時間：2022-11-26 15:46:05
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在民間各種轉正暗流涌動之下，反映的是各地小產權房大肆野蠻生長的現實。剛結束的十八屆三中全會，也未能在政策層面為小產權房指出一條明確的道路。換而言之，大眾豪賭的小產權房，依舊充滿著變數。
轉正曙光乍現
日前媒體曝出，南京市小產權房項目七彩星城小區業主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續。這一舉動被業界解讀為，小產權房轉正“閘門”正在南京豁出一條口子。
此消息見諸報端不久，南京市國土局對外解釋，“七彩星城項目補辦土地出讓手續，是對歷史遺留的集體土地房地產進行處置的延續，不可解讀為‘小產權房轉正’。”
盡管有關部門刻意強調此舉并非小產權房轉正，但關于七彩星城項目當前的狀況，南京市國土局也指出，目前市政府已經批準，按規定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。
此外，南京市住建委產權市場處新聞發言人蔣玉萍也表示，七彩星城的預售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網上銷售，并且七彩星城已經辦理完了房屋所有權的初始登記。
吊詭的是，2007年1月，集體土地性質樓盤七彩星城首度開盤，開發商明確告知購房者，他們的項目在“轉正”的名單上。為此，開發商在購房合同上，明確承諾將負責房產的“轉正”。
據了解，早在2006年，南京市就專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產權房展開全面調研。2007年，南京市國土局公布了包括七彩星城在內的10個小產權房項目，補齊手續后有望轉正。
記者了解到的最新消息是，在2007年公布的10個項目中，八卦洲麗島花園和長江花園或已經取得了國有土地使用證，剩下的7個項目仍在排隊等候中。
而據媒體報道，南京市小產權房想要轉正，必須歷經一個復雜的程序：先是規劃局劃置紅線范圍，然后由市住建委、國土局、規劃局、建工局、房產局、物價局等部門組成的工作小組審查，最后報江蘇省國土資源廳批復。上述程序都合格后，才能享有補款拿證的機會。
在項目拿到國有土地使用證及商品房購房合同換發完畢之后，業主憑借房屋所有權初始登記、購房合同、購房發票等相關資料，才可以前往南京市房產局辦理商品房房產證。對于業主而言，只有拿到商品房房產證，小產權才算真正的實現了轉正。
野蠻生長
南京七彩星城小產權房項目取得國有土地使用證，雖然只是個案，且有賴于多年前的一次歷史契機，但其至少為小產權轉正樹立了一個示范性樣本。
而在這個樣本之下，仍有眾多的小產權房未得到政府的認可。據悉，小產權房在南京有十余年的發展歷程，目前不低于200個。
在近期頻傳農村集體土地有望上市消息的深圳，龍華民治、龍崗布吉、南嶺、寶安沙井、福永等小產權房集中區也成為民眾購房的熱點。一份來自深圳市規劃國土委的研究報告顯示，深圳一季度有73個違建樓盤在售，房價最高已達7900元/平米，均價超過4000元/平米。最新消息則顯示，深圳市的小產權房價格近期又漲了10%左右。
在“年年喊打，年年難打”的北京，小產權房市場尤為猖獗。位于昌平的宏福苑小產權小區目前有100多棟小產權樓，就在不久前，該小區周邊仍有新的小產權房在施工建設。據房產中介人員向記者表示，年初該小區房價還在10000萬元/平米左右，7、8月份就已超過了15000元/平米。“買房的人還不少。”
北京最大小產權房社區通州太玉園，同樣是一個搶手的小區。據記者了解，去年底該小區房價還在6000元/平米上下，目前房價則超過了9000元/平米，大量買房人的涌入，正是其漲價的最主要原因。
一方面小產權還在興建，另一方面購房者仍舊趨之若鶩。在這種野蠻生長的形勢之下，多少都帶有“明知山有虎，偏向虎山行”的心態。
“畢竟法不責眾。”在太玉園小區有兩套住房的楊女士看來，小產權房轉正是遲早的事，“單就北京的小產權房里，就有上百萬人居住，這顯然不是拆或不拆就能解決的。”
小產權房數量的龐大或許已經超過一些人的想象，在小產權房肆無忌憚的蔓延態勢之下，政府近期也再一次“亮劍”。
日前，位于北京市昌平區陽坊鎮東貫市村的小產權房樓群被拆。這也是北京市目前已經查處的最大的小產權房區域，涉及13棟樓4萬平米。
然而，值得注意的是，綜合歷年的幾次小產權房整治案例不難發現，強行拆除的小產權房都處于尚未入住階段，且大多還未銷售。
短期內轉正可能性不大
小產權房問題由來已久，在其難以禁止甚至愈演愈烈的現象之下，隱藏的是大眾日益擴大的居住需求和不斷攀升的高房價之間的矛盾。無力購買商品房且沒有資格申請保障房的“夾心層”，只能無奈選擇小產權房。
近期，市場上之所以出現了一波熱炒小產權房的熱潮，來自于一份由國務院發展研究中心課題組提出的改革方案報告――“383”方案。該報告指出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。
按照該方案構想，在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
然而，在日前結束的十八屆三中全會上，關于土地市場的綱領性闡述中，也只是簡單表述為“建立城鄉統一建設用地市場”，并沒有更深一步的意見。此外，業內人士普遍認為，城鄉二元體制土地政策的改變仍有待時日。
關鍵詞：小產權房;轉正;路徑
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年1月17日
一、引言
近幾年，我國住房市場需求旺盛，房價不斷攀升，城市土地價格也隨之上漲，而農村土地價值與城市土地價值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農民受經濟利益的驅動，不惜冒著法律風險以“新農村建設”為幌子，興建小產權房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對巨額房款，無力實現“住有所居”。由此，小產權房以其價格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實現了供需匹配，一時之間使小產權房市場堪稱火暴。目前，小產權房在我國急速擴展，對我國經濟社會造成了巨大影響。
2011年底，國家了《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》文件，明確了相關工作的重大政策問題。《意見》明確規定，對于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。小產權房是占用集體土地搞非農業建設，并向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規定，即城鎮居民不得購買農村的宅基地建房，也不可以購買小產權房。該《意見》之后，國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但是對小產權房的違法用地不允許發證，該行為是政府以強制政策文件的形式進一步明確了小產權房的不合法性，進一步向購房者闡述了小產權房不受法律保護。
但目前政府僅就小產權房不合法性做出了提示，卻沒有對如何處理小產權房問題給出具體的處理辦法。針對小產權房問題，雖然政府意識到了解決小產權房問題的迫切性，但該如何處理小產權房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產權房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產權房問題背后涉及復雜的利益問題。不管是清理小產權房，還是“轉正”小產權房，都會損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉正”小產權房。因此，本文擬從小產權房“轉正”出發，以研究小產權房“轉正”切實路徑為核心，分析小產權房“轉正”模式。期以設計出合理可行的小產權房“轉正”路徑，來為決策該不該“轉正”小產權房提供建議。
二、小產權房確權
首先，依據非官方統計數據顯示，中國小產權房建筑面積已達60多億平方米，這么大規模的小產權房產生的原因多種多樣。因此，小產權房“轉正”不應“一刀切”，應分類轉正。于是，本文首先設立小產權房“轉正”前提，及小產權房確權標準，確權小產權房才能“轉正”。
其次，根據小產權房相關法律法規，小產權房不合法的關鍵原因在于其土地不合法。因此，對小產權房進行確權，以其用地性質為核心確權標準。我國已建小產權房根據其所用的土地性質分為三類：第一，在國有建設用地上建的小產權房;第二，在集體建設用地上建的小產權房，其中集體建設用地分為：公共設施用地、集體企業用地、農村住宅用地（宅基地）;第三，在農業用地上建的小產權房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據農業用地必須農用的土地管制原則，在農業用地上所建小產權房不予確權;根據最新農村土地流轉規定，農村集體建設用地中的集體企業用地可以上市招拍掛，但其用地性質是商務用地，因此在集體企業用地上所建小產權房也不予確權。
另外，小產權房在建設過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關質量監管，現存小產權房存在質量隱患，于是小產權房確權還要對房屋質量進行專業評估。根據目前房屋安全質量評估規定，房屋質量評級為C、D級為“危房”，因此質量評級為C、D級房屋不予確權。（圖1）
三、確權小產權房“轉正”路徑選擇
首先，據國土部門統計，至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米。小產權房的規模巨大，加之小產權房的成本遠遠低于商品房，從房地產經濟角度考慮，如果大規模的小產權房進入市場流通，很可能會對房地產市場造成巨大沖擊，影響我國房地產市場穩定。因此，小產權房“轉正”應該考慮市場承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實行住房“雙軌制”，即商品房系統與保障性住房系統。如果單一的將小產權房轉入“商品房”，大量的小產權房流入二手房系統，商品房供應突增，必然對商品房市場造成影響;如果單一的將小產權房轉入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會對商品房市場不利。鑒于對我國住房市場考慮，小產權房“轉正”應是商品房、保障性住房多模式路徑發展。
其次，小產權房“轉正”理應補交費用，而小產權房房主部分是社會中低收入人群，因此小產權房“轉正”路徑設置需考慮房主的經濟承受能力。小產權房的“轉正”成本在房主的經濟承受能力之內才能有效地調動房主轉正小產權房的積極性。對于生活經濟壓力較大的房主而言，如果將小產權房轉為“商品房”，“轉正”成本相對較高，他們很可能難以承受。對于處于農村交通地理位置相對較差的這類小產權房而言，將小產權房轉為“商品房”，房主不僅要承受“轉正”成本帶來的經濟壓力，同時如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實現房屋增值利益，這些都會為房主帶來“轉正”困擾。同時，農村交通地理位置較差的這類小產權房，大多是屬于房主自住，不管是轉為“商品房”還是轉為“保障性住房”，都不能調動房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產權，以防被拆遷時經濟利益受損。因此，從小產權房的實際情況出發，為調動小產權房房主積極性，必須采取多模式的“轉正”路徑。
綜上，小產權房的“轉正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時，在農村交通地理位置較差的這類小產權房，情況特殊，沒有轉為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護房主的房屋所有權權益。
四、確權小產權房多模式“轉正”程序
（一）商品房模式。小產權房占用土地中國有建設用地與集體建設用地的所有權者不同，所以小產權房轉為“商品房”的程序，二者應不相同。另外，小產權房轉為“商品房”就是將其不完全產權轉為與商品房相當的合法完全產權。因此，小產權房轉為“商品房”程序須以產權“轉正”為核心。
1、房屋所有權證。在國有建設用地上和集體建設用地上建的小產權房均沒有合法的房屋所有權證，而是“鄉產證”或者是與開發者簽訂的購房協議。商品房房屋所有權證則是在購房者支付完所有房地產交易費用之后，并且房地產企業把商品房完整交付給購房者，才能向房地產交易部門申請領取《房屋所有權證》。與商品房拿證的程序相比，小產權房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因為開發主體沒有按照合法程序對房屋進行開發而沒能使小產權房房主得到房屋所有權證，使房主支付了費用，權益卻沒得到合法保護。因此，從保護小產權房房益出發，將小產權房轉為“商品房”時，房屋交易部門應該頒發《房屋所有權證》。房屋所有權年限以小產權房確權時，房屋質量評估的安全使用年限為準，計時起點為質量檢測時，但從“鄉產證”頒發或簽訂購房協議時間至房屋所有權年限結束時間不超過商品房使用年限70年。
2、土地使用權證
（1）國有土地使用權證。在國有建設用地上建的這類小產權房轉為“商品房”應頒發《國有土地使用權證》，但由于這類小產權房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產權房“欠”政府土地出讓金及相關稅費。同時，房屋建設過程中沒有報建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎配套設施。
以商品房來講，土地出讓金及相關稅費、房屋建設基礎設施配套費等，最終都是轉化為房價由購房者來承擔。因此，從利益平衡角度出發，房主選擇將其小產權房轉為“商品房”，應由房主承擔須補交的土地出讓金及相關稅費、城市基礎設施配套費等。房主補交了“轉正”的稅費之后，可取得《國有土地使用權證》。土地使用權年限與房屋所有權年限一致。
（2）集體土地使用權證。在部分集體建設用地上建的小產權房轉為“商品房”應頒發《集體土地使用權證》，這類小產權房的土地使用成本雖在建房時補償給了農民或村集體，但未繳納農村土地使用相關稅費、村鎮基礎設施配套費等相關稅費。
同理，從政府利益講，房主須補交土地使用稅費、村鎮基礎設施配套費等相關稅費，才能獲取《集體土地使用權證》，土地使用權年限與房屋所有權年限一致。
3、商品房模式“轉正”程序圖。（圖2）
（二）保障性住房“產權共有”模式
1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會中低收入的住房困難人群的居住，因此小產權房“轉正”為保障性住房，理應考慮保障性住房的功能屬性。事實上，居住在小產權房的人不完全能滿足保障性住房申請條件，但本文考慮小產權房可“轉正”為保障性住房，主要是基于以下幾點：第一，購買小產權房的人有部分是社會的中低收入人群，這部分人正是由于經濟的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產權房，因此這部分人群的現實情況和保障性住房的保障對象是有共通點的;第二，小產權房“轉正”的“產權共有”模式，小產權房房主不需要補繳費用，而是將補繳的費用轉換為政府持有的產權，但小產權房“轉正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質進行配租或者回購，這樣一來即便小產權房“轉正”了但也很難實現房屋的增值能力。因此，從經濟利益角度來判斷，選擇將房屋“轉正”為保障房的房主，會更偏向于是經濟能力不強的這類房主，即很可能會偏向于是社會中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會公平問題，本文確定雙方產權比例的標準是以商品房成本投入為參照，因此小產權房“轉正”后，雖轉為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費優待，即保障性住房模式相當于是為房主為社會中低收入人群而設計的一條出路，考慮其經濟能力，以保障性住房形式保障其居住權，但不負責其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“轉正”路徑。目前，北京保障性住房“產權共有”試點意見指出房屋產權由個人與政府出資比例為劃分依據，共同擁有房屋產權。因此，本文購房者與政府對小產權房“產權共有”的產權比例，以此意見為依據。
確權小產權房轉為保障性住房，房主不需要補交稅、費，而是將原本需要補交的稅、費轉為房屋產權（政府持有），房主將房屋所有權轉為另一部分房屋產權（房主持有），即政府與房主產權共有。
產權比例的確定依據房主需要補交的這部分稅、費在同類商品房開發成本中所占的比例而定。因而，國有建設用地上建的小產權房，房主應當補交的稅、費相對更多，這類小產權房選擇產權共有時，政府享有的產權比例應相對更高;在部分集體建設用地上建的小產權房，房主應當補交的稅、費相對更低，這一類小產權房選擇產權共有時，政府享有的產權比例相對更低。
房主與政府共有產權的擁有年限以小產權房確權時，房屋質量評估的安全使用年限為準，計時起點為質量檢測時，但從“鄉產證”頒發或簽訂購房協議時間至房屋所有權年限結束時間不超過商品房使用年限70年。（圖3）
（三）小產權房模式。考慮有部分小產權房位處農村相對較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產權房房主一般為務農人員，經濟收入能力較差，轉為“商品房”會為其帶來嚴重經濟困擾，這類房主不會主動“轉正”其小產權房。如果將這類小產權房轉為保障性住房，這類房屋也發揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產權房存在的實際情況之下，這類小產權房可選擇保持原狀，由相關政府部門對這部分房屋的實際情況進行鑒定，鑒定之后頒發房屋所有權證，以保證房主的財產權益。同時，設立獨立的小產權房管理系統，對這類小產權房進行監管。
這類小產權房鑒定標準：第一，用地為部分集體建設用地;第二，位于農村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農民但房屋是用于自住。（圖4）
五、總結
首先，根據目前小產權房規模及其形成原因的多樣性，確定了小產權房“轉正”應設置條件，即對小產權房進行確權。其次，以小產權房用地性質為確權標準核心，并輔以小產權房房屋質量評估，設置了小產房具體的確權程序。其中，從用地性質角度出發，由于農業用地被占用會嚴重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據土地管制原則農業用地必須農用，因此農業用地上小產權房不予轉正。目前，農村集體土地流轉的最新規定，集體企業用地可上市流轉，但其用地性質為商業用地，因此集體企業用地上所建小產權房不符合用地性質要求，不予確權。從房屋質量角度出發，房屋質量評級為C、D級，屬于危房，不予確權。綜上，小產權房用地性質屬于國有建設用地、集體宅基地、集體公共建設用地，并且房屋質量評級為A、B級房屋，均予以確權。
在小產權房確權基礎上，依據我國目前住房供應“雙軌制”，構建了小產權房多模式“轉正”路徑。以商品房、保障性住房、小產權房為“轉正”路徑，分別設計了確權小產權房“轉正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權證、土地使用權證）為核心，設計了“轉正”的分步程序;保障性住房模式則以“產權共有”為核心，根據房主、政府雙方擁有房屋財產比重，共同擁有房屋產權;小產權房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經對其交通地理位置、需求屬性進行確認后，對這類特殊小產房頒發房屋所有權證，保障房主房屋財產權。
本文綜合考慮了小產權房形成背景，我國目前住房市場現狀，以多重選擇為核心，設計了多模式的小產權房“轉正”路徑，望能為推動小產權房問題解決提供綿薄之力。
主要參考文獻：
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[2]王克群.小產權房的解決對策[J].廣東經濟，2010.3.
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【正文】
為深入推進安全生產專項整治三年行動，貴州省德江縣消防救援大隊在推進消防安全突出風險隱患整改的同時，分析共性問題，研究治本之策，因地制宜，采取“345”工作措施，全力提升專項整治效果。
三項措施壓責任。一是明確任務，壓實責任。德江消防嚴格按照“政府統一領導、部門依法監管、單位全面負責、公民積極參與”的消防工作原則，通過提請政府及時召開會議部署、強化監督檢查等多項舉措，進一步明確任務，壓實責任。使消防工作責任體系得到進一步完善。以縣消安委名義函告住建、民政、文旅等14個重點行業部門，推動鄉鎮街道及行業部門落實工作責任，形成消防工作齊抓共管的格局。二是廣泛發動，自查自改。通過向各行業部門、重點單位下發通知，廣泛進行發動，開展自查自改。要求教育、衛生健康、民政、文旅、住建等部門落實消防安全標準化管理，培樹至少1個學校、醫療衛生、養老福利機構、旅游景區、文博單位、物業服務企業等消防安全標準管理示范單位。三是聯合發文，統一部署。安委會、消安委聯合發文，安排部署了消防安全大起底、大排查、大整治工作，組織推進了防滅火安全專項整治三年行動計劃。重點開展小型生產經營場所消防安全集中攻堅整治、農村村寨火災防范、各行業領域火災隱患治理。德江消防著力打造了小型經營性場所消防安全管理示范一條街，并提請縣人民政府召開了小型生產經營性場所消防安全示范街、示范社區現場會。要求鄉鎮（街道）、行業部門組織對《貴州省消防安全責任制實施辦法》的學習宣貫，結合自身職責任務，深入推進大起底大排查大整治工作。從本質上、源頭上提升消防安全風險防范能力和公共消防安全水平。
各單位：
按照公司《關于深入開展安全生產專項整治三年行動解決根本問題消除根本隱患專項工作的通知》的文件精神，XXX決定自即日起開展安全生產專項整治三年行動專項工作。具體事宜通知如下：
一、主要內容
（一）開展涉爆粉塵專項整治
粉塵顆粒物濃度不符合國家和地方環境保護排放標準的，應規范設置環保除塵系統，重點環保設施和項目應開展安全風險評估和隱患排查治理。對環保設施和項目應進行消防審核驗收，依據《重大火災隱患判定方法》對標整治重大火災隱患。按國務院安委會專項整治三年行動要求，以粉塵作業場所10人及以上工序為重點，聚焦除塵系統互聯互通、控爆措施、落后工藝、除塵方式、火花探測、粉塵清掃等6項重大事故隱患，開展有針對性的專項整治，務實“精準銷號”，銷號率100%。
（二）開展有限空間作業專項整治
加強有限空間作業資質管理、風險辨識管控、安全警示標識、危險作業方案論證審批、協力單位統一協調管理、現場旁站監護、勞動防護用品配備、應急處置和應急物資保障等重大事故隱患專項整治，堅決落實“先通風、再檢測、后作業”的有限空間作業規定，未經審批嚴禁作業，嚴禁盲目施救。
（三）開展燃爆毒危化品使用專項整治
生產、儲存、經營易燃易爆危險化學品的廠房和裝置、庫房、儲罐（區）等場所必須通過消防設計審查驗收，堅決消除重大火災隱患。未經規劃許可批準、違規搭建的用于儲存易燃易爆易中毒危險化學品的倉庫必須依法拆除。從事危險化學品倉儲作業等作業人員必須“持證上崗”。嚴格執行危化品作業檢維修方案論證審批、協力單位統一協調管理、現場旁站監護、應急救援等規定，強化臨時作業安全風險管控。加強危險化學品溯源管理、儲存倉庫、安全距離、“兩重點一重大”、防火防爆防中毒、監測監控、禁配物質混放混存、危險廢物收集和貯存、勞動防護用品配備、應急處置和應急物資保障等重大事故隱患和重大火災隱患專項整治，嚴防危險化學品燃燒、爆炸、中毒事故。
二、活動要求
（一）自查自改（即日起至2021年11月30日）。各單位根據對應專項，按照專項排查整治工作任務表（附件1），對照各類專項檢查表（附件2-4）組織開展隱患排查，并將安全生產專項整治三年行動隱患整改措施一覽表（附件5）在11月26日下班前報XXXXXX統一匯總。
（二）督查驗證（2021年11月27日—30日）。由XXXX將收集的隱患上報表分發給XXXXX各區域督辦人員，由督辦人員對各自管轄作業區和協力單位進行自查情況實施驗證，驗證有問題的立即進行整改，不能立即整改的制定相應的防范措施和整改方案。
（三）各區域督辦人員將驗證后的安全生產專項整治三年行動隱患整改措施一覽表（附件5）報XXXXX統一匯總后在2021年11月30日報XXXXXXX。
法律是社會關系的穩定器，法律安定是社會秩序安定的保障。在小產權房屋問題上，相關法律、政策及解釋的不確定性是公眾面前的最大問題。前段時間，小產權房屋轉正問題初見曙光，城鄉建設部和地方政府不斷釋放小產權轉正的信號，一些法院也傾向于從寬解釋小產權的法律地位。深圳市頒布的《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》則大幅提升了小產權轉正的社會預期。然而，國土資源部官員在幾天后的簡短表態，徹底擊碎了小產權房屋購買者的轉正美夢，似乎一夜之間又回到了從前。不斷變化的政策和政策解釋，無疑加劇了小產權房屋購買者的擔憂，沒有購買小產權房屋的人們則竊喜沒有掉入小產權的陷阱。
但如果完全把小產權政策的頻繁變化歸咎于城鄉建設部或行政機關的執法活動，無疑是不甚公平的。我國法律法規其實從未公開承認小產權的大門，行政機關作為法律的執行者應該嚴格執行法律，不能逾越法律規定承認小產權的地位。在這個意義上，小產權房屋地位的不確定主要是立法而非執法問題。當然，行政執法機關的執法活動存在失誤，相關執法活動時緊時松，讓人不知所從。嚴格地說，行政機關執法只是實現法治的手段之一，即使行政機關沒有執法，也絕不說明大家可以背離法律規定，私下進行小產權房的建設和交易。然而，我們至今也沒有充分的理由說明小產權房在倫理上缺乏正當性。
我國農村土地大都屬于村民集體所有而不是國家所有。如果要求先完成對集體土地的征收，再由國家將土地出讓給開發商，這就意味著國家最終通過征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉讓給開發商違反了法律規定，在倫理上卻又難以指責。法律規定與社會正當性之間存在明顯的沖突，這才是降低執法效果的根源。在法律沒有得到修改時，如果行政機關明確確認小產權的法律地位，允許或者放任小產權房屋交易，這才是更可怕的問題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒有辦法根治小產權房屋的問題。
無論民眾如何評價，立法者在小產權房屋的轉正問題上始終猶豫不決。有的學者認為，貿然轉正小產權房屋將帶來一系列難以估量的復雜社會問題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國家無法有效實施城鄉發展規劃，還將失去出讓土地使用權帶來的巨大收益。有的學者更是提出，禁止小產權轉正有助于維護農民對自有住宅的所有權，初步解決了返鄉農民居無定所問題，有效地對抗了金融危機帶來的沖擊，如此等等。然而，我們也不應忽視相反的意見。
這些反對意見或可歸結為，既然農村土地屬于村民集體所有，既然農民擁有住宅的所有權，也當然有權對外轉讓房屋。農民是否居無定所不該成為國家優先考慮的問題，小產權轉正也未必當然沖擊18億畝耕地的紅線政策。這種相反意見無疑合乎于民事權利自由處分的原則，也得到了許多人尤其是小產權房屋購買者的支持。在現有政策和尊重民事權利自由處分原則之間，提出更有智慧、更加靈活的立法解決方案，是打破小產權僵局的重要視角。如果說小產權問題是我國獨有的問題，破解這一難題既要借鑒國外經驗，也要重視發掘我國傳統上的習慣法資源。
一時間，各方人士都參與到了對“小產權房”的討論之中，而小產權房也在這場討論中不尷不尬地存在著，它的未來，仍然是個未知數。
“小產權房”浮出水面
“小產權房”不僅僅只是北京有，在上海、深圳、成都、鄭州、石家莊等地，都可見到這種物業的身影。
何謂“小產權房”?專家解釋說，在我國眾多城市郊區，一些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設的農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向集體經濟組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產權房”，或稱“鄉產權房”。在城市房價高漲刺激下，“小產權房”已漸成為除商品房、廉租房、經濟適用房、限價房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應類型。
北京“鏈家地產”市場研發主任王志偉在接受記者采訪時表示，雖然北京“小產權房”已經遭到管理部門的明令禁止，但在市場上仍然能夠找到此類物業。據“鏈家地產”統計顯示，北京“小產權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環內動輒上萬元的商品房價格的25％至30％。
王志偉表示，由于“小產權”樓盤大多由村、鎮自己開發，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納與房地產開發相關的各項稅費，因此與普通住宅商品房相比，價格十分低廉。
而在成都，也有開發商打出了這樣的廣告：“東三環北湖公園旁的家，起價2650元／平方米。”在商品房均價已、經超過4000元／平方米的成都東三環路附近，這樣的廣告確實非常具有誘惑力。據了解，這種低價房其實就是“小產權房”。在郫縣郫筒鎮、武侯金花鎮、雙流華陽鎮以及龍泉、新都、新津、雙流等地都有這樣的樓盤上市，有的以農民安置房的面目對外租售。有的則直接以房產項目對外銷售。這些價格誘人的“超低價”房子，產品形態也很豐富，既有多層項目，也有高層的電梯房，還有別墅。
而在鄭州，“小產權房”資源都集中在鄭州市三環附近的都市村莊里，城鄉接合部最集中，有的就是村里蓋的。購買“小產權房”的多是一些“存款不多，但有點錢，也不愿租房”的人。像這樣的“小產權房”不管是新房還是二手房一般都需要“一次性付清”房款。
在深圳市寶安區福永鎮，就聚集著一大批被當地人稱之為“集資房”的“小產權房”，如“德兆花園”、“聚龍居”、“民樂翠園”、“民樂花園”等，而且房價在3000～5000元／平方米之間，僅為周邊住宅商品房價格的三分之一。
管理部門喊打
“小產權房”顯然不受主管部門的歡迎，迎接它的是一片“喊打”之聲。 建設部首先風險提示。建設部表示，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，均不符合法律規定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證，房產證、契稅證等合法手續。
隨后，北京國土資源局禁令。北京市國土資源局局長安家盛在全國土地日宣傳活動上明確表示：“市國土部門正聯合市農委在全市范圍內調查‘鄉產權房’、‘小產權房’的家底，根據調查情況將對違規開發建設的項目，予以停工停售。”北京“小產權房”銷售由此轉入地下狀態。
受此影響，原本處于試點階段的石家莊“小產權房”解禁之路戛然而止。據了解，石家莊市去年10月對《城市房屋權屬登記管理條例》進行修訂并實施，規定居住在“城中村”集體土地上的村民首次可辦理房產證，并可進行抵押貸款。從市區內挑選出兩個村進行“村證”轉“市證”試點。但建設部風險提示之后，試點工作停止，反而再次重申集體土地上建起的“小產權房”只能在村民內部流通，不能上市交易。
“小產權房”仍受熱捧
政府部門喊打，但消費者似乎并不買賬。從記者在北京、上海等地了解到的具體情況來看，仍然有人在追捧這種物業。
王志偉在接受本刊記者采訪時明確表示，雖然政府部門已經明令禁止，但是在北京還是能夠找到這類樓盤。他說：“這些樓盤的銷售活動已經沒有以前那么大張旗鼓了，相對以前要低調了許多。”
記者在上海小昆山鎮上采訪時，一位姓焦的三輪車司機告訴記者，她每到周末都會遇到一些前往小昆山看房的乘客，他們大都來自上海市中心，而且她自己就在兩個月前買了一套，錢已全部付給了賣家。
此外，記者在深圳某二手房網站上搜索“民樂花園”、“民樂翠園”這兩個小區時，便可以看到很多出自這兩個小區的房源，掛牌價在4000～5000元／平方米不等，與周邊有產權的二手房掛牌價相比，不到40％。一家房產中介公司的房產經紀人告訴記者，近期來這兩個小區看房的人非常多，而且交易量也較為活躍，他就經手了兩套房產的轉讓。當記者表示因無法辦理產權而擔心有風險時，這位經紀人告訴記者，“民樂翠園”和“民樂花園”一共有3000多戶居民，已經形成了一個大社區，現在建設的市政配套都會考慮到這個大社區的利益，拆除的可能性幾乎為零。
而深圳市國土資源和房產管理局寶安分局一位不愿透露姓名的官員在接受媒體采訪時也承認：“面對像‘民樂’這樣規模龐大的‘小產權房’，拆除的難度確實太大，如何讓它合法化似乎更符合現實情況。”
對于“小產權房”仍然受追捧的現象，王志偉將其歸結為兩個字：便宜。但不能忽略的是，購買“小產權房”存在巨大的風險，其最大的風險是不受現行法律保護。搭建“小產權房”的土地用途是農用地，不屬于城市規劃用地，且房屋修建之后未經規劃和繳納土地出讓金即進行銷售，更是典型的違法行為。一旦出現拆遷或者鄉、村政府違約等情況，購房者的權益將得不到法律保護。“小產權房”轉正有無可能
“小產權房”的處境有些尷尬，主管部門不歡迎，而購房者卻極力追捧，如何很好地解決這個問題，有人提出了“小產權房”轉正。
知名學者易憲容在接受記者采訪時明確表示，將不合法變為合法，將小產權變為大產權，制定法律出來保護是一個必然。他表示，“小產權房”和我們現行法律是不相容的，但為什么還這么盛行呢?應該看這個“小產權房”出現以后對誰最有利。如果商品房的價格在一個很低的水平上，“小產權房”會出現嗎?如果政府生產一些中低端產品，“小產權房”的利潤變得很低，開發商自己也就不做了。如果對買不起高價房的百姓有利，政府應該修改現行法律。政府一定要維護民眾的利益，妥善處理“小產權房”。京城房產大腕孟曉蘇也認為，禁止并不是最好的做法。他說，雖然目前“小產權房”仍處于法律的灰色地帶，但歷史證明，推倒制度樊籬的往往是最廣大的人民群眾。改革開放過程中，土地承包制與農民集體進城，最初便都是違法的，而事實證明，這種違法行為恰恰推動了中國經濟社會的快速發展。具體到土地產權流轉方面，未來的方向便應該是打破政府的獨家壟斷，實現多元經營，以實現土地價值的真正回歸。
2013年，對于中國樓市而言，充滿了變數和驚心動魄。“國五條”橫空出世，房產稅擺上了臺面，問責制利劍高懸，“空城”、“鬼城”悄無聲息地在全國蔓延開來，然而，北上廣深房價卻依然在調控中瘋漲。
無論是迷茫還是不舍，如今，2013年已經塵埃落定。
2014年，是全面深化改革的開局之年，也是樓市治理步入全新軌道的起始之年，中國樓市走勢又將如何？房價是漲還是跌？
房價增速或將放緩
2013年的中國樓市依舊瘋狂，成交量雖時有漲跌，但房價卻是一路飛漲。據國家統計局12月的全國70個大中城市住宅銷售房價統計數據顯示，2013年11月份，北京、上海、廣州和深圳房價漲幅領跑全國，分別同比上漲21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。
這已是北上廣州四大一線城市房價連續第三個月同比漲幅超過20%。如此高的漲幅，令人咂舌。
對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為，從的70個大中城市房價同比漲幅看，大部分城市的同比漲幅雖然繼續略有擴大，但從近幾個月的同比漲幅比較分析看，漲幅擴大的勢頭明顯見緩。據其介紹，9月份70個大中城市新建商品住宅價格同比平均漲幅比8月份擴大了0.9個百分點，10月份比9月份擴大了0.7個百分點，11月份比10月份擴大了0.2個百分點，呈現逐月縮小態勢。
數據提振信心。經過2013年中國樓市量價齊升的局面之后，眾多業內人士一致認為，在接下來的2014年里，隨著“擠泡沫”的繼續，一二線城市房價將持續上漲，但增速放緩，三四線城市房價則有穩有跌。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，2014年全國商品房成交均價將繼續回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。他的理由是，2013年樓市全面回暖，一二線城市房價持續快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應量持續增大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少。
持類似觀點的還有“預言帝”任志強，“總體看漲，增幅放緩”，他認為，具體增幅區間，很有可能從2013年的兩位數降到一位數。
在他看來，全國土地供應在2013年11月從負轉正，土地供應量增加，這就是個強烈的房價企穩信號，“每一次土地高速增長后，房價增幅都會放緩，市場開始有能力調節供求關系。”
當然，中國樓市歷來不乏唱空的聲音。近日，死硬的看跌派代表謝國忠又放出豪言：2014年中國房價將會下跌50%！
樓市調控 分類指導
近年來，中國樓市調控政策層出不窮，但結果卻是房價屢調屢漲，限購、限貸等行政化手段更是備受爭議。這一切都預示著中國樓市調控思路需要重新審視。
2013年12月24日，住建部召開“全國住房城鄉建設工作會議”，部長姜偉新在部署工作、定調2014年樓市調控方向時明確表態：“繼續抓好房地產市場調控和監管工作”，同時傳遞三大政策信號：更加注重分類指導、探索發展共有產權房及強化市場監管。
“更加注重分類指導”是個新提法。之所以會出現這種提法，主要原因還在于中國房地產市場分化的進一步加大。北上廣深房價迅猛攀升，再創新高，而溫州樓市“斷供”、“腰斬”頻現，鄂爾多斯等十多個城市相繼陷入“鬼城”尷尬。總的來說，一二線城市的紅火，掩蓋不了部分三四線城市的冷清。
物以類聚，人以群分。在很多業內人士看來，樓市調控“分類指導”其含義包含兩個方面：一方面中央政策更加注重分類指導，例如差異化的信貸政策；另一方面，地方政府結合自身房地產市場實際情況制定各自的調控細則，增強地方的政策自主性。
事實上，這種調控思路的轉變早已在現實中有所體現。2012年中國樓市有種現象讓人印象深刻，那就是，地方政府前赴后繼明里暗里地進行“政策微調”，又都被中央及時果斷地制止打壓下去。
而在2013年，尤其是2013年后半段，中央的這種“態度”顯然有了重大轉變。據不完全統計，2013年第四季度，陸陸續續有17個城市對調控力度進行了升級，這17個城市全部位于近期房價漲幅排名前20位。與此同時，溫州、徐州、蕪湖等市場表現較為疲軟的城市卻在頻頻傳出調控松綁的信號。由此可見，樓市調控已經呈現分化趨勢，地方政府的調控自主性正在不斷加強。
另外，從長遠來看，政府對樓市調控的主基調仍是“建立長效機制”，十八屆三中全會、中央經濟工作會議雖對房地產調控只字未提，但房產稅、住宅政策性金融機構、共有產權房等長效機制卻被頻繁提起，如不出意外，它們也將是2014年房地產領域政策重點。
小產權房 轉正無期
十八屆三中全會報告明確提出，建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
這引起了市場的無限遐想，一時間關于小產權房轉正的猜想甚囂塵上。
小產權房是中國樓市一道繞不開的現實難題。
據全國工商聯調研得出的數據，從1995年到2010年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。而非官方的數據更加驚人，有統計數據甚至顯示，目前全國小產權房總量或已超過70億平方米，若按100平方米/套來計算，相當于全國就有7000萬套的小產權房，若按三口之家一套房計算，相當于解決了2.1億人口的住房問題。
如此大規模的小產權房，雖然沒名沒份，但卻客觀上解決了相當一部分居民“居者有其屋”的夢想。
問題是，小產權房畢竟不合法，作為監管部門，國土部近些年來也沒少發文件、下通知，三令五申要求清理整頓，但效果并不明顯。
2013年末，形勢好像出現了一些改變。自2013年11月下旬，國土部和住建部聯合部署“小產權房”查處工作一個多月以來，全國多個省市掀起了一股密集查處小產權房的熱潮，北京昌平、河北欒城、海口、廣州都已組織拆除了一批小產權房。
一邊是“妥善解決這一歷史遺留問題”的改革導向，另一邊是空前嚴厲的查處清理行動，政府的做法讓很多人有些摸不著頭腦。
不過，在業內人士看來，這兩者并不矛盾，這說明，小產權房轉正尚無時間表，甚至關于小產權房要不要轉正，怎么轉正、政府高層措施也仍未形成統一意見。因此，在這種情況下，首先要做的就是維持現狀，即維持問題不再繼續蔓延，至少有必要對當前在建的、在售的、違法情節嚴重的項目堅決予以拆除，追究相關責任人的法律責任。
眾所周知，小產權房的弊端直接產生于中國城鄉二元土地制度下的利益驅使，要想根治這個頑疾，必然有賴于中國土地制度的進一步改革。但這絕非一朝一夕的易事。
那么，現階段究竟應該如何妥善地解決小產權房的問題呢？住建部政策研究中心主任秦虹的看法是分類處理，對于在建、在售的小產權房嚴查；對于部分小產權房建設不合理，比如建設在馬路中間，影響當地社區的公共利益，需要依法拆除。對過去已經存在的小產權，根據用地屬性、房屋安全質量等劃分，如果都符合指標的承認，不符合的拆除。
秦虹的這種觀點得到了業界普遍認可，但問題的關鍵就在于如何分類，如何劃分指標，這將決定著無數購房者的命運。
關鍵詞 小產權房 土地流轉 對策
中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A
一、“水岸江南”事件引發小產權房危機
2010年7月15日，國土部通報掛牌督辦違法案件情況。上半年，全國共發現本期發生的違法用地行為2.2萬件，涉及土地面積11.7萬畝，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公開掛牌督辦的北京市懷柔區楊宋鎮出售集體土地建小產權房，國土資源部已責令開發商停止對外銷售，對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除，責令退還對外出租待建土地，并落實了對相關責任人的黨紀、政紀處理和行政處罰 。
事實上，小產權房成為輿論的焦點，也是矛盾的必然。一方面是農村土地流轉制度的日漸催生；另一方面則是城市居民面對高房價“鋌而走險”，小產權房的前途究竟如何，一直讓人們猜測不斷。一種觀點認為對于違法占有耕地建成的小產權房等情況惡劣的，極有可能施以嚴厲的處罰措施。對于絕大多數的小產權房業主而言，小產權房終會轉正，只需假以時日 ；另一種觀點則堅決反對小產權房合法入市，認為小產權房“轉正”一旦開閘，可能會打亂合理城鄉規劃，增加城市建設的成本和難度。極大沖擊房地產市場，影響房地產市場平穩發展，同時使侵占農村耕地現象更加猖獗 。在兩種觀點的交鋒中，前一種觀點一直占據上風。然而，隨著14部委高規格聯合調查引發的“水岸江南”事件的出現，在地下默默發展了十多年的小產權房再次被推到了輿論的風口浪尖上，并引發了人們對于小產權房命運的擔憂。
二、小產權房的發展成因與現狀
小產權房在各地以舊城改造、城中村改造、新農村建設等名義存在已久，發展到今天已呈難以遏制之勢。即便無產權，小產權房也仍以燎原之勢，遍及全國，尤其在發達城市的產區，小產權房市場異常活躍。
據國土部門不完全統計，目前全國小產權房面積已達66億平方米 。一些機構、專家的抽樣調查顯示，珠三角地區小產權房的數量驚人，深圳這樣的城市小產權房（農民房）占城市住房總面積的比重可能高達40%至50% 。在西安，小產權房主要集中在城郊和城鄉結合部，許多小產權房都是以城中村改造的名義進行，村委會拿出一部分土地，以城中村改造的名義和開發商合作建設或自己建設，在安置了本村村民之后將剩余房子拿出來銷售 。在南京，城郊的小產權房從2000年左右就出現了。2007年前后，市場上大約有將近200個小產權房項目，有的村組開發的項目現在已經住進了幾萬人 。在天津，不僅近郊地區有小產權房在銷售，遠郊地區也開始有所分布。由于其價格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少購房者的目光。據有關部門統計，在天津，郊縣地區小產權房銷量已經占到整個市場的20% 。在珠三角，城市化、城鎮化進程速度相對較快，程度（水平）相對較高，由此直接促進和造就了城郊和城中村的小產權房以規模化的方式不斷蔓延和拓展。在珠三角地區，農民宅基地的出租甚至出售早已形成了一個龐大的灰色市場。
從以上數據不難看出，小產權房已不是一個區域性問題，而是一個全國性問題，其影響力已經觸及國計民生，社會安定，必須謹慎對待，及時處理。然而，一刀切式的強行拆除，顯然不能從根本上解決問題，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必須對小產權房進行有區別的性質界定和政策處理。
三、農村土地流轉制度改革背景下的治理對策
由于小產權房問題直接牽扯到農民小產權房購房人的利益，影響房地產市場的規范發展，更是社會和諧、社會主義新農村建設以及城鄉統籌發展必須面對和解決的實際問題，因此必須盡快處理。目前，農村土地流轉改革試點進入一個新階段，與之相關的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解決小產權房問題，可從宏觀政策法規和微觀具體措施兩方面尋求對策。
（一）宏觀政策方面。
1、深化征地制度改革，讓農民共享土地增值利益。在現有的土地制度和法律框架沒有得到根本改變的情形下，可嘗試暫時建立一個有效的土地收益分享機制，讓政府、集體、土地開發商和失地農民均能分享到城鎮化和工業化的成果。具體措施是，對公益性項目用地（如城市綠地、水庫等），仍由國家統征后劃撥（無轉讓收入），但應提高補償標準（由全體受益人或納稅人共同負擔補償費）；對商業性項目用地（如房地產開發等），允許集體土地逐步進入一級市場，讓集體經濟組織代表農民作為市場主體一方，直接參與市場交易。
2、深化土地流轉改革，破除用地違法性。自20世紀90年代進行土地流轉改革試點以來，各地紛紛出臺政策，探索改革新模式，不少地方實際上已經讓農民的集體土地直接進入到建設用地市場中。據報道 ，雖然法律仍然認為屬于違法，但實際上，珠江三角洲集體所有的土地占所有建設用地的50%。尤其是廣東省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《廣東省建設用地使用權流轉問題管理辦法》，規定自2005年10月1日起，廣東省內的農村集體建設用地可以直接進入市場，并與國有土地同地、同價、同權；因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物可導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押。這個方案徹底解決了“小產權”房交易的違法性，并取得了一定的成效。
3、改革農戶宅基地制度，引入土地置換機制。目前農村宅基地使用存在諸多問題：農戶宅基地不能異地置換，選址往往局限于自然村或村民小組，導致村莊農宅零星分散、雜亂無章；對“一戶一宅”折舊建新標準缺乏明確界定，導致老宅不拆新房亂建；農民建在集體所有的宅基地上的住宅不發房地產證，不能自主買賣、抵押，變成不可交易的“死產”，一些已經在城鎮務工經商和安居樂業的農民不肯放棄無償宅基地的權利，繼續在農村建房，造成財產閑置和土地浪費。因此，可考慮學者馮媛媛的建議，即國家明確農戶宅基地指標可以在縣域范圍內異地置換使用，即符合“一戶一宅”新建住宅條件的農民，可以帶宅基地指標到相關部門辦理異地建房手續，有條件的農戶也可帶宅基地指標到縣城或中心鎮換購一套經濟適用房 。
有了上述政策支持，小產權房的土地來源就能得到一定程度的控制。一方面集體經濟組織不會輕易為了蠅頭小利，與開發商進行違規操作；另一方面，農民對土地使用的監督也會更加積極。最終，將使農村土地的流轉與利用進入一個良性循環。
（二）具體措施方面。
宏觀政策方面的調控是對“小產權房”問題釜底抽薪的徹底解決辦法，但是由于時效性差，起不到立竿見影的作用。而解決“小產權房”問題卻刻不容緩，如果再繼續放任自流，不僅會嚴重擾亂我國經濟和社會的穩定，還會加重人們法不責眾的心理，嚴重損害黨和政府的威信和執政能力。所以，在宏觀調控政策出臺之前，必須先行政命令來澆滅“小產權房”蔓延的勢頭。
1、時間點的確定。
即應該確立以某個日期為準，當即停止進行有關“小產權房”規劃、建設和出售等所有一切活動。只有先劃定一個確定的時間，才能為今后合理的處理“小產權房”問題提供空間與時間的銜接，才能對分類處理“小產權房”問題提供有效而明確的界限。只有將“小產權房”問題由動態化為靜態，處理起來才能以靜制動。梳理小產權房發展過程中的相關新聞可以發現，自2007年起，國家各部委開始加強對小產權房交易的監管。2007年6月，原建設部發出風險提示，提醒購房者以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定；2007年12月 國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房；2008年7月國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明；2009年9月國土部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房；而在此次“水岸江南”事件中，國土部督查公告將2007年12月30日定為分界線，對尚未銷售的，和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除，此前銷售的已建成房屋，待全國小產權房處理政策出臺后一并處理。
由此，筆者認為，該時間點的確定可以“水岸江南”事件中國土部督查公告為參考，確定為2007年12月30日，既有利于判定小產權房交易雙方的主觀狀態，又與類似案件的處理時限相統一，避免個案差異。
2、類型化視角下的區別處理。
首先，對于占用耕地和違反城鎮規劃的“小產權房”，正在建設當中的要予以拆除；建好未售的要予以沒收；建好已售且入住率較低的，要退還購房者全部房款后，予以沒收；建好已售且入住率較高的，應向受益方收取土地補償金，并暫時予以保留，等待社會保障性住房到位后進行集體搬遷；對于沒收的“小產權房”，進行整改后可以暫時作為政策性租賃房或廉租房使用，其收益應用于補貼失地農民和該房的日常維護以及基礎設施的修建。
其次，對于未占用耕地但違反城鎮規劃的“小產權房”，正在建設當中的要予以拆除或沒收；對于建好的并嚴重影響城鎮規劃的房屋要堅決予以拆除，損失由原開發商和鄉、村政府共同承擔；建好未售對城鎮規劃影響不大的要予以處罰，并嚴禁其變相的銷售，但允許其進行租賃經營；建好已售且入住率較低還不符合建筑規范的，退還購房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允許以租賃方式經營，整改后仍不合格的，要強行拆除；建好已售且入住率較高還符合建筑規范的，退還購房者部分房款后，要以長期租賃方式來經營，收益用于賠償城鎮規劃修改和改善“小產權房”周邊生活環境。
最后，對于既未占用耕地又沒有違反城鎮規劃的“小產權房”，正在建設當中的可以監督其在符合建筑規范的前提下繼續施工并完工，嚴禁其進行變相銷售，但允許其進行租賃經營；建好已售且符合建筑規范的，要退還居住者的全部購房款并允許以長期租賃方式來經營，不得再對城鎮居民進行變相的銷售。對于這類型“小產權房”，國家還可以根據實際情況對其進行有計劃分類別按步驟的回收作為商品房或社會保障性住房，使其轉化為合法化住房。
基金項目：湖北工程學院2011年度科學研究項目（湖北省農村土地流轉制度創新與政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程學院政治與法律學院副教授）
注釋：
趙瑩瑩.水岸江南小產權房被查處.北京晚報，2010-7-15
陽瑞雪.關于小產權房合理性與可行性的思考.商業時代，2008（28）
萬晶.小產權房“轉正”口子不宜開.中國證券報，2009-6-16
朱寧寧.購房人博弈政策預期 小產權房逼宮政府進退維谷.法制網， 2009-08-05.
石志勇.有“產”無“權”，“小產權房”路在何方.新華網，2007-08-16，.
江平.《物權法》的核心還有三個難題.焦點房地產網，2007-03-22
業主王磊告訴記者，他買房比較早，2007年房價僅為2800元／平方米，要比四環內房價便宜很多。之所以選擇小產權房，并不奢望能“轉正”，主要考慮到北漂頻繁搬家太麻煩，況且租房費用也不低。
當記者問起是否會擔心房子有一天不再屬于自己時，王磊說：“那也只能聽天由命，我已經習慣了每一次的政策調整。即使租房子住，房東讓你搬走你也得搬走，那種寄人籬下的感覺同樣不好受。況且，北京租房費用高得嚇人，工薪階層都是不得已才買小產權房的。”
深圳：寶安區怡景雅苑小區。住戶有50多戶。
業主吳女士告訴記者，她于2008年花侶萬元買了一套說是98平方米，其實只有80多平方米的房子。“雖然沒房產證，但價格便宜，實現了我在深圳擁有房子的夢想。”不過，買了小產權房后吳女士便開始擔心，因為很多買了小產權房的人，在拆遷時都沒能得到預想的賠償。“現在，最大的風險就是城市拆遷，萬一哪天要搞成商業區或寫字樓，咱們沒房產證，不僅到時居無定所，買房的錢也會打了水漂。”
2012年2月，國土資源部表態將在全國試點處理小產權房后，吳女士更睡不踏實了。她希望政府對已購買小產權房的業主利益給予保護：“很多消費者購買小產權房的時候，不可能對國家的法律有那么多了解，覺得價格合適就買了。”
鄭州：金水區風雅頌·天驕學府小區。住戶有1400戶。
業主劉忠英告訴記者，2008年6月他在這里買了兩套各100平方米的房子，當時均價為2000元／平方米。“盡管是小產權房，承諾3年后才能辦理房產證手續，低廉的價格讓我決定買了。”
