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【關鍵詞】房地產企業；融資方式；融資選擇
引言
很長一段時間以來，中國的房地產融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關部門出臺對房地產行業融資的管理與控制政策之后，房地產業融資多元化的趨勢開始出現。而在此種多元化的融資形式下，房地產企業如何選擇合適自身項目與規模的融資方式成為目前房地產企業有效實現自身持續發展的關鍵因素。
1、中國房地產融資現狀
房地產企業是一類風險相對較高、投資相對較大的行業，房地產企業為支持自身項目的持續開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集。可以說在房地產企業開發與建設的任何環節都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業的發展起著關鍵性作用。目前中國房地產企業融資現狀更多的是通過房地產企業的融資結構展現出來的，因此本部分內容以融資結構為例分析目前中國房地產業的企業融資狀況。
1.1 資金來源
目前，中國房地產企業的發展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產企業的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業銀行貸款[1]，由此可以發現，中國房地產企業的發展與銀行之間存在密切的聯系。
1.2 融資結構
中國房地產企業的融資結構主要表現為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結構呈現多元化發展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產企業發展中關于此三種方式的融資比例均較小，而企業債券融資、股票市場融資等則構成房地產直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產企業發展過程中融資相對很小的一部分。其次關于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規定的影響（外資不能直接投資國內房地產），因此造成目前外資房地產融資比例相對較小，更多的幾種在聯合投資及對不良資產的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產企業發展宏觀政策調控等方面因素的影響，目前中國房地產企業融資結構呈現出多元化的發展趨勢，銀行貸款在整個房地產企業融資結構中的比重越來越小，而房地產企業要維持其生存與發展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產信托、股權合作等方式，房地產企業融資結構多元化趨勢凸顯。
2、中國房地產融資弊端分析
自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設的政策實施以來，國有商業銀行開始發放關于房地產領域內的部分貸款，這些貸款涉及到房地產的開發、建設以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業銀行貸款為主的房地產企業融資發展模式。此種單一性質的融資模式也逐漸導致房地產企業貸款融資在金融機構貸款中份額占到絕對優勢狀況的產生。
但從經濟持續發展理論分析，中國房地產企業此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經濟發展規律與原則的，同時對銀行等金融機構的風險管理以及資金的有效運用等均產生潛在威脅，一定程度上會導致銀行風險增加，嚴重者甚至會威脅到整個金融體系及整個國民經濟的持續性發展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產業務與負債業務來維持整個系統的運作，而此兩種業務并不是總是處于一種被動與主動的關系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風險。
由此可以發現，雖然銀行貸款融資方式在房地產企業發展過程中曾經起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質上來講是不科學的，是不利于房地產及金融行業持續健康發展的，房地產企業融資需要一改傳統單一銀行貸款的方式變為以銀行貸款為主，結合其他多種融資方式的多元化融資結構。
3、中國房地產融資選擇與調整
一、房地產行業的盈利模式分析
外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。
二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業供求現狀分析
國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。
2、我國房地產行業的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號—建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
四、結語
關鍵字：房地產；統計指標體系；構筑
一、當前房地產統計指標存在的問題以及體系構建基本思路
房地產統計指標存在的不足之處
現階段針對房地產行業的統計指標有很多，但是能夠真正反映房地產行業運行狀況的指標卻很少。很多房地產既不能夠為國家的宏觀調控政策提供指導和引導，也不能夠反映房地產行業的科技創新和科技進步。統計工作者大多將工作重點放在了反映房地產實物形態的統計指標上，很少花精力對價值形態的統計指標進行核算和反應。許多專家和學者對房地產統計指標持有的觀念比較陳舊，他們認為只要將房地產生產過程中的統計指標反映清楚即可，對房地產在使用過程中反映物業管理、法律服務、中介服務和咨詢服務的統計指標則反映的很少。另外，我國的房地產指標在內涵和計算方法上和國家通用標準存在差異，指標體系存在明顯的供需關系不平衡，統計指標難以滿足信息使用者的要求，也不便于在國際上比較。在房地產業增加值的統計內容上，我國的統計內容就和國家慣例不一致。這種差異會限制我國市場經濟的發展。
房地產統計指標構建的基本思路
首先，要構建科學的房地產統計指標體系就需要有科學的理論研究作為基礎。這是房地產統計指標研究的重點和難點。就我國目前的現實狀況來看，我國在房地產統計指標上的理論研究還是一張白紙的狀態，學者們應該結合統計學、經濟學、信息學、控制論等學科的基本知識共同構筑房地產統計指標的理論基礎，為房地產統計指標的建立提供科學的基礎，
其次，房地產統計指標的構筑需要擴寬收集統計資料的信息渠道。房地產行業涉及的部分很多，工作內容繁雜，目前統計工作者收集統計資料的渠道還比較單一，目前房地產統計工作最重要的工作就是從深度和廣度上兩個層面上擴寬信息渠道，全面地反應房地產行業各方面的發展狀況。但是統計工作者還要注意采取合理的方式將紛雜的統計資料和信息統一到現實單一的統計報表之中去。
最后，我們要注重運用房地產統計指標去滿足不同信息使用者的要求，改變房地產統計指標目前供需不平衡的狀態，使得房地產統計指標能夠多層次、多角度的滿足國家、政府和社會的信息使用要求。構建合理、科學的房地產指標體系內部結構的循環和聯系，實現房地產指標體系內部系統的完整性和層次性。
二、構筑房地產統計指標體系的主要內容
反映房地產行業基本狀況的統計指標
這方面的指標主要從房地產行業的從業人員的數量，企業中職工的人數、從業人員的薪酬、職工的平均工資狀況、房地產企業的注冊資本和資本金規模、利潤實現情況、資產規模、負債規模、房地產行業的總支出及增加值等指標來反洗房地產行業目前的行業前景、就業情況、財務狀況和經營成果。
房地產行業總支出反映了在某一階段內房地產企業在從事房地產的開發、經營與經紀服務等活動的過程中顧客或者房產使用者能夠取得的服務總值，該支出應該以貨幣形式直觀的反映出來。在內容上房地產行業總支出包含了房地產開發企業銷售房屋和土地取得的差價收入、房地產開發企業提供物業服務取得收入，房地產經紀行業提供經紀中介服務取得的服務收入、房地產所有者針對自有住房的虛擬租金收入、企業單位和事業單位以及房屋所有者針對盈利性房屋取得的租金收入等等。房地產行業的從業人數應該以某一階段內房地產開發企業中工作并取得工資報酬的人員和在非房地產開發企業中工作，但是提供房地產開發、經營、中介、經紀服務并取得報酬和收入的勞動人數。
反映房地產開發和經營狀況的統計指標
反應該方面的指標有房屋開發的經營收入、房屋實際銷售的面積和銷售額、房屋的可供出租面積和出租金額、商品房可供銷售面積以及非商品房的可供使用面積、全社會空置房屋面積、房屋預售合同中銷售的面積和金額、房地產的開發成本、房地產的銷售費用、商品房和非商品房本期的投資金額以及完工情況。
房地產的開發經營收入是指在報告期內房地產開發企業、非房地產開發企業和房產所有者從事房屋的銷售、租賃取得的收入，包括經營收入和提供其他方面服務取得的收入。非商品房的使用面積實在報告期期末已經竣工完成的，可供企事業單位以及房屋所有者住宅、辦公以及商業用的非商品房。全社會的空置房屋面積是指在報告期期間房地產開發企業、非房地產開發企業以及房產所有者本可以銷售或者出租但是卻將之閑置的房屋的總面積。非商品房的交付面積是指在報告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的總面積。
反映房地產經紀和中介服務的指標
反映該方面狀況的指標有房地產管理和提供經紀及中介服務取得收入，為提供服務而消耗的成本以及其他反映服務成果的指標。這方面的指標可以反映和衡量房地產在使用過程中給房屋使用者帶來的使用效益，能夠衡量一段時期內房地產住宅的開發管理、房地產交易委托狀況、抵押和質押情況、信息咨詢的重點和結果等等。提供服務取得經營收入在內容上包括物業管理收入、小區治安綠化收入、房屋維修收入、車輛保管收入、供暖收入、信息咨詢服務收入、股價服務收入、抵押管理收入以及城市維護費收入、產業檔案管理收入等等。另外我們可以用小區的綠化覆蓋率、小區發生的偷盜、搶劫等案件數、提供信息咨詢和股價服務的次數、業主居住的滿意度調查來輔助前述統計指標共同反映提供房地產經紀和中介服務的狀況。
總而言之，房地產行業的工作者和統計工作者應該改變房地產開發和服務的工作思路，擴寬統計資料的來源和渠道，從房地產開發和經營、經濟和中介服務、經濟預警機制的建立等多方面統計指標去考察房地產行業的發展狀況，為國家和政府提供準確的房地產行業的基本信息。
參考文獻：
[1]秦海霞.我國房地產住宅市場統計指標分析[J].商業文化，2009.
[2]胡學鋒.論房地產統計指標體系的建立與完善[J].山西財經大學學報，2000.
關鍵詞：修正指標分析法；房價收入比；天津市；房地產市場
中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）18-0255-03
前言
近年來借助天津市整體發展和濱海新區效應的帶動，天津成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產投資熱點。2011年，天津市建筑業完成增加值381億元，比上年增長 26.2%；完成總產值 2 986.45 億元，比上年增長23.18%。2011全市房地產開發投資1 342.5 億元，比上年增長29.4%。2011年房屋施工面積17 356.9萬 m2，比上年增長29.86%；房屋竣工面積 3 378.1 萬m2，比上年增長3.26%。商品房銷售面積 1 594.57 萬m2，比上年增長5.27% [2]。由以上數據可以初步看出，2011年天津市房屋的銷售面積不足竣工面積的一半，可見空置率較高。且由于房地產開發周期較長，目前的投資大約要在三年以后才能形成產品上市。而未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預測，加之2013年出臺的國5條的影響，目前仍有一部分消費者對房地產市場呈觀望狀態。短時期內的投機欲望或階段性過度開發，勢必刺激房地產泡沫的產生和膨脹，加之經濟的快速發展、產業的迅速擴張、土地的需求量大，地價的迅速上升，這就極易形成土地投機，產生地產泡沫。因此未來一兩年天津房地產業運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經成為當前政府、經濟界人士、消費者、房地產開發商共同關心的問題。
一、房地產泡沫的主要表現形式
1.房地產價格的暴漲暴跌，這是房地產泡沫最明顯的表現。中國海南省發生房地產泡沫時，就出現房價飛漲的現象。1988年，海南省的房地產平均價格為1 350元/千方米，1992年則猛增至5 000元/千方米，比1991年增長257%，1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7 500元/平方米。
2.房屋空置率高，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率在10%以內時，這種經濟泡沫是正常的，一般在發生房地產泡沫時，空置率大大超過10%的界限。房地產市場出現嚴重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。
3.房地產投資過度，一般情況下，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略高于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的，只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。1989年泰國發放的住房貸款總額為1 459億泰銖，到了1996年超過7 900億泰銖。在七年內增加了五倍多。
4.居民對房價承受能力差，衡量居民對房價的承受能力的指標是房價收入比。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內，各國可以根據實際情況進行相應調整，而在房地產泡沫膨脹時，由于房地產價格會大幅攀升，導致這一比例嚴重偏高，使居民對房價失去承受能力。
二、基于指標分析法的天津市房地產市場的實證分析
用房價收入比指標分析房地產市場的運行情況是國際通用的方法，但是由于中國的經濟體制的特殊性，此指標在中國的案例分析中需要綜合考慮宏觀市場狀況、房地產業發展狀況、房地產市場交易狀況、金融市場狀況與城市經濟狀況。尤其近年來中國居民日常消費品價格上漲幅度過大，需要考慮居民收入中用于購房的消費指數變化，這也是本文的創新之處。
1.房價收入比的測算。房價收入比的計算公式為：年度房價收入比=年度城鎮人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價/年度城鎮居民人均可支配收入[4]。房價收入比指標反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大處于上升狀態時，表明房地產價格的上漲幅度超過了居民實際支付能力的增長幅度，此時房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。1998年世界銀行對96個國家的房價收入比統計結果表明，這些國家的房價收入比的區間為0.8～30，平均值為8.4，中位數為6.4。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內，國際上通常認為這個范圍是3～6，世界銀行認為發展中國家的比值一般在4～6之間，發達國家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經濟的發展，且由于房地產的地區性特性比較明顯，所以首先應該通過設定模型來推導適應于天津市房地產市場的合理房價收入比區間。我們設住宅的銷售價格為p，家庭年收入為I，住房貸款利率為i，貸款期限為n，首付款比例為x，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，居民收入每年以固定的比例g增長，房價收入比為R，同時依據等比數列公式，則有
（1）當 i≠g 時，有
（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）
計算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）
（公式2）
（2）當 i=g 時，有
（1-x）p=k×I×n，計算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）
目前銀行個人按揭貸款期限一般不超過30年，因此可以設定貸款年限的上限為30年。目前天津市住房公積金貸款利率為4.50%，購房商業貸款利率6.5%，各商業銀行實際提供的房屋貸按揭利率在6%～7%之間，因此我們取住房貸款利率變化區間為4%～8%進行運算。根據《天津市2012年統計年鑒》的數據，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指數平均每年增長12.86%，考慮到天津經濟今后20—30年的發展速度將高于過去8年的平均速度，居民收入的增長也高于過去8年，但是由于近年日常消費品價格上漲幅度大大增加，天津居民家庭收入的增長幅度卻是在無形中被縮減了，所以我們取天津城市居民人均可支配收入指數平均每年增長6%，歷年來天津居民住宅支出占消費支出的比例大約在6%～20%之間，由于近年房價提升的速度超過了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趨勢，因此取k=25%為k的上限，取購房首付比例為30%，根據公式2和公式3：
k=25%，x=30%，g=6%
可得表1有關房價收入比的計算列表：
由表1可知，當家庭收入每年平均增長6%時，市場上比較常見的貸款期限為20—30年，利率為5%～7%時，合理的房價收入比為6～11倍。因此，我們可以把天津房價收入比的正常區間取值為6～11倍，12～18倍為警戒區，19～25倍為危險區，25倍以上為嚴重危險區。
2.指標分析修正法計算。指標修正法以房價收入比指標為基礎，運用模型測算出該指標的客觀綜合評價標準，同時綜合考慮天津宏觀市場狀況、天津房地產業發展狀況、房地產市場交易狀況、金融市場狀況與天津經濟狀況來測度天津房地產市場是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系數公式如下：
年度泡沫系數=房價收入比×本年度GDP環比指數×1/本年度房地產業環比指數×1/本年度實際銷售面積環比指數×1/本年度國內貸款環比指數×1/本年度區域經濟貢獻率環比指數 （公式4）
以年度房地產業環比指數為例說明公式4，當本期房地產價格高于上期時，表明房地產市場發展較熱，如果有了房地產泡沫，交易價格的上升會加劇泡沫現象，從而其倒數的修正系數小于1，對泡沫基準值做向下修正使其下降，反之則起到助推房地產泡沫的作用。下面我們運用指標分析修正法來計算天津房地產泡沫系數（如下頁表4所示）。由前面的分析可知，天津房價收入比的正常區間取值為6～11倍（含11），11～18倍（含18）為警戒區，18～25倍為危險區，25倍以上為嚴重危險區。
根據《天津2012年統計年鑒》統計的數據顯示，2005—2011年間天津平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間，考慮到家庭中的老幼沒有住房消費能力，所以取家庭人數為2人，乘以與之對應的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入（如表2所示）。另外，我們取90平米的房屋面積來計算單套商品房的平均銷售價格，因為該面積是作為首付兩成或三成的一個分水嶺（如下頁表3所示）。下面我們運用指標修正法來計算上海房地產泡沫系數（如下頁表4所示）。
根據表4所示的計算結果我們可知，（1）房價收入比指標在2005年、2009年處于正常變化區間7～9倍，即房價收人比合理；（2）房價收入比在 2006—2008年及2010—2012 年間處于12～14倍，屬于房地產泡沫的警戒區。我們可以看到 2005 年、2009年房價收入比與修正后的泡沫系數差別較大，這主要是因為交易狀況修正系數比較小，將房價收入比的值向下拉，從而使得泡沫系數較大幅度地小于房價收入比數值。這表明由于房地產市場投資額與實際銷售面積的增大，開發商與消費者一致看好當期的房地產市場，使得房地產泡沫呈下降的趨勢。國家統計局網站公布了2013年2月份70個大中城市房屋銷售價格指數：全國70個大中城市（包括天津在內）房屋銷售價格上漲情況，2013年2月份天津新建住宅價格指數同比上漲2.8%。房價的漲幅仍然很大。
三、研究結論
根據以上研究我們可以看出，2005年、2009年期間房地產泡沫系數位于正常合理區域，表明天津房地產市場發展良好。2006—2008年、2010—2012年間出現了房地產泡沫，雖然泡沫程度不高，但也需要相關監管部門與房地產市場參與者引起警戒與重視，采取相關措施，防止泡沫的擴大，甚至引發金融危機，給整個市場帶來不良影響及危害。
參考文獻：
[1] 中國統計局.統計年鑒（2005—2012）[K].
[2] 天津市統計局，天津統計網，2012.
關鍵詞:房地產企業會計核算
進入新時期，伴隨著現代經濟的快速發展，國內房地產市場迎來了大發展時期，給房地產企業提供了巨大的商機。但是，與此同時，由于房地產企業的投資規模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業的會計核算面臨比較大的問題。如果會計核算不到位，工作環節處理不恰當，不僅對房地產企業的投資 項目的資金使用造成影響，同時有可能影響到房地產企業的生存與發展。因此，加強對房地產企業會計核算問題的研究，積極探尋相應的解決對策，對規范房地產企業的資金管理、推動企業的持續發展等都起著至關重要的作用。
一、房地產企業會計核算存在的問題
現代企業的會計核算工作不僅包括傳統的經濟活動結束后的資金記賬、結算、報賬等過程，同時也新加入了會計核算之前和核算過程之中的經濟內容。而從目前國內房地產企業的發展狀況來看，房地產企業的會計核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現在這幾個方面：
(一)會計科目的設置不合理
房地產企業的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設置極不合理，且行業內的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準則對金融、石油、銀行等各個行業都設置了專業的會計科目，但是卻沒有設置針對房地產企業的專屬會計科目。各企業都是根據企業自身的發展狀況來設置會計科目，沒有一個統一的標準。房地產企業的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等內容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內容十分復雜。例如僅開發間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設置建造費、物業管理完善費、行政管理費等內容。開發間接費用核算與工程項目的開發直接相關，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發環節的成本費用支出，在會計科目的設置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進行明確，有時造成在對開發間接費用成本進行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產企業后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產項目的建設周期都比較長，項目建設要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結算的時間跨度大，而各不同階段的建設單位在會計科目的設置上不統一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進行梳理賬目、核算等竣工結算的工作時間大大增加。
(二)缺乏真實、準確的會計信息披露
現代企業建立完善的信息披露制度是保證企業內部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業會計信息披露的準確、真實。房地產企業一般都是大投資、大規模的項目開發，企業需要承擔更大的投資風險。不僅需要面對土地開發風險，同時還要應對市場和政策風險。在如此高風險下，要求房地產行業擁有更加充分的風險披露。但是，從目前我國的會計制度的發展狀況來看，針對房地產行業的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產企業的會計信息風險披露得不到強有力的制度保障，不能真實、準確地反映企業的財務狀況。房地產企業會計信息披露的主要載體是企業的財務會計報表，主要包括了企業的利潤表、資產負債情況表、現金流量表以及企業所有權的變動情況表等。從房地產企業的財務報表來看，目前，房地產企業財務報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產企業出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務報告中對一些項目的會計信息進行蓄意的造假的行為，使得企業會計信息的披露失真。房地產企業會計信息披露的失真對房地產企業的內部控制有效性的發揮產生極大的負面影響，虛假的會計信息不能反映企業真實的資產和負債情況，使得房地產企業有可能因為突發的事故、金融風險等狀況而陷入危機。
(三)房地產企業的收入確認核算復雜
目前，我國絕大多數房地產項目都是先有開發商自行開發出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產企業的項目收入變得比較復雜。目前，房地產企業的商品開發銷售一般包括自行開發后進行銷售以及房地產企業在開發之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進行開發。這兩種銷售方式的收入確認不太一樣。第一種銷售收入的確認比較復雜，這主要是由于房地產開發的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預售以及分期付款等方式來進行確認，這種確認方式時間長、手續繁雜，存在一定的變數。而第二種商品銷售方式的收入確認比較簡單，一般就是按照建造合同的規定來進行收入的確認。房地產項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產企業的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發商采取投機取巧的方式來幫助房地產企業掩蓋其存在的問題。例如通過財務會計報表作假等方式來誤導使用者等。
二、改善房地產企業會計核算問題的對策
(一)設置科學、合理的跨級科目
改善房地產企業的會計核算問題，首先就要從設置科學、合理的會計科目來著手。房地產企業應該綜合行業的整體發展情況以及企業自身的項目開發數量、規模等各方面的內容，設置能夠滿足項目開發的會計科目。如果企業的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設就不需要再設立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設過程中，企業應該根據具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設置不同的賬目卡片，將真個項目的成本費用記錄清楚，保證竣工結算的真實、準確。
(二)完善房地產企業的會計信息披露
加強房地產企業的會計信息披露，企業應該在廣泛搜集各種信息的基礎上，對各類企業信息進行科學、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強房地產企業的會計信息披露：一是加強對土地成本信息披露。土地成本是房地產企業項目開發成本中最重要的一部分，而土地資源的優劣也決定了房地產項目在日后的發展前景，因此，在房地產企業的財務報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業項目的各個分項目的現金流量的信息進行過披露，包括項目的設備資金成本、工程建設資金成本、工資成本等現金支付信息都要有所披露。三是項目的質量保證金信息披露。根據房地產項目建設的高風險性，對項目的質量保證金信息進行披露也是必要的，根據財務報告的信息披露，建立科學、合理的質量保證金制度，以此來幫助房地產企業有效地規避建設風險。四是建立完善的內部控制信息交流系統。加強房地產企業內部控制信息交流系統的建設，主要應該從這兩方面的考慮，一是加強房地產企業內部信息的交流和共享，即實現企業內部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統，主要是指通過行業組織、業務合作企業、市場調查、市場反饋、媒體組織、國家監管部門等渠道來獲取相關的信息。
(三)加強房地產企業收入核算的確認
對新會計準則進行深入了解的基礎上，對房地產企業的項目銷售的收入的范圍進行確認是完善房地產企業收入核算的基礎。房地產企業的收入核算需要從法律標準和財務標準兩方面來予以明確。房地產企業的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉讓土地所有權以及出售相關的配套設施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規定和財務標準的收入是堅決不應被允許的。房地產企業要把握好這個標準。此外，房地產企業的項目收入應該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權的移交后，才能最后對銷售收入進行確認。
三、結束語
綜上所述，加強房地產企業的會計核算問題的研究已經成為我國房地產企業建設過程中一個非常重要的組成部分。而加強房地產企業在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產企業會計核算的對策成為有效控制房地產企業經營風險的一個重要內容。只有真正解決好企業的會計核算問題，才能實現房地產企業的長效發展。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產企業；財務危機；防范策略
中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058
1房地產企業財務危機產生原因
1.1資產負債率過高
資金占用量大，負債率高是房地產企業的主要特征。然而，很多房地產企業在進行融資時經常基于項目資金需求的考慮，導致其忽視了對公司整體財務狀況的考量和分析。具體表現在房地產企業籌集資金時首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項目正常啟動或者使得企業能夠擺脫資金不足的現狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時間而對整個企業的融資進行整體規劃。一旦房地產業整體發展形勢面臨阻礙，房地產企業無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財務狀態惡化，無法償還到期債務，甚至導致企業的破產。另外，企業負債越多，所需支付的利息費用也就越多，加大了企業經營的財務杠桿，雖然高負債率經營能夠擴大企業的資本回報率，但是負債率過高也使得企業面臨的財務風險加大。
1.2盲目擴張
房地產作為目前高利率的行業之一，房地產企業普遍拿地熱情非常高漲，然而許多拿地行為是不符合企業發展需求的，這與我國企業家過分想要將公司做大做強有關，導致了房地產企業的盲目擴張行為。房地產由于其高利潤的特性，使得很多房地產企業持有大量的現金資產，出去維持正常經營活動所需的資金，房地產企業傾向于將剩余資金進行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產企業普遍存在拿地熱情高漲的情況。目前我國房價持續上漲，也推動了房地產企業的拿地熱情，使得其忽視了風險的存在，或者在進行決策時過于樂觀。然而，房地產企業的投資行為如果不是基于對市場的充分調查和對競爭對手的充分分析，極易導致投資的失敗。同時，一旦房地產市場進入蕭條，將使得很多房地產企業出現危機。
1.3財務管理人員對財務危機認識不夠
房地產企業的財務結構較為混亂，財務人員普遍缺乏對房地產業的理解，同時缺乏實務水平的實務水平，導致了我國房地產企業對財務危機的漠視。房地產企業財務管理人員和相關決策者在進行經營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務狀況，當企業財務狀況良好時，對未來可能產生的財務壓力沒有充分認識，很容易做出錯誤的基于經驗的決策，導致不良的后果。同時，當公司財務狀況趨于惡化時，企業的財務管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務危機帶來的負面影響。很多房地產企業的經營者就是投資者，這類財務人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業知識，使得公司的財務管理活動更加紊亂。
1.4房地產企業組織結構不合理
我國房地產企業普遍根據投資項目成立多個分公司對項目進行經營，這類結構使得房地產企業的管理更加方便，但是會增加其管理風險。總公司與項目分公司的關系是委托關系，項目分公司是人，總公司是委托人，項目公司在經營活動上具有獨立性，使得總公司與項目分公司之間存在嚴重的信息不對稱的情況，總公司獲得項目公司的有關信息具有滯后性和不準確性，項目公司的經營活動可能有悖于總公司的整體發展戰略，使得總公司難以有效地控制和管理項目公司的決算和預算等財務活動，加大了財務危機發生的概率。
1.5國家宏觀政策影響
我國房地產業的發展與各類房地產政策息息相關。我國房地產企業主要通過銀行進行融資，政府相對房地產業進行管控只需要通過壓縮銀行對房地產企業的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產業泡沫的現狀，實施更加嚴苛的貨幣政策，不僅將使房地產業融資成本迅速增加，同時將影響按揭貸款的利率，進而使得需求下降，影響房地產的銷售，導致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個大城市實施了房地產限購，一旦限購政策更加嚴苛或者擴張到更大的范圍，房地產企業也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產企業的經營帶了很多不確定性，如果房地產企業進行經營活動時沒有充分考慮這兩者對其未來經營活動的影響，更可能當國家進行房地產市場的調控時爆發財務危機。
2房地產企業財務危機防范策略
2.1資金集中管理模式
房地產企業應該采用集團公司模式，對資金管理傾向于集權式的管理。總公司應該充分發揮其資金整合的作用，不僅應該對各分公司的資金收支情況實施監控，同時應該強化各分公司的資金管理，優化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個集團公司的資產配置效率。通過對整個集團公司的資金進行集中管理，可有有效防止企業資金鏈斷裂的風險，保證公司持續穩定的現金流。同時可以對資金的流動進行有效的控制和管理，進而對整個企業的經營和財務活動進行統籌管理，及時地了解集團公司資金的流向、流量和存量等財務狀況，有效地監控集團公司資金的使用情況，合理分配和使用集團資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉效率，從而提高整個集團公司資金使用效率。資金的集中管理業使得房地產企業在與銀行談判的過程具有更大的優勢，可以更加快速的獲得更加優惠的、期限更長的貸款。
2.2做好財務規劃
預防財務風險，整體的財務規劃非常重要。定期對財務規劃的實施情況進行總結分析，對存在問題的部分進行優化，可以有效地防范財務危機的爆發。做好財務規劃，可以從資金的調度結果、利息的支付情況、資金成本的結構、支出與財務規劃之間的差額等多方面著手，分析財務規劃的實施情況，預防財務風險。在財務狀況處于不同的階段時，房地產企業可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進行大量投資、不增加財務壓力的情況下慎重投資、不增加任何財務而放棄所有投資。房地產企業應該給予對自身財務狀況的分析合理地選擇當期的投資策略，使財務規劃符合企業當期的發展需求。
2.3合理選擇融資方式
房地產企業應該在充分分析財務風險的基礎上選擇融資方式，只有這樣財務將財務風險降到最低。例如，當企業財務風險非常高時，房地產企業應該盡量使用股票或者增資的方式進行融資；當財務風險相對較高時，通過發行債券或者銀行借貸的方式進行融資；當財務風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，提高資本回報率。房地產企業應該根據自身的財務風險程度合理選擇融資方式。
2.4加強項目生命周期各階段財務管理
房地產企業項目周期包括融資、投資、項目開發、銷售和資金分配等五個環節。在融資階段，房地產企業通過獲得的土地使用權從銀行獲得抵押貸款，科學地安排項目的債務和權益投資的比例，加強先期項目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應該通過市場調研等活動對項目進行全面地可行性分析，同時對投資規模、資源、選址、環境、財務效益、風險等進行綜合評估。在開發階段，房地產企業應該對項目的成本實施全面地監控，避免不必要的成本支出，確保實際成本不高于預算成本；在銷售階段，實施有效的多元的營銷策略，加快房產的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項目生命周期各階段的財務管理，房地產企業能夠提高資金的使用效率，防止財務風險的爆發。另外，房地產企業應該建立其一套科學完整的財務危機預警系統，對項目生命周期中各階段的財務狀況進行監控，一旦指標超出預警值，迅速對其進行優化，防止風險的事故的發生。
參考文獻
關鍵詞：房地產開發 財務風險 財務管理
引言
財務風險是一種財務系統無法預料和控制的因素，使財務系統運行偏離預期的目標對企業造成經濟損失和額外的收益。近年來房地產開發行業在我國得到前所未有的發展，目前已經成為投資的重要的領域，也是資金密集型的高風險產業，在國際金融變動的時代下，房地產開放企業想要實現自身長期健康持續的發展，必須不斷提高自身的財務管理水平和應對財務風險的能力。下面我們重點進行分析房地產開發企業如何做好財務風險管理工作。
一、房地產開發企業財務風險的成因
財務風險分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。
（一）外部原因
在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產開發企業的存在財務風險。
（二）內部原因
1、資本結構不合理，在目前經濟形勢下，大多數房地產開發企業存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產開發企業缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。
2、缺乏財務預算管理，預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產開發企業對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產開發企業抵御市場風險的能力 。
3、缺乏現金流量管理，房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。
二、完善房地產開發企業財務風險的防范措施
關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產開發企業財務風險防范措施進行了分析。
（一）對籌資風險的防范
1、進行稅務籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調控下，從而造成國稅局對房地產開發企業土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產開發企業的財務管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規劃控制房地產建設的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產開發企業存在的財務風險。
2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產開發企業要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。
（二）對投資風險的防范
1、加強投資項目的可行性分析， 房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產開發企業要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。
2、制定投資組合戰略，由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產開發企業可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。
（三）加強全面預算管理
在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產開發企業具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據 。房地產開發企業要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。
（四）加強現金流量管理
現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產開發企業要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產開發企業的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產開發企業的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡。現金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。
參考文獻：
[1]吳志華，華馬姣.房地產開發企業的財務風險管理初探[J].現代經濟（現代物業中旬刊），2011，10（5）：45-46
【關鍵詞】 房地產業； 財務風險； 預警分析； 風險防范
一、引言
房地產業是個資金密集型行業，高投入、高回報、高風險。由于我國房地產業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化。在國家宏觀調控政策的影響下，房地產企業的資產負債率不斷攀升，企業承受著巨大的財務風險，其可持續發展面臨著嚴重的挑戰，如何有效防范和降低財務風險已成為很多房地產企業求生存、謀發展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產財務風險預警機制，以便企業管理層及時采取有效措施，避免或減少財務風險對企業的威脅，對房地產業具有重要的理論價值和現實意義。
企業財務風險的預警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業的財務困境進行預測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經網絡系統對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統計方法的財務困境研究模型。在國內，吳世農、黃世忠較早介紹了企業的破產分析指標和預測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數據為檢驗樣本建立了F分數模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內A股市場數據對此命題進行了實證研究。在房地產企業財務風險預警研究領域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預警模型對財務風險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導致財務指標不準，使得僅采用財務指標作為判別依據進行預警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過引入非財務指標采用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析，以期提高預警信息的準確性，并提出了相應的風險防范措施。
二、房地產企業財務狀況與財務風險類型
（一）財務現狀分析
由于我國房地產市場開發較晚，公司自有資金十分有限，房地產開發對資金的巨大需求使得房地產企業的資產負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產企業2010年和2011年的年報數據。從表1中可以看到房地產企業的資產負債率普遍在60%以上，房地產企業負債經營現象嚴重，資金結構不合理。
（二）財務風險分析
1.非系統性風險
非系統性風險是由特定經營環境的變化引起的不確定性而對個體產生影響的特有風險，源于房地產企業自身特有的經營活動和財務活動。資金結構是否合理、財務管理水平高低等，都使得房地產企業面臨較大的非系統性風險。
2.資本運動風險
（1）融資風險。房地產企業資金需要量大，房地產項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產企業的資金主要依靠銀行貸款和預售房款，隨著國家宏觀調控政策的不斷落實，銀行對房地產企業的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產企業融資困難；同時借貸融資也導致房地產企業資金結構不合理，資產負債率偏高。
（2）投資風險。房地產項目投資所需資金量大、回收期長、周轉率低，項目還需要一些建設條件，加上房地產企業本身缺乏對風險的預測，使得房地產企業從投產到回收乃至產生利潤都存在較大的不確定性。
（3）資金營運風險。資金營運是指企業將所有的資金通過流動、優化配置等各種方式進行有效運營，以實現資本增值的目標。房地產企業項目周期長，政策法規、供求關系、利率等各種環境會發生變化，加大了企業變現風險。
（4）收益分配風險。我國房地產企業是從20世紀80年代開始發展的，目前尚未實現規范化，也沒有完整系統的企業規劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩定性和多樣性，分配行為不規范易受政策條件的限制等。
三、房地產企業財務風險成因分析
（一）宏觀因素
1.外部環境復雜多變
房地產行業是國民經濟中的重要行業，國家為了保證國民經濟健康協調發展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產行業進行宏觀調控。目前，針對國內房地產業過熱現象，國家出臺了一系列宏觀調控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發次貸危機以來，全球經濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經濟危機，在經濟全球化的背景下，國際市場經濟的劇烈震蕩勢必對中國企業造成巨大沖擊。
2.項目開發經營周期長
房地產項目從規劃階段開始，要經歷市場調研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設施工、物業、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務風險也隨之變大。
（二）微觀因素
1.企業財務風險意識淡薄
目前房地產企業的財務管理人員及企業經營者對財務風險普遍缺乏足夠的認識和了解，風險防范、預警意識不強，不能從根本上把握風險的本質。在當前復雜的經濟環境中，經營者對房地產行業的市場定位、發展趨勢很難把握，造成他們對財務活動中資金的籌集、運用、投資等各環節的控制更加困難。
2.企業資金結構不合理
出于財務杠桿以及各方面利益的考慮，房地產企業在項目開發過程中會有各種舉債行為，導致債務資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發生斷裂，房地產企業財務將陷入困境。
3.企業內部控制不健全
長期以來，國內房地產企業內部缺乏一套全面系統的管理體系和監督機制，獎懲和激勵政策不完善，內部各部門以及人員之間權責不明，導致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。
四、房地產企業財務風險評價指標選擇與預警分析
（一）財務風險評價指標的選擇
房地產企業財務風險評價指標的選擇，應遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應結合房地產企業自身特點選擇能夠衡量房地產企業財務目標以及財務風險的指標。房地產企業財務狀況復雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業財務狀況的財務比率指標，另一方面也要有能夠反映企業財務狀況的非財務指標。
借鑒國內外的實證研究成果并結合我國房地產企業實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現金流量、發展能力作為評價房地產企業財務風險的財務指標，具體內容參見表2。
相對來說，非財務指標難以量化，但是引入非財務指標能更全面地反映企業的財務狀況，這里選定如表3所示的非財務指標。
（二）我國上市房地產公司財務風險預警分析
1.預警模型選擇
財務風險預警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務風險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70%和91%，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1為營運資產/總資產；X2為留存收益/總資產；X3為息稅前利潤/總資產；X4為股東權益/總負債。
判別標準為：Z
2.財務風險預警分析
運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產公司2009年至2011年的財務數據進行測算，得出如表4所示的財務預警信息，從中可以看出樣本企業的財務處于安全狀態，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調控政策的作用已經開始顯現，房地產企業的財務狀況開始變差。
五、房地產企業財務風險防范措施
（一）宏觀防范措施
1.關注政策變動，加強投資環境監測
我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產企業應時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度、政策動態。通過對各項政策的關注和研究，既有助于房地產企業確定正確的投資開發方向，預測投資環境，繼而預測未來，又有利于房地產企業根據政策變動及時調整投資策略，有效控制企業的投資方向，防范投資風險。
2.制定合理的稅務籌劃策略
房地產行業是個周期長、稅費多的行業，制定合理的稅務籌劃策略對企業成本控制、風險防范具有重要意義。房地產企業首先要根據自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。
3.加強房地產企業之間的合作
目前，房地產市場發展不平衡且區域性較強，在市場份額和土地供應都相對有限的情況下，房地產企業可以通過合作走異地擴張和開發之路，利用優勢互補增強綜合實力。現在房地產銷售不暢，資金回收慢，聯合買地、共同開發能降低企業的財務風險，加強企業現金流的穩定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發展時期，受國家宏觀調控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉戰二、三線甚至三、四線城市是房地產企業分散財務風險的有效路徑。
（二）微觀防范措施
1.增強財務風險意識，提高財務管理水平
房地產企業要提高自身的財務風險意識，特別是財務人員，要善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析并及時提出解決方案。財務人員要不斷提高自身的綜合素質和財務管理技能、水平，學會對資產負債表、現金流量表、利潤表、所有者權益變動表的分析利用，改變以往依靠經驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據企業客觀情況和外部環境做出科學合理的判斷和決策。
2.健全風險管理體系
面對激烈的市場競爭和多變的經濟環境，房地產企業應從自身出發建立完善風險管理體系，對房地產企業可能面臨的風險進行全面監控，通過對企業風險的識別、計量、防范、控制等進行監督管理，降低企業的財務風險，及時消除不良隱患。
3.基于企業發展戰略實施全面預算管理
房地產企業在發展過程中要明確自己的發展戰略規劃，以戰略為依據，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業成本管理為基礎構建現代全面預算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優化企業的管理流程與作業流程，對房地產企業防范財務風險十分有用。
4.拓寬融資渠道，優化資金結構
銀行貸款在房地產企業資金來源中占據著主導地位，但受政府宏觀政策影響大，導致房地產企業財務風險增大。因此房地產企業應積極尋找多元化的籌資組合來規避風險，如尋找風險投資者、天使投資者進行股權融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發展產業投資基金，探索各種投資組合，優化資金結構，降低財務風險。
5.完善內部控制制度
雖然一些房地產企業已經建立了內部控制制度，但是內部控制的執行情況不容樂觀，企業內部各部門的職責不明，相互配合不協調，運營效率有待提升。房地產企業要積極開展內部控制建設工作，根據外部環境變化及內部管理要求，修訂完善公司內部控制制度及流程匯編，建立科學的決策機制、有效的監督機制和涵蓋經營管理相關環節的內部控制體系，以提高企業的經營管理水平和風險防范能力。
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關鍵詞：房地產指數 編制方法 缺陷
我國當前幾種主要的全國性房地產指數編制方法
據不完全統計，目前我國公布的各類房地產指數有10多個，其中，既有全國性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產市場較具代表性的中房指數和國房指數為例，來介紹我國目前房地產指數的編制方法和特點。
中房指數的編制方法
“中房指數”是“中國房地產指數系統”的簡稱，是一套以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前房價變動狀況的指標體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產價格指數系統。“中房指數”以1994年11月北京物業的比較價格為基值，按用途分為四大類：即住宅、商業服務業用房、辦公用房和廠房倉庫；將各城市的四類物業以其銷售價格為依據，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業的銷售量為權數計算四類物業的平均價格，最后將這四類物業的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格，作為各城市的物業比較價格。其計算公式為：
某時期該城市物業比較價格
某時期城市房地產價格指數――――――――――――――×100%
1994年11日北京物業比較價格
關于中房指數編制方法的幾點說明：
中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定期指數；計算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業的規模比重。基期與權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。由于權數固定，中房指數在計算時可以消除權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況。
中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。中房指數樣本數據直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數系統對市場的準確把握。
由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現。采用這一表現方法，可以直觀地表示出市場周期發展狀況以及目前市場形勢，趨勢和幅度。
國房指數的編制方法
“國家景氣指數”的編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發，選擇房地產開發投資，資金來源，土地轉讓收入，土地開發面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統計指標進行分類指數測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系。國房景氣指數的測算分為八個部分：一是確定指標體系；二是建立原始指標數據庫；三是消除量綱的影響；四是確定權數；五是確定基準對比時期；六是消除季節，價格因素的影響；七是建立分類指數和國房景氣指數計算數學模型；八是國房景氣指數計算結果的分析報告。
中房指數和國房指數缺陷分析
中房指數缺陷分析
中房指數雖然開創了中國大陸現行房地產價格指數編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：
采用固定權數的拉氏方法，降低了指數的橫向可比性 由于采用了固定權數的拉氏方法，在市場發展迅速，結構變化較快的情況下，反映基期市場結構的權數會逐漸與現期市場結構脫節。這樣一來，指數雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結構與價格產生距離，降低指數的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。
指數測算方法不夠完善
現實應用的公式未考慮物業結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業面積，而原始公式所用的權重是固定(即基期)的物業面積。原始公式的優點在于剔除了因物業結構變化所引起的指數變動，使得指數變動完全表現為物業價格的變化。現實應用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權平均法的樣本選擇方式，則會在指數中包含非價格變化因素。
樣本數據缺乏代表性
樣本數據是編制指數的最基本的資料，為保證指數的科學性和準確性，首先應保證足夠的樣本量均勻的樣本區城和物業類型分布、樣本數據的及時更新、樣本數據的真實性和連續性等。目前中房指數在編制過程中，存在樣本規模小、樣本區域和物業類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續性、真實性等問題。
指數的應用受限制
目前中房指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。例如中房指數公布的往往是上一月、上一季度、年度的數據，這在很大程度上只是對市場發展的歷史軌跡的一種描述，而開發商，投資者則往往更加關心市場的未來走勢。這種房地產指數的滯后性就影響了房地產指數的推廣和應用。另一方面，囿于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發揮。包括中房指數在內的眾多房地產指數定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數論指數、只是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。
國房指數缺陷分析
國房指數忽視了指數的橫向與縱向可比性 國房指數由于是環比指數且為合成指數，該指數包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進行縱向比較，則必須經過逐級換算，工作量大。
不同指標變化對指數造成的影響不能清晰反映 國房指數綜合了多種信息資料，可經綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標變化指數造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。
調查數據的可靠性問題 國房指數采樣由各級統計部門采用統計報表制度。統計部門沿用舊的習慣，在設計指標后，下發到相關房地產開發公司，由后者填寫后進行上報。房地產開發公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產指數的意義認識不足，很難填報客觀、準確的數據。
完善我國房地產指數的若干建議
根據我國目前房地產市場的現狀及其發展趨勢，筆者就進一步完善房地產指數提出如下建議：
在基期確定問題上，宜采用可變基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢。房地產價格指數是反映兩個時期房地產價格變動趨勢和程度的相對指標，這里所說的兩個時期是指基期和報告期。由于房地產的異質性決定了房地產的品質易發生變化，如果采用固定基期更使對比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢更具操作性。
宜用特征價格理論作為編制房地產指數的理論依據。特征價格理論已成為國外編制房地產價格指數最主要的理論基礎之一，但目前我國各地大多采用分層抽樣的方法來編制房地產價格指數，缺乏應有的理論依據。但是隨著我國經濟迅速發展，在市場體制較完善的地區和城市，房地產市場不斷規范和成熟，市場交易案例逐步增多，已初步具備了應用特征價格理論的現實可行性，大量的交易案例和實際價格數據使得房地產各屬性與房地產價格關系的測算成為可能。就目前而言，上海、北京、廣州和深圳等城市的房地產指數可以考慮嘗試應用特征價格理論進行測算。
由政府部門與民間合作共同編制房地產指數。政府部門主辦的房地產指數其優勢在于：有一套自下而上完整的信息來源系統，能夠保證數據來源的穩定性，完整性和及時性。就數據來源而言，官辦的房地產指數具有民辦房地產指數所不能比擬的便捷和時效性。此外，政府部門在國家政策走向上具有明顯的優勢，在指數的分析和應用上可能會更加成熟和更具有指導意義，并容易取得社會的信任。民辦房地產指數的優勢在于：民辦機構本身往往就是房地產中介機構或咨詢公司，正在或者曾經過很多樓盤，掌握著市場上很多樓盤從開發到銷售全過程的詳細資料，甚至了解每個單元的銷售價格，付款方式等，可以以較為全面的房地產開發項目，供需資料為基礎，詳細把握各具體區域，具體物業的價格及其變化。也就是說，民辦房地產指數的分析可能更加微觀和具體，對開發商的指導意義會更強一些。因此，應充分發揮各自優勢，讓政府部門與房地產企業（民間）合作共同編制房地產指數。
參考資料：
1.李國柱、孫煥民，《編制城市房地產價格指數的若干問題》[J]，《統計研究》，2003.8
