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第1篇

（一）財務(wù)管理是核心

管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作，相關(guān)的財務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財務(wù)風險，實現(xiàn)自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本和財務(wù)管理，實現(xiàn)低成本、高收益的財務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務(wù)活動，財務(wù)活動是房地產(chǎn)項目運營的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務(wù)信息的影響，利用財務(wù)信息，可以推算出項目預(yù)期投資和造價的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項目，利用項目增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）預(yù)知企業(yè)風險

經(jīng)濟發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導航和天氣預(yù)報系統(tǒng)來指明方向，同時躲避暴風雨，降低損失。房地產(chǎn)項目建設(shè)的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風險高，這些特點的存在，使項目預(yù)測和實際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點對地產(chǎn)項目運行的影響，就需要預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，利用財務(wù)資料進行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時發(fā)現(xiàn)及時解決，減少風險對自身項目的影響。

（三）財務(wù)管理現(xiàn)狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個共同點，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財務(wù)管理發(fā)揮不出實際作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型中，財務(wù)管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強自身的財務(wù)管理，做好項目預(yù)期分析，防范財務(wù)風險，提高自身在行業(yè)中的競爭力，始?K立于不敗之地。

二、出現(xiàn)的問題

（一）機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，在機制建設(shè)上不下功夫，管理機制不健全，財務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財務(wù)管理部門的工作人員，財務(wù)管理知識和經(jīng)驗都不足，在財務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項目的財務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務(wù)管理體制不完善，財務(wù)信息不能及時準確的上報，導致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業(yè)的錢財，加重項目的資金負擔。

（二）力度不深入

目前，大部分房地產(chǎn)的財務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務(wù)報表編制，財務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務(wù)預(yù)測等工作，房地產(chǎn)目前的財務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據(jù)。同時領(lǐng)導對于財務(wù)管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務(wù)管理只做表面工作，財務(wù)管理數(shù)據(jù)無法實現(xiàn)同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業(yè)發(fā)展。

（三）成本達不到最優(yōu)

項目設(shè)計方案、土地使用權(quán)購買、工程招投標和施工是房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發(fā)利潤。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導致資金流失，，購置土地使用權(quán)時，由于沒有事先預(yù)估，購買的土地價格超出預(yù)算，給項目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)。

三、改善的措施

（一）健全制度

首先，房地產(chǎn)財務(wù)管理機制的完善，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財務(wù)工作情況，科學的考量，進而完善好財務(wù)管理工作的機制。其次，要管理好財務(wù)人員的行為，健全行為準則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進行財務(wù)管理活動。最后，要加強財務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對性的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理制度有實用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。

（二）樹立思想

財務(wù)管理是一項長期工作，是企業(yè)實現(xiàn)項目目標的基本手段，通過財務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項目中。為了更好的做好項目預(yù)算工作，財務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強化預(yù)算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預(yù)算方案，保證項目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標進行結(jié)合，改變企業(yè)對財務(wù)部門的認識，促使各個部門積極配合和協(xié)助財務(wù)管理工作，完成了整個企業(yè)的預(yù)算管理工作。

（三）提高素質(zhì)

房地產(chǎn)財務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗的財務(wù)管理應(yīng)聘者，對于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業(yè)運營的重要作用，增強其財務(wù)管理工作的責任感。同時，建立專業(yè)財務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對財務(wù)問題。另外，定期組織培訓，聘請財務(wù)管理專家到企業(yè)進行培訓，提升財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓結(jié)束后，要對企業(yè)財務(wù)管理工作進行評比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務(wù)管理人員工作的積極性，促進財務(wù)管理工作的順利開展。

（四）信息化建設(shè)

財務(wù)管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務(wù)預(yù)測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理達到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財務(wù)管理工作，為財務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進技術(shù)人員，建立和管理自身的財務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項目數(shù)據(jù)登入財務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個部門進行信息整合，加強企業(yè)部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學合理性。

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；對策

0.引言

住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現(xiàn)象，這不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對房地產(chǎn)成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應(yīng)的解決措施，才能有效地控制我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。

1.我國房地產(chǎn)成本控制中存在的問題

1.1缺乏全面的成本管理控制體系

盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計劃價格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產(chǎn)成本進行全面有效的控制管理。

1.2缺乏科學的成本費用分攤機制

在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進行分攤，這就增加了房地產(chǎn)項目的成本。

1.3賬目和實際情況不一致

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)計的方面很多，其財務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對較多[4]。在實際的房地產(chǎn)項目中，經(jīng)常會有一些企業(yè)將商品房內(nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒有相應(yīng)的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經(jīng)常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產(chǎn)項目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。

2.加強我國房地產(chǎn)成本控制的對策

由于房地產(chǎn)項目的周期較長，主要包括決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該從這四個階段著手。

2.1決策階段

決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應(yīng)該從兩方面實現(xiàn)：一、加強市場調(diào)查。有效的市場調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過對市場環(huán)境、市場需求進行有效的調(diào)查，針對市場需求進行項目建設(shè)，才能取得實際的經(jīng)濟效益和社會效益。二、加強財務(wù)分析。財務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務(wù)分析，對房地產(chǎn)項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經(jīng)濟角度對房地產(chǎn)項目的可行性進行評價。

2.2設(shè)計階段

在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計階段是影響房地產(chǎn)項目成本的第二因素，為了更好地對房地產(chǎn)成本進行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項目的設(shè)計圖紙具有可行性和經(jīng)濟性。

2.3施工階段

施工階段對房地產(chǎn)項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產(chǎn)項目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點：一、減少設(shè)計變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更，這會增加房地產(chǎn)項目的成本，因此，施工部門要對施工現(xiàn)場進行有效的監(jiān)督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產(chǎn)項目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應(yīng)的設(shè)備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。

2.4竣工階段

竣工階段對房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復(fù)計算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應(yīng)該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執(zhí)行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認才對隱蔽工程進行結(jié)算。

3.結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國社會經(jīng)濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產(chǎn)成本進行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實現(xiàn)我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，為我國社會主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。

參考文獻：

[1]王利.對中國房產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本管理控制的探討[J].當代經(jīng)濟，2010，（24）：41-42.

[2]沙立軍.淺談房地產(chǎn)開發(fā)造價控制[J].當代經(jīng)濟，2012（12）：19-22.

[3]閆晶，尹立新.基于標桿管理的房地產(chǎn)企業(yè)目標成本控制研究[J].商業(yè)會計，2011（12）：37-39.

[4]金渡，關(guān)海玲.房地產(chǎn)項目的成本控制分[J].山西高等學校社會科學學報，2010（26）：14-15.

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式

前言：

自2010年起，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場的萎縮，對房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個行業(yè)面臨整合升級，未來房地產(chǎn)企業(yè)只有從實力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對于當前的房地產(chǎn)項目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)項目與管理

房地產(chǎn)項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質(zhì)量目標要求較高；3、對于費用控制目標較強；4、房地產(chǎn)項目具有較強的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設(shè)計、招標等一系列規(guī)定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。

房地產(chǎn)項目管理是指在一個確定的時間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領(lǐng)導與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項目領(lǐng)導機構(gòu)建立；項目任務(wù)計劃與分解；項目目標與預(yù)算；項目啟動與協(xié)調(diào)；項目過程控制；項目溝通與評估。經(jīng)過多年發(fā)展，我國已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項目管理流程，但應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見肘。

二、房地產(chǎn)項目管理新形勢

（一）優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制

優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運營及管理能力的重要途徑。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務(wù)流程分散、風險評估環(huán)節(jié)薄弱、財務(wù)與各部門的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當今房地產(chǎn)市場的需要。

當前我國項目管理內(nèi)部控制存在的主要問題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績效機制不完善、團隊協(xié)作和風險意識淡薄、資金管控不科學，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預(yù)測精度不高、招標管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規(guī)范等問題。為解決這一問題，進行房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化勢在必行。在進行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風險領(lǐng)域和重要業(yè)務(wù)給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨立性，權(quán)責分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預(yù)期效益，保證預(yù)期效應(yīng)的達成。

要達成這一目標我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理中做到標準化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標，基本內(nèi)容應(yīng)該包括遵照國家法律法規(guī)，維護資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟效益、促進戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認識，對各級員工進行宣傳與培訓，正確認識優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認參與部門的崗位職責，確保責任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優(yōu)化框架和實施流程[1]。

開展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責，不能造成權(quán)責不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計、審批機制，設(shè)立獨立的審計機構(gòu)，進行專業(yè)的培訓，至少保證有一名財務(wù)專家，保證審計機構(gòu)的獨立性。根據(jù)公司的審批流程和標準，明確和落實各級管理層的權(quán)責范圍，做到責任與職位對應(yīng)、職位與人對應(yīng)。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執(zhí)行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。

（二）建筑信息模型對房地產(chǎn)項目管理的意義

建筑信息模型是一個設(shè)施的物理特性和功能的數(shù)字表達；是一個共享的知識資源，包括該設(shè)施從建設(shè)到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設(shè)計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現(xiàn)代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調(diào)工程、上海世博工程都運用了這一技術(shù)，在美國和日本已將建筑信息模型應(yīng)用到軍事項目工程當中。我國房地產(chǎn)項目管理也要實現(xiàn)建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，可以運用于項目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設(shè)計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實現(xiàn)項目的精細化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進行演示，可以對每一施工進度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問題的發(fā)生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節(jié)約了時間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進度[3]。

結(jié)語：在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產(chǎn)項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過程中，還需要廣大企業(yè)進行實際的探索與總結(jié)。

參考文獻：

[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.

[2]王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.

第4篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)項目總經(jīng)理 素質(zhì)能力分析 定位分析

[主題內(nèi)容]

1、 房地產(chǎn)項目總經(jīng)理定位

1.1房地產(chǎn)項目總經(jīng)理定位每個企業(yè)都會有所不同。需要配合企業(yè)的戰(zhàn)略和構(gòu)架來設(shè)置；項目總經(jīng)理是一個項目的第一責任人。是項目各項經(jīng)營目標實現(xiàn)的核心人員。對上承接的是企業(yè)董事會，對下是項目團隊的核心，對外要承接政府職能部門、合作單位。

1.2需要對全項目的工程、成本、開發(fā)、設(shè)計、營銷、財務(wù)、人事、客服等管理負責。需要對全項目的盈利、現(xiàn)金流、回款、融資、客服滿意度等經(jīng)營指標負責。

2.房地產(chǎn)項目總經(jīng)理素質(zhì)能力分析

2.1一般來說，管理者需要3方面的能力：自我管理能力、管理任務(wù)能力、管理他人能力。

2.1.1自我管理能力（自動自發(fā)、主動積極、自我擔責、帶領(lǐng)團隊成功）：

個人能力修煉分為九個不同階段。優(yōu)秀的管理者，一定要避免事事親恭，學會引導團隊成員主動參與，積極承擔責任，完成項目目標。

2.2.2管理任務(wù)能力（做正確的事）：

一般需要定任務(wù)管理會經(jīng)歷：定義任務(wù)（計劃）、分解任務(wù)（實施）、過程監(jiān)督糾偏調(diào)整（檢查）、任務(wù)后回顧總結(jié)5個過程

2.2.3管理他人能力（用合適的人）：

也就是團隊管理的能力，“選、用、育、留”是團隊管理的核心內(nèi)容。通過不同階段，不同人的區(qū)別對待，實現(xiàn)團隊的目標。“授人以魚，授人以漁，授人以欲”就是說的不同人的不同管理方法。新人一般需要具體指導和培訓才能完成任務(wù)，這是“授人以魚”。專業(yè)工程師可以給定具體的任務(wù)，幫助梳理好方法和措施，提供好資源支持就行，也就是“授人以漁”。更高層級專業(yè)經(jīng)理只要給定需要達成的目標和任務(wù)標準，他們就能主動組織好資源實現(xiàn)任務(wù)，這是“授人以欲”。

3.房地產(chǎn)項目總經(jīng)理定位分析

3.1房地產(chǎn)項目總經(jīng)理責任和權(quán)利和企業(yè)的組織設(shè)計、個人能力、企業(yè)的信任度有關(guān)系。

3.1.1從下圖中可以看出不同的管理組織構(gòu)架，項目總的管理職責和責任也不同。

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 跨區(qū)域 多項目管理

一、跨區(qū)域多項目管理的具體含義

跨區(qū)域多項目管理是房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的發(fā)展計劃和管理方向，以提高集團整體利益為目標，整合集團內(nèi)部資源并進行合理配置，然后同時對不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目進行管理、協(xié)調(diào)，使所有項目的綜合執(zhí)行效果達到最優(yōu)的項目管理方式。企業(yè)除了要管理好單個項目外，還必須要綜合考慮集團的整體項目發(fā)展，考慮集團的整體發(fā)展目標，如此才能實現(xiàn)集團資源的配置最優(yōu)化，才能使各個項目之間的利益達到均衡的局面，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標達到一致性管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域多項目管理存在的問題

（一）缺乏科學的融資規(guī)劃

在過去一段時間中是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期，大部分房地產(chǎn)公司曾一度保持著比較理想的收益率，資金比較充裕。但現(xiàn)階段，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了較大變化，再加上銀行銀根制度的限制，導致許多房地產(chǎn)公司在融資方面出現(xiàn)較大困難。大部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段的主要融資渠道有兩個，一個是內(nèi)源融資，另一個是外源融資，前者又細分為自有資金以及留存收益，后者大部分是短期負債，其中長期借款只占了一個很小的比重。盡管在資本成本方面，短期借款明顯低于長期借款，然而短期借款對應(yīng)著相對偏大的償還壓力，往往需要公司通過重復(fù)性借貸來保證日常運營的各項需要。在上述問題面前，房地產(chǎn)公司缺乏科學的融資規(guī)劃，導致資金籌集受阻，無法進行有機協(xié)調(diào)，給公司的健康發(fā)展帶來了相當不利的影響。

（二）資金使用不合理，財務(wù)風險大

房地產(chǎn)屬于一種常見的資金密集型行業(yè)，其項目往往對應(yīng)著很長的建設(shè)周期。項目初期便需要大筆資金的注入，而該階段的資金收入往往為零，再加上只有在項目后期才能進行資金的回收，因而導致資金回收周期相對偏長，假若缺乏充裕的資金支持，項目將會難以為繼，嚴重時甚至中途停工，如此一來，大幅提高了企業(yè)的機會成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險。在項目投資階段，部分房地產(chǎn)公司未能充分考慮過資金能否保障項目的最終完成，未設(shè)計嚴謹?shù)馁Y金使用方案，如果無法在相應(yīng)時間內(nèi)收回應(yīng)收賬款或者取得相應(yīng)規(guī)模的貸款，缺乏對貸款資金付息和還款問題的計劃與控制，總是在資金短缺時才去考慮籌集資金，這樣對工程的進度會有很大影響，無法保障項目擁有足夠的現(xiàn)金流，致使項目陷入困境，同時加大財務(wù)風險的威脅程度。

（三）財務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略整合度低

房地產(chǎn)公司在跨區(qū)域進行多項目開發(fā)時，常會在項目所在地成立一家項目公司，負責該房地產(chǎn)項目的具體管理，但是項目公司與總公司之間財務(wù)戰(zhàn)略整合度低，在運行的時候經(jīng)常會出現(xiàn)矛盾。之所以會出現(xiàn)這樣的情況是由于項目公司在制定財務(wù)戰(zhàn)略的時候?qū)ω攧?wù)戰(zhàn)略知識認識不足，沒有從全局的角度進行規(guī)劃制定，其他戰(zhàn)略在規(guī)劃制定時也是從各自角度，各自利益出發(fā)的，沒有考慮到與財務(wù)戰(zhàn)略相互整合，只考慮自身利益，就會導致總公司戰(zhàn)略運行不暢。

三、多項目管理改進實施建議

（一）拓寬融資渠道

現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成多樣的融資渠道，以銀行貸款為主。但是，僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風險。隨著近幾年銀監(jiān)會對商業(yè)銀行監(jiān)管力度的加大，銀行貸款政策不斷變化，逐漸開始對房地產(chǎn)公司的融資造成威脅，尤其是對于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜；另外，銀行貸款將會產(chǎn)生相對偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性，房地產(chǎn)公司在面臨融資難的情況時應(yīng)先較少考慮融資成本，重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)公司集團化、多項目化的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須擴大其融資渠道，如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債蝗謐實取

（二）加強財務(wù)風險控制

房地產(chǎn)公司要加強財務(wù)風險控制體系的建立，第一，要建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)長期和短期指標建立財務(wù)預(yù)警模型，對財務(wù)戰(zhàn)略的實施過程進行實施跟蹤監(jiān)控，對財務(wù)戰(zhàn)略的實施效果定期整理分析，對比預(yù)先設(shè)定的預(yù)警值，盡早發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機，即使找到解決的方案。第二，做好施工進度款和銷售回款的控制，工程部門在工程結(jié)算時要對施工進度款嚴格把關(guān)，保持資金預(yù)算和工程進度的一致；房地產(chǎn)公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認購到繳款的過程，加快銷售資金的回款速度，從而降低財務(wù)風險。

（三）加強企業(yè)人員財務(wù)戰(zhàn)略意識

目前房地產(chǎn)公司存在總公司財務(wù)戰(zhàn)略與項目公司財務(wù)戰(zhàn)略整合性低的問題，這主要是由于公司人員缺乏戰(zhàn)略意識，特別是房地產(chǎn)項目分公司務(wù)人員數(shù)量有限，高學歷專業(yè)財務(wù)人才更是缺少，其他部門人員財務(wù)意識薄弱，財務(wù)戰(zhàn)略在制定實施的過程中，往往容易忽略項目公司與總公司的關(guān)系，只注重企業(yè)自身職能的目標，而忽略公司總體戰(zhàn)略和其他職能戰(zhàn)略所需要的資金規(guī)劃，導致財務(wù)戰(zhàn)略違背總體戰(zhàn)略或者阻礙總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)公司應(yīng)關(guān)注對人的培養(yǎng)以及管理，應(yīng)樹立和強化系統(tǒng)理財理念，系統(tǒng)收集、整理以及利用相關(guān)信息，從而更加高效地實施包括財務(wù)決策在內(nèi)的一系列活動。除此之外，無論是財務(wù)人員，又或者是非財務(wù)人員，均需要掌握一定的財務(wù)知識，尤其是財務(wù)人員更需要持續(xù)提升自身的專業(yè)水平，推動和保障集團企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略真正落到實處。房地產(chǎn)公司可以定期組織全體財務(wù)人員進行深造培訓，聘請高級財務(wù)講師進行授課指導，同時讓公司財務(wù)人員對公司內(nèi)其他部門員工進行財務(wù)知識普及，樹立全員財務(wù)戰(zhàn)略意識。

四、結(jié)束語

目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理模式仍處于單項目管理模式。但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和建筑行業(yè)的市場不斷整合，單項目管理模式漸漸不能滿足房地產(chǎn)公司的管理需求了。跨區(qū)域多項目管理模式漸漸被各大房地產(chǎn)企業(yè)慢慢重視起來。因此，加強對房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項目管理的探討和研究是具有非常重要意義的，是能有效促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提高和企業(yè)發(fā)展的。

參考文獻：

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目；管理；核心環(huán)節(jié)；成本控制

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-00-01

一、引言

在如今的全球化環(huán)境中，激烈的市場競爭在使企業(yè)面臨著全方位的挑戰(zhàn)的同時也給企業(yè)帶來了前所未有的機遇。企業(yè)在市場中生存和發(fā)展的重要手段和途徑已經(jīng)落在如何控制消耗，降低成本，即如何對項目成本進行控制上來。房地產(chǎn)項目管理工作是系統(tǒng)并且復(fù)雜的，其各個方面互相耦合，相輔相成。隨著舊的管理體制被新的管理體制所取代，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)采用了目前國際上運用最廣泛的項目管理模式來對成本進行控制。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，從外部看只是圍繞在規(guī)模的大小與價格的高低上，歸根結(jié)底卻是企業(yè)在其核心競爭力上的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業(yè)加強對項目的管理，尤其是成本控制的管理。

二、房地產(chǎn)項目管理的含義

房地產(chǎn)項目管理包含于工程項目管理，是其中的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項目的管理者對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用的過程中進行全方位的管理，主要通過系統(tǒng)工程的點、理論和方法來實現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項目中的生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置。

成本是企業(yè)項目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過程的系統(tǒng)工程，而成本管理則由多項內(nèi)容構(gòu)成，其中含有工程的估算和概預(yù)算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結(jié)算和審核。

三、房地產(chǎn)項目管理中成本控制現(xiàn)狀

1.對項目設(shè)計階段的成本控制沒有足夠重視

事實上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，只要投資計劃一經(jīng)確定，設(shè)計階段就展開了，這一過程是技術(shù)與經(jīng)濟合理結(jié)合下進行的。但是國內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計單位沒有深入地分析工程項目的技術(shù)和經(jīng)濟，在設(shè)計過程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的現(xiàn)象，設(shè)計人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。[1]

2.成本控制管理沒有形成系統(tǒng)

當前，很多企業(yè)在項目管理中為了使成本得以降低，對工程進行肢解，分包給多個承包單位或個人。所以，在項目的開發(fā)階段和施工的后期，分包項目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個統(tǒng)一的意見，在相關(guān)的工作配合以及工程質(zhì)量和成品保護等一些問題上無法達成一致，并且產(chǎn)生愈來愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產(chǎn)項目管理造成嚴重的障礙。[2]

3.沒有先進的成本控制管理手段

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項目管理工作中，和成本預(yù)算工作相關(guān)的專業(yè)性不強，并且落后于一些經(jīng)濟發(fā)達的國家，通行的國際標準無法在多數(shù)企業(yè)中得到實施。項目成本預(yù)算方面的工作沒有在招投標階段前完成，有些房地產(chǎn)企業(yè)在投標階段才完成預(yù)算項目成本價格的工作。由于時間和技術(shù)等多方面的限制，企業(yè)所擁有的各個項目和工程實施的各個環(huán)節(jié)都無法直接落實成本控制。[3]

四、加強成本控制的措施

1.全方位提高成本管理的意識

成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，首先應(yīng)當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全地看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。

2.建立健全成本控制機構(gòu)管理

是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關(guān)鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應(yīng)當成立一個涉及設(shè)計、施工、技術(shù)、財務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關(guān)工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權(quán)利、義務(wù)、獎懲等內(nèi)容。項目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。[4]

3.提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力

如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓，讓其及時掌握業(yè)務(wù)上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關(guān)法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學習和相關(guān)教育課程。[5]

五、結(jié)語

加強項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展的重要手段，而成本控制又是項目管理中的核心環(huán)節(jié)。因此，我們需要從源頭入手，發(fā)現(xiàn)企業(yè)對項目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相關(guān)措施，保證企業(yè)健康快速的發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳俊峰.我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題及對策分析[J].管理觀察，2010（15）.

[2]曠開萃，尤建新.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2003（03）：8-11.

[3]陳永川.論成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目管理中的運用[J].金山，2010（04）.

第7篇

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要性

1.財務(wù)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的核心

好的財務(wù)管理體制可以幫助企業(yè)降低和抵御生存風險、幫助企業(yè)實現(xiàn)自身價值和利潤最大化。增強企業(yè)成本管理，加強財務(wù)管理，幫助企業(yè)實現(xiàn)低成本、高收益的管理模式是新時期下企業(yè)所追求的。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，財務(wù)活動貫穿原料采購、項目施工和成品銷售等一系列活動，是房地產(chǎn)企業(yè)運營的基礎(chǔ)。另外財務(wù)信息影響公司決策和各部門工作的進展，從財務(wù)信息中可以推算出預(yù)期投資、工程造價等資金需求，這些數(shù)據(jù)有助于公司掌控項目的進程，更好的實現(xiàn)企業(yè)目標。

2.財務(wù)管理可以預(yù)知企業(yè)風險

在經(jīng)濟發(fā)展的潮流中，企業(yè)猶如大海中的一艘船，航行的過程中需要良好的導航和氣象預(yù)報系統(tǒng)為航船指明方向，才能有效地躲避風雨襲擊，將損失降到最低。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長和風險性高等特點，這些特點往往造成預(yù)測目標與實際收益有很大差距。為了避免這些問題對企業(yè)的運行造成影響，就需要對可能出現(xiàn)的問題進行預(yù)測，就需要財務(wù)管理對現(xiàn)有的財務(wù)資料記性分析，從中挖掘出隱藏的問題，及時解決，盡量減少風險對項目影響。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)，造成這些企業(yè)失敗的內(nèi)外原因有很多，通過分析這些企業(yè)的失敗案例不難發(fā)現(xiàn)一個共同點，那就是大多數(shù)企業(yè)的財務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱、財務(wù)管理體制不能發(fā)揮其作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受多方面的影響，把工作的重點放在如何滿足消費者的需求的層次上，忽略了做好內(nèi)部財務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，財務(wù)問題日益突出，使很多企業(yè)到后期運轉(zhuǎn)不開，被迫停工。所以企業(yè)加強對財務(wù)管理的重視，對項目做好預(yù)期分析，防范財務(wù)風險，提高自己的競爭力，才能使自身立于不敗之地。

二、財務(wù)管理工工作中出現(xiàn)的問題

1.企業(yè)的財務(wù)管理機制不夠完善

財務(wù)管理機制不夠完善主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是由于財務(wù)管理人員素質(zhì)較低，缺乏足夠的經(jīng)驗，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞；二是房地產(chǎn)企業(yè)在項目的整體掌控和資金使用中存在問題。缺乏對項目的全面掌控，無法準確估計工程所需資金，在一些不必要的方面造成資金浪費，加大企業(yè)的資金負擔。

2.管理力度不夠深入

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作僅單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務(wù)報表等項目，卻沒涉及到財務(wù)預(yù)測、控制、決策及分析等工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員素質(zhì)低，無法完成財務(wù)管理中財務(wù)預(yù)測等工作。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)管理狀況，由于數(shù)據(jù)缺失、缺乏深入探索等原因，無法對房地產(chǎn)企業(yè)的決策提供依據(jù)。同時企業(yè)領(lǐng)導不夠重視，把工作的重點放在如何滿足顧客需求、增加銷量上。不重視財務(wù)管理工作的進行，只停留在表面的財務(wù)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步無法實現(xiàn)，對企業(yè)的發(fā)展造成影響，降低企業(yè)利潤。

3.不能做到成本最優(yōu)，增加企業(yè)財務(wù)負擔

房地產(chǎn)項目的成本主要來源于設(shè)計項目方案、購置土地使用權(quán)、管理工程招投標和施工過程中。降低房地產(chǎn)項目的成本，才能增加企業(yè)的利潤。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在著很多的問題：選擇設(shè)計方案時，不能選擇最優(yōu)方案，造成資金的流失，增加了企業(yè)負擔；購置土地使用權(quán)時，各企業(yè)之間的競爭等一些因素，使土地的價格被抬高，無疑給企業(yè)資金造成壓力；在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常忽視了對工程開發(fā)前的造價控制，導致工程造價管理的各個階段脫節(jié)，不利于項目建設(shè)。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的措施

1.建立健全的財務(wù)管理制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，完善財務(wù)會計工作的機制。結(jié)合自身公司的財務(wù)工作的實際需要，科學地進行財務(wù)管理工作。其次，完善財務(wù)管理人員的行為準則，健全財務(wù)管理人員的行為準則，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理工作更加詳細，分工更加明確。財務(wù)管理人員能根據(jù)標準的財務(wù)管理制度去進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理活動。最后，要加強財務(wù)管理制度建設(shè)。針對性的制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的財務(wù)管理制度，保證該制度具有一定的實用性。

2.樹立全面預(yù)算管理思想

全面預(yù)算管理是企業(yè)實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標的一個基本手段，預(yù)算主要的任務(wù)是計劃安排企業(yè)的未來發(fā)展方向，合理的控制、考核和分配內(nèi)部資源。加強預(yù)算管理工作的組織指導，明確劃分項目流程中的各項程序，擬定預(yù)算目標才能發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用和功能。企業(yè)要想實施全面的預(yù)算管理，那么首先要建立適量預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相互結(jié)合的理念。改變各部門對財務(wù)部門的認識，讓其他各級部門對財務(wù)管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹立預(yù)算管理思想。

3.提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務(wù)管理人員時，要優(yōu)先錄取擁有豐富房地產(chǎn)財務(wù)管理工作經(jīng)驗應(yīng)聘者。對應(yīng)聘成功的財務(wù)人員宣傳財務(wù)工作的重要性，讓其了解到自己的工作對公司運營的重要性，增強其責任感。同時建立自己企業(yè)專有的財務(wù)管理團隊，將人員集中起來，明確各自的分工，一起應(yīng)對財務(wù)中出現(xiàn)的問題。另外要定期的對財務(wù)管理人員進行集中培訓。通過參加外部專業(yè)培訓或者聘請財務(wù)管理方面的專家到企業(yè)內(nèi)部對財務(wù)管理人員進行培訓等方式提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。培訓完成后，進行公司內(nèi)部的財務(wù)工作評比，對優(yōu)勝者給予獎勵，通過這種方式，提高財務(wù)人員的積極性，促進企業(yè)財務(wù)工作的進展。

4.加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化建設(shè)

由于財務(wù)管理活動不只是單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務(wù)報表等項目，還涉及到例如財務(wù)預(yù)測、控制、決策及分析等工作。這些眾多項目使財務(wù)統(tǒng)計工作中產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不重視財務(wù)管理工作，導致企業(yè)的財務(wù)管理只依靠手工記錄的方式，這種方式費時費力，而且容易出現(xiàn)很多問題。隨著信息化水平的發(fā)展，財務(wù)管理的辦公條件也應(yīng)達到現(xiàn)代化要求。企業(yè)的領(lǐng)導應(yīng)該重視財務(wù)管理的工作，為財務(wù)人員提供辦公設(shè)備，并督促技術(shù)人員建立財務(wù)信息系統(tǒng)，將財務(wù)數(shù)據(jù)登入導系統(tǒng)中，方便各部門之間的信息整合，加強各部門之間的溝通。同時也方便各部門數(shù)據(jù)的使用。

四、結(jié)語

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)；成本控制；管理

中圖分類號：F87文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02

隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了重大的成就，如今房地產(chǎn)行業(yè)已是中國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)項目的利潤空間越來越小，特別是在當前房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴厲，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關(guān)，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理已經(jīng)成為研究的重點。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長，為建設(shè)和諧社會的目標，對房地產(chǎn)項目開發(fā)進行良好的成本控制具有現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本主要由四部分組成。

第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。

第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設(shè)計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規(guī)劃設(shè)計費、項目的報批報建費、工程預(yù)算編審費、工程監(jiān)理費、三通一平等臨時工程費。

第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。

第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務(wù)費用和銷售費用有一定控制空間。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題

目前，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴重問題。例如，某些房地產(chǎn)開發(fā)項目，不做可行性研究就直接做設(shè)計，這使得項目的開發(fā)成本無法預(yù)知。

有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗，不注重設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的管理，部分項目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本狀況，難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制產(chǎn)生了不利影響，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。

（一）無法準確預(yù)估項目成本

在項目開始投資之前需要進行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細節(jié)，沒有有效的控制項目物資的數(shù)量，出于嚴謹?shù)目紤]，投資估算值往往偏低。此外，在進行可行性研究過程中沒有進行必要的調(diào)查，不能有效地識別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風險，從而導致預(yù)算超出估算。

（二）設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經(jīng)驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

（三）無法掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發(fā)的周期內(nèi)隨時了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)與事無補了。

（四）不遵循基本建設(shè)程序，無法控制成本

對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設(shè)計邊施工，因此，設(shè)計也不完善。在施工中不嚴格遵循基本建設(shè)程序，有時，先作設(shè)計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結(jié)果便是：投資估算和預(yù)算不能有效地控制工程造價。

（五）融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴

目前，中國房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金主要來自國內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設(shè)成本的增加。

（六）成本管理不科學、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高

通過很多項目的工程結(jié)算審核，我們發(fā)現(xiàn)，管理不善是造成預(yù)算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設(shè)計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質(zhì)量和建設(shè)工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本控制和管理措施

（一）建立起房地產(chǎn)項目開發(fā)科學的管理體系和完善相關(guān)配套措施

1、成本控制的關(guān)鍵是要建立科學的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。

2、改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。

3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強對房地產(chǎn)項目的勘察、設(shè)計、招投標、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理。

4、規(guī)范項目建設(shè)當中的勘查、設(shè)計、招投標、建設(shè)過程。

5、建立對勘查和設(shè)計監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。

（二）建立和完善成本控制體系，并實現(xiàn)基于成本的全過程控制

建立和完善成本控制體系，形成一個在設(shè)計、招投標、施工、管理和建設(shè)過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責任制度。建立一個以項目負責人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預(yù)測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實現(xiàn)信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯誤的預(yù)警，分析原因，提出建議，并實現(xiàn)成本控制的動態(tài)管理。建立成本控制標準，明確崗位職責。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵機制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。

（三）強調(diào)設(shè)計，加強合同管理，嚴格控制設(shè)計變更

設(shè)計是在房地產(chǎn)項目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當中最重要的一環(huán)。因此，實行設(shè)計方案招投標制度和對設(shè)計單位提出限額設(shè)計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據(jù)，合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現(xiàn)象，有關(guān)的責任人都要熟悉合同條款，各盡其責。加強圖紙會審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強設(shè)計變更管理，杜絕不合理的設(shè)計變更。

（四）擴大融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風險，降低資金成本

進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產(chǎn)項目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。

（五）控制拆遷費用

1、政府在土地征用和拆遷中占有主導地位。只有政府參與進來，項目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發(fā)企業(yè)自行解決這個問題更為經(jīng)濟的。

2、建立補償標準體系。由政府出臺一系列的補償標準，項目開發(fā)企業(yè)按照補償標準補償?shù)轿唬@樣有利于社會穩(wěn)定。

3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達到其所有者的要求是一個非常重要的問題。

4、設(shè)計盡可能嚴謹。確保土地征用的可預(yù)見性。同時，項目開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項目建設(shè)的前期準備工作，縮短設(shè)計和施工之間的時間距離。

（六）控制管理成本

管理成本控制包括項目管理成本、風險管理成本、供應(yīng)鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面,它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現(xiàn)在：項目管理機構(gòu)要精干,管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要高,人員職務(wù)設(shè)置要科學,財務(wù)管理要嚴謹?shù)取ｏL險成本管理主要是在工程項目管理中,要切實減少各種可變因素帶來的工程風險,要做好風險評估,建立有效的預(yù)警機制。供應(yīng)鏈管理成本指的是在工程建設(shè)過程中,對材料、設(shè)備、服務(wù)等供應(yīng)的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制,選擇高素質(zhì)、高技能工作人員,合理安排人員,進行一定的技術(shù)培訓,建立完善的激勵機制,實現(xiàn)人力資源成本優(yōu)化整合。

結(jié)論：房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理是一項系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻精神。本文探討了中國房地產(chǎn)項目在開發(fā)當中的成本結(jié)構(gòu)、成本控制和管理當中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項目開發(fā)上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定的增長，當然，許多專家學者和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理者都在這方面做出了自己應(yīng)有的貢獻，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻了寶貴的經(jīng)驗和理論基礎(chǔ)，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發(fā)我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中的參與者。房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理的指導思想是與在我國建設(shè)資源節(jié)約型社會的理念一脈相承的。本文應(yīng)貢獻自己的作用，以利于中國的房地產(chǎn)項目開發(fā)在未來房地產(chǎn)市場的成本控制和管理。

作者單位：云南西雙版納陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)；風險管理；問題；探討

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為了讓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定，對財務(wù)風險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產(chǎn)風險管理的調(diào)查當中發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理當中成本管理不夠細致、資金的結(jié)構(gòu)也不太合理、管理人員風險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產(chǎn)的管理工作有阻礙作用，嚴重地影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這篇文章主要對房地產(chǎn)業(yè)的風險管理當中存在的問題進行探究得出一系列的對應(yīng)方法。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的狀況及財務(wù)風險管理問題

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍在我國國民經(jīng)濟中占有重要的地位，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業(yè)資金回籠較慢，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，同時形成了極端的發(fā)展現(xiàn)象，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司融資相對容易，資金越來越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就要求房地產(chǎn)管理過程中解決財務(wù)風險管理方面的問題。

二、導致房地產(chǎn)管理風險發(fā)生的因素

（一）成本控制的能力不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細致就會造成財務(wù)管理的風險。目前在我國的房地產(chǎn)發(fā)展當中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產(chǎn)的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產(chǎn)的成本，造成浪費，同時也增加了房地產(chǎn)的投資風險，會影響房地產(chǎn)的有效發(fā)展。

（二）資金結(jié)構(gòu)的不合理

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權(quán)、辦理施工手續(xù)等投入資金比較大，房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候需要大量的周轉(zhuǎn)資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當中，由于資金的結(jié)構(gòu)不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當中有很大的風險，資金的結(jié)構(gòu)不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)工程項目就無法正常運轉(zhuǎn)，面臨不得不停工的現(xiàn)象，同時會影響項目的開發(fā)進程，造成不必要的經(jīng)濟損失，增加房地產(chǎn)的財務(wù)風險。

（三）管理員工的風險意識不強

財務(wù)管理人員在房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作當中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質(zhì)，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展當中，財務(wù)管理人員并沒有樹立正確的風險意識，同時管理技能以及相關(guān)的知識掌握的還不夠，隨著科學技術(shù)的不斷創(chuàng)新，相關(guān)部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導致了管理工作質(zhì)量達不到要求的標準，嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展狀況。

三、有效加強房地產(chǎn)風險管理的制度

（一）制定有效的成本管理制度

經(jīng)過一系列對于房地產(chǎn)的財務(wù)風險管理的分析報告顯示，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展當中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導致企業(yè)在發(fā)展的過程當中面臨許多的風險，嚴重影響了企業(yè)的發(fā)展，面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結(jié)合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進行動態(tài)跟蹤并嚴格控制，結(jié)合實際情況進行不斷的完善和管理，有效避免出現(xiàn)成本變動異常的情況。

（二）建立多種融資渠道

不合理的資本構(gòu)成將會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目開發(fā)工期無法得到保障。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷地持續(xù)發(fā)展，避免資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。

（三）增強財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)

當前房地產(chǎn)財務(wù)人員的文化素養(yǎng)不夠，將對房地產(chǎn)財務(wù)管理工作產(chǎn)生重大影響，甚至影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，要全面的提高財務(wù)人員的文化素養(yǎng)。首先，要對財務(wù)人員進行素質(zhì)教育，使房地產(chǎn)財務(wù)管理人員樹立正確合理的風險意識。在復(fù)雜又繁亂的財務(wù)工作的過程當中，財務(wù)人員要不斷提高自身的財務(wù)風險意識，以防止企業(yè)的財務(wù)風險的發(fā)生。其次，開展財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓。既要重視對財務(wù)人員的理論培訓，同時又要重視對財務(wù)專業(yè)技能的培訓，養(yǎng)成積極學習，不斷提高財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)。同時房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)該適當學習財務(wù)知識，樹立風險觀。保證房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中做出正確的發(fā)展決策，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定一個堅實的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

綜上所述，在國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的環(huán)境下，我們要不斷地提高房地產(chǎn)的財務(wù)風險意識和防范意識，同時做好一系列應(yīng)對房地產(chǎn)財務(wù)管理風險問題的對策，以積極樂觀的態(tài)度去面對房地產(chǎn)管理當中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個全面的房地產(chǎn)財務(wù)風險解決體系，從制度上、流程上控制財務(wù)風險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國的經(jīng)濟建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。

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