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關鍵詞：房地產；開發與經營；風險；規避
房地產開發經營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發經營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產開發經營企業普遍存在只重視項目開發而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發房地產項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產開發經營中的風險是保證項目目標的實現，保證企業穩步、健康、可持續發展的關鍵過程。
一、房地產開發與經營存在的風險
1.社會政策和治安風險
政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產投資商和開發商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經濟增長目標或限制房地產經濟的不正常發展而采取一系列的政策，均對房地產投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產市場的影響是全局性的。
另外，社會治安也回直接影響到房地產的開發與經營。社會治安關系到人們的財產安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業，進行房地產開發與經營才能有更好的保障。
2.市場風險
市場的供求關系變化的不確定性對房地產行業產生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產價格下降，求大于供也會使得房產價格上升。這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。
房地產不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產，所以投資房地產的資金流動差。房地產位置的固定性決定了房地產市場是區域性和個別性市場，也必然增加了房地產開發經營的復雜性和難度。房地產業生產的周期長的特點也使得房地產開發與經營在市場的變化中處于不利地位。開發期越長，各種社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。
3.經營性風險
經營性風險是指由于房地產開發與經營企業自身的經營不周或其他內部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經濟發展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產生很大的影響。因企業管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以致使其空置率過高，經營費用增加，經營凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風險
通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產開發與經營帶來損失。一般地，使用高利率折現，會降低投資者的凈現值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產市場價格間接產生影響，給房地產開發與經營企業帶來風險。
二、房地產開發與經營風險的規避
1.及時準確的預測風險
在房地產投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環境分析，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便調整房地產投資，更好地得到國家或政府的支持。
2.風險控制
選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。
3.風險轉移
房地產開發商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發商可通過對經濟風險進行預測和分析，購買房地產保險，若投資后發生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產開發企業可通過契約合同將可能出現的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業的其他人；三是財務責任轉移，如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。
4.風險分散
不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產項目的開發，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。
參考文獻：
[1]許曉音：房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究.2002.09.
關鍵詞：房地產開發及投資 經濟效應 分析
自1978年12月以來，我國的房地產行業應運而生，且漸漸成長為獨立的產業。伴隨著房地產業的不斷發展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產業帶來的經濟效益越來越為明顯。因而，房地產業成為了越來越多人關注的行業，對房地產開發及投資經濟效應的話題關注度也越來越高。
一、房地產開發成本支出
（一）前期開發費用
土地成本是房地產開發公司在規范開發土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規劃設計支出是在開發的土地模塊中實行勘察及開采計劃而支出的費用；基礎設施以及公共配套設施項目支出是房地產開發公司在開發某一地帶的時候還會建立且完善相應的基礎配套設施，如醫療、文娛、教育及周圍的交通、植被規模等硬件配備需要的費用；信貸費用是房地產進行項目時在銀行貸款費用的基礎上生成的利息類費用。
（二）管理維護費用
實施房地產相關項目的過程中，房地產開發公司的相關部門進行項目所生成的各種支出，在外融匯各種費用生成的費用和對房地產開發地帶的修護建設的修護費用，對銷售給予人力成本等生成的各種費用等。
稅費是房地產公司本著遵法守法的運營態度，向相關部門交納的各種稅費。
預期之外費用是在進行房地產開發投資時，為應對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費用等。
二、影響房地產開發經濟效益的因素分析
房地產開發是有目的性的開發與投資，其開發構建業務的時長較為長久。怎樣把房地產開發與構建所關聯的效益最優化有多樣的限制因素的制衡，如房地產業開發與施工地帶的篩選、房地產施工水準及周圍環境等條件，這些條件都是影響房產項目經濟收益的關鍵部分。對此進行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：
（一）房地產開發項目地址選擇和規劃制約因素
房地產開發與構建項目的地理位置的優劣對房地產銷售業績的好壞有關鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產銷售的業績，面對消費群體和消費者需求的不一性，需要有針對性地配備相應的設施建設等。如天津市的海河開發公司，該公司的房產項目建設是在天津市政府加速海河下游兩岸調整開發的方針下，依照本地開啟的土地調整開發部署而組建的房地產開發公司，該公司在全面整理了當地的先決條件之后再進行科學開發，由此獲得了較為理想的經濟成效。
（二）房地產開發規劃原則上要科學合理
從之后，我國的房地產開發行業的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發使用、企業怎樣才可以在激烈的市場競爭環境中獨樹一幟站穩腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規劃、開發及開展長時間的開發區域人文研究是開發工作的主要內容。房地產開發公司理應用客觀求實的眼光去看待房產項目的開發，以科學的態度實施開發規劃，從而達到房產開發效益最大化的最終目的。
（三）房地產開發、周圍環境及配套設施的水平
伴隨著我國市場經濟的不斷成長，人們在住房條件方面的質量要求也在不斷提高，因此房地產開發商在開發房產項目的時候，選址所在地區的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習俗等要素，和選址所在地區的醫療水平、教育情況及通訊設施等基礎的配備設施的高低程度都對房產開發與規劃有直接的影響。由此，房地產開發公司在實施某地區的項目開發與規劃的時候，務必要對開發項目周圍的環境和配套設施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產項目的開發和規劃當中，不然，對公司未來的房產銷售將造成無法挽回的負面影響。
（四）對于房地產開發與構建項目的后期營銷
房地產開發公司的房產建設是面向多數消費群體的，但如若想要達到企業經濟最大化的目的，房地產開發與構建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內容滲透房地產開發與規劃的整個流程，在開發房產之前的營銷環節及開發房產之后舉辦的宣傳環節則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達到公司房產開發宣傳和推廣同時進行的目的，這樣對房產開發公司的預期收益目標與實際收益達到一致有積極的作用。
三、房地產開發及投資經濟效益分析
確切來說，房地產開發是一個付出與回報較為長時段的過程，在此期間，我們常說的經濟效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務項目等支出和開發項目的實際效益折合后的比例。如此而言，在房地產項目實施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產開發公司的項目實施產出的直觀收入有著緊密的關聯。以下是對此問題的全面探析：
（一）對于數據穩定性的剖析
利用對數據的每個方面匯總能夠得到：房地產開發投資與國內生產總值兩者之間的關系是呈先正相關而后負相關的演變，在國家強有力的可見調控手段的作用之下，國內生產總值呈現降低態勢。但因為房地產的可見調控手段，房地產開發投資的狂熱態勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個方面對協整變量的檢測精準性造成了影響，因而，我們則需消耗時間來對數據進行綜合分析以方便進行穩定性的檢驗。
（二）協整方式及檢驗
協整方式是解析非穩定經濟變量間正反相關的使用頻率最高的方法之一在兩個極端檢測時，則會限制兩個結果出現相對的偏差。如此，若要將平穩檢驗當做標準，則需要檢驗協整方式。從而，則能夠得到房地產的開發投入和國內生產總值兩者之間的平衡關聯，即房地產的投資與當地的經濟之間的正向關系。
（三）因果分析檢驗
曾經有相關學者發明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經濟變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關系檢測務必得是建立在時間的排序有穩定性的前提之上，在協整檢測當中，很明顯可以看出房產投資與經濟增長之間有某種長期平衡的態勢，接下來則是要論證房產投資與經濟增長之間是否具有這樣一種態勢和作用。最后，仍需采用因果關系的辦法剖析其因果關系。
綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個不同的角度對房地產開發與投資和經濟效益進行研究剖析，從而得出如下論點：房地產公司的開發及投資與經濟增長之間有著一種長期平衡的態勢，且從上述內容中，能夠清楚地知道房地產開發投資與當地的經濟增長是正向的關系，房地產投資的增加對經濟增長起著促進的作用，長此以往，房地產開發投資在地方經濟架構中的作用會越來越重要。房地產開發投資和國內生產總值兩者之間是相互影響的關系，事實證明房地產開發與投資和地方經濟增長之間是相互關聯的。房地產開發公司需清晰地認清與地方經濟發展的關系，與地方相互促進，共同發展 。如天津市的海河開發公司一般，該公司的成功正是由于結合了房地產投資與經濟效益二者，并使之達到一種平衡的狀態，從而推動二者互為彼此的推動力。
四、結束語
綜上所述，在現今房地產開發行業的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產公司在房地產開發投資中應全面斟酌其行為對我國經濟發展的長遠和近期作用，瞄準投資經營的平衡點，減少過熱和過冷情況的發生，在政府強力的指導和輔助下，科學規劃產業內部經營組織，組建對經濟收益有積極作用的經營體制，多層次多方面斟酌每個方面的關聯效應，確保我國房地產行業可持續地合理科學成長。
參考文獻：
[1]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模[M].清華大學出版社，2009
[2]關柯.現代房產從業書[M].中國計劃出版社，1999
第二條 凡國外的企業、其他組織和個人投資者（以下簡稱投資者），均可依照本規定，在本市行政區域內進行下列領域房地產的開發和經營：
（一）科技、工業、農業、交通；
（二）旅游、商業、金融、娛樂、體育；
（三）高檔住宅、辦公樓。
香港、澳門、臺灣地區的企業、其他組織和個人以及華僑，也適用本規定。
第三條 本規定所稱房地產，是指城鎮國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）及其地上建筑物、其他附著物。
本規定所稱房地產經營，是指轉讓、出租、抵押土地使用權和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經濟活動。
第四條 投資者開發、經營房地產，必須遵守中國的法律、法規、規章，其投資成立的開發企業在法律和合同范圍內，有權自主進行經營活動。
投資者的合法權益，受法律保護。
第五條 投資者開發、經營房地產，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定，成立合資經營企業，或合作經營企業，或獨資企業（以上三類企業簡稱開發企業）。
本市行政區域內的企業、其他組織與投資者成立合資、合作經營開發企業的，必須具有房地產開發經營資格。
投資者成立獨資企業成片開發房地產和合資、合作經營企業或獨資企業以房地產從事商貿經營活動的，必須經市人民政府審核，報國務院主管部門批準。
第六條 開發企業從事房地產開發、經營，應按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規定，取得土地使用權。
擬出讓土地使用權的地塊，經市人民政府批準，由房屋土地管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規定向預期受讓人提供相應的資料。
第七條 開發企業可以向國內外的企業、其他組織和個人出售、出租房地產。但向國內（香港、澳門、臺灣地區除外）個人售房，須經市人民政府批準。
出售、出租房地產，買賣或租賃雙方應簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規定辦理房屋產權和土地使用權過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房屋土地管理局核準。
第八條 房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應在合同中明確規定該房屋所占有的土地使用權比例和剩余年限。房屋出租的期限，應與土地使用權屆期的期限一致。
出售房屋的價格，由開發企業自行確定。
第九條 預售房屋，必須符合下列條件，并經市房屋土地管理局批準：
（一）付清地價款，取得土地使用證；
（二）施工設計圖紙已經批準，并取得建設工程規劃許可證；
（三）已完成工程建設總投資額的25％以上；
（四）工程施工進度和竣工交付日期已經確定。
預售的房屋交付使用后，購房人應按規定辦理房屋產權和土地使用權登記。
第十條 出售、出租房地產可以在國內或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。
出售、出租房地產，應按規定辦理公證、認證。
第十一條 開發企業可以向國內外的銀行或其他金融機構抵押其擁有的房地產，并按《條例》和《實施辦法》等規定簽訂合同，辦理抵押登記。
抵押人將已出租的房屋設定抵押權時，應書面通知承租人，原租賃合同繼續有效。
第十二條 開發企業開發、經營房地產，應依法交納稅費。
除國家規定和市人民政府公布的收費項目外，開發企業有權拒絕交納其他費用。
第十三條 開發企業的外匯收支，應堅持自求平衡。投資者從開發經營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關規定支配和使用。
第十四條 本市行政區域內的企業、其他組織，以其劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經濟活動的，必須按《條例》和《實施辦法》的規定申報審批，補交地價款。
一、關于房地產開發經營者的資格問題1.從事房地產的開發經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門登記并發給營業執照的房地產開發企業（含中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業）。
2.不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。
二、關于國有土地使用權的出讓問題3.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。
4.出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權，對于出讓集體土地使用權或未經依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效。
5.出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續的，或者出讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。
三、關于國有土地使用權的轉讓問題6.國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。
7.轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發利用了土地，在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續的，可認定合同有效。
8.以出讓方式取得土地使用權的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權轉讓合同，沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續。
9.享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。
10.以轉讓方式取得的土地使用權的使用年限，應當是土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。
11.土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續的，可認定合同有效。
12.轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。
13.土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
14.土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
四、關于國有土地使用權的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。
16.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續的，應當認定后一個抵押合同有效。
17.以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。
五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。
19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。
20.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。
21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。
22.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
23.合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。
六、關于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。
25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。
26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。
27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。
七、關于預售商品房的轉讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。
29.商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。
30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。
八、關于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。
32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。
33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。
34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。
九、關于違反合同的責任35.經審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規定履行。
36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續履行或繼續履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。
37.當事人以對合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：
（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。
（2）合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。
38.合同一方有充分證據證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。
39.合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數額支付違約金。約定的違約金數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。
40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。
41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。
42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。
43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。
44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。
十、關于無效合同的處理問題45.經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產。
46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：
（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；
（2）資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；
（石家莊市城市水系管理處，河北 石家莊 050031）
摘 要：房地產企業不僅具有投入資金多，建設周期長的特點，同時還面臨著越來越大的政策風險和市場風險。正是因為房地產開發企業的性質與企業獨有的特性，以及其面臨著的巨大風險，所以其規避風險的有效手段之一就是加強房地產企業的財務預算管理。現金預算和損益預算是房地產開發企業預算的兩個部分。文章就主要對房地產開發經營中的采取預算工作展開分析。
關鍵詞 ：房地產開發；財務預算；管理；應用
中圖分類號：F230文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）10-0069-02
收稿日期：2015-03-20
作者簡介：靳興德（1967-），男，漢族，河北石家莊市人，本科，高級經濟師，工商管理方向。
引言
財務預算管理是企業預算管理的核心部分。企業的預算是一個綜合性的財務計劃，包括了經營預算、資本預算和財務預算。財務預算則是在經營預算和資本預算的基礎上作出的現金流量安排，以及一定時期內的損益表和一定時期末資產負債表的預計。
一、財務預算管理在房地產開發經營中的必要性
房地產開發的根本目的是取得良好的經濟效益，因此在房地產企業的開發經營活動中，為了取得提高經濟效益與市場競爭力，就必須打破傳統職能管理的界限，將房地產開發與經營活動視為一個整體。只有這樣，才能讓所有的房地產開發與經營管理部門和所屬單位的子目標結合在一起，從而使得投資者的戰略決策與經營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產企業具備一條主線，從而將房地產企業的各個職能部門的管理工作與其所屬單位的生產經營活動貫穿起來，進而提高整個房地產企業的管理效率與經濟效益。財務預算管理是在科學經營預測與決策的基礎上，圍繞房地產企業初期所制定的發展戰略目標，對一定時期內的企業資金的籌集、使用以及分配等財務活動所進行的計劃與規劃，從而實現房地產企業對財務進行有效管理與控制的目標。通過預算管理，可以合理配置房地產企業內部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進而長期在市場上獲得最大收益。
二、房地產開發企業財務預算的主要內容
資金預算和損益預算是房地產企業財務預算的兩大部分。損益預算能夠體現未來一定期間內，企業預計的生產經營成果和分配情況。而能夠反映房地產開發企業未來一定期間內現金收支情況的，則是資金預算。
1、損益預算
收入預算、成本預算、費用預算、稅費預算等是損益預算所包括的主要內容。房地產開發企業的通行辦法中規定房地產銷售收入的確認要符合如下條件：取得竣工備案表，并且商品房竣工驗收合格；商品房銷售合同已經簽定，銷售收入已確定；商品房的相關成本得到科學合理的計量；客戶對商品房進行驗收后，辦妥相關商品房移交手續。營銷部、工程部、成本管理部等各部門共同合作，為財務部門提供信息支持，才能高效完成收入預算、成本預算、費用預算。而稅費預算包含范圍較廣，有土地增值稅、營業稅及城市維護建設稅等，這些都跟項目管理和收入成本預算有直接關系。
2、資金預算
通過財務預算，強化資金集中管理，合理規劃與控制企業的現金流量，有效防范財務風險。房地產開發企業現金預算是由現金流入預算和現金流出預算兩大部分構成，其中現金流入包括銀行貸款、銷售回款等。銷售政策、市場環境的約束是制約銷售回款的重要因素。而工程進度和銀行信貸政策是制約房地產開發企業現金流出的重要因素。
三、房地產開發經營中財務預算管理中存在的問題
1、對編制財務預算工作的認識不夠全面
財務預算的主要作用有兩方面，一是企業未來一定預算期內可以預計的財務狀況，二是企業的經營成果。但是不能認為財務預算只是財務部門的一個部門的任務，這些應該是由財務部門牽頭，由多個部門合作完成。比如在取得土地前，營銷部就應開始預計銷售價格，通過產品市場定位和利潤預測，來確定最終的拿地價格，而房地產開發企業項目所有相關成本，可以通過取得土地成本、建造成本、開發間接費用、相關稅金等方面進行歸集，并在項目設計、營銷策劃、財務預算、工程管理、成本控制等多個環節中進行反映，在這些環節中需要公司多部門進行配合，才能完成一項較完整的財務預算。
2、財務預算準確率相對較低、成本項目分解不夠科學，執行力不夠
不同房地產開發企業的財務預算制定和執行不盡相同，存在較大的差異性。究其原因有兩個，一是在制定財務預算時缺少客觀性，沒有認真分析企業明年的計劃和財務狀況，使財務預算在編制目標分解與實際的經營情況相脫離，導致二者存在重大的偏差，忽略了房地產開發企業的特點，相關工程管理，成本控制和營銷策劃等重要工作流程，這樣做出來的預算在執行時與實際的情況偏差較大；二是因為各個業務部門的預算執行力不夠。
3、項目開發預算、企業戰略目標和年度財務預算，三者直接缺乏聯系
不確定因素較多是房地產開發項目的一大特點，其中開發周期長就是其中之一。在此條件下，編制財務預算顯得尤為重要。做好財務預算編制任務在能夠反映企業年度財務經營狀況的同時，也能夠綜合反映項目開況。當前，套用傳統的預算方式仍然是許多房地產企業的做法。其通常采用單獨預算的方式來完成年度經營計劃指導下編制開發項目的年度預算。這樣，就無法充分考慮到項目的開發期這一不確定因素，并且也存在與企業戰略目標聯系不夠緊密的問題出現。
四、加強房地產開發經營中財務預算管理的有效應用途徑
1、編制恰當的項目預算
由于企業不恰當的項目預算，會使得房地產企業的資金得不到充分的利用，從而造成企業資金短缺，加重企業的財務負擔等情況。企業應當在實施項目前，進行資料的收集，并且對收集的資料進行整理和分析，全面考慮項目的整體情況，制定出恰當的項目預算，讓各部門進行相互合作、相互監督。充分發揮整體大于部分的作用，讓項目的收益最大化。
2、加強各部門的密切配合，合理的估計現金預算和損益預算
房地產開發項目預算涉及多個方面，其中包括綜合地價、項目研發費用、建安工程費用、前期手續費等，通過收入成本的預算將現金預算分期進行規劃，同時做好籌資準備。為此，針對該情況，各個業務部門應密切配合財務編制預算，成為必然要求。根據各部門性質，具體分工如下：
2.1營銷部門負責資金預算方面的一些具體工作，包括銷售費用預算、銷售回款預算。而涉及編制地價支出和工程建設資金支出則由前期開發、工程管理部門負責。財務部門則需要編制償還銀行貸款本息支出預算和稅費支出預算。最后人力資源部門的職責是編制培訓費和人工成本預算等。
2.2根據房地產企業產品核算周期長，收入確認制約因素多，成本項目具有特定性的特點，應從取得土地前開始，就請營銷策劃部進行初步的預估地價、凈利等指標，再通過項目部、設計部、營銷策劃部和財務部等相關業務部門一起對開發前期、中期、后期的收入成本分期進行預算，最終完成整個項目的損益預算。
3、加大分析、考核財務預算的力度
一切經濟活動都是為了實現企業的目標而開展實行，是預算管理的本質要求。想要強化企業的管理，就必須在預算執行過程中落實經營策略。為此提高預算的控制力和約束力，實現企業的業務預算和財務預算是完善企業預算管理體系的有效方法。企業各部門在工作中，尤其是在房地產建設和銷售的工作中，必須切實落實好預算工作，按照預算范圍開展經濟活動。采用“以月保季，以季保年”為原則。把企業的方法策略運用到執行的過程中，保證預算政策的嚴格執行，并建立健全監督機制，實施反饋預算執行情況，最終形成全方位控制、全員參與的預算管理體系。
4、加強財務預算管理的執行和監督
房地產企業應當加強財務預算管理的執行和監督。在項目事前通過財務管理對各項工作進行控制，制定發展目標；在項目事中對各項工作進行監督，始終保持所支出的資產都在預算的控制范圍之內，及時的發現問題，解決問題；在項目事后，對該項目做一個客觀的、公正的評價，吸取好的方面，分析錯誤的地方，找出原因，以防在下一次的項目中再度出現。
結束語
房地產開發企業的決策正確與否離不開好的財務預算。建立健全財務預算管理體系，以控制現金流為主，加強財務預算的執行與考核，加強企業內部各部門間的溝通和協調，以保證財務預算目標順利實現。因此，只有根據實際情況不斷完善和改進財務預算，做好財務預算并嚴格執行的房地產開發企業才能實現長期的健康穩定發展。
參考文獻：
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摘要:基于房地產業特點以及供應鏈管理發展現狀，將精益思想和供應鏈管理思想運用到房地產開發中，提出了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式，并就精益供應鏈集成開發子節點運作以及精益管理平臺的構成進行了詳細分析，同時探討了在精益供應鏈中精益設計、精益施工和精益營銷等具體應用，是對房地產企業開發模式進行了深層次探索。
關鍵詞:精益供應鏈;房地產;集成開發
一、引言
隨著房地產市場結構從賣方市場向買方市場轉變，客戶的個性化需求日益突出，為顧客提供定制化產品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產開發商競爭的必然趨勢。這要求房地產開發企業創新房地產開發模式，重新認識房地產開發的現實，建立適合市場要求和顧客要求的新的開發模式。當前的房地產市場競爭已經從開發企業之間的競爭轉變為開發供應鏈之間的競爭，要以顧客為中心，快速地響應用戶需求，僅憑單個企業實現生產精益化已遠遠不夠，因此必須將精益生產LP(Lean Production)[1]的思想擴展到整個房地產開發供應鏈中去，這正是本文論述的重點。
房地產集成開發精益供應鏈，就是將房地產開發的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內關于精益供應鏈的研究2000年后才有出現[2]，相關文獻很少，基于房地產開發精益供應鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應用于房地產營銷中，主張把顧客需求作為房地產開發的源泉;陳偉寧，倪衛紅[4]對房地產企業運用供應鏈管理思想進行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運用供應鏈管理有關理論，結合房地產企業特點分析了房地產供應鏈合作伙伴關系管理的概念及組織模型;應憶[6]重點探討了供應商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應鏈的應用，使供應鏈本身能夠快捷地響應產品需求變化，為企業在復雜多變的競爭環境中生存、發展并擴大競爭優勢提供了理論研究。
本文在房地產項目開發中導入精益供應鏈，建立了精益供應鏈房地產集成開發模式，并就房地產精益供應鏈集成開發子節點運作關鍵問題進行詳細分析，形成一套通用的業務流程，使得供應鏈的參與者更加專注于滿足消費者需求，為房地產開發沿著持續健康快速地軌道進行，提供一次有意義的理論探索。
二、房地產精益供應鏈集成開發模式
(一)房地產精益供應鏈
房地產項目開發一般要經歷投資決策——前期工作——建設施工——營銷服務四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設想、投資設想細化、可行性研究等內容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規劃設計等內容;建設施工階段包括招投標、施工管理、竣工驗收等內容;營銷服務階段包括銷售管理、物業管理等內容。由此形成了包含規劃設計、施工、營銷、咨詢機構等諸多專業機構的產業鏈。房地產開發商通常將規劃設計、施工、銷售等工作委托專業機構完成，使自己成為供應鏈的核心企業，組織引導各種有效資源，提高自身競爭力。
在房地產企業作為供應鏈核心企業的同時，將精益思想引入供應鏈中，形成基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式。將相對獨立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機的結合成一個整體，將精益管理思想應用于建設項目開發全過程，提供項目管理信息交流平臺，集成處理各階段所需信息，優化項目開發流程，協調項目開發戰略，實現項目開發的物質資源流、信息流和資金流在各個階段的優化運行，實現房地產開發項目從規劃設計、施工管理到銷售全過程的精益管理。
(二)運作架構
本文所探討的房地產精益供應鏈集成開發模式的運作體系如圖1所示。
運行體系中包括設計動態聯盟、施工動態聯盟、營銷動態聯盟、咨詢動態聯盟和最終顧客。房地產開發企業作為核心企業，首先在企業內部實現精益管理，然后要求在房地產精益供應鏈上各個節點的合作企業實現精益管理。房地產項目規劃設計單位實現精益設計，房地產項目施工單位實現精益施工，房地產營銷單位實現精益營銷，最終通過各節點上合作企業的相互合作與交流實現最優的精益供應鏈管理。在整個供應鏈上，房地產企業作為核心企業組建信息交流平臺，保證所有的精益企業都根據最終顧客的需求做出快速反應，信息資源從最終顧客出發實現對上游節點企業的拉動。
為實現房地產精益供應鏈的高效運作提供了兩個協助開發的機構:一個是精益管理平臺——核心企業項目開發聯合團隊，房地產開發企業整合精益供應鏈上所有參與者，包括了設計方、施工方、營銷方、最終顧客等，同時可以吸納材料供應、專業人士、政府機構、金融機構、物業管理公司等非精益供應鏈單位參與。在房地產開發流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應鏈上的合作企業提供了合作交流的平臺。另一個是咨詢機構聯盟，為了保證房地產項目實現精益化管理，在房地產開發全過程中，引入獨立的房地產咨詢機構。在房地產項目開發各個階段，由咨詢機構聯盟中的精益企業向精益供應鏈節點上其它成員企業提供管理與咨詢服務，協助核心企業促使供應鏈上其它成員企業實現精益化，進而達到整條供應鏈的精益化。
(三)外部支持條件
明確房地產開發企業在供應鏈中核心地位的同時，將精益思想融入供應鏈中去，應用精益技術工具，優化供應鏈合作伙伴之間的供應流程，消除浪費，達到降低成本、快速響應最終顧客需求的目標，需要房地產企業通過一系列的變革，滿足房地產集成開發供應鏈實現精益化的外部條件。
1.精益組織。精益供應鏈節點上的每一個企業都應是一個精益企業。精益企業內部的每一個員工都在從事減少浪費，提高效率的增值工作，精益企業的項目管理團隊能及時的發現問題同時自覺采取糾正措施，每個人都在積極的參與項目活動和項目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現實的要求。精益企業之間都要接受來自下游企業的需求信號，形成一個有效的拉動系統，實現精益企業之間的高效協作。對傳統模式下的企業組織的變革，是精益供應鏈上的成員企業實現精益管理所面臨的嚴峻挑戰。
2.精益文化。房地產開發企業，應充分認識到精益供應鏈上的每一個合作伙伴，都是房地產項目開發團隊的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價值的服務。房地產開發企業從管理層到基層員工都應有團隊協作的概念;房地產開發企業也要組織精益供應鏈上的合作伙伴通過定期會面、討論與信息交流等方式進行協作。那么房地產企業員工如何改變傳統的行事方式，改變傳統環境下人的觀點及企業文化理念的變革，都是房地產精益供應鏈順利實現亟待解決的問題。
3.精益供應鏈節點。精益供應鏈上的成員企業實現了精益管理，精益供應鏈整體未必能夠真正實現精益管理。精益供應鏈的各個結點也要符合精益的要求。房地產精益供應鏈包括了設計動態聯盟與施工動態聯盟、施工動態聯盟與房地產企業、房地產企業與營銷動態聯盟、營銷動態聯盟與最終顧客等多個節點。要實現設計、施工、營銷等各階段的有效合作，設計方與施工方的相互支持，營銷與設計方、施工方的合作等都需要進一步的優化整合。各參與方應在項目前期積極參與，并為項目設計、施工、營銷做出貢獻，實現信息集合與共享，減少中間費用，降低項目建設成本，縮短工期，提高組織效率與項目收益。
4.技術創新。計算機集成技術與網絡技術使企業與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應鏈上的精益企業可以與最終顧客方便的進行交流，最終顧客可以及時參與到設計、施工、營銷各個階段，使得產品開發變得更加適應市場的需求且成本變化很小。另外，先進生產技術的應用，也為降低房地產開發成本、提高產品質量、滿足房地產形式多樣化提供了可能性。
5.高效信息傳遞平臺。基于精益供應鏈管理的房地產集成開發，要求快速有效的實現信息共享與交流，供應鏈各節點之間、各結點內部都需要有效快捷的信息交流，房地產企業作為精益供應鏈的核心企業，必須建立可靠的信息交流平臺。
6.動態合作機制。房地產精益供應鏈要實現跨企業合作，房地產企業需要讓每個精益供應鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務。房地產企業要在精益供應鏈上的每個節點采取動態合作模式，不斷淘汰不符合標準的合作企業，保留為房地產項目能夠提供最大價值的優秀合作伙伴。通過優勝劣汰的動態合作機制，促使整個精益供應鏈在最優的狀態下運行。
三、房地產精益供應鏈集成開發子節點運作
從工作內容來看，房地產開發企業的合作伙伴包括了規劃設計、施工、咨詢、招投標、工程監理、營銷策劃、材料供應、銷售等諸多的單位。本文精益供應鏈集成開發模式中，為減少浪費、提高效率，最終將房地產精益供應鏈的合作企業歸結為:設計動態聯盟，施工動態聯盟，營銷動態聯盟和咨詢動態聯盟等。供應鏈合作伙伴動態聯盟，是指供應鏈子節點內部兩個或者兩個以上成員構成的合作與協調的關系。每個動態聯盟中有多家合作企業與房地產企業合作，采取動態合作機制。
(一)設計動態聯盟:精益設計
從項目管理的角度而言，項目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對于整個項目來說，降低成本，提高項目效益，重點主要是在設計階段。盡管設計費用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對工程造價的影響很大。所以設計動態聯盟中的精益企業，應該采取精益設計，實現設計、施工、營銷的整合。
精益設計要求詳細分析、理解和滿足施工企業、房地產企業和最終用戶需求;整合設計方案與施工流程;最小化后續工作變更，減少或消除返工，避免浪費;增進項目成員之間的溝通和理解。設計動態聯盟的精益企業應在精益管理平臺基礎上，形成設計、施工、材料供應、營銷、咨詢等多家合作企業組成的聯合團隊，團隊形成一個積極參與合作的整體，共同向房地產企業和最終顧客負責。
(二)施工動態聯盟:精益施工
市場經濟條件下，施工企業通過招投標取得建筑工程項目，多遵循合理低價的原則，因此企業利潤空間十分有限，企業競爭的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產精益供應鏈上的施工企業必然要實行精益施工，從而提高企業在施工動態聯盟中的競爭力。
精益施工是指工程進行時，根據最終顧客要求實現價值最大化、浪費最小化。與傳統的“推進式”施工方式不同，精益施工采用“拉動式”控制系統。只有“拉動式”控制系統才能真正做到適時適量的施工。施工計劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計劃，其他各分項工程及各工序根據各階段的最終計劃，按下道工序、各分項工程的需求來制定施工計劃，最終實現各工序之間、各分項工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業在施工動態聯盟中獲取發展的關鍵。
(三)營銷動態聯盟:精益營銷
現代房地產企業在管理過程中堅持以“市場為導向、客戶為中心、效益為目標”的經營理念。這些理念正是房地產營銷的起點，精益思想提倡以客戶為中心，對于房地產企業而言，帶動營銷動態聯盟中的營銷合作企業實行精益營銷，正是房地產銷售中的重中之重。
精益營銷首先就要根據顧客需求設計出人性化的優質樓盤來保證銷售業績的提升;把完成優質的銷售服務當作新的起點，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時根據顧客的需求對產品做出創新。精益營銷同時需要真正落實房地產銷售流程標準化規范化，增強員工參與意識與質量意識。精益營銷核心目標就是營銷動態聯盟的精益企業消除銷售過程中的一切浪費，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。
(四)精益管理平臺
為了保證整個精益供應鏈的暢通，所有合作企業都圍繞客戶需求來進行運作，由核心企業組織整個精益供應鏈上的所有參與者組成核心企業項目開發聯合團隊，快速響應客戶個性化需求。核心企業項目開發聯合團隊構成如圖2所示。核心企業項目開發管理團隊通過有效地信息交流機制，在房地產項目開發各個階段，引入供應鏈上各環節中的合作伙伴共同參與，實現房地產項目的有效的精益化管理。
四、結論
基于當前房地產消費者的多樣化、個性化的需求，房地產企業的競爭開始從成本和質量的競爭轉向基于時間和客戶需求的競爭，由客戶的需求拉動房地產項目開發成為可能。本文通過導入房地產精益供應鏈，實現了房地產企業在項目開發運作過程中與合作企業的集成，構造了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式，真正實現了以最終顧客為中心的房地產經營開發理念，增強了房地產開發企業核心競爭力。需要注意的是，應用精益供應鏈改造房地產開發流程，應該詳細透徹的了解開發企業特點，對癥下藥，具體的實施仍需要按照房地產企業的實際進行深入分析探討。
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房地產業是地區經濟發展“晴雨表”。隨著中國——東盟自由貿易區建設步伐加快,北部灣廣西經濟區全面開放開發，自治區加快構建沿海工業布局以及國家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰略的實施，我市房地產業進入了快速發展的軌道并呈現出高速發展的態勢。當前如何搶抓機遇，為我市房地產業營造一個良好開發環境,進一步促進我市房地產業的健康發展？筆者提出以下對策和措施：
關鍵詞：營造防城港市房地產開發環境對策措施
房地產業是地區經濟發展“晴雨表”。隨著中國——東盟自由貿易區建設步伐加快,北部灣廣西經濟區全面開放開發，自治區加快構建沿海工業布局以及國家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰略的實施，我市房地產業進入了快速發展的軌道并呈現出高速發展的態勢。當前如何搶抓機遇，為我市房地產業營造一個良好開發環境,進一步促進我市房地產業的健康發展？筆者認為，應采取以下對策和措施：
1、加強政府宏觀調控，促進房地產開發的良性互動。
首先，政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握我市住房總量、結構、居住條件、消費特征等基本情況，編制科學的住房建設規劃，并作出具體空間布局、項目用地安排。房地產主管部門要合理確定與我市經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。同時政府要加強對房地產開發立項審批的管理，對符合要求的房地產開發項目盡快審批，對不符合要求的項目堅決的取消。其次要建立和完善房地產開發、中介等企業的誠信檔案，改善住房消費環境，積極促進房地產業的良性發展。
2、進一步搞活、培育和發展市場，努力提高房地產市場的消費水平。
當前我市必須進一步搞活市場、培育和發展市場，努力提高房地產市場的消費水平：①政府主管部門必須加強調控，建立房地產市場預警預報和信息披露制度，對房地產市場供求、結構、價格漲幅和空置狀況進行認真分析，積極引導房地產開發企業理性投資、住房消費者理性消費；②進一步搞活二級市場，充分調動居民換購住房的積極性，完善住房貸款擔保機制，規范擔保機構的經營行為，落實風險準備金制度，防范和化解擔保風險；③進一步完善房地產交易權屬登記管理，盡快實現房地產交易與勸屬登記管理規范化、現代化，創造良好的住房消費與交易環境。④開發企業要提高住宅品質和售后服務水平，努力降低開發成本，降低房價，使老百姓買得起房，并提高市場信用，減少投訴。
3、建立房地產信息網絡,實現開發信息共享。
建立市場信息網絡，把及時獲得的來自各方面的市場信息有機地組織起來，為房地產開發決策提供科學依據。一是建產信息管理制度。對人員、設備、工作程序建立一套完備的信息系統管理制度，做到信息人員專業化，信息管理科學化，信息傳遞連續化，信息處理系列化。二是信息形式標準化。要求物質載體標準和管理手段標準化，以保證信息暢通。三是信息傳遞高效化。把管理的信息及時、準確地傳遞到各房地產開發企業手中，以便科學地進行決策。
4、加大整治查處力度，規范房地產市場秩序
一是加強對房地產市場價格的調控引導，提高宏觀調控能力，要抓緊建立規范有效的基準地價和房屋重置價格定期確定公布制度，引導市場價格的合理形成，防止出現房地產過熱以及由此面帶來的價格劇烈波動。二是大力發展經濟適用住房。加強對經濟適用住房和廉租住房價格的監督，嚴格規范價格構成和開發企業的價格行為，使政府減免稅費的各項優惠政策切實落實到購房戶，確保廣大中低收入人員基本生活的安定。三是著重解決上市程序煩瑣，入市門檻過高，中介服務跟不上等問題。四是建立房地產價格預警制度，大力整頓住房建設項目收費，嚴格規范與住房建設的壟斷企業價格行為，為政府實施準確有效的價格決策提供服務。五是對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工設計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預售許可證。六是針對交易環節存在的虛假宣傳、合同欺詐、內部認購、捂盤惜售、哄抬房價、囤積房屋等違法違規行為，從重處罰，對情節惡劣、性質嚴重的，要依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照。
5、進一步整頓房地產開發市場，規范企業經營行為。
要加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的違法違規行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。要加快完善房地產信用體系，強化社會監督。要采取積極措施，對空置量大的房地產開發企業，限制其參加土地拍賣和新項目申報。要進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等名義取得享受優惠政策后用于房地產開發，嚴禁任何單位和個人與鄉村簽訂協議圈占土地。同時對擾亂建筑、房地產市場秩序、降低工程質量等違法違規行為，要堅持依法從嚴處理。
6、以市場為導向，改變經營策略，實施品牌戰略，提高市場競爭能力。
關鍵詞：財務管理；管理制度；管理會計；房地產企業
企業的財務預算管理是對目前的財務制度開展管理控制管理的機制，規定各個部門要按照這個規章條文來嚴格執行。預算是企業對每個部分開展控制的手段與方式，而不是單純的對財務的管理與計算。每個部門以表格的方式來體現其工作進度，預算在其中起著重要導向作用。預算在管理上，它能夠對每個部門其著制約的作用，保證了控制力與執行力。只有這樣，預算的實質意義才可以得到每個部門的認可，也能夠更好的把企業財務預算在各個部門得以充分的利用，把財務預算擺在最合理有效的位置上，使其發揮著最大的功能，這也就不會使預算只是在單純意義上的上報報表的模式了。
一.企業財務預算監管的意義與作用
財務預算管理利于對企業的掌控，財務預算管理的實質是控制與管理，其各個部門對生產，銷售的過程的全面管理，也是企業針對財務管理預算的最根本的需求，它是通過預算的來開展對各項工作的監督與控制，它是企業得以安全運行、正常運轉的前提與重要保證。企業通過預算來判斷企業經營情況，可以對經營情況合理的把握與衡量，經過不斷的總結經驗，同時對各個部門展開考核，完善部門的制度，確保企業的經營情況達成可管理與可控制的目的，保證企業的經營效益。
財務預算管理有利于降低財務風險，企業財務管理從客觀上講是決策的相關人員對市場運行進行的估算與分析，這種決策的可靠性就要看決策者對市場的情況以及管理經驗的判斷，這就對企業的管理和控制上留下了危險因素。而企業的財務預算是對企業經營的情況展開全面的總結，也是對企業的經營數據進行合理的分析，就在某種程度上避免了人為的主觀臆斷造成的錯誤分析。
財務預算管理有利于企業完善全面的獎勵體制，企業對每個部門都訂下了可行性的預算目標，再將逐個的目標落實在每個工作人員的身上，這樣就可使工作人員帶著目標來進行工作，在要求的時間內完成任務目的來獲得的工資。只有財務預算管理體系的完善，才可以進一步推動工作人員間的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的獎勵機制，提升了企業員工的凝結力。
財務預算管理有利于提升企業的經濟利益，它在開展財務預算的時候是根據具體的財務實況以及市場的需要來進行的。它能夠合理的分配人力的資源，為企業利益的最大化為目標，對每個生產環節都進行了成本控制，為企業的市場競爭打下了堅實的基礎。
二.房地產企業財務管理現階段的狀況
房地產企業的工作者很大部分對財務管理都不精通，這些經營者常常出于個人的主觀臆斷，缺乏相關的專業知識。另一方面，多數的企業中管理部門以及行政部門都高于財務部門，這就忽視了財務管理在企業中起重要的主導地位。
房地產企業大部分都是家族式經營的企業，其缺少財務管理部門、內部核心控制部門，制度的不健全會導致財務管理的亂套，為將來企業的擴大與發展埋下了隱患。
房地產企業融資的途徑分為三種：親朋、銀行、資本市場。親戚朋友之間的借貸，適合用于創業的階段。而向市場借貸和銀行與融資就背道而馳了，它在財務管理當中顯現出的問題很多，它給社會反映的財務信息讓人很難相信，這對房產企業從銀行融資造成了很大困難與限制，至于在資本市場的融資更是不用談起了，房地產企業發展到一定狀況的難題是資本短缺，這也就在很大程度上延緩了房地產企業的發展以及壯大。
三.管理會計開展的想法
整調會計核算一定對會記信息準確與業務數據標準進行規范性的統一，使每項業務滿足管理會計的要求標準。信息化使用范圍的慢慢擴大，數據庫最普遍的關系數據已發展到多維的數據庫。其中多維的數據庫包括數據、字段、等設置。成本管理和核算對于成本數據的需要詳細的很多。全面預算是財務預算的中內容之一，企業可以采用手工和信息系統展開全面的核算，但在核算的運作上，特別是掌控類型的預算，比如成本和費用的掌控上，就必須采用信息化的模式來達到較為好的效果。
使用流程化的監管模式，要把數據融入企業的數據庫系統中，針對業務進行的同時就可實施支出的控制以及進度的控制，控制可采用強制的掌控制，超出的要禁止生成的憑證。使用預警的制約方式也行，同理也可以采用即時的采集相關數據進行統計與發展。在業務系統普遍信息化的條件情況下，在財務預算上作基礎，對于業務上的行動力上也要展開控制。房產企業成立現代企業的相關制度，進行的經營權以及所有權要相分離開，提升企業財務管理其中的層面，把財務管理的相關人員提拔到管理者的職位。在對財務人員的聘用上，要同時引進、培養提拔高素質的人才，要用家族以外的人才在財務崗位工作，而不要用人唯親。如果只是在生產前的幾個階段對目標的影響，就該用成本法的來計算，降低成本的方法在于提高施工效率、減少不必要的，毫無效率的作業模式。房地產企業在使用管理會計時，應該以會計為基礎，管理會計所應用的資料，資料庫的來源通道，財務會計信息的供給，用來保證會計信息的真實有效性。把財務會計所提供的資源直觀的應用于管理會計當中，為融資的展開與企業的投資創建了良好氛圍條件。
結束語：
現階段我國理論系統與實驗都有待于完善，其自身的弱點很難在管理會計中得到采用。可見，財務管理是房地產企業的核心，要以財務管理為中心，才能有效地強化企業的管理制度。因此政府應該加大力度為企業提供強有力的后盾做保障，提升企業管理的控制水平，促使房地產企業經濟協調、健康、快速發展。
參考文獻：
2000年3月29日重新修訂的《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第77號，以下簡稱《資質管理規定》）對房地產開發企業的資質等級劃分以及處罰等內容作出了新的規定，我部為此印制了新的《房地產開發企業資質證書》（以下簡稱《資質證書》）和申報表、年檢表，開發了管理應用軟件。為了貫徹《資質管理規定》，加強房地產開發企業管理，規范企業經營行為，做好企業清理和《資質證書》的換證工作，現將有關問題通知如下：
一、各地要按照《資質管理規定》的要求，對所有從事房地產開發經營業務的企業，重新核定資質等級，換發由建設部統一監制的新的《資質證書》，企業原持有的資質證書收回。
二、各地要結合清理換證工作，對房地產開發企業的經營管理狀況進行一次全面清理檢查。清理檢查的重點內容是：
（一）企業近三年的經營狀況。是否連續虧損、資不抵債，是否承擔開發項目；
（二）企業近三年承擔的開發建設項目的質量情況及對質量事故、質量問題的處理；
（三）企業經營行為是否規范合法，是否存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；
（四）是否發生消費者對該企業的集體投訴，企業處理投訴事件的情況；
（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》要求向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，是否依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修；
（六）是否按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》的；
（七）是否按規定進行房地產開發企業資質年檢；
（八）已預售的建設項目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護購房者的合法權益。
三、根據清理檢查結果，對有下列行為之一的企業，房地產開發主管部門不予換發新的資質等級證書：
（一）發生重大質量事故，情節嚴重的；
（二）企業虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產的；
（三）持有開發企業資質證書未從事任何房地產開發經營活動兩年以上的。
對于因上述原因未換發新《資質證書》的企業，房地產開發主管部門應會同有關部門，監督企業采取措施妥善保護購房者的合法權益。
四、有下列行為之一的企業，房地產開發主管部門應根據有關法律、法規和《資質管理規定》，給予相應處罰：
（一）開發企業未經批準預售商品房，或經營中存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費者損失，開發企業未予妥善解決的；
（二）商品房銷售中，未按規定向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修的；
（三）未按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》的；
（四）未按規定進行房地產開發企業資質年檢的；
（五）已預售的建設項目停建半年以上，不能按合同約定時間交房，購房者合法權益受到侵害的。
房地產開發主管部門應當將存在上述問題的企業列為重點監督、檢查對象，督促其盡快解決問題。對上述有關問題未妥善解決的企業，在這次換證時，換發《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期不得超過一年。有效期內，房地產開發主管部門暫不批準該企業承擔新的房地產開發項目。《暫定資質證書》有效期滿，符合條件的，可根據其實際業績換發相應等級的《資質證書》。
五、各地要做好房地產開發企業新舊資質等級的銜接過渡工作。此次清理換證原則上按照新的資質標準重新核定。因注冊資金達不到新標準的企業，給予3個月的過渡期限，3個月后注冊資金仍達不到標準的，重新核定資質等級。
六、原在國家工商行政管理局注冊的企業，由建設部負責清理換證。在地方工商行政管理部門注冊的資質一級房地產開發企業，由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審后報建設部審批，換發新證；二級以下企業的清理換證工作由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門統一組織。
七、各省、自治區、直轄市建設行政主管部門應在2000年8月底前完成清理換證工作。清理換證工作結束后，各地房地產開發主管部門應當及時將清理結果向社會公布。各省、自治區、直轄市建設行政主管部門應于2000年9月底前將清理換證結果報建設部。
八、換證結束后，未取得新資質證書的企業，不得再承擔新的房地產開發項目。
九、自2000年開始，我部對資質一級房地產開發企業的資質審批實行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報的企業，參加上半年的評審，11月30日前上報的企業，參加下半年的評審。
一級企業的申報材料由省、自治區、直轄市建設行政主管部門統一組織上報，申報需提供的材料見附件一。二級以下企業的審批程序和申報需提供的材料由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門規定。
十、資質一級房地產開發企業的資質年檢工作由建設部負責。省、自治區、直轄市建設行政主管部門按附件二的要求統一組織材料，提出初審意見后，分別在每年3月31日前，報建設部審批；二級以下企業的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門規定。
十一、各地建設行政主管部門要將清理換證工作作為當前的一項重點工作來抓，充分利用清理換證的有利時機，加強對房地產企業經營行為的規范和管理。要通過這次清理換證，扶持一批實力強、規模大、信譽好，經營管理規范的房地產開發企業，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經營行為不規范、有名無實的企業，為房地產業的發展營造一個良好的市場環境。
附件一：申報資質一級房地產開發企業需提供的材料1.省、自治區、直轄市建設行政主管部門關于申報資質一級企業的文件；
2.房地產開發企業資質申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；
3.房地產開發企業原資質證書正、副本原件；
4.企業營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；
5.企業（公司）章程（復印件加蓋公章）；
6.企業的驗資報告和上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；
7.企業法人代表、總經理的任職文件（復印件加蓋公章），企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件及職稱證件（復印件加蓋公章），企業專業技術人員的職稱證件（復印件加蓋公章）；
8.近3年房地產開發項目投資計劃批準文件（復印件加蓋公章）；
9.近3年房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；
10.近3年房地產開發統計年報基層表（加蓋統計報表主管部門公章）；
11.近3年房地產開發企業資質年檢的有效證明材料；
12.《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產開發項目手冊》樣本（加蓋房地產開發主管部門公章）。
附件二：資質一級房地產開發企業資質年檢需提供的材料1.省、自治區、直轄市建設行政主管部門關于申報資質年檢的文件；
2.房地產開發企業資質年檢申報表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；
3.《資質證書》正本（復印件）、副本（原件）；
4.房地產開發企業營業執照副本（復印件加蓋工商部門公章）；
5.企業上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；
6.上年度房地產開發項目實施情況證明材料（復印件加蓋公章）；
7.上年度房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件；
