時間：2023-11-02 15:55:02
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產稅務籌劃稅范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01
房地產業作為當前新興的經濟增長點，在國民經濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產市場日趨活躍。從2002年起，房地產業連續7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產業的關注，也反映了房地產企業的涉稅風險增大。房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進促進稅收制度的完善和企業的進一步發展。
一、房地產企業稅務籌劃的必要性
1.房地產企業稅收負擔重
當前房地產企業涉及的稅種有12個，包括除了企業所得稅按33％計征、營業稅按5％計征等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產企業的稅負在10％以上。由此可見，當前房地產企業稅收負擔偏重，有效的稅務籌劃能幫助減輕稅收負擔。
2.房地產企業依法納稅意識淡薄
房地產企業依法納稅意識淡薄，已在一段時期內給房地產企業造成負面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進企業各項經營決策，以期改善目前的狀況。進行稅務籌劃可謂對癥下藥。
3.房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產企業實現價值最大化目標。
二、納稅籌劃的基本內容
通常，納稅籌劃包括以下三項內容：
1.避稅籌劃
避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規定的方法規避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規定的偷稅、逃稅有著本質的區別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。
2.節稅籌劃
節稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現技術，通過對經營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。
3.稅務風險防范
稅務風險防范，是指在充分理解稅法規定和要求的前提下，正確進行納稅申報。及時、足額進行稅款繳納，不產生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風險而付出成本。
三、我國房地產主要稅種稅務籌劃
1.營業稅籌劃。營業稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業稅進行籌劃。
利用稅率不同籌劃。目前稅法規定銷售不動產征收5％的營業稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進行籌劃，為企業節約一部分稅金。房地產公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業稅。
利用價外費用的籌劃。營業稅的計稅依據是營業額，如果企業將代收的價外費用包含在營業稅額內，就會增加繳稅金額。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收燃（煤）氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設施費。如果這些代收應付款項，不是作為“其他應付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業營業稅的征收。所以房地產開發企業可以專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，就不用征收營業稅。
2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。房地產開發企業可以采取代客戶進行房地產的開發的方式進行開發，開發完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權轉移也不涉及建筑物出售，房地產企業的收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優惠政策來進行稅務籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規定，房地產企業可以把普通標準住宅和其他房產分開核算，對建造普通標準住宅單獨進行核算，從而使普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。
3.企業所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業和個人獨資企業、合伙企業實行不同的納稅規定，公司型企業的凈利潤必須先繳納企業所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業和合伙企業則不需要交納企業所得稅，適用5％～35％的超額累進稅率的個人所得稅。由于兩者稅負的不同，房地產企業可以通過企業類型的選擇為企業節省一部分稅金。另外，在設立分支機構方面，也應有稅務籌劃。如果設立分支機構為子公司，那么子公司為獨立法人，應被視為納稅人，通常需要承擔全面的納稅義務。如果設立分支機構為分公司，分公司在其所在區域不被視為納稅人，只需承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。
參考文獻：
[1]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2010.
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。（一）土地增值稅的節稅關鍵點我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。（二）房產稅的節稅關鍵點我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。（二）全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。（三）時刻關注政策法規的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
關鍵詞：房地產企業 稅務籌劃 經濟效應
隨著房地產市場的競爭日益加劇，房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。學術界和實業界都對房地產企業稅務籌劃做出了較為系統而全面的研究，在制度安排和技術創新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環境的變化和經營條件的轉變，房地產企業稅務籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產調控政策對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析。
鑒于此，本文在充分分析新的市場經濟環境條件的基礎上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產企業稅務籌劃的經濟效應，為房地產企業在新的政策條件下合理稅務籌劃提供有力的思想指導和技術支持。一方面，本文運用理論工具對房地產稅務籌劃的經濟效應做出了深入解析，探求房地產稅務籌劃的內在經濟規律；另一方面，本文分別對開發建設環節、交易環節和保有環節中的稅務籌劃經濟效應做出全面分析，從實踐環節增強房地產稅務籌劃的執行效果。
1 房地產企業稅務籌劃的經濟環境分析
隨著商品房市場機制的不斷發展和完善，房地產企業也正在經歷著市場化的變革。稅務籌劃的興起，既是房地產行業市場化的重要表現，也是企業積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經濟環境和行業特點，無疑對房地產企業的稅務籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產行業發展特點的角度，充分說明稅務籌劃的必要性和可行性。
房地產企業的經營特點主要表現在以下幾個方面：
1.1 資金密集型 房地產企業屬于資金密集型經營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產企業的發展起著決定性作用。由于房地產企業對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產企業首要考慮的問題。
1.2 生產復合性 從生產過程角度看，房地產企業屬于生產復合型的經營方式。換句話說，房地產企業的經營過程十分復雜，涉及到的生產環節眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當的處理好資金的分配關系，以保證各個環節的工作正常進行，減少不必要的經營風險。
1.3 產業帶動性 從產業角度分析，房地產企業屬于產業帶動型經營模式，在整個產業系統中起到引領的作用。房地產企業的發展壯大，將會促進地區娛樂、餐飲、公共服務等社會服務體系的建立和完善，形成產業互動機制。
正是基于房地產企業的經營特點，我們不難發現，稅務籌劃已經成為影響房地產企業資金周轉和經濟效益的重要因素之一。稅務籌劃在房地產企業的不同經營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環節、交易環節和保有環節的經營特點來合理安排稅務籌劃工作。
在此基礎上，本文分別從取得環節、交易環節和保有環節的稅務特點出發，由理論分析和實踐經驗相結合，全面而系統地分析稅務籌劃對房地產經營產生的經濟效應。
2 稅務籌劃經濟效應的理論分析
稅務籌劃是市場經濟的重要組成部分，不僅不是對市場經濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現自身利益最大化的有效工具[2]。
從博弈論角度看，稅務籌劃有助于實現微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關系，稅務籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關者角度看，稅務籌劃有助于協調企業的經濟責任和社會責任之間的利益關系。稅務籌劃是企業積極參與市場活動的重要表現，一方面可以充分自身內部資源，以最少的成本投入實現最大的經濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎上，理性降低納稅數額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務籌劃有助于規避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產品需求的情況下而產生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務籌劃則為市場主體在處理公共產品服務和自身經濟增長之間提供了有效的調整工具，減少了道德風險的可能性。
以上分析，不難看出，稅務籌劃是市場機制充分發揮作用的重要表現，有利于提高市場主體的經濟利益，增強社會福利。在此基礎上，本文要分別對房地產企業各個環節的稅務籌劃經濟效應進行分析。
3 房地產企業開發建設環節中稅務籌劃的經濟效應分析
在開發建設環節中，籌資方式是影響房地產企業稅務籌劃的經濟效應的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優惠條件，有助于降低房地產企業的資金占用，為稅務籌劃提供較大的空間和手段選擇。
籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業的利息費用，那么，房地產企業的理性選擇就要按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業的利息費用，那么，房地產企業就不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產企業才能在開發建設環節中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業的整體市場競爭力。
4 房地產企業交易環節中稅務籌劃的經濟效應分析
房地產企業的交易環節涉及到的稅收種類繁多，稅務籌劃技術安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務籌劃的經濟效應。在定價策略方面，房地產企業首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產企業準確評價房屋售價和被扣除項目數額的大小關系。經驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數量的1.285倍，那么，房地產企業的定價策略是具有經濟性的。在這種情況下，房地產企業可以享受營業稅的優惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產企業需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產企業可以充分利用現金折扣的促銷方式，減少財務報表中的房屋銷售數量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產企業可以通過贈送勞務服務的優惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應該承擔的稅負水平。
5 房地產企業保有環節中稅務籌劃的經濟效應分析
保有環節中的房地產企業稅務籌劃的經濟效應因經營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產企業在保有環節中的經營方式主要分為對外租賃和自行經營兩種方式。房地產企業對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務籌劃則在兩種經營方式下產生不同的經濟效應。如果房地產企業對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產生的稅負義務。這樣的話，房地產企業自身承擔的稅負水平就會增加，對財務工作產生了較大的成本支出。如果房地產企業通過合理的投資渠道自行經營房屋，將租賃業務轉換為投資業務，那么不僅可以獲得數量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規避因為租賃而產生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產企業獲得良好的經濟收益。
6 小結
通過以上分析，本文得出以下結論
6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產企業的稅負水平，起到積極的經濟效應。無論從理論角度，還是從技術操作角度，稅收籌劃積極的經濟效應是不可否認的，不僅可以有效降低房地產企業的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。
6.2 稅收籌劃在不同環節中的經濟效應存在差異。由于房地產企業的經營過程分為開發建設環節、交易環節和保有環節，該三個環節各具生產經營特點，而且涉及到的稅收結構也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產企業的稅負水平也就不同，則產生的經濟效應則存在程度上的差異。
參考文獻：
[1]李大明.論稅收籌劃的稅收理論依據[J].稅務研究.2003，（05）.
[2]曲曉輝.論長期股權投資財務決策的稅務問題[J].稅務與經濟.2006，（01）．
[3]張英明.納稅籌劃與企業戰略[J].經濟與管理.2006，（09）．
[4]黃黎明.稅收籌劃理論的最新發展——有效稅收籌劃理論[J].涉外稅務.2004，（02）.
摘 要 隨著我國稅收法規的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產企業將部分高利潤率的開發產品轉為投資性房地產，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產開發企業轉向投資性房地產的利弊及相應的稅務籌劃。
關健詞 投資性房地產 利弊 稅務 籌劃
房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發企業來說，確實是一個不利消息。客觀來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發企業發展思路中的重點。
一、投資性房地產的利弊分析
對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業地產部分的高額土地增值稅。開發企業自留商業地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：
1.減少現金流，增加企業財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發行業來說，房地產開發企業并非都具有自留商業地產項目經營的實力。另外由于商業地產一切要靠收益率說話，開發商為了營造商業氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。
2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。
3.房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產的稅務籌劃
投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
（一）投資性房地產會計核算的計量方法
新會計準則對于投資性房地產的核算規定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發生了資產減值，因此減少的企業所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業務策劃為承包業務
房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變為自辦商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業稅及其附加，從而減輕了企業負擔。成都中心商業街則出現將40年的商業產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產開發企業將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業稅負，又不影響企業收入。
案例：某房地產開發公司將所開發的商住樓中的1-6層商業地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產稅:企業的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。
企業所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業稅及其附加。可見合理的分解租金收入，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業帶來一定的節稅空間，而應結合企業的實際經營情況，并依據稅法的具體規定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻：
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).
關鍵詞：房地產、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。
所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。
在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。
因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。
一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
（一）、企業所得稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃
土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃
根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。
陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。
假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。
（三）、合作建房的稅務籌劃
摘 要 稅收對納稅人的收益具有很大的影響，作為行業特點明顯的房地產開發企業來說，稅務籌劃對降低成本、提高利潤、加強稅收制度的建設具有重要的意義。本文從房地產開發企業稅收籌劃的技術和方式等方面，對其進行了詳細闡述，并指出各種稅種的籌劃之間存在著緊密的聯系，應在綜合各種因素的基礎上進行綜合稅務籌劃。
關鍵詞 房地產 稅務籌劃 稅率
一、企業稅務籌劃必要性
眾所周知，稅收籌劃對企業具有極為重要的作用。它影響著企業的經營利潤，在特定的稅收政策和環境下，合理的稅收籌劃，不僅可以減輕企業的稅負，節約開支，還可以提高企業的利潤和可用資金，從而大大提高了企業的競爭力，并在此基礎上實現企業價值的最大化和企業發展的良性循環。而對房地產企業來說，由于具有投資規模大，資金密集，建設周期長等的特點，從設立項目到中期施工再到最后的銷售過程中，會涉及一系列稅種，比如營業稅、房產稅、所得稅以及土地增值稅等。這些稅種現金流支出巨大，如果能夠對其進行合理的稅務籌劃，便可以大大提高資金使用價值、降低項目總體成本，同時也使企業建立正確的依法納稅的稅收法制觀念，促進了稅收制度的進一步完善。如果不能夠合理的進行稅務籌劃，那么對于房地產企業的財務狀況和經營成果產生一系列負面效應：成本無法有效控制，利潤潛力未能充分挖掘，企業經營目標與理念無法實現，同樣也不能對稅收制度的建設和完善產生助推影響。
二、房地產開發企業稅收籌劃技術
怎么樣才能降低納稅成本，從而降低房地產開發企業的稅負，用合理的、最低的成本實現企業利益最大化，這是很多房地產經營者都在思考的問題。
房地產開發企業因其行業特點，業務涉及領域范圍廣泛，經營活動和方式也較為靈活，所以采取的籌劃技術手段相應地也應該是多樣的，根據籌劃技術的特點和業務領域的不同，將其歸納為以下幾種。
（一）規避平臺籌劃
對于土地增值稅來說，它適用于四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。因為我們可以選擇規避平臺籌劃規律對其進行稅務籌劃，在這個籌劃的技術過程中，最關鍵的一點是要爭取調節銷售價格、扣除額等來實現對增長率的有效控制，進而實現合理避稅，爭取企業稅后收益最大化。
（二）投資轉化技術
除了傳統的開發、銷售房產的模式，房地產開發企業還可以采用更加多樣的經營模式，比如出租、投資聯營等，這樣的投資轉化技術，更好的對房地產開發企業稅務進行籌劃。
（三）稅基籌劃技術
因為房地產開發企業投資額巨大，要保持其持續經營能力，就必須不斷籌措資金，不同的籌資方式對稅基的影響也不同，稅基的降低也是合理避稅的有效手段之一。例如就具體的融資方式而言，企業可以采取銀行貸款籌資、發行債券等職權融資，也可以采取股權融資；但就對稅基的意向來說，債權融資存在利息抵稅效應。股權融資則不能降低稅基，因為其屬于權益資金模式，利潤分配是在稅后進行。
（四）收入實現技術
基于實現技術，對市場銷售和收入的結轉進度進行合理籌劃控制，通過把控收入的確認進度來降低稅負。具體到房地產企業來說，國家相關稅收政策對于其收入確認條件等方面的約束總體來說是很嚴格的，企業所得稅的預繳要按照預售收入的預計利潤率進行納稅，營業稅的繳納要把房產銷售定金、預收房產款包括在內，但不并意味著沒有籌劃空間。
三、房地產稅務籌劃具體方式
（一）利用臨界點進行稅收籌劃
在房地產開發中土地增值稅的籌劃中，最常用的方法就是納稅臨界點籌劃法，它是指納稅人在經營中遇到稅收的臨界點時，通過對收入和支出進行調控，以合理降低稅負。例如土地增值稅稅法相關條例規定，納稅人在出售普通的住宅時，如果增值額不及扣除項目金額的百分之二十，則不需要征收土地增值稅；如果超過了百分之二十，那么其全部的增值額都應該按照相關稅法規定進行征稅。這里的百分之二十就是臨界點，在稅收的籌劃過程中，充分注意和把握臨界點的稅負效應。作為開發主體，可以綜合市場、稅收等各種因素，制訂科學的定價機制，控制臨界增值率；同時也可以從提升產品品質的角度入手，提高成本投入從而使增值稅扣除項目增加，從而控制收稅臨界增值率。
（二）利用不同的投資方式進行稅收籌劃
一般來說，房地產企業有兩種物業經營方式：一種是出租物業取得租金；還有一種就是房地產聯營按占股比例分取利潤。投資方式的不同，將導致不同的稅收籌劃方式。針對目前房地產行業普遍經營現狀，下面舉例進行對比分析。
1.如果是按照出租取得租金的方式，那么需要承擔的稅負主要為：
（1）營業稅。嚴格來說，房屋租賃屬于服務業的范疇，那么營業稅就要按照租金收入的5%進行計稅征稅。
（2）房產稅。租金收入的12%進行計征稅。
（3）城建稅。位于市區的房地產開發企業，城建稅稅率為營業稅的百分之7%（視地區差異不同，其中市區7%、縣城和鎮5%、其他地區1%，現以市區為例），也就是說，為租金收入的（5%×7%）0.35%進行計稅征稅。
（4）教育費附加。租金收入的0.15%進行計稅征稅。
（5）印花稅。根據國家相關法律法規規定，在訂立合同的時候，企業必須繳納印花稅，具體金額為租金收入的0.1%。
（6）所得稅。城建稅、教育費附加和營業稅可以在稅前去除，那么企業應該繳納的所得稅應該為租金收入的25%×（1-5%-0.35%-0.15%），即為租金收入的23.62%。
綜上所述，把六種稅負相加便可以計算出物業出租企業總體稅負為租金收入的41.22%。
2.如果是按照聯營方式，那么需要承擔的稅負主要為：
（1）房產稅。按照相關稅法規定，房產稅應該在扣除房產原值的10%-30%之后進行1.2%的計稅，假設房產原值為A，并且按照30%計算，那么應該繳納的房產稅為（1-30%）×1.2%，即為0.84%A。
（2）土地使用稅。土地使用稅的稅負各地不一，我們假設城區的單位稅額為B元/平方米，面積為C，則土地使用稅為BC。
（3）所得稅。假設聯營利潤為D，則所得稅為25%D。
綜上所述，三種稅負相加便可以計算出總體稅負為（0.84%A+BC+25%D）。
無論是哪一種方式，我們都可以找到稅負的均衡點。一般來說，租金是前期可初步確定，故而我們可以利用租金來預測聯營收入利潤，即當41.22%*租金收入=0.84%A+BC+25%D時，可得D=（41.22租金收入-0.84A-BC）/25。
（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
資金是房地產開發企業的命脈，作為資金密集型行業，采取什么樣的資金籌措方式，對企業經營成果容易產生長遠影響。從稅收的角度來說，不同的資金籌措模式對企業稅收的影響是顯著而深遠的，可以充分地利用房地產開發企業對資金需求規模大的特點，結合公司自身特點，對稅收進行籌劃。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業在確認收入的時候，在稅法規定的原則范圍內，充分利用會計的謹慎性原則，用客觀實際的標準進行收入確認評估，對能夠確定收回的部分確認為收入。
綜上所述，對于房地產企業的稅收籌劃有多種技術和方案，且每一個稅種的籌劃并非獨立，它們之間存在著緊密的聯系。在實際的操作中，需要根據自身經營環境并結合企業自身特點，我們對某一種稅種進行籌劃的時候，要充分考慮到其他稅種的影響，對企業整體影響進行充分評估， 最終實現對企業整體稅負進行降低的目的。
參考文獻：
[1]謝翠.稅務籌劃在房地產開發企業中的應用.經營管理者.2010（04）.
[2]范賓.房地產企業稅收籌劃.企業導報.2009（07）.
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題
稅收籌劃在國外已經發展成為一個穩定而又成熟的行業，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，各行各業的競爭日益激烈。房地產業作為中國當前和今后一個時期新的經濟增長點，隨著市場化程度的提高和產業的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產開發企業作為房地產市場的主體之一，隨著目前經濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環境下，通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而降低成本，增加經濟效益，增大企業價值，打造企業的競爭優勢，是目前房地產企業增強核心競爭力的有效方法之一。
1、房地產企業稅務籌劃的主要特點
房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。（3）多維性。籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。（4）目的性。房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。
2、房地產項目合作開發模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業為主體，另一方資金以協議借款方式參與項目的開發，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發企業采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結果。
3、項目合作開發方式的稅務分析籌劃
3.1 以物易物式合作建房
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。雖然雙方都沒有進行貨幣結算，但其行為皆屬于營業稅的應稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產進行銷售，則又再次發生了銷售不動產的應稅行為。在實際業務中由于，土地使用權證在甲方，參與合作建房的開發產品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產企業不會考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，租賃期內部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業-租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
所得稅處理方面，開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，該項目未成立獨立法人公司，開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產權證較困難，不適合對外出售的開發產品。
3.2 項目獨立核算法
國稅發[2006]第031號規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。按此規定，合作雙方實現利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規避所得稅。由于是利用自有資金開發，籌資成本不得在開發成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產生影響。擁有土地的開發企業的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發不夠的資金采用雙方對金融機構擔保的方式，獲得開發貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。
項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發生變化，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
4、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
4.1遵循成本效益原則
任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應機會收益。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優化選擇，不能簡單地認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。
4，2考慮經濟環境配套性
當地的房地產經濟越發達，競爭就越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不止是稅務部門，所以房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
4.3 稅法和會計制度的分離
由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產企業在稅務籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業的財務狀況、經營業績以及財務狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經濟和社會發展進行調節。由于目的不同，二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業會計制度與稅法所服務的目的不同，導致二者為實現不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區別都需要在房地產企業稅收籌劃方案中加以考慮。
5 結語
總之，房地產企業涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進行科學合理有效的稅務籌劃，多方考慮各種利弊關系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負，為房地產企業節省資金，達到預期的目的和效果，為房地產企業的進一步發展，為促進稅收制度的完善，做出貢獻。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題
房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進企業進一步發展，促進稅收制度的完善。筆者從多年的財務工作中，對房地產稅務籌劃有一些實踐經驗，供大家交流。
一、房地產企業稅務籌劃
房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于籌劃性、合法性、多維性。
二、房地產開發企業應從以下幾個方面入手進行稅務籌劃
（一） 營業稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產稅率皆為5%。房地產開發公司營業稅的計稅依據是房地產開發公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發公司收取的傭金。營業稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業務特點進行稅收籌劃：1.減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數。我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據營業稅法的規定，甲企業以土地使用權，乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。（2） 甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業稅。3.在房地產企業中，如果企業在開發之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業適用的3%低稅率繳納營業稅，而且還不需繳納土地增值稅。
（二）土地增值稅的稅務籌劃
1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項目金額：（1）選擇適當的利息扣除標準，一種情況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發費用，達到實現企業價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。
3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
4. 利用稅收優惠政策的稅收籌劃。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。
5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地關于房地產開發企業稅務籌劃的思考。增值稅的清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。
（三）企業所得稅的稅務籌劃分析
企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。
1.合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。
2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。
三、現代房地產開發企業稅務籌劃注意的問題
（一）加強稅法法律、法規學習。
現代房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。
（二）稅務籌劃要規范化。
房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。
（三）戰略與戰術相結合進行稅務籌劃。
房地產企業雖然不能從對單個項目、單筆業務或單個環節進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。
（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。
四、小結
總之，隨著房地產市場的競爭日益加劇，現代房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。
參考文獻：
1.1做好項目開發成本審核工作
房地產項目開發建設是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關注土地使用權取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉賬記錄；（4）拆遷補償費標準的文件；（5）被拆遷房產證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復印件；（8）法人單位物業，需提供法人單位營業執照、法人身份證明、土地使用權證、房屋所有權證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產開發成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的列支是否符合國家規定的扣除標準，其中，涉及多期開發的項目，成本如何分攤是進行稅務籌劃的重點。根據稅法要求，對于分期開發的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務局可要求按相關規定進行調整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。
1.2準確確認計稅收入
在項目開發建設中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關的經濟利益。在清算時，確認收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應稅收入為不含增值稅。當一個項目跨越營改增時點，應能夠清晰地分別核算營業稅時期的收入和營改增后的收入。在確認收入時，應根據實際情況，對于貨幣收入一般先根據商品的銷售發票確定相關收入。如果銷售發票不是銷售收入的全額，應根據銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業提供銷售明細表，稅務機關通過房地產銷售面積和項目可售面積的數據相關性，來核實應稅收入。在預收房款過程中，房地產土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控文｜Article＞陶金華如發現買賣合同所示面積與實測面積不符，發生退、補房款收入，應在清算時調整收入。如果存在將開發產品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務抵償、對股東分紅或對外投資等情況，當產權轉移時應當視同銷售，并根據稅法規定來確認收入。
2房地產土地增值稅清算稅務籌劃內容
2.1土地增值稅清算項目前期規劃
（1）項目土地增值稅清算單位規劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產開發項目所在地稅務部門在執行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定。現階段，各個地區土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結合項目實際情況，根據土增清算條例中指出的以房地產主管部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細分處理。例如，重慶等地區通過用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區通過建設工程規劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執行口徑變化具備可控性。（2）項目開發涉及文書證照規劃。各地區稅務部門對土地增值稅清算的相關要求有所不同，但是各項政策執行都是按照項目開發過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發中包含的文書證照規劃也是土地增值稅清算項目前期規劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規劃來說，涉及的內容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學校、公交站、醫療設施等基礎配套設施的要求，對公共配套設施建設認定產生一定影響。如果合同中明確規定項目配套設施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎設施可以作為公共配套設施，其產生的成本費用在所有可售物業中分配。若規劃中確定有配套設施而不是無償移交給政府，企業可以出售也可以自持經營。如果出售就可以扣除相應的成本和費用，如果自持經營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業態的產品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業態混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負。例如某項目有多種業態產品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業和地下車位，根據測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業態的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設工程規劃為土地增值稅清算單位，單一的建設工程規劃證書中各業態產品的構成缺少合理性，給土地增值稅清算結果帶來一定負面影響。因此，項目規劃初期，一定要進行各業態產品構成的稅負測算，結合市場制訂最優的產品構成方案。最后，各種財政返還批復內容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業在項目紅線外建設市政配套設施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據政府的實際目標，盡量在文件批復中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業和政府部門可以通過會議紀要的形式加以補充。
2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃
（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關要求的情況下，稅務部門可以下發清算通知書，或者企業主動向稅務部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業態產品的去化情況將會給土地增值稅清算結果帶來不同影響。例如車位作為可售物業，也可能為虧損物業，去化比例如果不科學，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業態產品的去化比例進行合理規劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業在開展土地增值稅清算稅務籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產銷售價格存在被稅務局認定價格偏低而被調增收入的風險。在清算準備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產特殊結構圖紙及現場照片等。其次，針對被用于銷售的房產的銷售價格確定，按照稅法規定，取相同性質房產的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產權，沒有產權的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發成本審核籌劃。開發成本審核籌劃涉及的內容有以下幾點。首先，合理歸集、分攤土地成本。例如，地下不計容車位是否可以分攤土地成本，要根據當地稅務局執行標準去分攤，對地下車位單獨補繳土地出讓金的項目要根據受益原則來處理。其次，根據國家和地方政府部門對公共配套設施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規定全額扣除相關成本。
3房地產土地增值稅清算稅收風險產生原因
3.1外部原因
在房地產土地增值稅清算過程中，導致稅收風險出現的外部原因，包括社會環境改變、政策調整等。其中對房地產土地增值稅稅務籌劃影響比較大的原因在于政策調整。例如2016年房地產企業全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發成本抵扣轉讓、房地產有關稅金抵扣確認等內容都發生一定改變。如果房地產企業對相關政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發生和政策要求不符的狀況，從而引發稅收風險，增加企業稅負。
3.2內部原因
房地產企業在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業內部清算工作體系不完善，例如各類合同、結算資料保存不完善，無法全面提供給稅務局完整清算數據的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養參差不齊等，這些都是導致稅收風險出現的內在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執行者，其專業水平和綜合素養將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產企業沒有做好稅收籌劃培訓工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業進行了考核與培訓，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業者專業水平和綜合素養。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發房地產企業土地增值稅籌劃風險。
4房地產土地增值稅清算稅收風險管控措施
4.1加強財務人員專業培訓
對于房地產土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業培訓。一方面，房地產企業財務人員需要具備自我學習意識，主動對國家最新的財稅政策學習了解。如營改增政策，給房地產企業財務工作帶來了重大影響，房地產企業財務人員需要及時通過各種方式學習、深刻理解。另一方面，房地產企業需要主動與稅務部門交流，向稅務部門請教，提高企業財稅工作的有效性和規范性。例如對于土地清算環節中存在的各種違規違法行為，房地產企業需要主動與稅務部門人員交流學習相關的知識，從而防止在土地清算過程中出現不必要的風險，減少違規違法行為。
4.2合理確定清算單位
對于房地產企業來說，通常會同時開發多個項目，或者一個項目分期開發。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產主管部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。在房地產企業開展土地增值稅清算工作時，可以結合當地稅收政策不同清算口徑為原則分別核算，選擇對企業自身發展有利的清算口徑，從而實現企業稅收的科學規劃，減少稅收風險。
4.3完善稅務風險內控體系
2018年對于房地產企業來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產企業為了防范稅收風險，需要加強稅收風險內部控制體系建設，及時找出并防范稅收風險。首先，從根源上做好風險管理工作。2019年，我國財稅政策發生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結合，對于房地產土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險防范管理的重要內容，因為房地產項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產企業來說，需要加強申報風險管理。例如，房地產企業在嚴格計算財務數據過程中，需要設置清算后房地產項目銷售報表，確定自用、租賃房產情況。最后，加強風險監督管理。一方面，稅務部門需要嚴格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導房地產企業嚴格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產企業管理人員需要加強財務監督管理，約束財務人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務風險發生。
4.4創新工作模式
對于房地產土地增值稅清算過程中出現的稅收風險，企業應該創新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現科學籌劃，幫助企業減少稅負。房地產企業應根據財務人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產企業可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。
4.5優化風險管控措施
首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產企業土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導致稅務清算過程中計算方法和成本計算口徑不統一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產企業及時與稅務部門交流，按照國家法律要求規避政策風險，從根源上加強風險防范與控制。其次，企業稅務部門應該對清算收入登記臺賬進行優化處理，做好臺賬信息登記和財務管理工作，約束財務人員，加強風險防范。最后，對于房地產項目不同的銷售環節，應該對企業申報風險管理細化處理，例如將清算后房地產項目銷售信息表作為稅收申報計算依據，重點對其自用項目和租賃房產情況進行統計，加強申報風險防控。
5結束語
總而言之，我國稅收環境的逐漸變化給房地產企業土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務籌劃工作的開展提出更加嚴格的要求。在此過程中，房地產企業在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務籌劃，從根源上減少稅收風險出現，減輕企業稅負，提高企業整體效益。
參考文獻
[1]張婷.房地產項目土地增值稅清算納稅籌劃及風險[J].黑龍江人力資源和社會保障,2021(20):51-53.
[2]陳曉慶.房地產企業土地增值稅籌劃及清算技巧分析[J].投資與合作,2021(7):21-22.
