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房地產企業資金管理篇1

隨著房住不炒、限購、限貸、限售等全國各地政府調控政策的實施，房地產行業面臨著十分嚴峻的形勢。在新的發展周期，房地產企業要想不被市場淘汰，必須更加重視企業的資金管理，讓資金管理真正貫穿于企業生產經營的各個環節，加速資金周轉，提高資金管理效益。

一、房地產企業資金管理的含義與主要內容

房地產企業資金管理的定義有廣義和狹義之分。從狹義上來說，就是對房地產企業經營活動中現金收支項目的管理，現金收入項目應該確認什么時間收到收入款項并及時入賬，現金支出項目應該什么時間按時支付款項并到賬。從廣義上來說，房地產企業資金管理就是房地產企業管理的資金，以及與資金相關的風險。現代房地產企業資金管理就是對房地產企業的經營活動、投資活動、融資活動中現金流的管控，以及在房地產企業經營活動、投資活動、融資活動中的風險控制。現代房地產企業的資金管理不僅限于對現金流的管控，還對房地產企業的經營風險和財務風險進行管控，盡量避免和減少風險對房地產企業造成的損失。房地產企業資金管理的主要內容為現金流管理、營運資金管理、融資管理、投資管理、資本架構管理以及風險管理。現金流管理是指對企業經營性、投資性、融資性現金流入流出管理。通過現金流管理可以增加企業現金流量，加快資產周轉速度，提高資產周轉率。營運資金管理是對經營相關的經營性資產與經營性負債的管理，通常是指應收資產、應付負債與存貨的管理。通過對企業營運資金管理可以減少應收賬款的管理成本，加快流動資產周轉速度，減少存貨采購成本。融資管理指企業為滿足企業經營需要對外融資所進行的一系列管理活動。融資管理解決了企業因自有資金無法滿足項目投資的需求，通過融資管理決策融資方式以降低融資成本，控制融資過程中融資風險，避免企業財務風險的發生對企業帶來的損失。投資管理是指對企業投資項目分析、評估與決策過程的管理。投資管理就是對企業擬投資項目進行分析、評估，根據擬投資項目未來運營帶來的凈現值大小來決定未來運營投產的投資項目的管理。資本架構管理是指對企業的股權資本與債權資本的比例結構的管理與控制。通過資本架構管理選擇最佳的資本結構水平，通過財務杠桿作用提升權益資本的報酬，同時通過資本架構管理避免過高的負債率，減少企業的財務風險與經營風險的發生。風險管理是指企業為實現風險管理目標，對風險進行有效識別、分析和應對風險管理活動的過程。企業在經營過程中不可避免存在運營風險和市場風險，風險管理就是識別未來會影響企業的潛在風險，把不利因素控制在可以承受的范圍之內，幫助企業順利實現發展目標。

二、房地產企業實施資金管理的重要性

（一）有利于企業持續經營

資金管理作為房地產企業核心管理職能，具有非常重要的作用，并與其他管理職能進行溝通與互動，形成互相影響、不可分割的財務管理整體。房地產企業的資金管理貫穿于房地產企業管理的各個環節，在房地產企業管理中具有核心地位。房地產企業項目建設的每一步都需要大量的資金投入，資金管理在房地產企業的正常運行中占據重要的地位。房地產企業的現金流與項目建設流程密切相關，資金周轉、循環是否通暢、有序、有效，是影響房地產企業生存發展的根本條件。

（二）有利于提高企業競爭力

房地產企業的項目受國家政策和市場波動的影響較大，在經營生產的各個流程中均面臨許多不可控因素，“土地紅利”時代已然過去，緊隨而來的是要抓緊“管理紅利”。對房地產企業而言，抓緊“管理紅利”，首要任務就是加強資金管理，保持現金流的穩定性，降低經營風險，開拓融資渠道，對項目預算統籌規劃等，為項目順利建設提供保障。資金管理問題不容忽視，房地產企業只有重視資金管理，解決好資金管理問題，提高資金的使用效率，增強企業的核心競爭力，企業才能更長遠發展。

三、房地產企業資金管理存在的主要問題

（一）預算管理松弛

資金管理的質量與預算管理的質量息息相關，預算管理水平勢必影響資金管理水平，目前很多房地產企業預算管理松弛，導致資金管理效率低、收益低。房地產企業在預算管理過程對預算的剛性控制和柔性控制的結合把控程度不夠。主要表現為預算指標調整太頻繁，如銷售類的指標，銷售部門為尋求完成績效考核任務，一再請求管理層和決策層進行調整。另外管理層為追求報表數據好看，為了達到年底考核預算完成情況百分比的數據，也是不斷向決策層請示再三調整預算報表數據。在這種情況下，預算完成情況沒有任何意義，反映不出實際預算執行情況。這些現象說明決策層沒有理解預算管理的意義，沒有堅持預算剛性原則，沒有堅持除客觀因素發生才能調整預算指標。此外，導致預算指標數據調整頻繁的另一個原因是公司部分項目工程人員、財務人員對預算的把控和理解不到位，在預算數據的填報時敷衍了事。填報預算數據應是在根據以前年度的預算完成數據時，再結合房地產企業的實際經營情況來分析填列。在預算執行階段，實際執行數據與預算數據比對差異數較大，資金管理的難度也隨之加大，加上應收款項的資金沒有及時到位，企業資金賬戶余額不足，為了維持項目運營企業又要對外籌措資金，這樣不但增加企業的負債，同時還增加企業的融資成本。

（二）資金監管措施力度不強

房地產公司項目多，資金使用量大，支付款項頻繁，而一些房地產企業管理層對資金監管重視力度不夠：首先，房地產企業一般每運營一個項目就要成立一個項目公司，項目運營周期長。集團公司為了調動項目公司的積極性，項目公司成立之初，設置成各項目公司財務獨立核算，設置時授予項目財務部審批支付權限授權金額較大。這樣設置的弊端就是集團公司不能及時把控收入支出情況，對各項目支出與收入沒有做到總的收支平衡。當需要投資新項目時，集團公司沒有多余資金可以調度使用進行投標，必須靠外部融資解決資金問題。這樣，房地產公司的貸款越來越多，融資成本越來越高，負債率也越來越高，逐漸超過銀行要求的企業負債率，導致銀行貸款難度加大。其次，房地產企業公司新增的投資項目審批程序不完善，新增投資項目沒有預先進行可行性分析，沒有考慮集團現有規模產生的效益與項目同時開發資金承受能力是否匹配。只要投資項目有利可圖，不考慮企業自身綜合的承受能力及資金條件，就開發運營項目，導致多個項目同時開發進行。各項目搶資金，資金供需不及時，資金支付不到位，導致項目可能無法按時交付，也因此影響項目樓盤的銷售及資金回籠。

（三）融資方式單一，負債率高

房地產企業的融資方式單一，負債率高，沒有實現資本的良性循環。所有房地產項目用地所付的投標保證金、貸款保證金、建設用地出讓金，必須是現金轉賬，不受理銀行保函形式，支付工程款項也是使用現金轉賬，導致房地產企業資金需要量大。加上政府對房地產企業金融監管力度加大，房地產企業啟動項目所需資金除了自有資金外，就是對外融資使用銀行貸款。銀行貸款條件苛刻，只受理抵押貸款，且貸款資金金額受到限制，使用資產抵押貸款資產使用率不到50%，如抵押資產有1000萬，所貸款的款項最多就500萬。銀行對房地產企業資產的二次抵押貸款也均不受理，這樣導致房地產企業自有資產使用率低下。此外，在資金回籠情況不理想、銷售情況達不到預期效果下，房地產企業為了保證企業信用，仍然按時支付大額貸款利息，應付貸款利息居高不下。這樣單一的融資方式，不利于房地產企業利用自有資產和外部融資進行項目運營，從而導致房地產企業的資產周轉率低和周轉次數少，資金使用效率低下。

（四）風險意識薄弱

房地產企業決策層沒有樹立風險意識，企業沒有建立相關的內部控制制度，也沒有設置專門內控部門或審計崗位。由于缺乏風險意識，沒有相關內控控制制度約束，企業招聘工作人員對職業素養沒有過多要求，在執行職務過程中相關工作人員因職業道德缺失，給企業造成不必要的損失。雖然通過法律訴訟解決了相關事件，相關人員也受到法律的制裁，但給企業造成不可彌補的損失。對此，對企業應聘人員在就職前應進行相關職業調查，就職后也應注重入職人員職業素養培養問題，避免此類問題再次發生。另外，房地產企業沒有保留一定金額的經營流動資金，企業抗風險能力差。遇到銷售資金回籠不理想，房地產企業資金鏈可能斷裂，甚至對企業的信譽造成不可挽回的損失。

（五）管理水平不高

房地產企業部分管理人員觀念老舊，不會運用現代管理工具和管理軟件進行辦公，在遇到經營決策問題時，運用傳統的管理方法，僅憑一些經驗去分析決策經營問題，這種管理水平最終可能導致項目運營失敗。此外，房地產企業領導層，由于管理水平有限，無法引導部門人員快速、有效、正確地實施企業經營活動，很可能因為一個小的錯誤而錯失大的經營商機。由此可見，房地產企業的管理水平成為企業發展的短板，只有不斷學習新的管理知識，提高管理水平，才能為企業的經營決策提供正確的指引。

四、房地產企業改善資金管理的策略

（一）強化預算管理

房地產企業在預算管理過程中，對預算目標的執行必須堅持剛性原則，不得輕易變更。對于不可抗拒的外在因素，應設計完善的調整體系，這樣才能保證預算管理的有效性和準確性。房地產企業應提高預算管理水平，對公司所有人員進行預算管理培訓，提高基層管理者和員工的參與度，提升預算管理水平。公司上下從總經理、部門經理、員工等各層級都必須認可預算的重要性和必要性。保證實施預算管理過程全員參與執行到位。只有預算管理到位，各職能部門相互配合、相互協調、統籌兼顧，房地產企業的資金管理才能出效益，才能引導房地產企業經營活動有序進行，以最有效的方式實現房地產企業的預定目標。

（二）加強資金監控力度

房地產企業加強資金監控力度措施如下：一是通過成立財務結算中心，使集團公司的資金利用率得以提高，對整個集團的資金收支情況完全把控。集團內各項目公司銀行賬戶只保留基本余額，多余資金及時劃轉到集團財務結算中心賬戶。集團內各項目公司根據預算提前報批支付計劃，由集團統一支付。二是完善投資項目審批程序，組成投資項目審查小組也可聘用專業投資人員對項目進行可行性分析，慎重選擇投資項目，減少企業投資風險，避免企業遭受不必要的損失。三是在資金管理過程中，保留可用于企業運營三個月的資金，將這部分資金用于購入短期理財產品，可隨時套現，用于解決因銷售資金回籠不及時短期流動資金不足的資金短缺情況。

（三）拓寬融資渠道，降低負債率

首先，解決融資難的問題，尋求與其他房地產企業合作開發，進行項目置換和處置，盤活房地產企業資金。其次，將現有的融資部改設為投融資部，增設投資分析工作崗位，為企業投資項目風險把關。每一項目投資前出具投資分析評估報告，全面評估項目投資風險。最后，是降低資產負債率。在現有高資產負債率情況下，不適宜增加投資項目。在考慮適當降低利潤的情況下，盡快處理項目的存量房，加快項目的資金回籠，將房地產企業的資產負債率控制在60%左右。

（四）強化風險管控意識

房地產企業為了應對未來發生的不確定風險因素，必須加強風險意識管控，其強化風險管控措施如下：一是房地產企業應先對決策層和管理層進行相關風險管理的學習和培訓，加強中高層管理人員的風險管理意識，避免在公司經營決策時出現決策失誤給企業經營帶來重大影響和損失。二是企業應建立科學有效的內控控制制度，設置審計部門，招聘專業審計人員對房地產公司所有業務進行內部審計，特別是完工項目的審計，如果條件允許，也可以聘用注冊會計師協助審計部對項目所有情況進行審計，查清項目利潤的真實性，及項目資金具體支出情況，出具項目審計報告。三是企業財務規劃上要留有一定的余地，保留一定的備用財務能力，防范可能出現的風險。

（五）提高管理水平

現代是知識經濟時代，知識日新月異，房地產企業的中高層管理人員，只有不斷學習和積累新的知識，才能提高自身管理水平，跟上時代的步伐，為房地產企業的經營決策指明正確的方向，為房地產企業的發展保駕護航。房地產企業還應注重人才的培養和引進，人員管理到位了，管理水平才能有一定程度的提高。房地產企業管理水平達到一定高度，資金管理才能出效益。只有不斷提高房地產企業的管理水平才能發揮資金管理的作用，才能促進房地產企業高質量的發展。

五、結語

資金管理是企業管理的核心，但它不是一成不變的。隨著房地產行業政策的不斷收緊，房地產市場競爭越來越激烈，房地產行業中的不確定性因素在不斷增加。對此，房地產企業在經營管理過程中不但要關注利潤，更要關注利潤背后的“質量”，努力提升企業的現金流管理水平，這樣才能實現房地產企業的高質量發展。

作者:唐紅 單位:湖南湘漢房地產有限公司

房地產企業資金管理篇2

一、引言

根據數據顯示，2018年房地產業占我國總GDP的比重達到16.7%，國家經濟的穩定還需要房地產業。從大環境的角度觀察，房地產對資金的管理就決定了房地產企業對國家GDP貢獻的程度，對資金管理得當，使企業資金運轉效率最大化，也就可以為企業創造更多的價值；相反，如果對資金管理不到位，就會使資金鏈斷裂，很有可能會使企業破產，工程項目無法正常進行，留下“爛尾樓”給社會造成麻煩。房地產企業是一個資金需求量大，資金運轉周期長、資金流動風險大的企業，在實體經濟管理方面，已經引起了房地產企業的重視，如何管理好企業資金是現階段需要共同探討的問題。

二、探析房地產企業關于資金管理方面的不足

（一）房地產企業對資金管理意識淡薄

房地產企業對資金管理不到位的原因有很多，但企業對資金管理意識淡薄是根本原因。房地產企業雖然知道資金對企業很重要，通過多種渠道聚集到很多資金，在投入工程項目之后，缺乏足夠的管理意識，使資金的使用、管理不到位。房地產企業對資金管理意識淡薄是資金利用率低、資金運轉周期長、資金創造價值低的主要原因，企業把焦點聚集在營銷、工程進度、銷售業績等數據上，忽視了對資金的管理。

（二）房地產企業資金來源渠道單一

房地產企業對資金的需求，在置地、繳納保險金、采購工程建設材料、人員工資等各個方面都需要大量的資金，所以房地產企業對資金需求大，資金流動大，但是其資金變現周期卻很長，少則兩三年，多則不知道什么時候才能重新變成流動資金。企業在籌集資金這方面不可能全部由企業負擔，需要向外籌集資金，但大部分企業沒有私自募集資金的權力，需要向銀行貸款。所以，這就使企業的資金來源過于單一，房地產企業在運營過程中出現資金鏈斷裂，銀行又不愿意在承擔過多的風險，就會導致房地產企業因缺少資金而陷入深淵，所以房地產企業資金來源單一是企業潛在的一個巨大風險。

（三）房地產企業未形成對資金風險管控意識

房地產企業對資金需求量大，就會存在一些資金風險，企業未建立資金風險管控意識就會使企業陷入深淵。房地產企業獲取資金的方式大多是從銀行貸款，銀行也承擔著巨大的風險，房地產企業缺乏足夠的風險管控意識，對資金的使用缺少預算、管理，將資金投入工程項目建設之后，該項目的未來收益情況一無所知，一旦未來效益不好就造成資金無法回流，制約企業發展。

（四）房地產企業對資金的監管、激勵未落地

房地產企業將資金投資到下面的工程項目之后，未落實對資金的監管、激勵工作，沒有定期對工程資金進行審計、檢查，沒有對工程資金進行全面檢查，在對項目工程管理過程中，未將工程資金回收效率和工程部人員獎金掛鉤，未形成有效的激勵制度。缺乏對資金的后期監管機制，使部分員工有機可乘，損害企業的整體利益，所以現階段對資金的監管、激勵制度迫切需要“落地”。

三、關于房地產企業資金管理不足的解決辦法

（一）增強資金管理意識，完善資金管理制度

房地產企業對企業資金的管理是企業在市場競爭中必不可少的一項管理，如果想在市場競爭中脫穎而出就需要做好資金的管理工作。現階段，對部分房地產企業來講，意識不到高效管理企業資金的重要性，像這類房地產企業需要增強資金管理意識，建立相關資金管理制度。首先需要從領導層入手，通過學習專業財務知識，了解企業資金管理的重要性，世界上任何一家有實力的企業都不可能不重視資金管理；還可以讓他們去其他完善資金管理制度的企業進行參觀、學習。其次是建立企業資金管理制度，尤其是底層資金的管理方式，需要從細微處入手，逐步建立資金管理體系，包括對企業資金的來源、企業資金的流向、投資的項目調查、貸款的利率分析、資金周轉情況的了解。房地產企業建立相關資金管理制度，定期對企業的資金進行統計處理，重點在于對資金的使用情況的統計，清楚了解企業資金流向并關注后期收獲情況是保證企業可持續發展的基本需求。

（二）創新融資方式、擴寬資金來源

房地產企業的資金來源一般比較單一，在風險失控的情況下，房地產企業無法獲得新的資金，而使企業資金鏈斷裂，造成不可挽回的損失。房地產企業保證資金順利周轉是企業發展的基本需求。創新融資方式、擴寬資金來源就是要創新融資方法，通過向多家銀行貸款的方式進行融資，或者是和其他企業共同合作，共同建造，共同分享利潤的方法，還可以在簽訂采購建材合同的時候，和供應材料的企業商量延后結賬日期，還可以通過多家企業合作建立企業資金合作社，在現行財稅法規框架內進行資金融通。

（三）強化房地產企業資金風險管控意識

房地產企業資金需求量大的同時也存在資金風險，在房地產企業向各個銀行貸款的時候，銀行會根據房地產企業的項目資料進行風險評估，只有在風險評估合格的情況下才會將資金發放給房地產企業。對于房地產企業而言，具有較強的資金風險管控意識是房地產企業“防患于未然”的有效方法，企業應該在資金流入階段建立風險管控機制，時刻排出資金存在的風險。例如：在資金進行項目投資的時候，計劃中該項目的銷售情況會很好，結果工程建設過程中對資金使用存在貪污腐敗，使用低等建筑材料，降低了工程質量，在后期銷售過程中，因質量低而無法銷售出去，就會造成企業巨額虧損，甚至面臨破產的境地，所以企業需要強化資金風險管控意識，對資金進行嚴格預算、管理、跟蹤。（四）堅持落實房地產企業對資金管理的監督、激勵工作資金管理對房地產企業至關重要，對資金管理的監督、激勵工作也同樣重要。若房地產企業在資金管理的監督、激勵工作中存在漏洞，就會降低企業資金的利用率，阻礙企業的發展。在房地產企業建立對資金的監督、激勵等有效制度中，需要細化到每一個環節。對資金的監督工作，可以每天對項目部做一次“日總結”，每周對全部項目資金進行總結，每月對整個企業資金動態進行分析，觀察哪些地方存在波動點，還需要對房產項目的營銷情況進行分析，分析資金回流效率，并制定出下一步調整方法。

四、總結

房地產企業是資金需求量大的企業，在資金管理過程中會出現其他企業不會出現的情況，當遇到問題的時候，要從根源上分析問題，從而盡快解決問題。房地產企業對資金管理也是一項復雜的工作，需要企業高度重視對資金的管理，落實相關的制度，鼓勵員工共同為企業的發展而管理資金，同時房地產企業更需要擴寬融資渠道，通過多種方式獲取建設資金，房地產企業還可以通過縮短資金運轉周期，從而獲取足夠的資金。隨著時代的發展，人們對住房的需求也在不斷提高，建造科學、合理的房屋才是房地產企業縮短資金周期的方法，只有人們愿意購買，資金才會注入房地產企業。

作者:羅業輝

房地產企業資金管理篇3

一、房地產企業資金管理特點及重要性

(一)資金管理特點

1.投資規模大。房地產企業主要以房地產開發為主營業務，但這項業務不單涉及到土地和房屋開發，還涉及到配套設施的建設，業務范圍囊括從征地、勘察設計、施工、銷售到售后服務的整個過程，其經濟往來對象也包括政府、其他房地產企業、建筑施工企業、供應商等多個對象，業務內容多且復雜，房地產企業需要在前期投入大量的資金來支撐整個工程的建設，房地產企業投資規模較大。

2.資金回報周期較長。房地產開發的特殊性使得其建設周期較長，首先，在前期準備環節，設計人員要除了兼顧質量問題外，還要考慮到美感和總成本。在經過可行性分析后，還需要進行征地拆遷、安置補償等一系列工程，等到正式施工階段，又因為自然、環境等因素的制約而時常就可行性進行進一步分析，因此，房地產開發工程需要少則兩年，多則數年的時間才能完工，才能進行下一步銷售操作，即房地產企業從資金投入到獲得銷售收入的整個過程較長[1]。

3.資金投入風險較大。從上述兩個特點來看，房地產企業在經營過程中面臨投資資金大且投資周期長的問題，雖然房地產企業可以從自有、借入以及預售等手段獲取資金，但按國家相關規定，房地產開發自有資金在總投資中的占比不能低于30%，而多數房地產企業屬于負債經營，再加上自然、環境、經濟形勢等不確定因素眾多，一旦決策失誤，勢必會影響到最后的銷售環節，房屋積壓率增加，銷售收入遠達不到預期目標，給企業帶來資金周轉風險，甚至部分企業在施工中途出現資金鏈斷裂，工程爛尾，資金周轉失靈，直接引發破產危機。

(二)加強資金管理的重要性

房地產企業屬于高投資、高風險性企業，在經濟上行時期，整體經濟形勢較好，居民消費傾向較高，房地產企業所投入的資金回籠較快。而且，在這一時期，銀行放貸較為寬松，房地產企業可以較為容易的獲得貸款，可以滿足項目建設時對資金的要求。但在經濟下滑時期，整體經濟走勢并不較好，居民儲蓄傾向較高，房地產企業所投入的資金回籠較慢。而且，在這一時期，銀行放貸嚴格，房地產企業不容易獲得貸款，企業資金緊張，如何提高資金利用率將成為房地產企業最為關注的問題。而目前房地產企業所面臨的市場環境不單單是經濟下滑，還伴隨經濟的深化改革，“三去一降一補”等政策的實施，制約了空房囤積、炒房的趨勢，房地產企業利潤空間遠達不到預期指標，然而伴隨利潤下降的是成本的上升，人力成本、原料采購成本等都在不斷上漲，開展資金管理是房地產企業提高資金利用率、規避或減少資金斷鏈的概率，降低企業財務風險的重要手段[2]。同時也可以提高房地產企業的經濟效益，促進企業利潤最大化目標的實現。

二、房地產企業資金管理現狀

(一)存貨周轉率分化嚴重

房地產企業的存貨一般包括已完工開發產品、在建開發產品以及擬開發產品，存貨規模直接反映了當前可供企業發展的資源量，是企業創造價值的基礎。而根據企業年報、CRIC所發布的數據(如表1、表2所示)，截止到2019年6月30日，房地產行業整體存貨規模呈上漲趨勢，其中68家重點監測房企規模存貨總額達107349億元，較年初增長9.1%，存貨周轉次數為0.299次，較2018年下降0.058次；174家典型房企的存貨總額達到123380億元，較年初增長8.5%，平均存貨周轉率為0.288次，較2018年下降0.056次。同2018年同期數據相比，當前房地產企業整體存貨周轉率有小幅度上升，但規模房企之間存在明顯分化問題。依舊《2019上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據(表3)，排行榜前20、20到50之間以及51到100之間的房企存貨周轉率差距較大，尤其是排行榜51到100之間的房企平均存貨周轉率僅有0.202次，遠低于行業整體水平0.288次。由此看來，多數房地產企業存貨周轉率較低，存貨變現能力較弱，存在資金周轉緊張風險。

(二)償債壓力大

隨2019年第四季度的到來，房地產行業迎來了償債高峰期，而根據《2019年上半年50家上市房企資產負債率排行榜》數據顯示(如表4)，當前排行榜前50家房企的資產負債率維持在81.1%，略高于2018年。同時，房企的平均速動比率維持在0.59，未達到穩定水平1，雖然交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹認為房企經營資金可以覆蓋即將到期的債務，但從大數據來看，房地產企業償債壓力較大，未來企業財務風險依舊較高，甚至超過以往幾年。

三、房地產企業資金管理中存在的問題

(一)資金管理風險意識不足

房地產企業投資規模大、投資周期長以及投資風險高等經營特點使得其在發展過程中更加重視資金的安全管理，以規避會計舞弊，但相對忽視資金管理過程中存在的其他問題，比如利用率低下導致的資源浪費、投資回報率達不到預期等。而且，在當前的經濟形勢下，國家對房地產行業的調控力度依舊較大，“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”等政策手段使得房地產企業將重心放在業務創新、拓展融資渠道等方向上，企業管理人員、財務人員更側重于對收支情況的管制，而相對缺乏對新政策、新知識的攝取和學習，企業資金管理的思想、模式依舊以傳統模式為主，進而導致其缺乏對資金使用有效性的思考，沒有風險意識，主觀認為企業的資金管理制度是完善的，抑制了企業資金管理制度的優化，資金管理體系內容難以滿足房企在當前經濟環境下穩健發展的要求[3]。

(二)融資渠道單一，融資成本較高

數據顯示，2017年房地產行業流入資金約為14.5萬億，現金流出額為15.76萬億，行業資金缺口1.26萬億，房企資金壓力加大。而房地產企業資金主要由自有資金、借入資金以及預售資金，其中借入資金占比相對較重。但對于中小型房地產企業來說，受企業規模、經營現狀等的限制，企業籌資渠道較為單一，多以銀行借貸為主。但即便是諸如萬達商業、紅星美凱龍等大型房地產企業，雖然其經營規模較大、業務涉及面較廣、產業鏈豐富等，擁有多種融資渠道，包括銀行貸款、合作貸款、股票融資等，但主要融資渠道依舊以銀行融資為主[1]。在目前的經濟形勢下，整體房地產企業獲得融資的難度較高。首先，我國經濟下行以及中央銀行對商業銀行貸款的管制，“限貸”政策、銀行緊縮貸款等手段導致房地產企業獲得商業貸款的難度加大，尤其是針對一般型房地產企業。其次，雖然銀行不是唯一獲得貸款的途徑，房地產企業可以依靠民間借貸、發行債券、股票等來獲得資金，但在目前我國經濟形勢下滑的趨勢下，市場預期下降，投資者投資房地產的傾向下降，貸款利息較高，通過非銀行渠道需要付出更多的融資成本，而這也壓縮了房地產企業的利潤空間，影響企業自有資產的累積。同時，受財務管理轉型影響，房地產企業還未形成較為完善的企業管理制度和運行流程，風險發生的概率較高，因而其融資成本也居高不下。

(三)監督評價機制不完善

房地產企業在資金管理上的不足還體現在監督評價機制的不完善，房企在市場拓展以及業務創新等方面的側重使得其在內部建設上的投入較為有限，多數企業甚至沒有真正意義上的監督評價機制，難以監管房地產企業現行資金管理制度、模式運行情況，并對資金管理效果以及制度有效性進行合理評價，財務人員無法發現資金管理中存在或潛藏的風險，影響管理者決策計劃有效性，導致企業資金管理真空和管理重復問題并存[4]。

(四)不可控因素諸多，資金管理方案難落實

就目前房地產企業經營管理來看，首先，多數房地產企業缺乏專業的管理型會計人才，技術缺乏，難以制定專業化的工程預算方案，資金在各環節的分配上缺乏合理性。其次，財務人員未深入到業務活動中去，預算方案過于形式化，難以落實到具體，資金調動較為隨意。而且也導致財務人員對市場動向、形勢的把握不夠充分，所編制的投資可行性分析報告的權威性不足，增加房企投資的盲目性，所制定的資金管理方案失靈。再者，成本控制不嚴格，預算執行力不足。雖然房地產企業成本管控意識不斷加強，但受人才、資金、技術等的限制，企業預算執行力度不足，成本管控缺乏明確的目標，同時在成本細分以及分攤上還存在分界不明晰的問題，成本管控效果不佳。

四、解決措施

(一)加強資金風險管理思想建設

現代化財務管理轉型是一項耗時、耗力的系統工程，資金管理作為財務管理中的組成部分，其建設也非一蹴而就之功，房地產企業在加強資金管理時，首先應加強思想層面的建設，借助專題研討會、專業培訓會等加強上下全體人員對財務管理轉型以及資金管理重要性的認識，提高人員風險管理意識，同時深入了解現階段資金管理改革之路，分析企業現行資金管理中存在的隱患。此外，還要加強對管理層、財務人員專業能力的培養，促使企業管理層以批判的眼光分析現有資金管理體系的功能和應用效果，做好頂層設計；促使財務人員可以編制出科學合理的資金管理方案。

(二)構建多元化融資平臺

1.加強銀企合作

雖然隨互聯網時代的發展，投資者、企業可以快速獲取其他企業所披露信息，但就整體來看，由于企業公開披露的信息并不完整，大部分投資者參照銀行的征信來評估一個企業的發展。因此，和銀行之間維持良好的關系首先可以提高企業信譽，借貸公司、投資方更愿意投資。其次，商業銀行貸款作為目前房地產企業主要的籌資渠道，和銀行之間維持良好的關系可以降低貸款利率，減少企業的融資成本。在具體操作中，第一房地產企業應和銀行間樹立合作共贏的融資理念，在不泄露企業機密的基礎上盡可能多的將企業經營情況披露給銀行，減少信息不對稱問題，借此讓銀行準確的把握企業的真實經營情況，有利于二者關系的維系。第二，房地產企業應健全內部信用管理制度，加強對企業信用管理的重視，及時償還各項債務，并積極發展各項業務，以維持并提升信譽等級。第三，做好項目的前期可行性分析。房地產企業開發項目是否成功關鍵在于做好項目前期可行性分析。一般企業的可行性分析主要集中在于對項目的地理位置、項目的定位、項目的配套、項目的亮點和賣點以及項目是否符合國家政策(如學區房、安置房等)等方向，在前期做好詳盡的項目資金來源分析、項目盈余分析等，如此才可以使得房地產企業的項目得到銀行等貸款機構的青睞。

2.加強對金融工具的應用

除了受金融市場完善程度這個不可控因素外，房地產企業可以從加強對金融工具應用出發，拓展融資渠道。第一，利用期權工具。對于未售出房屋，房地產企業可以采用銷售期權的模式，按照約定買方擁有可以在未來約定的時期以約定價格購入房屋的權利，并享有不行使這個權利的自由，所付出的只是一個期權費。在目前的經濟形勢下，居民購房的欲望下降很大程度上是由于政府對房價的干預，居民想要購買房屋但怕房屋貶值，遭受損失，尤其是對于非黃金階段的樓盤，其銷售速度較為緩慢，拉長了企業資金回籠周期。相比直接購買，期權費用支出更少，而且居民可以自行決定是否行使權利，自由度較高，可以有效刺激購買欲[5]。第二，房地產企業項目開發貸款。項目開發貸款主要是房地產企業申請商業銀行貸款：在項目前期取得國土證時，利用抵押進行流動資金貸款，在項目四證齊全時進行項目貸款，五證齊全進入銷售階段時逐步還款開發貸款。

(三)完善監督機制，實施計劃管理

首先，風險管理可以幫助房企分析出資金管理中存在的風險，同時規避或減少風險帶來的經濟損失。而監管評價機制的建立和完善可以幫助事業房企分析和識別資金管理運行過程中存在的問題和隱患，給民政房企資金管理的優化提供參考依據和革新重點。其次，實施全方位資金流動管理。業務開展中各項支出必須要經領導審批方可記賬支出，同時將資金管理各環節工作職責、權利劃分到具體部門、具體個人，在出現問題時直接找負責人和經手人。最后，定期開展財務報告會，報告內容包括財務收支報表、銀行對賬單、收支會計科目文字說明等，加強房地產企業對財政資金使用情況的了解，便于管理者及時修正決策計劃。

(四)加強預算管理，提高資金利用率

預算是企業對經營活動的預算，企業可以依據預算指標實現資源的優化配置，并提高資金的利用率，從而幫助企業規避或減少資金管理風險。因此，第一，房企應提高預算指標編制的科學性，從戰略目標出發，融合部門、個人計劃，再將其細化到各活動環節。第二，加強預算執行。在科學編制預算指標后，企業還需要加強對預算指標落實的監督，及時對實際數據和預期指標進行對比，并調整偏差。第三，加強對資金流向和流量的控制，保障預算內資金供應，防止經營風險。并通過控制存貨規模和優化債務結構來降低資金成本。第四，更新改造、設備大修等資金必須嚴格按照審批的項目預算執行，保證專款專用，不得挪用資金及變更項目[6]。第五，發生年度預算外資金，必須按預算審批程序上報上級部門批準追加預算后辦理，杜絕無預算、超預算的資金支付。

五、結束語

綜上所述，當前形勢下房地產企業在資金管理過程中還存在諸多問題，不但阻礙企業經營目標的實現，同時還給企業帶來經濟損失的可能性。現階段，房地產企業必須加強資金風險管理思想建設、構建多元化融資平臺、完善監督機制以及加強預算管理，在結合自身實際經營情況的基礎上對現行資金管理制度進行優化，從而促使企業可以穩健發展。

參考文獻：

[1]劉愛華.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].中國集體經濟，2018(9)：132-134.

[2]吳春桃.房地產企業資金管理存在的問題與對策[J].中國集體經濟，2017(14)：111-112.

[3]林曉梅.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].時代金融，2017(36)：88-88.

[4]祁淑紅.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].經貿實踐，2018(4)：110-111.

[5]蒲亞萍.淺談企業資金管理存在的問題及對策——以房地產企業為例[J].中國商論，2017(9)：21-22.

[6]徐政偉.當前形勢下房地產企業強化資金管理的對策[J].知識經濟，2017(11)：123-124.

作者:晏津津 單位:鴻基世業集團