時間：2023-10-07 08:52:07
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一、房地產開發中土地的供給方式(土地資源配置方式)
(一)房地產開發與房地產開發經營
1、房地產開發，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
2、房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當前我國土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。
1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。
4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。
5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。
二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協議出讓
1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。
2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》
3、公開出讓的范圍：政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協議出讓的依據：《協議出讓國有土地使用權規定》國土資源部第6次部務會議通過。
《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，國土資源部。
5、協議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協議方式，主要包括以下情況：
政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。
6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現0地價或者是負地價。
7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補充協議條款，成為土地開發管理的重要手段。
國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補充協議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數的最低值；屬于工業建設項目的，企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發建設面積占動工開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。
9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式。《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規則。
三、土地使用權劃拔
1、劃撥供地范圍：
(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；
(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；
(3)法律、法規規定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業用地可以進行職工集資建房。
四、房地產交易
(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
1、出讓土地房地產的轉讓
(1)出讓土地的凈地轉讓；
(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續、25%的投資、國有土地使用權證)；
(3)出讓土地現房的轉讓。
2、劃撥土地房地產的轉讓
(1)劃拔土地的凈地轉讓；
(2)劃撥土地在建工程轉讓；
(3)劃撥土地房地產的轉讓。
(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。
(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。
五、土地用途的改變
土地分類：現行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業用地。
(一)關于改變土地用途的規定
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”
3、國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”
4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。
(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。
5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。
從上述規定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規劃部門審批同意，即除了規劃部門同意改變規劃外，還要經土地主管部門審批。
(二)由于各地的實務操作不統一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協議出讓國有土地使用權規范》并施行。該《規范》在改變土地用途問題上做出了如下規定：
l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續。
改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。
2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的
劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。
調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：
原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。
附案例：新晨
案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：
1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?
2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?
【關鍵詞】房地產；工程管理；進度控制；創新途徑
由于房地產開發項目施工與安裝任務渠道通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要以合同管理為主要手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法。對開發項目施工的技術手段，經濟成本控制、按照國家標準、規范合同的目標，進行嚴格監督、落實，控制和管理。確保開發項目總體目標的順利實現最終完成。為此本文闡述了房地產工程管理的一些方法的分析與創新途徑，主要以采取進度控制為依托去解決和分析問題。
1 工程施工管理
房地產開發商在工程管理中的主要任務如下：
1.1 項目組織與協調工作
一方面選擇施工參建單位，明確各自在業務往來中應遵循的原則；另一方面落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、施工方案的選定、審核材料與設備供應種類以及供應方式。
1.2 成本控制
主要包括編制費用計劃，審核支出費用，研究節支途徑。
1.3 進度控制
主要進行進度分析，適實的調整計劃，協調各參建單位進度。
1.4 質量控制
提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工作驗收。
1.5 合同管理
對施工前簽訂的施工合同進行妥善管理，并處理工程量增減、和同糾紛、索賠等事宜。
2 房地產開發項目的工程施工控制
不論是開發住宅小區還是金融、商業區等，開發內容構成了一項系統工程，而施工控制是房地產開發產業項目管理的主要任務，也是項目負責人的主要職責。所以，必須加強施工控制，以保證開發項目有序地實施。
2.1 工程進度控制。
工程制度控制關系到建設工程能否如期竣工完成交付，而工程進度則由工程計劃來實現,工程計劃包括總進度計劃和單位工程進度計劃。總工程進度計劃是由承包單位計劃部門，技術部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需的工時數以及人力、物力、設備情況，得出施工工期、進而編制整個工程的施工進度計劃。而單位工程進度計劃是以單位工程為對象進行編制，開發商應有相應的節點要求和控制。
2.2 質量控制
質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計需求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程的工作質量水平進行預測評估，將取得的質量數據和承包商履行職責程度，與國家有關技術標準、規范、規定進行比較、并作出評判。質量控制工作主要包括，確保原材料驗收和對工程中的配套設備進行檢驗以及確保施工中控制質量的相關措施，并建立有關質量文件的檔案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自己的合法權益，可以說我們現在要面對的業主都很挑剔，容不得企業有絲毫馬虎。概括來講，房地產工程管理主要有以下五個要素：
2.3.1 成本：直接影響項目的競爭力和經濟效益。建筑成本在房地產項目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場土地及整個房地產市場的規范化運作，利潤空間主要來源于管理效益。
2.3.2 質量：質量是產品品牌的基礎，也是企業品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現在有些品牌企業近四分之一的客戶是來自于老客戶的介紹，產品質量起了很大的作用。
2.3.3 進度：產品的交貨期是產品流通的一個重要環節，加上房地產產品生產周期長、環節多等特點，進度的問題對企業的信譽起著十分重要的作用。
2.3.4 安全：建設單位和施工企業是安全生產的責任主體。首先必須按照國家的要求，對選擇施工企業實施招標制，對因故不能公開招標的，也要選擇有相關資質的施工企業；其次對施工企業實行監督，監督施工過程，嚴格按照規范施工；再次要求監理單位督促監管施工單位各項安全措施的制定和落實。
2.3.5 技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。
3 房地產工程管理中出現的問題
3.1 對所開發的工程建設前期工作預備不充分
開發企業對地塊關注的焦點大多是位置、商業環境和周邊配套。而作為建筑產品的建設單位，往往對前期工作預備不充分，尤其是對技術資料普遍把握不足。可能會有開發企業為加快開發速度或是對此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有把握有關工程管線情況，沒有在基礎設計前委托地質勘探，設計依據不充分，出現基坑開挖到地下管線、打樁打打到流沙層完全沉沒的情況。也有的開發企業對城市有關配套管理規定不清楚，發生了交付業主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。
3.2 對有關施工許可的規定重視不夠
開發企業一旦決策了開發項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求，實現收入。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續較多，不少房地產企業對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續就匆匆施工。也有開發企業打球，先辦理基坑開挖的手續，在沒有得到上部施工許可的情況下連續施工，結果導致城管部門要求施工單位停工、建設主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發企業罰款等結果。對此環節的薄弱管理使得企業處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。
4 房地產工程管理創新途徑及解決措施
4.1 施工階段技術措施
在工程施工中，應加強技術管理工作，技術是項目的重要生產因素，是否對一技術進行管理及管理的程度如何，關系到項目的目標能否順利實現，針對管理技術的不足，主要采取以下措施：做好對施工圖紙的評審和會審工作，把施工圖紙中存在的問題及時發現與設計單位、甲方協商解決，避免由于圖紙問題對工程進度造成影響；文件資料管理，是技術管理內容之一。技術文件應做到內容完整、規范數據科學、準確、清晰、簽證應及時，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。
4.2 始終把握工程管理的控制權
作為開發企業，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產品本身的控制。開發企業必須對整個工程建設有全局的統籌，在整體的質量、進度、各專業之間的配合等方面，要有統籌和控制能力，要有具備相應經驗的管理班子。房地產開發企業工程總監應全面把握工程情況，制定計劃，明確目標，督促各參建單位完成各自任務。
5 結語
房地產工程管理是房地產開發的一個重要部分, 是保證項目的安全，按質按期完成的保障, 提高房地產工程管理的效能是保證開發企業投資回報和促進項目營銷的關鍵環節, 不斷推進房地產工程管理的發展將有利于房地產行業和建筑行業的健康發展。
參考文獻：
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原告：洪友順，男，1954年9月20日出生，菲律賓籍，現住菲律賓奎松市。
原告：姚嘉應，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫學博士，現住加拿大安大略省。
被告：廈門市房地產管理局。 法定代表人：王生柴，副局長。
被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長。
座落在廈門市鼓浪嶼區內厝沃路128號的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購買的，1952年廈門市人民政府經審查發給房屋所有權證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應 的委托，向廈門市房地產管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請辦理房屋所有權證和土地使用權證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現場勘察和調查，發現原告所提供的材料不足，口頭通知其補齊上手契三份和土地所有權狀翻建（維修）執照等契證 材料。但原告一直沒有補交。
1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據政府的有關規定向廈門市房管局、土管局申請辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發放“兩證”，而且沒有對不予辦理的行為作出書面答復，要求法院 判令被告立即給予辦理產權公告并發放“兩證”，對不給予發證的行為作出書面答復，并賠償因侵權行為所造成的經濟損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請辦理“兩證”，他們已受理進行初審，并共同組織人員到現場進行勘察丈量、計算，由于原告所提供的材料不足，他們曾口頭要求原告補齊材料，但原告仍未補齊，并非不作為，請求法院駁回原告的訴訟請求。
「審判
鼓浪嶼區人民法院審理查明：被告在受理原告申請辦理“兩證”后，曾到現場進行勘察認為：內厝沃路128號房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權東面界線應確認在擋土墻腳內側，原告不同意此認定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權屬爭議未解決之前，原告尚 未具備發證的條件，原告也不應改變土地的現狀和土地上的附著物。同時，原告以被告不作為造成侵權為前提條件，要求被告賠償經濟損失的請求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定判決駁回原告的訴訟請求。
陳定對此判決不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區法院以內厝沃路128號土地使用權屬爭議為由，認定原告未具備發證的條件，沒有事實和法律根據； 2.一審判決認定原告在確認解決權屬之前不應改變現狀和土地上的附著物是不顧客觀事實和不符合社會主義法理道德標準的。 請求二審法院對一審判決改判并依法保護他的訴訟請求。
廈門市中級人民法院審理認為：鼓浪嶼內厝沃路128號產權，上訴人陳定只是共有人之一，無權對全部產權提起訴訟，原審認定事實不清，證據不足，據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區人民法院的行政判決；二、發回鼓浪嶼區人民法院重審。
鼓浪嶼區人民法院重新組成合議庭對本案進行審理。1993年9月14日陳定根據洪友順、姚嘉應的委托申請，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請。鼓浪嶼區人民法院經審理，認為：被告自接受原告申請“雙登”后即對原告“雙登”內容進行審查和 實地勘察，因原、被告對該屋界址和權屬確認有爭議，故造成被告至今未發放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發放“雙證”的理由不能成立，原告籠統提出要求被告賠償經濟損失的訴訟請求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉建設環境保護部《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發證辦法》第四條規定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求； 2.訴訟費六百一十元由原告負擔。
宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認為被告至今未發“雙證”系因“權屬確認有爭議”，沒有事實和法律依據；2.被告不作為事實清楚。3.原審法院收費不合理。請求二審法院依法改判并保護其合法權益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。
廈門市中級人民法院審理后認為：原審法院查明的事實是清楚的，被上訴人廈門市房地產管理局、廈門市土地管理局在辦理上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的“雙登”發證上是作為的，原審判決駁回上訴人的訴訟請求是正確的。但原審將鼓浪嶼內厝沃路128號房屋東面與筆架山路鄰界 擋土墻權屬問題作為未發證件的原因，認定顯屬不當。一審法院對發回重審案件重復收取訴訟費用有誤，應予糾正。上訴人提出收費不合理應予采納，其他上訴理由不足，應以駁回。據此，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（二）項規定，于1994年4月2日判決： 1.維持原審判決，駁回上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求；2.撤銷原審判令上訴人應負擔的訴訟費六百一十元的判決。
【關鍵字】城鎮房地產；科學合理利用；可持續發展；科學發展觀；城鎮化
1 目前城鎮發地產的開發現狀及問題
1.1 城鎮房地產的開發是改革開放和市場經濟發展的必然結果，也是歷史發展的必然趨勢。
城鎮房地產的開發前提是大中城市的房地產開發已經趨于飽和，一些房地產的開發商把目光逐漸向城鎮地區轉移，這種戰略決策的轉移在很大程度上促進了城鎮經濟的發展，也為城鎮經濟的擴展提供了一個很好的平臺。
特別是我國相關政策的提出“控制大城市，發展小城鎮”的決策，更為一些開發商提供了方向。這也是由我國的基本國情和相關國策決定的，改革開放使得小部分人的富裕帶動大部分人的富裕，城鎮房地產的開發不僅響應了這項國策，更在一定程度上帶動了城鎮經濟的發展，這種影響是多方面的。一個地區的開發帶動的是多種形態經濟的共同發展，解決了當地的剩余勞動力問題，因此，城鎮房地產的開發現狀是有很大裨益的。但是在開發的過程中對于土地的利用出現了一些相關問題需要切實的注意。
1.2 城鎮房地產開發在利用土地時出現的問題
1.2.1 城鎮房地產的開發帶動了當地經濟的發展，這是不容忽視的。但是據統計，目前城鎮居民六分之一的住戶在擁有一套住房的同時還擁有一套閑置房，甚至有些少數市民擁有三套、四套，這樣的局面雖然在一定程度上體現了城鎮居民的生活水平，但是這種情況的出現不僅使房價越來越高，而且在一定程度上也擠占了其他居民改善居住條件的機會。
1.2.2 在城鎮的房地產開發中，很多開發商極力的去選擇一些風水寶地，一方面是占有商機，另一方面是為了抬高房價，吸引大中城市居民的購買。這樣的舉動不僅破壞了城鎮原有的地貌形態，破壞了生態環境的平衡，雖然促進了外來的消費，但從長遠的角度來說，是一種不科學的土地開發。從另一個角度來考慮，外地居民的購買力不僅拱高了房價，也使得很多當地居民對房地產望塵莫及，這不僅達不到共同富裕的目標，反而使富的越富，窮的越窮，是貧富兩極分化加劇。
1.2.3 城鎮房地產開發商大多來自外地，對于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在搶占著商機。對于征發的集體土地沒有一個很好的價格標準，再加上農民法律意識的淡薄，違法用地的現象比比皆是，一點的小恩小惠就能使得城鎮農民滿足，遠遠達不到所應賠償的數目，而且在安置農民的住所時也不及時，這種矛盾的激化是“三農”問題中的重點。
1.2.4 在房地產的開發過程中，首先由于開發商的急功近利，對于土地的利用沒有一個整體、科學的預算和籌謀，這就使得城鎮的土地利用不能完全的利用，造成土地資源的浪費。另一方面，開發商只注重蓋房子的速度，不注重房子的質量，使得很多房子達不到國家的標準，很多住戶住的都是危樓。第三，在房地產的開發中相關的配套設施不夠健全，這引發了很多問題：道路不注重及時的修繕，造成道路擁擠，交通事故頻發。第四，由于開發商的在土地的開發中沒有一個整體的規劃和調整，使得房子面積過于狹窄，再加上房價的不斷提高，使得很多居民壓力過大。
2 城鎮發地產開發與科學合理利用土地的思考
城鎮房地產開發是改革開放三十年來的重大舉措，是實現區域經濟平衡、社會穩定發展的重要前提。在城鎮房地產的開發中，怎樣科學合理的利用土地，實現兩者之間的一個平衡使我們需要面對的一個問題。
2.1 健全相關法律制度，明確城鎮房地產開發的相關注意事項
在很多問題上，都需要國家的宏觀調控來實現相關法律制度的健全。俗話說“無規矩不成方圓”，很多事情的進行都需要有一個尺度去衡量，越過了尺度就會引起社會的動蕩和不安。在城鎮房地產的開發中，應確保城鎮居民的切身利益，尤其是在土地資源的利用上，應制定出相應的實施步驟，其中細節性的問題是非常重要的。例如房地產開發中的基礎設施的健全，文化娛樂設施的完備都是應納入相關的規定中去的。
2.2 開發商在城鎮土地的開發中應有長遠的眼光
現在很時興的一個名詞就是“儒商”，這樣的商人在利益的取得上有著自己的原則，而非建立在損害別人利益基礎之上的。在城鎮房地產的開發中，一個很重要的原則就是土地的科學合理利用，選擇適合居住的地區進行房地產的開發，留出具有地域特色風貌的土地進行旅游景點的開發，這不僅保全了城鎮土地特有的風貌，同時也促進了城鎮地區經濟的增長。在城鎮的房地產開發中，還應把握的一個重要原則是要有長遠的眼光和可持續發展的觀念，運用科學的發展觀為指導，在開發前有一個合理的規劃和全局的把握，其中不僅包括房子的質量，而且包含生態環境的保護和地域風貌的維護，還有基礎設施的健全，立足方便居民的生活為向導。
2.3 放寬房價相關政策，達到普通群眾都能夠接受的程度
目前房地產的開發處于發展的勢頭上，再加上各開發商之間的相互競爭激烈，房價的抬高成了必然的趨勢，很多群眾面臨著“買房難”的困境，城鎮地區的房子集中在了少數富人的手里，造成了住房層次的不平衡。因此面對這樣的情況，相關部門除了進行必要的干預之外，還需要設定一個房價的上下浮動空間，根據現在的平均消費水平來確定房價，使得大部分居民都有房可住，解決大部分人的實際困難，滿足其要求，促進經濟的穩步發展和社會的長足進步。
2.4 立足城鎮的經濟建設，合理的開發和利用城鎮土地資源
城鎮經濟的建設很重要的一方面來自房地產的開發，房地產開發帶動了多方面經濟形式的發展，從城鎮的角度來說，房地產的開發是具有戰略性的意義的。在開發的同時注意土地資源的合理利用也是非常重要的。特別是在開發土地類型的選擇上要特別注意，留足農業用地，選擇不宜種植農作物的土地進行建設，不僅起到了合理利用土地的作用，也不影響農業的穩定發展。在進行城鎮房地產開發的同時注意環境的保護，多注意周圍環境的綠化，這不僅影響居民的生活環境，對于生態環境的維護也起到了很好的作用。
3 結語
城鎮房地產的開發與大中城市的房地產開發有著本質上的區別，其別注意的是城鎮土地的自然屬性。合理利用土地資源與房地產的開發應是相互統一、相輔相成的，兩者在本質上并不存在矛盾。無論是哪種形式的開發，只要注重可持續發展的戰略要求和科學的發展觀，做到縱觀全局，統籌兼顧，發展經濟的同時不忘環境的保護和生態環境的維持，同時提高城鎮居民的生活水平，才能獲得經濟的長足發展和社會的長足穩定。
參考文獻
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第一條 為完善廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理制度，保護抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府的《廣州經濟技術開發區土地使用權有償出讓和轉讓辦法》等有關法律與規章，制定本規定。
第二條 本規定適用于廣州經濟技術開發區（以下簡稱開發區）轄內的房產和土地使用權（以下簡稱房地產）抵押。
本規定所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產、依法取得的國有土地使用權向抵押權人提供擔保，藉以取得抵押權人提供的貸款或向抵押權人保證履行債務。
本規定所稱土地使用權，不包括地下資源、礦產、埋藏物、隱藏物、市政公用設施等的開發、使用與利用。
第三條 開發區房地產抵押的登記注冊、核發核銷權屬證書等行政管理工作，由開發區管理委員會（以下簡稱管委會）房地產管理局（以下簡稱房地局）負責。
第二章 房地產抵押的設定
第四條 凡在開發區轄內依法取得房產所有權和土地使用權的國有企業、內聯企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業、外資企業以及其它經濟組織和個人，均可依照本規定，以其房地產設定抵押，成為抵押人。
第五條 凡依照本規定接受開發區房地產抵押的境內外的金融機構、公司、企業或其他經濟組織及個人，均可成為抵押權人（債權人）。但未與我國建立外交關系或未在我國設立商務代表機構的國家和地區的金融機構、公司、企業、經濟組織與個人除外。
第六條 下列房地產可設定抵押：
（一）公司、企業、經濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建筑物；
（二）屬境外個人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內的國有土地使用權。
第七條 下列房地產不得設定抵押：
（一）公共事業單位和行政機關的房地產；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設施；
（三）房產或國有土地使用權屬不明或權屬尚有爭議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設定抵押的。
第八條 以房產設定抵押時，應連同該房產坐落的地基及附屬場地的使用權同時作價抵押。
以整體樓宇中的部分房產設定抵押時，應按抵押房產建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權與房產同時作價抵押。
第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權設定抵押。
尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權向中國境內銀行及金融機構申請抵押貨款時，該地塊必須是業經開發，并已投入不少于土地使用權出讓金25％的建設資金者。
第十條 抵押人以共有房地產設定抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有房地產中本人所占有的份額設定抵押的，應書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設定抵押。
第十一條 以已作抵押的房地產再作抵押的，須征得在先的抵押權人的書面同意。
第十二條 以已出租的房地產設定抵押，抵押人應將出租事實預先通知抵押權人，抵押成立后，原租賃合同繼續有效，并由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。
第十三條 內聯企業、中外合資經營企業，中外合作經營企業未經中國注冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業的房地產設定抵押。
第十四條 依法取得開發區內房地產的境外公司、企業、經濟組織或個人必須按規定在開發區申請成立企業，取得中國法人資格，方可以房地產設定抵押。但以個人的住宅設定抵押的除外。
第十五條 國有企業以房地產設定抵押，需經國有資產管理行政主管部門批準。
第十六條 內聯企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業以房地產設定抵押，須經董事會或聯合管理機構成員一致同意，形成書面決議。所設定的抵押期限不得超出企業合營或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七條 房地產抵押必須簽訂書面合同。抵押合同可單獨訂立，也可在其它經濟合同中訂立抵押條款。
訂立抵押合同應對擬抵押之房地產進行估價。抵押房地產估價，可由抵押人和抵押權人協商確定，亦可委托業經廣州市或開發區的房地局資格審核認可的評估機構或人員進行。
國有企業、以及占有國有資產的其它企業與境外抵押權人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產管理行政主管部門認可的評估機構進行評估。
第十八條 房地產抵押合同除應具備一般經濟合同的必備款外，還應具備有下列內容：
（一）房地產的名稱、編號、處所、面積、四至及數量、權屬；
（二）所擔保的債務內容、范圍、數量、質量、期限、履行方式、履行地點及與該債務內容相關的其它事項；
（三）房地產的作價及抵押率；
（四）房地產的占管維護、風險責任，處分方式、處分費用的承擔及受償方式；
（五）抵押權消滅的條件；
（六）其它應規定的內容。
第十九條 與境內金融機構簽訂的抵押貸款合同，應根據國家法律、法規和中國人民銀行及各專業銀行的貸款規定簽訂。
第二十條 開發區外商投資企業以房地產設定抵押與境外金融機構簽訂抵押貸款合同，按國家有關外商投資企業境外貸款的規定執行。
第二十一條 國有企業、內聯企業與境外抵押權人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規定應以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關審批手續。
第四章 抵押登記
第二十二條 房地產抵押合同簽訂之日起三十天內，抵押人和抵押權人應一起向開發區房地局申請抵押登記，也可委托人申請抵押登記。未經登記的房地產抵押行為無效。
第二十三條 申請房地產抵押登記，應按抵押物類別向開發區房地局分別交驗下列文件：
（一）《房地產抵押登記申請表》；
（二）《房地產抵押合同》正本；
（三）《房地產所有權證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權保持證》等權屬證書；
（四）申請人或人的資格證明；
（五）國有資產管理行政主管部門、企業主管部門和外商投資企業權力機構同意設定抵押的文件，中國注冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。
第二十四條 開發區房地局應在收到房地產抵押申請的全部文件后十天內辦完《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書的注記手續，核發載明抵押權的《他項權證》。
《他項權證》由抵押權人領取及持留，經注記的《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書交由抵押合同規定的一方保管，抵押合同沒有規定的發還抵押人保管。
第二十五條 抵押合同的變更或解除，應經原批準機構書面同意，并自變更、解除事實發生之日起十五日內，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續。
抵押合同因履行完畢終止時，抵押雙方當事人應自終止之日起十五日內一起向開發區房地局辦理注銷登記手續。
第五章 抵押物的占管
第二十六條 已作抵押的房地產由抵押人占管，未經抵押權人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產之完好。抵押權人有權監督并督促抵押人切實履行該義務。
第二十七條 已作抵押的房地產因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或補加擔保，以彌補不足。
第二十八條 設定抵押時，抵押人和抵押權人應在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責于抵押人的原因而致已作抵押的房地產意外毀損、滅失和價值減少時的風險責任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經濟技術開發區支公司投保。
若抵押合同未明確風險責任，上款風險事故發生時，抵押權人可就抵押房地產之殘余價值及抵押人所得補償請求受償。
第二十九條 已作抵押的房地產在抵押期未滿前如需轉讓，抵押人應事先取得抵押權人書面同意；對扣除應納稅費后之轉讓所得，抵押權人享有優先受償權。在同等條件下，抵押權人對擬轉讓之抵押房地產有優先購置權。
第三十條 已作抵押的房地產發生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應及時以書面告知抵押權人。
已作抵押的房地產發生贈與時，抵押人應事先征得抵押權人的書面同意。抵押權人同意贈與后，抵押合同解除，但原抵押債務仍由抵押人在約定期限內清償。
已作抵押的房地產發生轉讓時，原抵押人應向受讓人提交抵押權人同意其轉讓之書面意見的副本或復制件，并將轉讓成交情形及時以書面告知抵押權人。
上述各當事人應自繼承、遺贈、贈與、轉讓事實發生之日起三十日內一起向開發區房地局辦理產權過戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈事實發生之前，抵押權人未依本規定第三十二條第二款要求處分抵押房地產的，原抵押人對抵押房地產的權益及占管義務和風險責任由繼承人、受遺贈人承擔，但繼承人、受遺贈人的償付義務以其合法繼承、受遺贈所獲房地產的實際價值為限。當被繼承、受遺贈的房地產不足以清償全部抵押債務時，抵押權人可就抵押人的其它遺產受償。
第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產出租，除承擔本規定第二十六條、第二十七條之義務外，應事先書面告知抵押權人，且租期不得超出抵押期，非經抵押權人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權人有權追究抵押人之違約責任。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 遇有下列情形之一，抵押權人有權向開發區房地局申請依法處分已作抵押的房地產：
（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產或解散的；
（四）其它損及抵押權人正當權益、足以妨礙抵押合同正常履行的。
本條第（三）款情形發生時，已作抵押之房地不列入破產清算財產，但其價值超過抵押債務的部分除外。
第三十三條 處分已作抵押的房地產可采取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標轉讓；
（三）協議轉讓；
（四）其它經開發區房地局同意的方式。
第三十四條 抵押權人處分已作抵押的房地產之申請應以書面方式提出，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產為共有、出租或委托其他人代管的，還應同時書面通知共有人、承租人和代管人。
開發區房地局在抵押權人的處分申請后，應在三十天內決定準許與否。抵押當事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復的，抵押當事人可向管委會申請復議，也可直接向人民法院起訴。
第三十五條 處分已作抵押的房地產由抵押權人委托開發區房地產交易所或經開發區房地局同意的其它機構主持進行。
第三十六條 已作抵押的房地產處分成交前出現下列情形之一，應中止處分：
（一）抵押權人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務；
（三）其它應中止的情形出現。
第三十七條 處分已作抵押的房地產所獲價款由主持處分之機構依下列順序分配：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的之應納稅款和土地增值費；
（三）償還抵押權人債權本息及罰息、罰款；
（四）所剩余額退還抵押人。
第三十八條 處分已作抵押的房地產之所得不足以抵償押債務時，抵押權人有權追索不足部分。
第三十九條 已作抵押的同一處房地產，有若干抵押權人的，其優先受償順序以在開發區房地局抵押登記順序為準。
第四十條 處分已作抵押的房地產，在同等條件下，購買人按下列順序享受優先權：
（一）共有房地產的其他共有人；
（二）已出租房地產的承租人；
（三）開發區管委會；
（四）抵押權人；
（五）其他應享受優先權的人。
第四十一條 處分已出租的抵押房地產，如租期（含住宅租賃期可延續的時限，下同）未滿，取得該房地產的新產權人應繼續履行租賃合同，并在辦理房地產過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產權人如繼續出租時，在同等條件下，原承租人有優先承租權。
第四十二條 已作抵押的企業房地產被處分時，企業生產、員工安置等事宜由抵押人負責，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產的處分致使企業解散的，由抵押人按國家有關法律、法規和企業合同、章程的規定清理或清算，辦理企業歇業手續。
第四十三條 經處分而取得抵押房地產權者，應照章向開發區稅務局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領取《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書。原有的房地產權屬證書繳回發證機關注銷。
第七章 附 則
第四十四條 建立開發區房地產抵押償債儲備基金，以用于開發區的國有企業和內聯企業因房地產抵押而發生的外匯不足之調劑，及其它特殊需要。基金來源及提取比例是：
（一）從土地使用權出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國有企業和內聯企業抵押房地產所獲境外貸款，預提1％。此款項及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。
第四十五條 有關本規定之事項的爭議及糾紛，當事人應及時協商解決。協商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發區房局申請調解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當事人不愿協商調解的，或者協商調解不成的，可以依據抵押合同中的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協議，依法提交中國仲裁機構或其它仲裁機構仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達成書面仲裁協議的，可以向有關管轄權的中國法院起訴。
第四十六條 違反本規定者，開發區房地局有權視情節注銷其登記、注銷其權屬證書或不予發證、宣布有關合同無效并責令責任方賠償經濟損失或予以罰款。
第四十七條 開發區房地產抵押管理，除適用本規定外，適用廣州市人民政府的《廣州經濟技術開發區土地使用有償出讓和轉讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關規定。
本規定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后的法律、法規和規章有抵觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規和規章為準，但此前依本規定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規定執行。
抵押房地產的估價、登記、處分以及償債儲備基金的動用審批手續等具體規則，由開發區管委會另行制定。
為實現我市新建商品網絡化管理，由市房屋土地管理局、市建委開發辦、市房改辦共同擬定的《北京市房地產交易網絡化管理若干規定》，已以市領導批準，現將此規定印發給你們，望認真貫徹執行，執行中的有關問題，請及時與市房地產交易市場管理委員會辦公室聯系。
聯系電話：6718719965271509特此通知。
北京市房地產交易網絡化管理若干規定
全文
為適應我市住房制度深化改革和推動普通住宅建設這一新的經濟增長點加快發展的需要，及時、準確、全面地提供房地產交易的信息，加強政府對房地產市場的宏觀調控，促進首都房地產業健康、有序地發展，特制定如下規定：
一、由北京市房屋土地管理局設立房地產交易信息網絡中樞。
本市各房地產開發企業、經紀機構，市及各區縣房地產交易管理部門及權屬登記部門，以及經確定的市各有關部門均設立網絡終端，并與市網絡中樞實現聯網。
二、北京市房地產交易市場管理委員會對市房地產交易信息網絡中樞進行監督，日常的網絡化管理工作由管委會下設的辦公室負責，辦公室設在北京市房屋土地管理局。
三、申請北京市房地產信息網絡中樞聯網的主體，開發企業必須有市建委核發的資質證書和工商行政管理部門核發的營業執照；經紀機構必須有市房地局核發的資質證書和工商行政管理部門核發的營業執照；其它主體須有合法有效的證件。
四、凡銷（預）售或銷（預）售在本市國有土地上開發建設的內、外銷商品房或經濟適用房的開發企業或經紀機構，均須按網絡中樞的要求通過終端將具體規定的信息傳送到網絡中樞后，方可開始銷售。
五、上網銷（預）售上述的商品房，須有市房地局核發的銷（預）售許可證；上網銷（預）售經濟適用房，須有市建委開發辦核發的證明；上網銷（預）其它房地產，須有有關部門核準的有效證件。
六、市及名區縣的房地產交易管理部門和權屬登記部門，須按北京市房地產交易信息網絡中樞的要求及時將上網銷（預）售商品或經濟適用房的預售登記、抵押、轉讓、立契過戶、權屬登記及稅費收繳的信息輸送到中樞。
七、北京市房地產交易網絡中樞將收到的各種信息進行核準、匯總、統計、分析整理后，通過北京市房地產交易信息網和北京市房地產交易中心的大屏幕向社會公布。
八、上網項目的有關數據發生變化之后，各提供單位應及時變更信息傳送到網絡中樞加以調整，保證信息的真實和準確。
九、各開發企業、經紀機構、相關部門及其它單位或個人欲通過網絡查詢北京市房地產交易網絡中樞在網上的有關信息，須經辦公室同意。
十、凡不按本規定向北京市房地產交易網絡中樞報送信息、接受網絡化管理的，市及區縣的房地產交易管理部門和權屬登記部門將不予辦理其銷（預）售商品房或經濟適用房的立契過戶、權屬登記及發證手續。
十一、對不按網絡中樞規定的操作程序進行操作的，網絡中樞將注銷其上網的項目信息或取消其聯網的資格。
土地使用權收回分為無償收回和有償收回兩種方式，兩者作為兩種性質不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現形式等方面均有所不同。
一、有償收回與無償收回的法律依據
無償收回和有償收回土地使用權在《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有相關法規依據。
無償收回的法律依據：
1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權……。”
2、《城市房地產管理法》第二十一條第二款：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”
3、《城市房地產管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。……滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”
4、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條件》(以下簡稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。”
5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權。”
有償收回的法律依據：
1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；……依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”
2、《城市房地產管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”
3、《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。”
二、無償收回土地使用權的類型
(一)國有土地使用權無償收回的類型
1、閑置土地
根據《閑置土地處置辦法》的規定，閑置土地的認定有以下法律依據：…國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日滿1年未動工開發建設的；(2)已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的；(3)法律、行政法律規定的其他情形。
同時根據《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認定中，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必需的前期工作造成開工遲延的除外(該情形適用于在城鄉規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地)。
根據以上認定依據，無償收回土地使用權的閑置土地有以下兩類：(1)已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，連續2年內未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運動隊使用權。(2)在城鄉規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權進行房地產開發的土地，滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。
2、臨時使用土地期滿拒不歸還的
《土地管理法》第五十七條規定：臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過2年。第八十條規定：臨時使用土地期滿拒不歸還的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地。
3、土地出讓等有償使用臺同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。
4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。
5、公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
根據《土地管理法》第五十條規定：該3、4、5類情形，由有關人民政府土地管理部門報經原批準用地的人民政府或者批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。
6、《土地管理法》第八十條規定：不按照批準用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責令交還土地。
7、《土地管理法》第七十六條規定：未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設施的國有土地，由縣級以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經濟組織。
8、《土地管理法》第七十八條規定：無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效，非法批準、使用的土地應當收回。其中非法批準占用國有土地的和非法批準辦理征用土地手續的土地應當無償收回。
(二)集體土地使用權無償收回的類型
《土地管理法》第六十五條規定：有下列情形之一的，農民集體經濟組織報原批準用地的人民政府批準，予以無償收回土地使用權。
1、不按照批準的用途使用土地的；
2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。
三、有償收回土地使用權的類型
(一)有償收回國有土地使用權
《土地管理法》第五十八條規定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實施城市規劃進行舊城改建，需調整使用土地的。對土地使用權人應當適當給予補償。
(二)有償收回集體土地使用權
《土地管理法》第六十五條規定：為鄉鎮村公共設施和公益事業建設需要使用使用權人土地的，應當對土地使用權人給予適當補償。
四、責令退還土地與責令限期整改的類型
(一)責令退還土地
1、買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，根據《土地管理法》第七十六條規定：除沒收違法所得外，土地性質是集體土地的，應退還原集體經濟組織的土地。
2、未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，根據《土地管理法》第七十六、七十七條規定，非法占用土地性質是集體土地的，應退還原集體經濟組織的土地。
3、無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的。根據《土地管理法》第七十八條規定：對使用集體土地的，如沒有給農民和原土地的集體經濟組織補償的，應收回退還原集體經濟組織。
4、臨時使用土地期滿拒不歸還土地的，根據《土地管理法》第八十條規定：臨時使用的是集體土地的，應責令退還原集體經濟組織。
(二)責令限期整改
1、違反《土地管理法》規定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據《土地管理法》第七十四條規定，責令限期改整。
2、擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，根據《土地管理法》第八十一條規定：責令限期改整。
土地有償收回的補償標準
目前，我國的法律法規未對有償收回土地使用權的補償標準作出具體規定。建設部于1999年實施的《房地產估價規范》規定：“依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。這種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。”在具體操作實務中，一般由行使土地收回權的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協商確定，對提前收回的根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。補償標準所參照的要素主要是原土地使用者已經支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補償費，拆遷補償費；耕地占用稅、新菜地建設基金、耕地開墾費、征地管理費；土地出讓金等。筆者認為在有償收回土地使用權時應充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質的機構評估作價，以合理確定所收回土地使用權的補償價格。
對倒閉企業用地的收回首先應明確其企業性質、土地使用權類型。企業破產或倒閉，主要依照《企業破產法》或《民事訴訟法》中破產程序中的規定，若屬政策性破產即屬于國務院優化資本結構試點城市的，則優先適用《國務院關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》的規定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權以出讓方式取得，則處置所得應納入破產財產，不得行使直接收回土地權；若土地使用權是以劃撥方式取得的，則企業無權處置，根據《暫行條例》第四十七條第一款的規定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權。
土地使用權如何續期
我國《物權法》第149條第1款規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。第149條第2款規定：非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
現將《關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見》印發給你們，請認真貫徹執行。關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見收回土地使用權是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進行。《行政處罰法》頒布施行后，除行政處理決定仍舊按照土地管理法律、法規的規定執行外，土地管理的各項行政處罰必須依照《行政處罰法》由土地管理法律、法規或者規章規定，并由行政機關依照《行政處罰法》規定的程序實施。為了進一步貫徹執行《行政處罰法》和土地管理法律、法規、規章，正確區分行政處理決定和行政處罰決定的界限，切實做到依法行政，現對認定收回土地使用權行政決定的法律性質提出如下意見：
一、依照《土地管理法》第十九條的規定，對用地單位已經撤銷或者遷移的；未經原批準機關同意，連續二年未使用的；不按批準的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的，土地管理部門報縣級以上人民政府批準，依法收回用地單位的國有劃撥土地使用權，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規定收回國有劃撥土地使用權，其批準權限應與征用土地的批準權限相同。
二、依照《土地管理法》第三十三條的規定臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規定土地使用權被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。
三、依照《城市房地產管理法》第十九條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條的規定，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處理決定。
四、依照《城市房地產管理法》第二十一條第二款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期依照法律有關規定未獲批準的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處理決定。
五、依照《城市房地產管理法》第二十五條的規定，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。
六、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條的規定，土地使用者未按出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。
七、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條第一款的規定，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規定，根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權的，也應屬于行政處理決定。
八、依照《基本農田保護條例》第二十一條的規定，已辦理審批手續的開發區和其他非農業建設占用的基本農田保護區內的耕地，未經原批準機關同意，連續二年未使用的，由縣級人民政府土地管理部門報本級人民政府批準，收回用地單位土地使用權的，屬于行政處理決定。
收回劃撥國有土地使用權
無償收回劃撥國有土地使用權
無償收回劃撥國有土地使用權主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(四)、(五)兩項以及《土地管理法》第三十七條第一款、《基本農田保護條例》第十八條第一款、違反《土地管理法》第五十六條的規定擅自改變土地用途等五種情形。具體內容包括：1．因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的；2．公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的；3．已辦理審批手續的非農業建設占用耕地，以劃撥方式提供土地使用權，連續兩年未使用土地的；4．未按土地使用權劃撥批準文件規定，擅自改變土地用途的；5．經國務院批準的重點建設項目占用基本農田的……連續兩年未使用的。
在第1、第2、第5種情況下收回土地使用權屬于土地管理的一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第5號)第五條規定辦理，即由市、縣人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回土地使用權決定書》，終止國有劃撥土地使用權，注銷土地登記和土地證書。當事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規定給予處罰。第5種情況必須特別注意，“原批準用地的人民政府”只能是國務院，省、市、縣三級人民政府沒有這―批準權。
第3種情況則是因土地使用者依法取得國有劃撥土地使用權后，連續兩年未使用土地造成的違法行為，收回這類土地使用權應當依法對當事人實施行政處罰，其依據是《土地管理法》第三十七條第一款和《土地管理法》第八十條。當事人不履行處罰決定，可以由實施行政處罰的國土資源管理部門依法向人民法院申請強制執行。
第4種屬于違反法律規定擅自改變土地用途的違法行為，應當按照《土地管理法》第八十條的規定，采用行政處罰的辦法收回土地使用權。
有償收回劃撥國有土地使用權
有償收回劃撥國有土地使用權主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(一)、(二)項規定的情形。具體內容包括：1．為了公共利益需要使用土地的；2．為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的。
上述兩種收回國有劃撥土地使用權的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能繼續使用土地，因而必須對土地使用者給予適當補償。補償的法律法規依據是：《土地管理法》第五十八條第二款、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條。已成立土地儲備機構的地方，收回土地使用權工作可以由土地儲備機構具體實施；未建立土地儲備機構的，可以由市、縣人民政府國土資源管理部門與土地使用者協商解決收回土地使用權的補償問題。土地儲備機構或國土資源管理部門與用地者達成收購補償協議后，還必須公告收回土地使用權，注銷土地登記和土地證書。
收回出讓土地使用權
無償收回出讓土地使用權
無償收回出讓土地使用權主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(三)項、《土地管理法》第三十七條第一款和《城市房地產管理法》第二十一條及第二十五條、違反《土地管理法》第五十六條規定擅自改變土地用途等情形。具體內容包括：1．土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；2．已辦理審批手續的非農業建設占用耕地，以出讓方式取得土地使用權，連續兩年未使用土地的；3．以出讓方式取得的土地使用權進行房地產開發，超過出讓合同約定的動工開發期限滿兩年未動工開發的；4．土地使用者未按照土地使用權出讓合同規定擅自改變土地用途的。
上述四種情形中的第1種，無償收回出讓土地使用權屬于一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》第五條的規定，由市、縣人民政府國土資源管理部門報經原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權決定書》，終止出讓國有土地使用權，注銷土地登記和土地證書。當事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規定給予處罰。
第2、3、4種情況是用地者取得合法的土地使用權后，未按國家法律或出讓合同的規定使用土地而造成的違法行為，對土地使用者應當進行行政處罰，以此來達到無償收回出讓國有土地使用權的目的。處罰的依據見《土地管理法》第八十條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條。
有償收回出讓土地使用權
有償收回出讓土地使用權主要包括《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條、《城市房地產管理法》第十九條規定的情形，這些規定均是指國家為了公共利益的需要，提前收回土地使用權。有償收回出讓土地使用權，可以按照有償收回劃撥土地使用權的辦法進行。
收回集體建設用地使用權
按照《土地管理法》第六十五條的規定，收回集體建設用地使用權的主體是農村集體經濟組織，而不是市、縣國土資源管理部門。但現行的土地管理法律、行政法規未規定拒絕交回集體建設用地使用權可以采用的強制措施，這是法律的一大缺陷，這也正是導致集體建設用地使用權難以收回的一個主要原因。
無償收回集體建設用地使用權
無償收回集體建設用地使用權主要是指《土地管理法》第六十五條第一款第(二)、(三)項規定的情形。具體內容包括：1．不按照批準的用途使用土地的；2．因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。
上述兩種收回集體建設用地的情況，在具體操作時有明顯不同：第1種情形是因為用地者不按照批準的用途使用土地而產生的違法行為，收回土地使用權按理應當采取行政處罰方式進行，但法律未作規定。第2種情形是土地使用者因為單位撤銷、遷移等原因而不再繼續使用集體建設用地，收回土地使用權不會有什么阻力。農村集體經濟組織報原批準用地的人民政府批準后，向土地使用者下發(收回集體建設用地使用權決定書)，終止集體建設用地使用權，注銷土地登記和土地證書。
有償收回集體建設用地使用權
有償收回集體建設用地使用權主要是指《土地管理法》第六十五條第一款規定的“為了鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的”情形。這種情況必須注意，土地使用者還在使用土地，并沒有發生違法行為，是因為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設需要使用土地，而導致土地使用者不能繼續使用已合法取得的集體建設用地。收回這類土地使用權，可以由農村集體經濟組織與用地者協商，待達成補償協議后，再公告收回土地使用權，注銷土地登記和土地證書。
收回宅基地使用權
宅基地使用權屬于集體建設用地使用權的一種，雖然《土地管理法》未明確規定哪些情況下可以收回宅基地使用權，但部分省(自治區、直轄市)的土地管理地方性法規作了明確規定。如《云南省土地管理條例》第三十三條第四款規定，“經批準使用的宅基地，必須按照批準的位置和面積建蓋，超過兩年未建成使用的，由農村集體經濟組織報經原批準機關批準，無償收回土地使用權”；《江蘇省土地管理條例》第三十四條第四款規定，“經批準后連續兩年未使用宅基地的，應當交還原集體經濟組織另行安排使用”。對不符合“一戶一宅”的規定，超過法定標準占用宅基地的，《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十六條、《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十九條第一款等省級土地管理地方性法規，對收回多余宅基地使用權作了規定。
收回臨時用地使用權
