時間：2022-11-03 06:32:13
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一、項目名稱：XX大廈（以下稱甲公司）
二、項目分析：
1、項目的基本情況：項目位于廣州市XX路XX號，地處廣州天河黃金商業中心區，建筑面積約為80000O，框架結構，框架已基本完工。由于開發商各種原因導致沒有進行外墻裝修和配套設施的安裝，形成了“爛尾樓”。
2、項目的來歷：此棟樓的原業主為“廣州市XX集團”（乙公司），是經過廣東省委、省政府介紹的項目。
3、資金投入：乙公司按目前的市值估價，大約資金已投入3-4億；假如乙公司轉讓給甲公司繼續開發，轉讓費用大約要13億，如果繼續進行外墻裝修和設備的安裝、宣傳等，估計還要5個億。
4、市場定位：目前，甲公司打算收購此棟物業作為打造廣州市第一棟“金融超市大廈”，將華爾街的成功模式結合中國的實際，尋求將銀行業務、證券業務、保險業務、擔保業務、典當業務、風險投資業務、拍賣業務等不同金融業在一棟大廈的“一站式”解決，同時吸引外國的金融機構進駐，作為廣州市的對外的金融窗口。此項目現階段已經得到了廣東省委、省政府的大力支持，希望進一步得到政府的相關立項批文。
三、管理團隊
甲公司，有一個經驗豐富的管理團隊，吸引了風險投資界大量風險投資專家的加盟，甲公司已經開展十幾個部門，設有風險投資部、不動動產投資業務部、保險業務部、基金部等（含國際基金投資介紹）、（因暫不了解公司人員狀況，無法羅列）。
四、資金狀況
目前收購此棟大樓，乙公司已經開價人民幣12.7億，同時還有兩個公司也正在和乙公司正在商談過程，有意思購買；而甲公司目前的自有資金大約為人民幣7億左右，還無法用自有資金進行收購，還必須和向外融資10個億以上。
五、融資方案的設計
針對以上情況，甲公司將采取以下幾種方式進行融資。
（一）融資方式：
1、甲公司與乙公司進一行商談，摸清楚乙公司的各種情況，然后甲公司制作詳細的商業計劃書，吸引和乙公司合作開發，甲公司作為投資方，進行合作開發，盤活此棟樓“爛尾樓”。但必須按照甲公司的原市場定位進行開發、管理，股份可以各占50％，共同銷售、經營此物業。
2、如果乙公司不想再合作開發，我們可以想法了解到目前想要開發此棟樓的兩個競爭對手的情況，制作可行性報告和合作意向書，與競爭對手進行談判，在談判的過程中要注意方法和策略，進行共同合作開發，爭取壓低原業的樓價，做到三方共贏的局面，但市場定位不變，股份可以各占1/3，共同開發，共同經營、管理。
3、在前面的基礎上，甲公司還必須制訂詳細的商業計劃書，爭取獲得政府的支持，獲得立項，然后在外面尋找合作伙伴，例如開發商、風司，進行項目商談。
4、在裝修階段，可以把裝修工程往外承包，讓工程隊帶資進行裝修；還可以委托給專業的銷售公司銷售，派出銷售經理去接觸各個金融公司，例如：銀行、保險、證券、基金、投資、擔保、拍賣行、典當行等相關行業領頭企業，做好宣傳和銷售工作，吸引他們趁早購買物業，回籠資金。
（二）融資期限和成本
融資期限為中長期的融資，大約5-8年，融資金額大約為人民幣10億，融資的成本大約融資的5-8%。
（三）利潤分析
經過市場調研和比較，此地段的甲級寫字樓的售價大約在每平方25000元—35000元間，如果出售全部面積的80%，大約可以收回25個億以上。利潤可以達到8個億，時間大約在2-3年。還有20%的物業可以用于出租，目前此地段的甲級寫字樓的租價每平方是80—150元不等，是一個可觀的收入。還有物業經營收入、廣告收入等，總的利潤是可觀的，是值的投資的。（還沒有深入調研，只是設想）
（四）風險分析
此棟樓如果能夠聯合開發，風險在于1、政府支持的力度大小；2、各個金融機構的接受和認可的程度；3、項目宣傳的影響力；4、市場的變化等因素。要克服這些風險，最主要取得政府的大力支持，讓政府介入爭取立項，作為政府的一個形象工程來進行。
（五）退出機制
甲公司可以和投資公司簽好退出條件，例如當5年后，投資公司可以選擇收取多少回報后，連本帶息退出，也可以選擇繼續合作經營，或是融資成功，取得房產證后，把產權抵押給銀行，歸還投資公司的本息和應取得的利潤。
六、從“XX大廈”的定位、銷售和管理階段
1、“XX大廈”從前期客戶群的定位，功能廳的規劃設計都要吸引外國的一些成功的經驗，將華爾街的成功模式結合中國的實際，作出詳細的規劃、定位。
2、在銷售階段，要委托有銷售商業寫字樓的公司進行促銷和宣傳，快速回籠資金。
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績
對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經濟分析
房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析
房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素
未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規范性
管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業產生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務計劃
一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。
其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協議書
A、對融資方的債務債權進行核查確認
B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。
C、破產風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。
房地產融資計劃書
C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)
A、股權方式融資的退出
項目進行中投資方退出;
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;
B、債權方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項目完成投資方退出，按時還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
去年9.59萬億元的天量新增信貸讓銀行普遍患上了“貧血癥”。 而今年以來監管層一再提高資本充足率標準，讓銀行“雪上加霜”。
“截至2009年年底，我們行的資本充足率是12.65%，核心資本充足率是10.2%，這一指標就目前而言是符合監管方面的要求的，但是只要開展信貸業務就會很快降下來，所以出于貸款需要，今年肯定還會融資的，而且越多越好。”
杭州銀行內部一位不愿透露姓名的工作人員對《投資者報》記者說，為此該行的首次公開募股（即IPO）已經勢在必行。分析師認為，這股融資上市潮“對市場的資金面來說會是一個沖擊”。
源自補充資本金的融資沖動
資本實力歷來是衡量銀行綜合實力的主要標志之一，經濟增長必然帶來資金的需求，資金需求則預示著銀行貸款的擴張，銀行規模放貸后又必然面臨資本金的補充。
在商業銀行依靠傳統存貸利差盈利的模式下，存貸利差縮小迫使商業銀行通過擴大信貸規模實現“以量補價”，但信貸規模激增不斷消耗著商業銀行的資本，使其資本充足率快速下降。
按照監管部門的要求，大型銀行和中小銀行的資本充足率下限分別為11%和10%，主要商業銀行的核心資本充足率不得低于7%。
為了補充資本金，各大上市銀行今年年初便紛紛拋出再融資方案，尚未上市的城市商業銀行諸如廣東發展銀行（下稱廣發行）、上海銀行、杭州銀行等也緊隨其后，紛紛加緊了融資甚至是上市的步伐，目的也均直指資本金饑渴問題。
公開數據顯示，工、建、中、交去年核心資本充足率依次為9.9%、9.31%、9.07%和8.15%，考慮到未來資本充足率的進一步上升和銀行信貸的增長，將演變為銀行業的核心資本充足率不足，于是一波銀行補充資本金的融資浪潮接踵而至。
今年以來，四大行除建設銀行外，均已相繼公布了融資方案。
部分上市中小銀行：招行、浦發、興業、南京銀行、深發展和寧波銀行也陸續公布了近期再融資計劃；就連不久前剛成功發行44億次級債的華夏銀行也公告稱，資本充足率10.20%,再次接近監管部門10%的紅線,正在討論再融資方案，繼續停牌。
銀行過度依賴資本市場融資的做法顯然已經引起了監管層的注意，銀監會主席劉明康4月12日表示，“銀行不能完全依賴資本市場進行融資”。但上市銀行到股市“圈錢”的沖動依然有增無減。
“預計未來一段時間，為了應對資本金問題，大型的城市商業銀行也會爭取上市融資。而且，為了搶在不良貸款大幅增加之前上市，上市的節奏還會比較快。”
華融證券銀行業分析師王澤軍認為，和上市銀行一樣，由于去年和今年貸款量的大幅增加，補充資本金問題也成為了城商行的燃眉之急。
三銀行備戰IPO融資
從補充資本的途徑上來看，目前商業銀行主要通過增發、配股、IPO等股權融資方式，發行次級債券、金融債券以及通過銀行自身利潤來補充。而公開募股之前各城市商業銀行需要做足功課，其中比較關鍵的是人的因素。
由于歷史原因，大多數城商行或多或少都吸收自然人持股，數量遠遠超過政策規定的不在少數，這也一直被認為是城商行上市前必須解決的難題之一。
在城商行中，南京銀行、寧波銀行和北京銀行已率先實現A股上市。以南京銀行為例，該行上市前與南京市股權托管中心簽訂股權托管協議，將其所有股票均托管于南京市股權托管中心，這是南京銀行順利上市的關鍵步驟之一。
與南京銀行面臨同樣問題的是上海銀行。該行已于2008年年中公告，通知其股東至上海股權托管登記中心有限公司進行托管及登記。
顯然，這是為配合IPO的需要之作。時至今日該項工作已基本搞定。
“我行剛融過一次資，約為40幾個億。”杭州銀行上述內部人士對記者說，“為了保持我行的資本充足率在10%以上，今年肯定還會融資的。”據其透露，杭州銀行的IPO已經勢在必行，“不過目前還沒出時間表。”
今年將全力推進IPO的廣發行，也于4月8日舉行的2010年第一次臨時股東大會上高票通過等比例增資150億的融資方案。
據報道，廣發行此次增發是在該行2010年至2012年資本管理規劃的思路下開展的，今年年初該行便確立了“以股份增發為首選，次級債發行為輔助，積極推動IPO進程”的資本補充思路。
為上市，廣發行在人的因素上也大費心思。去年6月，中行北京分行行長的董建岳“空降”廣發行，擔任董事長一職；而最新消息，任職廣發行行長3年之久的辛邁豪將在今年任期屆滿，股東花旗集團目前正在全球物色新的行長人選。
資本市場成提款機
大小商業銀行的融資胃口無限，但資本市場的容量卻有限。“不進行再融資，資本充足率可能不夠；進行再融資，資本市場承受力又可能不足。”全國社保基金理事會理事長戴相龍近日道出了商業銀行融資的無奈。
“大行融資的方案充分考慮了再融資對A股二級市場的沖擊，因此大行優先選擇發債方式融資，并且股權融資的大頭放在H股市場進行。
此外，從交行宣布融資方案開始，市場對銀行融資相關消息的負面反應逐漸淡化。這既是對前期反應過度的修正，也是對大行融資方式的認可。”湘財證券金融行業分析師楊森表示。
華融證券銀行業分析師王澤軍則認為，對于城市商業銀行來說，大多數融資渠道單一，今年資本金問題可能會對其擴張造成不利的影響。
同時，相對于上市銀行，城市商業銀行在經營能力、業務品種、風險管理、市場份額等方面都存在不小的差距；而且其貸款質量也比上市銀行的差；再加上其和地方政府的曖昧關系，使得壞賬率的大幅上升應該是今后幾年內發生的大概率事件。
好在上市和欲上市的銀行中城市商業銀行的數量少，而且都是業界的佼佼者，相對來說管理水平較高。
“如果銀行上市，規模一定不會小，那么對市場的資金面來說會是一個沖擊。”
不過，也有市場人士分析認為，銀行再融資規模實際并不大，對市場產生影響更多的在于心理層面。
為深耕小微企業融資市場，形成具有農村信用社特色的小微服務體系，沂源聯社在2012年啟動“伙伴計劃”，通過小微“中心”、“貴賓”服務、“多元”風控等舉措，以鮮明的差別化服務，相伴成長，攜手共贏，逐步打造出專業的小微金融服務平臺。截至一季度末，“伙伴計劃”項目累計投放小微企業貸款4.01億元，支持小微企業109家，迎來開門紅。
組建小微“中心”，開通專業服務窗口。今年初，數名優秀的青年人才調入公司業務部，充實新力量，意在進一步拓展企業服務。變革的公司業務部，以“小微企業服務中心”為定位，大力推進“伙伴計劃”。首先以“小微企業金融服務宣傳月”契機，走訪企業70余家，與民營工業園、經濟開發區等客戶對象認真溝通、介紹產品，增進雙方互解；其次根據小微企業“聚集性”特點，劃分工作人員對口管理，如專門負責商品交易商戶集群，或超市賣場商戶集群，練就客戶經理專業“眼光”，利于洞悉小微行情、掌握市場信息；再次是建立良性的業務發展機制，適度提高小微企業不良容忍度，加大收息獎勵，加大學習培訓，激勵客戶經理更好地服務小微，成長為小微服務專業人才。
提供“貴賓”待遇，密切銀企伙伴關系。“伙伴計劃”伊始，沂源聯社將重新定義“小微”作為第一步，摒棄看小商戶業主為“草根”的老眼光，而是當“黃金”客戶對待。在這種理念指引下，該計劃包含了更多的服務內容，被設計為貸款、結算、理財一體的綜合金融方案。一是企業運營指導。小微企業管理粗放，不利于做大做強，沂源聯社積極提供幫助，如指導健全財務、人事等制度，受到熱烈歡迎；二是融資快捷服務。要求受理貸款申請時“小、快、靈”，根據不同成長階段的融資特點，從擔保方式、貸款期限、利率定價、還款方式等方面“量體裁衣”，滿足小微企業“短、頻、急”的融資需要；三是資金流通管理。廣泛使用受托支付方式，引導使用企業網上銀行、電話POS機等現代結算工具。
風險緩釋“多元”，注重穩健長遠發展。結合小微企業特點，該社提供靈活多樣的風險緩釋方式，一是引入擔保公司，建立起現代信用保證制度。截至目前，已簽署擔保貸款 11筆，總金額達 8220萬元；二是大力開辦抵質押貸款，拓寬融資渠道，也進一步優化了信貸產品結構，風險抵御能力增強；三是強化風險預警監控。以貸款“三查”為手段，以企業“三品”、“三表”為重點，加強對企業產品、訂單、生產、現金流量、擔保以及業主人品的檢查分析，對發現的風險苗頭，提前預警，盡早處置。截至目前，該社小微企業類貸款不良率為0,收息率達99.35%。
第一章 公司基本情況
1.1企業簡介
公司名稱、成立時間、發展歷史、員工數量、產品和服務、股權結構、
1.2 公司經營財務歷史
1.3 公司榮譽
第二章 公司組織及管理
2.1 公司對外投資
2.2 公司組織架構
2.3 公司人員結構
2.4 公司管理情況
企業創始人、管理架構和團隊、主要管理者的基本情況
第三章 公司產品與技術介紹
3.1 產品介紹及特色
3.2產品銷售范圍和渠道
3.3產業鏈格局
3.4產品市場現狀及發展趨勢
第四章 公司產品技術及研發
4.1 公司主營產品
4.2 公司產品優勢
4.3 公司產品技術專利
4.4 公司未來三年產品發展計劃
4.5 公司技術來源
4.6 公司核心技術
4.7研究與開發
第五章 行業與市場發展
5.1 行業
5.2市場前景
第六章 市場競爭與策略
6.1 主要競爭對手狀況
6.2 公司競爭優勢
市場地位
技術優勢
資源優勢
管理優勢
其他優勢
6.3公司營銷計劃
6.4客戶、品牌開發計劃
6.5未來三年盈利預測及說明
預期增長率和份額
第七章 公司財務狀況
過去三年的財務情況、業務收入、毛利、凈利、應收賬款、存貨、苦丁資產、負債、凈資產、運營成本、預期收支平衡日期、財務預測等。
第八章 股權融資方案
1.首先說什么是商業計劃書?也可以叫做融資計劃書、
在經過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發展潛力的書面材料，跟傳統的項目可行性報告，項目建議書還是有很大區別的。商業計劃書相比其他更具有操作性，更強調經濟效益。而且兩者面對的對象也不同，前者是遞交國家可行性報告，后者是尋找投資者，進行投資，如果你的融資對象是外國的當然你還需要準備一份英版的商業計劃書，或者是對象容易閱讀的語言。
2.為什么要寫商業計劃書?
前邊已經說過了，商業計劃書是遞交給投資商的，如果你跟投資商不熟悉的話，不是你的大爺，親戚或者朋友第一次見面的話，就需要一份有分量的商業計劃書，他是投資人了解你為什么融資，以及拿錢做什么。怎么做，你的收入怎么來的一份介紹書，必須要有份量，不能扯上一大堆的廢話。就像一位日本的風險投資人說過，風險企業融資或者加盟就像是一位離過婚的女士求婚一樣，他不像是跟年輕女孩一樣，特別是帶著孩子的女士，對于對象來說，每個人都有自己的打算跟計劃、僅僅靠口頭說明是無濟于事的。商業計劃書就是企業的電話卡，商業計劃書寫的好壞直接決定投資人是否選擇投資、
3.書寫商業計劃書要有什么主意點?
好的商業計劃書一定是站在vc 的角度去考慮問題，一定要特別想到vc會關注你的什么問題。在開始書寫之前，一定要查閱多點的資料，看下別人都是怎么去寫的。心里好有點思路。所以寫融資計劃書需要必要的參考資料。要知道書寫商業計劃書的格式跟內容。不可隨便寫。起碼也是最vc 的尊重。讓vc看起來更順一些。
4.是否考慮要請專業的團隊去商業計劃書?
第一種是基金組織；
第二種融資方式是銀行承兌；
第三種融資的方式是直存款；
第四種是大額質押存款；
第五種融資的方式是銀行信用證；
第六種融資的方式是委托貸款；
第七種融資方式是直通款；
第八種融資方式就是對沖資金；
第九種融資方式是貸款擔保.
在這么多的融資方式中，往往需要起草一個項目融資計劃書，這類計劃書主要是向銀行等金融機構借款時需提交的文件，項目融資計劃書基本格式一般分以下部分：
1. 項目的經營對象和范圍
2. 投資規模
3. 所需要的融資服務的規模
4. 建設周期
5. 項目收益的主要來源（這部分要詳細可信）
6. 項目的年回報率（詳細可信）
第一章 為你成功做好計劃
為你的事業獲得融資是一件需要全力以赴的事情。完善你的商業計劃是通往事業成功路上唯一最重要的一步。為了獲取資金你必須最大限度地發揮你的潛能，重要的是你要不斷地完善你的商業計劃，指引公司發展的方向，同時為外界描繪出你們的目標，怎樣實現你的計劃。認真準備你的商業計劃，它是帶領你通往目的地的路標圖。 在貸款方或者投資者之間，我們應該找誰呢？因為他們通常通過極不相同的角度來看待同一筆交易。貸款方通常關心的是“你有還款能力嗎？”。而投資者更感興趣的是“你能走多遠？”在兩者之間存在一些共性，而這些信息是需要在一開始就要提出來的。
實施摘要
下面就是。牢記住它們，千萬別忘了。
這個摘要是對你的產品或者服務的綜述，包括市場，在行業中的地位，管理，公司的使命，公司架構，競爭優勢，資金需求，資金的使用和建議的條款。不要超過兩頁，你現在推銷的是美味魚排的嘶嘶香氣，而不是魚排本身。
實施摘要工作規劃
對以下條款作出簡潔且明確的說明。記住，你在后文會提供全部細節，所以這里要簡短。
所需資金量：
所需期限：
公司名稱：
所屬行業：
從事該行業的時間長短：
主要的股東背景：
資金用途：
提供的擔保或擬出讓的股權：
描述：
簡要描述公司全貌：
公司歷史
看你這篇計劃的人需要簡要了解他的風險投資將會得到什么。公司的創意源自哪里？它是怎樣逐步發展形成的？誰來負責？要簡潔，但要給出具體的時間、相關的背景等等。要把你是怎樣開創公司的，現在要走到哪一步給簡要地描繪出來。
公司宗旨
用一句話描述公司全貌。仔細考慮并“使之有意義”。不要使用一串華麗的辭藻。
公司所處階段
清楚地確認你尋求的是哪種階段的資金。你的事業是處于初創期——開始成長期——準備公開上市——尋求戰略合作伙伴——還是尋求在未來一段時間進行兼并或出售公司。
市場地位
了解你的公司處于經濟食物鏈的哪一個環節，對每個投資者來說都是至關重要的 。你會利用什么樣的競爭優勢會幫助你超越競爭對手？是什么使得你能比其他任何人都做得更好、更快或更新呢？在這一部分，你必須詳盡說明。記住投資者對你的事業一無所知。你必須向他們證明你知道自己在做什么，將要做什么。
市場調查
你需要用自己的或者第三方的研究報告，來證明存在目標市場以及對你的產品或服務有需求的論斷。這份報告為你在財務預估一章中做出的產品定價和收入預測提供了支持，它向投資者或者貸款方證明你的公司能夠取得實實在在的盈利。
財務概要
這里只需要你做簡要概括說明，最好用圖表準備好你出色的財務規劃。這會有助于了解你的總銷售收入，凈收入，資產凈值等等。至少必須包括三個年度的情況。記住這只是概要。不應該包含細節或者相關說明。因為在后面的財務預估里會詳細說明。
第二章 確定投資者
資金提供方想了解他們在與誰打交道。重要的交流項目包括：這項投資的管理人的品行如何，其資格、經驗、目標是什么？
個人經歷
貸款方和投資方都關心你是否擁有能讓你獲得成功的資歷。重點在于證明你有能力來獲得成功。要詳細說明你的教育背景、過去的成功和失敗的經歷。指出你如何開始你的事業，以及是什么使你認為你的事業會獲得成功。
性格
你究竟是什么樣的人？需要深入地分析自己。看一個人的品質不是看他獲勝的時候，而是當他被打敗的時候是怎么一次一次站起來的。在危機來臨時，你是否驚慌失措？當形勢艱難時，你能否力挽狂瀾？你是否是一個好船長，能帶領你的航船迎接所有機遇挑戰？是否有恒心和毅力。
要想成為一個成功的企業家，你必須善始善終。對于大多數人來說，運作一個企業是條艱難的道路，這并不容易。審視自己，如果你不具備這樣的品質，那么為你自己和大多數人著想吧，別去試圖創業。
管理
良好的管理是非常必要的。資金提供者希望看到你了解市場，同時擁有去獲得成功的技巧。你是獨自管理企業還是有其他人幫助你呢？如果是獨自管理，那么你打算一直保持這種方式嗎？誰將會加入到你的管理團隊中呢？你必須為他們提供所有相關人的詳細個人簡歷，并說明他們在你的事業成功中會扮演什么樣的重要角色。如果你個人的管理技巧和你的管理團隊很弱，那么為了讓自己事業獲得成功，也為了成功地獲得融資，你必須要著力于加強你的管理技巧和管理團隊。
第三方的專家
要學會甄別好壞建議。仔細尋找并確定能對你有所幫助的專家。在有需求之前，必須先提出來以免拖延。這些法律、財務、稅收和市場等方面的專家會對公司提出一些很好的建議，一旦你有錢還可以聘請咨詢公司來幫助你。
生存權
缺了你的時候，你有什么計劃來確保公司繼續生存下去呢？你培養了接班人了嗎？如果你生病、殘疾甚至病故的話，有沒有關鍵人物可順利接手的保險措施呢？缺了你，你的公司能繼續生存下去嗎？在你的融資計劃中要說明你的管理團隊如何能夠加快完成目標。
第三章 形成一個具有戰略意義的地位
假設你的讀者對該行業一無所知。即使你知道他們是這方面的專家，也要記住貸款人或投資者希望看到你對這個行業和市場了解得比他們多。
市場綜述
大體的行業的定義
現在的市場容量和需求
潛在的目標市場
潛在的市場成長率
競爭者的市場份額
市場準入門檻
為獲得市場份額制定的第一個計劃
可能利用或可以分配的用于市場滲透的資源
制定清晰的長期市場戰略
用于支持你的維持市場份額的能力的假設
市場分析
目前顧客群
商業份額
私營部門
批發商
零售商
政府部門
其他
我們可以根據以下標準來定位我們的目標客戶：
不同的產品或服務
不同區域
不同的銷售額
不同的可行性
分析一下你的產品或服務能獲得多大的成功？
總的潛在市場在哪里？
究竟這個市場是否存在？
公司是否有能力來完成市場開發的任務？
讓外來者明白為什么這會行得通，從而讓他們支持你所堅信的事業！
產品/服務分解
如果你的產品或服務包含知識產權，就要采取措施來保護這項產權。要與合伙人或者投資者簽訂不得對外泄露和不得對外傳播的協議。協議盡量簡單。如果協議太長或者包含太多法律專業術語，那么沒有人愿意簽署。
你的產品或服務是什么 它是做什么用的？
你的產品或服務與你的競爭對手相比具備什么優勢？
它的獨特的特點、專利和專有技術是什么？
你的產品或服務有什么弱點呢？
你從哪里得到你的原材料和供應品呢？
外部因素
列出可能影響你的產品或服務的重要的經濟因素。諸如國家的經濟增長、行業是否良性發展、經濟發展趨勢、物價上升等因素。
影響市場的法律因素是什么？
影響市場的政府因素是什么？
其他不可控的影響市場的因素。
商業上的可行性
聽聽外界對你的產品或服務的事業前景的見解。有許多低成本或者零成本的團體，例如退休的高級管理者和一些小型的行業同盟協會，他們幫你認真考慮你的主意 。
第四章 明確你的市場戰略
如果你不知道公司的發展方向在哪以及如何實現目標？那么你已經迷失了發展方向。
市場定位
你在市場中是一種什么樣的形象：廉價？獨家經營的產品？以顧客為導向的服務？高品質？方便快捷？
列出你要重點描述的特點：
你采取什么的定價策略？
按成本加上一定的百分比
競爭價格（市場競爭的價格）
低于市場競爭價格
高價
你的價格符合你的市場形象嗎？
你提供怎么樣的客戶服務？
你的銷售條款和信用條款是什么？
廣告/促銷
用簡短的一段話來最好地描述你的產品：
你采用怎么樣的廣告或者促銷手段？
電視、電臺、直郵、互聯網、雜志、報紙、商業周刊、私人合約、貿易協會、黃頁等等
你選擇的認為是最有效的媒體的理由是什么？
你促銷的賣點是什么？
功能應用、價格、性能、交貨方式、名譽、服務、獨家經營、主要部件、顏色、體積、多用性、耐用性、設計、容易得到、分期付款的條件、手工制作等等。
促銷的理由
精確的成果
利潤的增加
規模采購帶來的成本經濟
產量增加
耐久性
節省勞力
節省原料使用
節省時間
建造的簡易性
運作的簡易性
維修的簡易性
分期付款的簡易性
節省空間
等等
你用什么來激發別人的購買欲望？
更省錢、增加銷售、獲取更大利潤、降低成本、節省時間、知名度、使用更方便、獨一無二、使用的經濟性、降低維修費用、持續的產出、市場領先、低的營運成本、使用簡單、使用壽命變長等等
你能獲得什么樣的良好反應呢？
因外觀而驕傲
因擁有而驕傲
渴望名聲
渴望安全
渴望被識別
但是，股份權益按約定分配給員工，這部分股份實際上就成為了優先股。這樣，“長期持有”就和“持有時間不低于35個月”產生了矛盾。而且，據測算，現在實施員工持股計劃到35個月后，剛好趕上第五輪大行情。那就既能在股市低迷時享受高于其它股東的權益，又能在股市上漲時得到超額收益。這本身就有違上市公司員工持股的規定。因為，既然享受優先股待遇，就理所應當長期持有，也就不應有“持有時間不低于35個月”的規定。該規定若要實行，也應有另外的限制，如：只對離職員工而言，且也只應是離職員工賣出多少，新接替員工或其它員工就應買入多少，或通過交易所系統按市場價買入賣出。同時，更應規定：在公司虧損且無力向員工持股（優先股）分紅并不向全體股東分紅的情況下，才可在二級市場變現。總體來說，與其實施上市公司員工持股，不如限制高管對已持公司股份的變現更為實際，如：高管不論辭職與否，都至少應長期保持自己所持公司股票的20%-30%，直至公司退市。這樣對穩定股票市場才將起到無可替代的作用，不如此，不足以遏制上市只為變現的惡劣行徑。
又有消息說，轉融通試點初步計劃在10家券商中進行，而且打出旗號是金融創新。這其實不是什么新鮮事。其一，在各家證券公司內融資融券，尚可由各券商自己掌控，各自防范風險。一旦轉融通，不但難以掌控業務本身，而且風險也陡然增大數倍。一環出錯或斷裂，引起的連鎖反應將未可預知，多米諾骨牌效應將是很可怕的。從某種意義上可以說，這種轉融通實際上是資產證券化的變種，亦即變相的資產證券化。這不是金融創新，而是已在美國金融風暴中起極環作用的金融衍生品的某種翻版。
這種作為金融衍生品翻版的變相資產證券化，已在某些方面有所表現。如：文化市場，把一件藝術品劃分成若干等份出售，不是股份制卻按股票市場交易手法交易，甚至文物市場也有類似作法。由于是圈子市場，暴漲后的暴跌只能使“股東”顆粒無收，因為一件藝術品或文物是不可能真正拆分的；又如：有的擔保公司替某些所謂實業廠家擔保貸款。因這些廠家欠缺一些借貸條件，擔保公司就對它們刻意進行某種虛假包裝，以達符合貸款條件。把從銀行以低于市場高黑利息貸出的款，再按小額貸款公司的高利轉貸給經包裝過的廠家，從中賺取高額利息差。這種打著為小微企業服務的旗號，鉆國家利息政策空子的卑劣行徑，無疑是將利息差在半明半暗的市場進行低價吃進、高價賣出的非法資產交易；再如：有的銀行，按國家利息將一筆款貸給某客戶，為了實際維持不對稱降息前的利息差，又將此貸款額度以低于國家貸款的利率而高于國家存款浮動利率，做成理財產品賣出，再將收回的相當于該貸款額度的錢再次以國家利息貸出，再以理財產品賣出收回的貸款額度，幾個來回，就可在國家合法貸款利率下增加利息差收入。這一切的關鍵是：在貸款還未真正收回時，就已將貸款額度作為理財產品賣出。因此，風險也是異常明顯的：只要有一筆貸款還不出或還款出現偏差，就會引起資金鏈斷裂，這種翻版的所謂金融“創新”衍生品難道不是變相的資產證券化嗎？
