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一、房地產價格調控的界定
房地產價格調控關系到國家稅收的征繳以及國家宏觀調控政策的落實，是房地產宏觀調控中的一個重要問題。政府對房地產價格的宏觀調控是指房地產價格管理部門依據國家的價格政策，按照市場經濟客觀規律的要求，對房地產價格及其評估進行指導、監督活動（黃河，2005）。房地產價格調控的目標是確定合理的土地價格和住房基準，房地產的銷售價格圍繞基準價格波動，使房地產價格和國民經濟發展水平以及可支配收入的增長水平相適應。
在此，需要明確一個前提，對房地產價格調控的目標并不意味著對房價的控制和打壓。
房地產價格快速上漲是房地產業發展過程中各種深層次問題與矛盾結合的具體表現，其背后包含著城市規劃發展問題、土地出讓和合理發展問題、住房供求矛盾問題以及金融信貸風險控制問題等。
二、我國目前房地產價格調控法律制度的缺陷
（一）金融調控措施方面的缺陷
1、 金融調控規范法律位階較低，沒有規定相應的法律責任。我國的金融調控規范大多是以“意見”和“通知”的形式出現，制定主體是中央銀行等各部委，導致這些政策的法律位階較低，調控力度不夠；同時沒有規定相應的具體法律責任，在威懾力和權威性方面大打折扣。
2、 房地產開發建設過程中的金融信貸主要依靠銀行，融資渠道單一，高額的房地產開發資金成本導致開發商壓力過大，傾向于追求高利潤，從而使房地產市場供應結構性失衡，進而促使房價上漲。
3、 利率變動過于頻繁，金融政策不穩定，也一定程度對房地產價格調控造成了不良影響。從2005年起，國家頻繁上調人民幣存貸款基準利率，企圖以此來抑制房地產投資過熱的現象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到預期的調控目的；由于投資成本增加，開發商采取提高銷售價格的辦法，將開發成本中的融資成本轉嫁給購房者，同時由于住房貸款利率的上調，對購房者也帶來了沉重的經濟負擔。
（二）土地使用制度方面的缺陷
1、 為了規范土地出讓程序，打擊房地產開發企業的囤地行為，使土地審批程序得到規范，國家出臺了各項土地政策，但是一定程度上也降低了房地產開發企業的資金利用效率，從而增加了土地的交易價格。
2、 土地儲備操作不當，導致地價飛漲。政府為了限制土地供應量，并且沒有地價控制計劃，采取“招、拍、掛”等方式，沒有實行上限的管理。價高者得，海外投機者天價競拍土地，甚至一些開發商儲備土地升值或者轉讓拍賣土地，必然導致地價飛速攀升，不利于房地產市場的可持續發展。另外，有些實行土地儲備制的城市，操作不當的弊端也對地價造成了影響。
3、 地方政府政策不力或以地生財，與開發商勾結，片面追求經營土地效益，推動了房地產價格的上漲。土地出讓程序缺乏具體的配套操作規范，監督不力，在經營性土地出讓中，有些地方政府存在假招標、假掛牌、假拍賣或者陪標、串標等問題。
三、完善我國房地產價格調控法律機制的思考
（一）完善房地產金融調控制度
提高金融調控法規的層級，盡快出臺高效力等級的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好法律環境。此外，成熟的房地產市場需要產品多樣的房地產金融，所以，要加快建立相關房地產金融產品法規，促進房地產信托、抵押貸款保險、抵押債券等金融產品的發展。同時，要強化金融機構的法律責任，對違規違法行為進行嚴厲查處，進而充分發揮金融調控的作用。
利用恰當的信貸政策對房地產價格進行調控?？梢愿鶕康禺a購買者的不同目的，實行有差別的信貸政策。對中低收入者給予貸款優惠，提高其購買力；而對于投資性、投機性購房者，則實行抑制性信貸政策，抑制其需求，增加其購房經濟負擔。
（二）完善房地產土地使用制度
對土地價格實行上限管理，防止地方政府通過提高土地成本來獲取利益。加強對土地市場的監管，對違法違規的開發商進行嚴厲懲處，遏制開發商的投機行為，防止其通過囤積土地推高土地價格。嚴格土地“招拍掛”制度，完善經營性用地招拍掛制度，在高、中、低檔的房地產市場分別展開競爭。
進一步強化土地供應管理，根據市場需求，及時調整房地產開發用地的供應結構和總量，控制高檔房地產開放項目用地，增加普通商品房用地。完備土地儲備制度，使政府真正完全壟斷土地一級市場，加強各地儲備中心和政府間的溝通，協同政府盤活市場土地存量，適當增加土地供給量，通過影響房地產的供給來遏制價格上漲。
從全局和戰略高度出發，重視土地利用規劃的制定和執行工作，充分考慮經濟社會發展對土地的需求，建立綜合指標體系和管理制度，協調好不同行業用地規模。也要加大對違反土地利用規劃的處理力度，對違法占地行為進行嚴厲懲處，使土地利用總體規劃真正得到落實。
參考文獻：
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[2]楊德文.探析我國房地產價格調控法律制度的構建[J].中國市場，2010（9）
[3]聶曉東.經濟法視野下的房地產價格調控[J].山西高等學校社會科學學報，2010（6）
第一條 為加強我市房地產價格調控和管理，規范價格行為，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 凡在我市行政區域內房地產業的價格行為，均須遵守本規定。
第三條 本規定所稱的房地產價格是指土地使用權價格、商品房銷售價格、公有住宅出售價格、房租標準、房屋拆遷補償費、房地產開發建設收費、中介收費及物業管理服務收費等。
第四條 房地產的價格實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
第五條 市價格管理部門是我市房地產價格調控的主要管理部門。市財政、建委、土地、房產等有關部門應在各自的職責范圍內，配合價格部門，共同做好房地產價格的管理工作。
第二章 土地使用權價格管理
第六條 以基準地價、標定地價、宗地評估價格為依據，形成土地使用權價格。
基準地價由市土地管理部門會同價格管理部門共同制定，經市政府批準后，定期向社會公布。
第七條 以拍賣、招標方式出讓土地使用權時，出讓人應當事前委托由土地管理部門指定的專業機構評估出讓底價，由市土地、物價管理部門共同確認。
第八條 以出讓方式取得的土地使用權，經開發后符合轉讓條件的轉讓價格，可按有關規定自主交易。
第九條 以行政劃撥方式取得土地使用權轉讓的，轉讓房地產時，應按規定辦理出讓手續并繳納土地使用權出讓金；對按規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，應將轉讓收益中的土地收益上繳財政。土地使用人轉讓土地使用權應向市價格、土地部門申報成交價格。不得將行政劃撥的土地進行炒賣或變相炒賣。
第三章 住房價格管理
第十條 對經濟適用住房等享受政府優惠政策的新建商品房的銷售價格，實行政府定價。對其他新建商品房屋的銷售價格，實行市場調節價。
第十一條 公有住房出售的價格由市政府批準后執行。出售價格和租金調整實行價格決策聽證會制度。
第十二條 商品房的銷（預）售價格由下列各項構成：
（一）土地使用權取得成本。包括建設用地的征地、拆遷補償、安置和土地出讓金等費用。
（二）勘察設計和前期工程費。
（三）建安工程費。
（四）小區內基礎設施費和公用設施配套建設費。
（五）貸款利息。
（六）銷售費用。
（七）管理費。
（八）稅金。
（九）利潤。
（十）國家法律、法規規定的其他費用。
第十三條 經濟適用住房的價格構成，除銷售費用、國家規定的各項費金和利潤以外，均與本規定第十二條商品房銷（預）售的價格構成相一致。
第十四條 商品房銷售實行整體明碼標價制度。開發企業售房時應標明房屋座落、樓層、朝向、附屬設施、價格、價外收費等。在發生價格糾紛時，由價格部門負責協調或處理。
第四章 房地產業的收費管理
第十五條 對開發企業的行政事業性收費和壟斷行業收費以及房地產業中涉及居民的收費實行目錄管理，每二年公布一次。目錄公布之后出現的新收費，屬行政事業性收費的，由價格、財政部門審核批準后收?。粚俳洜I性收費的，由價格部門審核批準后收取。
第十六條 對房地產開發建設中的土地使用、征地和拆遷、勘察設計與前期工程、建筑安裝、基礎設施和公用設施配套建設等收費，實行審核制度。對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用實行計量管理，按表計量收費，嚴禁估量或變相多收費。
對房地產開發企業實行收費登記卡制度。
第十七條 對房屋拆遷中的貨幣安置價格，按市政府〔1999〕 30號令規定執行。城市房屋拆遷補償等各項收費按《沈陽市城市房屋拆遷管理條例》及《實施細則》等有關規定執行。
第十八條 物業管理服務收費實行三種價格管理形式。物業管理企業為物業產權人、使用人提供的具有公共性的服務，以及代辦收繳水、電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公共性的各項服務收費，實行政府定價或政府指導價。提供特約服務的收費實行市場調節價。
第十九條 物業管理服務收費標準應與物業管理的服務內容、服務質量相適應。住宅小區、別墅、寫字樓、綜合樓、商廈（商業中心）等物業管理服務收費逐步實行等級管理和《收費許可證》制度，其收費標準由市價格管理部門會同市房產管理部門制定。實行招投標機制的物業管理收費，以招投標議定的收費標準為準，按規定到價格管理部門辦理《經營性收費許可證》后方可實行收費。
第二十條 物業管理服務收費須明碼標價。收費項目、標準及收費辦法，應在收費場所的明顯位置公布，增加收費的透明度。
第五章 法律責任
第二十一條 對違反本規定第七條、第八條、第九條規定，不執行價格申報或調價備案制度的，由市價格管理部門責令其改正，沒收違法所得，并處以違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，按有關法律、法規規定處罰。
第二十二條 對違反本規定第十條、第十二條、第十三條、第十六條、第十七條、第十八條規定，不執行政府定價，擅自制定屬于政府定價范圍內的商品或服務價格的，自立收費項目或自定收費標準的，由市價格管理部門責令其改正，沒收違法所得，并處以違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，按有關法律、法規規定處罰。
第二十三條 對違反本規定第十四條、第二十條規定，經營者違反明碼標價規定，由市價格管理部門責令其改正，沒收違法所得，并處以五千元以下的罰款。
第二十四條 對違反本規定第十五條、第十九條規定，未辦理收費許可證進行收費，由市價格管理部門責令其改正，限期辦理收費許可證，并處以五千元以下的罰款；情節嚴重的，處以一萬元以下的罰款。
第六章 附則
第二十五條 執行本規定的各項實施細則和具體管理辦法，由市物價局會同有關部門予以制定。
關鍵詞：房地產價格；現狀；對策；調控管理
這幾年隨著中國城市化進程的加快，大量人口進城居住、就業以及廣大居民改善居住條件的愿望加強，綠色住宅、走勢。健康住宅、生態住宅、可持續住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛，同時受各種利好消息影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產消費需求和投資需求，此外近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內，進入高檔房地產領域，加大了市場投機需求成分。需求上升會拉動價格的上漲，現在房價上漲速度遠遠超過老百姓收入增加速度。這種現象使得購房支出占總收入很大的比例，造成許多“居者無其所”現象。
一、房地產業的現狀
中國房地產業自實行住房市場化后，房地產投資占GDP比例逐年增大。伴隨著城鎮居民生活、經濟水平不斷提高購房需求也越來越大，使得房地產業飛速發展。房地產是中國經濟的支柱產業，在中國固定投資比例當中大約占1／4。對各級政府來說，土地財政收入是其主要財源。但由于中國城鄉經濟發展不均衡使人口由落后地區向發達地區流動，促使這些城市商品住宅剛性需求增加，引起住宅價格的上漲。目前，中國城市化率約為47％，正處在高速發展期。住房供給有限與住房需求無限的矛盾，進一步助長了商品房價格的上漲。此外房地產過熱、過度投資所造成的投資投機性需求使目前市場上房屋空置率過高，過多的房屋集中在少數人的手中，使得很多中低收入者無房可居。土地交易制度的不健全、行業管理的不完善，助長了投機活動。虛假的需求量與有限的土地供給相作用，導致了土地價格的飛漲，脫離了真實價值。
二、影響房地產價格的因素
1、政策因素。政策取向決定供求結構，供求結構決定市場1998年7月國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。房地產需求由此釋放，房地產業迅速發展，需求的增長自然會促進房地產的增長。目前寬松的貨幣政策刺激了人們購買的欲望，增加了購買力。
2、成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。由于今年來土地招拍掛制度的實行，使得土地成本迅速上升，進而使得房價上漲.
3、需求因素。人民生活的改善，舊城改造拆遷，城市化進程加快，人口增長和家庭結構的變化等，導致房地產需求的增長。
4、市場預期。中國經濟的持續增長，今年來世博會、奧運會等一切利好現象影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產消費需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌人國內，進入高檔房地產領域，都加大了市場投機需求成分，房地產價格由此上漲，房地產市場的持續繁榮。
5、利益集團左右。土地位置的固定性導致一定區域范圍內房地產的稀缺性，以及在中國經濟快速發展，城市化水平顯著提高，需求旺盛的大背景下，房地產開發商的期望利潤
遠遠高于社會平均水平，較高的超額壟斷利潤定位，必然導致房地產在高價位成交，使房地產價格一路走高。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。
6、國際市場的影響。金融危機的影響，大量的國外熱錢入房地產業對中國經濟的一定的負面作用，造成了一系列虛假需求。
三、房地產價格調控的對策建議
1、從政府角度講，房價調控并不能僅僅局限于遏制價格上漲，更重要的是對房屋供給結構進行調整，從根本上降低房價。一方面國家應堅持宏觀調控政策，通過限購或信貸政策調控來抑制房地產投資投機性需求的盲目擴大，加強對土地等資源的有效管理，完善財稅政策，從根本上解決地方政府土地財政收入問題；另一方面應加大保障性住房的投資，大力扶植低端住房的供給，努力建設以消費功能為主，投資功能為輔的房地產市場，解決更多普通購房者的購房需求。
2、從消費者角度講，不斷完善社會保障制度，提高居民的可支配收入，擴大居民的投資渠道，引導資金流向實業，合理控制房地產投資投機。
3、從開發商角度講，控制開發成本，降低房地產企業的期望利潤。充分發揮房地產企業內部拆遷、質量、經營等各個部門在成本管理中的作用，通過全過程的有效整合來促使企業提高效率和加強成本控制，從而減少管理費用支出，減少消進耗、降低成本，把期望利潤調整到一個合理的水平；同時政府有關部門要采取有效措施，盡快制定商品房價格管理辦法，積極指導、協助房地產企業建立健全價格行為自我約束機制，規范商品房價格構成和銷售行為，有效地制止房地產企業在售房過程中損害消費者利益的行為。
綜上所述，房地產業發展仍存在許多問題，房地產價格的調控任重道遠，政府應加強宏觀調控使房價控制在合理范圍內，同時大力抓好各類保障性住房的建設及供應，調整住房結構和增加住房供應量，引導合理的住房需求，從而解決住房難這一現實問題。
參考文獻
[1] 劉海燕，何玉付.房地產宏觀調控政策要充分考慮其投資品性質（J）.改革與戰略，2009，（3）
隨著我國社會主義市場經濟的發展和經濟全球化進程的不斷加速，大量資金涌入到房地產行業中，這在很大程度上推動了我國房地產行業的發展。但是，其在發展過程中也存在了很多問題，房價上漲過快也給人民生活帶來了嚴重的負擔。面對過快增長的房地產價格，近年來我國政府也積極出臺了一系列措施：2010年的系列房屋調控政策及2011年的“新國八條”等 。這些政策使得我國房地產調控工作已經拉開了帷幕并在探索中不斷前行，在一系列金融、稅收政策的“組合出擊”下，又配合了限購、限貸等頗具行政色彩的措施，房地產調控初見成效。但房地產價格仍然很高，遠沒有達到人們的理想預期，同時保障性住房在落實推行的過程中也面臨著種種的困難。這些都預示著我們要將房地產價格調控到合理水平的任務還很艱巨，還需要我們進一步的工作努力，這就對政府的宏觀調控能力提出了更高的要求。
二、我國房地產價格調控中存在的問題
房地產是一種特殊的商品，是人們生活的必需品，因此房地產行業的發展也直接影響到人們的生產和生活水平。面對過高的房價，各種調控手段也不斷出臺，但是，在整個現行的調控過程中還存在很多現實的問題，。
（一）地方政府的執行力度不足
受到我國財稅體制和政績考核體系的影響，中央與各地方政府對于房地產調控的態度和立場并不完全一致。為強化地方政府的執行力度，確保調控措施執行到位，在第三次調控中，特別強調了“行政問責”、“約談機制”，與“目標調控”、“一房一價”、“限購限貸”相結合。但在政策執行過程中，在地方層面仍不可避免地出現了玩“數字游戲”的現象。某些地方為了應付中央的調控要求，將調控目標定得過于寬泛，使其失去實際意義；某些開發商公然上演“陰陽合同”的鬧劇，致使“一房一價”也形同虛設。這也同時反映了地方政府的執行力令人堪憂。對房地產調控政策的落實和收效無疑造成了影響。
（二）住房保障制度的落實還有待進一步提高
近年來，為了調控過高的房價，我國政府積極采取措施，建立廉租房和經濟適用房制度。但是目前來看，這兩項工作在全國范圍內落實的情況仍然有限。很多城市還沒有建立廉租房制度；建立的城市中，多數進程也比較緩慢，實物配租的比例也過低，不能滿足人們的需要。例如，國家廉租房的政策是面向社會上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到這個政策，很多人不在保障范圍之內。同時，由于住房市場化的推進、土地供應緊張等問題，經適房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益誘惑面前，經適房的分配問題也是非常棘手的。
三 、我國房地產價格調控的建議對策
房地產價格的改善不是一蹴而就的問題，需要結合我國的實際情況，有步驟、有重點的進行，既要注意與現有政策的銜接，又要防止對住房市場化進程造成沖擊。
（一）房地產價格調控要充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用
在當前經濟條件下，政府的宏觀調控要以市場為導向，要充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用。因此，房地產價格調控要充分利用市場手段，例如，可以充分發揮稅收調節作用，財政補貼，利率等經濟手段，對房地產市場進行調控，再輔以行政手段。促進房地產價格的合理回歸。
（二）政府要進一步完善廉租房和經濟適用房制度
兩房制度是保障低收入者住房需求的重要舉措，政府要完善廉租房和經濟適用房制度。廉租房的保障范圍可以逐步擴大，增加廉租房的房源。從城市最低收入家庭擴展到低收入家庭，合理確定廉租房的保障對象及標準。有關經濟適用房方面，可以通過合理確定住房標準，對上市交易進行嚴格管理等經濟手段來加以發展和完善。
（三）進行房地產產業結構調整
重點推出市場潛力較大的中檔住房，完善交通、環境等方面的規劃。增加城市郊區投資，降低成本，降低房價。
（四）規范土地市場
規范國有土地使用權，公開土地儲備量、待拍賣土地、現有使用土地結構、規劃、評估價格等相關方面信息，防止由于信息的不對稱，為一些人圈地炒地謀取了便利條件。
總之，我國房地產價格增長過快，已經嚴重影響到了居民的生活水平，這就需要國家采取措施對房地產價格進行宏觀調控。國家對房地產價格進行宏觀調控，要以市場為導向，要充分發揮市場在資源配置中的基礎作用，政府要積極采取措施，完善廉租房和經濟適用房制度，還可以通過進行房地產產業結構調整及規范土地市場來促進我國房地產價格的合理回歸。
參考文獻：
[1]趙鐵剛.我國房地產價格調控問題研究.商業經濟.2011(9).
[2]齊婧.反思現行房地產調控政策明確未來調控方向.中國房地產.2011(15).
[關鍵詞]房價 貨幣政策 向量自回歸模型
一、引言
我國自1998年住房改革以來,房地產市場爆發出驚人的潛力,市場一片繁榮,房價持續高漲。2003年開始國家出臺了一系列的貨幣政策希望抑制房價的過快上漲,但是效果甚微。2003年時全國商品房均價為2456元/平方米,而2009年已經上漲到4695元/平方米。為什么我國通過貨幣政策對房價的調控并不沒有抑制過快增長的房價?貨幣政策與房價之間又有怎樣的作用機制?本文運用向量自回歸模型(VAR)對房價與貨幣政策之間的動態關系進行實證檢驗。
二、變量選擇和處理
本文選取全國2000年1月到2009年10月月度時間序列數據,共118個觀測值。所有數據來自中宏數據庫和中國人民銀行網站。由于目前國內存在的各種房地產指數在數據采集和編制上存在缺陷,所以整理全國商品房銷售面積和銷售額月度數據換算成全國平均價格來代表房價HP。貨幣政策變量選用貨幣供應量和利率,貨幣供應量采用廣義貨幣供應量M2。銀行間同業拆借利率市場相對于其它利率市場來說交易規模較大,市場化程度較高,采用銀行間30天同業拆借利率作為市場利率R的變量。
實證之前,對原始數據進行如下步驟的處理:①將居民消費價格指數轉換成以2000年1月為基期的定基消費價格指數。②房地產價格、貨幣供應量除以定基的消費價格指數,消除通貨膨脹影響;名義利率剔除通貨膨脹率影響,得到實際利率。③各時間變量除利率外,都運用X12―Multiplicative方法進行季節性調整。④為消除異方差,除利率外,對季節調整方法處理過的數據取對數。取對數后,房地產價格、貨幣供應量、利率分別為LNHP、LNM2、R。本文所有實證檢驗均采用Eview5.0計量經濟學習軟件。
三、貨幣政策對房地產價格動態影響的實證研究
1.平穩性檢驗
在對時間序列建立VAR模型或進行協整關系檢驗前,要對序列的平穩性進行檢驗,用DLNM2、DR、DLNHP分別表示LNM2、R、LNHP一次差分后的變量。平穩性檢驗采用ADF檢驗法,其檢驗結果如下表所示。
表1 平穩性檢驗的ADF檢驗結果
注:(C,T,n)表示檢驗中帶常數項、趨勢項,n為滯后期。C=0表示不帶常數項,T=0表示不帶趨勢項。
由表1的結果可知,各變量LNM2、R、LNHP在5%的顯著水平下存在單位根,即各變量為非平穩時間序列;但各變量一階差分后在1%的顯著水平下無單位根,說明各變量為一階單整,即為I(1)。
2. Johansen協整檢驗
由于單位根檢驗中各變量同階單整,房地產價格、貨幣供應量和實際利率可能存在長期的均衡關系,這種均衡關系可以通過Johansen協整來確定。以房地產價格為解釋變量的協整關系式(括號內數值為t統計量):
ECMt為誤差修正項,從協整方程式(2-1)看出,貨幣供應量和實際利率與房地產價格都長期存在同向變動關系。房地產價格與貨幣供應量的彈性系數為0.6623,即貨幣供應量每上漲1%,房地產價格上漲0.6623%。房地產價格與利率的彈性系數為0.0286,即實際利率提高1%,房地產價格也上漲0.0286%。從長期來看,實際利率對房地產價格的彈性遠小于貨幣供應量對房地產價格的彈性。
3.廣義脈沖響應分析
建立VAR模型后,我們通過建立脈沖函數來刻畫貨幣供應量變化和實際利率變化的沖擊對房地產價格的動態影響。脈沖響應函數用于衡量來自隨機擾動項的一個標準差沖擊對內生變量當前和未來值的影響。它能更好的刻畫貨幣政策傳遞到房地產價格的效率。圖橫軸表示滯后期數(單位:月),縱軸表示房地產價格變量受到其他變量的響應程度。實線表示脈沖響應函數,虛線區間兩倍標準差的偏離線。
①房價對利率的脈沖響應
從圖1的脈沖響應圖可以看到,當期給實際利率一個沖擊后可以迅速作用于房地產價格,產生正向的影響,在第4個月達到最大影響0.89%,隨后影響逐漸減弱,從第17個月開始轉為負向影響,這一負向影響長期保持并一直平穩上升,到36個月時約為-0.14%。
②房價對貨幣供應量的脈沖響應
從圖2可以看到,貨幣供應量M2對房價的影響大體為正向影響,只是在前2個月產生微弱的負向影響,隨后由負變為正,經歷一段持續上升期后在第9個月達到最大值1.2%,隨后房地產價格以緩慢的速度下降,到第36期時其值下降到最大值的一半左右,為0.74%。相對于實際利率的脈沖響應圖,房地產價格對貨幣供應量的脈沖響應程度明顯高于利率對房地產價格的脈沖響應。
4.預測方差分解檢驗
Sims于1980年依據VMA(∞)表示,提出了方差分解方法。方差分解(variance decomposition)是通過分析每一個結構沖擊對內生變量變化(通常用方差來度量)的貢獻度,進一步評價不同結構沖擊的重要性。表2就是基于VAR模型對房地產價格方差分解的結果。
表2 房地產價格的預測方差分解
從上表可以看出,房地產價格HP本身對其貢獻率最大,但隨著時間的增加貢獻能力在逐漸減弱,到第36個月時下降到59.8959%。其次,貨幣供應量M2對房地產價格的貢獻率在逐漸增加,從第2個月的0.0401%,到第36個月上升到36.2236%。利率對房地產價格的貢獻程度一直較低,在前12個月其貢獻率緩慢上升到4.7118%,隨后再下降,到36個月時下降到3.8805%。
四、實證結論
首先,從協整方程來看,利率、貨幣供應量都與房價長期存在同向變動關系,這與當前的房地產市場的實際情況吻合。其次,從脈沖響應圖來看,利率的沖擊對房價的影響前16個月為正向影響,雖然隨后房價對于利率的沖擊產生負向影響,但是響應數值很小,很難在實際中發揮實質的作用。貨幣供應量的沖擊對房價的影響一直為正,說明貨幣供應量的上漲能促進房價的上升。最后,方差分解來看,貨幣供應量對房價的貢獻率要遠遠大于利率對房價的貢獻。
總體上看,貨幣供應量對房價有較好的促進作用,近幾年房價的不斷上漲和所處的寬松的貨幣供應政策是分不開的。利率對房地產價格的調整效果不明顯,主要原因有以下幾點:
1.目前我國利率調整的幅度較小。中國長期以來奉行的是低利率政策,從2004年10月29日央行九年來首次加息到2007年12月21日止,央行已經連續加息八次,且每次加息幅度均為0.27%。但不可否認的是扣除CPI上漲率的實際利率仍然很低。
2.房地產市場剛性需求很大。從1998年國家全面停止住房實物分配實行貨幣化分房政策之后,人民的住房需求被釋放出來。對購房者來說,上調利率并未能降低居民的購房欲望。利率的變動主要影響居民的購房成本,普通購房者一般采用按揭的方式進行購房。若5年以上的住房商業貸款利率從原來的5.0%上調至5.31%,此住房按揭20年,總貸款40萬元,以等額本息還款方式還款,每月的還款額從3346.8元上升到3463.8元,每月還款額增加90元,所以利率的上調對需要購房的居民來說影響并不大。
3.房地產業的高利潤,開發商對利率不敏感。有專家計算過,加息3厘房地產凈利潤僅下降1.16%,房地產也作為暴利行業,每次加息幅度0.27%對開發商的利潤空間影響不大。相反房地產會把上漲的開發成本轉嫁給購房者。
參考文獻:
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摘 要 在房價高位運行的背景下，有效的政策調控將對國民經濟產生重大影響。本文著重從供給與需求這兩個基本角度給予定位房地產政策，并從基本面入手進行剖析，判斷市場調控和政府調控失靈的原因，進而提出一系列創新調控策略。
關鍵詞 房價 市場 政府調控 政策
一、引言
隨著我國房地產業擴張性發展，其發展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發明顯。統計數據顯示，2010年中國城鎮居民房價收入比為8.76：1（農民工家庭房價收入比10.06：1），遠超過3-6的正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，以武漢為例計算房地產凈現值 約為四千元每平米，遠低于2010年七千元每平米的市場均價。通過一系列數據和信息的分析不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經濟帶來極大不穩定。同時，供需結構性的不均衡，導致房地產業資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。根據國家電網統計，在全國660個城市查出總共有6540萬套住宅電表讀數連續6月為零。而央視“空置房”調查結果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率達40%。
在微觀個體方面，銀行向房地產商提供大筆貸款，同時，房地產商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產業的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯盟，引發市場失效，房價虛高。
二、供求分析下的政策定位
調整房價，關鍵在于調節供求均衡。從現行政策來看，無論是國十條、新國八條還是各地政府的相應條款中的市場手段，都可以歸納為對房地產供給市場的調節和對房地產需求市場的調節。其中，供給方面又主要包括土地供給和資金供給兩方面，而需求方面則應區分對待投資和居住兩類需求。
1．供給方面政策
在土地供應方面，一是合理開發，增加住房有效供地，逐漸建立新城區、發展衛星城，并優先保證保障性住房用地，盡量確保中小套型普通商品住房用地，削減豪華住宅的建設用地。二是加強對開發商的市場準入資格的審核，嚴格控制和打擊哄抬地價的行為，對申報和開發過程嚴格審查，規范商品住房用地使用，規避可能的道德風險。另外，在人力資源充足情況下，重組土地儲備中心，由中央直接干預供給，充分發揮其原有作用，穩定土地供給市場，從而從源頭上杜絕地王與各地方政府產生利益鏈的可能。
在資金供應方面，密集提高法定存款準備金和利息率的全面緊縮政策對于房地產市場影響有限。由于空置率過高根本原因在于房地產開發結構的不合理，因此，無論是財政政策還是貨幣政策，關鍵在于區分不同類型的住房開發，在銷售的上游實現資源的合理配置。首先，對房地產開發嚴格審查，調高諸如豪華型住房等投資性房地產開發的國內貸款利率，提高其預付款比例。對于保障性住房項目，給予一定的利率優惠低預付款比要求。值得一提的是，在審批房地產開發的過程中，應嚴格監控由國內利率提高引發的外資流入。其次，設立資源占有稅等稅收科目，并通過差別化稅收政策鼓勵實施保障性住房建設工程，支持普通中小型住房建設，抑制投資性住房開發。
2．需求方面政策
對于居住需求，一方面調低無住房公民商業貸款及公積金貸款利率，降低居住性需求購房者首付金比例，刺激消費者對自住房的需求。具體來說，政府根據各地收入情況制定可操作范圍內的家庭收入水平層級劃分，基于不同層級購房者賦予不同貸款利率，從而在縮小貧富差距的同時最大程度釋放居住性住房需求。另一方面，對于不同的戶型大小征收差別化稅收，基本原則是稅率隨戶型大小累進。制定適應各地發展的戶型――稅收制度，旨在通過財政手段引導居民消費中小型普通住房，抑制對豪華型住房的需求。例如，對45-60平方米的住房征收較低物業稅，對60-80平方米的住房征收較高物業稅，依此累進。除此之外，針對調配住房過程中可能發生的腐敗行為，加強保障性住房、廉租房、經濟適用房的管理，對申請入住該幾類住房的居民嚴格審查，切實保證低收入者的住房需求。
就投資需求政策來看，首先建立健全個人住房信息系統，加強對購房人資格審核，對大量購房者賦予較高個人所得稅和轉讓稅，同時整理各地二手房，形成較規范的二手房市場。其次，提高以投資為目的購房者的貸款利率和首付金比例，抑制投資者過熱的購房需求。再者，對于住房壓力過大的地區（諸如北京、上海等），頒布限購令，各相關部門實現信息共享，從法律層面規范住房需求市場，強制打壓投資性住房需求。
三、政府政策失效原因
作為一個非完全競爭市場，市場失靈不可避免。而政府干預的缺陷也將導致政策的失效，結合我國國情，房地產業出現較嚴重的政策失控，主要原因包括：
1. 地方政府土地財政支撐，地價推動房價沖高。為維持地方財政支出，地方政府憑借公權和強行征地拆遷，低價收購他人土地使用權，在此基礎上高價出讓土地，牟取暴利。開發商進行房地產開發建立在昂貴的地價之上，就必將轉移成本至購房者。這是政策失效的政府內部因素。
2. 房地產作為支柱產業，過度商業化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高。超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀行業乃至整個金融業的巨大動蕩以及國民經濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經濟公平和社會公平之間進退兩難。這是政策失效的機會成本因素。
3. 地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394.9億元，完成率（23.6％）嚴重低于預期。這是政府行政因素。
4. 當今居民對房地產的過高偏好，個人借房投機思想泛濫。通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅使下，政策落實成難題。這是消費者自發因素。
四、政府調控創新型政策建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產業的正常發展帶來了極大挑戰，基于以上對業內市場失效、政府失效及其原因的分析，我們為政府政策的調整提出以下建議：
1．規范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調控政策能夠落實到地方，必須切斷當地政府與房地產開發商、炒房團之間的利益關系。通過中央直屬部門監管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關部門干部考核制度，將其業績與房價調控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。
除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規范各地政策，統一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2．開發和完善金融產品，鎖定購房成本
房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，風險厭惡下，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規避風險。針對房地產這一特殊產品，中央可明文規定開發商在購房建設和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數掛鉤的金融產品。通過金融產品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。
3．加強輿論引導，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應注重培養普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。
綜上，房地產業作為一項混合產品，同時具有公共產品和私人物品的性質，是實現經濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，實現房地產業軟著陸。
參考文獻：
[1]況偉大.住房特性、物業稅與房價經濟研究.2009(4):151-160.
關于加強房地產價格調控促進住房建設和消費的意見（省物價局 1999年1月19日）
全文目前，我省城鎮住房出售價格過高，抑制了居民的購房需求，加上房地產盲目投資、住房布局不合理、低租金制約等因素，造成商品住房大量空置。為了認真貫徹《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》（國發〔1998〕34號）精神，結合我省實際情況，切實解決目前存在的問題，加強和改善房地產價格調控，調整和規范住房價格構成，保持價格合理穩定，以擴大居民住房消費，促進住房建設，拉動我省經濟更快更好地發展，特提出如下意見。
一、加強房地產價格調控，建立合理的住房價格體系
各地要加強對房地產價格總水平的調控，以保持經濟適用住房價格合理穩定為重點，做好房地產價格調控工作，建立與住房供應新體系相適應的住房價格體系。
對中低收入家庭購買的經濟適用住房，實行政府指導價，限價銷售。經濟適用住房用地實行劃撥方式供應，免收土地出讓金。要認真做好經濟適用住房建設用地年度供應計劃，確保行政劃撥土地政策的落實，嚴禁炒賣經濟適用住房用地。確定價格時要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進合理的區位差價和質量差價的形成。要加強對經濟適用住房成本費用的監控，制止各種亂收費，禁止亂攤和虛置成本。新建經濟適用住房出售價格構成包括以下因素：住房建設的征地和拆遷補償、安置費；勘察設計和前期工程費；建安工程費；住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）；以上4項之和為基數的2％以內的企業管理費（確有特殊情況，不得超過3％）；貸款利息；稅金；3％以下的利潤。經濟適用住房出售價格由所在地市（縣）以上人民政府物價部門根據以上因素商有關部門合理確定，并定期公布。價格一經確定，任何單位或個人不得隨意提價。經濟適用住房銷售價格未經物價部門審批定價的，房地產管理部門不予核發《商品房銷售（預售）許可證》，也不予辦理交易手續和產權登記手續。
對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標準要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，具體廉租住房租金標準，按不高于同期公有住房租金的70％，由市（縣）級物價部門制定，報上一級物價部門批準執行。最低收入家庭和中低收入家庭收入水平線由市（縣）人民政府依據本地區經濟發展水平、職工家庭工資水平、住房面積標準和住房價格等因素確定，每年公布一次。
對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調節價，由企業依據開發經營成本和市場供求狀況確定租售價格，接受物價部門監督。各地要制定靈活、有力的價格政策，采取多種形式，促進空置住房的銷售。高收入家庭購房不得享受經濟適用住房的各種價格優惠政策。
加強土地使用權價格的管理?；鶞实貎r實行政府定價，各地要抓緊建立基準地價定期確定公布制度，以基準地價為依據調控、引導地價水平?；鶞实貎r由縣以上人民政府價格主管部門會同土地管理部門制定，經當地政府同意后，報省物價局會同省土地管理局審批，再由當地人民政府公布實施?；鶞实貎r一般每兩年調整公布一次。標定地價的制定，應當以取得資質的專業評估機構的地價評估結果為基礎，根據國家宏觀經濟政策要求和房地產供求市場變化趨勢，經組織專家論證后，由縣以上價格主管部門會同土地及房地產管理部門確定，由同級人民政府批準，定期向社會公布，并報省級物價、土地管理部門備案。
城市改造拆遷，要認真貫徹《湖北省城市房屋拆遷管理實施細則》（省人民政府49號令）精神，對拆遷戶實行拆除房作價補償、安置房政府定價有償提供的辦法。
二、清理整頓建設項目和房地產交易環節收費，降低住房建設成本，減少住房交易中的流通費用
各地、各部門要加大清理整頓工作力度，堅決取消一批不合理收費項目和降低一批收費標準。取消企業資質審查、工程竣工驗收等收費及各種押金、保證金，合并重復的收費；整頓、規范征地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過高的收費標準（經濟適用住房實行減半征收）。停止向住房開發建設收取用電權費，要加強對住房建設中的供水、供電、供氣、通訊等附屬設施建設的管理，各項費用要公開標準，嚴格執行預算定額。工程監理、房地產價格評估等中介組織，對經濟適用住房開發建設的服務收費不超過法定標準的70％。建立和完善房地產開發企業負擔卡制度，調整和規范住房價格構成，加強對建設項目收費及住房價格構成的監審，嚴禁開發企業將自身應承擔的費用轉嫁給購房者。
全面清理房地產交易環節的收費，取消各種名目的管理費、監證費，整頓規范房地產交易中的交易手續費及各種服務收費，按精簡效能原則壓縮房地產交易管理機構及其人員，降低機構人員經費和流通費用，促進房地產交易。
對城市基礎設施配套費等較大的收費項目，要進行專項治理。城市基礎設施配套費，凡未開征的城市，一律不得開征；對已開征的城市，由省物價局會同省財政廳、省建設廳結合稅費改革和公用事業價格改革制定治理方案，在治理方案出臺前，各地要按照合并重復的收費項目、降低過高的收費標準的原則，對現行收費進行整頓。
規范人防建設費，對住房開發建設，按規定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；按規定需要同步建設，但因地質條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定，不得只收費不建設或是多收費少建設。
各地要堅決貫徹國務院關于停止征收經濟適用房商業網點建設費和不再無償劃撥經營性公建設施的規定，住宅小區建設中按規定配套建設的商業網點及其它營業性配套公建，要根據“誰投資、誰所有、誰受益”的原則出售、出租，建設費用不得進入房價；對需要實行政府定價出售、出租的商業用房及其它營業性配套公建，應按照保本或保本微利的原則由當地價格主管部門核定價格標準。配套建設的網業商點，未經商業主管部門批準，不得擅自改變用途。
凡經國務院和省政府及同級財政、物價部門公布取消的建設項目收費的項目，各地、各部門、各單位均不得繼續收取，違者按有關政策法規規定嚴肅處理。
三、規范住房價格及物業管理收費行為，建立正常、良好的市場秩序
政府價格主管部門要積極指導、協助房地產開發企業建立健全價格行為自我約束機制，監督企業銷售住房實行明碼標價，禁止虛假標價。對違反國家規定，亂加費用、少給面積、價格欺詐等不正當行為，要依法查處。標準計量行政主管部門，要加強對銷售住房面積的監督管理。
加強對房地產價格評估等中介組織收費行為的約束，監督中介組織按規定辦法和程序開展業務及收費。禁止違反國家規定利用行政權力，強制企業和當事人接受評估及收費。
規范物業管理收費。物業管理企業為物業產權人、使用人提供的具有公共性的服務，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公眾的服務收費，由當地價格主管部門管理，實行政府定價或政府指導價。收費標準要與物業管理的服務內容、服務深度以及當地居民經濟承受能力相適應。對普通居民住房物業管理收費標準要嚴格核定。物業管理企業要認真執行國家的價格政策，做好收費項目和標準及收費辦法的公開工作，切實向住戶提供質價相符的服務。
鼓勵物業管理企業之間開展正當的競爭，逐步實行規模化經營，避免點多、規模小、管理成本高，促進物業管理收費的合理和規范。
四、積極穩妥地推進公有住房租金改革，加快實現住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要內容，也是加快住房建設發展的重要條件。各地要認真貫徹國務院關于深化城鎮住房制度改革的各項政策措施，按照到2000年公有住房租金水平要達到占雙職工家庭平均工資的15％的要求，繼續推進租金改革，使租售比價逐步合理化。租金改革同時要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合，提租方案要納入價格調控計劃，做好統籌安排。對超面積住房的，超過規定標準的部分可實行高于同期現住房租金標準的差別租金；對多占住房應退未退的，實行市場租金。在調租幅度較大、超過職工承受能力時，經當地政府批準，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要繼續穩妥推進公有住房出售工作。公有住房出售的成本價，要與經濟適用住房價相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價格的透明度，防止違反規定低價售房傾向。在國家公有住房出售價格政策出臺之前，仍按省物價局有關政策執行。
公有住房出售中，購房戶超過按政策規定應享受的住房面積部分，要嚴格按政策規定收取超面積售價的售房款。
關鍵詞：房地產；價格；調控
一、引言
房地產行業是我國當前發展最快的行業之一，已成為國民經濟的支柱型產業。但是由于各種市場因素與非市場因素，我國房地產市場開始出現了泡沫現象。為了控制我國局部地區房地產市場價格的大幅度上漲和泡沫，政府需要加強房地產調控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。
二、房地產市場泡沫
美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。那么我國的房地產市場是否存在泡沫？應該是局部存在的。近年來，北京、上海、深圳、杭州4個城市房價均突破了2萬元/平方米。以上海為例，靜安區：新?？道铮昵?，每平方米6000元；十年后，5萬元；長寧區：景博花園，十年前，每平方米4000元，十年后4.5萬元；閔行區：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6萬元。這十年間所有的樓盤漲幅最低在5倍以上，最高超過10倍，房屋價值的增值遠遠超過人們收入的增長。
三、房地產價格
最近幾年，由于房地產業所產生的巨大經濟效益，幾乎各地政府在對待房地產開發項目問題上都持以支持態度，給予政策與經濟上的扶持。這些措施使得房地產業發展很快，成為國民經濟的支柱產業。但是由于房產發展過度快速，房價大幅度增長以致許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力。房地產價格是指在房屋建造、建設用地開發以及經營過程中，凝集在房地產商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣形式，②房地產價格的高低不僅影響著居民的購買力和政府的一部分財政收入，也影響著房屋的供求狀況，它是房地產交易中重要且決定性因素。
房地產作為一種特殊的商品，其價格除了具有一般商品價格的特點外，還具有自己的獨特之處，包括因素復雜性、形式多樣性、個別性、影響廣泛性、國家調控性等。在此，就著重選擇介紹其較典型的三個特點：
（一）因素復雜性
房地產價格受多種因素影響，包括經濟因素、政治因素和文化因素。其中經濟因素包括市場供求、利率、社會發展水平等。例如需求是市場的根本推動力，而一直居高不下的市場需求使房價開始非理性增長；再如銀行貸款政策也推動了房價上漲，據調查結果顯示，目前90%以上的購房者在購買房屋時選擇的并不是一次性付完全部房款，建筑商與購房者的很大部分集資渠道是來源于銀行，銀行對房地產產業的貸款放松政策也是房價上漲的很重要原因。
（二）影響廣泛性
房地產價格具有廣泛而深厚的社會影響力，與經濟發展、人民生活息息相關。房地產價格是反映國民經濟水平和人民生活水平較為現實性的價格之一，也是國民經濟各部門進行生產經營活動的前提條件。因房地產行業的之高利潤性，其在許多地方已成為了支柱產業，自然為當地政府的財政收入和經濟發展做出很大貢獻。其次，房地產的價格也會影響到其他社會福利、公用事業等社會諸多方面的發展波動。
（三）國家宏觀性
目前，許多房地產開發商通常采用所謂的囤地和房價的壟斷手段來達到利潤最大化。由于房地產處于當前社會當中又具有一定的不穩定性，因此房地產市場往往容易出現價格失控的現象。房地產行業中的各種投資行為以及壟斷房價影響著房屋的供求關系，導致房地產成為一種稀缺資源而在價格上持續漲潮。為了穩定價格，推動房地產事業，保證人民的生活質量，國家必須運用公權力來對房地產市場進行宏觀調控。其中，對房地產價格的規制管理就是一種重要手段。
四、房地產價格調控
房地產市場交易價格是國家進行價格管理的主要對象，為了加強對房地產價格的管理和調控，我國已經制定出臺了許多相關行政法規和規章，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品住宅價格管理暫行辦法》、《經濟適用住房價格管理暫行辦法》等。房地產價格管理的范圍相當廣泛，凡是在流通領域內，以各種方式進行的房地產交易活動以及房地產估價活動均屬于房地產價格管理的對象。③
（一）房地產價格調控的目標
自2009年經濟復蘇以來，房地產作為國民經濟發展基礎產業和支柱產業的作用更加明顯，它可以帶動其他相關產業的發展，拉動GDP增長，改善人民的生活水平。但長期以來，我國的房地產市場在價格管理方面存在著嚴重的不足和缺陷，表現在商品房價格體系和結構不合理、市場銷售價格行為不規范等。因此，運用房地產宏觀調控經濟手段中的價格政策，可以直接或間接調節和控制房地產市場的變化。價格政策是指通過調控土地出讓價格、制定經濟適用房的價格政策，以及調整收費的品種與比率來影響市場。④
1、穩定房地產價格
房地產行業本身的特性決定了房地產價格具有不穩定的特性，并且它也因為受到例如國家政策、國民經濟發展水平、市場供求情況等外界因素的影響而不斷發生變化。房產不單純是消費品，短期的供求關系和未來繼續上漲的預期將共同決定房價。房地產價格能反應一定階段內的房地產市場的綜合情況，它的變化也能體現國家宏觀經濟的運行狀況。穩定房地產價格，避免價格的大幅度劇烈波動能夠保證市場資源的有效配置，保障居民切身利益，最終要老百姓買得起房。
【關鍵詞】調控；房地產；價格
0.引言
雖然我國房地產市場價格的調控工作已經取得了階段性的成就，但是仍然沒有達到預期目標，因此，我們應堅定不移地抑制不合理需求，繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，有針對性地抑制二、三線城市過快上漲的房價，促使房價回歸到合理的水平。本文就如何調控我國房地產的價格談幾點看法。
1.影響房地產價格調控的主要因素
1.1房地產需求兼有消費和投資的雙重性
房地產是一種特殊的商品,其不僅提供房屋供人們使用,滿足消費者的居住需求,而且由于其使用價值及價值實現的長期性,可以作為一種資產,滿足購買者的投資需求,因此,房地產的需求兼有消費和投資的雙重性，導致房產需求過度。
1.2房地產市場存在“雷切德效應”
由于房地產使用的耐久性和城市土地資源的稀缺性決定了房地產的供給價格是缺乏彈性的,房地產價格并未因需求增加、開發投資擴大而下降,即房地產市場存在“雷切德效應”,這種反供求規律的現象正是由于房地產兼有消費和投資的雙重性所至。
1.3房價大幅下降存在現實風險
從現實的情況看，大幅度打壓房價是不可取的，房價如果在短時間內迅速下降將引發以下問題：(1)銀行投入房地產行業的貸款有兩部分：一是提供給開發商的開發貸款；二是提供給購房人的購房貸款。房價大幅下降就意味著貸款抵押物(房屋)的貶值，當開發商(或購房人)不能增加有效擔保或提前還貸而實際破產時，銀行要面臨巨大的壞賬風險。(2)經濟增長對增長方式存在一定的路徑依賴，經濟政策存在一定的政策慣性，當前宏觀經濟對房地產業的過度依賴不可能在短時間內降低，房價大幅下降可能會引發宏觀經濟整體衰退。
2.我國房地產價格調控的措施
2.1政府控制地價
現行國家土地政策規定，房地產開發經營，必須通過國土部門組織“招、掛、拍”方式取得國有土地使用權，由于房地產經營開發利潤空間非常大，所以土地拍買價格漲幅快。因此，政府應采取有效措施，控制地價上漲過快狀況。具體措施：根據規劃條件，一是限制土地出讓“招、掛、拍”的最高價；二是限制商品房售價最高價；三是調控房地產開發商的利潤，提高房地產開發商條件，讓參與“招、掛、拍”的土地開發商根據規劃設計條件，提供規劃設計方案和組織實施方案，國土部門組織專家組進行方案選優，由最優方案獲得者取得土地開發權，政府嚴格監督開發商按中標方案實施。
2.2嚴格執行房地產法規政策
房價是個令人頭痛的大難題，從歲末又說到年初，全國不管是大城市還是中小城市，仍然漲聲不斷，其實原因在于一些地方政府、開發商和金融機構等強勢特殊利益集團，蓄意抬高房價，獲取高額利潤。因此，控制房地產價格的關鍵就是要將調控政策、措施執行到位，消除對樓市宏觀調控作用的消極因素。各級政府，特別是國土、規劃、建設、房管、金融、稅務等政府部門，要統一思想，提高認識，堅決貫徹執行國務院關于土地、住房、金融、稅收等法規政策，勇于承擔責任，切實保障房地產市場穩定健康發展。
2.3建立中低收入者家庭住房保障制度
新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建設“政府組屋”，超過84%的新加坡人都居住在組屋里，同時嚴格租屋供給制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方國家城市居民租房：美國40%、瑞士60%、英國55%、丹麥100%。根據國發[1998]23號文件精神，政府應建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭應該是由政府提供的經濟適用房和廉租房?！白尷习傩召I得起房”成為現實，作為政府應立法制定和完善住房保障制度，一方面明確經濟適用房和廉租房的供應對象、建筑面積、房屋價格等，供應對象應重點向城市中低收入者、教師、公務人員、拆遷戶等傾斜；另一方面加強對經濟適用房和廉租房申請者的審批、監督，保證優惠政策真正落實到需要保障的對象。
2.4房價收入比與國際接軌
房價中值倍數是指平均房價與居民家庭年收入的比值。統計結果顯示，中值倍數4.1以上，購房能力嚴重不足；中值倍數3.1至4.0之間，購房能力不足程度中等；中值倍數不超過3.0，房價屬能負擔范疇。西方國家排在前幾位的是：美國洛杉磯等6個城市8.5至11.4，澳大利亞悉尼8.5，英國倫敦8.3，美國紐約7.2。相比之下，顯示我國廣大城市居民在住房問題上負擔沉重，高房價明顯降低了城市百姓的生活質量，影響了生活和諧度。國家在制定政策時應該把“房價收入比”列入政府政績考核指標，實行地方官員指標負責制，使房價真正反映市場需求，把老百姓愿意買房、買得起房和買放心房作為實踐“三個代表”的一項重要工作來抓。
2.5規范個人集資合作建房制度
個人集資合作建房，顧名思義，就是城市居民自發地聯合起來進行住房建設。目的是居民個人為了居住而建，不存在商品房銷售環節。這樣，減小房產流通環節中的稅收和開發商利潤，房價就是成本價。其實，世界上很多國家有住宅合作社（合作建房組織），成立宗旨是解決中低收入者住房問題。個人合作建房在我國剛起步，政府扶持是合作建房成功的基礎，有必要采取有效措施加以規范。一要確立個人合作住房建設的合法地位。需要強有力的法律保障，立法保護；二要在土地獲取時給予支持。政府在規劃時劃出小片土地供個人合作建房者競標；三要加強金融支持。金融機構參與并扶持住宅合作開發建設，與住房公積金制度聯系，提供啟動資金，考慮建立住房儲蓄合作社；四要實施優惠政策。在稅收上給予適當減免；五要完善管理機構。政府加強住宅合作開發指導和監督，規范個人合作建房行為，保證運作科學性、合法性。
2.6加強房地產中介機構管理
隨著房價高漲房地產中介機構像雨后春筍遍地開花。房價高漲，同中介機構違規操作關系密切。體現在：一方面中介機構與開發商定價操盤包銷、抬高價格出售，動用不實報道制造脫銷氣氛，雇人排隊搶購、搖號選房，讓消費者心理緊張，交訂金后三天內支付30%首期款簽合同，逼使購房者沒有選擇余地，利用優勢新樓盤二手轉賣等手段獲取高利潤；另一方面在二手房中介中違規操作抬高房價，慣用“瞞天過海、買賣通吃”，“輪番壓價、逼人就范”，“空手套白狼”等手法獲取高額利潤。當務之急，加強并規范房地產中介機構管理是控制房價上漲有效手段之一，要嚴格控制中介機構業務范圍，嚴禁超規違規經營。
2.7完善房地產稅收體系
目前我國房地產保有環節稅負畸輕而流轉環節稅負畸重，這不利于房地產的流轉和抑制房地產投機行為。而大多數國家都很重視在房地產保有階段征稅，而房地產權屬轉讓的稅收則相對較少，高額的保有房地產稅率可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激頻繁的交易活動，這既有利于繁榮房地產市場，又可以推動房地產要素的優化配置。
3.結束語
綜上所述，我國房地產業保障性住房缺位十分明顯。解決城市居民住房問題要靠兩條腿走路，一條腿是市場，即通過商品房的供應來解決一部分高收入者住房需求；另一條腿是政府提供保障性住房，滿足廣大中低收入階層的住房需求。
