時間：2023-03-20 16:22:29
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1.1物業(yè)管理與服務(wù)方式過于陳腐在相當(dāng)一部分石油企業(yè)小區(qū)中，物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)方式仍然處于較低水平，難以為住戶提供讓其滿意的服務(wù)。如物業(yè)企業(yè)在園區(qū)管理中，盡管也設(shè)置門禁，但多數(shù)情況下的門禁形同虛設(shè)，外來人員出入自由，尤其是夜間的門禁，保安人員處于自身的利益考慮，將行車起落架升起，任車輛在夜間自由進出，無形中使園區(qū)住戶的人身以及財產(chǎn)安全受到威脅。而在服務(wù)意識方面，一些物業(yè)企業(yè)欠缺主動服務(wù)意識，如在冬季，個別坡路路段因為積雪積冰，造成車輛爬坡困難，而物業(yè)公司一般只是在接到業(yè)主電話后，方安排人員進行破冰或者鋪撒煤灰渣。此外，考慮到石油企業(yè)小區(qū)的住戶多為企業(yè)內(nèi)部職工，因而一旦個別住戶對物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)產(chǎn)生質(zhì)疑，這種情緒將會快速的大范圍傳播，從而導(dǎo)致多數(shù)住戶對物業(yè)企業(yè)的排斥。1.2部分物業(yè)管理人員職業(yè)素養(yǎng)亟待提升作為以服務(wù)住戶為主的物業(yè)企業(yè)，由于前文所提及的其服務(wù)理念亟待更新，因而一旦在日常的管理與服務(wù)方面遭遇問題，導(dǎo)致物業(yè)費用無法收繳時，其只能通過壓縮成本為繼，這樣便形成了惡性循環(huán)，從而使一批未經(jīng)過系統(tǒng)性職業(yè)培訓(xùn)的人員進入物業(yè)企業(yè)。此部分人員的職業(yè)素養(yǎng)以及專業(yè)能力相對較低，因而在具體的服務(wù)與管理活動中，沒有重視自身的工作方法與方式，未能對住戶的個性化訴求給予正視和滿足，極易同住戶產(chǎn)生沖突，從而造成住戶對物業(yè)企業(yè)的評價降低。如個別物業(yè)人員，在多次說服住戶不要將車輛停放在園區(qū)草坪無果的情形下，未能借助法律予以應(yīng)對，而是將住戶的車輛砸壞或者噴漆以進行泄憤，從而造成矛盾的激化。
2以提升住戶滿意度為契機提升石油
企業(yè)物業(yè)管理水平的實現(xiàn)路徑基于前文論及的當(dāng)前國內(nèi)石油企業(yè)物業(yè)管理中存在的問題，結(jié)合個人工作實踐，筆者認為，對物業(yè)企業(yè)而言，應(yīng)以提升住戶滿意度為宗旨，實現(xiàn)對物業(yè)管理水平的全方位提升。2.1將提升住戶滿意度建設(shè)納入到企業(yè)文化建設(shè)范疇對于任何一家企業(yè)而言，企業(yè)文化是其核心競爭力。因此石油企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)更新理念，將提升住戶滿意度放在首位，并將其納入到企業(yè)文化建設(shè)的范疇中來。具體而言，物業(yè)企業(yè)應(yīng)安排專人，通過調(diào)查問卷發(fā)放的方式，對園區(qū)內(nèi)的住戶進行物業(yè)管理服務(wù)意見調(diào)查，從而做到對自身存在在管理與服務(wù)中存在的問題以及住戶的訴求做到詳盡把握，查找缺省。同時對企業(yè)員工進行在職培訓(xùn)，如借助對行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)以及結(jié)合自身的企業(yè)資質(zhì)，制定清晰的管理與服務(wù)準(zhǔn)則，并借助企業(yè)內(nèi)部績效考核以及企業(yè)外部住戶打分的形式，保障企業(yè)文化建設(shè)的踐行。2.2為住戶提供個性化物業(yè)服務(wù)物業(yè)企業(yè)必須正視和重視住戶的個性化訴求，從而實現(xiàn)住戶“由點帶面”的、對企業(yè)的積極評價和認同。如物業(yè)企業(yè)可以在園區(qū)的出入口，配置手推車，以滿足住戶購物后運送物品的便利；結(jié)合冬季車輛電瓶泄電快、難以發(fā)動的情況，物業(yè)企業(yè)可以購置汽車電瓶連接線，為住戶提供出行便利；還可以為住戶提供快件代收、水電煤氣費代繳等業(yè)務(wù)，以滿足住戶的多樣化需求。2.3打造專業(yè)化物業(yè)管理從業(yè)人員隊伍物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員是物業(yè)企業(yè)對外形象的窗口，因此必須打造一支專業(yè)化的物業(yè)管理人員隊伍。物業(yè)企業(yè)可以結(jié)合近年來高校畢業(yè)生就業(yè)難以及許多高校均開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的現(xiàn)狀，積極組織進行校園招聘，從而在實現(xiàn)解決高校畢業(yè)生就業(yè)的同時，也使一批高素質(zhì)的專業(yè)化人才充實到企業(yè)當(dāng)中。同時，還應(yīng)加強對在職人員的培訓(xùn)，制定明確的崗位標(biāo)準(zhǔn)，并借助KPI考核等方式，實現(xiàn)對員工的效能化管理。2.4借助新媒體技術(shù)實現(xiàn)科技化物業(yè)管理隨著信息技術(shù)時代的到來，新媒體技術(shù)已經(jīng)在許多領(lǐng)域得到廣泛的適用。作為石油企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)而言，不能吝于投入，應(yīng)借助新媒體技術(shù)實現(xiàn)科技化的物業(yè)管理。具體來說，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在園區(qū)內(nèi)設(shè)置LED屏，對住戶進行各類事項的公示和提醒；在園區(qū)的出入口，安裝藍牙感應(yīng)裝置，并為園區(qū)住戶發(fā)放藍牙門卡以及車輛通行卡，這樣便實現(xiàn)了車輛以及行人出入的無人化管理，在節(jié)約了人力成本的同時，還避免了因保安人員怯于情面，放任外來人員和車輛進入園區(qū)的情形。
3小結(jié)
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，國外先進物業(yè)管理企業(yè)的進入，中國未來物業(yè)管理行業(yè)的競爭將會異常激烈。物業(yè)管理企業(yè)如何良性發(fā)展，如何在激烈的競爭中立于不敗之地，這要求物業(yè)管理企業(yè)在管理上有所創(chuàng)新，主要從以下幾個方面入手：
一、物業(yè)管理企業(yè)的計劃
創(chuàng)新管理計劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標(biāo)和政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的目標(biāo)和政策，并且規(guī)定了達到各種目標(biāo)的確切時間。管理計劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)進行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計劃時，應(yīng)當(dāng)普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因為他們是物業(yè)管理服務(wù)的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務(wù)對象的需求。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組織
創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創(chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對組織創(chuàng)新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標(biāo)、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學(xué)性與平穩(wěn)性。
三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制
人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓(xùn)。
對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調(diào)動誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時，人力資源部門根據(jù)勞動力市場發(fā)展變化的猜測，以及組織機構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動趨勢，讓企業(yè)管理層從整體上進行把握。
對員工的培訓(xùn)，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習(xí)，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習(xí)，物業(yè)管理企業(yè)對員工的培訓(xùn)創(chuàng)新可從以下幾方面入手：
1.培訓(xùn)機構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓(xùn)機構(gòu)一般分兩類：外部培訓(xùn)機構(gòu)和內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu)。外部機構(gòu)包括專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)、大學(xué)以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu)則包括專門的培訓(xùn)實體，或由人力資源部履行其職責(zé)。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓(xùn)機構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當(dāng)培訓(xùn)內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓(xùn)的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益時，可以求助于外部咨詢機構(gòu)。
2.培訓(xùn)對象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓(xùn)的人員不同，可分為高層管理人員培訓(xùn)、中層管理人員培訓(xùn)、普通職員培訓(xùn)，根據(jù)不同的受訓(xùn)對象，設(shè)計相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學(xué)習(xí)的方法；對于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習(xí)和引導(dǎo)，參訓(xùn)規(guī)模可以適當(dāng)擴大，延長培訓(xùn)時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學(xué)習(xí)效果；對于普通職員的培訓(xùn)，需要加強其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長期性的延伸教育，適當(dāng)運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務(wù)操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業(yè)運作相關(guān)的各種信息，增強物業(yè)管理企業(yè)員工的團隊精神，與業(yè)主建立積極的互動關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會等。
內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。
四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵創(chuàng)新第一，目標(biāo)激勵
員工從事任何一項工作，都希望所在企業(yè)能有一個明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞這個目標(biāo)去工作，最終達到和實現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個詳盡的發(fā)展計劃，并規(guī)定每年要達到的具體目標(biāo)，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認證。只有目標(biāo)明確，員工才有奮斗方向和工作動力。
第二，獎勵激勵。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎勵的作用顯得十分重要。因此調(diào)動員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎勵，用獎勵來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。
第三，福利激勵。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現(xiàn)在的企業(yè)一般都會為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強員工對企業(yè)的忠誠度。
第四，榜樣激勵。
榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動員工的工作積極性。
第五，榮譽激勵。
人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關(guān)報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。
參考文獻：
1.楊錫懷，《企業(yè)戰(zhàn)略管理》，高等教育出版社
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；財務(wù)管理；策略
在現(xiàn)代物業(yè)管理中，業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施進行維修、養(yǎng)護、管理的活動。物流企業(yè)隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而迅猛發(fā)展起來，其主要收入來源于所提供的物業(yè)服務(wù)。目前，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)較低，欠繳滯繳現(xiàn)象嚴(yán)重，所以大多數(shù)企業(yè)為微利型企業(yè)，再加上經(jīng)營過程中不注重財務(wù)管理，造成營業(yè)成本增加，使得利潤更加微薄。下面對財務(wù)管理面臨的問題進行分析。
一、財務(wù)管理面臨的困境
1.財務(wù)管理意識參次不齊。物業(yè)管理所提供的服務(wù)涉及社區(qū)生活的方方面面，具有全方位、多層次的特征，具體工作簡單卻十分繁瑣、細致，這要求財務(wù)管理工作做到具體全面。在現(xiàn)實中，企業(yè)各個層次的員工的綜合素質(zhì)不同也就導(dǎo)致了他們對待財務(wù)管理的態(tài)度不盡相同。雖然領(lǐng)導(dǎo)層會注重企業(yè)的財務(wù)管理，但基層員工卻會忽視財務(wù)對于企業(yè)發(fā)展的重要影響。例如：基層員工認為清潔工具、維修工具等與自身和企業(yè)發(fā)展關(guān)系不大，由此造成的浪費較為嚴(yán)重，甚至有些員工私自占有這些工具。這方面的原因主要是財務(wù)管理的重要性沒有得到重視，員工財務(wù)意識薄弱。公司的其他管理者和員工僅僅把財務(wù)管理當(dāng)做一個與自身利益無關(guān)的孤立的部門開看，所以并不會在工作過程中考慮公司的財務(wù)，這也就削弱了財務(wù)管理工作的意義和價值。
2.管理體系不規(guī)范，執(zhí)行力低下。近期，一份關(guān)于物業(yè)管理公司的調(diào)查顯示，大部分的物業(yè)企業(yè)并沒有明文規(guī)定的管理制度，預(yù)算管理等財務(wù)管理不夠規(guī)范。尤其是中小企業(yè)，在企業(yè)管理上僅僅依靠相關(guān)人員的經(jīng)驗和自覺性，這就造成了不必要的失誤。另外，缺乏完善的管理制度必然造成執(zhí)行力的低下。企業(yè)部分管理人員的工作隨意性大且缺乏監(jiān)督機制，對內(nèi)部的控制活動僅僅停留在表面。例如：對于一些工具的使用缺乏監(jiān)督，造成物資流失現(xiàn)像嚴(yán)重，增加了企業(yè)的營業(yè)成本。從物業(yè)的整體情況來看，我國的物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這也造成了企業(yè)財務(wù)管理工作難以落實。
3.財務(wù)管理手段有待創(chuàng)新。當(dāng)今社會，隨著網(wǎng)絡(luò)和電子信息技術(shù)的涌入，各行各業(yè)都在積極利用這一技術(shù)來提高工作效率，物業(yè)企業(yè)想要在社會競爭中占取有利地位，就應(yīng)該積極利用這一趨勢，提升自身的信息化管理水平。傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)工作效率低下，在信息收集、傳遞和獲取方面效率低，難以及時了解到企業(yè)的市場信息和業(yè)主反饋，這些都制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
二、加強企業(yè)財務(wù)管理策略分析
雖然物流企業(yè)財務(wù)管理越來越受到重視，但我們必須看到目前存在的嚴(yán)重問題。財務(wù)管理是一項重要的工作，它涉及到方方面面，必須要求做到“精益求精”。同時，物業(yè)公司收入來源有限，增長空間小，因此，加強財務(wù)管理就顯得至關(guān)重要。下面，我就如何加強企業(yè)的財務(wù)管理，結(jié)合上述的問題提出一些策略和建議。
1.提高財務(wù)管理意識。在今后企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)該做到全員參與，因為員工在為業(yè)主提供服務(wù)的過程中也是財務(wù)管理的而執(zhí)行者。在物業(yè)管理企業(yè)中，基層員工主要做一些保潔之類的工作，年齡偏大而學(xué)歷較低，對于知識的接受能力較弱。所以，企業(yè)應(yīng)該加大在財務(wù)管理方面普及宣傳工作，力爭讓每一位員工都能意識到財務(wù)管理的重要性。企業(yè)在普及過程中可以根據(jù)部門開進行，結(jié)合員工的只是素質(zhì)制定不同的普及內(nèi)容。例如：對于基層保潔人員，應(yīng)該盡量使內(nèi)容簡潔易懂。通過對財務(wù)知識的普及，力爭使每一位員工都能提高財務(wù)意識，從而在工作中提高效率，為企業(yè)謀取利益。只有全體員工的財務(wù)素質(zhì)得到提升，才能從根本上提高財務(wù)管理的執(zhí)行力度，為企業(yè)的發(fā)展提供一個良好的環(huán)境。
2.完善企業(yè)文化。當(dāng)前，企業(yè)文化在企業(yè)發(fā)展過程中的作用越來越重要，物業(yè)企業(yè)構(gòu)建自己的企業(yè)文化不僅僅使自己的員工信心增加，更能轉(zhuǎn)變自身在業(yè)主心中的形象。類似于品牌效應(yīng)，企業(yè)可以在文化中創(chuàng)造一種“節(jié)約”意識，實現(xiàn)財務(wù)管理的精細化。例如：通過在工作場所懸掛“節(jié)約”條幅，通過口號等來提醒員工要有節(jié)約意識等。當(dāng)一個良好的氛圍形成時，每一位員工就會通過要求自己的行為來融入到這樣的氛圍中。另外，好的企業(yè)文化使員工之間更加團結(jié)，把公司當(dāng)做“家”，自然也就會更加合理地使用工具，盡心工作。所以，構(gòu)建企業(yè)文化也是加強財務(wù)管理工作的一部分。
3.制定規(guī)范的管理制度。加強財務(wù)管理，除了要提高員工意識外還應(yīng)該制定成文的制度來約束員工。企業(yè)可以借鑒相關(guān)法律法規(guī)制定總體上的制度，然后根據(jù)經(jīng)營過程中的經(jīng)驗來將制度具體化、通俗化。我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，可供借鑒的相關(guān)經(jīng)驗較少。在這方面，可以借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗或者國內(nèi)較為成熟的企業(yè)經(jīng)驗，不斷將財務(wù)管理的更進一步地規(guī)范、細化。物業(yè)公司應(yīng)該結(jié)合自身實際情況制定財務(wù)管理規(guī)范，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)內(nèi)容劃分相應(yīng)的板塊。另外，要把握好板塊之間的銜接，在制度方面一定要避免出現(xiàn)矛盾或者與物業(yè)管理實際工作不相符合的地方。成文的、規(guī)范化的制度體系為實際操作提供一個依據(jù)，對于強化財務(wù)管理是必要的。
4.運用信息化技術(shù)規(guī)范操作。企業(yè)的財務(wù)管理工作主要涉及兩個方面，一是財務(wù)人員的人工操作，另一方面是信息化的應(yīng)用。因此，強化財務(wù)管理工作應(yīng)該在提升員工素質(zhì)的同時注重信息化軟件的合理使用，避免出現(xiàn)財務(wù)混亂的現(xiàn)象。在中小型物業(yè)企業(yè)中，收費管理系統(tǒng)的進入權(quán)限存在問題，部分非收費人員也可以通過密碼進入收費系統(tǒng)，這對于加強財務(wù)管理是十分不利的，因此，企業(yè)應(yīng)該做好信息化軟件的安全使用和維護。另外，要適應(yīng)信息化時代的特點，不斷完善企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高財務(wù)部門與各部門之間信息傳遞的效率。這樣能夠使管理者更加及時地了解到公司的運營狀況，從而做出科學(xué)合理的決策。
5.建立監(jiān)督機制，加強執(zhí)行力度。一個規(guī)范的財務(wù)管理制度應(yīng)該涉及執(zhí)行和監(jiān)督兩個方面。通過“不相容崗位相分離”、“重大財務(wù)事項聯(lián)審、聯(lián)簽”等來規(guī)范內(nèi)部人員的工作范圍、職責(zé)，完善企業(yè)的預(yù)算結(jié)算制度。可以通過“責(zé)任承包”來將責(zé)任明確到人，對物資及時進行登記、盤查。另外，通過預(yù)算來監(jiān)管采購部門，避免采購人與其他人員串通，造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加。約束機制的建立對于規(guī)范員工行為作用顯著，另外，建立激勵機制對于提高員工積極性也有重要作用。企業(yè)應(yīng)該建立分層次的財務(wù)激勵機制，全員參與企業(yè)財務(wù)管理工作。例如：通過獎金、提高報酬、外出旅游等對基層人員進行激勵，這樣有助于提高員工的工作效率，進而實現(xiàn)財務(wù)的精細化管理。
三、結(jié)語
近年來，有關(guān)物業(yè)公司的相關(guān)理論取得了一些突破，說明公司的業(yè)務(wù)水平在不斷提升、財務(wù)管理意識覺醒。但是，僅僅依靠傳統(tǒng)的模式是遠遠不夠的。物業(yè)管理與業(yè)主的日常生活質(zhì)量有著密切的聯(lián)系，只有通過不斷加強財務(wù)管理，使業(yè)主感到所繳費用得到相應(yīng)回報，業(yè)主利益得到保障，才能保證企業(yè)的長期平穩(wěn)運作。企業(yè)應(yīng)該從公司文化、員工素質(zhì)、財務(wù)制度、獎懲制度等方面去不斷規(guī)范企業(yè)的財務(wù)管理，以此來降低經(jīng)營成本，提升競爭力。只有財務(wù)工作的順利進行，才能確保物業(yè)公司的健康發(fā)展。
參考文獻：
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(一)基礎(chǔ)釋義
財務(wù)管理就是指在企業(yè)在運行過程中采取的圍繞財務(wù)活動的一系列管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分，具體包括管理企業(yè)資金運作，處理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系，處理企業(yè)和外部財務(wù)關(guān)系等。現(xiàn)代企業(yè)制度賦予了企業(yè)獨立的財權(quán)，企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負盈虧的實體單位，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以市場為導(dǎo)向，吸收最優(yōu)的財務(wù)管理思想，樹立最先的財務(wù)管理理念，建立最優(yōu)的財務(wù)管理、投資機構(gòu)，為企業(yè)制定科學(xué)的財務(wù)戰(zhàn)略計劃，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(二)主要特征
良好的財務(wù)管理能夠保障企業(yè)資金的循環(huán)使用，使企業(yè)創(chuàng)造更多的財富。同時，加強財務(wù)管理也是鞏固企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵，能有效解決企業(yè)內(nèi)部管理的主要矛盾，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。而企業(yè)財務(wù)管理最大的特點與之企業(yè)自身規(guī)模相關(guān)，以中小企業(yè)為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業(yè)財務(wù)管理多數(shù)靈活，但其管理多數(shù)缺乏科學(xué)性和規(guī)范性，財務(wù)內(nèi)部控制薄弱，企業(yè)資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風(fēng)險和市場風(fēng)險的能力也較弱。
二、財務(wù)管理對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的作用
我國第一家物業(yè)管理企業(yè)成立至今，已有三十余年，而物業(yè)整體行業(yè)發(fā)展趨勢也正日趨逐漸走向規(guī)范化。物業(yè)管理與地區(qū)經(jīng)濟、人們生活質(zhì)量息息相關(guān)，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發(fā)展，其以向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，將企業(yè)經(jīng)濟效益、社會效益綜合在一起，是城市建設(shè)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)的衍生產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過程難免備受壓力，內(nèi)外管理都時常頻現(xiàn)一系列問題。財務(wù)管理一般泛指在一定整體目標(biāo)的情況下，針對資產(chǎn)購置、資產(chǎn)融通以及利潤分配所開展的管理工作，同時也是對企業(yè)資金投入以及利潤回收的全過程所采取的經(jīng)濟管理活動的統(tǒng)稱，其涉及企業(yè)的整個經(jīng)營過程。所以，立足于如此激烈的市場競爭環(huán)境下，企業(yè)要想在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財務(wù)管理確保企業(yè)財務(wù)管理工作的實際質(zhì)量。
三、改善物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的有效途徑
(一)明確物管企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)
物業(yè)管理企業(yè)只有樹立明確的財務(wù)管理目標(biāo)，才能正確的引導(dǎo)后續(xù)會計工作，切實提高財務(wù)管理水平。為此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，及時掌握外界環(huán)境變化，防范風(fēng)險，確保按照預(yù)定的軌道發(fā)展；還應(yīng)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確各項費用支出，積極建立現(xiàn)代企業(yè)制度，加強對市場的調(diào)查研究，尤其是對投資項目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風(fēng)險，來進行企業(yè)資本的積累；此外，還要正確認識到企業(yè)的規(guī)模實力和投資界限，有針對性的強化企業(yè)投資能力。
(二)加強對財務(wù)管理的事中控制
在財務(wù)管理實踐過程中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計可以簡單的概括成會計憑證的填寫、會計確認和會計計量，其中，模型運算的結(jié)果包括了財務(wù)會計的報表整理，財務(wù)會計的總賬以及財務(wù)會計的類型，由此可見，財務(wù)管理需要面對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計工作，信息的篩選和信息的計算。因此，加強對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)源的控制能提高財務(wù)管理事中控制的有效性，在一定程度促進了財務(wù)信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和整合，為財務(wù)管理實效性提升提供了助力。
(三)創(chuàng)新對會計憑證的記錄形式實踐中，財務(wù)管理信息的獲取都是借助于會計憑證，所以，會計憑證是企業(yè)資金管理數(shù)據(jù)的重要來源。為此，財務(wù)管理要加強對會計憑證的關(guān)注和重視，從會計
憑證角度深化財務(wù)管理預(yù)測，為企業(yè)后續(xù)資金管理活動提供有力依據(jù)。此外，企業(yè)交易過程中主要以貨幣為主，會計憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數(shù)據(jù)難以滿足財務(wù)管理會計具體工作的實施。因此，必須要對會計憑證的記錄形式進行優(yōu)化和創(chuàng)新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應(yīng)該在會計憑證的備用信息欄中，增設(shè)統(tǒng)計信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財務(wù)管理的預(yù)測角度，在一定程度上保障財務(wù)信息的豐富和完善。
四、結(jié)束語
而如何適應(yīng)新時期物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，如何使企業(yè)在逆境中得到發(fā)展，這是擺在每一個物業(yè)管理企業(yè)面前的難題。銀川眾一物業(yè)公司面對物業(yè)市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新四個方面，加強管理內(nèi)部管理，創(chuàng)新外部服務(wù)，走出了自己的創(chuàng)新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業(yè)得到發(fā)展。
一、從培養(yǎng)學(xué)習(xí)型企業(yè)入手，實現(xiàn)觀念創(chuàng)新
物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)作為一個勞動密集行業(yè)，它的性質(zhì)就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發(fā)揮員工的創(chuàng)造性思維能力，從而使企業(yè)具備不斷改進的能力，提高企業(yè)的競爭力。銀川眾一物業(yè)公司采取多種方式創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，通過一系統(tǒng)活動，使全體員工善于學(xué)習(xí)，通過學(xué)習(xí)改變觀念，在工作中不斷創(chuàng)新、不斷進步，為業(yè)主提供滿意服務(wù)，增強公司的競爭實力。
一是，為員工創(chuàng)造學(xué)習(xí)的條件，培養(yǎng)員工學(xué)習(xí)習(xí)慣。通過送出培訓(xùn)、外聘老師、內(nèi)部講課、經(jīng)驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高全體員工綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉(zhuǎn)變觀念，樹立服務(wù)意識。
二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學(xué)。采用提高職稱、學(xué)歷津貼，報銷學(xué)費等激勵機制，鼓勵員工不斷學(xué)習(xí)，提高自學(xué)能力，公司各項專業(yè)職稱執(zhí)有率逐年增多，員工平均學(xué)歷也得到提高。隨著員工素質(zhì)的提高，公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主滿意率也在逐年提升。
三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調(diào)動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業(yè)主服務(wù)的意識；同時加強內(nèi)部經(jīng)驗交流，開各種形式的現(xiàn)場交流會，讓基層員工在現(xiàn)場交流學(xué)習(xí)，取長補短，不足的地方進行總結(jié)，做到發(fā)現(xiàn)問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務(wù)態(tài)度，提高了服務(wù)質(zhì)量。
二、從開展創(chuàng)收、成本控制入手，實現(xiàn)經(jīng)營創(chuàng)新
在今天物業(yè)服務(wù)市場面臨重重困境的情況下，物業(yè)公司只能充分利用物業(yè)企業(yè)特點實行成本控制、開展多種經(jīng)營等方式，達到創(chuàng)收增效的目的。
一是，從開展多種經(jīng)營入手，增加公司經(jīng)濟增漲點。在對外拓展物業(yè)項目的基礎(chǔ)上，銀川眾一物業(yè)公司利用自身及物業(yè)項目特點，開展多種經(jīng)營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業(yè)務(wù)，取得了較好的經(jīng)濟效益。
二是，根據(jù)成本會計的成本遞減原理，隨著物業(yè)管理面積的增大，物業(yè)管理企業(yè)的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業(yè)公司盈利的另一個方式就是擴大物業(yè)管理面積，實現(xiàn)有效管理，規(guī)模經(jīng)營，攤薄成本。銀川眾一集團物業(yè)服務(wù)有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關(guān)系尋找好的、盈利項目，成立項目開發(fā)小組，逐年增大物業(yè)管理面積，從而逐步實現(xiàn)盈利。
三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業(yè)能耗定額，根據(jù)物業(yè)項目不同，從能耗節(jié)約方面出發(fā)，同時利用現(xiàn)代科技手段節(jié)約項目能耗，從而從管理上節(jié)約了成本，提高了企業(yè)效益。
四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。2012年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業(yè)服務(wù)有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業(yè)主居住環(huán)境，又節(jié)省了舊小區(qū)物業(yè)維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業(yè)稅務(wù)政策，申請發(fā)票工本費全免權(quán)，直接降低財務(wù)成本支出。
五是，利用現(xiàn)代化辦公手段，提高辦事效率，節(jié)約辦公經(jīng)費。公司建立了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系系統(tǒng)，利用物業(yè)管理軟件、企業(yè)QQ群建立公司內(nèi)部聯(lián)系，有效節(jié)約辦公費支出，提高了辦事效率。
三、從制度建設(shè)入手，實現(xiàn)管理創(chuàng)新
物業(yè)管理的中心任務(wù)不僅是對物的管理、對人的服務(wù)，其實質(zhì)是通過有效管理，來協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，從而創(chuàng)造一個人物結(jié)合的優(yōu)良環(huán)境。銀川眾一集團物業(yè)服務(wù)有限公司從制度建設(shè)入手，實現(xiàn)管理創(chuàng)新。
一是，從內(nèi)部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節(jié)約用工成本。
二是，在運行ISO9000質(zhì)量體系的基礎(chǔ)上，以客戶滿意度和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，從制度建設(shè)入手，按照“工作標(biāo)準(zhǔn)化、管理制度化、服務(wù)規(guī)范化”的要求，根據(jù)客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業(yè)主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結(jié)、及時回復(fù)，從而提升了業(yè)主滿意率。
三是，實行精細管理，通過制度規(guī)范化、服務(wù)精細化，達到“五心服務(wù)”目標(biāo)；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導(dǎo)全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業(yè)主服務(wù)的過程中，認真抓好第一關(guān)，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業(yè)服務(wù)環(huán)境得到優(yōu)化。
四是，以控制成本、開源節(jié)流，提高小區(qū)管理服務(wù)水平為原則，實行了目標(biāo)責(zé)任管理，每年與各服務(wù)中心簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，從經(jīng)濟指標(biāo)到管理指標(biāo)都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務(wù)中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設(shè)施維修等方面采取了一定措施，服務(wù)中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務(wù)耗材采購權(quán)下放各服務(wù)中心，一方面縮短采購時間，提高服務(wù)及時率；另一方面嚴(yán)格采購單價審核，督促服務(wù)中心加強成本意識，最大限度減少浪費。
五是，銀川眾一物業(yè)公司利用物業(yè)管理軟件，并在此基礎(chǔ)上建立了公司網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系系統(tǒng)，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節(jié)約辦公費的支出，另一方面加強了物業(yè)管理、服務(wù)收費及資產(chǎn)管理力度。
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服務(wù)是物業(yè)管理的主要功能，是物業(yè)管理的產(chǎn)品，推進物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新，是提高服務(wù)滿意度的必由之路。銀川眾一物業(yè)公司從提高服務(wù)質(zhì)量入手，在規(guī)范和提高服務(wù)質(zhì)量工作中，不斷改進工作態(tài)度、工作方法，提高工作技能，實現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。
一是，營造安定和諧的服務(wù)環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)要做到持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于如何在服務(wù)中創(chuàng)造一個人性化的環(huán)境氛圍。銀川眾一物業(yè)公司在注重高質(zhì)量、高水平服務(wù)的同時，把“感情投資”作為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業(yè)主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關(guān)系、增強業(yè)主對居住區(qū)的歸屬感。
二是，堅持“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意才是衡量物業(yè)服務(wù)工作的最終標(biāo)準(zhǔn)，銀川眾一物業(yè)公司將“以人為本”的理念，作為提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵，貫穿到物業(yè)服務(wù)的全過程中，建立了“業(yè)主服務(wù)滿意體系”，開展業(yè)主滿意度調(diào)查，以誠懇、守信、積極的態(tài)度，滿足業(yè)主的需要，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法最新版全文第一條 為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。
第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。
第四條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：
(一)一級資質(zhì)：
1.注冊資本人民幣500萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(二)二級資質(zhì)：
1.注冊資本人民幣300萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。
(三)三級資質(zhì)：
1.注冊資本人民幣50萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書
4.有委托的物業(yè)管理項目;
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
(一)營業(yè)執(zhí)照;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。
第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。
第八條 一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。
二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
(一)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;
(二)營業(yè)執(zhí)照;
(三)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;
(四)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責(zé)人的職稱證書和勞動合同;
(五)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;
(六)物業(yè)管理業(yè)績材料。
第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書;一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：
(一)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;
(二)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;
(三)挪用專項維修資金的;
(四)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(五)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(七)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;
(八)物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;
(九)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;
(十)不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的;
(十一)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;
(十二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;
(十三)發(fā)生重大責(zé)任事故的。
第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請補領(lǐng)。
第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。
第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。
第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。
資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。
第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：
(一)審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(二)超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(三)違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(四)對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(五)依法可以撤銷審批的其他情形。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。
第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(二)對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(三)對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的;
(四)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的;
二．物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的主要來源分析
（一）原房屋管理部門
90年代末，在物業(yè)管理市場發(fā)展的成功推動下，沿海大城市的房管部門紛紛轉(zhuǎn)變體制，由原來從屬于國家管理機構(gòu)變成了企業(yè)，經(jīng)濟上實行自負盈虧。于是房管所長一躍而變成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理，相關(guān)的員工也就成了物業(yè)管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業(yè)管理企業(yè)兩塊牌子一套班子的過度情況。其優(yōu)點是這一類管理人員具有原房產(chǎn)管理的經(jīng)驗，熟悉所管物業(yè)的情況，對各類法規(guī)制度比較熟悉。他們的缺點是管理方法上留有計劃經(jīng)濟痕跡，服務(wù)意識和市場意識不夠強，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發(fā)展，也很難適應(yīng)新時期的要求。
（二）賓館行業(yè)改行進入物業(yè)管理
這些人員的優(yōu)勢是具有較高的文化素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)，服務(wù)理念比較先進，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開始先介入商業(yè)辦公大樓的管理，但這些管理者一開始并不知道這叫物業(yè)管理，并且對對小區(qū)管理的特性缺乏了解。他們中的大多數(shù)經(jīng)過學(xué)習(xí)和適應(yīng)，可以克服原有的不足，成為優(yōu)秀的物業(yè)管理人員。
（三）科班出身的管理人員
所謂科班是指在大學(xué)或中等專業(yè)學(xué)校的物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生，其中甚至具有研究生學(xué)歷。現(xiàn)在許多大中專學(xué)校紛紛開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，有不少學(xué)生畢業(yè)后加入了物業(yè)管理行業(yè)。這些人的長處是具有比較系統(tǒng)的物業(yè)管理知識，接受新事物比較快，是新世紀(jì)物業(yè)管理的中堅力量。當(dāng)然這里的許多人還是比較年輕，還需要在實際崗位上進行磨練。
（四）境外或國內(nèi)早期物業(yè)管理企業(yè)帶出來的管理人員
物業(yè)管理從境外進入內(nèi)地城市，如香港特別行政區(qū)的第一太平戴維斯，怡高物業(yè)，新加坡的怡安物業(yè)等。他們最早打開了中國物業(yè)管理的大門，為我們帶來了物業(yè)管理思想和服務(wù)理念。他們在國內(nèi)管理過的物業(yè)中，相當(dāng)一部分人成為后來其他物業(yè)管理企業(yè)的管理骨干。這種情況包括國內(nèi)最早的物業(yè)管理企業(yè)，如深圳的萬科物業(yè)、中海物業(yè)等，他們是中國物業(yè)管理的先頭軍。他們培養(yǎng)了一批批物業(yè)管理骨干，如今活躍在其他物業(yè)管理企業(yè)中。這些骨干大多具有較高的業(yè)務(wù)水平和管理能力，一般都是這些企業(yè)的領(lǐng)軍人物。但是其中也有的存有太多的優(yōu)越感，多次“跳槽”，工作不夠塌實。
（五）其他途徑改行進入物業(yè)管理
他們都在各個行業(yè)從事相關(guān)的服務(wù)，他們帶來了各行各業(yè)的思想文化，對物業(yè)管理的發(fā)展起了積極作用。當(dāng)然他們的轉(zhuǎn)行有一個學(xué)習(xí)和實踐的過程。
三．物業(yè)管理企業(yè)高素質(zhì)人才緊缺的主要原因
（一）行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)急劇擴容，人才培養(yǎng)無法跟上。
物業(yè)管理對于我國是一個全新的行業(yè)，其發(fā)展速度又是如此迅速——20多年2萬多家企業(yè)230多萬從業(yè)人員，而高等院校（主要是高職院校）對專業(yè)人才的培養(yǎng)起步較晚，20世紀(jì)90年代中期廣州、深圳、重慶等地才開始陸續(xù)開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，高等院校培養(yǎng)人才有2-3年的培養(yǎng)過程，所以人才培養(yǎng)的發(fā)展速度無法跟上人才需求的增長速度是行業(yè)人才緊缺的主要原因之一，但這個矛盾從理論上分析將隨著人才培養(yǎng)力度的不斷加大以及物業(yè)管理企業(yè)從量變到質(zhì)變的逐步開展而有所緩解。
（二）行業(yè)薪酬仍處于中下層，且缺乏激勵機制
筆者從事物業(yè)管理專業(yè)教育多年，與從事物業(yè)管理工作的歷年畢業(yè)生交流中也不難發(fā)現(xiàn)待遇偏低是動搖他們從業(yè)信心的關(guān)鍵因素。行業(yè)內(nèi)企業(yè)眾多，規(guī)模參差不齊，經(jīng)營體制不一，人員流動速度比較快；其中有些企業(yè)自培人才流失過快，甚至有成為入職培訓(xùn)地的可能。行業(yè)內(nèi)人力資源管理信息閉塞，導(dǎo)致很多需要市場化信息管理的方面管理盲目。物管行業(yè)屬于微利行業(yè)影響工資收入，近日北京外企太和企業(yè)管理顧問有限公司了北京物業(yè)管理行業(yè)薪酬報告。報告指出，自1995年以來北京市的物業(yè)管理行業(yè)獲得了突飛猛進的發(fā)展，但與行業(yè)的飛速發(fā)展相反，其薪酬情況雖有所提高，但仍處中下層。報告中顯示在物業(yè)管理行業(yè)，經(jīng)理層、主管層、專業(yè)人員層和助理層四個層面的年度基本現(xiàn)金收入總額都占到了所有收入的60%以上，經(jīng)理層甚至接近于70%，而年度變動收入總額所占比例則少得可憐。員工變動收入占總收入的比例過小說明物管行業(yè)企業(yè)對于員工的激勵和績效考核基本上很少，薪酬杠桿中激勵員工的效應(yīng)沒有被發(fā)揮出來。基本現(xiàn)金收入所占比重偏高，這樣雖然能夠起到比較好的保留人才的作用，但對于人才在崗位上的再發(fā)展卻起到了一定的限制作用，不利于發(fā)揮員工的主觀能動性。薪酬低下，且缺乏激勵機制是造成高層次管理人才流動性大的主要原因。
三．解決人才缺乏的主要途徑：
對于物業(yè)管理企業(yè)來說要在未來的市場競爭中保持一定的優(yōu)勢解決人才缺乏的問題必須得到足夠的重視，主要可以通過以下幾種途徑保持人才競爭優(yōu)勢。
（一）與地方院校聯(lián)姻共同培養(yǎng)合適人才
一些人才意識較強的企業(yè)借著地方高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院人才培養(yǎng)的產(chǎn)、學(xué)、研需要與之聯(lián)手共同打造物業(yè)管理人才建立定單式培養(yǎng)模式。企業(yè)參與學(xué)校的教學(xué)計劃、課程設(shè)置等制定工作，學(xué)校把物業(yè)專業(yè)的實務(wù)課交給企業(yè)一線管理者來講，在教學(xué)當(dāng)中就讓學(xué)生了解了市場，接觸了實際。然后學(xué)生在學(xué)習(xí)期間參加企業(yè)的實習(xí)工作，到公司后就開始經(jīng)常的定時崗位并且輪換，每個人都有機會接觸一下辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實務(wù)，同時在整個培養(yǎng)過程中建立了學(xué)生和企業(yè)之間的感情，有利于培養(yǎng)學(xué)生對物業(yè)管理工作的實際認識，走上管理崗位后學(xué)生就能挑大梁。如深圳萬科物業(yè)與深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)聯(lián)合培養(yǎng)學(xué)生，杭州坤和社區(qū)服務(wù)有限公司與杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)聯(lián)手合作培養(yǎng)學(xué)生為企業(yè)貯備人才，浙江綠城物業(yè)與浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)合作成立“綠城班”，北京銘維成物業(yè)管理公司與北京農(nóng)業(yè)職業(yè)管理學(xué)院聯(lián)姻等等。這種做法已讓企業(yè)嘗到在人才緊缺的市場狀態(tài)下保持人才聘用優(yōu)勢的甜頭。
（二）企業(yè)注重內(nèi)部培訓(xùn)，建立有效的激勵機制
如果說進得來人才是基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，那么留得住人才就是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)在人才競爭方面，必須樹立起自己獨特的企業(yè)人才觀，使人才既進得來，也留得住，還不斷有進步。應(yīng)堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才基地。同時建立有效的激勵機制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來對待。這種激勵機制應(yīng)包括5種：榮譽激勵、物質(zhì)激勵、參與企業(yè)民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學(xué)習(xí)深造機會的激勵。員工培訓(xùn)方面重點抓好物業(yè)管理法規(guī)知識、崗位技能、消防知識、服務(wù)意識、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓(xùn)。通過運用各種手段，造就一支具有豐富實踐經(jīng)驗和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識之外，還需要學(xué)習(xí)社會學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營等多門學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。企業(yè)中員工知識層次越來越高，年齡也越來越趨向年輕化，他們對工作的期望值也越來越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價值的體現(xiàn)，因此，企業(yè)除了關(guān)懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領(lǐng)導(dǎo)和管理計劃，豐富其工作內(nèi)容，激發(fā)員工的創(chuàng)造性，從而提高企業(yè)的生產(chǎn)效率及經(jīng)濟效益。推行ISO質(zhì)量管理體系，會使住戶覺得是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證，可惜現(xiàn)時有些管理公司將ISO作為市場推廣策略，而沒有貫徹和有系統(tǒng)地推行，使管理運作與ISO的精神脫節(jié)，影響了質(zhì)素。透過提升組織內(nèi)所有工作的質(zhì)素來滿足住戶的需要，在公司營造和諧氣氛及團隊精神，由各階層職員共同不斷努力改進以達到向住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)。
專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時代的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些經(jīng)過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業(yè)。不斷接納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。
顧名思義，石油企業(yè)的物業(yè)管理就是石油企業(yè)運用現(xiàn)代化的經(jīng)營手段與管理模式，對礦區(qū)、辦公區(qū)、油田居民區(qū)進行全方位、多功能的后勤服務(wù)管理，對企業(yè)員工及其家屬提供較為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保證他們能夠安心工作、生活，為企業(yè)創(chuàng)造出和諧的文化氛圍，確保員工的穩(wěn)定性，避免人才的流失與企業(yè)利益的受損。伴隨石油企業(yè)的改制重組，物業(yè)管理部門從原來的后勤部門中分化出來，形成獨立的機構(gòu)并愈來愈朝著專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展。改革開放以前，石油企業(yè)的建設(shè)與發(fā)展主要靠企業(yè)職工自身的力量，油田勘探、開發(fā)，礦區(qū)的建設(shè)多在偏遠地區(qū)，職工居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套服務(wù)也滿足不了基本需求。20世紀(jì)80年代末90年代初，石油企業(yè)成為我國能源基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，受到中央與地方政府的高度重視。石油企業(yè)不僅創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟利益與社會利益，也為長遠發(fā)展考慮，逐步建成設(shè)施完善、功能完備的居民區(qū)，保證企業(yè)員工的穩(wěn)定性，做好企業(yè)的各項后勤保障工作。尤其是在市場化逐步推廣的今天，石油企業(yè)的物業(yè)管理作為一個獨立的行業(yè)，作為一種新興的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，探索出一條迎合市場需求、不斷發(fā)展、活力四射的道路。首先，石油企業(yè)物業(yè)管理擁有優(yōu)質(zhì)的外部環(huán)境。物業(yè)管理的涉及面廣，是一項綜合性很強的系統(tǒng)工程，而作為大型企業(yè)的后勤部門，更是需要全社會的理解與支持。由于物業(yè)管理從整體上來說還處于發(fā)展的初步階段，行業(yè)法規(guī)、管理法律都不夠健全，需要社會化服務(wù)給予一定的支持。政府要理解企業(yè)管理中的難處，盡量在資金投入、稅收政策、配套設(shè)施等方面給予傾斜，為企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理奠定良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。其次，石油企業(yè)應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)必須遵守嚴(yán)格的市場運行機制，具備無人能及的市場核心競爭力才不至于被社會淘汰。石油企業(yè)的物業(yè)管理便是遵循了這一原則，很好地體現(xiàn)了與時俱進、優(yōu)化創(chuàng)新的理念。在石油企業(yè)內(nèi)部，領(lǐng)導(dǎo)層巧妙地運用了市場競爭機制，管理人員奉行競爭上崗制，將職工的工資、福利、獎金等區(qū)別開來，形成良好的激勵機制。經(jīng)濟手段的約束力最為直接、效果顯著，然后輔助一些精神性的鼓勵，能夠催促企業(yè)不斷提高自身的物業(yè)服務(wù)水平。最后，物業(yè)管理的專業(yè)化能夠形成無形的“品牌效應(yīng)”，在造福企業(yè)職工的同時，也為企業(yè)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟利潤，是互利雙贏的好事。物業(yè)管理由于涉及面廣而雜，如果一直是雜糅在一起，難免會分工不明確、矛盾沖突不斷。專業(yè)化分工和專業(yè)化人才是品牌戰(zhàn)略的重要因素，直接關(guān)系到物業(yè)管理水平與服務(wù)質(zhì)量。鼓勵各領(lǐng)域內(nèi)的管理人才參與培訓(xùn)計劃，實時充實自己，在物業(yè)管理的平凡崗位上做出不平凡的成績，鞏固石油企業(yè)在大眾心目中的權(quán)威地位。
二、石油企業(yè)物業(yè)的專業(yè)化分工
石油企業(yè)市場化的需求導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理專業(yè)化層次顯著。根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理為職工提供的各項服務(wù)，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設(shè)備維修、家政服務(wù)四個方面。
（一）咨詢服務(wù)
作為現(xiàn)代化的大型企業(yè)，石油企業(yè)在轉(zhuǎn)型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準(zhǔn)確地解決處理，對于企業(yè)員工的工作積極性有很大的影響。企業(yè)的正常生產(chǎn)與運營也離不開完備的企業(yè)制度、規(guī)章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業(yè)管理部門的參與，及時與領(lǐng)導(dǎo)層或普通職工進行溝通交流。
（二）保潔保安
無論是礦區(qū)、工廠還是員工居住區(qū)，保潔保安工作都是人們最關(guān)心的問題。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標(biāo)。為企業(yè)職工創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境，直接影響到他們對于企業(yè)的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業(yè)培訓(xùn)，有著豐富的理論經(jīng)歷，綜合素質(zhì)較高，能夠最大限度地保障企業(yè)設(shè)備與員工的安全。這不僅是內(nèi)部員工自身的權(quán)利，也是外界對于企業(yè)形象評價的重要指標(biāo)。小型的私人企業(yè)及普通小區(qū)的物業(yè)管理人員多是一些城市的下崗職工或農(nóng)民工，文化程度有限，技術(shù)能力欠佳，導(dǎo)致很多業(yè)主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創(chuàng)造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業(yè)的管理水平是較高的，值得借鑒學(xué)習(xí)。
（三）設(shè)備維修
石油企業(yè)是我國能源建設(shè)的重要保障，它的正常運營關(guān)系到企業(yè)自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，企業(yè)更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產(chǎn)設(shè)備的檢查、維修是企業(yè)運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現(xiàn)狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業(yè)聘請了專門的技術(shù)人才，挑選出經(jīng)驗豐富的技術(shù)人員，打造出一個專業(yè)的維修團隊，掛靠在物業(yè)管理部門，專門應(yīng)對企業(yè)突發(fā)事件，大大提高了企業(yè)的生產(chǎn)效率。
三、培養(yǎng)石油企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化人才
縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化程度很高。雖然我國的石油企業(yè)物業(yè)管理水平較高，但中國的物業(yè)管理行業(yè)總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發(fā)，實現(xiàn)人力資源的合理配置。人力資源是企業(yè)的核心競爭力，擁有一支綜合素質(zhì)高、技術(shù)能力強、實踐經(jīng)驗豐富的管理團隊，能夠為企業(yè)帶來豐富的經(jīng)濟利潤，避免企業(yè)資源的浪費，減少沖突矛盾的產(chǎn)生。石油企業(yè)的物業(yè)管理部門之所以能夠成功地應(yīng)對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優(yōu)秀人才。眾所周知，物業(yè)管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業(yè)恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設(shè)中，用高薪、高福利吸引優(yōu)秀專業(yè)人才加入物業(yè)管理隊伍，大大改善了物業(yè)管理的整體服務(wù)水平，使得物業(yè)管理部門真正履行到自身的職責(zé)，為企業(yè)員工創(chuàng)造出一個和諧的企業(yè)文化氛圍。
四、結(jié)語
關(guān)鍵詞：改革嘗試良性發(fā)展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識規(guī)模效益
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨立工礦企業(yè)，由于社會經(jīng)濟、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點所決定，承擔(dān)著沉重的社會負擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬象的社會服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團社會服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂活動設(shè)施等超過4萬個，資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達到近8萬人。
1998年經(jīng)國務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進行了重組，實現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營。為了適應(yīng)國際化競爭需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團對內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營和社會服務(wù)四部分。在過渡期，對存續(xù)企業(yè)實行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補貼的經(jīng)營管理政策。社會服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關(guān)于企業(yè)辦社會的指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業(yè)管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有公共事業(yè)管理部門，分片設(shè)立若干社區(qū)管理中心（二級單位），下設(shè)物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負責(zé)居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)涉及的內(nèi)容包括房屋的維修、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理，小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務(wù)，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關(guān)聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營運行機制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費來源規(guī)范、成本明晰、費用開支透明。物業(yè)管理費支付結(jié)算實行業(yè)主（即主營單位）與服務(wù)方（即物業(yè)管理公司、站）共同簽認制度。物業(yè)管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標(biāo)為主的綜合考核。四是形成了合理的服務(wù)定價機制。定價是業(yè)主和委托服務(wù)方關(guān)注的焦點。為了體現(xiàn)公正、公平、公開的精神，服務(wù)價格確定的原則是；有國家定價的按國家規(guī)定的價格執(zhí)行，無國家定價的按市場價格執(zhí)行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協(xié)商定價。
物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步拓展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了礦區(qū)城市化的進程。三是有力地促進了企業(yè)的社會主義精神文明建設(shè)。創(chuàng)建國家級、省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng)建文明居住小區(qū)的重要內(nèi)容。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營單位的生產(chǎn)力，促進了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟效益的提高。實行物業(yè)管理，實現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與社會服務(wù)系統(tǒng)的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產(chǎn)、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問題。
石化集團雖然已經(jīng)開始了物業(yè)管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業(yè)公司的造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營、社會化服務(wù)、自立生存的良性發(fā)展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區(qū)還沒有形成足以支撐物業(yè)管理公司自立生存的服務(wù)市場。從物業(yè)管理隊伍本身看，也存在著總體素質(zhì)不強、管理手段落后等問題。
二、獨立工礦區(qū)物業(yè)管理的定位和基本思路
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實證明，物業(yè)管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革方向、順應(yīng)社會發(fā)展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環(huán)境質(zhì)量要求、促進礦區(qū)經(jīng)濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟的服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，物業(yè)管理活動既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營行為，同時又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明礦區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀(jì)律的公民，創(chuàng)造溫馨、和諧、安居樂業(yè)的良好氛圍結(jié)合起來，促進物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化、社會化的健康軌道發(fā)展。
根據(jù)獨立工礦企業(yè)的特點、社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會主義市場經(jīng)濟為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點，從獨立工礦企業(yè)的實際出發(fā)，循序漸進、分步運作，努力促進物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟目標(biāo)和社會目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)分三步走，第一步，實現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)相分離，成立專門的物業(yè)管理機構(gòu)和管理隊伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。第二步，實行模擬企業(yè)法人運作。物業(yè)管理公司經(jīng)濟上獨立核算，經(jīng)費來源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主、個人繳納為輔，實行經(jīng)費補貼、模擬法人經(jīng)營和市場化運作。第三步，實行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權(quán)歸個人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業(yè)管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務(wù)市場比較發(fā)育，服務(wù)價格到位，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得合理的報酬，實現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展。
三、獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討
石化集團大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)邁入了第二步，預(yù)計還需要經(jīng)過較長的服務(wù)市場發(fā)展發(fā)育過程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)采取以下的發(fā)展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。對房地產(chǎn)項目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發(fā)商采取的成功做法。通過良好管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造開發(fā)商信譽和品牌、以提升物業(yè)價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經(jīng)濟效益，反過來再為物業(yè)管理提供必要的經(jīng)費支持，這是以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業(yè)取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設(shè)必須按房地產(chǎn)開發(fā)的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發(fā)商的做法，將商品房開發(fā)和物業(yè)管理相結(jié)合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經(jīng)之路。
2．走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營”之路，廣開財源。服務(wù)市場不發(fā)育、物業(yè)管理收入來源不足是獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足，必須實行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營”的經(jīng)營策略。獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司開展多元經(jīng)營有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務(wù)業(yè)大有可為。獨立工礦區(qū)因遠離城市，許多社區(qū)服務(wù)項目無法依托城市供給，因此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢組織開展各種形式的家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內(nèi)容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務(wù)方式社會化。在實行物業(yè)管理的初級階段，物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著經(jīng)濟發(fā)展和技術(shù)進步，物業(yè)的技術(shù)含量越來越高。尤其是信息化已經(jīng)開始滲透到各個領(lǐng)域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務(wù)質(zhì)量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)的管理模式，不用信息技術(shù)提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務(wù)方式，物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術(shù)提升傳統(tǒng)管理手段，走社會化服務(wù)、精干高效管理之路，是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。
4．走規(guī)模化發(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對偏小，物業(yè)管理機構(gòu)往往按居住區(qū)設(shè)置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務(wù)市場的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規(guī)模化是物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經(jīng)驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業(yè)必須適應(yīng)規(guī)模化發(fā)展的要求，對物業(yè)管理機構(gòu)有計劃的進行合并重組，以發(fā)揮規(guī)模效益。
5．加大人才培養(yǎng)力度，努力造就高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊伍。獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過去從生產(chǎn)一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)已不能滿足新形勢要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向和專業(yè)化、社會化、信息化的發(fā)展趨勢，重視人才培養(yǎng)，努力造就一支適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。
新世紀(jì)里，市場意識和市場競爭，對于物業(yè)管理行業(yè)來說，既是機遇又是挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺，才能獲得市場。總而言之，物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須為參與市場競爭做好充分的準(zhǔn)備，才能在競爭中，贏得市場、占領(lǐng)市場。
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