時間：2023-08-12 09:06:43
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一、“任務驅動法”在房地產市場調查與分析教學中的運用實踐
市場調查在房地產銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應用，因此眾多院校的房地產經營與估價專業開設有房地產市場調查與分析這門課，一般把它作為專業的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統的、單一的講授為主的授課方式達不到應有的教學效果。采用“任務驅動”教學模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統學科課程模式，能夠在引導學生完成任務的同時，培養學生的自主學習能力，達到培養學生房地產市場調查與分析職業能力的目標。
1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能
房地產經營與估價專業培養人才的就業崗位主要為房地產策劃、房地產銷售、房地產市場研究人員等。這些崗位要求從業人員熟悉國家和地方房地產法律法規及相關政策，能把握房地產市場宏觀走勢；掌握各種房地產市場調查方法和技巧，能熟練使用SPSS統計軟件完成調查問卷的編碼、統計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產市場，能撰寫完整的市場調查報告。因此本門課程重在培養學生的三大技能：房地產市場調研準備與實施技 能、房地產市場調研統計與分析技能以及房地產市場調研報告撰寫技能。
2.創建仿真的學習情境
房地產市場調查與分析課程內容以市場調查的工作流程為載體進行知識重構，設計出5個學習情境（如圖1）。每個學習情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務作為教學載體。5個學習情境及子情境之間的遞進關系遵循由簡單到復雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統化的設計符合學生的認知規律和職業成長規律。房地產市場調查與分析課程教學通過創設與當前學習主題相關的、盡可能真實的學習情境，引導學生帶著真實的市場調查與分析“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和形象化。
3.在創設的情境下，設計工作任務
在“任務驅動”教學法中，任務的提出是關鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節課中，學生是主動學習還是被動學習。房地產市場調查與分析在創設的情境下，選擇與當前學習主題密切相關的任務作為學習的中心內容，把總目標細分成一個個的小目標，并把每一個學習情境的內容細化為一個個容易掌握的任務，通過這些小任務來體現總的學習目標。具體設計方案如圖2。
4.完成“任務”的思路、方法、操作
在明確房地產市場調查與分析任務之后，將全班同學分為若干學習小組，明確分工負責制度，組員積極參與到任務完成過程中來，保障學習小組能開展活動。
在學生自主探索尋找解決問題完成任務的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學生應當如何去解決面臨的問題，而是向學生提供解決該問題的有關線索。例如，在設計房地產市場調查問卷這一任務中，引導學生思考房地產市場調查問卷的結構、內容包括哪些方面，將更多的問題留給學生思考，不斷引導學生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學，尋找解決問題的方法，共同完成任務。
5.匯報和評價
市場調查小組在完成各階段任務后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結對學習效果的評價可以對學生的發展產生導向和激勵作用。房地產市場調查與分析采取過程性評價和結果性評價相結合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業素養評價，技能評價涵蓋房地產市場調查與分析各階段任務完成，包括上交的材料、完成的質量、匯報的效果等；職業素養評價包括工作態度和團隊合作情況、課堂表現的積極性等內容。
二、運用“任務驅動法”的幾點思考
1.設計好任務
在實際教學中，“任務”的設計非常重要，直接影響著教學的效果。因此，第一，“任務”的設計要圍繞具體的工作目標、學生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務”的設計需要引導學習者帶著真實的“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和具體化。第三，“任務”的設計要按照按學習的目標和工作的流程循序漸進。
2.對任課老師的要求較高
“任務驅動”教學法將以往以老師傳授知識為主的傳統教學理念，轉變為以解決問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉變為組織、引導，在講臺上演示轉變為到學生中間與學生交流、討論。這些都要求任課教師在教學前進行充分的思考和準備，除了具備一定的專業知識，還要擁有充分的教學經驗。
3.合理運用多維評價
評價是“任務驅動”教學法中不可缺少的一環。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學生評價與教師評價；從評價內容看，有過程評價與結果評價，過程評價主要評價學生在小組合作中行為表現、積極性、參與度以及承擔的任務。教師在整個教學過程中，要及時對各組的表現情況作適當的評價，給予肯定和激勵，并把加分納入學生成績考核的范圍。
參考文獻：
[1]魏 錕.基于“任務驅動法”的《建筑制圖》課程改革初探[J].濟南職業學院學報，2014（03）.
[2]王麗萍.在《建筑工程計量與計價》教學中運用任務驅動法的實踐和思考[J].科技創新導報，2013（23）.
[3]闞春燕.“任務驅動法”在《市場調查與預測》課程教學中的應用[J]. 商業文化（上半月），2011（12）.
房地產開發項目市場調查有兩種含義：廣義上，它是指為了解和預測房地產市場的產品供給和需求信息、把握市場現狀并正確判斷其發展趨勢，同時通過這項市場調查活動為制定科學決策提供可靠依據；狹義上，房地產市場調查是指開發商為了項目開發的需要而進行的市場調查活動。
通過市場調查，可以讓房地產開發項目策劃人以及決策者充分了解感知當前以及未來的市場，準確把握產品定位及經營策略，捕捉新的市場機會，同時較好地規避市場風險。具體來說，市場調查是了解市場、挖掘賣點、形成創意的必要條件，是房地產開發項目投資機會研究、項目定位、項目規劃設計、項目營銷等一系列活動的基礎，它貫穿著房地產開發項目全程策劃的始終。
主要內容
房地產開發項目市場調查的內容包含了很多內容，因為市場環境處于一個不斷變化的狀態，開發商不僅要保持發展的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬變的市場中找到機遇。此外，不同類型項目的市場調查在內容上相同，但是在側重上會有所不同。包括：宏觀環境、項目所在地房地產市場概況、消費者行為和市場需求容量、項目所在區域環境狀況、項目基本情況等。
原則及特點
原則：客觀性、全面性、經濟性、學習性
特點：調查內容的廣泛性、針對性、時效性；調查方法的多樣性、專業性；調查結果的局限性。
途徑和方法
房地產開發項目市場調查需要了解大量可靠、真實和全面的資料，其主要來源于為當前的項目或特定的目的而收集的原始資料（稱為一手資料），或者是從其他項目已經收集到的資料（稱為二手資料）。一般來說，市場調查都會以收集二手資料作為起點，優點在于它成本低，可立即使用。但是，緣于資料的時效性和局限性，使得二手資料往往信息不夠準確、不全面或是帶有錯誤，這就使得市場調查人員去收集準確性更高、更具針對性的一手資料。
市場調查的途徑包括政府部門、本企業內部、社會信息咨詢機構、各類媒體的公用信息、公共場所普查、抽查和對消費者、競爭對手的個案調查等。
市場調查的方法（一手資料的收集方法）主要包括詢問法、觀察法、定性研究法、實驗法。
程序
為了進行有的放矢的市場調查，在準備期間要確定研究的問題及范圍，制定一個詳盡周密的行動綱領，而在調查期間一定要按照這個計劃規定的時間、方法、內容、步驟來收集信息。然后要對收集來的數據進行各種形式的加工提煉，整理后以調查報告的方式提交給企業決策者。
房地產開發項目市場分析報告
市場調查分析報告是在數據資料的基礎上，對整個調查過程的一個書面總結，體現了調查分析人員勞動與智慧的結晶。它作為一種交流的形式，旨在將調查結果、戰略性建議以及其他結果傳遞給決策、策劃人員或其他擔任專門職務的人員。分析報告的內容一般必須由導言、正文、結尾及附件四部分組成。具體應包含基本情況、房地產市場環境概況。房地產市場供給需求特征、房地產市場發展形勢及趨勢、結論和意見等。在撰寫中應堅持以市場調查目的為核心，前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。
二 市場調查的實踐
西咸新區作為連接西安市和咸陽市的紐帶，依托西安咸陽國際機場，將加快建設成為擁有現代物流和現代服務業的國際性空港和國際物流中心，也將成為我國西北地區對外開放的門戶和經濟交流平臺，其中必然擁有著十分豐富的房地產商機。2010年12月，《國家主體功能區規劃》明確西咸新區為國家重點開發區之一，新區的建設也隨之上升為國家戰略。西咸新區規劃范圍內，占用西安市土地128.4平方公里（占新區總面積的25.5%），占用咸陽市土地374.6平方公里（占新區總面積的74.5%）。“兩區一帶”基本建成，即涇渭新區、灃渭新區及以渭河為軸線的渭河生態景觀帶。
宏觀環境
包括國家政策、兩市政策、兩市經濟狀況等。
西安2011全市年生產總值（GDP）3864.21億元，比上年增長13.8%，增幅高于全國4.6個百分點。全社會固定資產投資3352.12億元，比上年增長30.2%，增速比上年提高0.2個百分點，扣除價格因素實際增長23.5%。其中，全市固定資產投資（不含農戶）3279.61億元，增長29.9%。
全市房地產開發投資1002.67億元，比上年增長19.0%，增速比上年回落2.0個百分點，扣除價格因素實際增長12.9%。商品房銷售面積1796.03萬平方米，增長13.1%，回落13.3個百分點。
新區房地產市場概況
1.涇渭新區
涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅高速公路以東，規劃控制面積31平方公里，分為南北二區，發展人口約25萬。新區房地產市場分布比較集中，樓盤項目多聚集在緊靠涇河北側的區域。長久以來，居住圈內大型生活社區由中國石油西安長慶油田的200多幢多層職工住宅樓構成，成為區域內房地產住宅市場的標志性建筑群。
2.灃渭新區
灃渭新區位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市西三環，西接規劃中的西咸繞城新線，規劃總面積195平方公里。新區是兩市城區距離最近的接合部，是西安向國際化大都市發展的重點拓展區塊，發展潛力巨大。同時，灃渭新區也被分為2個區劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區發展方向在于打造城市特色功能區和生物產業聚集區，以兩大功能區為基礎，建設西咸都市圈人居環境最為適宜優美的新型都市商務中心和西部地區重要的生物及環保產業基地。
目前，灃渭新區在售樓盤可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分，一部分來自西安市，另一部分來自咸陽市，其中，西安市樓盤主要集中在灃東新城，咸陽市樓盤則主要集中在灃西新城。
房地產市場調查總結
新區內各樓盤項目所提供的戶型以兩室三室為主，一室的戶型也占有相當分量，可見這里的房地產市場供給主要針對經濟能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置業者。
這也從消費者的角度印證了現在房地產市場的供求特點，與此同時，消費者年齡分布的區間較大，消費者不單是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群體，這充分說明了西咸新區在環境、教育、商業、娛樂等基礎設施的建設已近完善，所以這里將更有利于房地產市場投資，擁有潛在經濟利益。
但是，根據對西咸新區內所有房地產項目的統計，結合近幾年房價過高，普通老百姓很難在房地產市場的消費中達到收支平衡的社會現實狀況，其各項統計數據顯示西咸新區房地產市場已經從起初的熱銷進入消費者持款觀望的階段，其原因如下：央行降低存款準備金率，房地產市場將迎來新一輪降價，同時，首套房貸利率也將下調，這意味著首次置業客戶更容易申請到貸款。而且利率的下調，月還款額也相對減少，從而刺激客戶消費。從全國房地產市場來看，由于國家對房價的強力調控，使得土地市場也受到波及從而變得冷清，開發商熱情大幅減退，對市場信心降低，導致土地成交額下降。房地產市場的成交行情清淡，很多地區住宅供地規模也在縮水。
在房地產市場整體不景氣的情況下，隨著央行實行的存儲利率調整策略和政府的宏觀調控政策，以及西咸新區建設的不斷深入，其所具有的房地產發展潛力依然十分巨大，且未來市場所含有的收益能量也十分可觀。
參考文獻：
[1]郭斌.房地產開發與經營[M].西安交通大學出版社.2010
一、應注意提高房地產市場研究的有效性
房地產市場的調查與分析是運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產市場的各種情報資料，并劇以進行有關預測分析的研究活動，其目的是為房地產物業的市場定位提供依據，不科學的市場調查與分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。市場的調查與分析既不是不負責任的胡編亂造，也并非神秘不可掌握，它是一種科學方法，合理運用使人胸中有數，決策有據。一般來說，影響市場研究有效性的原因有：第一，沒有把握房地產市場研究的要點。如果沒有根據研究目的把握住市場研究的關鍵所在，就不能使分析切中要點，達到一定深度，就會因研究內容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關系不合理；第三，市場研究的調查與分析方法選用不恰當；第四，沒有充分、可靠的分析數據。在實際的房地產市場研究中，以上那一點的發生，都會導致分析結論的不合理和缺乏有效性。要提高房地產市場調查與分析的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產活動對房地產市場調查與分析的要求，明確市場調查與分析的工作重點，有針對性地調查與分析。同時，要求在調查與分析過程中，采用合適的市場調查與分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；采用的數據有針對性，有兩個以上數據來源的比較；需求參數確定合理，對關鍵需求參數的變動趨勢有獨到的調查與分析角度，而不是簡單采用不變的參數來求算；預測需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。
二、應注意區分房地產市場需求中投資或投機性需求
房地產市場需求內容廣泛且較為復雜：從用途看，購房需求可分為實際需求和投資需求；從供需平衡角度看，可分為總量需求與結構需求。從購房支付能力看，又可分為內源性需求能力和通過信貸刺激擴大的外源性需求能力。要對現有需求做細致判斷，客觀判斷市場是由何種需求支撐的。要分析需求中投資或投機性需求是否占有較大比例，如果投機性需求過多，市場價格容易與實際需求相脫離而產生泡沫；如在上海，2002年上半年出售的高檔樓盤中，境外購買者占30.9%，外省市購買者占22.7%，合計占53.6%，超過了購買高檔樓盤者半數，但在這些人中很少是購房用于自己居住。在其他發達城市也存在大量外來人口購買住房現象，尤其是購買高檔住房比較明顯。在杭州，房價上漲幅度居全國前列，許多沒有真正購房意向的人躋身樓市之中，甚至一個人就領取了二三十個房號，造成杭州樓市一種虛假的旺盛需求信息。由于購房是為轉手獲利，在房產中介市場上可以看到大量由炒房族刊登的“二手新房”轉讓信息，其中不少是還未竣工的商品房。
在總量需求與供給基本平衡的前提下，還有結構需求與供給是否合理，如果結構性需求沒有得到有效滿足，最終就會引發總量結構失衡。在判斷購房支付能力時，要分析內源性需求能力和規模，如果需求能力主要是由銀行信貸的外源性因素刺激的，則要警惕現有需求是否具有可持續性和個人償債能力。否則，簡單判斷目前的總量上供給與需求，就容易陷入誤區，在不恰當的時期錯誤投資或追加投資。目前我國居民的年收入與房價比在世界上處于較高的水平。國外一些發達城市居民的年收入與房價比大概是1∶6，而目前在我國大部分城市是1∶8到1∶15。顯然，目前市場需求的真實性令人質疑。
三、市場定位工作應有針對性
由于我國房地產業還處于發展初期，市場定位工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，常常缺少針對性，從而使市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。普遍的做法是“簡單拷貝，適當修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發理念、企業文化，往往都是房地產市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產市場的“一般化”局面。因此，應加強行業管理，進一步加快房地產投資項目市場研究工作的專業化、社會化的進程。房地產行業協會要從規范房地產咨詢市場的角度出發，對從業人員、工作規范、程序和方法等制訂必要的技術標準，做好理論先行和實踐指導工作，進一步推進房地產業的“產、學、研一體化”進程，加強基礎理論方面的研究。對市場研究實踐中出現的新問題、新情況進行專題探討，廣泛聽取專家、學者及企業家的意見，提出指導性建議。在對所在區域物業研究的基礎上，要解決房地產產品的“差異化”這個關鍵問題。參照已有或正在開發的物業品質、檔次、房型、標準等要素，根據對房地產市場發展趨勢的判斷來確定本項目的要素特征，既不能是建筑風格、房型、環境的“簡單拷貝”，也不能是規模、面積的“隨意放大”，產品要創新，要體現較強的前瞻性和相對的穩定性。隨著消費者要求的日趨差異化、多樣化、復雜化、個性化，房地產物業不僅僅停留在實惠、多功能、耐用上，更講究產品品位，這就要求房地產企業在定位時，要有新思想、新內涵和新概念，賦予房子靈魂。實際上，這是房地產品牌時代的基本要求。
關鍵詞:項目教學法;房地產營銷;教學整體設計;單元設計
中圖分類號:G71 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)17-0232-02
高等職業教育的根本任務是培養能較快適應實際工作崗位需要的技能型人才。學生不但要掌握理論知識,更重要的是要具備靈活運用知識的技能。房地產營銷課程涵蓋范圍廣,內容復雜,既有較深的理論性和系統性,又有較強的實踐性,如果還采用以往的以教師講解為主,學生被動接受的傳統教學方式,很難收到理想的教學效果。經過不斷地探索、實踐與總結積累,我們在房地產營銷課程中采用了項目教學法[1],收到了較好的成效。
一、項目教學法概述
(一)項目教學法的含義
項目教學法是教師根據工作實際和課程特點甄選或設計一個合適的綜合性項目,讓學生分組或獨立完成而進行教學的方法,將理論教學和實踐教學更有機地結合起來,充分調動學習的主觀能動性和興趣,突出其在教學中的主體地位。學生在完成項目和工作任務的學習過程中鍛煉各種能力,例如崗位專業技能、自學能力、團結協作能力、交際能力、領導和組織能力等等。
(二)項目教學法的關鍵
項目教學法的關鍵在于綜合性貫穿項目的選擇或設計。該綜合性貫穿項目可以包含若干個小項目,這些小項目又可以分解為若干個工作任務,然后根據這些工作任務將課程內容進行有機地整合并設計出相應的教學方案。這樣,可以讓學生在多動手、多動腦的過程中更有效地掌握理論知識和操作技能,培養他們的職業能力。
(三)項目教學法的優點
項目教學法能極大地調動學生學習的主觀能動性。項目教學法是讓學生實施完成一個具體的項目或工作任務,學生學習的目的很明確,而且這些項目或工作任務是根據公司或企業的實際工作崗位設計的,更能激發學生學習的興趣,而不像傳統的教學方法,使學生在知識的海洋中茫茫然,無所適從。項目教學法也能培養學生的團隊合作能力。項目教學大多要分小組完成,通過小組內及小組間的交流、討論、決策等,提高學生合作能力,強化學生的團隊意識。而合作能力和團隊意識恰恰是一個公司或企業員工所必須具備的基本素質。
二、項目教學法的教學設計
房地產營銷是建立在一般市場營銷理論基礎上的一門新課程[2],是我院物業管理專業的專業選修課程。其內容包括房地產和房地產市場調查、房地產市場營銷環境分析、房地產營銷組合策略、樓盤銷售等,是一門理論與實踐緊密結合的課程。本課程的任務是使學生通過學習了解房地產市場,學會分析和研究房地產市場,掌握房地產營銷組合策略,并且結合校內、校外實訓活動,訓練學生的實際工作操作技能,為畢業后從事房地產方面的工作奠定良好的基礎。
(一)教學整體設計思路
按照“以職業能力培養為核心,以實際工作過程為導向,以實際工作任務組織教學內容”的教學設計思路,本課程主要以四個大項目“房地產市場機會分析、房地產目標市場選擇和定位、房地產營銷策略的制定、房地產營銷方案的制定和實施”以及為完成這些項目所需的若干項工作任務(即小項目)對教學內容進行有機整合,具體如下圖所示,主要目標是培養學生的房地產市場調研和分析、房地產營銷策劃、樓盤銷售以及人際交往能力等職業技能,提高學生的就業競爭力。
(二)單元教學設計實例
1.單元教學設計表格
這里以第一單元的“調查房地產市場”這個工作任務為例來說明單元教學設計的過程。本單元的教學目標主要是掌握搜集資料的途徑、方法和技巧,學會合理地設計市場調查問卷并進行實地調查,熟悉市場調查報告的格式,能夠運用調查資料撰寫市場調查報告。為實現本單元學習目標所選取的工作任務是對本組研究樓盤的競爭樓盤進行市場調查,具體實施步驟和安排見下表。其選取依據是房地產開發公司或營銷策劃公司的實際營銷工作崗位及其職責、物業管理專業培養目標和學生的實際情況,難度適中,以便于學生都能動手參與。
2.單元教學過程的組織實施
教學實施步驟,大致可以按如下順序進行:任務布置和展示案例導入學生實操成果展示教師點評、小組互評知識總結。
首先,教師布置和展示工作任務,說明其考核要求及其工作步驟,并可以結合實際案例來加以詳細說明,幫助學生形象直觀地認識整個工作流程和步驟。由于工作任務的完成有一定的難度,由某一個學生來完成不太現實,所以,一般將本班學生分成若干個學習小組,每組6～7人。教師讓每一小組根據自己的意愿和興趣選擇本組的研究樓盤。在每一小組中,由于各個學生的知識、能力不相同,應視具體情況讓其在本組的工作任務中承擔相適應的職責,分工合作,各盡其能,共同學習和討論,共同提高,而各小組組長對本小組負總責。各小組根據自己的意愿和興趣選到本組的工作任務后,共同商討制定實施方案。在實施過程中碰到問題可以請教老師,也可以閱讀教材,查閱相關資料,在實踐中學習,在學習中實踐。教師起著指導者、監督者的作用。
成果展示和評價階段是整個項目教學活動中非常重要的環節。(1)在學生評估階段,各小組要進行競爭樓盤市場調查成果的匯報與展示。每個小組派出一名代表,介紹本小組的工作過程、項目成果及其優缺點、遇到的問題及處理方法、需要改進的地方、收獲與感受,最后自己給本小組的表現進行打分。各小組介紹完以后,小組之間再進行互評。(2)在教師點評階段,教師對各組的情況進行相應的點評。首先,對項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定,然后指出缺點以及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定,可以給學生一定的成就感,增強學生的自信心,使他們在以后的學習環節中更加努力地學習。最后各小組根據小組互評、教師點評的參考意見對競爭樓盤市場調查報告進行補充、修改和完善。
知識總結階段主要是教師對項目實施過程中涉及到的房地產市場調查的內容和步驟、房地產市場調查方法和調查技巧等方面的理論知識進行重點講解、歸納總結,幫助學生徹底消除理論知識上的迷惑,熟練掌握房地產市場調查技能。
三、結論
項目教學法要求教師根據房地產開發公司或營銷策劃公司中的實際工作崗位和職責選擇或設計項目或工作任務,使學生將來畢業后能更好地適應房地產公司的需要,極大地增強了其就業競爭力。采用分組方式,便于交流與討論,共同解決學習中遇到的困難,互相幫助,共同提高知識水平和職業技能。很多項目或工作任務往往不是某一個學生能夠完成的,而分組方式可以很好地解決這個問題。采用分組方式,也有助于培養學生的團結合作意識、組織領導能力。項目教學法充分體現了現代職業教育的特點和發展方向,使教學目的更明確。采用理論、實訓相結合,分組教學、師生互動等多種方法,調動了學生的學習興趣,激發了學生學習的主觀能動性,大大地提高了教學效果。
參考文獻:
關鍵詞 房地產開發 市場調研 營銷策劃
中圖分類號：G421 文獻標識碼：A
1課程教學現狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習，使學生系統的掌握房地產開發業務中的各種知識與技能，熟練房地產開發流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發等工作奠定基礎。
1.2課程教學內容
包括房地產開發的程序與管理、房地產市場及其運行規律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發項目策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產開發的建設過程以及房地產市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。
2《房地產開發》課程教學過程存在的問題
（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發過程涉及方方面面的專業知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。
（3）課程講解未能及時融入區域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。
3規范和完善《房地產開發》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態、進行市場分析、了解實際的開發流程，為具體的房地產開發項目分析市場價值為落腳點。為了規避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：
（1）夯實專業基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。
（2）結合某一房地產項目的開發過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：
①和某一房地產開發公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發定位、項目規劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優點，以便開展下一次的再實踐和再認知。
（3）規范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區“跑盤”的作業。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產開發》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。
參考文獻
策劃師崗位說明書工作內容:
1.對項目所在地的房地產行業的發展水平，現有房地產項目的地理分布、功能及市場定位，現有和潛在競爭對手的現狀及發展趨勢，當地房地產的消費習慣及發展趨勢，當地政府規范房地產行業的政策法規等進行市場調查，形成市場調查報告;
2.提供項目規劃方案中總平規劃、戶型配比等與目標市場相關的設計依據;
3.結合公司的發展戰略、擁有的資源狀況及市場調查的結果，確定項目的功能用途，項目的社會及經濟效益，項目的銷售周期等并編寫項目《營銷策劃案》;
4.針對既定項目所要面對的細分市場，編制項目的銷售及定價策略、銷售資金回籠計劃等;
5.負責項目的銷售前景、市場接受情況等論證工作;
6.集業內成功的案例和領先的理念與方法及競爭性項目的營銷理念;
7.對本職所負責的調查、策劃資料進行整理歸檔;
8.完成上級交辦的其他工作。
工作職責:
1.對提交報告的合理性、完整性、準確性、可操作性負責;
與上級的溝通方式:接受房地產營銷策劃部經理的業務指導和工作安排;
同級溝通:對房地產開發經營部、財務部、工程部、合作伙伴進行業務溝通;
崗位資格要求:
性別:男性
教育背景:專科學歷(或同等學力)，房地產市場營銷相關專業。
經驗: 3年以上房地產策劃相關工作經驗。
崗位技能要求:
摘要:多年來持續看漲的高房價卻使住房這個生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價問題已成為到人們日益關注的話題，而且房地產業的發展也關系到整個國民經濟的發展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前鄭州市房地產市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對鄭州市房地產消費者展開調查，以問卷調查的形式并采用全面普查與重點調查相結合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產消費者市場的情況。
一.調查背景及目的
近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，2002年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產開發經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。
二.調查方法
通過采取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷40份，獲取調查結
果后采用Excel表對數據進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。 三.調查結果 1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比
例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。 4.居民信息獲得途徑
從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。 5.居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出，消費者計劃在3-5年內購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買能力和購買積極性不高，開發商應提高消費者的購買積極性。 6.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析 .
由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析
從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數據我們可以看出，消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發商在開發一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風格要求的分析
從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數據我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發商與購房者矛盾分析
從以上數據我們可以看出，開發商與購房者的主要矛盾是開發商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質量和開發商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩定房價;政府要制定相關法律法規，約束開發商行為，提高房屋質量，
增加保障房和經濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
房地產市場調查報告優秀范文篇【二】
兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
3.1房地產策劃員職業功能;工作內容;技能要求;1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息;
一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研;
(二)信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細;
二、房地產;3.房地產策劃師工作的要求
3.1 房地產策劃員職業功能
工作內容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息
一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研究
(二) 信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細分調研總整理
二、房地產
3.能夠進行消費者心理與行為調查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規劃信息規劃設計資料2.能夠匯總項目規劃設計資料
1.能夠對項目投資環境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規
產投資環境資料三、房地產
項目投資策劃
(二)房地產投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環境資料分類
2.能夠對投資科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產 項目 整1.能夠根據項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監控料
3.能夠監控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現場銷售過程匯總2.能夠對現場銷售情況進行匯總
相 關 知 識
1.市場調查的作用、特點2.市場調查訪問法3.市場供求的知識4.統計數據收集知識1.調研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調查與分析的知識規劃設計資料分析匯總的方法1.房地產項目投資環境要素2.政策法規收集的范圍與內容3.投資估算知識
1.項目總投資構成的知識
2.地塊影響因素分析的內容與方法1.數據統計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關知識
1.廣告投放的主要形式與內容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關
內容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產策劃師
職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識
1.市場調查的原則
2.市場調查問卷的制定方法1.項目概況調查與分析的方法2.市場宏觀調查的內容與方法3.競爭對手資料分析內容與方法4.市場需求估算方法與內容5.消費者行為的分析方法1.房地產市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規劃與建筑知識
2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環境的內容
2.房地產項目投資環境的影響要素1. 房地產項目投資成本費用的構成2.投資估算方法
3.房地產相關經營稅費內容
1.房地產營銷的機會威脅分析方法2.房地產營銷環境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內容
1.能夠確定調研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設計調查表和調研問卷調研計劃
3.能夠組織策劃員開展調研工作1.能夠評定調研信息，剔除誤差信
一、房地產息
2.能夠對項目概況進行分析項目市場調
查研究(二) 市場調研3.能夠對市場宏觀調查進行分析
內容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠對消費者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數
細分計劃
二、房地產3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產品分類分析
(二)產品分析2.能夠進行競爭產品的分析和判別(一)分析房地1.能夠對投資環境進行分類產投資決策的影
2.能夠對投資環境要素進行分析三、房地產項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經濟發展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠對廣告設計工作進行指導
4.能夠組織和實施公共宣傳現場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產1.能夠收集項目周邊物業管理資料項目售后服(二) 項目物業
務和物業管管理資料準備2.能夠編繪物業管理流程示意圖理
3.能夠進行物業公司的初步篩選
1.能夠對物業管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業管理合同文本
2.能夠指導編寫物業管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業管理的內容與業務范圍2.物業工作流程示意圖的編制方法
1.物業管理前期介入的概念
2.物業管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產策劃師職業功能
工作內容
技 能 要 求
相 關 知 識
職業功能工作內容技 能 要 求
1.能夠確定調查的主題和內容
相 關 知 識
1.市場調查的流程與方法2.市場調查組織方法
1.房地產市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環境分析的內容2.商務環境分析的方法房地產市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內容與方法1.項目規劃設計的概念2.規劃設計要則
3.項目用地的功能性質分類方法1.房地產項目財務評價概述2.總成本的構成容內
3.房地產投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法
3.投資風險防范對策的相關知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產 項目 市
場 調查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠對房地產市場進行預測
(三)商務環境1.能夠針對社會、經濟狀況進行分
析分析2.能夠對法規、政策等軟環境進行
1.能夠確定市場細分的內容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠對項目進行市場定位分析產 項 目
1.能夠對產品進行定位定 位
(二)項目規劃
2.能夠提出項目方案規劃
建議
3.能夠制定設計任務書
1.能夠對項目成本進行估算
(一)項目效益2.能夠對項目投資收益進行靜態與
動態評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風險因素三、房 地
(二)項目風險
產 項目 投2.能夠評估投資風險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策
1.能夠編制商業建議書
(三) 編制商業2.能夠編制預期現金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓
4.能夠提出營銷組織構架建議
(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關策略(二)選擇物業1.能夠確定項目物業管理要求管理方案2.能夠選擇物業管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調研方法
調查
3.能夠組織實施市場調研活動
1.價格形成的原理2.產品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業管理成本構成2.現代物業管理發展趨勢
五、房 地產 項目 售后 服務 和物 業管 理
3.4 高級房地產策劃師
職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識
1.房地產項目的影響因素的內容2.市場調研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標
6.財務評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環境、微觀環
(一) 制定市場境對項目的影響調研策略2.能夠制定市場調研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產 項目 市
3.能夠審定項目功能設計方案
場 調查 研
(二)市場定位策4.能夠根據市場調研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預測
6.能夠進行房地產項目財務分析
7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產品1.能夠制定產品設計方案定位2.能夠制定產品定位策略
1.能夠制定項目概念設計方案
二、房地產(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產品定位的流程與內容2.產品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業管理團隊組(一)物業管理機建和招聘計劃構組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃
五、房 地
產 項目 售(二)全程物業管1.能夠策劃全程物業管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業管理模式物 業管 理
1.能夠制訂物業管理綜合經營模式
(三)綜合經營模策劃式策劃2.能夠進行物業管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產項目資本結構知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調整策略的相關知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
1.物業管理組織與人員架構的知識2.物業管理人員培訓計劃的制定方法1.物業管理模式的制定方法
關鍵詞: 房地產; 市場營銷; 策略創新; 發展趨勢
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1、我國房地產市場營銷現狀
我國房地產市場營銷的發展過程中暴露了諸多弊端。首先受傳統經營觀念的限制，導致在房地產的經營模式、管理方式以及處理問題對策等方面，和西方國家相比都有較大差距。
中國房地產對市場調查研究工作做得不到位，并且缺少注入資金，這就會在后期表現為房地產市場營銷與實際營銷狀況嚴重脫軌且運行很難保持穩定。有些房地產企業忽視前期市場調研的重要性，不深入細致做好前期市場調研；到產品銷售的時候，才意識到“樓盤缺陷多、小區規劃亂、建筑質量差等”，嚴重影響到產品銷售，在樓市低迷現階段，由于前期市場調研沒有做好，即使在后期銷售中采取好的營銷措施，最終也難以為消費者所接受，開發房地產陷入被動。
其次中國房地產還沒有形成營銷的管理模式，不能融入國際市場激烈的競爭中，很多管理高層思想觀念跟不上市場營銷環境的創新。缺乏品牌意識，房地產品牌戰略的實施是全過程、全方位的一個持續行為。開發房地產必須把營銷的理念貫穿到項目開發的全過程：從項目選擇、產品市場定位、方案制定和開發建設、以及房屋銷售、物業管理一條龍都應以市場客戶需要為導向，最大限度地滿足消費者的需求及愿望。
再次，房地產營銷不注重誠信，產品營銷離不開廣告宣傳，房地產廣告能活躍市場、引導消費、塑造房地產品牌。不過，許多房地產房地產不重視誠信，在廣告中摻雜虛假信息和承諾，有的引起法律糾紛，破壞了市場秩序。
還有房地產產品質量還有很多欠缺，房地產的產品質量包括功能質量和建筑質量兩個部分。為了追逐最大利益，個別開發房地產產品建筑質量不過關，建筑功能難以達到客戶預期。例如，小區規劃方案超規劃條件、戶型設計不科學、綠地少、基礎配套設施不全、建筑通病處理不好等，產品難以得到消費者的認可。最后企業、營銷人員的服務形象尚待改進，個別開發企業為了自身利益，虛假營銷、偷工減料、承諾不兌現；或者由于營銷人員在個人素養、知識儲備、禮儀服務等多方面的不足，導致企業形象在公眾心目中形成負面影響。這些都會影響企業的長遠發展。
2、房地產市場營銷的創新策略
通過對我國房地產市場營銷現狀的分析可知，若想保證房地產健康有序發展，就必須制定出適合本房地產的市場營銷的創新策略，科學防范各項可能發生的隱藏問題。這樣即使經濟市場發生了重大動蕩，也可以最大限度的保證房地產受到最小的損失。
2． 1 做好產品質量，保證服務品質
在經濟全球化大背景的影響下，各類信息猶如雨后春筍一般，這些變化對房地產市場應產生了巨大沖擊。產品的質量、價格、售后服務基本保持不變，利潤已經接近成本并趨于平均化，這些變動已經將價格壓到下限，當價格不能作為房地產間競爭的有效方法時，房地產逐漸將競爭轉向到產品質量和服務品質的質量。房地產能最大限度的滿足顧客的需要，就能保證在這場激烈的競爭中站穩腳步。如何做到讓顧客對房地產產品肯定，才是房地產市場營銷創新策略的核心。
2． 2塑造房地產品牌擴大房地產房地產的市場知名度和美譽度是房地產增大市場份額和提高市場競爭力的重要手段。房地產應當結合自身的經營觀念，采取一系列的創新手段，努力擴大房地產品牌影響力，滿足市場需求。同時，應把營銷理念貫穿到房地產開發的全過程中，一切以客戶需要和愿望為出發點，最大限度地滿足消費者的需求，全力打造房地產房地產的品牌形象。
2． 3 房地產營銷要融合網絡信息
房地產營銷的本質目的就是確保商品能夠在市場上正常流通，為房地產拓寬銷售市場，從而達到房地產獲取最大經濟效益的目的。當今網絡已經發展到了一定階段，將網絡信息與房地產營銷有機的結合，從某種程度上可以理解為做到了商品流通渠道的多樣化。
2． 4營銷組織形式的創新
市場營銷人員通常將其理解成綜合性較強的工作，房地產營銷的良好運轉離不開房地產部門的協調工作，但是從具體的執行操作視角看，倘若將市場營銷比作人體，那么營銷組織就是骨架，可見營銷組織在營銷工作中起著重要的支撐作用。盡管從房地產的決策者到基層的執行者，對營銷都投入了更多的重視，可是受目前實際情況的影響，很多房地產的營銷工作并沒有落到實處，對市場營銷組織形式缺乏全面的考慮。例如，在網絡營銷條件下，營銷組織應該有靈敏的反應能力，對市場發生的變化從容應對。對于以往的傳統營銷模式，要適當的割舍，重新創建科更具科學性、高效性的房地產組織形式。
2． 5做好市場調查研究工作
市場調查可以使房地產生產的產品能更好的滿足顧客需求，從而能夠提升產品的銷售量。應該重視市場反饋的信息，它是所有經營管理決策的基礎條件，任何好的產品只有消費者真正的接受了才是做到了成功。房地產開發房地產必須重視市場調研，一是組織項目策劃人員做好開發產品前期的市場調研工作，充分了解消費者的欲望和需求。二是房地產房地產還應當根據消費群體的不同需求，提供人性化的設計，吸引廣大消費者。三是提高房屋施工質量，抓好現場管理，積極開展技術創新，建立節能、精裝戶型合理的住宅同時按照規劃要求，完善小區綠化、配套設施、物業管理等。
3、房地產市場的未來發展趨勢
市場經濟的潮流會隨著經濟全球化的不斷深化，各國間的交流會越來越多，我國的市場經濟也會隨著發生一些重大改變。這樣的變化趨勢，就要求房地產要準確預知房地產市場的未來發展趨勢。未來房地產發展趨勢主要從以下幾個方面來考慮:
3． 1 綠色營銷的展望
綠色營銷是指在房地產營銷時整體要表現出和諧發展的理念，可以從產品的設計、生產、制造以及廢料處理等方面考慮，保證消費過程中確立有利于和諧發展的市場營銷策略。首先綠色營銷是適應可持續發展戰略的必然選擇，只有這樣才能保證房地產未來健康有序發展。其次隨著人們生活水平的提高，人們不再是簡單的滿足與物質需求，對美好環境也越來越重視，綠色消費已經成為了一種消費觀念。最后建立綠色營銷模式可以實現房地產資源的科學配置。概括的說，綠色營銷將成為未來的主要的營銷手段。
3． 2 文化營銷的展望
文化營銷的實質是以分析市場趨勢以迎合消費者心理為前提的，將文化內涵融入到房地產產品之中，從而提高房地產產品影響力，達到增加產品銷售額的目標。通過對很多房地產成功的案例進行分析，可以發現將絢麗多彩的文化與營銷策略有機結合，可以有效的改善房地產市場營銷的方式，更加符合房地產市場經濟發展的需要。
3． 3 品牌營銷的展望
房地產營銷重要的是在營銷過程中打造出屬于房地產自己的品牌，為消費者樹立一種新的消費價值理念。房地產可以允許產品出現一些劣質，但是絕不能影響品牌在消費者心目中的位置，可以說品牌的塑造比產品營銷更加重要，建立品牌的營銷策略就掌握了房地產營銷的主動權。
4、結束語
總之，我們要高度重視市場營銷在房地產發展中的地位，并能對未來的發展趨勢做出科學的預測，積極創新房地產市場營銷策略。相信通過房地產企業各成員的不懈努力，一定會為房地產的穩定發展提供可靠的保障，從而為我國經濟的發展做出更大的貢獻。
參考文獻
［1］ 陶卉． 企業營銷策略的新思路 ［J］，遼寧行政學院學報．2005 年 04 期．
