn)城市地方特色，引導(dǎo)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。
規(guī)劃思路與對策：
1、挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益。
由于良好的區(qū)位優(yōu)勢與交通優(yōu)勢，需要充分利用其土地開發(fā)潛力，在有限的土地上，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益。城中村現(xiàn)狀土地分布凌散，從城市規(guī)劃全局性角度出發(fā)，規(guī)劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發(fā)建設(shè)的模式，以增強土地板塊效益，并進一步整體進行土地開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配建，提升了土地利用價值。
2、深化和落實上位規(guī)劃，服從城市整體利益原則
城中村改造規(guī)劃編制也是落實和深化上位規(guī)劃的過程。確定城中村土地利用功能要求以及建設(shè)強度。改造規(guī)劃編制中既要綜合考慮村集體經(jīng)濟發(fā)展、村民安居就業(yè)等相關(guān)方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設(shè)施留下建設(shè)空間，特別是落實規(guī)劃中確定的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等“五線”控制要求。以城市總體規(guī)劃的宏觀、長遠、全局性的布局為指引，尊重合理確定規(guī)劃區(qū)的性質(zhì)及功能，注重規(guī)劃區(qū)的景觀規(guī)劃，體現(xiàn)城市景觀控制。
3、完善城市功能原則
應(yīng)當(dāng)在用地性質(zhì)的規(guī)劃上，完善城市功能，利用環(huán)境優(yōu)勢與交通優(yōu)勢，改善城市居住環(huán)境，提升城市形象，完善城市功能。規(guī)劃從城市整體來布置，以振武路為軸線，形成合理分布并有機聯(lián)系的三大功能片區(qū)。
（1）中部的城市公共服務(wù)區(qū)
沿城市主干道振武路布置商務(wù)辦公、商業(yè)、教育和文化娛樂等城市公共服務(wù)設(shè)施，最大發(fā)揮該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢，完善綜合服務(wù)功能。
（2）北部和南部居住綜合區(qū)
位于區(qū)域的北部和南部，根據(jù)規(guī)范配置生活配套設(shè)施（幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘設(shè)施）、社區(qū)綠地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了區(qū)域城市景觀，將該城中村改造為融入城市的新型居住社區(qū)。
4、保證市場可操作性
城中村改造工作由政府主導(dǎo)組織推進，適應(yīng)市場經(jīng)濟體制下城市建設(shè)的要求，注重規(guī)劃用地的確定性與市場經(jīng)濟的多樣性相結(jié)合，合理確定用地，使規(guī)劃具有較強的宏觀調(diào)控能力和市場應(yīng)變能力。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應(yīng)在交通、日照、消防等規(guī)劃要求基礎(chǔ)上，制定適宜地塊強度指標(biāo)，并統(tǒng)籌考慮下轉(zhuǎn)移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。保持生態(tài)環(huán)境合理地安排各項建設(shè)用地，保持彈性，留有余地，形成一個有利于滾動開發(fā)和可持續(xù)發(fā)展的城市布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造經(jīng)濟環(huán)境。
5、城市設(shè)計原則
規(guī)劃應(yīng)當(dāng)運用城市設(shè)計的方法，綜合考慮自然環(huán)境、人文因素和村民生活需要，對城市空間環(huán)境作出統(tǒng)一規(guī)劃，體現(xiàn)塞北特有的地域特色，通過對地塊與周邊總體形態(tài)把控的同時，
結(jié)合天際線、地租水平尺度，以內(nèi)緊外松的空間形態(tài)，再現(xiàn)朔州邊塞地域特色。提高城市的環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀的藝術(shù)水平。進而提出地塊上有關(guān)建筑形態(tài)及公共空間形態(tài)的控制內(nèi)容和指標(biāo)。
四、結(jié)語
針對城市新區(qū)這種成片大規(guī)模、高水平、高品質(zhì)開發(fā)的前提下，其城中村改造不僅要滿足安置遷建用地、改善城中村公共服務(wù)設(shè)施和提升城市功能等要求，更要滿足新區(qū)開發(fā)建設(shè)的需求，因此從推進城中村改造，進而加快城市開發(fā)建設(shè)方面來說，需對城中村改造重新認識，進行有效調(diào)控，塑造城市文化特色，從而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[1]李春云. 太原市“城中村”改造的實踐與探索 [J].. 科技情報開發(fā)與經(jīng)濟，2011，（4）
[2]劉淑清.“關(guān)于太原市城中村改造問題的思考[[J]. 太原師范學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2011，（5）
關(guān)鍵詞：城市化；失地農(nóng)民；改造；權(quán)益保障。
中圖分類號： F320.3 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
二十世紀(jì)五十年代，我國政府把城市和農(nóng)村從管理體制上鮮明地區(qū)分開來，從而使得在相當(dāng)長的歷史時期，城市和農(nóng)村在經(jīng)濟、政治和文化上相互獨立，形成了典型的“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”。隨著世界政治與經(jīng)濟格局的變化，特別是我國步入改革開放時期，該管理體制的弊端開始顯現(xiàn)，由于城鄉(xiāng)經(jīng)濟相互獨立，使得資源無法實現(xiàn)最優(yōu)配置，造成城鄉(xiāng)間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡。
1“城中村”現(xiàn)狀
“城中村”既帶有農(nóng)村的特征，同時也具有一些不成熟的城市居民區(qū)的特征，是轉(zhuǎn)型中傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)和城市社區(qū)的混合體。在這混合體之中，社區(qū)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，管理難度較大。
“城中村”土地利用混雜、建設(shè)開發(fā)無序，并且由于建設(shè)管理的混亂，違法、違規(guī)建筑現(xiàn)象非常普遍。“城中村”建筑以單家獨戶為主，各戶之間間距極小，以致采光、通風(fēng)等條件較差，加上道路狹窄、彎曲，更難以滿足消防要求，安全隱患極大。“城中村”村內(nèi)多商鋪(住宅底層)而普遍缺少公共綠地、中小學(xué)、文化、體育等設(shè)施。市政管線工程更是薄弱，防災(zāi)救護能力很差。
2“城中村”改造的必要性
2.1“城中村”改造是我國城市化發(fā)展的必然結(jié)果
1949年，我國城鎮(zhèn)化率為17.6%，2011年城市化水平為44.9%。可見我國城市化發(fā)展速度之快。而城市化實質(zhì)就是農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)變，土地作為極為重要的生產(chǎn)資料對城市容納人口起著重要的作用，“城中村”往往占有了城市中的黃金地帶，由于缺乏城市的統(tǒng)一規(guī)劃和管理而未得到有效的利用，未能使土地的潛在效益得以開發(fā)[1]。由此可見，對一個城市的宏觀發(fā)展而言，“城中村”的存在導(dǎo)致城市寶貴的土地資源未能實現(xiàn)其效用與效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮其最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
在我國土地資源日益緊缺，城市逐漸從粗放型的外延式擴張向集約型的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實情況下，改造“城中村”，盤活效益低下的“城中村”土地己經(jīng)成為歷史的必然，合理的改造將會大大提高城市土地的潛力，加快城市經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 “城中村”改造是解決村民長期出路的需要
“城中村”的村民大多數(shù)已經(jīng)不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)與土地經(jīng)營，如出租廠房所得的分紅收益，生活方式上發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。農(nóng)村集體組織經(jīng)營土地、房屋等資產(chǎn)，由于經(jīng)營本身的風(fēng)險性和當(dāng)權(quán)經(jīng)營者的趨利性，總會使得一些集體資產(chǎn)無法實現(xiàn)保值或增值，這就意味著“城中村”的那些食利階層將會逐漸無利可分、無利可食，那些基本上沒有土地又沒有多大勞動能力的村民就可能會面臨危機，甚至淪落為貧困農(nóng)民，生活將變的沒有保障，以致成為社會不安定的隱患，而其最終的負擔(dān)也會落在政府身上。
2.3“城中村”改造是構(gòu)建和諧社會的需要
“城中村”改造不是一個孤立的問題，而是與城市化進程和實現(xiàn)城市現(xiàn)代化宏偉目標(biāo)緊密相關(guān)的一項工作，是優(yōu)化城市土地資源的重要舉措，是全面提高人民生活質(zhì)量和社會發(fā)展水平的必然選擇。
3“城中村”改造過程中村民合法權(quán)益的保證措施
在“城中村”改造過程中，農(nóng)民面臨失去土地與就業(yè)空間狹小等威脅，同時也面臨經(jīng)濟利益保障及觀念的轉(zhuǎn)化等一系列由農(nóng)民向城市居民角色轉(zhuǎn)換的問題。在失去土地后，如何使得其在思想觀念上由小農(nóng)型向現(xiàn)代型轉(zhuǎn)變，正是“城中村”改造過程中問題的本質(zhì)所在。改造并不應(yīng)簡單等同于將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民戶口，同時給予標(biāo)準(zhǔn)不高的經(jīng)濟補償，它必須應(yīng)該包括農(nóng)民失去土地后的就業(yè)養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保險和社會福利，必須推動農(nóng)民的生活方式發(fā)生根本性的變革，必須把農(nóng)民轉(zhuǎn)變成有收入、有保障、有就業(yè)崗位的城市人[2]。如此方可從根本上幫助農(nóng)民提高生活質(zhì)量，解決其實際問題，響應(yīng)國家構(gòu)建和諧社會的號召。具體措施如下：
3.1加快“城中村”土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)
按照社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，完善“城中村”土地產(chǎn)權(quán)制度，是保證“城中村”征地安置工作順利進行的前提和基礎(chǔ)。當(dāng)前，可考慮在堅持現(xiàn)有土地所有制前提下，運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論，合理界定和安排“城中村”土地產(chǎn)權(quán)，使“城中村”土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)都逐步做到有規(guī)可循、有法可依，從而構(gòu)建起一套與我國市場經(jīng)濟相適應(yīng)的“城中村”土地產(chǎn)權(quán)體系，以切實維護“城中村”農(nóng)民的根本利益[3]。
3.2建立失地農(nóng)民培訓(xùn)與就業(yè)制度
對失地農(nóng)民進行培訓(xùn)并給予就業(yè)優(yōu)惠政策, 同時建立再就業(yè)培訓(xùn)機構(gòu), 培訓(xùn)再就業(yè)技能, 以增強失地農(nóng)民的就業(yè)競爭力。政府應(yīng)積極鼓勵當(dāng)?shù)仄髽I(yè)就地招工。并且應(yīng)當(dāng)將失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系, 積極開發(fā)公益性崗位,安置農(nóng)民就業(yè)。
解決好城市化進程中失地農(nóng)民的就業(yè), 通過實現(xiàn)失地農(nóng)民職業(yè)的轉(zhuǎn)換和身份的轉(zhuǎn)化, 城市化主體可變阻力為動力, 與失地農(nóng)民一起來推進城市的發(fā)展, 實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會一體化, 實現(xiàn)農(nóng)民和城市共同發(fā)展。
3.3住房安置貨幣化
對“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)非人員采取住房安置貨幣化的方式，可有效避免由統(tǒng)一修建農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房集中安置所產(chǎn)生的問題:
(1)有利于保持社會穩(wěn)定。
“城中村”農(nóng)民轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者之后，用住房安置費自行購買住房，分散居住，這樣其集中鬧事的機率則會大大降低。
(2)有利于加快“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的城市化進程。
統(tǒng)一修建農(nóng)轉(zhuǎn)非小區(qū)集中安置農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，這種小區(qū)居民的構(gòu)成統(tǒng)一文化程度不高，大大延緩了農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的城市化進程。若實行住房安安置貨幣化“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)非人員勢必會分散居住在各個城市居民小區(qū)，如此有助于其盡快融入城市，從生活方式、生活理念等各方面能夠盡快實現(xiàn)城市化。
3.4為失地農(nóng)民建立養(yǎng)老金個人賬戶。
領(lǐng)取失地補償金的農(nóng)民可自愿參保, 根據(jù)其年齡進行分段,將失地補償金按照一定比例計入養(yǎng)老金個人賬戶, 其余部分一次性領(lǐng)取,等到失地農(nóng)民到了一定年齡之后，便可每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，從而滿足其生活需要。
4結(jié)論：
通過以上分析可知，國家在出臺一系列的土地政策切實保護農(nóng)民合法權(quán)益的同時，更應(yīng)注重對農(nóng)民進行就業(yè)培訓(xùn)，并給予就業(yè)優(yōu)惠政策，強調(diào)以就業(yè)帶動其安置，從根本上保障“城中村”改造過程村民合法權(quán)益，提高其生活質(zhì)量，以維護社會穩(wěn)定。
參考文獻：
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一、全南縣城中村的現(xiàn)狀
全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總?cè)丝?1萬，轄9個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的金龍鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)等兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
（一）主要特點
一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮(zhèn)河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區(qū)，已經(jīng)完全沒有農(nóng)業(yè)耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區(qū)周邊，還有少量農(nóng)業(yè)耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區(qū)郊區(qū)，還有較多農(nóng)業(yè)耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。
二是經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)弱。目前，縣城建成區(qū)內(nèi)的許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設(shè)，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村委既沒有集體經(jīng)濟發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導(dǎo)致集體經(jīng)濟發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。
三是社會保障待遇低。縣城建成區(qū)內(nèi)的村民大部分仍然為農(nóng)業(yè)戶籍，由于大部分農(nóng)用地已被征收，成為“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定。
四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設(shè)年代久遠，大多數(shù)已成為危房，嚴(yán)重危及群眾身體健康和生命財產(chǎn)安全。城中村范圍缺少公建或公益設(shè)施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的“十”提出的推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，促進城鄉(xiāng)共同繁榮的要求不相符。
（二）存在問題
一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現(xiàn)有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設(shè)用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設(shè)用地必須從村民之中征收，相當(dāng)多的村民對失去自留地后的就業(yè)、經(jīng)濟收入等問題十分擔(dān)憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設(shè)用地難以滿足安置要求。
二是農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應(yīng)。
三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內(nèi)的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關(guān)審批手續(xù)后，按照“一戶一宅”宅基地的規(guī)定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。
二、城中村改造的必要性
實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設(shè)的一項緊迫任務(wù)，更是推動城鎮(zhèn)化建設(shè)提質(zhì)的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展具有重要意義。
（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程。縣城是全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。
（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴(yán)格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟發(fā)展水平。
（三）實行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享縣城發(fā)展帶來的成果。
（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復(fù)建設(shè)，而是通過高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將落后的村莊建設(shè)成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會變成縣城一道獨特的風(fēng)景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進一步顯現(xiàn)。這樣以來，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設(shè)產(chǎn)生極大的推動作用。
（五）實行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在環(huán)境衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟社會發(fā)展難得的一次機遇，也是實現(xiàn)又好又快發(fā)展的必然選擇，無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，目前的存在形式都有其嚴(yán)重弊端，如果不加以改造，必然對經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴(yán)重制約。
三、城中村改造模式探討
在調(diào)研過程中，由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟實力、房屋狀況等情況不同，經(jīng)聽取較大多數(shù)村民及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。
（一）拆舊建新型。即在政府引導(dǎo)下，由村委會組織，由村民自行籌資建設(shè)，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設(shè)的全部工作。拆舊建新改造模式的優(yōu)點有：一是不需增加村莊建設(shè)用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產(chǎn)、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設(shè)施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環(huán)境，出現(xiàn)僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴(yán)重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設(shè)。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產(chǎn)、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規(guī)模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規(guī)劃用地需求的村莊。
（三）原址商業(yè)開發(fā)型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴(yán)重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地在滿足規(guī)劃條件下進行多層住宅或?qū)I(yè)市場建設(shè)，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，開發(fā)商品住宅或商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或?qū)I(yè)市場，為確保工程質(zhì)量，必須嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉(zhuǎn)變，村莊位于縣城中心區(qū)域或靠近主要道路附近，具有一定商業(yè)價值的路段。
（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規(guī)模的建設(shè)用地，用于城中村改造用地。其優(yōu)點有：對村莊布局進行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設(shè)用地問題。此模式適用于：一是戶數(shù)較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規(guī)模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設(shè)，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設(shè)施建設(shè)用地。
（五）新征預(yù)留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農(nóng)用地面積的10%左右留做村莊建設(shè)用地，其余征為國有。塊內(nèi)土地除優(yōu)先安置原“城中村”范圍內(nèi)村民，剩余土地按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進行商品房開發(fā)，辦理土地證和房屋產(chǎn)權(quán)證。其優(yōu)點有：對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，建設(shè)商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農(nóng)業(yè)耕作的村莊。
四、推進城中村改造的對策與建議
對縣城城中村進行科學(xué)合理的改造，是縣城建設(shè)擴容提質(zhì)的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，做美做精縣城，提高城鎮(zhèn)化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。
（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設(shè)問題，實質(zhì)上是社會組織變革問題。城中村改造的本質(zhì)是經(jīng)濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態(tài)的變化是這種經(jīng)濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關(guān)聯(lián)性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經(jīng)濟耕作方式的變革，結(jié)果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產(chǎn)生，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質(zhì)就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標(biāo)就是要實現(xiàn)“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國有土地、集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為混合經(jīng)濟”。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，需要在城市規(guī)劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規(guī)劃建設(shè)、國土資源等各個部門協(xié)同做好相關(guān)工作。
（二）加強領(lǐng)導(dǎo)，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領(lǐng)導(dǎo)，成立縣級層面的城中村改造建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組織城中村改造調(diào)查研究，制定出臺相關(guān)政策、規(guī)定和措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造建設(shè)過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。
（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項艱巨任務(wù)，要根據(jù)城中村不同實際確立合理的改造模式，堅持從實際出發(fā)，分步實施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩(wěn)定。城中村改造應(yīng)從實際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮，合理調(diào)配，兼顧中長期發(fā)展，實行“一村一案”。政府要加強引導(dǎo)，鼓勵有條件的、城郊結(jié)合部的村集體經(jīng)濟組織參與改造和自行改造。
本文通過城中村改造的研究，對城中村改造項目中存在的問題和解決途徑進行了分析。首先，在城中村基礎(chǔ)理論的研究上，概括分析了我國城中村的現(xiàn)狀特征、背景成因及以及城中村存在的合理性及改造的必要性；其次，通過研究我國各城市城中村改造方式，總結(jié)城中村改造的三種模式，并對三種模式進行分析，了解各種改造模式的優(yōu)缺點及適用范圍，同時加強了對三種改造主體之間的關(guān)系分析；然后，在研究城中村改造的基礎(chǔ)上，給出探討的一些建議。
關(guān)鍵詞： 城中村；改造模式；難點和建議
前言
目前，伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國工業(yè)化的快速推進，我國的城市化進程不斷加快，城市用地問題也越來越備受關(guān)注。城中村的存在與發(fā)展以及由此帶來的一系列問題已經(jīng)成為困擾我國眾多城市健康發(fā)展的重要難題，其已經(jīng)成為一種新的“城市病”。
然而，城中村改造也是提高城市土地高效利用，促進城市發(fā)展的迫切需求。因此，城中村改造問題解決與否，直接關(guān)系到民生，關(guān)系到社會的穩(wěn)定發(fā)展，也逐漸成為各大城市城市規(guī)劃建設(shè)中的首要任務(wù)。在建設(shè)社會主義和諧社會的前提下，各城市需要更加客觀認識城中村發(fā)展問題，深入探討城中村改造存在的問題，總結(jié)各大城市在城中村改造治理過程中的好的做法和經(jīng)驗以及經(jīng)典模式，從而根據(jù)自身城市發(fā)展的特點，選擇相應(yīng)的發(fā)展模式進行改造治理，盡可能在改造的過程中使多方參與者利益得到滿足，減少利益沖突。
2城中村改造模式的分類
目前我國的“城中村”改造模式按照改造項目主體基本可以分為三類：政府主導(dǎo)型改造模式、村民主導(dǎo)型改造模式和開發(fā)商主導(dǎo)型改造模式。
政府主導(dǎo)型：這是一種自上而下的改造方式，政府直接進行投資，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村進行改造，解決村民的拆遷安置等所有問題，進行開發(fā)建設(shè)。
村民主導(dǎo)型：這種改造模式減少了政府的資金投入，改造資金由原城中村村民協(xié)商進行自籌資金，同時通過民主表決決定其改造方案，屬于自下而上的方式。
開發(fā)商主導(dǎo)型：在城中村改造過程中，政府將城中村的土地進行招標(biāo)拍賣，由中標(biāo)的開發(fā)商實施改造計劃。開發(fā)商按照市場化的方式進行綜合開發(fā)，負責(zé)土地的征用，城中村的拆遷、補償和其他安置工作，同時，這種改造模式的資金全部由開發(fā)商自行承擔(dān)。
3影響城中村改造項目成功的因素
3.1 政府支持
政府作為城市的管理者，在城中村改造中，科學(xué)規(guī)劃部署，合理制定城市的發(fā)展路線，在深入研究調(diào)查的前提下，結(jié)合城市整體規(guī)劃的指導(dǎo)框架，因地制宜地制定城中村的各種改造方案。關(guān)系到城中村改造問題最困難的事情就是拆遷安置工作，政府在其中既要照顧到村民的生活保障，又要確保改造工作不影響城市總體規(guī)劃，這是任何模式的改造都離不開政府的主要原因。同時政府為所有關(guān)心城市發(fā)展的人們提供一個交流的平臺，鼓勵各界人士為城中村改造工作獻計獻策、搭建平臺、政策引導(dǎo)、維護公平，為城中村改造創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
3.2 籌措資金
資金匱乏是全國城中村改造項目中普遍存在的問題。因為城中村改造任務(wù)相對繁瑣，拆遷的賠償、用地的清理、村民安置、基礎(chǔ)設(shè)施的配套、規(guī)劃設(shè)計施工的工程量相當(dāng)巨大，需要的改造資金遠大于開發(fā)新區(qū)的建設(shè)成本。所以在城中村改造過程中我們面臨的難點問題就是，如何在保護失地農(nóng)民利益的同時，提高土地利用效率，資金來源就成是城中村改造的瓶頸問題。解決資金來源及投資關(guān)系問題，即可突破瓶頸，解決城中村改造的關(guān)鍵問題。
3.3 利益均衡
在開發(fā)商主導(dǎo)型模式中，城中村改造中所涉及到的行為主體有三方面：政府、村民和開發(fā)商，他們?yōu)榱司S護各自利益在改造的過程中扮演著不同的角色。城中村改造實質(zhì)就是調(diào)節(jié)三者之間的關(guān)系以達到利益均衡。 實際上，開發(fā)商介入屬于政府改造模式的一種變形，政府必須合理引導(dǎo)和嚴(yán)格控制，以避免開發(fā)商為了一味追求經(jīng)濟利益，而損害村民和城市的長久利益。
對于政府來說，合理的安置能夠保障社會的和諧發(fā)展，城中村改造為城市發(fā)展獲得新的空間和活力，推動了經(jīng)濟、城市和社會的發(fā)展。同時城中村改造，既要改善村民現(xiàn)有的生產(chǎn)和生活方式，完善村里的公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，又要以城中村優(yōu)越的地理區(qū)位為開發(fā)商帶來的房地產(chǎn)快速升值的潛力，所以能合理處理政府、村民和開發(fā)商三者間的利益關(guān)系，是其實質(zhì)問題所在。
5對城中村改造項目實施的建議
5.1政府應(yīng)發(fā)揮的角色作用
政府在城中村改造項目的角色應(yīng)該是規(guī)劃者、引導(dǎo)者、服務(wù)者和監(jiān)督者。
首先，政府面對城中村問題，地方政府要深入調(diào)研，在城市整體規(guī)劃的指導(dǎo)框架下，因地制宜地制定城中村的改造方案。不同城市城中村的情況各不相同，同一城市不同區(qū)域的城中村的情況也不盡相同，所以要區(qū)別對待，不能生搬硬套，要符合城市發(fā)展的整體規(guī)劃。
其次，政府在城中村改造項目中要維護各方參與者的利益公平，特別是要維護廣大村民的根本利益。在城中村改造中，作為失地農(nóng)民的村民始終是弱勢群體，政府要照顧到他們的心理感受，考慮到他們將來的生活保障等，做好拆遷安置工作。
5.2開發(fā)商要全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何開發(fā)商開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為城中村改造項目，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
5.3開發(fā)商應(yīng)正確理解工程項目管理的內(nèi)容
施工項目管理的內(nèi)容是以研究如何高效率的實現(xiàn)項目目標(biāo)為目的，以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，對項目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并組織高效的施工，使生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，合理配置，保證施工生產(chǎn)的均衡性，利用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段，以實現(xiàn)項目目標(biāo)和使企業(yè)獲得良好的綜合效益。施工項目管理是為使項目實現(xiàn)所要求的質(zhì)量，所規(guī)定的時間，所批準(zhǔn)的工程費用進行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)。項目管理的目標(biāo)就是項目的目標(biāo)，其主要內(nèi)容是“四控制二管理一協(xié)調(diào)”，即安全控制、進度控制、質(zhì)量控制、費用控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。
5.4施工單位應(yīng)加強施工技術(shù)管理。
為了切實搞好技術(shù)管理工作，在工程施工的各階段過程中，要認真貫徹各項施工技術(shù)管理制度，不斷加強對施工技術(shù)工作的管理。施工準(zhǔn)備階段施工技術(shù)管理要正確貫徹執(zhí)行黨和國家的各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程。要加強對強制性條文標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，增強掌握標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的能力，建立技術(shù)管理體系，制定技術(shù)、質(zhì)量管理制度的同時，明確各級、各崗位技術(shù)責(zé)任制。組織各專業(yè)人員了解設(shè)計圖紙是否齊全，建筑結(jié)構(gòu)與各專業(yè)圖紙本身是否有差錯及矛盾，標(biāo)高是否相一致、預(yù)埋件是否表示清楚，工藝管道、電氣管道線是否合理等方面，審查圖紙，參加圖紙會審。
參考文獻：
[1]李俊夫.城中村改造[M].北京：科學(xué)出版社，2004：2-4
城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象。在1978年開始改革開放后的30多年間里，一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（如珠三角、長三角、環(huán)渤海、直轄市、省會城市等）城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”。比較著名的城市如北京、天津、重慶、上海、武漢、廣州、深圳等城中村問題較為突出。
城中村改造是21世紀(jì)中國市長們經(jīng)營城市的最大興趣。但城中村改造涉及到地方財政、開發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門的經(jīng)驗，征地補償標(biāo)準(zhǔn)差異也相當(dāng)懸殊。盡管村民對待城中村改造態(tài)度不一，但政府強勢推進的態(tài)勢十分明顯。城中村改造是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的重要組成部分。
【目錄】
第一部分城中村改造項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、城中村改造項目概況
（一）項目名稱
（二）項目承辦單位
（三）可行性研究工作承擔(dān)單位
（四）項目可行性研究依據(jù)
本項目可行性研究報告編制依據(jù)如下：
1．《中華人民共和國公司法》；
2．《中華人民共和國行政許可法》；
3．《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)（20xx）20號 ；
4．《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》；
5．《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃》；
6．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年審核批準(zhǔn)施行；
7．《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年
8． 企業(yè)投資決議；
9． ……；
10． 地方出臺的相關(guān)投資法律法規(guī)等。
（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
（六）項目建設(shè)地點
二、城中村改造項目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
（一）項目產(chǎn)品市場前景
（二）項目原料供應(yīng)問題
（三）項目政策保障問題
（四）項目資金保障問題
（五）項目組織保障問題
（六）項目技術(shù)保障問題
（七）項目人力保障問題
（八）項目風(fēng)險控制問題
（九）項目財務(wù)效益結(jié)論
（十）項目社會效益結(jié)論
（十一）項目可行性綜合評價
三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1．項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預(yù)計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運行及驗收等工作。
項目發(fā)起公司擬設(shè)立專項資金賬戶用于項目建設(shè)用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2．項目原料供應(yīng)及使用問題
項目產(chǎn)品的原料目前在市場上供應(yīng)充足，可以實現(xiàn)就近采購。項目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格把關(guān)，對原料供應(yīng)商進行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進行。
3．項目技術(shù)先進性問題
項目生產(chǎn)本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購先進技術(shù)工藝設(shè)備，引進先進生產(chǎn)管理經(jīng)驗，對生產(chǎn)技術(shù)員工進行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進、產(chǎn)品質(zhì)量達標(biāo)。
第二部分城中村改造項目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、城中村改造項目建設(shè)背景
（一）城中村改造項目市場迅速發(fā)展
城中村改造項目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國內(nèi)市場、擴大出口創(chuàng)匯、吸納社會就業(yè)、促進經(jīng)濟增長等方面發(fā)揮的作用越來越明顯。
（二）國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
我國非常中國城中村改造領(lǐng)域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：
（1）穩(wěn)定國內(nèi)外市場；
（2）提高自主創(chuàng)新能力；
（3）加快實施技術(shù)改造；
（4）淘汰落后產(chǎn)能；
（5）優(yōu)化區(qū)域布局；
（6）完善服務(wù)體系；
（7）加快自主品牌建設(shè)；
（8）提升企業(yè)競爭實力。
（三）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
……
二、城中村改造項目建設(shè)必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、城中村改造項目建設(shè)可行性
（一）經(jīng)濟可行性
（二）政策可行性
（三）技術(shù)可行性
本項目建設(shè)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進性，關(guān)鍵設(shè)備引進國外廠商，其他輔助設(shè)備從國內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實踐，公司創(chuàng)造出一流的城中村改造工藝和先進的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行生產(chǎn)和檢測，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
（四）模式可行性
城中村改造項目實施由項目發(fā)起公司自行組織，引進先進生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導(dǎo)，項目產(chǎn)品面向國內(nèi)、國際兩個市場。目前，國內(nèi)外市場發(fā)展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。
（五）組織和人力資源可行性
第三部分城中村改造項目產(chǎn)品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、城中村改造項目產(chǎn)品市場調(diào)查
（一）城中村改造項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查
（二）城中村改造項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查
（三）城中村改造項目產(chǎn)品價格調(diào)查
（四）城中村改造項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查
（五）城中村改造項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查
（六）城中村改造項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查
二、城中村改造項目產(chǎn)品市場預(yù)測
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。
（一）城中村改造項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測
（二）城中村改造項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測
（三）城中村改造項目產(chǎn)品價格預(yù)測
（四）城中村改造項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測
（五）城中村改造項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測
（六）城中村改造項目發(fā)展前景綜述
第四部分城中村改造項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、城中村改造項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、城中村改造項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
（一）工藝設(shè)備選型
（二）工藝說明
（三）工藝流程
三、城中村改造項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
（二）營銷模式
在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人情況分析
（三）促銷策略
……
第五部分城中村改造項目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、城中村改造項目建設(shè)地
（一）城中村改造項目建設(shè)地地理位置
（二）城中村改造項目建設(shè)地自然情況
（三）城中村改造項目建設(shè)地資源情況
（四）城中村改造項目建設(shè)地經(jīng)濟情況
近年來，項目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁；新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新的帶動力量；餐飲娛樂、交通運輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；一大批改制企業(yè)充滿活力，民營經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點調(diào)產(chǎn)工程扎實推進，經(jīng)濟多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實力明顯增強……
（五）城中村改造項目建設(shè)地人口情況
（六）城中村改造項目建設(shè)地交通運輸
項目運作立當(dāng)?shù)兀嫦驀鴥?nèi)、國際兩個市場，項目建設(shè)地交通運輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網(wǎng)。公路四通八達，境內(nèi)有3條國道、2條省道，高速城中村改造步伐進一步加快，將進一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時投放到銷售目標(biāo)市場。
二、城中村改造項目土建總規(guī)
（一）項目廠址及廠房建設(shè)
1．廠址
2．廠房建設(shè)內(nèi)容
3．廠房建設(shè)造價
（二）土建規(guī)劃總平面布置圖
（三）場內(nèi)外運輸
1．場外運輸量及運輸方式
2．場內(nèi)運輸量及運輸方式
3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備
（四）項目土建及配套工程
1．項目占地
2．項目土建及配套工程內(nèi)容
（五）項目土建及配套工程造價
（六）項目其他輔助工程
1．供水工程
2．供電工程
3．供暖工程
4．通信工程
5．其他
第六部分城中村改造項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
一、城中村改造項目環(huán)境保護方案
（一）項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)
（二）項目環(huán)境保護措施
（三）項目環(huán)境保護評價
二、城中村改造項目資源利用及能耗分析
（一）項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
（二）項目資源利用及能耗分析
三、城中村改造項目節(jié)能方案
按照國家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨列一章。按照國家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上的項目，項目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項目節(jié)能評估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項目立項必須取得節(jié)能審查批準(zhǔn)意見后，項目方可立項。因此，對建設(shè)規(guī)模超過發(fā)改委規(guī)定要求的項目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評價報告》一樣，是項目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。
（一）項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)
（二）項目節(jié)能分析
四、城中村改造項目消防方案
（一）項目消防設(shè)計依據(jù)
（二）項目消防措施
（三）火災(zāi)報警系統(tǒng)
（四）滅火系統(tǒng)
（五）消防知識教育
五、城中村改造項目勞動安全衛(wèi)生方案
（一）項目勞動安全設(shè)計依據(jù)
（二）項目勞動安全保護措施
第七部分城中村改造項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
一、城中村改造項目組織
（一）組織形式
（二）工作制度
二、城中村改造項目勞動定員和人員培訓(xùn)
（一）勞動定員
（二）年總工資和職工年平均工資估算
（三）人員培訓(xùn)
本項目采用“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”實施人員培訓(xùn)，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項基本技能。經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負責(zé)人針對崗位特有業(yè)務(wù)進行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準(zhǔn)確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時間都具有極好的效果。
第八部分城中村改造項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、城中村改造項目實施的各階段
（一）建立項目實施管理機構(gòu)
（二）資金籌集安排
（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
（四）勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨
（五）施工準(zhǔn)備
（六）施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
（七）竣工驗收
二、城中村改造項目實施進度表
三、城中村改造項目實施費用
（一）建設(shè)單位管理費
（二）生產(chǎn)籌備費
（三）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費
（四）辦公和生活家具購置費
（五）其他應(yīng)支出的費用
第九部分城中村改造項目財務(wù)評價分析
圖-4 財務(wù)評價基本思路
一、城中村改造項目總投資估算
二、城中村改造項目資金籌措
一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：
（一）資金來源
（二）項目籌資方案
三、城中村改造項目投資使用計劃
（一）投資使用計劃
（二）借款償還計劃
四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定
（一）計算依據(jù)及相關(guān)說明
1．《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。
2．《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。
3．《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，[國務(wù)院令第512號]，20xx年1月1日起實施。
4．《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務(wù)總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。
5．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年審核批準(zhǔn)施行。
6．項目必須遵守的國內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。
（二）項目測算基本設(shè)定
五、城中村改造項目總成本費用估算
（一）直接成本
（二）工資及福利費用
（三）折舊及攤銷
（四）工資及福利費用
（五）修理費
（六）財務(wù)費用
（七）其他費用
（八）財務(wù)費用
（九）總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
（一）銷售收入
（二）銷售稅金及附加
（三）增值稅
（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
（一）項目投資現(xiàn)金流估算
（二）項目資本金現(xiàn)金流估算
第十部分城中村改造項目不確定性分析
在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
（一）盈虧平衡分析
（二）敏感性分析
第十一部分城中村改造項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價
在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財務(wù)評價
財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。
（一）財務(wù)凈現(xiàn)值
財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。
如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。
（二）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）
財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。
（三）投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：
（1）計算公式
動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：
Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
（2）評價準(zhǔn)則
1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的；
2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。
（四）項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準(zhǔn)投資利潤率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。
（五）項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。
（六）項目資本金凈利潤率（ROE）
項目資本金凈利潤率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
（七）項目測算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟評價
國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標(biāo)。根據(jù)項目的具體特點和實際需要，也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標(biāo)進行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十二部分城中村改造項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險及防控措施
三、市場風(fēng)險及防控措施
四、籌資風(fēng)險及防控措施
五、其他相關(guān)風(fēng)險及防控措施
第十三部分城中村改造項目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1．對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2．對主要的對比方案進行說明
3．對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4．對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5．對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6．可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1．項目建議書（初步可行性報告）
2．項目立項批文
3．廠址選擇報告書
4．資源勘探報告
5．貸款意向書
6．環(huán)境影響報告
7．需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8．需要的市場預(yù)測報告
9．引進技術(shù)項目的考察報告
10．引進外資的名類協(xié)議文件
11．其他主要對比方案說明
12．其他
三、附圖
1．廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）
2．總平面布置方案圖（設(shè)有標(biāo)高）
3．工藝流程圖
