時間：2023-09-28 09:21:04
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2002年以來，北京的房地產項目一直糾紛不斷。1月份，“鵬潤家園”業主在家中被小區保安和一群來歷不明的人毆打；緊接著，“銀楓家園”業主對物業停車收費不滿，近百名業主用汽車堵住社區大門長達20多個小時。
以銀楓家園小區的業主與物業因停車費而起的沖突為例，業主們說，原來入住時車位租金是350元/月，而現在物業卻單方面將月租改為450元，這是讓人無法接受的。但物業方面則表示，這個收費標準是開發商經過科學的成本核算得出的，業主應當予以接受。另外，收費標準是開發商制定的，物業公司無權變動。
這還只是近幾年來眾多房地產糾紛中微不足道的一幕。隨著人民生活水平逐漸提高，居民手里都開始有了點積蓄，怎樣買一套合適的住房就成了擺在老百姓面前一個很現實的問題。特別是近幾年，買房的人越來越多，房地產商為了更多、更快地搶占市場，不惜以夸大宣傳、虛假承諾等手段欺騙消費者，這些行為直接導致了無數不斷升級的房地產糾紛的出現。
據全國消費者協會統計顯示，該協會受理房屋建材方面的投訴連年上升，2001年為25116件，比上年增長11.32%，其中質量問題16221件、計量問題1432件、虛假廣告320件；今年上半年關于房屋建材的投訴達到16848件，其中房屋投訴為6727件，比去年同期上升了38.3%。
投訴反映的主要問題，一是房屋質量問題；二是廣告夸大、虛假，誤導消費者；三是合同違約，承諾不兌現；四是面積任意“縮水”、“漲水”；五是產權證難辦理；六是物業管理問題嚴重。
有哪些解決方式
由于房地產糾紛一般在雙方交易后，甚至在入住一段時間以后發生，不少買房者在碰到這種情況時都不知道如何處理。其實，對于這樣的糾紛可以采取以下幾種方式解決：
1、協商。當事人之間的房地產糾紛，可以由當事人雙方協商解決，雙方應本著互諒互讓的精神解決糾紛，這樣既便于當事人進行更好的溝通，又減少了訴訟的勞累，既省錢又省力，可以說是一個好的解決糾紛的方式。雙方對此簽訂的協議等書面文件合法有效，理應按此履行。這是大多數人的首選方式。
2、仲裁。如果當事人進行了協商之后仍不能解決，那么可以采取仲裁的方式，這不是說協商解決是仲裁的前提。采取仲裁方式的一個前提，就是雙方必須在簽訂合同或發生糾紛時訂立仲裁條款或協議，自愿把他們之間的糾紛提交給仲裁機構裁決。當事人對生效的仲裁裁決必須履行，否則另一方當事人可以向人民法院申請強制執行。
當然，向人民法院提起民事訴訟也是解決糾紛的一種方式。不過筆者認為，若買房者不是迫于無奈是不會通過訴訟的手段來解決問題的，并且進行訴訟的程序和過程都較為復雜，如果確實通過提訟來解決糾紛，建議向專業律師具體咨詢。
如何用仲裁方式解決
買賣雙方如果決定用仲裁方式解決彼此間的糾紛，應當在簽訂購房合同時訂立有關仲裁的條款，明確仲裁機構和仲裁地點；或是在發生糾紛時，訂立仲裁協議，表明上述內容。如果雙方沒有訂立仲裁條款或協議，而一方直接向仲裁機構提起仲裁后，另一方并未提出異議，并且應訴時，也視為雙方同意進行仲裁，仲裁機構有權受理此糾紛。
申請仲裁有哪些條件
1、房地產糾紛案件屬于房地產仲裁管轄的范圍。
2、申請人是與本案有直接利害關系的當事人。
3、有明確的被訴人、具體的申請請求和事實根據。
4、房地產糾紛既未向法院，也未經仲裁機關做出仲裁裁決。
5、未超過仲裁時效。房地產糾紛案件的仲裁時效為1年。
6、申請人向仲裁機關申請仲裁，應當遞交申請書，并按照申請人數提交副本。
其中仲裁申請書應當注明以下事項：
1、申請人的名稱、住所、法定代表人的姓名和職務。
2、被申請人的名稱、住所、法定代表人的姓名和職務。
3、申請的事實和理由。
可以申請仲裁的房地產糾紛
房地產仲裁是指房地產仲裁機關根據公民或法人的申請，依法對其發生的有關房地產所有權、使用權、買賣、贈與、交換、租賃以及宅基地院落的使用等方面的爭議或糾紛，做出具有約束力的調解或仲裁。
仲裁機構受理以下幾類房地產爭議案件：
1、房屋買賣的爭議。其中包括房產買賣合同、價格、優先購買權等。
2、房屋所有權的爭議。含所有權歸屬、份額、變更、析產、交換等。
3、房屋使用權的爭議。包括租賃、租金、強占、返還、占有、交換、轉租、轉讓、轉倒等方面的爭議。
4、他項權利與相臨關系。包括通行、典當及與相鄰房屋發生的權利和義務。如：影響房屋的安全、完好通風、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。
5、房屋修繕的爭議。包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定，各項工程費用的承擔等。
不能申請仲裁的房地產糾紛
1、人民法院已經受理或審理辦結的房地產糾紛；
2、涉及離婚、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛；
3、涉及落實政策問題的房地產行政訴訟；
4、經過公證機關公證后發生爭議的房地產糾紛；
5、依法應當由行政機關處理的房地產糾紛；
6、機關、團體、企業、事業單位內部分房的房屋糾紛；
7、駐軍內部的房屋糾紛。
新課程改革要求教師在教學中能夠讓學生學會自主學習，合作學習，探究學習。思想品德課的社會實踐課要求進一步提高，通過教學活動的安排能夠讓學生適應從傳統的閉卷考試形式向開卷考試形式的轉變。
以往開展的活動課形式主義嚴重，隨便拿個問題就讓學生討論，只為滿足形式而沒有真正從學生本身出發。這種傳統的學習活動使學生的思維限制在教師給出的討論范圍中，這種學習方式對于培養學生的創新能力和探究能力是不利的。
二、活動的設計
初中思想品德課的教學活動設計不能停留在活動的表面，要從教學的實際出發設計必要的活動，教師在設計活動時著眼點應放在如何使學生得到自主發展上，充分體現學生學習新課程的主動性、獨立性、獨特性、體驗性和合作性。教師應努力提高組織活動的藝術和技巧，充分把握學生的特點和思想品德課的相關原理，在教學實踐中敢于探索，不斷創新，使活動課向著更科學、完善、實用、易教、樂學的方向發展。
筆者為了準備南京市思想品德八年級的會課可謂是絞盡腦汁。但是再縝密的構思也敵不過實踐的檢驗。現筆者談談這次會課的一些經歷與感受。
筆者這次教學的是人教版思想品德八年級下冊第七課第一框《財產屬于誰》。本課題的知識目標是：公民的合法財產、財產所有權的含義；法律保護公民合法財產及其所有權的重要意義、方式；財產所有權的歸屬發生爭議或所有權受到侵害，要及時尋求法律救助。能力目標是：鑒別合法財產與非法財產的能力，依法維護自己合法財產及其所有權的能力。情感態度價值觀目標是：珍惜國家、集體、他人、自己的財產，敢于、善于同侵犯財產的行為作斗爭。本課時的教學重點、難點都是公民合法財產的所有權受法律保護。
這一課是相對比較枯燥的法律課，而且對于財產學生現在還沒有太深刻的感受，所以為了解決教學的難點重點而又不會讓學生感覺過于枯燥，筆者決定不采取常規的教學模式和方法，選擇了一條能讓學生感興趣的線從頭走到尾。
筆者在拿到課題之后一直在思考，一直在不斷地自己構思的一個又一個思路。總是覺得按照常規模式上課還說得過去，但是這畢竟是比賽，不能沒有一點突破和創新。在反復斟酌了之后，筆者還是決定冒險一點選擇一個新的思路。本節課分為三個版塊：第一個版塊要讓學生知道財產的歸屬，只有合法的財產才屬于公民個人所有以及財產所有權的含義。第二個版塊要讓學生明白法律保護合法財產的所有權。第三個版塊要讓學生知道當財產所有權受到侵害時的具體做法。這三個版塊按照常規模式就是用案例將這些版塊一個個講解下去。筆者的思路是用一個游戲來當一條完整的線把第二、第三兩個版塊串起來，然后最后點題財產屬于誰。
有一個財經類的電腦游戲叫大富翁，它是幾個人通過擲色子在一張地圖上往前走，在途中會遇到一系列問題要解決，比如買房、買地或炒股等。這個游戲很受學生歡迎。筆者在這節課中設計了一個新版的大富翁游戲來貫穿整節課，先把學生分成六小組，每組六人。每組就是一個整體，也就是當作游戲中的一個人，當遇到問題時他們可以發揮群體的力量團結合作。筆者還設計了一個地圖，地圖上的每一步，也就是每一個小格子筆者都設計了一個情境，當某個小組擲色子后走進去就要遇到關于侵害他人或國家財產權的情境。比如小運在放學路上撿到了一個裝有820元人民幣的錢包，并將之據為己有。這時，學生要想判斷小運的行為是否侵害了他人的財產所有權，首先就要運用第二版塊中的法律知識來判斷。他們要想解決這個問題接著就要運用第三版塊中當財產所有權受到侵害時的具體做法。在解決這些問題時每個小組又展開了深入的討論。那么在每個小組擲色子玩游戲的過程中他們也就通過解決一個個情境而掌握了第二、第三兩個版塊的知識。最后再回過頭看第一版塊中的財產所有權就不難理解了。在上課的過程中，每一組的學生都很樂意去通過這種方式解決問題。以這樣的一個游戲為線索，學生都很好奇也很有興趣地積極投入到整堂課中。
關鍵詞：房屋預售 開發商 對策
1 概述
房產業在中國一直都是一個炙熱行業，尤其是近幾年，其發展可以用蓬勃、飛速來形容。目前，在房產業又出現了一種新的制度，即房屋預售制度。所謂房屋預售是指在房屋還沒有正式建立之前，開發商就將其預售給客戶，客戶先預付首期付款，等到房屋正式竣工建立后，經客戶滿意后，客戶再交齊付款余額。自房屋預售制度實行后，因為是一種新興制度，有關的法律規范不齊全，一些實際經驗不足，加上對這一制度的認識還不夠深刻，在實踐中也出現了一些糾紛、案件甚至是一些難以解決的問題。總的來說，作為房屋預售的雙方實質上還是一種買賣行為的雙方。預購人交付首期付款是為了首先獲得對該房屋的所有權，而開發商接收首期付款就必須能夠按質按量的完成房屋的交接。
2 房屋預售中存在的問題
我們必須看到，不管怎樣，新事物在它的成長過程中，總會遇到許多挫折與困難，出現許多問題。房屋預售制度作為新事物，在其實施過程中遭遇到了許多問題，很多問題都存在模糊性。
2.1在預售合同的登記效力方面如何
《城市房地產管理法》規定關于房屋預售的合同必須到房地產的管理機關進行登記，否則就不具有法律效力，通過將房屋預售的各種情況登記在一定的簿冊上，并且將其告知公眾。除此之外，在合同登記過程中，市場管理機關要對合同的真實性、合法性進行一定的審查、核對，以保護房屋預售雙方的有效利益。
2.2 房屋預售合同中預售的含義是什么
所謂預約時指約定將來的某一行為所制定的合同契約。這是一種超前行為，預約人只能要求被預約人按規定履行其義務，但是不能依據預約的本約內容來請求其履行。預約的結果因為是發生在將來，所以具有很多不確定因素以及各種可能性，這就提高了預售房屋的風險性。
2.3 房屋預售與分期付款買房之間的模糊性
房屋預售到底是不是一種分期付款買賣，這也讓很多人迷糊，客戶先向開發商交付首期付款。這對于開發商來說，不僅可以提供些工程款，而且也能為這種預約行為提供一些保障。而對于客戶來說，也可以保護其利益。這里就有必要將其與分期付款買賣相比較一下。分期付款買賣通常是為了更好的方便買方而設立的。買賣物在合同上是還屬于出賣人的，但是其使用權已經屬于接受人了。雖然預售房屋與分期付款買賣，都是通過分階段來付款，并且付完款之前，買賣物的所有權也是屬于出賣人的。但是買賣的合同生效時必須交給接收人，這是兩者的區別。一般情況下，房屋預售買賣在交房前，開發商就都會要求購房人把余款都交清，而不是像分期付款那樣，允許有兩期以上的資金未支付。這也是它們兩者之間的一個區別。所以我們要很好的區分房屋預售與分期付款的區別，這樣才能更好地避免預購人的利益受到損害。
2.4 房屋預售中的不確定
由此可見，我們要不斷加強保護預購人的權利。房屋預售作為一種為將來事件服務的行為，存在很多不確定因素，這樣就使得預購人的利益比起買現房要承擔更多的風險。因為有時候開放商接受了客戶的首款資金后，可能建房工程并不能如期竣工，甚至得中途停工，這樣都會給客戶帶來巨大的損失。有時候因為某種原因，開發商不能按期將房屋交給預購人，使預購人無法按時地入住或出租，有時候又有可能購房人交完首期付款后，房價上漲。開發商就有可能要求客戶漲價，這會使得預購人有種受欺騙的感覺。
2.5房屋預售中雙方的不均衡性
在買賣房雙方上存在不均衡性。因為房屋預售除了一些法定標準合同外，其余的一些輔條約都是由開放商來擬定，在售屋現場簽訂，而購房人的法律知識并不一定全面，法律意識并不一定強，在關于房屋預售方面的法律知識有可能比較欠缺，所以在實際中，買房人通常只能是聽從開發商的條件，很少能有自己的想法。對于一些對自己不利的條約也只能接受。如公共設施的開發利用、交屋時間的不確定性、物業管理等方面，經常是開發商做手腳的方面，購房人有時候是無法察覺的，有時候是被迫無奈的。
3 房屋預售遭遇問題的對策
房屋預售在實際中存在這么多問題，這就要求我們要加強這方面的關注以及采取一些相關的有效措施。
3.1 加強行政管理力度
通過加強銀行業、建筑行業的管理來對開發商的某些行為進行約束以保護預購人的合法利益。盡量避免開發商在這場交易中掌握太多的控制權而來為所欲為，使客戶屬于過分被動的位置。要對房地產公司的成立進行嚴格的把握，杜絕一些騙財、無信用房地產公司成立以欺騙客戶，這樣才能確保房地產業秩序的穩定，扼殺房地產欺騙行為的產生。另外要嚴格貫徹國家以及各地方政府關于房屋預售的規定，嚴厲打擊非法行為。在給房屋預售合同賦予法律權利時要進行嚴格的把關，嚴格履行房屋預售合同登記的措施，對于一些不合公平原則，存在漏洞與空子的合同堅決不予登記，對于一些沒有使用法定標準或者開發商擬定的輔助協議與標準合同上存在沖突的，都要認定無效。以避免由于開發商在這場買賣中占有較大主動權而剝削客戶利益的情況發生，以更好地保護購房人的利益。
3.2 加強資金與合同管理
對于客戶的預售資金應加強管理，可以委托銀行或者信托機構進行監管，當交易最終得以順利進行，由開發商付一定的保管經費給委托機構。 在房屋預售的合同保管方面我們也要加強措施。作為購房者，在將簽訂房屋預售合同之前要對開發商有一定的了解，對開發商公司的背景掌握一定的資料，不要貪一時的小便宜就上當。完善的房屋預售合同對于保護預購人的利益有著重要的作用，可以在一定程度限制開發商的某些傷害預購人利益的行為，迫使開發商履行其該履行的義務。這樣就能有效地保護預購人的利益。
3.3 加強物權保護法上的措施
通常我們所說的物權是一種支配性、排他性，它對預購人利益的保護具有一定的穩妥性。所以要賦予經過合法登記成功的房屋預售合同一定的排他效力。雖然依據登記來賦予的權利在理論上并不能算是一種很好的物權，但是在實際中它卻具有著一般物權的作用與效力。另外設立購房人在對預售房屋法定抵押的制度也是非常有必要的。法律上規定開發商必須首先取得土地的使用權才能進行預售，但是在實踐中，很多的開發商并沒有按照法律的規定來。常常是在預售前或者是在預售中就將其土地的使用權抵押給銀行等金融機構以獲得工程貸款。這種做法嚴重損害了預購人的利益，如果開發商不能按期還清銀行的貸款，銀行就會擁有抵押權，這時候購房人就只是擁有房子的入住權，卻不能擁有房屋的所有權。所以要對這方面進行層層把關，對于沒有土地使用權的房屋，不能進行預，對于已經預售出去的房屋不能再拿其土地使用權去做抵押。
結婚前，我一直住在單位分給我的公房里，那是一套不到50平米的小兩居。這套兩居布局合理住起來很舒服，地段也很好。房子雖然舊了點兒，但房改時我還是花了近10萬元買了下來，辦理了產權證。2005年，結婚后我和老公又一起購買了新房。我們住在新房，這套老房子也就一直閑置著。現在城市擴建，老房子所在的地方成了開發區，開發商要把老房子拆了改成商業性建筑。作為拆遷戶，根據相關規定我將得到一定補償，聽說是按被拆舊房的面積大小，給一套相應面積的新房。老房變新房，我當然很高興，但聽說法律上規定結婚后取得的財產就是共同財產了，我又有了顧慮。因為最近我和老公的感情已經由熱變冷，我已經打定主意要和他離婚了。如果離婚的話，我用自己的老房子換來的新房子，也會變成夫妻共同財產進行分割嗎？（海口梁女士）
【律師解答】
婚前財產屬于個人財產，這一點沒有問題。而且，夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產，最高人民法院相關司法解釋對此有明確的規定。現在的問題是，你婚前取得的個人房產，老房子要變成相應面積的安置房，房屋的價值也必將大幅攀升。房屋以舊換新，發生增值，這一切都是在婚姻關系存續期間發生的，是否應當算婚后所得，變成夫妻共同財產呢？
關于這個問題，回答是否定的。婚姻法及相關司法解釋規定，婚后生產、經營的收入，以及一方以個人財產投資取得的收益，屬于夫妻共同財產。你的老房子在婚后一直閑置，你并沒有對老房子進一步投資，也沒有通過老房子謀利。在城市擴建拆遷時，老房子可以換來安置房，隨之增值。但是，這種增值是一種自然增值，并不是人為經營、投資的功勞，因此，它就不是夫妻共同財產，因此也就不能按夫妻共同財產進行分割。
沒有舊房的拆遷，就不存在安置房的取得，安置房的取得以產權方原有個人房屋的拆遷為前提，換了一副“馬甲”，它仍然姓個人的“私”，而不是姓夫妻的“公”。不過，為了避免不必要的麻煩，你最好保管好相關拆遷憑證，來證明新房是因為老房子而取得的。那樣，即便走上法庭，也不會有后顧之憂。
法律問答
Q：婚前我男友用他父親的公積金貸款買房，房產證寫的是男友與其父親的名字，男友家里交了首付款13萬元。婚后，由我們倆共同還款，他父親的公積金也用來還款。房子的貸款還清后，該房產屬我們夫妻共有嗎？ （海口 符姐） A：該房屬于按份共有，婚前部分的購房款屬于男友與其父親的財產，婚后部分的購房款，屬于你們夫妻共同財產，他父親的公積金部分屬于父親的財產。房屋是父親與男方的財產，女方沒有權利，但是離婚時應該返還女方還貸部分，即夫妻共同還貸部分的一半。如果你能證明夫妻共同財產也支付了房款，則這部分房產屬于夫妻共同所有。
Q：我丈夫婚前買了套房，他家里一次性付款，如果我現在在房產證上加上我的名字，是否算夫妻共同財產？是否要交過戶費？（三亞 王女士） A：經他同意，你們可以到房產管理部門辦理相關手續，在房產證上加上你的名字，這樣就成了夫妻共同財產。加上你的名字不需要繳納過戶費。
【關健詞】房屋登記；法律問題；未成年人；房屋財產；權利
近年來，筆者在從事房屋權屬登記管理當中，經常受理到一部分人購買房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作為房屋所有權人的現象。概括起來主要有以下幾種情況：一是夫妻感情基礎不牢，怕今后要離婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是擔心若干年后遺產繼承要交遺產稅，而直接使用子女姓名；三是怕露富而將房產分散；四是為逃避債務、轉移財產，而將自己購買的房產登記為未成年子女的姓名；五、為了培養子女的財富觀念和獨立意識，使用子女姓名為房屋所有權人。但是不少父母卻只考慮眼前的利益，對今后萬一發生的如：父母離婚、經商、子女上學或父母、子女有病等情況需將子女名下的房產分割、變賣、典當、抵押時等情況的發生卻沒有仔細考慮，錯誤認為沒有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有權人，父母有權隨時更換過來，未成年人沒有所有權，因為子女沒有承擔購房款等等缺乏法律知識的行為必將侵害了未成年人的合法權益。或許就是出于以上原因的考慮，建設部在這次的《房屋登記辦法》上就新增加了第十四條關于處分未成年人房屋申請登記的情況。故我們在辦理此類業務時，應該如何把握尺寸，還是在嘗試中、學習中、思考中。
1 首先應該肯定的是登記為未成年人名下的房產，其財產所有權應為未成年人。理由如下：
1.1 自然人權利能力平等性決定未成年人的房屋權屬主體資格
自然人是因出生而取得民事主體資格的人，從年齡上包括成年人與未成年人，從國籍上包括本國公民、外國公民和無國籍人。《民法通則》第九條規定，“公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。”自然人的權利能力是法律賦予自然人享有民事權利、承擔民事義務的資格。只有具備了權利能力，才能作為主體參加民事活動，承擔義務并享受權利；自然人的權利能力是一種生存資格，沒有權利能力就喪失了生存的人格，因此現代社會不允許剝奪任何人的權利能力，包括未成年人；自然人權利能力最根本的特征就是平等性，無論是成年人，還是未成年人，人人都享有權利能力，《民法通則》第十條規定，“公民的民事權利能力一律平等。”法律平等地賦予自然人的權利能力，實際上是賦予所有人以同樣獲得權利，參與民事活動的機會。由于未成年人與成年人在權利能力上平等，我們不難解決未成年人能否成為房屋所有權主體的問題。因此未成年人與成年人一樣可以平等地享有申請權屬登記、處分房屋所有權的資格。否定將未成年人登記為房屋所有權的主體，實際上是剝奪了未成年人的權利能力，是一種極其錯誤的作法。
1.2 我國房屋產權管理法律規定登記人是產權人
根據物權法的有關理論及我國實行的房屋登記證制度，只有在房地產管理部門登記并取得房屋權屬證書的人才是房屋的所在權人。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十九條規定，“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度根據”，《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定，“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。” 從以上法律規定中，可以看出，以未成年人名義購房且房屋上的名字是未成年人時，產權人應當是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母辦理登記手續應視為基于監護而產生的法定。
1.3 未成年人取得房屋的方式是贈與
雖然說未成年人可以成為房屋所有權主體，即是說父母可以將購置的房產登記為未成年子女的姓名，但是這一行為實際上內含了父母對子女財產贈與的民事法律行為。贈與,是贈與人把自己享有處分權的財物無償地給予受贈人的行為。贈與行為的法律特征主要有三點:1無償性。贈與人將贈與標的物交付給受贈人,并不要求受贈人對等支付財物以獲取經濟利益。2單務性。受贈人只享受接受贈與的權利。贈與人承擔將標的物無償交付給受贈人的義務。3實踐性。即只有贈與人將標的物實際履行交付給受贈人,贈與關系才能成立。不動產經過房屋登記即為已實際交付履行。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》中規定，“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產”。據此，當父母將房產登記為未成年子女的姓名時，其意思表示是明確的，該登記行為實際上就是將房屋贈與給自己的子女。
2 明確了未成年人房屋財產權利，就要求我們切實保護未成年人的房屋財產權利。
2.1 有人認為，未成年人可以享有房地產權利，但未成年人的房地產所有權不能處分。對此觀點筆者認為失之偏頗。按此觀點，表面上是對未成年人房地產利的保護，實質上是對未成年人合法權益的干涉與侵害。房地產的效益在于使用等一定的處分才能產生，禁止處分是對未成年人擁有的房地產效益的損害。眾所周知，房屋所有權包括：占用、使用、收益和處分四項權能，禁止處分實際上只承認“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“處分”的權能，是對未成年人房地產權利的侵犯。隨著市場經濟的發展，隨著教育、醫療、人才等方面制度的不斷變革，未成年人的房地產需要處分的情況也越來越多。例如，隨父母調動而離開本地、出現重大病狀、上學升造、因侵權損害而進行的賠償等，這些情況的出現，理所當然地要對未成年人的房地產進行處分。對未成年人的房地產進行處分，不僅來源于生活的需要，更有法律上的支撐。《民法通則》第133條第2款規定：“有財產的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產中支付賠償費用。不足部分，由監護人適當賠償，但單位擔任監護人的除外。”從以上條款可以看出，在因未成年人侵權賠償時，應當處分其包括房地產在內的財產；在為了未成年人的利益時，可以處分其包括房地產在內的財產。在需要處分房地產財產時而不許處分，是對未成年人合法權益的侵犯。按照《物權法》的規定，未成年人的房地產權屬依法登記取得財產所有權，在一定條件下其監護人可以處分未成年人的房地產財產。《浙江省國有土地范圍內房屋登記實施細則》第八條因處分被監護人房屋申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。
2.2 重點我們如何來理解“利益”兩個字，根據《民法通則》第十八條的規定，“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。”對于“為被監護人的利益”的表現方式法律及其他解釋并未明確規定，但通常可以理解為：只為被監護人設定權利沒有設定義務的，肯定屬于“為被監護人的利益”的情形；只為被監護人設定義務而沒有設定權利或者權利小于義務的，肯定不屬于“為被監護人的利益”的情形。最常見的有以下五種情形未成年人的房地產財產可以處分：（1）未成年人因侵權而造成的損害賠償；（2）為改善居住環境，以舊換新、以小換大、以遠換近、以區位較差換區位較好等；（3）就醫；（4）上學深造；（5）隨父母調離而遷出本地。處置前，監護人必須提供與此相關的真實證明資料。
關鍵詞：衡陽縣；剩余勞動；問題；勞動力轉移
中圖分類號：F24文獻標識碼：A
原標題：淺析農村剩余勞動力轉移存在的問題及對策研究――以衡陽縣為例
收錄日期：2014年5月4日
在新時代，中國的“三農”問題的核心是農民的增收問題，農民收入問題的核心是農民的就業問題。中國龐大的農村剩余勞動力從農業部門有序和穩定轉移到非農產業和城鎮是我們積極探索和解決的重大問題。衡陽縣是個農業縣，其農業人口和農村勞動力轉移人數都很多，在轉移過程中也有它的特點和問題。
一、衡陽縣農村剩余勞動力轉移概況
衡陽縣是一個農業大縣，現轄26個鄉鎮，893個村，總人口113萬，農業人口97.3萬，占全縣總人口的86.1%，全縣國土面積為2，568平方公里，現有耕地面積88.6萬畝，其中水田79.03萬畝，旱土9.57萬畝。占據全縣國土面積的23%，衡陽縣是一個主要種植水稻的種糧大縣。隨著農業生產力的不斷發展，又加上全縣人口基數大，產生的一個后果是全縣農村勞動力十分充裕甚至剩余，特別是改革開放后在農村實施了，數以千計數以萬計的農民成群結隊，舉家遷徙外出經商務工。
（一）勞動力轉移的模式。從轉移的形式上來看可分為以下幾種情況：縣內行業轉移模式，就是指本來從事第一產業的勞動力現在縣內從事于二三產業。比如，縣內就有很多農村勞動力在非農業勞動期間或專職從事泥工、瓦工、木工。還有就是農村勞動力在非農期間或全職在縣內經商，如在本縣農貿市場銷售農產品、開服裝店、開飯店和旅店等等。縣外轉移模式，包括外出務工和外出經商，外出務工的主要集中在長沙、深圳、廣州等地，從事的職業大部分為泥工、的士司機、制衣廠或其他的勞動力密集型工廠或企業。截至2011年，僅在廣東的廣州、深圳兩個地方，衡陽縣人購買或承租的出租車就有9，000多輛，其中97%的人是農民。衡陽縣人在深圳經營的出租車就多達5，000輛，占深圳出租車總量的60%。就是在深圳坐兩次的士就有可能有一次碰到衡陽縣人。經商的話主要是在株洲、長沙地區開餐館，如衡陽縣米粉店、開中小型超市、開旅社和手機店等，在北京、深圳等地也有很多衡陽人開廣告公司、辦制衣場和食品公司等。
（二）從轉移的年齡層次來看。就2012年衡陽縣統計年鑒數據顯示，衡陽縣現有農村勞動力45萬人，除去從事農業的勞動力和對內轉移的勞動力，其中向轉移的農村勞動力達20萬人，占農村勞動力的45.4%，涉及全縣26個鄉鎮的85%的農村家庭。外出務工的主要以35歲以下的青年人為主，約10萬人，占49%；從事出租車司機工作的一般以25～45歲的中青年為主，約5萬人，占28%；外出經商辦店的一般以35～65歲中壯年人為主，約5萬人，占24%。總體來說，外出務工經商的農村剩余勞動力是偏年輕的，男性勞動力和青壯年勞動力是轉移勞動力的主體。一方面非農就業本身的職業特點是需要男勞動力和青壯年勞動力；另一方面城鎮就業的“門檻”比較高，然而轉移出去的農民的勞動素質低，選擇就業的范圍較窄，只有從事重體力工作。
（三）從從事職業來看。衡陽縣轉移出去的勞動力所從事的職業大部分都是勞動力密集型、科技含量低且比較集中。據觀察顯示，近年來衡陽縣農村勞動力轉移出去從事的職業主要方向相對集中且變化不大，仍集中在建筑業、食品行業、交通業以及個體工商戶。據筆者了解，衡陽縣剩余勞動力轉移出去從事的大眾一點的職業為：摩的司機、的士司機、貨車司機、泥工、裝修工、木工、手機賣場以及超市促銷員、制衣廠及印刷廠工人。個體經商的有：中小型超市、衡陽縣米粉店、湘菜館、招待所、賓館以及手機店。
二、衡陽縣農村勞動力轉移存在的問題
衡陽縣大量的農村剩余勞動力外出轉移，在很大程度上解決了本縣農村剩余勞動力的就業問題，也大大增加了農民自身的收入，但每一塊硬幣都會有它的兩面性，衡陽縣大量的勞動力長期的向外轉移會產生很多的現實問題和社會問題，而且有些問題隨著時間的推移演化不斷惡化亟須解決。
（一）從權力維權上看，缺乏應有保障。眾所周知，異鄉人在現存的體制環境下在外地會產生一系列的權力維護和公平問題。比如說，隨遷子女的受教育問題、討薪難問題、醫保問題、買房等一系列問題。這樣就出現了比較嚴重的社會公平問題和人最基本權力保障的實施。如有一次當衡陽縣派出記者在廣州、深圳兩地采訪中，部分出租車司機也向記者反映了他們的苦惱：一是當前的義務教育制度對流動人口子女不利，他們在異地就學沒有學位，只能進民辦學校，而且孩子幾年后也不能在流入地參加高考，返鄉考試則對孩子的成績和錄取工作都帶來諸多不利影響；二是出租車司機在深圳仍然受到社會管理方面的歧視，出現交通事故時，行政單位偏袒當地居民，雖然居住在當地社區，但卻沒有社區原住居民的政治選舉權利和社會事務管理權利。
（二）從就業結構來看，多為體力型勞動，技術含量不高。據了解衡陽縣轉移出去的勞動力最主要從事于交通運輸、建筑、餐飲、服務、服裝制造以及加工制造等勞動密集型行業。衡陽縣的哥是很有名氣的，僅在廣東的廣州、深圳兩個地方，衡陽縣人購買或承租的出租車就有9，000多輛，其中97%的人是農民。衡陽縣人在深圳經營的出租車就多達5，000輛，占深圳出租車總量的60%。然后，衡陽縣米粉店、中小型超市、小旅館、手機店、服裝店、湘菜館以及農產品批發零售是大部分衡陽縣個體工商戶選擇的行業。其余打工的大絕大部分選擇在加工行業生產流水線上工作或服務業。總的來說，衡陽縣剩余勞動力轉移在外邊所從事的職業比較集中，其需要的文化水平和技術含量都不是很高。
（三）從轉移后的社會效應來看，產生一些負面的社會問題。農村勞動力轉移最主要的負面社會效應就是破壞社會穩定、侵擾社會治安、進行違法犯罪活動。外出務工的農民一般來說受教育程度不高、法律知識比較缺乏、法制觀念也比較淡薄，長期在異鄉城市生活、工作難免會承受很大的壓力，同時也受著艱難的生活條件和城市人對他們的歧視。這時心里面難免會產生一些怨恨。也有些外出務工人員一時經不起物質利益的誘惑，鋌而走險進行偷盜、搶劫等一些違法行為，最終成為犯罪分子。還有一些年輕人受城市的一些錯誤價值觀的影響進行吸毒、賭博等違法行為。這些犯罪分子嚴重擾亂了當地的社會治安，給當地人民的生命財產安全帶來了很大的威脅。
（四）其他問題。農村剩余勞動力轉移為勞動者增加不少的經濟收入，但在物質豐富的背后也遺留了一系列的問題。
1、影響農村產業化生產及進程。轉移的農村勞動力大多數都是思想開放，有一定文化基礎的青壯農民，留下來的大多數是整體文化素質相比要低一些，身體欠佳的老人和婦女。留守勞動力的實際狀況與建設社會主義新農村和發展農業產業化的要求很不相適應，特別是懂得農業技術和市場經濟知識的勞動力十分稀缺。由于大量農村能人外出，農村家庭發展第三產業的后勁不足，使農村產業化發展受到制約。部分村組甚至已到了村支兩委班子都難以找到足夠的人選，更不用說選出一個能夠帶領全體村民奔小康的能人“支書”和“村長”，受此影響，村里計劃生育、公益事業、社會治安管理等工作都不能較好地得到落實，對全面開展農村工作和推進農村產業化的進程產生不良影響。
2、影響農村科學技術的推廣和應用。由于農村勞動力的轉移大批優秀年輕勞動力被轉移出去后，留下來的是老人、婦女兒童等輔助勞動力，但這類人群文化水平都不太高，對農業的新科學和技術吸收能力差，思想上比較保守，新型的農業科學技術推廣起來難度比較大，使得縣內農業生產停留在粗放經營狀態。如，石羊塘鎮花石垅村有農村勞動力1，100余人，其中常年外出勞工的青年多達428人，占40%。實際在家務農的都是45歲以上的中老年人和婦女，因接受新技術能力有限，農村部門推廣的先進實用農業技術，難以應用于農業生產中，導致農業生產水平還維持七十年代的水平。
3、影響農村土地資源的充分利用。農村土地資源是農民賴以生存的根本。但是因為大量農村勞動力向外轉移，導致在農村的勞動力大量縮減，農村粗放經營就日益顯現，使一些原來耕種雙季稻的農田改種單季稻，原來種單季稻的農田改種經濟作物或者荒蕪，大量的種植土地和漁溏都被閑置。特別是那些偏一點或肥力差點的水田和菜地被荒費的現象更加普遍。將雙季稻改種單季稻，在同樣一年的時間內同一畝地年產量將近少一倍。這樣使農村有限的土地資源利用率大大降低，嚴重一點甚至會危害我國的糧食安全。
4、影響農村社會和諧建設。由于農村大量的勞動力向外轉移，時間一久一些小小的問題就積沙成丘成了大的社會問題。隨著時間的向前推移，這種狀況的持續不僅制約著農業生產，更重要的是影響農村的社會和諧。外出務工的大部分農民工都是為人子、為人夫、為人父，上有老下有小。他們長期外出務工經商通常會產生以下社會問題：一是留守兒童。父母外出后，孩子一般在家上學，學習生活上一般由祖父、祖母或外祖父、外祖母照護。這樣就存在隔代教育，在教育學和心理學的角度來講，對兒童健康成長有一定的影響。據衡陽縣教育部門2012年調查數據統計，衡陽縣有在校中小學生近10萬人，其中留守兒童學生占在校生人數的34%。據2012年衡陽縣網嶺鎮中學統計學業成績差的學生中，留守學生占92%，輟學率高達6%，比非留守學生輟學率高出5.5個百分點。據對527個留守學生調查，優秀等級的占15.9%，良好等級的占38.02%，不合格的占46.1%；二是空巢老人。兒子女兒外出經商務工，老人的贍養問題就成了很大的問題，由于子女不在身邊，家中有什么事情也沒人幫助，如電線損壞、水管損壞及電視、電話故障等這些很平常的小事也成了大事。有病在床上無人料理，普遍存在生活條件差，勞動負擔較重，生活方式單調，精神上缺少關愛等現象。有些甚至要承擔撫養兒童的任務，老人有苦無處訴，有難無人解；三是夫妻感情。有些已婚村民單方外出務工，這樣就造成了長期的夫妻分居，日程月累就形成了事實上的單身男女。夫妻之間缺乏最基本的相互了解和日常溝通，從而出現了對彼此的不信任，甚至導致感情危機、家庭破裂，造成了農村離婚率增高等諸多現象。
三、衡陽縣農村勞動力轉移存在問題成因分析
（一）制度保障與社會服務體系不健全。戶籍制度是在計劃經濟時代防止農民盲目進入城市而制定的，在早期也對社會穩定和經濟發展起了重大的促進作用。但后來隨著經濟和社會的發展這個戶籍制度成為了直接制約農村剩余勞動力轉移的非常重要制度之一，農村剩余勞動力能否能否轉入城市、從農村轉移出來、能否在城市穩定地工作和生活，都與戶籍制度密切相關。我們現存的戶籍制度是城鄉分離的戶籍制度，該制度一直以來就是農村剩余勞動力向城市轉移的“絆腳石”。可以說，農村剩余勞動力積壓嚴重、城鎮化的進程滯后，一個重要原因就是這個戶籍制度把人的自由進出城市的權力給定死了。近年雖然戶籍制度有很大的松動，但還是不能滿足最大限度的農村剩余勞動力轉移。
（二）農村勞動力綜合素質較低。據第六次人口普查數據顯示，全縣常住人口中，具有大學（指大專以上）文化程度的人口為33，687人占總人口的4.49%；具有高中（含中專）文化程度的人口為89，457人占總人口11.93%；具有初中文化程度的人口為252，815人占總人口的33.71%；具有小學文化程度的人口為243，939人占總人口的32.53%（以上各種受教育程度的人口包括各類學校的畢業生、肄業生和在校生）。低于小學教育或未受教育的人占17.35%。由此可見，全縣整體受教育水平本來就不是很高，所以轉移出去的勞動力受教育程度也是一般。甚至在農村保存著一些傳統觀念“讀書無用論”，認為讀書成本大且讀后都是打工賺錢，還不如早些離開學校去打工賺錢。更甚有些人為了早點出去打工，在辦理身份證時把自己的年齡改大，為的是早一點出去打工。這樣就造成了綜合素質低、工作難、工資低、待遇差、貧窮的惡性循環，等等。
（三）轉移勞動力壓力大、法制觀念淡薄。在外務工難免在工作上或生活上遇到這樣或那樣的困難。在長期在異鄉城市生活、工作難免會承受很大的壓力，同時也受著艱難的生活條件和城市人對他們的歧視。這時心里面難免會產生一些怨恨，如果是那些爭強好勝且報復心強的農民工，這時也可能會拉幫結派、惹是生非甚至走上違法犯罪的道路。也有些外出務工人員一時經不起物質利益的誘惑，鋌而走險進行偷盜、搶劫等一些違法行為，最終成為犯罪分子。總的來說還是要歸因于農民工的受教育程度、知識水平、法制水平比較低。
四、促進衡陽縣農村勞動力轉移的對策
（一）完善相關社會制度
1、建立有利于人口流動的戶籍制度。為了促進農村剩余勞動力最大化的轉移，現存的戶籍制度的圍墻是必須要推倒的。希望國家政策制定部門能在戶籍制度上作一個重大的調整或改革。改革后的一個目標狀態應該是像國際慣例一樣的，建立城鄉統一的以身份證管理為核心的人口流動制度，也就是說任何一個人，只要在一地有穩定的收入來源，就有資格辦理暫住、寄住證或常住證并依法享有與當地居民同等的權力和承擔同樣的義務。這樣以來，務工人員買房、買車和隨遷子女的教育問題都會迎刃而解。
2、建立城鄉銜接的社會保障制度。完善的社會保障制度為在外務工人員提供福利保障，解決后顧之憂，使之盡心盡力為該地區的經濟、社會發展做貢獻也有利于社會穩定。我國的社會保障目標應該是高度統一、法制化、社會化的現代社會保障制度。“現階段我們要達到的效果是全民基本保障”、“單位補充保障”、“個人附加保障”三個保障齊頭并進。具體操作為：建立一個全國社會保障系統，并把每個人的信息都錄在數據庫里。每個人都有一個獨立并唯一的社會保障個人賬號。公民到國內任何地方工作，都可以按規定由個人或雇主向賬號里打入當月一定工資比例的社會保障費，并可按照條件和程序領取相應的社會保障金。對自由職業者、自營業者以及從事種植養殖的農民，他們沒有雇主所以他們的單位補助保障主要是由自己向賬號注錢，同時政府給予一定比例的小額補貼。他們也可選擇個人附加保障的形式，比如說購買商業保險。
（二）提高勞動者的綜合素質水平
1、文化知識。前面提到過衡陽縣的文化程度，其中具有初中文化程度的人口占總人口的33.71%；具有小學文化程度的人口占總人口的32.53%，甚至還有些農民所受的教育低于小學水平或從未受過正式的教育。不單是衡陽縣就全國來講，國情是人口基數過大，農村人口比重高。伴隨著農村人口的增長是農村剩余勞動力的增加。勞動者文化程度集中分布于小學和初中，高中層次、大專及以上文化程度的比重很低，這樣給剩余勞動力的轉移造成了很大的困難。為了讓轉移勞動力在更好的工作環境中工作、享受更好的待遇，農村勞動力的知識水平必須提高，要加強向村民宣傳知識重要性的力度。最終做到向外輸送高質量的勞動力。
2、技能培訓。社會在不斷發展，人也要不斷學習，學校不是學習的終點而是另一個起點，轉移勞動力走向工作崗位之前或之中都要有意識地進行工作技能的學習培訓。這個也需要政府引導支持，個人注重自己職業技能的提高，拓寬自己的就業門路和提高自己的業務水平。讓轉移勞動力不單從事以勞動力為主的工作，要實現轉移工作從勞動力到技術工人的轉變。
（三）提高轉移勞動者的法律意識。法律既是對守法合法者的保護又是對違法犯罪者實施制裁的利器。政府以及公共部門要深入持久地開展法制宣傳教育活動、重視法律知識的教育、充分利用大眾傳播媒介向勞動者及社會公民傳播法律知識。勞動者要學習法律知識樹立具體的法律觀念，特別是學習在勞動過程中有關的法律法規，樹立正確的權力義務觀念。
（四）統籌發展，解決遺留問題
1、留住人才。現在國家政策在“三農”的投入上有很大的傾斜，實行全部免稅還有各種補貼并且還提供技術支持和貨款支持。但是再好的政策沒有人去實施都是一場空。外出打工固然在短時間內有可觀的經濟收入，但廣闊天地大有作為，我們的家鄉也需要我們來建設。農業畢竟是我們國家的一個重要保障。鼓勵本地就業、支持新型農業、扶持創業項目。特別是“十一五”以來，政府抓住機遇加大了招商引資力度，一大批重工業項目陸續在衡陽縣生根發芽，年產200萬噸，投資6億元生產水泥，總投資2.5億元水利樞紐工程項目，投資105億元的煤電一體化項目等一批項目相繼開工建設。這些項目的開工更需要大量的人力。所以在家門口也能找到好工作。這樣，既解決了農村人才問題又使農村和諧如空窠老人、留守婦女兒童的問題迎刃而解。
2、走農業企業化經營的道路。現在的科學技術在不斷地發展與創新，農業機械和農業肥料也不斷地有新的突破。不再是以前低效率的農業時代，現在雖然說從事農業的人數減少了好多，但第一產業的產值每年還在陸續上升。如在2011年，衡陽縣經濟綜合實力繼續上升其中第一產業增加值36.14億元，增長4.2%。這就是走企業化經營的結果，實現“人走出來、資金走進去”，只有走企業化經營、個人承包，才能既解決農村科學技術的推廣和應用問題，又能使農村土地資源達到充分利用。這樣，既能使轉移勞動力沒有后顧之憂，又能提高農業產量，增加農民收入。
主要參考文獻：
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[關鍵詞]制度 房地產 經紀 服務 對策
房地產經紀服務業作為房地產業的下游產業，是房地產市場持續穩定發展的必需配套行業，成熟規范、良性發展的房地產經紀服務業對促進房地產業的市場流通、加強市場自我調控都具有不可替代的積極作用。然而，在看到房地產經紀服務業積極作用的同時，這一行業在客觀上暴露出來的服務質量參差不齊、經營行為不規范、從業人員素質低下等一系列問題，嚴重阻礙了行業發展。
住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合頒布的《房地產經紀管理辦法》是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章，該規章旨在從制度層面規范房地產經紀活動，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，從而為促進我國房地產行業各級市場健康發展提供制度保障。
一、房地產經紀服務業的內涵
房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、、行紀等經紀活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的經紀服務。
二、重慶市房地產經紀服務業現狀分析
1997年直轄以來，伴隨著重慶市城市化水平高速發展，重慶市房地產經紀服務市場得到快速發展的同時，其交易形式仍主要采用房地產經紀組織“居間”交易模式，這種相對落后的交易模式存在許多問題。
(一)經紀機構準入門檻低，良莠不齊。因工商注冊不以辦理相關資質為前提，造成規模小、執業風險意識不強、服務質量低的經紀機構大量存在，甚至出現1人公司。在國家對房地產的宏觀調控政策作用下，引發一批小規模的經紀機構迅速關門，遺留問題無人解決，易引發社會矛盾。
(二)經紀機構惡性競爭，缺乏誠信，甚至采取欺詐等手段促成交易。例如《重慶市物價局、重慶市國土資源和房屋管理局關于印發規范房產經營收費的通知》(渝價[2000]358號)規定，房屋買賣收費，按不超過成交價的2％計收。而有一些大型經紀機構收費高達3％4％，又有小型經紀機構迫于市場競爭壓力，收費打折到0.5％至1％，造成了同行業不正當競爭；交易活動中還存在房地產經紀服務人員偷吃“差價”、簽訂“陰陽合同”、“一房二賣”糊弄人現象，嚴重擾亂了房地產經紀行業市場秩序。
(三)經紀人員素質普遍偏低，故意或無意間造成交易糾紛
1.利用不具備條件的房產進行公開掛牌銷售。一些中小型經紀機構的員工在促成買賣雙方進行交易的過程中，不履行合理審查房產證件和賣方授權的義務，利用買賣雙方對房地產買賣流程的信息不對稱的現實情況，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產交易。導致房地產經紀合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發糾紛。
2.缺乏基本的職業道德，販賣客戶資料獲取利益。
(四)部分經紀機構內部管理混亂
1.招聘人員素質標準不一。多數房地產經紀機構招聘經紀人員時，對經紀人員沒有資質和學歷的要求，又缺乏系統的培訓，導致大多經紀人員缺乏從業責任心和法律知識，致使不少房地產經紀合同因經紀人員的疏忽不能履行或無效，從而引發糾紛。
2.經紀機構合同往往不合規范。
(五)相關法律法規滯后，加大了此類糾紛事件的處置難度
重慶國土資源房屋評估與經紀協會于2005年制定了《重慶市房地產經紀機構資質和房地產經紀人員職業資格管理暫行辦法》。然而，隨著房地產市場不斷發展，由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性所引起的房地產經紀服務業的復雜內涵，以及其業務范圍均早已超過相關法律法規的規定，在服務過程中出現的許多新問題，由于行業標準不明晰或相關制度落實不到位導致的制度缺失等，在一定程度上阻礙了重慶房地產經紀服務業健康有序發展。
三、規范重慶市房地產經紀服務業的對策建議
借簽國內外房地產經紀服務業的先進發展經驗，結合重慶實際情況，相關政府職能部門應以“五個重慶”、“民生十條”建設為契機，從制度層面著力推進重慶房地產經紀服務業健康有序發展。
(一)主管部門及經紀機構方面。進一步明確重慶國土資源房屋評估與經紀協會的職責，落實房地產經紀機構設立的條件、程序以及經紀機構年檢年審制度，加大行業監管力度，提高經紀機構違規成本，從源頭上規范經紀機構誠信、合法經營。建議引入房地產交易當事人監督模式和經紀市場競爭對手監督模式，作為政府監督的輔助手段。
(二)職業資格方面。房地產經紀主管部門可借鑒美國房地產經紀行業管理的基本制度，建立嚴格的執業牌照管理制度與教育訓練制度，規定經紀機構的每項成交業務必須由取得資格的經紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規定房地產經紀人實行終身負責制，即對自己的行為終身負責，并將成交業務量作為各經紀人(協理)執業業績，終身備案登記(經紀人(協理)更換執業機構可據此作為業績證明)，從而為規避房地產經紀糾紛從制度上提供可能。
(三)成交合同方面。取消現狀下各經紀機構各自采用自己訂立合同的現狀，由主管部門統一制定規范的格式合同，并且統一編號，由經紀機構統一到房地產經紀人協會處集中采購(或無償領取)。合同從成交價款、標的、經紀費用取得等重要要素等方面進行統一，從而從合同上規避由于信息不對稱所帶來的行業交易秩序混亂現象，提高行業形象，為房地產經紀行業長期可持續發展提供保證。
(四)客戶宣傳方面。充分利用各種宣傳手段，提高購房客戶的法律意識。很多購房者在購買房屋時只是聽取房屋經紀的一面之辭，對房地產買賣交易流程缺乏認識。因此，政府有關部門應利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網絡等傳統方式，結合要求經紀機構門店張貼政府統一派發的流程圖和注意事項的行政手段，提高購房客戶的風險意識和法律意識。
參考文獻：
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城市購房，
不讓孩子輸在起跑線上
1980年出生的田海霞，大學畢業后，孑然一身到廣州打拼。然而，四年的拼搏努力并沒有讓她融入這繁華的大都市。26歲那年，她回到了生養自己的家鄉――河北邢臺南和縣，和初中同學王利輝結婚，并生下兒子滔滔。農忙時，小兩口伺候三畝麥田；農閑時，經營一家服裝小店，收入頗豐。
時光飛逝，歲月匆匆。一晃七年過去，滔滔到了上學的年齡。“市區教育質量要比縣里高好幾倍，咱叔的孩子市重點高中畢業后，輕松考取北大……現在月薪好幾萬，讓咱孩子也到市里讀書吧！”田海霞對老公的建議十分認同。
絕不讓孩子輸在起跑線上。2011年8月，田海霞和老公舉家搬到市區一所重點小學的附近居住，又托熟人把兒子送進這所小學就讀。隨后，兩人在離家不遠的地方租到一間10平方米左右的門市，干起服裝生意。每天，田海霞夫婦起早貪黑，笑臉迎送顧客，累得腰酸背痛，但想到兒子將來輝煌的未來，心里總是暖暖的，苦亦是甜。
半年后，一家三口生活安穩下來，積蓄增多，田海霞產生在城市購房的念頭。可是，這兩年房價回暖就像插上了翅膀，自己存錢的節奏哪趕的上房價的漲速？
“許多廣州人都選擇便宜、戶型較小的公寓房住……不如咱也買公寓房，等住上十幾年，滔滔考取重點大學，再脫手小賺一筆。”王利輝對妻子投資公寓房的想法點頭贊許。兩人逛遍邢臺房產網后，來到一家位于市中心的售樓部。那天下午，田海霞剛推門進入，熱情的工作人員便遞來兩杯咖啡，身穿黑制服、白襯衣的美女售樓員面帶微笑，詳細介紹市區樓房的走勢。
田海霞夫婦聽得心花怒放。讓兩人最心動的是，交上首付后，這家開發商還會出面到銀行擔保幫他們辦理房貸手續。苦惱多日的買房“差錢”難題迎刃而解，田海霞夫婦在精心挑選各種戶型后，決定購買一套32平方米左右、陽面戶型的公寓房。
售樓員羅列出一堆優惠，又拿計算器認真加減乘除后，再電話報請“老板”特惠，雙方最終成交于“4700元/平方米”的價格。
三天后，田海霞夫婦將9萬元首付和裝修款打在售樓部的賬戶上，與開發商和建筑商分別簽下《訂購合同》和《商品房預售協議》、《房屋裝修合同》。在開發商的擔保下，田海霞夫婦又順利從銀行貸出7.8萬元，按照《個人購房貸款＼擔保合同》規定10年內還清。
延遲交房，
購房者解除合同
一年后就能住進屬于自己的房子！田海霞夫婦著實激動了一陣子，臉上整日洋溢著幸福的笑容。兩人賺錢動力十足，每日風里來雨里去，雖苦但快樂著。田海霞還時常利用進貨、辦事路過的時間到工地查看新房進展。盡管她聽說工地所用水泥和鋼筋都和當初的承諾有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬進去住就行！
夫妻倆盼星星盼月亮終于盼到了合同約定交房的日子。2013年7月這天，田海霞來到售樓部詢問何時能取房鑰匙，但工作人員告訴她：建筑商正在跑水、電、暖手續……我們會加快進度盡早交房鑰匙。
涉及幾百戶取暖、用電等問題不是由建筑商一家能定的事，手續不暢也在所難免。然而，田海霞夫婦苦等了六個月再次到工地看房時，眼前的情景讓他們憤憤不已：“地磚仍沒鋪設、墻面也沒粉刷……照這樣速度，再過半年也交不了鑰匙。”
后來田海霞夫婦又了解到，這座大樓征地用去10年時間，公寓房用地期限僅40年，已減少1/3壽命的新房，交房后再住幾年哪還有什么升值可言，更別說翻倍了！
更讓兩人意想不到的是，許多樓市進入冬眠，房價徘徊不前。田海霞夫婦一合計：當初投資這個公寓房失誤了，明天就去要回房款，這個房子不買了。小兩口翻出《訂購協議》反復研讀，這時才意識到，如果不經對方同意擅自解除合同，應支付裝修費總額的30%違約金，也就是說要支付6000多元的違約金。
傷心、失望接踵而至。田海霞買來許多法律書籍惡補后，又到幾家律師事務所咨詢，終于找到了解決辦法。2013年12月20日這天，田海霞通過快遞將《交房催告書》送往康豐房地產公司，要求90日內履行交房義務，否則解除合同。
《交房催告書》如泥牛入海，三個月杳無音信。
冷靜后，田海霞一紙訴狀將開發商上法庭。
庭審激辯，不交房是開發商“軟肋”
邢臺市橋東區人民法院受理此案后，依法組成合議庭。田海霞訴稱：康豐公司不能如期交房，經催告后不回復我方，也不能于90日內履行合同，請求判令解除購房和裝修合同，返還首付、裝修費10萬元及利息。
法院公開審理那天，銀行作為第三人現身法庭。可是對于何時交付房子，被告康豐開發公司吞吞吐吐不能確定時間。這樣一來，雙方當事人不得不圍繞是否解除購房合同等焦點展開辯論。
坐在被告席上的康豐和建筑公司都不同意解除合同。其人辯稱，這幾份合同是當事人各方自愿簽訂，是有效合同。如果未按期交房，雙方應按補充協議第5條規定，由出賣人每天向原告交納房款的萬分之一的違約金。如果原告執意解除合同，也應按照該協議支付裝修款30%的違約金。
原告律師向法庭出示《交房催告書》指出：被告不能如期交房存在過失，《訂購協議》等合同未約定撤銷合同的情形，違反了公平原則。《合同法》94條規定了催告解除合同的方式，原告田海霞以郵寄方式向被告送達了《交房催告書》，但至今開發商未履行交房義務，符合解除合同的法律規定。
對此，開發商抗辯稱，我們始終沒收到原告寄送的《交房催告書》。但庭下，法官到郵局調查發現，記錄顯示康豐公司的員工已在催告書回執單上簽名。
法庭上，原告所指控，這幾份合同屬于格式合同是霸王條款，違反公平原則，請求撤銷。開發商人辯稱：我方購房合同是按照建設部頒發的示范文本制作，符合法律規定，不是格式合同。訂購協議規定有約定按約定，無約定應按最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》第18條執行，原告無權解除合同。另外，即便撤銷《商品房預售協議》也沒必要解除貸款合同，兩合同不是主、從合同關系，請駁回原告訴求。
旁聽審理的銀行人反駁稱：貸款合同與購房合同密不可分，如果原告和被告解除了購房合同，7.8萬元貸款及利息應由最終的受益人承擔！
當事人各方辯論異常激烈，誰也不服氣，都在最后陳述時強烈請求法院駁回對方訴求。鑒于案件的特殊性，法官決定擇日宣判。
合議庭評議認為：截至庭審日，開發商仍不能明確交房時間，導致原告無法實現買房目的，原告要求解除合同符合法律規定，應予支持。開發商不能如期交房的過錯是導致解除購房合同和貸款合同的主因，應承擔相應責任。
邢臺市橋東區法院判決：解除《商品房預售協議》、《房屋裝修合同》和貸款合同，開發商和建筑公司在判決生效后返還原告田海霞首付款及裝修費10萬元及利息；由被告開發商返還銀行7.8萬元貸款及利息。
宣判后，康豐公司以一審超出訴訟請求為由提起上訴。邢臺市中級人民法院開庭審理后認為：貸款合同是建立在購房合同基礎之上，解除購房主合同后，開發商掌控銀行貸款顯然不合理，有悖公平原則，因此解除貸款合同并無不妥。銀行作為第三人參加訴訟，雖沒提出獨立訴求，但為減少訴累，一審判決康豐公司返還銀行貸款7.8萬及利息對當事人是公平、公正的。隨后，邢臺市中院終審判決：駁回上訴，維持原判。
（本文當事人系化名）
法博士點評
按說合同生效后，雙方當事人必須信守約定，不得擅自變更或解除合同。那么，具備怎樣的條件，當事人才能解除合同而不屬于違約呢？通俗的說：發生意外后，出現合同履行成為不必要或不能的情況，才允許當事人解除合同。解除合同分為協議解除、單方解除、法定解除、約定解除。我國《合同法》94條規定了法定解除合同的情形，其中第三款規定，債務人在履行期限屆滿時，債權人發出履行催告后，債務人仍在合理期限內不能履行的，債權人有解除合同權利。具體到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求開發商在90天內履行交房義務，但開發商始終不能交房，這時田女士就有了解除購房合同的權利。所以，法院依法支持了田女士的訴求。
一、新生代農民工的城市化訴求
向城市遷移的農村人口幾乎都不攜帶戶籍,他們的人雖然已經遷移到城市但并不標志著其城市化過程的完成。他們雖然常年居住在城市,在城市工作、生活,但仍然是農民身份而非市民身份。對他們來說,真正成為遷入城市的市民,才是城市化過程的關鍵所在,也是新生代農民工完成城市化過程的重要標志。我國現階段新生代農民工總數約在1億人左右。這表明,新生代農民工在我國2.3億(2008年為2.25億)職工中,已經占將近一半,他們正處于城市化進程中向市民轉化的關鍵階段。新生代農民工與第一代農民工相比,他們有著強烈的城市化愿望、有著真正融入城市、在城市中追求權益平等的訴求。
(一)城市身份的訴求
全國總工會新生代農民工問題課題組《關于新生代農民工問題的研究報告》中把新生代農民工的界定為:出生于20世紀80年代以后,年齡在16歲以上,在異地以非農就業為主的農業戶籍人口。其特點為,戶籍在農村但隨父母或獨自長期生活在城市,對農村和農村的生活既不了解,也不喜歡農村和農村的生活,渴望成為真正的城市人卻被城市排斥。據統計,89.4%的新生代農民工基本不會農活,37.9%的新生代農民工沒有務工經驗。
新生代農民工不僅是在社會經濟特征和個人特征方面與第一代農民工有著許多差異的群體,也是最有市民化意愿和亟需市民化的群體。由于新生代農民工從小生活在城市,與農村生活環境相比,他們對城市生活環境更加熟悉、適應。新生代農民工中有69.9%的人傾向于認為“自己是城市中的一員”,“應該得到和城市人同等的社會地位”,新生代農民工中欲“通過打工,爭取留在城里生活”占42.4%,“不愿意回鄉干農活,想過城里人的日子”的占15.2%。新生代農民工之所以想成為市民的原因主要基于城市收入高、生活水平高、精神文化生活豐富以及為自己的孩子教育考慮等因素。而現實的戶籍制度卻使他們陷入兩難的尷尬境地,置身于城市和農村的邊緣,無奈于自己的農村身份和城市對他們的不認同。
(二)在城市購房定居的訴求
第一代農民工在城市打工掙錢是為了再回到農村“蓋房子,娶妻子,生孩子”,而新生代農民工在城市打工的動機和目的已經不再像父輩那樣,他們期盼自己及其子女能夠從城市的過客成為能夠在務工地穩定定居的城市人。中國青少年研究中心的新生代農民工研究報告表明:在新生代農民工中,有55.9%的人準備將來“在打工的城市買房定居”。但現實卻是:這種在務工地長期穩定生活的強烈訴求與其所從事行業的收入及經濟發達地區的高房價之間的差距日益突出,許多人在城市購房定居的夢想成為泡影。
(三)權益公平的訴求
關于權益公平最直白的解讀就是:不論是城里人還是農村人,不論是本地人還是外來的人,只要是本國公民,就應享受同等的權益,承擔同等的義務。不言而喻,在城市化進程中,新生代農民工應當享有與城市公民同等的就業、受教育、社會保障等機會。
1.受教育權益的訴求。受教育權,是指公民依法享有的要求國家積極提供均等的受教育條件和機會,通過學習來發展其個性、才智和身心能力,以獲得平等的生存和發展機會的基本權利。在以現代技術元素為生產力的背景下,簡單的體力型勞動力逐漸被技能型勞動力所替代,只有不斷的對新生代農民工的進行教育和培訓,提高新生代農民的職業技術水平,才能滿足需求層次不斷提高的現代勞動力市場的需求。
與老一代農民工相比,新生代農民工具有較高文化水平,對就業崗位有著較高的期待,他們有著接受更高教育和更多技能培訓的主觀訴求。2010年,據全國總工會關于新生代農民工問題的研究報告調查統計表明:新生代農民工中有69.7%的人表示迫切需要了解專業技能知識,54.7%的人表示需要學習法律知識,47.8%的人表示希望提升文化知識。但現實中,新生代農民工由于受勞動強度大、工作時間長、培訓費用高等客觀條件的制約,無法使新生代農民工享有均等的受教育機會和條件。
2.勞動權益的訴求。與老一代農民工相比,新生代農民工受教育的程度較高,參與社會活動、了解和獲得外界的信息的途徑和手段較多,自我保護意識、爭取權利的意識、維護權益的意識較強,對獲得平等的就業權、勞動權等有著更強烈的訴求。一旦自己的權益得不到保證,不是像老一代農民工那樣逆來順受,而是選擇“炒老板的魷魚,甚至尋求社會、法律的幫助來維護自身合法的勞動權益。
3.社會保障權益的訴求。在城市化進程中,生活在城市、且渴望成為城市人的新生代農民工,同城市人一樣有著對城市社會保障的強烈訴求。以社會保障替代土地保障,是農村人口城市化不可缺少的基本條件。對于新生代農民工而言,基于對城市身份的訴求、城市定居的訴求、在城市穩定工作的訴求的前提下,對社會保障權益的訴求也是城市化的必要訴求之一。他們對城市社會保障的訴求至少表現在三個方面:一是為解決年老、疾病等后顧之憂的養老保險和醫療保險;二是為解決失業后暫時生活困難的失業保險;三是為維持基本生存的最低生活保障。
二、新生代農民工的城市化訴求受阻,誘發了新生代農民工犯罪
社會分工日益細化的今天,新生代農民工成了不可缺少的社會經濟發展的動力。一方面,為城市第二、三產業發展提供了廉價勞動力,推動了城鄉經濟和社會的發展的;另一方面,強烈的城市化訴求得不到實現,成為犯罪的誘發因素。
(一)城市身份訴求受阻
長時間在城市打工、生活,新生代農民工逐漸喪失了對原來農村社區的認同感,他們夢想成為城市人,卻不被城市所接納,痛苦地游離于城市和農村之間,城市身份訴求受阻誘發了犯罪的發生。 1.被城市身份訴求受阻。就城市而言,在客觀上,我國由于長期存在的城鄉二元社會結構,在戶口、社會公共產品和社會保障制度等方面實行城市人與農村人的區別對待;主觀上,城市居民本身存在的就業的壓力和居住條件改善的壓力,使城市居民在心理上存在著農村人會與他們掙飯吃、爭房子住的擔憂,于是對于農村人口城市化存在著心理上的抵制及對農村人口存在著自然的排斥。結果造成了新生代農民工的非農村身份的訴求受到來自城市各種主客觀條件的限制,使他們無法真正的融入城市主流社會,轉變成真正的城市人。
2.自城市身份訴求受阻。就新生代農工而言,生活在城市的新生代農民工由于受其文化程度、專業技能、產業結構等自身競爭力不足的影響,以及城市社會生活的參與度不足,致使他們客觀上要求城市身份的認同,主觀上在職業技能培訓、自身素質的提高等方面努力不足,成為他們城市化進程中的羈絆。
新生代農民工強烈的城市化身份視為愿望,遭到了現實社會的打擊,他們實現夢想的機會變得渺茫或無望,一些人便會陷入痛苦、埋怨、仇恨、報復之中,再加上他們缺乏父輩吃苦耐勞的精神、應對打擊的能力,好逸惡勞、不勞而獲、伺機報復成而滋生犯罪。
(二)城市定居的訴求受阻
