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第1篇

關(guān)鍵詞：城市化；土地；管理；政策；關(guān)系

一、概況

城市化是指隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，人類的生產(chǎn)和生活由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的一個(gè)過(guò)程。近十年來(lái)，我國(guó)的城市化水平飛速發(fā)展，特別是上個(gè)世紀(jì)的九十年代，增長(zhǎng)速度逐年增快。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我們城市每年平均擴(kuò)展13平方公里，平均來(lái)講一平方公里客運(yùn)容納1萬(wàn)人左右，那么城市化的結(jié)果是每年擴(kuò)容13萬(wàn)人，擴(kuò)展的規(guī)模和人口都是很大的。城市化擴(kuò)展的土地大部分都是工業(yè)用地，而用于住宅的只有25%左右，還有一小部分用作城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。但是城市化程度不同和城市用地結(jié)構(gòu)不同的，其用地量有著很大的差異。

二、城市化與土地管理政策之間的矛盾性。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平的加速提升是一種必然的趨勢(shì)。同時(shí)，隨著城市化的發(fā)展也會(huì)進(jìn)一步刺激投資與建設(shè)，同時(shí)也會(huì)進(jìn)一步刺激消費(fèi)需求，進(jìn)而進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與西方歐美國(guó)家相比，我國(guó)的城市化水平還是較低，還有很大的提升空間。從數(shù)據(jù)上看，及時(shí)歐美國(guó)家的城市化水平保持原有標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)也很難再10年趕超所以，我國(guó)的城市化水平進(jìn)一步提升時(shí)一種必然的趨勢(shì)。

我國(guó)在城市發(fā)展的方向存在失誤。建國(guó)后，我國(guó)政府在城市發(fā)展的判斷上犯了錯(cuò)誤，一種堅(jiān)持以重工業(yè)發(fā)展優(yōu)先，嚴(yán)格限制城市發(fā)展的規(guī)模，城市化進(jìn)程發(fā)展緩慢。直到改革開放后，才提出發(fā)展小城鎮(zhèn)以帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略，小城鎮(zhèn)是聯(lián)系城市與農(nóng)村之間的紐帶，有利于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)化，促進(jìn)了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是小城鎮(zhèn)吸收勞動(dòng)力的能力過(guò)于優(yōu)先，不應(yīng)該成為我國(guó)城市化發(fā)展的戰(zhàn)略方向，只可以作為城市化發(fā)展的一種補(bǔ)充。所以，我國(guó)應(yīng)該進(jìn)一步發(fā)展大中型城市，適當(dāng)?shù)陌l(fā)展小城鎮(zhèn)。

城市化發(fā)展規(guī)劃與土地政策、土地規(guī)劃不配套。

在我國(guó)城市化發(fā)展初期，其規(guī)劃往往與土地規(guī)劃不配套，我國(guó)的土地管理法規(guī)定，城市化規(guī)劃要與土地規(guī)劃相連接，城市化規(guī)劃中的建筑用地規(guī)模不應(yīng)該超過(guò)土地規(guī)劃中的用地規(guī)模。然而，在上個(gè)世紀(jì)90年代的時(shí)候，各個(gè)地區(qū)為了加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，紛紛建設(shè)開發(fā)區(qū)，掀起房地產(chǎn)熱，進(jìn)而吸引投資，造成了土地的流失和耕地的占用。

土地資源的缺乏制約了城市化發(fā)展的腳步。

城市化的發(fā)展必然需要更多的土地資源，就會(huì)造成土地供給矛盾的激化，政府為了保護(hù)耕地，有采取了一系列政策限制了耕地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地，從而造成城市地價(jià)不斷攀升，城市的房?jī)r(jià)也超過(guò)了大部分市民的購(gòu)買能力，所以在一定程度上制約了城市化的發(fā)展，阻礙的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從客觀角度講，城市化的發(fā)展與保護(hù)農(nóng)村耕地直接存在著一定的矛盾，為了促進(jìn)城市化的發(fā)展就必然要占用更多的土地，而城市化又是一個(gè)必然的趨勢(shì)，所以就必須處理好城市化與土地政策直接的關(guān)系。

城市化過(guò)程中征地補(bǔ)償過(guò)低，傷害了農(nóng)民的利益。在很多城市里，土地管理部門負(fù)責(zé)征收農(nóng)民的功底，然后將征收的土地交由開放商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在一些中小城市里，大部分以拍賣的形式轉(zhuǎn)讓土地，一些政府官員為了自身的利益刻意提高土地的價(jià)格，以獲取利益。農(nóng)民雖然有擁有土地的使用權(quán)，但是這種土地管理政策極大的傷害了農(nóng)民的利益。農(nóng)民無(wú)法拒絕國(guó)家對(duì)土地的征收，而且在價(jià)格上地府政府也占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，地府官員通過(guò)剪刀差從土地中獲利，這種壓低地價(jià)的行為在各地也較為普遍。征收農(nóng)民的土地后，其獲得的往往是一次性補(bǔ)償，這些費(fèi)用僅夠其生活5年左右，如在城市僅夠其2年的生活費(fèi)用，所以農(nóng)民并不愿意交出手中的土地。

三、城市化與土地管理政策之間的統(tǒng)一性

1.城市化的推進(jìn)有助于土地政策的完善

（1）科技的發(fā)展為完善土地管理政策提高支持。科技的發(fā)展可以幫助發(fā)展中國(guó)家的城市迅速發(fā)展，同時(shí)依靠科技進(jìn)步還可以優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，刺激城市發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，也是提升我國(guó)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。同時(shí)，科技的發(fā)展也為土地管理和相關(guān)政策的制定提供技術(shù)基礎(chǔ)，例如，通過(guò)衛(wèi)星遙感技術(shù)隊(duì)土地進(jìn)行監(jiān)管。

（2）城市化相關(guān)制定的改革有利于土地管理政策的落實(shí)。隨著城市化的發(fā)展，個(gè)性制度也在不斷的改革和完善，比如戶籍制定和社會(huì)保障制度，只有不斷開放戶籍制度的約束，降低農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)化的門口，同時(shí)進(jìn)一步完善社會(huì)保障制度，讓失去土地的農(nóng)村可以享受同城市居民一樣的保障，才可以刺激農(nóng)民向城市遷移，同時(shí)保障土地管理政策更加合理和科學(xué)，使其真正的落實(shí)下去。

（3）城市化的發(fā)展為土地管理政策提供法律支持。為了促進(jìn)城市化水平的提高，讓土地更好的利用，刺激農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市遷移，就必需有一套完整的法律制度作為保障。所以，在城市化發(fā)展的過(guò)程中，就會(huì)制定相關(guān)的法律法規(guī)以保障土地的合理轉(zhuǎn)讓和農(nóng)民的切身利益。同時(shí)，為了保障土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的規(guī)范性，也需要法律來(lái)保障和完善，對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的權(quán)利和義務(wù)也要有詳細(xì)的規(guī)定。

2.完善土地管理政策有利于推動(dòng)城市的發(fā)展

（1）完善土地管理政策為城市化發(fā)展提供動(dòng)力。從城市化的發(fā)展動(dòng)力因素分析，其核心動(dòng)力是工業(yè)，農(nóng)業(yè)是其原始動(dòng)力，第三產(chǎn)業(yè)是其補(bǔ)充動(dòng)力。只有在農(nóng)業(yè)充分發(fā)展的基礎(chǔ)上，才會(huì)產(chǎn)生剩余的勞動(dòng)力，才可以為城市化發(fā)展提供勞動(dòng)力和農(nóng)產(chǎn)品。我國(guó)的實(shí)際情況是人口基數(shù)較大，耕地資源人均占有量不足，所以糧食生產(chǎn)的壓力也較大。所以，我們必須進(jìn)一步完善土地管理政策，保護(hù)有限的耕地資源，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)的技術(shù)投入與支持，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，只有在農(nóng)業(yè)充分發(fā)展的基礎(chǔ)上，才可以為城市化的發(fā)展提供不竭的動(dòng)力。

（2）完善土地管理政策可以切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的利益。建立合理的土地征用補(bǔ)償機(jī)制可以切實(shí)的保護(hù)農(nóng)民的合法利益，我國(guó)的相關(guān)法律中規(guī)定，對(duì)于征收的土地，按照土地原來(lái)的用途給予補(bǔ)償。在我國(guó)大部分城市，一些失去土地的農(nóng)民得到的補(bǔ)充往往不能滿足其生活、醫(yī)療的需要。參考美國(guó)的法律，人們的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到法律的保護(hù)，政府征用公民的財(cái)產(chǎn)必須按照市值進(jìn)行補(bǔ)償，我國(guó)政府也可以參考磁力，對(duì)失去土地的農(nóng)村進(jìn)行多元化的安置，比如解決農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題，或者以土地?fù)Q土地。只有不斷完善土地的管理政策，才可以讓農(nóng)民自愿的交出土地，流向城市。

總而言之，城市化的發(fā)展會(huì)影響到土地政策的制度，可以促進(jìn)相關(guān)土地管理政策的完善。同時(shí)，土地管理政策的多樣化和靈活性對(duì)于推動(dòng)我國(guó)的城市化發(fā)展也有積極的作用。只有正確認(rèn)識(shí)二者之間的關(guān)系，才能發(fā)揮其各自的作用，進(jìn)而相互促進(jìn)。

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第2篇

【關(guān)鍵詞】中國(guó)；城市周邊地區(qū)；土地管理

1 我國(guó)城市周邊地區(qū)土地管理現(xiàn)狀

1.1 土地規(guī)劃不合理，開發(fā)利用混亂，造成資源浪費(fèi)和環(huán)境破壞

因?yàn)槲覈?guó)目前城市周邊以城中村為主，為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和籌集建設(shè)資金，政績(jī)觀的驅(qū)使，地方政府往往無(wú)規(guī)劃地濫用土地，隨意侵占農(nóng)業(yè)用地，使得在城市化建設(shè)進(jìn)程中，城中村土地開發(fā)利用出現(xiàn)過(guò)快過(guò)猛的勢(shì)頭。為降低生存壓力，大量人群向城市周邊地區(qū)遷移，房地產(chǎn)商為牟取暴利，盲目追捧高端市場(chǎng)，嚴(yán)重超出人們的購(gòu)買水平，造成高端商品房大量空置，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的矛盾，導(dǎo)致城市周邊地區(qū)土地的隱形浪費(fèi)。土地管理部門也缺少必要監(jiān)管和制約措施，違規(guī)違法用地突出，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。另外為降低生產(chǎn)成本，大批工業(yè)企業(yè)向城市周邊地區(qū)遷移，如造紙廠、礦業(yè)、皮革制造廠等，這些企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中勢(shì)必造成不同程度的環(huán)境污染，破壞當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境

1.2 招商引資勢(shì)頭過(guò)猛，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重

地方政府受到政績(jī)觀的驅(qū)使，為了招商引資，快速發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，無(wú)規(guī)劃性地濫用土地，在沒(méi)有明確土地利用投資強(qiáng)度和建設(shè)密度等指標(biāo)前，就盲目地為投資者提供地理?xiàng)l件優(yōu)越且價(jià)格較低的土地。在這種優(yōu)厚的條件吸引下，投資者想方設(shè)法獲取土地，導(dǎo)致土地囤積閑置，造成土地資源的浪費(fèi)。

1.3 土地利用方式不合理，集約程度偏低

在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面，土地經(jīng)營(yíng)分散，尚未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，土地利用科技水平較低，新技術(shù)應(yīng)用較慢，土地產(chǎn)出水平低，經(jīng)濟(jì)效益差。在城市建設(shè)方面，普遍存在高層建筑數(shù)量少、地下空間利用率低、建筑密度和容積率低等現(xiàn)象，這種簡(jiǎn)單粗放的土地利用方式造成資源的浪費(fèi)；在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面，土地分散經(jīng)營(yíng)，規(guī)模經(jīng)營(yíng)尚未形成，加之較低的土地利用水平，造成土地生產(chǎn)能力低下，經(jīng)濟(jì)效益偏低等；在工業(yè)生產(chǎn)方面，標(biāo)準(zhǔn)化廠房較少，企業(yè)布局散亂，用地鋪張浪費(fèi)，造成了土地資源的浪費(fèi)。

1.4 耕地面積不斷降低，失地農(nóng)民逐日增多

目前，我國(guó)城市周邊地區(qū)耕地面積呈現(xiàn)逐年減少的趨勢(shì)，且這種趨勢(shì)伴隨著城市化進(jìn)程的加快越來(lái)越突出，大量農(nóng)民失去賴以生存的土地，成為無(wú)地農(nóng)民，威脅國(guó)家糧食安全，影響社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。

1.5 部分土地管理措施侵犯農(nóng)民利益，影響社會(huì)穩(wěn)定

有些地方為提升政績(jī)，盲目追求城市化率，征地拆遷規(guī)模過(guò)大，出現(xiàn)挪用截留、補(bǔ)償過(guò)低等狀況，嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的利益， 城市周邊地區(qū)首當(dāng)其沖，土地暴力和上訪事件頻發(fā)，影響社會(huì)穩(wěn)定，有分析材料指出，全國(guó)有大部分是關(guān)于土地問(wèn)題的截留，多用地可以多增加財(cái)政收入，這就造成了一手從農(nóng)民那里廉價(jià)得到土地，另一手又高價(jià)賣給開發(fā)商，地方政府出于政績(jī)的需要，大肆推動(dòng)土地開發(fā)，獲取高額的土地出讓金，農(nóng)民合法的土地得不到應(yīng)有的保障。

1.6 城市周邊耕地管理混亂，耕地保護(hù)壓力大

保護(hù)和穩(wěn)定耕地面積意義重大，據(jù)了解， 我國(guó)現(xiàn)有耕地面積約18.26億畝，相比 1997 年的 19.49億畝，減少了 1.23億畝。雖然規(guī)定了 18 億畝耕地紅線，但仍然存在著隱性減少，城市周邊地區(qū)的耕地正在逐年的減少，致使很多的農(nóng)村人口成為失地農(nóng)民，因此我們應(yīng)該加大對(duì)城市周邊地區(qū)耕地的管理力度。

2 我國(guó)城市周邊地區(qū)土地管理對(duì)策

2.1 科學(xué)規(guī)劃，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀

堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，遵循生存、發(fā)展和生態(tài)保護(hù)相兼顧的原則，樹立協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的土地利用規(guī)劃理念。通過(guò)合理規(guī)劃、有序建設(shè)、協(xié)調(diào)發(fā)展，引導(dǎo)城市健康有序發(fā)展，避免攤大餅式的蔓延，保證城市周邊區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。土地開發(fā)規(guī)劃的制定要綜合考量當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境和人文環(huán)境，遵循土地開發(fā)和生態(tài)保護(hù)兼顧的原則，形成一個(gè)和諧統(tǒng)一的整體，促進(jìn)城市周邊地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.2 進(jìn)一步建立和完善城市周邊地區(qū)土地管理體系

建立城鄉(xiāng)一體化的土地管理新體系，使城市周邊區(qū)土地管理和城市相協(xié)調(diào)，形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，規(guī)范和統(tǒng)一城市土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，利用信息科學(xué)技術(shù)，對(duì)城市周邊區(qū)，從土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、預(yù)警、決策三方面建立城市土地管理監(jiān)督。

2.3 加強(qiáng)耕地管理制度的建設(shè)，切實(shí)保護(hù)好耕地

進(jìn)一步加強(qiáng)城市周邊地區(qū)耕地管理制度，集約化使用土地，從而改變耕地乃至農(nóng)用地比較利益低下的問(wèn)題，做到優(yōu)質(zhì)農(nóng)地盡量晚占、少占或不占，對(duì)于占用耕地的要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)進(jìn)行彌補(bǔ)耕地面積等措施。

2.4 建立完善的政績(jī)考核體系

科學(xué)的政績(jī)考核體系的建立是提高土地管理水平的根本和關(guān)鍵。當(dāng)前，我國(guó)城市周邊地區(qū)土地管理中招商引資過(guò)猛，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，盲目追求城市化率、侵犯農(nóng)民利益等問(wèn)題的存在從根本上而言，都是受到不健全的政績(jī)觀的驅(qū)使。合理的政績(jī)考核體系，應(yīng)當(dāng)具有三個(gè)方面的特點(diǎn)：第一，政績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)是為民、務(wù)實(shí)；第二，考核的結(jié)果必須得到群眾的認(rèn)可，不能以少數(shù)人的評(píng)價(jià)為準(zhǔn)；第三，考核過(guò)程要公開化、具體化。總之，政績(jī)考核應(yīng)本著是否為人民的生產(chǎn)生活環(huán)境帶來(lái)良好的轉(zhuǎn)變?yōu)橐罁?jù)，而非片面的以GDP、城市化率等為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

2.5 完善城市周邊地區(qū)土地管理監(jiān)督體系

建立并完善城市周邊土地管理監(jiān)督體系，制定城市周邊地區(qū)土地開發(fā)利用條例和規(guī)范，使土地開發(fā)利用有法可依，有法必依；實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，加強(qiáng)土地開發(fā)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法占用土地的行為，并采取適當(dāng)?shù)奶幜P措施。

2.6 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展

城市周邊地區(qū)承接中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的人群和工業(yè)企業(yè)有著明顯的優(yōu)勢(shì)：一方面，促進(jìn)資源優(yōu)化配置，減少城市周邊地區(qū)資源浪費(fèi)狀況，帶動(dòng)城市周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面，緩解中心城區(qū)巨大的生存壓力。但是，這并不意味著城市周邊地區(qū)要承接所有的中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的工業(yè)企業(yè)，應(yīng)選擇性排除一些污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)，樹立城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展生態(tài)文明理念，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。另外，城市周邊地區(qū)應(yīng)積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.7 構(gòu)建完善的耕地管理制度，大力保護(hù)耕地

加強(qiáng)城市周邊地區(qū)耕地管理制度建設(shè)，集約化使用土地，提高土地利用率和土地生產(chǎn)能力，改變耕地利益薄弱的問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)農(nóng)地盡量保留，占用耕地要依據(jù)國(guó)家關(guān)于“占補(bǔ)平衡”的規(guī)定進(jìn)行耕地補(bǔ)充，真正實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡。

第3篇

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)；改造；土地管理

中圖分類號(hào)：F302 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2011）-08-0043-2

1 現(xiàn)狀與特點(diǎn)

棚戶區(qū)改造：主要是指城市建成區(qū)內(nèi)由于歷史原因和現(xiàn)行諸多因素所致，造成的占地面積大，數(shù)量多的低矮、破舊、危倒房屋和企業(yè)廢棄廠房以及障礙城市建設(shè)發(fā)展問(wèn)題的居民區(qū)。這些居民區(qū)通過(guò)政府行為將其依法拆除，按著城市建設(shè)規(guī)劃需要進(jìn)行開發(fā)、改造和治理，使其向現(xiàn)代化城市邁進(jìn)，逐步改變城市面貌，改善居民生產(chǎn)生活條件。這些政府行為都?xì)w為城市棚戶區(qū)改造。從一定意義上講，對(duì)節(jié)約用地，集約經(jīng)營(yíng)城市土地，“保增長(zhǎng)、保紅線”的總體要求，具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。其現(xiàn)狀和特點(diǎn)，一是棚戶區(qū)占地面積大，數(shù)量多。據(jù)調(diào)查，縣城（鎮(zhèn)）棚戶區(qū)約占城市土地面積的30-35%。二是分布廣泛，浪費(fèi)土地嚴(yán)重。城區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)普遍存在，尤其是舊城區(qū)里的棚戶區(qū)隨處可見。三是土地利用率低。戶均占地面積較多，單元面積占地較大，人均居住面積則較小。四是貧困戶多，居住條件差。低矮破舊危倒房屋普遍存在。五是交通條件不便，消防設(shè)施為零。城市公共公益設(shè)施缺少和破損，全部失去實(shí)用功能。

2 問(wèn)題與原因

就城市土地管理而言，棚戶區(qū)改造，仍然存在著不容忽視和亟待解決的問(wèn)題。一是政府宏觀調(diào)控和微觀管理力度不足，相關(guān)部門配合不力。節(jié)約用地，集約經(jīng)營(yíng)土地難度加大，問(wèn)題頻多。由于地方政府管理職能減弱，相關(guān)部門沒(méi)能形成合力，只依靠開發(fā)商在那里撐著，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，從不考慮土地的節(jié)約集約利用。二是落實(shí)相關(guān)政策、法規(guī)不嚴(yán)格，浪費(fèi)土地現(xiàn)象次生矛盾加劇。導(dǎo)致土地利用率低下。三是城區(qū)地籍調(diào)查資料部分居民點(diǎn)整體缺失，土地產(chǎn)權(quán)錄屬關(guān)系模糊，一時(shí)難以查清。由于歷史原因，城區(qū)國(guó)有與集體土地交織存在，求證確認(rèn)困難。四是拖欠土地規(guī)費(fèi)現(xiàn)象普遍存在，欠賬、賴賬和呆賬屢見不鮮，土地有償使用制度的執(zhí)行存在誤區(qū)和死角，公開、公正、公平很難體現(xiàn)。五是由于土地產(chǎn)權(quán)不清，宗地界址和面積存在質(zhì)疑，土地和房屋執(zhí)照不盡一致，補(bǔ)償政策難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致棚戶區(qū)改造工程進(jìn)度緩慢。六是以棚戶區(qū)改造為名，借機(jī)侵占棚戶區(qū)周邊的大量耕地（菜田），以此騙取對(duì)棚戶區(qū)改造工程的上級(jí)補(bǔ)貼。

3 對(duì)策與措施

棚戶區(qū)改造是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)整體改造不可分割的重要組成部分，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶，涉及到子孫后代，影響到安定和諧。各級(jí)政府必須將其作為經(jīng)濟(jì)工作大事來(lái)抓，抓緊抓好抓出成效。

3.1 強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門密切配合，確保棚戶區(qū)改造工程有力有序有效運(yùn)行

各級(jí)政府對(duì)此項(xiàng)工作必須高度重視，擺上位置，列入工作議事議程。組建以縣（市、區(qū)）主管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，國(guó)土、規(guī)劃、城建、財(cái)稅、發(fā)改委等部門領(lǐng)導(dǎo)參加的“縣（市、區(qū)）棚戶區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室”。具體負(fù)責(zé)組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)相關(guān)事宜。改過(guò)去由開發(fā)商操縱棚戶區(qū)改造工程為本級(jí)政府直接統(tǒng)攬全局；改過(guò)去由城建規(guī)劃辦直接定位為城建規(guī)劃辦與辦公室例會(huì)協(xié)商，依據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃定位；改過(guò)去暗箱操作為日常工作的公開、公正和公平依法辦事；改過(guò)去推諉扯皮為部門緊密配合，形成合力，主動(dòng)跟蹤服務(wù)。棚戶區(qū)改造一切工作均由政府的領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)管。

3.2 嚴(yán)守法律法規(guī)，堅(jiān)持遵循土地用途管制機(jī)制，節(jié)約和集約經(jīng)營(yíng)城市土地原則運(yùn)作

棚戶區(qū)改造，從一定意義上講，是一項(xiàng)惠及民生、造福后人，有益于節(jié)省城市土地的最佳選擇。各級(jí)政府一定要從節(jié)約土地、集約經(jīng)營(yíng)用地的戰(zhàn)略高度出發(fā)，把棚戶區(qū)改造工程做為節(jié)省城市土地，發(fā)揮土地特定價(jià)值上的事情來(lái)做。城市土地節(jié)省了，就意味著耕地保護(hù)住了。一是要進(jìn)一步落實(shí)土地有償使用制度，立足內(nèi)涵挖潛，“盤活存量、控制總量、限制增量”，積極開發(fā)整治土地后備資源，增加可利用面積，提高土地利用率。二是按著國(guó)家規(guī)定的《城市用地定額標(biāo)準(zhǔn)》依法供地用地。做到不超標(biāo)、不侵占、不挪用，嚴(yán)格遵守土地用途管制制度。全面執(zhí)行土地年租制和長(zhǎng)租制。定期向同級(jí)財(cái)政上繳土地稅金。

3.3 注重調(diào)查研究，完善城鎮(zhèn)地籍調(diào)查檔案資料，佐證土地產(chǎn)權(quán)歸宿

一是要以城區(qū)土地規(guī)劃為龍頭，以地籍資料為基礎(chǔ)，明晰土地產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系。做到宗地面積準(zhǔn)確，界址清楚，產(chǎn)權(quán)合法，促進(jìn)棚戶區(qū)改造有力有序運(yùn)行。二是以尊重歷史，正視現(xiàn)實(shí)，與相關(guān)部門主動(dòng)積極配合，盡速處理土地產(chǎn)權(quán)歷史遺留問(wèn)題，力爭(zhēng)做到地籍調(diào)查資料隨時(shí)變更，及時(shí)跟進(jìn)，保持資料的常用常新。四是在地籍資料確系屬實(shí)，無(wú)異議時(shí)即可考慮對(duì)空閑地、廢棄地的開發(fā)改造整治利用。

3.4 全力以赴，扎實(shí)運(yùn)作，徹底收繳土地規(guī)費(fèi)，有效遏制土地資產(chǎn)再度流失

一是抓住重點(diǎn)。在棚戶區(qū)改造拆遷之前，進(jìn)一步開展地毯式排查，全面清理土地規(guī)費(fèi)的收繳情況，分門別類，對(duì)長(zhǎng)期欠賬、賴賬和頂著不交數(shù)量較大的，拖欠時(shí)間又長(zhǎng)的重點(diǎn)戶，采取集中力量打殲滅戰(zhàn)辦法予以妥善處理。二是攻克難點(diǎn)。對(duì)那些所謂上邊有人根子又硬的“釘子戶”要重點(diǎn)研究解決。考慮在回遷補(bǔ)償中扣除拖欠的土地規(guī)費(fèi)，以求減少和杜絕土地資產(chǎn)的再流失。三是破解疑點(diǎn)。從土地管理角度考慮，將清理土地規(guī)費(fèi)作為棚戶區(qū)改造中的重點(diǎn)工作，滲透到每個(gè)工作的環(huán)節(jié)中加以嚴(yán)肅處理。對(duì)有疑點(diǎn)的個(gè)人和單位要與回遷時(shí)間和補(bǔ)償金額比例掛鉤。其宗旨是充分體現(xiàn)土地有償使用制度的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，有效凈化土地市場(chǎng)秩序。

3.5 警惕以棚戶區(qū)改造為名，暗箱操作，借機(jī)侵占大量耕地

第4篇

為強(qiáng)化*城市規(guī)劃區(qū)（以下簡(jiǎn)稱*城區(qū)）土地統(tǒng)一管理，切實(shí)解決多家管地、多頭供地、違法用地的突出問(wèn)題，加快城市建設(shè)和發(fā)展，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)和政策，現(xiàn)就加強(qiáng)*城區(qū)土地管理工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、實(shí)行土地統(tǒng)一征收

*城區(qū)（包括開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)）所有的建設(shè)用地于20*年1月1日起全部收歸市國(guó)土資源局集中統(tǒng)一管理，統(tǒng)一向社會(huì)供地。嚴(yán)禁其他任何單位和個(gè)人（包括各開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、工程指揮部、政府投資建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位）以任何方式非法出讓土地使用權(quán)。

城區(qū)范圍內(nèi)各類建設(shè)需要征收農(nóng)民集體所有土地的，由市國(guó)土資源局制定征地方案按程序組織征收。嚴(yán)格執(zhí)行省政府批復(fù)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自提高和降低征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償費(fèi)用全額支付后，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶拒不領(lǐng)取征地補(bǔ)償費(fèi)用、拒不騰地的，由市國(guó)土資源局依法責(zé)令其限期騰地；逾期不騰地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶不得強(qiáng)攬工程或以其他名義阻撓施工建設(shè)。其他任何單位和個(gè)人不得直接征地和簽訂購(gòu)買農(nóng)村集體土地的協(xié)議，不得“以租代征”將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

二、堅(jiān)持土地計(jì)劃供應(yīng)

根據(jù)省政府批準(zhǔn)的年度用地計(jì)劃和*城區(qū)儲(chǔ)量的土地情況，由市國(guó)土資源局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、財(cái)政、房產(chǎn)、建設(shè)等部門編制*城區(qū)年度土地供應(yīng)計(jì)劃。*城區(qū)年土地供應(yīng)計(jì)劃報(bào)市政府批準(zhǔn)后由市國(guó)土資源局組織實(shí)施。年度土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)優(yōu)先保證工業(yè)用地和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，房地產(chǎn)用地比例應(yīng)嚴(yán)格控制。未納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的土地，不得供應(yīng)。根據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃，市國(guó)土資源局會(huì)同有關(guān)部門制定*城區(qū)年度土地出讓計(jì)劃。年度土地出讓計(jì)劃報(bào)市政府審批后向社會(huì)公布。對(duì)于未取得市國(guó)土資源局出具的土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)的項(xiàng)目，相關(guān)部門不得辦理項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)。

三、完善土地儲(chǔ)備制度

成立市土地儲(chǔ)備委員會(huì)，負(fù)責(zé)決策、協(xié)調(diào)、監(jiān)控有關(guān)土地儲(chǔ)備和出讓事宜。市土地儲(chǔ)備委員會(huì)由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任主任委員，市發(fā)展改革、財(cái)政、國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)等職能部門為成員單位。以下土地由市土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)儲(chǔ)備：（一）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃而依法征收的土地；（二）已列入舊城改造項(xiàng)目計(jì)劃或危舊房改造計(jì)劃的土地；（三）因單位搬遷、解散、撤銷、改制、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國(guó)有土地；（四）依法收回的閑置土地；（五）政府依法收購(gòu)和整理的國(guó)有土地；（六）土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地；（七）以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；（八）土地使用者要求政府收回的土地；（九）未確定使用者的土地；（十）原劃撥土地需要轉(zhuǎn)讓的土地；（十一）其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國(guó)有土地。

四、規(guī)范土地出讓方式

對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。工業(yè)用地不允許劃地招商、零地價(jià)招商，必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。*市工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由市國(guó)土資源局會(huì)同相關(guān)部門制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。其他用地，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

五、規(guī)范土地交易行為

嚴(yán)格執(zhí)行《*省土地市場(chǎng)管理辦法》（省政府195號(hào)令）。*城區(qū)土地使用權(quán)交易（包括土地出讓和轉(zhuǎn)讓）都必須進(jìn)入*市土地礦業(yè)權(quán)交易市場(chǎng)公開運(yùn)作，實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，禁止場(chǎng)外交易。凡土地使用權(quán)出讓、土地使用者申請(qǐng)改變土地用途或者申請(qǐng)改為出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)或者連同地上建筑物和附著物轉(zhuǎn)讓、國(guó)有企事業(yè)單位或者國(guó)有控股企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及因土地抵押而引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、法院判決用于債務(wù)清償?shù)耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓等都必須進(jìn)入市土地礦業(yè)權(quán)交易市場(chǎng)公開交易。任何單位和個(gè)人不得以任何理由自行招標(biāo)、拍賣或者變相招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)。

禁止任何單位和個(gè)人以集資、合資、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、抵押、出租等形式處置或使用劃撥土地，禁止利用劃撥土地從事房地產(chǎn)開發(fā)。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，不得以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他設(shè)施抵債、與他方易房、易物；任何單位不得以裁定、決定或者他形式將非法取得的土地用于清償債務(wù)。企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)處置的，必須擬定土地資產(chǎn)處置方案，報(bào)市政府批準(zhǔn)，由市國(guó)土資源局組織實(shí)施。以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后按標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益金。任何單位和個(gè)人因非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須依法向市國(guó)土資源局申請(qǐng)登記。土地使用權(quán)未經(jīng)依法登記的不受法律保護(hù)，房產(chǎn)管理部門不得為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；將未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租抵押的，市國(guó)土資源不得為其辦理房屋土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。土地出讓受讓人依照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金和繳納有關(guān)稅費(fèi)后，市國(guó)土資源局方可為其辦理土地登記，發(fā)放國(guó)有土地使用權(quán)證書。對(duì)未繳清土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)的，不得發(fā)放土地使用權(quán)證書。

六、加強(qiáng)城區(qū)農(nóng)村集體土地管理

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，原有宅基地面積達(dá)到限額標(biāo)準(zhǔn)的不能再申請(qǐng)新的宅基地；確需另行使用宅基地的，原宅基地必須退出。宅基地限額面積按《*省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第三十二條規(guī)定執(zhí)行。農(nóng)民舊宅基地面積超過(guò)省規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的，超出宅基地限額標(biāo)準(zhǔn)的面積在拆遷或改建時(shí)予以收回。一戶村民占有多處宅基地的，只能認(rèn)定其一處有效，其他宅基地按違法用地查處，宅基地上建筑物按法律、法規(guī)規(guī)定予以；市政建設(shè)需要征收其違法使用的宅基地時(shí)，只對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)違法建筑進(jìn)行補(bǔ)償。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村村民宅基地。嚴(yán)禁出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因城市建設(shè)對(duì)城區(qū)村民房屋進(jìn)行拆遷安置的，一律實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，集中安置。

七、規(guī)范土地出讓收支管理

國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款，一律全額繳入市財(cái)政設(shè)立的土地收益專戶，實(shí)行“收支兩條線”管理，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、償還土地質(zhì)押貸款和國(guó)有建設(shè)用地開發(fā)整理，任何單位和個(gè)人均不得截留、擠占和挪用。任何單位和個(gè)人不得減免、擠占或挪用出讓金等土地收益。對(duì)于低價(jià)出讓土地，隨意減免地價(jià)，擠占挪用土地收益，造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。

第5篇

一、進(jìn)步看法，實(shí)在增強(qiáng)中間城區(qū)地盤治理

增強(qiáng)地盤治理，是樹立和完美社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系體例，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)、疾速、安康開展的客觀要求；是樹立集中一致的地盤買賣市場(chǎng)，科學(xué)合理供給地盤，蘊(yùn)蓄城市建立資金，促進(jìn)城市建立開展的客觀需求；是城市人民當(dāng)局增強(qiáng)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)地盤市場(chǎng)微觀調(diào)控，充沛發(fā)揚(yáng)市場(chǎng)裝備地盤資本效果的主要伎倆。當(dāng)前我市中間城區(qū)地盤治理的近況，已極不順應(yīng)城市建立和經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展要求。因而，各級(jí)各有關(guān)部分要充沛看法進(jìn)一步增強(qiáng)中間城區(qū)地盤治理的主要性和需要性，緊緊環(huán)繞“三新一強(qiáng)”計(jì)謀和“構(gòu)建20萬(wàn)生齒的中間城區(qū)，建立與知名度和影響力相當(dāng)?shù)某鞘小钡哪康模萆砑幸恢拢鰪?qiáng)組織指導(dǎo)，嚴(yán)厲依法行政，實(shí)在做到維護(hù)資本愈加有用，保證開展愈加有力，節(jié)省資本愈加凸起，依法治理愈加落實(shí)，有力促進(jìn)我市城市建立和經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快開展。

二、強(qiáng)化統(tǒng)籌，執(zhí)行中間城區(qū)地盤治理“五一致”

市人民當(dāng)局對(duì)中間城區(qū)地盤執(zhí)行“五一致”治理，即一致規(guī)劃、一致儲(chǔ)藏、一致開拓、一致出讓、一致收益。

（一）一致規(guī)劃。市規(guī)劃行政治理部分一致?lián)沃虚g城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)各類建立用地的規(guī)劃。

（二）一致儲(chǔ)藏。中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)的地盤，由市國(guó)有資產(chǎn)投融資運(yùn)營(yíng)治理有限責(zé)任公司、高速公路開拓投資有限公司、市城市建立投資運(yùn)營(yíng)有限公司、市新區(qū)開拓投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱收儲(chǔ)單元）收儲(chǔ)。收儲(chǔ)資金由收儲(chǔ)單元擔(dān)任。市地盤儲(chǔ)藏中間擔(dān)任處理收儲(chǔ)手續(xù)，所轄區(qū)（縣）人民當(dāng)局及其疆土資本治理部分共同。

（三）一致開拓。已歸入收買儲(chǔ)藏的國(guó)有地盤，由轄?wèi)鈶猓h）人民當(dāng)局及相關(guān)部分依照屬地治理的準(zhǔn)則，共同收儲(chǔ)單元施行房子拆遷安頓和完美根底設(shè)備等前期開拓并構(gòu)成“凈地。

（四）一致出讓。中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)的國(guó)有地盤運(yùn)用權(quán)，一致由市人民當(dāng)局出讓，市疆土資本局詳細(xì)擔(dān)任組織施行。縣人民當(dāng)局出讓南白鎮(zhèn)、龍坑鎮(zhèn)屬中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)的地盤，須報(bào)市人民當(dāng)局審核后再按相關(guān)規(guī)則出讓。

（五）一致收益。中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)國(guó)有地盤出讓收益，一致由市財(cái)務(wù)收取，由市人民當(dāng)局統(tǒng)籌布置運(yùn)用。

三、強(qiáng)化辦法，確保“五一致”治理落到實(shí)處

（一）展開地盤清算。由市疆土資本局牽頭，市規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建局、紅花崗區(qū)人民當(dāng)局、匯川區(qū)人民當(dāng)局、縣人民當(dāng)局、新蒲新區(qū)管委會(huì)共同，對(duì)中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)的地盤進(jìn)行清算。

（二）搞好地盤規(guī)劃。市規(guī)劃部分依照“五一致”治理的要求，在作好城市開展近期和遠(yuǎn)期規(guī)劃、根底設(shè)備建立規(guī)劃以及城市擴(kuò)容、城市新區(qū)建立規(guī)劃的還，對(duì)地盤儲(chǔ)藏訂定儲(chǔ)藏規(guī)劃，對(duì)每年擬出讓地塊出具建筑性具體規(guī)劃目標(biāo)。

（三）訂定儲(chǔ)藏出讓方案。依照“有方案、有目標(biāo)”儲(chǔ)藏地盤的準(zhǔn)則收儲(chǔ)單元每年2月提出下一年度地盤儲(chǔ)藏方案及供給方案，經(jīng)市疆土資本局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)后，報(bào)市國(guó)有資產(chǎn)措置指導(dǎo)小組搜檢，確定各收儲(chǔ)單元的地盤收儲(chǔ)出讓額度和局限（地塊）。

（四）夯實(shí)根底營(yíng)業(yè)。依據(jù)年度地盤儲(chǔ)藏方案和年度地盤供給方案，由市疆土資本局牽頭，市地盤儲(chǔ)藏中間、收儲(chǔ)單元一起共同完成收儲(chǔ)地盤的報(bào)批任務(wù)。紅花崗區(qū)人民當(dāng)局、匯川區(qū)人民當(dāng)局、縣人民當(dāng)局、新蒲新區(qū)管委會(huì)及區(qū)、縣疆土資本部分詳細(xì)擔(dān)任征收地盤材料組織、方案編制、報(bào)批資料及批后的賠償兌現(xiàn)等根底營(yíng)業(yè)任務(wù)。其收儲(chǔ)資金、根底營(yíng)業(yè)和任務(wù)經(jīng)費(fèi)，由收儲(chǔ)單元擔(dān)任按規(guī)則付出。

第6篇

【關(guān)鍵詞】土地發(fā)展權(quán)；城市土地管理；新途徑

土地是人類賴以生存的最重要的資源，“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)土地需求的日益高漲與土地資源的稀缺性之間的矛盾日益凸現(xiàn)。[1]我國(guó)的土地保護(hù)以義務(wù)為本位，忽視了產(chǎn)權(quán)對(duì)于土地利用和保護(hù)的重要作用。對(duì)此我們應(yīng)充分認(rèn)識(shí)土地資源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用來(lái)構(gòu)建土地發(fā)展權(quán)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情對(duì)我國(guó)城市土地管理的途徑進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)土地利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧。

1.土地發(fā)展權(quán)概述

1.1土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵

所謂土地發(fā)展權(quán)，是對(duì)土地在利用上進(jìn)行再發(fā)展的權(quán)利，即土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人改變土地現(xiàn)有用途或者提高土地利用程度的權(quán)利。我國(guó)《土地管理法》將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。受人類中心主義的支配，我國(guó)關(guān)于土地的分類是以土地的經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)的。筆者認(rèn)為，對(duì)我國(guó)土地進(jìn)行分類應(yīng)當(dāng)以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想，以人與自然的和諧為目的，因此，土地的分類中應(yīng)當(dāng)包含生態(tài)用地，從而土地發(fā)展權(quán)還應(yīng)當(dāng)包括生態(tài)用地發(fā)展權(quán)。

1.2土地發(fā)展權(quán)的特征

綜合上述對(duì)土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵界定，可以歸納出土地發(fā)展權(quán)具有以下幾方面的特點(diǎn)：抽象性，是指對(duì)土地用途進(jìn)行變更或者提高土地利用度的權(quán)利，不像其它產(chǎn)權(quán)一樣存在一個(gè)實(shí)物性的標(biāo)志。[2]階段性，即土地發(fā)展權(quán)是以某段時(shí)間內(nèi)土地利用現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的土地利用物質(zhì)形態(tài)與價(jià)值形態(tài)變化的量的設(shè)定。潛在性，雖然土地發(fā)展權(quán)無(wú)論在何時(shí)何地都已經(jīng)客觀地存在于每一塊土地上，但是土地發(fā)展權(quán)的實(shí)現(xiàn)是對(duì)未來(lái)土地使用權(quán)變更的獲利。

1.3土地發(fā)展權(quán)的功能

土地發(fā)展權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，其功能首先表現(xiàn)為給權(quán)利人帶來(lái)收益。其次，通過(guò)對(duì)土地發(fā)展權(quán)的限制和補(bǔ)償，可以順利實(shí)現(xiàn)土地利用規(guī)劃，對(duì)農(nóng)地、環(huán)境敏感地帶以及歷史古跡等的保護(hù)起到積極的作用。土地發(fā)展權(quán)的創(chuàng)設(shè)，可以提高土地開發(fā)規(guī)劃管理效率，促進(jìn)城市土地的高效率利用，明確土地增值受益人，保證其利益的享有、轉(zhuǎn)讓和流通規(guī)范的順暢。

2.構(gòu)建土地發(fā)展權(quán)內(nèi)容的思路

2.1土地發(fā)展權(quán)總量構(gòu)建的思路

在土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建中應(yīng)由國(guó)家確定土地發(fā)展權(quán)的總量。采取委托―方式，由省級(jí)政府根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一構(gòu)建的土地發(fā)展權(quán)總量，代表國(guó)家在本轄區(qū)內(nèi)對(duì)土地發(fā)展權(quán)總量進(jìn)行再次分配。國(guó)家確定土地發(fā)展權(quán)總量的依據(jù)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r、工業(yè)化所處的階段、城市化發(fā)展?fàn)顩r和全國(guó)生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)狀況等方面對(duì)土地發(fā)展權(quán)的總體要求。國(guó)家和省兩級(jí)政府配置的土地發(fā)展權(quán)，為跨區(qū)域的土地發(fā)展權(quán)，它的配置應(yīng)具有戰(zhàn)略性特點(diǎn)，對(duì)全國(guó)和各省域范圍內(nèi)的土地開發(fā)利用以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有宏觀調(diào)控的功能。另外還有一些要特別對(duì)待的是，有些大城市的輻射能力已經(jīng)超出了其行政轄區(qū)的范圍。如直轄市，只有城市郊區(qū)是農(nóng)業(yè)用地，而其輻射范圍卻是全國(guó)，此種情況就不能是直接的委托關(guān)系，而應(yīng)該由中央直接來(lái)協(xié)調(diào)。

2.2土地發(fā)展權(quán)所包含的權(quán)能，土地發(fā)展權(quán)類別合理劃分的思路

土地發(fā)展權(quán)作為一項(xiàng)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)權(quán)能，主要有以下四方面權(quán)能： 占有權(quán)，即權(quán)利主體擁有具有排他性地對(duì)土地發(fā)展權(quán)的占有。使用權(quán)，權(quán)利主體可以行使土地發(fā)展權(quán)，合法行使土地發(fā)展權(quán)所建設(shè)的各類建筑物業(yè)設(shè)施。收益權(quán)，表明占有和行使土地發(fā)展權(quán)可以獲得相應(yīng)土地經(jīng)濟(jì)收益。處分權(quán)，主要涉及土地發(fā)展權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和回收等權(quán)能。同時(shí)，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以把土地發(fā)展權(quán)劃分為不同類型，如農(nóng)地發(fā)展權(quán)、市地發(fā)展權(quán)、營(yíng)利性土地發(fā)展權(quán)和公益性土地發(fā)展權(quán)等。這些不同類型的土地發(fā)展權(quán)，按照一定關(guān)系形成我國(guó)土地發(fā)展權(quán)的基本框架。

2.3土地發(fā)展權(quán)與相關(guān)產(chǎn)權(quán)整合的思路

土地發(fā)展權(quán)創(chuàng)設(shè)的初衷是補(bǔ)充和完善現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度，使其更有效地配置土地利用。產(chǎn)權(quán)整合的關(guān)鍵是處理好土地發(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等核心產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。土地發(fā)展權(quán)與所用權(quán)的關(guān)系在選擇土地發(fā)展權(quán)國(guó)有模式時(shí)，其整體關(guān)系已經(jīng)確立，但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)該做好兩者的聯(lián)合與分離，避免發(fā)展權(quán)與所有權(quán)的沖突；土地使用權(quán)往往成為土地發(fā)展權(quán)的運(yùn)作載體，而土地發(fā)展權(quán)具體化土地使用權(quán)權(quán)能，促進(jìn)土地使用權(quán)合理實(shí)施，應(yīng)該在明確各自權(quán)能的基礎(chǔ)上對(duì)使用權(quán)和發(fā)展權(quán)進(jìn)行有效整合。[3]土地發(fā)展權(quán)與其他土地產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)運(yùn)作，共同促進(jìn)我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的完善和效用的最大化。

3.土地發(fā)展權(quán)視角中的城市土地管理優(yōu)化

3.1優(yōu)化我國(guó)城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理優(yōu)化必然源于法律制度的創(chuàng)新與優(yōu)化。隨著我國(guó)土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建，首先應(yīng)該加快相關(guān)立法，對(duì)采用土地發(fā)展權(quán)后土地管理所采取的新措施進(jìn)行法律規(guī)定，進(jìn)一步明確政府官員和土地開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)，防止越權(quán)和非法開發(fā)城市土地，完善失地農(nóng)民和失房居民的權(quán)益保護(hù)和利益補(bǔ)償?shù)姆蓹C(jī)制，為我國(guó)城市土地管理優(yōu)化奠定堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。

3.2賦予土地使用者土地發(fā)展權(quán)，保障失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益

國(guó)家對(duì)現(xiàn)有土地使用者的土地使用現(xiàn)狀和利益進(jìn)行界定，并賦予土地使用者既定的土地發(fā)展權(quán)。在征地和城市拆遷過(guò)程中的失地農(nóng)民和城市居民，享有既定土地發(fā)展權(quán)即現(xiàn)有土地使用價(jià)值的權(quán)利。政府在征用農(nóng)民和居民目前使用的土地時(shí)，必須依法按土地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償他們的既定土地發(fā)展權(quán)，并建立以發(fā)展權(quán)為保障的利益補(bǔ)償機(jī)制，依法維護(hù)失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益。

3.3完善土地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用

土地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)運(yùn)作指在土地發(fā)展權(quán)國(guó)家源頭供給的前提下，由行政單獨(dú)配置劃撥土地發(fā)展權(quán)向政府與市場(chǎng)雙重配置土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)換。隨著土地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制的完善，土地發(fā)展權(quán)可以遵循市場(chǎng)規(guī)則，以產(chǎn)權(quán)交換模式在不同發(fā)展權(quán)擁有者之間進(jìn)行交換，土地市場(chǎng)通過(guò)價(jià)格、供求等杠桿實(shí)現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)的合理分配。土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓、回收和滅失等一系列變更都對(duì)應(yīng)著相應(yīng)的土地開發(fā)使用用途變更，這可以使土地市場(chǎng)交易更加清晰和順暢。

4.結(jié)語(yǔ)

土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建，將會(huì)有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程，尤其是城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的外部效應(yīng)的內(nèi)部化。土地發(fā)展權(quán)是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)中的重要組成部分，其作為作用于土地使用性質(zhì)變更的財(cái)產(chǎn)權(quán)，為城市土地管理優(yōu)化開辟了一條新途徑，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走上可持續(xù)的道路。

【參考文獻(xiàn)】

[1]李世平.土地發(fā)展權(quán)淺說(shuō)[J].國(guó)土資源科技管理，2002，（2）.

第7篇

關(guān)鍵詞：城市化；耕地保護(hù)；土地管理

1、引言

在高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代背景下，城市化與耕地保護(hù)工作必然面對(duì)矛盾與利益并存的局面。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，必然引起城市周邊地區(qū)的城市化。據(jù)報(bào)道，我國(guó)耕地面積目前約為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億。且隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地資源緊張的現(xiàn)象逐年加劇，保護(hù)耕地的壓力不斷增大。作為世界第一人口大國(guó)，我國(guó)僅用全球7%的耕地就養(yǎng)活了世界22%的人口。由于絕大多數(shù)城市都處于土地相對(duì)良好的區(qū)域，在實(shí)現(xiàn)城市化的道路上必然占用大量的土地，尤其是對(duì)適宜耕種土地的需求。

2、城市化給土地管理工作帶來(lái)的問(wèn)題分析

城市化過(guò)程中不合理占用耕地的現(xiàn)象十分普遍，很多企業(yè)用地在經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)購(gòu)買后，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里處于閑置狀態(tài)，有的閑置幾年，有的甚至閑置十幾年都沒(méi)有得到合理的開發(fā)利用。由于土地管理部門無(wú)權(quán)對(duì)眾多地方企業(yè)閑置土地進(jìn)行有效的約束管理，導(dǎo)致很多適宜耕種的土地處于荒廢狀態(tài)。根據(jù)調(diào)查走訪與文獻(xiàn)資料的研究表明，城市化與耕地保護(hù)的矛盾主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1政府征地與廣大人民群眾用地之間的矛盾

為保證土地資源的節(jié)約利用，國(guó)家規(guī)定城市人均建設(shè)用地為80~120平方米。但根據(jù)土地部門調(diào)查資料顯示，各省份均存在城鎮(zhèn)用地超標(biāo)的現(xiàn)象，而地方政府部門為控制土地使用數(shù)量，常常以放松城鎮(zhèn)用地需求，嚴(yán)控農(nóng)村建筑用地的辦法。這一政策的實(shí)施，常常導(dǎo)致城區(qū)商品房的入住率較低，農(nóng)村需建房群眾不能建房的尷尬境地，這也是我國(guó)城市化中普遍存在的現(xiàn)象。因農(nóng)村群眾購(gòu)買商品房的能力相對(duì)很低，就出現(xiàn)了違蓋強(qiáng)蓋的現(xiàn)象，地方政府為保證國(guó)家指標(biāo)，就強(qiáng)拆農(nóng)村及城鎮(zhèn)周邊的違法建筑，從而引發(fā)了很多群眾對(duì)政府不滿的情緒。在嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家耕地保護(hù)的制度下，如果處理不好政府征地與群眾用地之間的矛盾，會(huì)造成很多影響治安的不利因素，有些地區(qū)的不適當(dāng)征地手段已經(jīng)激化了農(nóng)民與政府之間的矛盾，造成了大量有關(guān)土地上訪的不和諧城市化建設(shè)現(xiàn)象。

2.2城市化造成的土地污染與耕地保護(hù)之間的矛盾

發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)必然涉及到環(huán)境保護(hù)的問(wèn)題。由于各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同，土地污染的總體情況也各有不同，但形勢(shì)不容樂(lè)觀，部分地區(qū)土地污染嚴(yán)重，尤其是在重污染企業(yè)、工業(yè)密集地區(qū)、礦產(chǎn)資源開采區(qū)的污染現(xiàn)象更為嚴(yán)重。土地污染不但使生態(tài)環(huán)境體系遭到破壞，還有可能導(dǎo)致農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量下降，進(jìn)而威脅到廣大人民群眾的生命健康安全。比較典型的例子如造紙廠的污染，我國(guó)每年因造紙廠廢棄物而污染的土地高達(dá)上百萬(wàn)畝，與之相關(guān)污染致癌的死亡人數(shù)多達(dá)千人。強(qiáng)化企業(yè)處理污染物的能力，提高污染土地的治理工作，是解決城市化進(jìn)程中保護(hù)耕地的有效手段。

2.3城市化中土地經(jīng)濟(jì)利益與耕地保護(hù)之間的矛盾

國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上披露的數(shù)據(jù)中顯示，我國(guó)僅在2010年的土地出讓金總額就高達(dá)2.7萬(wàn)億元，在國(guó)家嚴(yán)控土地使用政策的前提下出現(xiàn)如此巨大的土地經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)了社會(huì)群眾對(duì)地方政府土地財(cái)政依賴癥的廣泛關(guān)注。因?yàn)橥恋刭Y源具有增值性和稀缺性等特點(diǎn)，很多土地購(gòu)買者只是單純購(gòu)買后等待增值，從而帶來(lái)了不合理征地、不合理收益分配和違法用地現(xiàn)象的發(fā)生。如在征地收益環(huán)節(jié)，地方政府在征收農(nóng)民土地時(shí)，每畝的補(bǔ)償費(fèi)用只有幾萬(wàn)元，而當(dāng)政府轉(zhuǎn)讓給企業(yè)或者房地產(chǎn)商時(shí)，就將價(jià)格升至了幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。巨大的土地收益分配不合理現(xiàn)象在我國(guó)各地十分普遍，也是土地管理部門實(shí)施保護(hù)耕地政策的最大阻力。

3、緩解城市化與耕地保護(hù)間矛盾的看法與建議

3.1加強(qiáng)征用可耕土地的計(jì)劃、審批和管理工作

加強(qiáng)征用可耕土地的計(jì)劃和審批管理工作，是保護(hù)耕地的第一道政策防線。土地管理局的核心任務(wù)就是做好土地供應(yīng)與保護(hù)工作，在服從經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大局下，堅(jiān)決維護(hù)好耕地的保護(hù)工作，對(duì)違法占用土地堅(jiān)決收回；長(zhǎng)期閑置土地合理補(bǔ)償后收回；鼓勵(lì)企業(yè)或個(gè)人改造受污染土地，并對(duì)改造受污染土地的企業(yè)或個(gè)人提供資金與優(yōu)惠政策支持，使土地資源的配置最佳化，土地資源的利用率最大化。

3.2改革土地使用制度，實(shí)現(xiàn)耕地保護(hù)與城市化的和諧發(fā)展

在改革開放初期，我國(guó)各地為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)很多企業(yè)的征地用量限制的相對(duì)比較寬松，導(dǎo)致現(xiàn)在很多企業(yè)存有大量的閑置土地。如何處理好這部分閑置土地，是解決城市化用地緊張的重要解決方法，這就需要土地管理工作者切身實(shí)際的調(diào)查走訪，將可用閑置土地統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，在需要征地時(shí)優(yōu)先考慮已登記在冊(cè)的閑置土地，避免破壞新的可用耕地。另外，根據(jù)地方具體情況，縮小農(nóng)村宅基地審批面積，以拆除舊房、棄房為先的解決辦法也是減緩可用耕地消耗的可行之路。

4、結(jié)語(yǔ)

加快城市化進(jìn)程的同時(shí)做好耕地的保護(hù)工作，對(duì)土地管理工作者提出了新的更高的要求。積極探索新的土地管理方法，加強(qiáng)土地的管理工作，對(duì)閑置土地、污染土地、可改造土地合理開發(fā)利用，是緩解城市化進(jìn)程中對(duì)耕地需求的有效途徑。作為世界第一人口大國(guó)，用7%的耕地養(yǎng)活世界22%人口是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)，而守住18億畝耕地紅線的重任就落在了土地管理工作者的身上，也是國(guó)家在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，保護(hù)糧食生產(chǎn)的重要戰(zhàn)略任務(wù)。要做到緩解城市化與耕地保護(hù)間的矛盾，就必須加大耕地保護(hù)的力度，通過(guò)合理的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)城市化與土地資源利用率的整體提高。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李燕瓊. 農(nóng)業(yè)制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新的理論與實(shí)踐[M]. 電子科技大學(xué)出版社, 2003.

第8篇

    《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）于1998年12月1日起施行。現(xiàn)就《辦法》實(shí)施中的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

    一、關(guān)于統(tǒng)一拆遷的解釋問(wèn)題

    1.統(tǒng)一拆遷是指市或者區(qū)、縣人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門，統(tǒng)一部署并組織具有拆遷資格的房屋拆遷單位實(shí)施拆遷范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償工作的一種拆遷方式。

    二、關(guān)于暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)問(wèn)題

    2.建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，可以向區(qū)縣房地局申請(qǐng)?jiān)诓疬w范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)。建設(shè)單位申請(qǐng)暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提交暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)申請(qǐng)書、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件。

    3.區(qū)、縣房地局通知當(dāng)?shù)毓病⒁?guī)劃、建設(shè)、工商和房屋管理等部門暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)，通知書應(yīng)當(dāng)說(shuō)明用地范圍、暫停辦理期限、暫停辦理事項(xiàng)等內(nèi)容。

    4.需延長(zhǎng)暫停辦理期限的，建設(shè)單位必須在期滿前1個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣房地局提出申請(qǐng)，并說(shuō)明需延長(zhǎng)期限的理由和擬采取的措施。延期申請(qǐng)批準(zhǔn)后，區(qū)、縣房地局應(yīng)將延長(zhǎng)暫停辦理期限的決定通知當(dāng)?shù)毓病⒁?guī)劃、建設(shè)、工商和房屋管理等部門。

    三、關(guān)于房屋拆遷許可證的申請(qǐng)、審批與續(xù)期問(wèn)題

    5.《辦法》第十條規(guī)定的國(guó)有土地證明文件包括下列幾種情況：

    （1）建設(shè)單位通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)的，提交建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

    （2）建設(shè)單位有償取得土地使用權(quán)的，提交國(guó)有土地使用證明；

    （3）建設(shè)單位在原使用土地范圍內(nèi)實(shí)施拆遷的，提交原土地使用證明（沒(méi)有土地使用證明的，提交用地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)證）。

    6.拆遷計(jì)劃內(nèi)容包括項(xiàng)目概況，拆遷范圍、方式，搬遷期限，工程開工、竣工時(shí)間。

    7.拆遷方案內(nèi)容包括被拆除房屋及其附屬物的狀況（房屋使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積等）、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算等內(nèi)容。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照上述內(nèi)容制作拆遷預(yù)分方案表，經(jīng)區(qū)縣房地局審批后，報(bào)市房地局備案。

    8.房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍不得超過(guò)建設(shè)用地范圍，但是建設(shè)用地范圍外的房屋與范圍內(nèi)的房屋不可分時(shí)，拆遷主管部門可以把范圍外的該房屋劃入拆遷范圍。

    9.拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向核發(fā)房屋拆遷許可證的房地局申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期的房屋拆遷許可證應(yīng)由市房地局統(tǒng)一編號(hào)。

    10.《辦法》所稱拆遷期限是指房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷人應(yīng)當(dāng)完成該拆遷項(xiàng)目的期限。

    11.《辦法》所稱搬遷期限是指房地局的拆遷公告規(guī)定的被拆遷人應(yīng)當(dāng)與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議并搬離拆遷范圍的期限。

    四、關(guān)于拆遷公告與通知問(wèn)題

    12.房地局拆遷公告，應(yīng)當(dāng)包括房屋拆遷許可證批準(zhǔn)文號(hào)、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等主要內(nèi)容。

    13.拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應(yīng)書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有人。通知書應(yīng)當(dāng)說(shuō)明拆遷人、拆遷實(shí)施單位、許可證號(hào)、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限、答復(fù)期限、逾期不答復(fù)的處理辦法、聯(lián)系方式等，并告知其享有的權(quán)利及有關(guān)規(guī)定。

    14.按照《辦法》第四十三條規(guī)定，拆遷人無(wú)法通知房屋所有人的，應(yīng)當(dāng)在主管部門指定的公共媒體上予以公告。房屋所有人在本市的，拆遷人應(yīng)在《北京日?qǐng)?bào)》上予以公告，公告期限為15日；房屋所有人在外省市的，拆遷人應(yīng)在《人民日?qǐng)?bào)》或者《法制日?qǐng)?bào)》上予以公告，公告期限為30日；房屋所有人在境外的，應(yīng)在《人民日?qǐng)?bào)》（海外版）或者《中國(guó)日?qǐng)?bào)》上予以公告，公告期限為60日。

    15.拆遷公有房屋的，房地局應(yīng)通知產(chǎn)權(quán)單位撤管。房屋撤管通知書應(yīng)說(shuō)明拆遷人、拆遷范圍、拆除房屋間數(shù)和面積等。

    自房屋撤管通知書送達(dá)之日起，該公有房屋的維修、安全等工作由拆遷人負(fù)責(zé)。

    五、關(guān)于正式房屋和原建筑面積的認(rèn)定問(wèn)題

    16.拆遷范圍內(nèi)正式房屋的認(rèn)定以房地局核發(fā)的房屋所在權(quán)證為準(zhǔn)。但拆除因城市建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其房屋尚未辦理所有權(quán)證，但具備鄉(xiāng)或者鎮(zhèn)人民政府（包括原人民公社）的批建文件并符合下列條件的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式房屋：

    （1）柱高2cm以上，建筑面積7平方米以上；

    （2）三面有墻，有正式門窗；

    （3）屋頂有保溫層。

    17.《辦法》所稱“執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的房屋”，是指經(jīng)房屋管理部門審查認(rèn)定，使用北京市房地局統(tǒng)一印制的租賃合同，并按照國(guó)家和本市規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)交納和收取租金的出租房屋。

    18.根據(jù)《辦法》第三十二條規(guī)定，被拆除住宅房屋原建筑面積的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)；被拆除住宅房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證的，以實(shí)際測(cè)量的建筑面積為準(zhǔn)；實(shí)際測(cè)量有困難的，可以按照其原使用面積比照鄰近的同類房屋情況換算成建筑面積。

    六、關(guān)于被拆遷戶的劃分和原住人口的認(rèn)定問(wèn)題

    19.住宅房屋拆遷，對(duì)被拆遷戶的劃分標(biāo)準(zhǔn)為：承租的房屋以租賃合同標(biāo)明的租賃戶為準(zhǔn)，私有自住房屋以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。

    20.拆除因城市建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其房屋尚未辦理所有權(quán)證的，對(duì)被拆遷戶的劃分以公安機(jī)關(guān)發(fā)放的戶口簿為準(zhǔn)；但是夫妻雙方、未成年子女在拆遷范圍內(nèi)分別立戶的，按照一戶給予補(bǔ)償。

    21.凡在戶口凍結(jié)期間或者拆遷期限內(nèi)離婚，男女雙方各自無(wú)獨(dú)立住房的，按照一戶給予補(bǔ)償。

    22.區(qū)縣房地局核定住房困難戶時(shí)，在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口和正式住房，并且長(zhǎng)期居住的居民應(yīng)當(dāng)計(jì)入原居住人口。

    雖然不在拆遷范圍內(nèi)居住，但是原戶口在拆遷范圍內(nèi)的下列人員，也可以計(jì)入原居住人口：

    （1）服現(xiàn)役的士兵；

    （2）大中專院校在校學(xué)生；

    （3）在國(guó)外留學(xué)的學(xué)生；

    （4）勞改、勞教人員；

    （5）按政策規(guī)定可以計(jì)入原居住人口的其他人員。

    23.拆除因國(guó)家建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其原居住人口的認(rèn)定按照本通知第22條的規(guī)定執(zhí)行。

    24.被拆除房屋的重置價(jià)格按照《北京市房屋估價(jià)辦法》執(zhí)行。

    25.被拆除房屋所在區(qū)位的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，由各區(qū)縣確定，報(bào)市房地局批準(zhǔn)。

    被拆除房屋所在地屆時(shí)普通住宅的商品房?jī)r(jià)格，由北京市房地產(chǎn)交易中心提供。

    七、關(guān)于房屋補(bǔ)償問(wèn)題

    26.以房屋補(bǔ)償?shù)模疬w人提供的現(xiàn)房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地局審核。

    27.拆遷人應(yīng)當(dāng)提供補(bǔ)償房屋的下列證明材料：

    （1）房屋用地證明文件；

    （2）購(gòu)買的房屋，提交房屋買賣合同；新建的房屋，提交質(zhì)量監(jiān)署管理部門出具的質(zhì)量驗(yàn)收證明；

    （3）房屋位置和樓座圖；

    （4）房屋經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門審核的設(shè)計(jì)圖紙，包括首層平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。

    28.根據(jù)《辦法》第三十五條規(guī)定，拆除執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，房屋所有權(quán)人要求以房屋補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)事先與承租人達(dá)成關(guān)于維持原租賃關(guān)系的協(xié)議；雙方在房地局公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人可以按照《辦法》第二十八條和第二十九條的規(guī)定對(duì)房屋所有權(quán)人和承租人分別給予補(bǔ)償。

    八、關(guān)于住房困難戶的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

    29.拆除住宅房屋，經(jīng)區(qū)縣房地局核定，被拆除房屋使用人原房屋人均建筑面積不足6平方米的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》第三十條的規(guī)定，按照原房屋人均建筑面積6平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

    30.被拆除房屋使用人在拆遷范圍外另有正式住房的，不適用《辦法》第30條的規(guī)定。

    被拆除房屋使用人有下列情況之一的，為在拆遷范圍外另有正式住房；

    （1）本人或者其配偶在拆遷范圍外的國(guó)有土地上自有或者承租住房（以房屋所有權(quán)證或房屋租賃合同為準(zhǔn)）的；

    （2）在拆遷范圍外的國(guó)有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其承租的房屋（以房屋所有權(quán)證或房屋租賃合同為準(zhǔn)）的；

    （3）本人或者其配偶在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)規(guī)劃市區(qū)內(nèi)的集體土地上自有正式房屋的。

    31.被拆遷居民在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口，無(wú)正式房屋，長(zhǎng)期居住自建房，并且單獨(dú)立戶，在拆遷范圍外別無(wú)正式住房的，可以按照每戶建筑面積三十平方米予以補(bǔ)償。

    九、原農(nóng)民宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

    32.拆除因國(guó)家建設(shè)征用原農(nóng)民宅基地上房屋，被拆除房屋使用人原人均房屋建筑面積超過(guò)30平方米的，對(duì)原人均房屋建筑面積30平方米以內(nèi)的部分，換算為成套住宅房屋的建筑面積后按照所在區(qū)縣確定的拆遷補(bǔ)償價(jià)格給予補(bǔ)償；對(duì)原人均房屋建筑面積30平方米以外的部分，直接按照所在區(qū)縣確定的拆遷補(bǔ)償價(jià)格的20％給予補(bǔ)償。

    十、關(guān)于特殊房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

    33.被拆遷人以住宅房屋人事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，按照住宅房屋給予補(bǔ)償。拆遷人可以參照非住宅房屋給予被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)。

    34.拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，拆遷人可以按其建筑面積及上一年度的建安單方造價(jià)結(jié)合剩余期限給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：臨時(shí)建筑補(bǔ)償款＝建安單方造價(jià)×建筑面積×（剩余期限÷批準(zhǔn)期限）。

    35.按照《辦法》第四十一條規(guī)定，拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房地局公告的搬遷期限內(nèi)糾紛未解決的，經(jīng)區(qū)縣房地局批準(zhǔn)，按照規(guī)定對(duì)被拆除房屋的所有人和使用人分別補(bǔ)償，對(duì)被拆除房屋所有人的補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或者區(qū)縣房地局提存。

    36.按照《辦法》第四十二條規(guī)定，拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人沒(méi)有在房地局公告的搬遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押權(quán)或者清償原債務(wù)的，對(duì)其的補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或者區(qū)縣房地局提存。

    37.《辦法》第四十條所稱公益事業(yè)房屋是指直接用于社會(huì)公益事業(yè)的，非營(yíng)利性的房屋，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、圖書館、展覽館、博物館、體育場(chǎng)館、文化館、敬老院、福利院等，但是私人用于公益事業(yè)的房屋除外。

    十一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償協(xié)議問(wèn)題

    38.拆遷補(bǔ)償協(xié)議文本由市房地局統(tǒng)一印制。

    39.被拆遷人未按協(xié)議約定的期限完成搬遷的，應(yīng)按延期的天數(shù)支付違約金。違約金標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，按照每天100元執(zhí)行。

    40.協(xié)議簽訂后，被拆遷人應(yīng)將原土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地權(quán)屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。

    十二、關(guān)于補(bǔ)償款支付方式問(wèn)題

    41.拆遷人應(yīng)當(dāng)將應(yīng)支付給被拆遷人的補(bǔ)償款以被拆遷人的名義存入指定銀行，并在規(guī)定的付款期限內(nèi)將存款單據(jù)交給被拆遷人。

    十三、關(guān)于拆遷管理費(fèi)問(wèn)題

    42.拆遷人應(yīng)當(dāng)按照市物價(jià)局批準(zhǔn)的屆時(shí)標(biāo)準(zhǔn)向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)、縣房地局繳納房屋拆遷管理費(fèi)。

    43.房屋拆遷費(fèi)用計(jì)算范圍包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及各種拆遷補(bǔ)助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。

    十四、關(guān)于拆遷檔案資料管理問(wèn)題

    44.房屋拆遷檔案資料，包括下列內(nèi)容：

    （1）申辦房屋拆遷許可證有關(guān)材料；

    （2）拆遷補(bǔ)償協(xié)議書及各種補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)領(lǐng)取單據(jù)；

    （3）拆遷情況總結(jié)、拆遷結(jié)案表；

    （4）裁決、強(qiáng)制拆遷、訴訟情況及有關(guān)文件；

    （5）其他材料。

    45.拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣房地局移交拆遷檔案資料，并將拆遷結(jié)案表報(bào)市房地局備案。

    46.各區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案資料管理制度，逐步實(shí)行計(jì)算機(jī)管理，提高管理效率。

第9篇

現(xiàn)將北京市人民政府關(guān)于修改《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定》的批復(fù)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。現(xiàn)對(duì)執(zhí)行中有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、各拆遷單位拆遷許可證的發(fā)放，仍按照《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城市房屋拆遷管理的通知》（京政發(fā)〔1995〕13號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行，即：城近郊8個(gè)區(qū)房屋土地管理局向拆遷單位發(fā)放房屋拆遷許可證，必須報(bào)經(jīng)市房屋土地管理局批準(zhǔn)。

二、各區(qū)、縣政府制定的本行政區(qū)域范圍內(nèi)危舊房改造工程的拆遷政策，必須按照京政發(fā)〔1995〕13號(hào)的文件的規(guī)定，報(bào)經(jīng)市計(jì)委、市建委和市房屋土地管理局審核批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

以上各點(diǎn)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

北京市人民政府關(guān)于修改《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定》的批復(fù)

（京政函〔1995〕89號(hào)  一九九五年十二月二十四日）

市房屋土地管理局：

市人民政府批準(zhǔn)對(duì)《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定》作如下修改：

一、第六條修改為：

拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)居戶，根據(jù)被拆遷人原使用面積安置。被拆遷人原人均使用面積超過(guò)20平方米的，按人均使用面積20平方米的標(biāo)準(zhǔn)安置；被拆遷人原人均使用面積不足20平方米的，按被拆遷人原使用面積安置，但被拆遷人原住房嚴(yán)重?fù)頂D不便，按原使用面積安置確有困難的，可以根據(jù)被拆遷人家庭人口構(gòu)成狀況，按照《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》第二十八條第二款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)增加安置面積。對(duì)被拆除房屋按有關(guān)規(guī)定作價(jià)補(bǔ)償。

被拆遷人要求房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還的房屋其使用面積按前款規(guī)定的安置面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。償還房屋與被拆除房屋的差價(jià)結(jié)算和價(jià)格結(jié)算以建筑面積為準(zhǔn)，具體計(jì)算辦法按照《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》及其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定》中的“房地產(chǎn)管理局”改為“房屋土地管理部門”，其中第二、七、九、十條中的“市房地產(chǎn)管理局”均改為“市房屋土地管理局”。

《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定》由你局根據(jù)本批復(fù)作相應(yīng)的修正，重新施行。重新施行前已由市或區(qū)、縣房屋土地管理部門公告或者動(dòng)員的房屋拆遷，適用原規(guī)定；重新實(shí)施后由市或者區(qū)、縣房屋土地管理部門公告或者動(dòng)員的房屋拆遷，適用修改后的規(guī)定。

北京市實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定（1994年4月20日北京市人民政府京政發(fā)第26號(hào)，根據(jù)1995年12月24日北京市人民政府京政函〔1995〕89號(hào)修改）

第一條  為進(jìn)一步做好城市房屋拆遷工作，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和本市的實(shí)施細(xì)則，制定本規(guī)定。

第二條  建設(shè)工程用地跨區(qū)、縣的，由市房屋土地管理局核發(fā)房屋拆遷許可證（以下簡(jiǎn)稱許可證），市房屋土地管理局也可指定有關(guān)區(qū)、縣房屋土地管理部門核發(fā)許可證。

重點(diǎn)建設(shè)工程、危舊房改建工程以及總拆遷量在200戶（含200戶）以上的建設(shè)工程，其拆遷計(jì)劃和拆遷方案，經(jīng)區(qū)、縣房屋土地管理部門核報(bào)市房屋土地管理局批準(zhǔn)后，由區(qū)、縣房屋土地管理部門核發(fā)許可證。

市和區(qū)、縣房屋土地管理部門應(yīng)依照規(guī)定對(duì)拆遷方案嚴(yán)格審查，并監(jiān)督檢查拆遷方案的實(shí)施。對(duì)拆遷協(xié)議不完善的，應(yīng)責(zé)令期限改正。

第三條  拆除住宅房屋，被拆遷人從二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)遷往遠(yuǎn)郊區(qū)、縣安置的，每戶可增加一個(gè)自然間或補(bǔ)助2萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元；從二環(huán)路以外三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)遷往遠(yuǎn)郊區(qū)、縣安置的，每戶可增加一個(gè)自然間或補(bǔ)助1.5萬(wàn)元至2萬(wàn)元。

第四條  除第三條規(guī)定的外，凡異地安置被拆遷人，安置地點(diǎn)距遷出地點(diǎn)超過(guò)4公里（含4公里），給其生活帶來(lái)一定不便的，按安置人口數(shù)每人給予一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)500元。不足4公里或雖超過(guò)4公里但安置地點(diǎn)在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的不予補(bǔ)助。

第五條  拆遷個(gè)體工商戶的安置和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助：

一、對(duì)利用自有房屋從事經(jīng)營(yíng)并無(wú)其他生活來(lái)源的個(gè)體工商戶，拆遷人應(yīng)以營(yíng)業(yè)用房安置（包括提供相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地）；確無(wú)營(yíng)業(yè)房屋的，以住宅用房安置。不得既用營(yíng)業(yè)用房又用住宅用房重復(fù)安置。

對(duì)利用自有房屋從事經(jīng)營(yíng)但還有其他生活來(lái)源的個(gè)體工商戶，可以住宅用房安置。

對(duì)利用承租的房屋從事經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶，不予安置，給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。

二、對(duì)因拆遷引起停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的個(gè)體工商戶，可根據(jù)其上一年度上報(bào)稅務(wù)部門的月平均納稅收入額，按下列情況給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助：

以營(yíng)業(yè)用房安置的，根據(jù)其停產(chǎn)停業(yè)的時(shí)間給予補(bǔ)助。

以非營(yíng)業(yè)用房安置或按規(guī)定不予安置的，給予6至12個(gè)月的補(bǔ)助。

第六條  拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)居戶，根據(jù)被拆遷人原使用面積安置。被拆遷人原人均使用面積超過(guò)20平方米的，按人均使用面積20平方米的標(biāo)準(zhǔn)安置；被拆遷人原人均使用面積不足20平方米的，按被拆遷人原使用面積安置，但被拆遷人原住房嚴(yán)重?fù)頂D不便，按原使用面積安置確有困難的，可以根據(jù)被拆遷人家庭人口構(gòu)成狀況，按照《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》第二十八條第二款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)增加安置面積。對(duì)被拆除房屋按有關(guān)規(guī)定作價(jià)補(bǔ)償。

被拆遷人要求房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還的房屋其使用面積按前款規(guī)定的安置面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。償還房屋與被拆除房屋的差價(jià)結(jié)算和價(jià)格結(jié)算以建筑面積為準(zhǔn)，具體計(jì)算辦法按照《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》及其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條  危舊房改建工程的房屋拆遷，實(shí)行鼓勵(lì)外遷、回遷與住房制度改革相結(jié)合的政策。具體辦法由區(qū)、縣人民政府結(jié)合本區(qū)、縣的實(shí)際情況制定，并報(bào)市房屋土地管理局備案。

開發(fā)建設(shè)企業(yè)對(duì)危舊房改建工程的被拆遷居民、單位，應(yīng)按拆遷協(xié)議妥善安置，對(duì)自行周轉(zhuǎn)的居民應(yīng)保證按期回遷。

第八條  原居住在城區(qū)、近郊區(qū)的被拆遷人自行周轉(zhuǎn)的，在規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)，每人每月發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)50元。由于拆遷人的責(zé)任，使被拆遷人到期不能回遷的，自逾期之月起，每人每月增發(fā)30元；逾期時(shí)間6個(gè)月以上的，自第7個(gè)月起，每人每月增發(fā)60元。

遠(yuǎn)郊區(qū)、縣被拆遷人自行周轉(zhuǎn)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，仍按1991年市政府的規(guī)定執(zhí)行。

第九條  本規(guī)定由市房屋土地管理局負(fù)責(zé)解釋。