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第1篇

[摘要]中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來(lái)越多國(guó)際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來(lái)外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。按投資方式，我們可以把國(guó)外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來(lái)說(shuō)，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國(guó)外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，保證其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大的作用。

中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來(lái)越多國(guó)際投資的目光，外資除了購(gòu)買國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)或從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，還可以向國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來(lái)外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。早在10年前，就有國(guó)外的房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國(guó)，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國(guó)運(yùn)作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項(xiàng)獨(dú)立的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，總額超過(guò)1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進(jìn)入中國(guó)是從2003年開(kāi)始，央行121號(hào)文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機(jī)構(gòu)，抓住中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司對(duì)海外資金需求的機(jī)遇，大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購(gòu)了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時(shí)新加坡凱德置地通過(guò)其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2004年3月，瑞安集團(tuán)正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國(guó)際資本市場(chǎng)成功融資近4億美元，以致力于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽(yáng)房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來(lái)說(shuō)還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個(gè)二級(jí)城市，但是隨著其規(guī)模的擴(kuò)大和深入發(fā)展的勢(shì)頭，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

一、國(guó)外房地產(chǎn)基金在我國(guó)的投資方式

根據(jù)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)，大致可以將其投資方式分為四類：一是開(kāi)發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購(gòu)不良資產(chǎn)，四是委托管理模式。

1．開(kāi)發(fā)型投資開(kāi)發(fā)型投資主要是基于開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)，外資資本直接介入前期的開(kāi)發(fā)過(guò)程，包括土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一直到項(xiàng)目銷售完畢為止，周期一般較長(zhǎng)。在開(kāi)發(fā)投資中，房地產(chǎn)投資基金對(duì)住宅業(yè)的投資力度較大。

因?yàn)榻陙?lái)中國(guó)個(gè)人購(gòu)房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產(chǎn)基金更青睞于開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求可以降低他們的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的利潤(rùn)。如摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)共同投資開(kāi)發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)松江新城住宅項(xiàng)目，分別占50%的股份等。

2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標(biāo)。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過(guò)購(gòu)買有穩(wěn)定租戶的已建優(yōu)良物業(yè)，長(zhǎng)期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購(gòu)上海盛捷國(guó)際服務(wù)公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時(shí)間成本，方便快捷的介入到中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)。另一種方式是自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營(yíng)。

采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產(chǎn)的租賃服務(wù)，在上海松江開(kāi)發(fā)區(qū)為一個(gè)世界500強(qiáng)工廠公司專門投資了一個(gè)配送中心，普洛斯的項(xiàng)目往往租期在5-10年左右。

3．購(gòu)買不良資產(chǎn)外資房地產(chǎn)基金最早進(jìn)入國(guó)內(nèi)的途徑就是通過(guò)收購(gòu)中國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始的，尤其是收購(gòu)不良資產(chǎn)中剝離出的酒店和寫字樓項(xiàng)目，外資通過(guò)不良資產(chǎn)證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金地集團(tuán)、盛融投資全資在中國(guó)設(shè)立一家項(xiàng)目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價(jià)值為28.5億人民幣的中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，這些資產(chǎn)包中的資產(chǎn)多為中國(guó)城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個(gè)地產(chǎn)基金管理公司參與投資管理，每個(gè)公司做自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)過(guò)于龐大，管理困難等問(wèn)題，更多的從資本市場(chǎng)去獲利。如2005年7月25日，美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權(quán)，后者持35%的股權(quán)，該合資公司主要從事開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由西蒙地產(chǎn)負(fù)責(zé)基金投資管理，深國(guó)投和摩根斯丹利負(fù)責(zé)融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資管理、融資、資產(chǎn)上市等基金運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

二、國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

目前，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的數(shù)額還較小，2004年為28億美元，但是在未來(lái)的幾年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高額的投資回報(bào)率必然會(huì)吸引外資基金的進(jìn)一步進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。

1．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的有利影響

（1）促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本為核心的金融時(shí)代隨著央行“121”文件，國(guó)土資源部“8.31”大限和國(guó)務(wù)院“18號(hào)文件”等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺(tái)，給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商帶來(lái)巨大的壓力，在貨幣市場(chǎng)上難以獲得資金，資本市場(chǎng)的重要性無(wú)疑就顯露出來(lái)了，外資房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資正是引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為金融運(yùn)作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經(jīng)通過(guò)成立本地地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)基金的順利落地，這些基金的運(yùn)行方式逐漸由原先親自操作項(xiàng)目轉(zhuǎn)為委托投資管理模式。因此，通過(guò)資本市場(chǎng)盈利的模式逐漸流行起來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細(xì)，各環(huán)節(jié)更專業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價(jià)值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場(chǎng)為核心的金融時(shí)代。

（2）可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為相比于個(gè)人資金的流入以及其他帶有投機(jī)性質(zhì)的資金的流入，房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)還是新興的經(jīng)營(yíng)模式，作為一種長(zhǎng)期融資方式，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。通過(guò)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的合作還可以增加國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商的實(shí)力，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展公司從以往比較單純的開(kāi)發(fā)公司變成全面的房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)公司，讓開(kāi)發(fā)商從以往賺短期收入變成長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入并不是以短期收益為目標(biāo)，它與一些流入我國(guó)地產(chǎn)的“熱錢”不同，它的目標(biāo)是獲取長(zhǎng)期投資的收益。

所以國(guó)外房地產(chǎn)投資基金不僅不是投機(jī)資本，而且它的介入還可以排斥其他投機(jī)資金的介入，減少市場(chǎng)的投機(jī)行為。（3）為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟一條全新的融資渠道目前，我國(guó)房地產(chǎn)商的資金70%來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率既增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，又使房地產(chǎn)商背負(fù)了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并且非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控和金融政策變動(dòng)的影響。國(guó)外房地產(chǎn)基金既可以擺脫國(guó)內(nèi)宏觀政策的約束，同時(shí)又可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。

同時(shí)，我國(guó)國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)推出的房地產(chǎn)信托基金在本質(zhì)上還類似債權(quán)類產(chǎn)品，所推出項(xiàng)目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國(guó)外地產(chǎn)基金的運(yùn)行模式和盈利模式，利用他們的經(jīng)驗(yàn)和管理方式，真正的建立起國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品，以更低的成本向地產(chǎn)企業(yè)融資。

2．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的不利影響

（1）拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升目前，雖然大部分地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入是以投資為目的，但是有部分房地產(chǎn)投資基金卻帶有投機(jī)的性質(zhì)，拉升了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

由于我國(guó)對(duì)外資銀行開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，一些資金便打著地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們名為投資，實(shí)為貸款。這部分資金會(huì)選擇與中國(guó)的房地產(chǎn)公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數(shù)目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)上的投機(jī)行為，拉升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。

（2）抵消我國(guó)宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用就是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱，通過(guò)緊縮性貨幣政策限制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資。然而在具體實(shí)施過(guò)程中，宏觀調(diào)控幾乎沒(méi)有協(xié)調(diào)外匯因素，沒(méi)有將國(guó)外資金的介入考慮在內(nèi)，使得基礎(chǔ)貨幣的投入極大的受制于外匯因素。

房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)向國(guó)外獲得，仍然沒(méi)能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度。如“121文件”基本沒(méi)有考慮到外幣協(xié)調(diào)作用的內(nèi)容，在一定程度上淡化前期出臺(tái)的政策效果，宏觀調(diào)控預(yù)期的作用沒(méi)有正常發(fā)揮出來(lái)。

（3）融資成本較高相對(duì)于企業(yè)的融資方式，國(guó)外地產(chǎn)投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進(jìn)入是以獲取利潤(rùn)為主要目的的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須與國(guó)外投資基金分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益。如果從銀行貸款，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率。而與國(guó)外地產(chǎn)投資基金的關(guān)系屬于分配利潤(rùn)關(guān)系，基金對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行資金支持，但同時(shí)也要求相對(duì)較高的資金回報(bào)，一般在15%-20%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。

三、加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金的管理

外資房地產(chǎn)投資基金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來(lái)說(shuō)，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎外資房地產(chǎn)基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)揮更大的作用。

1．限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為國(guó)外房地產(chǎn)投資基金多數(shù)是以投資為目的，這部分基金對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)等方面的影響較小，但是對(duì)具有投機(jī)行為的房地產(chǎn)投資基金，我們必須要采取一定的措施進(jìn)行限制和控制。

首先要判斷哪些基金是投機(jī)行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來(lái)購(gòu)買多處房產(chǎn)用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機(jī)行為。我們要通過(guò)對(duì)基金購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行限制，或規(guī)定基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的最短時(shí)間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為。

我們國(guó)家要盡快的出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的運(yùn)行進(jìn)行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。

2．將國(guó)外房地產(chǎn)投資基金納入到宏觀調(diào)控的范圍隨著國(guó)外房地產(chǎn)投資基金大量進(jìn)入我國(guó)，勢(shì)必對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生一定的影響。因此，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調(diào)控中對(duì)房地產(chǎn)使用國(guó)外資金也要做出相應(yīng)的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)等，從而保證宏觀調(diào)控政策的充分發(fā)揮。對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)也要采取相應(yīng)措施，不是允許任何的基金進(jìn)入，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)一些發(fā)展不成熟的基金應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)入限制，對(duì)發(fā)展比較成熟的基金也要對(duì)其投入的比例數(shù)額等進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定。在宏觀調(diào)控中，也要通過(guò)保證基金的投資運(yùn)行的方式，利用其成功的運(yùn)行模式帶領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)代，使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理水平，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3．制定國(guó)外房地產(chǎn)投資基金合理的回報(bào)率國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系在一起，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高正是吸引外資進(jìn)入的一個(gè)重要原因，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金要求高回報(bào)率勢(shì)必又會(huì)拉升我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。

所以要制定合理的房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率，首先要根據(jù)實(shí)際設(shè)定一個(gè)回報(bào)率上限；其次，針對(duì)不同的地區(qū)和不同的地段，設(shè)定不同的回報(bào)率；再次，回報(bào)率要與房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺(jué)得房地產(chǎn)基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國(guó)自己的房地產(chǎn)投資基金，從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，建立起具有競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)投資基金，這樣才能與國(guó)外的地產(chǎn)投資基金相競(jìng)爭(zhēng)，降低對(duì)它們的融資成本。

[參考文獻(xiàn)]

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第2篇

一是開(kāi)發(fā)與投資并舉模式，此模式追求規(guī)模化與高收益。

以凱德置地為代表的房地產(chǎn)投資基金，屬于開(kāi)發(fā)和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，所以可以充分利用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產(chǎn)、商用房產(chǎn)和服務(wù)公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產(chǎn)基金，其運(yùn)作成立的中國(guó)住宅地產(chǎn)投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。

凱德置地80%的土地獲取來(lái)自于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，僅有20%通過(guò)招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產(chǎn)商合作的拿地戰(zhàn)略，并與目標(biāo)城市的大型企業(yè)合作，開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。如與深國(guó)投和沃爾瑪合作涉足商業(yè)地產(chǎn)，與麗豐控股合作收購(gòu)其項(xiàng)目股權(quán)，與北京華聯(lián)集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，同萬(wàn)科合作部分商業(yè)項(xiàng)目等。

二是側(cè)重商品住宅投資模式，此模式追求行業(yè)平均收益。

由國(guó)內(nèi)眾多著名房企如復(fù)地、SOHO、陽(yáng)光一百等發(fā)起成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場(chǎng)，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)快速發(fā)展的成長(zhǎng)性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

此類基金的主要功能定位是：第一，為開(kāi)發(fā)商提供一攬子金融解決方案；第二，為開(kāi)發(fā)商全程運(yùn)營(yíng)管理提供專業(yè)支持；第三，為開(kāi)發(fā)商的品牌價(jià)值提升創(chuàng)造動(dòng)力。

三是側(cè)重收租型物業(yè)投資模式，此模式追求長(zhǎng)期穩(wěn)健收益。

最近幾年，國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)出新加坡騰飛基金和內(nèi)地高和投資為代表的收租型物業(yè)投資模式。以開(kāi)發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)揚(yáng)名的新加坡騰飛集團(tuán)2007年成立了兩只數(shù)額龐大的中國(guó)基金――騰飛中國(guó)工業(yè)園/產(chǎn)業(yè)園基金和騰飛中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。兩大基金最初的資產(chǎn)項(xiàng)目包括在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的標(biāo)的資產(chǎn)。其主要投資中國(guó)內(nèi)地的輕工業(yè)和物流設(shè)施，包括倉(cāng)庫(kù)、分銷中心、軟件和科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商務(wù)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，通過(guò)多元化的租戶結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)優(yōu)化和租金增長(zhǎng)空間來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的最大化。

成立于2009年10月的高和投資是中國(guó)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。具體操作模式是收購(gòu)一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過(guò)整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財(cái)型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業(yè)的房地產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)，以及投資產(chǎn)品和相應(yīng)的資產(chǎn)管理服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)投資者的豐厚收益。

四是側(cè)重城市綜合體投資模式，此模式追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。

由復(fù)星集團(tuán)、易居國(guó)際等發(fā)起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個(gè)月募集資金37億元，是目前內(nèi)地最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。星浩資本所要開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個(gè)具備辦公、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩、商業(yè)等多種功能及設(shè)施的超大型樓盤，遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市綜合體的代表。其中，地產(chǎn)基金、實(shí)體開(kāi)發(fā)和商業(yè)服務(wù)，構(gòu)成了星浩資本的3大業(yè)務(wù)板塊。

在拿地和實(shí)體開(kāi)發(fā)方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬(wàn)平方米、58萬(wàn)平方米和33萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)這些項(xiàng)目將全部啟動(dòng)。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計(jì)劃3年內(nèi)收回成本，之后的兩年?duì)幦∮Ｎ磥?lái)該基金計(jì)劃通過(guò)IPO、REITs等渠道實(shí)現(xiàn)退出。

五是側(cè)重保障房投資模式，此模式追求低風(fēng)險(xiǎn)和適度收益。

保障房類投資基金近兩年開(kāi)始涌現(xiàn)。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，是我國(guó)第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，該基金將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。通過(guò)收買公租房房源或開(kāi)發(fā)建設(shè)公租房項(xiàng)目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬(wàn)平方米的公共租賃住房。

該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯(lián)合有志于保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商作為基金的發(fā)起人和投資人，向社會(huì)合格投資者募集不低于100億元，未來(lái)3年，在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項(xiàng)目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務(wù)，提供房地產(chǎn)基金管理和房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)。

六是側(cè)重專業(yè)化功能性地產(chǎn)投資模式，此模式追求細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

專業(yè)化功能地產(chǎn)類基金主要是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)基金。

養(yǎng)老地產(chǎn)以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過(guò)泰康養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃設(shè)立，注冊(cè)資本金達(dá)22億元，側(cè)重于在一線中心城市建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，以此拓展其人壽保險(xiǎn)主業(yè)的價(jià)值鏈。其主要特點(diǎn)是專注于養(yǎng)老類綜合社區(qū)建設(shè)，建成后不出售，而是用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

第3篇

摘 要 近些年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，房地產(chǎn)投資基金的實(shí)行已見(jiàn)成效，其不僅為投資者提供了一種新型的投資模式，同時(shí)也拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，有效的將房地產(chǎn)與金融結(jié)合起來(lái)。為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益，房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行必須采取全程監(jiān)管。本文就房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管作簡(jiǎn)要的分析、探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資基金 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)監(jiān)管 體系

作為一種產(chǎn)業(yè)投資基金，我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金的起步較晚，相較于美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金模式，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行仍受法律、法規(guī)、稅收等因素的影響。此外，由于我國(guó)的流轉(zhuǎn)稅、房產(chǎn)稅高達(dá)17.5%，房地產(chǎn)投資基金一般不會(huì)投放于物流出租，同時(shí)也不會(huì)投放于房地產(chǎn)企業(yè)的股票中。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行，主要是針對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，而財(cái)務(wù)監(jiān)管問(wèn)題就成為了廣大投資者普遍關(guān)注的話題。

一、實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的原則

（一）靈活的監(jiān)管方式：

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目中，總體投資主要由開(kāi)發(fā)商、投資基金及其以外的投資著提供，三者應(yīng)相互協(xié)調(diào)、配合運(yùn)行基金對(duì)外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)根據(jù)主體、情況、階段的不同而靈活調(diào)整監(jiān)管方式，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資基金、開(kāi)放商以及其他投資者之間的溝通、協(xié)調(diào)，以便及時(shí)做出調(diào)整、解決問(wèn)題，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）明確重點(diǎn)，加強(qiáng)力度：

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金在針對(duì)某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投放時(shí)，無(wú)論股權(quán)比率是高、是低，均是一種戰(zhàn)略型的投資行為，而并非直接掌管房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。為了能夠及時(shí)、順利的撤出，保證原有投資款與利潤(rùn)的安全，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目必須采取全過(guò)程的財(cái)務(wù)監(jiān)管，而監(jiān)管工作的主要內(nèi)容及重點(diǎn)就是對(duì)資金活動(dòng)的監(jiān)督、管控。

（三）適中的監(jiān)管力度：

在房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)監(jiān)管的實(shí)施應(yīng)當(dāng)在不影響地產(chǎn)項(xiàng)目常規(guī)性運(yùn)作的前提下，對(duì)項(xiàng)目資金的活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)管、把控。在實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資基金方應(yīng)指派專人、代表負(fù)責(zé)具體的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)理協(xié)同合作，在已授權(quán)利范圍以內(nèi)，第一時(shí)間簽批、執(zhí)行已落實(shí)基金的預(yù)算與計(jì)劃，而對(duì)于授權(quán)范圍以外的部分，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定及程序，待經(jīng)過(guò)審核、批復(fù)后予以執(zhí)行。此外，對(duì)于已落實(shí)基金預(yù)算、計(jì)劃之外的其他支出款項(xiàng)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商與地產(chǎn)投資基金方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行協(xié)商，待增補(bǔ)計(jì)劃辦理、完成后，方可予以簽批、執(zhí)行。房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)主要針對(duì)預(yù)算、計(jì)劃之外的其余支出款項(xiàng)，以及銷售回籠資金與數(shù)額較大的支出款項(xiàng)實(shí)施監(jiān)督、管控，而對(duì)于其他方面的監(jiān)管可視具體情況適當(dāng)做出調(diào)整、放松。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的幾種監(jiān)管模式

（一）有限責(zé)任公司監(jiān)管模式：

房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目倘若采用此種模式進(jìn)行監(jiān)管，一般需要根據(jù)股權(quán)的比率，由股權(quán)份額較大的投資者來(lái)掌管開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)管。此外，其他投資者可指派專人參與到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理中，由最大股東統(tǒng)一進(jìn)行管理。根據(jù)開(kāi)發(fā)單位的具體章程，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與公司運(yùn)營(yíng)的重要事項(xiàng)及活動(dòng)主要由股東大會(huì)、董事會(huì)進(jìn)行決策。

（二）信托監(jiān)管模式：

此種財(cái)務(wù)監(jiān)管模式，主要是針對(duì)房地產(chǎn)投資基金項(xiàng)目，由信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行深入的調(diào)查、研究，待對(duì)該項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評(píng)估、總結(jié)后，綜合考慮可否實(shí)施債券貸款、股權(quán)投資。值得注意的是，雖然此種監(jiān)管模式對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流的監(jiān)督、管控較為系統(tǒng)、全面，但對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)管則有待改進(jìn)、完善。

（三）銀行監(jiān)管模式：

目前，我國(guó)銀行貸款的分類，按時(shí)間可分為短期、中期、長(zhǎng)期貸款；若按貸款方法可分為票據(jù)貼現(xiàn)、擔(dān)保、信用貸款。此外，還有特定貸款、自營(yíng)貸款、委托貸款等。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)各大銀行對(duì)于企業(yè)、單位融資貸款的財(cái)務(wù)監(jiān)管，通常側(cè)重于放貸前的審核、檢查，之后并未采取跟蹤監(jiān)控。一般情況下，為降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)多數(shù)企業(yè)、單位通常會(huì)選擇擔(dān)保、抵押的方式獲取貸款，而一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、實(shí)力強(qiáng)、信用評(píng)級(jí)高的大型企業(yè)則會(huì)采用授信貸款的方式。

（四）自主監(jiān)管模式：

此種財(cái)務(wù)監(jiān)管模式，其主要是由投資基金項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司自行構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)管小組并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需要制定具體制度及內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系

（一）財(cái)務(wù)監(jiān)管的職能部門：

在房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管中，基金管理單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)部，可將其視為財(cái)務(wù)監(jiān)管的職能部門，其主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期財(cái)務(wù)進(jìn)行分析、調(diào)查、研究，同時(shí)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)施全過(guò)程的財(cái)務(wù)監(jiān)管并展開(kāi)內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表，應(yīng)及時(shí)的了解、掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)際的財(cái)務(wù)活動(dòng)情況及問(wèn)題，對(duì)于一些關(guān)鍵事項(xiàng)、重要問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間向基金經(jīng)理匯報(bào)，以便及時(shí)做出調(diào)整、處理。

（二）財(cái)務(wù)監(jiān)管的領(lǐng)導(dǎo)小組：

房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目若要實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)事先由項(xiàng)目基金經(jīng)理負(fù)責(zé)組建財(cái)務(wù)監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、整體預(yù)算、預(yù)算外的支出款項(xiàng)，以及在指派監(jiān)管代表授權(quán)以外的大額支出款項(xiàng)進(jìn)行審核、批復(fù)。此外，為全面監(jiān)控開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)，還需構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)管小組，從而將監(jiān)督、管理、審核滲透到項(xiàng)目運(yùn)作的每個(gè)環(huán)節(jié)中。為此，財(cái)務(wù)監(jiān)管小組應(yīng)配備會(huì)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、工程等專業(yè)人員，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管的有效性、科學(xué)性。值得注意的是，倘若同步實(shí)施多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，為避免受利益驅(qū)使而單一監(jiān)管某一項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)與需要，適當(dāng)調(diào)整監(jiān)管力度，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的效率及質(zhì)量。

（三）財(cái)務(wù)監(jiān)管人員：

目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管人員，通常是來(lái)自基金管理單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門，指派至投資項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表。基金管理單位，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行競(jìng)聘上崗制度，針對(duì)已錄用的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的

教育培訓(xùn)，使其具備一定的財(cái)務(wù)監(jiān)管意識(shí)，充分了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式及流程，熟練掌握有關(guān)金融、市場(chǎng)營(yíng)銷、會(huì)計(jì)、工程等各個(gè)專業(yè)的理論知識(shí)及業(yè)務(wù)技巧。基金管理單位指派至開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表，應(yīng)具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力、良好的溝通技巧、優(yōu)秀的個(gè)人品質(zhì)以及一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的效率、質(zhì)量。在實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的過(guò)程中，基金財(cái)務(wù)代表與基金工程代表等有關(guān)人員應(yīng)協(xié)同合作，及時(shí)向基金管理單位的財(cái)務(wù)部門上報(bào)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際財(cái)務(wù)情況、重大事項(xiàng)等，但無(wú)需參與到開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)核算中去，避免影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。

四、實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的重要事項(xiàng)

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防：

房地產(chǎn)投資基金在確定具體投資項(xiàng)目前，應(yīng)針對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析、研究、審核，最好事先介入開(kāi)發(fā)商內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)查。此外，還可聘請(qǐng)社會(huì)上的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查各個(gè)開(kāi)發(fā)商，并主動(dòng)參與到整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，第一時(shí)間了解、掌握各個(gè)項(xiàng)目單位的財(cái)務(wù)情況，及時(shí)消除財(cái)務(wù)隱患，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批、報(bào)告制度：

房地產(chǎn)投資基金在確定投資項(xiàng)目后，首先需要與開(kāi)發(fā)商、原股東進(jìn)行協(xié)商、洽談，明確基金在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中的監(jiān)管權(quán)限，待各方意見(jiàn)達(dá)成一致后，方可進(jìn)行投資。在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，一切財(cái)務(wù)活動(dòng)必須通過(guò)審批才可予以放行，而對(duì)于一些重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商必須向基金管理單位報(bào)告，未予以批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不得自行開(kāi)支。

五、結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證財(cái)務(wù)使用的安全、有效，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管，以此保證預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。

第4篇

一、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的起源及經(jīng)驗(yàn)

從美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折進(jìn)入健康發(fā)展的軌道看，在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個(gè)方面。

1.創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

1960年的美國(guó)稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時(shí)，對(duì)其股東構(gòu)成、分配比例、收入來(lái)源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過(guò)50%，總收人中直接來(lái)源于房地產(chǎn)的收入不得低于75%，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90%分配給股東，總資產(chǎn)的75%必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要?dú)w功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來(lái)的大力支持。

2.房地產(chǎn)投資信托自身的改革

房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：①所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時(shí)惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項(xiàng)貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同要求。②結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(PREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開(kāi)辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。③專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高于管理效率和盈利能力。④管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在這種轉(zhuǎn)變過(guò)程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)、熟悉公開(kāi)市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊(duì)伍發(fā)揮了積極的作用。⑤規(guī)模經(jīng)營(yíng)意識(shí)的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識(shí)到了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在：提高經(jīng)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)資金流動(dòng)性；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對(duì)資本吸引力；提高股份流動(dòng)性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場(chǎng)份額等。⑥經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略等。

3.機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10%；截至到1999年，這比例則上升到了39%，這表明機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT股票越來(lái)越關(guān)注。

大量實(shí)證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場(chǎng)中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升，REIT股票市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來(lái)越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價(jià)格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會(huì)知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績(jī)效，減少反常的價(jià)格波動(dòng)；提高市場(chǎng)的透明度和效率。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的必要性

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用和對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用較大。然而，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)目前尚不完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道較為單一。在此背景下，信托作為一種長(zhǎng)期的資產(chǎn)管理機(jī)制，一方面彌補(bǔ)銀行融資的不足，另一方面提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金利用的有效性。2010年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品資金規(guī)模達(dá)到1993.11億元，占總資金規(guī)模的49.87%,與2009年相比發(fā)行規(guī)模大幅增長(zhǎng)340%。然而，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的模式仍然以單一的融資平臺(tái)為主，成為銀行貸款的補(bǔ)充。其業(yè)務(wù)模式存在以下幾方面的局限性：

1.貸款模式的大量使用使信托公司繼續(xù)承擔(dān)了銀行貸款補(bǔ)充的角色，越來(lái)越受到監(jiān)管政策的限制

2009年，貸款類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為141.43億元，占總發(fā)行規(guī)模的31.5%。2010年以來(lái)，雖然信托資金運(yùn)用方式逐漸從貸款向股權(quán)投資、權(quán)益投資以及組合運(yùn)用方式轉(zhuǎn)變，但貸款類信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模依然穩(wěn)居前三。

2.股權(quán)投資方式不夠深入，部分項(xiàng)目名為投資實(shí)為融資

由于監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)信托融資功能的限制，許多信托公司為了規(guī)避諸如四證不全、二級(jí)資質(zhì)之類限制貸款的條款，紛紛采用股權(quán)投資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但目前的股權(quán)投資模式中，信托公司對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的介入不夠深入、全面，僅僅是形式上實(shí)現(xiàn)了向項(xiàng)目公司派駐董事，要求項(xiàng)目公司在實(shí)施重大事項(xiàng)決策時(shí)要事先征得信托公司的同意，對(duì)項(xiàng)目管理的主動(dòng)性不夠，不能充分發(fā)揮信托公司資金管理的專業(yè)性。

3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品短期化特征明顯

目前成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一般期限均為2年，而且大多信托文件還會(huì)規(guī)定在實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的情況下可提前兌付。2010年，房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品的平均信托期限為1.86，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，信托資金的中途抽離可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)資金鏈斷裂，二者期限結(jié)構(gòu)失衡較為嚴(yán)重。

4.信托資金投向單個(gè)、具體項(xiàng)目導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)加大

從相關(guān)實(shí)踐和數(shù)據(jù)來(lái)看，目前信托公司的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目多是投向具體、單個(gè)項(xiàng)目，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃的投資就出現(xiàn)虧損，信托公司也將承受很大風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制并暴露出來(lái)，就將波及到整個(gè)行業(yè)。

三、我國(guó)制約房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的癥結(jié)

鑒于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式單一、風(fēng)險(xiǎn)集中等問(wèn)題較為突出，國(guó)內(nèi)相關(guān)部門及監(jiān)管當(dāng)局曾試圖借鑒國(guó)外信托公司發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)為企業(yè)融資拓寬渠道。

1.法律構(gòu)建不夠完善

由于REITs的實(shí)質(zhì)是在集合信托基礎(chǔ)上的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，需要信托法律與基金投資法律一起對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，所以一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制是必不可少的。

2.制度建設(shè)不夠健全

在稅收方面，國(guó)內(nèi)一直未推出關(guān)于REITs的稅收優(yōu)惠政策；在會(huì)計(jì)處理方面，國(guó)內(nèi)出租物業(yè)在得到資金收益，扣除有關(guān)費(fèi)用之后，還需要折舊、繳納所得稅以后才能夠凈利潤(rùn)分配，因此造成利潤(rùn)減少；在信托登記制度方面，信托登記制度的缺失直接阻礙了信托法律制度在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的運(yùn)用。

3.治理結(jié)構(gòu)不夠合理

根據(jù)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托的法律框架，信托公司采取的是契約型模式，信托公司一方面作為受托人保護(hù)投資者權(quán)利，另一方面又承擔(dān)了房地產(chǎn)信托資金管理人的職能。國(guó)內(nèi)的這種治理結(jié)構(gòu)往往會(huì)使信托公司處于一權(quán)獨(dú)大、無(wú)人監(jiān)督的境地，不利于保護(hù)投資者的利益，也為道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生創(chuàng)造了肥沃的土壤。

四、探索我國(guó)房地產(chǎn)信托“準(zhǔn)基金化”模式

1.“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)可能性

一方面，大量社會(huì)閑散資金為“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的資金支持。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，百姓手中積累的財(cái)富也迅速增加。另外，在全球流動(dòng)性泛濫的國(guó)際大背景下，施行“出口導(dǎo)向”戰(zhàn)略的中國(guó)也將長(zhǎng)期遭受被動(dòng)性貨幣投放，市場(chǎng)整體流動(dòng)性充裕也將成為常態(tài)。另一方面，2008年次貸危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，集中化程度迅速提高，大型地產(chǎn)商規(guī)模不斷擴(kuò)大。規(guī)模的不斷擴(kuò)大也考驗(yàn)著地產(chǎn)商的資金運(yùn)營(yíng)能力，稍有不慎就將出現(xiàn)資金鏈斷裂，給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，大型知名地產(chǎn)商輸出品牌和管理的意愿不斷增強(qiáng)，而“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品恰好能夠提供平臺(tái)，以發(fā)揮知名地產(chǎn)商的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

2.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“準(zhǔn)基金化”的業(yè)內(nèi)實(shí)踐

從業(yè)內(nèi)實(shí)踐看，以“準(zhǔn)基金型”信托計(jì)劃模式發(fā)展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的主要案例包括：2005年3月11日，國(guó)內(nèi)首只“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金――由聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司設(shè)計(jì)并推出的“聯(lián)信.寶利”中國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金1期公開(kāi)發(fā)售，這是一款不指定用途、分期發(fā)行的房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃。資金主要運(yùn)用在給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供貸款、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)以及購(gòu)買商業(yè)用途樓房或住宅。2008年11月，中信信托攜手中信地產(chǎn)發(fā)行了總規(guī)模為68.9億元的“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”。2009年8月6日，平安信托與金地集團(tuán)正式簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，約定平安信托將通過(guò)信托的第三方資產(chǎn)管理平臺(tái)，針對(duì)合作的每個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)具體的股權(quán)信托計(jì)劃，和金地集團(tuán)一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。2009年9月平安信托再次與綠城集團(tuán)簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。在重慶轄內(nèi)，新華信托于2011年2月22日正式發(fā)行新華?普天I號(hào)股權(quán)投資基金集合信托計(jì)劃，規(guī)模達(dá)18.5億元，通過(guò)組建專業(yè)化的基金管理團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)專業(yè)的投資顧問(wèn)組成投資決策委員會(huì)，靈活運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)、可轉(zhuǎn)股債權(quán)、購(gòu)買特定資產(chǎn)權(quán)益等PE投資工具，投資于舊城改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合體開(kāi)發(fā)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

3.“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)和局限

通過(guò)總結(jié)上述業(yè)內(nèi)實(shí)踐可以看出，“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基本框架為：與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相比，業(yè)內(nèi)目前設(shè)計(jì)的“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品具有以下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：

（1）“資金池”模式有助于信托公司更加集中、靈活地運(yùn)用信托資金。一直以來(lái)，信托公司業(yè)務(wù)拓展的一個(gè)主要方面就是項(xiàng)目融資和投資，但是傳統(tǒng)的投融資模式存在信托規(guī)模較小、產(chǎn)品流動(dòng)性差、難以形成常態(tài)業(yè)務(wù)的缺陷，“準(zhǔn)基金化”信托產(chǎn)品的運(yùn)行模式則是在確定基本投資方向和投資策略以后，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的信托產(chǎn)品，形成具有一定規(guī)模的資金池，再按照基金原理進(jìn)行專業(yè)化管理與運(yùn)用，最終形成制定投資策略-設(shè)計(jì)基金化信托產(chǎn)品-打造品牌-募集資金-組合運(yùn)用資金的規(guī)范投融資流程。這一模式有助于促進(jìn)信托公司向自主管理轉(zhuǎn)型。

（2）投資顧問(wèn)的介入促進(jìn)信托產(chǎn)品投資管理專業(yè)化。在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“準(zhǔn)基金化”的過(guò)程中，信托公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，必要時(shí)還可引進(jìn)基金公司作為投資管理人，一方面可以充分發(fā)揮信托公司在信托計(jì)劃設(shè)計(jì)和發(fā)行上的優(yōu)勢(shì)，另一方面又可以利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理方面的專業(yè)能力，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)的協(xié)同，同時(shí)還能成功分離信托公司作為受托人和基金管理人的雙重身份，使信托項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu)更加合理。

（3）“有限合伙”模式有利于投資工具的多樣化。目前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資工具的使用方面受限較多，投資工具單一，而利用“有限合伙”的方式，按照《合伙企業(yè)法》的規(guī)定，利用房地產(chǎn)信托投資基金設(shè)立有限合伙企業(yè)，便能靈活利用普通股、優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債以及收益權(quán)等交易工具，并遵循基金管理行業(yè)的國(guó)際慣例引入管理人認(rèn)購(gòu)部分基金單位以及承諾認(rèn)繳制等更為靈活的機(jī)制。

（4）“自主管理”促進(jìn)盈利模式轉(zhuǎn)變。目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托報(bào)酬主要以固定費(fèi)率的形式出現(xiàn)，而在“準(zhǔn)基金化”的信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，信托公司除了每年收取固定費(fèi)率的年管理費(fèi)外，還因?yàn)樯疃冉槿朊總€(gè)項(xiàng)目投資管理中而收取一定比例的業(yè)績(jī)報(bào)酬。這種盈利模式的轉(zhuǎn)變大大提高了信托公司收益。

第5篇

引言

沈陽(yáng)市自開(kāi)始實(shí)施公共租賃住房建設(shè)以來(lái)，已經(jīng)取得了一定成果。但是公共租賃住房建設(shè)對(duì)資金的需求量很大，僅僅依靠政府保證資金撥款，使得后續(xù)的發(fā)展受到了很大的阻礙。結(jié)合我市的實(shí)際情況和公共租賃住房制度的自身特點(diǎn)，急需突破資金來(lái)源的緊迫問(wèn)題，保障預(yù)期的公共租賃房建設(shè)的實(shí)現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)投資信托基金分析（REITs）

1.REITs的含義

房地產(chǎn)投資信托基金與一般的投資基金最大的不同在于它是專營(yíng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資基金。房地產(chǎn)投資基金將眾多的中小投資者的資金集聚起來(lái)，采用專家經(jīng)營(yíng)和專業(yè)化管理，在風(fēng)險(xiǎn)分散的原則下，從本質(zhì)上看是房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

2.REITs的特征

概括REITs自身的特征主要有以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資信托本身的特點(diǎn)，稅收優(yōu)惠。發(fā)展REITs的原因是稅收優(yōu)惠，對(duì)絕大多數(shù)國(guó)家都在稅收法律或特殊法律法規(guī)中給予已推出房地產(chǎn)投資信托基金一定的稅收優(yōu)惠政策。例如，美國(guó)國(guó)內(nèi)稅賬單的定義，如果房地產(chǎn)投資信托基金會(huì)每年以現(xiàn)金股利的方式回報(bào)給投資者，則不需要繳納企業(yè)所得稅，從而避免雙重征稅。投資者可以通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品，享受更多的稅收優(yōu)惠的投資收益。二是強(qiáng)制分紅。從已發(fā)行REITs的國(guó)家實(shí)施運(yùn)作過(guò)程來(lái)看，帶來(lái)的好處是在房地產(chǎn)投資信托基金的年收入分配做了強(qiáng)制性要求。他們中的大多數(shù)是規(guī)定將給投資者90%的收入分配。三是投資領(lǐng)域具有限制性。REITs投資領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域，不僅直接擁有房地產(chǎn)所有權(quán)，還可以依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，租金收入或通過(guò)購(gòu)買抵押債券或抵押擔(dān)保來(lái)支持證券。大多數(shù)的房地產(chǎn)投資信托基金選擇房地產(chǎn)直接所有權(quán)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理或資產(chǎn)提升為主要收入來(lái)源。

3.REITs優(yōu)勢(shì)

REITs與一般的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資方式相比，具有明顯的優(yōu)勢(shì)，有以下幾點(diǎn)：一是相對(duì)強(qiáng)勁的流動(dòng)性。房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化產(chǎn)品，在發(fā)行時(shí)他們中的大多數(shù)都是公開(kāi)募集的形式，采用股票或證書的形式在證券交易所發(fā)行和流通，這樣具有很好的流動(dòng)性，還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資產(chǎn)的形式，這樣就有了快速清算投資的優(yōu)勢(shì)，在很大程度上吸引投資者的積極參與投資；二是較強(qiáng)的專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)由專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)的投資運(yùn)營(yíng)管理，并由具有房地產(chǎn)專業(yè)的投資知識(shí)和集中管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)投資人士集中化管理，廣泛使用投資信息渠道，選擇最優(yōu)的投資組合和最優(yōu)的投資業(yè)務(wù)，可以有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，以獲得投資收益的最大化；三是稅收優(yōu)惠和高額回報(bào)。房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策極大地刺激了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，此外REITs將每年度盈利的絕大部分以現(xiàn)金股利的方式回報(bào)給投資者，無(wú)需繳納企業(yè)所得稅。僅由投資者繳納個(gè)人所得稅，所以房地產(chǎn)投資信托基金的獎(jiǎng)金數(shù)額較大；四是具備一個(gè)更好的杠桿投資能力。根據(jù)公布的房地產(chǎn)投資信托的國(guó)家或地區(qū)法律的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托基金必須將其不小于現(xiàn)金應(yīng)稅收入90%比例分配給投資者；五是具有較高的籌集資本的廣泛性。作為一種融資工具，REITs較高的優(yōu)勢(shì)吸引了許多小投資者，可以迅速籌集社會(huì)閑散資金。

二、REITs模式在沈陽(yáng)公共租賃住房融資中的應(yīng)用分析

1.內(nèi)外部環(huán)境分析

沈陽(yáng)市是東北地區(qū)最大的國(guó)際大都市和金融政治中心，也是渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要環(huán)節(jié)與東北地區(qū)的重要結(jié)合部，具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和投資環(huán)境。同時(shí)，在現(xiàn)階段大力發(fā)展公共租賃住房建設(shè)，積極引進(jìn)REITs模式，拓寬融資渠道。

沈陽(yáng)市公共租賃住房是政府關(guān)注的民生項(xiàng)目，在政府信用擔(dān)保的同時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是很低的，這是引起投資者興趣的先決條件；其次，REITs模式的引入必須基于相對(duì)發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)上的，沈陽(yáng)市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸突出。對(duì)于沈陽(yáng)市引入REITs模式為城市公共租賃住房融資也需要該項(xiàng)制度保證。目前，中國(guó)頒布了《招標(biāo)投標(biāo)法》、《證券法》和《擔(dān)保法》等用于廉租住房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資多元化奠定了良好的政策環(huán)境，在沈陽(yáng)市公共租賃住房REITs模式的操作中，也可以在此基礎(chǔ)上借鑒與完善。這使得沈陽(yáng)市公共租賃住房PPP融資模式也具備了一定法律制度。

2.具體操作可行性分析

操作時(shí)，房地產(chǎn)基金管理公司聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)團(tuán)隊(duì)組成房地產(chǎn)管理公司，經(jīng)過(guò)檢查后，將合格的建造或購(gòu)買的公共租賃住房出租給符合條件的住戶，當(dāng)RElTs模式步入正軌后，為沈陽(yáng)市帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的。

世界各國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)REITs模式，有很多成功的案例，在這期間也積累了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，如在北京、天津、上海等其他城市和地區(qū)已經(jīng)先后開(kāi)展了REITs試點(diǎn)工作。近年來(lái)，REITs模式已經(jīng)應(yīng)用在城中村的改造，這對(duì)沈陽(yáng)市公共租賃住房使用REITs模式具有一定的參考意義。

三、REITs模式的發(fā)展前景

公共租賃住房項(xiàng)目是回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)的行業(yè)，其發(fā)展長(zhǎng)期依靠有限的政府財(cái)政撥款。同時(shí)，通過(guò)利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理方式，能夠提高項(xiàng)目建設(shè)的速度和質(zhì)量，使資金得到更高效的利用。沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目很長(zhǎng)一段時(shí)間都由政府財(cái)政投資建設(shè)，但越來(lái)越不能滿足社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。使民營(yíng)企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)中，能夠有效緩解資金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項(xiàng)目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過(guò)去包辦一切的主角變成與民營(yíng)企業(yè)共同合作來(lái)提供工作服務(wù)中的監(jiān)督和指導(dǎo)。因此，REITs模式具有更廣泛的應(yīng)用前景，是適應(yīng)沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目融資模式的。但是REITs模式是一種新的融資模式，在國(guó)外也有很多成功的例子，在國(guó)內(nèi)有些地方也正在試點(diǎn)，需要做更多的研究工作，加以總結(jié)與改進(jìn)。認(rèn)真研究REITs模式的理論，并以國(guó)外的應(yīng)用實(shí)例為基礎(chǔ)，促進(jìn)和規(guī)范沈陽(yáng)公共租賃住房建設(shè)。在沈陽(yáng)市REITs模式的項(xiàng)目融資，是保證項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，政府應(yīng)該頒布法規(guī)及相關(guān)程序。涉及規(guī)模較大的公共房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資，政府應(yīng)更迅速地完善投資和融資法規(guī)，以適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。在操作和協(xié)調(diào)磋商更加容易，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

第6篇

[摘要]房地產(chǎn)投資信托基金是信托和房地產(chǎn)結(jié)合的一種模式,也是現(xiàn)在許多國(guó)家正在實(shí)行的一種制度,其本身具有巨大的優(yōu)勢(shì)。就我國(guó)現(xiàn)階段而言,發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金在法律上是否具有可行性,我國(guó)又應(yīng)該采取何種立法模式規(guī)范行業(yè)運(yùn)作,促進(jìn)行業(yè)發(fā)展,本文將就此展開(kāi)分析,試圖為立法提供一些可行性建議,從而實(shí)現(xiàn)信托業(yè)和房地產(chǎn)的成功合作。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)路徑選擇

房地產(chǎn)投資信托基金(簡(jiǎn)稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時(shí)又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

本文將結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情,對(duì)我國(guó)未來(lái)信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡(jiǎn)要的分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景

房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開(kāi)發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來(lái)籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤(rùn)將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國(guó)。繼美國(guó)之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來(lái)西亞,但絕大多數(shù)亞洲國(guó)家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來(lái)。近年來(lái),日本、新加坡、韓國(guó)紛紛建立了REITs公司的市場(chǎng),而中國(guó)的香港和臺(tái)灣地區(qū)的REITs市場(chǎng)也在快速發(fā)展過(guò)程之中。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間,最早是在建國(guó)以前,一戰(zhàn)后,中國(guó)各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價(jià)格也一落千丈,從而使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國(guó)的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國(guó)發(fā)展起來(lái)。我國(guó)的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中,信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢(shì)

與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢(shì),這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過(guò)低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。

2.REITs具有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。投資者可以通過(guò)金融市場(chǎng)自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。同時(shí),這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。

3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨著物價(jià)的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值也會(huì)升值得很快,但在同時(shí),以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價(jià)值也會(huì)隨之上升,因而RETIs的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

1.國(guó)外的REITs立法模式

目前國(guó)外對(duì)REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國(guó)的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對(duì)REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國(guó)和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國(guó)的規(guī)定十分相似,但亞洲各國(guó)和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。

首先,美國(guó)由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對(duì)這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過(guò)“摸著石頭過(guò)河”的方式,在出現(xiàn)新問(wèn)題的時(shí)候不斷的出臺(tái)新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過(guò)不同的法律規(guī)則形成對(duì)REITs的規(guī)制。而亞洲各國(guó)和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國(guó)家的優(yōu)勢(shì),可以借鑒美國(guó)發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開(kāi)始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。

其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國(guó)等英美法系國(guó)家,主要依靠判例法或者單個(gè)的法案對(duì)REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國(guó)則屬于大陸法系國(guó)家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

2.我國(guó)發(fā)展REITs的路徑選擇

我國(guó)應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì),借鑒亞洲其他國(guó)家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。

首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國(guó)目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問(wèn)題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時(shí),統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過(guò)程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時(shí)候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對(duì)于我國(guó)現(xiàn)在的情況,對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。

其次,制定REITs專項(xiàng)法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對(duì)所有涉及的法律部門都進(jìn)行修訂,一方面立法成本很高,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,另一方面現(xiàn)有法律都進(jìn)行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì)。

第7篇

2006年房地產(chǎn)業(yè)的資本市場(chǎng)表現(xiàn)

在過(guò)去的一年里，雖然經(jīng)歷著持續(xù)性的“政策調(diào)控嚴(yán)冬”，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)仍然非常搶眼。A股市場(chǎng)再融資和IPO大門的重新開(kāi)啟對(duì)于處在行業(yè)調(diào)控之中的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是幾年來(lái)最令人興奮的契機(jī)。IPO、定向增發(fā)、借殼上市、債券融資，資本市場(chǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了多樣化的選擇。截至到2006年底，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)已累計(jì)融資接近300億元人民幣。包括保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、世貿(mào)地產(chǎn)、綠城中國(guó)等在內(nèi)的6家公司在A股或港股市場(chǎng)上成功首發(fā)，總籌集資金超過(guò)200億元；棲霞建設(shè)等上市公司以“地產(chǎn)+定向增發(fā)”的融資模式，籌集資金近30億元；此外地產(chǎn)類上市公司配股募集資金近27億元；華僑城、浦東金橋、億城股份等上市公司以發(fā)行債券方式融資約20億元。除此之外，約有30多家房地產(chǎn)上市公司通過(guò)買殼、資產(chǎn)置換的方式實(shí)現(xiàn)上市。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司備受投資者青睞，成為拉動(dòng)指數(shù)向上攀升的重要力量。房地產(chǎn)板塊指數(shù)全年上漲幅度達(dá)到174%。

與紅紅火火的股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)融資相比，由于更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)在2006年表現(xiàn)平平，基本與上年持平，累計(jì)融資約160億元。而一直被市場(chǎng)所看好的REITS則仍然沒(méi)有起步，除新加坡凱德置地(Capital Land)打包內(nèi)地物業(yè)組成的中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金獲準(zhǔn)在新加坡交易所上市外，沒(méi)有其他好消息傳來(lái)。

搶灘資本市場(chǎng)

資金一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的“生存根本”。在傳統(tǒng)的運(yùn)作模式下，自有資金、銀行貸款和銷售回款是開(kāi)發(fā)商賴以生存的三大動(dòng)脈，如何靈活利用三塊資金，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)落實(shí)項(xiàng)目用地、完成立項(xiàng)審批、啟動(dòng)工程、開(kāi)始預(yù)售回款，是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵問(wèn)題。一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商以自有資金取得土地之后，將土地抵押給銀行取得項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)，而后盡快完成預(yù)售形成回款，以償付銀行貸款并獲得收益。在這種模式下，開(kāi)發(fā)商利用比例很小的自有資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，而在整個(gè)的運(yùn)作鏈中，獲得銀行信貸是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

從2003年的“121號(hào)文”開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，以“規(guī)范市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)”為目的，在“銀根、地跟、稅收”等方面連續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策，這些調(diào)控使房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)作模式面臨著挑戰(zhàn)。2006年仍然是政策出臺(tái)相當(dāng)密集的一年：4月央行調(diào)高貸款利率；5月“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施限制；7月“171號(hào)文”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理進(jìn)行規(guī)定；8月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知。最為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)大都直接指向房地產(chǎn)企業(yè)的生存根本――資金。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的第一大資金來(lái)源――銀行信貸資金的門檻抬高。2006年銀監(jiān)會(huì)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由原來(lái)的100%提高到150%～200%；針對(duì)土地儲(chǔ)備（抵押）類貸款則規(guī)定“整頓和規(guī)范各類打捆貸款，認(rèn)真貫徹有關(guān)規(guī)定，停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議”。總的來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)性貸款的審批日益嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商原來(lái)所賴以生存的銀行資金鏈吃緊，這就意味著開(kāi)發(fā)商所習(xí)以為常的“傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式”的運(yùn)作日益困難。對(duì)于大多數(shù)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，35%的自有資金一項(xiàng)就已經(jīng)是高不可攀的門檻，再加之取得“四證”所必需的前期費(fèi)用和不可控制的審批周期，開(kāi)發(fā)商面臨著前所未有的資金考驗(yàn)。

而另一方面，目前的市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提是擁有足夠的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，或者可以說(shuō)是土地儲(chǔ)備。沒(méi)有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，再先進(jìn)的理念，再優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，其價(jià)值也難以體現(xiàn)，這似乎已經(jīng)成為地產(chǎn)界的共識(shí)。在目前的土地供應(yīng)制度下，通過(guò)“招、拍、掛”方式拿地使開(kāi)發(fā)商面臨著前所未有的資金壓力，對(duì)于高速擴(kuò)張中的企業(yè)更是如此，2006年順馳易主就是一個(gè)因土地儲(chǔ)備的快速擴(kuò)張而面臨資金鏈問(wèn)題的典型案例。

持續(xù)數(shù)年的行業(yè)調(diào)控掀起了房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌，對(duì)于擁有融資渠道、品牌優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備優(yōu)勢(shì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一輪的優(yōu)勝劣汰是一個(gè)發(fā)展良機(jī)；而對(duì)于固守于傳統(tǒng)模式下的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其未來(lái)發(fā)展將面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此從這種意義上來(lái)說(shuō)，2006年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的活躍表現(xiàn)可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)們爭(zhēng)取生存、發(fā)展優(yōu)勢(shì)的“主動(dòng)突圍”，但同時(shí)也是行業(yè)環(huán)境變遷下的“被動(dòng)之舉”。

中國(guó)房地產(chǎn)金融的多元化發(fā)展之路

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有以下幾種：銀行開(kāi)發(fā)貸款、發(fā)行股票或債券、信托資金、合作開(kāi)發(fā)（包括與國(guó)內(nèi)大型企業(yè)或外資機(jī)構(gòu)的合作）。一直以來(lái)，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)金融的一個(gè)共識(shí)是：融資渠道單一，過(guò)度依賴銀行體系，需要發(fā)展多元化的融資渠道，有效防范與分散風(fēng)險(xiǎn)。那么2006年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)是否意味著房地產(chǎn)金融的多元化已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的發(fā)展？我們的回答并不樂(lè)觀。

首先，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，IPO的大門仍然只能仰望。房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的特殊性決定了企業(yè)很難拿出一份“令發(fā)審委滿意”的財(cái)務(wù)報(bào)表。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，企業(yè)的價(jià)值評(píng)估和市場(chǎng)定位應(yīng)當(dāng)基于其未來(lái)發(fā)展的盈利預(yù)測(cè)，盈利預(yù)測(cè)則基于其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，而項(xiàng)目?jī)?chǔ)備就意味著大量的現(xiàn)金投入。因此，擁有項(xiàng)目的企業(yè)往往因資產(chǎn)流動(dòng)性較差或者負(fù)債率過(guò)高而無(wú)法進(jìn)入IPO門檻；而沒(méi)有待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)則很難進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。正是由于這種矛盾，策劃IPO僅僅對(duì)一些規(guī)模較大、同時(shí)具有資金和項(xiàng)目積累的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有意義，而對(duì)于眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不現(xiàn)實(shí)。

一些IPO難度較大的房地產(chǎn)企業(yè)在2006年通過(guò)借殼的方式實(shí)現(xiàn)上市，即收購(gòu)已上市的“殼公司”股權(quán)，將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入“殼公司”完成公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的變更，再以上市公司為平臺(tái)謀求再融資的可能。從運(yùn)作借殼到資產(chǎn)重組，再到實(shí)現(xiàn)再融資，這種“曲線救國(guó)”道路的難度也是相當(dāng)大的。對(duì)于已實(shí)現(xiàn)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，道路就相對(duì)寬闊了許多。定向增發(fā)、發(fā)行短期融資債券、發(fā)行認(rèn)股權(quán)證等資本市場(chǎng)的新渠道都成為了可能，可以說(shuō)資本市場(chǎng)為上市房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

此外，一度被市場(chǎng)看好的房地產(chǎn)信托業(yè)也被納入到了信貸調(diào)控的范圍內(nèi)。2006年8月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，信托投資公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，必須嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，規(guī)定滿足自有資金35%、四證齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商才有資格申請(qǐng)信托貸款；此外，夾層信托等變相貸款也被明令禁止。

無(wú)緣證券市場(chǎng)融資和信托融資的房地產(chǎn)企業(yè)剩下的“救命稻草”好像只有“合作開(kāi)發(fā)”一種了。在眾多潛在投資者中，房地產(chǎn)投資基金是目前討論較多的針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，那么房地產(chǎn)投資基金究竟離市場(chǎng)有多遠(yuǎn)？它能否成為四種融資渠道中最接近中小企業(yè)的一個(gè)？現(xiàn)實(shí)好像也不容樂(lè)觀。

中國(guó)房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)狀

海外的房地產(chǎn)投資基金面對(duì)穩(wěn)定的政策環(huán)境、金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)基本形成了較為成熟的運(yùn)作模式。

房地產(chǎn)基金按照資金來(lái)源劃分，可以分為私募基金和上市基金。上市的房地產(chǎn)基金可以在證券市場(chǎng)交易，一般沒(méi)有期限；而私募房地產(chǎn)基金一般來(lái)講具有一定期限，在期限到達(dá)之前，基金會(huì)把組合的資產(chǎn)變現(xiàn)，把收益全部派發(fā)給投資者。

按照投資策略來(lái)劃分，房地產(chǎn)基金有四類：其一，投資于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)企業(yè)的“開(kāi)發(fā)型基金”，此類基金追求開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的高回報(bào)率，基金可能會(huì)介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理的全過(guò)程。近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)吸引了眾多海外投資機(jī)構(gòu)設(shè)立針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)型基金，如新加坡政府投資公司、德意志銀行、新加坡凱德置地、摩根士丹利、ING等。其二，投資于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的“持有型基金”，此類基金追求相對(duì)穩(wěn)定的租金收入，通過(guò)購(gòu)買有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)并長(zhǎng)期持有物業(yè)獲取穩(wěn)定收益。AIG、等在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市收購(gòu)高檔服務(wù)式公寓或商業(yè)物業(yè)的做法是持有型基金的典型案例。其三，投資于房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的“債權(quán)投資基金”，此類基金一般追求固定的利息收入。由于存在法律障礙和按揭證券化沒(méi)有開(kāi)始，因此目前市場(chǎng)上還沒(méi)有出現(xiàn)此類基金的先例。其四，投資于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的“資產(chǎn)證券化基金”，此類基金通過(guò)收購(gòu)不良資產(chǎn)并將其證券化和打包處置變現(xiàn)盈利。高盛等公司一度在中國(guó)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速消化了以往形成的不良資產(chǎn)，因此業(yè)務(wù)規(guī)模有所萎縮。

在以上四種基金中，有可能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資渠道的大多是第一類。一般做法是，海外的投資機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商共同出資，組建公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主體。機(jī)構(gòu)投資者在項(xiàng)目公司董事會(huì)層面上實(shí)施控制，在一定程度上參與項(xiàng)目的運(yùn)作。關(guān)于房地產(chǎn)投資基金的探討已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，然而時(shí)至今日，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金由于法律障礙仍沒(méi)有起步，海外房地產(chǎn)投資基金雖然有所行動(dòng)，但總體來(lái)說(shuō)發(fā)展十分有限，大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)投資基金仍然遙遙相望。究其原因，固然有因法律、會(huì)計(jì)制度、土地制度等因素引起的制度性“水土不服”，但投資模式和投資理念的差異也不容忽視。

首先，在“合作模式”下，房地產(chǎn)投資基金管理者所具備的更多是投資、資本運(yùn)營(yíng)和管理方面的經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)一般不會(huì)涉足過(guò)深，因此基金傾向于尋找在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作，并對(duì)其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、公共關(guān)系等條件進(jìn)行綜合考察。從這種層面看，很多中小房地產(chǎn)公司的條件很難入得基金的“法眼”。

其次，房地產(chǎn)投資基金在選擇項(xiàng)目時(shí)，對(duì)投資地點(diǎn)有非常明顯的傾向性，一般選擇人均收入水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的城市和地區(qū)；此外，海外的投資基金由于單筆投資規(guī)模的考慮，還會(huì)傾向于選擇投資規(guī)模較大，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有較大影響力的高檔項(xiàng)目或者“地標(biāo)性”項(xiàng)目。從這兩個(gè)方面看，位于中小城市、運(yùn)作中低檔、中小規(guī)模項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司也很難找到與基金合作的契機(jī)。

其三，基金管理者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目收益的關(guān)注角度不同。對(duì)于基金來(lái)說(shuō)，最希望看到的是項(xiàng)目具有穩(wěn)定的年收益率，從而使基金凈值保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；而國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的一貫思路則是關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)率，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作周期較長(zhǎng)，因此資本方所關(guān)注的年收益率未必令人滿意。

其四，基于風(fēng)險(xiǎn)因素的考慮，中小型企業(yè)所喜歡的融資模式往往不能被投資基金接受，如“過(guò)橋貸款”模式；此外，亟待融資的開(kāi)發(fā)商往往發(fā)現(xiàn)基金的投資決策速度較慢，無(wú)法滿足其融資需求。

第8篇

關(guān)鍵詞：美國(guó)；房地產(chǎn)投資信托基金；融資

一、美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和其運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的一種形式，也是房地產(chǎn)行業(yè)的新興的融資模式。自20世紀(jì)60年代在美國(guó)確立以來(lái)，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響，更迅速被加拿大、日本等國(guó)借鑒。

（一）房地產(chǎn)投資信托基金興起的背景分析

REITs在美國(guó)的第一次發(fā)展的是在20世紀(jì)60年代，這正是美國(guó)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的時(shí)期。這一時(shí)期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)高速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了城市化建設(shè)的浪潮以及戰(zhàn)后新生一代開(kāi)始步入成年，對(duì)住宅消費(fèi)需求急增，這些因素極大地刺激了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拓寬了REITs的利潤(rùn)空間。金融業(yè)的發(fā)展也促進(jìn)了REITs的發(fā)展。在REITs起步階段，美國(guó)金融業(yè)對(duì)REITs的約束比對(duì)銀行的約束寬松很多，使得REITs得以成功邁出第一步。資本市場(chǎng)趨于成熟，美國(guó)股票市場(chǎng)經(jīng)過(guò)持續(xù)上漲階段，平均收益率遠(yuǎn)高于同時(shí)期的銀行利率和債券利率，刺激了更多的社會(huì)資金投向股票市場(chǎng)，直接帶動(dòng)了REITs的發(fā)展。全美投資基金空前繁榮，居民儲(chǔ)蓄的持續(xù)增長(zhǎng)都直接推動(dòng)了REITs的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使得居民收入增長(zhǎng)，帶動(dòng)了對(duì)個(gè)人投資產(chǎn)品需求的增加。受投資資金規(guī)模制約，廣大個(gè)體投資者無(wú)法投資于房地產(chǎn)業(yè)，而REITs作為一種分散風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，正好符合了個(gè)人投資者的需求。

1960年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托法》。立法者確立了以下有關(guān)REITs的基本原則：一是REITs須為中小投資者提供風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。認(rèn)為REITs通過(guò)投資多樣化、管理專業(yè)化、直接所有權(quán)等形式可以為中小投資者帶來(lái)通常只有機(jī)構(gòu)投資者和大投資者享有的收益，同時(shí)有效地降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。二是REITs必須是消極的投資工具。“消極”的投資行為是指經(jīng)理和雇員不得直接進(jìn)行房地產(chǎn)的管理和運(yùn)作，只是對(duì)房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的房地產(chǎn)投資顧問(wèn)或承包商來(lái)完成。

20世紀(jì)80年代到20世紀(jì)90年代，美國(guó)稅法的幾次改革加快了REITs發(fā)展的步伐。1986年立法首次允許REITs為其承租人提供常規(guī)的服務(wù)。這使得REITs不僅對(duì)其財(cái)產(chǎn)擁有使用權(quán)，還擁有了經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。REITs的經(jīng)營(yíng)者不必通過(guò)承包人即可直接對(duì)其承租人提供服務(wù)；1993年美國(guó)法律取消了養(yǎng)老金投資REITs的限制；而1997年法律確立的相關(guān)規(guī)則簡(jiǎn)化了REITs的運(yùn)作。以上數(shù)次法律的制定有力地推動(dòng)了REITs的發(fā)展進(jìn)程。放松了對(duì)REITs的各種限制，大大提高了其投資者的盈利空間，這是美國(guó)REITs能蓬勃發(fā)展的最直接原因。

美國(guó)制定了相當(dāng)完備的監(jiān)管法規(guī)來(lái)保證投資基金業(yè)的健康發(fā)展，監(jiān)管法規(guī)主要包括《證券交易法》、《投資公司法》、《證券投資者保護(hù)法》等。全國(guó)證券交易委員會(huì)、證券交易所、全國(guó)證券商協(xié)會(huì)形成一整套基金外部監(jiān)控機(jī)制，在投資基金內(nèi)部基金受托人獨(dú)立于基金經(jīng)營(yíng)者對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管，確保了財(cái)務(wù)公開(kāi)，決策透明度高。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點(diǎn)分析

房地產(chǎn)投資信托可以把土地、項(xiàng)目、資金等因素有效的整合起來(lái)，在制度下安排財(cái)務(wù)方案以及融資手段，集合民間投資資金給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資，通過(guò)股權(quán)信托、資金信托、財(cái)產(chǎn)信托及投資基金、資產(chǎn)重組、資本運(yùn)作等多種方式的組合運(yùn)用，并與商業(yè)銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)合作，針對(duì)性地服務(wù)于綜合要求且難度較大的企業(yè)或項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：房地產(chǎn)投資信托基金具有高回報(bào)率。REITs投資最大的優(yōu)點(diǎn)是高收益，有定期的股息收益。根據(jù)美國(guó)法律，REITs必須把應(yīng)課稅收入的至少90%，以股息形式給股東，因此股息率相對(duì)優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的收入。在過(guò)去十年里REITs平均年度股息率達(dá)6.96%，遠(yuǎn)高于十年期美國(guó)政府債券5.86%、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股4.45%和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1.79%。由于REITs在交易所上市，價(jià)格走勢(shì)和買賣與一般股票一樣，投資者也可享受中至長(zhǎng)期的價(jià)格升值。房地產(chǎn)投資信托基金具有高穩(wěn)定性。雖然投資REITs的回報(bào)率不遜于股票及債券，但REITs的波動(dòng)卻遠(yuǎn)小于股票，還可對(duì)沖通貨膨脹的影響。REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能。當(dāng)通貨膨脹上升，REITs的資產(chǎn)價(jià)值與租金收入也上升，間接有助于投資者抵消通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資信托基金具有低風(fēng)險(xiǎn)率。在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的收益。房地產(chǎn)投資信托為分散風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)多樣化投資組合管理，使房地產(chǎn)投資信托的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。房地產(chǎn)投資信托基金具有低稅率。與高收益相對(duì)的是REITs的低風(fēng)險(xiǎn)與低稅收。根據(jù)美國(guó)稅收法規(guī)REITs投資可免雙重征稅，這使得一般中小投資者在沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，在美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，公司是不被征收資本利得稅的。房地產(chǎn)投資信托基金具有低融資成本。對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的

情況下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期獨(dú)立于金融業(yè)之外，采用建筑業(yè)的方式進(jìn)行調(diào)控和管理。這種模式的直接后果就是沒(méi)有形成房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)商自立一派，房地產(chǎn)金融變成簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)信貸。以銀行為代表的金融系統(tǒng)僅僅成為房地產(chǎn)商的資金供應(yīng)商。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況存在如下主要問(wèn)題：

（一）融資結(jié)構(gòu)單一，開(kāi)發(fā)資金以銀行貸款為主

由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個(gè)部分，而預(yù)售款中的大部分來(lái)自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均來(lái)自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴程度相當(dāng)高。

（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規(guī)模較小

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式有二種：一是股票市場(chǎng)融資。目前我國(guó)約有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)5萬(wàn)余家，而在深滬兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅102家左右，房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的比例僅為2‰-3‰。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，直接融資所需的各種審批環(huán)節(jié)、復(fù)雜手續(xù)以及較高的融資成本讓不少小型房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步。即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。二是企業(yè)債券融資。在過(guò)去七八年間，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢(shì)。

（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓寬

我國(guó)法規(guī)制度不完善是房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個(gè)穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場(chǎng)。譬如《公司法》和《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》對(duì)發(fā)行企業(yè)債券的限制過(guò)多，阻礙了一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無(wú)國(guó)有投資主體背景的、有限責(zé)任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從可發(fā)行公司債券的范圍內(nèi)劃了出去。對(duì)急需開(kāi)拓融資渠道的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)行企業(yè)債券更不具備可行性。股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)情形相當(dāng)：在當(dāng)前《證券法》的框架下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法上市等等。此外，房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，不在目前已經(jīng)立法的《證券投資基金法》的調(diào)整范圍之內(nèi)。由于目前尚無(wú)規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的專門法律，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金仍處于無(wú)法可依狀態(tài)。相關(guān)法律法規(guī)的不健全甚至空位，成為房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新的最大障礙，亟待加以健全和完善。

三、構(gòu)建我國(guó)以房地產(chǎn)信托為核心的多元融資模式

通過(guò)對(duì)美國(guó)REITs的研究，結(jié)合我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，筆者建議在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建立自有資金+信托資金+銀行金融組合工具為核心的多元化融資模式，這樣既可以降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，又可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供較為穩(wěn)定的貨幣支持。

（一）有利于完善我國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)

作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在美國(guó)既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)投資信托基金直接把投資者資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，我國(guó)推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

（二）有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高我國(guó)金融系統(tǒng)安全性

銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。在我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效的，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行合理分配；而房地產(chǎn)信托跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力強(qiáng)，可以在不同的主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著我國(guó)商業(yè)銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性比較差，調(diào)整的難度較大，只能在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，很難在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問(wèn)題，如果是在某一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)了警戒線，就會(huì)產(chǎn)生危機(jī)。房地產(chǎn)信托基金對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，其風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決市場(chǎng)當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。從房地產(chǎn)融資的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)投資信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)融資當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)信用的重要舉措，不僅不會(huì)加大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，相反，還有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散和化解，提高我國(guó)金融體系的安全性。

（三）有助于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金的循環(huán)與積累

房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，并且房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。當(dāng)前我國(guó)正處于城市化進(jìn)程中，住房商品化日益深入人心，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)熱點(diǎn)。在我國(guó)國(guó)民收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重也將進(jìn)一步提高，城市其它房地產(chǎn)相關(guān)的需求也將不斷增長(zhǎng)，這決定了在我國(guó)房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益比較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也很高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免我國(guó)單一融資體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行的沖擊。同時(shí)可以為那些有意分享房地產(chǎn)業(yè)高收益的投資者提供投資機(jī)會(huì)，有助于緩解中國(guó)金融體系的矛盾。

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第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；管理；資金使用；項(xiàng)目管理；

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在房地產(chǎn)投資中要實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項(xiàng)目的落實(shí)和管理。房地產(chǎn)資金項(xiàng)目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)始到結(jié)束的全過(guò)程來(lái)看，指的就是通過(guò)對(duì)技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，主要會(huì)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理，最大程度保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策工作

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策是不是合理科學(xué)是一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能取得成功的前提條件。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費(fèi)群體以及國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)分析和市場(chǎng)調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不利因素和有利因素，分析并開(kāi)始初步定位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，如果必要，可以同時(shí)提出幾個(gè)不同的項(xiàng)目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期決策方案，通過(guò)招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體平面設(shè)計(jì)和建筑功能設(shè)計(jì)，這是決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體模式和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體造價(jià)的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要盡量滿足投資者對(duì)項(xiàng)目的期望。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計(jì)、外立面以及造型設(shè)計(jì)、建筑物布局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，最終得到滿足人們對(duì)建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問(wèn)題的及時(shí)反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過(guò)程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖做了實(shí)物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)對(duì)一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費(fèi)者滿意，開(kāi)發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開(kāi)發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計(jì)單位的工程設(shè)計(jì)的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計(jì)誤差，調(diào)整工程建設(shè)過(guò)程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)能落實(shí)和體現(xiàn)建設(shè)方對(duì)房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)控制指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費(fèi)。

一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能達(dá)到最好地實(shí)現(xiàn)盈利，就要看這個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說(shuō)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)階段是抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目性價(jià)比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要引起重視，同時(shí)也要提醒設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)手續(xù)辦理工作可以說(shuō)是貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程。開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段要發(fā)揮好自身的能力，對(duì)該辦理、該審批的項(xiàng)目進(jìn)行一一審批和申報(bào)，工作應(yīng)有專門的辦事人員來(lái)辦，在各種審批之前要做好各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)工作，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目得以順利實(shí)施，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的利益損失。

項(xiàng)目審批的主要階段如下，開(kāi)發(fā)商要避免遺漏。首先，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的地塊要取得國(guó)家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報(bào)批《項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案》、《項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目向政府發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)申請(qǐng)辦理投資項(xiàng)目審批（預(yù)備項(xiàng)目）審批；請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，向政府環(huán)保部門報(bào)批；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建筑設(shè)計(jì)完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)方案審查，繳納城市建設(shè)配套費(fèi)，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報(bào)送房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖，由建設(shè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項(xiàng)專項(xiàng)審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過(guò)意見(jiàn)書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工圖的專項(xiàng)審查，取得各個(gè)專項(xiàng)審查的通過(guò)意見(jiàn)書；通過(guò)招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請(qǐng)《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會(huì)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目的管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的項(xiàng)目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動(dòng)作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過(guò)程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個(gè)健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點(diǎn)建立一個(gè)與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報(bào)建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個(gè)組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的每個(gè)部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理必須要做好度的掌握。只要實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目施工過(guò)程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購(gòu)價(jià)過(guò)高，設(shè)計(jì)不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實(shí)現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價(jià)格，而房屋銷售的價(jià)格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項(xiàng)目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開(kāi)發(fā)成本，平抑房?jī)r(jià)，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義，所以說(shuō)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資管理的控制對(duì)于國(guó)家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考資料：

[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代管理，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004，p.4