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第1篇

摘 要 隨著我國(guó)生活水平的提高以及城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也隨之發(fā)展迅速，其在經(jīng)營(yíng)中遇到了很多風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的涵義入手，分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了一些防范措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)的房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展。1998年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金4414.94億元，2008年已達(dá)33404億元，10年增長(zhǎng)了7.56倍。但由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）土地儲(chǔ)備制度不完善

我國(guó)各城市開(kāi)發(fā)和改造的樓盤都很大，土地資產(chǎn)價(jià)值往往很高，因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大。土地儲(chǔ)備屬于政府行為，這使得土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貨款。而土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價(jià)格的因素很多，土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動(dòng)頻繁，這些無(wú)不增加了土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)貸款的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)融資渠道單一

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，基本上不存在二級(jí)市場(chǎng)，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)無(wú)法有機(jī)結(jié)合。

（三）信息的不對(duì)稱性

我國(guó)目前信息傳遞機(jī)制的不完善和個(gè)人信用制度的缺乏，使得銀行無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，也無(wú)法對(duì)購(gòu)房者的資信情況、收入狀況、現(xiàn)有住房狀況、未來(lái)收入是否穩(wěn)定進(jìn)行詳盡了解，銀行要獨(dú)立面對(duì)開(kāi)發(fā)商、建筑商與個(gè)人消費(fèi)者三個(gè)方面的信貸風(fēng)險(xiǎn)，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會(huì)產(chǎn)生還貸的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

我國(guó)房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)受眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)“形勢(shì)大好”的迷惑，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

（五）房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過(guò)于簡(jiǎn)單

我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國(guó)外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和處置。

（六）房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策不穩(wěn)定且效率低

我國(guó)短期性宏觀調(diào)控政策，往往使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開(kāi)發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，抑制了有效需求。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）完善土地制度

政府應(yīng)該重新界定土地儲(chǔ)備中心的功能，打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。地方政府的征地動(dòng)機(jī)不能被濫用，各級(jí)土地儲(chǔ)備中心的土地儲(chǔ)備重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向基本建設(shè)用地和工業(yè)項(xiàng)目用地儲(chǔ)備整理。

（二）拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化

促進(jìn)房地產(chǎn)融資方式的多元化發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵(lì)有條件的企業(yè)發(fā)行公司債券，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點(diǎn)，滿足低收人居民的購(gòu)房需要。

（三）商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

商業(yè)銀行要擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。信貸從業(yè)人員必須牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（四）公布房產(chǎn)信息，引導(dǎo)公眾心理預(yù)期

政府須建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系，加強(qiáng)數(shù)據(jù)、信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公示。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，信息，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資方向，促使消費(fèi)群眾形成理性預(yù)期，顯露政府對(duì)炒房行為打壓的決心和規(guī)范市場(chǎng)的力度。

（五）健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系

嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問(wèn)題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁萌萌,賈秀娥.我國(guó)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及防范研究.技術(shù)與創(chuàng)新管理.2009(1).

[2]耿丹,邱敏芳.試論我國(guó)房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展趨勢(shì).華商.2008(15).

[3]趙凱興.淺談金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策.決策參考.2009(2).

第2篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融，指為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)服務(wù)的金融活動(dòng)。從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購(gòu)買、維修、裝飾、消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)融資體系不健全，制度安排缺失。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資以間接融資為主，銀行是該行業(yè)資金來(lái)源的主渠道。證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，基本上不存在二級(jí)市場(chǎng)，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)無(wú)法有機(jī)結(jié)合。

2.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依存度過(guò)高。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

3.房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。由于缺乏有效的房地產(chǎn)融資監(jiān)管措施和手段，加之商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)形式、治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制等方面存在諸多問(wèn)題，受眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)“形勢(shì)大好”的迷惑，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

4.房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過(guò)于簡(jiǎn)單。我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國(guó)外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和微觀處置。

5.房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策傳導(dǎo)不暢。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開(kāi)發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，抑制了有效需求。轉(zhuǎn)軌過(guò)程中宏觀調(diào)控政策的非穩(wěn)定性所造成的沖擊波，往往使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。

1.實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。

2.建立宏觀信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制系統(tǒng)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，以利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。這個(gè)系統(tǒng)還可對(duì)個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對(duì)個(gè)人信用度進(jìn)行評(píng)定打分，便于金融機(jī)構(gòu)分析、預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)類別與概率，對(duì)違約行為將會(huì)產(chǎn)生威懾作用，促使借款人按約履行合同。

3.加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。我國(guó)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。

4.加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度

對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。

5.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，房地產(chǎn)金融尤其必要，應(yīng)建立健全與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)。一是針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問(wèn)題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。

6.建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制

針對(duì)我國(guó)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。

參考文獻(xiàn):

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；融資；創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1前言

隨著改革的不斷深化，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展到新的階段。房地產(chǎn)信貸規(guī)模較其他行業(yè)來(lái)說(shuō)大得多，自然它的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大很多。由于我國(guó)目前的金融市場(chǎng)發(fā)展的還不是那么完善，房地產(chǎn)行業(yè)一旦轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)將成為整個(gè)金融行業(yè)的隱患，因此，做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作是很有必要的，只有這樣國(guó)民經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)健發(fā)展。

2. 造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

2.1 微觀原因影響房地產(chǎn)金融

2.1.1房地產(chǎn)融資對(duì)銀行的過(guò)于依賴性

這樣的現(xiàn)象在我國(guó)經(jīng)常出現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身的資金不能滿足投資時(shí)，銀行貸款成為資金獲取的主要方式。這種做法就會(huì)讓銀行承擔(dān)很大一部分風(fēng)險(xiǎn)，最終可能牽連國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.1.2借貸人信息不屬實(shí)

有一些開(kāi)發(fā)商為了獲得個(gè)人利益，常常會(huì)在借貸時(shí)提供不真實(shí)的信息，又因?yàn)閷?dǎo)銀行的貸管理技術(shù)落后，導(dǎo)致銀行不能準(zhǔn)確地對(duì)借貸人真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行判斷。更有甚者挪用貸款資金，這樣就直接加大金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張。

2.1.3 房地產(chǎn)企業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)

今年發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)壟斷行為屢見(jiàn)不鮮，存在違規(guī)操作，這樣的惡性循環(huán)必然帶來(lái)金融腐敗，是房地產(chǎn)貸款信譽(yù)大幅度下降。

2.2 宏觀原因影響房地產(chǎn)金融

首先，政府政策取向存在誤區(qū)，中央政府雖制定了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，但是地方政府作為獨(dú)立行政部門主要以政績(jī)、財(cái)政收入為其核心利益，因此它們?cè)趫?zhí)行中央政府的政策時(shí)難免會(huì)大打折扣，使得中央政府措施在地方政府沒(méi)有完全按要求實(shí)施。

其次，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，還沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的階段，在此期間會(huì)出現(xiàn)很多的制度轉(zhuǎn)變期的問(wèn)題。早期的制度在逐漸解體，新的制度建立還不夠完善，這是導(dǎo)致種種現(xiàn)象產(chǎn)生的最根本原因。

最后，我國(guó)匯率的逐年下調(diào)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商失去對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資興趣，因此房地產(chǎn)的不確定性變得更為嚴(yán)重。

3 防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措

3.1適當(dāng)調(diào)整金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)有制度

房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點(diǎn)就是變化很快，而對(duì)于目前的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)趕不上其變化。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范做的不夠完善，滯后于當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化形勢(shì)。致使金融機(jī)構(gòu)不能提前預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的存在。當(dāng)金融危機(jī)到來(lái)時(shí)沒(méi)有積極的應(yīng)對(duì)方案來(lái)解決問(wèn)題。對(duì)于銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)該盡可能去發(fā)展一些科學(xué)的借貸管理方法，建立可靠性強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。

3.2 樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范態(tài)度

為了降低金融風(fēng)險(xiǎn)投資，做好房地產(chǎn)周期性變化規(guī)律是很有必要的，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)變化的普遍規(guī)律，才能制定出匹配的管理制度，達(dá)到最佳利用社會(huì)資源配置。政府部門要加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度，采取相關(guān)法律法規(guī)來(lái)改正和補(bǔ)充市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。

3.3 融資方式的探索

對(duì)于銀行必須加強(qiáng)對(duì)借貸企業(yè)的篩選工作，首先要選擇實(shí)力強(qiáng)、品牌大、信譽(yù)度高的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行發(fā)放貸款，能做到準(zhǔn)確的引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)降臨時(shí)能夠運(yùn)用防范措施及時(shí)解決問(wèn)題，將影響縮減到最小。

3.4 建立完善的法律與法規(guī)

建立法規(guī)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)正規(guī)有序的良性競(jìng)爭(zhēng)，凡是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審批具有資格的企業(yè)都可以參加到競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，中央銀行是這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中的嚴(yán)格監(jiān)督者。對(duì)于違法競(jìng)爭(zhēng)行為要嚴(yán)懲，例如非法壟斷、資格欠缺的房地產(chǎn)企業(yè)。這樣才能有力地消除不良影響，保證金融業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

3.5增強(qiáng)全民社會(huì)信用

只有全民共同努力才能效地制止開(kāi)發(fā)商及個(gè)人不講誠(chéng)信的惡行擴(kuò)散，這與良好的社會(huì)信用環(huán)境很大關(guān)系。運(yùn)用法律嚴(yán)懲那些沒(méi)有誠(chéng)信的開(kāi)放商只是一種必要方法，培養(yǎng)他們的社會(huì)信用感，讓其在思想上轉(zhuǎn)變才是根本目的。這樣才能積極改善房地產(chǎn)貸款的安全性。

4.對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新體系的建議

雖然改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)步顯著，但是目前房地產(chǎn)仍然存在諸多問(wèn)題。比如市場(chǎng)的需求旺盛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷高漲。這種房?jī)r(jià)快速上漲是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)的前兆，一旦資金運(yùn)轉(zhuǎn)不警惕，將會(huì)給我國(guó)金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大的影響。

4.1加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理念

我國(guó)應(yīng)該借鑒其他國(guó)家的房地產(chǎn)金融管理的一些先進(jìn)管理措施并加以合理地、高效地運(yùn)用。要以不斷創(chuàng)新為管理目標(biāo)，不但要為達(dá)到高效、統(tǒng)一的金融管理體制而努力，還要為了能夠穩(wěn)健地運(yùn)行房地產(chǎn)金融體系，豐富監(jiān)督管理全面的內(nèi)容而奮斗，最終達(dá)到監(jiān)管政策、結(jié)構(gòu)體系、運(yùn)營(yíng)狀況具有統(tǒng)一性。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理念對(duì)于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)穩(wěn)定是比較迅速有效的一項(xiàng)措施。

4.2完善房地產(chǎn)金融體系

不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)制度是房地產(chǎn)金融的必要條件，可以從組織構(gòu)架、共榮機(jī)制、責(zé)任制等方面入手。對(duì)于從業(yè)人員和管理者要有足夠的金融創(chuàng)新意識(shí)，能夠掌握市場(chǎng)的運(yùn)作和具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

4.3對(duì)住房抵押繼續(xù)實(shí)行抵押貸款證券化

抵押貸款證券化在我國(guó)正處于嘗試階段，還沒(méi)有成熟應(yīng)用，很難滿足市場(chǎng)的需求。應(yīng)對(duì)銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款有時(shí)間長(zhǎng)、現(xiàn)金數(shù)較大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高等特點(diǎn)。目前我國(guó)證券產(chǎn)品相對(duì)其他國(guó)家比較少，因此加強(qiáng)住房抵押貸款證券化對(duì)于解決這些問(wèn)題很有利。

4.4堅(jiān)持推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力正處于全面上升的時(shí)期，面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整壓力，中國(guó)要堅(jiān)持以房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新為總體方針，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮，經(jīng)過(guò)不斷的自身努力與堅(jiān)定不移的探索精神，創(chuàng)新出具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

5結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)具有資本密集、體系復(fù)雜和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，因此，培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)金融防范意識(shí)，不斷完善防范房地產(chǎn)金融制度，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題時(shí)有指導(dǎo)意義。做好這項(xiàng)工作，不僅能保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、有序發(fā)展，還能滿足很多居民住房需求。在這條路上，需要我們持之以恒的去探索。

【參考文獻(xiàn)】

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第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國(guó)金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到來(lái)自國(guó)內(nèi)尤其國(guó)際動(dòng)蕩局勢(shì)的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。借此分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因

(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對(duì)比于發(fā)達(dá)國(guó)家完備的金融市場(chǎng)體系，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國(guó)為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機(jī)制和國(guó)家的政策風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金融通效率低下。通過(guò)銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無(wú)法及時(shí)將大量資金提供給中小企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)，造成一定時(shí)間內(nèi)資金浪費(fèi)及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。國(guó)內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問(wèn)題。

(三)房地產(chǎn)金融信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有資金需求多、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩或不穩(wěn)定情緒上升時(shí)，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時(shí)，房地產(chǎn)商將無(wú)力按時(shí)還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場(chǎng)穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。政府作為宏觀調(diào)控的實(shí)施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國(guó)政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷

根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)及原因分析，國(guó)內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：

(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)，一旦整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。

(二)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會(huì)影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人履約能力的下降，無(wú)力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對(duì)借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變化造成的。

(四)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)等。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)架

(一)營(yíng)造良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀體系

1.國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實(shí)行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開(kāi)和披露。

2.推動(dòng)資本市場(chǎng)發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開(kāi)發(fā)新的融資工具，推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場(chǎng)適應(yīng)能力，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

(二)構(gòu)建良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)微觀體系

1.加強(qiáng)貸款額度及風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，推動(dòng)自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營(yíng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)評(píng)估，做到合理放貸，按時(shí)回收。此外，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對(duì)其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強(qiáng)行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過(guò)及時(shí)傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產(chǎn)金融績(jī)效評(píng)估機(jī)制。通過(guò)建立有效的績(jī)效評(píng)估機(jī)制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)評(píng)估機(jī)制的建立，可以使銀行加強(qiáng)自我監(jiān)控，及時(shí)查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。還可以引進(jìn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評(píng)價(jià)，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機(jī)制。

4.開(kāi)發(fā)新的放貸品種，開(kāi)拓市場(chǎng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國(guó)銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，不斷推出新品種，吸引消費(fèi)者投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的多樣化發(fā)展。

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第5篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融政策 風(fēng)險(xiǎn)防范 經(jīng)驗(yàn) 啟示

一、美國(guó)的房地產(chǎn)金融政策與風(fēng)險(xiǎn)防范體系

1、房地產(chǎn)金融政策

（1）羅斯福和杜魯門時(shí)代。1932年，是經(jīng)濟(jì)大蕭條之后的羅斯福時(shí)代，美國(guó)出現(xiàn)了住房建設(shè)和金融危機(jī)，政府通過(guò)設(shè)立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”（FHLB），并批準(zhǔn)《住宅抵押貸款法》，成立了“房地產(chǎn)貸款公司”，形成了長(zhǎng)久性的分期付款式抵押貸款市場(chǎng)。1934年，《國(guó)家住房法》通過(guò)并成立了“聯(lián)邦住宅管理局”（FHA）和“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司”（FSLIC），組建“互助組織”，負(fù)責(zé)對(duì)個(gè)人的抵押貸款保險(xiǎn)。為解決低收入人群的住房問(wèn)題，1937年，通過(guò)了《公共住宅法案》，設(shè)立“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處（USHA）”，為平民提供低租金住房。1949年，杜魯門政府修訂了《國(guó)家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目標(biāo)，通過(guò)興建公共住宅單位解決大多數(shù)人的住房問(wèn)題。

（2）肯尼迪與約翰遜時(shí)代。1961年，肯尼迪政府發(fā)表國(guó)情咨文《住房和城鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃》，提出三個(gè)目標(biāo)：更新和規(guī)劃城市、給全國(guó)人民體面住房、鼓勵(lì)發(fā)展建筑業(yè)。并通過(guò)提供“低于市場(chǎng)水平利率”的貸款計(jì)劃，鼓勵(lì)私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)向市場(chǎng)提供貸款。1965年，約翰遜政府的“租金增補(bǔ)”計(jì)劃，將低收入家庭住房支出的比例進(jìn)行限制。1968年，出臺(tái)了新住房貸款計(jì)劃，鼓勵(lì)私人開(kāi)發(fā)商低利率貸款，聯(lián)邦政府給予貼息?！蹲》颗c城市發(fā)展法》頒布后，住房與城市發(fā)展部（HUD）正式成立。

（3）尼克松與福特時(shí)代。1969年，尼克松政府先后實(shí)施了“自置居所計(jì)劃”和“租賃住宅計(jì)劃”，但收效甚微。1970年，國(guó)會(huì)通過(guò)“緊急住宅融資法案”，成立“聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”開(kāi)辟二級(jí)市場(chǎng)。后來(lái)，福特政府提出“社區(qū)發(fā)展補(bǔ)助計(jì)劃”，將住房建設(shè)、都市重建和其他住房資助計(jì)劃合并，重新分配資金。

（4）里根與布什時(shí)代。里根為了減少政府財(cái)政壓力，提高租客承擔(dān)租金的能力，降低政府確定的“公平市場(chǎng)租金”標(biāo)準(zhǔn)。于1987年推行稅制改革和“低收入階層住房稅金信用計(jì)劃”，對(duì)給低收入人士提供住房的項(xiàng)目提供稅收優(yōu)惠。1990年，布什政府出臺(tái)“國(guó)民可承擔(dān)住宅”法案，通過(guò)擔(dān)保和信用證明方式為租客提供幫助，并加強(qiáng)地方政府和非營(yíng)利性社區(qū)在住宅開(kāi)發(fā)中的作用。

（5）克林頓與小布什、奧巴馬時(shí)代。1997年正式出臺(tái)了“多成員家庭資住房改革及承受能力法案”，新增45億美元資金用于保障住宅單位和個(gè)人利益，同時(shí)也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險(xiǎn)的抵押貸款體制創(chuàng)造條件?？肆诸D時(shí)代，改革住房與城市發(fā)展部（HUD）的職能，在削減聯(lián)邦政府對(duì)住房有關(guān)預(yù)算的同時(shí)，將執(zhí)行住房計(jì)劃的職能逐步轉(zhuǎn)交給各州和地方政府。同時(shí)，提高各州所得的稅金信用人均標(biāo)準(zhǔn)，從1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地產(chǎn)稅收入比例。針對(duì)房屋購(gòu)買和出售的差價(jià)，美國(guó)一些州政府專門設(shè)計(jì)征收房地產(chǎn)增值稅，規(guī)定自住房住滿兩年以上出售可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應(yīng)的增值稅減免政策。

2、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)與運(yùn)作體制

20世紀(jì)60年代以來(lái)，隨著美國(guó)住房抵押貸款機(jī)制和房地產(chǎn)證券化機(jī)制的應(yīng)用，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)逐步完善，推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。一級(jí)市場(chǎng)就是直接發(fā)放貸款的市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)主體包括儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助銀行、人壽保險(xiǎn)公司等。不同金融機(jī)構(gòu)的主體職能又存在區(qū)別。儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)（SLs）是以吸收儲(chǔ)蓄存款、發(fā)放抵押貸款為主的專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行是美國(guó)范圍最廣的金融中介，主要提供短期信用和商業(yè)貸款?；ブy行是存款人共同所有和經(jīng)營(yíng)的互助組織，主要是提供抵押貸款。人壽保險(xiǎn)公司的保費(fèi)較為穩(wěn)定，逐漸成為抵押貸款的主要資金來(lái)源。二級(jí)市場(chǎng)是出售抵押貸款的市場(chǎng)。由于有一級(jí)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作更加順暢。目前美國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)機(jī)構(gòu)主要有聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA）、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加強(qiáng)抵押貸款的保證、收購(gòu)抵押貸款組群、授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行抵押債券或自己發(fā)行抵押債券、支付貸款利息等。美國(guó)房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成完整而統(tǒng)一的市場(chǎng)體制。

除此之外，美國(guó)房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)也發(fā)揮著重要作用，主要包括通貨監(jiān)理處和聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司，其職責(zé)是對(duì)銀行體系和貨幣政策進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，為了鼓勵(lì)購(gòu)買自有住宅，還創(chuàng)立了聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)、聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司和聯(lián)邦住宅管理局，對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行擔(dān)保。

3、風(fēng)險(xiǎn)防范體系

第6篇

一、基本情況

2002年衡陽(yáng)市城市建設(shè)投資有限公司成立,為衡陽(yáng)市首家政府融資平臺(tái),到目前已發(fā)展到13家政府融資平臺(tái)公司,其中市級(jí)4家,縣級(jí)9家。主要分布在交通運(yùn)輸、城市建設(shè)、土地儲(chǔ)備、國(guó)資經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域,如衡陽(yáng)市城市建設(shè)投資有限公司,衡陽(yáng)市非稅收入征收管理局,衡陽(yáng)市湘江水利投資開(kāi)發(fā)有限公司,衡陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心等。全市13家融資平臺(tái)中城建投資公司類占9家。

至2010年6月末,全市13家政府融資平臺(tái)公司,資產(chǎn)總額為176.39億元,負(fù)債總額84.91億元,自有資金總額41.02億元,融資總額73.04億元,已開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)38個(gè),已開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃投資額64.75億元,已開(kāi)工項(xiàng)目到位資金35.4億元,計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃投資額45.66億元。

二、主要特點(diǎn)

1、規(guī)模迅速膨脹。2008年12月末衡陽(yáng)市地方政府融資平臺(tái)在轄內(nèi)銀行貸款余額為7.16億元,到2010年6月貸款余額為28.495億元,在一年半時(shí)間內(nèi)凈增21.335億元,增加3.98倍。還有國(guó)開(kāi)行湖南省分行對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款余額為28.335億元。2009年,衡陽(yáng)市城市建設(shè)投資有限公司通過(guò)發(fā)行債券融資15億元。至2010年6月末,衡陽(yáng)市各級(jí)政府融資平臺(tái)融資總額達(dá)到73.04億元。

2、地方政府主導(dǎo)。13家政府融資平臺(tái)公司都由政府主導(dǎo)設(shè)立,董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員由政府任命,通過(guò)財(cái)政注資、土地劃撥、規(guī)費(fèi)收入等形式注入資本金。如衡陽(yáng)市政府先后向市城市建設(shè)投資有限公司注入了市自來(lái)水公司、公交公司、道路公司等優(yōu)質(zhì)企業(yè)資產(chǎn)和近15000畝土地資源。同時(shí),還將城市道路建設(shè)項(xiàng)目?jī)蓭?00米可用土地的受益權(quán),市本級(jí)行政事業(yè)單位的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),自來(lái)水、污水處理、垃圾處理、戶外廣告、公交線路、停車位、車輛通行收費(fèi)等經(jīng)營(yíng)特許權(quán),市財(cái)政用于城市建設(shè)的資金等資源整合到該公司名下。

3、“打捆貸款”模式。打捆貸款是指以城市建設(shè)投資公司為承貸主體,以財(cái)政出具的還款承諾作為償債保證,將若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來(lái)作為一個(gè)整體項(xiàng)目向銀行貸款的一種融資方式。目前衡陽(yáng)市政府與國(guó)開(kāi)行湖南省分行達(dá)成50億貸款協(xié)議,主要用于供水、供電、城市道路等若干項(xiàng)目,貸款余額為28.335億元。

4、項(xiàng)目貸款為主。至2010年6月,13家政府融資平臺(tái)公司項(xiàng)目轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)貸款余額20.523億元(其中,3-5年與5年以上期限的余額合計(jì)為16.658億元,占比為81.17%),占貸款總額的72.02%。已開(kāi)工項(xiàng)的37個(gè)項(xiàng)目中,公益項(xiàng)目為20個(gè),占比為54.05%。

三、風(fēng)險(xiǎn)控制

目前衡陽(yáng)市政府融資平臺(tái)公司在轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款余額為28.495億元中,正常貸款為28.02億元,占比為98.33%;關(guān)注類貸款為0.39億元,占比為1.37%;不良貸款為0.086億元,占比為0.3%。衡陽(yáng)市地方政府融資平臺(tái)依靠非財(cái)政資金償債的貸款比例僅為9.48%。地方融資平臺(tái)尚未出現(xiàn)不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)有以下主要因素:

還款期限未到。調(diào)查的融資平臺(tái)項(xiàng)目貸款的建設(shè)期和還款期設(shè)定時(shí)間較長(zhǎng)。目前項(xiàng)目還處于建設(shè)期,只需償還貸款利息部分,而該利息已計(jì)算在投資總額中,列為“正常貸款”。從衡陽(yáng)市地方融資平臺(tái)項(xiàng)目貸款期限看,沒(méi)有發(fā)放1年內(nèi)貸款,1-3年類占18.8%,3-5年類占41.5%,5年以上占39.6%,3年以上中長(zhǎng)期基建類貸款占81.1%,到2013年將出現(xiàn)償還本金的高峰。

銀行多頭授信。調(diào)查中13家地方融資平臺(tái)獲得多家銀行的授信,其可以在授信額度內(nèi)借新還舊,以甲還乙,可以暫緩風(fēng)險(xiǎn)暴露。

資產(chǎn)抵押高溢。銀行對(duì)有政府背景或政府擔(dān)保、有土地抵押的融資平臺(tái)高看一眼,厚愛(ài)有加,在審查審批上綠燈放行,而融資平臺(tái)為了獲得更多的貸款,又虛高土地溢價(jià),給融資平臺(tái)抹上一層保護(hù)網(wǎng)。

銀行監(jiān)控缺位。由于融資平臺(tái)政府色彩濃厚,銀行高度寬容,不按具體項(xiàng)目監(jiān)控其資金流向和用款進(jìn)度,加之融資平臺(tái)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表不規(guī)范、不透明,商業(yè)銀行很難獲得真實(shí)準(zhǔn)確的背景資料,很難對(duì)融資平臺(tái)公司進(jìn)入深入的貸后管理,掩飾真實(shí)償債能力不足的風(fēng)險(xiǎn)。

四、風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

借款主體風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查中融資平臺(tái)與地方政府有關(guān)部門是“一套人馬,兩塊牌子”,存在政企不分,現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)不健全,公司法定負(fù)責(zé)人和主要業(yè)務(wù)人員由政府有關(guān)部門人員兼職或指派,資本來(lái)源通常是財(cái)政注入或存量公共資產(chǎn)拼湊注入,盈利模式主要依賴于項(xiàng)目的使用權(quán)出讓收入或地方財(cái)政補(bǔ)貼收入。在地方政府投資膨脹下,帶來(lái)了空前的融資壓力,迫使地方政府融資平臺(tái)不惜成本與風(fēng)險(xiǎn)融資,用融資規(guī)模最大化來(lái)平衡“投資饑餓癥”,至于資本與負(fù)債之間的比例是否失調(diào),負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)是否超出了融資平臺(tái)的承受能力不在考慮范圍之內(nèi)。

還款來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)。地方政府融資平臺(tái)資金主要用于非經(jīng)營(yíng)性、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目,這些項(xiàng)目回收期長(zhǎng),低收益或無(wú)收益,項(xiàng)目本身還款能力弱,主要依賴財(cái)政收入償還。目前衡陽(yáng)各級(jí)政府融資平臺(tái)已開(kāi)工的38個(gè)項(xiàng)目中,就有20個(gè)屬于公益性項(xiàng)目,集中于市政基礎(chǔ)與農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施。衡陽(yáng)市政府2009年為融資平臺(tái)公司歸還銀行貸款本息合計(jì)3.7億元,2010年預(yù)計(jì)將歸還本息合計(jì)約6.4億元,但政府償付債務(wù)本息困難很大。一是地方政府貸款建設(shè)的項(xiàng)目,大都不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益,無(wú)法用項(xiàng)目本身產(chǎn)生的效益來(lái)歸還銀行貸款,要用當(dāng)?shù)卣磥?lái)的財(cái)政收入來(lái)歸還,而對(duì)于一個(gè)財(cái)力較弱的地方政府而言成為一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)。二是以政府未來(lái)稅收作為擔(dān)保存在不確定因素,土地抵押貸款償還來(lái)源依賴于土地出讓收入,而土地出讓收入是一次性收取70年,不具備可持續(xù)性,土地出讓收入高增長(zhǎng)難以為繼。三是以土地為抵押可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)深度下調(diào),地價(jià)下跌,土地出讓收入下降,會(huì)帶來(lái)政府無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn),造成銀行壞賬。

政策調(diào)險(xiǎn)。在貸款期限內(nèi),國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保政策,地方政府的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)發(fā)展等政策調(diào)整,變動(dòng)都可能對(duì)政府融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響,而一旦政府政策對(duì)政府融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響,可能直接影響到政府融資平臺(tái)貸款的如期償還。

財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。主要是地方融資平臺(tái)過(guò)度負(fù)債,在無(wú)法以項(xiàng)目收益或公司經(jīng)營(yíng)收入償還的情況下,在地方財(cái)政收入不可持續(xù)增長(zhǎng)或宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的情況下,地方政府無(wú)法還債的違約風(fēng)險(xiǎn)。2010年6月末,衡陽(yáng)市各級(jí)政府融資平臺(tái)融資總額為73.04億元,其中貸款余額為56.83億元(含國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款28.335億元,城投債15億元),而2009年衡陽(yáng)市財(cái)政收入為70.03億元,13家融資平臺(tái)融資總額超過(guò)該市財(cái)政總收入,而作為中部不發(fā)達(dá)地區(qū)“吃飯靠財(cái)政,建設(shè)靠土地,發(fā)展靠金融”,地方財(cái)政狀況比較嚴(yán)峻,可用收入中用于償債部分很少。

金融風(fēng)險(xiǎn)。主要是來(lái)自地方融資平臺(tái)不良貸款積聚帶來(lái)的銀行風(fēng)險(xiǎn),從而導(dǎo)致金融體系的不穩(wěn)定。一是以財(cái)政對(duì)借貸進(jìn)行擔(dān)?？赡艹蔀殂y行體系信貸質(zhì)量方面的長(zhǎng)期隱患。二是地方政府存在的投資沖動(dòng)與追求短期政績(jī)的行為,都無(wú)法避免存在重復(fù)建設(shè)、低效率投資的問(wèn)題,甚至導(dǎo)致兩高一剩產(chǎn)業(yè)死灰復(fù)燃,不良貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。三是由于投資與信貸政策的收緊,地方政府的一些投資項(xiàng)目可能難以繼續(xù)融資,從而導(dǎo)致工程成為爛攤子,進(jìn)而造成銀行的壞帳。

五、政策建議

(一)摸清底數(shù)、全面清理。按照國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)(2010)19號(hào)文件《關(guān)于加強(qiáng)地方融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》要求,對(duì)融資平臺(tái)債務(wù)進(jìn)行一次全面清理,對(duì)直接借入、拖欠或提供擔(dān)保、回購(gòu)等信用支持形成的債務(wù)按照分類管理,區(qū)別對(duì)待的原則清理規(guī)范,對(duì)公益性在建項(xiàng)目不得再通過(guò)融資平臺(tái)融資,妥善處理債務(wù)償還和在建項(xiàng)目后續(xù)融資問(wèn)題。對(duì)承擔(dān)有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性收入的公益性項(xiàng)目融資任務(wù)并主要依靠自身收益償還債務(wù)的融資平臺(tái)公司,以及承擔(dān)非公益性項(xiàng)目融資任務(wù)的融資平臺(tái)公司,按照公司法規(guī)定,充實(shí)資本金,完善治理結(jié)構(gòu),實(shí)行商業(yè)化運(yùn)作。

(二)完善法規(guī),規(guī)范運(yùn)作。一是制定相關(guān)法律法規(guī),對(duì)融資平臺(tái)進(jìn)行準(zhǔn)確定位,將其融資投資活動(dòng)限定在一定范圍內(nèi),如城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)領(lǐng)域。二是做實(shí)資本金,限制負(fù)債率,明確地方政府對(duì)融資平臺(tái)的債務(wù)責(zé)任,綜合考慮各地財(cái)政經(jīng)濟(jì)狀況及融資平臺(tái)自身情況的前提下,合理制定融資平臺(tái)的負(fù)債率限度,避免過(guò)度負(fù)債和債務(wù)轉(zhuǎn)嫁。三是硬化地方政府的債務(wù)約束,以項(xiàng)目法人作為承貸主體,建立地方政府資產(chǎn)負(fù)債表,把分散在各個(gè)融資平臺(tái)的融資活動(dòng)納入到政府資產(chǎn)負(fù)債表的整體框架之中,將地方政府債務(wù)收支納入預(yù)算管理,落實(shí)有關(guān)債務(wù)人償債責(zé)任,并定期向人大匯報(bào),向社會(huì)公布,接受各方面的監(jiān)督。

(三)嚴(yán)格控制,強(qiáng)化管理。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)類貸款的控制與管理,堅(jiān)持“逐包打開(kāi),逐筆核對(duì),重新評(píng)估,整改保全”的原則進(jìn)行全面清理。一是推進(jìn)審慎的地方政府融資風(fēng)險(xiǎn)管理舉措,強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目資本金的監(jiān)控,對(duì)償債能力的分析,控制打捆貸款,監(jiān)測(cè)負(fù)債狀況,把握貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,全面評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。三是控制融資平臺(tái)類貸款的集中度。四是加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)貸款使用方向的監(jiān)管,防止貸款在項(xiàng)目之間挪用,切實(shí)保證銀行貸款的安全性和可控性,確保信貸資產(chǎn)安全。

(四)吸引民間資本進(jìn)入政府投資領(lǐng)域。目前,我國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)投資實(shí)力不斷增強(qiáng),充實(shí)的民間資本正急需尋找新的投資領(lǐng)域,而地方政府投資外部性很強(qiáng)的文化、教育、醫(yī)療的公共基礎(chǔ)設(shè)施,等于為社會(huì)獎(jiǎng)金進(jìn)入創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境,同時(shí)以吸納民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)投資所進(jìn)行的融資創(chuàng)新,拓寬了民間資本的投資渠道。

第7篇

關(guān)鍵詞：金融企業(yè)；低碳金融風(fēng)險(xiǎn)；碳交易

隨著人類生存環(huán)境的惡化，于是人們提出了低碳的理念，金融企業(yè)也相應(yīng)的產(chǎn)生了碳金融業(yè)務(wù)，而這些業(yè)務(wù)給金融企業(yè)帶來(lái)了一系列新的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)與那些傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相比更為復(fù)雜，更加難以防范。因此，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行研究，對(duì)促進(jìn)我國(guó)整體碳金融業(yè)務(wù)健康發(fā)展以及提高我國(guó)金融企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、研究碳金融風(fēng)險(xiǎn)、全面把握碳金融風(fēng)險(xiǎn)形態(tài)、制定合理的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策等具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、低碳金融風(fēng)險(xiǎn)的定義

低碳金融風(fēng)險(xiǎn)相比較來(lái)講是一種特殊的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)一般被認(rèn)為是在某種規(guī)定環(huán)境下，規(guī)定時(shí)間內(nèi)，發(fā)生某種損失的可能性。而關(guān)于低碳金融風(fēng)險(xiǎn)定義，隨著低碳金融的發(fā)展，一些專家學(xué)者對(duì)其有不同的定義：國(guó)外的專家學(xué)者對(duì)低碳金融風(fēng)險(xiǎn)的研究比我國(guó)要早很多，并且研究得更為深入全面。比如：Larson. D.F. 和 Parks. P 早在1999年就公布了他關(guān)于碳金融交易風(fēng)險(xiǎn)的研究，他認(rèn)為碳金融交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是存在于碳項(xiàng)目整個(gè)發(fā)展周期之中，按照影響因素分為履約風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。而另一位學(xué)者-索尼婭.拉巴特，羅德尼.懷特則是從企業(yè)的角度將碳金融風(fēng)險(xiǎn)分為監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)體風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)三類。

在我國(guó)，一些專家學(xué)者則是近幾年來(lái)才真正開(kāi)始重視和研究這一概念的，但他們對(duì)低碳金融風(fēng)險(xiǎn)的理解和劃分也是眾說(shuō)紛紜、各有所長(zhǎng)，主要原因是他們所站的角度不同，所以對(duì)同一個(gè)事物或概念的認(rèn)知和劃分也不同。比如：張寧將碳交易風(fēng)險(xiǎn)分為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)四類。而王留之、宋陽(yáng)（2009）則指出，金融衍生工具操作風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都屬于碳金融風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，在其他學(xué)者的研究基礎(chǔ)上，作者認(rèn)為低碳金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是一個(gè)廣義的概念，故將其定義為：低碳金融市場(chǎng)在運(yùn)行過(guò)程中存在大量的不確定因素，所導(dǎo)致低碳金融交易市場(chǎng)的參與者甚至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況造成損失的各種可能性。

二、金融企業(yè)在開(kāi)展低碳金融業(yè)務(wù)中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

站在金融企業(yè)的角度，其在發(fā)展低碳金融業(yè)務(wù)中則會(huì)面臨各種新的風(fēng)險(xiǎn)。金融企業(yè)在低碳金融業(yè)務(wù)辦理中有利有弊，常常在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)與環(huán)境保護(hù)增加值的同時(shí)，也存在著各種風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于種種市場(chǎng)因素而對(duì)低碳金融交易產(chǎn)生影響從而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。比如：匯率、利率等因素的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在跨國(guó)交易中，一些交易的周期短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則數(shù)年。在此過(guò)程中，一旦供求不平衡、市場(chǎng)利率變化，碳排放價(jià)格的波動(dòng)是無(wú)法估計(jì)的，這些可能導(dǎo)致低碳金融市場(chǎng)產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)，這些都是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 政策風(fēng)險(xiǎn)。顧名思義該風(fēng)險(xiǎn)即隨著國(guó)內(nèi)、國(guó)外各項(xiàng)政策的變化給低碳金融市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)講，通過(guò)立法對(duì)有關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性政策改變，會(huì)對(duì)低碳金融市場(chǎng)帶來(lái)較大的影響；還有一種主要是一些優(yōu)惠政策或是機(jī)制上的變化，同樣也會(huì)對(duì)低碳金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)影響，不同的是前者為強(qiáng)制的，后者是趨利的。還有就是在國(guó)內(nèi)低碳金融市場(chǎng)與國(guó)外乃至國(guó)際產(chǎn)生交易或是接軌時(shí)，外國(guó)的低碳金融交易方面政策如果發(fā)生一些改變，則對(duì)我國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)影響也會(huì)較大。

3. 操作風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指由于員工、過(guò)程、基礎(chǔ)設(shè)施或技術(shù)或?qū)\(yùn)作有影響的類似因素的失誤而導(dǎo)致虧損的風(fēng)險(xiǎn)。低碳金融業(yè)務(wù)本身是一個(gè)比較專業(yè)的范疇，我國(guó)本身起步較晚，這方面的認(rèn)識(shí)和研究還不夠深入和全面，操作人員的專業(yè)知識(shí)及專業(yè)能力還不夠好。加之低碳金融業(yè)務(wù)的操作相比較其他的金融業(yè)務(wù)更為復(fù)雜和困難，如果有任何不恰當(dāng)?shù)牟僮髁鞒袒蛘呦到y(tǒng)的失誤，都有可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失。兩個(gè)方面的的因素再一疊加，最終產(chǎn)生的操作風(fēng)險(xiǎn)則更大。

4. 法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指由于一些碳交易、業(yè)務(wù)不符合相關(guān)法律或法規(guī)的要求而帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殂y行等金融企業(yè)會(huì)受到銀監(jiān)會(huì)等外部監(jiān)管和上級(jí)行的內(nèi)部監(jiān)管，還會(huì)受到社會(huì)各界相關(guān)部門和公共大眾的監(jiān)管。從監(jiān)管低碳環(huán)保的法規(guī)到有關(guān)如何恰當(dāng)審核是否達(dá)標(biāo)的限額規(guī)定，到有關(guān)報(bào)告經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的詳情以滿足環(huán)保部門的要求。但是法規(guī)的實(shí)施是必要的，它能為金融企業(yè)提供一個(gè)安全、順利執(zhí)行低碳金融交易業(yè)務(wù)的環(huán)境條件。但如果有關(guān)法律法規(guī)發(fā)生變化，信息傳導(dǎo)再不暢通，則會(huì)帶來(lái)這種風(fēng)險(xiǎn)。

5. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《京都議定書》，我們可以知道主要有三種靈活的履約機(jī)制來(lái)參與低碳金融，分別是：聯(lián)合履約機(jī)制、排放貿(mào)易機(jī)制和清潔發(fā)展機(jī)制。我國(guó)到目前為止主要的減排方式還是清潔發(fā)展機(jī)制。所以在研究項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還是以清潔發(fā)展機(jī)制的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來(lái)分析。清潔發(fā)展機(jī)制項(xiàng)目從一開(kāi)始的項(xiàng)目識(shí)別到最后的項(xiàng)目簽發(fā)是一個(gè)很漫長(zhǎng)也很復(fù)雜的過(guò)程，無(wú)論是項(xiàng)目的批準(zhǔn)、審定、注冊(cè)、實(shí)施檢測(cè)，還是排放量的核查，每一個(gè)小小的環(huán)節(jié)都可能影響到項(xiàng)目的簽發(fā)，都存在著風(fēng)險(xiǎn)。

而對(duì)于銀行等金融企業(yè)來(lái)講，關(guān)于低碳金融業(yè)務(wù)有很多的項(xiàng)目需要進(jìn)行全方位的管理。比如：建立低碳金融相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品，給開(kāi)發(fā)新的低碳企業(yè)進(jìn)行貸款等等。由于項(xiàng)目的流動(dòng)性，項(xiàng)目管理的一個(gè)重要組成部分就是風(fēng)險(xiǎn)管理。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理必須要面對(duì)項(xiàng)目可能無(wú)法執(zhí)行、項(xiàng)目的進(jìn)度可能產(chǎn)生變化、項(xiàng)目成本的可能變化等風(fēng)險(xiǎn)。

6. 聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指金融企業(yè)的聲譽(yù)受到負(fù)面影響而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于金融企業(yè)來(lái)講聲譽(yù)是至關(guān)重要的，任何負(fù)面的影響都會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。要大力倡導(dǎo)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展相關(guān)理念，積極的、多方位的宣傳低碳金融產(chǎn)品。就目前來(lái)講這些工作是迫在眉睫。

三、金融企業(yè)針對(duì)低碳金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）低碳金融風(fēng)險(xiǎn)防范的基本流程

因?yàn)椴煌慕鹑跈C(jī)構(gòu)、不同的管理人員對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和態(tài)度不同，所以即使面對(duì)相同的風(fēng)險(xiǎn)，他們采取的風(fēng)險(xiǎn)防范策略也可能有所不同。但是他們?cè)谶M(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控時(shí)，所遵循的基本原則卻是一致的。一般可以將風(fēng)險(xiǎn)防范的基本流程分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制等幾個(gè)程序：

1. 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。指企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理人員通過(guò)各種手段和方式在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)形成的潛在條件和潛在誘因進(jìn)行分析，識(shí)別。在低碳金融市場(chǎng)中，人們會(huì)通過(guò)自已對(duì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)知和總結(jié)，然后對(duì)發(fā)生的類似低碳金融風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)是怎么樣的進(jìn)行判斷，發(fā)現(xiàn)碳金融所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，再通過(guò)分析前期材料總結(jié)數(shù)據(jù)，歸納風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的誘導(dǎo)因素，整理出風(fēng)險(xiǎn)損失規(guī)律和識(shí)別方法。對(duì)于金融企業(yè)的相關(guān)管理人員來(lái)講，對(duì)于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別顯得更為重要，會(huì)提前預(yù)警所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，避免給企業(yè)帶來(lái)的損失和危害。

2. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。該程序是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失和影響進(jìn)行評(píng)估、量化的過(guò)程。具體包括風(fēng)險(xiǎn)概率和負(fù)面影響評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)承受力評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)分析等內(nèi)容。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估方法多種多樣，如定量評(píng)估方法、定性評(píng)估方法等，應(yīng)具體情況具體對(duì)待。一般情況下，除了政策風(fēng)險(xiǎn)外，其他各種風(fēng)險(xiǎn)都可通過(guò)一定的方法進(jìn)行評(píng)估。從而了解風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的影響的大小。

3. 風(fēng)險(xiǎn)控制。該程序是風(fēng)險(xiǎn)防范的是最后一步，它必須在前面兩個(gè)程序完成的基礎(chǔ)上才能完成，它是風(fēng)險(xiǎn)防控整個(gè)流程中的核心步驟。在此過(guò)程中，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理人員會(huì)運(yùn)用多種手段、采取各種措施來(lái)降低低碳金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，以達(dá)到減少經(jīng)濟(jì)等各方面損失的目的。具體的控制措施需要企業(yè)、政府和社會(huì)共同努力，通過(guò)一系列具體的方法和手段才能做好該程序的工作。

（二）金融企業(yè)針對(duì)低碳金融的風(fēng)險(xiǎn)的具體防范措施

面對(duì)低碳金融的各種新的風(fēng)險(xiǎn)，金融企業(yè)要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)接受、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)減輕的大原則。在這個(gè)大原則的思路下，金融企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的基本思路有以下幾點(diǎn)：首先，要從風(fēng)險(xiǎn)的源頭入手，盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制或消除在萌芽狀態(tài)下，或者采取一定措施將風(fēng)險(xiǎn)降低和改善；然后對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的無(wú)法改變的不利影響，金融企業(yè)自身應(yīng)采取積極有效的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行妥善的處理，力爭(zhēng)將這些不利的影響降到最低。

1. 強(qiáng)化對(duì)低碳金融的防范的意識(shí)

金融企業(yè)應(yīng)從上而下強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作的重要性和緊迫性。要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的知識(shí)的宣傳，讓企業(yè)上下時(shí)時(shí)刻刻重視這一問(wèn)題，從而貫徹到企業(yè)日常工作中去，更好的適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期所帶來(lái)的變化，降低企業(yè)新的業(yè)務(wù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

2. 成立專門的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)。金融企業(yè)應(yīng)選擇專業(yè)的人員成立專門的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)，本機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)對(duì)低碳金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，如對(duì)國(guó)家的政策進(jìn)行研究，制定風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策；制定對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的操作的流程；制訂對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的政策、具體流程；對(duì)各項(xiàng)低碳金融業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和分析，并負(fù)責(zé)向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的咨詢等。從而有效的防范政策性風(fēng)險(xiǎn)和操作性風(fēng)險(xiǎn)。

3. 注重信息的溝通。企業(yè)要正常與有關(guān)環(huán)保部門、低碳項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)、國(guó)家其他相關(guān)部門等保持信息的溝通與合作。對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與記錄，對(duì)各企業(yè)在環(huán)保和污染方面情況記入金融企業(yè)的信息中，并注意對(duì)各企業(yè)的這方面信息的督查與更新，以便在發(fā)放貸款、項(xiàng)目投資、貸款的收回等工作中查閱與參考。有效防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等。

4. 進(jìn)行套期保值。金融企業(yè)可在實(shí)施低碳業(yè)務(wù)時(shí)，可以通過(guò)簽訂一種“套期合同 ”來(lái)達(dá)到保護(hù)自己免受利率及匯率波動(dòng)的影響的目的。尤其是通過(guò)套期保值進(jìn)行衍生品的相關(guān)交易，通過(guò)相互抵消的方法來(lái)規(guī)避市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，可說(shuō)是堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，從而有效的防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

5. 嚴(yán)格控制貸款項(xiàng)目。企業(yè)要嚴(yán)格控制貸款項(xiàng)目，對(duì)高碳和低碳項(xiàng)目的貸款要區(qū)別對(duì)待。我國(guó)目前金融企業(yè)發(fā)展低碳金融業(yè)務(wù)，要增加綠色信貸的投放數(shù)量，并且要使綠色信貸投放到更多的行業(yè)和項(xiàng)目類型。重點(diǎn)開(kāi)拓節(jié)能環(huán)保、新能源、低碳行業(yè)等低碳領(lǐng)域的業(yè)務(wù)和涉及水處理類、大氣污染治理類、固體廢棄物治理類傳統(tǒng)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，增加對(duì)創(chuàng)新型小微企業(yè)以及能夠進(jìn)入普通民眾生活的環(huán)保產(chǎn)品的關(guān)注。比如：可以優(yōu)先考慮風(fēng)力、水力、太陽(yáng)發(fā)電領(lǐng)域、新能源汽車、生活垃圾處理與利用等行業(yè)和項(xiàng)目。

6. 成立政策性金融機(jī)構(gòu)。我國(guó)目前尤其是在商業(yè)銀行領(lǐng)域，可以考慮發(fā)展政策性金融機(jī)構(gòu)，如設(shè)立政府基金、專業(yè)性的綠色投資銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)，為交易雙方提供充分的供求信息，形成多層次、更完善的低碳金融體系，以達(dá)到對(duì)商業(yè)信貸的補(bǔ)充，并有效的分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

建立健全聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的預(yù)警機(jī)制，積極培育以聲譽(yù)為導(dǎo)向的企業(yè)文化。該項(xiàng)工作可以在各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前進(jìn)行預(yù)測(cè)，并通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因的分析和研究，來(lái)幫助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者在事前對(duì)可能發(fā)生的聲譽(yù)危機(jī)事件有比較充分的估計(jì)，并在此基礎(chǔ)上提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處理和危機(jī)預(yù)控，以降低這些突發(fā)事件所帶來(lái)的危害程度甚至可以阻止其發(fā)生。

總之，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)金融企業(yè)要生存就必須開(kāi)拓和創(chuàng)新業(yè)務(wù)，而隨之而來(lái)的會(huì)帶來(lái)各種新的金融風(fēng)險(xiǎn)。但我們不能因咽廢食，要重視和化解這些新的問(wèn)題，要解決好這些問(wèn)題，當(dāng)然需要一個(gè)探索和適應(yīng)的過(guò)程，需要金融企業(yè)本身和社會(huì)各界、政府部門共同的努力。

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第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資渠道；制度建設(shè)

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成與國(guó)外相比呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)自有資金不足、過(guò)分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來(lái)逾期貸款和呆滯資金。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段,間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位,而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后,同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一的問(wèn)題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

目前，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國(guó),房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益突出。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸剛剛起步，貸款品種相當(dāng)匱乏，無(wú)論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費(fèi)者的需要，阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展。尤其是個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國(guó),由于居民收入過(guò)低而無(wú)力承擔(dān)貸款中比例過(guò)高的首期付款，缺乏對(duì)償還能力的預(yù)期，貸款還貸年限過(guò)短，利率檔次過(guò)高,還貸方式單一，抵押品保險(xiǎn)機(jī)制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，雖然已出臺(tái)了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

（四）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率, 資金投向結(jié)構(gòu)不合理

由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。近二十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過(guò)度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買, 二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中。

（二）加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo), 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國(guó)相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀控制，根據(jù)國(guó)內(nèi)國(guó)際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的法律、法規(guī), 保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)金融是一個(gè)比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國(guó)家都有專門的金融監(jiān)管部門對(duì)其實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。我國(guó)目前住房金融才剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)金融監(jiān)管的要求。因此，我國(guó)有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會(huì)、審計(jì)、房管、行業(yè)協(xié)會(huì)在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

（四）建立個(gè)人及企業(yè)信用制度

第9篇

1 房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開(kāi)”之說(shuō)，一個(gè)“三七開(kāi)”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開(kāi)”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開(kāi)發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過(guò)度投機(jī)。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過(guò)大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來(lái)源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)成本。