時間：2023-06-18 10:31:56
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一、供應鏈金融的優勢
供應鏈金融，簡單來說就是將核心企業與上下游企業聯系起來的金融業務。銀行、核心企業、上下游企業等都會參與其中，供應鏈金融的目的是實現參與方的共贏。本文認為，供應鏈金融的優勢主要體現在：①資金運行相對安全；②資金在不斷運行中可以增值；③便于銀行發現并培養優質行業客戶群體。
（一）資金運行相對安全
整個資金供應鏈以銀行為核心，銀行通過控制整個供應鏈融資過程，將核心企業與上下游企業緊密聯系在一起，從而將目標企業由單一目標轉化為多企業的聯合體。除此之外，銀行在資金流通過程中可以全程監控，同時掌握信息流與資金流，在一定程度上降低了風險，保障了資金的安全。
（二）資金在不斷運行中可以增值
在整個供應鏈中，資金的不斷流通驅使了供應鏈的產品升級與流動，產品不斷升級，由低端向高端轉化，其市場競爭力與附加值得到了提高。這樣，在資金流通的過程中，上下游企業的收益得到了保障，核心企業在得到更多利潤的同時還防止了資金流轉不通甚至資金沉淀情況的發生，大大提高了資金的運行效益。
（三）便于銀行發現并培養優質行業客戶群體
銀行通過向企業提供“供應鏈金融”服務，在分散信貸投放，改變只針對于單一客戶的局面的同時，還可以更多的接觸到中小企業客戶，其中不乏處于快速發展之中的優質客戶。并且，由于銀行可以長期跟蹤中小企業的物流、信息流，得到最為真實的企業經營資料也不是什么困難的事。因此，銀行可以發現真正的優質客戶群體并加以培育。
二、對供應鏈金融存在的風險分析
毫無疑問的是供應鏈金融具有較好的可行性與科學性，但是風險與機遇并存，供應鏈金融突破了以往單一客戶目標的局限，使更多企業客戶參與其中，但是在增加更多機會的同時，由于涉及到較多行業、技術領域等，其運作過程中也存在著不少風險因素。下面本文將對供應鏈金融存在的風險進行分類分析。
供應鏈自身的風險歸根結底是由于各種不確定因素的存在，供應鏈風險又可分為內生風險與外生風險，下面進行詳細分析。
（一）內生風險
1.道德風險
道德風險由于利益分布的不均衡產生，在整個供應鏈中，簽訂合約的各方得到的利益不可能做到完全相同。由于信息的不對稱，合約一方可能只能從另一方得到剩余的利益，利益的不均衡可能導致合約的破裂，進而導致整個供應鏈的危機。除此之外，合約簽訂方中利益較少的一方可能為了更多的利益不顧道德底線，如供應商偷工減料，供應質量不達標的商品等，這樣的供應鏈顯然是不穩定的。
2.信息傳遞風險
供應鏈實質上是將多個企業聯合在一起的聯合體，每個企業都是獨立的經濟體，用時又是整個聯合體的一員。短期來看，將企業聯合起來的確有利于多方共贏，但長期來看的話，當供應鏈的規模不斷變大時，隨著規模變大，內部結構必然變得更為復雜，在整個聯合體內部的消息傳遞也會受到結構復雜的影響。信息傳遞錯誤或延遲的情況發生的幾率會大大增加，上下游企業與核心企業之間的溝通就會受到阻礙，而溝通不充分可能導致的問題是十分嚴重的，足以威脅到整個供應鏈的穩定。
3.生產組織與采購風險
在現今這個強調效率的社會，越來越大的競爭壓力迫使現代企業在生產工程中將效率放在重要地位，這種情況可能導致生產過程缺乏柔性，從而出現意想不到的問題。然而，如果生產過程或采購環節出現問題，就很可能造成整個供應鏈的中斷。
4.分銷商的選擇產生的風險
分銷商與市場的聯系最為緊密，因此，分銷商的選擇是整個供應鏈中極為重要的一環，為了使供應鏈的管理更為高效，進行分銷商的選擇時必須十分謹慎。如果分銷商選擇不當，可能直接導致企業市場競爭力的降低，進而導致供應鏈的瓦解。
5.物流運作風險
物流活動可以說是整個供應鏈的紐帶，高效的物流運作系統是整個供應鏈實現高線運轉，實現即時化生產。而高效的物流運作不僅需要實現信息共享與存貨統一管理，更為重要的是供應鏈各成員的配合，各成T可以采取聯合計劃。然而，實際上保持物流高效運轉是十分困難的，因為涉及的環節太多，如原料供應、原料緩存、產品銷售等環節。而每一個環節都有可能出現差錯，任何環節的銜接失誤都可能導致整個供應鏈的失誤。比如由于運輸方面的失誤導致原材料或產品無法及時供應，這樣會導致上下游企業的銜接出現問題，影響到整個供應鏈的功能。
6.企業文化差異產生的風險
供應鏈一般都由眾多企業構成，并且，構成供應鏈的企業在許多方面都有差異，比如：經營理念、員工職業素養等方面。其中尤以企業的文化差異最為重要。觀念不同，會導致對待問題的不同看法，進而導致對問題的不同的處理方法，這些不同導致的最終結果是供應鏈的混亂。
7.企業信用風險
目前，我國的銀行信用體系還沒有完善，供應鏈管理體系也尚在發展階段，在完整的信用體系未能形成的時候，各個企業之間的信用無法得到保證，如果供銷商、制造商等環節之間信用保證缺乏協調監管，各企業之間存在較為嚴重信用缺失問題，這些毫無疑問都會對供應鏈金融造成生存威脅。
（二）外生風險
1.市場需求不確定性風險
供應鏈如何運作應根據市場需求來定，供應鏈中的每個環節如生產、供給或銷售等都應在預測市場需求的基礎上進行。然而真實的情況卻是市場需求的不確定性越來越強，由于市場競爭的逐漸激烈化，市場上的產品趨于多樣化，這促使了用戶需求偏好的不確定性。這些因素都導致了市場需求預測的困難。如果不能較為準確的預測市場需求，就不能獲得較為準確的有效的市場信息，從而使得供應鏈運作的風險較大。最終，不能滿足消費者需求的供應鏈只能被市場淘汰。
2.經濟周期風險
市場經濟的繁榮與衰退是周期替出現的，在經濟周期性變化的情況下，經營供應鏈的風險也會隨之加大。經濟繁榮的時候，市場需求會不斷升溫，在市場需求的刺激下，供應鏈會進行適當擴張，增加固定投資，加大再生產力度，補充人力，相應地增加現金流出量。在經濟相對衰退的時期，與前面情況相反，供應鏈不僅現金流出量大大減少，還會出現較為嚴重的銷售額下降的情況，但是由于之前擴張的固定投資項仍需要大量資金，在籌資較為困難的經濟情況下，經營供應鏈的風險也會變大。
3.政策風險
國家經濟政策與供應鏈的運作息息相關，當政策發生變化時，供應鏈的資金籌集等活動會相應地受到影響，尤其是進行產業結構調整時，政策的調整會影響到供應鏈原有的投資，
4.法律風險
在國家相關法律尚不健全的時候，供應鏈本身就面對著法律環境帶來的風險。除此之外，在法律完善的過程中，法律發展方向的不確定性使得供應鏈的發展也具有相對的不確定性，法律法規的變化可能會對供應鏈的發展產生負面影響。
5.意外災禍風險
主要表現為自然災害與人為因素導致的災害等意外因素主對供應鏈相關規則的破壞，比如對供應鏈中的一個或幾個企業造成破壞，會影響到整個供應鏈的穩定，使資金或物流流轉過程受阻甚至中斷，導致供應鏈原定目標的實現。因此，意外災禍風險是風險中不可忽視的一種。
6.匯率風險
在整個供應鏈運作的過程中，外貿交易等是不可避免的，因此，匯率變動的風險必須納入風險分析的分析范圍內。
三、對供應鏈金融發展的建議
綜合以上分析，本文認為，對供應鏈金融發展的建議主要有：①選擇經濟、信用等基礎較好的企業鏈群；②完善供應鏈建設保障機制；③加強對供應鏈金融的風險管理。
（一）選擇經濟、信用等基礎較好的企業鏈群
選擇經濟、信用等基礎較好的企業鏈群主要包括：①選擇生產經營較為穩定的產業鏈群、合作程度較高的企業鏈群進行發展；②注意不斷優化成員企業，及時淘汰信用或經營不良的成員企業。
1.選擇生產經營較為穩定的產業鏈群、合作程度較高的企業鏈群進行發展
在選擇企業鏈群時，首先要考慮的是企業鏈群的經濟基礎與信用基礎，考慮經濟基礎時要選擇生產經營較為穩定的產業鏈群；在考慮信用基礎時可參考企業與銀行的合作程度，選擇合作程度較高的企業鏈群進行發展。除此之外，由于供應鏈金融在我國尚屬于新興業務，因此，在發展初期應采用穩步推進的原則。首先在產業鏈已經比較完備、與銀行合作程度較高的產業進行，如鋼鐵、石化、電信、煤炭等產業；其次，在獲得比較豐富的經驗的基礎上擴大運營范圍。這樣，供應鏈金融這一業務才能更好地發揮作用。
2.注意不斷優化成員企業，及時淘汰信用或經營不良的成員企業
在供應鏈金融運營過程中要注意不斷優化成員企業，主辦銀行要通過對供應鏈成員企業進行制度性的評估，如果發現潛在的信用或經營不良的成員企業，要及時將其淘汰。在供應鏈發展過程中不斷淘汰不符合標準的成員企業，可以為供應鏈金融的持續發展提供保障。銀行在對成員企業進行制度性評估時可以參考的內容有各成員企業的財務報表、企業以前的交易記錄等，除此之外，還可以通過電話調查的方式了解成員企業的真實情況。
（二）完善供應鏈建設保障機制
完善供應鏈建設保障機制主要包括：①通過簽訂契約的方式來避免成員企業之間不必要的摩擦；②加深各成員企業之間的信任，實現一些信息的共享；③慎重選擇物流公司，實現物流、資金流、信息流的封閉運行。
1.通過簽訂契約的方式來避免成員企業之間不必要的摩擦
為保證供應鏈各成員之間的信任度，可以通過簽訂契約的方式來避免成員企業之間不必要的摩擦，將各成員之間原本相對來說沒有保障的關聯交易轉化為較有信服力與法律效力的契約交易，這樣可以打消成員企業的一些憂慮，提高彼此信任度的同時還可以提高整個供應鏈的運營效率。
2.加深各成員企業之間的信任，實現一些信息的共享
互相了解是互相信任的一大前提，因此，為加深各成員企業之間的信任，有必要實現一些信息的共享，使各成員企業在了解的前提下加深信任。這些可以通過建立信息技術平臺實現。將信息共享與互聯網技術相結合，利用ERP系統平臺，通過應用EDI等信息處理技術，建立一個可以共享資金數據等信息的信息網絡。這對于提高供應鏈的凝聚力具有重要意義。
3.慎重選擇物流公司，實現物流、資金流、信息流的封閉運行
物流公司的選擇應十分慎重，在供應鏈運營的過程中，實現物流、資金流、信息流的封閉運行十分重要。而物流公司在整個供應鏈運營過程中起到了提供信息（包括物流信息等）、提供倉儲和物流的作用，除此之外還可以幫助銀行通過監控物流情況和成員企業的動產情況實現對貨權的控制。因此，在選擇物流公司時，應優先考慮強大并且有實力的公司。除考慮物流公司的選擇問題外，還應注意的是成員企業的收付款也應在銀行的監管之下，這些可以通過指定收付款的賬戶開在供應鏈的核心銀行實現。
（三）加強對供應鏈金融的風險管理
加強對供應鏈金融的風險管理主要包括：①建立供應鏈風險管理機制；②對核心企業進行經營情況的跟蹤調查；③實行供應鏈關聯企業信用管理。
1.建立供應鏈風險管理機制
提供供應鏈金融業務的核心銀行要注意監督整個供應鏈的運營情況，時刻關注才能及時發現問題，除掌握供應鏈內部成員企業存在的問題，還要時刻觀測外部環境的大方向，大趨勢。同時，一套相對完整的預警評價體系也是十分必要的，當其中的一項指標超出或低于正常水平時，預警體系應及時發出預警信號，這時應啟動應急處理預案，只有這樣才能保證供應鏈的正常運行。
2.對核心企業進行經營情況的跟蹤調查
對核心企業經營狀況的跟蹤調查，旨在及時發現問題并予以解決。調查的方面包括核心企業的業績、人力資源開發、成本控制等。通過對這些方面的調查評估，如果發現問題，應及時通知與之相關的企業進行調整和預防。
3.實行供應鏈關聯企業信用管理
銀行可以建立適合自身管理的信用模型以及稻菘猓在供應鏈各方之間設置信用值，并通過核心企業的相關平臺對各企業之間的交易進行信用管理。
參考文獻：
[1]馮靜生.供應鏈金融：優勢、風險及建議[A].區域金融研究，2009
關鍵詞：房地產；金融；風險分析
目前我國的房地產市場已出現部分地區的房價大幅度偏離正常價格，且各地區的房地產信貸呈現擴張的態勢，使我國房地產金融面臨風險。而房地產金融風險一旦發生，將會引起投資和消費在全社會范圍內減少，進而危及金融穩定和經濟增長，因此我們要重視對房地產金融風險的防范。
一、房地產金融風險對經濟發展影響的理論分析
房地產金融風險指的是銀行為房地產業在提供金融服務（為其籌集資金、融通資金等）中，因存在不確定因素而導致銀行的實際收益偏離預期收益，進而使銀行面臨發生經濟損失的可能性。其中不確定因素主要指政府通過相關措施所進行的干預。
在房地產市場發展的初期，由于利率或稅率降低、金融創新、制度變遷、人口增加、城市化推進等事件的發生，房地產市場被逐漸激活，市場中的投資者大量增加，引發銀行對其信貸規模隨之擴大，此時房價上漲，房地產泡沫開始產生。受房地產市場繁榮的影響，更多的投資者進入市場，銀行也進一步加大對其信貸投放，過度的交易和投機的盛行將引起房價的進一步走高，使房地產泡沫膨脹，此時房地產市場已變成一個投機市場。隨著房價的持續走高，政府開始出臺相關政策干預房地產市場，從而貸款利率上升。銀行也開始收縮信貸規模，房地產市場部分地出現資金鏈斷裂，使房價開始下跌；由于房價的下跌，人們對房地產市場的未來預期改變引發市場恐慌，房價繼續下跌，泡沫破裂。隨著房地產市場信貸不斷收縮，金融機構出現大量壞賬，引發金融危機；同時社會投資與消費大量減少，使工廠倒閉、工人失業、社會貧富差距拉大，引起經濟衰退并帶來嚴重的社會問題。
由于房地產雖然在本質上是實體資產，但是同時又具有虛擬資產的特征，因此房地產市場在特定的環境下很容易出現泡沫。其中泡沫主要表現為以下三個方面：首先是由商品房的供給超出市場需求所造成的房屋空置泡沫；其次是房地產投資過度膨脹所造成的投資泡沫；再次是地價飛漲所造成的房價虛漲泡沫。此外，由于土地資源需求的多樣性和復雜性和土地供給的稀缺性，市場無法在短時期增加對土地的供給以滿足市場需求，使房地產價格波動劇烈，極易誘發房地產風險。
同時房地產業也是一個資金密集型行業，其發展離不開金融業的的支持。而金融業的過度支持加之不夠完善的稅收政策、土地政策和擴張性的貨幣和財政政策，導致非理性的信貸擴張和房地產投機炒作加劇，進而增加出現房地產金融風險出現的可能性。
二、我國房地產金融發展現狀及存在的風險
隨著1998年城鎮住房改革的全面開展，商業銀行在政策的支持下積極發展房地產金融的相關業務，進一步擴大房地產業的信貸規模，我國房地產市場自此開始快速發展。2003-2013的十年間，我國房地產市場年度完成額的年均增長率為25%，一直處于較高的增長水平。同時，房地產的銷售額在此十年間大幅上漲， 08年受美國次貸危機影響進行了調整后， 09年又開始復蘇。其中的主要原因有：我國城鎮化進程加快、人口年齡結構發生變化（人口紅利所帶來的對房地產消費的需求）、房地產的高額回報率帶來投資需求的增加。
我國目前房地產金融以銀行信貸為主，同時也存在著股權和債券融資和信托投資。數據顯示，我國房地產市場的開發貸款總額大致占其資金來源的40%-50%。盡管2013年銀行信貸總體上在收縮，我國房地產融資方式還是以銀行信貸為主，股權和債券的融資比例不高。2013年末，全國房地產開發貸款余額同比增長16.3%，達3.52萬億元；而個人住房貸款同比增長23.47%，達9.8萬億元，由此可看出我國的信貸規模增速較快。
我國部分地區房地產市場目前存在著房價泡沫風險。國際上通常采用房價收入比這一指標來衡量房價是否偏離了正常值。其中比值越大說明房價越高且正常的價值，居民對房產的購買能力越低。世界銀行認為發展中國家合理的房價收入比在3-6之間，而發達國家為1.8-5.5間。目前我國平均房價收入比約為7.5，但部分地區的房價水平較高并與居民的收入水平不匹配，如深圳的房價收入比為15.6，、廈門和杭州均為12.5，遠超合理水平，很可能存在房價泡沫。其次，我國房地產市場的過熱可能會帶來通貨膨脹的風險。房價的上漲將會逐漸傳導到其他商品價格使社會的物價出現全面的上漲，引發通貨膨脹，進而影響到整體經濟的運行。
而我國房地產金融方面的風險可主要分為銀行信貸的風險和其他房地產融資方式風險。其中，銀行信貸風險主要由以下幾個方面：一是房地產貸款的集中度大，在銀行總貸款中所占比例相對較高，若銀行同時缺乏融入現金的渠道和手段，很可能會造成流動性風險。二是房地產開發貸款的風險有增大的趨勢。截至2013年，我國房地產開發企業的資產負債率在70%以上，遠超國際公認的資產負債率的警戒線（50%）水平；加之現階段許多房地產企業的質量令人擔憂，國家對房地產市場的監管力度日益加大，部分房地產企業暴露出信用風險。。三是房地產不良貸款所引發的資產質量風險。當投資者在房地產市場參與投機而資金被套牢時就會產生不良貸款，將導致銀行出現壞賬，從而影響銀行資產的整體質量，造成銀行因缺乏足夠的優質資產創造利潤，進而使銀行面臨經營風險。
相對于銀行信貸所存在的風險，其他融資方式所造成的風險也不容忽視。房地產企業通過發行股票融資雖然成本低且可以獲得長期資本支持，但由于其把風險分擔給了股票投資者，一旦市場出現危機，其危害將更加廣泛和深刻。而我國的企業債券市場目前還不夠發達，且房地產項目的債券融資流動性差，債券無法按期償還的風險很大。而通過信托、私募基金所進行的融資中，對第三方管理機構的風險管理機構有很高的要求，若其管理水平不足，也將面臨風險。
三、對我國防范房地產金融風險的政策建議
1.完善房地產市場的政策體系，穩定房價
首先要從土地市場上入手，加強對土地資源的管理，抑制土地市場中的投機行為，使房地產業的總體供應量與市場需求大致相適應。其次，要綜合運用財政政策、信貸政策等宏觀政策以抑制投資性需求，從而使房價得到穩定；同時要完善我國住房保障體系，使低收入者的住房問題得以解決。
2.完善房地產金融的法律和監管體系，提高對房地產金融風險的管理能力
首先要出臺與房地產金融市場相關的法律法規，規范房地產市場上各參與主體的行為，以營造良好的市場環境；同時要完善房地產金融的監管體系，明確央行、銀監會及政府相關機構的職責，加強對房地產金融市場的指導，合理調控房地產市場，防范金融風險。
其次，各金融機構要加強信貸業務的管理，完善對企業和個人的征信制度，嚴格控制抵押物的價值缺口，加強對信用風險的防范和控制；要落實存款保險制度，起到抑制房地產金融風險的作用，同時要妥善處理不良資產，保持金融體系的穩定。
3.健全房地產金融市場體系，創新房地產企業的融資方式
首先，要健全房地產金融的市場體系，拓寬房地產企業的融資渠道，建立多元化的融資格局。其次，要構建全面完善的金融機構體系，發展專業的抵押資產管理公司及房地產投資基金等金融機構。再次，要鼓勵金融產品的創新，以滿足企業多樣化的融資需求，分散潛在的金融風險。從而使房地產企業的融資成本得以降低、市場融資效率得到提高。
(一)牢固樹立風險意識，熟悉國際金融知識
企業所面臨的形勢從來都是挑戰與機遇并存，機遇總是青睞那些有準備、有實力的企業。走出國門的中國企業家最重要的是時刻把風險意識放在首位，并掌握相關金融知識，防患于未然。
海爾集團張瑞敏先生曾有一句成功感言，那就是時刻感到“戰戰兢兢，如履薄冰”，這其實就是風險意識。企業的管理者如果擁有很強的風險意識，那他們就會經常反復思考企業的日常運轉，研究很可能出現的問題，識別或是預見潛在的風險，然后通過用好相關的管理人才，通過資金管理的技巧和國際通用的制度規避和化解風險。即使是遏制不了，也要盡可能地把風險降到最低或者是能夠承受的范圍之內。
(二)完善風險控制體系，建立預警機制
走出去從事海外經營的企業要建立覆蓋企業經營全過程的風險管理體系，包括風險管理策略、風險管理措施、風險管理的組織職能體系、風險管理信息系統和內部控制系統，從而實現風險管理的總體目標。
風險的防范要從業務流程的最前端開始。在海外開展業務的企業要加強對當地投資環境的研究，評估風險類別，簽訂合同時就要把金融風險控制在萌芽中。簽訂什么樣的合同決定了企業有什么樣的收益和風險。簽約時的幣種選擇、勞工情況、原材料價格變動、匯率變化及稅收等都是要考慮的內容。中信建設委內瑞拉社會住房項目、阿爾及利亞東西高速公路項目、安哥拉衛星城項目以及巴西坎迪奧塔電站所簽訂的合同都充分評估了各類風險，并通過專用合同條款進行了規避。如在防范匯率變化、價格變化等風險方面采取了調價公式；在資金支付風險方面則盡可能通過石油擔保來規避；在信貸風險方面則借助中信金融機構對資金進行有效管理。
建立快速準確的信息分析與反饋系統，加強預警機制的建設。實行全面財務預算管理，加強成本核算和費用控制，完善財務快報制度。根據信息分析系統，及時預測東道國的政治經濟變化及可能對匯率帶來的風險，及早采取對策。
此外，企業風險管理的各環節應有專人負責。并且，需要經常對所采取的措施進行評估、跟進，使企業所面臨的風險始終在可控狀態。
(三)充分利用公共資源，加強銀企合作
規避金融風險，需要充分利用政府提供的公共信息和金融政策資源。在信息資源方面，我駐外使館經商處，有關金融機構和行業組織都提供相關的信息咨詢服務。中國出口信用保險公司每年出版發行《國別風險報告》，企業應充分利用。在金融政策資源方面，國家進出口銀行、國家開發銀行和出口信用保險公司對走出去的企業的支持力度愈益加大，是企業加快開拓國際市場、防范金融風險的堅強后盾。
同時，商業銀行有很多好的產品可以提供企業來選擇作為規避風險的工具。每一家銀行都有產品的研究和開發部門，他們會根據市場的變化不斷地推出很實用的產品。企業的經理應當經常和銀行的財務經理進行交流和溝通，根據企業的實際情況和需求量身為企業設定資金管理的模式，從而有效規避金融風險。
加強與金融業的合作，組成聯合體同船出海。實體企業與金融企業對投資對象的關注點有所不同：前者往往注重與標的企業進行戰略合作以提升自身價值，對短期財務收益看得相對較輕；而后者則恰恰相反，更注重目標企業的財務回報。如這兩類企業組成收購聯合體，可以起到取長補短、規避風險，在利益上各取所需的效果。
(四)創新發展模式
俗話說得好，“打鐵還得自身硬”。我國企業應創新發展模式，有效控制關鍵資源，建立價格風險控制機制，加大履約索賠的力度，有效規避價格風險，確保公司的經濟運行質量和經濟效益。
同時，銀企合作中還體現出這樣的辯證關系，即走出去的企業要規避金融風險，而金融業本身要善于通過走出去規避自身的風險。我國金融業必須改革只立足于國內的舊式經營戰略，選擇多樣化、風險分散化的經營戰略，不僅要經營好國內業務，還要積極開拓國際業務，走國際化、規范化、市場化、多元化的道路。
當前全球能源、資源價格下降的形勢下，建議中國政府引導中國企業將外匯儲備與各種貨幣以及像石油這樣具有重大戰略意義的資源進行交換，通過投資、資源開發合作，更多地占有資源儲備，借助市場化交易主體的力量，代行國家戰略職能，這將不僅有效規避金融風險，還對國家能源安全大有裨益。
在防范風險的前提下，企業應當抓住機遇，通過跨國并購、股權置換、海外上市、項目融資等方式大力拓展國際市場；另一方面，要善于通過海外投資、資源開發和基礎設施建設的結合，加速國際化步伐，并在市場經營中不斷增加存量。
二、對金融風險的識別
具體來講，中國企業在走出去的過程中遇到的金融風險主要包括匯率風險、貨幣風險、信貸風險。
匯率風險主要表現為匯兌過程中的價值損失，是走出去的中國企業最常遇到的金融風險之一。前些年，由于中國企業對外一直以美元簽訂合同，后來美元的持續貶值使不少公司遭受了重大損失。因此，此后不少公司的對外合同都改以歐元簽署。不曾料到的是，今年以來，美國金融體系遭遇了“百年一遇的危機”，先后涉及歐美、亞太地區，并引發了全球經濟形勢的動蕩不安。近期歐元持續貶值，又有不少企業痛感把雞蛋放錯了籃子。目前，國際匯市復雜多變，呈現出很大的不確定性。匯率的波動，增加了換匯操作難度，也增加了風險。
對于國際工程承包企業而言，匯率風險在一定條件下轉換成價格風險。人民幣升值直接影響以美元計價的工程項下貨物和設備的出口價格；美元貶值還導致國外項目員工工資上漲：在由于美元貶值而導致本幣升值的國家，工程實際造價高于以美元計價的合同價格。對于國際工程承包業務來講，如何選擇簽約合同幣種、外匯保值方案等以有效規避匯率風險，成為新的課題。
信貸風險是走出去的中國企業需要重視的又一內容。企業進行海外投資，無論是資源能源開發合作，還是國際工程承包，抑或是金融業本身，涉及資金規模較大，由此產生的資金風險較為突出。如果流動資金管理完善，則可以產生較大的收益；反之則會出現不可預測的風險。中信建設簽訂的委內瑞拉社會住房項目、安哥拉社會住房項目本身合同額都比較大(分別為9.42億歐元、35.35億美元)，合同生效后30％的工程預付款就到了公司的帳上，公司通過中信金融機構的理財，產生了較好的收益。但如果資金運營不當，往往造成資金不足甚至貸不到款，進而導致被收購甚至是倒閉。因此，加強對流動資金的管理相當重要。
【關鍵詞】 房地產金融 信用風險 資產證券化
1. 我國房地產金融風險分析
1.1商業銀行信用風險分析
1.1.1金融政策影響房地產市場。2003年至2008年上半年，對房地產市場調控采取的是較為趨緊的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消費為主的金融政策，但這些政策調整滯后于房地產市場自身調整，2008年在房改以來房地產市場首次出現不景氣，一是成交量下跌幅度較大，二是70個大中城市房屋銷售價格出現逆轉，三是房地產資金來源結構發生較大變化。
1.1.2房地產企業融資渠道單一。房地產作為資金密集型行業，對銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國房地產投資資金來源中，50%以上依靠銀行貸款，雖然我國已經建立了銀行信貸、股權、信托等多種融資體系，但是房地產企業的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款，商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產市場各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個環節的市場風險。
1.1.3投資性買房誘發價格泡沫，導致房地產信貸抵押品價值不充足。上漲過快的房價刺激房地產投資行為和投機行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下，大量社會資金為實現保值增值，轉向購房投資。而投資性買房屬于不真實的購房消費，本質上是住房價值循環中多余的環節，但由于炒作，投資或投機行為會進一步不合理地推高房價。
1.2 法律風險分析
由于我國與房地產金融相關的法律法規還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規范發展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規作為指導。在房地產市場中.消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業知識，在市場博弈過程中處于不利地位。
法律制定落后于市場的發展。市場經濟就是法制經濟，要依靠強大的法律體系。目前我國有關房地產抵押貸款方面的法律主要是《擔保法》，但有關住宅抵押貸款方面的規定不詳細這就有礙于銀行資金的安全性、流動性。同時我國尚沒有真正意義上的《投資基金法》，因此無法以法律的形式將房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則加以規定，房地產基金無法可依。
房地產金融缺乏完善的配套法規，嚴重影響我國房地產市場和房地產金融的規范和安全運行，因此，一是要完善《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當競爭法》等法律法規條文，增加有關房地產金融條款的法律條例，用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為；二是建立健全有關房地產金融的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《投資基金法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企合作關系；三是嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，同時通過法律手段，盡量挽回損失，并追究當事人的法律責任。
2. 防范房地產金融風險的措施及建議
僅就房地產金融運行自身來說，根據國際經驗和中國國情，可以主要通過抓住以下幾方面，來努力化解相關的金融風險。
2.1選擇符合企業發展的融資渠道
企業在選擇采取何種籌資方式時，要對各種融資渠道的風險、獲利等做好分析和計算，設計出各種不同的融資方案，對各種方案進行比較：第一，看其收益率是否會高于其投資成本；第二，其財務杠桿收益與財務風險是否能達到均衡。然后，根據企業的自身情況選擇一種最佳方案。項目不同，對融資需求的量也就不同，因此，房地產企業的項目融資并不能完全按照原有的資本結構中各種資金所占比例來進行，在指定多種方案的前提下，在房地產企業發展的不同時期、不同條件下選擇最佳的融資方式，滿足房地產企業發展的同時降低了投資成本，確保企業穩定快速發展。
2.2完善房地產金融的法律環境和信用等級評估系統
房地產企業融資渠道的創新需要政府的大力支持，政府要確保房地產企業融資渠道穩定的同時保證國民經濟的穩定發展。政府必須制定相關政策，無論是金融體系還是國民經濟出現壓力，都能保證相互平衡發展，比如金融體系出現問題時，政府更多地考慮如何保持金融體系的安全與穩定。在不同情況下相關機構要做出相應的調整，以適應需求的變化。
當前我國的證券投資基金還不能直接投資于房地產，沒有制定相關法律來規定對其房地產基金的發起、設立等，因此，必須推出相關法律，以建立長期的投資基金組織。
2.3扶持房地產企業證券化發展
資產證券化也是解決房地產企業資金瓶頸的一個選擇。資產證券化是構建房地產企業融資資產流通市場的前提條件，巨額的房地資產經過證券化之后，就可以實現分割交易，極大地改善資產流動性。國外的房地產金融產品比較豐富，主要有債券憑證、抵押權證券、不動產所有權證券、受益憑證和不動產共同基金等，但并非所有品種都適合我國的國情，因此應根據我國現實情況，加快金融體制的改革和創新，盡快建立多層次的市場體系。此外，政府應對房地產證券化予以扶持，一方面政府金融機構參與債權的二級市場交易，為債權的流動提供擔保；另一方面對不動產投資基金給予某些稅收的優惠支持，如免征投資者房地產證券利息所得稅，政府可給予政策支持，從稅收和法規制度等多方面入手，推動房地產證券化的發展。
參考文獻：
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關鍵詞：供應鏈金融 商業銀行 風險管控
一、研究背景
在全球經濟一體化的背景下，生產分工模式日益變化，單一企業內部的產供銷模式已經逐步發展成為不同企業間的產供銷專業化分工模式，清晰的產業供應鏈已經逐漸形成。08年的金融危機使人們重新意識到金融業必須建立在支持實體經濟發展的道路上，供應鏈金融己經成為當今社會商業銀行擴展業務的新領域。
概括地說，國內外學者對于供應鏈金融的研究分析和實踐探索都還處于發展階段。在當前經濟形勢越發緊張的情況下，探索和研究適合我國商業銀行發展的供應鏈金融業務，不僅有利于緩解中小企業融資困境，也利于拓展銀行低風險信貸業務，對于供應鏈金融的風險管理是商業銀行面臨的重要課題。
二、文獻綜述
Rutberg在其文章中對UPS的供應鏈金融業務的運行模式及類型進行了介紹。Massimo認為，企業用貨物作為擔保品是供應鏈金融的一大特點，并基于應收帳款建立了新型的供應鏈金融模型，分析了擔保物在此種業務模式下控制風險的作用。
朱道立先生在中國首次提出了“融通倉”概念，其作為一種開業界之先河的新型業態，內涵和外延有待進一步探討和完善。張家良先生研究了應收和應付帳款質押融資涉及到的法律合規問題。從法律屬性角度來看，應收賬款是基于合同而產生的債權，所以用應收帳款作為質押物進行融資是有法律依據的。
三、我國商業銀行供應鏈金融風險分析
（1）應收賬款融資模式中的風險
應收賬款質押融資是指企業將其合法擁有的應收賬款收款權作為質押物，以此作為向金融機構的還款保證，金融機構在借款人不能如期還款時有權對質押的應收賬款進行處理，如折價變賣，并以所得價款優先受償。
在應收賬款模式中存在的風險首先是賬款轉移風險，因為此種模式下擁有良好資質的核心企業提供了還款保證，加上對上下游企業的監督不力，很可能導致銀行發放出去的這筆貸款沒有按照當初約定的條件去執行，借款企業容易將資金拿作他用甚至出現轉移資產的局面。其次是欺詐風險，貸款人為了獲得銀行貸款，很容易在其財務報表上做手腳，通過虛構、改動數據等方式迎合銀行的貸款標準，而這種方式銀行一般很難發覺其中存在的漏洞和問題，從而給銀行貸款帶來損失的可能性。再次是應收賬款壞賬風險，一旦企業的應收賬款出現壞賬損失，對于銀行收回貸款而言也會產生不良影響。最后是操作風險，在各種類型的業務操作中都可能因為業務流程操作不當，出現漏洞，從而導致貸款發放、收回方面出現問題，當然對于應收賬款的貸款也如此。
（2）預付賬款（保兌倉）融資模式中的風險
所謂預付賬款業務，是指在供貨方承諾回購的前提下，融資企業向銀行申請以賣方在銀行指定倉庫的既定倉單為質押的貸款額度，并以由銀行控制其提貨權為條件的融資業務。
在此種模式中首先存在的授信風險是由虛假貿易帶來的，買賣雙方的交易合同是在真實交易開始之前就已經簽好了，但是這些合同在向銀行申請借款的時候并沒有得到真正的執行，若上下游企業有心共同欺騙銀行貸款或者是為了獲得更多的貸款而編造貿易合同，商業銀行會面臨風險。其次是生產能力風險，此種風險是指商品生產者到期無法按時、按量、按質交出商品的風險。再次是質押倉單產品跌價風險，若下游企業所需產品市場價格大幅下跌，則貸款企業可能發生違約的可能性會增加。最后是可能來自物流企業的風險，保兌倉業務中很重要的一個參與對象就是第三方物流企業，它起到連接其他各方的作用，物流企業本身的風險可能對整個供應鏈的正常運轉造成影響。
（3）存貨融資（融通倉）模式中的風險
融通倉是指由第三方物流企業提供的集物流和金融于一體的創新，其中物流服務可以幫助商業銀行對企業的流動資產進行持續監控，而金融服務又可為企業提供融資方便以及其他配套的服務項目。
存在于融通倉模式中的風險首先是提單和倉單風險。提單風險指的是因企業制造虛假提單而給銀行造成損失的風險。倉單市場在中國屬于一個新興領域，其市場規范、流通機制、相關法律法規等方面尚不成熟，所以倉單風險是最不確定，也是很值得研究的問題。其次是貨物價值風險，為了防范和控制風險，在確保質物是動產的前提下，作為質押物的商品，其價格要趨于穩定，強烈的價格波動不僅會增加銀行緊盯市場的工作量，也不利于銀行在授信人違約后處理質押物，并承擔不必要是市場風險。最后是存貨融資業務中的操作風險，由于在運作的過程中需要商業銀行、存貨企業以及第三方物流企業之間的相互配合，其操作業務流程相對較為復雜，因此容易產生漏洞和風險。
四、我國商業銀行供應鏈金融風險的應對措施
供應鏈金融的風險管理要與商業銀行以往的風險管理目標保持一致，與銀行全面風險管理的要求保持一致，即要在銀行資本實力、風險管控能力等銀行自身可以承受的風險范圍里開展創新業務，要全面考慮市場風險、信用風險、操作風險以及法律風險等，確保所有的風險都得到準確的識別、計量、分析和控制，實現股東利益最大化。
（1）我國商業銀行供應鏈金融的現金流控制方法
首先是金融產品的組合。國內保理業務的發展以及限制性條款的完善對于降低我供應鏈金融業務風險起到了很大的作用，金融產品組合的創新和使用對于提高我國商業銀行供應鏈金融現金流起到了重要作用。
其次是財務報表的控制。我國商業銀行提供供應鏈金融業務時，要嚴格控制和審核貸款企業的財務數據，對其應收賬款、存貨、生產銷售情況、資信狀況、與核心企業的關系往來密切程度等均要進行嚴格的審查和監控，對于貸款企業的經營過程也要適度監控。供應鏈金融每一個環節的財務狀況都可能影響和制約整條供應鏈的運作，因此對于鏈上各個相關企業的財務狀況商業銀行都要做到心中有數。
（2）我國商業銀行供應鏈金融風險內控制度
首先是完善風險內控體系。商業銀行在開展供應鏈金融業務中為控制內部風險，可以設立獨立的授信資產管理部門，建立細致的操作指引，明確具體業務的操作流程以及操作步驟要求，對這塊業務進行獨立測算和操作，使得操作人員有章可循。
其次是完善風險轉移技術。我國商業銀行內部管理風險轉移方式有兩種：內部管理環節外包以及建立風險保險儲備。商業銀行雖然不能從供應鏈金融的整體上進行保險風險轉移，但是在某些鏈條環節上還是可能依靠保險來轉移部分風險的。與此同時，與第三方物流企業的緊密合作對于降低供應鏈金融業務的風險也是很有幫助的。
（3）我國商業銀行供應鏈金融風險外管體制
首先是充分發揮第三方物流企業的監管功能。在供應鏈金融的多種融資模式中，第三方物流企業發揮著越來越重要的作用，增強與他們的往來，提高其監管能力，能夠幫助商業銀行更加穩定的發展相關業務。
其次是選擇恰當的授信企業。商業銀行在開展供應鏈金融業務的過程中，高質量的合作伙伴可以有效地降低和防范風險，與核心企業關系密切、信譽優良、運行穩定的企業合作不僅可以優化供應鏈金融業務的結構，而且可以減少違約風險，增強銀企間的互信互助。
最后是建立并完善企業征信系統。物流企業與商業銀行間應加強信息共享、促進緊密合作，共同應對客戶的信用管理。完善企業征信系統，可以使商業銀行更加及時、準確地追蹤其所服務的企業的運營狀態和供應鏈整體的資信狀況。
參考文獻：
[1] Rutberg S，Financing the supply chain by piggy-backing on the massive distribution clout of united parcel service [J].The Secured Lender，2002，58（6）：40～46.
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[3]羅齊，朱道立，陳伯銘.第三方物流創新：融通倉及其運作模式初探[J].中國流通經濟，2002，（2）：11～14.
一、華坪縣房地產市場概況
（一）房地產投資旺盛
2012年以來華坪縣數座摩天大樓相繼開工，房地產投資大增。2012年房地產投資12490萬元，同比增長79.7%；2013年1～9月房地產投資32634萬元，同比增長2.7倍。
（二）房價漲幅較大
120～130平方米公寓式住宅目前價格：騰云房地產3900元/平方米左右，保合花園4100元/平方米左右，中合花園4300元/平方米起價，按朝向、樓層不同，價格高的達6000元/平方米左右。平均價格比1年前每平方米漲了1000多元。
（三）商品房空置率上升
商品房空置率2011年為10%，2012年為39.7%。
二、華坪縣房地產信貸情況
（一）房地產開發貸款較少
1.房地產開發企業貸款。2003～2013年期間本縣房地產企業獲得的房地產開發企業貸款僅1000萬元，2008年發放，2009年歸還。房地產企業缺乏有效抵押，加之監管部門對房地產開發貸款控制較嚴，銀行發放房地產開發貸款較少。
2.以個人名義發放用于房地產開發的貸款。2003～2008年末無貸款余額；2009年末貸款余額1300萬元；2010年末貸款余額1300萬元；2011年末0萬元；2012年末貸款余額480萬元；2013年6月末貸款余額480萬元。
（二）個人住房貸款增長趨緩
三、風險分析
通過近年的嚴格監管，金融機構在房地產貸款方面相對保守，房地產貸款風險控制的成效是令人滿意的。但由于房價繼續上漲，存在房地產泡沫破裂的風險，對金融業也會產生一定影響。
（一）貸款償還風險
由于銀行貸款相對較少，房地產開發企業主要資金來源：一是定金及預收款。近年房價飆升，買房投資的客戶較多，因此房地產商通過定金的方式可以取得前期開發資金；二是拖欠工程款；三是房屋銷售款，主要是住房按揭貸款。由于開發商自有資金很少，主要靠“借雞生蛋”，如果遇到政策變化、市場變化，房地產開發商存在資金鏈斷裂的風險。由于定金及預收款、房屋銷售款中很大一部分來源于銀行貸款，有的人用于炒房，如果形成爛尾樓、房價暴跌的局面，所購房屋不能轉讓變現，將對還貸產生影響。
（二）存款枯竭風險
由于房價過高，買房花了幾代人的積蓄，也透支了未來幾十年的儲蓄。因此房地產市場畸形發展削弱了金融業資金來源的穩定性，不利于金融業穩健發展。
（三）抵押物貶值風險
房地產市場發展增加了銀行貸款抵押物，有利于信貸業務發展。但由于個人貸款以及私營企業貸款抵押物嚴重依賴于房地產，如果房價暴跌，抵押物風險就會顯露。
四、對策建議
（一）合理支持縣域房地產開發
小城鎮與大城市不同，大城市由于住房需求量太大，對房價只能控，而小城鎮住房需求量有限，適度開發反而有利于房價走向平穩。縣域金融機構在控制風險的情況下，理性支持房地產開發，促進公平競爭，有利于房地產市場健康發展，也有利于推進小城鎮建設。
（二）防止貸款用于炒房風險
嚴格“假按揭”、“假首套房”審查，防止信貸資金用于炒房。
關鍵詞:資本賬戶開放;資本流動程度;金融風險
中圖分類號:F830 文獻標識碼:A 文章編號:1003-3890(2009)12-0073-04
資本賬戶開放是金融自由化和經濟自由化的一部分。自20世紀80年代以來,大多數工業化國家都相繼開放了本國的資本賬戶,對本國經濟的增長起到了明顯的推動作用。但此后發展中國家在紛紛效仿發達國家開放本國的資本賬戶時,效果卻不盡相同。亞洲金融危機、墨西哥比索危機、巴西貨幣危機、阿根廷經濟危機以及最近越南金融危機都伴隨著危機之前危機發生國資本賬戶的大幅開放,因此很多人認為資本賬戶的開放是促成危機的一個因素,由此提出應謹慎開放資本賬戶,甚至提倡采取較嚴格的資本控制來避免危機的發生。因此,對資本賬戶開放可能發生的金融風險進行分析。
一、資本賬戶開放
資本賬戶開放也叫做資本賬戶自由化,是將過去封閉的資本賬戶制度變為開放的資本賬戶體制的政府決策和過程,這種決策和過程使原先資本不能自由進出國境而變成資本的自由進出。它是金融自由化和經濟自由化的一部分,而自由化是一個過程,取決于內外均衡的實現特征。因此,資本賬戶自由化實際上就是內外均衡和資本賬戶管制放松之間的一個相互作用,相互影響的正反饋機制。一般說來,資本賬戶開放作為發展中國家的政策決策存在兩個完全不同的觀點。
第一種觀點認為資本賬戶開放能夠帶來分配效率。有關資本賬戶開放所產生的分配效率可以從索洛(Solow,1956)開拓的新古典增長模型中得到預期。在新古典模型中,開放資本賬戶可以更有效地推動資源在國際間分配,并且產生了各種各樣的有利的影響。資本賬戶開放使資源由資本相對豐富的但收益較低的發達國家流向資本相對缺乏但收益較高的發展中國家。資源向發展中國家的流動降低了他們的資金成本,推動了投資的暫時性增加,帶動了經濟增長,最終永久地提升了該國人民的生活水平(Fischer,1998,2003;Obstfeld,1998;Rogoff,1999;Summer,2000)。這種以獲得分配效率預期收益為動機的經濟政策,在過去的20年間被世界上許多發展中國家所采用,并形成了不同的模式。
第二種觀點則相反,認為資本賬戶開放并不會產生分配效率預期。持這種觀點的人認為,如果不考慮資本自由流動的障礙,資源分配效率的預期也只能在經濟沒有扭曲的情況下才能存在。由于發展中國家經濟存在許多其他的扭曲,懷疑者認為新古典增長模型的理論預期與資本賬戶政策的真實性之間是完全不同的。Rodrik在其代表性文章《誰需要資本賬戶開放?》(Rodrik,1998)中指出,實證分析的結果并沒有發現資本賬戶開放與投資和投資增長率之間存在關系。如果開放資本賬戶的收益存在,它也不會真實體現出來,但是,它的成本卻是非常明顯的,這種成本引發了新興市場經濟危機的周期性爆發。Eichengreen(2001)繼續了Rodrik(1998)的調查研究后指出,開放對經濟增長的影響是非常不明顯的。Bhagwhati(1998)和Stiglitz(2000)也認為,資本自由化并不必然意味著經濟效率的提高,它卻可能導致投資熱錢的流入,這些熱錢與投資、產出及其他改善經濟福利的實際變量無關,但提高了金融危機爆發的可能性。Edison等人(2002)發現資本賬戶自由化對經濟增長的促進作用受到一國金融體系的成熟度、國民素質、經濟基礎和法制環境等因素影響。因此,他們認為資本賬戶開放與經濟增長的關系取決于實際情況,表現為不確定性。
二、資本賬戶開放下的金融風險
資本賬戶開放使得資本在一國和他國之間可以自由流動,這包括金融市場的自由交易和貨幣的自由兌換。從實際情況來看,資本賬戶開放為國際投機資本的流入和流出打開了方便之門,從而給發展中國家的金融帶來了極高的風險。
根據利率平價原理,在資本完全流動的情況下,套利資本的流動會消除一切套利機會,用不同貨幣表示的同質金融資產在經過風險調整后應該具有相同的收益率。但是,在資本管制的情況下,國內金融資產與國外金融資產不能完全替代,兩者的收益率將不一致,表明資本不完全流動。發展中國家由于較長時期實行資本管制,金融市場的競爭不完全、不充分,所以銀行的利差較大,并且高于國家金融市場利率。此外,發展中國家對銀行存在或明或暗的政府擔保和補貼,促使發展中國家的銀行在資本賬戶開放時向國際資本市場過度借貸。所以,發展中國家資本賬戶開放和其他金融改革增強了套利資本的套利機會,使得國際資本大量流入,而發展中國家的經濟一出現問題,就會使流入的國際資本突然逆轉,導致短期內國際套利資本流動性增強,這種較強的資本流動性對制度不健全且已經開放資本賬戶的國家來說就是一種資本流動風險,它影響了資本賬戶開放國家宏觀經濟的穩定。
Edwards和Khan(1985)在利率平價檢驗法的基礎上,吸收了總量規模法和F-H相關系數的合理成分,提出了一套檢驗發展中國家資本流動的方法。Helmut和Yeches(1993)對模型進行了補充和發展。在這一模型中,國內和世界的資本供求狀況都會影響國內的利率,國內名義的市場出清利率(i)是世界利率經匯率調整后的值(i*)和資本賬戶完全封閉的國內市場的出清利率(i′)的加權平均:
參數是反映一國資本流動程度的指標,當?茲=1時,國內市場利率完全是由世界市場利率決定,表明資本完全流動;當?茲=0時,國內市場利率完全由國內資本的供給和需求狀況決定,表明資本完全不流動。而對發展中國家來說,它們是介于完全開放和完全封閉之間,即是資本賬戶不完全開放的國家,?茲值介于0和1之間。?茲值越接近1,則資本流動性越強,它可能具有的資本流動風險就越大。所以,只要估計了?茲值的大小,就可以定量地描述一國資本的流動程度,也可以判定其資本賬戶開放風險的高低。
國內外許多學者在上述理論模型的基礎上結合Kalman濾波模型對東亞國家和中國表示資本流動性的?茲值進行了實證分析,從中我們可以看到資本賬戶開放過程中存在的金融風險,如表1所示。從表1中我們可以看出,在1982-2004年,印度尼西亞和馬來西亞的資本流動性最高,泰國略低,韓國資本流動性較低。這一結果和各個國家的資本賬戶開放進程密不可分。印度尼西亞從1970年開始資本賬戶開放,1971年就對資本流動幾乎放棄了全部的資本控制,而資本流入管制逐步放松。泰國資本賬戶在20世紀90年代早期開始開放資本賬戶,并且對資本流出采取一定的管制措施。韓國雖然在20世紀80年代開始進行金融改革,但是始終采取謹慎的措施開放對外資流動的管制,嚴格管制中長期外債,直到1994年為了加入經合組織,才加快了資本賬戶的開放進程。另外,我們從表1中還可以發現,印度尼西亞、馬來西亞、韓國、泰國,也包括中國,資本流動性在2004年以前比1997年前有較大程度的降低,其中韓國降低最多。這表明1997年以后資本流動性有所下降,這個結果和1997年亞洲金融危機后,大多數亞洲國家放慢資本賬戶步伐,甚至進一步加強資本管制相吻合。Lijian Sun(2002)的分析也顯示,1997年亞洲金融危機之前,泰國、韓國和印度尼西亞的資本流動性值達到了0.9左右,資本控制有效性只有0.1左右,以致金融危機的爆發。上述分析完全可以表明,伴隨東亞新興國家1997年以前資本賬戶開放的步伐加快,導致了資本流動
性增加,也使得資本控制的有效性降低,增強了金融風險,最終引發了金融危機。
三、資本賬戶開放下的金融危機
資本賬戶開放帶來的金融風險加之發展中國家制度不健全等因素綜合作用最終導致了金融危機的爆發,使之成為金融風險的集中體現和極端形式。發展中國家實行資本賬戶自由化帶來大量私人資本的流入,導致國內信貸膨脹,市場違約風險,私人金融機構到期不能還款;大量私人資本的流入直接導致發展中國家的本幣高估。如果本國匯率制度遭到投機資本的攻擊,大量流入的私人資本又會大量出逃,從而引發金融市場恐慌,爆發貨幣危機。
對于亞洲金融危機,Radelet和Sachs(1998)認為“核心是在20世紀90年代被吸引到該地區的大量的資本流動”。世界銀行(1997)和Calvo(1989)的有關研究討論了由外資導致的金融危機。資本賬戶開放與外資的流入在導致金融中介信用擴張、資產泡沫化以及產生和放大商業周期中起了關鍵作用。外資流入潛在的不確定性與不可持續性,對發展中國家的金融體系、宏觀經濟政策提出了嚴峻的挑戰。另外,由于新興市場經濟國家市場發育本身欠完善,銀行體系薄弱,金融部門的脆弱和政策缺陷,加上政府在資金配置中,在國際資本自由流動的制度背景下,出現金融危機的可能性非常大。世界銀行研究了1980年代以來27例發展中國家私人非直接投資大量流入與危機發生的相關性,認為大量私人非直接投資流入后,大部分國家出現了銀行業危機、貨幣危機或孿生危機。
IMF調查回顧了35個經濟體金融自由化的經驗以及與經濟危機的關聯情況。該項調查顯示,在24個發生了金融危機的經濟體中,有13個在危機發生前的5年內完成了資本賬戶的自由化進程。該項調查也顯示:對14次嚴重的金融危機進行考察,在其中9次金融危機中,私人的凈資本流入在危機前的2年~4年或者在危機過程中大幅上升,超過了國內生產總值3%的關口。另外,這些資金流入在危機期間又發生了逆轉,比危機前2年的平均水平下降了35個百分點還要多。另一份實證研究涵蓋了自20世紀70年代初20個國家的金融自由化歷程,該實證研究提供了有關外部危機、金融自由化以及金融部門一體化之間關系的相關結果。雖然在20世紀70年生了26次貨幣危機,但這一時期的銀行危機卻只有3次,這可以反映出當時趨緊的金融市場管理制度。然而,雖然所考察國家的貨幣危機發生頻率在20世紀80年代和90年代只是稍有上升(每年由2.6次上升到3.1次),但銀行危機發生的頻率卻呈現出4倍的增長速度。
四、中國資本賬戶開放的金融風險
由于資本賬戶開放而導致的金融危機給發展中國家帶來了巨大的損失,也放緩了金融自由化的進程,這些都給中國的資本賬戶開放提供了警示,尤其2008年5月份開始的越南金融危機。越南這次金融危機與1997年亞洲金融危機及其相似,同樣是經常賬戶持續逆差、低外匯儲備、資本賬戶自由化和金融服務市場開放的綜合癥。據統計,2008年5月份越南的通貨膨脹率已經高達25.2%,成為越南盾貶值的基礎。目前12個月的遠期外匯交易顯示,市場認為越南盾兌美元1年內跌幅超過30%。經常賬戶逆差前5個月已經累計了144億美元。越南股市從2003年10月到2007年3月,漲幅高達780%,全球首屈一指,房價也瘋漲。但是從2007年10月到2008年6月初,大量資本外逃導致胡志明股票指數下跌了60%,房地產與股市如出一轍,胡志明市的房價已經跌了近一半。面對越南的金融危機,雖然中國與越南的情況還有所不同,但是我們應該以此為鏡,關注我們自己的問題,未雨綢繆,堵塞可能的漏洞。
在中國資本賬戶開放的進程中,沒有像越南過早的開放資本賬戶,而是伴隨著改革開放的深入逐步進行的。雖然1997年亞洲金融危機以后的一段時間內又重新加強了資本管制,但總體來說是逐步開放的。這就使得在有些制度還沒有健全的情況下,中國資本賬戶開放的金融風險會隨著開放的進程的擴大而增加。雷達、趙勇(2008)利用利率平價擴展模型得出中國資本賬戶開放風險值,如圖1所示。由圖1我們可以看出,從1996年中國實現經常項目可兌換以后,面對國際資本大量流動以及中國加入WTO的承諾,資本賬戶逐漸開放,使得中國資本的流動性逐步增加。經歷了1997年的資本管制重新加強,使資本流動性下降。1999年之后取值均在0.5以上,并且有逐年上升的趨勢,2006年甚至高達0.8。這表明中國資本賬戶開放的進程加快,從而導致資本流動性增加,金融風險加大。
針對中國資本賬戶開放中存在的金融風險,從長期來看,應加強制度建設,以求如宏觀經濟穩定、金融機構具有競爭力、金融監管完善等資本賬戶開放的前提條件得到滿足,為中國資本賬戶全面開放進行制度上的準備。從短期來看,面對資本流動性增強、大量熱錢涌入、雙順差擴大、外匯儲備大幅度增加的現實,在諸如QDII的機制下放松對境外證券投資的管制,從而減輕資本凈流入對人民幣匯率和貨幣供應的壓力。
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Financial Risk Analysis of Capital Account Liberalization
Jiao Chenghuan1, He Xiaoyin2
(1. Social Sciences School, Shanghai University, Shanghai 200444, China;
2. Business School, Zhengzhou University, Zhengzhou 450052, China)
次級抵押貸款是美國金融機構向信用等級較低的購房者提供的一種抵押貸款。次級抵押貸款的興起絕非偶然。
首先,1980年的《存款機構解除管制與貨幣控制法案》解除了美聯儲Q條例①規定的利率上限。1982年的《可選擇按揭貸款交易平價法案》允許使用可變利率。1986年的《稅務改革法案》禁止消費貸款利息免稅。這一系列的法案都為次級抵押貸款市場的發展提供了一個良好的法律環境。
其次,1990代末開始,利率持續走低,現金流出式再融資(借款者不斷借入新債,償還舊債,并且新債的數額要超過原有債務)開始流行。在房價持續上漲的時期,這種方式能使借款者源源不斷地獲得資金來源,進而增加了次級抵押貸款的需求。
最后,市場中相繼出現的各種變化也給次級抵押貸款的發展提供了利好條件。例如1990年代初期,由于利率上升,標準抵押貸款需求減少,按揭興起又給次級抵押貸款市場的發展提供良機。
在早期的飛速發展中,由于對風險的認識不足,次級抵押貸款定價普遍偏低。但1998年亞洲金融危機爆發,這一市場存在的諸多問題開始得到關注。雖然這場危機使次級房貸市場一度萎縮,市場發生大規模整合,許多小公司都相繼倒閉或被收購,但同時也使得投資者風險意識增強,以提高首付金額、采取提前償付罰金等措施限制風險。危機過后,由于房價上漲以及利率持續下降至40年來的最低點,投資房產的成本降低。在房價不斷走高時,即使借款人現金流并不足以償還貸款,他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。因此,1990年代末次級抵押貸款又開始了新一輪增長,直至2007年這場危機的爆發。
二、美國次貸危機爆發的原因分析
美國次貸危機的爆發可以說是美國房地產市場泡沫破裂、貸款人沒有正確預期加息風險、放松風險管理標準以及過渡開發高風險信貸產品、資金鏈條終端產品存在風險積累等多種因素共同作用的結果。
1.美國房地產市場泡沫破裂是次貸危機發生的根本原因
美國自住房比率高達68%,人均居住面積近60平方米,居世界前列。早在2001年,隨著網絡泡沫的破滅和9.11恐怖襲擊的發生,美國經濟面臨衰退的危機。為了刺激經濟增長,美聯儲連續13次降息,實行低利率政策,極大地刺激了美國房地產的發展。2004年下半年,美國經濟成功反彈,美聯儲逐步調高利率,2006年6月最后一次升息25個基點,之后至2007年8月便一直維持利率于5.25%水平,隨著美國聯邦利率調升,美國房地產在2005年觸頂。從2006年開始,美國房地產價格的上漲速度逐步減緩,在一些地區甚至出現了下降。
2.貸款人沒有正確預期加息風險
在美聯儲不斷調低利率的幾年中,美國房地產市場迅速膨脹,在全球對沖基金的投機推動下,房價迅速上揚,炒房盛極一時,越來越多的人產生買房的沖動,使得2006年美國次級抵押貸款占全部抵押貸款的比例快速升到30%左右。次級抵押貸款人很少考慮到未來利率上升后的負擔,他們預期房地產價格會持續上漲,或至少認為在“合理”的時間段內會如此,只要他們能及時將房子出售,風險是"可控“的,并且想當然地認為房地產上漲的速度會快于利息負擔的增加,從而造成了抵押貸款的預期盲點。然而在美聯儲自2004年中期連續17次上調聯邦利率后,80%的次級抵押貸款人月還款額在不到半年時間里猛增了30-50%。
3.放松風險管理標準,過度開發高風險信貸產品
在利益鏈條的影響下,投行為博取更大的利益,以工業企業的訂單生產模式向次貸公司預定數月后某一批量發放的貸款,接下來次貸公司為達到批量目標進行狂飆式放款,在訂單生產模式和利益誘惑面前,次貸公司放棄了堅持多年的次級貸款風險管理標準,因為即使次貸產品質量不如以前,他們依然可以從華爾街獲取良好的收益。更為甚者,次貸公司為滿足華爾街的要求和進一步擴大市場,逐步推出了若干蘊含較高風險產品,諸如:ARM(浮動利率貸款,即期限30年,前2年固定低利率,此后執行利率浮動并走高)、Lowdocs(不完整收入證明)貸款等。大部分貸款機構的貸款成數(比如申請的貸款成數是6成,銀行貸款之后按抵押物評估價值的60%發放貸款)在提高,早期的七成貸款模式迅速擴大到八成貸、九成貸,后來甚至推出了零首付、零文件的貸款,這意味著貸款人可以在無任何資金來源證明的情況下購房。這些貸款的共同特點是,在還款前期貸款人所支付的按揭月供很低且固定,等到一定時間之后,還款壓力陡增,如無本金貸款產品是以30年AmortizationSchedule(攤銷附表)分攤月供金額,在第一年可享受1-3%的超低利息,而且只付利息,不用還本金,然而從第二年開始按照利率市場進行利息浮動,一般還保證每年月供金額增加不超過上一年的7.5%。由于起初還款負擔較小,次級抵押債券受到了低收入階層追捧。同時,風險偏好投資機構認為在選擇適當的機會出售這些證券就可避免房地產市場變化帶來的風險,也愿意持有次級抵押貸款證券。
三、美國次貸危機對我國商業銀行的啟示
1.嚴格控制房地產貸款質量
目前我國房地產市場主要存在著貸款首付比例較低及虛假信用;投機性借貸及超支付能力貸款不斷增加;貸款利率增長快,導致部分債務人喪失支付能力;房價在飛漲后存在下跌趨勢等與特美國次級房貸市場相似的特點。2007年09月20日,建行研究部報告指出,雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場,但我國住房按揭貸款同樣有風險,并正逐步步入違約高風險期,以美國次級抵押貸款危機為鑒,我國要加強房地產貸款管理,加快住房抵押貸款證券化,健全金融機構內控機制。近年來,我國個人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢,而從國際經驗看,個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。報告指出,在央行近年來連續多次加息,個人房貸款支付不斷增加的情況下,意味著國內商業銀行個人住房貸款在近一個時期內已經逐漸步入違約高風險期。數據顯示,工、中、建三大行房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國的房貸風險所在。
正因為如此,為了防止中國的“次貸危機”爆發,我國更應該嚴格控制房地產貸款質量。強化內控建設,加大對借款人的信用審查,建立和完善個人征信系統,改變商業銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策,提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等,不斷完善風險管理。
2.我國商業銀行應加強信用管理水平
我國商業銀行的信用風險管理活動才剛剛起步,由于缺乏信用風險預警和評估的有力工具,商業銀行不能從源頭識別、防范和控制風險,信用風險居高不下,嚴重困擾整個經濟體系的正常運行。銀監會相關調查顯示,國內部分省市的房貸不良率連續3年呈現上升趨勢。與此同時,“假房貸”、“假按揭”案件層出不窮。
所以,單一的收緊信貸是不能從根本上解決問題的。因此,注意提高個人房貸資產質量,加強個人住房信貸監管,尤其注重評估市場的專業性和客觀性,才是防止風險貸款產生、維護信貸市場長期穩定發展,從而避免由此引發樓市和金融市場危機的最直接而有效的方法。
3.避免商業銀行在房貸市場上的惡性競爭
目前,我國的各大商業銀行還沒有實現資產證券化,所有按揭貸款都存放在商業銀行,所有風險都集中于商業銀行。在房價持續上漲的階段,房產投資風險可能被掩蓋,隨著房價的加速上漲,大量投機者進入這個市場,以貸款形式購買多套住房,用銀行的錢賭未來房價,進行瘋狂炒作,房價飆升并與價值背離,市場積累的風險越來越大。一旦遭遇市場降溫,房價下滑,就會出現類似香港1997年金融危機時的樓市慘狀。美國銀行尚可通過將房產抵押貸款證券化,分散風險,但在中國,一旦銀行遭受這種風險,將對金融業、房地產業以及相關上下游產業帶來致命打擊。
綜合以上分析:雖然美國次貸危機是由于住房抵押貸款的證券化引起的,但是美國次貸危機是次級房貸市場是過度證券化的產物。我國商業銀行應加快住房抵押貸款證券化,嚴格按照規范進行,分散金融風險。
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引言
房地產金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產金融是指房地產資金的融通，包括住房金融和土地金融。狹義的房地產金融是指與房地產投資及開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動，即為房地產業及相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。從服務對象上劃分，它包括為房地產業的房地產開發、建設、交易、經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分；從服務內容上劃分，它包括房地產資金融通、房地產資金轉賬結算、房地產保險、房地產信托等業務，其中又以房地產資金融通業務為主。
一、房地產金融風險的概念及分類
（一）房地產金融風險的概念
房地產金融風險是指商業銀行為房地產行業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務中，由于各種不確定因素的影響，導致銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而承擔經濟損失的可能性。
（二）房地產金融風險的分類
1.信用風險
信用風險是由于借款人無力償還或不愿償還，導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。主要是房地產開發企業商品房銷售困難、資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業、收入減少、意外支出增加、死亡等原因導致無力還款。
2.流動性風險
由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務，滿足客戶提取存款要求的風險。流動性風險有的是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足；也有的是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處理抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。
3.資產負債結構風險
由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結構中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分，結構風險就能縮小。
4.資產質量風險
如果貸款中質量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險，房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關，與宏觀經濟形勢有關，也與具體的貸款業務處理有關。
5.利率風險
如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻、越大，利率風險也就更大。
6.通貨膨脹風險
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降，甚至可能為負數，就使銀行面臨風險。固定利率下的通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。
7.匯率風險
如果外匯升值本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重：反之，則以外幣計價資產將實際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風險，當房地產金融中借有外債或引進外匯時，也會面臨外匯風險。
8.其他風險
房地產金融中還有其他風險，如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險，業務操作中其他失誤帶來的操作風險，業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險、國家政策變動的風險、房地產資金轉賬結算中的風險、房地產保險中的風險、房地產信托中的風險等。
二、我國房地產金融風險的成因
（一）房地產市場利益主體的不同利益訴求
我國特殊的國情決定房地產市場利益主體多元化，主要包括土地供應方、各級政府、開發商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產市場中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產行業實現市場化之后，房地產價格與每一個利益主體存在著直接的關系，一方面房價高漲讓消費者不堪重負，另一方面商業銀行不僅為房地產開發商貸款也為一般的消費者提供了按揭貸款服務，這無疑將風險再度集中于銀行信貸。再者，各級政府也在房地產市場中占有重要地位，需要在收益與風險間尋求平衡。因此，房地產市場中各方利益主體的博弈決定了房地產金融風險。
（二）對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
（三）房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款
我國市場發展尚處于初級階段，金融市場尤其如此，國內商業銀行制度體系尚不完善，而房地產開發資金集中依靠商業銀行貸款，這無疑使得房地產金融風險雙倍增加。我國商業銀行關于房地產的信貸形式主要有房地產開發貸款、建筑企業貸款、住房消費貸款以及土地儲備貸款等，因此，房地產市場運行中的各個環節中存在的風險都與商業銀行信貸密切相關，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。所以，一旦此環節中出現危機必然為房地產金融帶來巨大的風險，因此，房地產資金來源多元化是降低房地產金融風險的重要舉措。
（四）房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系
缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。
（五）個人住房信貸存在的違約風險
自我國商業銀行為個人住房提供按揭貸款服務以來，銀行中個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款不良資產率都有所下降，有效的改善了我國商業銀行的資產質量，因此銀行便把個人購房貸款作為優化資產的主要途徑大力發展，而沒有看到個人住房貸款存在的風險。我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。
三、房地產金融風險的防范措施
（一）建立有效的市場約束機制
在市場經濟體系中，如果市場約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個別利益主體將發展成本轉嫁給資源貢獻者，而資源貢獻者不僅無法實現利益還要付出成本。此時的市場資源的利用率受損，整個社會成本也可能加大。我國房地產金融風險來自各個利益主體的爭奪，更是來源于利益集團對于某些參與主體的市場約束力的無效，導致各個利益主體失衡，進而導致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會來承擔的。因此對于房地產金融風險的化解應該著手于有效的市場約束機制構建，通過平衡房地產市場中各個利益主體的訴求，保證參與主體的相對平等性，以實現收益與風險的對稱。
（二）商業銀行應加強自身管理
一方面，商業銀行的信貸風險防范應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發放貸款前，一旦出現房地產商無力償還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產信貸各個環節的實時監控。商業銀行必須嚴格遵守相關規章制度和規定，而不能受利益驅使，給不符合規定的開發商發放貸款，并加強對房地產市場規律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內控制度，并制定科學的商業銀行內部考核方法，實行權利與責任合一的約束與激勵制度。
（三）拓寬房地產融資渠道
拓寬房地產企業融資渠道是為了將集中在商業銀行的風險分擔到全社會以共擔風險，主要途徑是讓投資者直接承擔房地產業風險的市場化融資。目前適合我國房地產融資主要是將銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產開發商和住房消費者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產金融風險的主要途徑。在成熟完善的房地產金融體系中，房地產開發融資和個人住房貸款應該在債權融資和股權融資的以及融資市場之上建立豐富的證券化二級市場。在二級市場上，創新各種房地產金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數化證券等。這樣在房地產金融市場上投資者對證券化金融資產的自主購買，有效地實現房地產金融市場風險第一次分散，二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險再次分散到整個金融市場的各種投資者中，從而實現房地產金融分析的逐級化解。
（四）建立個人信用制度
我國目前尚未建立完善的個人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現信貸危機受到的經濟利益和法律責任約束極為有限，因此，建立個人和企業的信用制度成為亟待解決的問題。我國應該借鑒發達國家個人信用制度，建立包括信用檔案機制、信用調查機制、信用賬戶機制、信用監控評估機制一體化的系統制度，從經濟法律的角度開發個人和企業的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風險。比如，各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格；而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。另外，對購買別墅、購買高檔商品房、購買多套住房并主要用于投資的客戶，應適當提高貸款利率及貸款成數，并遏制“零首付”、“假個貸”等違規行為的發生。
（五）完善相關法律體系
