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1 土地登記概述
土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、等級、價值等情況登記于專門的簿冊，以加強政府對于土地的有效管理，保護權利人土地合法權益的一項重要的制度。土地登記是維護社會穩(wěn)定的根本途徑，是國家統(tǒng)一土地權利制度的基礎。世界上的土地登記制度大體可分三類即產(chǎn)權登記制度，托倫斯登記制度和契約登記制度。我國采用的是土地產(chǎn)權登記制度并吸收托倫斯登記的特點。[1]
我國土地登記的根本目的在于確認土地權屬，維護社會主義土地公有制，保護土地權利人的合法權益 ，維護土地市場交易秩序以及為合理有效利用土地提供依據(jù)。從某種程度上看，對權利人申請登記有一定的強制性，有利于在完善市場經(jīng)濟過程中，實現(xiàn)土地用途管制，為土地權利變動奠定基礎。此外凡經(jīng)依法進行登記的土地權益均保證真實可靠，具有公信力，可見強制性與可信性是土地登記的兩個顯著特征。
土地登記行為是民法范圍內(nèi)用以界定土地物權的歸屬，并在專門簿冊上予以記載的事實。土地登記是登記機關依法實施土地權利登記的職能，并在權利人申請后進行嚴密的審查，對符合法定登記條件的予以登記造冊，向社會公示，相關登記資料可以公開查詢。
2 土地登記制度存在的問題
（1）土地登記的法律體系不健全。我國開展土地登記的法律依據(jù)為《憲法》、《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權法》、《土地登記辦法》、《土地權屬爭議處理暫行辦法》。但在土地登記的相關權利種類、設定、變更、終止以及各項權利、義務、登記效力等重大問題可操性不強，至使保護權利人利益、要求履行義務遇到困難。
（2）土地登記種類少，定性模糊。我國法律對土地權利種類的劃分為：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利。以集體土地所有權為例，目前其權能只包括占有、使用、收益，而不包括處分權，即集體擁有的是受到一定限制的所有權。至于為何受限制，如何受限制，理論界尚無定論，而相關的法律規(guī)定也極其模糊。關于農(nóng)村集體土地使用權，法律上未對其權能作出明確規(guī)定，學理上對其定義及性質(zhì)歸屬也未達成一致意見，導致在實踐中各地做法不一。[2]
（3）土地登記機關、土地登記標準和土地權屬證書不統(tǒng)一。依據(jù)我國目前的登記體制，有多個部門正在進行著不動產(chǎn)登記。如集體土地所有權和集體建設用地使用權由土地管理部門登記造冊，核發(fā)證書；國有房地產(chǎn)的土地登記有的地方是房產(chǎn)部門，有的是房地分開。由于土地登記機關的不同，各自的登記辦法、程序不盡相同，相應的土地權屬證書也不同。登記機關及證書的不統(tǒng)一，必然會損害經(jīng)濟的發(fā)展和權利人的正當利益，而且在兩個以上的登記機關的權利出現(xiàn)交叉重合時，還會造成物權變動的法律基礎互相沖突，擾亂正常的法律秩序。四、體制束縛，創(chuàng)新緩慢。由于我國土地登記管理的特殊性，推進制度優(yōu)化和技術創(chuàng)新比較緩慢。現(xiàn)有的土地登記資料不能滿足社會需求，土地登記覆蓋轄區(qū)的土地調(diào)查工作量大，各級財政沒有專項經(jīng)費給予保證，多方投資的路子必將制約管理體制的發(fā)展。同時，由于體制、機制、技術標準等原因，至使對現(xiàn)有信息的浪費不能把已有的信息資源統(tǒng)一起來，為社會服務。
3 完善土地登記制度的構想
（1）以法律為基礎，明確土地登記效力，為完善登記制度提供法律依據(jù)。土地登記主要是解決土地物權變動中的安全問題，即土地物權怎樣才能安全地由物權取得人取得的問題，以及從客觀公正的角度看土地物權的變動才能達到排除第三人的干涉的問題，因而只能依靠《物權法》自身來解決，也就是通過物權變動制度來解決。但我國對土地權利的劃分來自不同層次的法規(guī)，權利內(nèi)容、義務不清晰，權利種類不系統(tǒng)，相互關系還不明確。有待于通過《不動產(chǎn)登記法》等相關法律的出臺來改變。
（2）實行土地優(yōu)先登記，逐步解決重復登記的問題。在一個國家內(nèi)，不管采用何種土地登記制度，一個土地物權，權利人到一個登記機關辦理登記，是世界各國通行的做法。目前世界其他國家土地登記機構設置，歸納起來有三種情況，即司法部門、政府管理部門、獨立司法與政府之外的專門機構。根據(jù)我國的實際情況，無論采取哪一種形式，都是一時難以解決的問題。一是司法機構在確權登記時，結合我國土地資源利用進行實質(zhì)性審查，從業(yè)務性質(zhì)上看有相當大的難度。二是政府部門獨立機構進行登記時，有利于解決上述各類問題，但國家職能部門及運行機制要有較大的調(diào)整，以保證登記機關組織到位、職能到位。三是統(tǒng)一由土地行政主管部門負責。從目前全國土地登記制度建設現(xiàn)狀考慮，無論是業(yè)務建設還是人員隊伍建設，土地部門有一定的基礎，土地登記在全國全面開展，制度建設成本較低。另外，解決土地統(tǒng)一登記應當與登記程序變革結合起來考慮，實行土地使用權優(yōu)先登記應該是解決現(xiàn)實問題的一種思路。
土地使用權優(yōu)先登記即土地及地上物（指定著物和附著物）依法取得后，無論由哪個部門管理，首先確定土地使用權，先辦理土地登記，領取土地證書，然后再辦理地上物的登記。從土地與地上物的關系看，不管何種地上物都依附于土地。權利人依法取得土地使用權，是擁有地上物的前提條件。因此，先辦理土地登記，再辦理地上物登記應是順理成章的事。這種做法既有利于業(yè)務主管部門對地上物的管理，又保證了地上物與土地使用權的一致性以及土地用途的統(tǒng)一，提高了土地登記資料的使用價值。
（3）加強土地登記人制度建設，使土地登記從行政機關全程服務變成審批，提高行政效率。土地登記是指接受土地登記申請人的委托，土地登記申請、現(xiàn)場指界、土地登記申請文書、提供土地登記業(yè)務咨詢、查詢土地產(chǎn)權狀況等；廣義講還包括：土地權利的取得或交易手續(xù)的辦理及鑒證、相關稅費交納、土地政策咨詢、土地使用權抵押等。但由于土地登記專業(yè)性較強，建立土地登記專業(yè)人制度，可以減少當事人不必要的困擾，大力提高土地登記申請水平，確保土地登記工作的質(zhì)量，促進土地登記制度的完善。將原有的由登記機關負責的地籍調(diào)查等登記前期工作交由土地登記人去承擔，同時理順土地登記機關，土地登記人機構和土地權利人的職責、權利、義務及相互關系；做到分工明確，權責分明，既保證了登記的準確性，又提高工作效率，大大減輕登記機關工作壓力和負擔。[4]土地登記是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是在我國實踐基礎上建立起來的一項制度。
參考文獻
[1] 胡存智等編著《土地登記理論與方法》中國農(nóng)業(yè)出版社1998年9月版，第1頁，第43頁。
①登記所
在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經(jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
②登記對象
係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產(chǎn)？債權轉讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關法律、關于動產(chǎn)及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據(jù)。有關不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產(chǎn)？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟的發(fā)展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產(chǎn)或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當數(shù)量之申請登記件數(shù)。
③不動產(chǎn)登記法
不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關不動產(chǎn)權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運用。
2．不動產(chǎn)登記
①可為登記之權利
登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。
所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優(yōu)先購買權）、質(zhì)權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權
所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創(chuàng)設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。
但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③申請人
登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因為在不動產(chǎn)登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）
·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。
【關鍵詞】土地登記；登記制度；改革；提問；物權法
前言
土地登記作為地籍管理工作的核心，在土地管理工作中占有十分重要的地位。我國現(xiàn)代意義上的土地制度確立以來，在理清產(chǎn)權關系、解決權屬糾紛、規(guī)范市場行為，以及避免國家土地收益流失等方面發(fā)揮了顯著的作用。但是，我國現(xiàn)代土地登記制度建立時間較短，在立法和實踐中還存在不足之處，使得土地產(chǎn)權保護力度不夠。本文重點分析了我國土地登記制度存在的主要問題，就我國土地登記制度的完善提出一定的對策。
一、土地登記制度存在的主要問題
1、土地登記的法制、規(guī)范性文件層級不夠
此前作為土地登記工作主要的依據(jù)是《土地登記規(guī)則》，是原國家土地管理局以規(guī)范性文件的形式下發(fā)的。這在實際工作中，產(chǎn)生了一些問題。2008年2月1日開始實施《土地登記辦法》也是以國家國土資源部部門規(guī)章的形式出臺，也沒有上升到法律的層面。近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地的資產(chǎn)價值日益顯化，加強對對土地財產(chǎn)權益的保護隨著《物權法》實施的日趨強烈。我國原有的土地登記規(guī)范性文件，有必要不斷提高法律效力層級，才能進一步發(fā)揮土地權利保護的效力。
2、行政權的介入
對于土地登記過程中的一些不動產(chǎn)來講，要重視歸屬權。這些歸屬權要通過法律關系來確認，在確認以后要使其具有一定的法律效力。但是從最近幾年來看，土地登記成為了一種行政管理的手段，并且全方面賦予了很多相關的職能。這樣土地登記行為具有的行政權力非常多。過多的行政權力也會對土地登記方面有過多的行使權。所以行使權的介入使土地登記申請人的合法權益得不到更好的保障，同時也會導致土地登記行為變的非常繁瑣。最終也就導致土地登記的行為超出了國家法律規(guī)定的范圍。這樣的行為成為了土地登記方面比較大的問題，很值得大家關注。
3、土地登記多頭管理
1995年制定的《擔保法》明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門有4個，這些部門都是有關不動產(chǎn)的行政管理部門；另外還有未明確所指的“縣級以下地方人民政府規(guī)定的部門”，當兩個或者兩個以上的登記不統(tǒng)一時，不但會損害當事人的正當利益，而且會擾亂正常的財產(chǎn)法律秩序和不動產(chǎn)市場秩序。以農(nóng)用地為例，不同用途農(nóng)用地的登記有不同的資源管理法來規(guī)范，土地管理法規(guī)定，全民所有制集體所有制單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權應分別依照森林法、草原法和漁業(yè)法的有關規(guī)定確認林地、草地的所有權或使用權以及水面灘涂的養(yǎng)殖使用權，使農(nóng)用地分頭登記管理。
4、登記機關的授權問題
登記機關的授權問題一直是一個很糾結的問題。在《土地登記辦法》文件中有一個明確的規(guī)定：“申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依照法律報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權力證書。”但是縣級以上人民政府是否按照規(guī)定實施，在實施中的矛盾是否合理都成了一個問題，所以在授權上還需要一定的認識。
5、土地登記中政府和市場職能界限模糊
土地登記作為國家措施，應與其他行業(yè)一樣，在國家法律的約束下，由國家行政、事業(yè)（科研）、企業(yè)（中介）權能構成相互支撐、相互制約、保證正常運轉的高效機制。而目前土地登記從上到下不同程度地存在行政、事業(yè)、企業(yè)職責不明、監(jiān)督不力的現(xiàn)象。我國法律明確規(guī)定行政單位辦理土地登記，而有些行政單位沒有任何授權，卻交由盈利性質(zhì)的事業(yè)單位辦理；還有些應由企業(yè)辦理的事情，如登記需要的宗地圖測繪等工作，政府行政部門沒有為其創(chuàng)造條件，而是陷在事務堆里不能自拔。
6、土地信息的應用價值難以有效發(fā)揮
作為土地管理工作的基礎性工作，土地登記是國家掌握土地動態(tài)變化的重要信息源之一，也是對土地市場實施有效監(jiān)管的關鍵措施。土地登記技術手段優(yōu)劣決定著土地登記資料的現(xiàn)勢性和準確性，并直接影響著土地登記的權威性和公信力。目前部分地區(qū)國土部門采用專業(yè)土地登記軟件進行土地登記和發(fā)證工作尚在少數(shù)，有相當一部分地區(qū)由于資金、人員等方面的問題，仍采取較為原始的手工登記、機械打印或干脆手工填寫發(fā)證方式，變更登記、登記資料更新相對滯后，公示作用無法正常發(fā)揮。而且，即使采用計算機技術進行土地登記的地方，真正做到信息共享可實現(xiàn)公開查詢的也為數(shù)不多，土地市場信息服務嚴重滯后。
二、土地登記制度完善對策
1、建立符合國情的土地登記制度體系
土地登記制度按登記機構服務內(nèi)容可劃分為業(yè)務執(zhí)行制度和管理制度、社會服務制度三種類型。業(yè)務執(zhí)行制度是指土地登記機關在開展土地登記業(yè)務時，為保證登記內(nèi)容和登記程序的合法性，按照法律法規(guī)以及技術規(guī)范制定的一系列辦事規(guī)則。具體可分為：申請制度、調(diào)查制度、審查制度、公告制度、注冊制度、發(fā)證制度。管理制度是為保證登記機關順利開展各項工作，提高土地登記質(zhì)量，保證土地登記公信力所制定的一系列內(nèi)部管理規(guī)定。具體可分為：土地登記人員持證上崗制度、土地登記人員回避制度、土地證書監(jiān)制制度、土地證書查驗制度。社會服務制度是指利用土地登記資料向全社會承諾服務以及接受社會監(jiān)督的工作制度。具體可分為：土地登記制度、土地登記公開查詢制度、土地登記賠償制度。通過不斷完善，實現(xiàn)三項制度的良性互動作用，逐步建立符合我國國情的土地登記制度。
2、完善并逐步提高土地登記的法律效力
由于土地市場是我國最為重要的市場，人民群眾日常最為重要的經(jīng)濟活動也集中在土地等不動產(chǎn)領域，完善土地產(chǎn)權登記法律制度，使土地權利的變動獲得社會的承認和法律的保護，發(fā)揮土地登記的公示公信作用，對于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和社會秩序的穩(wěn)定非常重要。在我國，在法律效力上憲法具有最高的法律效力，其次是法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章，地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章，省、自治區(qū)的人民政府制定的規(guī)章效力高于本行政區(qū)域內(nèi)的較大的市的人民政府制定的規(guī)章，部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權限范圍內(nèi)施行。作法我國土地登記生要法律制度。2008年2月1日開始實施根據(jù)《物權法》而制定的《土地登記辦法》，這兩份土地登記文件都 是作為土地管理部門制定并出臺的部門規(guī)章，在法律效力上都屬同一個法律效力層次。在我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展和土地市場交易活躍的今天，應盡快制定《土地登記法》，明確和統(tǒng)一土地登記的機關、程序和法律效力。
3、正確界定政府和市場在土地登記中的職能
按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，土地登記主管部門為縣級以上國土資源行政主管部門。土地登記是政府職能部門的工作，土地登記機關按照法律規(guī)定，必須行使政府部門的職能，有所作為。例如，制定規(guī)章、政策、技術標準，組織先進技術的推廣應用等，對土地權利關系可以進行合理干預，承擔管理與執(zhí)行的職責；事業(yè)單位應按照規(guī)定的職責，做好土地登記技術方法研究，規(guī)范標準，資料查詢和行政機關委托辦理的業(yè)務；中介機構則由專業(yè)人員組成并取得準入資格，土地登記、地籍測量等業(yè)務，由中介機構來完成。三者之間并通過完善各項制度，建立各實體間相互促進、相互制約的運行機制，推動土地登記工作。
4、努力實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的信息化服務
培養(yǎng)土地登記人員自覺接受全新觀念的意識，使其自覺運用現(xiàn)代科技解決土地登記技術問題。通過建立土地登記人員繼續(xù)教育制度，重視土地登記人員法律法規(guī)和技術技能培訓，提高土地登記業(yè)務水平，促進全面提高土地登記崗位人員的業(yè)務技能。建立以土地調(diào)查、登記內(nèi)容為主要信息來源的土地信息網(wǎng)絡，使土地登記更好 地為經(jīng)濟發(fā)展、城市化發(fā)展、土地利用總體規(guī)劃以及政府決策服務。盡快實現(xiàn)土地登記信息的公開查詢，以保證土地市場的公開、公正、公平，促進土地市場健康有序發(fā)展。
參考文獻：
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[2]王洪亮.不動產(chǎn)物權登記立法研究.法律科學，2010年第4期.
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【關鍵詞】土地登記；土地登記；資質(zhì)認證
1 土地登記制度的含義
隨著我國改革開發(fā)的深入和市場經(jīng)濟的發(fā)展，作為農(nóng)村農(nóng)民賴以生存和城市發(fā)展基礎的土地，越來越受到社會的關注和人們重視，其經(jīng)濟屬性也顯露無遺，尤其是“節(jié)約型社會”建設口號的提出，土地對社會發(fā)展的影響力在持續(xù)不斷放大。可以說，如何合理、高效、有序地利用土地，成為社會經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。
1.1 土地登記制度
為規(guī)范土地管理，有效維護了土地權利人的合法權益。1989 年 11 月 18日，原國家土地管理局頒布了《土地登記規(guī)則》，隨著我們市場經(jīng)濟的深入，1995年 12月28 日，原國家土地管理局又對《土地登記規(guī)則》作了補充和修改。
我國土地登記制度作為一項重要的法律制度的確立，對明確土地產(chǎn)權關系，保護土地權利人的利益、保障土地交易安全、維護土地市場秩序具有重要的作用。土地登記既是土地產(chǎn)權設定的條件，又是土地產(chǎn)權有序轉移的基礎。多年來，我國土地登記制度取得了長足進展，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展以及國土資源管理中發(fā)揮了重要作用，有效地維護了土地權利人的合法權益，促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步。
1.2 制度
制度是社會進步和經(jīng)濟發(fā)達條件下必然的產(chǎn)物，是社會不同分工和專業(yè)化的自然選擇。從法律層次上講，它是人于權限內(nèi)，以被人的名義向第三人意思表示或受領意思表示，該意思表示直接對本人（指被人）生效的民事法律行為。一般分為委托、法定、指定等幾種普遍的方式。
1.3 土地登記制度
所謂的土地登記制，就是本著政企分開、政事分開的原則，按照專業(yè)化方式，將目前土地登記中一些事務性工作，從現(xiàn)有政府的日常工作中分離出來，交由社會上經(jīng)過專門培訓，并獲得執(zhí)業(yè)資格的中介機構以有償服務的形式承擔下來。這種中介機構由土地行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)督管理，他們接受委托人的自愿委托，并獨立承擔與委托業(yè)務有關的責任和風險。土地登記制度在國外許多國家和地區(qū)都廣泛推行，如日本、我國臺灣地區(qū)都建立起土地登記制度有幾十年上百年的歷史。
2 建立土地登記制度的意義
在土地登記中，有關專業(yè)中介機構或人員接受土地登記申請人的委托，土地登記申請、現(xiàn)場指界、土地登記申請文書、提供土地登記業(yè)務咨詢、實行資格（質(zhì)）認證和監(jiān)督管理。
這項制度雖然在我國剛剛建立，有關法律法規(guī)也有待完善，但它仍有著積極的現(xiàn)實意義。
2.1 從專業(yè)化的角度上有助于建立規(guī)范化、法制化的土地登記模式
在我國，由于土地作為一種重要的經(jīng)濟資源還是近幾十年的事，同時由于土地涉及每一個公民的切身利益，因此呈現(xiàn)出既形勢復雜多樣，又為社會廣泛關注的時代特性。而目前，我國的土地所有權、使用權方面還有許多法律問題有待研究，如土地權能的劃分、土地登記的公告程序和辦結時限問題、變更登記才有辦結時限問題、地籍調(diào)查面積與批準面積不一致時的土地登記面積問題、集體土地的入市問題、土地使用年限與地上物的經(jīng)濟年限問題、土地使用權作價入股后法律處理問題等，將這些問題交給每一個普通的土地登記者來進行都具一定的難度，只有從專業(yè)化的角度，提供針對性的服務才能將土地登記工作建立在規(guī)范化、 法制化的軌道上，而由專業(yè)的土地登記中介機構來從事工作就能做到這一點。
2.2 從程序化的角度上有助于提高土地登記的行政效率
隨著國家《物權法》的頒布和公民私有財產(chǎn)意識的增強，土地市場和土地登記市場呈現(xiàn)一派繁榮發(fā)展的勢頭，土地權利人對土地登記的要求越來越多，也越來越迫切。由于土地登記法律程序嚴密，它要求申請人熟悉國家土地管理的有關法律法規(guī)和政策，了解土地登記的方法、步驟，搜集整理土地權屬證明文件，還有大量的諸如填表、量圖、劃紅線、填寫土地登記申請表等事務性工作等。面對如此復雜的登記程序與登記機關，如何進行有效及時的土地登記來保障其自身的合法權益實屬不易。同時，土地相關權利人大多又不具備專業(yè)法律知識。這就客觀要求有專業(yè)土地機構，從程序化的角度上具體來承辦土地登記申請、權源依據(jù)的查找、現(xiàn)場出席指界以及用地項目報批、土地使用權轉讓、變更等手續(xù)，從而節(jié)省當事人精力和時間，提高工作效率又確保安全運行。
2.3 從市場化的角度上有助于滿足市場多元化的需求
在現(xiàn)階段，隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地資源的重要性日益體現(xiàn)，土地市場也日趨活躍，企業(yè)存量土地開始進入地產(chǎn)市場，銀行抵押貸款業(yè)務、大中城市大多數(shù)土地使用者申領合法的土地使用證、利用土產(chǎn)作股進行投資等等，市場上對土地的使用呈現(xiàn)多元化的需求，圍繞土地資源開展的經(jīng)濟活動也日益頻繁。使得變更土地登記業(yè)務愈來愈多，愈來愈復雜。建立土地登記制度不僅是建立安全、 可靠、效能的土地登記服務體系的客觀需要，而且也是維護土地登記委托人的合法權益，防止土地登記中介中欺詐行為、滿足市場多元化的需求的必然選擇。
3 土地登記制度的建立與管理
由于土地登記業(yè)務量大，登記內(nèi)容繁雜，法律條件要求高，鼓勵成立專業(yè)化、市場化的土地機構來承擔土地登記業(yè)務，是提高土地登記過程中行政效率和質(zhì)量的一種切實可行的方法。
3.1 對機構進行嚴格資質(zhì)認證
對申辦土地登記業(yè)務的中介機構要實行嚴格的資質(zhì)認證，綜合評定其人員資格、執(zhí)業(yè)水平、設備狀況等因素后，才能授予資格，并根據(jù)經(jīng)營業(yè)績、用戶投訴、執(zhí)業(yè)信譽等情況實行年檢。土地機構應加強內(nèi)部制度建設，建立嚴格的質(zhì)量監(jiān)控體系。建立健全包括土地登記管理辦法、操作規(guī)范、工作底稿、業(yè)務、人事、辦公、財務等各項管理制度，做到管理有章可循、有據(jù)可依。只有這樣，機構才能最大限度地降低自已的執(zhí)業(yè)風險，在激烈的市場競爭中贏得主動。
3.2 對土地登記人實行資格認證
土地登記人應有固定的經(jīng)營場所，有從事土地登記的能力，應經(jīng)培訓、考試、考核取得資格證書后能上崗，以確保土地登記制度的標準化、規(guī)范化。應加強土地登記專業(yè)人的執(zhí)業(yè)資格管理，借鑒臺灣地區(qū)土地登記人鑒定信用和保證金的雙重保證功能的特點，增強土地登記專業(yè)人公信力，保證不動產(chǎn)交易之安全和提高登記效率。應加強土地登記人員的業(yè)務培訓和繼續(xù)教育。對取得土地登記資格的人員，應進行定期教育，提高水平。培訓的具體內(nèi)容除了土地登記專業(yè)知識必須掌握外，還包括民事法律、測繪、規(guī)劃、房地產(chǎn)管理等相關知識。培訓形式應逐步從以行政管理為主向行業(yè)自律管理為主轉變。
3.3 構建土地登記誠信體系
土地登記在本質(zhì)上是一種服務業(yè)，它比拼的是服務質(zhì)量與服務意識。因此，在土地登記中，一是堅持職業(yè)操守，做到客觀公正。對一些政策明確規(guī)定的，要嚴格執(zhí)行，對紅線做到不踩不碰；對灰色地帶、具有爭議的業(yè)務，一般應堅持少接少管的原則。對于風險較大、可能導致嚴重偏離正常范圍的業(yè)務，可以拒接，尤其是對于委托人的違法指令，土地登記人有權拒絕執(zhí)行。二是堅持誠信為本，樹立品牌意識。要以誠待人，堅持用戶利益至上，樹立長久經(jīng)營與合理贏利的品牌意識，在土地登記行業(yè)引入先進的服務經(jīng)營理念。
3.4 引入職業(yè)責任風險保障機制
伴隨社會分工的日益細化和職業(yè)責任制度的健全。目前，在我國北京、上海、深圳等大中城市中對一些新興行業(yè)引入職業(yè)責任風險保障機制，對其執(zhí)業(yè)人員實行了職業(yè)責任保險制度，如注冊會計師、房地產(chǎn)估價師等職業(yè)。這種防范執(zhí)業(yè)風險的機制與思路，也給土地登記的職業(yè)責任風險化解提供了啟發(fā)與借鑒，即建立土地登記人自己的職業(yè)責任保險制度。執(zhí)業(yè)責任保險從土地登記人執(zhí)業(yè)登記注冊環(huán)節(jié)就應開始建立，包括個人執(zhí)業(yè)責任風險保險金和機構執(zhí)業(yè)責任風險保險基金。建立必要的風險保險制度，在執(zhí)業(yè)風險實際發(fā)生時，對保護執(zhí)業(yè)人員的利益將起到積極保障作用。
4 完善我國土地登記制度的建議
4.1 完善土地登記的有關法制建設，創(chuàng)造良好的法律環(huán)境
依法辦事，是市場經(jīng)濟條件下的基本原則。加快立法速度，建立完善的土地登記法律制度，不僅可以約束規(guī)范機構及從業(yè)人員的行為，降低執(zhí)業(yè)風險，也是從制度上保障土地登記事業(yè)的健康發(fā)展。在具體立法內(nèi)容上，應借鑒國際慣例，可考慮進一步修改和完善 《土地登記試點試行辦法》和制定《土地登記人職業(yè)注冊登記辦法》，在此基礎上結合《行政許可法》，提高《土地登記規(guī)則》的效力等級，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記業(yè)務以法律的形式予以確定。同時，應建立與其相適應的土地登記人員執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，保證管理部門依法管理和機構、人員依法從業(yè)。
4.2 加快土地登記信息公開，營造良好的社會環(huán)境
加快土地登記相關信息的公開，實現(xiàn)土地登記資料公開查詢，是培育、發(fā)展土地登記市場的重要條件。一方面，要盡快實現(xiàn)土地登記檔案的數(shù)字化建設，為信息公開提高物質(zhì)基礎。土地登記檔案是實現(xiàn)土地登記的基礎，必須完整、統(tǒng)一、真實，能及時記錄下每宗地的原始情況及變動情況，要按照統(tǒng)一格式整理成冊，實施專人保管。另一方面，國家應對提供土地登記資料的程序、使用范圍等作出明確規(guī)定。國家應盡快出臺土地登記資料查詢辦法，明確查詢方法、范圍、保密措施、規(guī)費等具體事項，方便基層土地部門操作。還要充分利用高新技術，加快信息資料傳遞速度，提高土地登記資料的利用效率。各級土地管理部門應采取積極措施，提高政府職能部門的服務意識，使土地登記資料在使用中價值得到體現(xiàn)，從而為土地登記工作創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。
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全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。
從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料。
土地交易始自周朝
嚴格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。
《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之數(shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之數(shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進行造冊登記，便于國家治理。
按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國;卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對自己所分得的土地享有使用權，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權還是掌握在周王手里。
西周初期，土地與奴隸均不得進入流通領域，但由于這二者即是農(nóng)業(yè)社會最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，諸侯實力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實上還得到了法律的認可。
目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。
歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當朝時，為了擴建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說，“你別怕，我一定會照價付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這是個很毒的誓言。
周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側面說明，當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應當是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對土地所有權掌控的松動局面。
春秋時期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實就是對于楚國統(tǒng)治者要求對國境內(nèi)的土地依據(jù)地勢進行測量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標準，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實就是在進行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關土地登記制度的法令。
秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當時實際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實呈報。所報內(nèi)容經(jīng)審查核實后，最后登記入冊，上報到縣。自此，可以看做是政府承認了私有土地的合法性，并依此為根據(jù)征收田租。
隋唐統(tǒng)計手實與分級匯賬簿
隋唐時，據(jù)《新唐書?食貨志一》記載：“凡里有手實（“手實”是指唐宋時在基層官吏監(jiān)督下居民自報戶內(nèi)人口p田畝以及本戶賦役承擔情況的登記表冊），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉(xiāng)賬。鄉(xiāng)成于縣，縣成于州，州成于戶部。”
由此可以看出，唐朝的土地統(tǒng)計政策是很完備的：先在鄉(xiāng)里進行統(tǒng)計，然后匯總成鄉(xiāng)賬;鄉(xiāng)賬完成后再上報到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達至州，匯總成州賬，最后上報到中央戶部。
在登記時間上，也有規(guī)定。據(jù)《唐令田令》，“諸應收授之田，每年起十月一日里正預校勘造簿，歷十一月，縣令總集應退、應受之人，對共給授，十二月內(nèi)畢。”這樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數(shù)量是多少，以及每年應該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。
同時，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度，規(guī)定土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。
其實關于宅地的統(tǒng)計也就是房產(chǎn)的登記，在我國古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因為國家一般都是同時確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。
例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》，這個手實就很清楚地展示了政府對于田產(chǎn)與房產(chǎn)的雙重登記內(nèi)容。
《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》
1.戶主寧和才年十四歲
2.母趙年五十二歲
3.妹和忍年十三歲
4.右件人， 見有籍
5.和貞年二十二歲
6.羅勝年十五歲
7.右件人，籍后死
8.合受常部田
9.一段二畝（常田） 城北廿里新興東渠西道南道北曹君定
10.一段一畝（部田三易） 城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮
11.一段一畝（部田三易） 城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南北渠
12.一段一畝（部田三易） 城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟南渠北曹粟堆
13.一段四步居住園宅
14.牒， 件通當戶新舊口、田畝段數(shù)四至，具狀
15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹牒。
（注：以上的8至12條就是關于田產(chǎn)登記的狀況，而第13條就是關于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實的文件）
宋朝的“砧基簿”
至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。
南宋時期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計查勘無誤后上報經(jīng)界所（宋朝時專門管理土地登記工作的機構），再由經(jīng)界所勘驗核實交付產(chǎn)權人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉運司。
砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對所載土地的產(chǎn)權證明。進行田產(chǎn)交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗確實），土地轉讓才有效力。
不過，在宋朝出賣不動產(chǎn)，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因為宋朝法律規(guī)定，親鄰具有優(yōu)先購買權。北宋后期還強調(diào)，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購買權。
按照現(xiàn)在的話說，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過物價局、房管局的批準，卻需要先通過住在附近的家人、族人的批準。正規(guī)的做法是拿一個小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。
搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標準合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當事人姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內(nèi)容。
只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE
“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對購房者來說，在當時都是一個不小的負擔，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契”。
這固然省了稅費，卻往往導致糾紛。民間“白契”太多，產(chǎn)權不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產(chǎn)糾紛都有記載。
對于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。
契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭訟時，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。
宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣;凡只轉讓使用權與收益權，保留回贖權的買賣叫活賣或典當，典當契約的業(yè)主得到錢主的典價，在法定的30年期限內(nèi)可隨時以原價贖回標的物;賒賣是采取類似商業(yè)信用或預付方式，然后收取出賣物的價錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認可后，才能得到法律的保護。
清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度
明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。
滿清入關后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。
明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代《明律?戶律》“典賣田宅”條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。
總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財產(chǎn)之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。
第二條本辦法所稱商品房土地使用權分割登記，是指市國土資源部門對同一宗地內(nèi)每幢建筑中需分割轉讓的建筑單元預先發(fā)放《土地使用權分割登記證》，轉讓后受讓方憑《土地使用權分割登記證》及相關資料到市國土資源部門辦理變更登記、換領土地證書的制度。
第三條本市范圍內(nèi)國有土地上經(jīng)依法批準建設的商品房（包括各類商品房、經(jīng)濟適用房、公寓房等）適用本辦法。
第四條房地產(chǎn)開發(fā)建設單位在依法取得土地使用權后必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》約定的動工開發(fā)期限及使用條件進行開發(fā)建設，市國土資源、規(guī)劃部門應當根據(jù)各自職責加強監(jiān)督檢查，對違反規(guī)定的應當依法處理。
第五條房地產(chǎn)開發(fā)建設單位必須在向市房管部門申請商品房權屬初始登記前向市國土資源部門申請土地使用權分割登記。
申請土地使用權分割登記應當提交下列材料：
（一）土地使用權分割登記申請書；
（二）開發(fā)地塊總平面布置圖；
（三）每幢建筑物宗地圖；
（四）房屋面積測繪資料；
（五）土地使用權證、土地使用權出讓合同、土地評估報告；
（六）建設工程規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃設計條件書；
（七）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表；
（八）根據(jù)規(guī)定需要提交的其它材料。
市國土資源部門應當根據(jù)《國有土地使用權出讓合同》規(guī)定的土地使用權出讓條件進行調(diào)查和審核，對符合規(guī)定的，應當發(fā)放《土地使用權分割登記證》,并出具土地使用合格證明,市建設部門未收到市國土資源部門出具的土地使用合格證明不得出具綜合驗收的備案證明。
市國土資源部門在辦理土地使用權分割登記時，應當按照《**省城鎮(zhèn)地籍調(diào)查細則》和國家規(guī)范規(guī)定進行宗地測量和土地面積分攤。
第六條《土地使用權分割登記證》由房地產(chǎn)開發(fā)建設單位填寫完整，并與購房人（安置對象）雙方簽字（蓋章）后移交給購房人（安置對象）。
《土地使用權分割登記證》是購房人（安置對象）換領所購房屋土地使用權證的有效憑證。
《土地使用權分割登記證》不得涂改、轉讓和抵押。
第七條購房人（安置對象）向市國土資源部門申請辦理土地使用權證時必須提供《土地使用權分割登記證》和《房屋所有權證》。
第八條土地使用權被抵押或者被查封的，不得申請土地使用權分割登記。
第九條整宗地塊建設的，市國土資源部門在辦理《土地使用權分割登記證》時，應當收回并注銷該宗地的土地使用權證；分期建設的，市國土資源部門應當在土地使用權證及土地登記卡上進行面積核減并標注，整宗地塊建設完成時，由市國土資源部門收回并注銷該宗地土地使用權證。
第十條房地產(chǎn)開發(fā)建設單位必須嚴格按照市國土資源部門和市規(guī)劃部門的規(guī)定開發(fā)建設，未經(jīng)市有關部門審批同意并補辦手續(xù)、補交出讓金，不得變更土地用途和土地使用條件；經(jīng)批準變更的，應當重新申請土地使用權分割登記。
----如今證券市場大吹建立“退出機制”之風，滬深交易所又實施了新的特別轉讓規(guī)定，即PT股在轉讓日不設跌幅限制，但仍保留5％的漲停限制。我認為，我國上市公司出現(xiàn)的大幅虧損可分為兩類：一類確實是經(jīng)營不善、投資失誤、或天災人禍造成業(yè)績下降，直至扭虧無望。這類公司由于市場的原因被淘汰出局，投資者也只能心平氣和地承擔風險，因為這是證券市場必然存在的風險。
另一類則完全不同。比如近幾年披露出的棱光（《財經(jīng)》雜志曾披露此事）、活力28、猴王等都是因為其大股東把公司當成“提款機”，致使公司背上了沉重的負擔，結果出現(xiàn)資不抵債局面。特別是棱光，今年更淪為ST一族，基本上已被大股東“掏空”了。如果棱光未來重組失敗扭虧無望，淪為PT一族，進而退出市場，這種風險該不該由全體股東（包括中小投資人）共同承擔呢？誰會心平氣和地承擔這種風險？
在股權結構不合理、大股東行為得不到約束的時代形成的“歷史遺留問題”，不應是一個“退”字就解決掉的，因為倒霉的還是中小投資人，造成了更大的不公平。如果退出機制實際達到的是這種效果，那還是緩行為妙。
----北京 王星
為何不廢止土地征用制度？
----讀了《財經(jīng)》2000年6月號“失去土地”一文，有些感想。
在我看來，“土地換皮鞋”不一定就不對，在關注“為此支付的土地代價”時，我們應該看土地的價值是否得到了最大的釋放。真正應該關注的倒是一整套土地批租的評估、拍賣、審計、監(jiān)督機制，以及土地征用制度和嚴格的利益懲罰機制的建立。可以考慮建立類似于英美和香港實行的土地基金制度，明確土地全部歸國家所有，廢除土地征用制度，任何自然人、法人可以通過競拍向國家購買土地的使用權。在拍賣之前，由社會中介對競拍者的土地利用方案進行評估。拍賣土地使用權的收入上繳國庫，對相關利益群體進行適當補償。這樣，既可以避免土地流失，又能夠最大限度地節(jié)省國家資源，杜絕盲目圈地占地等違法現(xiàn)象發(fā)生。
----襄樊 雷劍
反過來看“入世”
----這半年，有關WTO的利好消息紛至沓來。但我們?nèi)绱似炔患按匾M入世貿(mào)，是否值得？
----首先，中國在作出“入世”的決定時所表現(xiàn)出的“沉不住氣”，就是一步錯棋。中國市場這塊“大蛋糕”有著巨大的市場潛力，可由于“入世”的心情過于急切，給了西方人要價的機會。結果證明吃虧的似乎是我們。“山姆大叔”在給予我們PNTR時所附加的條款就是最好的說明。美國人將PNTR視為給中國人的恩惠，得到的同時必須付出代價。對此，我們所能做的不過是外交辭令式的譴責。
----雖然世貿(mào)有一攬子“游戲規(guī)則”要求成員國遵守，但這些條條框框早已成為少數(shù)強國的“遙控器”，他們可以借此玩弄種種“政治手腕”。相比之下，反擊的聲音卻如此微弱。
加強制度建設，提高政府土地登記社會公信力
托倫斯土地登記制度很重要的原則就是對土地產(chǎn)權的確定取決于登記而不是產(chǎn)權文件。對政府登記的信賴、政府對產(chǎn)權的保護、已登記土地權利人損失可獲得賠償、土地唯一登記、登記低支出、高效率等是托倫斯土地登記制度的主要特征。
昆士蘭州托倫斯土地登記制度通過法定形式對土地產(chǎn)權信息及其變動信息加以記載，確保了土地產(chǎn)權人的合法權益。該制度經(jīng)過近l50多年的發(fā)展，土地登記已成為交易雙方的主動行為，這是社會信任土地登記的主要表現(xiàn)。
首先，昆士蘭州建立了海量、安全的土地登記資料數(shù)據(jù)庫，為土地登記制度的推行打下了堅實的基礎。通過數(shù)據(jù)庫，需求方可查詢每塊土地的現(xiàn)勢登記資料和歷史登記資料。州政府土地登記工作人員每天都根據(jù)當天登記結果對數(shù)據(jù)庫進行更新和備份；為保障數(shù)據(jù)安全，還將土地登記資料在三處不同地點存放。
第二，按照托倫斯土地登記制度的規(guī)定，政府并不強制當事人進行土地登記，但是未經(jīng)登記的土地權利沒有效力，所以，土地交易人及時進行土地登記已成為一種自覺行動，昆士蘭州的土地登記率幾乎為l00％。
第三，建立了完善的土地產(chǎn)權登記錯誤賠償制度。在昆士蘭，根據(jù)法律規(guī)定，因欺詐、登記官的失誤、土地登記檔案遺失或錯誤造成土地權利人的損失，政府要無條件、及時、全部、先行賠償，同時還建立了土地登記賠償基金。
我國目前要達到提高土地登記社會公信力的目的，需從以下幾方面入手。
l.提高政府對土地管理基礎工作的重視，進一步擴大土地登記的覆蓋率，建立覆蓋全國范圍的地籍資料數(shù)據(jù)庫，夯實土地管理的基礎。應抓住第二次全國土地調(diào)查工作的機遇，掌握真實的土地基礎數(shù)據(jù)，建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計和登記制度，并逐步建立地籍信息公開查詢與定期制度，實現(xiàn)土地資源信息的社會化服務。
2.結合《土地管理法》的修訂，完善土地登記法律體系，盡快出臺《土地調(diào)查條例》、《土地登記條例》。從提高土地登記資料法律地位、依法進行地籍調(diào)查、建立土地登記錯誤賠償制度、建立土地登記資料及時更新維護機制等方面提高土地登記工作效率，確保土地登記資料的現(xiàn)勢性和準確性。比如：在農(nóng)用地轉用、集體土地征收、國有土地劃撥及轉讓等土地審批行為中，在未進行土地登記的區(qū)域通過地籍調(diào)查前置，將土地登記資料作為法定要件；同時建立土地登記資料及時更新維護機制，做到登記一宗地，變更一宗地。
3.開拓土地登記資金渠道，建立土地登記錯誤賠償基金，形成依靠土地登記收費更新維護土地登記資料的現(xiàn)勢性和準確性的良性循環(huán)，為土地登記的可持續(xù)發(fā)展打好基礎。
結合第二次土地調(diào)查，建立技術支撐體系
昆士蘭州地籍產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟、土地登記高效便捷與其有著強大的技術支撐體系密不可分。昆士蘭州的土地登記行為涉及測量機構和測量師、律師服務機構、評估師服務機構、數(shù)據(jù)公司、軟件開發(fā)公司等多個社會中介服務行業(yè)。
首先，土地登記中的地籍調(diào)查(權屬調(diào)查和地籍測量)是由社會測量機構和測量師來完成的。測量機構和測量師的資質(zhì)受政府和測量師協(xié)會的嚴格管理，被強制參加商業(yè)保險，以賠償因測量錯誤而造成土地權利人的損失。
第二，土地產(chǎn)權交易及土地產(chǎn)權登記當事人一般都委托律師進行，律師幫助當事人完成相關資料查詢、確保交易安全、向土地登記機關呈遞土地登記申請等工作。
第三，州政府將登記資料以招投標形式提供給幾家信譽高、有實力的網(wǎng)絡運營商開展土地登記資料公開查詢。州政府還委托上市公司Technology
one公司開發(fā)了自動產(chǎn)權登記系統(tǒng)(ATS)，同時Technology
one公司還負責根據(jù)政府需求對ATS進行升級維護。以上這些技術支撐體系極大地簡化了土地登記工作程序，提高了登記效率。
目前，我國土地登記機關在接受土地權利人的申請后，要組織技術人員進行地籍調(diào)查，還要完成權屬審核、土地注冊登記、核發(fā)土地證書等工作，以土地登記機關目前的人員編制，遠遠不能滿足這些工作的需要。
從2007年7月1日起，全國第二次土地調(diào)查啟動，這既是對現(xiàn)有人員業(yè)務能力的一次挑戰(zhàn)，同時也為壯大土地管理隊伍提供了一個難得的機遇。結合全國第二次土地調(diào)查，吸取澳大利亞土地登記的寶貴經(jīng)驗，應著手加快我國地籍工作產(chǎn)業(yè)化，并建立土地管理工作的技術支撐體系。
l.加強領導，組建穩(wěn)定的調(diào)查隊伍。各省、自治區(qū)、直轄市應加強對第二次全國土地調(diào)查的組織領導，成立領導小組辦公室，組建相應的土地調(diào)查工作機構，把第二次土地調(diào)查真正落到實處。土地調(diào)查數(shù)據(jù)是動態(tài)的，需要時時更新，我們應著眼調(diào)查后成果的更新維護，建立穩(wěn)定的土地調(diào)查隊伍，以確保土地調(diào)查工作的持續(xù)性，及時提供滿足經(jīng)濟社會發(fā)展和國土資源管理需要的數(shù)據(jù)。
2.充分發(fā)揮技術支撐部門作用。第二次全國土地調(diào)查計劃利用兩年半的時間全部完成，時間緊、任務重，這就需要國土資源部有關技術支撐部門(中國土地勘測規(guī)劃院、國家測繪局、其他相關測繪單位等)在調(diào)查中充分發(fā)揮作用；同時，應建立土地管理制度創(chuàng)新機制，充分發(fā)揮社會測繪隊伍、大專院校、軟件開發(fā)公司等相關力量的作用，把土地調(diào)查事業(yè)做大、做強，為今后的數(shù)據(jù)更新奠定基礎。目前，我國開始推行測量師資質(zhì)認證制度，如果將其與土地調(diào)查、登記制度建立起聯(lián)系，將極大地促進我國地籍工作的產(chǎn)業(yè)化。
3.建立完整的土地管理工作人員培訓考核制度，切實提高人員的綜合素質(zhì)。定期進行系統(tǒng)的培訓和考核；同時，應拓寬各地土地管理工作人員學習的渠道，結合土地管理網(wǎng)站的建設，建立土地管理相關知識頁面，增加地籍管理相關知識，提高我國土地管理工作人員的技術和管理水平，這是提高我國土地管理工作效率的必要保障。
明確政府各部門權責，提高工作效率
昆士蘭州有著完善的土地登記錯誤賠償制度，但是，由于社會測量機構和測量師確定的土地面積、地塊位置、邊界等出現(xiàn)錯誤而造成土地權利人的損失，政府登記機關并不負責賠償。這部分損失由測量機構和測量師無條件、及時給予賠償，賠償費可由保險公司支付。這種嚴密、權責分明的土地登記制度，為提高土地登記的工作效率打下了很好的基礎。
在我國，土地登記的責任機構是人民政府，由于測量機構造成的登記錯誤，土地權利人的損失并沒有明確規(guī)定由測量機構承擔，土地評估等方面也存在著同樣的問題。各部門權利和責任的不明晰，造成政府對土地權利人損失統(tǒng)一買單、政府利益受損的結果。為了改變這種現(xiàn)狀，我們應做到：
1.明確分工，各負其責。土地管理中的許多工作是由政府機關、事業(yè)單位、中介機構等分別完成的，這就要求進一步明確各部門的權利和責任，建立“誰承擔，誰受益，誰負責”的機制，減少政府不必要的損失。建立責權分明機制是土地管理高效工作程序形成的必要條件，同時也是土地權利人利益得到有效保障的必要措施。
2.加強管理，規(guī)范中介機構。在完成土地調(diào)查和地籍管理的工作過程中，經(jīng)常需要事業(yè)單位或測量機構、律師事務所、土地評估機構等中介機構的參與，在這一過程中，應加強對中介機構組織和事業(yè)單位的規(guī)范和管理，明確他們在工作中應負的責任。在對其規(guī)范管理的前提下，建立職業(yè)資質(zhì)認證制度和職業(yè)保險制度。
整合現(xiàn)有信息管理系統(tǒng)，提高土地管理整體水平
昆士蘭州土地登記的便捷、高效，在很大程度上受益于其自1994年就統(tǒng)一采用的自動產(chǎn)權系統(tǒng)(ATS)。這個系統(tǒng)實際上是一個具有中心窗口功能的數(shù)據(jù)庫，昆士蘭州的政府機構及許多在線服務提供商都與ATS系統(tǒng)聯(lián)通。人們可通過網(wǎng)絡對土地登記資料進行查詢，同時也實現(xiàn)了遠程辦理土地登記。昆士蘭州面積約172．7萬平方公里，采用統(tǒng)一的ATS系統(tǒng)，實現(xiàn)了昆士蘭自然資源和水利部與全州所有分支機構土地登記信息的無縫連接和數(shù)據(jù)共享，極大地降低了土地登記的成本；登記信息的市場化還增加了國家收入。ATS系統(tǒng)的應用也極大地提高了昆士蘭土地登記的效率，登記工作量從l990的40萬件增加到2002年的110萬件；登記耗時從l994年前的4周縮短到現(xiàn)在的2～3小時(現(xiàn)在每件登記從受理申請到完成登記最多需要5天時間)。
我國各省、自治區(qū)、直轄市的土地信息化管理水平參差不齊，大部分地區(qū)還比較落后。結合目前現(xiàn)狀，我們應從以下幾個方面對國內(nèi)土地管理信息系統(tǒng)進行整合，以提高我國土地管理的工作效率和整體水平：
【關鍵詞】地籍管理；難點問題；對策
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會發(fā)生著巨大的變化，而地籍資料作為國家制定土地使用規(guī)劃、劃分農(nóng)業(yè)區(qū)域、城市發(fā)展規(guī)劃等土地管理工作的重要依據(jù)，發(fā)揮著越來越重要的作用。因此有必要對當前地籍管理中存在的問題進行科學的分析并找到相應的解決對策。
1 當前我國地籍管理中存在的難點問題
1.1 土地登記發(fā)證制度不統(tǒng)一
通常來說土地登記制度統(tǒng)一應該表現(xiàn)為以下三個方面：首先，土地權利應當實施統(tǒng)一，這既包括城鎮(zhèn)土地，還包括農(nóng)村土地，不僅含有耕地，還含有林地、草地等都應該歸屬于一個統(tǒng)一的土地登記體系；其次，進行土地登記的參考標準應該相互統(tǒng)一；最后，進行土地登記的機關部門應當統(tǒng)一，也就是說在一個地區(qū)內(nèi)只能有一個土地登記部門，從而使該地區(qū)內(nèi)的土地登記信息保持完整。在現(xiàn)實中，一個地區(qū)往往存在兩個或者更多的土地登記機關部門。
1.2 土地登記中存在的難點問題
1.2.1 土地權屬認識較差、缺乏土地登記的意識
第一，由于原來那種計劃經(jīng)濟的影響，使人們思想中存在著嚴重的無償使用土地的思想，很多人認為只要辦理了房屋所有權證以后就可以不必辦理國家土地使用證。第二，從我國當前實行的國有土地使用權制度來看，很多人認為既然得不到土地的所有權也就沒有必要花錢去購買土地的使用權，反正有了房屋產(chǎn)權，國家就會承認房屋的所有權。第三，在對房產(chǎn)和土地進行處理時，往往土地的價值得不到體現(xiàn)。比如說在很多地方處理拆遷補償問題時，只是簡單的按照一個統(tǒng)一的拆遷補償價格進行處理，而房屋和土地的補償并沒有得到根本上的區(qū)分，很多人認為補償只是針對房屋而言，與土地無關，這直接導致了土地使用者的土地登記意識缺乏。
1.2.2 缺乏必要的資金支持，地籍管理工作難度較大
在進行土地等級發(fā)證工作中，相關的地籍調(diào)查和檔案管理工作中需要大量的自己支持。在現(xiàn)實中，土地登記發(fā)證機關在進行土地登記時只能收取必要的工本費用，有些地方為了擴大招商引資還會減免這些費用，另外由于我國國土資源部門實施“收支兩條線”的財務政策，土地登記部門財政收入較少。此外，由于土地登記沒有得到根本上的重視，相關的資金支持力度較小。這些都使得在進行土地登記時地籍測繪手工化、變更形式化、檔案簡單化等現(xiàn)象的出現(xiàn)，有些地方甚至使用手工的方法制圖或者直接照搬房產(chǎn)證上的平面圖，土地登記工作處于一個較為困難的境地。
1.2.3 地籍管理中先進技術的推廣力度不夠，存在不規(guī)范等級的現(xiàn)象
地籍管理工作中涉及很多方面的工作，而且其中的技術含量較高，比方說地籍調(diào)查、地籍信息系統(tǒng)建設、檔案管理等工作。特別是在地籍調(diào)查中，各種遙感、航測等先進技術的使用和推廣中存在較大的問題。對于當前的地籍管理工作人員而言，除了具備必要的土地管理法律法規(guī)常識外，還要擁有必要的測繪知識、計算機知識等。但是在現(xiàn)實中，雖然現(xiàn)在實行工作人員持證上崗的政策，但是相關的測繪技術、計算機技術等方面的培訓工作還需要進一步加強，進而更好的適應當前的地籍管理工作需要。
2 優(yōu)化我國地籍管理工作的對策
2.1 實施統(tǒng)一的土地登記、統(tǒng)計制度，更好體現(xiàn)法制化的進程
將林業(yè)、農(nóng)業(yè)部門對林地、草原、灘涂等方面的土地登記、統(tǒng)計、發(fā)證的權利劃歸于相應的土地管理部門，這樣能夠更好的實現(xiàn)地籍管理工作的統(tǒng)一性。第一，建立健全相關的土地登記法律體系，從立法思想、權利設置、登記規(guī)則等方面進行明確的法律規(guī)定，對相關的《土地登記規(guī)則》、《土地登記辦法》等法規(guī)進行進一步的完善，使其上升到法律的層面。第二，在進行土地登記法律制度體系的建設時，應該保證土地登記的權利內(nèi)涵統(tǒng)一、登記程序以及登記機關的統(tǒng)一、法律依據(jù)統(tǒng)一，從而使土地登記工作得到法律方面的全面保護。第三，在進行土地登記的法制建設時，應該從土地使用者的切身利益出發(fā)，不斷規(guī)范土地登記行為、房產(chǎn)交易行為、拆遷補償行為，使土地價值得到根本的體現(xiàn)。
2.2 不斷提高土地使用者的土地登記意識
第一，相關的地籍管理工作人員應該不斷提高自身的土地登記意識，增強自身的土地登記的業(yè)務水平，加強土地登記的宣傳和推廣工作。第二，當前我國土地使用者的土地登記意識普遍較低，因此，相關的地籍管理部門應該加強相關的宣傳工作，利用各種媒體對土地使用者進行必要的引導和教育，增強他們的土地登記意識。第三，從土地使用者的切身利益出發(fā)，如房屋拆遷補償、房屋交易等方面入手，使土地使用者在看到房屋本身價值的同時，深刻的體會到土地具有的經(jīng)濟價值，從而使土地登記不斷朝著普及化、社會化的方向發(fā)展。
2.3 不斷加強地籍資料的現(xiàn)代化管理
第一，不斷強化地籍管理工作的基礎建設，加大人力、財力、物力的投入力度，使地籍管理朝著一個現(xiàn)代化的方向不斷發(fā)展。第二，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地登記的地籍管理社會化服務已經(jīng)成為必然趨勢。完善土地登記資料公開查詢制度，用好地籍成果，不斷拓寬社會化服務領域，加強自我發(fā)展能力。第三，做好詳查資料、歷年變更資料入庫等工作，形成土地登記統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫。利用國家即將開展的土地詳查、全國住房調(diào)查和土地變更調(diào)查機會，運用現(xiàn)代科技手段，建立地籍信息軟件，保證地籍管理的現(xiàn)代化。
2.4 全面引入市場機制，推進地籍管理土地登記產(chǎn)業(yè)化
首先，建立健全土地登記制度。土地登記是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會分工日益細化的必然結果。建立土地登記制度，對節(jié)省國土資源部門土地登記工作資金、維護不動產(chǎn)交易安全、保障權利人的合法權益、提高行政機關的工作效率具有重大的意義，同時有助于建立安全、可靠、高效的土地登記服務體系。積極推進土地登記制度建設，對于解決住房土地登記的人才、經(jīng)費和社會化服務功能將起到重要作用。其次，實行“以籍養(yǎng)籍”的制度，努力顯化地籍資料的資本屬性．推行土地登記資料公開有償查詢等制度，吸引民間資本，進行地籍成果的公益性和商業(yè)性綜合應用。增加土地登記地籍資料的社會效益和經(jīng)濟效益，積極推進地籍管理的產(chǎn)業(yè)化。
2.5 加強專業(yè)技術運用，實現(xiàn)地籍管理的規(guī)范化
首先，在目前現(xiàn)有的技術上，要加快遙感、航測和數(shù)字化測繪技術在域鎮(zhèn)土地登記地籍調(diào)查中的運用，提高調(diào)查成果的準確性和規(guī)范性。在地籍管理的土地登記方面努力采用數(shù)字化測量方法，統(tǒng)一使用地籍管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)圖件、屬性資料和檔案一體化。對土地登記調(diào)查和土地登記結果資料統(tǒng)一編制軟件，實行微機發(fā)證。其次，進一步完善土地登記持證上崗和土地登記制度，利用土地登記持證上崗制度提高國土資源系統(tǒng)行政人員的土地登記業(yè)務能力；利用土地登記制度來吸引社會力量，提高土地登記技術和工作效率，使地籍管理工作逐步規(guī)范化。
總之，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會發(fā)生著巨大的變化，而地籍資料作為國家制定土地使用規(guī)劃、劃分農(nóng)業(yè)區(qū)域、城市發(fā)展規(guī)劃等土地管理工作的重要依據(jù)，發(fā)揮著越來越重要的作用，因此我們應該不斷加強我國的地籍管理工作，使其更好的為社會主義建設服務。
參考文獻
[1]紀玉國，地籍管理工作中難點問題研究及對策探討，硅谷，2010(17)
