時間：2023-08-11 17:01:28
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房地產行業是近年來突飛猛進發展的行業，其管理模式和方法也是根據公司不同而有各自的特色，房地產公司以工程專業管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產開發的工程管理，本科階段學習的也是建筑工程專業，再次我想理論結合實際淺談如何帶領團隊做好房地產公司的工程管理。
08年6月開工建設的置地匯豐廣場項目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級酒店、商業及辦公。如何在短短的一個多月時間內把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進基坑支護的施工工藝、分階段24小時流水施工計劃落實到天、責任落實到人、每天開碰頭會檢查、反饋、會商對策、實施等措施完美實現了第一個節點計劃。為了在保證工程質量和現場安全文明施工的前提下完成主體2009年9月份結構封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協調”控制目標要求，以施工計劃、施工組織設計、施工合同和現行規范為工作準則，始終堅持“質量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點和難點，早計劃、早安排并要求施工單位編制專項施工方案，組織相關專業有經驗的工程師對施工方案進行評審并嚴格要求施工單位按照投標文件、審批的施工方案執行以及按照合同中的相關規定和承諾，做好現場文明施工和安全生產的措施；要求項目組管理人員嚴格執行旁站制度和施工材料的現場抽檢；要求監理單位每月組織參建單位對項目進行進度、質量、安全大檢查并制成幻燈片組織項目管理人員學習和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發生，通過這些管理手段加強了項目的過程管理和控制，確保了節點目標的實現并取得了一定的成績，該項目在2009年8月28日結構封頂創造了安徽置地新的速度，同時在2009年度獲得“合肥市結構優質獎”及“安徽省級質量安全標準化示范工地”。
同時同項目管理團隊管理的財富廣場三期和景雅筑1-3#樓住宅樓處于項目施工的后半階段。財富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業三種業態模式，五月份該項目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應不及時，室外管網及環境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環境土方尚未回填，針對這些問題我們做出了如下措施：1.對總包單位現有的項目管理班子和工程部項目負責人進行了調整，撤換了項目經理、項目負責人和不稱職的管理人員；2.建立項目負責制和專業負責制的雙重管理模式，對財富廣場三期工程分專業和項目雙重管理；3.安排項目管理成員對現場剩余工程量進行了盤點，重新安排勞動力和施工計劃；4.采取先立項后消項的辦法，工程量和責任落實到個人；5.每天開由我主持的工程協調會，現場解決工程中的設計、協調、材料等問題。因為管理措施得力再加上施工單位和項目組的共同努力，財富三期還是按照公司既定的目標完成了2009年10月28日的交房任務。景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。
我們的團隊在工程管理工作中的不足與改進：
一、要加強對新開工工程的施工隊伍的考察和篩選。工程開工建設前根據項目自身的特點做好施工單位（特別是擬派的項目管理班子）和勞務隊伍的考察工作，承建的施工單位及項目的監理單位對整個項目的成敗關系重大，選的合適正確也就成功一大半了！
二、加強工作的計劃性。在項目開工前項目的工期標準編制切實可行的含設計、施工、設施設備、驗收、備案、交付使用全過程的控制計劃。對關鍵線路上的工序節點要早計劃、早安排。提前解決項目中設計及營銷專業的待定問題，否則將又會產生兩頭緊中間松的工程現象，從而造成工程趕工、返工等不穩定的工程建設周期，導致工程后期遺留問題多、細部節點處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進而對公司品牌造成不良影響。
【關鍵字】房地產開發公司；工程管理
1 房地產開發簡介
最近幾年來，我國的房地產行業得到了大規模的發展。從現在的情況來看，在房地產方面的投資已經成為固定資產投資的重要組成部分。同時房地產行業的不斷發展也是促進國民經濟不斷進步的重要推動力。房地產行業的發展好壞也直接影響到了廣大老百姓生活的品質。房地產開發公司和建筑施工公司的最大的區別就是，房地產開發資金的運作和行業管理方面都是屬于密集型的行業。通過市場實現將資金進行轉化。通過嚴格規范房地產開發企業的行業規范和降低運營的成本等一系列有效的途徑可以有效的提高房地產開發企業的工程管理的水平。
要做好房地產公司的工程管理首先要對房地產的開放要進行一個全面的認識。房地產具有固定不動的特性，房地產的開發包括房產和地產兩種不同的類型，通常將房產可以分為住宅和非住宅住房兩種不同的用途。
房地產開發的特性： 1）房地產位置的固定特性。房地產不能夠隨人們的意愿隨便的進行移動。只能在房地產開發的工程所在地進行生產，并且要受到所在地然地理環境的影響。
2）房地產開發的差異特性。房地產在位置的選擇上具有天然的差異性，雖然房地產開發項目在設計和建設上相同，但是如果位置不同的話，房地產項目從本質上說也是不一樣的。
3）房地產項目的耐久性。房地產項目是造價較高的項目，必須具有足夠的耐久性。根據我們國家的規定，城市用地之中，居住用地的使用年限為70年，工業用地的使用年限為50年。
4）房地產開發要考慮土地資源稀缺的特性。我國的人口多，人均土地面積的所占的比列很小，并且土地資源是不可再生的資源，只能對土地資源進行重復的開發和利用，所以必須對房地產開發項目進行慎重的考慮。
5）房地產開發項目效用的多層次性。房地產項目能夠為人的生存、享受和發展三個方面提供不同層次的性質。房地產項目是將三種性質資料很好的結合在一起。房地產項目首先的目的就是為人們提供最基本的住宿場所。其次對著社會的發展，人們對日常生活水平的要求也越來越高，不僅僅滿足住宅的需求，還要提供更加舒適的生活。另外房地產項目還要能夠為人們正常的生活、娛樂和自身的發展提供堅實的條件。
6）房地產項目具有增值和保值的特性。房地產項目是以地產為承載的基礎，房產不會因為使用年限的延長而消失，另外地產會隨著時間的延長和社交環境的變化而升值。
2 房地產開發公司建設工程管理體系的內容
2.1 投資前的管理
投資前的管理主要是針對從達成投資意向到實現項目的評估決策的這個過程，在投資前的管理這個過程中主要是對房地產開發公司的建設項目進行科學的論證，并做出正確的決策。這是關系到房地產開發公司開發項目最終成敗的關鍵，是項目管理體系建立的一個關鍵環節。投資前的管理決定了項目能否成立的基礎，成立的項目規模有多大，資金了來源方式和資金了利用狀況等。一般對于大型發房地產開發公司的項目將投資前的項目管理分為四個不同的階段：投資機會的研究，項目建議書的編制，項目可靠性的研究和項目的評估與決策。
2.2 投資建設期的管理
投資建設期的管理指項目決策后，從項目選址到項目竣工驗收、交付使用階段的管理活動，在這一階段房地產開發項目主要目的是將建設項目從決策階段變為現實的固定資產的形式。此階段一般要需要完成項目的選址、設計、建設計劃、施工準備和管理、竣工驗收這幾個階段
2.3 工程竣工驗收質量管理
按照規定的質量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程和單位工程進行檢查和驗收。對質量報告和技術性文件進行審核。并且對有關工程質量的技術性文件進行編目和建檔。
3 房地產開發公司工程管理制度的建立
房地產工程的管理制度體系包括：設計管理、合同管理、進度計劃管理、質量管理、安全管理、工程管理檢查評估、專項工程的管理標準化文件。本文重點從房地產工程的施工進度、安全管理和質量管理方面入手構件管理制度體系。
4 構件房地產開發公司工程管理體系的措施
4.1 成本控制
房地產開發歸根到底是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標，規劃設計和設計變更洽商的管理兩個方面是控制成本的重點。規劃設計是項目實施的前提，在此階段房地產開發企業應事先做好充分的調研及市場分析工作，對房屋的結構類型、戶型平面、供熱方式等都有明確的、經過充分推敲的結論后再開始施工圖設計。變更、洽商產生的原因在于施工圖紙設計不清的部位的深化設計、甲方對使用功能的變更及各專業之間有矛盾需做現場調整之處。
4.2 進度目標控制
進度目標關系到工程是否按期完工及項目能否如約交付使用的問題，而且工程進度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。項目確定總包單位、監理單位后，正式開工之前，開發公司工程管理人員應與總包單位及監理公司共同商定項目總進度計劃，根據合同約定的工期，根據項目交付使用的標準及現場條件排出合理可行的進度計劃。項目正式開工后，將總進度計劃分解為季度進度計劃、月度進度計劃及周進度計劃，由工程管理人員（現場工程師）每周現場檢查進度完成情況，并定期召開監理例會、進度計劃會等專題會議,隨時調整進度完成時間。
4.3 質量目標控制
事前質量控制指在施工及設備安裝等工作開始前的質量控制措施。包括：1）施工技術準備工作的質量控制；2）現場準備工作的質量控制。包括現場平整度及壓實程度是否滿足施工質量要求；測量數據及水準點的埋設是否滿足施工要求；施工道路的布置及路況是否滿足運輸要求；水、電、熱及通訊等情況是否滿足施工要求；3）材料設備供應工作的質量控制。材料設備的供應程序與供應方式是否能保證施工順利進行，進場材料檢查驗收制度是否完善，做到合格證、現場取樣及報驗資料與實際材料質量相符。
事中質量控制指在施工中對現場工作的質量控制措施，此階段工作甲方工程管理人員要充分調動監理公司、總包管理人員的監督作用，并建立質量獎罰制度，起到實際的促進作用。
事后質量控制指對通過施工過程所完成的具有獨立的功能和使用價值的最終產品（單位工程或整個項目）及其有關方面的質量控制過程。本階段工作從工程移交后開始，至工程保修期結束為止，如本項目屬房地產開發公司自有物業公司管理，則繼續其維修責任。
4.4 工程管理體系信息化建設
由于信息管理貫穿業主項目管理全過程，涉及到項目管理的各個部門和所有項目建設參與方，開發公司應成立項目經理領導的信息化領導小組，統一布置建設工程項目信息化工作，建立項目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關的項目管理職能部門設立專職信息員，形成上通下達的信息資源管理組織體系。
數據資源是管理信息系統的血液，數據的完整與準確是系統的質量保證。因此，需要建立建設工程項目信息資源開發和應用的相關制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進行。
結語
房地產行業是國民經濟發展的重要組成部分，房地產行業的發展能夠有效的帶動全社會各行各業的發展，工程管理體系對于房地產開發項目的成敗起到了非常關鍵的作用。必須要加強在工程管理體系的構件和不斷發展完善。
參考文獻
隨著國家宏觀調控的力度不斷加大，房地產交易量價大幅度降低，而地產開發公司的成本越來越高，如何降低成本提高利潤，是每個地產公司的共同關注的問題，所以成本精細化管理對房地產公司運營就至關重要。
關鍵詞 房地產；成本管理體系；管理預案機制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
房地產開發是一項投資額大、耗材大、周期長、涉及成本范圍較廣的一項工程。其成本管理是企業的工作重點，在成本管理逐漸由粗放管理到精細化管理中，我們應該明確成本精細化管理的方向和細化其工作方法：
一、成本管理總體原則
1、全員成本管理原則。公司所有員工要建立成本控制意識和責任，并貫徹于日常工作中。
2、全過程成本管理原則。項目從可行性研究到竣工決算，要有完整的估算、概算、測算、預算及結算，全過程的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。
3、合同化管理原則。所有預算成本范圍內的成本，都需簽訂經濟合同，細致、明確地規定乙方的工作范圍、內容、進度、質量標準及工程結算辦法、違約責任等。
4、目標成本管理原則。項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本控制目標（上限）；項目的總體控制目標分解為各部門的各項費用成本目標。
5、責任成本控制原則。任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成涉及公司利益的成本決策與業務操作；公司建立責任成本管理體系，將各項成本目標落實到各個責任主體（相關部門與個人），各責任主體要按程序報批，操作。
6、可復查原則。業務操作及估算、概算、測算、預算、結算全過程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，所有結果應具備可復查性。
二、建立制度化、流程化的成本管理體系。
編制《工程預算編審管理流程》、《設計變更管理流程》、《現場簽證管理流程、》《工程結算編審管理流程》、《目標與責任成本管理流程》等操作流程，規定工作方法、流程流向、責任范圍、責任部門，重點注意事項等，按流程辦事，按流程流轉工作內容，權責明確，提高工作效率；同時根據流程的控制要點轉化為成本控制要點和成本數據的積累，讓成本管理中的知識和經驗在企業中傳承。在流程中貫徹以下：
有效憑據體系：如預算編審依據為蓋有紅章的有效合同、補充協議、設計變更、現場簽證、材料、設備控制價格及一些甲、乙雙方簽認明確費用的函件、經審批確認費用的會議紀要，被確認用于施工的施工圖，或者經核對過原件的以上資料復印件。每一份預算結果都要有有效憑據做后盾，脫離以上編審依據的預算則不成立。
廉潔奉公體系：工作中應遵守法律法規，恪守職業道德，如出現不正當計價行為，將按照有關規定給予處罰。
多級審核體系：根據流程審核額度進行兩級或兩級以上審核，嚴格把關。
高效體系：各項計算應準確、清晰、符合規定，具有很高的準確度，同時保持較高的工作效率，做到及時帳清；
合理低價體系：工作中應充分理解合同，靈活運用造價管理規定、市場競爭原則、甲方品牌資源等因素，處理好質量、工期與成本的關系，追求以合理較低價格確定工程造價。
方案優化體系：積極協同設計、工程管理等進行設計、施工措施、材料設備等方面的方案優化工作。
信息通達體系：編審時要與相關部門及時溝通，通報現場實際信息，對資料、信息應及時整理、通報。
責任共擔體系：工作內容經復核人員確認復核完畢后，復核人員將與初審人員一起負責數據的準確性，共同承擔相應責任。
三、建立成本管理預案機制
1．項目可行性研究階段
從項目的可行性研究開始，就要重視投資控制工作。如項目論證決策、項目投資結算、項目經濟評估、資源有效地配置和利用、資金籌集和回收、市場需求預測等。只有合格地通過了可行性研究的項目，才能進行開發。
2．設計選型、優化設計階段
一般而言，設計方案的優劣對工程造價的影響度約占75％左右。房產商要擇優選用信譽好、資質高的設計院。應嚴格要求設計方，將設計的保險系數在規范允許范圍內降至最下限。例如在保證工程質量的前提下，選用砼級別越低，單位平方米含鋼量越少，造價越低；裝飾材料選用檔次適中、價格實惠的材料，工程成本則會有較大幅度的降低。
3．工程招投標階段
工程招標一般有費率招標、設計概算招標、施工圖招標等形式，確定合理的合同價。應首先做到工程成本測算，合理預測工程造價，做到胸中有數，再次要考慮簽約合同模式，善于合理轉嫁施工期間的系列風險。例如在編寫投標須知時,須將開辦費、優惠條件、結算原則、工程獎罰明細等列入報價范圍。在保證質量、工期的前提下合理降低中標價。同時要借鑒市場的經驗和教訓，選取資質、信譽、經驗及技術標全方位的綜合實力強的施工單位。
4．合同簽約階段
編制合同標準模板，在合同中對有風險的事項進行約定，在合同階段就進行風險規避有的工程，同時根據工作中產生的問題和相關經驗不斷改進合同模板，優化合同，提升合同簽約價值。同時合同條款格式須規范,文字嚴謹、精練。
5．工程預結算階段
編制審核工程預（結）算。應按現行規定，結合工程合同、項目招投標的精神辦理。要求工程量計算準確，選套定額子目及取費標準正確，主材補差等無誤。工程預算與結算的本質區別就是，預算按施工圖紙計算，結算按竣工圖紙計算；工程結算比工程預算，主要是多
考慮了設計變更和簽證等費用。
甲供料或甲方指定供應商。通過過甲方供應主要材料（砼、鋼筋等），或甲方指定材料（設備）供應商的方法，讓供應商讓利的部分即本可屬于施工方的利潤，全部或部分地轉化為甲方收益，這樣直接可以降低工程成本。在合同中約定甲供料或甲方的供應商，甲供料的損耗率要按現行的定額標準計取等細則。應當注意，現在的裝飾材料層出不窮，凡定額或中準價有的材料均可按現行規定辦。遇到定額或中準價缺項的材料,須合同中注明，應首先經甲方簽章確認。甲方在結算時應掌握材料（設備）市場價格幅度。
監控設計變更費用。一般情況下，從工程開工至竣工，或多或少地會發生一些設計變更費用。歸納有以下兩種情況：一是因業主要求或其它非設計方原因造成的設計變更，根據合同的性質，其發生的費用應由業主承擔；二是由于設計方未吃透業主的意圖，或未完全按業主的意愿進行設計，或設計工作有誤等。屬于此類性質的設計變更費用，理應由設計方承擔相應的經濟責任。
監控技術核定單和經濟簽證費用。設計變更通知由設計院發出，而技術核定單則由施工方經辦，報設計、監理、業主確認。房產商須保持清醒頭腦，首先定性分析，該核定單費用由誰承擔。其次，定量分析審核其合理性。經濟簽證的現象，施工中一般難以避免。在確認時，須分析研究。凡合同（招投標）中已明確的內容或費用，或定額中（直接費或綜合費率）均已包含的費用，或圖紙中能夠反映的內容，一律不予認可。否則，易出現簽證內容或費用重復的現象。例如技術措施費（如，施工方要求砼級別提高、摻外加劑等）、安全文明施工措施費等均屬于開辦費。而開辦費一般合同已注明包干，故屬于開辦費性質的簽證等，可均不予確認。
高度重視反索賠。反索賠是非業主的原因（可以是施工、監理、設計、供應商等單位），造成了業主的經濟損失。此時，應向有關責任方進行反索賠（工期索賠、費用索賠）。屬于設計方的失誤，造成了不必要的設計變更，或因設計圖紙遲供；屬監理方未能盡責，造成工程質量事故；屬于施工方的工程質量事故；屬供應商的原因,推遲供貨或供貨質量不符合合同約定的要求等原因，致使質量、工期受到影響并增加費用的，都可以進行反索賠。
監控建筑安裝工程造價以外的其他費用。（1）建設單位管理費。房產商應規范管理，深挖潛力，努力降低項目的管理成本。（2）設備購置費及工器具、生產家具購置費。在保證質量、效果及供貨期的前提下，房產商應貨比三家，選用價廉物美的設備和家具等，多渠道地降低工程成本。（3）生產準備費和聯合試車費。縮短生產準備期，降低生產培訓費用。聯合試車費。要求單機安裝質量好，單機試車正常（其調試費屬于安裝單位承擔）。認真審核聯合調試的方案，力爭一次性聯機試車成功，達到設計要求，降低調試的成本。（4）各種稅費。利用政策的優惠條件，盡量爭取減稅、免稅，降低成本。
房地產作為商品，成本合理最小化，企業的價格就越富有競爭性，而價格競爭將成為市場最重要的因素，在現今房地產市場動蕩的背景下，低成本的公司將成為未來的勝利者，對于成本的精細化管理必將是房地產企業管理的方向。
參考文獻
關鍵詞：房地產企業 資金 合同 成本 稅務籌劃
房地產行業在經歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產行業發展的相關政策，但要想繼續收獲高額利潤已經不可能，如何在現有形勢下保持不敗之地，成為每個房地產企業需解決的棘手問題。筆者現就所服務的某鋼城房地產開發公司如何從加強財務管理和稅務籌劃作為制勝點來進行闡述。
房地產開發企業投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風險高、政策強。要加強房地產開發企業的財務管理，可從以下四點著手：
一、加強資金管理
1、房地產企業從項目前期調研到產品開發至可預售狀態歷時較長，巨額的地價和房屋工程造價，需要投入的資金數量較大，要使開發項目順利完成，解決融資問題是企業的頭等大事。某鋼城房地產開發公司在拿地前就進行了深入的項目可行性研究，對項目總投資作出合理的資金預算。因為項目開發的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個開發項目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時就預先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業規模，使開業后自有資金就達到項目總投資的40%，以便于后續向銀行爭取項目開發貸款。
2、資金是房地產開發企業的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產公司財務部每年第四季度就著手編制下一年度資金預算，平時配合和協助各業務部門編制各部門的月度、中期資金計劃。每月計劃匯總后對資金作出平衡，嚴格根據資金計劃進行付款。合同付款環節是房地產公司最重要的資金管理環節，為嚴格把好項目用款關，財務部對每筆付款尤其是工程施工大額款項，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負責人與分管項目的公司副經理審核簽字，經財務審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進度嚴格執行合同規定，經得起審計檢查。每月末編制"資金月度計劃執行反饋表"，對每月資金使用情況進行反饋和檢查分析。
二、加強合同管理
合同管理是房地產開發企業財務管理的又一重要環節。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），作為支付房地產公司各項目用款的依據。為使合同管理和項目資金的使用更加規范化、高效化、合理化。
三、加強成本管理
1、成本核算既是企業的一項基礎工作，也是企業致勝的關鍵因素之一。房地產企業開發成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項目建設中發生的前期可行性研究費、規劃設計費、工程開發成本、開發間接費等進行了整體測算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制"項目投資流量預算"（自項目開發原始投入起到項目竣工止），并從靜態和動態方面都加以測算，靜態方面主要測算：股東投資回報率、回收期、凈資產收益率等指標；動態方面主要測算：內含報酬率（IRR）、凈現值（NPV）、凈現值指數、動態投資回收期等指標。
該公司非常重視基礎數據的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環節上都要求員工既從自身做起，節約成本，又注重成本相關數據的記錄、保存和傳遞，為財務部準確地進行成本核算打好基礎。
2、在充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，合理準確地核算和區分開發成本和開發費用，否則將帶來經營階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經營風險。在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區分開發成本中的開發間接費與開發費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業所得稅匯算清繳工作，還直接關系到土地增值稅的清算中扣除數的基數的準確性，土地增值稅在房地產開發企業的稅費支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務機關會重點清算和稽查，對已列入開發間接費中的不合理的部分（包括不合理的借款費用等）予以剔除，再作為扣除數基數計算開發費用和加計扣除部分。 堅持按稅法要求做好上述兩大成本區分，加強成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業提高經濟效益作出應有的貢獻。
四、提高財務人員素質
鑒于房地產企業財務管理的特殊性，財務管理人員不僅要具備專業財務知識，同時也要學習相關知識內容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經常對財務人員進行業務培訓和職業道德培訓，不斷更新財務管理理念，學習掌握最前沿的房地產理論知識，鼓勵財務人員保持刻苦鉆研、循序漸進、精益求精、的工作作風，以加快財務管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時準確的決策信息。
五、加強稅務籌劃
1、該公司通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產公司可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
2、相關借款利息的籌劃
由于該房地產公司的開發資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費用多。所以針對開發完工之后發生的利息費用，通過按轉讓房地產項目分別計算、分攤并提供金融機構證明，使其不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除，對借款利息進行稅收籌劃。
3、銷售房產時的稅收籌劃
該房產公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負。該房產公司設立了銷售公司作為分公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。
4、遞延納稅時間
一、工程簽證的重要性
工程簽證管理是工程施工中一項重要的內容，其范圍廣泛，構成原因復雜，規律性較差，是個專業性較強的工作。需要專業人員參予建設項目的整個過程，對有關簽證資料隨時作出動態評估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調整的工程造價占整個單位工程竣工結算的比例，一般在3-20%之間，由此可見加強工程簽證辦法的管理是發包人在施工過程中一項重要的工作。
二、工程簽證的含義和分類
工程簽證就是指工程發承包雙方在施工過程中，按照合同約定對支付各種費用（施工過程發生的與設計圖紙、施工方案、預算項目或工程量不相符，需要調整工程造價的）、順延工期、賠償損失等工程變更所達成的雙方意思表示一致的補充協議。合同雙方當事人必須對行使簽證權利的人員進行必要的授權，缺乏授權的人員簽署的簽證單往往不能發生簽證的效力。
三、工程簽證的適用范圍
工程簽證是按照施工發承包合同約定，由發承包雙方代表、監理等就施工過程中涉及合同價款之外的責任事件所作的簽認證明。工程簽證適用范圍如下：
1．承包人依據發包人“工作聯系單”的要求，從事合同范圍之外的臨時性工作。
2．承包人根據設計院或總工辦出具的“設計變更通知單”或“設計修改圖”而變更的施工內容。如相關部門在發出“設計變更通知單”或“設計修改圖”前，承包人已按原圖完成了部分工作也應辦理相應工程簽證。
3．承包人依據設計、監理、施工、建設單位共同認可的“設計變更技術洽商記錄”而變更的施工內容。
4、如上述范圍中在合同中已有明確規定的事項，以及合同規定的簽證限額以下的項目不在簽證之列。
四、辦理工程簽證的程序
1．工程簽證由承包人的項目經理向項目監理部提出。同時提交“工程經濟簽證核定單”及 “工作聯系單” 或“設計變更通知單”或“設計修改圖”或“設計變更技術洽商記錄”。
2．項目監理部收到“工程經濟簽證核定單”后應對該單的依據、實物工作量、完成質量及價格是否符合合同及國家有關規定進行核查，然后提交工程部復核。
3．工程部經理和相關的專業工程師對經監理核查認可的“工程經濟簽證核定單”和本辦法規定的書面依據內容進行復核，并簽署意見。
4．成本部對該項“工程經濟簽證核定單”的書面依據及單價、金額是否符合合同、國家規定及市場實際水平進行審查。簽署意見后提交總經理批準。經批準的“工程經濟簽證核定單”由造價部留存、登記后經工程部發還承包人。
設計變更、洽商費用管理程序圖如附圖所示。
施工單位提交工程經濟簽證資料 監理單位核查 工程部復核 成本部審查 建總經理批準 施工單位實施
五、工程簽證的確認
1．總工辦負責設計修改的審查并由總工程師簽字確認。
2．工程部負責通知承包人按修改通知實施工程變理、檢查質量并審查“工程簽證”中所列的施工項目完成情況。
3．成本部負責審核“工程簽證”的工作量，審查“工程簽證”的單價、金額是否符合合同、國家的有關規定及市場的實際價格水平；對無圖紙及臨時性類工作，工作量由造價部、工程部、項目監理共同現場確認，單價由承包人按合同或國家規定或市場價格水平報價后由造價部審核。
4．總經理負責“工程經濟簽證核定單”的批準。工程簽證除總經理簽字批準確認外，其余任何簽字均只代表對該簽證發生的基本狀況的認可，而非發生金額的確認。
5．設計變更、現場簽證是施工圖紙的補充部分，與正式施工圖紙一樣具有同等的法律效力，設計變更、現場簽證一經確認，發包人和承包人雙方必須按規定嚴格執行。
6．，工程簽證一般一式叁份，每份工程簽證必須在報送前除明確編制日期外，必須編制加公司簡稱及連續無缺的唯一性序號，未標注者作為內容不符不予接受。
7．工程簽證必須簽明事件發生的原始狀況，寫清簽證的事實依據，反映事件的真實、全面和關聯有效性。填寫時必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數量、材料、人工、機械臺班等。涉及材料消耗的必須寫清材料的品名、規格、廠家、品牌、以及市場價格。同時需寫明簽證提交日期、簽證事實發生日期或完成日期；執行簽證事實的書面依據，簽證事實及完成情況簡述；涉及經濟或工期索賠的數量或天數（所得數量應有邏輯關系清晰的計算式）；附圖；承包單位簽發人員的簽名和項目部印章。對內容不全的，事實表述不清或容易引起歧義的，簽證單內任何字句有涂改而無簽名及加注日期的，要求認定工日或臺班數量，但對完成的工作未作定量描述的將作為無效簽證處理。
8．承包人應在接到“設計變更通知單”或“設計修改圖”或“設計變更技術洽商記錄”后14天內向發包人提交工程變更價款報告，承包人因執行“設計變更通知單”或“設計修改圖”或“設計變更技術洽商記錄”而要求發包人補償經濟損失、增加工期的，應當在工程變更價款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內不向發包人提交工程變更價款簽證，則認為該項變更不涉及合同價款變更、經濟補償和工期增加。發包人在收到“工程經濟簽核定單”及上述書面依據之日起15日內予以確認，超過15日后，發包人未給予確認的則視為同意“工程經濟簽核定單”內的全部變更內容。
9．確定變更價款按下列方法執行：
（1）雙方確認的合同施工圖預算或清單中已有適用于變更工程的價格或者讓利條件的，按已有的執行；
（2）雙方確認的合同施工圖預算或清單中無適用于變更工作的子目，但有類似子目的，可在合理范圍內參照類似子目的單價；
（3）按合同預算或清單無法確定變更價款的，由承包人提出適當的變更價格，經發包人確認后執行；
（4）“工程簽證”的增、減量差和價差應同時計算，如只計算增加而不計算減少則該簽證無效；
（5）變更總價款核定的計價方式按合同約定執行。
10．因承包人自身原因導致的工程變更，承包人無權要求追加合同價款和順延工期。
11．因事件發生突然，須緊急處理且單項工程簽證總金額不足伍仟元的，工程簽證辦理人可口頭請示工程部經理同意，事后按正常程序補辦手續，但必須有公司現場工程師及造價部人員簽字。
12．對工程承包商進行經濟懲罰的工程簽證（工程經濟反索賠文件）一般由工程部或施工監理提出，成本部及其它相關部門根據工程承包商違約情況也可提出。對工程承包商進行經濟懲罰的工程簽證辦理原則及方法參照對工程承包商工程簽證辦理原則和方法。
13．承包人在施工中擅自變更設計圖紙，該變更部分不得計算相應價款。若造成經濟損失或質量問題，承包人除應承擔全部損失外，并接受發包人按其工程造價10%的處罰。
14．變更、簽證及其價款的調整、經濟補償、工期的增加的確認手續，必須在本辦法規定的時間內辦理，任何個人簽字補辦的變更、簽證一律無效。特殊情況下由經辦人和工程部說明原因，經公司領導批準，方可補辦。
15．經審核的“工程經濟簽證核定單”經總經理簽字確認并加蓋簽證核定章后作為結算或付款的依據。
【關鍵詞】房地產，工程管理，問題，對策
近些年來，國家為了擴大內需，拉動經濟的增長，加大了對房地產工程的建設，這使得我國的房地產行業迅速的崛起。然而，在房地產工程的建設管理過程中，常常出現一些問題和不足，嚴重影響到了工程建筑的質量和使用性能，導致房地產工程的質量不合格，嚴重影響到人民群眾的日常社會生活和生命財產安全，桎梏了房地產行業的平穩健康發展。本文就就房地產工程管理過程中的一些常見問題進行分析和討論，并提出相應的控制對策，以便提高房地產工程的管理質量，滿足人們對房地產工程的標準和要求。
一、房地產工程管理中存在的問題
1、房地產工程的質量問題
房地產工程的房屋質量問題也是在房地產工程管理過程中比較突出的問題。由于施工單位在房地產工程施工過程中的不規范作業、偷工減料等等原因，導致房地產工程質量不合格，不能達到建筑物正常使用的安全標準和要求，無法滿足人們基本的居住和生產需求，嚴重危害到建筑物的結構安全和居民的生命財產安全。例如，衛生間和浴室的地面滴水線、積水、倒坡不合理；房屋墻面的起皮、窄鼓、起砂和開裂，造成房屋墻體的滲漏嚴重；房地產工程結構產生不均勻沉降等等。
2、房地產工程的造價問題
目前，我國房地產工程在工程造價方面存在著許多的問題。例如，成本控制的方法落后，缺乏可操作的依據；施工方的索賠意識和法律人員缺乏，在證據的搜集、匯總上不足；房地產工程的相關工程造價的法律法規不健全，缺乏相配套的政策體制等等。這些都直接關系到施工單位的工作態度和建筑工期，進而影響到房地產工程的交付使用。
3、環境污染問題
房地產工程的環境污染問題主要有兩方面，即噪聲污染和建筑垃圾污染。噪聲污染是指在進行房地產工程施工作業時產生的較大的建筑噪音對周圍居民和環境造成的聲音侵擾問題。它是最常見也是最突出的建筑污染問題，幾乎貫穿整個房地產工程的施工全過程，嚴重侵擾和影響了人們的正常生活作息環境。建筑垃圾的污染是指房地產工程施工過程中產生的廢棄的建筑材料、包裝、渣土等對周邊大氣和水體的污染。它嚴重威脅到了周圍人民群眾的生命安全和生活環境的質量。同時，粉塵污染、光污染等也是房地產工程建設施工中較常見的環境污染現象。
二、加強房地產工程管理的對策
1、 加強各方面的管理和協調工作，提高房地產工程的質量水平
1）施工單位要選用標準的、合格的建筑材料來進行施工，在源頭上控制房地產工程的工程質量。同時大力推廣和采用新型的建筑材料，提高施工技術的創新和工藝的改革，進一步完善建筑物的使用功能，避免一些傳統材料、工藝帶來的房地產工程質量問題，滿足人民群眾對房地產工程建筑質量的要求。
2） 提高房地產工程施工人員的職業道德和責任心。定期的對施工人員進行崗位教育和培訓，加大工程質量的宣傳力度，通過實事宣傳、典型案例剖析等手段，使房地產工程施工人員深刻認識到房地產工程施工質量的重要性，提高他們的職業道德素質和工作責任心。
3）施工單位要依據國家和地方政府規定的相關法律法規制定房地產工程施工過程中各個環節質量規范和標準，完善工程質量管理體系，堅決杜絕偷工減料、懶散施工的現象，對不合格的施工項目要及時的進行補救合格后，才能允許進行后續施工。
2、建立健全房地產工程的工程造價管理體系
要做好施工前的準備工作，對施工過程中的各個環節的造價計算和規劃都要詳細的羅列出來，編制切實的造價預算表。同時，要做好預算糾紛發生時的應對準備，實現對房地產工程相關工程價格的動態系統管理。
3、加強施工過程中的管理監督工作
要加強對施工人員、技術人員和管理人員工作的管理監督，建立施工責任問責制度，將施工過程中的質量責任、安全責任、管理責任落實到具體的個人，加強監督管理工作的執行力度，真正發揮監管工作的作用。
4、加強環境保護
1）施工單位要定期的及時的對房地產工程施工設備（如水泥罐、攪拌機等等）進行粉塵的清理，安裝除塵器；在材料運輸過程中要做好車輛的全面遮蔽工作，避免和減少粉塵對大氣和環境的污染。
2）施工單位要及時的處理房地產工程施工產生的垃圾，不能隨意的堆放、傾倒房地產工程垃圾；在運輸的過程中要規范運輸行為，注意不能隨路灑落，以免造成二次污染等等。
結語：在實際的房地產工程管理過程中，要針對房地產工程管理中常出現的一些問題和不足，從管理方法、質量等方面入手進行控制和解決，提高房地產工程管理的質量和水平，避免和減少事故問題的發生，只有這樣才能建造出符合居民期望和需求的房地產工程。
參考文獻：
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[2] 沈蘇華. 房地產工程管理與項目成本管理[J]. 山西建筑. 2009（32）
關鍵詞：全過程財務管理 房地產公司 應用
近年來，國家對房地產企業的調控力度越來越強，實行了限購、提高首付比例、對二手房交易提高稅率等調控手段，這些宏觀政策的出臺，客觀上使房地產企業的生存環境越來越惡劣。同時，隨著房地產價格的進一步上漲，剛需行情的日益減少；同時中國人口數量又迎來拐點，青年人數量不再像以前一樣高速增長，且成日趨下滑的態勢，再則中國步入了老齡化時代，而中國在過去的房地產熱潮中建設了數量可觀高樓大廈，這些都客觀的決定了未來對房地產需求的減少；再加上中國現在面臨著調整經濟結構，提振內需，轉變經濟增長方式，減少投資。行業內部也面臨著激烈的競爭，而且這種競爭加劇的現象越來越明顯，這些現實因素加深了房地產企業的危機，給房地產的經營帶來了巨大的壓力，房地產企業只有實施全過程財務管理，走可持續發展道路，才能夠站穩腳跟。
一、企業財務實行籌資管理
經營者如何獲得和支配其財力是企業興衰的決定條件之一，因此在企業財務管理中，資本來源是其管理的重點環節。在籌資管理中，企業應該較可能地選擇偏保守的籌資方式，在擴大資金來源應盡量避免采用負債方式，多采用增加自有資金的方式。這種選擇一方面是因為企業物資基礎增加后冒險代價也會增加，一方面是因為銀行的借款通常會有各種限制條件，對資金去向有一定規定，且會對企業資金的運作產生限制，進而成為企業的財務負擔。所以，企業在籌資上應該多采用普通方式，這樣不僅更加靈活和獨立，而且也不會給企業增加過重的負擔，企業能夠更多地對有利機會加以把握，提高發展速度。雖然這樣說，但并不代表不可以向銀行貸款，但企業在貸款時必須要在保證自己可以生存的前提下，在對財務杠桿收益獲得的同時，對負債水平進行適度的保持。
二、企業在投資上的管理
不管是什么行業，隨著產業構造的變化，大多數的企業在走向極盛后都會向衰敗走近。企業處于這種時期必須要尋求轉變，才能使企業一直保持活力。當然，在這一時期，企業往往會出現很多新的產業投資機會。投資作為財務管理的一部分，企業必須要給予其極高的重視。在投資管理上，企業應該以一業為主，也可以同時在相關產業中對發展策略進行尋求。但是這個一業為主的投資，并不是只要對一個項目開發就可以，在開發策略上可以對系列產品的多元開發戰略進行采用。只有這樣才能研制出更多新項目，對企業生產經營穩定性的增強有重要作用。
三、企業的利潤分配管理
對企業經營者來說，雖然最大利潤的獲取很重要，但卻并不會為此而不折手段。企業經營者更大希望是自己企業健康良好的發展，在同舟共濟中給股民提供更多的利益。因此，企業很有必要按期對股利進行分配，這也是企業經營者在財務管理中應該多加關注的問題，企業如果長期不對股利進行分配很容易使股民產生不滿。企業在進行利潤分配管理時，可以實行專門針對一般的員工持股計劃，同時也通過股票期權方式激勵經理人員，這些都是財務管理可以進行的利潤分配方式。在管理中還應該注意的是，企業最好不要把所有的利潤都實施氛圍，而應該不斷地積累，把其中一部分的利潤加入投資中。
四、現金流量管理與財務控制管理
很多企業財務管理的失敗不在于沒有盈利，而在于企業無法對到期的債務進行償還。雖然衡量企業是否健康發展的重要標志主要是利潤指標，但現今流量卻會影響到企業的生存狀況。現今流量信息不僅能對企業的收益質量進行衡量，而且能夠衡量其經營管理的水平。有些企業為了擴大其銷售范圍，在財務管理上對賒銷條件加以放寬，這些都會導致企業現金周轉不開。企業在現金流量管理上應該在保持現金足夠的同時，將資金放在更有效益的投資上。此外，企業財務全過程管理中財務控制管理也是其中不可或缺的環節。財務控制管理直接影響到資金的運用與企業正常運行，所以企業必須要對財務控制提高重視程度，加大對管理費用和成本費用的控制力度，才能獲得更高的收益，使企業在市場上的競爭力得到增強。
五、結束語
在我國，粗放式的方式使得房地產企業的資金浪費現象仍然嚴重。房地產企業經過近幾年的高速發展，已經走過了暴力的時代，在大環境的條件下，房地產企業只有加強財務管理，實施全過程管理，節儉支出，走精細化的道路，加強集約化的經營管理方式，才能提高自己的盈利能力和經營效率。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產公司；采購成本；控制
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產行業是一個綜合性的產業，它的采購活動從項目前期的產品規劃、項目策劃、設計、勘察、施工、設備、材料、園林綠化、廣告宣傳、裝飾等均需要采購，是一個資源整合的行業，因而采購活動在房地產占據了重要的位置，對采購活動管理的成熟度，直接影響到產品的品質和成本，企業因采購環節管理不到位，造成遲遲不能交房的也不乏其例，因此房地產采購管理是非常重要的環節。
一、采購成本控制各過程的意義
隨著市場經濟的發展、技術的進步、競爭的日益激烈，采購已由單純的商品買賣發展成一種職能，降低采購成本已經成為企業節省成本、增加利潤、獲取服務的來源。降低采購成本，刻不容緩。
1.采購預算和估計成本的意義
公司在采購時，通常會有多種選擇，而采購資源是有限的，故事先制定采購預算則可讓公司選擇一種最優的采購方案或組合，可使采購資源得到有效的配置，提高資金的使用價值。同時，制定采購預算，也可時時監控采購資金使用情況，對計劃外的采購行為及時發現，及時核實，有效的控制采購資源的使用情況，這樣，便可對采購成本進行有效的控制。
2.供應商選擇與管理的意義
（1）帶來直接成本利益
選擇供應商并與之建立長期穩定的合作關系對采購方來說是具有很大現實意義的。采購方與供應商雙向選擇，雙方“利益共享、風險共擔”，建立起的是一個共贏的業務關系。
（2）保證及時供貨，提高工程效率
在與供應商建立長期合作的同時，也要對供應商進行管理，對同類供應商進行對比，選擇最優供應商進行合作。在實際操作時，可建立供應商績效管理平臺，設立相關指標把同類供應商進行量化對比，這樣，便可利用量化的結果選擇出最有利用于采購方公司利益的供應商。
3.采購環境的意義
建立良好的市場信息機制，充分了解采購環境并將之有效的利用是采購方獲得最低采購成本必做的功課。通過對采購環境的了解，采購方便可知已知彼，在采購時于有利地位，尋求物美價廉的貨品，有效降低成本。
二、案例分析
本人曾在工作一家公司工作，該公司情況如下：公司共分為三個大部，每個部生產一個種類的產品，每個部自設計劃部、采購部和生產部，只有財務在一處統一核算。以下是該公司某個月的入庫單的一部分
由上表可以看出，三個部同樣要購買電流互感器，橫向觀察，從每個部門的角度看，一部在三家公司購買了互感器，二部是兩家，三部是五家；縱向觀察，三個部門的供應商有交叉的部分。
該公司的管理就存在以下幾個問題：1、采購部門不唯一，沒有實現歸口管理；2、采購分工不合理，同一種物料卻要分部門采購；3、沒有實現集中批量采購。同一種物料，每個部門需要使用的時候都分別采購，便加大了采購的人工成本，而同一種物料分批采購便不能獲得集中大量采購可得到的優惠，大大加大了整個公司的采購總成本。
三、堅持降低采購成本的六項措施
綜合考慮采購成本優化采購方案、加強采購管理、控制采購成本，實現“降費節支”，是房地產物資部門圍繞公司開展責任成本管理和加強物資管理的重要內容。
1. 采購基本原則：實現歸口管理
工程施工企業盡管有“點多、線長、不便管理”的特點，但“歸口管理”的原則必須堅持。物資采購只有歸口物資部門管理，才能為實現集中批量采購打下基礎。物資歸口管理、統一采購具有以下幾點優勢：
（1）符合市場經濟的價格機制。集中統一采購能比分散購置，取得較多的價格優惠；由于數量集中可直接到生產廠家批量訂貨，所以能取得更大的折扣，同時也穩定了供貨渠道。
（2）符合市場經濟的競爭機制。專職采購隊伍能選擇相對穩定的供貨渠道，比較了解生產廠家的生產能力、產品質量、價格浮動、售后服務等狀況，從而使購進的產品質量相對穩定，并具有良好的售后服務。
（3）符合市場經濟的供求機制。物資管理部門應根據市場供應的難易和各類產品供貨時間的長短，及時調整采購數量，做到供求平衡，既防止因物資脫節而影響工程進度，又避免庫存物資數量過大而造成積壓。
2. 批量采購基礎：科學的采購分工
根據ISO9002標準和公司發展的需要，房地產公司將日常所需消耗的材料分為三類，按三類的等級分別由總公司、子公司、項目實施部來進行分級采購。在采購過程中，把ISO9002標準和分工采購相結合，制定嚴格的采購程序和預算，清晰的采購流程，合理分工，責任到部門、責任到人，這樣在不影響日常施工的前提下，做到了集中批量采購，通過批量采購降低了成本。
3.降價節支前提：集中批量采購
市場經濟初期，中國的多數企業摒棄計劃經濟時期的統購統分政策，實行分散采購。這種采購方式不僅需要大量的采購從業人員，在采購效率與采購成本的控制上也不盡如人意。集中采購是指同一企業內部或同一企業集團內部的采購管理集中化的趨勢，即通過對同一類材料進行集中批量采購來。
4. 確保低價手段：進行料源渠道管理
同種物資的供應商不止一個，采購環境為采購方的物資采購提供了很大的選擇空間，這時，采購方就應尋求成本最低的料源渠道，建立主渠道和多條輔渠道相結合的采購方式。
5.降低進料成本措施：制訂合理的采購方案
因供應商、材料價格、運輸方式與運費等的多樣化，故降低采購成本的有效措施之一是制定合理有效的采購方案。在制定采購方案時，采購人員需根據材料的人力成本、運輸方式、采購方需承擔的運費、時間成本、到站情況等計算材料到達可使用狀態的總成本，然后以實際總成本作為依據，利用采購成本比較法確定最優采購方案。
6. 降低成本重要保障：建立供應商績效考核機制和組建采購價格信息網絡
降低成本的重要保障是建立供應商績效考核機制和組建采購價格信息網絡。采購市場中的采購渠道是多種多樣的，價格的也因供應商不同而不同，時間的變化而變化，這些都要求采購方建立供應商采購價格考核激勵制度和價格信息網絡，這樣，既有利于降低采購成本，又有利于采購工作的健康開展。
四、結語
采購對房地產行業來說是一個十分關鍵的環節，想要從采購入手，控制項目成本，首先要做好采購預算，將要發生的現金流出做好統籌安排，并做好融資準備等。采購時，除了要考慮公司內部情況之外，整個國家甚至是全球的經濟狀況都要包括在考慮范圍之內，關注采購環境也是采購過程需要關注的重要議題之一。為控制成本，只關注成本控制的某一個方面是不夠的，需要有全局的眼光，從全局的角度對各個環節進行成本管理，這樣才能使成本控制在理想范圍之內。
參考文獻：
[1]李光玉.房地產開發企業財務管理研究[D]西南財經大學.2007.06-08
關鍵詞：房地產；工程管理；技術支持；居住理念
一、房地產工程管理定義
房地產工程管理是指將房地產項目的各類工程設計變為實體的全過程的管理，它包括成本、質量、進度、安全的控制和技術支持等管理要素。
1.1要點
與一般意義上的工程管理相比，房地產項目的工程管理有以下特點：
管理幅度更寬：不限于從破土動工開始，而要從營銷策劃（現場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規劃設計（土方的平衡、基礎的選型、主體結構的形式等）階段就介入。
對管理要素的控制更嚴：房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自身的合法權益，可以說我們現在要面對的業主都很挑剔，容不得開發企業有絲毫馬虎。
1.2概括來講，房地產工程管理主要有以下五個要素：
1.21成本：直接影響項目的競爭能力和經濟效益。建筑成本在房地產項目成本中所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著土地市場及整個房地產市場的規范化運作，利潤空間主要來自于管理效益。
1.22質量：質量是產品品牌的基礎，也是企業品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現在有些品牌企業有近1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產品質量起了很大的作用。
1.23進度：產品的交貨期是商品流通的一個重要環節，加上房地產產品生產周期長、環節多等特點，進度的問題對企業的信譽起著十分重要的作用。
1.24安全：從房地產本身來講，安全問題較多的是從風水角度來考慮的，另外就是配合營銷的現場看樓安全。
1.25技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。
1.26管理的內容更廣：隨著社會的進步與發展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環境、氛圍、內涵等有了進一步的需求，這就要求房地產產品具有多方面的附加值，為了滿足這種需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法。
二、房地產工程管理方式
如何做好房地產工程管理呢？我認為其方式有如下三：
2.1選擇優秀的勘探和設計單位。優秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節約工程的造價。一個優秀的設計單位能精確地對房屋進行設計，優化工程結構，減少并且不必要的浪費。節約了工程造價并加快了工程進度。
2.2選擇素質高的施工企業和項目經理。施工企業和項目經理的素質好壞，直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇，應當有一個整套的組織架構，如，施工企業資質，施工企業技術力量，施工企業機械設備，近三年的工作業績，企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等，施工企業的技術和設備有助于工程更好更快的完成使命，企業誠信度高證明企業一貫都有可靠的技術力量和聲譽，一個游戲的項目經理對房地產的工程管理具有推動作用，他經驗豐富，對工程的把握恰到好處，員工的素質和能力的高度對整個工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面的了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。
2.3建立高效合理的管理模式，高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲工材，我們要加大甲供材的市場調研，多方面進行比較和區分，合理的選價和選材，嚴把材料質量和數量關，提高材料的供應速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質量，工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設的整個過程，表現著工程特征。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據。
三、房地產工程管理存在的問題
我國的房地產企業正處于行業高速發展的環境中，企業每天所面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售，而是處理成百上千不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對繁蕪的各種資源進行整合，房地產企業實質是管理眾多不斷變化因素的系統性平臺。項目相關事件不斷變化的原因是多種多樣的，但做根本的原因是房地產與國際政策及社會生活密不可分――政策與社會環境的一個小的變化或許就會引起整個行業的動蕩。在這樣的快速變化、資源又有限的環境下，失敗與挫折是經常發生的。大多數房地產企業都遇到過這樣的環境――項目因為失控而受挫。不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房延期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當今房地產開發企業中項目管理人員匱乏，項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發企業就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的研究和應用，把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模塊，給予積極關注。
四、房地產項目工程管理的對策
4.1質量管理
工程質量體現設計意圖的實現程度。工程質量管理是以合同約定的質量標準以及國家規范為目標的監督活動。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。質量管理工作主要由以下幾項：
4.11檢驗原材料，保證材料質量；
4.12對工程施工過程中的工藝和配套設備進行檢驗；明確施工過程中控制質量的具體措施和評定方法；
4.13建立相關的質量文檔體系，保證有據可查，特別是隱蔽資料的完整性。
4.2進度管理
進度對項目的管理極為重要。據調查，房地產企業50%的投訴為逾期交房。項目開工之后，由于資金銷售的壓力，項目開盤時間和交付時間基本不會變更，這就要求項目進度必須滿足計劃要求，避免前緊后松的進度脫節。項目進度管理主要分計劃控制、過程控制和偏差控制；
4.3計劃控制
主要在開工前制定科學合理的總進度計劃作為控制的依據。由承包單位的技術部門、質監部門等負責，在項目經理的主持下編制。總進度計劃主要用橫道圖形和網絡圖表示。
4.4過程控制
主要是從工程項目開始準備到竣工階段的進度按照施工計劃分解控制，主要采用甘特圖、計劃網絡圖和WBS（工作任務分解）等。
4.5偏差控制
主要是防止一些對項目進度有重大影響的變化出現，和影響成本和質量的非常規進度的發生。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量或者工時數，衡量、分析與修訂工作每月一次。
五、結束語
隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進，房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業，但相當多的企業規模小，只重視項目開發而不重視項目管理，使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效控制，從而導致項目失利。因此，對房地產開發項目風險進行分析和研究，有著尤為重要的理論和現實意義。為了對房地產進行有效的控制管理，有利于房地產行業健康發展，有利于國民經濟穩定運行。
參考文獻：
