引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇銀行貸款評估報告范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

一、信用金融一體化服務(wù)的主要內(nèi)容

銀行與中介組織――德州市企業(yè)信用評估咨詢中心（以下簡稱評估中心）實行信息共享，由評估中心按照銀行貸款要求的企業(yè)信息和社會所需要的相關(guān)信用指標(biāo)，整合各類信息資源，為企業(yè)建立信用信息數(shù)據(jù)庫，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行信用評級。對需要貸款且被評估為高等級別的企業(yè)（二級以上），評估中心出具信用評估報告，作為對企業(yè)信用擔(dān)保的承諾。一旦企業(yè)不能按期歸還貸款，評估中心將從在銀行設(shè)立的專戶劃撥資金及時代償，而后再依法向企業(yè)追償。目前經(jīng)協(xié)商，銀行對貸款額100萬元以下的項目（以后視情況逐步提高）減少或取消貸前考察，憑信用評估報告直接與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款。

二、信用金融一體化服務(wù)的運行機(jī)制

(一)市場運作，政府監(jiān)管。對企業(yè)信用的科學(xué)評估是信用金融一體化服務(wù)的關(guān)鍵。承擔(dān)這項職能的評估中心是在民政局登記注冊、由民營企業(yè)家出資組建的股份制中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，獨立承擔(dān)風(fēng)險，獨立承擔(dān)民事和法律責(zé)任。主要有三項職能：一是整合各方面的信用信息資源，建立包括社會相關(guān)信息和銀行貸款所需信息在內(nèi)的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，建立一個多方信息共享的公共服務(wù)平臺，并以此為基礎(chǔ)開展企業(yè)信用評級；二是建立信用評估、信息披露和信息查詢制度，通過德州民營經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站和設(shè)立查詢熱線等形式，面向社會提供企業(yè)信用信息查詢等相關(guān)配套服務(wù)；三是以評估中心出具的信用評估報告為主要依據(jù)，為信用企業(yè)提供貸款擔(dān)保服務(wù)，并與典當(dāng)、拍賣行合作，以簽訂合同委托形式開展拍賣、典當(dāng)業(yè)務(wù)，及時化解信用擔(dān)保帶來的風(fēng)險。為確保企業(yè)信用評估公平公正，市民經(jīng)委(中小企業(yè)局)作為監(jiān)管顧問單位向評估中心派駐代表，對其經(jīng)營行使監(jiān)管權(quán)。

(二)免費評估，有償使用。為調(diào)動企業(yè)參加信用評估的積極性和不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，評估中心對企業(yè)信用評估實行免費服務(wù)，包括免費進(jìn)行信用評級，免費將企業(yè)信息錄入信用信息數(shù)據(jù)庫，免費在相關(guān)媒體依法披露企業(yè)信用信息。對社會所需的企業(yè)相關(guān)信用資料按市場機(jī)制實行有償使用，包括有償為企業(yè)出具有擔(dān)保責(zé)任的信用評估報告書，有償查詢涉及企業(yè)因道德不良或經(jīng)營不善而產(chǎn)生的相關(guān)信息，有償使用企業(yè)信用查詢熱線電話，有償回復(fù)社會有關(guān)方面信函查詢企業(yè)信用信息。

(三)信息共享，服務(wù)企業(yè)。評估中心將來自工商、質(zhì)檢、金融、稅務(wù)、勞動、政法等方面及企業(yè)自身的經(jīng)營管理信息實行聯(lián)合征信，錄入全市統(tǒng)一的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，并以此為基礎(chǔ)組織專家評審委員會進(jìn)行信用評級。評估中心既面向社會提供查詢等配套服務(wù)，也向銀行提供企業(yè)貸款所需的相關(guān)信息，實行信息共享。銀行通過采用評估中心的評級結(jié)果及相關(guān)信息，補(bǔ)充或替代了內(nèi)部評級，從而減少或取消對企業(yè)的貸前考察，有效降低成本和縮短企業(yè)貸款辦理周期。同時由于評估中心對向銀行推薦的信用企業(yè)負(fù)有擔(dān)保責(zé)任，大大提高企業(yè)獲貸的幾率。

三、信用金融一體化服務(wù)的主要效果

按照信用金融一體化服務(wù)的模式，評估中心在年初與工商銀行德州市分行成功試點的基礎(chǔ)上向各金融機(jī)構(gòu)全面推開，效果較好。目前，已將全市1153家規(guī)模以上民營企業(yè)全部錄入信用數(shù)據(jù)庫，以此模式落實貸款39筆，2400萬元。實踐證明，信用金融一體化服務(wù)是推進(jìn)中小企業(yè)信用制度建設(shè)的有益探索,不僅將德州市中小企業(yè)信用制度建設(shè)推向一個新水平,還將市內(nèi)各商業(yè)銀行支持民營企業(yè)發(fā)展以及銀行內(nèi)部改革推向一個新水平。

一是有利于支持企業(yè)發(fā)展。評估中心建立的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，既包含了社會所關(guān)注的產(chǎn)品質(zhì)量、重合同守信用、納稅等信用信息，也包含了銀行貸款所需的企業(yè)相關(guān)信息，一般情況下每年更新一次。企業(yè)要貸款時，評估中心憑企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫的相關(guān)信息，經(jīng)論證可行，即對信用二級以上企業(yè)出具信用評估報告，銀行對報告中的企業(yè)信用信息真實性審查后，與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款，縮短了審貸周期。從已辦理貸款的情況看，最長時間10天左右，最短的僅用3天，真正體現(xiàn)便捷服務(wù)。另外，推進(jìn)企業(yè)信用制度建設(shè)，提高企業(yè)信用管理水平和信用能力。

二是有利于銀行降低成本和防范風(fēng)險。銀行通過企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫信息共享，不僅降低對中小企業(yè)信貸考察決策的成本，同時由于評估中心負(fù)有對企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任，一旦出現(xiàn)風(fēng)險即行代償，保證了銀行貸款的安全性。

三是有利于提高企業(yè)的信用意識。評估中心只對信用二級以上企業(yè)出具具有擔(dān)保責(zé)任的信用評估報告，不僅辦理貸款快捷方便，而且在手續(xù)費、保證金及貸款利率等方面享受優(yōu)惠，而信用等級低的企業(yè)則加大了融資成本。以誠實信用爭取融資，以融資提升信用，形成引導(dǎo)企業(yè)誠實守信、爭創(chuàng)高等級信用企業(yè)的良性循環(huán)。

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；金融風(fēng)險；商業(yè)銀行

近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險的現(xiàn)狀分析

中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達(dá)國家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

二、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險存在的問題

（一）對抵押物價值過高評估

一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險

這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機(jī)構(gòu)對貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機(jī)構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險[2]。

（五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實際操作中，評估師或評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進(jìn)行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評估師或評估機(jī)構(gòu)并不會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會把評估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實力不強(qiáng)，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失。總的說來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對現(xiàn)有評估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>

（二）評估師隊伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評估師必須要通過單個層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產(chǎn)評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強(qiáng)評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知

評估人員對銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費用等三項內(nèi)容。（三）評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會方面

1.評估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的抵押評估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)抵押評估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評估機(jī)構(gòu)和評估師在抵押評估中負(fù)有重大的社會責(zé)任。但是許多評估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。

2.加強(qiáng)評估行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評估師有自己的行業(yè)協(xié)會——房地產(chǎn)評估師學(xué)會，但就整個房地產(chǎn)評估市場來說，卻是由建設(shè)部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評估師學(xué)會、土地評估師學(xué)會和注冊會計師學(xué)會各行其政，多頭管理，從而使評估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標(biāo)的物的評估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機(jī)構(gòu)的獨立性

當(dāng)前的房地產(chǎn)評估市場中，相當(dāng)一部分評估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評估機(jī)構(gòu)能夠相對容易的獲得評估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和評估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動。此外評估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價管理方面

1.加強(qiáng)對抵押評估報告以及出具報告相關(guān)評估機(jī)構(gòu)的審核

中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當(dāng)?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。

2.合理選擇評估機(jī)構(gòu)，共享評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險設(shè)置的一系列保證評估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽好、服務(wù)水平好的評估機(jī)構(gòu)，并與評估行業(yè)實現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳平.房地產(chǎn)評估能有效防范金融風(fēng)險[J].中國房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].西南民族大學(xué)學(xué)報：人文社科版，2005，（3）.

第3篇

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會專業(yè)化分工的深化，社會中介市場發(fā)展迅速，但在行業(yè)、地區(qū)、資質(zhì)等方面的發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。

目前，參與商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)已非常之多，僅與某國有銀行廣東省分行有業(yè)務(wù)合作的中介機(jī)構(gòu)就達(dá)200多家。由于各家商業(yè)銀行所處的地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的差異，市場環(huán)境不同，很多地方性法規(guī)也不一樣，中介機(jī)構(gòu)市場發(fā)育程度不同，造成商業(yè)銀行貸款中介活動的社會環(huán)境差異很大，十分復(fù)雜。

整體而言，除公證機(jī)構(gòu)外，其他類型的中介機(jī)構(gòu)行業(yè)準(zhǔn)入門檻都比較低，因此行業(yè)競爭較為激烈，公司資質(zhì)也參差不齊。同時，目前全國和各地對中介機(jī)構(gòu)基本都沒有統(tǒng)一、成熟、完備的法律規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管制度，因而，其在運行過程中主要以自律為主，缺乏有效監(jiān)管。

另外，現(xiàn)實中各種中介機(jī)構(gòu)被簡單條塊分割，歸屬不同的行業(yè)管理部門，各行業(yè)自行規(guī)定各種執(zhí)業(yè)資格，如財政部門管理會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估公司；國土部門管理土地評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)；房管部門管理房地產(chǎn)估價師資質(zhì)等，甚至有的中介機(jī)構(gòu)（如各種擔(dān)保機(jī)構(gòu)）沒有明確的監(jiān)管部門。因此，各種管理部門的監(jiān)管尺度不一，亦存在監(jiān)管真空。而銀行又不得不面對不同行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，資質(zhì)鑒別、機(jī)構(gòu)選擇、報告使用等方面都存在較大困難。

二、商業(yè)銀行貸款中介活動的概念范疇

商業(yè)銀行貸款中介活動是指商業(yè)銀行出于對專業(yè)分工協(xié)作、成本收益比較、信息不對稱、業(yè)務(wù)經(jīng)營需要等方面考慮，通過簽訂合同、協(xié)議等形式在貸款過程的不同環(huán)節(jié)引入不同類型中介機(jī)構(gòu)為其貸款業(yè)務(wù)提供有關(guān)服務(wù)的商業(yè)活動。

目前，商業(yè)銀行一般在以下貸款環(huán)節(jié)引入中介機(jī)構(gòu)：企業(yè)申請貸款提供的財務(wù)報表需審計時引入會計師、審計師事務(wù)所；對具備貸款條件而無抵押物的企業(yè)發(fā)放貸款時引入擔(dān)保公司；抵押物價值認(rèn)定時引入評估機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)等貸款辦理時引入登記機(jī)構(gòu)（主要包括房地產(chǎn)交易所、國土局、工商局、車管所等機(jī)構(gòu)）；抵押物登記有瑕疵或有權(quán)審批人要求辦理公證時引入公證機(jī)構(gòu)（主要是各地公證處、律師事務(wù)所）；房屋、汽車等抵押財產(chǎn)需要保險時引入保險中介機(jī)構(gòu)；發(fā)生貸款糾紛、訴訟時引入律師事務(wù)所。

三、商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系

從根本上講，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)由于利益關(guān)系聯(lián)系在一起。在貸款活動中，商業(yè)銀行處于主導(dǎo)地位，中介機(jī)構(gòu)則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機(jī)構(gòu)對商業(yè)銀行來講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)選擇不當(dāng)、疏于管理或過分依賴，也可能會帶來較大的風(fēng)險隱患。因而，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的基本關(guān)系可歸結(jié)為：商業(yè)銀行應(yīng)該如何選擇和變更中介機(jī)構(gòu)；商業(yè)銀行如何使用中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)；中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的收費狀況（即具體的利益關(guān)系）；中介機(jī)構(gòu)對商業(yè)銀行信貸決策及管理的影響；商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動的管理。

1商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)的選擇和變更

目前，雖然各家商業(yè)銀行并沒有統(tǒng)一的選擇中介機(jī)構(gòu)的制度和模式，但在與中介機(jī)構(gòu)合作中普遍持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

商業(yè)銀行在篩選中介機(jī)構(gòu)時，具有較為嚴(yán)格的程序和標(biāo)準(zhǔn)。主要考察中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、資質(zhì)水平、誠信情況、服務(wù)質(zhì)量、收費合理性等，一般采取公開選聘的方式，通過內(nèi)部評審小組評定，從綜合評級較高、地區(qū)排名靠前、實力強(qiáng)、誠信度高、無違規(guī)違紀(jì)記錄的中介機(jī)構(gòu)中選擇數(shù)家簽訂合作協(xié)議。

同時，大多數(shù)商業(yè)銀行對入選的中介機(jī)構(gòu)實行動態(tài)管理，每年進(jìn)行考核和評價，及時淘汰、調(diào)整、補(bǔ)充。個別銀行還要求中介機(jī)構(gòu)交納一定額度的保證金，對其執(zhí)業(yè)活動起到約束作用。如發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)提供的報告內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)明顯不實甚至弄虛作假等現(xiàn)象，將終止合作關(guān)系。

不過，也有些銀行并不直接對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇和變更，除登記機(jī)構(gòu)由商業(yè)銀行按法定程序指定外，其他中介機(jī)構(gòu)一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機(jī)構(gòu)出具的報告對銀行審查分析等工作產(chǎn)生較為嚴(yán)重的誤導(dǎo)性作用時，商業(yè)銀行才會建議借款人重新選擇中介機(jī)構(gòu)，并重新提供相關(guān)報告。

2商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)出具報告的使用及評估

據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行在貸款過程中一般都會尊重中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)成果，對符合銀行要求的報告，會在信貸評審報告中給予認(rèn)可，并作為貸款決策的依據(jù)之一。

針對有疑問的審計報告，經(jīng)過銀行調(diào)查了解，如果確屬企業(yè)提供虛假財務(wù)信息，則一方面將企業(yè)的信用等級降級，另一方面將沒有盡職的會計師事務(wù)所和會計師列入銀行內(nèi)部的黑名單，并通報各級審查部門。視情形嚴(yán)重程度，對出問題會計師事務(wù)所及其會計師審計的其他企業(yè)報告從嚴(yán)審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務(wù)所另行審計。

針對評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，銀行一般會成立內(nèi)部審核小組對抵質(zhì)押物進(jìn)行二次評估。內(nèi)部審核小組運用自身掌握的知識，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，對抵質(zhì)押物自行進(jìn)行評估，再將兩次評估結(jié)果進(jìn)行比較。如果差別較大，經(jīng)核實是評估機(jī)構(gòu)未盡責(zé)或故意弄虛作假，則會對該評估機(jī)構(gòu)提供的其他評估報告從嚴(yán)審查或不予采信，并要求貸款方另選評估機(jī)構(gòu)重新評估抵質(zhì)押物。

3商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)的收費狀況

現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款中介活動收費一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機(jī)構(gòu)的銀行，中介費用一般都由客戶承擔(dān)，銀行并不介入收費標(biāo)準(zhǔn)的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機(jī)構(gòu)，其費用標(biāo)準(zhǔn)一般由銀行制定或者參照國家有關(guān)部委規(guī)定。

按市場經(jīng)濟(jì)原則，不同中介機(jī)構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)也會不同，但由于激烈競爭，同一地區(qū)同一性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)收費差異一般也不會很大。據(jù)調(diào)查了解，目前中介市場的確并存“收費較高”和“超低價競爭”兩種現(xiàn)象。一方面，在有政府強(qiáng)制性規(guī)定、行業(yè)壟斷較高、市場風(fēng)氣不正的地區(qū)和中介機(jī)構(gòu)類型中，收費偏高。另一方面，“超低價競爭”在機(jī)構(gòu)數(shù)量多、收費缺乏標(biāo)準(zhǔn)的中介市場上相當(dāng)突出。違背市場原則和成本約束的超低收費，會導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現(xiàn)象叢生，危害中介市場的健康發(fā)展。

4中介機(jī)構(gòu)對銀行信貸決策及管理的影響

在具體的信貸業(yè)務(wù)過程中，銀行一般會在貸前調(diào)查、授信評審、簽約核保、抵押登記等環(huán)節(jié)上進(jìn)行獨立操作，但在決策時會適度參考中介機(jī)構(gòu)提供的信息或數(shù)據(jù)。律師事務(wù)所的法律服務(wù)特別是貸前的法律審查意見總體上為參考性意見，對銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。

5商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動的管理

商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)的管理內(nèi)容一般包括：中介機(jī)構(gòu)的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務(wù)收費、時效性方面提出要求。商業(yè)銀行在與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作過程中，會對中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平、員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德、評估公平性進(jìn)行考核。

有些銀行會根據(jù)總行以及監(jiān)管部門的有關(guān)法規(guī)及要求，按照職能分工對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。需要特別指出的是對于擔(dān)保公司的選擇。近年，各類型的擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，但由于其經(jīng)營風(fēng)險較大，行業(yè)定位不明確，存在資質(zhì)、經(jīng)營管理水平較低且缺乏有效的行業(yè)管理等問題。商業(yè)銀行在辦理涉及專業(yè)擔(dān)保公司的信貸業(yè)務(wù)時，一般都會對專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，由總行統(tǒng)一授信，并實現(xiàn)限額管理。

四、商業(yè)銀行貸款中介活動中存在的主要問題

1銀行貸款中介機(jī)構(gòu)誠信意識普遍比較薄弱，給商業(yè)銀行經(jīng)營帶來一定風(fēng)險隱患

目前，由于銀行貸款中介市場競爭比較激烈，為招攬客戶，部分貸款中介機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動下，不堅持“誠信為本”的職業(yè)宗旨和“獨立、客觀、公正”的執(zhí)業(yè)原則，或違規(guī)操作，或“偷工減料”，導(dǎo)致中介報告質(zhì)量不高，甚至采用非法手段欺騙銀行，造成銀行信貸資金出現(xiàn)風(fēng)險。

第4篇

一、銀行按揭的風(fēng)險

銀行按揭的風(fēng)險，來自于以下幾個方面：借款人未來還款意愿及還款能力（有賴于其個人資信狀況評估）；按揭貸款的金額與借款人所購住房的真實市場價格的配比關(guān)系（有賴于按揭項目評估）；借款人所購住房的合法性（有賴于按揭項目評估）；開發(fā)商履行擔(dān)保的意愿及擔(dān)保能力；借款人所購住房的遠(yuǎn)期市場風(fēng)險。

1.按揭及其涉及的關(guān)系

所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡稱按揭），是一項住房貸款業(yè)務(wù)品種，購房者支付一定比例的首期購房款，其余的購房款由購房者向銀行申請貸款取得，貸款銀行將購房者的借款代為支付給售樓方。與此同時，借款人將自己所購住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內(nèi)對購房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購房者取得所購住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，以確保貸款本息的及時收回。

按揭涉及的法律關(guān)系有：購房者與售樓方的商品房買賣關(guān)系；購房者（借款人）與銀行之間的借款關(guān)系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押關(guān)系；開發(fā)商與貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。

2.銀行按揭的風(fēng)險

銀行按揭的風(fēng)險包括：個人信用體系、住房交易市場等住房金融的基礎(chǔ)條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認(rèn)識和把握個人住房貸款的風(fēng)險；住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些，有的銀行對不具備開發(fā)資質(zhì)的公司或“四證”不全的項目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個人住房貸款業(yè)務(wù)品種（如“零首付”按揭），有的銀行內(nèi)部管理薄弱，對貸款項目審查不嚴(yán)，甚至出現(xiàn)對同一項目重復(fù)貸款的現(xiàn)象。

據(jù)了解，市場上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購房者支付住房開發(fā)的全部購房價款都從銀行貸款取得，個別開發(fā)企業(yè)甚至虛增房價，使得虛假房價款按規(guī)定貸款比例的貸款額與實際應(yīng)付房價款相等，以欺詐的手段造成銀行事實上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開發(fā)企業(yè)銷售住房時只收取購房者80％價款，這部分價款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價款由購房者在一定期限內(nèi)一次或分期付清，借款購房者不需要支付首期付款，也造成事實上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務(wù)品種，借款人以擁有完全產(chǎn)權(quán)的舊房抵押或有價證券質(zhì)押從銀行貸款，以該筆貸款作為購買新房的首期付款，個別銀行將這種新業(yè)務(wù)也稱之為“零首付”貸款。

以下風(fēng)險因素需要按揭銀行特別重視，通過按揭項目評估，可以在一定程度上防范這些風(fēng)險。

（1）選擇項目風(fēng)險。個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說就包括如下情況：一是項目報建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》，又比如按揭樓盤的建筑面積超過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的核準(zhǔn)建筑面積等等；或者，該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項目本身根本就沒有市場前途；再有，開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

（2）銷售價格不實風(fēng)險。個別開發(fā)商銷售價格嚴(yán)重不實，大大高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20％～30％。試想，如果銀行辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險之類的話題呢？

（3）開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險。開發(fā)商可能因為工程建設(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房價款的30％，開發(fā)商私下答應(yīng)為購房者在一定期限內(nèi)墊付10％－20％的房價款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

（4）資本價值風(fēng)險。房地產(chǎn)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也著房地產(chǎn)的資本價值。預(yù)期的資本價值與現(xiàn)實的資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價值風(fēng)險，是指該住房的預(yù)期市場價格與現(xiàn)實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

①未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢。據(jù)1999年6月25日《日報》報道，1998年當(dāng)年新開工住宅項目的建筑面積3.4億平方米，截止當(dāng)年年底，空置商品房面積累計超過8000萬平方米，全國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開工并存，商品房住宅價格持續(xù)下降，住宅建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開工，勢必導(dǎo)致住宅的資本價值風(fēng)險的出現(xiàn)，即對某種類型住宅而言，未來的預(yù)期市場價格可能普遍低于的市場價格。

②住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設(shè)計、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應(yīng)地，其資本價值也有貶值的可能。

③房地產(chǎn)估價。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價值也就容易高估，從而推動經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價值風(fēng)險的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價值極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動蕩和金融危機(jī)。

（5）法律風(fēng)險。個人住房貸款的法律風(fēng)險，包括三個層面的：①合規(guī)性問題。個人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。②按揭住房的權(quán)利吸疵。辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險就很大了。③抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

二、按揭評估的及作用

2001年6月26日人民銀行的《關(guān)于規(guī)范住房業(yè)務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，要嚴(yán)格評估抵押物的實際價值。

要使按揭項目評估真正起到防范風(fēng)險的作用，就要選擇資質(zhì)好、有經(jīng)驗的評估機(jī)構(gòu)（人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、機(jī)構(gòu)的獨立性等）開展評估工作。一般來說，評估機(jī)構(gòu)的工作包括以下內(nèi)容：明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，抵押物特定化（有賴于房管局），公允可信的評估價格，提示抵押權(quán)人注意有關(guān)風(fēng)險因素。

1.按揭評估的內(nèi)容

按揭項目評估，應(yīng)嚴(yán)格遵循國家的有關(guān)、法規(guī)的要求，依照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行評估；同時，嚴(yán)格按照人民銀行的《通知》要求，進(jìn)行評估。

首先，嚴(yán)格評估抵押物的實際價值。在進(jìn)行充分的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對按揭樓盤的真實市場價格進(jìn)行評估，并對按揭樓盤的市場價格走勢給出專業(yè)判斷。

其次，對按揭樓盤的報建手續(xù)進(jìn)行仔細(xì)核查，并在評估報告中如實揭示。評估人員對每一項報建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對，對于核對無誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對或發(fā)現(xiàn)差錯的復(fù)印件，在報告中進(jìn)行揭示。尤其要核查開發(fā)項目所必須具備的“四證”（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《 建設(shè)工程施工許可證》）

再次，嚴(yán)格按照人民銀行《通知》要求對擬按揭樓盤的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查。落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80％，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售的期房。《通知》要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％，借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

2.評估報告的必備內(nèi)容

按揭項目評估報告一般包括以下內(nèi)容：委托方；評估方；評估范圍和評估對象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利狀況、產(chǎn)權(quán)證編號、設(shè)備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤的報建手續(xù)；評估目的；估價時點；估價依據(jù)；評估、技術(shù)路線和測算過程；估價結(jié)論；決定估價額的理由；有關(guān)說明事項；估價作業(yè)日期；有關(guān)附件（委托書、產(chǎn)權(quán)證明文件、委托方提供的其他資料；評估人員資格證書復(fù)印件；評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件）。

評估報告重點應(yīng)揭示按揭樓盤的報建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關(guān)按揭樓盤的風(fēng)險因素，給出真實的市場價格及其趨勢，對按揭樓盤的有關(guān)建筑面積公攤等技術(shù)指標(biāo)、其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實和披露。

3.按揭評估的作用

按揭項目評估的作用體現(xiàn)在：（1）通過評估，揭示按揭樓盤的真實市場價格，避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產(chǎn)真實市場價格之間具有合理的抵押率；（2）對按揭樓盤的未來市場價格的走勢給出專業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時、借鑒；（3）對按揭樓盤的報建手續(xù)是否完備、合法進(jìn)行揭示，提示按揭銀行關(guān)注有關(guān)風(fēng)險因素。

總之，按揭評估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風(fēng)險，保障抵押房地產(chǎn)的合法、足值，從而維護(hù)信貸資產(chǎn)的安全。

4.按揭評估存在的困難及解決方案

按揭評估的推行會遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來說，有以下方面需要考慮：

（1）部分開發(fā)商可能有一個接受的過程。我們在受理工商銀行、銀行的按揭項目評估之初，熟悉國外有關(guān)按揭的做法、自身又比較規(guī)范和有實力的開發(fā)商能夠欣然接受，有的開發(fā)商還要求評估人員給銷售部的售樓人員進(jìn)行培訓(xùn)。但也有部分開發(fā)商開始會不理解。其原因在于：一是以前沒有這樣的評估（同時也不存在相應(yīng)的評估費用）；二是開發(fā)商在以往按揭售樓中的誤區(qū)，認(rèn)為按揭貸款的成數(shù)、期限對所有購房者都是一成不變的（顯然不合理），同時按揭成數(shù)的確定依據(jù)以銷售價格為準(zhǔn)。人民銀行2001年6月26日的《通知》強(qiáng)調(diào)對按揭住房的嚴(yán)格評估，就要求開發(fā)商改變習(xí)慣思維，走出按揭中的誤區(qū)，同時在售樓廣告中不能宣傳按揭的成數(shù)和期限（只能由銀行根據(jù)按揭樓盤的評估價格、借款人的資信狀況等綜合確定）。

第5篇

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價值。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R

S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2

二、運用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認(rèn)識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評估有關(guān)問題的探討[J].中國資產(chǎn)評估，2003，(1).

第6篇

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價值評估；回歸分析

中圖分類號：F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）03-0062-02

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P 根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L 根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價值。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R

S ：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T ：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）： 解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2

二、運用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995

（0.516） （38.344） （-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1 的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為- 0.656，小于零。說明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認(rèn)識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計――數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評估有關(guān)問題的探討[J].中國資產(chǎn)評估，2003，(1).

第7篇

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價值。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R

S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2

二、運用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認(rèn)識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評估有關(guān)問題的探討[J].中國資產(chǎn)評估，2003，(1).

第8篇

關(guān)鍵詞：信貸經(jīng)營管理；風(fēng)險評估；評估機(jī)制

中圖分類號：F830.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

銀行信貸管理是指商業(yè)銀行如何配置信貸資金，才有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)并增加自身盈利的決策活動。其內(nèi)容包括：管理信貸關(guān)系；管理貸款規(guī)模和貸款結(jié)構(gòu)；管理貸款風(fēng)險，提高貸款經(jīng)濟(jì)效益；建立合理的利率體系，正確貫徹利率政策；改進(jìn)結(jié)算服務(wù)，加強(qiáng)結(jié)算管理。

而商業(yè)銀行與一般工商企業(yè)的最大不同在于商業(yè)銀行是利用客戶的存款和其他借入款作為主要的營運資金進(jìn)行經(jīng)營。我國是市場經(jīng)濟(jì)不完善的國家，商業(yè)銀行的公司治理尚不完善、盈利產(chǎn)品有限、利潤來源過度集中，從而造成抗風(fēng)險能力較弱。中國銀行業(yè)雖然自1994年金融改革后便將商業(yè)銀行與政策性銀行分開，但整體改革滯后應(yīng)是不爭的事實。可以說加強(qiáng)商業(yè)銀行的信貸經(jīng)營管理迫在眉睫。本文針對商業(yè)銀行信貸經(jīng)營管理存在的問題進(jìn)行分析，并提出自己建議，希望對完善我國商業(yè)銀行信貸經(jīng)營管理有所幫助。

一、商業(yè)銀行信貸經(jīng)營管理存在的問題

（一）貸前調(diào)查工作存在的風(fēng)險

1.評估人員專業(yè)人員力量不足。項目評估主要是對項目風(fēng)險的評估，這就要求商業(yè)銀行不僅要擁有眾多對各個行業(yè)、各個地區(qū)情況非常熟悉的專業(yè)評估人員，而且商業(yè)銀行既沒有充足的熟悉各行各業(yè)情況的專業(yè)力量，也缺乏對行業(yè)、地區(qū)信息的積累，導(dǎo)致目前信貸項目評估效率低下，影響了評估報告的科學(xué)性和客觀性。

2.對客戶風(fēng)險的評價重視不夠。對客戶風(fēng)險的評價主要包括：信息風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。但是有的時候，商業(yè)銀行往往覺得有項目評估報告就夠了，使得審批人員無法迅速作出準(zhǔn)確的判斷，貽誤信貸決策時機(jī)，并容易造成信貸決策失誤。

3.評估工作不全面。其一，無論是評估報告，還是客戶評價報告，都沒有對該項目所在行業(yè)、地區(qū)的貸款風(fēng)險進(jìn)行明確的評價。其二，對擔(dān)保等第二還款來源的評估無人盡責(zé)。而目前商業(yè)銀行貸款擔(dān)保還存在著許多問題，在評估階段的具體表現(xiàn)為：（1）對保證單位的評估不全面。無論是項目評估報告，還是客戶風(fēng)險評價報告，都沒有對保證單位的保證意愿、資格、能力做出全面真實的反映。（2）對抵押物設(shè)定的評估不全面，導(dǎo)致評價不合理。

4.對借款主體資格審查不嚴(yán)。其主要表現(xiàn)為：一是向未取得法人授權(quán)同意的分支機(jī)構(gòu)借款，二是有關(guān)信貸人員在辦理具體業(yè)務(wù)時，對借款人審查不嚴(yán)，出現(xiàn)冒名情況。

（二）審批與放貸環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險

1.為搶占市場份額而發(fā)放貸款。由于商業(yè)銀行之間缺乏交流與合作，為了搶占市場份額及相關(guān)效益，而紛紛降低標(biāo)準(zhǔn)放貸，這既不利于投資體制的合規(guī)性改革，更為以后貸款的依法收回埋下隱患。

2.過分重視相關(guān)效益。目前審批項目時候有過分重視相關(guān)效益的不良傾向。在客戶風(fēng)險比較大，或者項目風(fēng)險比較大的情況下，一筆貸款往往僅僅因為它能帶來理想計算的大量存款及結(jié)算業(yè)務(wù)而被批準(zhǔn)。

3.對第二還款來源審查不嚴(yán)。在審批貸款時存在的另一個不良傾向是過分依靠第二還款來源，而對其審查卻不嚴(yán)格。審批人員對保證單位的商場往往止于貸前調(diào)查環(huán)節(jié)提供的不夠全面、不夠具體的素材，對保證單位的保證能力、保證意愿的真實性不予深究。

4.部分信貸人員在信貸操作上存在一定的道德風(fēng)險。主要表現(xiàn)在超越權(quán)限發(fā)放貸款，或者擅自私下冒名貸款或挪用貸款資金。

二、商業(yè)銀行信貸經(jīng)營管理存在的原因分析

針對目前商業(yè)銀行信貸經(jīng)營管理存在的問題，原因何在？具體可以從這幾個方面來說：從體制上說，金融立法相對滯后，存在無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象。風(fēng)尚未形成符合市場經(jīng)濟(jì)運行規(guī)律的信貸文化，經(jīng)營觀念尚未徹底適應(yīng)市場環(huán)境的變化。險監(jiān)控體系不完善。從文化角度說，尚未形成符合市場經(jīng)濟(jì)運行規(guī)律的信貸文化，經(jīng)營觀念尚未徹底適應(yīng)市場環(huán)境的變化。最后，從銀行自身的角度來說，銀行間存在著惡性競爭。目前我國銀行之間除了低水平、低層次的價格競爭外，還會才卻更低效率的競爭方式：無條件的向企業(yè)讓步。另一方面是信貸經(jīng)營管理的責(zé)權(quán)不統(tǒng)一。

三、針對上述的問題，可以從以下的幾方面進(jìn)行改進(jìn)，具體的對策和建議是：

（一）進(jìn)一步完善信貸風(fēng)險評估體系。在現(xiàn)階段我國信用體系尚未成熟，中介評估機(jī)構(gòu)力量有限的情況下，國有商業(yè)銀行要切實加強(qiáng)對客戶風(fēng)險、項目風(fēng)險、保證人風(fēng)險的評價，實行專門的專家評估審批制。

（二）轉(zhuǎn)變思想觀念，重視風(fēng)險控制。商業(yè)銀行雖然有國家作為后盾，但是是個自負(fù)盈虧的法人實體。所以要加強(qiáng)法律制度建設(shè)，保證風(fēng)險管理工作有法可依、有章可循。商業(yè)銀行自身要強(qiáng)化規(guī)章制度的制定實施，嚴(yán)格風(fēng)險控制流程、標(biāo)準(zhǔn)，尤其要注重金融創(chuàng)新風(fēng)險的監(jiān)管工作。

（三）重視客戶經(jīng)理制，完善信息管理系統(tǒng)。對現(xiàn)有和潛在的客戶進(jìn)行調(diào)查研究，加強(qiáng)與客戶的聯(lián)系，由客戶經(jīng)理代表銀行與客戶進(jìn)行溝通，了解客戶的需求，開發(fā)客戶需要的金融產(chǎn)品。另一方面，完善信息管理系統(tǒng)，理順信息溝通渠道，提到信息利用的效率，保證信貸工作的及時、高效、切實提高競爭能力。

（四）堅持穩(wěn)健經(jīng)營原則，把好信貸審批投放關(guān)。將信貸風(fēng)險的防范意識貫穿于信貸業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)，尤其是在貸款的審批發(fā)放環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格掌握貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，落實貸款發(fā)放條件。首先要重點考察客戶的信用狀況；其次考慮第二還款來源的有關(guān)情況。總之，要全面考察客戶、項目的風(fēng)險狀況，既重視眼前的風(fēng)險，更要側(cè)重于風(fēng)險的預(yù)測。

（五）做好貸款風(fēng)險分類工作，強(qiáng)化貸后管理。作好貸款風(fēng)險分類工作，根據(jù)貸款人還款能力的變化，將其適時劃分適當(dāng)?shù)臋n次，采取相應(yīng)的風(fēng)險防范、化解措施，減少不良貸款的發(fā)生，克服因銀企之間信息不對稱對信貸管理造成的不利影響，使貸后管理規(guī)范化、制度化。

（六）強(qiáng)化信貸工作責(zé)任制，培育符合市場經(jīng)濟(jì)運行規(guī)律的商業(yè)信貸文化。嚴(yán)格、明確、公正的責(zé)任制，是強(qiáng)化信貸風(fēng)險防范意識、培育符合市場經(jīng)濟(jì)運行規(guī)律的商業(yè)信貸文化的制度保證。在信貸工作的各個環(huán)節(jié)推行責(zé)任制：調(diào)查評估責(zé)任制、審批放款責(zé)任制、貸后管理制。

參考文獻(xiàn)：

第9篇

銀行貸款居間合同范文一

甲方：

乙方：

雙方代表經(jīng)磋商后，一致同意訂立本合同書。

一、 甲方委托乙方向銀行聯(lián)系和安排約借款(具體借貸金額由銀行評估審批后確定)，用于個人消費或裝修，乙方接受委托。

二、 甲方職責(zé)：

1、 提供借貸所需的真實性資料。

2、 積極配合辦理相關(guān)手續(xù)。

3、 維護(hù)乙方權(quán)益。

三、 乙方職責(zé)：

1、 充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，認(rèn)真負(fù)責(zé)加速辦理所有借款手續(xù)，在金融機(jī)構(gòu)審批后，借款全額匯入甲乙雙方共管賬號即視為成功。

2、 全面協(xié)調(diào)甲方與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系。

3、 維護(hù)甲方權(quán)益。

四、 甲方需承擔(dān)的費用：

1、 利息(詳見甲方與貸款銀行間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);

2、 公證費、共管賬戶開戶費用(詳見甲方與公證處、銀行間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);

3、居間服務(wù)費：稅后元，甲方須在銀行貸款審批成功，在房管局辦理他項權(quán)利證后一次性將貸款總額的居間服務(wù)費從共管賬戶中提取。

五、 違約責(zé)任：

1、 本合同生效后如任何一方擅自撤銷委托則視作違約。違約方即須支付人民幣

2、 銀行貸款審批完畢在房管局辦理他項權(quán)利證后，甲方保證配合乙方從共管賬戶中提取全部居間服務(wù)費，每延誤一天甲方按申請貸款總額千分之五向乙方支付滯納金。

3、如因國家政策調(diào)整及甲方未能達(dá)到擔(dān)保或銀行貸款條件造成銀行無法放貸的，乙方對此不承擔(dān)違約責(zé)任。

六、 其它：

1、 本合同甲乙雙方簽字蓋章，貸款項目銀行受理審批后即生效，在履約完畢后自行終止;

2、 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力;

3、 本合同未盡事宜甲乙雙方可協(xié)商解決;

4、本合同內(nèi)容雙方均有義務(wù)保守機(jī)密，不得擅自對外泄露;

5、每筆貸款因不可抗力因素未能辦成收取元勞務(wù)費，其余費用全部退還。

甲方(簽字)： 乙方(簽字)：

年 月 日 年 月 日

銀行貸款居間合同范文二

甲 方： 乙 方： 雙方代表經(jīng)協(xié)商后，一致同意訂立本合同書。

一、甲方委托乙方向金融機(jī)構(gòu)或個人聯(lián)系和安排約1000萬元人民幣的借款(具體借貸金額由出借方評估審批后確定)，用于經(jīng)營周轉(zhuǎn)及消費或裝修，乙方接受委托。

二、甲方職責(zé)：

1.提供借貸所需的真實性材料;

2.積極配合辦理相關(guān)手續(xù);

3.維護(hù)乙方權(quán)益。

三、乙方職責(zé)：

1.充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，認(rèn)真負(fù)責(zé)加速辦理所有借款手續(xù)，在金融機(jī)構(gòu)或個人審批同意后，借款全額匯入甲方指定的帳號即視為成功;

2.全面協(xié)調(diào)甲方與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系;

3.維護(hù)甲方權(quán)益。

四、甲方須承擔(dān)的費用：

1.利息(詳見甲方與出借方問簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);

2.評估費、公證費、融資費、監(jiān)管費及相關(guān)費用;

3.定金4萬元;

4.居間服務(wù)費為貸款總額的5%，甲方須在出借方審批成功后一次性將貸款總額的居問費支付乙方。

五、違約責(zé)任：

1.本合同生效后任何一方擅自撤銷委托則視為違約;違約方即須支付人民幣10萬元給守約方作為違約金;

2.出借方貸款審批完畢后，甲方保證支付全部居間服務(wù)費到乙方指定的帳號，每延誤一天甲方按申請貸款總額百分之一向乙方支付滯納金;

3.如因國家政策調(diào)整及甲方未能達(dá)到擔(dān)保或金融機(jī)構(gòu)及個人貸款條件造成無法貸款的，乙方對此不承擔(dān)違約責(zé)任。

六、其他：

1.本合同甲乙雙方簽字蓋章后即生效，在履約完畢后自行終止;

2.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力;

3.本合同未盡事宜甲乙雙方協(xié)商解決;

4.本合同內(nèi)容雙方均有義務(wù)保守機(jī)密，不得擅自對外泄露;

5.身份證復(fù)印件附后

以上內(nèi)容全部審過完全審過，完全同意。

甲方：(蓋章) 法人：(簽字)

乙方：簽字

年 月 日

銀行貸款居間合同范文三

甲乙雙方為發(fā)揮雙方的優(yōu)勢，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，依據(jù)自愿、平等、公平、誠實信用原則，就乙方為甲方提供融資居間服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議條款，以資共同遵守：

1、甲方承諾

1.1、甲方提供的與本協(xié)議有關(guān)的一切文件、資質(zhì)、報表及陳述均是合法、真實、準(zhǔn)確完整。甲方承諾在融資活動中所署公章、財務(wù)印章、法人章真實、有效，否則自愿承擔(dān)融資不能的責(zé)任。

1.2、甲方在本協(xié)議有關(guān)的融資活動中委托人已經(jīng)獲得甲方特別授權(quán)，有權(quán)代表甲方簽署與融資有關(guān)的全部法律文書，甲方對其行為所產(chǎn)生的結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。

1.3、甲方在本協(xié)議項下的全部意思表示是自愿、真實的。

2、乙方承諾

2.1、乙方是依法成立的法人或其他組織，具有簽訂和履行本協(xié)議所必須的民事權(quán)利能力和行為能力，能獨立承擔(dān)民事責(zé)任。

2.2、乙方在本協(xié)議項下的全部意思表示是自愿、真實的。

3、委托事項

3.1、甲方委托乙方尋找、介紹融資方，乙方接受甲方委托，為甲方融資貸款提供居間服務(wù)。

3.2、乙方接受委托，為甲方介紹引薦符合其融資條件的機(jī)構(gòu)或個人(以下簡稱目標(biāo)融資人)，為甲方與目標(biāo)融資人進(jìn)行斡旋和談判，并協(xié)助促成甲方與目標(biāo)融資人簽定融資文件(包括但不限于借款、貸款等融資性協(xié)議或合同)。

3.3、乙方居間服務(wù)內(nèi)容包括:甲方按乙方要求將所需資料提交給乙方，以甲方的 作抵押(質(zhì)押)，為甲方融資 萬元人民幣(大寫： )左右的資金(最終以目標(biāo)融資方審批貸款金額為準(zhǔn))，為前述事宜的借款提供居間服務(wù)。

3.4、甲方借款期限為 個月，若采取先息后本方式，每月借款利率為 %左右;若采取等額本息方式，每月借款利率為 %左右，每 付一次利息。前述月利率最終以目標(biāo)融資方實際審批利率為準(zhǔn)。

3.5、乙方對甲方所融資借款事項不承擔(dān)任何性質(zhì)的擔(dān)保責(zé)任。

4、居間報酬、費用及支付方式

4.1、若乙方促成目標(biāo)融資人與甲方簽署(包括但不限于貸款、借款等)融資合同，甲方按其與目標(biāo)融資人簽署協(xié)議中約定貸款或借款總金額的 %(大寫：百分之 )向乙方支付居間費。

4.2、甲方支付的居間費的有關(guān)稅款均由甲方承擔(dān)(包括但不限于應(yīng)由乙方交納的所得稅、營業(yè)稅等稅費)。

4.3、甲方應(yīng)在目標(biāo)融資人向其發(fā)放首筆貸款到達(dá)甲方賬戶或甲方指定賬戶的兩個工作日內(nèi)，將居間費一次性支付到乙方指定賬戶，否則屬違約。

5、居間成功的認(rèn)定

5.1、乙方引薦的目標(biāo)融資方與甲方簽訂貸款(借款)協(xié)議時，即為本合同居間服務(wù)成功，甲方應(yīng)與乙方簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書》。

5.2、如甲、乙雙方未簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書》，則乙方引薦的目標(biāo)融資方向甲方賬戶或甲方指定賬戶轉(zhuǎn)款時,即為本合同居間服務(wù)成功,甲乙雙方不再簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書》。

6、甲方權(quán)利、義務(wù)

6.1、甲方應(yīng)向乙方提供辦理融資貸款事宜所需的一切相關(guān)文件(包括但不限于資質(zhì)、報表、審計報告、評估報告等)，并對所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性及有效性負(fù)責(zé)。乙方對甲方提供的全部資料的真實性、合法性不承擔(dān)責(zé)任。

6.2甲方提供辦理融資貸款事宜相關(guān)文件(包括但不限于資質(zhì)、報表、審計報告、評估報告等)的費用由甲方自行承擔(dān)，乙方不予墊付。如甲方不能提供有效文件，導(dǎo)致融資不能，由甲方自行承擔(dān)責(zé)任。

6.3、未經(jīng)乙方事先書面同意，甲方不得將本協(xié)議的內(nèi)容和履行本協(xié)議過程中所獲取的目標(biāo)融資人的信息(屬于公共領(lǐng)域的信息除外)向本協(xié)議居間業(yè)務(wù)直接相關(guān)人員之外的任何第三方泄露或非因履行本協(xié)議而使用。

6.4、不得與乙方介紹的意向融資人或目標(biāo)融資人進(jìn)行私下交易。

6.5、甲方不得要求乙方做出有違國家法律、法規(guī)及部門規(guī)章的事項。

7、乙方權(quán)利、義務(wù)

7.1、乙方在履行本合同的過程中，可以向第三方表明其為甲方的居間人，并可以向第三方介紹甲方融資的相關(guān)情況。

7.2、乙方認(rèn)真完成甲方的委托事項，即按照本合同的約定為甲方尋求機(jī)會，并為甲方與目標(biāo)融資人簽署合同或協(xié)議提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)。

7.3、乙方在甲方的委托事項過程中，因甲方的過錯造成損失時，乙方有權(quán)要求甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

7.4、甲方應(yīng)配合乙方與融資目標(biāo)人的談判，不得無故推遲或拒絕。

7.5、乙方居間成功后，有權(quán)要求甲方應(yīng)按本協(xié)議向乙方支付相應(yīng)居間費。

7.6、如乙方居間未成功，不得要求甲方支付誤工費、差旅費、交通費、招待費、酬金等任何居間費用;甲方不得以居間未成功而要求乙方支付其提供融資文件(包括但不限于審計報告、評估報告、財務(wù)報表等)、交通費、差旅費、誤工費等因融資而產(chǎn)生的費用。

8、違約責(zé)任

8.1、如甲方與乙方介紹的意向融資人或目標(biāo)融資人進(jìn)行私下交易時，視為乙方完成甲方委托的融資居間服務(wù)，由甲方按本合同約定向乙方全額支付居間費。

8.2、 乙方向目標(biāo)融資方提供甲方借款資料，并經(jīng)過目標(biāo)融資方審批同意借款(貸款)給甲方后，如甲方放棄借款(貸款)，則視為乙方居間成功，甲方應(yīng)按本合同約定向乙方全額支付居間費。

8.3、甲方在目標(biāo)融資人向其發(fā)放首筆借款(貸款)資金到甲方賬戶或甲方指定賬戶之日起兩個工作日內(nèi)未按時、足額向乙方支付居間費，則自應(yīng)支付之日起，每逾期一天，按未支付金額的千分之叁向乙方支付懲罰性違約金，直到付清全部居間費及違約金時為止。甲方自愿放棄請求降低違約金的抗辯理由。

8.4、若甲方違反本合同之約定，未及時、足額向乙方支付居間費時,乙方為追要居間費而產(chǎn)生的一切費用(包括但不限于律師費、誤工費、差旅費、訴訟費等)均由甲方承擔(dān)。

9、合同的生效、解除

9.1、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字、蓋章后生效。

9.2、發(fā)生下列情形之一，甲方或乙方需通過書面形式通知對方解除本合同。

9.2.1、因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的;

9.2.2、國家政策法規(guī)調(diào)整致使本合同履行可能違法的。

10、爭議解決及其他

10.1、若在履行本合同中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向合同簽訂地成都市武侯區(qū)人民法院提起訴訟解決。

10.2、未盡事宜由雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議條款理解不一致時，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。