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目前，對投資性房地產進行評估，確定投資性房地產的公允價值已經成為我國資產評估界的一項新興業務。本文就投資性房地產評估的背景、投資性房地產評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產的評估談談看法。
【關鍵詞】
投資性房地產；評估；背景；關鍵事項
1 投資性房地產的評估背景
隨著經濟的發展，我國的一些企業與很多發達國家企業一樣，將房地產作為一種投資手段，一些企業甚至把這種投資行為作為新的經濟增長點。
為了順應經濟發展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），了《企業會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使我國投資性房地產的會計核算有章可循、有法可依。
國內會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規定并在公允價值應用方面有限度地進行了創新。它的要點是：一將投資性房地產從固定資產或無形資產中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業擁有產權的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產交換或者債務清償的金額。盡管表述有所區別，但兩者在本質上是一致的。
投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業和注冊會計師的首選。
為了對投資性房地產的評估行為進行規范，中國資產評估協會于2007年、2009年先后制定并了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產評估指導意見（試行）》。這兩部規章的實施，對于規范評估人員的評估行為，維護資產評估當事人的合法權益。
2 投資性房地產評估過程中的關鍵事項
下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產公允價值評估業務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業企業，擁有多達近二千多項的物業，其中投資性房地產就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評估范圍
在這項評估業務中，重要的環節之一就是確定投資性房地產的范圍。投資性房地產本應由企業自行確定，但因為投資性房地產是新興事物，企業對其認識不到位，所以投資性房地產范圍往往由注冊會計師協助確定。注冊會計師會根據自己對投資性房地產的理解確定投資性房地產范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業所接受。企業認為持有房地產的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規定。雙方博弈的結果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經出租的寫字樓作為投資性房地產。
在確定投資性房地產范圍的過程中，企業和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業的上市公司，若持有大量的投資性房地產會被認為不務正業，而且投資性房地產在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規定必須熟悉。
2.2明確評估基準、評估方法和評估假設
投資性房地產的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。
投資性房地產的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。
評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內外租金如何確定問題，特別是如果租期內的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產評估初稿
評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結果告知企業。因為評估結果對企業的利潤有直接的影響，企業不愿意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業進行有效溝通。
評估人員應當明白，企業對其物業的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產在不同的會計準則下的評估
3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法
國際會計準則下，企業進行投資性房地產評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業在對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產要按照最小租金支出現值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業在采用公允價值模式進行后續計量的情況下，投資性房地產轉為自用房地產或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業采用成本模式對其投資性房地產進行后續計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。
在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產評估業務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法及假設；要關注投資性房地產的產權情況；要了解投資性房地產實際出租情況及相關的租約條款。
3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的
評估人員在接受了業務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協調會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規定。
3.1.2 熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識
隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業務會成為資產評估行來的一項新興業務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式
注冊會計師運用評估數據是為恰當地計量或披露，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數據內涵。比如，投資性房地產賬面記錄的數據是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產生誤導。
3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法和評估假設
國際會計準則規定，財務報告中應披露投資性房地產公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產的公允價值是有充足的市場證據還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。
3.1.5要關注投資性房地產的產權情況
與企業的其他資產不同，房地產是需要產權登記來確定權屬的資產。房地產的產權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產的權屬狀況，以確定其在現況下的公允價值。
3.1.6了解投資性房地產實際出租情況及相關租約條款
一般情況下，投資性房地產均是有租約的，評估人員應了解現有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進行考慮，在租期內按照租約內的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。
3.2投資性房地產在國內會計準則下的評估
3.2.1國內會計準則與國際會計準則的區別
與國際會計準則相比，國內會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
從投資性房地產采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內會計準則的規定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產進行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內會計準則與國際會計準則的區別，在后續計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產的評估產生影響。
后續計量方面。對投資性房地產的后續計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。
評估方法方面。在國內會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。
周期性評估方面。國內會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。
【參考文獻】
[1]《資產評估》 全國注冊資產評估師考試用書 經濟科學出版社.2013（05）.
關鍵詞：房地產；評估；風險
房地產評估是房地產中介行業中的一個大的分支（房地產中介行業包括了房地產評估、咨詢和），由于現實及理論上的需要，房地產評估在房地產中介行業中發揮的作用越來越明顯。
1 房地產評估風險體系構成
房地產評估風險由政府面臨的房地產評估風險、機構和人員面臨的房地產評估風險以及經濟活動主體面臨的房地產評估風險三個方面組成。
1.1 政府面臨的房地產評估風險
經濟穩定是政府的目標之一，經濟穩定包括經濟發展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產評估風險最主要的是房地產評估帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發沉重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產評估值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發生動蕩，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響經濟穩定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的關系。
1.2 評估機構和評估人員面臨的房地產評估風險
評估機構和評估人員是評估風險的直接承擔者，評估機構和評估人員面臨的風險主要現在以下幾個方面：
1.2.1 技術風險
為評估行業廣為接受的基本評估方法是成本法、收益還原法和市場比較法。從評估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的評估方法進行評估時，是否掌握豐富的基礎資料是評估結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產評估起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得評估機構和評估人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來給評估機構和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是評估人員素質水平低。對于房地產評估基本理論掌握不牢靠，評估師通過考試但缺乏實際評估經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產生一定的評估風險。
1.2.2 政策風險
房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般評估人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對評估方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償評估方法也發生了變化。
1.2.3 業務風險
即評估業務帶來的風險。房地產評估主要是對房地產權益的評估。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著許多問題。比如某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在評估實踐中經常遇到，給評估的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當評估機構或人員接受新業務時，對于評估方法和技術參數的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評估機構和評估人員未來帶來風險。
1.2.4 經濟風險
所謂經濟風險是指經濟形勢短期內發生了巨大變動。使得評估結果與市場價格產生了較大偏離。這種結果是任何評估師和經濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評估機構和評估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評估師能夠預期的，但是這種結果會對社會經濟穩定產生不利影響，而且可能會直接給房地產經濟活動某一主體帶來經濟上的損失。
1.3 經濟活動主體面臨的房地產評估風險
經濟活動主體是指與評估對象房地產在評估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產評估結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款評估中，抵押物評估過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。
2 房地產評估風險防范的措施
2.1 引進成熟的模式和做法，建立完善的技術規則，使估價技術有據可依
要向估價制度完善的國家學習，由權威機構對房地產估價技術以規則的形式固定下來。同時開發或引入成熟、高效的估價軟件。避免估價人員在一些最基本環節出現問題。同時，還要完善房地產估價法規，強化立法的力度。法規對房地產估價業的健康發展尤為重要，要通過立法實現估價操作的規范化管理，保護估價機構和估價人員的合法權益；同時，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。
2.2 加強執業素質教育和職業道德
作為稱職的估價師不僅要求熟練掌握評估專業知識，而且還要具備廣泛的經濟、法律、建筑、財務等方面的知識。扎實的業務素質是做好估價工作的前提。要提高執業人員的業務素質，最好的途徑是繼續教育，如每年進行一次或幾次的業務培訓，將其制度化，并以學分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業資格的重要標準。同時，房地產評估業的主管部門應該認真調研，根據我國國情及社會公德等制定可行的評估業職業道德規范，定期強化職業道德教育。
2.3 加強行業自律，強化行業監管措施，風險責任承擔落實到人
中國房地產估價師學會作為我國房地產估價行業自律性管理主體，已承擔起對全行業的服務、監督、管理和協調職責。對估價行業內部存在的問題，都應該及時發現、及時通報；對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價結果使用情況及反映。這樣，才能提高學會的聲譽，進而增強整個估價行業的凝聚力和抵御風險的能力。房地產估價師學會還應該抽出相當的人力，開展估價業務的不定期和大數量的隨機抽查，并可以采取異地估價人員抽查本地估價業務的方法。對一經查實的問題，按照估價協會協商制定并完善的風險承擔規則落實到人，嚴厲查處。
2.4 健全評估行業的進入及退出機制
房地產評估是涉及面廣而又非常專業化的工作。為保證房地產評估業的整體素質，對申請從事房地產評估業務的，應嚴格審查其執業能力，達不到要求的一律不準從事房地產評估業務；對已有的房地產評估機構和評估人員，通過年檢或其他形式，若達不到要求或嚴重違背職業道德及相關法律法規的，視其情節，予以經濟重罰，甚至逐出評估行業，永不能從事房地產評估業。加大房地產評估機構和評估人員違規成本，敦促評估機構和評估人員謹慎、公正、合法、獨立地從事房地產評估工作，以提升房地產評估行業的整體素質。
2.5 在實際操作過程中，評估風險的防范主要有以下幾點
2.5.1 認真審查核實委估房地產必備的權屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細表進行核對。取證復印件上要加蓋委托方或資產占有方公章。尤其要注意有無他項權利登記。當遇到權證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領取權證手續等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。
2.5.2 對超過估價機構執業能力的估價項目，在收集不到有關有效數據，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數，對委估房地產情況確實難以了解時還是不去估價為好。
2.5.3 對抵押房地產、破產企業迅速變現房地產的估價，一定要堅持穩健、審慎原則，其估價值一般應低于現行市價，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。
3 結語
房地產評估面臨的風險是多方面的，本文從房地產評估行業的角度對其面臨的風險體系進行了研究，并對評估體系風險的防范提出了一些有針對性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產評估機構和人員能有效地防范行業風險，有效地推動房地產評估行業的和諧、穩定發展。
參考文獻
[1] 吳永位.對目前我國房地產評估產業現狀的探討[J].商業文化，2012（01）.
關鍵詞：房地產評估；金融風險；商業銀行
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號:1673-291X(2009)06-0069-02
近年來，隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟,房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
一、中國房地產評估防范金融風險的現狀分析
中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。
為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。
二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題
（一）對抵押物價值過高評估
一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險
這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。
（四）評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬
在房地產抵押貸款業務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。
銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統風險[2]。
（五）評估師隊伍素質參差不齊
在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。
（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性
雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失。總的說來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。
2.對現有評估方法進行創新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。
（二）評估師隊伍建設方面
1.嚴格評估師行業準入
日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數竟然有20000多[2]。
2.加強評估人員對銀行抵押貸款業務的認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續及費用等三項內容。
（三）評估行業主管部門和行業協會方面
1.評估行業主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度
隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，專業評估機構的抵押評估量也迅速增加。據統計，專業評估機構抵押評估業務量已占日常業務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業主管部門最重要的任務。
2.加強評估行業協會的統一建設
雖然房地產評估師有自己的行業協會――房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業協會的統一建設。
3.杜絕行業壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性
當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業務，甚至壟斷市場。評估行業主管部門和行業協會應該盡快通過完善制度，杜絕行業壟斷，提倡公平競爭，促進行業主管部門、行業協會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業管理部門和行業管理協會方面還可以通過建立地區統一的房地產市場信息數據庫來為行業的健康發展提供有效服務。
（四）銀行抵押貸款估價管理方面
1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源
評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件[4]。
參考文獻：
[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發與經營，2006，（6）.
[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產估價與房地產金融風險[J].西南民族大學學報：人文社科版，2005，（3）.
【關鍵詞】收益法 房產評估 應用探析
一、收益法的基本原理
收益法的理論依據為效用價值論，認為房地產的價值在于該房地產未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產進行評估，即把房地產未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產在未來的預期收益，并采用恰當的折現率或資本化率折現成基準日的現值，然后累加求和，得出房地產評估值。
二、收益年限的確定
收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期問。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經營數年后將其轉讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預期凈收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。
三、預期收益的預測與確定
房地產預期收益應該是凈收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區別。實際凈收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產凈收益的基礎是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。
在確定房地產凈收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規定等都將影響該房地產的預期收入。
四、合理剝離出屬于無形資產所產生的收益
在運用收益法對收益性房地產進行評估時。首先，要明確收益只能是房地產所產生的。這里有兩層含義：一是要評估的房地產只包含房屋和土地或者只是單獨的房屋或者只是單獨的土地，這樣的房地產進行評估時，收益一定是只有房地產所產生的收益；二是要評估的房地產包括其中的設備、器具以及運營所需要的所有設施，例如，酒店在轉讓時是將其中的所有設備物品一同轉讓，因此，在用收益法評估時，不需要剝離其他的收益。但是這兩種收益中都包含了無形資產所產生的收益，比如，管理者的管理能力、房地產的品牌效應等等。無論哪一種情況，房地產的收益中都不應該包括無形資產所帶來的收益，這就需要合理地評
估無形資產所帶來的收益。其次。如何評估無形資產所產生的收益是能否準確評估出房地產價值的關鍵。目前，比較公認的一種方法是：將待估房地產與其他相類似的房地產作比較，來剔除無形資產所帶來的收益。這種方法實際上是一種比較粗糙的評估方法.因為其他類似的房地產也會存在無形資產所產生的收益，而且可能是正的，也可能是負的。并且，房地產獨一無二的特性決定了房地產評估的不可比較性，而且類似房地產的詳細收益信息不可能很容易得到。因此，筆者建議可以借助企業價值評估中對無形資產價值的處理來評估房地產收益中無形資產所帶來的收益，也就是將無形資產在房地產中的地位及其對房地產收益的貢獻盡可能量化出來，用房地產整體收益表示出來，這樣做雖然需要準確地把握無形資產在房地產中的作用，但是，避免了收集其他信息。當然，這對評估時的理論和實踐經驗提出了很高的要求，要求必須合理準確地把握無形資產所帶來的收益。
五、降低房地產評估收益法中的主觀因素的影響
（一）盡快制訂有關房地產評估的準則、評估方法操作規范來約束主觀行為。實踐證明，現行的評估管理規范、規定、標準、準則的內容等難以約束應用收益法的評估判斷隨意主觀行為，因此研究如何約束主觀因素對評估結果的影響，特別是解決操縱評估結果的行為是當務之急。
關鍵詞：經濟外部性；房地產評估；效用函數
一、房地產評估概述
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
二、房地產評估的概念
房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。
三、評估方法及評價
房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
四、經濟外部性
1.經濟外部性的概念
外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：
Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）
在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。
2.經濟外部性的特點
經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。
3.經濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。
4.經濟外部性的評估
由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。
由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：
U=ΣxiUi（3-1）
因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。
假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨
根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數=106.53/100=1.0653，
則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。
經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。
參考文獻：
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【關鍵詞】收益法；房地產評估；具體案例
說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產的評估方法，經常會被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經濟的發展，成本法已經不能滿足社會需求。收益法作為三大基本評估方法之一，正在迅速發展，在房地產評估中占據了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定義
收益法不僅是對評估對象當前收益的評估，更是通過對評估對象的能力的了解來對其未來的純利潤收益的評估。因此又被稱作收益還原法或者收益現值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產未來發展過程中的純收益進行折現處理（在這一過程中要運用到還原利率）。能夠比較準確客觀的評估出房地產的真實價值，不論是對于委托方還是對于評估對象，這種評估方法都是比較容易接受的。
2.收益法的適用對象
預期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎。收益法的落腳點實在于未來收入，在考慮所有綜合條件下，對被評估對象未來的凈收益做出的一個評估判斷。它的理論基礎是利用了資金具有時間價值的原理，將在合理推算下評估對象的未來收益也算入評估對象的價值之中，利用復利折現公式進行運算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時間內會帶來經濟效益的房地產產業之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業大廈等這種類型的房地產是適合使用收益法進行評估的。比如說學校、公園、政府用地等沒有經濟效益的發那個地產產業，運用收益法來評估顯然是不合適的，因為這種類型的房地產業根本就不存在經濟效益。
舉例來說，若委托人要求就對商業用地比如店鋪店面的房地產評估拿出評估報告，這樣的情況下就適合用收益法進行評估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠的郊外其價值當然是不一樣的。這里還有一個公式，即土地價格=地租/還原利率。所以說類似這種情況的房地產評估是適合運用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能夠比較客觀全面的來評估出房地產的真實價值。而且它具有未來的預期性，是對被評估對象長遠價值的一個全面評估。比如對一個樓盤的價值評估，按照傳統的成本法來評估的話，只是根據他的成本來進行價值評估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環境，樓盤所處路段，國家的政策的影響，是很片面的一個價值評估，不能夠評估出被評估對象的真實價值。而利用收益法進行評估的話就不會出現這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價值。
二、收益法的評估步驟
1.搜集關于評估對象的信息材料。在進行評估開始時的首要工作就是對評估對象材料的搜索，包括評估對象的投資費用和房地產的收入情況。只有全面了解被評估的對象才能準確的用收益法估算出房地產的價值。
2.測算房地產的正常費用。進行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實際去求證一下，準確測算出房地產的前期的投入資金，這對房地產價值是一個很重要的影響因素。
3.測算房地產的正常收入。這個正常收入指的是在房地產建成并投入使用之后，通過商業活動或者其他活動帶來的收益都叫做正常收入。
4.計算房地產的純利潤。在了解了房地產的投入費用和正常收入之后，我們可以根據實際情況推測出房地產每年的大致純利潤，這個純利潤是對評估對象收益能力的考察，在此基礎上來進行下一步的工作。
5.確定房地產的收益年限。一般來說，房地產都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產權期是一樣的。但收益年限跟房子的產權期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經濟使用年限。所以在進行評估的時候一定要確定房地產的收益年限，這個數據會直接影響整個房地產的價值。
6.選用適當的還原利率。在推算出房地產的純利潤之后，我們就可以利用復利折現公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評估價值，i是折現率，n是計息期數）來推算出房地產最終的價值。
7.估測并確定房地產的評估價值，形成書面報告。在完成所有的數據計算得出最終的評估價值之后，要出具書面報告使委托人信服。至此，評估工作才算完全結束。
三、收益法在房地產評估中的現狀分析
1.收益法的運用有牢固而科學的理論基礎。預期理論是收益法的依據。將被評估對象的未來收益算入房地產的總價值中，并作為現在的價格。相比于市場法和成本法來說，成本法只著眼于費用，通過費用來確定價格，這種方法不能說是錯誤的，它也有一定的理論依據，但是它的限制性比較強。比如對于不可再生的土地就不能準確的估算出其價值。市場法就更不用多說。因此，收益法在房地產評估中有著良好的發展前景。
物業稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關注。所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。物業稅是一種房地產在保有期間征收的稅種，征稅的基礎是房地產在評稅時點的價值。因此，房地產評估值的準確程度直接關系到物業稅征收的準確性。雖然物業稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業稅計稅價值評估值的采用是其發展的必然。從一般的房地產評估角度來講，進行房地產個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業稅征收對象數目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發展程度不同，評稅采取的房地產價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經濟欠發達地區房地產評稅價值評估方法進行分析研究。
二、經濟欠發達地區房地產計稅價值
評估基本方法無論地區經濟發達程度如何，房地產估價經常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產價值評估。從本質上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關鍵步驟是分區和求取基準價格。
（一）成本法是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產價值和地產價值，以二者之和作為房地產整體價值。其中房產價值評估采用重置成本法，地產價值評估采用基準地價系數修正法，土地分區即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業、綜合、工業四類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，綜合、工業類房地產評估首選成本法進行。
（二）市場比較法是在待估房地產所在的評估分區范圍內按房地產的細類劃分設定有代表性的樣本房地產，通過大量（三個以上）同一分區的相同細類可比實例評估樣本房地產的價值，進而由樣本房地產價值修正待估房地產價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區是在房地產價格聚類的基礎上，又綜合考慮行政區位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業、工業、綜合四個大類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，在居住類房地產和商業房地產中應用廣泛。
（三）收益法適用商業類房地產的計稅價值評估情形，是一種依據商業用房的經營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產所在的評稅商業分區范圍內，按要求設定在區域內同類房地產中具有代表性，能集中反映分區內同類房地產典型特征的商業樣本房地產，作為原始樣本商業用房。然后收集與原始樣本商業用房類似的商用房地產的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎上通過因素修正確定待評稅房地產的評估值。收益法的分區的依據有：商業房地產租金收益數據或經營收益數據，城區商業用地土地級別和基準地價體系，城市行政區域。
三、經濟欠發達地區計稅價值評估特點
經濟欠發達地區，主要是指人均國民生產總值、人均財政收入、農民人均純收入三項主要經濟指標低于平均水平的地區。經濟欠發達地區相對經濟發達地區而言具有一些獨特的特點，總體表現為經濟欠發達地區房地產評估市場化程度較差。以下是筆者根據經濟欠發達地區的評估實際工作遇到的問題總結出的房地產評稅價值評估特點。
（一）房地產交易市場不成熟，安置房以及早期企業福利分房占居住類房地產比重相對較大一個地區房地產市場的發展是與該地區的經濟發展密不可分的。房地產交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產開發的市場化程度。而經濟欠發達地區房地產開發相對落后，新開發的房地產比重小。在房地產市場化前大量的企業內部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產交易市場，占據了交易市場的一席之地，影響了房地產的正常交易，并使得在房地產價值評估測算過程中出現多種評估方法結論不一致的現象。
（二）一定時期內房地產市場中發生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產價值評估時，房地產市場越繁榮、原始數據越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎數據太少則會使得評估結果不能很好的表達房地產的實際價值。在經濟欠發達地區某些特定評估分區中，往往合適的數據量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經濟開發區居住類房地產進行價值評估，該市有關部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產價值顯然只能夠用于修正A小區的房地產價值。
（三）商業房地產發展落后，商業物業分布不集中，商業形態樣本量少，同一區域內相同商業細類房地產經營情況差異較大在一些經濟欠發達的城市，商業房地產發展相對落后，商業類型少。較為繁華的商業街只有一兩條，其余的商業物業多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區的劃分。有些經濟欠發達地少（比如商場類物業），使得評估結論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區內的同種商業類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業用房的選取帶來了困難。
四、經濟欠發達地區計稅價值評估方法探究
經濟欠發達地區房地產評稅價值評估最突出的特點是房地產市場化程度較低，主要體現在房地產建設和交易不活躍，房地產交易中福利性住房比例偏高。這給房地產評稅價值評估工作中分區和確定基準價值帶來了難度。鑒于經濟欠發達地區在房地產評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產評估方法時根據地區的特點制定適合該地區的評估方案。
（一）基礎數據是房地產價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數據一般來講，大型城市房地產評稅價值評估基礎數據量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區數量要多于經濟欠發達地區。對于經濟欠發達地區而言在選取可比實例時要合理選擇適當的可比實例，特別是針對某一特定的樣本房地產、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎數據。有效數據是房地產評估準確與否的基礎條件，必須做好數據的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數據。
（二）收益類房地產評估中應適當確定原始樣本商業用房的設定標準評估分區原始樣本商業用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區的商業細類發展水平。在聚類明顯的商業區內選取原始樣本商業用房較為容易。但是對于經濟欠發達地區而言，其商業物業分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業類型原始樣本商業用房時，要在分析該地區客觀的經濟發展水平基礎上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業用房，同時也要對部分修正因素進行調整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。
（三）評稅地區局部出現住宅類物業基礎數據量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發區居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區內都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數量越多房地產評估的結果越接近真實價值。當住宅類房地產基礎數據量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產價值。
（四）利用成本法和市場法評估結論存在差異性的探究在經濟欠發達地區采用不同方法評估同一宗房地產結果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎數據的缺乏導致評估結果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區出現的大量居住類物業成本法評估價值高于市場法評估值的現象，應尊重市場法的評估結果。從房地產評估原理上講，市場法的理論依據是替代原理；成本法的理論依據可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，是基于房地產的“生產費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發或建造該房地產已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發或建造該房地產所需花費的代價。可見，如果房地產交易市場上大量賣方房源來自于企業福利分房，這些房地產并不符合嚴格的生產費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構建一宗房地產的獲得方式，賣方獲得該類房地產所付出的直接投資遠低于開發或建造該房地產花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結果更具科學性。
【關鍵詞】新會計準則；公允價格；房地產評估
2006年2月15日，財政部正式了新企業會計準則體系。新會計準則是在國際會計準則趨同背景下出臺的，吸收了國際會計準則的成果。其中《企業會計準則第3號――投資性房地產》改變了以往企業會計制度對所有房地產都是按照歷史成本進行會計計量的局面，允許企業在一定條件下，按照公允價值進行會計計量。企業自己按照公允價值計量其投資性房地產存在問題，企業自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨立的專業房地產評估機構。房地產評估屬于房地產中介范圍，無論從國外還是我國沿海發達城市來看，它都本應是一個前途無量的行業。然而，房地產評估行業中的業務費盛行，的確又給評估業界帶來了黑暗。
一、房地產評估的類型
（一）一般評估
這類評估一般是在交易雙方發生意見分歧或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
（二）房地產抵押貸款評估
這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。
（三）特定評估
這種評估是房地產交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費。
二、新會計準則對房地產評估的影響
在新會計準則下，進行投資性房地產后續計量時，可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價格模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面： 第一是已經出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營、租賃方式出租的建設用地使用權和建筑物；第二是持有并準備增值后轉讓的建設用地使用權，是指企業取得，增值后轉讓的土地使用權， 當然已經被認定是閑置土地的不能按照公允價值進行計量；第三是某宗房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，這種情況下需要分開進行計量。對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產，按照公允價值進行會計計量；對于另外一部分，當然不能按公允價值進行會計計量；如果不可區分的話，也不能按照公允價值進行會計計量。涉及估價對象的法律權屬，按照公允價值進行計量的房地產，應該是有合法產權的房地產。但是，房地產市場可能會存在投機現象，房地產市場的供求關系可能會因此產生扭曲，從而形成風險。第一個風險是，投資性的房地產公允價值評估的利益相關方比普通的房產交易評估涉及的利益當事人要多，從而造成相關責任的模糊不清等風險。一般的房產交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價值評估涉及的利益相關方大致有七個：政府和政府的監管部門；公司股東， 因為公允價值的計量直接涉及企業在市場上的表現，公司的企業價值發生變化，公司股東的利益會受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關系；公司外部相關利益人，例如公司債權人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風險是，在市場發生變化的時候，公允價值會計計量會出現兩種可能。一種可能是在房地產市場持續上漲的時候， 按照公允價值會計計量，必然體現為企業的利潤增加，公司在資本市場表現卓著，股票的價值會在資本市場上得到反映，在企業的現金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會不會借助公允價值來進一步高估房產的價值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當房地產市場持續下跌的時候，按照公允價值進行會計計量，企業的利潤會減少，相應的企業價值反映在資本市場上，股票會有一些下跌，企業的現金流并不會因此減少。所以，公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器，把企業價值在資本市場的表現進一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經營，外資銀行在中國實行國民待遇，國外銀行與國內銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產評估行業帶來了機遇。境外銀行對業務費抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內旅行社簽訂回扣協議，已被出局，信譽掃地。相信今后銀行應當是通過吸收儲蓄發放貸款來贏利，而不是通過收取業務費來占領市場，發展銀行業。
三、新會計準則下完善和加強房地產評估的措施
（一）完善法律法規體系的建立
當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。
（二）加強理論研究
房地產評估是一項專業技術性工作，其生存之本在于科學的理論基礎。只有為客戶提供獨立、客觀、公正又具有嚴密邏輯性的估價報告，客戶才會信服這些結論，工作才能為市場所認可。估價工作粗糙化，估價結論簡單化，估價報告沒有理論依據，缺少技術含量，這樣的報告是很難讓人信服的。因此，必須加強估價理論研究，提高估價的技術含量。
（三）建立統一的管理體制
在縱向上實行統一領導，分級管理，即在房地產估價管理方面的重大方針政策應由國家統一制定，而在具體執行國家政策上，又要結合本地區和本部門的情況進行管理，要發揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產估價管理工作。在橫向上，應明確房地產估價管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業、跨部門、跨系統的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統一管理。價格歸口管理是指各行各業房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統一審核、監督和檢查。另外，還應建立房地產估價監督機構，包括對社會估價機構和對政府房地產估價部門的監督。對于估價中、串通舞弊、弄虛作假，致使估價結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節輕重給予處理。
（四）注重制度創新
評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。
（五）加強企業競爭力創新
創新是房地產評估企業的核心競爭力，“技術創新”、“管理創新”、“服務創新”是企業持續發展的源泉。因循守舊、固步自封，企業就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產估價、經紀、咨詢，因而較難在市場發展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價師。有些評估機構的大股東本人不是估價師。房地產估價是個專業性很強的行業，不是估價師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊估價師應占60%股份的規定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優質的服務。
（六）提高評估人員素質
要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估業健康持續發展的重要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行估價員等級制度。估價員一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。為了配合估價人員等級制度還應積極推行估價師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了估價師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊估價師職別。按照國際慣例，房地產估價師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。
（七）加強相關領域的開拓
我國的房地產評估行業由于起步較晚，市場競爭意識薄弱，大多數企業規模偏小、業務單一，抗風險的能力比較差。其實，房地產評估行業具有很多專業優勢，比如對當地房地產市場具有較深入的了解，對工程建設、會計財務、建筑設計、規劃等都有一定專長。因此我們要充分發揮自己的優勢，多元化開拓的道路，提高自己的抗風險能力。從國內及國際上一些成功的評估機構來看，他們都非常注重這方面的發展。他們不單單從事房地產評估行業，而是將業務拓展到房地產咨詢、策劃、房地產開發、經紀以及資產評估、置業擔保等相關行業，大大提高了自身的競爭能力，完成了從單一化經營到多元化發展的轉變。因此，房地產評估行業利用自身優勢走多元化發展的道路是必然趨勢。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場經濟中立于不敗之地。
總之，在新會計準則下，一個房地產評估機構的生存與發展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業的自律、自強。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產估價；風險體系；防范
近年來，房地產中介行業迅速成長，房地產估價行業作為其主要的分支行業之一，發展的歷史雖然不長，但它在房地產開發經營、交易、抵押，企業合資、合作、兼并、分立、資產重組，政府課稅、拆遷補償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經濟領域已開始發揮重要作用。
一、房地產評估概況
（一）房地產評價的含義
所謂房地產評估，是專業評估人員為特定目的對房地產的特定權益在特定時間上的價值進行估價。在進行這種估價時，專業評估人員必須綜合分析房地產價格的影響因素和房地產市場的供需狀況以及變化趨勢。遵循評估原則，按照一定的評估程序，運用適當的評估方法，結合自身的評估經驗，對房地產正常合理的價格進行測評。
（二）房地產評估行業的現狀
我國的房地產評估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經濟體制進行了一系列重大的改革，促進了房地產的發展，使房地產成為商品并可進入市場流通而出現的。1995年1月1日起實行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定：“國家實行房地產價格評估制度”；第58條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價入股、征用拆遷補償，還是國家征收稅費、開發商進行投資決策、租售定價等各個方面，房地產估價的應用越來越廣泛，房地產估價的重要性也逐漸顯現。1999年建設部與國家質量局了《國家標準房地產估價規范》，建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。
隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產行業迅速發展，房地產估價行業也蓬勃發展，服務的領域不斷擴大。根據中國房地產估價師網的數據，目前我國內地注冊的房地產評估機構有2421家，廣泛服務于房地產買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理等經濟活動中。
二、房地產評估風險體系
房地產估價風險體系由政府面臨的房地產估價風險、機構和人員面臨的房地產估價風險以及經濟活動主體面臨的房地產估價風險組成。
（一）政府面臨的房地產評估風險
經濟穩定是政府的目標之一，經濟穩定包括經濟發展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發深重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發生動蕩，整個經濟體系不可避免會產生動蕩，影響經濟穩定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，2008年席卷全球的金融危機，無一例外不與房地產價值估計過高有著一定的關系。
（二）評估機構和評估人員面臨的風險
估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表現在以下幾個方面：
1、委托風險
房地產評估中，標的物的權益狀況、使用情況、建筑設計、損毀程度等對價值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會嚴重影響評估結果，受托方也要因此承擔風險。如現在房屋產權不完整的情況很多，有的只有房產證沒有土地證，有的是小產權房，有的是房改房，還有的設有抵押、出租等他項權利，評估這些權利狀況不同的房產，價格差別很大，所以估價師在對房屋情況調查時，首先就要摸清房屋的權益狀況。
委托方提供資料失實，而估價師又疏于檢查或核實其資料的準確性，會給估價師和估價機構帶來一定的風險。估價師在同委托方簽定《估價委托合同》時，應首先要求委托方提供相應的資料，仔細核實資料，并明確要求委托方對提供資料的真實性、合法性做出承諾，如果做不到這一點，就會形成潛在風險。
2、技術風險
實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。在具體估價過程中估價人員的技術水平和參數的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。而且對評估方法的使用要靈活運用，不能簡單的生搬硬套，估價人員能否將估價方法靈活而又準確地運用到估價工作中去，將直接決定估價質量的好壞。
（1）選取估價方法不合理的風險
房地產評估的幾種方法都有適用條件，如果在評估時選取方法不適當，評估結果就會有偏差。如對于公共事業性房地產評估采用市場比較法，本來這種房產的市場交易就少，即使有交易實例也受個別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實例評估待估土地價格顯然不合適。
（2）選取參數不當的風險
