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房地產投資風險管理探析:新形勢下房地產投資風險管理分析

摘要：在房地產業高速發展的背后，其所帶來的風險也日益增大，如何認清目前房地產發展的新形勢,抓住機遇,科學的進行房地產投資風險管理,是一個非常值得探討的問題,本文主要從目前的房地產新變化、新形勢出發, 研究了加強房地產投資風險管理的風險；風險分類；加強管理的途徑：風險識別；風險測量；風險的防范與處理。進而提出如何進行有效的投資管理,滿足企業對最大經濟利潤的追求。

關鍵詞：新形勢 房地產投資 投資風險 風險管理

房地產投資風險是指房地產投資商或開發商因對某房地產投資的決策及客觀條件的不確定性而導致該房地產投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即在房地產投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

房地產投資風險通常包括風險損失的范圍或幅度以及發生偏差的概率，包括直接或間接損失。

房地產投資風險的主要構成要素包括房地產投資風險因素和房地產投資風險損失兩個方面。

一、房地產投資風險管理

（1）房地產投資風險識別。房地產投資風險識別是指房地產開發商對房地產投資過程中存在的風險加以認識和辨別，并對其進行系統的歸類分析，以揭示風險本質的過程。其包括兩個階段，第一是感知風險，即識別出客觀存在的風險 事件；第二是分析風險，即分析引起風險事件的各種風險因素。（2）房地產投資風險測量。房地產投資風險測量是指房地產開發商在風險識別的基礎上，對房地產投資中某一風險的發生概率、損失程度和損失范圍進行估計和衡量，并評判其系統風險的風險度的過程。在房地產投資活動中，僅僅識別風險是遠遠不夠的，開發商還必須對其發生的可能性及影響程度進行盡可能的準確量化，為選擇風險防范與處理方法、進行正確風險管理決策提供科學的依據。（3）房地產投資風險防范與處理。房地產投資風險防范與處理是指房地產開發商在風險識別與風險衡量的基礎上，根據風險管理的目標選擇風險防范與處理的最優方法或方法組合，以有效地處置房地產開發過程中的各種風險。房地產投資風險防范與處理的方法主要包括風險控制、風險非保險轉移、風險分散等風險控制工具以及風險保險轉移、風險自留等風險財務處理工具。房地產投資風險防范與處理方法的選擇是一個綜合性的科學決策，既要針對風險的實際情況，又要根據開發商的經濟狀況、風險管理水平、風險處理方法的可行性，以及風險管理的成本和效用。

二、房地產投資風險管理所面臨的新形勢

1．社會經濟環境的變化

土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去,房地產延伸性無法顯示,一旦過了這個階段,住宅市場基本上在二手市場上比較活躍。就房地產業而言,不少房地產開發商都在買地,研究容積率,蓋房子,然后銷售。我們發現,按照這樣的模式進行房地產開發、投資,可能存在以下幾大問題:一是高負債來押項目,買地;二是項目周期過長,資金回收太慢;三是現金流量不穩定;四是開發的項目值錢,而公司不值錢;五是經營本地化,很少跨地區經營。

2．信息與技術的變化

影響所有房地產參與者的一個重要變化是信息的極大豐富。這在兩個方面影響著房地產業。其一,計算機已使存儲及調出大量信息成為可能。例如,現在的投資者可隨時從電腦中調用特定房地產的相關資料。其二,衛星技術的使用也提供了大量的信息。人們將由航空攝影及衛星遙感而得的信息輸入電腦,再由電腦打印出內容詳盡的地圖。由于衛星會定期經過一個地方,這就使我們能夠通過衛星遙感觀察到城市的發展變化。

3．消費觀念的轉變

住房消費趨向健康化,住房結構與區位選擇必然成為了人們的關注熱點,這主要表現在以下幾個方面:一是建筑式樣與內部結構方面,如：外觀、照明、排水、樓道寬度、通風狀況等這些人們關注的熱點;二是建筑的配套設施方面,環保型和清潔型的配套設施將受歡迎,尤其對于空調,具有消毒功能的空調將受青睞,中央空調可能面臨尷尬;三是在房地產區位選擇方面,那些環境優美、設施配套齊全、空氣質量好的地段將受到歡迎。

三、新形勢下的房地產投資風險管理方法

新的形勢要求房地產投資風險管理工作中要跟著時代的步伐走,要進行改革和創新：要看到別人所沒有看到的新趨勢，從而搶占先機;在別人不顧一切向前沖時,能機智地“后退” 一步,也可能獲得機會。創新有兩種形式:一種是替代原有市場;另一種則是創造新的市場份額,而后一種創新意義更為重要。房地產投資開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾個方面進行投資風險管理創新： 1.投資觀念創新，知識經濟時代是技術發展和創新的時代,在客觀上必然要求投資人員樹立新的觀念。 2.投資內容創新，知識經濟時代,籌資、投資和利潤分配是企業投資的主題,知識資本運動成為投資的主要對象。3.投資制度創新，隨著投資內容的擴展,投資地位不斷提高,為適應知識經濟的要求,必須建立新的投資制度。

四、結論

房地產投資開發活動存在著各種各樣的風險，房地產開發企業要通過改革與創新，密切主要市場動態的變化,深入了解社會、信息技術、人們消費觀念的變化,根據新的變化而與時俱進, 將風險防范和控制的各項措施落到實處，使得投資理念、內容及制度方面全方位相互協調，把風險損失盡量降低。只有這樣，房地產開發企業才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發展。

房地產投資風險管理探析:房地產投資風險防范及風險管理初探

摘要：房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的投資活動，同時也是一項高投資、高收益、高風險的投資。因此，研究房地產投資風險，并在房地產投資項目中做好風險識別、防范與管理，有著十分重要的意義。

關鍵詞：房地產投資；風險；防范；管理

房地產業作為一個有高額附加值的行業，對實現社會生產要素的優化配置、調節社會消費結構、發展城市建設、為國家財政提供穩定的收入、解決就業、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產業是一個典型的高投入、高風險行業。在房地產投資中對風險的估計、分析正確否將直接影響到房地產投資項目的成功與否。因此，分析房地產投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。

一、房地產投資風險及其特征

房地產投資是指投資者將其資金投放到房地產的開發經營管理中，以獲取產業利潤的一種經濟行為。房地產開發是一個動態過程，它具有開發周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產投資的形成都要經歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資項目帶來多種多樣的風險。

房地產投資風險的特征主要體現在以下幾個方面：

第一，風險的不可預知性。房地產投資風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。如：國家政策的變化；戰爭的爆發；自然環境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風險估計進去。

第二，房地產的不可移動性。房地產的不可移動性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。

第三，房地產開發項目的高投入性。房地產開發項目的基礎設施建設投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產項目少則數百萬元，多則上億元。這樣大的投資規模使投資者面臨融資風險、利率風險和通貨膨脹風險。

第四，房地產投資周期的長久性。房地產項目的開發及交易具有較長的時間過程。房地產商品的耐久性使房地產的自然壽命和經濟壽命很長。因此，在房地產項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風險源之一。

第五，房地產項目投資的專業管理依賴性。專業管理依賴性是指項目投資離不開專業化的投資管理活動，可分為內部和外部兩部分。內部專業管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經驗和能力。外部專業管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規劃、城建、市政、道路、環保、消防等部門的專業管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構的專業指導。若投資者不具有以上專業能力或不遵守國家有關部門的專業管理，則面臨項目前期已投入卻得不到審批或違反有關部門的規定而被處罰等一系列的風險。

第六，房地產投資活動的相關性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動作出反應并進行調整卻相當遲鈍，這同樣是房地產投資風險之所在。

二、房地產投資風險的主要類型

傳統上，房地產投資風險主要分為投資系統性風險和非投資系統性風險。前者會影響整個房地產市場變化，后者只影響單項房地產價格變化。

1.投資系統性風險

第一，政策風險。房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，在我國市場經濟尚未完善的情況下，國家對房地產業的發展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產投資者帶來風險。

第二，利率風險。當前房地產投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現象顯現。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。

第四，供求變化的風險。當房地產供不應求時，房地產價格急速上升，產生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發生變化，其不確定性給房地產投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風險。自然風險是指由于自然因素(如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產投資項目產生的風險。

2.非投資系統風險

第一，經營風險。當前的房地產市場是完全競爭市場，由于房地產投資者在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經營競爭風險的出現主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。

第二，財務風險。房地產投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的情況下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這支財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風險。特別是在當前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負債經營的投資方帶來新風險。

第三，質量風險。在同地區同價位的房地產面前，項目的施工質量就成為投資者首要考慮的要素。房地產項目施工質量不達標準，可能導致返工、加固、更改設計等技術處理，而且會拖延工期，加大資金投入。投資項目的風險加大。

房地產投資風險管理探析:關于房地產投資風險管理探析

摘 要 房地產作為城市發展的基礎，房地產是一項投資大、周期長、風險高的行業，房地產業的這些特點也就決定了投資風險管理的重要性。房地產作為我國經濟發展中的一部分，在這個競爭日益激烈的社會環境下，房地產行業要想發展下去，就必須用發展的眼觀看待問題，認清局勢，認識到風險管理的重要性。本文就房地產投資風險管理進行了相關的分析。

關鍵詞 房地產 投資風險 風險管理

一、引言

在這個經濟快速發展的社會里，我國市場競爭日益激烈，房地產作為我國經濟發展中的一部分，房地產投資對我國經濟的發展有著至關重要的作用。然而，我國市場經濟體制還不夠完善，房地產投資在這個經濟飛速發展的環境下面臨著較大的風險，一旦房地產投資出現風險，不僅會影響到投資企業的利益，同時還會危害到廣大人民群眾的利益。為此，我國房地產行業要想在這個競爭激烈的市場環境下生存下去，就必須認識到房地產投資存在的風險，做好風險管理工作，進而為我國房地產業的發展提供保障。

二、房地產投資風險管理的重要性

隨著我國城市化建設步伐的加快，房地產業規模不斷擴大，房地產業在我國經濟發展中所起的作用也越來越大。房地產是一項投資大、風險高、周期長的行業，它的這些特點就決定了房地產投資風險管理的重要性。然而在當前社會發展形勢下，我國市場經濟體制還不夠完善，我國缺乏有效的法律法規對房地產投資進行保護，進而對我國經濟的發展極為不利。同時，房地產投資企業的資產、賬務、經營狀況直接影響到房地產投資企業的投資行為，一旦房地產投資企業面臨著風險，就會造成房地產投資市場萎縮，進而影響到我國經濟的發展。近年來，我國與外界的聯系日益緊密，一些外資企業紛紛涌入到我國國內，這些外資企業的加入既給我國房地產投資提供了機遇，同時也帶來了挑戰。隨著我國經濟的快速發展，我國房地產投資規模逐漸擴大，如表1，有效地推動了我國經濟的發展。[1]在當前社會發展形勢下，風險管理已經普及到大中小企業，針對我國房地產業，做好房地產投資風險管理工作有助于降低企業生產經營風險，保障企業的經濟效益，進而為我國經濟的發展提供保障。

三、房地產投資風險管理中存在的問題

（一）人才匱乏

房地產投資作為一項風險高的行業，在風險管理工作中，對專業的人才需求是非常大的。然而就我國當前房地產投資風險管理工作來看，這方面的人才比較匱乏，主要體現在人才素質偏低，專業人才不足，不能就房地產投資中存在的問題進行有效的解決，進而影響到了房地產業的發展。

（二）缺乏風險評估機制

在這個競爭激烈的社會環境下，有競爭就會有風險，房地產投資作為一種經濟活動，其在這個競爭激烈的社會環境下同樣要面臨著的市場上的各種風險，然而就我國當前房地產投資企業來看，企業缺乏必要的風險評估機制，對市場信息把握不準確，不能全面地掌握房地產投資市場信息，進而造成房地產投資結構不合理。

（三）風險管理認識不足

在這個以經濟效益為核心的市場環境下，我國房地產投資企業注重的是經濟效益，而在追求經濟效益的時候往往就會忽略其他工作，風險管理工作就是其中當代房地產投資中較為容易忽視的一項工作。房地產投資本身是一項風險大的行業，而房地產投資企業在進行投資的時候片面地追求經濟效益的話就會增加投資風險，進而造成各種問題，不利于房地產業的健康發展。

四、房地產投資風險管理措施

（一）加大人才的培養

在這個科技與經濟飛速發展的時代里，人才已成為這個社會發展的主導力量，專業的技術人才在當前社會發展中起著決定性的作用。在我國房地產投資風險管理工作中，房地產業要想在這個競爭激烈的市場環境下生存下去，就必須認識到人才的作用，加強房地產投資風險管理人才的培養。首先，加強房地產投資風險管理人員內部的專業技術能培養，不僅要注重專業知識的培養及相關財務知識的培養，同時還要加強他們專業素質的培養，可以安排他們出國深造，從而為房地產投資風險管理工作提供保障。[2]其次，房地產企業要擴寬企業人才招收渠道，讓外面優秀的人才走進來，同時加強與外界企業的聯系，建立互聯平臺，通過互助學習的方式來提高房地產投資風險管理水平，進而促進房地產業的可持續發展。

（二）建立有效的風險評估機制

在這個競爭激烈的市場環境下，只有建立有效的風險評估機制，全面把握市場風險，才能更好地促進自身的發展。房地產投資作為一項風險大的行業，其在這個競爭激烈的市場環境下要想穩定發展，就必須建立有效的風險評估機制。首先，建立風險識別體系，全面掌握房地產投資狀態，從而有效地降低房地產投資經營風險。[3]其次，建立科學的風險指標評估體系，制定風險等級評定，完善風險預警機制，全面把握房地產投資市場信息，確認房地產投資風險管理工作中面臨的風險，進而為房地產業的發展提供保障。

（三）提高風險管理的認識

就目前我國房地產風險管理工作中對風險管理認識不足的問題就必須加強風險管理的宣傳，提高房地產企業、房地產投資企業對風險管理的認識。[4]作為政府，必須加強宏觀調控職能，提高房地產投資企業對風險管理的認識。其次，作為企業，必須提高企業自身對風險管理的認識，在房地產企業內部完善風險管理制度，進而提高工作人員的風險管理意識，進而促進房地產投資的健康發展。

五、結語

隨著我國經濟水平的提高，房地產業也取得了飛速發展。房地產投資作為一種重要經濟活動，在這個競爭日益激烈的社會環境下，風險管理對房地產投資的健康發展有著至關重要的作用。為了進一步促進我國房地產投資的發展，就必須充分認識到風險管理的重要性，重視人才的培養，建立有效的風險評估機制，全面做好風險管理工作，進而促進我國社會經濟的可持續發展。

（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）